UPKS je koeficijent koji vladini procjenitelji koriste u metodi izračuna mase. Veličina stope poreza na imovinu ovisi o određenom pokazatelju katastarske vrijednosti; postupak njihovog izračuna reguliran je zakonodavstvom Ruske Federacije.
PCQS i metoda masovne procjene
Za svaku skupinu procjena nekretnina koristi se posebna metodologija. To je formula koju katastarski procjenitelj koristi za izračunavanje vrijednosti. Model uključuje nekoliko čimbenika određivanja cijena, kao što su lokacija imovine, infrastruktura, površina, materijal od kojeg su izgrađeni zidovi i drugi.
Za svojstvo sa sličnim karakteristikama koristi se metodologija izračuna mase. Kada se supstituira u formulu značajnih pokazatelja, UPKS se nalazi po jedinici mjere površine. A da bi se utvrdio trošak zaliha, pokazatelj se mora pomnožiti s površinom.
U slučajevima kada nije moguće saznati jednu vrijednost tržišne cijene, vrši se pojedinačni obračun troškova.
Primena UPKS-a
Specifični pokazatelj koristi se kada je bilo koji drugi računski model, osim masovnog, nepraktičan ili nemoguć. Koraci izračuna su sljedeći:
Određivanje lokacije objekta prema regiji, regiji, okrugu, četvrti;
Formiranje modela za vrednovanje objekata sa sličnim karakteristikama;
Izračun UCP za grupu;
Izračun konačnog troška.
Pokazatelj koji se najčešće koristi koristi se za procjenu zemljišta. Udruženja Dacha, zajednice vrtlara i vrtlara, privatne farme sa zgradama, pojedinačne, blokirane kuće, višespratne i višestambene stambene zgrade ujedinjene su u jedinstvene grupe.
Nakon formiranja svih objekata algoritam izračuna je sljedeći:
Određivanje faktora pjenjenja za svaku skupinu;
Identifikacija referentnog područja sa tipičnim karakteristikama;
Stvaranje podskupina, sličnih karakteristika, na osnovu standarda;
Prikupljanje podataka o tržišnim cijenama za svaku podskupinu;
Korištenje masovnog modela zasnovanog na tržišnim cijenama i faktorima određivanja cijena;
Izrada formule za UPKS po jedinici površine;
Proračun UPKS za standard;
Izračun troškova inventara za sve odjeljke grupe.
Izračun specifične vrijednosti vrši se na osnovu objektivnih čimbenika, ali je subjektivnost svojstvena procjeniteljima sasvim moguća. Stoga se vlasnici mogu ne složiti s izračunima.
U formuli za izračunavanje troškova s \u200b\u200bodređenim parametrom često se koriste i faktori smanjenja i korekcije, ovisno o individualnim karakteristikama lokacije objekta.
Kako bi vlasnicima nekretnina pojednostavili zadatak, web stranica portala nudi upotrebu prikladnih i jednostavnih besplatnih usluga: katastarski kalkulator i mapa. Također ćemo vam pomoći da pronađete stručnjaka koji je u stanju pružiti kvalificirani savjet u pitanjima katastra, procjene i stručnosti.
Radi precizne identifikacije, svakoj zemljišnoj parceli u Rusiji dodjeljuje se katastarski broj.
Sve informacije o njima prikazuju se u katastru koji se čuva u ovlaštenim državnim organima.
Ali imovina i zemljište u Ruskoj Federaciji oporezuju se.
Da ih pravilno izbrojim i spriječim zabunu pri određivanju plaćanja zakupa odobrava se pokazatelj - katastarska vrijednost.
U osnovi, ovo je tržišna cijena nekretnina koja se utvrđuje kao rezultat procjene državnih agencija.
Jedna od opcija za određivanje cijene parcele je metoda koja koristi specifični pokazatelj katastarske vrijednosti.
Drugim riječima, specifični pokazatelj katastarske vrijednosti je mjerna jedinica za cijenu parcele po kvadratnom metru.
Pokazatelj je sastavni dio izračuna COP alokacije i obračuna poreza na nekretnine. Njegova upotreba je opravdana u takvim situacijama:
- Kada se formiraju nove zemljišne parcele;
- Kada se jedan objekt prenosi iz jedne vrste operacije u drugu;
- Svrha dodjele je promijenjena.
Regije i njihova naselja mijenjaju ovaj pokazatelj svako tromjesečje.
Kako izračunati prosječni trošak parcele prema inventaru?
Trošak \u003d UPKS * površina zemljišta.
Katastarska vrijednost utvrđuje se u skladu sa postupkom utvrđenim Metodičkim preporukama br. 26, koje su izrađene u 2018. godini:
- U svakoj regiji zemljišne parcele se kombiniraju u grupe koje se ocjenjuju;
- Unutar takve grupe izračunava se UCP;
- Katastarska vrijednost svake imovine raste.
Trošak zaliha može se promeniti primenom faktora smanjenja ako zemljišna parcela ima posebne karakteristike.
Stope poreza na zemlju regulišu se uspostavljanjem gornjih granica: od 3% do 10-15%... Opštinske vlasti imaju pravo smanjiti ove granice.
Kako se UPKS određuje za zemljišta naselja ili poljoprivredne svrhe?
Radi lakšeg izračunavanja zemljišnih parcela formirane u grupe na osnovu sličnosti faktora cijena:
- Privatna domaćinstva sa zgradama;
- Udruženje vrtlara i vrtlara;
- Udruženja država;
- Stambene zgrade.
Specifični pokazatelj katastarske vrijednosti određuje se na sljedeći način:
- Za svaku formiranu grupu utvrđuju se vlastiti faktori koji utječu na cijenu;
- Traži se stranica koja uključuje najveći broj tipičnih karakteristika;
- Formira se podskupina objekata čiji su pokazatelji slični;
- Analiziraju se prikupljeni podaci o tržištu za svaku podskupinu;
- Odnos između tržišne cijene i faktora koji je formiraju prati se;
- CDS se izračunava za odabranu tipičnu lokaciju.
