Mülkiyyətin həyat dövrü nədir. Əmlakın xüsusiyyətləri və həyat dövrü

DAŞINMAZ ƏMLAK OBYEKTLƏRİNİN HƏYAT DÖVRÜ

Daşınmaz əmlak obyektləri mövcud olduqları bütün dövr ərzində fiziki, iqtisadi və hüquqi dəyişikliklərə məruz qaldıqları üçün hər bir daşınmaz əşya (torpaqdan başqa) həyat dövrünün aşağıdakı genişlənmiş mərhələlərini keçir:

  • ? formalaşdırılması - tikintisi, yeni müəssisənin yaradılması, torpaq sahəsinin alınması (alınması, ayrılması və s.);
  • ? istismar - istismar və inkişaf (genişləndirmə, yenidənqurma, yenidən təşkil və s.);
  • ? mövcudluğun dayandırılması - sökülmə, aradan qaldırılması, təbii məhv edilməsi.

Üstəlik, daşınmaz əmlakın həyat dövrü boyunca fiziki obyekt kimi bu əmlakın sahibinin, sahibinin və ya istifadəçisinin, ola bilsin, təkrarlanan dəyişikliyi hüquq obyekti kimi.

Müəyyən bir obyektin həyat dövrü kommersiya daşınmaz əmlakıəmlak kimi, bu obyektlə alqı-satqıya və ya mübadiləə qədər öz subyektiv yolunu tutan bir cari mülkiyyətçi nöqteyi-nəzərindən dəfələrlə, hər dəfə yeni mülkiyyətçi ilə, iqtisadi və ya dövrünün sonuna qədər təkrarlana bilər. obyektin fiziki həyatı.

Daşınmaz əmlak obyektinin həyat dövrü müəyyən qanunlara tabe olur və Q.Harrisonun müəyyən etdiyi kimi, fiziki həyat müddəti, müddət kimi anlayışları ehtiva edir. iqtisadi həyat, qalan iqtisadi həyat və xronoloji və effektiv yaş.

Fiziki həyat müddətinin yaxşılaşdırılması (gerçək həyat)- bu təkmilləşdirmələrin tikintisinin başa çatmasından onların sökülməsinə qədər olan müddət. Fiziki ömür müddəti standart, faktiki, hesablanmış (proqnozlaşdırılmış) ola bilər və şəraitin modernləşdirilməsi və təkmilləşdirilməsi hesabına arta bilər.

Obyektin iqtisadi həyatı (effektiv həyat)- torpaq sahəsində aparılan abadlıq işlərinin əmlakın dəyərinə töhfə verdiyi müddət; obyektin istifadə oluna biləcəyi vaxt, mənfəət əldə etmək.

Obyektin qalan iqtisadi ömrü (effektiv ömrün qalan hissəsi və ya qalan iqtisadi həyat)- obyektin qiymətləndirilməsi tarixindən onun təsərrüfat ömrünün sonuna qədər müəyyən edilən müddət. Bu dövr adətən qiymətləndirici tərəfindən gələcək gəliri qiymətləndirmək üçün istifadə olunur. Obyektin yenidən qurulması və modernləşdirilməsi qalan iqtisadi ömrünü uzadacaqdır.

Təkmilləşdirmələrin xronoloji yaşı (xronoloji və ya faktiki yaş)- bu, obyektin istifadəyə verildiyi gündən qiymətləndirilmə tarixinə qədər keçən müddətdir.

Təkmilləşdirmə üçün effektiv yaş (effektiv yaş)- obyektin fiziki vəziyyəti və faydalılıq dərəcəsi ilə qiymətləndirilmə tarixində ekspertiza tərəfindən müəyyən edilmiş yaş.

Effektiv yaş qiymətləndirmə əsasında müəyyən edilir görünüş, texniki vəziyyəti, obyektin dəyərinə təsir edən istismarın iqtisadi amilləri və s., onun üçün qiymətləndirmə tarixində obyektin istehlak xüsusiyyətlərini (əmtəə xassələrini) nəzərə alır. mümkün satış... Yığılmış amortizasiya və sadalanan iqtisadi amillər, habelə obyektin təsərrüfat həyatının dövrləri ilə qalan təsərrüfat müddəti arasındakı fərq nəzərə alınmaqla, xronoloji yaş əsasında müəyyən edilə bilər. Obyektin işinin xüsusiyyətlərindən asılı olaraq xronoloji yaşdan yuxarı və ya aşağı fərqlənə bilər.

