Model na jednom nivou hipotekarni kredit posluje u nizu razvijenih zapadne zemlje kao što su Danska, Njemačka, Francuska. Kod jednostepenog modela hipotekarnog kreditiranja, za razliku od, funkcije zajmodavca i investitora obavlja jedan subjekt, odnosno banka koja je emitovala, koja samostalno izdaje i prodaje hartije od vrijednosti.
Ova shema hipotekarnog kreditiranja se također naziva Nemački model. Postalo je široko rasprostranjeno u Evropi, a počelo se i koristiti u zemlje u razvoju.
U Njemačkoj, akumulacija sredstava za kupovinu stambenog prostora i izdavanje hipotekarni krediti obavljaju specijalizovane kreditne institucije, građevinske i štedionice. Odnosno, kreditiranje fizičkih lica vrši se privlačenjem sredstava od samih građana.
Pojedinac otvara štedni račun na blagajni i na njemu štedi novac do određenog nivoa, oko 50% troškova stanovanja. Nakon čega prima povoljni kredit za nedostajući iznos i prenese stečenu imovinu na kreditnu instituciju kao zalog do puna otplata zajam. Vrijedi napomenuti da zajmoprimac također prima državnu subvenciju od 10%.
Uz jednoslojni model hipotekarnog kreditiranja, zajmodavci su, u pravilu, posebno osnovane kreditne organizacije -.
Refinansiranje kredita se odvija na dva načina:
- prvo, kroz izdavanje (MSB) na osnovu fondova hipoteka, koje sprovode same banke, a zatim prodaju MBS (posebno hipotekarne obveznice) za berza razni investitori;
- drugo, prodajom hipoteka, organizovanih ili neorganizovanih u pulove, a plasirane od strane banke na primarnom tržištu hartija od vrednosti.
Za primarno tržište hipotekarnih kredita, takve transakcije su transakcije:
- za izdavanje kredita (zajmova);
- kaucija nekretnina;
- ovrha nad imovinom pod hipotekom i njena prodaja u slučaju nepravilan rad ili neizvršenje obaveza zajmoprimca;
- za osiguranje predmeta zaloge.
Za sekundarno tržište hipotekarnih kredita, takve transakcije uključuju izdavanje vlasničkih hartija od vrijednosti osiguranih hipotekarnom imovinom i transakcije za njihov plasman.
Hipotekarne hartije od vrijednosti izdaje sama banka. Banka koja je izdala hipotekarni kredit (specijalizirana hipoteka kreditna organizacija) samostalno refinansira hipotekarne kredite izdavanjem hartija od vrijednosti obvezničkog tipa - hipotekarne obveznice.
Hipotekarni listovi, za razliku od običnih obveznica, imaju posebno obezbeđenje - imovinu upisanu u poseban registar - hipotekarni krediti.
Poslovanje hipotekarnih banaka strogo je kontrolisano od strane države i organa bankarskog nadzora.
Karakteristike modela na jednom nivou u poređenju sa modelom na dva nivoa su takođe:
- relativna jeftinost njegove organizacije i kontrole nad njom;
- nema potrebe za osiguranjem kreditnih i finansijskih rizika;
- nema troškova za plaćanje agencijskih provizija uslužnim bankama, što smanjuje troškove kredita za hipotekore.
Prepoznatljive karakteristike Nemački model - zasnovan na sistemu štednje iz američkog modela - zasnovan na sistemu sekundarnog tržišta hipotekarnih hartija od vrednosti, prikazan je u tabeli.
| Upoređeni parametri | Nemački model | Američki model |
| Trošak resursa koje banka privlači | ispod tržišta | Market |
| Uzimanje kredita | Nakon prolaska faze štednje | Odmah nakon kontaktiranja banke |
| Oblik privučenih resursa | Štedni (depozitni) računi | Hartije od vrijednosti osigurane hipotekom |
| Glavni oblik državne podrške | Plaćanje premije na depozite | Državne garancije na hipoteke |
| Obim pozajmljivanja | Ograničeno štednjom | Ograničeno solventnošću zajmoprimca | Konstantno | U 1. fazi formiranja tržišnog sistema |
| Uslovi kredita | 8-10 godina | 15 do 30 godina |
| Iznos kredita | do 45% cijene stana | Do 100% cijene stana |
Treba priznati da je sa stanovišta ekonomskog napretka klasična američki model. Zahvaljujući preprodaji izdatih kredita i razvijenom tržištu hartija od vrijednosti zaštićenih hipotekom, ništa ne ograničava rast "hipotekarnog" kapitala.
Hipoteka je zaloga nepokretnosti po prijemu zajma od kreditne institucije, čime se povjeriocu (hipotekoru) daje pravo da preferencijalno namiruje potraživanja prema dužniku (hipotekoru) na teret vrijednosti založene imovine. Ako založni poverilac ne izvrši obavezu vraćanja kredita, založni poverilac stiče pravo na naknadu štete prodajom založene nepokretnosti prioritetno (u poređenju sa ostalim poveriocima).
Postoji neto hipoteka (zajam za bilo koju namjenu sa kolateralom za nekretnine) i ciljana hipoteka (kredit za kupovinu nekretnine, koja će biti predmet kolaterala).
Postoje različite opcije za kombinovanje predmeta obezbeđenja i predmeta pozajmljivanja: kredit za izgradnju stambenog prostora obezbijeđen istim stambenim prostorom; osiguran kredit za izgradnju kuće zemljište; kredit za kupovinu zemljišne parcele stambeno obezbeđen itd. Još jedna (rezervna) imovina se može dati kao hipoteka životni prostor zajmoprimca, odnosno jedinog područja na kojem živi.
Prepoznatljive karakteristike trenutnu fazu formiranja hipotekarnog sistema u Rusiji stambeni krediti su:
recesija stambena izgradnja kao rezultat krize;
Niska kvaliteta kreditni portfolio, visok udio nepovrata;
Rastuće kamatne stope na hipotekarne kredite;
Revizija uslova ugovora o ranije datim kreditima.
Obično se transakcije na hipotekarnom tržištu provode u dvije faze. U prvoj fazi, koja se naziva primarno tržište, nalazi se davanje kredita osiguranih nekretninama. S obzirom da banke daju kredite na duži period i uz relativno niske kamatne stope, imaju smanjenu količinu raspoloživih novčanih sredstava koja su potrebna za svakodnevne aktivnosti. Pitanje je kako unutra što je brže moguće vraćanje novca datog na duži vremenski period naziva se problem refinansiranja datih kredita. Kako bi se riješio ovaj problem, pojavljuje se sekundarno tržište hipotekarnih kredita.
Glavne metode refinansiranja kredita svode se ili na potpuni prenos prava na hipotekarni kredit koji banka izdaje specijalizovanoj organizaciji, ili na izdavanje hartija od vrijednosti od strane same banke koja je izdala kredit, a ostavljajući potraživanja po ovom kreditu. na svom bilansu stanja. Na primjer, ustupanje prava potraživanja na hipoteci trećim licima.
