Выбор способа управления жилым домом. Управление многоквартирным домом

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений

Собственники помещений в многоквартирном доме не создают никакой управленческой надстройки для управления домом, так как при непосредственном управлении не нанимается штат для выполнения управленческих функций — собственники берут эти функции на себя на добровольных началах. С финансовой точки зрения данный способ управления является малозатратным, но это касается только расходов на управление домом, другие расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники несут в обязательном порядке.

Собственники помещений на основании решения общего собрания вступают в договорные отношения с лицами, оказывающими услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом в качестве одной стороны в договорах с поставщиками жилищных услуг выступают все или большинство собственников.

Лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление (теплоснабжение), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами. Также, указанные лица несут ответственность перед собственниками жилых помещений, соответствии с установленными Правительством РФ Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме,

Правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

При обслуживании любого дома возможны непредвиденные аварии, то необходимы соответствующие аварийные службы. Поэтому при заключении договоров с организациями, осуществляющими холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), в них должны быть включены положения об осуществлении аварийно-диспетчерского обслуживания.

Подрядные организации, оказывающие услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома, выбираются всеми собственниками помещений в доме или их большинством, участвующими в непосредственном управлении, на общем собрании собственников. Перед выбором подрядной организации собственники определяют потребность в поведении работ, направленных на содержание и ремонт дома, в частности, они должны определить, например какие мероприятия по ремонту и по содержанию общего имущества они будут проводить в текущем году.

Однако практическая реализация решений и взаимодействие с третьими лицами может осуществляться по-разному. Возможны три способа разделения обязанностей, представления интересов между собственниками:

1. все обязанности распределяются между собственниками помещений и выполняются ими на добровольной основе, в том числе и представительство в отношении с третьими лицами;
2. решением общего собрания уполномочивается один из собственников жилых помещений на инициирование всех решений по управлению многоквартирным домом, в том числе с правом представлять интересы собственников перед третьими лицами;
3. на основании решения общего решения собрания от имени собственников вправе действовать иное лицо, не являющееся собственником помещений, но имеющее доверенность от всех либо большинства собственников жилых помещений.

В учебной литературе высказана вполне правильная точка зрения, что этап реализации непосредственного управления многоквартирным домом заканчивается с момента заключения договоров с подрядными организациями, оказывающими услуги по содержанию и выполняющими работы по ремонту общего имущества многоквартирного дома".

В случае если собственники помещений не выбрали подрядную организацию из списка предложенных на голосование, им дается возможность выбрать подрядные организации на конкурсной основе. Для этого участники общего собрания определяют повестку дня следующего собрания, на котором будет определен порядок и условия проведения конкурса по выбору подрядных организаций и состав конкурсной комиссии.

Этап выбора подрядчиков завершается этапом заключения договоров.

Договоры с подрядчиками, оказывающими услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, должны заключаться в следующем порядке.

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме рассматривает проект соответствующего договора и принимает решение о его заключении. При утверждении условий заключения договора на общем собрании возможно присутствие представителя от выбранной подрядной организации. После утверждения условий и оформления протокола общего собрания договор оказания услуг и оформления протокола общего собрания договор на оказание услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в доме составляется подрядной организацией с учетом условий, утвержденных на общем собрании.

2. Все собственники помещений в многоквартирном доме, голосовавшие на общем собрании за принятие указанного решения, подписывают договор на стороне заказчика.

Таким образом, непосредственное управление многоквартирным домом представляет собой деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, направленную на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества на основании решений общего собрания собственников и заключения договора с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, когда одной из сторон договора являются все или большинство собственников, при условии, что вопросы предоставления коммунальных услуг собственники решают самостоятельно, заключая договоры от своего имени.

Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

В соответствии с ч. 1 ст. 163 ЖК РФ порядок управления МКД, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, её субъекта или муниципального образования , устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти , органом государственной власти субъекта и органом местного самоуправления . При этом согласно ч. 2 ст. 163 ЖК РФ управление МКД, в котором доля Российской Федерации, субъектов РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более чем 50%, осуществляется на основании договора управления домом, заключенного с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.

Вместе с тем в настоящее время порядок управления МКД, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации,

Правительством Российской Федерации не установлен и соответствующего нормативного правового акта , регулирующего указанный порядок, не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством , и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, для МКД, помещения в которых все или более 50% принадлежат государству или муниципальным образованиям, предусмотрен только один способ управления — управляющая организация, избираемая на конкурсной основе.

Совет многоквартирного дома (далее — Совет МКД) обязательно создается в многоквартирных домах, в которых не созданы ТСЖ, ЖСК, ЖК или иные специализированные потребительские кооперативы , при условии, что в доме более 4 квартир (ст. 161.1 ЖК РФ).

Таким образом, Советы МКД пришли на смену таким общественным формам контроля и управления домами, как домовые комитеты и старшие по подъезду и этажам.

Цели создания Совета МКД заключаются в осуществлении общественного жилищного контроля (ч. 8 ст. 20 ЖК РФ), обеспечение выполнения решений общего собрания собственников помещений в МКД и разработка предложения для принятия общим собранием решений по вопросам пользования общим имуществом в МКД и управления МКД (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет МКД избирается из числа собственников жилых помещений в многоквартирном доме сроком на два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников. Общее собрание собственников помещений вправе в любое время переизбрать Совет МКД в случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ).

В статье 161.1 ЖК РФ упоминается и о квартирах, и о помещениях, что создает неопределенность в вопросе о том, кто имеет право избирать Совет МКД и кто может войти в состав совета. В юридической литературе была высказана точка зрения, что этими правами обладают только собственники квартир. Действительно, в ч. 4 ст. 161.1 ЖК указывается, что количественный состав членов Совета МКД определяется с учетом квартир. Но такая позиция не соответствует другим нормам ЖК РФ.

Прежде всего в ч. 1 ст. 161.1ЖК РФ установлено, что Совет МКД избирается на общем собрании собственников помещений в данном доме.

Из этого следует, что таким правом обладают собственники жилых и нежилых помещений. В соответствии с ч. 1 ст. 16 ЖК, к жилым помещениям относится и комната в жилом доме. В свою очередь, на основании ст. 42 ЖК РФ собственник такой комнаты имеет долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире и долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. На основании ч. 1 и 3 ст. 48 ЖК РФ правом голоса на общем собрании обладают собственники помещений, причем, количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения, пропорционально его доле в праве общей площади на общее имущество в данном доме. В этом вопросе необходимо учесть также ч. 2 ст. 35 Конституции РФ , где говорится о праве каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом как лично, так и совместно с другими лицами. Поэтому собственник нежилого помещения и собственник комнаты в многокомнатной квартире имеет право принимать участие в общем собрании, избирать и быть избранным в Совет МКД. В связи с этим в юридической литературе высказана точка зрения, что Совет МКД должен представлять интересы всех жителей дома".

Количество членов Совета МКД устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. По общему правилу количество членов Совета МКД устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир, но общее собрание вправе установить и иные критерии определения количественного состава Совета. В отличие от прежнего законодательства, в котором определялась, что численность домового комитета не может быть менее 7 человек , в действующем жилищном законодательстве такое право предоставлено общему собранию собственников помещений.

Совет не подлежит регистрации в органах местного самоуправления или иных органах. Можно согласиться с точкой зрения, что отсутствие хотя бы упрощенной регистрации в органах местного самоуправления не будет способствовать их легитимному восприятию во взаимоотношениях с третьими лицами.