Standart xidmət müddəti(və ya fiziki həyatın tipik dövrü) - ego, tənzimləyici aktlarla müəyyən edilmiş bina və tikililərin xidmət müddəti. Əsas növündən asılı olaraq müəyyən edilir struktur elementləri davamlılıq baxımından müxtəlif kateqoriyalı binalar üçün. Yaşayış yerlərinin təsnifatı və ictimai binalar davamlılığa görə (kapital sinifləri) normativ ədəbiyyatda verilmişdir.

Obyektin həyat dövrünün bütün mərhələləri və onun yaş göstəriciləri bir-biri ilə bağlıdır və onlardan biri dəyişdikdə, digərləri də müvafiq olaraq dəyişir. Daşınmaz əmlakın həyat dövrünün bu və ya digər mərhələsində yerləşməsi mülkiyyətçi tərəfindən əmlakın saxlanması və gəlirliliyinin artırılması üçün adekvat tədbirlərin həyata keçirilməsi üçün nəzərə alınmalıdır.

Obyektlər - tarixi abidələr üçün - dövlət tərəfindən qorunduğu üçün mülkiyyətçinin, mülkiyyətçinin və istifadəçinin dəyişməsi faktı deyil, fiziki ömürlük göstəricisi daha böyük əhəmiyyət kəsb edir. Dünya və dövlət əhəmiyyətli obyektlərin mədəni-tarixi funksiyalarını pozmadan istifadəsinə yol verilir və onların formalaşması istirahət, elmi-tədqiqat və bərpa işləri ilə bağlıdır.

Test sualları və tapşırıqlar

  • 1. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinə uyğun olaraq "daşınmaz əmlak" anlayışının tərifini verin.
  • 2. Daşınmaz əmlakın iqtisadi, sosial və hüquqi mahiyyəti nədən ibarətdir?
  • 3. Daşınmaz əmlakın əsas və spesifik xüsusiyyətlərini sadalayın.
  • 4. Əmtəə kimi daşınmaz əmlakın xüsusiyyətlərini adlandırın.
  • 5. Mülkiyyət məqsədlərinə görə əmlak necə bölünür?
  • 6. Yaşayış, ticarət və sənaye daşınmaz əmlakı dedikdə nə başa düşülür?
  • 7. Yaşayış əmlakının təsnifatını verin.
  • 8. Ofis mərkəzləri hansı meyarlara görə təsnif edilir?
  • 9. “Müəssisə” termininin tərifini verin.
  • 10. Daşınmaz əmlakın həyat dövrünün hansı mərhələləri var.
  • Harrison G. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi / per. ingilis dilindən M .: ROS), 1994.

3 Daşınmaz əmlakın həyat dövrü

Daşınmaz əmlak obyektinin həyat dövrünü şərti olaraq üç dövrə bölmək olar: tikinti dövrü, investisiyanın geri qaytarılma müddəti və sonrakı investisiya dövrü.

1) Tikinti vaxtı

Müştərinin investisiya planının ideyası və ya formalaşması aşağıdakıları ehtiva edir:

İlkin planın həyata keçirilməsi üçün şəraitin təhlili;

Layihənin konsepsiyasının hazırlanması (sosial əhəmiyyəti);

Layihənin həyat qabiliyyətinin ümumi qiymətləndirilməsi.

Tikintiyə qoyulan investisiyaların texniki-iqtisadi əsaslandırması geri qaytarılma müddəti və sonrakı investisiya inkişafı da daxil olmaqla, obyektin bütün həyat dövrünü əhatə edir, həmçinin:

Sənədlər paketinin hazırlanması və təsdiqi;

ərazinin şəhərsalması nəzərə alınmaqla obyektin yerləşdiyi yerin seçilməsi və təsdiqi;

Mühəndislik və geoloji tədqiqatlar, topoqrafik həllər;

Şəhərsalma və memarlıq planlaşdırma həlləri (böyüdülmüş);

Obyektin mühəndis dəstəyi;

Riskin qiymətləndirilməsi;

Layihənin büdcə və iqtisadi effektinin qiymətləndirilməsi;

Ekoloji əsaslandırma;

Layihə sənədlərinin hazırlanması üçün icazələrin hazırlanması.

Layihənin mərhələsi ətraflı memarlıq, planlaşdırma, texniki, struktur həlləri, habelə tikintinin təşkili layihəsi daxil olmaqla dizayn və işçi sənədlərin hazırlanmasını əhatə edir.

Dövlət nəzarəti orqanları tərəfindən layihə-smeta sənədlərinin ekspertizasına daxildir: dövlət ekspertizası, texniki, ekoloji, iqtisadi, fövqəladə hallardan mühafizə.

Tikinti mərhələsinə aşağıdakılar daxildir:

Müvəqqəti tikinti infrastrukturunun yaradılması,

Bir obyektin birbaşa yaradılması və ya yenilənməsi.