Dakle, specifični pokazatelj katastarske vrijednosti je poveznica među objektima iste grupe za procjenu.
Formula za proračun sljedeći:
UPKS \u003d (Rpos + Rsdeal) * Ki, gdje:
- Rpos - određene karakteristike okruženja lokacije;
- Transakcije - tržišna vrijednost predmeta;
- Ki je faktor usavršavanja za određeno područje.
Zauzvrat, pokazatelj infrastrukture (Ppos) sastoji se od troškova komunikacije dodjele.
Tržišna vrijednost predmeta (Ptransaction) može se izračunati pomoću formule:
Transakcije \u003d (P1 * Pk) / 100, gdje:
- R1 - inventarna vrijednost predmeta;
- Pk - koeficijent određene teritorije, definiran kao zbroj svih koeficijenata za poboljšanje datog područja (prikladno mjesto koje povezuje udaljenost sa elementima infrastrukture, prisustvo ili odsustvo komunalnih usluga).
Mogućnost osporavanja vrijednosti
Pri izračunavanju vrijednosti određenog pokazatelja uzimaju se objektivni faktori, ali oni se obrađuju generaliziranim statističkim metodama. Iz tog razloga rezultirajući rezultat može premašiti dopuštene norme i očekivanja vlasnika nekretnine.
Ako se vlasnik stranice ne slaže s načinima izračuna i rezultatima Problem možete riješiti ako predate prijavu:
- Odboru za rješavanje sporova;
- Na sud.
Sve potrebne informacije o katastarskoj vrijednosti mogu se zatražiti lično ili putem Interneta u USRN-u.
Ako dobijete rezultat koji utječe na interese vlasnika, možete zatražiti pojašnjenje.
Da branite svoja prava treba naručiti dodatnu regulatornu procjenu... Ako se njegovi rezultati ne podudaraju s onim "državnim", možete pokrenuti žalbu i dokazati da:
- Prilikom procjene mjesta korišteni su nepouzdani podaci ili se nisu uzimali u obzir faktori smanjenja korekcije;
- Državni ispit je proveden kršeći Metodologiju za vođenje države. ispitivanje dokumentacije o upravljanju zemljištem. To je ujedno i razlog zbog kojeg možete uložiti žalbu i poništiti odluku o odobrenju tehničke dokumentacije.
Rok za razmatranje zahtjeva za reviziju cijene parcele je 30 dana od datuma prijave.
Zaključak
Metoda za izračunavanje katastarske vrijednosti zemljišnih parcela pomoću određenog pokazatelja smatrao najtraženijim, jer se može koristiti za masovnu procjenu predmeta.
Sam UPKS se razlikuje ovisno o regiji. U svakom konstitutivnom entitetu Ruske Federacije državni organi primjenjuju one pokazatelje koji su utvrđeni u njima.
U kontaktu sa
1) upravljačko računovodstvo je vrsta takvog računovodstva u kojem se vrši prikupljanje, obrada i pružanje računovodstvenih informacija za potrebe menadžmenta u preduzeću. Svrha upravljačkog računovodstva je oblik informacionog sistema u preduzeću.
Ch. Zadatak UU je pripremiti pouzdane i potpune informacije, mačka. služi kao izvor za donošenje potrebnih upravljačkih odluka u procesu upravljanja.
Glavna dio ovog računovodstvenog yavl. računovodstvo i analiza troškova (s / s proizvedenih proizvoda). Te se informacije, po pravilu, koriste u procesu donošenja upravljačkih odluka u planiranju i predviđanju u preduzeću (za potrebe finansijskog računovodstva). Podaci upravljačkog računovodstva organizacije su njena poslovna tajna i zaposlenici ih ne bi trebali otkrivati; (podaci su grupirani prema vrsti troškova, prema mjestu troška (radno mjesto), prema objektima troškova, tj. prema vrstama proizvoda, radova, usluga). Informacije se pripremaju po potrebi, mogu se prikupljati svakodnevno, sedmično, mjesečno. Podaci su prirode prognoze, karakteriziraju aktivnosti organizacije u budućnosti, uzimajući u obzir stanje u prošlosti. Nije potrebno provoditi UU samo ako uprava odluči.
2) Finansijsko računovodstvo pruža računovodstvene informacije o rezultatima aktivnosti organizacije svojim vanjskim korisnicima: dioničarima, partnerima, povjeriocima, porezima, statističkim vlastima; finansiranje banaka itd. S ovih pozicija, ove FU ne predstavljaju komercijalnu tajnu, jer odražavaju najopćenitije pokazatelje aktivnosti organizacije. FU karakterizira pridržavanje općeprihvaćenih računovodstvenih principa, upotreba novčanih jedinica mjere, učestalost, objektivnost i odabir kao glavni predmet analize aktivnosti organizacije u cjelini. Informacije se pripremaju jednom godišnje (pola godine, kvartal). Informacije karakteriziraju transakcije i ekonomske činjenice koje su se već dogodile, pokazuju kako je bilo. Uprkos razlikama, upravljanje i finansijsko računovodstvo međusobno su povezani podsistemi računovodstva organizacije. Zajedničko im je:
Objedinjeni računovodstveni objekti;
Jedinstveni pristup odabiru ciljeva i zadataka računovodstva;
Općenito prihvaćeni računovodstveni principi;
Jednokratno održavanje primarnih informacija za izvještavanje;
Računovodstvena baza podataka koristi se za donošenje upravljačkih odluka;
Upotreba općih metoda (dokumentacija, inventar, vrednovanje i obračun, grupiranje računovodstvenih objekata, izvještavanje odjela, interno i eksterno izvještavanje organizacije).
Svrha finansijske analize.
Finansijsko stanje odnosi se na sposobnost preduzeća da finansira svoje aktivnosti. Karakterizira ga osiguravanje finansijskih sredstava potrebnih za normalno funkcionisanje preduzeća, svrsishodnost njihove lokacije i efikasnost upotrebe, finansijski odnosi sa drugim pravnim i fizičkim licima, solventnost i finansijska stabilnost.
