¿Qué no se puede prometer? Garantía bancaria: riesgos operativos no evidentes Lo que no se tiene en cuenta a la hora de determinar el importe de la garantía.

Publicado en el sitio 05.12.2007

Durante el período de validez acuerdo de prestamo el valor razonable de la cosa en garantía puede sufrir un cambio cualitativo. Esto puede deberse a la necesidad de vender la garantía dentro de un período de tiempo limitado (venta de liquidación). Este artículo está dedicado a la consideración de la relación de los valores de mercado y liquidación del mismo objeto y operación específica riesgos bancarios que están asociados a ella. La contabilidad de esta proporción le permite revisar la organización del trabajo de garantía en un banco y, si es necesario, realizar los ajustes necesarios. Para ello, este artículo proporciona una serie de datos útiles.

En la práctica de los préstamos bancarios, la garantía es el principal tipo de garantía de las obligaciones. Al mismo tiempo, mucho se habla de la imperfección de la legislación prendaria, que protege en exceso al deudor e impide la ejecución rápida de la prenda.

Según muchos expertos, el desarrollo de los préstamos a las pequeñas y medianas empresas es el más difícil debido a esto. También se puede suponer razonablemente que préstamo de crédito hipotecario, incluso a pesar del mecanismo prescrito más detallado y "pro-banco" para la ejecución de garantías, conlleva "riesgos diferidos" que están asociados con la acumulación de una "masa crítica" de incumplimientos. Una de las lecciones más graves de la crisis hipotecaria de EE. UU. en 2007, según los autores, es que la cotización masiva de inmuebles hipotecados “a la venta” llevó a su falta de liquidez, a una grave disminución del valor de estos inmuebles, e incluso a una disminución en el atractivo de inversión de áreas enteras.

Cabe señalar que actualmente se están realizando algunos trabajos para mejorar la legislación sobre compromisos. Como dijo Anatoly Aksakov, Presidente de la Asociación de Bancos Regionales de Rossiya, Vicepresidente del Comité Bancario de la Duma Estatal: “Nuestra tarea es hacer todo lo posible para que en 2008 la ley bienes muebles y derechos de propiedad" entraron en vigor" 1 .

Sin embargo, tanto los banqueros en funciones como los expertos ya están declarando con confianza que la aprobación de esta ley, destinada principalmente a fijar legislativamente la necesidad de registrar una prenda de bienes muebles, no resolverá todos los problemas. Se advierte que es necesario modificar una serie de actos normativos de derecho sustantivo y procesal que rigen las obligaciones prendarias desde el momento en que nacen hasta el cumplimiento de la obligación o ejecución del bien prendado.

Se plantea la cuestión de cuál debe ser el principal vector de cambios en la actual legislación prendaria, si puede limitarse únicamente a la facilitación procesal del cobro, o, como creen los autores, la celeridad procesal no tiene valor independiente, ya que la celeridad de recuperación no es en modo alguno una panacea para todos los males.

El problema es más profundo: para vender algo rápidamente (y es en esto, y no en obtener la sentencia judicial correspondiente, donde reside la esencia de la sanción), es necesario que alguien esté dispuesto a comprar ese “algo” rápidamente. , y no solo comprar, y pagar rápidamente en efectivo.

¿Cuál es esta base y qué problemas deben resolverse realmente para que la prenda se convierta no solo en uno de los tipos de garantía de las obligaciones, sino en un mecanismo real para satisfacer las reclamaciones monetarias del banco acreedor? Los autores trataron de explicar en Este artículo.

Incertidumbre de valoración: ¿Cuál es el valor razonable de la garantía

Cláusula 6.4 del Reglamento del Banco Central de la Federación de Rusia No. 254-P "Sobre el procedimiento para la formación por parte de las instituciones de crédito de reservas para posibles pérdidas en préstamos, préstamos y deuda equivalente" (en adelante, Reglamento No. 254-P) determina que “... bajo el monto (valor) de la garantía se entiende por: para la garantía (excepto papeles valiosos cotizado por el organizador de la negociación en el mercado de valores) - el valor razonable de la garantía”. Si bien el Reglamento Núm. 254-P no contiene la definición de “valor razonable”, se puede suponer con un alto grado de probabilidad, con base en los términos legislación rusa sobre las actividades de tasación, que estamos hablando del valor de mercado del objeto dado en prenda.

Así lo demuestra, en particular, la disposición de la recientemente entrada en vigor norma federal valoración "El propósito de la valoración y tipos de valor" (FSO No. 2, aprobado por orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia No. 255 del 20 de julio de 2007): "El valor de mercado lo determina el tasador, en en particular, en los siguientes casos: ... cuando se determine el valor de la garantía, incluida la hipoteca ...". Con base en el valor de mercado, el tribunal, en caso de disputa entre el pignorante y el acreedor prendario, fijará el precio de venta inicial de la propiedad prendada. 2 .

A su vez, de acuerdo con la FSO N° 2 “Al determinar el valor de mercado del objeto tasado, se establece el precio más probable al que se puede enajenar el objeto tasado a partir de la fecha de tasación a partir de Mercado abierto en un entorno competitivo, cuando las partes de la transacción actúan razonablemente, teniendo todas Información necesaria, y el valor del precio de la transacción no refleja ninguna circunstancia extraordinaria, es decir, cuando:

una de las partes en la transacción no está obligada a enajenar el objeto de evaluación, y la otra parte no está obligada a aceptar la prestación;
las partes de la transacción conocen muy bien el objeto de la transacción y actúan en su propio interés;
el objeto de valuación se presenta en el mercado abierto a través de una oferta pública típica para objetos de valuación similares;
el precio de la transacción es una remuneración razonable para el objeto de la evaluación y no hubo coerción para concluir una transacción en relación con las partes de la transacción por ninguna de las partes;
el pago por el objeto de evaluación se expresa en términos monetarios.

La posibilidad de enajenación en el mercado abierto significa que el objeto de tasación se presenta en el mercado libre a través de una oferta pública típica de objetos similares, mientras que el período de exposición del objeto en el mercado debe ser suficiente para atraer la atención de un número suficiente de compradores potenciales.

La razonabilidad de las acciones de las partes en la transacción significa que el precio de la transacción es el precio más alto que se puede lograr por motivos razonables para el vendedor y el precio más bajo que se puede lograr por motivos razonables para el comprador.

La completitud de la información disponible significa que las partes de la transacción están suficientemente informadas sobre el objeto de la transacción, actúan en el esfuerzo de lograr los mejores términos de la transacción desde el punto de vista de cada una de las partes, de acuerdo con la cantidad total de información sobre el estado del mercado y el tema de la valoración disponible en la fecha de valoración.

La ausencia de circunstancias extraordinarias significa que cada una de las partes de la transacción tiene motivos para la transacción, mientras que no hay obligación de las partes para completar la transacción.

No es coincidencia que los autores citaran una cita extensa del FSO No. 2 explicando la definición de valor de mercado, ya que es simplemente imposible comparar estas disposiciones con el funcionamiento real de la garantía como un tipo de institución para garantizar obligaciones.

El hecho es que, siendo una de las variedades de la institución de las obligaciones garantizadas, una operación de prenda no tiene valor y significado propios.

En los préstamos bancarios, la garantía tiene una naturaleza triple, que cambia a lo largo de la vida del préstamo.

Sí, en la etapa de consideración. solicitud de préstamo la garantía es una condición necesaria y/o suficiente para otorgar un préstamo. En la etapa de servicio y pago de la deuda por parte del prestatario y administración de este proceso por parte del banco, la garantía tiene la esencia de disciplinar al prestatario y también permite que el banco minimice sus costos para la formación de reservas para posibles pérdidas. Y, finalmente, en la etapa de cobro de deudas vencidas, la prenda es una fuente de satisfacción de los créditos del banco al prestatario a expensas de Dinero recibido de la venta del objeto de la prenda en la forma prescrita por la ley y el contrato de prenda.

Sin embargo, si analizamos las disposiciones del FSO No. 2 anterior, entonces podemos concluir de manera absolutamente definitiva que la transacción de prenda no cumple completamente con estas disposiciones en ninguna etapa del proceso crediticio.

Así, por ejemplo, en las dos primeras etapas, el objeto no se representa en el mercado de ninguna manera, especialmente a través de una oferta pública, y en principio no se proporciona una remuneración por el objeto. Sin embargo, debe reconocerse que en estas etapas el valor razonable de la garantía todavía tiene un significado cercano al valor de mercado.

En la etapa de cobro de deudas vencidas, el valor del objeto de la garantía se ve afectado por un número significativamente mayor de circunstancias, que se denominan "extraordinarias". En particular:

hay una obligación del deudor hipotecario de hacer una transacción para la venta de la cosa dada en prenda;
en el caso de ejecución hipotecaria en la corte, hay una coerción obvia del deudor para completar la transacción;
términos de exposición del objeto, determinados por la Ley Federal "Sobre procedimientos de ejecución» 3 , puede ser significativamente menor de lo necesario para atraer la atención de un número suficiente de compradores potenciales.

La lista de tales circunstancias, que obviamente son "extraordinarias", puede continuar.

El aumento en el número de circunstancias de emergencia que afectan el valor de mercado en la etapa de cobro obviamente se debe a un cambio en la naturaleza de la prenda: del valor en sí se convierte en una fuente de fondos, hay una necesidad y una obligación para el prendante. vender la prenda, lo que no se observó en las dos primeras etapas del proceso crediticio.

En consecuencia, la esencia del término "valor razonable" de la prenda cambia y, por lo tanto, su apariencia debe cambiar.

En la práctica de las actividades de valuación, se utiliza para este propósito el término "valor de liquidación".

Según el FSO N° 2, “al determinar el valor de liquidación del objeto tasado, se determina un valor calculado que refleja la mayor precio probable, según el cual este objeto de evaluación puede ser enajenado por el período de exposición del objeto de evaluación, que es menor que el período de exposición típico para condiciones de mercado, en condiciones en que el vendedor está obligado a hacer una transacción para la enajenación de bienes. En la determinación del valor de liquidación, a diferencia de la determinación del valor de mercado, se tiene en cuenta la influencia de circunstancias extraordinarias que obligan al vendedor a vender el objeto tasado en condiciones que no corresponden a las de mercado.

Definiciones más detalladas se encuentran, en particular, en los párrafos 3.10 y 5.8 de la Norma. sociedad rusa tasadores “Bases de valoración distintas del valor de mercado” (STO ROO 20-03-96). “El valor de liquidación, o valor de venta forzosa, es la cantidad de dinero que de manera realista se puede obtener de la venta de una propiedad en un período de tiempo que es demasiado corto para una comercialización adecuada de acuerdo con la definición de valor de mercado. En algunos Estados, las situaciones de venta forzosa pueden incluir casos con un vendedor y un comprador involuntarios, o compradores que son conscientes de las dificultades experimentadas por el vendedor.

“La venta forzosa implica un precio debido a la venta de un inmueble en condiciones atípicas y que refleja, por regla general, un período de comercialización insuficiente, sin la debida publicidad y publicidad, y en ocasiones indicando la involuntariedad del vendedor y/o la venta en circunstancias apremiantes. Por estas razones, el precio asociado con una venta forzosa, denominado valor de venta forzosa, no es una representación del valor de mercado”.

Así, considerando el término “valor justo de la garantía” en la etapa de cobro de deudas vencidas para efectos del Reglamento N° 254-P, debe identificarse con el término “valor de liquidación”.

Así, en particular, también lo indica la restricción impuesta al objeto de prenda, para reconocerlo como garantía en términos del Reglamento N° 254-P: el objeto de prenda puede enajenarse en un plazo no mayor de 180 días naturales contados a partir de la fecha de acaecimiento de la causa de ejecución de la prenda”.

En consecuencia, ya en la etapa de considerar una solicitud de préstamo, el banco, según los autores, está obligado a prever dicho cambio en el tipo de valor de la garantía y hacer las disposiciones apropiadas en el contrato de préstamo y el contrato de prenda, garantizándolo desde el riesgo de no realización de la prenda dentro de los 180 días.

Además, desde el momento de emitir un préstamo, el banco está obligado a “tener presente” tanto el valor de mercado como el valor de liquidación, ya que puede ocurrir un cambio en el tipo de valor independientemente del banco.