Руководство деятельностью Совета МКД осуществляет председатель Совета МКД, выбираемый из членов совета, являющихся собственниками помещений в таком доме.

В случае, если в течение календарного года собственники не приняли решение о создании Совета МКД или принятое решение не реализовано в этот срок, орган местного самоуправления, в трех месячный срок, должен созвать общее собрание собственников, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании Совета МКД, в том числе председателя Совета МКД или о создании ТСЖ. Однако в кодексе не предусмотрены последствия неизбрания Совета МКД на собрании, созванном по инициативе органа местного самоуправления. Такая ситуация часто возникает в связи с отсутствием кворума, предусмотренного ст. 45 ЖК РФ, или большинства голосов при принятии решения в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

Совет избирается только применительно к одному дому. Компетенция Совета МКД определена частью 5 ст. 161 ЖК РФ. В частности, Совет МКД как исполнительный орган общего собрания собственников помещений МКД прежде всего обеспечивает выполнение решений, принимаемых общим собранием; разрабатывает предложения для принятия решения общим собранием по вопросам о порядке пользования общим имуществом МКД, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД; о проекте договоров , заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг.

Также Совет МКД вносит на рассмотрение общего собрания предложения по вопросам компетенции избираемых комиссий (ч. 11 и 12 ст. 161.1 ЖК РФ).

Следует отметить, что в компетенцию Совета МКД не входит право принимать решение о проведении капитального ремонта. Такое право в соответствии со ст. 44 и 189 ЖК РФ предоставлено только общему собранию собственников помещений в МКД.

Вместе с тем, если капитальный ремонт осуществляется в рамках договора управления МКД (договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества МКД), а не в рамках реализации региональной программы капитального ремонта, то председатель совета многоквартирного дома в соответствии с п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, на основании доверенности , выданной собственниками помещений в МКД, вправе заключать на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, такой договор.

Из числа членов Совета МКД на общем собрании собственников помещений в МКД избирается председатель Совета. Председатель Совета МКД осуществляет руководство текущей деятельностью Совета и подотчетен общему собранию собственников помещений в доме.

Доверенность председателю Совета МКД должна оформляться в соответствии с требованиями ст. 185—189 ГК РФ, поэтому протоколы собраний ее не заменяют.

Вместе с тем большинство полномочий, указанных в ст. 161.1 ЖК РФ, председатель Совета МКД вправе осуществлять без доверенности.

В ЖК РФ отсутствует какое-либо упоминание о материальных основах деятельности председателя Совета МКД. Иначе говоря, вправе ли он получать плату за свою работу, или это осуществляется на безвозмездной основе. В юридической литературе была высказана позиция, что это вправе решить общее собрание собственников помещение в МЖД1.

Однако с такой позицией нельзя согласиться, так как компетенция общего собрания закреплена в ст. 44 ЖК РФ, и в ней отсутствует указание на решение вопроса о порядке и размере оплаты работы председателя Совета МКД. Кроме этого, в п. 5 ч. 2 этой же статьи предусмотрено, что общее собрание вправе рассматривать другие вопросы, но при условии, что они отнесены ЖК РФ к компетенции общего собрания. Следовательно, общее собрание не вправе по своему усмотрению рассматривать и принимать любые решения, а только в пределах правовых норм .

На практике были попытки общего собрания решать этот вопрос за счет увеличения платежей по статьям расхода на содержание жилого дома или за счет управляющей компании. Даже в юридической литературе было высказано предложение о включении соответствующего пункта в договор управления МКД, на основании которого управляющая организация станет начислять вознаграждение председателю. Но суды признавали подобную практику не основанной на законе . Очевидно, чтобы не было в дальнейшем неопределенности в этом вопросе, необходимо в ЖК РФ урегулировать основание и порядок оплаты работы председателя Совета МКД.

Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению МКД, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме. Количество таких комиссий также не регламентировано. Эти комиссии могут избираться на общем собрании собственников помещений или по решению Совета МКД.

Совет МКД действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в МКД или в случае принятия решения о создании ТСЖ до избрания правления ТСЖ.

Создание условий для управления многоквартирными домами

В статье 165 ЖК РФ определены субъекты, сроки и порядок создания условий, необходимых для управления МКД.

Органы местного самоуправления, управляющие организации, ТСЖ либо специализированные потребительские кооперативы в жилищной сфере обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, перечне и качестве оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты эти услуг, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в МКД.

Информация предоставляется в форме электронного документа, подписывается лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени организации, либо лицом, уполномоченным на подписание указанного документа доверенностью, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронного паспорта многоквартирного дома или электронного паспорта жилого дома.

В условиях бурной реформы коммунального хозяйства возникла острая необходимость в правильном управлении многоквартирными домами. Если раньше эти вопросы были в ведении государства и местных органов власти, то теперь бремя забот возложено непосредственно на граждан – собственников жилых помещений. В большинстве случаев собственники не готовы самостоятельно управлять домами, из-за чего возникает множество проблем, которые требуют разрешения. Попробуем разобраться в этом вопросе.

Управление многоквартирным домом – это обеспечение условий проживания граждан, предоставление коммунальных услуг, содержание общего имущества, определение порядка пользования таким имуществом.

Жилищный кодекс РФ определяет такие виды управления:

управляющей организацией;

собственниками жилых помещений;

жилищными или специализированными кооперативами;

товариществом собственников жилья.

Вид управления выбирается на общих сборах собственников и подлежит изменению в любой момент. Если на протяжении календарного года собственники не определились с выбором вида управления, органы местного самоуправления на основании конкурса определяют управляющую компанию.

Управление многоквартирным домом управляющими организациями

Управляющая организация – это юридическое лицо, осуществляющее управление, эксплуатацию, санитарное и техническое обслуживание дома.

Такой вид управления осуществляется по договору, который заключается с собственниками жилья. Договор управления предусматривает равные условия для жильцов и имеет определенный срок действия.

В договоре обязательно указывается:

адрес дома и перечень имущества, управление которым будет осуществляться;

перечень работ и их частоту по ремонту дома и его содержанию, предоставляемые коммунальные услуги;

порядок расчета размера затрат на содержание, ремонт, стоимости услуг, порядок оплаты;

способ контроля собственниками исполнения обязательств.

Управляющая компания обязана приступить к исполнению договора на протяжении тридцати дней. Собственники жилья вправе отказаться от выполнения договора на основании ненадлежащего исполнения договора организацией, осуществляющей управление. Также предусматривается досрочное прекращение договора на основании смены вида управления.

Управление многоквартирным домом собственниками

Управление многоквартирным домом самими собственниками допускается, если количество квартир в управляемом доме не превышает двенадцати. Вопросы, связанные с таким видом управления, в том числе избрание совета дома, количество его членов, решаются голосованием на собрании собственников. К примеру, на общее собрание выносится вопрос о размере ежемесячных взносов на . Собранием проводится голосование о предполагаемом размере платежа и принимается решение, которое набрало более 50 % голосов.

Совет дома обязан:

обеспечивать выполнение решений собрания;

вносить на собрание предложения по проведению ремонтных работ, предоставлению коммунальных услуг;

представлять предложения по управлению;

представлять свое заключение по проектным договорам;

контролировать выполнение работ, качество предоставляемых услуг.