Financijsko stanje može biti stabilno, nestabilno i krizno.
Finansijska analiza Je li postupak istraživanja i evaluacije čiji je glavni cilj razviti najpouzdanije pretpostavke i prognoze o budućim finansijskim uslovima preduzeća.
U svrhu dodjele katastarskih brojeva objektima nekretnina, organizacija katastarskog upisa vrši katastarsku podjelu teritorije Ruske Federacije na katastarske oblasti, katastarske četvrti i katastarske oblasti (u daljnjem tekstu jedinice katastarske diobe).
. Katastarska vrijednost zemljišne čestice izražava njenu standardnu \u200b\u200bcijenu, izračunatu ovisno o kategoriji i lokaciji zemljišta. Potrebno je urediti zemljišne odnose, pojednostaviti transakcije kupovine i prodaje i zakupa, kao i izračunati iznos poreza na zemlju. Procjena državnog katastra provodi se najmanje jednom u 5 godina. Podaci dobijeni kao rezultat procjene unose se u državni katastar nekretnina, koji vodi Federalna služba za državnu registraciju, katastar i kartografiju (Rosreestrom). Odnos katastarske, regulatorne i tržišne vrijednosti
Zakonodavstvo Ruske Federacije, pored katastarske vrijednosti, također sadrži koncepte standardne i tržišne vrijednosti.
Standardni trošak primjenjuje se kada katastarska vrijednost nije utvrđena. Njegova kalkulacija je neophodna u brojnim slučajevima predviđenim zakonom: prilikom dobivanja kredita od banke osigurane zemljištem, otkupa državnog i opštinskog zemljišta itd. Obično se utvrđuje na osnovu 200 puta veće stope poreza na zemljište po 1 m2 površine zemljišta, izračunate na osnovu njegove namjene, uzimajući u obzir povećane koeficijente i isključujući porezne olakšice.
Lokalne vlasti godišnje određuju standardnu \u200b\u200bcijenu zemljišta i mogu je promijeniti u roku od najviše 25%. Ukupna vrijednost standardne vrijednosti ne smije prelaziti 75% tržišne cijene.
Dokument koji potvrđuje standardnu \u200b\u200bcijenu zemljišta za određeno područje može se dobiti od okružnog ili gradskog odbora za zemljišne resurse i upravljanje zemljištem.
Tržišna vrijednost određuje se interakcijom ponude i potražnje na tržištu zemljišta za određenu namjenu u određenoj regiji u određenom trenutku. Njegova vrijednost ne bi trebala prelaziti najverovatniju tržišnu vrednost kupovine slične parcele. Kada se tržišni uslovi promijene ili se promijeni svrha stranice, ona se može promijeniti.
Tržišna vrijednost se uglavnom nalazi na sekundarnom tržištu, gdje se parcele u privatnom vlasništvu preprodaju. Za primarno tržište, gdje se državno i opštinsko zemljište kupuje u privatnom vlasništvu, normativna vrijednost je primjenjivija.
Ove vrste troškova mogu se značajno razlikovati. Katastarske i standardne vrijednosti sličnije su cijeni zaliha, dok je tržišna vrijednost određena stvarnom ponudom i potražnjom.
Postupak utvrđivanja katastarske vrijednosti
Određivanje katastarske vrijednosti zemljišta vrši se u skladu sa Pravilnikom o državnoj katastarskoj procjeni zemljišta (od 08.08.2000.).
Teritorijalni subjekt Ruske Federacije donosi odluku o katastarska procjena zemljišnih parcelakoji se odnosi na njegovu teritoriju.
Teritorijalna uprava Rosreestr priprema listu (listu) zemljišnih parcela koje podliježu obaveznoj katastarskoj procjeni. Prema važećem zakonodavstvu, sve zemljišne parcele obuhvaćene zemljištem naselja podijeljene su na 17 vrsta dozvoljene namjene. U svakom su naselju podijeljeni u administrativno-teritorijalne jedinice, unutar kojih su dodijeljene odgovarajuće katastarske četvrti.
Popis zemljišnih čestica odražava sljedeće karakteristike svake parcele: njezinu površinu, lokaciju, prisustvo, prirodu i namjenu zgrada, ako postoje.
Rosreestr zapošljava organizaciju za procjenu koja izračunava specifični pokazatelj katastarske vrijednosti za svaki katastarski kvartal i svaku vrstu dozvoljene upotrebe. Ovaj pokazatelj izračunava se na osnovu prosječne tržišne vrijednosti ili standardne vrijednosti 1 m 2 zemljišne parcele u određenom tromjesečju za određenu dozvoljenu upotrebu.
Da bi se odobrili rezultati katastarske procjene, izrađuje se odgovarajući regulatorni akt teritorijalnog subjekta Ruske Federacije.
Nakon odobrenja rezultata, oni se unose u katastarski sistem registracije teritorijalne uprave Rosreestr.
Izračun katastarske vrijednosti
Katastarska vrijednost određenog dijela zemljišta određuje se na osnovu specifični pokazatelj katastarske vrijednosti 1 m 2 (specifična katastarska vrijednost zemljišta). Pomnoživši ga s površinom datog područja, dobivamo njegovu katastarsku vrijednost. Veličina određenog pokazatelja može se razlikovati za svaki katastarski kvartal i za jednu ili drugu vrstu dozvoljene upotrebe.
Ako se za zemljišnu parcelu utvrdi nekoliko vrsta dozvoljene namjene, tada se za izračun odabire najveći specifični pokazatelj katastarske vrijednosti svih mogućih vrsta dozvoljene namjene za ovu parcelu.