Na osnovu načina refinansiranja hipotekarnih kredita izgrađeni su osnovni modeli hipotekarnog kreditiranja - dvostepeni (klasični) i jednostepeni, koji se nazivaju i po imenima onih zemalja u kojima su doživjeli najveći razvoj.
1. Klasični (dvostepeni) model organizacije hipotekarnog sistema stvoren je i najrazvijeniji u Sjedinjenim Državama. Na inicijativu američke vlade stvorene su posebne vladine strukture koje su osiguravale hipotekarne kredite koje su izdavale banke. Ovo je tzv. američka šema hipotekarnih kredita u kojoj se hipotekarni krediti koje izdaju banke dodjeljuju posebno kreiranim hipotekarnim agencijama. Oni pak pakuju pojedinačne kredite, izdaju hipotekarne hartije od vrednosti u okviru formiranih paketa (pulova), prodaju ih na berzi, ponovo kupuju kredite od banaka i tako dalje.
2. Za razliku od klasičnog modela hipotekarnog kreditiranja, kod jednostepenog modela, banka koja je izdala hipotekarni kredit samostalno emituje obveznice obezbjeđene, s jedne strane, izdavanjem stambenog kredita. hipotekarni krediti i, s druge strane, nekretnine koje su zajmoprimci založili radi dobijanja kredita. Ovaj model se naziva i njemački model hipoteke. Jednoslojni sistem u više uobičajeno u zapadnoj Evropi. Za razliku od američkog, formiran je ne odlukom vlade, već u procesu prirodne evolucije evropskog kreditni sistem.
U Rusiji je kao osnova usvojen dvostepeni model hipotekarnog kreditiranja. Ovo se ogleda u usvojenom Konceptu razvoja sistema stambenog hipotekarnog kreditiranja.
Trenutno u svijetu postoje dva glavna modela hipotekarnog kreditiranja: klasični američki i njemački, bazirani na zgradama i štedionicama. U prvom slučaju, hipotekarni kredit se izdaje pod zalog već izgrađene kuće, u drugom slučaju izgradnju kuće finansira sistem građevinske štedionice.
U američkom modelu hipoteke, prva faza, nazvana primarno tržište, je davanje kredita osiguranih nekretninama. S obzirom da banke daju kredite na duži period i uz relativno niske kamatne stope, imaju smanjenu količinu raspoloživih novčanih sredstava koja su potrebna za svakodnevne aktivnosti.
Najkraći rokovi za vraćanje novca datog na duži vremenski period predstavljaju problem refinansiranja izdatih kredita za banke. Rješenje ovog problema u američkom hipotekarnom modelu je sekundarno tržište hipotekarnih kredita, na kojem se krediti za refinansiranje svode na potpunu ustupanju prava na hipotekarni kredit koji banka izdaje specijaliziranoj organizaciji koja kombinuje jednoobrazne hipoteke u grupe i izdaje svoje vlastite hartije od vrijednosti u odnosu na sigurnost bazena.
U modelu jednostepene hipoteke, glavni način refinansiranja kredita je izdavanje hartija od vrijednosti od strane same banke, koja je izdala kredit, dok potraživanja po ovom kreditu ostavlja u svom bilansu stanja. U okviru jednostepenog modela, banka koja je izdala hipotekarni kredit samostalno izdaje obveznice, koje su, s jedne strane, obezbeđene izdatim hipotekarnim kreditima, as druge strane nepokretnostima koje su zajmoprimci založili radi dobijanja kredita.
Model jednostepene hipoteke je češći u zapadnoj Evropi. Za razliku od američkog modela, on je nastao ne administrativnom odlukom vlade, već u toku prirodne evolucije evropskog kreditnog sistema. Proces izdavanja hipotekarnih obveznica od strane banaka regulisan je posebnim zakonima i nadgledan od strane bankarskih supervizora, a aktivnosti samih banaka ograničene su na usku listu niskorizičnih poslova.
Dakle, razlike u metodama refinansiranja hipotekarnih kredita karakterišu izgradnju dva osnovna modela hipotekarnog kreditiranja: dvostepenog ili klasičnog i jednostepenog, koji su takođe nazvani po nazivima zemalja u kojima su se najviše razvili.
Pored ovih modela, u svjetskoj praksi se koristi i sistem ugovornih građevinskih ušteda. Ovaj model i model jednoslojnog hipotekarnog kreditiranja sada su spojeni u jedan model i naziva se njemački model hipotekarnog kreditiranja. Za razliku od jednostepenog modela, u kojem banke izdavanjem obveznica prikupljaju sredstva za hipoteke na otvorenom finansijskom tržištu, sistem građevinskih štedionica je zatvoren, izolovan od finansijskog tržišta.
Načelo njegovog funkcionisanja preuzele su naše stambene štedne zadruge (ZHNK), čije je djelovanje regulirano Saveznim zakonom od 30. decembra 2004. br. 215-FZ "O stambenim štednim zadrugama". Osim toga, Državna duma razmatra nacrt saveznog zakona "O građevinskim i štedionicama", koji je odbijen jer nije odgovarao programerima koji rade na zajedničkim shemama.
Povezane vijesti
- Hipotekarni krediti su ušli u putanju rasta.
Moskva je 18. februara bila domaćin prvog značajnog hipotekarnog događaja u godini - Drugog ruskog hipotekarnog kongresa. 100 profesionalaca okupilo se u Courtyard Marriott kako bi sumirali rezultate godine i razgovarali o perspektivama razvoja hipotekarnog kreditiranja.
- Hipoteka sa omčom oko vrata: Rusi se plaše rastućih apetita banaka
Rusima bi mogla biti zabranjena prijevremena otplata hipotekarnih kredita, koji su među "najskupljim" u Rusiji. Činjenica je da se, kako je upozorilo Udruženje ruskih bankara, spremaju izmjene i dopune Građanskog zakonika koje bi mogle lišiti zajmoprimce prava na prijevremena otplata hipoteke bez saglasnosti
- Ko ne dobije hipoteku
Da bi riješili stambeni problem u Rusiji, žele stvoriti građevinsku štedionicu - specijalizovane banke primanje depozita od stanovništva isključivo radi poboljšanja uslove za život. Relevantni zakon je Državnoj dumi dostavila grupa poslanika. Uvođenje građevinskih štedionica, prema zamisli autora, omogućiće ...
Knjige o stambenim kreditima
Danas u prodaji:- Hipoteka: Kako se prijaviti? Kako izračunati sve rizike?
Izdavač: Eksmo-Press. Godina: 2011. Serija: Savjeti iskusnih ljudi.
Ko ima koristi od hipoteke? Uzeti ili ne uzeti kredit? Koja je banka bolja? Koju kamatu odabrati? Kako registrovati i izračunati sve rizike? Čitalac će u knjizi pronaći odgovore na ova i druga važna pitanja. Detaljno su razmotreni postupak za dobijanje hipotekarnog kredita, postupak kupovine stana na kredit, kao i mogućnost i uslovi hipotekarnog kreditiranja mladih porodica. Pogodnost je relevantna za sve koji žele da podignu hipotekarni kredit, ...