Управление многоквартирным домом жилищными кооперативами

Жилищный кооператив – это добровольное объединение граждан, предназначенное для удовлетворения потребности в жилье и управления домами. Члены такого кооператива собственными средствами участвуют в приобретении имущества, капитальном ремонте, содержании домов. В объединении должно быть не менее пяти членов, но не более количества квартир в строимом или приобретаемом доме.

Участником кооператива может быть юридическое лицо или гражданин, достигший шестнадцатилетнего возраста. Лица, желающие вступить в кооператив, считаются его членом после оплаты вступительного взноса.

Каждый участник такого кооператива обязан к внесению паевых платежей. Сроки и условия, внесения пая регулируются уставом кооператива.

Участнику кооператива решением сборов предоставляется жилье в доме кооператива в соответствии с размером взноса, уплаченного при вступлении. Право собственности на жилое помещение наступает с момента полного внесения взноса.

Раздел имущества жилого кооператива происходит среди пайщиков и допускается в случае наличия изолированных помещений. Если предполагает изоляцию недвижимого имущества, такое имущество также подлежит разделу.

Управление многоквартирным домом ТСЖ

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это объединение собственников с целью общего управления, владения, использования, распоряжения, в пределах федерального законодательства, общим имуществом, имуществом собственников домов, для создания, приращения и сохранения такого имущества.

Число членов такого товарищества должно быть больше 50% от общего количества собственников. Решение об учреждении товарищества принимается общим сбором по результатам голосования.

Такие товарищества могут быть образованы:

собственниками недвижимости в домах, количество квартир в которых не более тридцати, если дома находятся на участках с общей границей, общим инженерным, техническим обеспечением и инфраструктурой.

собственниками нескольких близкорасположенных домов, дачных домов с приусадебными участками, если такие дома расположены на участках с общей границей, общим инженерно-техническим обеспечением, инфраструктурой, обслуживающей эти дома.

Для исполнения возложенных функций товарищество обязано:

осуществлять управление многоквартирным домом

обеспечивать санитарное, техническое состояние имущества

обеспечивать выполнение участниками обязанностей по содержанию, ремонту имущества в доме

Управляющим органом таких товариществ является правление товарищества. Вышестоящим органом управления товариществом является собрание собственников.

ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью, а именно:

обслуживание, ремонт недвижимого имущества;

строительство;

сдача в аренду имущества в доме.

Средства от занятия хозяйственной деятельностью направляются на оплату общих расходов.

Независимо от выбранного вида управления, лицо, управляющее домом, несет ответственность по возложенным на него обязательствам перед собственниками.

Защита жилищных прав собственников, нарушенных в результате управления домом, возлагается на лицо, осуществляющее управление и на судебную систему РФ.

10. Аварийно-диспетчерская служба осуществляет повседневный (текущий) контроль за работой внутридомовых инженерных систем многоквартирных домов, контроль качества коммунальных ресурсов на границе раздела элементов внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения, круглосуточную регистрацию и контроль выполнения в сроки, установленные пунктом 13 настоящих Правил, заявок собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах по вопросам, связанным с предоставлением коммунальных услуг, содержанием общего имущества в многоквартирном доме, оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также об устранении неисправностей и повреждений внутридомовых инженерных систем и исполнении иных обязательств управляющей организации, предусмотренных договором управления многоквартирным домом, иных обязательств товарищества или кооператива по управлению многоквартирным домом, и принимает оперативные меры по обеспечению безопасности граждан в случае возникновения аварийных ситуаций или угрозы их возникновения.

11. Аварийно-диспетчерская служба с помощью системы диспетчеризации обеспечивает:

контроль загазованности технических подполий и коллекторов;

громкоговорящую (двустороннюю) связь с пассажирами лифтов.

12. Работа аварийно-диспетчерской службы осуществляется круглосуточно. Сведения, полученные в результате непрерывного контроля за работой инженерного оборудования, отражаются аварийно-диспетчерской службой в соответствующих журналах, которые ведутся в том числе в форме электронных документов.

13. Аварийно-диспетчерская служба обеспечивает:

ответ на телефонный звонок собственника или пользователя помещения в многоквартирном доме в аварийно-диспетчерскую службу в течение не более 5 минут, а в случае необеспечения ответа в указанный срок - осуществление взаимодействия со звонившим в аварийно-диспетчерскую службу собственником или пользователем помещения в многоквартирном доме посредством телефонной связи в течение 10 минут после поступления его телефонного звонка в аварийно-диспетчерскую службу либо предоставление технологической возможности оставить голосовое сообщение и (или) электронное сообщение, которое должно быть рассмотрено аварийно-диспетчерской службой в течение 10 минут после поступления;

локализацию аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения не более чем в течение получаса с момента регистрации заявки;

ликвидацию засоров внутридомовой инженерной системы водоотведения в течение двух часов с момента регистрации заявки;

ликвидацию засоров мусоропроводов внутри многоквартирных домов в течение 2 часов с момента регистрации заявки, но не ранее 8 часов и не позднее 23 часов при круглосуточном приеме заявок;

подачу коммунальных услуг при аварийных повреждениях внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения в срок, не нарушающий установленную жилищным законодательством Российской Федерации продолжительность перерывов в предоставлении коммунальных услуг;

устранение аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения в срок не более 3 суток с даты аварийного повреждения.

При этом собственник или пользователь помещения в многоквартирном доме должен быть в течение получаса с момента регистрации заявки проинформирован о планируемых сроках исполнения заявки.

В случае аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления аварийно-диспетчерская служба также информирует орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен многоквартирный дом, о характере аварийного повреждения и планируемых сроках его устранения.

Выполнение заявок об устранении мелких неисправностей и повреждений осуществляется в круглосуточном режиме в соответствии с согласованными с собственником или пользователем помещения в многоквартирном доме, направившим заявку, сроком и перечнем необходимых работ и услуг.

Работа аварийно-диспетчерской службы должна осуществляться в соответствии с требованиями нормативных правовых актов Российской Федерации, направленными на обеспечение тишины и покоя граждан. Управляющая организация, товарищество или кооператив обязаны обеспечить осуществление аварийно-диспетчерского обслуживания в соответствии с требованиями настоящих Правил.

14. При поступлении сигналов об аварии или повреждении внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения, информационно-телекоммуникационных сетей, систем газоснабжения и внутридомового газового оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, аварийно-диспетчерская служба сообщает об этом в аварийные службы соответствующих ресурсоснабжающих организаций и устраняет такие аварии и повреждения самостоятельно либо с привлечением указанных служб, а в случаях, когда законодательством Российской Федерации предусмотрены специальные требования к осуществлению ресурсоснабжающими организациями деятельности по аварийно-диспетчерскому обслуживанию, аварийно-диспетчерская служба сообщает об этом в аварийные службы соответствующих ресурсоснабжающих организаций и контролирует устранение ими таких аварий и повреждений.

15. Управляющая организация, застройщик - управляющая организация, товарищество или кооператив, собственники помещений при непосредственном способе управления многоквартирным домом в случае организации аварийно-диспетчерского обслуживания путем заключения договора на оказание услуг с организацией, осуществляющей соответствующую деятельность, представляют в аварийно-диспетчерскую службу комплект технической документации на все объекты, сети и сооружения, схемы всех отключающих и запорных узлов внутридомовых инженерных систем, планы подземных коммуникаций и иную документацию, необходимую для осуществления аварийно-диспетчерского обслуживания.