U cilju pojednostavljenja statističke analize, kao i vodiča, uspostavljaju teritorijalni subjekti Ruske Federacije prosječne vrijednosti pojedinih pokazatelja katastarske vrijednosti zemljišne parcele za svaku kategoriju zemljišta i vrstu funkcionalne upotrebe po opštinskim okruzima ili okruzima. Slično tome, mogu se utvrditi minimalne vrijednosti specifičnih pokazatelja katastarske vrijednosti za industrijska i druga zemljišta posebne namjene, ispod kojih se to ne može utvrditi. Određuju se na osnovu metodologije za izračunavanje ponderiranih prosječnih pokazatelja za svaki okrug (okrug) i kategoriju zemljišta.
Gdje i kako saznati katastarsku vrijednost zemljišne parcele?Ove informacije možete dobiti u teritorijalnom uredu Rosreestr. Zahtjev mora sadržati katastarski broj zemljišta... Formiran je od broja katastarskog okruga, regije, kvarta i određenog područja.
Broj možete saznati u tijelima Rosreestra, na njegovoj web stranici ili u dokumentima (ugovor o kupoprodaji, potvrda o vlasništvu, katastarski pasoš zemljišta itd.).
Na osnovu zahtjeva, stručnjaci mogu pružiti sve dostupne informacije o njemu, uključujući izračune uplata.
Promjena u katastarskoj vrijednosti zemljišne parcele
Katastarska vrijednost može se mijenjati u sljedećim slučajevima:
u slučaju objektivnih promjena glavnih karakteristika lokaliteta: promjene područja i granica, promjena dozvoljene vrste upotrebe lokacije, premještanje lokacije u drugu kategoriju;
kada se u dokumentima pronađu greške koje dovode do precjenjivanja katastarske vrijednosti.
U prvom slučaju, aplikacija i paket potrebnih dokumenata podnose se teritorijalnoj agenciji Rosreestr na lokaciji zemljišne parcele ( plan granica, kopija dokumenta koji potvrđuje rješenje zemljišnog spora, vlasništvo nad gradilištem itd.).
Ispravka katastarske greške
Katastarska greška podliježe ispravci: - na način propisan za uzimanje u obzir promjena karakteristika nekretnine, - redoslijedom informacijske interakcije (ako je dokumente koji sadrže ovu grešku organ za katastarski registar primio po redoslijedu interakcije informacija), - na osnovu sudske odluke koja je stupila na snagu o ispravljanju takve greške.
Katastarske greške mogu se osporiti i ispraviti administrativno ili na sudu. Najčešći slučajevi precjenjivanja katastarske vrijednosti
1. Specifični pokazatelj katastarske vrijednosti za određenu vrstu dozvoljene upotrebe je precijenjen ili je vrsta dozvoljene upotrebe pogrešno određena.
To se može dogoditi u slučaju tehničke ili katastarske greške, kada je određeni pokazatelj katastarske vrijednosti pogrešno naznačen u dokumentima, a koji ne odgovara stvarnom. Tako je, na primjer, ako se umjesto određenog pokazatelja za zemljišno zemljište s vrstom dozvoljene namjene predviđenim „za postavljanje industrijskih i administrativnih zgrada“ postavi pokazatelj „za smještaj ureda“, tada će njegova vrijednost biti precijenjena za gotovo 3 puta.
Ako je lokacija izgrađena i na njoj se nalazi zgrada ili druga građevina, tada se njena svrha može utvrditi upisom u tehnički pasoš za ovu nekretninu. Da biste ispravili grešku, morate podnijeti zahtjev teritorijalnoj vlasti katastarska uknjižba... Ako odbije ispraviti grešku, možete se obratiti sudu.
2. Katastarska vrijednost premašuje njegovu tržišnu vrijednost.
U ovom slučaju treba se rukovoditi Uredbom Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije, prema kojoj bi katastarska vrijednost zemljišne parcele trebala biti priznata jednakom njenoj tržišnoj vrijednosti od trenutka utvrđivanja njene tržišne vrijednosti. Možete utvrditi tržišnu vrijednost stranice kontaktiranjem neovisnog procenitelja. Na osnovu njegovog izvještaja, katastarska vrijednost zemljišne parcele može se ponovo uspostaviti na sudu u iznosu od njene tržišne vrijednosti.
U slučaju kada je katastarska vrijednost zemljišne čestice utvrđena nakon 22. jula 2010. godine i ispostavilo se da je precijenjena, tada se to može osporiti bez suda kontaktiranjem specijalizovane komisije u roku od šest mjeseci od trenutka unosa podataka o katastarskoj vrijednosti u državni katastar nekretnina.
Komisija može revidirati katastarsku vrijednost zemljišne parcele u dva slučaja:
kada se dokaže da je katastarska procjena izvršena na osnovu netačnih podataka;
ako postoji mišljenje neovisnog procjenitelja o utvrđivanju tržišne vrijednosti zemljišne parcele.
Specijalizovana komisija razmatra prijavu u roku od jednog kalendarskog mjeseca.
Ako nije dostupna katastarska vrijednost, međutim, u praksi ponekad nema katastarske procjene zemljišta... Postavlja se prirodno pitanje: da li treba platiti porez na zemlju i ako da, kako će se izračunati?
Ministarstvo finansija Rusije je u pismu od 06.06.2006 N 03-06-02-02 / 75 identifikovalo tri moguće situacije:
Rezultati državne katastarske procjene zemljišta od 1. januara kalendarske godine odobreni su na propisani način do 1. marta ove godine;
Rezultati državne katastarske procjene zemljišta od 1. januara kalendarske godine odobreni su do 1. marta ove godine, ali postupak donošenja katastarske vrijednosti na znanje poreskim obveznicima od strane lokalnih samouprava nije utvrđen;
Utvrđena je katastarska vrijednost zemljišne čestice, ali ona nije na propisani način skrenuta na znanje organizaciji.
Istovremeno, u praksi postoji i sljedeće stanovište: ako katastarska vrijednost lokaliteta nije utvrđena, u porezne svrhe mora se primeniti standardna cena zemljišta (Rezolucija Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 23.07.2009 N 54, od 09.12.2008 N 6113/08 u slučaju N A76 -31125 / 2006-47-1226 / 31, Federalna antimonopolska služba Sjeverozapadnog okruga od 05.07.2008. U slučaju N A56-18358 / 2007; Pisma Ministarstva finansija Rusije od 08.13.2009. N 03-05-04-02 / 55, od 08.12. 2009 N 03-05-05-02 / 48).