Pošaljite svoj dobar rad u bazu znanja je jednostavno. Koristite obrazac ispod
Studenti, postdiplomci, mladi naučnici koji koriste bazu znanja u svom studiranju i radu biće vam veoma zahvalni.
Federalna agencija za obrazovanje
Filijala Sankt Peterburgskog državnog univerziteta za inženjerstvo i ekonomiju u Čerepovcu
Odjeljenje za finansije i kredit
Test
u disciplini "Stambeno pravo i stambena politika"
«Osnovni modeli i faze hipotekepozajmljivanje"
Studenti 5. godine
Valigura T.V.
Čerepovec, 2009
Uvod
Hipoteka je jedan od podviga zaloge bez prenosa založene imovine na hipotekarnog povjerioca. Hipoteka (od grčkog hypotheka - zalog, hipoteka) je zaloga nepokretnosti radi obezbeđenja novčanog potraživanja poverioca-hipotekara prema dužniku (hipotekarni poverilac). U Rusiji je regulisana procedura hipoteke Civil Code RF, savezni zakon od 16.07.1998. godine broj 102-F3 "O hipoteci (zalogi nepokretnosti)" i drugim propisima donesenim u skladu sa njima. pravni akti. Zaloga se priznaje kao hipoteka zemljišne parcele, preduzeća, zgrade, objekti, stanovi i druge nekretnine.
Na osnovu zaloge, poverilac po obavezi obezbeđenoj zalogom ima pravo, u slučaju neispunjenja dužnikove obaveze, da dobije namirenje iz vrednosti založene imovine prvenstveno u odnosu na ostale poverioce.
Dakle, zaloga je jedan od načina da se osigura uredno izvršavanje obaveza. U poređenju sa drugim načinima osiguranja ispunjenja obaveza: kazna, depozit, jemstvo, zadržavanje imovine dužnika, bankarska garancija, zalog je atraktivniji upravo sa stanovišta da ga je lakše napraviti izvršenje. Zalogom se pretpostavlja da dužnik ima imovinu na koju se može oduzeti, međutim, imovina na kojoj je hipoteka osnovana ostaje zalogodavcu u njegovom posjedu i upotrebi.
Svrha ovog rada je da se razmotri koji su modeli stambenog kreditiranja. A koje su faze stambenog kreditiranja?
1. Glavni modeli stambenog hipotekarnog kreditiranja
Postoje dva modela (šeme) hipotekarnog kreditiranja.
1. Dvoslojni („američki model“), zasnovan na sekundarnom hipotekarnom tržištu. Suština modela je sljedeća. Banka izdaje hipotekarni kredit zajmoprimcu u zamjenu za obavezu prenosa fiksnog iznosa banci svakog mjeseca u određenom periodu. Ova obaveza zajmoprimca obezbeđena je hipotekom stečenog stambenog prostora. Banka prodaje kredit jednoj od agencija za hipotekarne kredite, prenoseći i kolateralne obaveze. Agencije odmah nadoknađuju banci sredstva isplaćena zajmoprimcu i zauzvrat traže od njih da agenciji prebace mjesečne uplate primljene od zajmoprimca umanjene za dobit (maržu) banke. vrijednost mjesečne uplate, tj. stopu po kojoj se agencija obavezuje da kupuje hipotekarne kredite određuje agencija na osnovu zahtjeva za prinosom investitora finansijski instrumenti. Hipotekarne agencije, otkupivši određeni iznos hipotekarnih kredita od komercijalnih banaka, prikupljaju ih u pulove i na osnovu svakog stvaraju novo osiguranje čiji su izvor plaćanja plaćanja dužnika. Ova plaćanja nisu garantovana zalogom nekretnine, već agencija kao što je pravno lice. Agencije prodaju hartije od vrijednosti zaštićene hipotekom na berzi, a zatim djeluju i kao posrednici, prenoseći na investitora koji je kupio vrijednosne papire, uplate agenciji od banke, umanjene za njihovu maržu.
U Sjedinjenim Državama stope na vrijednosne papire zaštićene hipotekama su samo nešto veće od onih na državne vrijednosne papire, što odražava povjerenje investitora da će u slučaju velikog neplaćanja zajmoprimaca, vlada osigurati potrebne finansijsku pomoć hipotekarne agencije da otplate svoje obaveze. Državna podrška omogućava da se hartije od vrijednosti hipotekarnih agencija smatra gotovo bezrizičnim i omogućava najkonzervativnijim investitorima da ulažu u njih, kao npr. penzioni fondovi i, shodno tome, obezbeđuje priliv u hipotekarne kredite najjeftinijih resursa na tržištu.
2. Jednoslojni ("njemački model"). Ovo je autonomni balansirani hipotekarni model, zasnovan na principu štednje i kredita koji funkcionišu kao njemačke "privatne građevinske štedionice" - Bausparkasse, francuski Livret Epargne Logement, američki Savings & Loans. Ovdje deponent dobija priliku da akumulira potreban doprinos za kupovinu stana (na primjer, u iznosu od 50% njegove vrijednosti) na duži period, a zatim dobije hipotekarni kredit za kupovinu (izgradnju) stana. unapred odabran stan. Zgrada štedionice, zatvara se finansijsku strukturu, počinje svoju aktivnost formiranjem odobreni kapital i na osnovu toga ima sopstveni izvor sredstava (uključujući i stambeni fond) za izdavanje kredita. Sva sredstva blagajne (sopstvena i pozajmljena) koriste se samo za održavanje statutarne aktivnosti, tj. idu na finansiranje izgradnje stanova i izdavanja hipotekarnih kredita za kupovinu izgrađenih stanova.
2. Glavne faze hipotekarnog kreditiranja
Registracija, zaključenje i održavanje kreditne transakcije je dugotrajan proces koji zahtijeva pažljivo proučavanje donesenih odluka. Kako bi se skratila procedura podnošenja zahteva za kredit i da bi zajmodavac dobio sveobuhvatne informacije o klijentu, kreditne institucije su razvile standardne obrasce dokumenata. Na primjer, za stambene kredite, ovo je zahtjev za kredit, izvode depozita i zaposlenja, kalkulacija troškova za dobijanje kredita i kreditni izvještaj. Za profitabilne nekretnine, lista informacija bi trebala biti mnogo šira. Ovdje je glavni fokus na kvalitetu upravljanja imovinom, procjeni sposobnosti imovine da ostvari prihod potreban za otplatu kredita. Za to se posebno analizira vrijednost operativnih troškova, njihova raspodjela između zajmoprimca i zakupca, proučava se ugled i poslovanje zakupaca, profesionalizam upravnika imovine, uticaj poreza i druge posljedice dugovanog finansiranja. na investicionom projektu je pojašnjeno.
