Šta se ne može založiti? Kolateral banke: neočigledni operativni rizici Šta se ne uzima u obzir pri određivanju iznosa kolaterala.

Postavljeno na sajt 05.12.2007

Tokom perioda važenja ugovor o zajmu fer vrijednost kolateralne stvari može doživjeti kvalitativne promjene. Ovo može biti zbog potrebe prodaje kolaterala u ograničenom vremenskom periodu (prodaja putem likvidacije). Ovaj članak je posvećen razmatranju omjera tržišne i likvidacione vrijednosti istog objekta i specifičnog poslovanja. bankarski rizici koji su povezani s tim. Računovodstvo ovog omjera omogućava vam da iznova pogledate organizaciju kolateralnog posla u banci i, ako je potrebno, izvršite odgovarajuća prilagođavanja. Da biste to učinili, ovaj članak pruža niz korisnih podataka.

U praksi bankarskog kreditiranja, kolateral je glavni vid obezbeđenja obaveza. Istovremeno, mnogo se govori o nesavršenosti založnog zakonodavstva koje preterano štiti zalogodavca i onemogućava brzu ovrhu na zalogu.

Prema mišljenju mnogih stručnjaka, upravo je zbog toga najteži razvoj kreditiranja malih i srednjih preduzeća. Takođe se može razumno pretpostaviti da hipotekarni kredit, čak i pored najdetaljnijeg i „probankarski“ propisanog mehanizma za ovrhu na kolateralu, nosi „odložene rizike“ koji su povezani sa gomilanjem „kritične mase“ neplaćanja. Jedna od najozbiljnijih lekcija hipotekarne krize u SAD 2007. godine, prema autorima, jeste da je masovno izlistavanje hipotekarnih nekretnina „na prodaju“ dovelo do njihove nelikvidnosti, ozbiljnog pada vrijednosti ove nekretnine, pa čak i na smanjenje investicione atraktivnosti čitavih područja.

Treba napomenuti da se trenutno radi na poboljšanju zakonodavstva o zalozima. Kako je rekao Anatolij Aksakov, predsednik Regionalnog udruženja banaka Rusije, zamenik predsednika Bankarskog komiteta Državne dume: „Naš zadatak je da učinimo sve što je moguće kako bi zakon 2008. pokretna imovina i imovinskih prava" stupio na snagu" 1 .

Međutim, i vršioci dužnosti bankara i stručnjaci već samouvereno izjavljuju da donošenje ovog zakona, čiji je cilj pre svega da se zakonski fiksira potreba za upisom zaloga na pokretnu imovinu, neće rešiti sve probleme. Napominje se da je potrebno izvršiti izmjene niza normativnih akata materijalnog i procesnog prava kojima se uređuju založne obaveze od trenutka njihovog nastanka do ispunjenja obaveze ili izvršenja na založenoj imovini.

Postavlja se pitanje koji bi trebao biti glavni vektor promjena u sadašnjem založnom zakonodavstvu, da li se može ograničiti samo na procesno olakšavanje naplate, ili, kako smatraju autori, brzina postupka nema samostalnu vrijednost, jer brzina oporavak nikako nije lijek za sve bolesti.

Problem je dublji: da bi se nešto brzo prodalo (a u tome je, a ne u dobijanju odgovarajuće sudske presude, suština kazne), potrebno je da neko bude spreman da to „nešto“ brzo kupi. , a ne samo kupiti, i brzo platiti gotovinom.

Šta je to osnov i koje probleme zapravo treba riješiti kako bi zaloga postala ne samo jedan od vidova osiguranja obaveza, već pravi mehanizam za namirenje novčanih potraživanja banke povjerioca, pokušali su da objasne autori u Ovaj članak.

Neizvjesnost procjene: Koja je fer vrijednost kolaterala

Član 6.4 Uredbe Centralne banke Ruske Federacije br. 254-P „O postupku formiranja rezervi od strane kreditnih institucija za moguće gubitke po kreditima, zajmu i ekvivalentnom dugu” (u daljem tekstu - Uredba br. 254-P) utvrđuje da se „... pod iznosom (vrijednošću) kolateral podrazumijeva: za kolateral (osim vredne papire koju kotira organizator trgovine na tržištu hartija od vrijednosti) - fer vrijednost kolaterala”. Iako Uredba br. 254-P ne sadrži definiciju „fer vrijednosti“, može se pretpostaviti sa velikim stepenom vjerovatnoće, na osnovu pojmova rusko zakonodavstvo o poslovima procene, da je reč o tržišnoj vrednosti založenog objekta.

O tome, posebno, svjedoči odredba nedavno stupila na snagu savezni standard procena „Svrha procene i vrste vrednosti” (FSO br. 2, odobren naredbom Ministarstva za ekonomski razvoj Rusije br. 255 od 20. jula 2007. godine): „Tržišnu vrednost utvrđuje procenitelj, u posebno u sljedećim slučajevima: ... prilikom utvrđivanja vrijednosti kolaterala, uključujući hipoteku ...". Sud će na osnovu tržišne vrijednosti, u slučaju spora između zalogodavca i zalogoprimca, odrediti početnu prodajnu cijenu založene imovine. 2 .

Istovremeno, u skladu sa FSO br. 2 „Prilikom utvrđivanja tržišne vrijednosti procijenjenog objekta, najvjerovatnija cijena po kojoj se procijenjeni objekat može otuđiti na dan procene od dana procene otvoreno tržište u konkurentskom okruženju, kada strane u transakciji postupaju razumno, imajući sve potrebne informacije, a vrijednost transakcijske cijene ne odražava nikakve vanredne okolnosti, odnosno kada:

jedna od strana u transakciji nije dužna da otuđi predmet procene, a druga strana nije dužna da prihvati izvršenje;
strane u transakciji su dobro upoznate sa predmetom transakcije i deluju u sopstvenom interesu;
predmet vrednovanja se predstavlja na otvorenom tržištu putem javne ponude tipične za slične objekte procene;
cijena transakcije je razumna naknada za predmet procjene i nije bilo prinude da se zaključi transakcija u odnosu na strane u transakciji ni sa jedne strane;
plaćanje za objekat procene je izraženo u novcu.

Mogućnost otuđenja na otvorenom tržištu znači da se predmet procjene na otvorenom tržištu predstavlja putem javne ponude karakteristične za slične objekte, pri čemu period izlaganja objekta na tržištu mora biti dovoljan da privuče pažnju dovoljnog broja. potencijalnih kupaca.

Razumnost radnji strana u transakciji znači da je cijena transakcije najviša cijena koja se može postići na razumnim osnovama za prodavca i najniža cijena koja se može postići po razumnim osnovama za kupca.

Potpunost dostupnih informacija znači da su strane u transakciji dovoljno informisane o predmetu transakcije, deluju u nastojanju da ostvare najbolje uslove transakcije sa stanovišta svake od strana, u skladu sa punu količinu informacija o stanju na tržištu i predmetu procene dostupne na datum procene.

Nepostojanje vanrednih okolnosti znači da svaka od strana u transakciji ima motive za transakciju, pri čemu ne postoji prinuda strana da dovrše transakciju.

Nije slučajno što su autori citirali opširan citat iz FSO br. 2 koji objašnjava definiciju tržišne vrijednosti, jer je jednostavno nemoguće uporediti ove odredbe sa stvarnim funkcionisanjem kolaterala kao vrste institucije za obezbjeđenje obaveza.

Činjenica je da, kao jedna od varijanti institucije obezbjeđenja obaveza, založna transakcija nema svoju vrijednost i značaj.

U bankarskom kreditiranju kolateral ima trostruku prirodu, koja se mijenja tokom trajanja kredita.

Da, u fazi razmatranja zahtjev za kredit kolateral je neophodan i/ili dovoljan uslov za izdavanje kredita. U fazi servisiranja i otplate duga od strane zajmoprimca i administriranja ovog procesa od strane banke, kolateral nosi suštinu disciplinovanja zajmoprimca, a takođe omogućava banci da minimizira svoje troškove za formiranje rezervi za moguće gubitke. I, konačno, u fazi naplate dospjelih dugovanja, zaloga je izvor namirenja potraživanja banke prema zajmoprimcu na račun Novac primljeno od prodaje predmeta zaloge na način propisan zakonom i ugovorom o zalozi.

Međutim, ako analiziramo gore navedene odredbe FSO br. 2, onda možemo apsolutno definitivno zaključiti da založna transakcija ne ispunjava u potpunosti ove odredbe ni u jednoj fazi kreditnog procesa.

Tako, na primjer, u prve dvije etape objekat nije ni na koji način zastupljen na tržištu, posebno javnom ponudom, a naknada za objekat nije u principu predviđena. Međutim, treba priznati da je u ovim fazama fer vrijednost kolaterala još uvijek bliska tržišnoj vrijednosti.

U fazi naplate dospjelih dugovanja na vrijednost predmeta kolaterala utiče znatno veći broj okolnosti koje se nazivaju „vanrednim“. posebno:

postoji obaveza zalogodavca da izvrši transakciju prodaje založenog predmeta;
u slučaju ovrhe na sudu, postoji očigledna prinuda zalogodavca da izvrši transakciju;
uslovi izloženosti objekta, utvrđeni Saveznim zakonom „O izvršni postupak» 3 , može biti znatno manje nego što je potrebno za privlačenje pažnje dovoljnog broja potencijalnih kupaca.

Spisak ovakvih okolnosti, koje su očigledno "vanredne", može se nastaviti.

Povećanje broja vanrednih okolnosti koje utiču na tržišnu vrijednost u fazi naplate očito je uzrokovano promjenom prirode zaloge – od samog vrijednosnog papira ono postaje izvor sredstava, postoji potreba i obaveza zalogodavca. prodati zalog, što nije ispoštovano u prve dvije faze kreditnog procesa.

Shodno tome, menja se suština pojma "fer vrednost" zaloge, a samim tim i njen izgled.

U praksi procenjivanja vrednosti u tu svrhu se koristi termin „likvidaciona vrednost“.

Prema FSO br. 2, „prilikom utvrđivanja likvidacione vrijednosti procijenjenog objekta, utvrđuje se obračunska vrijednost koja najviše odražava vjerovatna cijena, prema kojem se ovaj predmet procene može otuđiti za period izloženosti predmeta procene, koji je kraći od tipičnog perioda izloženosti za tržišnim uslovima, u uslovima kada je prodavac prinuđen da izvrši transakciju otuđenja imovine. Prilikom utvrđivanja likvidacione vrijednosti, za razliku od utvrđivanja tržišne, uzima se u obzir uticaj vanrednih okolnosti koje primoravaju prodavca da proda predmet procene pod uslovima koji ne odgovaraju tržišnim.

Detaljnije definicije sadržane su, posebno, u paragrafima 3.10 i 5.8 Standarda Rusko društvo procjenitelji "Osnove procjene osim tržišne" (STO ROO 20-03-96). “Likvidaciona vrijednost, odnosno prinudna prodajna vrijednost, je iznos novca koji se realno može dobiti prodajom nekretnine u vremenskom roku koji je prekratak za adekvatan marketing u skladu sa definicijom tržišne vrijednosti. U nekim državama, situacije prisilne prodaje mogu uključivati slučajeve s nedobrovoljnim prodavcem i kupcem, ili kupcima koji su svjesni poteškoća s kojima se prodavac suočava.

“Prinudna prodaja podrazumijeva cijenu zbog prodaje imovine u netipičnim uvjetima i koja odražava, po pravilu, nedovoljan marketinški period, bez odgovarajuće otvorenosti i reklamiranja, a ponekad ukazuje na nedobrovoljnost prodavca i/ili prodaju pod uvjerljivim okolnostima. Iz ovih razloga, cijena povezana s prinudnom prodajom, nazvana vrijednost prisilne prodaje, nije prikaz tržišne vrijednosti.”

Dakle, s obzirom na termin "fer vrijednost kolaterala" u fazi naplate dospjelih dugovanja za potrebe Uredbe br. 254-P, treba ga poistovjetiti sa pojmom "likvidaciona vrijednost".

Na to posebno ukazuje i ograničenje nametnuto predmetu zaloge, za njegovo priznavanje kao obezbeđenje u smislu Uredbe br. 254-P: predmet zaloge može se prodati u roku koji ne prelazi 180 kalendarskih dana od datum nastanka osnova za oduzimanje zaloge."

Shodno tome, već u fazi razmatranja kreditnog zahtjeva, banka je, prema autorima, dužna da predvidi takvu promjenu vrste kolaterala i da u ugovoru o kreditu i ugovoru o zalogi izvrši odgovarajuće odredbe, garantujući za to od rizik nerealizacije zaloge u roku od 180 dana.

Pored toga, banka je dužna da od momenta davanja kredita "ima u vidu" i tržišnu i likvidacionu vrednost, jer može doći do promene vrste vrednosti bez obzira na banku.

Nažalost, ova okolnost nije odražena u Uredbi br. 254-P.

S tim u vezi, čini se relevantnim detaljnije analizirati odnos tržišne i likvidacione vrijednosti istog objekta i faktore koji određuju taj odnos.

Modeli rezidualne vrijednosti

Prelaz sa tržišne vrednosti založenog predmeta, utvrđene pri zaključenju ugovora o zalozi, na likvidacioni iznos založenog predmeta vrši se množenjem tržišne vrednosti sa opadajućim koeficijentom likvidacije.

liker (T) \u003d St. Market. (T) x C tečnost, (1)

gdje liker (T)- likvidacioni iznos predmeta kolaterala u trenutku T;

St. market (T) - Tržišna vrijednost kolateralni objekat u trenutku T;

Za piće.- koeficijent likvidacije, kojim se utvrđuje iznos smanjenja vrijednosti predmeta kolaterala zbog netipičnih uslova za prodaju predmeta kolaterala.

Vremenska zavisnost tržišne vrijednosti određena je, posebno, dinamikom tržišnih uslova, zastarjelošću i habanjem predmeta itd.