16. Управляющая организация, застройщик - управляющая организация, товарищество или кооператив, собственники помещений при непосредственном способе управления многоквартирным домом обеспечивают свободный доступ сотрудников аварийно-диспетчерской службы в помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, и на иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

17. Аварийно-диспетчерская служба осуществляет прием и выполнение заявок собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах. Заявки принимаются при непосредственном обращении в аварийно-диспетчерскую службу, в том числе посредством телефонной связи, а также с помощью прямой связи по переговорным устройствам, устанавливаемым в подъездах многоквартирных домов и кабинах лифтов, или других возможных средств связи.

Регистрация заявок осуществляется в журнале учета заявок собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах или в автоматизированной системе учета таких заявок (при ее наличии) и с использованием в соответствии с законодательством Российской Федерации записи телефонного разговора.

Журнал учета заявок должен быть прошнурован, пронумерован и скреплен печатью аварийно-диспетчерской службы.

Аварийно-диспетчерская служба обязана обеспечить хранение указанного журнала в занимаемом этой службой помещении и ознакомление по желанию собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах, в отношении которых эта служба осуществляет аварийно-диспетчерское обслуживание, с внесенными в журнал учета заявок записями.

Информация об изменениях:

Правила дополнены пунктом 17.1 с 1 марта 2019 г. - Постановление

17.1. При поступлении заявки аварийно-диспетчерская служба выясняет причины, характер обращения и принимает оперативные решения о взаимодействии с иными аварийно-ремонтными службами. Сведения о принятом решении фиксируются в журнале учета заявок или государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства в случае ведения журнала учета заявок в данной системе. Аварийно-диспетчерская служба организует исполнение поступившей заявки в сроки, установленные пунктом 13 настоящих Правил.

Информация об изменениях:

Правила дополнены пунктом 17.2 с 1 марта 2019 г. - Постановление Правительства РФ от 27 марта 2018 г. N 331

17.2. При регистрации заявки аварийно-диспетчерская служба сообщает собственнику или пользователю помещения в многоквартирном доме, обратившемуся с заявкой, ее регистрационный номер и сведения о регламентных сроках и мероприятиях по исполнению заявки.

Информация об изменениях:

Правила дополнены пунктом 17.3 с 1 марта 2019 г. - Постановление Правительства РФ от 27 марта 2018 г. N 331

17.3. При осуществлении аварийно-диспетчерского обслуживания должны обеспечиваться безопасность жизни и здоровья людей и животных, окружающей среды, сохранность имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Сотрудники аварийно-диспетчерской службы, осуществляющие выезды для исполнения заявок, должны быть обеспечены необходимыми средствами, в том числе оборудованием и материалами, для исполнения заявки. В случае если исполнение заявки требует доступа сотрудника аварийно-диспетчерской службы в помещение в многоквартирном доме, аварийно-диспетчерская служба информирует собственника или пользователя такого помещения о планируемой дате и времени начала исполнения заявки, причинах необходимости предоставления доступа в помещение, а также о фамилии, имени, отчестве (при наличии) сотрудника (сотрудников) аварийно-диспетчерской службы, который будет осуществлять исполнение заявки. Сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан иметь при себе служебное удостоверение, опознавательный знак (бейдж, нашивка на одежду и др.) с указанием названия организации, фамилии, имени, отчества (при наличии) и профессиональной специализации, а также одноразовые бахилы.

Информация об изменениях:

Правила дополнены пунктом 17.4 с 1 марта 2019 г. - Постановление Правительства РФ от 27 марта 2018 г. N 331

17.4. Аварийно-диспетчерская служба осуществляет оперативный контроль сроков, качества исполнения поступивших заявок с использованием инструментов фотофиксации, оперативных и периодических опросов собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме на предмет качества исполнения поступивших заявок. Результаты контроля вносятся в журнал учета заявок или государственную информационную систему жилищно-коммунального хозяйства в случае ведения журнала учета заявок в данной системе.

V. Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов, технических средств и оборудования

18. В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление регионального государственного жилищного надзора, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля (далее - орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля), уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме - сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом. Такое уведомление может быть направлено с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства.

19. Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая предусмотренное пунктом 18 настоящих Правил уведомление, передает в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы, технические средства и оборудование, а также сведения, указанные в подпункте "б" пункта 4 настоящих Правил, организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме по акту приема-передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

20. Техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе , предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.

Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

21. В случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов, технических средств и оборудования такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 настоящих Правил, принять меры к их восстановлению и в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.

22. Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, любым способом, позволяющим достоверно установить, что сообщение исходит от указанной организации, а также подтвердить его получение, уведомляет о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения), времени и месте передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов, технических средств и оборудования организацию, выбранную собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, орган управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одного из собственников, указанного в решении собрания о выборе способа управления этим домом.

Передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов, технических средств и оборудования осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов.

23. Имеющиеся разногласия по количественному и (или) качественному составу технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов, технических средств и оборудования подлежащих передаче, отражаются в акте приема-передачи. Копия акта подлежит направлению в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) в течение 3 дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 25 декабря 2015 г. N 1434 Правила дополнены разделом VI

VI. Порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом в связи с исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, прекращением действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами или ее аннулированием

24. В случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае, если действие лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее - лицензия) прекращено или она аннулирована, дата прекращения договора управления определяется днем, предшествующим дню начала управления многоквартирным домом управляющей организацией, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 5 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации, или в случае, предусмотренном частью 6 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации, выбранной без проведения открытого конкурса. Если способ управления многоквартирным домом был изменен, дата прекращения договора управления определяется днем, предшествующим дню начала реализации нового способа управления.

25. Управляющая организация в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае, если действие лицензии прекращено или лицензия аннулирована, передает лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, по отдельному акту приема-передачи техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, технические средства и оборудование, а также документы и информацию, указанные в подпунктах "д" и "д.1" пункта 18 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 14 февраля 2012 г. N 124, пункте 56.1 и подпункте "б" пункта 57 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354.

Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на день передачи сведения.

26. Договоры управляющей организации с организациями, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и организациями, осуществляющими проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, прекращаются одновременно с прекращением договора управления многоквартирным домом в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае, если действие лицензии прекращено или она аннулирована.

Информация об изменениях:

Правила дополнены разделом VII с 1 марта 2019 г. - Постановление Правительства РФ от 27 марта 2018 г. N 331 (в редакции постановления Правительства России от 13 сентября 2018 г. N 1090)

VII. Организация взаимодействия управляющей организации с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме при осуществлении управления многоквартирным домом

27. Управляющая организация обязана обеспечить взаимодействие с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме, в том числе посредством предоставления указанным лицам возможности личного обращения в действующий офис управляющей организации либо в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в случае заключения управляющей организацией с указанным центром договора, предусматривающего возможность обеспечения такого взаимодействия (далее - представительство управляющей организации). Представительство управляющей организации должно располагаться в пределах муниципального образования, в том числе в пределах внутригородского района в городском округе с внутригородским делением либо внутригородской территории города федерального значения, на территории которого располагаются многоквартирные дома, управление которыми осуществляет такая управляющая организация, в пешей доступности от указанных многоквартирных домов. При этом для целей настоящих Правил под пешей доступностью понимается расстояние не более 3 километров, преодолеваемое пешком.