Lamentablemente, esta circunstancia no se encuentra reflejada en el Reglamento Núm. 254-P.

En este sentido, parece relevante analizar en detalle la relación de los valores de mercado y de liquidación de un mismo objeto y los factores que determinan esta relación.

Modelos de valor residual

La transición del valor de mercado del objeto en prenda, determinado al concluir el contrato de prenda, al valor de liquidación del objeto en prenda se realiza multiplicando el valor de mercado por un coeficiente de liquidación decreciente.

espíritu (T) \u003d Mercado de la calle. (T) x C líquido, (1)

dónde espíritu (T)- valor de liquidación del objeto de la garantía en el momento T;

Mercado de San (T) - valor de mercado objeto colateral en el tiempo T;

Al licor.- coeficiente de liquidación, que determina la cantidad de disminución en el valor del objeto de garantía debido a condiciones atípicas para la venta del objeto de garantía.

La dependencia temporal del valor de mercado está determinada, en particular, por la dinámica de las condiciones del mercado, la obsolescencia y el desgaste del objeto, etc.

La atipicidad de las condiciones para la ejecución del objeto de la garantía en el caso general se debe a dos factores principales:

el factor del tiempo limitado de venta;
un factor de venta forzada - un aspecto psicológico que afecta la iniciativa de los compradores.

En estas condiciones, el coeficiente de liquidación se determina de la siguiente manera:

Al licor. = Al tiempo. x K fuera., (2)

dónde Para el momento- coeficiente teniendo en cuenta el factor de tiempo de venta limitado;

A cabo.- coeficiente que tiene en cuenta la influencia del factor de venta forzosa en valor del rescate objeto.

Al cambiar, por ejemplo, las condiciones de mercado de los objetos relevantes a lo largo del tiempo, tanto K tiempo como K ex. pueden cambiar, lo que naturalmente conducirá a un cambio en K líquido. Sin embargo, en una primera aproximación, en opinión de los autores, esta circunstancia puede despreciarse.

Por ejemplo, el trabajo de Yu. Kozyr está dedicado a tener en cuenta el factor del tiempo de venta limitado. 4 , donde se consideran tres modelos alternativos de la dependencia del valor de liquidación sin tener en cuenta el descuento ocasionado por la venta forzosa, siendo el periodo de venta del objeto inferior al periodo de exposición típico para la venta del objeto en condiciones normales, correspondiente a la definición de valor de mercado.

Con respecto al segundo factor, Yu. Kozyr concluye que es imposible evaluar de manera realista y analítica la magnitud del impacto del segundo factor (el factor de venta forzosa).

S. Dolgin, además del período de exposición limitado durante la venta de liquidación del objeto, identificó el siguiente sistema de factores más nivel bajo, determinando el factor de venta forzosa 5 :

el desarrollo del mercado;
atractivo de inversión general del objeto;
el valor absoluto del valor de mercado del objeto;
condiciones de mercado en la fecha de valoración;
nivel de comercialización.

En el ciclo de obras de Victor y Valery Galasyukov. 6, 7 para evaluar el factor de venta forzosa, se propone apoyarse en el concepto de “elasticidad precio de la demanda” del objeto que se vende. Al mismo tiempo, los autores obtuvieron una expresión para el coeficiente K el.sp., que tiene un efecto a la baja sobre el valor del valor de mercado del objeto.

Quizás uno no puede sino estar de acuerdo en que la elasticidad de la demanda como concepto microeconómico básico en el agregado permite tener en cuenta todos los factores de un nivel inferior, que son dados por S. Dolgin, sin embargo, este concepto está enfocado en el "mercado puro", donde el precio de los objetos de compra y venta está determinado únicamente por la relación entre la oferta y la demanda, y los compradores adquieren ciertas cosas principalmente para sus propias necesidades, y no para la reventa posterior.

A. Rodin demostró un enfoque alternativo 8 , donde la cuestión de motivar a un comprador potencial de un objeto se considera desde el punto de vista de recibir una cierta tasa de ganancia por la compra de un objeto en un tiempo más corto que el período de exposición típico, y la posterior venta del objeto en valor de mercado en un período correspondiente al período de exposición normal, y utilizando fondos prestados para financiar esta operación.

Dado que A. Rodin considera el caso de liquidación de la propiedad en caso de quiebra del propietario y, por lo tanto, deja fuera de consideración la cuestión de satisfacer los intereses del acreedor, el valor que él llama "mercado" no es de hecho el valor de mercado del objeto en la fórmula (1), sino el valor de mercado, ya multiplicado por K time., que es típico para la venta de liquidación de la propiedad pignorada.

Al mismo tiempo, aparentemente, se supone que se conoce al comprador potencial del objeto. En estas condiciones, su disposición a adquirir un objeto está determinada por dos circunstancias: la tasa de rendimiento, que considera suficiente para realizar esta operación, y el costo de los recursos que atrae para esta operación.

Obviamente, un caso especial de este enfoque es el "représtamo" bastante extendido: la emisión de un préstamo a una empresa afiliada a un banco para la compra de un objeto y contra su garantía.

En vista de lo anterior, podemos concluir que el factor de la venta forzosa del objeto (К vy. en la fórmula (2)) se puede tener en cuenta de dos maneras. caminos alternativos: teniendo en cuenta la elasticidad de la demanda (en este caso, K ex. = K el.sp.) y teniendo en cuenta el interés especulativo del comprador (en este caso, K ex. = K sip).

A continuación, consideraremos con más detalle y, a su vez, la influencia del factor de tiempo limitado para la venta de liquidación de un objeto, así como la influencia del factor de venta forzosa según dos modelos alternativos de autoría de Victor y Valery Galasyukov y A. Rodín.

Factor de limitación de tiempo de ventas

La fórmula que describe la dependencia K tiempo. desde el momento de la ejecución de la liquidación del objeto, representaremos en siguiente formulario 9 :

K tiempo=(1+(i:m)) –(Td x m) , (3)

dónde Td- período de descuento (años);

metro- número de períodos de devengo de intereses durante el año (12 veces);

i- la tasa de descuento anual utilizada para calcular el valor residual (expresada como fracción decimal);

Td = Tr – Tf , (4)

dónde Tr- un período razonablemente largo de exposición del objeto en condiciones típicas de venta (años);

T.f.- período fijo de exposición del objeto en términos de venta forzosa (años).

La Figura 1 muestra la dependencia Para el momento de la tasa de rendimiento efectiva de la venta de liquidación del objeto y diferentes valores Td.

Se ve claramente que el factor de tiempo limitado para la venta de liquidación de un objeto puede tener un impacto significativo en la relación de los valores de mercado y liquidación del mismo objeto.

Es significativo que el grado de influencia del factor tiempo aumenta significativamente con el crecimiento de i.

Según los autores de la metodología, “si el objeto de tasación es el objeto de prenda y el banco es el acreedor prendario, entonces la tasa de descuento anual utilizada para calcular el valor de liquidación (i) se toma al nivel de la tasa anual de préstamos bancarios, que está determinada por los datos del mercado" 10 .

Sin embargo, según los autores, esta afirmación no es cierta. La tasa de descuento anual (i) debe tomarse no tarifa anual un préstamo garantizado por una prenda de este objeto, y un cierto " tasa efectiva rentabilidad de la venta de liquidación del objeto”, que también tiene en cuenta en las unidades de medida correspondientes “... la sanción, la compensación por las pérdidas causadas por el retraso en el cumplimiento, así como la compensación gastos necesarios el acreedor prendario para el mantenimiento del artículo prendado y los costos de recuperación” (Artículo 337 del Código Civil de la Federación Rusa “Reclamo garantizado”).

Como resultado, a las tasas de préstamo actuales, por ejemplo, para las pequeñas y medianas empresas, teniendo en cuenta las multas y los costos asociados con la mudanza, el mantenimiento de la garantía por parte del banco, así como los costos de comercialización, la “tasa efectiva de rendimiento sobre la venta de liquidación de un objeto” puede exceder la tasa que el rendimiento del préstamo mismo más que duplica, lo que cambia los valores de i realmente requeridos por el banco a 30–60% anual.

La figura 1 muestra que cuanto más cercano es el valor de Tf al valor de Tr, menor es la influencia del factor de tiempo limitado para la venta de un objeto en el valor de salvamento y, a la inversa, más significativamente difiere el valor de Tf de el valor de Tr, más diferirá el valor de salvamento del objeto de su valor de mercado al mismo tiempo.

Detengámonos en las circunstancias que, según los autores, determinarán la motivación del banco acreedor al producirse “…el día en que se produzca la causal de ejecución de la prenda” de conformidad con el Reglamento N° 254- PAG.

Cabe señalar que no hay ni una definición ni una lista de "circunstancias que dan lugar a la ejecución de una prenda" en el documento. Aparentemente, esto debería hacerlo el banco de forma independiente y reflejarse en los documentos y acuerdos internos pertinentes (préstamo y prenda).

Una excepción es la hipoteca, cuando estas circunstancias están consagradas en la ley y permiten una opción muy estricta de acuerdo con el párrafo 2 del art. 50 “Motivos de Ejecución Hipotecaria de Bienes Hipotecados” de la Ley Federal N° 102-FZ del 16 de julio de 1998 (modificada el 26 de junio de 2007) “Sobre la Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)”: “A menos que se disponga lo contrario en el contrato de hipoteca , se permite la ejecución hipotecaria de bienes pignorados en garantía de una obligación cumplida mediante pagos periódicos en caso de incumplimiento sistemático de los plazos para efectuarlos, es decir, en caso de incumplimiento de los plazos para efectuar los pagos más de tres veces en 12 meses, incluso si cada retraso es insignificante.

Por ejemplo, considere el caso en que el prestatario no paga durante tres meses (dejó de hacer tres pagos mensuales), y esto se considera una circunstancia necesaria y suficiente para ejecutar la garantía.

En este caso, el banco tiene 180 días para ejecutar la garantía. Solo en este caso, el banco tiene la oportunidad de no realizar gastos imprevistos durante la emisión de un préstamo para provisiones adicionales de conformidad con la cláusula 6.5 del Reglamento N° 254-P (si el monto de la provisión para posibles pérdidas se calculó con base en sobre el valor del objeto de la garantía).

Esta circunstancia es obvia y determina el rango de valores de Tf -un período fijo de exposición del objeto tasado en condiciones de una venta forzosa- en el rango Tf< 0,5 года (180 дней, 6 месяцев).

Consideremos la variante más simple del compromiso y el desarrollo de la situación, es decir. una opción cuando el pignorante voluntariamente pone una prenda para la venta en esa organización especializada con la que el banco tiene un acuerdo apropiado.

Cabe señalar que tal desarrollo de eventos obviamente no es obligatorio, sino que es una opción ideal para el banco. Sin embargo, en una serie de casos (pero no siempre) a través de la construcción competente de un acuerdo de prenda destinado a maximizar venta rápida objeto de prenda, el desarrollo real de los acontecimientos se puede acercar al ideal.

Ahora vamos a definir el valor. Tr- un período razonablemente largo de exposición del objeto de evaluación en condiciones típicas de venta.

Según los autores, la posibilidad de una determinación razonable de tal valor es una de las condiciones necesarias para satisfacer el requisito del Reglamento N° 254-P, según el cual “puede atribuirse a la categoría de calidad II: ... prenda de cosas en presencia de un mercado estable para estos artículos prendados…”.

En otras palabras, si el banco no puede determinar el valor de Tr con una precisión de 30 días, entonces no hay necesidad de hablar sobre la existencia de un mercado estable de garantías, y tal prenda no puede ni debe considerarse garantía en términos del Reglamento N° 254-P (sobre esta circunstancia nos detendremos más adelante al considerar la influencia del factor de elasticidad de la demanda al precio del objeto de la garantía sobre el coeficiente de liquidación).

Al mismo tiempo, el banco tiene "algún vacío legal" en la forma de "... y (u) otros motivos suficientes para creer que la garantía en cuestión puede venderse en un plazo no superior a 180 días naturales a partir de la fecha de ocurrencia de las causales de ejecución de la prenda”. Según los autores, esta opción corresponde a la descrita en el trabajo de A. Rodin, es decir. variante con un comprador conocido, bien informado sobre el objeto de la prenda y configurado para recibir una cierta tasa de ganancia especulativa.