Postoje sljedeće faze hipotekarnog kreditiranja:
1) preliminarni (pojašnjenje klijentu glavnih uslova kreditiranja, prenos spiska dokumenata za dobijanje kredita);
2) prikupljanje i proveru podataka o klijentu i kolateralu;
3) procenu verovatnoće otplate kredita;
4) donošenje odluke o kreditu (iznos, rok, kamatna stopa, postupak otplate);
5) zaključenje kreditnog posla;
6) servisiranje kreditne transakcije;
7) zaključenje kreditnog posla.
Prva faza
U fazi pretkvalifikacije klijenata vodi se razgovor sa potencijalnim zajmoprimcem, tokom kojeg se rješavaju sljedeći zadaci.
1. Određuje se krug klijenata koji se, sa stanovišta banke, mogu okvalifikovati kao potencijalni zajmoprimci, čiji prihodi im omogućavaju da apliciraju za stambeni hipotekarni kredit i koji imaju nameru da kupe stambeni prostor.
2. Klijenti primaju potrebne informacije o postupku i uslovima za davanje stambenih hipotekarnih kredita stanovništvu od strane banke, uključujući:
l zahtjevi banke prema solventnosti i kreditnoj sposobnosti zajmoprimca, prema obezbjeđenju kredita, prema predmetu kolaterala, do procjene kolateral, do osiguranja;
l spisak dokumenata;
l redosled zaključenja ugovor o zajmu i ugovori o prodaji i hipoteci stana, uključujući proceduru za obavljanje svih radnji u vezi sa obaveznim državnim upisom hipotekarnih transakcija na nepokretnostima, potrebu za javnobilježničkom ovjerom pojedinačnih dokumenata; postupak i rokove za odobravanje i otplatu kredita, prava i obaveze banke kreditora i klijenta zajmoprimca i dr.
3. Preliminarni obračun maksimalno dozvoljenog iznosa kredita, mjesečne uplate klijenta za otplatu kredita i kamate na njega, okvirni iznos vlastitih Novac koje zajmoprimac mora imati.
Pretkvalifikacija ne zahtijeva kreditno odobrenje.
Druga faza
Klijent koji je prošao pretkvalifikacioni postupak dobija spisak dokumenata koje mora dostaviti banci radi potvrđivanja podataka neophodnih za donošenje odluke o mogućnosti da mu da kredit pod uslovima prihvatljivim za banku. Za potvrdu informacija primljenih od klijenta, banka šalje:
· Zahtjev na mjestu rada zajmoprimca da se potvrde podaci o njegovim prihodima na mjestu rada;
· Zahtjev drugim kreditnim institucijama koje je odredio zajmoprimac da potvrde podatke o depozitima i ispunjenju obaveza po primljenim (otplaćenim i tekućim) kreditima.
Treća faza
Glavna faza je procjena vjerovatnoće otplate kredita od strane potencijalnog zajmoprimca (borrower underwriting). U ovoj fazi se analiziraju prikupljene i dokumentovane informacije koje uključuju:
Procjena solventnosti potencijalnog zajmoprimca (njegove spremnosti da ispuni prihvaćeno finansijske obaveze na osnovu analize njegove kreditne istorije);
Procjena dovoljnosti vlastitih sredstava (i izvora formiranja) koje potencijalni zajmoprimac za plaćanje kapara kupiti kuću i platiti sve ostale potrebne troškove.
Kriterijumi za odabir zajmoprimaca u različitim bankama mogu se razlikovati, ali, u pravilu, kada daje hipotekarni kredit za kupovinu stambenog prostora, zajmodavac obraća pažnju na sljedeće glavne tačke.
1. Nivo solventnosti potencijalnog zajmoprimca
U tu svrhu izračunavaju se sljedeći kvalifikacioni omjeri.
a) odnos mjesečne (anuitetne) otplate zajmoprimca po stambenom hipotekarnom kreditu u ukupnom prihodu ne može biti veći od 40%:
P= Mjesečna uplata za otplatu glavnice i kamate na hipotekarni kredit ( isplata anuiteta) zajmoprimac, $
D= zbir mjesečnog ukupnog prihoda (neto prihod), $
U osnovi, vrijednost ovog koeficijenta ne bi trebala prelaziti 30-40%. U nekim bankama je granična vrijednost koeficijenta K / Z. Više detalja o koeficijentu hipotekarnog duga bit će razmotreno u nastavku. i prihode zajmoprimca u sljedećim iznosima:
l ako je odnos K/Z manji ili jednak 50% (0,5), vrijednost P/D odnosa je 50% (0,5);
l ako je vrijednost koeficijenta kratkog spoja veća od 50% (0,5), primjenjuje se sljedeća tabela (Tabela 1):
Tabela 1. Granična vrijednost P/D koeficijenta u zavisnosti od koeficijenta kratkog spoja
|
Mjesečni prihod zajmoprimca, izražen u dnevnim plaćama (PM) PM - vrijednost dnevnica po glavi stanovnika u Sankt Peterburgu, ustanovljen naredbom Vlade Sankt Peterburga (Komitet za rad i socijalna zaštita stanovništvo). po 1 članu porodice |
Vrijednost P/D omjera |
|
|
5.0 ili više |
b) Odnos mjesečnih dugoročne obaveze zajmoprimca (bez osiguranja, poreza i drugih plaćanja na stečenu imovinu) u ukupnom prihodu ne može biti veći od 60%:
Koeficijent O1/D =. (2)
O1= Iznos obavezne mjesečne uplate, koji uključuje mjesečne troškove stanovanja samo u dijelu otplate anuitetnog kredita, $
D= zbir mjesečnog ukupnog prihoda (neto prihod),$
Za precizniju analizu solventnosti zajmoprimca mogu se dodatno izračunati referentni koeficijenti:
Koeficijent W/D= (3)
I= mjesečni troškovi zajmoprimca na stečenoj imovini (uključujući plaćanja za osiguranje, porez na imovinu, itd.), $
D = iznos ukupnog mjesečnog prihoda (neto prihod), $
Koeficijent O2/D= (4)
O2 = Ukupan iznos obaveznih mesečnih plaćanja zajmoprimca, $
D= Zbir mjesečnog ukupnog prihoda (neto prihod), $
Spisak prihoda i rashoda koji se uzimaju u obzir prilikom izračunavanja solventnosti zajmoprimca prikazan je u tabeli. 2
Prilikom obračuna solventnosti zajmoprimca uzima se u obzir samo dio prihoda od zakupnine, što se vidi iz tabele. 3.
Osim toga, ako je neto prihod od zakupnine (rente) veći od 50% ukupnog neto prihoda zajmoprimca i u iznosu prelazi 500 USD mjesečno, tada se moraju poštovati sljedeće formalnosti kako bi se uključio u ukupan prihod zajmoprimca zajmoprimac:
1) nivo prihoda dobijen od zakupa stambenog prostora za iznajmljivanje imovine mora proći nezavisna evaluacija od strane licenciranog procjenitelja, a ako procjenu vrši licencirani procjenitelj, i ako je procijenjena vrijednost prihoda od zakupa manja od dokumentovane, osiguravač treba da se rukovodi procijenjenom vrijednošću za sve naredne obračune.