Dakle, na osnovu gore navedenog možemo zaključiti: uprkos nejasnoći tumačenja zemljišnog zakonodavstva, položaj zakonodavca i regulatornih tijela je jednoznačan: porezna osnovica za porez na zemljište utvrđuje se na osnovu katastarske vrijednosti zemljišne čestice, koja često premašuje njenu tržišnu vrijednost. Ovaj problem mogao bi se riješiti utvrđivanjem sljedećeg pravila na zakonodavnom nivou: ako je katastarska vrijednost zemljišne čestice odobrena iznad tržišne vrijednosti, ovo drugo treba primijeniti za obračun poreza na zemlju. Ali zasad, nažalost, ne postoje takva pravila, a žalba na katastarsku vrijednost zemljišne parcele moguća je samo u smislu žalbe na normativni akt kojim se utvrđuje, pod uslovom da je izvršna vlast sastavnog dijela Ruske Federacije prekršila postupak donošenja odluke o ovom pitanju ili je vrsta zemljišne parcele pogrešno utvrđena. Sud istovremeno odbacuje argument o značajnoj razlici između tržišne i katastarske vrijednosti zemljišne parcele.
U kojim se slučajevima mogu osporiti rezultati utvrđivanja katastarske vrijednosti?
Razlozi za osporavanje rezultata utvrđivanja katastarske vrijednostisu:
1. Netačnost podataka o nekretnini koja se koristi za utvrđivanje njegove katastarske vrijednosti;
2. Utvrđivanje tržišne vrijednosti objekta nepokretnosti od datuma na koji je utvrđena njegova katastarska vrijednost.
U osnovi, građani osporavaju procjenu u slučaju da im se rezultirajuća katastarska vrijednost čini pretjeranom. Zapravo, u ovom slučaju iznos poreza na zemlju postaje veći. Međutim, postoje i vlasnici koji podnose žalbe da je njihova imovina, prema njihovom mišljenju, podcijenjena.
Zaista je moguće i bez suđenja kontaktiranjem posebne međuresorne komisije u Rosreestr. Ova radna grupa neprestano razmatra prijave kojima osporava rezultate procjene katastarske vrijednosti. Mogućnost osporavanja rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti u komisijama za razmatranje sporova o rezultatima utvrđivanja katastarske vrijednosti predviđena je Saveznim zakonom od 29. jula 1998, br. 135-FZ "O aktivnostima ocjenjivanja u Ruskoj Federaciji" (član 24.19.) I postupkom za stvaranje i rad komisije za rješavanje sporova o rezultatima utvrđivanja katastarske vrijednosti, odobrenim naredbom Ministarstva za ekonomski razvoj Rusije od 04.03.2012. br. 263.
Ali postoji nijansa - slučaj je moguće riješiti bez suđenja, putem komisije to je moguće samo u roku od šest mjeseci od trenutka kada je vrijednost vrijednosti upisana u državni katastar nekretnina. Tada će samo sud pomoći.
Međutim, građani imaju pravo obraćati se sudu sa zahtjevima u vezi s revizijom katastarske vrijednosti zemljišne parcele, zaobilazeći žalbu komisiji s odgovarajućim zahtjevima, budući da vansudski postupak za razmatranje sporova o rezultatima katastarske procjene nije obavezni pretkrižni postupak u postupku smanjenja katastarske vrijednosti zemljišta. To je regulisano poglavljem 3.1 Saveznog zakona od 29. jula 1998, br. 135-FZ "O aktivnostima ocjenjivanja u Ruskoj Federaciji".
Koji bi postupci trebali prethoditi odlasku na sud?
Da bi se putem suda smanjila katastarska vrijednost određene zemljišne čestice, uz zahtjev se prilaže izvještaj nezavisnog procjenitelja o tržišnoj vrijednosti određene zemljišne čestice.
Zakon predviđa pravo podnosioca zahtjeva da samostalno naredi pojedinačnu procjenu imovine i, na osnovu odgovarajućeg izvještaja o procjeni, utvrdi katastarsku vrijednost u iznosu navedenom u takvom izvještaju o procjeni.
Stoga je prije toga potrebno izvršiti individualnu procjenu imovine i izraditi odgovarajući izvještaj. To rade samo nezavisni procjenitelji koji su članovi samoregulativnih organizacija procjenitelja.
Vrijednost dobijena kao rezultat pojedinačne tržišne procjene može se bitno razlikovati od osporene katastarske vrijednosti.
Treba imati na umu da kada se osporava na osnovu utvrđivanja njegove tržišne vrijednosti u odnosu na objekt nekretnine, katastarska vrijednost zapravo nije sporna, već se uspostavlja nova na osnovu rezultata pojedinačne tržišne procjene predmeta nekretnine.
[Poreski zakonik Ruske Federacije] [Poglavlje 31] [Član 389]
1. Predmet oporezivanja su zemljišne parcele koje se nalaze u opštinskom entitetu (savezni gradovi Moskva i Sankt Peterburg), na čijoj teritoriji je uveden porez.
2. Nisu priznati kao oporezivi objekti:
1) zemljišne parcele povučene iz prometa u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije;
2) zemljišne parcele ograničene u prometu u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije, koje zauzimaju posebno vrijedni predmeti kulturne baštine naroda Ruske Federacije, predmeti uvršteni na Popis svjetske baštine, istorijski i kulturni rezervati, predmeti arheološkog nasljeđa;
3) je postalo nevaljano;
4) zemljišne parcele sa zemljišta šumskog fonda;
5) zemljišne parcele u ograničenom prometu u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije, koje zauzimaju državna vodna tijela kao dio vodnog fonda.