Supongamos que hay motivos para establecer el valor Tr = 1 año. Esta, según los autores, es la estimación superior para el mercado inmobiliario residencial urbano en Moscú, la estimación óptima para el mercado inmobiliario suburbano en la región de Moscú y la estimación mínima para el mercado de equipos tecnológicos especiales (por ejemplo, máquinas de impresión offset), pero no es aplicable, por ejemplo, para el mercado de modelos individuales de automóviles: automóviles extranjeros con una vida útil insignificante (menos de tres años), donde Tr puede ser significativamente menor (6 meses o menos).

Por lo tanto, en la fórmula (4) el valor Td = Tr – Tf debe tomarse menos o igual a 6 meses.

Aquí el banco se enfrenta a un dilema:

centrarse en los valores mínimos posibles de Td en la realidad, por ejemplo, un mes, y por lo tanto subestimar el valor de liquidación, pero minimizar las multas y sanciones y, por lo tanto, aumentar el valor de liquidación al reducir i; o
enfóquese en los valores máximos posibles de Td = 6 meses y, por lo tanto, aumente el valor de liquidación, mientras aumenta las multas y sanciones y, por lo tanto, disminuya el valor de liquidación al aumentar i.

al banco - oportunidades para una comercialización adecuada (búsqueda y notificación de compradores potenciales sobre el hecho de la venta de liquidación y comercio con ellos, si es necesario y posible);
compradores potenciales - hora de concentrarse recursos financieros(si es necesario, y para atraer fondos prestados);
un prestatario que se ha retrasado en el pago: es hora de corregir la situación.

Además, según los autores, la segunda opción minimiza el riesgo del banco asociado a la potencial posibilidad de que el pignorante impugne la venta de la prenda por la servidumbre de la transacción (inciso 1 del artículo 179 del Código Civil de la Federación de Rusia "Invalidez de una transacción realizada bajo la influencia de... una combinación de circunstancias difíciles": "1. ... una transacción que una persona se vio obligada a realizar debido a una combinación de circunstancias difíciles en condiciones extremadamente desfavorables para sí mismo , de que se aprovechó la otra parte (transacción de servidumbre), puede ser declarada nula por el tribunal a instancia de la víctima. En este caso, las condiciones desfavorables de la operación de venta liquidativa de la garantía no surgen directamente del hecho mismo de la venta acelerada de la garantía, sino de las multas y sanciones previstas en el contrato de préstamo y en el contrato de prenda.

Resumiendo la consideración de la influencia del factor tiempo en la relación de los valores de mercado y de liquidación de la misma garantía, podemos decir razonablemente que en realidad debe esperarse que el valor de liquidación de la garantía (siempre que exista un mercado estable para los objetos similares antes mencionados) estará en el rango de 60 a 90% del valor de mercado. Esto se debe a la necesidad de tomar la tasa efectiva de la venta de liquidación del objeto prendado en un monto de al menos el 40% anual y el tiempo para la venta del objeto en condiciones de liquidación es dos o más veces menor que en condiciones normales. condiciones de mercado.

Enfoque de mercado basado en el factor de elasticidad de la demanda

Ahora consideremos dos modelos de la influencia del factor de venta forzada en la relación de los valores de mercado y de rescate del mismo objeto.

De acuerdo con el modelo propuesto por Viktor y Valery Galasyuk, si los datos necesarios para determinar la elasticidad precio de la demanda (K el.sp.), se puede determinar mediante la fórmula 11 :

A el.sp. = th |ED|, (5)

dónde el- tangente hiperbólica;

disfunción eréctil- la elasticidad precio de la demanda.

Este tipo de dependencia fue utilizado por los autores, partiendo de consideraciones puramente cualitativas: la tangente hiperbólica toma valores desde cero y tiende a la unidad, sin alcanzarla nunca. Por lo tanto, si lo desea, puede tomar otro tipo de dependencia con características similares.

Para calcular el valor real de la elasticidad precio de la demanda, puede utilizar la siguiente fórmula 12 :

dónde disfunción eréctil- la elasticidad precio de la demanda;

Q1- el valor inicial de la demanda del objeto;

Q2- la demanda total del objeto;

P1- el valor de mercado del objeto;

P2- valor de salvamento del objeto.

Dependiendo del valor de la elasticidad precio de la demanda, se distinguen con mayor frecuencia los siguientes tipos de demanda:

absolutamente inelástico - |ED| = 0, cuando la cantidad demandada no cambia cuando cambia el precio;
inelástico - 0< |ED| < 1, когда относительное изменение величины спроса меньше, чем относительное изменение цены;
con elasticidad unitaria - |ED| = 1, cuando el cambio relativo en la demanda es igual al cambio relativo en el precio;
elástico - |ED| > 1, cuando el cambio relativo en la demanda es mayor que el cambio relativo en el precio;
absolutamente elástico - |ED| = u, cuando un cambio infinitesimal en el precio conduce a un cambio infinitamente grande en la cantidad demandada.

Al mismo tiempo, la demanda absolutamente elástica y absolutamente inelástica es casi imposible de satisfacer en condiciones económicas reales.

Así, cuanto mayor sea el valor del coeficiente de elasticidad de la demanda por precio, más insignificante, en igualdad de condiciones, el valor del valor de liquidación del objeto difiere del valor de su valor de mercado.

En los casos en que no existan datos confiables para calcular la elasticidad precio de la demanda, los autores proponen utilizar un procedimiento simplificado para determinar la elasticidad precio de la demanda que se muestra en la Tabla 1.

La Tabla 1 es la versión más simple de la dependencia K el.sp. de dos parámetros, cada uno de los cuales toma tres valores. Si lo desea, puede aumentar tanto la cantidad de parámetros como la cantidad de valores posibles y, por lo tanto, mejorar la precisión de la determinación de K el.sp.

Volviendo a la condición para calificar el objeto de la prenda como garantía desde el punto de vista de la Norma N° 254-P (“… en presencia de un mercado estable para estos objetos pignorados…”), cabría preguntarse si el mercado de objetos con una alta especialización y un número reducido de compradores puede considerarse estable. La respuesta, según los autores, es inequívoca: es imposible. Además, según los autores, todos los objetos con elasticidad de demanda peor que "débilmente inelásticos", es decir, son inaceptables desde el punto de vista de la liquidez. con un coeficiente de elasticidad de la demanda inferior a 0,68.

Como ejemplo del uso de los datos de la Tabla 1, realizaremos un análisis cualitativo comparativo de la elasticidad de la demanda potencial en diferentes segmentos de los mercados inmobiliarios de Moscú y la región de Moscú.

Análisis cualitativo del mercado inmobiliario de Moscú y la región de Moscú en términos de elasticidad de la demanda.

El mercado de objetos inmobiliarios de Moscú y la región de Moscú es el más simple y comprensible para un estudio cualitativo de la elasticidad de la demanda de acuerdo con los parámetros dados en la Tabla 1. Es obvio que el concepto de "desarrollado" es completamente aplicable a este mercado. , y, por lo tanto, hay todas las razones para considerar seriamente los objetos correspondientes como garantía.

Dentro de este mercado, se pueden distinguir dos macrosegmentos: un macrosegmento de bienes raíces residenciales, que consiste en segmentos de bienes raíces urbanos y suburbanos, y un macrosegmento de bienes raíces comerciales, que consiste en segmentos de comercio minorista, oficinas, almacenes. , industriales y especiales (hoteles, restaurantes, gimnasios, etc.) inmobiliarios. Dentro de cada segmento se distinguen clases, subclases, etc., la consideración de la elasticidad de la demanda dentro de la cual está más allá del alcance de un análisis cualitativo.

Según el criterio “número de compradores”, la distribución de estos segmentos en tres grupos, según los autores, es la siguiente:

1) "significativo" - bienes raíces residenciales urbanos. Incluso a partir de las consideraciones más generales, está claro que de todos los segmentos seleccionados, el número de compradores en este segmento es máximo y supera significativamente el número de compradores potenciales en los otros segmentos por separado;

2) "promedio" - bienes raíces residenciales suburbanos, propiedad de la oficina, bienes raíces comerciales. El número de compradores potenciales en estos segmentos es menor que en el segmento inmobiliario residencial urbano, pero mayor que en los segmentos de bodegas, industrial e inmobiliario especial;

3) "insignificante" - almacén, industrial, bienes inmuebles especiales. Según los autores, el número de compradores potenciales en estos segmentos es menor que en todos los demás.

El “grado de especialización” de todos los objetos en todos los segmentos es valorado por los autores como “significativo”, lo que en realidad es bastante obvio, ya que, por ejemplo, se excluye el uso de los inmuebles suburbanos como urbanos, y su uso como uno de producción, aunque tiene algo de sentido, pero al menos no típico.

En consecuencia, si usamos los criterios dados en la Tabla 1, entonces:

los inmuebles residenciales urbanos se caracterizan por una demanda elástica media y un coeficiente de elasticidad de 0,94;
para bienes raíces residenciales suburbanos, oficinas y bienes raíces comerciales caracterizada por una demanda débilmente inelástica y, en consecuencia, un coeficiente de elasticidad igual a 0,68;
para almacenes, bienes inmuebles industriales y especiales: demanda absolutamente inelástica y coeficiente de elasticidad cero, que, como se señaló anteriormente, no tiene un significado práctico. Aparentemente, en este caso es necesario utilizar un coeficiente de elasticidad igual a 0,16.

A pesar de la simplicidad, el uso de la Tabla 1 requiere precaución, ya que si se dispone de información más detallada que caracterice la distribución de precios de la demanda, el cálculo utilizando las fórmulas (5) y (6) puede dar valores significativamente más altos y significativamente más bajos de la coeficiente de elasticidad de la demanda en comparación con su cálculo "frontal" basado en los datos de la Tabla 1.

Como ejemplo, echemos un vistazo más de cerca al segmento del mercado inmobiliario suburbano cerca de Moscú.

Un ejemplo del uso de la elasticidad precio de la demanda para analizar la aceptabilidad de bienes raíces suburbanos como garantía

Los datos sobre la relación entre oferta y demanda en el mercado inmobiliario suburbano cerca de Moscú en 2006 están tomados del artículo de I. Terentyev. 13 (Tabla 2).

La Tabla 2 muestra que el equilibrio de la oferta y la demanda se observa en el segmento de precios de $ 400-600 mil, en los segmentos de hasta $ 200 y 200-400 mil, la demanda supera significativamente la oferta, y en el segmento de más de $ 800 mil - por el contrario, la oferta excede seriamente la demanda.

En consecuencia, cuando el precio de un objeto disminuye, por ejemplo, de $1.200.000 a $900.000, es decir, en una cantidad significativa del 25%, no habrá un aumento en la demanda y, en consecuencia, no se puede esperar un aumento en la liquidez del objeto: la demanda es inelástica o incluso completamente inelástica.

Se puede llegar a una conclusión similar con respecto a la disminución en el precio de un objeto dentro de todos los segmentos de precios. Por lo tanto, para asegurar la elasticidad de la demanda y aumentar la liquidez del objeto, se debe pasar a segmentos de precios más bajos.

Entonces, por ejemplo, bajar el precio de un objeto de $900 mil a 700 mil aumentará la demanda del 11 al 24%, de $900 mil a 500 mil - del 11 al 49%, etc., es decir más significativa que la reducción del precio relativo. En consecuencia, la demanda se volverá elástica y se podrá contar con un aumento en la liquidez del objeto.

La Tabla 3 muestra los datos de cálculo de los coeficientes de elasticidad de la demanda para diferentes valores de mercado y liquidación de bienes raíces suburbanos cerca de Moscú según las fórmulas (5) y (6) y los datos de la tabla 2.

El cuadro 3 muestra que, en todos los casos, la transición a un segmento de precio más bajo hace que la demanda sea muy elástica, y una mayor reducción del precio debe reconocerse como inapropiada, ya que, incluso a pesar de un aumento adicional en el módulo de elasticidad de la demanda, un aumento en el coeficiente de elasticidad de la demanda ya es insignificantemente pequeña debido al tipo de definición de dependencia entre ellos en forma de tangente hiperbólica.