2) zajmoprimac mora osigurati:
l protiv rizika oštećenja imovine date u zakup za iznos koji nije manji od iznosa kredita, uvećanog za 10%;
l njegov građanska odgovornost kao vlasnik nekretnine za iznajmljivanje.
3) dostavi potvrdu iz Jedinstvenog državnog registra prava o nepostojanju tereta na imovini koja se daje u zakup.
tabela 2
Prihodi i rashodi koji se uzimaju u obzir prilikom izračunavanja solventnosti zajmoprimca Godišnje uplate se dijele sa 12 i evidentiraju kao mjesečne. Može se akumulirati na depozitnom računu.
|
Naziv indikatora |
Šta to uključuje |
||
|
Mjesečna isplata hipoteke |
Plaćanje glavnice i kamate |
||
|
Generale mjesečna uplata stambeni hipotekarni kredit |
plaćanje poreza na stečenu imovinu; mjesečna uplata za životno i invalidsko osiguranje zajmoprimca; mjesečna uplata za osiguranje založene nekretnine; mjesečna uplata za osiguranje od gubitka vlasništva vlasnika stana; plaćanje usluga održavanja (redovno obavezni doprinosi vezano za rad stambenih prostorija (plaćanje, plin, popravke, čišćenje itd.); ostali troškovi za stečeno stanovanje, ako su redovne prirode |
||
|
Plaćanja po postojećim kreditima; obavezna plaćanja; plaćena alimentacija; Mjesečni postojeći troškovi Zajmoprimca koji se odnose na stambeno zbrinjavanje Zajmoprimca (porezi na imovinu, osiguranje nekretnina, plaćanja za Održavanje, druge moguće redovne naknade i uplate vezane za rad stambenog prostora); mjesečni (ili preračunati mjesečno) troškovi plaćanja porezi na dohodak, kao i plaćanja poreza i osiguranja u vezi sa postojanjem druge pokretne i nepokretne imovine; iznajmljivanje nekretnina; redovna plaćanja vezana za održavanje života zajmoprimca i njegove porodice (hrana, obrazovanje, medicinska njega); troškovi vezani za rekreaciju, zabavu, skupe hobije; ostali fiksni i obavezni troškovi zajmoprimca, održava se mjesečno ili u drugim intervalima tokom godine |
|||
|
Ukupni prihod zajmoprimca |
Plata na glavnom mjestu rada, uključujući prosječan godišnji prihod za prekovremeni rad i bonuse; prihod od rada sa skraćenim radnim vremenom, a ne na glavnom mjestu rada; prihodi u vidu dividendi na obveznice, akcije, od učešća u drugim (neakcionarskim) privrednim društvima; prihod u vidu kamata na depozite iu vidu stalnih stabilnih plaćanja osiguranja; isplate penzija i stipendija; alimentacija i izdržavanje djece; državne subvencije; neto prihod od najma |
Tabela 3
2. Nivo kreditne sposobnosti potencijalnog zajmoprimca
Na osnovu proučavanja kreditne istorije zajmoprimca utvrđuje se u kojoj meri je klijent banke odgovoran za ispunjenje preuzetih obaveza, a utvrđuje se i iznos neplaćenog duga. ovog trenutka stanje duga, rok i iznos mjesečnih plaćanja po osnovu njegove otplate.
3. Dovoljnost sopstvenih sredstava na raspolaganju potencijalnom zajmoprimcu za plaćanje učešća za kupovinu stambenog prostora.
Banka utvrđuje osnovne uslove za finansijske mogućnosti zajmoprimca. Iznos akontacije pri kupovini kuće, po pravilu, mora biti najmanje 30% cijene stana. Osim toga, zajmoprimac mora imati dovoljno sopstvenih sredstava za pokrivanje troškova kreditne transakcije i kupovine kuće, koji uključuju:
l provizija kompaniji za nekretnine (ako je potrebno);
l naknada za procjenu vrijednosti predmeta obezbjeđenja (stana);
l Naknada za obezbeđivanje neophodnih sertifikata za stečenu imovinu (uključujući odsustvo kolaterala) (CMJ) (Biro za tehnički inventar, Moskovska gradska komisija za državnu registraciju prava na nepokretnostima i transakcija sa njima, Moskovska regionalna registraciona komora);
l naknada za ovjeru ugovora o hipoteci (ako to zahtijeva banka);
l naknada za državnu registraciju ugovora o hipoteci stana;
naknade za osiguranje;
Bankarska naknada za podnošenje zahtjeva za kredit;
Naknada za otvaranje kreditnog računa;
Naknada za izdavanje gotovinskog kredita;
Ostali troškovi.
Banka procjenjuje i izvore sredstava. Prihvatljivi izvori su:
štednja zajmoprimca;
Sopstvena sredstva zajmoprimca koje je primio od prodaje svoje imovine. Prodaja se mora izvršiti prije primanja kredita;
Pokloni članova porodice sa pismenom potvrdom da na njih neće biti potrebno plaćanje;
Pokloni i grantovi neprofitnih organizacija sa pismenom potvrdom da neće zahtijevati plaćanje;
Pokloni ili grantovi od poslodavca napravljeni u okviru programa pomoći zaposlenima koji se ne moraju vratiti ili su plativi nakon podmirenja prve hipoteke.
4. Nivo kolaterala kredita
Prije donošenja odluke o mogućnosti odobravanja kredita za kupovinu određenog stana, banka se mora uvjeriti da je imovina kupljena na teret kreditna sredstva stan je u skladu sa zahtjevima kreditnog kolaterala.
Maksimalni iznos kredita koji se može izdati zajmoprimcu na osnovu vrednosti obezbeđenog obezbeđenja određen je koeficijentom K3 (odnos između iznosa kredita i vrednosti kolaterala).
Koeficijent K3= (5)
Ovaj koeficijent, po pravilu, iznosi 70-80% od procenjene vrednosti ili prodajne cene stečene imovine, koja je manja. Ali može doseći i do 95%.
Osim vrijednosti nekretnine, banka provjerava:
Tabela 4. Glavni faktori kompenzacije i faktori rizika koji utiču na odluku o odobravanju kredita
|
Kompenzacijski faktori |
Faktori rizika |
|
|
Veliko učešće Dokazana sposobnost izdvajanja značajnog dijela prihoda na troškove stanovanja Izgledi i stabilnost pozicije, područje djelatnosti, poslovanje Starost zajmoprimca, zanimanje, nivo obrazovanja i kvalifikacija, izgledi za povećanje plate i promociju Velika imovina zajmoprimca (imovina, vrijednosni papiri, itd.) Dokazana sposobnost uštede novca Nedostatak duga po ranije uzetim kreditima |
Nedostatak stabilnosti u zaposlenju (česte promjene posla bez povećanja prihoda) Odnos iznosa obaveza i prihoda zajmoprimca premašuje osnovana od strane banke kriterijuma nepovoljan kreditna istorija zajmoprimac Rizici povezani sa karakteristikama kolaterala i odnosom njegove procenjene vrednosti i iznosa kredita Specifičnost profesionalni rizik zajmoprimac Rizik od invaliditeta Starost zajmoprimca |
Tek kada se ispune svi uslovi, može se donijeti odluka o odobravanju hipotekarnog kredita.