Tokom ekonomska analiza ekonomske i finansijske aktivnosti moraju se neprestano baviti sistemom pokazatelja. Ekonomski pokazatelji ¾ to su mikro-modeli ekonomskih fenomena. Odražavajući dinamiku i kontradikcije tekućih procesa, oni su podložni promjenama i fluktuacijama i mogu se približiti ili odmaknuti od svoje glavne svrhe¾ merenje i vrednovanje suštine ekonomskog fenomena. Stoga analitičar mora uvijek imati na umu svrhu i ciljeve studije i koristiti indikatore za opisivanje i procjenu određenih aspekata organizacije.
Privredne i finansijske aktivnosti organizacija mjeri se različitim ekonomskim pokazateljima koji se mogu sažeti u određeni sistem, dijeleći prema određenim kriterijima:
a) trošak i prirodni ¾ ovisno o osnovnim metrima;
b) kvantitativni i kvalitativni ¾ ovisno o tome koja se strana pojava, operacija i procesa mjeri;
c) zapreminske i specifične ¾ ovisno o upotrebi pojedinih pokazatelja ili njihovih omjera.
Pokazatelji troškova trenutno su među najčešćim. Upotreba indikatora vrijednosti proizlazi iz prisustva u ekonomiji robne proizvodnje i robnog prometa, robno-novčanih odnosa. U novčanom smislu, oni su prirodno izraženi veleprodaja i maloprodaje , troškovi žalba, profit ... Monetarna (vrijednosna) mjera proizlazi iz ekonomske suštine navedenih kategorija.
Prirodni pokazatelji koriste se u planiranju i računovodstvenoj i analitičkoj praksi organizacija svih industrija. Posebno su neophodni za kontrolu sigurnosti imovine, racionalnu upotrebu materijal i radni resursi .
U organizacijama se roba uzima u obzir i analizira ne samo po vrijednosti, već i u naturi (prema asortiman u skladu sa utvrđenim nomenklatura ). U fizičkom smislu, kontrola se provodi i nad provođenjem ugovora o snabdijevanju od strane proizvođača roba .
Kvantitativni pokazatelji kada analiziraju, razumiju one koji izražavaju kvantitativnu izvjesnost pojava i mogu se dobiti izravnim računovodstvom. Kvantitativni pokazatelji koriste se za izražavanje apsolutnih i relativnih vrednosti koje karakterišu obim proizvodnje i prodaje proizvoda, njegovu strukturu i druge aspekte rada organizacija. Kvantitativni pokazatelji mogu se izraziti u novčanom i fizičkom smislu. Kvantitativni pokazatelji su:
¾ količina proizvoda koji se prodaju u rubljama;
¾ proizvodnja u kilogramima, metrima, litrima;
¾ veleprodajna prodaja za određenu grupu proizvoda u rubljama i u fizičkim iznosima;
¾ maloprodaja u rubljama.
Kvalitativni pokazatelji utvrditi unutrašnje kvalitete, znakove i karakteristike proučavanih pojava. Ovi pokazatelji koriste se za procjenu proizvedenih proizvoda, njihovu usklađenost s utvrđenim zahtjevima (standardi, specifikacije, uzorci), procjenu ekonomske efikasnosti rada i materijala troškovi kao i finansijska ulaganja.
Pokazatelji koji karakterišu kvalitet rada organizacija sada dobijaju veliku važnost. Kvalitativni pokazatelji rada organizacija uključuju sljedeće:
¾ indikatori koji karakterišu ritam prodaja;
¾ ispunjavanje plana prodaje za zadanu strukturu robe (uzimajući u obzir unutargrupni asortiman);
¾ potpuno zadovoljstvo potražnja potrošači (nema slučajeva nezadovoljene potražnje);
¾ proučavanje potražnje i njeno predviđanje (u vezi sa fenomenima sezonalnosti, promjenom ukusa potrošača, promjenama u modi, predlaganje novih proizvoda od strane proizvođača, organizacija za dizajn i modeliranje);
¾ potpuni ili selektivni prihvat robe u smislu kvaliteta, sprečavajući prodaju nepotpune, lošeg kvaliteta i nekvalitetne robe (nema zahtjeva kupaca za lošu kvalitetu prodane robe);
¾ poštivanje zahtjeva sanitarne inspekcije (posebno u trgovini hranom) itd.
Ekonomski fenomeni i procesi obično sadrže i kvantitativne i kvalitativne faktore. Zadatak ekonomista često se svodi na potrebu izoliranja i mjerenja utjecaja jednog ili drugog.
Povećanje obima proizvodnje robe može se dogoditi, na primjer, povećanjem broja radnika (kvantitativni pokazatelj) i povećanjem produktivnost rada (kvalitativni pokazatelj). Količina komercijalnih proizvoda može se povećati kao rezultat povećanja proizvodnje broja proizvoda i povećanja udjela vrhunskih proizvoda u njima.
Pokazatelji zapremine predstavljaju primarni odraz proučavanih ekonomskih pojava i procesa u smislu njihovog obima, sastava itd. Vrijednost prodaje na veliko i malo, radni kapital , troškovi distribucije, dohodak ¾ sve su to volumetrijski pokazatelji.
Ekonomski fenomeni i procesi obično se izražavaju u apsolutni i relativni indikatori. Apsolutni pokazatelj karakterizira kvantitativne dimenzije fenomena bez obzira na veličinu drugih pojava. Relativni pokazatelji odražavaju odnos veličine fenomena koji se proučava sa veličinom drugih pojava ili s veličinom ovog fenomena, ali uzet za različito vremensko razdoblje. Relativni pokazatelj dobija se dijeljenjem jedne vrijednosti s drugom.
Relativne vrijednosti su količnik dijeljenja jednog apsolutnog broja drugim. Dakle, ako trenutnu vrijednost pokazatelja podijelite s osnovnom, možete dobiti jednostavnu vezu, koja se često naziva koeficijent i pokazujući koliko je puta prvi broj veći od drugog. Pomnoživši količnik sa 100, dobivamo postotak.