Aparentemente, esta circunstancia es una limitación del modelo, ya que incluso de las ideas más generales se desprende que una reducción significativa -por dos o tres segmentos de precio- del precio de oferta debería conducir a la conexión de nuevos compradores objetivo -inmobiliario especulativo-. inversionistas - y, por lo tanto, acelerar el proceso de liquidación. Sin embargo, estrictamente hablando, los datos de la Tabla 2 no tienen en cuenta la demanda de dichos compradores, sino que se basan en condiciones de mercado tranquilas: cuando los compradores compran solo lo que necesitan para la vida y no tienen la intención de pagar de más, y los vendedores no tienen la intención de para acelerar el proceso de venta de bienes inmuebles mediante la reducción de los precios.

Sin embargo, es posible que más aspecto adecuado dependencia del coeficiente de elasticidad de su módulo.

Así, el cálculo de valores específicos de K el.sp. basado en datos sobre la elasticidad precio de la demanda da significativamente diferente al 0.68 obtenido por los autores con analisis cualitativo con base en los datos de la tabla 1, valores.

Al mismo tiempo, con la debida consideración de la elasticidad precio, el valor de K el.sp. significativamente superior a 0,68, por lo que la utilización de dicho valor puede dar lugar a una subestimación injustificada del precio de venta. Al mismo tiempo, utilizando el valor de K el.sp. = 0,68 debe considerarse justificado dentro del segmento de precio superior y con precios de mercado de objetos de hasta $1.200 mil, lo que moverá el objeto un segmento de precio más bajo. Con valores de mercado aún mayores del objeto, debe aplicarse a el.sp. incluso menos de 0,68, lo que dará el mismo resultado.

Así, incluso a partir de estas consideraciones cualitativas, se pueden extraer las siguientes conclusiones:

más aceptable en términos de liquidez colateral son bienes raíces suburbanos cerca de Moscú con un valor de mercado de hasta $ 800 mil: en este segmento de precios, el aumento relativo de la demanda siempre será más significativo que la disminución relativa del precio;
al comprometer bienes raíces suburbanos cerca de Moscú con un valor de mercado de más de $ 1,000,000, se debe tener en cuenta la necesidad de una reducción significativa en el precio de venta de liquidación, hasta un 50% o más, que en términos absolutos es de $ 300–500,000 o más . Solo bajo esta condición deberíamos esperar un crecimiento superior a la demanda.

Alternativa al mercado "enfoque del comprador especulativo"

Como se mencionó anteriormente, este enfoque supone la presencia de un comprador conocido por el acreedor prendario, persiguiendo el objetivo de obtener una tasa de ganancia interesante de la reventa especulativa de este objeto, de la cual él es muy consciente. Por ejemplo, tales compradores pueden ser revendedores especializados: agentes inmobiliarios, concesionarios de automóviles, competidores del deudor hipotecario, etc.

El uso de este enfoque es, de hecho, indiscutible en el caso de coeficientes de elasticidad de la demanda bajos (menos de 0,68) determinados a partir del Cuadro 1.

Basado en el trabajo de A. Rodin 14 puede escribir la siguiente expresión para el coeficiente que reduce el valor de mercado del objeto debido a la necesidad de tener en cuenta el interés especulativo del comprador (K sip):

K sorbo = (1 – (in.p. (Td)) / (1 + (icredit (Td)), (7)

dónde acreditar. - tasa de interés de atracción de fondos prestados;

En p.- tasa de retorno del inversionista, en este caso - ingresos menos gastos de los fondos recaudados, pero sin tener en cuenta cualquier otro gasto del inversionista relacionado con la implementación del proyecto.

Td = Tr – Tf- en este caso, representa el período de préstamo, Tr y Tf - como en la fórmula (4), un período razonablemente largo de exposición del objeto de evaluación en condiciones típicas de venta y un período fijo de exposición del objeto en condiciones de una venta forzosa, respectivamente.

La Tabla 4 muestra los resultados del cálculo de la dependencia del coeficiente teniendo en cuenta el interés especulativo del comprador (K sip) sobre la tasa y el plazo del préstamo, así como la tasa de rentabilidad del proyecto para el inversor-comprador.

La Tabla 4 muestra que teniendo en cuenta la elasticidad alternativa de la demanda en el mercado del interés especulativo del comprador también puede conducir a una disminución significativa en el valor de liquidación, y el grado de disminución en el valor de mercado es mayor cuanto más especulativo. la intención del comprador es (alta, en comparación con la tasa de atracción, los márgenes de beneficio) cuanto mayor sea el plazo del préstamo (es decir, cuanto mayor sea el período razonablemente largo de exposición del objeto de evaluación en condiciones típicas de venta exceda el período fijo de exposición del objeto en condiciones de venta forzosa), y también cuanto mayor sea la tasa de atracción de fondos prestados.

Influencia de factores de tiempo limitado de la venta de liquidación del objeto y venta forzosa

Ahora volvamos a la fórmula (2) y combinemos la influencia de ambos factores considerados en un valor del coeficiente de liquidación.

De los datos anteriores se desprende que la consideración combinada de ambos factores considerados anteriormente es capaz de dar valores del coeficiente de liquidación inferiores a 0,50 incluso si se cumple formalmente la condición para la presencia de un mercado desarrollado de los objetos relevantes. Además, tales valores del coeficiente de liquidación deben considerarse como esperados.

Esto significa que incluso si la condición “el valor de mercado de la garantía es el doble del monto de la deuda del préstamo al emitir un préstamo” (la condición de la reserva mínima requerida para posibles pérdidas) de los fondos que se recibirán durante la liquidación el la probabilidad puede no ser suficiente para satisfacer al menos todos los derechos del acreedor.

Sin embargo, de existir tal posibilidad, debe tenerse en cuenta una circunstancia más importante que limita la aplicabilidad de una prenda en forma de garantía desde el punto de vista del Reglamento N° 254-P. En concreto, de acuerdo con la cláusula 6.5 “No podrán tenerse en cuenta las garantías reales a los efectos de este Reglamento si: … concurre causa para reconocer la imposibilidad de ejercer los derechos derivados de la presencia de garantías reales sobre un préstamo sin pérdidas significativas en el cantidad (valor) de la garantía.”

El término “pérdida significativa de valor” no está definido en el Reglamento Núm. 254-P, pero se puede suponer que una pérdida en el valor de la garantía por un factor de dos aún no es “significativa”. Esto, en particular, está indirectamente indicado por la correspondencia talla minima reserva para posibles pérdidas a una proporción del doscientos por ciento del valor de mercado de la garantía y el monto de la deuda del préstamo.

Sin embargo, una proporción mayor del valor de mercado de la garantía y el monto de la deuda del préstamo también debe tratarse con precaución.

Esto se debe a que en el caso recuperación judicial el tribunal puede denegar la ejecución de la prenda sobre la base de la evidente desproporción de los derechos del acreedor prendario con respecto al valor de la propiedad prendada. Lo mismo puede resultar cuando se apele el hecho de la venta de prenda por el deudor y en caso de recuperación extrajudicial. En este caso, el tribunal procederá de la necesidad de determinar el precio de venta inicial del bien pignorado, que, recordemos, se fija en función del valor de mercado 15 .

En el artículo de T.S. Lvova 16 se dan dos ejemplos de tales rechazos: en un caso, el valor de la propiedad pignorada superó el monto de los reclamos en 3,0 veces, en el otro, en 3,9 veces.

Por lo tanto, si el contrato de prenda prevé un procedimiento judicial para la ejecución de la propiedad prendada o tal procedimiento puede surgir a petición del pignorante, el banco debe proceder de la proporción máxima permitida del valor de mercado de la prenda y el monto de las reclamaciones. igual al 300%.

En consecuencia, es arriesgado utilizar en el trabajo los valores estimados del valor de liquidación, que son más de tres veces inferiores al valor de mercado.

Sobre los beneficios de la reevaluación regular del valor de la garantía

La Cláusula 6.4 del Reglamento Núm. 254-P determina que “el valor razonable de las garantías… se determina institución de crédito de forma continua, pero al menos una vez al trimestre. El cambio en el valor razonable de la garantía se tiene en cuenta para determinar el monto de la provisión…”.

A menudo, los bancos tratan este requisito de manera formal (excepto en el caso de los valores), y el principal factor motivador para revaluar las garantías es precisamente la necesidad de ajustar o confirmar el tamaño de la reserva.

Mientras tanto, el valor de mercado de muchos tipos de garantías cambia con el tiempo, lo que puede afectar significativamente la relación entre los valores de mercado y de liquidación, y esta circunstancia ya debe tenerse en cuenta desde el momento en que se emite el préstamo.

Hay al menos dos factores principales que pueden influir en la dependencia temporal del valor de mercado.

En primer lugar, esta es la situación del mercado y su previsión para el período del contrato de prenda.

Como confirmación, se puede citar el crecimiento "como una avalancha" en el valor de los inmuebles residenciales en Moscú en 2006, que contradijo todos los pronósticos. Es obvio que en ese momento la influencia de este factor niveló en gran medida la influencia de la venta de liquidación. factor en el valor de la garantía correspondiente.

Obviamente, el aumento del valor de mercado se verá afectado, por ejemplo, por un factor como la introducción de derechos de importación adicionales sobre automóviles extranjeros, etc.

Además, se puede predecir con confianza, por ejemplo, un aumento constante y continuo en el costo de los automóviles de pasajeros, ya que nunca se ha observado lo contrario, una disminución en los precios.

En la dirección de bajar el valor de mercado, actúa constantemente el factor de obsolescencia y desgaste de la garantía.

Por ejemplo, la cantidad de desgaste físico natural de un automóvil Vehículo(AMTS) se puede determinar de acuerdo con la “Guía Metodológica…” 17 .

En particular, para los automóviles de propiedad de particulares y utilizados por ellos para fines personales, de acuerdo con esta “Guía Metodológica…”, la cuantía del desgaste físico natural básico estará en el rango del 5 al 8% anual, según la clase y el país de fabricación. Cabe destacar especialmente que estos datos se obtienen sobre la base del análisis de grandes cantidades de información sobre las ofertas de coches a la venta, y no sobre la base de modelos matemáticos. Por lo tanto, no son especulativos, sino objetivos.

Las enmiendas a las condiciones de funcionamiento de los turismos que aumentan el desgaste lo aumentan en el rango de 1,00 a 1,45 veces.

Un impacto aún mayor en el valor de mercado de ciertos tipos los objetos pueden volverse obsoletos. Por ejemplo, el valor de mercado de los equipos informáticos y de oficina disminuye varias veces en dos o tres años, y en un año esta disminución puede ser superior al 50 %. Esto se explica por la constante actualización de las gamas de modelos.

Estos efectos, quizás tan significativos en el análisis del valor de mercado de las garantías, tienen un efecto mucho más fuerte en su valor de liquidación.

También hay casos en los que el estado limitó inesperadamente o prohibió por completo la venta de ciertos tipos de productos del grupo de alimentos (vinos de Georgia y Moldavia, vodka, carne polaca, etc.). Obviamente, en tales condiciones, el valor de mercado de la garantía puede restablecerse a cero.

Observaciones finales

Los datos y consideraciones anteriores, según los autores, demuestran claramente el hecho de que el trabajo de garantía en un banco no puede basarse únicamente en la determinación del valor de mercado del objeto de la garantía.

Por ejemplo, en el foro del portal de tasación líder Appraiser.ru, entre otros, se discutió la siguiente pregunta: “Al acreditar una empresa de tasación, el banco requiere que se incluya una disposición en el acuerdo correspondiente que el tasador se compromete a reembolsar el diferencia entre el valor de la garantía indicada en el informe de tasación y la cantidad efectivamente percibida por el banco en el proceso de ejecución de la prenda. ¿Cómo estar en esta situación?

Teniendo en cuenta los datos presentados en este artículo, se vuelve bastante obvio que el "factor de desafinación" del valor de la prenda en "mercado", "liquidación" y "justo" se manifiesta en este caso con toda su fuerza. Es obvio que el tasador se está refiriendo al valor "de mercado", el banco está hablando de "liquidación", y el Reglamento Núm. 254-P está hablando del valor "justo".