28. Представительство управляющей организации предназначено для приема собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах, предоставления оперативных ответов на поступающие вопросы, а также оказания любой другой помощи собственнику или пользователю помещения в многоквартирном доме по возникающему у него вопросу, связанному с управлением многоквартирным домом, собственником, пользователем помещения в котором он является.

29. Управляющая организация раскрывает в соответствии с разделом VIII настоящих Правил информацию о днях и часах приема собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме уполномоченными лицами управляющей организации (далее - прием), который должен осуществляться не реже одного раза в месяц. Прием осуществляется в представительстве управляющей организации лицом, осуществляющим функции единоличного исполнительного органа управляющей организации, а также иными уполномоченными лицами.

30. Запись на прием осуществляется непосредственно в представительстве управляющей организации, по телефону управляющей организации или с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства. Прием без предварительной записи ведется после приема собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме, записанных на прием.

При осуществлении записи на прием сотрудник представительства управляющей организации выясняет наличие имеющихся заявок в аварийно-диспетчерскую службу от обратившегося собственника или пользователя помещения в многоквартирном доме, статус рассмотрения и результат выполнения указанных заявок и вносит данную информацию, дату приема, должность лица, осуществляющего прием, в журнал личного приема. Копия записи в журнале личного приема передается обратившемуся собственнику или пользователю помещения в многоквартирном доме.

Результат приема фиксируется в журнале личного приема.

Информация об изменениях:

Правила дополнены разделом VIII с 11 апреля 2018 г. - Постановление Правительства РФ от 27 марта 2018 г. N 331

VIII. Порядок раскрытия информации управляющей организацией, товариществом или кооперативом

31. В случае если управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация, она обязана раскрывать следующую информацию путем размещения на постоянной основе:

а) на вывесках, расположенных у входа в представительство управляющей организации:

наименование (фирменное наименование) управляющей организации;

адрес местонахождения управляющей организации;

контактные телефоны управляющей организации, адрес электронной почты;

режим работы управляющей организации.

В случае изменения указанная информация подлежит раскрытию в течение 3 рабочих дней со дня изменения;

б) на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом:

наименование (фирменное наименование) управляющей организации, номер лицензии, срок действия лицензии, информация об органе, выдавшем указанную лицензию, адрес местонахождения, в том числе представительства управляющей организации, режим работы, информация о днях и часах приема, адрес официального сайта управляющей организации (при наличии) в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (далее - сеть "Интернет"), адрес официального сайта государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в сети "Интернет";

уведомления о предстоящих работах, проверках оборудования, восстановительных работах, иных мероприятиях, которые могут повлечь неудобство для собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме либо потребовать присутствия таких собственников и пользователей или их представителей в помещении в многоквартирном доме в определенное время, с указанием времени проведения таких мероприятий;

абзацах втором и третьем

Информация, указанная в абзаце четвертом

Информация, указанная в абзаце пятом

в) на информационных стендах (стойках) в представительстве управляющей организации:

наименование (фирменное наименование) управляющей организации, номер лицензии, срок действия лицензии, информация об органе, выдавшем указанную лицензию, адрес местонахождения, в том числе представительства управляющей организации, режим работы, информация о днях и часах приема, адрес официального сайта управляющей организации в сети "Интернет" (при наличии), адрес официального сайта государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в сети "Интернет";

контактные телефоны управляющей организации, представительства управляющей организации, аварийно-диспетчерской службы и аварийных служб ресурсоснабжающих организаций;

пошаговая инструкция о порядке установки индивидуального прибора учета;

информация о сроках внесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, последствиях несвоевременного и (или) неполного внесения такой платы, об обязательных и (или) рекомендуемых сроках передачи показаний приборов учета исполнителю коммунальных услуг в соответствии с порядком и условиями приема таких показаний, которые установлены договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг;

информация об органе государственного жилищного надзора (функции, наименование, адрес, контактный телефон, фамилия, имя и отчество (при наличии) руководителя);

сведения о размерах цен (тарифов), подлежащих применению при определении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, и о реквизитах нормативных правовых актов, решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (при их наличии), которыми они установлены;

сведения о нормативах потребления коммунальных услуг и нормативах потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также в случае принятия в субъекте Российской Федерации решения об установлении социальной нормы потребления электрической энергии (мощности) - сведения о величине установленной социальной нормы потребления электрической энергии (мощности) для групп домохозяйств и типов жилых помещений;

информационная памятка о правилах безопасного использования газа в быту, информация об обязанности потребителя заключить договор о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования;

информационная памятка, содержащая сведения о составе ежемесячной платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, контактные телефоны лиц, ответственных за начисление платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

образцы заполнения заявок, жалоб и иных обращений граждан и организаций;

стенд с перечнем предлагаемых управляющей организацией работ и услуг;

сведения о местах накопления отходов, сбора (в том числе раздельного сбора) отходов I - IV классов опасности;

информация о правилах обращения с отходами I - IV классов опасности, порядке осуществления раздельного сбора отходов;

информационная памятка о правилах безопасного использования ртутьсодержащих ламп и приборов;

уведомления об изменении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги.

В случае изменения информации, указанной в абзацах втором - пятнадцатом настоящего подпункта, такая информация подлежит раскрытию в течение 3 рабочих дней со дня изменения.

Информация, указанная в абзаце шестнадцатом настоящего подпункта, подлежит раскрытию не позднее чем за 30 календарных дней до дня представления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в ином размере, если иной срок информирования собственников помещений в многоквартирном доме не установлен договором управления многоквартирным домом;

г) на официальном сайте государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в сети "Интернет" информации, предусмотренной законодательством

32. В случае если управление многоквартирным домом осуществляет товарищество или кооператив, они обязаны раскрывать следующую информацию путем размещения на постоянной основе:

а) на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом:

наименование товарищества или кооператива, режим работы, адрес официального сайта в сети "Интернет" (при наличии), адрес официального сайта государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в сети "Интернет";

контактные телефоны товарищества или кооператива, аварийно-диспетчерских служб и аварийных служб ресурсоснабжающих организаций;

уведомления о предстоящих работах, проверках оборудования, восстановительных работах, иных мероприятиях, которые могут повлечь неудобство для собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме либо потребовать присутствия таких собственников и пользователей или их представителей в помещении в определенное время, с указанием времени проведения таких мероприятий;

уведомления об изменении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги.

В случае изменения информации, указанной в абзацах втором и третьем настоящего подпункта, такая информация подлежит раскрытию в течение 3 рабочих дней со дня изменения.

Информация, указанная в абзаце четвертом настоящего подпункта, подлежит раскрытию не позднее чем за 3 рабочих дня до дня осуществления соответствующих мероприятий.

Информация, указанная в абзаце пятом настоящего подпункта, подлежит раскрытию не позднее чем за 30 календарных дней до дня представления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в ином размере;

б) на официальном сайте государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в сети "Интернет" информации, предусмотренной законодательством Российской Федерации о государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства.

Председатель правления товарищества или кооператива или работник, на которого внутренними документами товарищества или кооператива возложены обязанности по организации взаимодействия с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме, оказывает им содействие в поиске необходимой информации.

33. Управляющая организация, товарищество, кооператив не вправе ограничивать доступ к раскрываемой информации собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме, а также обязаны обеспечить сохранность раскрываемой информации в местах ее размещения, предусмотренных настоящими Правилами.