Netipičnost uslova za realizaciju kolateralnog objekta u opštem slučaju posledica je dva glavna faktora:

faktor ograničenog vremena prodaje;
faktor prinudne prodaje - psihološki aspekt koji utiče na inicijativu kupaca.

Pod ovim uslovima koeficijent likvidacije se određuje na sledeći način:

Za piće. = Vremenu. x K van., (2)

gdje Do vremena- koeficijent koji uzima u obzir faktor ograničenog vremena prodaje;

To out.- koeficijent koji uzima u obzir uticaj faktora prinudne prodaje na spasonosna vrednost objekt.

Prilikom promjene, na primjer, tržišnih uslova relevantnih objekata tokom vremena, mogu se promijeniti i K vrijeme i K ex., što će prirodno dovesti do promjene K likvidnosti. Međutim, u prvoj aproksimaciji, po mišljenju autora, ova se okolnost može zanemariti.

Na primjer, rad Yu. Kozyra posvećen je uzimanju u obzir faktora ograničenog vremena prodaje 4 , gde se razmatraju tri alternativna modela zavisnosti likvidacione vrednosti bez uzimanja u obzir popusta izazvanog prinudnom prodajom, pri čemu je period prodaje objekta kraći od tipičnog perioda izloženosti za prodaju objekta u normalnim uslovima, odgovara definiciji tržišne vrijednosti.

Što se tiče drugog faktora, Yu.Kozyr zaključuje da je nemoguće realno i analitički procijeniti veličinu uticaja drugog faktora (faktora prisilne prodaje).

S. Dolgin, pored ograničenog perioda izloženosti tokom likvidacione prodaje objekta, identifikovao je sledeći sistem faktora više nizak nivo, utvrđivanje faktora prinudne prodaje 5 :

razvoj tržišta;
opšta investiciona atraktivnost objekta;
apsolutna vrijednost tržišne vrijednosti objekta;
tržišne uslove na dan procene vrednosti;
nivo marketinga.

U ciklusu radova Viktora i Valerija Galasjukova 6, 7 za procjenu faktora prisilne prodaje predlaže se oslanjanje na koncept „cjenovne elastičnosti potražnje“ predmeta koji se prodaje. Istovremeno, autori su dobili izraz za koeficijent K el.sp., koji ima snižavajući efekat na vrijednost tržišne vrijednosti objekta.

Možda se ne može ne složiti da elastičnost tražnje kao osnovni mikroekonomski koncept u zbiru omogućava uzimanje u obzir svih faktora nižeg nivoa, koje daje S. Dolgin, međutim, ovaj koncept je fokusiran na „čisto tržište“, gdje se cijene za objekte kupoprodaje određuju samo odnosom potražnje i ponude, a kupci nabavljaju određene stvari uglavnom za svoje potrebe, a ne za naknadnu preprodaju.

Alternativni pristup pokazao je A. Rodin 8 , gdje se pitanje motivacije potencijalnog kupca objekta razmatra sa stanovišta ostvarivanja određene stope profita od operacije kupovine objekta u periodu kraćem od uobičajenog perioda izloženosti, te naknadne prodaje objekta na tržišnu vrijednost u periodu koji odgovara uobičajenom periodu izloženosti i korištenje pozajmljenih sredstava za finansiranje ove operacije.

Pošto A. Rodin razmatra slučaj unovčenja imovine u slučaju stečaja vlasnika i time ostavlja van razmatranja pitanje namirenja interesa poverioca, vrednost koju on naziva „tržišnom“ zapravo nije tržišna vrednost. objekta u formuli (1), već tržišnu vrijednost, već pomnoženu sa K vremena, što je tipično za likvidacionu prodaju založene imovine.

U isto vrijeme, po svemu sudeći, pretpostavlja se da je potencijalni kupac objekta poznat. Pod ovim uslovima, njegovu spremnost da stekne objekat određuju dve okolnosti: stopa prinosa koju smatra dovoljnom za sebe da izvrši ovu operaciju i cena resursa koje privuče za ovu operaciju.

Očigledno, poseban slučaj ovog pristupa je prilično rašireno "on-lending": izdavanje kredita kompaniji povezanoj s bankom za kupovinu objekta i uz njegovo obezbjeđenje.

S obzirom na navedeno, možemo zaključiti da se faktor prinudne prodaje objekta (K vy. u formuli (2)) može uzeti u obzir na dva načina. alternativnim načinima: uzimajući u obzir elastičnost potražnje (u ovom slučaju K ex. = K el.sp.) i uzimajući u obzir špekulativni interes kupca (u ovom slučaju K ex. = K sip).

U nastavku ćemo detaljnije i zauzvrat razmotriti uticaj faktora ograničenog vremena za likvidaciono prodaju objekta, kao i uticaj faktora prisilne prodaje prema dva alternativna modela autorstva Viktora i Valerija Galasjukova i A. Rodin.

Faktor vremenskog ograničenja prodaje

Formula koja opisuje zavisnost K vremena. od trenutka realizacije likvidacije objekta, zastupamo u sljedeći obrazac 9 :

K vrijeme=(1+(i:m)) –(Td x m) , (3)

gdje Td- period popusta (godine);

m- broj perioda obračuna kamate u toku godine (12 puta);

i- godišnja diskontna stopa koja se koristi za izračunavanje spasonosne vrijednosti (izražena kao decimalni razlomak);

Td = Tr – Tf , (4)

gdje Tr- razumno dug period izloženosti objekta pod tipičnim uslovima prodaje (godine);

Tf- fiksni period izloženosti objekta u smislu prinudne prodaje (godine).

Slika 1 prikazuje zavisnost Do vremena od efektivne stope prinosa likvidacione prodaje objekta i različitih vrijednosti Td.

Jasno se vidi da faktor ograničenog vremena za likvidacionu prodaju objekta može imati značajan uticaj na odnos tržišne i likvidacione vrednosti istog objekta.

Značajno je da se stepen uticaja faktora vremena značajno povećava sa rastom i.

Prema autorima metodologije, „ako je predmet procene predmet zaloge, a banka založni poverilac, tada se godišnja diskontna stopa koja se koristi za izračunavanje likvidacione vrednosti (i) uzima na nivou godišnje stope od bankarski krediti, što je utvrđeno tržišnim podacima" 10 .

Međutim, prema mišljenju autora, ova izjava nije tačna. Godišnja diskontna stopa (i) se ne mora uzeti u obzir godišnja stopa zajam osiguran zalogom ovog objekta i određenog “ efektivna stopa isplativost likvidacione prodaje objekta”, koja u relevantnim mjernim jedinicama uzima u obzir i “... kaznu, naknadu za gubitke uzrokovane kašnjenjem u izvršenju, kao i naknadu neophodni troškovi zalogoprimac za održavanje založene stvari i troškove naplate” (član 337. Građanskog zakonika Ruske Federacije „Osigurano potraživanje”).

Kao rezultat toga, prema sadašnjim kamatnim stopama, na primjer, za mala i srednja preduzeća, uzimajući u obzir kazne i troškove vezane za preseljenje, održavanje kolaterala od strane banke, kao i troškove marketinga, „efektivna stopa povrata na likvidaciona prodaja objekta” može premašiti stopu prinosa samog kredita više nego udvostručiti, što pomjera vrijednosti i koje stvarno zahtijeva banka na 30–60% godišnje.

Slika 1 pokazuje da što je vrijednost Tf bliža vrijednosti Tr, to je manji utjecaj faktora ograničenog vremena za prodaju objekta na spasonosnu vrijednost, i obrnuto, vrijednost Tf se značajnije razlikuje od što je vrijednost Tr, to će se spasilačka vrijednost objekta u isto vrijeme više razlikovati od njegove tržišne vrijednosti.

Zadržimo se na okolnostima koje će, prema autorima, odrediti motivaciju banke povjerioca nastankom "... dana nastanka osnova za ovrhu na zalogu" u skladu sa Uredbom br. 254- P.

Treba napomenuti da u dokumentu ne postoji ni definicija ni lista „okolnosti koje predstavljaju osnov za ovrhu nad zalogom“. Očigledno, to bi banka trebalo da uradi nezavisno i da se odrazi u relevantnim internim dokumentima i ugovorima (zajam i zaloga).

Izuzetak je hipoteka, gde su ove okolnosti zakonom propisane i dozvoljavaju veoma strogu opciju u skladu sa stavom 2. čl. 50 “Osnovi za ovrhu na imovini pod hipotekom” Saveznog zakona br. 102-FZ od 16. jula 1998. (sa izmjenama i dopunama od 26. juna 2007.) “O hipoteci (zalogu nekretnina)”: “Osim ako ugovorom o hipoteci nije drugačije određeno , ovrha na imovini, založenoj radi osiguranja obaveze ispunjene periodičnim plaćanjem, dozvoljena je u slučaju sistematskog kršenja rokova za istih, odnosno u slučaju kršenja rokova za plaćanje više od tri puta u roku od 12 mjeseci, čak i ako je svako kašnjenje beznačajno.

Na primjer, uzmimo u obzir slučaj kada zajmoprimac ne plaća tri mjeseca (nije izvršio tri mjesečne uplate), a to se smatra neophodnom i dovoljnom okolnošću za naplatu obezbjeđenja.

U tom slučaju banka ima rok od 180 dana da izvrši ovrhu na kolateral. Samo u tom slučaju banka ima mogućnost da ne izvrši nepredviđene troškove prilikom izdavanja kredita za dodatno rezervisanje u skladu sa tačkom 6.5 Uredbe br. 254-P (ako je iznos rezervisanja za moguće gubitke izračunat na osnovu na vrijednost objekta kolaterala).

Ova okolnost je očigledna i određuje raspon vrijednosti Tf - fiksni period izloženosti procijenjenog objekta u uslovima prinudne prodaje - u rasponu Tf< 0,5 года (180 дней, 6 месяцев).

Razmotrimo najjednostavniju varijantu zaloga i razvoja situacije, tj. opcija kada zalogodavac dobrovoljno stavi zalog na prodaju u toj specijalizovanoj organizaciji sa kojom banka ima odgovarajući ugovor.

Treba napomenuti da ovakav razvoj događaja očigledno nije obavezan – dapače, idealna je opcija za banku. Međutim, u određenom broju slučajeva (ali nikako uvijek) kroz kompetentnu konstrukciju ugovora o zalozi čiji je cilj maksimiziranje brza prodaja predmet zaloge, stvarni razvoj događaja može se približiti idealnom.

Sada definirajmo vrijednost Tr- razumno dug period izloženosti predmeta vrednovanja pod tipičnim uslovima prodaje.

Prema autorima, mogućnost razumnog određivanja takve vrijednosti jedan je od neophodnih uslova za ispunjenje zahtjeva Uredbe br. 254-P, prema kojem se „kategoriji kvaliteta II može pripisati sljedeće: ... zalog stvari u prisustvu stabilnog tržišta za ove založene stvari...“.

Drugim riječima, ako banka ne može utvrditi vrijednost Tr sa tačnošću od 30 dana, onda ne treba govoriti o postojanju stabilnog tržišta kolaterala, a takva zaloga se ne može i ne smije smatrati kolateralom u smislu Uredbe br. 254-P (na ovoj okolnosti ćemo se zaustaviti u nastavku kada razmatramo uticaj faktora elastičnosti tražnje po cijeni objekta kolaterala na koeficijent likvidacije).

Istovremeno, banka ima „neku rupu” u vidu „... i (ili) drugih dovoljnih osnova da veruje da se relevantni kolateral može prodati u roku koji ne prelazi 180 kalendarskih dana od dana nastanka događaja. osnova za ovrhu na zalogu.” Prema mišljenju autora, ova opcija odgovara onoj opisanoj u radu A. Rodina, tj. varijanta sa poznatim kupcem, dobro informisanim o predmetu zaloge i konfigurisanom za dobijanje određene stope špekulativne dobiti.

Pretpostavimo da postoji osnova za utvrđivanje vrijednosti Tr = 1 godina. Ovo je, prema autorima, gornja procjena za tržište urbanih stambenih nekretnina u Moskvi, optimalna procjena za tržište prigradskih nekretnina u moskovskoj regiji i minimalna procjena za tržište posebne tehnološke opreme (npr. ofset štamparske mašine), ali nije primjenjivo, na primjer, za tržište pojedinačnih modela automobila - stranih automobila sa neznatnim (manjim od tri godine) vijekom trajanja, gdje Tr može biti znatno manji (6 mjeseci ili manje).

Dakle, u formuli (4) vrijednost Td = Tr – Tf treba uzimati manje od ili jednako 6 mjeseci.

Ovdje se banka suočava sa dilemom:

fokusirati se na minimalne moguće vrijednosti Td u stvarnosti, na primjer, jedan mjesec, i time potcijeniti likvidacionu vrijednost, ali minimizirati kazne i penale i time povećati likvidacionu vrijednost smanjenjem i; ili
fokusirati se na maksimalne moguće vrijednosti Td = 6 mjeseci i time povećati likvidacionu vrijednost, uz povećanje kazni i penala i time smanjiti likvidacionu vrijednost povećanjem i.

banci - mogućnosti adekvatnog marketinga (pretraga i obavještavanje potencijalnih kupaca o činjenici likvidacione prodaje i trgovina sa njima, ako je potrebno i moguće);
potencijalni kupci - vrijeme za koncentraciju finansijskih sredstava(ako je potrebno i za privlačenje pozajmljenih sredstava);
zajmoprimac koji je kasnio s plaćanjem - vrijeme je da se ispravi situacija.