Tikintiyə nəzarət dövlət, memarlıq, layihəçi və texniki nəzarəti əhatə edir.

İstismara

Daşınmaz əmlakın həyat dövrü əyrisinin dönüş nöqtəsi istismara verilməsidir.

Bu andan obyektin geri qaytarılması və rentabellik əyrisinin böyüməsi başlayır ki, buradan istismar xərcləri, köhnəlmə və bütün növ aşınmalar başlayır.

Eyni andan sertifikatlaşdırma başlayır. Sertifikatlaşdırma mənzil fondunun vəziyyəti, istifadəsi və dəyəri haqqında məlumat toplamaq üçün məlumat və hüquqi sistemdir. Sertifikatlaşdırmanın əsasını mənzil üçün pasport - mülkiyyət hüququ, texniki, sosial-iqtisadi, ekoloji parametrlər, istehlakçıların keyfiyyət göstəriciləri, təhlükəsiz istismar qaydaları, tələbləri və şərtləri sənədini özündə əks etdirən kompleks sənəd təşkil edir.

Geri ödəmə müddəti daxildir:

Bacarıqların inkişafı;

Obyektin layihə gücünün sabit parametrləri ilə istismarı.

Əməliyyat nəzarəti obyektin vəziyyətinə profilaktik nəzarəti və cari təmir zamanı aşkar edilmiş qüsurların aradan qaldırılmasını təmin edir.

Əməliyyat nəzarəti yoxlamalar şəklində həyata keçirilir. Yoxlamalar planlı (mövsümi - yaz-payız) və plandankənar (fövqəladə) ola bilər.

Daşınmaz əmlakın idarə edilməsi (xidmət) binaya tam nəzarətdir, onun məqsədi əmlakı mümkün qədər uzun müddət mükəmməl vəziyyətdə saxlamaq və ondan maksimum gəlir əldə etməkdir.

Bu mərhələnin keçmə sürəti daşınmaz əmlakın idarə edilməsinin səmərəliliyindən (icarə, işə götürmə, icarə) asılıdır.

Obyekt istifadəyə verildiyi andan və hətta bir qədər əvvəl daşınmaz əmlak obyektinə materialların və konstruksiyaların köhnəlməsi təsir edir, yəni. fiziki pisləşmə.

Fiziki aşınma - iqlim amillərinin və insan həyatının təsiri nəticəsində binanın konstruksiyalarının və mühəndis sistemlərinin ilkin texniki və istismar keyfiyyətlərinin (möhkəmlik, dayanıqlıq, etibarlılıq və s.) itirilməsi.

Daşınmaz əmlakın köhnəlməsi layihənin, materialların, tikinti standartlarının, dizayn keyfiyyətinin müasir tələblərə uyğun gəlməməsi nəticəsində yaranan dəyər itkisidir.

Köhnəlmənin qiymətləndirilməsinin iki forması:

1) binaların ilkin dəyərinin onların təkrar istehsalının müasir dəyəri ilə müqayisədə nisbi azalması;

2) binanın və ya onun elementlərinin müasir memarlıq və kosmik planlaşdırma, konstruktiv-texnoloji, sanitar-gigiyenik və digər tələblərə uyğun köhnəlməsi.

Nəzəri olaraq, sonrakı investisiya inkişafı dövrü kifayət qədər uzun müddət davam edə bilər. Obyektin istismarının məqsədəuyğunluğunun məhdudlaşdırılması obyektin fiziki və mənəvi aşınmasının və ya tam köhnəlməsinin aradan qaldırılması üçün əhəmiyyətli əlavə xərclərdir. Tam sıradan çıxdığı və ya sosial əhəmiyyətini itirdiyi andan obyektin həyat dövrü başa çatır.

Daşınmaz əmlakın həyat dövrünün müddətinə təsir edən amillər aşağıdakılardır: - ideyanın hərtərəfli öyrənilməsi, investisiya layihəsinin texniki-iqtisadi əsaslandırılması;

Layihə sənədlərinin düzgün hazırlanması;

Texniki-iqtisadi əsaslandırmanın və layihə sənədlərinin məcburi ekspertizası;

Müasir tikinti materiallarının və texnologiyalarının tətbiqi;

Daşınmaz əmlak obyektlərinin tikintisinə və istismarına nəzarətin müntəzəmliyi və keyfiyyəti;

Effektiv əmlak idarəçiliyi;

Mülkiyyətin həyat dövrünün bütün mərhələlərində ifaçıların peşəkar səviyyəsi;

Faktorların öz aralarında qarşılıqlı təsiri.