Prilikom odlučivanja o odobravanju hipotekarnog kredita uzimaju se u obzir tzv. kompenzacijski faktori i faktori rizika od kojih su glavni prikazani u tabeli 5.5. Kompenzacijski faktori su općenito subjektivni i stoga ne podliježu preciznosti kvantifikacija. Izazov za banku je da utvrdi da li je faktor kompenzacije, ili kombinacija kompenzacionih faktora, dovoljno jak da nadoknadi određene aspekte zahteva za hipoteku.
Stručnjak za osiguranje treba da dokumentuje svoje preporuke kreditni odbor o odobrenju ili odbijanju izdavanja hipotekarnog stambenog kredita.
Ako je odluka pozitivna, izračunava se maksimalno dozvoljeni iznos kredita.
Iznos kredita =
n - broj perioda plaćanja (mjeseci sa mjesečnom otplatom);
ja- Kamatna stopa za odgovarajući period (mjesečno);
P - maksimalni dozvoljeni iznos mjesečne isplate anuiteta po kreditu, uključujući otplate glavnice i kamate.
Četvrta faza
Kreditni odbor razmatra kreditni slučaj potencijalnog klijenta, mišljenje advokata o prihvatljivosti kolaterala, zaključak stručnjaka za procjenu vjerovatnoće otplate kredita, donosi odluku: izdati kredit, izdati pod uslovom, odbiti.
Peta faza
Zaključivanje kreditne transakcije uključuje tri glavne tačke.
Zaključivanje ugovora o kreditu na ugovor o zalozi.
Državna registracija ugovora o zalozi. Hipoteka mora biti registrovana u roku od mjesec dana od dana prijema dokumenata potrebnih za njenu registraciju od strane organa nadležnog za državnu registraciju hipoteke. AT St. Petersburg Ovo je Biro za registraciju grada Sankt Peterburga. Državna registracija hipoteke vrši se upisom hipoteke u Jedinstveni državni registar prava na nepokretnostima. Dan upisa ovog upisa smatra se datumom državne registracije hipoteke.
Zaključivanje ugovora o osiguranju. Skup dokumenata koji regulišu odnos strana u postupku osiguranja u postupku hipotekarnog kredita treba da sadrži:
Ugovor o osiguranju (polisa) života i invalidnosti zajmoprimca ( lično osiguranje zajmoprimac).
· Ugovor o osiguranju (polisa) od rizika gubitka i oštećenja stana - predmet kolaterala (osiguranje imovine).
· Ugovor o osiguranju (polisa) imovinskih prava vlasnika stana - predmeta zaloge (osiguranje imovine).
Šesta faza.
Faza servisiranja hipotekarnog kredita. Tokom kreditni period zajmodavac prati blagovremenost ispunjavanja obaveza zajmoprimca, a takođe ima pravo da kontroliše stanje nekretnina koje služe kao kolateral za kredit.
Servisiranje hipotekarnog kredita od strane banke uključuje:
l Naplata mjesečnih plaćanja kredita i osiguranja (zaduženja, odbici na platnom spisku, gotovinska plaćanja);
l Izrada plana mesečnih otplata za zajmoprimca (za ceo period kredita, godišnje, kada se uslovi promene);
l Vođenje evidencije o datim kreditima (stanje glavnice, otplata glavnice i kamata);
l Registracija dugoročnih otplata za otplatu kredita (potpuna ili djelimična prijevremena otplata, preračunavanje rasporeda, novčana kazna);
l Stvaranje rezerve za kredite (1-2 rizične grupe);
l rad sa problematičnim kreditima (pregovori, dobrovoljna prodaja imovine i otplata kredita, naplata duga na vrijeme).
Dakle, poslovi u oblasti hipotekarnih kredita zahtijevaju visoke kvalifikacije i posebna znanja osoblja banke. Stoga, za uspješne aktivnosti u oblasti stambenog hipotekarnog kreditiranja, banke kreiraju odgovarajuće strukturne jedinice, sprovodi se kontinuirano stručno usavršavanje zaposlenih u banci.
sedma faza
Zaključivanje ugovora o zajmu je završna faza hipotekarnog kreditiranja. Nakon potpune otplate duga zajma, plaćanja obračunate kamate i penala, kreditni račun zajmoprimca se vraća na nulu, a time se transakcija zajma zatvara, stoga se hipoteka prekida, što je evidentirano u Državnom registru Rusije. Ako se zajmoprimac i hipotekarni dužnik ne pridržavaju uslova ugovora o kreditu ili ugovora o hipoteci, povjerilac će izvršiti ovrhu na hipotekarnoj imovini na sudski ili vansudski način. Predmet hipoteke se prodaje. Sredstva dobijena prodajom koriste se za otplatu duga poveriocu (glavnica, kamate, kazne, penali), za pokriće troškova postupka ovrhe i prodaje predmeta hipoteke. Preostala sredstva prima zajmoprimac.
Zaključak
Makroekonomski uslovi koji vladaju u Rusiji kao rezultat finansijska kriza 1998., dodatno jačaju važnost razvoja dugoročnih hipotekarnih kredita stanovništvu, ne više kao zasebne inicijative komercijalnih banaka ili regiona, već kao kompletan sistem pod direktnim uticajem države.
Na osnovu ovog koncepta mogu se donijeti regionalni programi stambenog kreditiranja.
Hipotekarni kredit je jedan od najpouzdanijih i najpouzdanijih načina za privlačenje privatnih investicija u stambeni sektor. Hipoteka je ta koja omogućava najpovoljnije kombinovanje interesa stanovništva u poboljšanju uslova stanovanja, poslovnih banaka i drugih kreditora - u efikasnom i profitabilnom radu, građevinski kompleks- u ritmičkom opterećenju proizvodnje i, naravno, države koja je zainteresovana za ukupni privredni rast.
Književnost
1) Grudtsina L.Yu., Kozlova M.N. Hipoteka. Kredit. Komentari na stambeno zakonodavstvo. - M.: Izdavačka kuća Eksmo, 2006. - 368s.
2) Dovdienko. I.V. Hipoteka. Kontrola. Organizacija. Evaluacija: - M.: UNITI - DANA, 2005.-464s.
3) Razumova I.A. Hipotekarni kredit: Udžbenik - Sankt Peterburg: Peter, 2005 - 280s.