Primjer relativnih vrijednosti su kamata (izračunato za karakterizaciju provedbe plana, promjene pokazatelja od početka do kraja razdoblja), specifične težine (za proučavanje strukture pokazatelja), koeficijenti (izračunati za karakteristike, na primjer, obrt obrtnog kapitala itd.), indeksi (koristi se za karakterizaciju stopa rasta prodaja, promjene cijene , produktivnost rada itd.).
Specifični pokazatelji relativni su, izvedeni iz odgovarajućih volumetrijskih pokazatelja. Mogu se uzeti u obzir specifični pokazatelji: proizvodnja po zaposlenom, zaliha u danima prometa, nivo troškova po jednoj rubli prodaje, itd. Ostale relativne vrijednosti koje karakteriziraju provedbu plana, struktura, dinamika, intenzitet razvoja široko se koriste u ekonomskim proračunima.
Pokazatelj strukture (specifična težina) ¾ relativni udio sastavnog elementa u ukupnom iznosu (Tabela 2.1).
Tabela 2.1
Primjer izračunavanja specifične težine
Apsolutni dobitak ¾ to je razlika između naknadnih i prethodnih vrijednosti pokazatelja (lanac) ili početne vrijednosti (osnovna). Apsolutni lanac rast karakterizira sekvencijalnu promjenu pokazatelja i osnovni apsolutni porast¾ kumulativna promjena. Apsolutni porast pokazuje koliko se apsolutnih jedinica promijenilo u odnosu na:
a) sa prethodnim nivoom lančanom metodom;
b) početnim nivoom sa osnovnom metodom.
Postoji veza između lanca i osnovnog apsolutnog dobitka ¾ zbroj lančanih priraštaja daje odgovarajući osnovni apsolutni priraštaj. Za čitavo razdoblje opisano u seriji, apsolutni porast izrazit će se kao razlika između posljednjeg i prvog nivoa serije. Apsolutni rast može biti pozitivan ili negativan i mora nužno imati jedinice mjere i dimenzije.
Stope rasta i rasta, koje karakterišu dinamiku promjena indikatora, također su relativni pokazatelji.
Stopa rasta¾ ovo je omjer naknadne vrijednosti pokazatelja prema prethodnom (lančane stope rasta) ili konstantne vrijednosti uzete za osnovu poređenja (osnovne stope rasta).
Lančana metoda karakterizira sekvencijalnu promjenu, a osnovna metoda ¾ kumulativna promjena. Postoji veza između lančanog i osnovnog rasta¾ umnožak lančanih stopa rasta daje odgovarajuću osnovnu stopu rasta. Stopa rasta može se izraziti u omjerima ili procentima.
Stopa porasta pokazuje koliko posto mijenja ovaj nivo u odnosu na:
a) sa prethodnim nivoom reda u lančanoj metodi;
b) osnovnim, početnim nivoom serije osnovnom metodom.
Stopa rasta obično se izražava u procentima i pokazuje koliko je posto porastao (+ ) ili smanjena (- ) trenutni nivo u odnosu na prethodni (osnovni).
Primjer izračunavanja rasta, stope rasta i stope rasta dat je u tabeli. 2.2.
Tabela 2.2
Primjer izračunavanja rasta i dobitka
Važan relativni pokazatelj je takođe relativna veličina koordinacije ¾ odnos dijelova cjeline jedni prema drugima. Primjer je omjer u bilansu stanja organizacije svoj i pozajmljeni kapital .
Treba napomenuti da se pored apsolutnih i relativnih vrijednosti koristi i analiza ekonomske aktivnosti prosječne vrijednosti ... Koriste se za generaliziranu karakterizaciju grupe homogenih pojava u smislu kvantitativnog kriterija, odnosno cjelokupnu skupinu predmeta karakteriziraju jednim brojem.
Prosječne vrijednosti treba koristiti samo pri proučavanju i generaliziranju karakteristika masovnih, kvalitativno homogenih populacija. Sasvim je razumno koristiti indikatore kao što su , sredina dionica roba itd. Ako se naruši kvalitativna homogenost populacije koja se proučava, nemoguće je raditi sa prosječnim vrijednostima, jer one mogu sakriti značajne nedostatke u radu organizacija ... Stoga je, uz upotrebu prosječnih vrijednosti, potrebno analizirati i pokazatelje od kojih su sastavljene.
Svaki od gore navedenih indikatora ima određeno značenje i značaj za praćenje i analizu. Dakle, ako se ovi pokazatelji razmatraju odvojeno, ispada da neki od njih pate od određenih ograničenja. Ali ekonomska analiza pretpostavlja složenu, sistematsku upotrebu pokazatelja. Samo pod ovim uslovom može se sveobuhvatno i objektivno istražiti ekonomska aktivnost organizacije u cjelini na određenom području.
Postupak za određivanje katastarske vrijednosti je dovoljno detaljno regulisano važećim zakonodavstvom, a njegova suština se svodi na sljedeće.
Izvršne vlasti sastavnica Ruske Federacije odlučile su izvršiti državnu katastarsku procjenu zemljišnih parcela, koja se mora provoditi najmanje jednom u 5 godina.
Administracija Rosreestra u odgovarajućem konstitutivnom entitetu Ruske Federacije priprema liste (spiskove) svih zemljišnih parcela koje se nalaze na teritoriji konstitutivnog entiteta i koje su predmet katastarske procjene.
Nakon sastavljanja spiskova (popisa) zemljišnih čestica vrši se njihova stvarna katastarska procjena.
Katastarska procjena zemljišnih parcela temelji se na principu njihove klasifikacije prema njihovoj namjeni i tipu funkcionalne namjene.
Sve zemljišne parcele u zemljištu naselja u skladu sa važećim zakonodavstvom podijeljene su u 17 vrsta dozvoljene namjene.
Kao dio naselja, sva su zemljišta podijeljena na administrativno-teritorijalne jedinice (za Moskvu su to upravni okruzi), a unutar takvih jedinica odgovarajuće katastarske četvrti se dodjeljuju, ovisno o veličini i specifičnostima odgovarajuće teritorijalne jedinice (na primjer, u Centralnom upravnom okrugu Moskve, 305 katastarskih četvrti).