Daşınmaz əmlakın həyat dövründə ekspertiza və yoxlamaların aparılmasının xronoloji aspekti:

Mülkiyyətin həyat dövrü- əmlakın fiziki obyekt kimi mövcud olduğu müddət.

Həyat dövrünün mərhələləri:

    formalaşma tikinti, yəni yeni bir müəssisənin yaradılması, torpaq sahəsinin alınması və ya ayrılmasıdır;

    əməliyyat - istismar və inkişaf, yəni genişləndirmə, yenidən təşkil və ya yenidənqurma daxildir;

    mövcudluğun dayandırılması sökülmə, təbii məhv və ya aradan qaldırılmasıdır.

Əmlakın həyat dövrünün mərhələləri:

1. Layihənin konsepsiyasının formalaşdırılması və pulsuz torpaq sahəsindən istifadə variantının seçilməsi... Bu müddət ərzində torpaq sahəsindən ən yaxşı və səmərəli istifadənin seçimi həyata keçirilir. İstifadə variantının seçimi təkmilləşdirmələrin dizaynı üçün texniki spesifikasiyanın hazırlanması ilə başa çatır.

2. Təkmilləşdirmə dizaynı. Bu mərhələdə - layihə spesifikasiyası əsasında - icazələrin alınması və torpaq sahəsinin hazırlanması, o cümlədən kommunikasiyaların çəkilməsi, binaların tikintisi və yeni əkinlərin əkilməsi üçün zəruri sənədlərin hazırlanması ilə layihə hazırlanır.

3. İstehsal (quraşdırma, tikinti) təkmilləşdirilməsi... Layihənin icrası dövründə podratçılar inventar və kadastr sənədlərində bu dəyişiklikləri təsbit etməklə obyektin bütün fiziki xüsusiyyətlərini demək olar ki, tamamilə dəyişirlər.

4. Dövriyyə (alqı-satqı, ianə, icarə və s.) mülkiyyət hüquqlarının keçməsi və ya bu hüquq üzrə yüklülüyün yaranması ilə. Bu mərhələdə daşınmaz əmlak obyekti ilə əməliyyatlar həyata keçirilir.

5. Obyektdən təyinatı üzrə texniki-istismar xidməti göstərilməklə istifadə (istifadə).... Həyat dövrünün bu mərhələsində menecer (və ya peşəkar idarəetmə şirkəti) istifadəçilər tərəfindən obyektin istehlak potensialından rasional istifadəni təşkil edir.

6. Modernləşmə: əsaslı təmir, yenidənqurma, mümkün yenidən profilləşdirmə ilə təkmilləşdirmələrin bərpası (dəyişiklik funksional məqsəd) obyekt. Bu mərhələ indiki vəziyyətdə olan obyektin artıq istifadəçilərin müasir ehtiyaclarını ödəyə bilmədiyi və/və onun fəaliyyətinin iqtisadi cəhətdən səmərəsiz hala gəldiyi andan başlayır. Bu mərhələdə ən azı əsaslı təmir işləri dəyişdirilmədən həyata keçirilir. planlaşdırma həlli və funksional məqsəd, lakin birdəfəlik fiziki aşınma və funksional köhnəlmənin aradan qaldırılması ilə.

7. Təkmilləşdirmələrin sökülməsi, materialların utilizasiyası və ya təkrar istifadəsi... Həyat dövrü onların iqtisadi ömrünün sonunda təkmilləşdirmələrin sökülməsi ilə başa çatır. İdarəetmə Şirkəti ləğv olunan binaların və kommunikasiyaların konstruksiya elementlərinin və materiallarının satılması imkanlarını nəzərə almaqla, son müddətin və binaların sökülməsinin iqtisadi cəhətdən səmərəli üsulunun təyin edilməsi üçün təkliflər hazırlayır.

Daşınmaz əmlak obyektinin fiziki obyekt kimi həyat dövrü, daşınmaz əmlak obyektinin konsepsiyasından ləğv edilməsinə (sərəncamına) qədər mövcud olan proseslərin ardıcıllığıdır. Maddi obyektlərin həyat dövrü aşağıdakı mərhələlərdən ibarətdir: dizayn - doğulma - yetkinlik - qocalma - ölüm.

Daşınmaz əmlak obyektinin həyat dövrünün mərhələləri fərqli adlanır: layihədən əvvəl - layihələndirmə - tikinti - istismar - bağlanma.

  • 1. Layihəqabağı (ilkin) mərhələyə daşınmaz əmlak bazarının təhlili, daşınmaz əmlak obyektinin seçimi, layihə strategiyasının formalaşdırılması, investisiya təhlili, ilkin icazələrin qeydiyyatı, kredit investisiya fondlarının cəlb edilməsi.
  • 2. Layihələndirmə mərhələsinə maliyyə sxeminin hazırlanması, maliyyələşdirmənin təşkili, memarlıq-mühəndislik qrupunun seçilməsi, layihənin idarə edilməsi daxildir.