4) Filippova E.S. Stambeno pravo: Udžbenik za srednje škole. - "Justicinform", 2007 - 179s.
Slični dokumenti
Pravna osnova hipotekarno kreditiranje, Zakon "o hipoteci". Klasifikacija i prednosti hipotekarnog kredita za zajmoprimca i zajmodavca. Komparativna analiza glavnih programa podrške mladim stručnjacima u dugoročnom kreditiranju, stambenim subvencijama.
teza, dodana 30.06.2010
Analiza problema hipotekarnog kreditiranja u sistemu građanskog prava Ruske Federacije. Karakteristike i oblik ugovora o hipotekarnom kreditu. Postupak državne registracije. Odgovornost strana u ugovornom obezbjeđenju hipotekarnog kreditiranja.
seminarski rad, dodan 14.11.2009
Karakteristike koncepta "hipoteka nekretnina". Glavni principi razvoja sistema dugoročnih hipotekarnih kredita u Republici Bjelorusiji, period formiranja, mehanizam djelovanja. Analiza postojećeg zakonodavstva Bjelorusije u oblasti kreditiranja.
sažetak, dodan 11.12.2008
Proučavanje pojma i suštine hipoteke - jedne od podvrsta zaloge bez prijenosa založene imovine na zalogoprimca. Značajke sastavljanja hipoteke i ugovora o hipoteci. Karakteristične karakteristike hipoteke stambenih kuća i stanova, društvenih i poslovnih hipoteka.
sažetak, dodan 23.02.2010
Karakteristike zaloge kao načina obezbjeđenja ispunjenja obaveza. Vrste kolaterala, sadržaj hipotekarne obaveze. Zaključivanje ugovora o hipoteci i njegovo državna registracija. Prava i obaveze stranaka. Ovrha na hipoteku.
seminarski rad, dodan 15.05.2014
Normativno-pravna regulativa hipotekarnog stambenog kreditiranja. Pojam, karakteristike i oblik ugovora o hipotekarnom kreditu. Prava i obaveze ugovornih strana. Razmatranje arbitražni sudovi sporovi vezani za hipoteku.
teza, dodana 23.11.2010
Formiranje i razvoj pravne institucije hipoteke i hipotekarnog kreditiranja. Založno pravo u romano-germanskoj i anglosaksonskoj tradiciji. Hipoteka kao oblik kolaterala u modernom rusko zakonodavstvo. Priroda kolateralnih odnosa.
teza, dodana 04.10.2006
Organizaciono-pravni odnosi u oblasti formiranja hipotekarnog sistema kao način obezbeđivanja obaveza u zakonodavstvu Ruska Federacija. Karakteristike hipotekarnog kreditiranja u vezi sa kolateralom određene vrste nekretnina.
rad, dodato 04.09.2014
Stvaranje i prestanak zaloge. Uslovi i oblik ugovora o zalozi, prava i obaveze njegovih stranaka. Vrste zaloga: sa ostavljanjem založene imovine kod zalogodavca; sa prenosom založene imovine na zalogoprimca. Ostvarivanje prava založnog poverioca.
seminarski rad, dodan 07.10.2010
Pravni okvir hipotekarna institucija. Hipotekarni krediti za stanovanje. Osobine i mehanizam podnošenja zahtjeva za hipotekarni kredit. Problemi hipotekarnog kreditiranja u Ruskoj Federaciji na sadašnjoj fazi. Potreba i izgledi za razvoj hipoteka u Rusiji.
povrat hipotekarnog kredita
Obično se transakcije na hipotekarnom tržištu provode u dvije faze. U prvoj fazi, koja se naziva primarno tržište, nalazi se davanje kredita osiguranih nekretninama. Budući da banke daju kredite na duži period i uz relativno nisku kamatu. Imaju smanjenu količinu raspoloživih novčanih sredstava koja su potrebna za obavljanje svakodnevnih aktivnosti. Pitanje kako vratiti novac dat na duže vrijeme u najkraćem mogućem roku naziva se problem refinansiranja datih kredita. Kako bi se riješio ovaj problem, pojavljuje se sekundarno tržište hipotekarnih kredita. Glavne metode refinansiranja kredita svode se ili na potpuni prenos prava na hipotekarni kredit koji banka izdaje specijalizovanoj organizaciji (dobijaju se dva nivoa: banka - specijalizovana organizacija), ili na izdavanje hartija od vrednosti od strane banke. koji je izdao kredit. Kada ostavite potraživanja za ovaj kredit na svom bilansu stanja (jedan nivo - banka). Kada se prava potraživanja po kreditima (hipotekama) ustupe specijalizovanoj organizaciji, ona kombinuje jednoobrazne hipoteke u pulove i izdaje sopstvene hartije od vrednosti na osnovu obezbeđenja fondova. Na osnovu načina refinansiranja hipotekarnih kredita izgrađeni su osnovni modeli hipotekarnog kreditiranja - dvostepeni ili klasični i jednostepeni, koji su nazvani i po nazivima zemalja u kojima su se najviše razvili. Klasični model organiziranja hipotekarne sheme stvoren je i najrazvijeniji u Sjedinjenim Američkim Državama. Podsticaj za razvoj hipotekarne strategije bila je velika depresija 30-ih godina XX veka, teška ekonomska kriza i opadanje tržište nekretnina. Na inicijativu američke vlade stvorene su posebne vladine strukture - Federalna stambena uprava i Uprava za boračka pitanja - koje su osiguravale hipotekarne kredite koje su izdavale banke. Godine 1935. osnovana je i Agencija za finansiranje rekonstrukcije, a na njenoj osnovi 1938. godine, danas poznata savezna nacionalna hipotekarna asocijacija, Fannie Mae. Upravo je ona postala „specijalizovana organizacija“ koja ovaj model hipotekarnog kreditiranja karakteriše kao dvostepeni. Od 1954. godine, Fannie Mae je transformirana u javno-privatnu korporaciju u vlasništvu dijelom pojedinačnih dioničara, a dijelom savezne vlade. Godine 1968. korporacija je podijeljena na dvije korporacije: Ginny Mae i korporaciju koja je zadržala svoje ranije ime Fannie Mae i postala privatna kompanija. Fannie Mae bavi se kupovinom hipoteka osiguranih i garantovanih od strane Federalne stambene uprave i Uprave za boračka pitanja, kao i konvencionalnih kredita osiguranih hipotekama u obliku obiteljskih kuća ili stanova u stambene zgrade. Djeluje kao dugoročni investitor u hipoteke i vodi program izdavanja vrijednosnih papira osiguranih hipotekama. Pored svojih standardnih programa sticanja kredita, Fannie Mae izdaje vlastite obaveze (obveznice, kratkoročne zapise) i kupuje vrijednosne papire na osnovu ugovora. Fannie Mae izdaje garantovane hartije od vrednosti koje su podržane zajmovima iz sopstvenog portfelja, kao i hipotekarnim fondovima organizovanih zajmodavaca. Što se tiče Ginny Mae, ona je potpuno državna korporacija radi u okviru Ministarstva