Osim toga, prema autorima, druga opcija minimizira rizik banke povezan s potencijalnom mogućnošću da zalogodavac ospori prodaju zaloge zbog vezanosti transakcije (klauzula 1. člana 179. Građanskog zakonika Republike Srpske). Ruska Federacija „Nevaljanost transakcije izvršene pod uticajem ... kombinacije teških okolnosti": "1. ... transakcija koju je osoba bila prinuđena da izvrši spletom teških okolnosti pod izuzetno nepovoljnim uslovima za sebe , koji je druga strana iskoristila (transakcija ropstva), može biti proglašena nevažećom od strane suda na tužbu žrtve. U ovom slučaju, nepovoljni uslovi transakcije likvidacione prodaje kolaterala ne proizilaze direktno iz same činjenice ubrzane prodaje kolaterala, već iz novčanih kazni i penala navedenih u ugovoru o kreditu i ugovoru o zalozi.

Sumirajući razmatranje uticaja vremenskog faktora na odnos tržišne i likvidacione vrednosti istog kolaterala, može se opravdano reći da bi u stvarnosti trebalo očekivati da likvidaciona vrednost kolaterala (pod uslovom da postoji stabilno tržište za gore navedene slične objekte) biće u rasponu od 60-90% tržišne vrijednosti. Ovo je zbog potrebe da se efektivna stopa likvidacione prodaje založenog objekta uzme u iznosu od najmanje 40% godišnje, a vrijeme za prodaju objekta u uslovima likvidacije je dva ili više puta kraće nego u uobičajenom tržišnim uslovima.

Tržišni pristup zasnovan na faktoru elastičnosti potražnje

Sada razmotrimo dva modela utjecaja faktora prisilne prodaje na omjer tržišne i spasonosne vrijednosti istog objekta.

U skladu sa modelom koji su predložili Viktor i Valery Galasyuk, ako su podaci potrebni za određivanje cjenovne elastičnosti potražnje (K el.sp.), to se može odrediti formulom 11 :

Za el.sp. = th |ED|, (5)

gdje th- hiperbolička tangenta;

ED- cjenovna elastičnost tražnje.

Ovu vrstu ovisnosti koristili su autori, polazeći od čisto kvalitativnih razmatranja: hiperbolička tangenta uzima vrijednosti od nule i teži jedinstvu, nikada je ne dostižući. Stoga, ako želite, možete uzeti drugu vrstu ovisnosti sa sličnim karakteristikama.

Da biste izračunali stvarnu vrijednost cjenovne elastičnosti potražnje, možete koristiti sljedeću formulu 12 :

gdje ED- cjenovna elastičnost tražnje;

Q1- početna vrijednost potražnje za objektom;

Q2- ukupna potražnja za objektom;

P1- tržišnu vrijednost objekta;

P2- spasonosna vrijednost objekta.

U zavisnosti od vrijednosti cjenovne elastičnosti potražnje, najčešće se razlikuju sljedeće vrste potražnje:

apsolutno neelastična - |ED| = 0, kada se tražena količina ne mijenja kada se cijena mijenja;
neelastično - 0< |ED| < 1, когда относительное изменение величины спроса меньше, чем относительное изменение цены;
sa jediničnom elastičnošću - |ED| = 1, kada je relativna promjena potražnje jednaka relativnoj promjeni cijene;
elastična - |ED| > 1, kada je relativna promjena potražnje veća od relativne promjene cijene;
apsolutno elastična - |ED| = u, kada beskonačno mala promjena cijene dovodi do beskonačno velike promjene tražene količine.

Istovremeno, apsolutno elastičnu i apsolutno neelastičnu potražnju gotovo je nemoguće zadovoljiti u realnim ekonomskim uslovima.

Dakle, što je veća vrijednost koeficijenta elastičnosti tražnje za cijenu, to je beznačajnija, uz ostale jednake stvari, vrijednost likvidacione vrijednosti objekta razlikuje se od vrijednosti njegove tržišne vrijednosti.

U slučajevima kada ne postoje pouzdani podaci za izračunavanje cjenovne elastičnosti tražnje, autori predlažu korištenje pojednostavljenog postupka za određivanje cjenovne elastičnosti tražnje prikazanog u tabeli 1.

Tabela 1 je najjednostavnija verzija zavisnosti K el.sp. iz dva parametra, od kojih svaki ima tri vrijednosti. Po želji možete povećati i broj parametara i broj mogućih vrijednosti, i time poboljšati tačnost određivanja K el.sp.

Vraćajući se na uslov da se predmet zaloge klasifikuje kao obezbeđenje sa stanovišta Uredbe br. 254-P („...u slučaju stabilnog tržišta za ove založene predmete...”), treba se zapitati da li tržište objekata sa visokom specijalizacijom i malim brojem kupaca može se smatrati stabilnim. Odgovor je, prema autorima, nedvosmislen - nemoguće je. Štaviše, prema autorima, svi objekti sa elastičnošću potražnje za njima lošijim od „slabo neelastičnih“, odnosno neprihvatljivi su sa stanovišta likvidnosti. sa koeficijentom elastičnosti potražnje manjim od 0,68.

Kao primjer korištenja podataka iz Tabele 1, sprovešćemo komparativnu kvalitativnu analizu elastičnosti potencijalne potražnje u različitim segmentima tržišta nekretnina Moskovskog i Moskovskog regiona.

Kvalitativna analiza tržišta nekretnina Moskve i Moskovske regije u smislu elastičnosti potražnje

Tržište nekretnina u Moskvi i Moskovskoj regiji najjednostavnije je i najrazumljivije za kvalitativno proučavanje elastičnosti potražnje prema parametrima navedenim u tabeli 1. Očigledno je da je koncept „razvijenog“ u potpunosti primjenjiv na ovo tržište. , te stoga postoje svi razlozi da se odgovarajući predmeti ozbiljno razmatraju kao kolateral.

Unutar ovog tržišta mogu se izdvojiti dva makrosegmenta - makrosegment stambenih nekretnina, koji se sastoji od segmenata gradskih i prigradskih nekretnina, i makrosegment komercijalnih nekretnina, koji se sastoji od segmenata maloprodaje, ureda, skladišta. , industrijske i specijalne (hoteli, restorani, fitnes centri i dr.) nekretnine. Unutar svakog segmenta izdvajaju se klase, podklase itd., a razmatranje elastičnosti tražnje unutar kojih je izvan okvira kvalitativne analize.

Prema kriteriju "broj kupaca", podjela ovih segmenata u tri grupe, prema autorima, je sljedeća:

1) "značajne" - urbane stambene nekretnine. Čak i iz najopštijih razmatranja, jasno je da je od svih odabranih segmenata, broj kupaca u ovom segmentu maksimalan i značajno premašuje broj potencijalnih kupaca u ostalim segmentima posebno;

2) "prosjek" - prigradske stambene nekretnine, uredske imovine, komercijalne nekretnine. Broj potencijalnih kupaca u ovim segmentima je manji nego u segmentu stambenih urbanih nekretnina, ali veći nego u segmentu magacinskih, industrijskih i specijalnih nekretnina;

3) "beznačajne" - magacinske, industrijske, posebne nekretnine. Prema mišljenju autora, broj potencijalnih kupaca u ovim segmentima je manji nego u svim ostalim.

„Stepen specijalizacije“ svih objekata u svim segmentima autori ocenjuju „značajnim“, što je zapravo sasvim očigledno, jer je, na primer, isključeno korišćenje prigradske nekretnine kao urbane, a njeno korišćenje kao urbane. produkcijski, iako ima nekog smisla, ali barem nije tipičan.

Shodno tome, ako koristimo kriterijume date u tabeli 1, onda:

stambene urbane nekretnine karakteriše prosječna elastična potražnja i koeficijent elastičnosti 0,94;
za prigradske stambene nekretnine, ured i komercijalne nekretnine karakteriše slabo neelastična potražnja i, shodno tome, koeficijent elastičnosti jednak 0,68;
za magacinske, industrijske i specijalne nekretnine - apsolutno neelastična potražnja i nulti koeficijent elastičnosti, što, kao što je gore navedeno, nema praktično značenje. Očigledno, u ovom slučaju je potrebno koristiti koeficijent elastičnosti jednak 0,16.

Unatoč jednostavnosti, korištenje Tabele 1 zahtijeva oprez, jer ako su dostupne detaljnije informacije koje karakteriziraju cjenovnu distribuciju potražnje, izračun pomoću formula (5) i (6) može dati i značajno veće i znatno niže vrijednosti koeficijent elastičnosti potražnje u poređenju sa njihovim "frontalnim" proračunom na osnovu podataka u tabeli 1.

Kao primjer, pogledajmo bliže segment tržišta prigradskih nekretnina u blizini Moskve.

Primjer korištenja cjenovne elastičnosti potražnje za analizu prihvatljivosti prigradskih nekretnina kao kolaterala

Podaci o odnosu ponude i potražnje na tržištu prigradskih nekretnina u blizini Moskve u 2006. su pozajmljeni iz članka I. Terentyeva 13 (Tabela 2).

Tabela 2 pokazuje da se ravnoteža ponude i potražnje posmatra u segmentu cena od 400-600 hiljada dolara, u segmentima do 200 i 200-400 hiljada dolara potražnja znatno premašuje ponudu, au segmentu preko 800 hiljada dolara - naprotiv, ponuda ozbiljno premašuje potražnju.

Shodno tome, kada se cijena nekog objekta smanji, na primjer, sa 1.200.000 dolara na 900.000 dolara, tj. za značajan iznos od 25%, neće doći do povećanja potražnje, pa se, shodno tome, ne može očekivati povećanje likvidnosti objekta – potražnja je neelastična ili čak potpuno neelastična.

Sličan zaključak se može donijeti i za smanjenje cijene objekta u svim segmentima cijena. Stoga, kako bi se osigurala elastičnost potražnje i povećala likvidnost objekta, treba preći na niže segmente cijena.

Tako, na primjer, snižavanje cijene nekog objekta sa 900 hiljada dolara na 700 hiljada povećaće potražnju sa 11 na 24%, sa 900 hiljada dolara na 500 hiljada - sa 11 na 49%, itd., tj. značajnije od relativnog smanjenja cijene. Posljedično, potražnja će postati elastična i moći će se računati na povećanje likvidnosti objekta.

U tabeli 3 prikazani su podaci proračuna koeficijenata elastičnosti potražnje za različite tržišne i likvidacione vrednosti prigradskih nekretnina u blizini Moskve prema formulama (5) i (6) i podacima tabele 2.

Tabela 3 pokazuje da u svim slučajevima prelazak na jedan segment cijena niži čini potražnju visoko elastičnom, a dalje smanjenje cijene treba prepoznati kao neprikladno, jer i pored daljeg povećanja modula elastičnosti potražnje, povećanje koeficijenta elastičnosti potražnja je već zanemarljivo mala zbog definicije tipa zavisnosti između njih u obliku hiperboličke tangente.

Očigledno, ova okolnost predstavlja ograničenje modela, jer je i iz najopštijih ideja jasno da bi značajno - za dva ili tri segmenta cijena - smanjenje ponuđene cijene trebalo dovesti do povezivanja novih ciljnih kupaca - špekulativnih nekretnina. investitore - i time ubrzati proces likvidacije.provođenje objekta. Međutim, striktno govoreći, podaci u tabeli 2 ne uzimaju u obzir potražnju takvih kupaca, već se zasnivaju na mirnim tržišnim uslovima – kada kupci kupuju samo ono što im je potrebno za život i ne nameravaju da preplate, a prodavci nemaju nameru kako bi se ubrzao proces prodaje.nekretnine snižavanjem cijena.

Međutim, moguće je i više prikladan izgled zavisnost koeficijenta elastičnosti od njegovog modula.

Dakle, proračun specifičnih vrijednosti K el.sp. na osnovu podataka o cjenovnoj elastičnosti tražnje daje značajno drugačiju od 0,68 koju su dobili autori s kvalitativna analiza na osnovu podataka u tabeli 1, vrijednosti.

Istovremeno, uz odgovarajuće razmatranje cjenovne elastičnosti, vrijednost K el.sp. znatno veći od 0,68, pa stoga korištenje takve vrijednosti može dovesti do neopravdanog potcjenjivanja prodajne cijene. Istovremeno, koristeći vrijednost K el.sp. = 0,68 treba smatrati opravdanim u okviru gornjeg cjenovnog segmenta i sa tržišnim cijenama objekata do $1.200 hiljada, što će objekt pomjeriti za jedan segment cijene niže. Uz još veće tržišne vrijednosti objekta, treba ga primijeniti na el.sp. čak i manje od 0,68, što će dati isti rezultat.

Dakle, čak i iz ovih kvalitativnih razmatranja, mogu se izvući sljedeći zaključci:

najprihvatljiviji u smislu likvidnosti kolateral je prigradska nekretnina u blizini Moskve tržišne vrijednosti do 800 hiljada dolara - u ovom segmentu cijena, relativno povećanje potražnje uvijek će biti značajnije od relativnog pada cijene;
pri zalaganju prigradskih nekretnina u blizini Moskve tržišne vrijednosti veće od 1.000.000 USD, treba uzeti u obzir potrebu za značajnim smanjenjem likvidacione prodajne cijene - do 50% ili više, što u apsolutnom iznosu iznosi 300-500.000 USD ili više . Samo pod ovim uslovom treba očekivati nadmašujući rast potražnje.

Alternativa tržišnom "špekulativnom pristupu kupcu"

Kao što je već pomenuto, ovaj pristup pretpostavlja prisustvo založnog poverioca poznatog kupca, koji ima za cilj postizanje interesantne stope profita od špekulativne preprodaje ovog predmeta, čega je on dobro upoznat. Na primjer, takvi kupci mogu biti specijalizirani preprodavači: trgovci nekretninama, saloni automobila, konkurenti hipotekara itd.

Upotreba ovog pristupa je, u stvari, nesporna u slučaju niskih - manje od 0,68 - koeficijenata elastičnosti potražnje utvrđenih iz Tabele 1.

Na osnovu rada A. Rodina 14 možete napisati sljedeći izraz za koeficijent koji smanjuje tržišnu vrijednost objekta zbog potrebe da se uzme u obzir špekulativni interes kupca (K sip):

K sip = (1 – (in.p. (Td)) / (1 + (kredit (Td)), (7)

gdje icredit. - kamatna stopa privlačenja pozajmljenih sredstava;

in.p.- stopa prinosa investitora, u ovom slučaju - prihod minus rashodi na prikupljena sredstva, ali ne uzimajući u obzir sve druge troškove investitora u vezi sa realizacijom projekta.