Al mismo tiempo, como lo demuestran los datos anteriores, el tasador (o el banco de forma independiente) puede determinar de manera brillante y confiable el valor de mercado de la garantía, pero en realidad será imposible venderlo al precio adecuado en poco tiempo. , y es imposible por razones objetivas, y no por culpa del tasador (o empleado del banco).

Esto obviamente no sucederá bajo las siguientes condiciones.

1. El valor de liquidación debe recibir un lugar íntegro e igualitario en el trabajo colateral de los bancos, igual al valor de mercado.

2. En el Reglamento Núm. 254-P, es necesario definir el término valor razonable de una cosa prendada como un valor que:

equivalente al "mercado" a la celebración y correcta ejecución del contrato de préstamo;
equivalente a "liquidación" en el caso de que concurran circunstancias que den lugar a la ejecución de la prenda.

También es posible reformular la condición de la reserva mínima para posibles pérdidas, con base en el requisito de que “el valor de liquidación de la cosa en garantía no sea inferior al monto de todas las obligaciones del prestatario”. En consecuencia, los bancos deberán redactar documentos internos pertinentes que formalicen el algoritmo para determinar el valor de liquidación. Sin embargo, según los autores:

en primer lugar, no traerá nada más que bien;
en segundo lugar, la información inicial para esto se proporciona en este artículo y solo queda usarla creativamente;
en tercer lugar, permitirá "cortar" los tipos de garantías de baja liquidez ya en la etapa de considerar una solicitud de préstamo; incluso es posible una cierta especialización del trabajo de los bancos con garantías, con respecto a las cuales tienen una idea completa de cómo y cómo venderlas, y no según el principio "tomamos todo, si solo el costo duplica la cantidad de la deuda”;
en cuarto lugar, permitirá incluir en los contratos de prenda disposiciones que regulen el precio de la venta de la prenda por el acreedor prendario de forma voluntaria o por el banco al transferir el objeto al acreedor prendario, etc., lo que aumentará el grado de discrecionalidad del deudor al concluir una transacción de prenda.

Se pueden hacer otros argumentos a favor de esto.

Tanto los valores de mercado como los de salvamento deben determinarse en el momento del desembolso del préstamo y luego periódicamente, pero al menos trimestralmente. Como mínimo, esto permitirá que el banco exija razonablemente al prestatario que proporcione seguridad adicional en un préstamo con una disminución crítica en el valor de liquidación de la garantía.

Idealmente, se deberían hacer los cambios apropiados a la legislación prendaria en términos de determinar el costo inicial de la subasta en caso de orden judicial ejecución hipotecaria igual no al valor de mercado, sino al valor de liquidación: esta circunstancia, según los autores, dará un efecto mayor que, por ejemplo, el registro obligatorio de una prenda de bienes muebles.

Además, teniendo esto en cuenta, la prenda de bienes en circulación, odiada por muchos, como un tipo líquido de garantía por definición, puede presentarse en una forma cualitativamente diferente.

De hecho, con un análisis adecuado, puede resultar que es más fácil y más barato organizar el control de calidad sobre la disponibilidad y el movimiento de los bienes en circulación que incurrir en pérdidas significativas asociadas con la no venta de, por ejemplo, almacenes e inmuebles industriales. bienes. 1 Zamulina I. Nueva ley bajo fianza reducirá Tasas de interés en un promedio de 2–3% // RBC.Credit. 12/07/2007.

2 Visión general de la práctica de resolución de disputas relacionadas con la aplicación por parte de los tribunales de arbitraje de las normas del Código Civil Federación Rusa bajo fianza // Anexo a la carta del Supremo Corte de arbitraje Federación Rusa de fecha 15.01.1998 No. 26.

3 la ley federal de fecha 02.10.2007 No. 229-FZ "Sobre los procedimientos de ejecución" (entra en vigor el 1 de febrero de 2008).

4 Kozyr Yu. Estimación del valor de liquidación, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1610

5 Dolgin S. El procedimiento (características) para evaluar el valor de liquidación de la masa concursal, http://www.arni.ru/arni/doc/stat/170402_dolgin.htm

6 Galasyuk Victor V., Galasyuk Valery V. Un método para tener en cuenta la elasticidad precio de la demanda al determinar el valor residual de los objetos, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1608

7 Galasyuk Viktor V., Galasyuk Valeriy V. Pautas sobre la evaluación de la propiedad y los derechos de propiedad en condiciones de venta forzada y un período de exposición reducido, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1595

8 Rodin A. Metodología para estimar el valor de liquidación // Temas de Valoración. 2003. Nº 1.

9 Este tipo de dependencia se utiliza en los trabajos de Viktor y Valery Galasyukov. Yu. Kozyr también utilizó un tipo similar de dependencia en uno de los tres modelos considerados por él.

10 Galasyuk Victor V., Galasyuk Valery V. Recomendaciones metodológicas para la valoración de bienes y derechos de propiedad en condiciones de venta forzosa y un período de exposición reducido, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1595

11 Viktor V. Galasyuk, Valery V. Galasyuk. Un método para tener en cuenta la elasticidad precio de la demanda al determinar el valor residual de los objetos, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1608

12 Samuelson Pablo. A., Nordhaus William D. Economía. - Por. De inglés. - M.: Editorial "BINOM", 1997. S. 99–106.

13 Terentiev I. Metros de direcciones variables. La demanda de bienes raíces suburbanos se está desplazando hacia la clase económica // Kommersant. 02/03/2007. Nº 33. Pág. 20.

14 Rodin A. Metodología para evaluar el valor de liquidación // Cuestiones de valoración. 2003. Nº 1.

15 Revisión de la práctica de considerar disputas relacionadas con la aplicación por parte de los tribunales de arbitraje de las normas del Código Civil de la Federación Rusa sobre prenda // Apéndice de la carta del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 15.01.1998 No. 26 .

16 Lvova T.S. Peculiaridades del soporte legal en préstamos garantizados // Préstamos bancarios. 2007. Nº 3. Art. 77–78.

17 Directrices para la determinación del coste de los vehículos de motor, teniendo en cuenta el desgaste natural y condición técnica en el momento de la presentación. RD 37.009.015-98 con enmiendas No. 1, 2, 3, 4, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=187&Id=930

Al-r A. Slutsky
Centro Financiero Eslavo, Presidente, Ph.D.

Anat. A. Slutsky
centro financiero eslavo

El artículo analiza en qué casos se utiliza la prenda como forma de asegurar el cumplimiento de una obligación, cómo se toma en cuenta en la contabilidad y qué impuestos están sujetos a la venta de artículos dados en prenda.

Promesa- este es un método para asegurar el cumplimiento de una obligación, en virtud del cual el acreedor bajo la obligación garantizada por la prenda (prendario) tiene derecho, en caso de incumplimiento del deudor de esta obligación, a recibir satisfacción del valor de los bienes dados en prenda preferentemente sobre los demás acreedores de la persona que posee estos bienes (prendario), con las excepciones que establezca la ley.
La prenda puede ser constituida tanto por el propio deudor como por terceros que no sean parte del acuerdo principal (por ejemplo, los accionistas). En este caso, el objeto de la prenda puede transferirse tanto al acreedor prendario (hipoteca) como en depósito a un notario.
En el caso de prenda de derechos, el deudor puede ser la persona titular del derecho prendado. El librador mismo no tiene derechos sobre la letra y, por lo tanto, no puede actuar como pignorante (Carta de información del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 21 de enero de 2002 N 67).
Acuerdo de peticion, independientemente de si las partes son personas físicas o jurídicas, se celebra por escrito.
El requisito para la forma de un contrato de préstamo emitido por una casa de empeño se especifica en la Ley de casas de empeño, según la cual un contrato de préstamo se formaliza mediante la emisión de un boleto de prenda al prestatario por parte de la casa de empeño. Otra copia del boleto de prenda permanece en la casa de empeño. El boleto de compromiso es una forma de rendición de cuentas estricta.
El contrato de prenda debe indicar el objeto de la prenda, su tasación, la naturaleza, el monto y el plazo de cumplimiento de la obligación garantizada por la prenda. A falta de acuerdo entre las partes sobre al menos una de las condiciones mencionadas, el contrato de prenda no puede considerarse concluido.
Pueden ser objeto de la prenda cosas, valores, otros bienes y derechos reales. No pueden ser objeto de prenda los créditos de carácter personal, así como otros créditos cuya prenda esté prohibida por la ley. El efectivo tampoco puede ser pignorado, ya que no puede ser vendido en subasta (Resolución del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de los Urales del 20 de mayo de 2009 N F09-7427 / 08-C6).
Con base en la esencia de la obligación prendaria, al determinar el objeto de la prenda en el contrato, no sólo se debe nombrar el tipo de bien, sino también las características individuales del objeto de la prenda, que permitan distinguirlo de las cosas homogéneas. .
Cuando el pignorante es el deudor de la obligación principal, las condiciones sobre la naturaleza, monto y oportunidad del cumplimiento de la obligación garantizada por la prenda deben reconocerse como acordadas si el contrato de prenda contiene una referencia al acuerdo que regula la obligación principal y que contiene las condiciones correspondientes.
Así, el contrato de hipoteca debe especificar el objeto de la hipoteca, su valoración, la naturaleza, el monto y el plazo de ejecución de la obligación garantizada por la hipoteca. El objeto de la hipoteca se determina en el contrato indicando su nombre, ubicación y una descripción suficiente para identificar este sujeto.
Además, el contrato de hipoteca debe especificar el derecho en virtud del cual el bien objeto de la hipoteca pertenece al pignorante, y el nombre de la entidad que ejerce registro estatal derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos, registrado este derecho del pignorante.
Si el objeto de la hipoteca es el derecho de arrendamiento del pignorante, entonces la cosa arrendada debe estar definida en el contrato de hipoteca de la misma manera que si fuera el objeto de la hipoteca misma, y el plazo del arrendamiento debe ser indicado.
Una obligación garantizada por una hipoteca debe ser nombrada en el contrato de hipoteca con indicación de su monto, las causas del hecho y el plazo para su cumplimiento. En los casos en que esta obligación se base en algún contrato, deberán indicarse las partes de este contrato, la fecha y el lugar de su celebración. Si en el futuro se ha de determinar el importe de la obligación garantizada por la hipoteca, el contrato de hipoteca deberá especificar el procedimiento y demás las condiciones necesarias sus definiciones.
Cuando los derechos del acreedor hipotecario se certifiquen con hipoteca, así se hará constar en el contrato de hipoteca, salvo en los casos en que la hipoteca se conceda en virtud de ley.
Promesa bienes raíces después de la certificación notarial está sujeto a registro estatal.

Contabilidad

La información sobre la prenda recibida para garantizar el cumplimiento de una obligación se refleja en 008 "Valores por obligaciones y pagos recibidos", sobre la prenda prestada para garantizar el cumplimiento de una obligación - en cuenta fuera de balance 009 "Valores por obligaciones y pagos emitidos ". Cuando se cancelan las obligaciones, los montos de las garantías se dan de baja de la cuenta de fuera de balance correspondiente.
Teniendo en cuenta las circunstancias anteriores, en la contabilidad, el valor de la propiedad dada en prenda, determinado en el contrato de prenda de propiedad, debe reflejarse una sola vez, independientemente del número de contratos de préstamo en virtud de los cuales se acepte esta prenda como garantía. Al mismo tiempo, en el caso de que un objeto de la garantía garantice varios contratos de préstamo, en nuestra opinión, no es necesaria la división del valor del objeto de la garantía entre varias cuentas personales.