stanovanja i urbanog razvoja. Koristeći mehanizme sekundarnog hipotekarnog tržišta, Ginny Mae pruža, a također i stimulira pružanje hipotekarni krediti, unutar vladinih prioriteta pružanje pomoći onim sektorima stambenog tržišta za koje nisu dostupne konvencionalne metode kreditiranja. Posebni programi pomoć se provodi kroz kredite Državnog trezora, kroz kamate koje donosi vlastiti portfelj, kao i kroz provizije za obaveze. Program garancije za hartije od vrijednosti se finansira iz garancija i naknada za prijavu koje plaćaju emitenti hartija od vrijednosti. Još jedna vladina i "kvazi-vladina" agencija koja je imala zadatak da organizira i održava sekundarno hipotekarno tržište u Sjedinjenim Američkim Državama je Freddie Mac, koju je osnovao američki Kongres 1970. godine. Aktivnosti Freddie Maca usmjerene su na povećanje likvidnosti ulaganja u hipotekarni biznis, kao i na stvaranje i razvoj hipotekarnih kreditnih fondova kroz razvoj nacionalnog sekundarnog tržišta za konvencionalne hipotekarne kredite u stambenom sektoru. Za razliku od klasičnog modela hipotekarnog kreditiranja, kod jednostepenog modela, banka koja je izdala hipotekarni kredit samostalno izdaje obveznice koje su, s jedne strane, izdate hipotekarnim kreditima, as druge strane nekretninama. koje su zajmoprimci založili za dobijanje kredita. Jednostepeni sistem je češći u zapadnoj Evropi. Za razliku od američke, formiran je ne odlukom posebne vlade, već u procesu prirodne evolucije evropskog kreditnog sistema. Proces izdavanja hipotekarnih obveznica od strane banaka regulisan je posebnim zakonima i nadgledan od strane bankarskih supervizora, a aktivnosti samih banaka ograničene su na usku listu niskorizičnih poslova. Pored ovih modela, u svjetskoj praksi se koristi i sistem ugovornih građevinskih ušteda. Ovaj model i jednostepeni model hipotekarnog kreditiranja spojeni su u jedan model i inače se naziva njemački model hipotekarnog kreditiranja. Za razliku od jednostepenog modela, u kojem banke na otvorenom finansijskom tržištu prikupljaju sredstva za hipoteke izdavanjem obveznica, sistem ugovorne građevinske štednje je zatvoren, odsječen od finansijskog tržišta. Princip njenog funkcionisanja zadužile su naše stambeno-građevinske zadruge. Princip rada njemačkog sistema "Build Savings" može se prikazati na sljedećem primjeru: 10 ljudi koji žele da grade, nemaju dovoljno kapitala, počinju da štede novac. Pretpostavimo da je svakom za to potreban milion rubalja, ali svaki uštedi samo 100.000 godišnje.Ako svako radi zasebno, onda onaj ko želi da gradi mora čekati oko 10 godina da počne da gradi. Ako se svih 10 spoji u ciljni tim, prvi od njih može izgraditi za godinu dana ako mu drugi daju svoju ušteđevinu kao kredit. U drugoj godini može izgraditi drugu, ako je sada prva umjesto štedni depozit doprinosi udjelu u otplati kredita itd. Dakle, svako postiže cilj u prosjeku dvostruko brže u odnosu na pristup u kojem svi djeluju sami. Država podstiče želju za štednjom i upotrebom kapital davanjem grantova; u Njemačkoj se te subvencije nazivaju "premije za građevinsku štednju". Karakteristike njemačkog modela - zasnovanog na sistemu štednje od američkog modela - zasnovanog na sistemu sekundarnog tržišta hipotekarnih vrijednosnih papira, prikazane su u tabeli 1.
Treba priznati da sa stanovišta ekonomskog napretka, klasični američki model izgleda najefikasnije. Zahvaljujući preprodaji izdatih kredita i razvijenom tržištu hartija od vrijednosti zaštićenih hipotekom, ništa ne ograničava rast "hipotekarnog" kapitala.
Tabela 1. Uporedni parametri modela kreditiranja
|
Upoređeni parametri |
Nemački model |
Američki model |
|
Trošak resursa koje banka privlači |
ispod tržišta |
Market |
|
Uzimanje kredita |
Nakon prolaska faze štednje |
Odmah nakon kontaktiranja banke |
|
Oblik privučenih resursa |
Štedni (depozitni) računi |
Hartije od vrijednosti osigurane hipotekom |
|
Glavni oblik državne podrške |
Plaćanje premije na depozite |
Državne garancije na hipoteke |
|
Obim pozajmljivanja |
Ograničeno štednjom |
Ograničeno solventnošću zajmoprimca |
Konstantno |
U 1. fazi formiranja tržišnog sistema |
|
Uslovi kredita |
15 do 30 godina |
|
|
Iznos kredita |
do 45% cijene stana |
Do 100% cijene stana |
Naprotiv, u Evropi, posebno prije organizacije Evropske unije, relativno mali obim finansijska tržišta odabrane zemlje ometao razvoj zajedničke Evrope hipotekarno tržište, koji bi se po obimu mogao porediti sa američkim. U posljednje vrijeme zemlje Evropske unije udružuju svoje napore u stvaranju konkurentnog evropsko tržište hipotekarne hartije od vrijednosti. S druge strane, ako posmatramo pitanje sa stanovišta pravna organizacija, kulturne, istorijske i pravne tradicije, klasični model je stran evropskim pravni sistemi, jer se zasniva na drugačijem, anglosaksonskom sistemu prava. Stoga će klasični model u Europi izgledati malo drugačije. Jedinstven stav svih učesnika na tržištu o tome koji model hipotekarnog kreditiranja je bolje implementirati Rusko tržište, još nije završeno. Zvanično u Rusiji je kao osnova usvojen dvostepeni model stambenog hipotekarnog kreditiranja. Ovo se ogleda u usvojenom Konceptu razvoja sistema stambenog hipotekarnog kreditiranja. Kako je zamislila Vlada, ruski dvostepeni hipotekarni sistem ne podrazumijeva diktate federalnog centra i samo doprinosi vršenju kontrole, izradi preporuka, pružanju metodološke pomoći i uvođenju jedinstvenih opšteprihvaćenih svjetskih standarda i tehnologija. Kako se sistem razvija, regioni mogu stvarati svoje hipotekarne operatere nezavisno od federalnog centra. Uvođenjem zakona „O hipoteci vrijednosne papire“, koji omogućava bankama da samostalno izdaju hipoteke, postalo je moguće aktivno razvijati jednostepeni model hipoteke. ugovorne uštede u građevinarstvu.Stoga, sada je nedvosmisleno reći koji model je pobedio u Rusiji je nemoguće.Najverovatnije će oba modela zaživeti na ogromnim prostranstvima naše domovine, ali u obliku prilagođenom našim uslovima.