Bu dövrün əsas vəzifələri mərhələlərin müddətini azaltmaq, daşınmaz əmlak obyektlərinin istehlak keyfiyyətlərini yaxşılaşdırmaq və ən əsası, həyat dövrünün bütün mərhələlərində əməliyyat xərclərini minimuma endirməkdir.

Aydındır ki, ilk iki mərhələdə heç bir mənfəət əldə edilmir, çünki onlar motivasiyalıdır.

  • 3. Tikinti mərhələsi podratçının seçilməsindən, texniki xidmətin əlaqələndirilməsindən ibarətdir tikinti işləri və tikintinin keyfiyyətinə nəzarət, smeta və məsrəflər. Bu mərhələdə tikilməkdə olan obyektin həyat dövrünün məntiqinə görə daşınmaz əmlak bazarı seqmentinin tələblərinə uyğunluğunun real sübutları mövcuddur. Bu dövrdə potensial istehlakçıların investisiya payının artırılması vəzifələri həll olunur, çünki təkliflərin və mənfəətin həcminin artması kifayət qədər geniş bazar tanınmasını göstərir.
  • 4. Daşınmaz əmlak obyektinin istismar mərhələsi obyektlərin saxlanılmasını və təmirini və onların yenidən qurulmasını nəzərdə tutur. Daşınmaz əmlak obyektlərinin istismarına aşağıdakılar daxildir: avadanlıq və binaların istismarı və təmiri, materialların uçotu, yanğından mühafizə və təhlükəsizlik texnikası, kommunikasiyaların idarə edilməsi, tullantıların utilizasiyası və təkrar emalı, dəyişdirilməsi və yenidən qurulması, fövqəladə halların aradan qaldırılması və obyektin təhlükəsizliyi.

Daşınmaz əmlak obyektlərinin yenidən qurulması - bütövlükdə daşınmaz əmlak obyektlərinin və ya onların ayrı-ayrı elementlərinin və sistemlərinin mənəvi və fiziki cəhətdən korlanmasının aradan qaldırılmasına yönəlmiş təşkilati-texniki tədbirlər kompleksinin təkmilləşdirilməsi məqsədi ilə köklü yenidənqurma, dəyişdirmə.

Xidmət - təmin etmək üçün görülən işlər normativ termin daşınmaz əmlak obyektlərinin istismarı; onlar onun dəyərinin artmasına gətirib çıxarmırlar, lakin ayrı-ayrı elementlərin pisləşməsinin və uğursuzluğunun qarşısını alırlar. Xidmətin məqsədi obyektin təyinatı üzrə istifadə olunmasını təmin etməkdir.

Təmir - normal istismar vəziyyətini bərpa etmək üçün əmlakın zədələnməsini (xarab olmasını) aradan qaldırmaq üçün iş. Təmir işləri kiçik və böyük bölünür. 1-2 gün davam edən xırda təmirlər obyektin xidmət müddətini uzatmır və dəyərini artırmır. Əsaslı təmir (2 gündən çox) əmlakın ömrünü uzadır, lakin dəyərini artırmır.

Əvəzetmə, əmlakı təşkil edən əsas vəsaitlərin istifadəyə yararsız və ya köhnəlmiş komponentlərinin oxşar vahidlə əvəz edilməsi prosesidir.

5. Obyektin bağlanması mərhələsi - onun ilkin və qazanılmış funksiyalarının tamamilə aradan qaldırılması, nəticədə ya sökülmə, ya da keyfiyyətcə yeni inkişaf. Bu mərhələ əmlakın mülkiyyətindən irəli gələn əhəmiyyətli xaric xərcləri tələb edir. Əmlak yeni keyfiyyətli inkişaf əldə edərsə, dəyişikliyin dəyəri yeni funksiya üzrə mülkiyyət dəyərinə hesablanır.

Daşınmaz əmlak obyektlərinin həyat dövrü kimi, əmlak kompleksinin həyat dövrünü də mərhələlərə bölmək olar:

  • 1. Əmlak kompleksinin formalaşdırılması (daşınmaz əmlak obyektləri ilə əqdlərin nəticələrinin və onlara olan hüquqların normativ qeydiyyatı: alqı-satqı, töhfə nizamnamə kapitalı, icarə, icarə).
  • 2. Əmlak kompleksinin inkişafı (yeni tikinti, balansa qəbul).
  • 3. Əmlak kompleksinin ləğvi - iflas prosedurunun hüquqi müddəalarına uyğun olaraq müflis təşkilatın əmlakının (o cümlədən daşınmaz əmlakının) satışı üzrə tender və digər mexanizmlər.