Носитель с информацией, утратившей свою актуальность, хранению не подлежит.

34. Управляющая организация, товарищество или кооператив предоставляют по запросу (обращению) собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме:

в срок не позднее дня, следующего за днем поступления запроса (обращения), - любую информацию из перечня информации, подлежащей раскрытию в соответствии с пунктами 31 и настоящих Правил. В случае если запрашиваемая информация затрагивает интересы неопределенного круга лиц и, по мнению управляющей организации, товарищества или кооператива, раскрыта в необходимом объеме способом, указанным в пунктах 31 и 32 настоящих Правил, и является актуальной на момент рассмотрения запроса (обращения), управляющая организация, товарищество или кооператив вправе, не предоставляя запрашиваемую информацию, сообщить место размещения запрашиваемой информации. Указанное сообщение направляется в срок не позднее дня, следующего за днем поступления запроса (обращения), и по предусмотренным пунктом 35 настоящих Правил каналам связи;

в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) - письменную информацию за запрашиваемые потребителем периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных услуг, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, объемах (количестве) коммунальных услуг, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, объемах (количестве) коммунальных ресурсов, потребляемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;

в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) - сведения о показаниях коллективных (общедомовых) приборов учета за период не более 3 лет со дня снятия показаний;

в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) - копию акта о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу собственника или пользователя помещения в многоквартирном доме, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего описание причиненного ущерба и обстоятельств, при которых такой ущерб был причинен, предусмотренного, Правилами постановлением

в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) - копию акта нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ, предусмотренного Правилами изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491;

в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) - копию акта проверки предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, предусмотренного Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354;

иную информацию - в срок, установленный соответствующими нормативными правовыми актами Российской Федерации, обязанность по предоставлению которой управляющей организацией, товариществом или кооперативом собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах предусмотрена законодательством Российской Федерации.

35. Запрос (обращение) может быть направлен посредством почтового отправления, электронного сообщения на адрес электронной почты управляющей организации, товарищества или кооператива, государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства, а также с нарочным самим собственником или пользователем помещения в многоквартирном доме либо через консьержа многоквартирного дома, если услуга консьержа предусмотрена договором управления многоквартирным домом, а также высказан устно, в том числе на приеме. Официальный ответ направляется по тем же каналам связи, по которым был получен запрос (обращение), если заявителем не указано иное.

36. Срок для ответа на запрос (обращение) собственника или пользователя помещения в многоквартирном доме по вопросам, не перечисленным в пунктах 31 , и настоящих Правил, составляет не более 10 рабочих дней со дня получения управляющей организацией, товариществом или кооперативом соответствующего запроса (обращения).

37. Ответ на индивидуальный либо коллективный запрос (обращение) лиц, не являющихся собственниками или пользователями помещений в многоквартирном доме (далее - заявитель), направляется заявителю в течение 30 календарных дней со дня регистрации запроса (обращения). Управляющая организация, товарищество или кооператив может продлить срок рассмотрения запроса (обращения) не более чем на 30 календарных дней в случае, если для подготовки ответа необходимо получение информации от иных лиц, уведомив о продлении срока его рассмотрения заявителя. Уведомление о продлении срока рассмотрения запроса (обращения) с указанием причин такого продления направляется в адрес заявителя до истечения 30-дневного срока рассмотрения запроса (обращения) с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства или в письменной форме с использованием способа отправки, позволяющего установить дату отправки или подтвердить факт вручения (получения).

38. Управляющая организация, товарищество или кооператив обязаны хранить запрос (обращение) и копию ответа на него в течение 3 лет со дня его регистрации.

Понятие, признаки и способы управления многоквартирным домом;

Договор управления многоквартирным домом. Особенности заключения договора на торгах;

Правовое положение общего собрания собственников;

Правовой статус и виды жилищных кооперативов;

Товарищество собственников жилья.

ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»

1 вопрос

По правовой природе управление многоквартирным домом является формой согласования интересов разных лиц, как правообладателей квартир по содержанию и использованию общего имущества дома. К целям управления относятся:

Обеспечение благоприятных и безопасных условий для проживания;

Определение порядка пользования имуществом;

Регулирование предоставления коммунальных услуг.

Для достижения указанных целей в силу закона на собственника жилых помещений возлагается обязанность по определению способа управления жилым домом. Указанная обязанность возлагается только на собственников. При этом имеются ввиду как собственники жилых, так и нежилых помещений. В целях исполнения указанной обязанности собственники должны согласовать свою волю, что выражается в форме принятия решения общим собранием, как коллективным органом. Следовательно, к признакам управления относятся:

Управление – это форма согласования интересов участников жилищных правоотношений по осуществлению руководства объектом, составляющим ценность для наиболее эффективного его использования;

Объектом управления является имущественный комплекс в виде общего имущества. Общее имущество является элементом только многоквартирного дома. Поэтому правоотношения по управлению могут возникнуть только в таком объекте;

Установление управления является обязанностью собственников помещений. Однако коллективный результат управления представляет интерес для любых правообладателей;

Нарушение обязанности по установлению способа управления влечёт право для органов местного самоуправления по самостоятельному определению способа управления, т.е. осуществляется воздействие публичной власти;

Формой согласования воли собственников по способу управления является решение общего собрания собственников. Такое решение является обязательным для всех, в т.ч. и для тех, кто не участвовал в голосовании на общем собрании (ст. 44-48 ЖК РФ). Квалифицированным большинством. При этом решение может быть изменено в любое время по соглашению собственников.

Виды способов управления классифицируются по основаниям, как то:

По порядку осуществления управления различается:

Самостоятельное управление;

Управление, осуществляемое с привлечением третьих лиц.

По форме управления различаются:

Управление собственниками помещений многоквартирного дома;

Управление управляющей организацией;

Управление специально созданной собственниками помещений организацией (кооператив или ТСЖ).

2 вопрос

В соответствии с договором одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственники жилых помещений) в течение определённого срока обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и использованию общего имущества дома, а также предоставлять коммунальные услуги и осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления.

По правовой природе договор является консенсуальным, взаимным и возмездным. Он относится к виду смешанного договора, в котором сочетаются элементы подряда и услуг. Сторонами договора выступают:

Собственники жилых помещений, а также органы государственной власти или местного самоуправления, если дом находится в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, в качестве сторон могут выступать ТСЖ или жилищный кооператив;

Управляющая организация, в качестве которой выступает коммерческая организация или ИП.

Договор заключается в письменной форме, которая считается соблюдённой путём составления единого документа, подписанного сторонами. При этом форма является условием заключения.

Общим существенным условием является условие о предмете, в качестве которого выступают услуги по управлению. К иным существенным условиям относятся:

Условие о составе общего имущества, в отношении которого осуществляется управление;

Перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией в целях управления;

Порядок изменения перечня услуг и работ;

Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей компанией обязательств по договору;

Порядок определения цены договора, способы её внесения, а также размер платы за содержание и ремонт.