Td = Tr – Tf- u ovom slučaju, predstavlja period zaduživanja, Tr i Tf - kao u formuli (4), razumno dug period izloženosti predmeta procjene pod tipičnim uslovima prodaje i fiksni period izloženosti objekta pod uslovima prinudnu prodaju, odnosno.

U tabeli 4 prikazani su rezultati izračunavanja zavisnosti koeficijenta uzimajući u obzir špekulativni interes kupca (K sip) od stope i roka zaduživanja, kao i stopu rentabilnosti projekta za investitora-kupca.

Tabela 4 pokazuje da uzimanje u obzir alternativne elastičnosti potražnje na tržištu od špekulativnog interesa kupca može dovesti i do značajnog smanjenja likvidacione vrijednosti, a stepen smanjenja tržišne vrijednosti je što je veći, što je špekulativniji. namjera kupca je (visoka, u poređenju sa stopom privlačnosti, profitne marže) što je duži rok zaduživanja (tj. što je jači razumno dug period izloženosti predmeta procjene pod tipičnim uslovima prodaje premašuje fiksni period izloženosti objekta pod uslovima prinudne prodaje), a takođe i veća stopa privlačenja pozajmljenih sredstava.

Uticaj faktora ograničenog vremena likvidacione prodaje objekta i prinudne prodaje

Vratimo se sada na formulu (2) i kombinujemo uticaj oba razmatrana faktora u jednu vrednost koeficijenta likvidacije.

Iz navedenih podataka proizilazi da je kombinovano razmatranje oba prethodno razmatrana faktora sposobno dati vrijednosti koeficijenta likvidacije manje od 0,50 čak i ako je formalno ispunjen uslov za postojanje razvijenog tržišta relevantnih objekata. Štaviše, takve vrijednosti koeficijenta likvidacije treba smatrati očekivanim.

To znači da čak i ako je uslov „tržišna vrijednost kolaterala dvostruko veći od iznosa duga po kreditu prilikom davanja kredita“ (uslov minimalne obavezne rezerve za moguće gubitke) sredstava koja će biti primljena tokom likvidacije, vjerovatnoća možda neće biti dovoljna da namiri barem sva potraživanja povjerioca.

Međutim, ako postoji takva mogućnost, treba imati u vidu još jednu bitnu okolnost koja ograničava primenljivost zaloge u vidu obezbeđenja sa stanovišta Uredbe br. 254-P. Naime, u skladu sa tačkom 6.5 „Kolateral se ne može uzeti u obzir za potrebe ove Uredbe ako: ... postoji osnov za priznavanje nemogućnosti ostvarivanja prava iz prisustva kolaterala po kreditu bez značajnih gubitaka u iznos (vrijednost) kolaterala.”

Izraz “značajan gubitak vrijednosti” nije definiran u Uredbi br. 254-P, ali se može pretpostaviti da gubitak vrijednosti kolaterala za faktor dva još uvijek nije “značajan”. Na to, posebno, indirektno ukazuje prepiska minimalna veličina rezerva za eventualne gubitke u odnosu na dvjesto posto tržišne vrijednosti kolaterala i iznosa duga po kreditu.

Međutim, sa većim odnosom tržišne vrednosti kolaterala i iznosa kreditnog duga takođe treba postupati sa oprezom.

To je zbog činjenice da je u predmetu sudski oporavak sud može odbiti da izvrši ovrhu na zalogu na osnovu očigledne nesrazmjere potraživanja založnog povjerioca sa vrijednošću založene imovine. Isti može biti i kod žalbe na činjenicu prodaje zaloge od strane zalogodavca iu slučaju vansudskog naplate. U ovom slučaju sud će polaziti od potrebe da se utvrdi početna prodajna cijena založene imovine koja se, podsjetimo, utvrđuje na osnovu tržišne vrijednosti 15 .

U članku T.S. Lvova 16 Navedena su dva primjera takvih odbijanja: u jednom slučaju vrijednost založene imovine premašila je iznos potraživanja za 3,0 puta, u drugom - za 3,9 puta.

Dakle, ako je ugovorom o zalozi predviđen sudski postupak za oduzimanje založene imovine ili takav postupak može nastati na zahtjev zalogodavca, banka treba polaziti od maksimalno dozvoljenog odnosa tržišne vrijednosti zaloge i iznosa potraživanja. jednak 300%.

Shodno tome, rizično je koristiti u radu procijenjene vrijednosti likvidacione vrijednosti koje su više od tri puta niže od tržišne.

O prednostima redovne revalorizacije vrednosti kolaterala

Tačka 6.4 Uredbe br. 254-P određuje da se „fer vrijednost kolaterala … utvrđuje kreditna institucija kontinuirano, ali najmanje jednom kvartalno. Promjena fer vrijednosti kolaterala uzima se u obzir prilikom utvrđivanja iznosa rezervisanja...”.

Banke često ovaj zahtjev tretiraju formalno (osim vrijednosnih papira), a glavni motivacijski faktor za revalorizaciju kolaterala je upravo potreba da se prilagodi ili potvrdi veličina rezerve.

U međuvremenu, tržišna vrijednost mnogih vrsta kolaterala se mijenja tokom vremena, što može značajno uticati na odnos tržišne i likvidacione vrijednosti, a tu okolnost treba uzeti u obzir već od trenutka izdavanja kredita.

Postoje najmanje dva glavna faktora koji mogu uticati na vremensku zavisnost tržišne vrednosti.

Prvo, ovo je stanje na tržištu i njegova prognoza za period trajanja ugovora o zalogi.

Kao potvrdu može se navesti „lavinistički“ rast vrednosti stambenih nekretnina u Moskvi 2006. godine, koji je bio u suprotnosti sa svim prognozama.Očigledno je da je u tom trenutku uticaj ovog faktora u velikoj meri izravnao uticaj likvidacione prodaje. faktor na vrijednost relevantnog kolaterala.

Očigledno je da će na povećanje tržišne vrijednosti utjecati, na primjer, faktor kao što je uvođenje dodatnih uvoznih dažbina na strane automobile itd.

Osim toga, može se pouzdano predvidjeti, na primjer, stalni i kontinuirani rast troškova putničkih automobila, jer suprotno - smanjenje cijena - nikada nije uočeno.

U pravcu snižavanja tržišne vrednosti konstantno deluje faktor zastarelosti i dotrajalosti kolaterala.

Na primjer, količina prirodnog fizičkog habanja automobila Vozilo(AMTS) može se odrediti u skladu sa "Metodološkim vodičem..." 17 .

Konkretno, za automobile u vlasništvu fizičkih lica i koje se koriste u lične svrhe, u skladu sa ovim „Metodološkim vodičem...“, iznos osnovnog prirodnog fizičkog habanja će biti u rasponu od 5 do 8% godišnje, ovisno o klasi i zemlji proizvodnje. Posebno treba napomenuti da se ovi podaci dobijaju na osnovu analize velike količine informacija o ponudama automobila za prodaju, a ne na osnovu matematičkih modela. Dakle, oni nisu spekulativni, već objektivni.

Izmjene uslova rada putničkih automobila koje povećavaju habanje povećavaju ga u rasponu od 1,00 do 1,45 puta.

Još jači utjecaj na tržišnu vrijednost za određene vrste objekti mogu prikazati zastarjelost. Na primjer, tržišna vrijednost računarske i kancelarijske opreme opada nekoliko puta u dvije ili tri godine, a u jednoj godini to smanjenje može biti i više od 50%. To se objašnjava stalnim ažuriranjem asortimana modela.

Ovi efekti, možda toliko značajni u analizi tržišne vrijednosti kolaterala, mnogo snažnije utiču na njegovu likvidacioni iznos.

Postoje i slučajevi kada je prodaja određenih vrsta robe grupe hrane neočekivano ograničena ili potpuno zabranjena od strane države (gruzijska i moldavska vina, votka, poljsko meso, itd.). Očigledno je da se u takvim uslovima tržišna vrednost kolaterala može vratiti na nulu.

Završne napomene

Navedeni podaci i razmatranja, prema mišljenju autora, jasno pokazuju činjenicu da se kolateralni rad u banci ne može zasnivati samo na utvrđivanju tržišne vrijednosti predmeta kolaterala.

Na primjer, na forumu vodećeg portala za procjenu Appraiser.ru, između ostalih, raspravljalo se i o sljedećem pitanju: „Kada akredituje kompaniju za procjenu, banka zahtijeva da se u relevantni ugovor uključi odredba da se procjenitelj obavezuje da će nadoknaditi razlika između vrijednosti kolaterala naznačene u izvještaju o procjeni i iznosa koji je banka stvarno primila u postupku oduzimanja zaloge. Kako biti u ovoj situaciji?

Uzimajući u obzir podatke iznesene u ovom članku, postaje sasvim očito da se „faktor detuninga“ vrijednosti zaloge na „tržišnu“, „likvidaciju“ i „fer“ u ovom slučaju manifestira u punoj snazi. Očigledno je da procjenitelj misli na "tržišnu" vrijednost, banka na "likvidaciju", a Uredba br. 254-P govori o "fer" vrijednosti.

Istovremeno, kako svjedoče navedeni podaci, procjenitelj (ili banka samostalno) može sjajno i pouzdano utvrditi tržišnu vrijednost kolaterala, ali će ga u stvarnosti biti nemoguće prodati po odgovarajućoj cijeni u kratkom vremenu. , a to je nemoguće iz objektivnih razloga, a ne krivicom procjenitelja (ili službenika banke).

To se očigledno neće dogoditi pod sljedećim uslovima.

1. Likvidaciona vrijednost mora dobiti puno i ravnopravno mjesto u kolateralnom radu banaka, jednako tržišnoj vrijednosti.

2. U Uredbi br. 254-P potrebno je definisati pojam pravične vrijednosti založne stvari kao vrijednost koja:

ekvivalentno "tržištu" pri sklapanju i pravilnom izvršenju ugovora o kreditu;
ekvivalentno "likvidaciji" u slučaju okolnosti koje daju osnov za ovrhu na zalogu.

Takođe je moguće preformulisati uslov minimalne rezerve za eventualne gubitke, na osnovu zahteva „likvidaciona vrednost kolaterala-stvari nije manja od iznosa svih obaveza zajmoprimca”. Shodno tome, banke će morati da napišu relevantne interne dokumente kojima se formalizuje algoritam za određivanje likvidacione vrijednosti. Međutim, prema autorima:

prvo, neće donijeti ništa osim dobrog;
drugo, početne informacije za to su date u ovom članku i ostaje samo da ih kreativno koristite;
treće, omogućit će "odsjecanje" niskolikvidnih vrsta kolaterala već u fazi razmatranja zahtjeva za kredit; moguća je čak i određena specijalizacija rada banaka sa kolateralom u pogledu koje one imaju potpunu ideju kako i kako ih prodati, a ne po principu „sve preuzimamo, samo da trošak udvostruči iznos duga”;
četvrto, to će omogućiti da se u ugovore o zalogi unesu odredbe koje regulišu cenu prodaje zaloge od strane založnog poverioca na dobrovoljnoj osnovi ili od strane banke prilikom prenosa predmeta na zalogoprimca i sl., što će povećati stepen diskrecije zalogodavca prilikom zaključenja založnog posla.

U prilog tome mogu se dati i drugi argumenti.

I tržišna i spasonosna vrijednost moraju se utvrđivati u trenutku isplate kredita, a zatim redovno, ali najmanje kvartalno. U najmanju ruku, to će omogućiti banci da razumno zahtijeva od zajmoprimca da obezbijedi dodatnu sigurnost na kredit sa kritičnim smanjenjem likvidacione vrijednosti kolaterala.

U idealnom slučaju, potrebno je izvršiti odgovarajuće izmjene u zakonodavstvu o zalozi u smislu određivanja početnog troška aukcije u slučaju sudski nalog ovrha jednaka ne tržišnoj, već likvidacionoj vrednosti - ova okolnost će, prema autorima, dati veći efekat nego, na primer, obavezna registracija zaloge pokretne imovine.

Štaviše, uzimajući to u obzir, zaloga robe u prometu, koju mnogi mrze, kao likvidna vrsta kolaterala po definiciji, može se pojaviti u kvalitativno drugačijem obliku.

Doista, uz adekvatnu analizu, može se pokazati da je lakše i jeftinije organizirati kontrolu kvalitete nad dostupnošću i kretanjem robe u prometu nego imati značajne gubitke povezane s neprodajom, na primjer, skladišnih i industrijskih objekata. nekretnine. 1 Zamulina I. Novi zakon uz kauciju će se smanjiti kamatne stope u prosjeku od 2–3% // RBC.Credit. 07/12/2007.

2 Pregled prakse rješavanja sporova u vezi sa primjenom normi Građanskog zakonika od strane arbitražnih sudova Ruska Federacija uz kauciju // Dodatak pismu Vrhovnog Arbitražni sud Ruska Federacija od 15.01.1998. br. 26.

3 saveznog zakona od 02.10.2007. br. 229-FZ "O izvršnom postupku" (stupa na snagu 1. februara 2008.).

4 Kozyr Yu. Procjena likvidacione vrijednosti, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1610

5 Dolgin S. Postupak (osobine) za procjenu likvidacione vrijednosti stečajne mase, http://www.arni.ru/arni/doc/stat/170402_dolgin.htm

6 Galasyuk Victor V., Galasyuk Valery V. Metoda uzimanja u obzir cjenovne elastičnosti potražnje pri određivanju spasonosne vrijednosti objekata, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1608

7 Galasyuk Viktor V., Galasyuk Valeriy V. Smjernice o proceni imovine i imovinskih prava u uslovima prinudne prodaje i smanjenog perioda izloženosti, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1595

8 Rodin A. Metodologija za procjenu likvidacione vrijednosti // Pitanje vrijednosti. 2003. br. 1.

9 Ova vrsta zavisnosti koristi se u radovima Viktora i Valerija Galasjukova. Sličnu vrstu zavisnosti koristio je i Yu. Kozyr u jednom od tri modela koje je razmatrao.