Mülkiyyətçi nöqteyi-nəzərindən daşınmaz əmlak obyektlərinin mülkiyyət kimi həyat dövrü hər bir yeni mülkiyyətçi ilə obyektin iqtisadi və ya fiziki ömrünün sonuna qədər dəfələrlə təkrarlanır. Kateqoriyaların üçlüyü əsasında - maddi (fiziki), hüquqi (hüquqi) və iqtisadi - əmlakın həyat dövrü üç mərhələyə bölünə bilər (Şəkil 1.). Hər bir mərhələ sahibinin müəyyən fəaliyyətlərini və hərəkətlərini ehtiva edir.

düyü. 1.

Daşınmaz əmlak obyektinin həyat dövrü müəyyən qanunlara tabedir və iqtisadi və fiziki həyat dövrünü əhatə edir (şək. 2):

  • 1. İqtisadi həyat dövrü obyektin mənfəət mənbəyi kimi istifadə oluna biləcəyi müddəti müəyyən edir və edilən təkmilləşdirmələr obyektin dəyərinə töhfə verməyi dayandırdıqda başa çatır.
  • 2. Tipik fiziki ömür, əmlakın sökülməzdən əvvəl funksional cəhətdən yararlı vəziyyətdə faktiki mövcud olduğu dövrdür. Normativ sənədlərlə müəyyən edilir.

Daşınmaz əmlak obyektlərinin fiziki və iqtisadi ömrü obyektivdir və tənzimlənə bilər, lakin ləğv edilə bilməz.

3. Ömür - obyektin mövcud olduğu və onun içində yaşaya və ya işləyə biləcəyiniz müddət.


düyü. 2.

Daşınmaz əmlak obyektinin istifadə müddəti baxımından aşağıdakı dövrlər fərqləndirilir:

  • 1. Görünüşündən və texniki vəziyyətindən asılı olaraq obyektin yaşını əks etdirən effektiv yaş.
  • 2. Obyektin istismara verildiyi andan istismarda olma müddətinə uyğun gələn xronoloji (faktiki) yaş.
  • 3. Ekspert qiymətləndirici tərəfindən obyektin qiymətləndirilməsi üçün istifadə edilən və qiymətləndirmənin aparıldığı tarixdən obyektin təsərrüfat ömrünün sonuna qədər olan dövrü təşkil edən təsərrüfat ömrünün qalan müddəti.

Həyat dövrü daşınmaz əmlakın istismara verilməsindən (yaradıldıqdan) dayandırılmasına qədər mövcud olan proseslərin tam ardıcıllığıdır. Nəzəriyyə və praktikada dövrlərin dörd növü fərqləndirilir: biznes, məhsulun həyat dövrü, biznes növü və əmlak kompleksi kimi müəssisə. dövrün müddəti istehsal dövrləri, fiziki və köhnəlmə, obyektin kapitalı, istismar şəraiti, bazar şərtləri və digər amillərdən təsirlənir. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün daşınmaz əmlakın 2 həyat dövrünü nəzərə almaq maraqlıdır:

1. Fiziki obyekt kimi daşınmaz əmlakın (malların) həyat dövrü.

2. Mülkiyyət obyekti kimi daşınmaz əmlakın həyat dövrü.

Fiziki obyekt kimi daşınmaz əmlakın (malların) həyat dövrü 11 ​​mərhələdən ibarətdir:

1. İnvestisiyadan əvvəlki mərhələ (imkanların təhlili, əsaslandırma).

2. Yaradılma, formalaşma (layihə, tikinti).

3. İstifadəyə verilməsi.

4. Sahiblik və İstifadə.

5. Funksional, iqtisadi köhnəlmə.

6. Fiziki aşınma və yıpranma.

7. Əsaslı təmir və ya yenidənqurma.

8. İstehlak xassələrinin pisləşməsi.

9. Funksional təyinatın dəyişdirilməsi.

10. Son iqtisadi termin həyat.

11. Varlığın dayandırılması (təbii məhv, sökülmə).

Daşınmaz əmlakın həyat dövrünün 3-cü və 11-ci mərhələlərində hüquqların dövlət qeydiyyatı proseduru tələb olunur.

Daşınmaz əmlakın bir əmlak kimi həyat dövrünü 10 mərhələyə bölmək olar:

1. Alma (almaq, tikinti, miras).

2. Müəyyən müddət ərzində sahiblik və istifadə.

3. Obyektin idarə edilməsi.

4. Mənfəətin çıxarılması, ehtiyacların ödənilməsi.

5. Əmlak üzərində sərəncam verilməsi və obyektə mülkiyyət hüququ.