Impuestos

Una prenda es una de las formas de garantizar el cumplimiento de la obligación de pagar impuestos y tasas (cláusula 1, artículo 72 del Código Fiscal de la Federación Rusa). Prohibición de enajenación (hipoteca) de bienes de un contribuyente sin consentimiento autoridad fiscal(cláusula 1, cláusula 10, artículo 101 del Código Fiscal de la Federación Rusa) se lleva a cabo secuencialmente en relación con: bienes inmuebles, incluidos los que no participan en la producción de productos (obras, servicios); vehículos, valores, artículos de diseño de espacio de oficina; otros bienes, excepto productos terminados, materias primas y suministros; productos terminados, materias primas y materiales.
Al mismo tiempo, la prohibición de cada grupo subsiguiente se aplica si el valor total de los bienes de los grupos anteriores, determinado según datos contables, es inferior al importe total de los atrasos, sanciones y multas pagaderas sobre la base de una decisión de responsabilizarse por cometer delito fiscal o decisiones de no enjuiciar por un delito fiscal.
en el procedimiento de adopción de medidas cautelares, solo puede aplicarse después de imponer una prohibición de enajenación (hipoteca) de bienes y si el valor total de dichos bienes, según los datos contables, es inferior al monto total de los atrasos, sanciones y multas pagaderas sobre la base de una decisión de responsabilidad por la comisión de un delito fiscal o una decisión de denegación de responsabilidad por la comisión de un delito fiscal.
Cuando se transmite la propiedad del objeto de la prenda al acreedor prendario en caso de incumplimiento de la obligación garantizada por la prenda, la base del IVA se determina como el costo de los bienes especificados, calculado sobre la base de precios determinados de manera similar a lo dispuesto en el art. 40 del Código Fiscal de la Federación Rusa, teniendo en cuenta los impuestos especiales (para bienes sujetos a impuestos especiales) y sin incluir impuestos en ellos (cláusula 2 del artículo 154 del Código Fiscal de la Federación Rusa).
Cuando un acreedor prendario realiza un objeto de prenda no reclamado propiedad de un pignorante, la base del IVA se determina como el monto de los ingresos recibidos en forma de remuneración (cualquier otro ingreso) al momento de la ejecución del contrato.
En lo que respecta al impuesto sobre la renta, cabe señalar que para la determinación de la base imponible no se tienen en cuenta las rentas en forma de bienes, derechos de propiedad, que se reciben en forma de prenda o depósito en garantía de obligaciones. Los gastos en forma de propiedad o derechos de propiedad transferidos como depósito, prenda tampoco se tienen en cuenta al determinarlo (cláusula 32 del artículo 270 del Código Fiscal de la Federación Rusa).
El Ministerio de Finanzas de Rusia, en las Cartas No. 03-03-06/2/180 del 25 de septiembre de 2009 y No. 03-03-06/2/155 del 10 de noviembre de 2008, consideró una situación en la que un banco proporcionó a un prestatario un préstamo garantizado por una propiedad con requisito previo seguro por parte del prestatario de la garantía. El Banco, en virtud de los términos de los préstamos inmobiliarios con garantía, es un beneficiario en virtud del contrato de seguro de garantía celebrado por el prestatario-pignorante. en el inicio evento asegurado Compañía de seguros obligado a pagar al beneficiario compensación de seguro.
El pignorante o acreedor prendario, según cuál de ellos sea titular de los bienes pignorados, está obligado a asegurar a expensas del pignorante los bienes pignorados en su valor íntegro contra los riesgos de pérdida y daño, y si coste total la propiedad exceda el monto del crédito garantizado - por un monto no menor que el monto del crédito.
En la lista de rentas no tenidas en cuenta al gravar las ganancias, prevista en el art. 251 del Código Fiscal de la Federación Rusa, no se nombran los montos de compensación de seguro recibidos por el banco beneficiario en virtud de un acuerdo voluntario de seguro de propiedad en caso de un evento asegurado.
Así, la compensación del seguro recibida por el banco beneficiario en virtud de un contrato de seguro de propiedad voluntario ante la ocurrencia de un evento asegurado se incluye en los ingresos que se tienen en cuenta al gravar las ganancias. Al mismo tiempo, como parte de los gastos en el mismo período de información se puede reflejar el monto de la deuda en virtud del contrato de préstamo, reembolsado a expensas de la compensación del seguro.
Los costos asociados al pago de servicios a terceros para el mantenimiento y venta de bienes pignorados y pignorados durante su permanencia en el acreedor pignoraticio, luego de la transmisión por parte del pignorante, se incluyen en otros gastos asociados a la producción y venta.
La legislación vigente no contiene una condición para las actividades de la organización como la obligación de asegurar los bienes dados en prenda de propiedad de terceros por derecho de propiedad. El seguro de propiedad de terceros y transferido en virtud de un contrato de prenda lo lleva a cabo la organización en virtud de los términos del contrato, y no en virtud de los requisitos de la legislación de la Federación Rusa. En consecuencia, los costos de asegurar bienes pignorados propiedad de terceros no se tienen en cuenta a efectos del impuesto sobre la renta (cláusula 6 del artículo 270 del Código Fiscal de la Federación de Rusia; Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito del Volga del 17 de mayo de 2007 en el caso N A12-16837/06-C36).
El Ministerio de Finanzas de Rusia, en la Carta No. 03-03-06/2/217 del 11/06/2009, consideró el tema de la contabilidad a efectos fiscales de la ganancia de los gastos en forma de deducciones a la reserva para deudas dudosas en caso de deterioro de la garantía.
El banco proporcionó al cliente un préstamo garantizado, i.е. en el momento de la emisión, el préstamo estaba garantizado por una garantía. Posteriormente, el banco volvió a evaluar de forma independiente la garantía.
La prenda garantiza el crédito en la medida en que tiene por el momento de la satisfacción, en particular, los intereses, la pena, la compensación por las pérdidas causadas por la demora en el cumplimiento, así como la compensación por los gastos necesarios del acreedor prendario para el mantenimiento de la prenda. cosa y los costos de recuperación.
Por lo tanto, la evaluación de la garantía en el momento en que se emitió el préstamo se realizó por acuerdo de las partes sobre la base de un acuerdo de prenda.
La revaluación del objeto de la garantía sobre la base de los documentos internos del banco no es una base suficiente para crear una reserva para deudas dudosas.

Para determinar la suficiencia de la garantía, es necesario determinar:
valor contable/en libros del objeto de la garantía según contabilidad acreedor prendario a la última fecha de presentación de informes;
el valor de mercado del inmueble ofrecido en garantía, por el cual es posible venderlo lo antes posible;
el valor razonable de la garantía;
Valor colateral.
Al evaluar el valor de la garantía, se tienen en cuenta los siguientes criterios principales:
liquidez de la garantía;
la capacidad del banco para ejercer control sobre la disponibilidad y seguridad de la propiedad dada en prenda;
la ausencia de gravámenes y restricciones a la prenda, lo que puede complicar el procedimiento de enajenación de estos bienes por parte del pignorante (las restricciones pueden expresarse en forma de embargo de bienes o existencia de derechos de terceros sobre estos bienes). El hecho de la incautación de bienes puede establecerse por el hecho de sellar los bienes por los alguaciles; por orden alguacil sobre el embargo de bienes; según un extracto del registro de accionistas o un depositario (por emitir papeles); para bienes inmuebles, según un certificado del Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Raíces y transacciones con él (extracto de la USRR);
disponibilidad de títulos y documentos de registro para garantía. No se pueden solicitar documentos de propiedad para el equipo (los documentos analíticos son suficientes) si el plazo de prescripción para la adquisición por parte del pignorante del objeto de la prenda es superior a 8 años (5 años de conformidad con el artículo 234 del Código Civil de la Federación Rusa). Federación, comenzando no antes de la expiración del período periodo límite 3 años, de conformidad con el artículo 195 del Código Civil de la Federación Rusa). Los bienes pertenecientes al pignorante sólo pueden transmitirse en prenda en virtud del derecho de dominio. Los bienes pertenecientes al pignorante en el derecho de gestión económica, así como los bienes situados en propiedad comun varias personas pueden ser pignoradas sujetas a los siguientes requisitos: si el pignorante posee la propiedad bajo el derecho de administración económica, la prenda de esta propiedad solo se permite con el consentimiento por escrito del propietario de la propiedad / autoridad autorizada; propiedad en comun Co-propiedad sólo pueden ser pignorados con el consentimiento de todos los propietarios. Debe tenerse en cuenta que, según el artículo 250 del Código Civil de la Federación Rusa, cuando un propietario vende su parte, los otros participantes propiedad fraccionada conservar el derecho de adquisición preferente de una acción en igualdad de condiciones con los demás compradores.
Valor de mercado
El valor de mercado de la garantía puede ser determinado tanto por una empresa de tasación independiente como por el servicio de garantía del banco. El valor de mercado no debe incluir el IVA.
Se recomienda la evaluación independiente obligatoria de la garantía en los casos en que:
la propiedad es total o parcialmente propiedad de la Federación Rusa, entidades constitutivas de la Federación Rusa o municipios;
los bienes pertenecen a empresas unitarias estatales y municipales, cuya prenda, de conformidad con la ley, requiere el consentimiento del propietario;
la vida útil del equipo o transporte supera uno y dos años, respectivamente;
el equipo ocupa grandes áreas, es único o forma parte de la línea de producción;
la información de precios en materia de garantías es insuficiente (no existen directorios, estadísticas, etc.);
los valores ofrecidos como garantía no tienen cotizaciones de mercado; se ofrecen complejos inmobiliarios como garantía;
se ofrecen como garantía derechos de propiedad sobre bienes inmuebles en construcción;
se ofrecen terrenos sin urbanizar como garantía; se ofrecen aeronaves, embarcaciones marítimas y fluviales como garantía;
se ofrece otra propiedad como garantía, lo que requiere una evaluación de acuerdo con la legislación de la Federación Rusa.
El servicio de garantías del banco y el administrador de riesgos están obligados a analizar la confiabilidad de los resultados de la evaluación. Al analizar los resultados del informe, debe prestar atención a lo siguiente:
los resultados de la evaluación deben corresponder al rango de precios de objetos similares en la región;
al verificar, es aconsejable operar no coste total el sujeto de la prenda, sino la unidad de comparación ( metro cuadrado, superficie útil total);
adecuación y correlación de precios indicados por el tasador y precios recibidos de fuentes externas (de firmas inmobiliarias; especialistas involucrados en la operación o comercio en materia de prenda; publicaciones regionales; fondos medios de comunicación en masa; datos de subasta y subasta abierta; Internet, etc).
Una vez que se determina el valor de mercado de la garantía, se calcula el valor razonable de la garantía.
valor razonable
Valor razonable de la garantía = Valor de mercado (o valor contable) - Costos de realización.
El monto de los costos asociados con la venta de la garantía puede incluirse en el descuento al determinar el valor de la garantía (dependiendo de los métodos internos del banco). Como regla general, para determinar el valor razonable de la garantía, el costo de las letras propias y los certificados de depósito del banco se establece en 0%, para otras garantías: 10% del valor de mercado de la garantía. Al calcular el valor razonable, en lugar del precio de mercado de la garantía, se puede utilizar el valor en libros si la garantía son bienes en circulación o bienes inmuebles/equipos nuevos con una vida útil inferior a un año. Al mismo tiempo que plazo máximo funcionamiento del equipo a partir de la fecha de su compra, podemos recomendar un período no mayor a 12 meses. Después de determinar el mercado y (o) el valor razonable de la garantía, se establece el valor de garantía de la garantía.
Depósito de seguridad
Valor colateral \u003d Valor de mercado o justo - descuento (margen).
El valor de la garantía colateral debe cubrir en un 100% el monto de la deuda del préstamo sobre la deuda principal y los intereses de la misma durante al menos los primeros tres meses de préstamo.
Un ejemplo de determinación de la adecuación de la garantía: el monto del préstamo es de 100 millones de rublos, la tasa es del 10% anual, el plazo es de 12 meses. El valor colateral de la seguridad es de 120 millones de rublos. El interés por tres meses de préstamo es de 2,5 millones de rublos. (100*0,1/12*3). La deuda total ascenderá a 102,5 millones de rublos. Por lo tanto, el valor de la garantía del título cubre el monto del préstamo y los intereses del mismo en un 117 %.
El descuento se determina para cada tipo de colateral por separado, dependiendo de su liquidez y documentos normativos frasco.
Al determinar la adecuación del descuento (margen) establecido, es necesario tener en cuenta todos los factores de riesgo colateral negativo identificados que se analizan a continuación.
Al establecer un descuento, debe tener en cuenta: los costos de venta de garantías;
depreciación (física y moral) en términos monetarios al final del contrato de préstamo;
valor previsto del objeto de la prenda: el coeficiente de reducción del precio en relación con el valor de mercado de la prenda en el momento de la posible ejecución hipotecaria. El valor de pronóstico se calcula en base a las tendencias de precios para cierto periodo tiempo en el pasado y tendencias obvias en el valor de mercado de la propiedad en el futuro, teniendo en cuenta la depreciación. Las tendencias del valor de mercado se consideran evidentes cuando durante mucho tiempo (al menos un % del plazo por el que se supone que se concede el préstamo) el valor de mercado ha cambiado en una determinada dirección de manera uniforme, sin fluctuaciones bruscas. En este caso, la valoración se realiza teniendo en cuenta el supuesto de que en el futuro el valor de la propiedad cambiará de acuerdo con el mismo patrón que se demostró durante el período bajo revisión. Es aconsejable fijar el tamaño del descuento no más que el coeficiente de reducción del precio en relación con el valor de mercado de la garantía;
término de la venta del objeto de la prenda. Cuanto más largo sea el período de implementación, menor será su liquidez. En la práctica, se considera que la liquidez es satisfactoria si la venta de la garantía no demora más de 180 días. El período de implementación depende de los siguientes factores: el número de compradores potenciales de la garantía en la región; la presencia y número de organizaciones que negocian en un objeto prendario similar; rentabilidad de la industria, etc.
Los bancos no tienen una única fórmula unificada para calcular el descuento. No puede constar de varios términos que tengan pesos idénticos iguales a uno, ya que en este caso el valor del descuento puede superar fácilmente el 100%. A la hora de determinar el descuento, recomiendo guiarse por el mayor de los dos valores:
el monto de la depreciación acumulada más los costos de venta más los costos adicionales con un aumento en el período de implementación (almacenamiento, protección, desgaste adicional, etc.);
valor previsto en el momento de la posible ejecución hipotecaria de la garantía.