10 Galasyuk Victor V., Galasyuk Valery V. Metodološke preporuke za vrednovanje imovine i imovinskih prava u uslovima prinudne prodaje i skraćenog perioda izloženosti, http://www.apraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1595

11 Viktor V. Galasyuk, Valery V. Galasyuk Metoda za uzimanje u obzir cjenovne elastičnosti tražnje pri određivanju spasonosne vrijednosti objekata, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1608

12 Samuelson Paul. A., Nordhaus William D. Ekonomija. - Per. sa engleskog. - M.: Izdavačka kuća "BINOM", 1997. S. 99–106.

13 Terentijev I. Metri promenljivih pravaca. Potražnja za prigradskim nekretninama prelazi u ekonomsku klasu // Kommersant. 03/02/2007. br. 33. str. 20.

14 Rodin A. Metodologija za procjenu likvidacione vrijednosti // Pitanja vrednovanja. 2003. br. 1.

15 Pregled prakse razmatranja sporova u vezi sa primjenom normi Građanskog zakonika Ruske Federacije o zalogi od strane arbitražnih sudova // Dodatak pismu Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 15.01.1998. br. 26 .

16 Lvova T.S. Osobitosti pravne podrške u osiguranom kreditiranju // Bankovno kreditiranje. 2007. br. 3. S. 77–78.

17 Smjernice za utvrđivanje troškova motornih vozila, uzimajući u obzir prirodno habanje i tehničko stanje u vrijeme prezentacije. RD 37.009.015-98 sa izmjenama i dopunama br. 1, 2, 3, 4, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=187&Id=930

Al-r A. Slutsky
Slavski finansijski centar, predsednik, dr.

Anat. A. Slutsky
Slavenski finansijski centar

U članku se govori u kojim slučajevima se zaloga koristi kao način osiguranja ispunjenja obaveze, kako se ona uzima u obzir u računovodstvu i koji porezi podliježu prodaji založenih stvari.

Zakletva- ovo je način obezbjeđenja ispunjenja obaveze, na osnovu kojeg povjerilac po založnim povjeriocima (založni povjerilac) ima pravo da, u slučaju da dužnik ne ispuni tu obavezu, dobije namirenje od prednost založene imovine u odnosu na ostale poverioce lica koje poseduje ovu imovinu (zalogodavac), sa izuzetcima utvrđenim zakonom.
Zalogu može dati i sam dužnik i treća lica koja nisu strana u glavnom ugovoru (na primjer, dioničari). U ovom slučaju predmet zaloge može se prenijeti i na zalogoprimca (hipoteka), i kao depozit kod notara.
U slučaju zaloge prava, zalogodavac može biti lice koje posjeduje založeno pravo. Sam trasant nema nikakva prava iz mjenice i stoga ne može djelovati kao zalogodavac (Informativno pismo Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 21. januara 2002. N 67).
Ugovor o zalozi, bez obzira da li su stranke pravna ili fizička lica, zaključuje se u pisanoj formi.
Zahtjev za formu ugovora o kreditu koji izdaje zalagaonica preciziran je Zakonom o zalagaonicama, prema kojem se ugovor o kreditu formalizira izdavanjem založnog lista zajmoprimcu od strane zalagaonice. Još jedna kopija zaloge ostaje u zalagaonici. Založni listić je oblik stroge odgovornosti.
U ugovoru o zalozi mora biti naveden predmet zaloge, njegova ocjena, priroda, visina i rok ispunjenja obaveze koja je osigurana zalogom. U nedostatku sporazuma između stranaka o najmanje jednom od navedenih uslova, ugovor o zalozi se ne može smatrati zaključenim.
Predmet zaloge mogu biti stvari, hartije od vrijednosti, druga imovina i imovinska prava. Predmet zaloge ne mogu biti potraživanja lične prirode, kao i druga potraživanja čije je zalaganje zakonom zabranjeno. Gotovina se takođe ne može založiti, jer se ne može prodati na aukciji (Rezolucija Federalne antimonopolske službe Uralskog okruga od 20. maja 2009. N F09-7427 / 08-C6).
Na osnovu suštine založne obaveze, prilikom određivanja predmeta zaloge u ugovoru, mora se navesti ne samo vrsta imovine, već i pojedinačne karakteristike predmeta zaloge, koje omogućavaju da se ona razlikuje od homogenih stvari. .
Kada je zalogodavac dužnik u glavnoj obavezi, uslovi o prirodi, iznosu i vremenu izvršenja obaveze obezbeđene zalogom treba da se priznaju kao ugovoreni ako ugovor o zalozi sadrži upućivanje na ugovor kojim se reguliše glavna obaveza i koji sadrže relevantne uslove.
Dakle, u ugovoru o hipoteci se mora navesti predmet hipoteke, njena vrednovanje, priroda, visina i rok ispunjenja hipotekom obezbeđene obaveze. Predmet hipoteke određen je ugovorom navođenjem njegovog naziva, lokacije i opisa koji je dovoljan za identifikaciju ovog predmeta.
Osim toga, u ugovoru o hipoteci mora se navesti pravo po kojem imovina koja je predmet hipoteke pripada zalogodavcu i naziv organa koji vrši hipoteku. državna registracija prava na nepokretnostima i promet sa njima, upisano ovo pravo zalogodavca.
Ako je predmet hipoteke pravo zakupa koje pripada zalogodavcu, onda se imovina koja se daje u zakup mora u ugovoru o hipoteci definirati na isti način kao da je predmet same hipoteke, a rok zakupa mora biti naznačeno.
Obaveza obezbeđena hipotekom mora biti navedena u ugovoru o hipoteci sa naznakom njenog iznosa, razloga za nastanak i roka ispunjenja. U slučajevima kada je ova obaveza zasnovana na bilo kom ugovoru, stranama ovog ugovora mora se navesti datum i mjesto njegovog zaključenja. Ako će se ubuduće utvrditi iznos hipotekom obezbeđene obaveze, u ugovoru o hipoteci mora se navesti postupak i drugo neophodne uslove njegove definicije.
Kada su hipotekarna prava overena hipotekom, to je naznačeno u ugovoru o hipoteci, osim u slučajevima kada je hipoteka izdata na osnovu zakona.
Zakletva nekretnina nakon ovjere podliježe državnoj registraciji.

Računovodstvo

Informacija o primljenoj zalozi radi obezbjeđenja ispunjenja obaveze prikazana je u 008 "Hirije za obaveze i primljena plaćanja", o datoj zalozi radi obezbjeđenja ispunjenja obaveze - na vanbilansnom računu 009 "Hirije za izdate obaveze i plaćanja ". Kada se obaveze otplate, iznosi kolaterala se otpisuju sa odgovarajućeg vanbilansnog računa.
Uzimajući u obzir gore navedene okolnosti, u računovodstvu, vrijednost založene imovine, utvrđena ugovorom o zalozi imovine, treba da se odrazi jednokratno, bez obzira na broj ugovora o kreditu po kojima je ova zaloga prihvaćena kao obezbjeđenje. Istovremeno, u slučaju kada jedan predmet obezbjeđenja obezbjeđuje više ugovora o kreditu, po našem mišljenju nije potrebna podjela vrijednosti predmeta kolaterala na više ličnih računa.

Oporezivanje

Zalog je jedan od načina da se osigura ispunjenje obaveze plaćanja poreza i naknada (klauzula 1, član 72 Poreskog zakona Ruske Federacije). Zabrana otuđenja (hipoteke) imovine poreskog obveznika bez saglasnosti poreski organ(klauzula 1, klauzula 10, član 101 Poreskog zakonika Ruske Federacije) vrši se uzastopno u odnosu na: nekretnine, uključujući i one koje nisu uključene u proizvodnju proizvoda (radova, usluga); vozila, vrijednosni papiri, predmeti za dizajn uredskog prostora; ostala imovina, osim gotovih proizvoda, sirovina i zaliha; gotovih proizvoda, sirovina i materijala.
Istovremeno, zabrana svake sljedeće grupe primjenjuje se ako je ukupna vrijednost imovine iz prethodnih grupa, utvrđena prema računovodstvenim podacima, manja od ukupnog iznosa zaostalih obaveza, kazni i novčanih kazni koje se plaćaju na osnovu rješenja da smatrati odgovornim za počinjenje poreski prekršaj ili odluke da se ne goni za poreski prekršaj.
u postupku za preduzimanje privremenih mjera može se primijeniti tek nakon izricanja zabrane otuđenja (stavljanje hipoteke) imovine i ako je ukupna vrijednost te imovine, prema računovodstvenim podacima, manja od ukupnog iznosa zaostalih obaveza, kazni i novčane kazne koje se plaćaju na osnovu rješenja o pozivanju na odgovornost za počinjenje poreskog prekršaja ili odluke o odbijanju odgovornosti za poreski prekršaj.
Prilikom prenosa svojine na predmetu zaloge na zalogoprimca u slučaju neispunjenja obaveze obezbeđene zalogom, osnovica PDV-a se utvrđuje kao trošak navedenih dobara, obračunat na osnovu cena utvrđenih na način sličan koji je predviđen čl. 40 Poreznog zakona Ruske Federacije, uzimajući u obzir akcize (za akcizne proizvode) i bez uključivanja poreza u njih (klauzula 2 člana 154 Poreskog zakona Ruske Federacije).
Kada založni povjerilac ostvari predmet nepotražene zaloge u vlasništvu zalogodavca, osnovica PDV-a se utvrđuje kao iznos prihoda ostvaren u vidu naknade (bilo koji drugi prihod) po izvršenju ugovora.
Kada je u pitanju porez na dohodak, treba napomenuti da se pri utvrđivanju poreske osnovice ne uzimaju u obzir prihodi u vidu imovine, imovinskih prava koji se primaju u vidu zaloga ili depozita kao obezbeđenje obaveza. Troškovi u obliku imovine ili imovinskih prava prenesenih kao depozit, zalog također se ne uzimaju u obzir prilikom njegovog utvrđivanja (član 32. člana 270. Poreskog zakona Ruske Federacije).
Ministarstvo finansija Rusije je u pismima br. 03-03-06/2/180 od 25. septembra 2009. godine i br. 03-03-06/2/155 od 10. novembra 2008. godine razmatralo situaciju u kojoj je banka je zajmoprimcu dala kredit osiguran imovinom sa preduslov osiguranje od strane zajmoprimca kolaterala. Banka je, po uslovima kreditiranja imovine uz kolateral, korisnik po ugovoru o osiguranju kolaterala koji zaključuje zajmoprimac-zalogodavac. Na početku osigurani slučaj osiguravajuće društvo obavezan da plati korisniku naknada od osiguranja.
Zalogodavac ili založni povjerilac, ovisno o tome ko od njih drži založenu imovinu, dužan je na teret zalogodavca osigurati založenu imovinu u njenoj punoj vrijednosti od rizika gubitka i oštećenja, a ako ukupni troškovi imovina prelazi iznos obezbijeđenog potraživanja - za iznos ne manji od iznosa potraživanja.
Na listi prihoda koji se ne uzimaju u obzir prilikom oporezivanja dobiti iz čl. 251 Poreznog zakonika Ruske Federacije, iznosi naknade za osiguranje koje prima banka primatelj prema ugovoru o dobrovoljnom osiguranju imovine u slučaju osiguranog slučaja nisu navedeni.
Tako se naknada od osiguranja koju banka korisnik primi po osnovu ugovora o dobrovoljnom osiguranju imovine po nastanku osiguranog slučaja uračunava u prihode koji se uzimaju u obzir prilikom oporezivanja dobiti. Istovremeno, kao dio troškova u istom izvještajni period može se odraziti iznos duga po ugovoru o kreditu, otplaćen na teret naknade osiguranja.
Troškovi u vezi sa plaćanjem usluga trećim licima za održavanje i prodaju založenih i založenih stvari tokom njihovog boravka kod zalogoprimca, nakon prenosa od strane zalogodavca, uključuju se u ostale troškove vezane za proizvodnju i prodaju.
Važeće zakonodavstvo ne sadrži takav uslov za aktivnosti organizacije kao što je obaveza osiguranja založene imovine u vlasništvu trećih lica po pravu vlasništva. Osiguranje imovine u vlasništvu trećih lica i prenesene na osnovu ugovora o zalogu vrši organizacija na osnovu uslova ugovora, a ne na osnovu zahtjeva zakonodavstva Ruske Federacije. Shodno tome, troškovi osiguranja založene imovine u vlasništvu trećih lica ne uzimaju se u obzir za potrebe poreza na dohodak (klauzula 6 člana 270 Poreskog zakonika Ruske Federacije; Uredba Federalne antimonopolske službe Volškog okruga od 17. maja, 2007. u predmetu N A12-16837 / 06-C36).
Ministarstvo finansija Rusije je u dopisu br. 03-03-06/2/217 od 06.11.2009. godine razmatralo pitanje obračuna za poreske svrhe dobiti rashoda u vidu odbitka u rezervu za sumnjivi dugovi u slučaju obezvređenja kolaterala.
Banka je klijentu obezbedila kredit, tj. u trenutku izdavanja, kredit je bio obezbeđen kolateralom. Nakon toga, banka je samostalno izvršila ponovnu procjenu kolaterala.
Zalogom se obezbjeđuje potraživanje u onoj mjeri u kojoj ima do namirenja, posebno kamate, kazne, naknade gubitaka uzrokovanih kašnjenjem u ispunjenju, kao i naknadu nužnih troškova zalogoprimca za izdržavanje založenog. stvar i troškove oporavka.
Dakle, procjena kolaterala do trenutka izdavanja kredita izvršena je dogovorom stranaka na osnovu ugovora o zalozi.
Revalorizacija predmeta kolaterala na osnovu internih dokumenata banke nije dovoljna osnova za stvaranje rezerve za sumnjiva potraživanja.