6. Sahiblərin, sahiblərin, istifadəçilərin dəfələrlə dəyişməsi.

7. Obyektin funksional təyinatının dəyişdirilməsi.

8. Mülkiyyətə xitam verilməsi (satış, milliləşdirmə, rekvizisiya).

9. Obyektin iqtisadi ömrünün başa çatması.

10. Əvvəlki dövrün təkrarlanması və ya yeni, dəyişdirilmiş birinin qurulması.

Daşınmaz əmlakın həyat dövrünün 1-ci, 6-cı və 8-ci mərhələlərində hüquqların dövlət qeydiyyatı proseduru tələb olunur.

Daşınmaz əmlak obyektləri mövcud olduqları müddətdə fiziki, hüquqi və iqtisadi dəyişikliklərə məruz qalırlar. Nəticədə hər bir daşınmaz əşya (torpaqdan başqa) həyat dövrünün aşağıdakı genişlənmiş mərhələlərini keçir:

formalaşdırılması - tikintisi, yeni müəssisənin yaradılması, torpaq sahəsinin alınması (alınması, ayrılması və s.);

Əməliyyat - istismar və inkişaf (genişləndirmə, yenidənqurma, fəaliyyət növünün dəyişdirilməsi, yenidən təşkili və s.)

Sahibinin, sahibinin və ya istifadəçinin dəyişməsi (ehtimal ki, çoxsaylı);

Varlığın dayandırılması - sökülmə, aradan qaldırılması, təbii məhv edilməsi.

Birinci, üçüncü və dördüncü mərhələləri əhatə edir dövlət qeydiyyatı obyektin yaradılması və ya ləğvi, habelə mülkiyyətçinin dəyişdirilməsi faktı.

Mülkiyyətin həyat dövrü müəyyən qanunauyğunluqları izləyir və iqtisadi, fiziki, xronoloji və qalan iqtisadi həyatı əhatə edir.

İqtisadi ömür müddəti- bu, edilən təkmilləşdirmələrin əmlakın dəyərinə töhfə verdiyi əmlakdan gəlirli istifadə dövrüdür. Yaxşı təmir, yenidənqurma və şəraitin optimallaşdırılması artır, pis baxım isə obyektin iqtisadi ömrünü qısaldır. Təkmilləşdirmələr əmlakın ümumi köhnəlməsi səbəbindən onun dəyərinə töhfə vermədikdə başa çatır.

Fiziki ömür- bu, obyektin sökülməsinə (dağıdılmasına) qədər funksional uyğun vəziyyətdə olan real mövcudluq dövrüdür. O, normativ, aktual, hesablanmış (proqnozlaşdırılmış) ola bilər və şəraitin modernləşdirilməsi və təkmilləşdirilməsi hesabına arta bilər.

Effektiv yaş strukturun görünüşünün və texniki vəziyyətinin qiymətləndirilməsi əsasında. Bu, obyektin faktiki mühafizəsinə, əməliyyat zamanı onun vəziyyətinə, qiymətləndirilməsinə uyğun olan yaşdır. Effektiv yaş xronoloji yaşdan böyük və ya az ola bilər.

Xronoloji yaş- bu, obyektin istismara verildiyi gündən alqı-satqı və ya qiymətləndirmə tarixinə qədər olan müddətdir.

Qalan iqtisadi həyat binalar qiymətləndirmə (təhlil) tarixindən təsərrüfat ömrünün sonuna qədər hesablanır. Təmir və yenidənqurma işləri bu müddəti uzadır.

Binaların fiziki və iqtisadi ömrü obyektivdir və tənzimlənə bilər, lakin ləğv edilə bilməz. Həyat dövrünün və ömrünün bütün mərhələləri bir-birinə bağlıdır və onlardan biri dəyişdikdə, digərləri də müvafiq olaraq dəyişir.

Daşınmaz əmlak obyektinin həyat dövrü müəyyən qanunlara tabe olur və iqtisadi və fiziki həyat dövrünü əhatə edir

Obyektin mənfəət mənbəyi kimi istifadə oluna biləcəyi müddəti müəyyən edən iqtisadi həyat müddəti. Edilən təkmilləşdirmələr əmlakın dəyərinə töhfə verməyi dayandırdıqda iqtisadi həyat başa çatır.

Tipik fiziki ömür, əmlakın sökülməzdən əvvəl faktiki olaraq yararlı vəziyyətdə mövcud olduğu dövrdür. Normativ sənədlərlə müəyyən edilir. Daşınmaz əmlak obyektlərinin fiziki və iqtisadi ömrü obyektivdir və tənzimlənə bilər, lakin ləğv edilə bilməz.