Условия договора являются одинаковыми для всех собственников помещений в доме. Договор носит срочный характер и может заключаться на срок не менее 1 года. При этом по общему правилу максимальный законный срок договора определяется в 5 лет. Если по окончании срока договора ни одна из сторон не заявляет о его прекращении, то договор считается продлённым на срок, установленный первоначальным и на условиях, определённых в первоначальном договоре. Порядок изменения и расторжения договора определяется в соответствии с общими правилами гражданского законодательства. Кроме того, за собственниками жилых помещений закрепляется право на односторонний отказ (п. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Если собственники жилых помещений не определили способ управления, либо не исполняется решение общего собрания по реализации согласованного способа управления, либо управление осуществляется в отношении дома, находящегося полностью в государственной или муниципальной собственности, то управление устанавливается на основании договора об управлении, заключаемого на торгах. Торги проводятся в виде конкурса, который является открытым по составу участников и по форме подачи заявок на участие. Предметом конкурса является право на заключение договора управления (тендер) многоквартирным домом, либо право на заключение договора управления несколькими многоквартирными домами. В последнем случае общая площадь жилых и нежилых помещений в таких домах не должна превышать 100 000 кв.м. и такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках. Организатором конкурса является орган местного самоуправления или органы государственной власти.

Указанные органы для проведения конкурса имеют право на основании договора привлекать третьих лиц для осуществления своих функции. К функциям организатора конкурса относятся:

Формирование конкурсной комиссии. Комиссия состоит из ФЛ, в т.ч. ДЛ уполномоченных органов, как организаторов конкурса. При этом состав членов комиссии не может быть менее 5. Комиссией рассматриваются заявки на участие в конкурсе и осуществляется руководство проведением конкурса;

Извещение о проведении конкурса, которое осуществляется в официальных печатных изданиях или сайтах. Извещение публикуется не менее, чем за 30 дней до даты окончания срока для подачи заявок на участие в конкурсе;

Утверждение конкурсной документации;

Определение размера платы за содержание и ремонт общего имущества, а также размера обеспечения исполнения претендентами заявок и размера обеспечения исполнения обязательств по договору.

Участниками конкурса могут быть любые организации и ИП. Победителем конкурса является участник, предложивший за указанный организатором размер платы, выполнение наибольшего объёма работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Готов работать много, но за малые деньги. Победитель конкурса в течение 10 дней с даты утверждения протокола предоставляет организатору подписанный проект договора, а также обеспечение исполнения своих обязательств. Кроме того, он в течение 20 дней направляет проект договора собственникам помещений в доме. Если победитель конкурса уклоняется от заключения договора, то договор заключается с участником, который по выгодности предложил предшествующее предложение. При этом для него заключение договора является обязательным (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Они не признаются несостоявшимися.

3 вопрос

Общее собрание собственников является формой такого способа управления, как управление собственниками многоквартирного дома (самоуправление). К признакам такого способа относятся:

Само управление, как деятельность и достижение его целей осуществляется непосредственно собственниками жилых помещений;

В целях осуществления управления не образуется самостоятельный субъект права и не привлекаются третьи лица;

При реализации целей управления в отношениях с третьими лицами субъектами выступают сособственники, в соответствии с чем их деятельность рассматривается, как общая и ведение общих дел может осуществляться как всеми совместно, так и одним из (или несколькими) сособственниками от имени всех, либо иным уполномоченным собственниками лицом. Простое товарищество: коммерческие и некоммерческие цели;

Основанием и формой для установления непосредственного управления является решение общего собрания собственников, принимаемое большинством голосов;

В целях осуществления коммунального обслуживания решение о порядке осуществления также принимается общим собранием, но договор на предоставление коммунальных услуг заключается отдельно с каждым собственником;

Общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом и оно обладает исключительной компетенцией, к вопросам которой относятся:

Принятие решения о реконструкции;

Принятие решения о пределах использования ЗУ, в т.ч. о введении ограничения на пользования им третьими лицами (сервитут);

Принятие решения о принятии в пользование имуществом третьих лиц;

Выбор иного способа управления многоквартирным домом.

Правом на участие в общем собрании обладают только собственники ЖП. При этом участие в голосовании для них может быть как личным, так и через представителя. При этом доверенность (это уполномочие) является разовой (ст. 48, п. 2 ЖК РФ). Виды доверенности: разовая; общая; специальная. По порядку созыва общее собрание подразделяется на:

Обязательное годовое, проводимое 1 раз в год. Порядок проведения ежегодного собрания, а также уведомление о его проведении определяется решением общего собрания, т.е. по соглашению сторон;

Внеочередное, проводимое по инициативе любого из собственников.

В силу закона инициатор проведения собрания обязан уведомить о том остальных сособственников за 10 дней. При этом содержание уведомления определяется законом (п. 5 ст. 45 ЖК РФ). Уведомление направляется заказным письмом. Собрание является правомочным, если в нём принимает участие сособственники, обладающие более 50 % от общего числа голосов. Ст. 34 СК РФ. Голос пропорционально. Решение путём голосования, которое может быть как очным, так и заочным (ст. 47 ЖК РФ). По общему правилу решения принимаются простым большинством. Как исключение используется квалифицированное большинство (2/3) при принятии решений, относящихся к вопросам исключительной компетенции. Если решается вопрос об уменьшении размера общего имущества, то решение по такому вопросу принимается в результате единогласного согласия всех сособственников. Решение общего собрания является обязательным для всех собственников, в т.ч. и не принимавших участие в голосовании. Решение общего собрания может быть обжаловано, если оно нарушает права собственника, либо принято с нарушением (ст. 46, п. 6 ЖК РФ). Кроме того, при заочном голосовании решение может быть обжаловано, если неправильно оформлено (ст. 48, п. 6).

4 вопрос

Жилищно-накопительный; Жилищный; Жилищно-строительный. Первый регулируется специальным законодательством. Вторая и третья – некоммерческие организации.

ЖИЛИЩНО-НАКОПИТЕЛЬНЫЙ КООПЕРАТИВ (ПРАВОВОЙ СТАТУС)

ЖНК, как и застройщик, обладает правом на привлечение денежных средств ФЛ в строительство, а также приобретение объектов недвижимости. Однако к особенностям его деятельности относятся:

Посредством участия в ЖНК допускается приобретение только жилых помещений (ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»). Коттеджи не допускаются по данному договору;

ДС могут использоваться не только для строительства ЖП, но и для их приобретения (можно купить готовое жильё);

Деятельность по строительству и приобретению ЖП осуществляется самим кооперативом, как ЮЛ и для обеспечения потребностей своих членов. Соответственно, как потребительский кооператив такая организация основана на добровольном объединении участников на принципах членства. При этом в отличие от общих правил, для потребительских кооперативов в качестве участников могут выступать только ФЛ. Деятельность кооператива по обеспечению участников ЖП осуществляется засчёт их паевых и членских взносов, а также на основании заёмных средств;

Участники обязаны к внесению как вступительных, так и членских взносов, засчёт которых формируется имущество кооператива;

Право собственности на ЖП первоначально возникает у кооператива. Его члены используют жилое помещение на условиях найма до момента выплаты пая;

Членами кооператива может быть не менее 50 но не более 500 человек;

Неисполнение членом кооператива паевого или иного взноса влечёт применение гражданско-правовой ответственности;

В целях защиты прав членов кооператива осуществляется контроль за составом участников, в соответствии с чем членство в кооперативе возникает после внесения данных о лице в ЕГРЮЛ на основании решения о том органов управления кооператива.

Жилищный кооператив и жилищно-строительный – это разновидности потребительских кооперативов, создаваемые в целях удовлетворения потребностей ФЛ в жилье, а также для управления жилыми и нежилыми помещениями и местами общего пользования в многоквартирном доме. Кооперативы обладают специальной правоспособностью, являются собственниками своего имущества, которое формируется засчёт взносов членов кооператива. При этом члены кооператива также своими средствами участвуют в строительстве, приобретении жилья, а также реконструкции и содержании многоквартирного дома.