Za utvrđivanje adekvatnosti kolaterala potrebno je utvrditi:
knjigovodstvena/knjižna vrijednost predmeta kolaterala prema računovodstvo zalogodavac na dan posljednjeg izvještaja;
tržišnu vrijednost imovine koja se nudi kao zalog, za koju je moguće prodati je u najkraćem mogućem roku;
fer vrijednost kolaterala;
kolateralna vrijednost.
Prilikom procjene vrijednosti kolaterala uzimaju se u obzir sljedeći glavni kriteriji:
likvidnost kolaterala;
sposobnost banke da vrši kontrolu dostupnosti i sigurnosti založene imovine;
nepostojanje tereta i ograničenja zaloge, što može otežati postupak raspolaganja ovom imovinom od strane zalogodavca (ograničenja se mogu izraziti u vidu oduzimanja imovine ili postojanjem prava trećih lica na ovoj imovini). Činjenica oduzimanja imovine može se utvrditi činjenicom zapečaćenja imovine od strane sudskih izvršitelja; po nalogu sudski izvršitelj o oduzimanju imovine; prema izvodu iz registra akcionara ili depozitara (za izdavanje papira); za nekretnine - prema potvrdi iz Jedinstvenog državnog registra prava na nepokretnostima i transakcijama s njom (izvod iz USRR);
dostupnost vlasničkih i registracionih dokumenata za kolateral. Vlasnički dokumenti za opremu ne mogu se tražiti (analitički dokumenti su dovoljni) ako je rok zastare za sticanje predmeta zaloge od strane zalogodavca duži od 8 godina (5 godina u skladu sa članom 234 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Federacije, počevši ne ranije od isteka perioda rok zastarelosti 3 godine, u skladu sa članom 195. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Imovina koja pripada zalogodavcu samo na pravu svojine može se preneti u zalogu. Imovina koja pripada zalogodavcu na pravu privrednog upravljanja, kao i imovina koja se nalazi u zajedničko vlasništvo više lica može biti založeno pod sledećim uslovima: ako zalogodavac poseduje imovinu na pravu privrednog upravljanja, zalog ove imovine je dozvoljen samo uz pismenu saglasnost vlasnika imovine / ovlašćenog organa; zajednička imovina zajedničko vlasništvo može se založiti samo uz saglasnost svih vlasnika. Mora se uzeti u obzir da, prema članu 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije, kada jedan vlasnik proda svoj udio, ostali učesnici frakciono vlasništvo zadržavaju pravo prečeg sticanja udela pod jednakim uslovima sa ostalim kupcima.
Tržišna vrijednost
Tržišnu vrijednost kolaterala može utvrditi kako nezavisna procjeniteljska kuća, tako i služba obezbjeđenja banke. Tržišna vrijednost ne smije uključivati PDV.
Obavezna nezavisna procena kolaterala preporučuje se u slučajevima kada:
imovina je u potpunom ili djelimičnom vlasništvu Ruske Federacije, konstitutivnih entiteta Ruske Federacije ili opština;
imovina pripada državnim i opštinskim jedinstvenim preduzećima za čije je zalog, u skladu sa zakonom, potrebna saglasnost vlasnika;
vijek trajanja opreme ili transporta prelazi jednu, odnosno dvije godine;
oprema zauzima velike površine, jedinstvena je ili je dio proizvodne linije;
informacije o cijenama o predmetu kolaterala su nedovoljne (nema imenika, statistike itd.);
hartije od vrijednosti koje se nude kao kolateral nemaju tržišne kotacije; imovinski kompleksi se nude kao zalog;
imovinska prava na nekretninama u izgradnji se nude kao zalog;
neizgrađene zemljišne parcele se nude kao zalog; avioni, morski i riječni brodovi se nude kao zalog;
druga imovina se nudi kao kolateral, što zahtijeva procjenu u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije.
Služba kolaterala banke i menadžer rizika dužni su da analiziraju pouzdanost rezultata procjene. Prilikom analize rezultata izvještaja treba obratiti pažnju na sljedeće:
rezultati procjene trebaju odgovarati rasponu cijena za slične objekte u regiji;
prilikom provjere, preporučljivo je ne raditi ukupni troškovi predmet zaloge, ali jedinica poređenja ( kvadratnom metru, ukupna korisna površina);
adekvatnost i korelacija cijena koje je naznačio procjenitelj i cijena dobijenih iz eksternih izvora (od firmi za nekretnine; stručnjaka uključenih u poslovanje ili trgovinu predmetom zaloge; regionalne publikacije; fondovi masovni medij; podaci o aukcijama i otvorena aukcija; internet, itd.).
Kada se utvrdi tržišna vrijednost kolaterala, izračunava se fer vrijednost kolaterala.
fer vrijednosti
Fer vrijednost kolaterala = tržišna vrijednost (ili knjigovodstvena vrijednost) - troškovi realizacije.
Iznos troškova u vezi sa prodajom kolaterala može biti uključen u diskont prilikom utvrđivanja vrednosti kolaterala (u zavisnosti od internih metoda banke). Po pravilu, da bi se utvrdila fer vrijednost kolaterala, trošak za vlastite mjenice i potvrde o depozitu banke utvrđuje se na 0%, za ostale kolaterale - 10% tržišne vrijednosti kolaterala. Prilikom izračunavanja fer vrijednosti, umjesto tržišne cijene kolaterala, može se koristiti knjigovodstvena vrijednost ako je kolateral roba u prometu ili nova oprema/nekretnina sa korisnim vijekom trajanja kraćim od godinu dana. Istovremeno, kao maksimalni rok rad opreme od dana kupovine, možemo preporučiti period ne duži od 12 mjeseci. Nakon utvrđivanja tržišne i (ili) fer vrijednosti kolaterala, utvrđuje se vrijednost kolaterala kolaterala.
Sigurnosni depozit
Vrijednost kolaterala \u003d Tržišna ili fer vrijednost - diskont (marža).
Kolateralna vrijednost kolaterala mora pokrivati 100% iznosa kreditnog duga na glavni dug i kamate na njega za najmanje prva tri mjeseca od kreditiranja.
Primer određivanja adekvatnosti kolaterala: Iznos kredita je 100 miliona rubalja, stopa je 10% godišnje, rok je 12 meseci. Kolateralna vrijednost vrijednosnog papira je 120 miliona rubalja. Kamata za tri mjeseca kreditiranja iznosi 2,5 miliona rubalja. (100*0,1/12*3). Ukupan dug iznosiće 102,5 miliona rubalja. Dakle, kolateralna vrijednost hartije od vrijednosti pokriva iznos kredita i kamate na njega za 117%.
Diskont se utvrđuje za svaku vrstu kolaterala posebno, u zavisnosti od njene likvidnosti i normativni dokumenti jar.
Prilikom utvrđivanja adekvatnosti utvrđenog diskonta (marže) potrebno je uzeti u obzir sve identifikovane negativne faktore rizika kolaterala o kojima se govori u nastavku.
Prilikom postavljanja popusta potrebno je uzeti u obzir: troškove prodaje kolaterala;
amortizacija (fizička i moralna) u novčanom smislu na kraju ugovora o kreditu;
predviđena vrijednost predmeta zaloge - koeficijent smanjenja cijene u odnosu na tržišnu vrijednost zaloge u trenutku moguće ovrhe. Predviđena vrijednost se izračunava na osnovu kretanja cijena za određenom periodu vrijeme u prošlosti i očigledna kretanja tržišne vrijednosti nekretnine u budućnosti, uzimajući u obzir amortizaciju. Trendovi tržišne vrijednosti smatraju se očiglednim kada se dugo vremena (najmanje % roka na koji se kredit treba odobriti) tržišna vrijednost mijenja u određenom smjeru ravnomjerno, bez oštrih fluktuacija. U ovom slučaju, procjena se vrši uzimajući u obzir pretpostavku da će se u budućnosti vrijednost imovine mijenjati u skladu sa istim obrascem koji je pokazano tokom posmatranog perioda. Preporučljivo je odrediti veličinu diskonta ne veću od koeficijenta smanjenja cijene u odnosu na tržišnu vrijednost kolaterala;
rok prodaje predmeta zaloge. Što je duži period implementacije, to je manja njegova likvidnost. U praksi se smatra da je likvidnost zadovoljavajuća ako prodaja kolaterala ne traje duže od 180 dana. Period implementacije zavisi od sledećih faktora: broja potencijalnih kupaca kolaterala u regionu; prisustvo i broj organizacija koje trguju sličnim predmetom zaloge; profitabilnost industrije itd.
Banke nemaju jedinstvenu formulu za obračun diskonta. Ne može se sastojati od više pojmova koji imaju identične pondere jednake jednom, jer u ovom slučaju diskontna vrijednost može lako premašiti 100%. Prilikom određivanja popusta preporučujem da se vodite najvećom od dvije vrijednosti:
iznos kumulativne amortizacije plus troškovi prodaje plus dodatni troškovi sa povećanjem perioda implementacije (skladištenje, zaštita, dodatno habanje, itd.);
predviđena vrijednost u trenutku moguće ovrhe na kolateralu.

Više o temi dovoljnosti kolaterala:

1.4. Stvaranje uslova za zadovoljenje potreba privrede bankarskim kreditnim resursima i usmjeravanje njihovog ulaganja.

Svaka imovina koja se nudi kao kolateral mora biti podvrgnuta procjeni svoje vrijednosti i utvrditi iznos kredita koji se daje pod zalog. Procjenu imovine ponuđene banci kao kolateral za kredit mogu vršiti stručnjaci za poslove kolaterala u banci, relevantni stručnjaci kreditnog odjela koji vrše procjenu imovine, stručni konsultanti i procjenitelji koje je banka angažovala da izvrše pregled imovine, kao i nezavisni procjenitelji i procjeniteljske kuće - subjekti procjeniteljske djelatnosti koji posjeduju odgovarajući certifikat ili dozvolu za obavljanje djelatnosti procjeničkih radova davanje prava na sprovođenje nezavisne evaluacije. U postupku procene vrednosti imovine, po pravilu se utvrđuju tri vrste vrednosti: tržišna, hipotekarna i likvidacioni.

Tržišna vrijednost - vrijednost za koju je moguće otuđenje predmeta procjene na tržištu slične imovine na dan procjene prema ugovoru zaključenom između kupca i prodavca, nakon obavljanja odgovarajućih marketinških aktivnosti, pod uslovom da svaka od strana postupao sa znanjem, razborito i bez prinude.

Likvidaciona vrednost - vrednost koja se može dobiti ako se predmet procene proda na vreme, znatno kraće od perioda ekspozicije te imovine, tokom kojeg se može prodati po ceni jednakoj tržišnoj vrednosti.

Založna vrednost - tržišna vrednost imovine, diskontovana na dan procene, utvrđena na dan predviđenog isteka roka trajanja ugovora o zalozi radi zaključivanja ugovora o zalozi imovine.

Rice. 8.3. in Procedura za procjenu imovine date kao obezbjeđenje za banku

U zavisnosti od zahteva zajmoprimca ili banke, procenjivač može da odredi jednu ili više vrsta vrednosti (tržišna, tržišna i kolateralna, tržišna i likvidacioni) tokom procene. U izvođenju nezavisna evaluacija za banku (filijalu) obavezno je da subjekt procene utvrdi dve vrste vrednosti imovine koja se nudi kao kolateral - tržišnu i kolateral (likvidaciju).

Opšti postupak za procjenu imovine koja se daje kao kolateral banci može izgledati kao na slici 8.3.

U bankarskoj praksi stvarna vrijednost založene imovine, po pravilu, ne bi smjela biti manja od iznosa kredita i troškova vezanih za izvršenje ugovora o kreditu, ugovora o zalozi i sl. Potreban iznos kolateral za svaku kreditnu transakciju može se odrediti po formuli:

gdje je C3ab - iznos osiguranja;

kontra. - dio iznosa kolaterala po vrijednosti kolaterala u obliku glavnog kolaterala;

Sdod.3. - dio iznosa kolaterala po vrijednosti kolaterala u obliku dodatnog kolaterala.

Glavni kolateral je kolateral kojim se osigurava kredit. U tom slučaju banka može uplatiti sljedeće na glavni kolateral:

Stambene i nestambene zgrade;

Preduzeća kao integralni imovinski kompleksi;

Oprema;

Roba (sirovine, poluproizvodi, komponente, gotovih proizvoda itd);

vozila;

Imovinska prava na sredstvima zajmoprimca položena na depozitni račun kod banke kreditora;

Garancije pravnih i pojedinci pokriveni sredstvima plasiranim kod banke kreditora;

Predviđena gradnja u toku sa spremnošću od najmanje 95%;

Ostale vrijednosti utvrđuje banka.

Dodatni (sekundarni) kolateral je kolateral koji se koristi za dopunu glavnog kolaterala i nadoknadu njegovih slabosti. Dodatni kolateral bankarska institucija mogu unijeti:

Nekretnine za poljoprivredne svrhe (osim u slučajevima upisa integralnih imovinskih kompleksa u zalog);

Žetva budućih perioda;

Goveda (životinje koje se uzgajaju i tove);

Računarska, kućna i kancelarijska oprema, kao i druge vrednosti koje utvrđuje bankarska institucija.

Prilikom utvrđivanja ukupnog iznosa kolaterala koje banka prihvata, utvrđuje se odnos (u procentima) između glavnog i dodatnog kolaterala, koji ukupno daju 100%. Istovremeno se utvrđuje i koliko puta glavni i dodatni kolateral treba da premašuju iznos kredita. Strukturu kolaterala može odrediti banka u zavisnosti od toga finansijsko stanje i klasu zajmoprimca prema rejtingu pouzdanosti. Pod takvim uslovima, struktura podrške će biti sljedeća (Tabela 8.1).