Más sobre el tema de la suficiencia colateral:

1.4. Creación de condiciones para la satisfacción de las necesidades de la economía con los recursos crediticios bancarios y la dirección de su inversión.

Cualquier propiedad ofrecida como garantía debe someterse a una evaluación de su valor y determinar el monto del préstamo otorgado en garantía. La valoración de la propiedad ofrecida al banco como garantía para un préstamo puede ser realizada por especialistas en garantías en el banco, especialistas relevantes del departamento de crédito que llevan a cabo la valoración de la propiedad, consultores expertos y tasadores contratados por el banco para realizar un examen de inmuebles, así como tasadores independientes y sociedades de tasación - sujetos de actividades de tasación que cuenten con el correspondiente certificado o licencia para realizar trabajos de tasación otorgando el derecho a realizar una evaluación independiente. En el proceso de valoración de la propiedad, por regla general, se determinan tres tipos de valor: mercado, hipoteca y liquidación.

Valor de mercado - el valor por el cual la posible enajenación del objeto de tasación en el mercado de bienes similares en la fecha de tasación en virtud de un acuerdo celebrado entre el comprador y el vendedor, después de llevar a cabo las actividades de comercialización adecuadas, siempre que cada una de las partes actuó con conocimiento, prudencia y sin coerción.

Valor de liquidación - el valor que puede obtenerse si el objeto de tasación se vende en tiempo, significativamente más corto que el período de exposición de tal propiedad, durante el cual puede venderse a un precio igual al valor de mercado.

Valor de prenda - el valor de mercado de la propiedad, descontado a partir de la fecha de valoración, determinado a partir de la fecha estipulada de vencimiento del plazo del contrato de prenda para celebrar un contrato de prenda de propiedad.

Arroz. 8.3. en El procedimiento para tasar la propiedad entregada como garantía para el banco

Dependiendo de los requisitos del prestatario o del banco, el tasador puede determinar uno o más tipos de valor (mercado, mercado y garantía, mercado y liquidación) durante la evaluación. en llevar a cabo evaluación independiente para un banco (sucursal), es obligatorio que el sujeto de la actividad de tasación determine dos tipos de valor de la propiedad ofrecida como garantía: mercado y garantía (liquidación).

El procedimiento general para evaluar la propiedad proporcionada como garantía al banco puede parecerse al que se muestra en la Figura 8.3.

En la práctica bancaria, el valor real de la propiedad prendada, por regla general, no debe ser inferior al monto del préstamo y los costos asociados con la ejecución del contrato de préstamo, contrato de prenda, etc. Cantidad requerida garantía para cada transacción de crédito se puede determinar mediante la fórmula:

donde C3ab - la cantidad de seguridad;

contras. - parte del importe de la garantía al valor de la garantía en forma de garantía principal;

Sdod.3. - parte del importe de la garantía al valor de la garantía en forma de garantía adicional.

La garantía principal es la garantía que garantiza el préstamo. En este caso, el banco puede acreditar a la garantía principal lo siguiente:

Edificios residenciales y no residenciales;

Empresas como complejos integrales de propiedad;

Equipo;

Bienes (materias primas, productos semiacabados, componentes, productos terminados etc);

vehículos;

Derechos de propiedad sobre los fondos del prestatario colocados en una cuenta de depósito con un banco acreedor;

Garantías de legalidad y individuos cubierto por fondos depositados en el banco acreedor;

Construcción prospectiva en curso con una preparación de al menos el 95%;

Otros valores que determine el banco.

La garantía adicional (secundaria) es una garantía que se utiliza para reponer la garantía principal y compensar sus debilidades. garantía adicional institución bancaria puede entrar:

Bienes inmuebles con fines agrícolas (salvo los casos de inscripción de complejos integrales de propiedad en prenda);

Cosecha de períodos futuros;

Ganado vacuno (animales que se crían y engordan);

Equipos de cómputo, hogar y oficina, así como otros valores determinados por una institución bancaria.

Al determinar el monto total de las garantías aceptadas por el banco, se establece la relación (en porcentaje) entre la garantía principal y adicional, que en total dan el 100%. Al mismo tiempo, también se determina cuántas veces la garantía principal y adicional debe exceder el monto del préstamo. La estructura de la garantía puede ser determinada por el banco dependiendo de condición financiera y clase del prestatario de acuerdo con la calificación de confiabilidad. En tales condiciones, la estructura de apoyo será la siguiente (Cuadro 8.1).

Tabla 8.1. en

El valor de la garantía de la propiedad lo determina el banco y el prestatario, teniendo en cuenta las conclusiones de una evaluación de expertos independientes, registrada en el informe de examen. Al mismo tiempo, el precio de prenda puede ser inferior al precio determinado por el peritaje, ya que el banco puede prever la peculiaridad del impacto. factores de mercado y costos asociados con la implementación.

Los bienes que se dan en prenda a una institución bancaria, por regla general, están sujetos a un seguro por el valor de la garantía (liquidación) a favor del banco durante toda la duración del contrato de préstamo. Además, también se podrá disponer un plazo adicional (mes, trimestre, etc.) en caso de que sea necesaria la ejecución del bien pignorado si el prestatario no devuelve el dinero prestado. fondos de préstamo e interés en su uso.

Cuando el prestatario reembolsa parte del préstamo en virtud de un contrato de préstamo (préstamo a plazo único o línea de crédito no renovable), el banco puede reducir el monto de la garantía en la cantidad de un descuento a la baja. En este caso, tal condición debe reflejarse en el contrato de prenda.

Si el contrato de prenda prevé la posibilidad de reducir el monto de la garantía, entonces el descuento se calcula utilizando la fórmula:

donde SKpog. - el importe del préstamo reembolsado en virtud del contrato de préstamo;

K - el monto del préstamo en virtud del contrato de préstamo.

Para evaluar el valor de las acciones pignoradas, se presentan al banco los siguientes documentos en relación con el objeto de la prenda (acciones):

1. Cuando se preste a un prestatario garantizado por sus acciones de su propia emisión:

Un documento que certifique la propiedad del prestatario (o su garante de propiedad) de acciones (certificados de acciones, extractos de los registros de tenedores de valores registrados). Al mismo tiempo, el documento original permanece en el banco (sucursal) y se adjunta a otros documentos especificados en este párrafo (si el objeto de la prenda son acciones emitidas en forma documentaria, el certificado de acciones se devuelve al propietario después de que el prestatario cumpla los términos del contrato de préstamo o en caso de negativa a otorgar un préstamo);

Certificado del registrador sobre las tarifas para la implementación de los servicios del registrador;

Copias notariadas de los documentos constitutivos del emisor (en el caso de que el prestatario no sea cliente del banco);

Protocolo de solución reunión general accionistas u otro órgano ejecutivo de la empresa (siempre que el estatuto del emisor prevea la posibilidad de que tales decisiones sean tomadas por el órgano ejecutivo) en relación con la prenda de acciones.

2. Cuando se preste a un prestatario con garantía de acciones de otros emisores:

Un documento que certifique la propiedad del prestatario (o su garante de propiedad) de acciones (certificados de acciones, extractos de los registros de tenedores de valores registrados). Al mismo tiempo, el documento original permanece en el banco (sucursal) y se adjunta a otros documentos especificados en este párrafo de acciones (si el objeto de la prenda son acciones en euros emitidas en forma documentaria, el certificado de acciones se devuelve al propietario después de el prestatario cumple los términos del contrato de préstamo o en caso de negativa a emitir un préstamo);

Información sobre el registrador (indica su domicilio legal, teléfono y fax, así como el número y fecha de expedición del Permiso para llevar el registro de tenedores de valores inscritos emitido por la SSMSC);

Copias notariadas de los certificados de registro de las acciones del emisor ante la SSMSC;

Certificado del registrador sobre las tarifas para la implementación de los servicios del registrador.

Al otorgar un préstamo garantizado por acciones, las instituciones bancarias pueden determinar listas de criterios para seleccionar empresas atractivas para la inversión cuyas acciones pueden ser utilizadas por el banco como garantía para préstamos (Apéndice 33). Al mismo tiempo, los bancos pueden proponer condiciones con respecto a las garantías no recomendadas o prohibidas. Por ejemplo, puede que no se recomiende aceptar como garantía acciones para las cuales el propio emisor lleva registros de tenedores de valores nominativos, pero puede estar prohibido: acciones gravadas con obligaciones.

La valoración del valor de las acciones pignoradas la realiza el banco sobre la base de una metodología interna aprobada. A su vez, las instituciones bancarias realizan:

1) evaluación del valor colateral de las acciones que tienen cotizaciones en el estatuto organizacional bolsa de Valores Ucrania;

2) evaluación del valor colateral de un paquete de acciones que no tiene circulación activa en un mercado de valores institucionalizado.

La evaluación del valor colateral de las acciones que cotizan en un mercado bursátil institucionalizado se realiza sobre la base de un análisis de su valor de mercado, el cual está determinado por los resultados de la negociación en los sistemas de información bursátil (OTC sistema de comercio(PFTS)) y bolsas de valores.

La implementación del método de valoración de acciones en función de su valor de mercado (cambio) implica la realización de tres cálculos independientes:

1. Cálculo del valor de una acción basado en el precio promedio y compra durante los últimos 180 días. Al utilizar este método, el cálculo del precio promedio de compra de acciones se realiza sobre la base de datos estadísticos sobre el volumen de transacciones en términos monetarios y cuantitativos en el mercado de valores institucionalizado.

El precio de compra promedio de una acción durante los últimos 180 días está determinado por la fórmula:

donde precio - precio promedio compras de una acción en los últimos 180 días (juegos);

Si - volumen de negociación de estas acciones para el /-ésimo día (UAH);

Qi: volumen de negociación de estas acciones para el /-ésimo día (uds.).

2. Cálculo del valor de una acción basado en el precio de compra promedio durante los últimos 30 días. Al mismo tiempo, el precio de compra promedio de una acción durante los últimos 30 días está determinado por la fórmula:

donde Idzo es el precio medio de compra de una acción en los últimos 30 días (UAH);

5/ - volumen de negociación de estas acciones para el /-ésimo día (UAH);

(), - volumen de negociación de estas acciones para el /-ésimo día (uds.).