Mjerna jedinica za koju je vezana definicija katastarske vrijednosti svake određene lokacije je specifični pokazatelj katastarske vrijednosti od 1 kvadratnog metra.
Ovaj pokazatelj određuje se za svaki katastarski kvartal u kontekstu svake određene vrste dozvoljene upotrebe. Odnosno, u odnosu na zemljišta naselja utvrđena je specifična katastarska vrijednost za 17 dozvoljenih vrsta dozvoljene upotrebe u odnosu na svaki katastarski kvartal.
Katastarska vrijednost određene zemljišne čestice utvrđuje se množenjem specifičnog pokazatelja katastarske vrijednosti odobrene za određenu vrstu dozvoljene upotrebe zemljišnih parcela u odnosu na katastarsku četvrt u kojoj se parcela nalazi sa njenom površinom.
Istovremeno, ako se za zemljišnu parcelu uspostavi nekoliko vrsta dozvoljene upotrebe, tada se za utvrđivanje njene katastarske vrijednosti bira taj specifični pokazatelj čija je vrijednost veća.
Iz navedenog slijedida su glavni faktori koji utječu na katastarsku vrijednost određene zemljišne parcele:
- vrsta dozvoljene upotrebeutvrđena na način propisan zakonom;
- veličina specifičnog pokazatelja katastarske vrijednostidefinirano za određenu vrstu dozvoljene upotrebe u odnosu na katastarski kvart.
Vrsta dozvoljene upotrebe zemljišne čestice utvrđuje se aktima državnih vlasti, lokalne samouprave (nalozi za davanje zemljišta, ugovori o zakupu i prodaji, akti o odabiru zemljišne parcele itd.). Istovremeno, dodjeljivanje zemljišne čestice ovim aktima određenoj vrsti dozvoljene upotrebe podliježe sljedećim pravilima.
Ako se na zemljišnoj parceli nalaze objekti nekretnina, dozvoljena upotreba zemljišne parcele mora odgovarati funkcionalnoj namjeni ovog objekta.
Funkcionalna svrha predmeta, pak, određuje se upisom u dokumente tehničkog inventara i mora odgovarati svrsi koja je naznačena kada je predmet pušten u rad.
Tako, na primjer, ako se zgrada nalazi na zemljišnoj parceli, u tehničkom pasošu čija je naznačena funkcionalna namjena "Ured", tada će lokacija biti dodijeljena grupi br. 7 - Zemljišne parcele namijenjene za smještaj poslovnih zgrada u poslovne i komercijalne svrhe.
Istodobno, ako se uredski i proizvodni objekti nalaze istovremeno na zemljišnoj parceli, tada se na zemljištu mogu istovremeno instalirati dvije vrste dozvoljene namjene: „za smještaj poslovnih zgrada u poslovne i komercijalne svrhe“ i „za smještaj industrijskih i administrativnih zgrada“.
Ako zemljišna parcela nije izgrađena, za nju se može uspostaviti bilo koja od 17 propisanih vrsta dozvoljene namjene, podložno zahtjevima urbanističkog planiranja i sanitarne norme i pravila. Na primjer, ako se novoformirana zemljišna parcela nalazi u zoni sanitarne zaštite, tada se za nju ne može utvrditi vrsta dozvoljene namjene "za stambenu izgradnju".
Treba napomenutida će se nakon usvajanja Pravila za upotrebu i razvoj zemljišta (koja se usvajaju u brojnim gradovima, uključujući Sankt Peterburg i Soči, a moraju se usvojiti u cijeloj zemlji najkasnije do 01.01.2013.), pravila za određivanje vrste dozvoljene upotrebe za neizgrađene zemljišne parcele malo izmijeniti ...
Određivanje specifičnog pokazatelja katastarske vrijednosti zemljišnih parcela vrši se sljedećim redoslijedom:
- subjekt Federacije donosi odluku o provođenju katastarske procjene zemljišta. Katastarska procjena bi trebala biti univerzalna, tj. Sve zemljišne parcele na teritoriji subjekta Federacije podliježu procjeni;
- teritorijalna vlast Rosreestra za odgovarajući konstitutivni entitet Federacije sastavlja popise zemljišnih parcela koje podliježu procjeni, što odražava njegove karakteristike kao što su lokacija, površina, prisustvo nekretnina na lokaciji i njihova namjena;
- organizacija za procjenu koju je privukao Rosreestr određuje specifični pokazatelj katastarske vrijednosti za svaki kvartal i u kontekstu svake od dozvoljenih vrsta dozvoljene upotrebe na osnovu podataka o prosječnoj tržišnoj vrijednosti zemljišnih parcela odgovarajuće vrste namjene u određenom tromjesečju, kao i na osnovu prosječnih tržišnih pokazatelja vrijednosti objekata nekretnina koji se nalaze na parcelama. Drugim riječima, specifični pokazatelj katastarske vrijednosti, na osnovu važećeg zakonodavstva, pozicioniran je kao prosječni pokazatelj tržišne vrijednosti od 1 kvadratni kvadrat M. zemljište sa određenom vrstom dozvoljene namjene.
- rezultati katastarske procjene zemljišta odobravaju se regulatornim aktom subjekta Federacije;
- nakon odobrenja rezultata katastarske procjene relevantne informacije u vezi sa svakom zemljišnom parcelom unose se u sistem katastarskog popisa.
Kao što je gore napomenuto, katastarska procjena zemljišta trebala bi se provoditi najmanje jednom u 5 godina. Posljednja katastarska procjena izvršena je u gradu Moskvi 2007. godine. S tim u vezi, nova katastarska procjena u Moskvi trebala bi biti završena najkasnije do kraja 2012. godine. Istovremeno, s obzirom na posebnu važnost moskovskih zemalja, može se pretpostaviti da će se utvrditi novi specifični pokazatelji katastarske vrijednosti gradskih zemljišnih parcela u iznosu koji znatno premašuje trenutne pokazatelje.