Tabela 8.1. in

Kolateralnu vrijednost imovine utvrđuju banka i zajmoprimac, uzimajući u obzir zaključke nezavisne stručne procjene, evidentirane u izvještaju o ispitivanju. Istovremeno, založna cijena može biti manja od cijene utvrđene vještačenjem, jer banka može predvidjeti posebnost uticaja tržišni faktori i troškovi povezani sa implementacijom.

Imovina koja je založena kod bankarske institucije, po pravilu, podliježe osiguranju po kolateralnoj (likvidacionoj) vrijednosti u korist banke za cijelo vrijeme trajanja ugovora o kreditu. Osim toga, može se predvidjeti i dodatni rok (mjesec, tromjesečje, itd.) u slučaju da je potrebno izvršiti ovrhu na založenoj imovini ako zajmoprimac ne vrati predviđenu kreditna sredstva i interes za njihovu upotrebu.

Kada zajmoprimac otplati dio kredita po ugovoru o kreditu (jednokratni kredit ili neobnovljiva kreditna linija), banka može smanjiti iznos kolaterala za iznos diskonta naniže. U ovom slučaju, takav uslov treba da se odrazi u ugovoru o zalozi.

Ako je ugovorom o zalogi predviđena mogućnost smanjenja iznosa kolaterala, tada se popust izračunava pomoću formule:

gdje SKpog. - iznos otplaćenog kredita po ugovoru o kreditu;

K - iznos kredita po ugovoru o kreditu.

Za procenu vrednosti založenih akcija banci se dostavljaju sledeća dokumenta u vezi sa predmetom zaloge (akcije):

1. Prilikom davanja kredita zajmoprimcu osiguranim njegovim dionicama vlastite emisije:

Dokument kojim se potvrđuje vlasništvo zajmoprimca (ili njegovog jemca za imovinu) za akcije (potvrde o akcijama, izvodi iz registra registrovanih vlasnika hartija od vrednosti). Istovremeno, originalni dokument ostaje u banci (filijali) i prilaže se drugim dokumentima navedenim u ovom stavu (ako su predmet zaloge akcije izdate u dokumentarnom obliku, potvrda o udjelu se vraća vlasniku nakon što zajmoprimac ispuni uslove ugovora o kreditu ili u slučaju odbijanja davanja kredita);

Uvjerenje matičara o tarifama za obavljanje matičarskih usluga;

Ovjerene kopije osnivačkih dokumenata izdavaoca (u slučaju kada zajmoprimac nije klijent banke);

Solution Protocol generalna skupština akcionari ili drugi izvršni organ društva (pod uslovom da je statutom emitenta predviđena mogućnost da takve odluke donosi izvršni organ) u vezi sa zalogom akcija.

2. Prilikom davanja kredita zajmoprimcu osiguranim dionicama drugih emitenata:

Dokument kojim se potvrđuje vlasništvo zajmoprimca (ili njegovog jemca za imovinu) za akcije (potvrde o akcijama, izvodi iz registra registrovanih vlasnika hartija od vrednosti). Istovremeno, originalna isprava ostaje u banci (filijali) i prilaže se uz ostale dokumente navedene u ovom stavu o akcijama (ako su predmet zaloge akcije izdate u dokumentarnom obliku, sertifikat o udjelu se vraća vlasniku nakon zajmoprimac ispunjava uslove ugovora o kreditu ili u slučaju odbijanja da izda kredit);

Podaci o registratoru (navodi se njegova pravna adresa, telefon i faks, kao i broj i datum izdavanja Odobrenja za vođenje registra registrovanih imaoca hartija od vrijednosti izdate od KPZK);

Notarski ovjerene kopije potvrda o registraciji akcija emitenta kod KPZS;

Potvrda matičara o tarifama za obavljanje matičarskih usluga.

Prilikom odobravanja kredita obezbeđenog akcijama, bankarske institucije mogu utvrditi liste kriterijuma za odabir investiciono atraktivnih preduzeća čije akcije banka može koristiti kao kolateral za kreditiranje (Prilog 33). Istovremeno, banke mogu postavljati uslove u vezi sa nepreporučenim ili zabranjenim kolateralom. Na primjer, ne može se preporučiti prihvatanje kao kolateral dionica za koje registre vlasnika registrovanih hartija od vrijednosti vodi sam emitent, ali može biti zabranjeno - dionice opterećene obavezama.

Procjenu vrijednosti založenih akcija banka vrši na osnovu odobrene interne metodologije. Istovremeno, bankarske institucije vrše:

1) procena kolateralne vrednosti akcija koje imaju kotaciju u statutu berza Ukrajina;

2) procenu kolateralne vrednosti paketa akcija koje nemaju aktivan promet na institucionalizovanom tržištu akcija.

Procjena kolateralne vrijednosti dionica koje imaju kotaciju na institucionaliziranom berzanskom tržištu vrši se na osnovu analize njihove tržišne vrijednosti, koja se utvrđuje rezultatima trgovanja u trgovačkim informacionim sistemima (OTC). sistem trgovanja(PFTS)) i berze.

Implementacija metode vrednovanja akcija na osnovu njihove tržišne (menjačke) vrednosti podrazumeva izvođenje tri nezavisna obračuna:

1. Obračun vrijednosti jedne akcije na osnovu prosječne cijene i kupovine u proteklih 180 dana. Pri upotrebi ove metode, obračun prosječne kupovne cijene akcija vrši se na osnovu statističkih podataka o obimu transakcija u monetarnom i kvantitativnom smislu na institucionalizovanom tržištu akcija.

Prosječna otkupna cijena jedne dionice u posljednjih 180 dana određena je formulom:

gdje cijena - prosječna cijena kupovine jedne dionice u posljednjih 180 dana (igre);

Si - obim trgovanja ovim akcijama za /-ti dan (UAH);

Qi - obim trgovanja ovim akcijama za /-ti dan (kom.).

2. Obračun vrijednosti jedne akcije na osnovu prosječne otkupne cijene u posljednjih 30 dana. Istovremeno, prosječna otkupna cijena jedne dionice u posljednjih 30 dana određena je formulom:

gdje je Idžo prosječna otkupna cijena jedne dionice u posljednjih 30 dana (UAH);

5/ - obim trgovanja ovim akcijama za /-ti dan (UAH);

(), - obim trgovanja ovim akcijama za /-ti dan (kom.).

3. Obračun vrijednosti jedne akcije na osnovu prosječne kupovne cijene za posljednji dan kada je takva transakcija izvršena na institucionalizovanom tržištu dionica. Za izračunavanje troškova | blok akcija na osnovu prosječne otkupne cijene za posljednji dan kada je takav posao evidentiran na PFTS-u, koristi se sljedeća formula:

gde je prosečna kupovna cena jedne akcije poslednjeg dana kada je takav posao evidentiran u PFTS (UAH);

5/- obim trgovanja ovim akcijama za /-ti dan (UAH);

Qi - obim prometa za date akcije za /-ti dan (kom.).

Broj transakcija koje se uzimaju za izračunavanje prosječne kupovne cijene dionica u periodu od 30 dana može biti, na primjer, najmanje 4, a broj transakcija koje se uzimaju za izračunavanje prosječne kupovne cijene dionica preko 180 dana može biti na najmanje 20.

Pod uslovom da je broj stvarnih transakcija manji od 4 (20). ili je posljednja transakcija akcijama obavljena više od 10 dana prije lat procjene, tada se uz obračun prosječne kupovne cijene akcija koriste dohodovne i bilansne metode za procjenu vrijednosti akcija. Istovremeno, za izračunavanje procijenjene cijene paketa uzima se najniža cijena.

Vrijednost paketa dionica, koji se prenosi kao zalog na banku, određuje se po formuli:

gdje je VPa - procijenjena vrijednost paketa dionica (UAH);

Zu je najmanji Zuo rezultat. Qiyu. C, (UAH);

K - broj akcija datih kao kolateral (kom);

Ako njegove akcije nisu uključene u kotaciju na berzi, ili nisu ispunjeni potrebni uslovi u pogledu broja stvarnih transakcija, tada se za izračunavanje prosječne vrijednosti akcija moraju koristiti dohodovne i bilansne metode vrednovanja.

Za procjenu kolateralne vrijednosti dionica koje nemaju aktivan promet na institucionaliziranom tržištu dionica, u u:

1. Način povrata.

Procjena vrijednosti paketa dionica ovom metodom uključuje analizu obima godišnje dobiti, umanjene za porez na dobit, koju je preduzeće primilo tokom posljednje dvije godine i za posljednji obračunski period od početka tekuće godine.

Određivanje procijenjene vrijednosti paketa dionica vrši se prema formuli:

gde je VPp - cena paketa akcija prema metodi prinosa;

Bp - procijenjena vrijednost prosječnog godišnjeg prihoda za prethodne dvije godine i za posljednji obračunski period od početka tekuće godine umanjen za porez na dohodak (UAH);

S - stopa kapitalizacije;

P - veličina udjela paketa akcija u osnovnom kapitalu privrednog subjekta koji je založen banci.

Procijenjena vrijednost prosječne godišnje dobiti (Bp) određena je formulom:

gdje je Bzp dobit privrednog subjekta za posljednji obračunski period od početka tekuće godine umanjen za porez na dobit (UAH);

n^-v - broj kvartala u posljednjem obračunskom periodu od početka tekuće godine;

Bpi - dobit privrednog subjekta za prethodnu godinu umanjena za porez na dobit (UAH);

Bp2 - dobit privrednog subjekta za godinu koja prethodi prethodnoj godini, umanjena za porez na dobit (UAH);

Stopa kapitalizacije (C) odražava prinos na ulaganje kapitala u dionice navedenog opena akcionarsko društvo.

Ako je procenjena vrednost prosečne godišnje dobiti preduzeća (Bp) negativna, onda se procenjena vrednost paketa akcija ne vrši metodom prinosa.

2. Metoda ravnoteže.

Obračun vrednosti paketa akcija primenom ove metode odražava cenu akcija otvorenog akcionarskog društva, na osnovu knjigovodstvene vrednosti njegove imovine i obaveza na osnovu podataka o bilansu stanja preduzeća za poslednji izveštajni period:

gdje je VPb cijena paketa dionica, utvrđena bilansnom metodom;

B1 - bilansna vrijednost osnovnih sredstava umanjena za njihovu amortizaciju (UAH);

Jer knjigovodstvena vrijednost radni kapital(jednako zbiru drugog i trećeg dijela bilansa sredstava preduzeća) (UAH);

K - trošak dugovanja(UAH);

D - beznadežno potraživanja(UAH);

P - udio paketa akcija u odobrenom fondu emitenta.

Nakon izračunavanja vrijednosti paketa akcija metodom prinosa i metodom bilansa, potrebno je izabrati najmanju vrijednost koja će se ubuduće koristiti kao vrijednost procijenjene vrijednosti paketa akcija koji se prenosi kao kolateral.

Na osnovu utvrđivanja vrednosti paketa akcija koji se daje kao obezbeđenje, bankarska institucija obračunava iznos kredita koji se može izdati uz obezbeđenje akcija. Istovremeno, procijenjena vrijednost paketa dionica, dobijena kao rezultat obračuna izvršenog prema navedenim metodama, je iznos zaloge.

Da bi banka donela konačnu odluku o davanju kredita na iznos koji je odredio zajmoprimac, iskazani iznos kredita mora da ispunjava sledeće uslove:

a) ako su akcije preduzeća uključenih u prvi nivo listinga PFTS liste predmet obezbeđenja, obračun iznosa kredita se vrši prema formuli:

gdje 5 kr. - iznos mogućeg kredita i kamate;

OP - iznos predmeta zaloge, određen metodom prosječne tržišne (razmjenske) vrijednosti dionica (UAH);

0,5 je korekcijski faktor koji uzima u obzir moguće troškove banke u prodaji založene imovine, rizik deprecijacije akcija.

b) ako akcije kompanija koje su uključene u drugi i treći nivo listinga PFTS-a ili kojima se ne trguje aktivno na berzi (nisu uključene u listu PFTS), iznos kredita se izračunava po sledećoj formuli:

gdje je Z "kr iznos mogućeg kredita i kamate;

OP - iznos predmeta obezbeđenja, utvrđen metodom prosečne tržišne (berzanske) vrednosti akcija ili metodom utvrđivanja kolateralne vrednosti akcija kojima se ne trguje aktivno na berzi (UAH);

0,25 - faktor korekcije, koji uzima u obzir moguće troškove banke u prodaji založene imovine, rizik deprecijacije dionica.

Ako iznos kredita za koji je zatražio zajmoprimac i kamata na njih ne ispunjavaju navedene uslove, tada se iznos kolaterala mora povećati.

Službenik odgovarajućeg odjeljenja banke, u skladu sa utvrđenom metodologijom, izvršio je studiju vrijednosti paketa akcija, o rezultatima procjene sačinjava pismeno mišljenje. Mora sadržavati sljedeće informacije:

Puni naziv emitenta čije su akcije založene, oblik njihove emisije, vrsta i kategorija, nominalna vrijednost;

Informacija o upisu akcija kod KLJP (broj i datum registracije, organ KPZK koji je izvršio registraciju);

Broj akcija u paketu, njihov udeo u odobrenom kapitalu;

Prioritet založenih akcija nad akcijama drugih emisija emitenta (za povlašćene akcije);

Dostupnost kotacija na institucionalizovanom tržištu, prosečna cena poslova akcijama za poslednjih 180, 30 dana i poslednja cena poslova akcija;

Proračun vrijednosti paketa dionica koji se stavlja u zalog i mogućeg iznosa kredita koji se može dati zajmoprimcu (rezultati obračuna procijenjene vrijednosti paketa dionica nalaze se u prilogu zaključka i čine njegov sastavni dio dio);

Obrazloženi zaključci u vezi sa faktorima koji mogu uticati na vrijednost paketa, te predviđena procjena vrijednosti akcija za naredni period (mjesec, kvartal, šest mjeseci).