Ömür bir obyektin mövcud olduğu və onun içində yaşaya və ya işləyə biləcəyiniz müddətdir.

Daşınmaz əmlak obyektinin istifadə müddəti baxımından belə terminlər mövcuddur:

    Görünüşündən və texniki vəziyyətindən asılı olaraq obyektin yaşını əks etdirən effektiv yaş.

    Obyektin istismara verildiyi andan istismarda olma müddətinə uyğun gələn xronoloji (faktiki) yaş.

    Ekspert qiymətləndirici tərəfindən obyektin qiymətləndirilməsi məqsədi ilə istifadə edilən və qiymətləndirmənin aparıldığı tarixdən obyektin təsərrüfat ömrünün sonuna qədər olan dövrü təşkil edən təsərrüfat ömrünün qalan müddəti.

İqtisadi obyekt kimi daşınmaz əmlakın həyat dövrü aşağıdakı kimidir:

1. Yaradılış

2. Daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatı - Rusiya Federasiyasında - Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinə uyğun olaraq daşınmaz əmlaka hüquqların baş verməsi, məhdudlaşdırılması (yüklülüyü), köçürülməsi və ya xitam verilməsinin dövlət tərəfindən tanınması və təsdiqi hüquqi aktıdır. .

3. Sahiblik və istifadə; sahiblərinin dəyişdirilməsi. Mülkiyyət - mülki hüquqda - mülkiyyətçinin səlahiyyəti; sahibinin əşyaya birbaşa təsir imkanını yaradan əşyaya faktiki sahiblik.

4. İnkişaf

5. Daşınmaz əmlakın istehlak xassələrinin pisləşməsi

6. İqtisadi ömrün sonu

Müəssisənin daşınmaz əmlakının əmlak kompleksi kimi həyat dövrü

132-ci maddəyə əsasən:

1. Hüquq obyekti kimi müəssisə sahibkarlıq fəaliyyətini həyata keçirmək üçün istifadə edilən əmlak kompleksidir.

Müəssisə bütövlükdə əmlak kompleksi kimi daşınmaz əmlak kimi tanınır.

2. Müəssisə bütövlükdə və ya onun bir hissəsi mülkiyyət hüquqlarının yaradılması, dəyişdirilməsi və xitam verilməsi ilə bağlı alqı-satqı, girov, icarə və digər əqdlərin obyekti ola bilər.

Müəssisənin əmlak kompleksi kimi strukturuna onun fəaliyyəti üçün nəzərdə tutulmuş bütün əmlak növləri, o cümlədən torpaq, binalar, tikililər, avadanlıqlar, inventar, xammal, məhsullar, tələb hüquqları, borclar, habelə müəssisəni, onun məhsullarını, işlərini və xidmətlərini fərdiləşdirən təyinatlara hüquqlar (marka adı, əmtəə nişanları, xidmət nişanları) və s. qanun və ya müqavilə ilə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, müstəsna hüquqlar.

Müəssisənin əmlak kompleksi kimi həyat dövrü:

1. Müəssisənin yaradılması və ya özəlləşdirilməsi

2. Mülkiyyət hüquqlarının dövlət qeydiyyatı (dövlət, bələdiyyə, xüsusi, paylı mülkiyyət). Müəssisə üzərində hüquqların və onunla əqdlərin dövlət qeydiyyatı bu obyektin hüquqi xüsusiyyətlərinə görə xüsusi qaydada aparılmalıdır. Müəssisənin əsas xüsusiyyəti müxtəlif ərazilərdə yerləşən torpaq sahələrini və digər daşınmaz əmlak obyektlərini onun tərkibinə daxil etmək imkanı, habelə onun tərkibinə daxil edilmək imkanıdır. Daşınmaz əmlak müəssisənin strukturundan.

3. Layihə gücünə çevrilmək və ya çatmaq

4. Optimal performans

5. Mülkiyyətin dəyişdirilməsi, özəl və tam

7. Yenidən təşkil, islahat, yenidənqurma, birləşmə, ələ keçirmə

8. İflas (isteğe bağlı mərhələ)

9. Ləğvetmə (isteğe bağlı addım). Əmlak kompleksinin ləğvi iflas prosedurunun normativ hüquqi müddəalarına uyğun olaraq müflis təşkilatın əmlakının (o cümlədən daşınmaz əmlakının) satışının hərrac və digər mexanizmləridir.

10. Fəaliyyətin dayandırılması: təbii bərpaedici olmayan dayanma, fiziki məhv, qəsdən sökülmə.