Участники кооператива обладают обязательственными правами в отношении кооператива. Учредительным документом является устав. Указанные виды кооперативов отличаются друг о друга тем, что:

ЖК осуществляет деятельность, направленную на приобретение жилья для своих членов;

ЖСК осуществляет создание нового объекта.

Количество членов кооператива не может быть менее 5, но не более количества жилых помещений в доме. Правом на вступление в кооператив обладают граждане, достигшие 16 лет, а также признанные полностью дееспособными до достижения 16 лет (ст. 13 СК РФ). При этом преимущественным правом на приобретение членства в кооперативе обладают малоимущие и нуждающиеся граждане, если кооператив создаётся при содействии публичного субъекта. Кроме того, участниками кооператива могут быть ЮЛ. К органам управления кооперативом относятся:

Общее собрание участников, как высший орган управления, обладающий исключительной компетенцией (ст. 116, п. 2 ЖК РФ). Собрание является правомочным, если на нём присутствует более 50 % от общего числа членов. При этом по общему правилу решения принимаются большинством голосов из числа присутствующих лиц. Квалифицированное большинство применяется (2/3) по вопросам, относящихся к исключительной компетенции. Решения являются обязательными для всех членов кооперативов, в т.ч. и не участвовавших в собрании;

Конференция как орган управления, создаваемый, если число участников более 50 и это предусмотрено уставом;

Правление и председатель правления, как исполнительные органы, т.е. осуществляющие текущее руководство деятельностью кооператива. При этом председатель избирается из состава членов правления. К правам и обязанностям председателя относятся:

Обеспечение выполнения решений кооператива;

Действует самостоятельно и без доверенности от имени кооператива.

Кооперативы могут быть реорганизованы в товарищество собственников жилья. Ликвидация кооперативов осуществляется в соответствии с общими правилами, а также особым основанием ликвидации является снос дома (ст. 61-65 ГК РФ).

ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНА КООПЕРАТИВА

Граждане и ЮЛ, желающие стать членами кооператива, подают заявление в правление о приёме. При этом заявление подлежит рассмотрению в месячный срок и утверждению общим собранием кооператива. Членство в кооперативе возникает с момента уплаты вступительного взноса. Порядок и условия выплаты паевого взноса определяются Уставом кооператива. При этом пай может принадлежать как одному, так и нескольким лицам. Право на пай (ст. 128 ГК РФ). Если пай выплачен не полностью, то право собственности на жилое помещение закрепляется за кооперативом. Член же кооператива, а также члены его семьи обладают правом пользования жилым помещением. При этом с согласия общего собрания кооператива для члена кооператива допускается возможность на заключение договора поднайма, а также вселение временных жильцов. При полной выплате пая право собственности на жилое помещение закрепляется за членом кооператива. Членство в кооперативе прекращается в случаях:

Выхода из состава участников. При этом осуществляется выплата пая;

При исключении (ст. 130 ЖК РФ). Если исключённым членом кооператива пай не выплачен полностью, то ему выплачивается фактически внесённая сумма. При этом для члена кооператива и членов его семьи прекращается право пользования жилым помещением. Указанные лица обязаны освободить помещение в течение 2 месяцев со дня вступления в силу решения об исключении;

Ликвидация кооператива;

В случае смерти члена кооператива. В случае смерти наследники приобретают право на вступление в члены соответствующего кооператива при наличии на то решения общего собрания. При этом преимущественным правом на вступление обладает супруг, если он имеет право на пай. Пай – общее имущество.

Наследник члена кооператива, имеющий право на часть пая и проживающий совместно с ним также имеет преимущественное право на вступление, если у супруга наследодателя отсутствует право на пай. Иные наследники, не проживающие совместно с наследодателем, приобретают право на вступление в кооператив, если отсутствуют указанные категории лиц, обладающие преимущественным правом. Как исключение, допускается раздел жилого помещения, находящегося в доме кооператива. Раздел допускается только, если:

Существует возможность выдела изолированного жилого помещения в натуре;

Если в результате переустройства или перепланировки существует возможность выдела изолированного помещения в натуре.

Правом на раздел жилого помещения обладают только лица, имеющие право на пай.

5 вопрос

ТСЖ – некоммерческая организация, основанная на добровольном объединении собственников помещений многоквартирного дома. При этом к целям объединения (цели создания) относятся:

Совместное управление общим имуществом дома;

Обеспечение эксплуатации общего имущества;

Определение порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

Учредительным документом ТСЖ является утверждаемый общим собранием Устав. При этом на момент создания кооператива число его участников должно быть более 50 % от общего числа собственников помещений. Во вновь созданных домах после их сдачи в эксплуатацию ТСЖ создаётся застройщиком.

Для достижения целей создания товарищество вправе заниматься хозяйственной деятельностью, к видам которой относятся:

Обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества;

Строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества;

Предоставление в аренду общего имущества.

На основании решения общего собрания членов товарищества доход от хозяйственной деятельности используется для оплаты общих расходов или направляется в специально создаваемые товариществом фонды для достижения целей, предусмотренных уставом. ТСЖ создаётся без ограничения срока деятельности, если иное не установлено уставом. На неопределённый срок. При этом собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создавать только одно товарищество.

Товарищество может быть также создано при объединении:

Нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным собственникам. При этом земельные участки должны предполагать граничащие территории и обладать общими инженерно-техническими сетями и элементами инфраструктуры;

Несколько расположенных близко зданий, строений или сооружений, предназначенных для проживания нескольких семей на граничащих участках.

ТСЖ не отвечает своим имуществом по обязательствам собственника, а они не несут ответственность своим имуществом по обязательствам товарищества. Следовательно, ТСЖ предполагает полную ответственность.

Имущество ТСЖ формируется засчёт:

Обязательных платежей, а также вступительных и иных взносов членов товарищества;

Доходов от хозяйственной деятельности;

Субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества, а также проведения ремонта.

К органам товарищества относятся:

Общее собрание, как высший орган управления, обладающий исключительной компетенцией (ст. 145 ЖК РФ). Созыв общего собрания осуществляется на основании письменного уведомления, которое направляется участникам не позднее 10 дней до момента проведения собрания. При этом уведомление содержит повестку по вопросам, которая не подлежит последующему изменению. Решения на общем собрании принимаются простым большинством, а по вопросам, относящимся к исключительной компетенции, квалифицированным;

Правление ТСЖ, как коллегиальный исполнительный орган, чья компетенция определяется законом или уставом (ст. 148 ЖК РФ);

Председатель;

Ревизионная комиссия, которая не реже 1 раза в год должна осуществлять проверку финансовой деятельности ТСЖ.

Реорганизация товарищества допускается посредством преобразования в жилищный или жилищно-строительный кооперативы. Ликвидация товарищества осуществляется в соответствии с общими правилами (ст. 141 ЖК РФ), а также в случае приобретения права собственности на все помещения одним собственником. Кроме того, ликвидация имеет место, если члены товарищества не обладают более 50 % голосов в результате их сокращения в процессе деятельности товарищества. Сокращение имеет место:

При выходе из членов ТСЖ;

В случае смерти члена ТСЖ.

К правам и обязанностям товарищества относятся полномочия и обязательства, установленные законом (ст. 137, 138 ЖК РФ).