Pismeno mišljenje o rezultatima procene paketa akcija, koje potpisuje rukovodilac odgovarajućeg odeljenja, šalje se na adresu kreditno odjeljenje bankarska institucija da donese konačnu odluku o odobravanju kredita.

Procjena nekretnine kao predmeta zaloge treba uzeti u obzir sljedeće aspekte:

1. Određuje se očekivana prodajna cijena nekretnine koja se može razlikovati od stvarne tržišne cijene. Prilikom utvrđivanja vrijednosti kolaterala potrebno je uzeti u obzir njegova dugoročna svojstva i prihode, koji kolateral mogu donijeti za normalno upravljanje svakom vlasniku. Nije potrebno uzimati u obzir nestalne faktore koji mogu povećati sadašnju vrijednost (spekulativno rezonovanje, subjektivni interesi pojedinca itd.).

2. Subjekte kreditiranja prvenstveno zanima prodajna cijena kolaterala na dan eventualne ovrhe, a ne samo na dan zaključenja ugovora o kreditu.

3. Cijena depozita je uvijek niža od očekivane prodajne cijene. U pravilu je 50-80% prodajne cijene. Smanjenje cijene kolaterala u odnosu na prodajnu ima za cilj osiguranje dovoljne likvidnosti kolaterala u slučaju njegove prinudne prodaje.

4. Bankarska institucija mora biti obavezni učesnik u određivanju cijene vrijednosnog papira.

5. Založna cijena se može odrediti kako sa PDV-om tako i bez njega. Radi praktičnosti, preporučljivo je koristiti cijene bez PDV-a, s kojih, ako je potrebno, možete jednostavno preći na cijene sa PDV-om.

Procjena vrijednosti nekretnina može se izvršiti sljedećim metodama:

1. Metoda troška prihoda.

Prema ovoj metodi, cijena objekta nekretnine utvrđuje se kao vrijednost mogućeg prihoda (renta, dobit) koji će vlasnik ovog objekta ostvariti. Zbog činjenice da se vrijednost nekretnine u ovom slučaju utvrđuje kapitalizacijom očekivanog prihoda od nje, ovaj metod se naziva i metodom kapitaliziranog prihoda.

Prilikom obračuna cijene objekta metodom vrijednosti prihoda utvrđuje se da li je taj prihod trajan ili privremen. Doživotni prihod daju objekti koji nemaju određeni period upotrebe (npr. zemljište). Privremeni prihod donose objekti sa određenim rokom upotrebe (npr. višegodišnji zasadi voća).

Cijena objekta koji donosi doživotni prihod zasniva se na omjeru mogućeg godišnjeg prihoda od objekta i pripadajuće diskontne stope (stope kapitalizacije). Mogući prihod je normalan prihod koji se može ostvariti korištenjem predmeta procjene za njegovu namjenu nakon odbitka poreza i drugih mogućih troškova koje je primalac prihoda dužan snositi u skladu sa važećim zakonodavstvom i ugovorima koji se odnose na korištenje objekt procjene.

Stopa popusta određena kao moguće depozitna stopa, umanjen uzimajući u obzir porez na prihod od depozita u skladu sa važećim zakonodavstvom i prilagođen uzimajući u obzir omjer rizika povezanih sa deponovanjem sredstava i korištenjem predmeta procjene za njegovu namjenu. Za ispravno opravdanje mogu se koristiti i druge metode određivanja diskontne stope.

Cijena objekta koji donosi privremeni prihod zasniva se na diskontovanju (obračun sadašnje vrijednosti) mogućih godišnji prihod od objekta tokom njegovog budućeg korišćenja, kao i zaostalu (likvidacionu) vrednost objekta, uzimajući u obzir troškove likvidacije.

2. Metoda uporednih troškova (metoda poređenja prodaje).

Prema ovoj metodi, vrijednost nekretnine utvrđuje se na osnovu poređenja sa stvarnom tržišne cijene na sličnim nekretninama slične namjene, koji se međusobno razlikuju na određene načine. Takvi znakovi mogu biti i unutrašnji (zemljišne parcele za domaćinstvo mogu se razlikovati po plodnosti, ekološkom stanju, topografiji, konfiguraciji) i vanjski (prisustvo ili odsustvo tereta, različiti uvjeti za postavljanje, korištenje ili prodaju objekata). Ako se primjenjuje ova metoda, neophodna su odgovarajuća prilagođavanja stvarnim tržišnim cijenama.

3. Metoda utvrđivanja troškova na osnovu troškova (metoda troškova).

Prema ovoj metodi, vrijednost nekretnine utvrđuje se uzimajući u obzir stvarne troškove vlasnika nekretnine za njeno stvaranje ili stjecanje, umanjenu za amortizaciju. Troškovi vlasnika su dokumentovani. Ako je vlasnik objekta dužan da vodi računovodstvene evidencije u skladu sa važećim zakonom, predmet se može procijeniti po njegovoj knjigovodstvenoj preostaloj vrijednosti, prikazanoj u finansijski izvještaji. Vrijednost imovine indeksira se na inflaciju. Varijanta metode vrednovanja zasnovane na troškovima je metoda koja uključuje procjenitelja koji izračunava moguće troškove stvaranja objekta po tekućim cijenama umanjenim za amortizaciju.

Treba napomenuti da se navedene metode za procjenu objekata nekretnina uglavnom koriste u kombinaciji. Ali u zavisnosti od izabranog objekta ocjenjivanja, oni mogu imati različit status: jedan se bira kao glavni, dok su drugi pomoćni. Izuzetak je situacija kada je procjena moguća samo jednom metodom (tabela 8.2).

Tabela 8.2. in vrednovanje imovine

Metoda troškova prihoda je glavna u procjeni objekata čije se stvaranje ili stjecanje vrši u svrhu ostvarivanja dobiti (rente). Ovi subjekti uključuju preduzeća i njihove strukturne jedinice kao integralni imovinski kompleksi; poljoprivredno zemljište namijenjeno za proizvodnju tržišnih proizvoda; druge profitabilne zemljišne parcele; profitabilne zgrade i građevine. Istovremeno, metod troškova prihoda je jedini metod za procjenu prihoda zemljišne parcele u nedostatku dokaza i dovoljno informacija o njihovoj transakciji. Druge metode za procjenu profitabilnih objekata mogu se koristiti kao pomoćne.

Metoda uporednih troškova je glavna pri ocjenjivanju neživih objekata ili objekata čija isplativost nije od presudne važnosti. Takvi objekti uključuju individualne kuće i privatne stanove; lične parcele; zemljišne parcele dodijeljene za individualnu stambenu izgradnju; seoske kuće i parcele. Osim toga, metoda komparativnih troškova je jedina metoda za procjenu neživih zemljišnih parcela. Može se koristiti i kao pomoć pri procjeni profitabilnih objekata.

Metoda vrednovanja zasnovana na troškovima može se koristiti u vrednovanju objekata koje je napravio čovek kao primarna (ili sekundarna) metoda. Izuzetak je vrednovanje beživotnih predmeta koje je napravio čovjek u nedostatku informacija o njihovoj transakciji: u ovom slučaju jedini je troškovni metod određivanja vrijednosti.

Ako je glavni metod vrednovanja metod troška prihoda, koristi se pomoćni metod uporednog troška, a ako ga nije moguće koristiti, metod određivanja troška na osnovu troškova. Ako je glavni metod vrednovanja metod uporednog troška, kao pomoćni se koristi metod utvrđivanja troškova na osnovu troškova.

Uz manja odstupanja između procjena utvrđenih različitim metodama (odstupanje procjene utvrđene pomoćnom metodom ne prelazi 10% procjene utvrđene glavnom), daljnji postupak procjene je sljedeći:

Ako je glavna metoda metoda troška prihoda i novčana vrijednost objekta utvrđena ovom metodom je niža od vrednovanja utvrđene pomoćnim, prihvata se procjena utvrđena glavnom metodom, a ako je vrednovanje utvrđeno prema glavna metoda je veća od prosječne vrijednosti dvije ocjene,

Ako je metoda uporednih troškova glavna, koristi se vrednovanje utvrđeno ovom metodom.

Ako su odstupanja između procjena veća od 10%, podliježu rezultati procjene oba metoda dodatna verifikacija na njihovu valjanost.

Na osnovu svake od ovih metoda razvijaju se različite metode za procjenu nekretnina. Prilikom utvrđivanja prodajne cijene uzima se u obzir buduća namjena objekta (na primjer, procijenjena parcela je namijenjena za proizvodnju poljoprivrednih proizvoda ili je namijenjena za individualnu stambenu izgradnju). Prodajne cijene mogu biti tekuće (na datum procjene) ili prospektivne (utvrđene na određeni budući datum).

Prilikom analize rezultata evaluacije treba obratiti pažnju i na činjenicu da ovi rezultati treba da odgovaraju rasponu cijena (renta) za slične objekte u regionu. Informacije o cijenama nekretnina mogu se dobiti iz sljedećih izvora: konsultacije sa firmama za nekretnine; regionalne publikacije o nekretninama i medijima; aukcije i otvoreni tenderi; Internet i još mnogo toga.

Bankarske institucije ne koriste uvek usluge nezavisnih procenjivačkih kompanija. U ovom slučaju oni sami procjenjuju predmet kolaterala. Poznato je da mnoge banke u svom kadru imaju dovoljno kvalifikovanih procjenitelja. Osnivanje vlastitog odjela za procjenu kolaterala u banci ima brojne prednosti i nedostatke. Konkretno, prednosti uključuju:

Mogućnost da zajmoprimac utiče na rezultat procene kako bi ga precenio je praktično isključena;

Postoji mogućnost konkurentske prednosti u odnosu na druge banke, budući da je u fazi razmatranja prijave potencijalni zajmoprimac ne snosi trošak procjene vrijednosti kolaterala;

Paralelno sa procjenom, zaposleni u banci mogu utvrditi likvidnost kolaterala.

Među nedostacima treba istaknuti:

Troškovi održavanja odjela za procjenu su u većini slučajeva veći od redovnog uključivanja nezavisne kompanije za procjenu;

Sve troškove vrednovanja kolaterala snosi bankarska institucija. Vježbajte bankarstvo pokazuje da nije sve bankarstvo

Institucije su zadovoljne saradnjom sa procjeniteljskim kućama, a izvještaje procjenitelja u većini slučajeva provjeravaju zaposleni u bankama.

U interakciji između banaka i kompanija za procenu mogu se pojaviti sledeći problemi:

1. Integritet procjenitelja.

Potencijalni zajmoprimac (on je taj koji u većini slučajeva djeluje kao kupac procjene) zainteresiran je za maksimalnu procijenjenu vrijednost svoje imovine. Bankarska institucija nije zadovoljna ovakvim pristupom, jer će u slučaju kašnjenja kredita morati da otplati gubitke realizacijom obezbeđenja. Zbog precijenjene vrijednosti kolaterala, iznos odobrenog kredita će biti veći od realne vrijednosti kolaterala, a vjerovatnoća da će banka moći da pokrije svoje gubitke takvim kreditom je mala.

Ovaj problem je uzrokovan sukobom interesa između zajmoprimca i banke, budući da je prva zainteresirana maksimalni iznos kredit za minimalni kolateral, a drugi je da prihod od prodaje kolaterala pokriva dug zajmoprimca. Da bi riješila ovaj problem, bankarska institucija mora samostalno izabrati procjeniteljske kompanije čijim izvještajima može vjerovati. U isto vrijeme, procjenitelji moraju razumjeti da je njihov klijent bankarska institucija (iako zajmoprimac plaća usluge procjene) i da postoji mogućnost da je izgube kao klijenta koji daje naloge za procjenu.

2. Kompetentnost procjenitelja.

Precenjivanje procenjene vrednosti takođe može ukazivati na greške u aktivnostima procenitelja. Suština ovog problema je u niskom profesionalnom nivou procjenitelja ili nemarnom odnosu prema svom poslu. Ovaj problem se može riješiti testiranjem ocjenjivača u pogledu njihove profesionalne podobnosti. Istovremeno, moguće je stvoriti uski krug procenjivačkih firmi akreditovanih od strane banke, koje će se proveravati na profesionalnost zaposlenih.

3. Informativnost izvještaja o evaluaciji.

Razlog za nedostatak informacija u izvještajima procjenjivačkih društava, po pravilu, je nedovoljno učešće bankarske institucije u određivanju zadataka procjenjivanja. Banke moraju učestvovati u zaključivanju ugovora o proceni vrednosti i moći će da jasno definišu i uključe sva neophodna pitanja o proceni vrednosti kolaterala zadataka procene.

Dakle, među glavnim uslovima za zajednički rad banke i procjeniteljske kuće treba izdvojiti sljedeće:

Potreba za formiranjem pula akreditovanih procenjivačkih kompanija, kojima će bankarska institucija poveriti procenu kolaterala. Istovremeno, moguće je raspisati konkurs za izbor firme za procenu, uz postavljanje određenih kriterijuma za izbor (na primer, najmanje tri godine radnog iskustva na tržištu, dostupnost visokokvalifikovanih stručnjaka). Prilikom izbora kompanije za procenu od strane banke, pažnju treba obratiti na kvalitet procene, kao i na cenu pruženih usluga i brzinu njihovog pružanja;

Potreba za redovnom provjerom pristojnosti i kompetentnosti akreditovanih procjenitelja;

Zaključivanje tripartitnog ugovora za procjenu vrijednosti kolaterala, koji mora obezbijediti sve potrebne zahtjeve banke za izvještaj o procjeni vrijednosti.

Dakle, pre nego što sastavite ugovor o obezbeđenju i sprovedete proceduru za odobravanje kredita, bankarska organizacija mora utvrditi vrijednost imovine date kao zalog, te adekvatnost ove imovine visini kredita. U slučaju nedovoljne vrijednosti kolaterala koje nudi zajmoprimac, banke mogu zahtijevati davanje dodatnih garancija za otplatu kredita.