3. Cálculo del valor de una acción con base en el precio promedio de compra del último día en que dicha transacción se haya realizado en una bolsa de valores institucionalizada. Para calcular el costo | bloque de acciones con base en el precio de compra promedio del último día en que se registró dicha operación en el PFTS, se utiliza la siguiente fórmula:

donde está el precio de compra promedio de una acción el último día en que se registró dicha operación en el PFTS (UAH);

5/- volumen de negociación de estas acciones para el /-ésimo día (UAH);

Qi: volumen de transacciones para las acciones dadas para el /-ésimo día (uds.).

El número de transacciones que se toman para calcular el precio promedio de compra de acciones durante 30 días puede ser, por ejemplo, al menos 4, y el número de transacciones que se toman para calcular el precio promedio de compra de acciones durante 180 días puede ser de menos 20

Siempre que el número de transacciones reales sea inferior a 4 (20). o la última transacción sobre acciones tuvo lugar más de 10 días antes de la fecha de valoración, entonces junto con el cálculo del precio promedio de compra de acciones, se utilizan los métodos de ingreso y saldo para estimar el valor de las acciones. Al mismo tiempo, se toma el menor de los precios para calcular el costo estimado del paquete.

El valor del paquete de acciones, que se transfiere como prenda al banco, se determina mediante la fórmula:

donde VPa - el valor estimado del bloque de acciones (UAH);

Zu es la puntuación más pequeña de Zuo. Qiyu. C, (UAH);

K - el número de acciones entregadas como garantía (uds.);

Si sus acciones no están incluidas en la cotización en el mercado de valores, o no se cumplen las condiciones necesarias en cuanto al número de transacciones reales, entonces se deben utilizar métodos de valoración de ingresos y saldos para calcular el valor promedio de las acciones.

Para evaluar el valor en garantía de las acciones que no tienen circulación activa en el mercado de valores institucionalizado, se utiliza en u:

1. Forma de devolución.

La evaluación del valor de un paquete de acciones utilizando este método implica un análisis del volumen de la ganancia anual, neta de impuesto a las ganancias, recibida por la empresa durante los últimos dos años y para el último período contable desde el comienzo año corriente.

La determinación del valor estimado de un paquete de acciones se realiza de acuerdo con la fórmula:

donde VPp - el costo de un bloque de acciones según el método de rendimiento;

Bp - el valor estimado del ingreso anual promedio de los dos años anteriores y del último período contable desde el comienzo del año en curso menos el impuesto sobre la renta (UAH);

С - tasa de capitalización;

P - el tamaño de la participación del bloque de acciones en el capital autorizado de la entidad comercial, que se compromete al banco.

El valor estimado de la utilidad anual promedio (Bp) se determina mediante la fórmula:

donde Bzp es la ganancia de una entidad comercial para el último período contable desde el comienzo del año en curso menos el impuesto sobre la renta (UAH);

n^-v - el número de trimestres en el último período contable desde el comienzo del año en curso;

Bpi - ganancia de la entidad comercial del año anterior menos impuesto sobre la renta (UAH);

bp2 - beneficio de una entidad comercial del año anterior al año anterior, menos el impuesto sobre la renta (UAH);

La tasa de capitalización (C) refleja el rendimiento de la inversión de capital en las acciones de la bolsa abierta especificada. sociedad Anónima.

Si el valor estimado de la utilidad anual promedio (Bp) de la empresa es negativo, entonces el valor de tasación del paquete de acciones no se realiza utilizando el método de rendimiento.

2. Método de equilibrio.

El cálculo del valor de un bloque de acciones utilizando este método refleja el precio de las acciones de una sociedad anónima abierta, en función del valor en libros de sus activos y pasivos en función de los datos del balance de la empresa para el último período de información:

donde VPb es el costo de un bloque de acciones, determinado por el método del balance;

B1 - valor de balance de los activos fijos menos su depreciación (UAH);

porque el valor en libros capital de trabajo(igual a la suma de las secciones segunda y tercera del saldo de activos de la empresa) (UAH);

K - costo cuentas por pagar(UAH);

D- sin esperanza cuentas por cobrar(UAH);

P - la participación del bloque de acciones en el fondo autorizado del emisor.

Después de calcular el valor del bloque de acciones utilizando el método del rendimiento y el método del saldo, es necesario elegir el valor más pequeño, que se utilizará en el futuro como el valor del valor estimado del bloque de acciones transferido como garantía.

Sobre la base de determinar el valor del paquete de acciones que se proporciona como garantía, la institución bancaria calcula el monto del préstamo que se puede emitir contra la garantía de las acciones. Al mismo tiempo, el valor estimado del paquete de acciones, obtenido como resultado del cálculo realizado por los métodos indicados, es el monto de la prenda.

Para que el banco tome una decisión final sobre la emisión de un préstamo por el monto especificado por el prestatario, el monto del préstamo declarado debe cumplir con los siguientes requisitos:

a) si las acciones de empresas incluidas en el primer nivel de cotización de la lista PFTS son objeto de garantía, el cálculo del monto del préstamo se realiza de acuerdo con la fórmula:

donde 5 cr. - el importe del posible préstamo y los intereses;

OP: el monto del objeto de la prenda, determinado por el método del valor promedio de mercado (intercambio) de las acciones (UAH);

0,5 es un factor de corrección que tiene en cuenta los posibles costos del banco en la venta de bienes pignorados, el riesgo de depreciación de las acciones.

b) si se trata de acciones de empresas incluidas en el segundo y tercer nivel de cotización del PFTS o que no se negocian activamente en el mercado de valores (no incluidas en el listado del PFTS), el monto del préstamo se calcula utilizando la siguiente fórmula:

donde Z "kr es el monto de un posible préstamo e interés;

OP: el monto del objeto de la garantía, determinado por el método del valor promedio de mercado (cambio) de las acciones o por el método de determinación del valor de la garantía de las acciones que no se negocian activamente en el mercado de valores (UAH);

0,25 - factor de corrección, que tiene en cuenta los posibles costos del banco en la venta de bienes pignorados, el riesgo de depreciación de las acciones.

Si el monto del préstamo solicitado por el prestatario y los intereses sobre ellos no cumplen con los requisitos especificados, entonces se debe aumentar el monto de la garantía.

Un empleado de la división correspondiente del banco, de acuerdo con la metodología establecida, realizó un estudio del valor de un bloque de acciones, redacta una opinión por escrito sobre los resultados de la evaluación. Debe contener la siguiente información:

Nombre completo del emisor cuyas acciones están pignoradas, forma de su emisión, tipo y categoría, valor nominal;

Información sobre el registro de acciones en la SSMSC (número y fecha de registro, órgano de la SSMSC que realizó el registro);

Número de acciones en el paquete, su participación en el capital autorizado;

Prioridad de las acciones pignoradas sobre acciones de otras emisiones del emisor (para acciones preferentes);

Disponibilidad de cotizaciones en el mercado institucionalizado, precio promedio de operaciones sobre acciones de los últimos 180, 30 días y último precio de operaciones sobre acciones;

Cálculo del valor del bloque de acciones a ser pignorado y el posible monto del préstamo que se puede otorgar al prestatario (los resultados del cálculo del valor estimado del bloque de acciones se adjuntan a la conclusión y son su parte integral parte);

Conclusiones razonadas sobre los factores que pueden afectar el valor del paquete, y la evaluación prevista del valor de las acciones para el próximo período (mes, trimestre, semestre).

Se envía a Departamento de crédito institución bancaria para tomar la decisión final sobre la concesión de un préstamo.

La valoración de los bienes inmuebles como objeto de prenda deberá tener en cuenta los siguientes aspectos:

1. Se determina el precio de venta esperado del inmueble, que puede diferir del precio real de mercado. Al determinar el valor de la garantía, es necesario tener en cuenta sus propiedades e ingresos a largo plazo, que pueden traer la garantía para la gestión normal de cualquier propietario. No es necesario tener en cuenta factores no permanentes que pueden aumentar el valor presente (razonamiento especulativo, los intereses subjetivos de un individuo, etc.).

2. Los sujetos de préstamo están interesados principalmente en el precio de venta de la garantía en la fecha de la posible ejecución, y no solo en la fecha de celebración del contrato de préstamo.

3. El precio del depósito siempre es más bajo que el precio de venta esperado. Como regla, es 50-80% del precio de venta. La reducción del precio de la garantía con respecto al precio de venta tiene por objeto garantizar la liquidez suficiente de la garantía en caso de venta forzosa.

4. Una institución bancaria debe ser un participante obligatorio en la determinación del precio del valor.

5. El precio de la prenda puede determinarse tanto con IVA como sin él. Para mayor comodidad, es recomendable utilizar precios sin IVA, desde los cuales, si es necesario, puede cambiar fácilmente a precios con IVA.

La valoración de objetos inmobiliarios se puede llevar a cabo utilizando los siguientes métodos:

1. Método del costo de los ingresos.

De acuerdo con este método, el precio de un objeto inmobiliario se determina como el valor de los posibles ingresos (alquiler, ganancia) que recibirá el propietario de este objeto. Debido al hecho de que el valor de los bienes inmuebles en este caso se determina capitalizando los ingresos esperados de los mismos, este método también se denomina método de ingresos capitalizados.

Al calcular el precio de un objeto utilizando el método del valor de ingreso, se determina si este ingreso es permanente o temporal. Los ingresos vitalicios están dados por objetos que no tienen un período de uso específico (por ejemplo, parcela). Los ingresos temporales son aportados por objetos con un cierto período de uso (por ejemplo, plantaciones de frutas perennes).

El precio de un objeto que genera ingresos de por vida se basa en la relación entre los ingresos anuales posibles del objeto y la tasa de descuento correspondiente (tasa de capitalización). Renta posible es la renta normal que puede obtenerse por la utilización del objeto de tasación para el fin para el que está destinado, una vez deducidos los impuestos y otros posibles gastos que el perceptor de la renta está obligado a soportar de acuerdo con la legislación vigente y los convenios relativos a la utilización del mismo. objeto de tasación.

Tasa de descuento determinada como sea posible tasa de depósito, reducido teniendo en cuenta el impuesto sobre la renta del depósito de acuerdo con la legislación vigente y ajustado teniendo en cuenta la relación de riesgos asociados con el depósito de fondos y el uso del objeto de tasación para el fin previsto. Para una justificación adecuada, se pueden utilizar otros métodos para determinar la tasa de descuento.

El precio de un objeto que trae ingresos temporales se basa en el descuento (cálculo del valor presente) de posibles ingresos anuales del objeto durante su uso futuro, así como el valor residual (liquidación) del objeto, teniendo en cuenta los costos de liquidación.

2. Método de comparación de costos (método de comparación de ventas).

De acuerdo con este método, el valor de una propiedad se determina sobre la base de una comparación con el valor real precios de mercado sobre objetos inmuebles similares con un propósito similar, que difieren entre sí en ciertos aspectos. Dichos signos pueden ser tanto internos (las parcelas de tierra de los hogares pueden diferir en fertilidad, estado ecológico, topografía, configuración) como externos (la presencia o ausencia de gravámenes, diversas condiciones para la colocación, uso o venta de objetos). Si se aplica este método, son necesarios los ajustes apropiados a los precios reales del mercado.

3. El método de determinación del costo basado en los costos (método del costo).

De acuerdo con este método, el valor de una propiedad se determina teniendo en cuenta los costos reales del propietario de la propiedad para crearla o adquirirla, menos la depreciación. Los costos incurridos por el propietario están documentados. Si el propietario de un objeto está obligado a llevar registros contables de conformidad con la ley aplicable, el objeto puede valuarse a su valor residual en libros, reflejado en Estados financieros. El valor de la propiedad está indexado a la inflación. Una variación del método de valoración basado en costos es un método que implica que el tasador calcule los posibles costos de crear un objeto a los precios actuales menos la depreciación.

Cabe señalar que los métodos enumerados para evaluar objetos inmobiliarios se utilizan principalmente en combinación. Pero dependiendo del objeto de evaluación elegido, pueden tener un estatus diferente: uno es elegido como principal, mientras que otros son auxiliares. Una excepción es la situación en la que la estimación sólo es posible con un único método (Cuadro 8.2).

Tabla 8.2. en valoración de la propiedad

El método del costo de ingreso es el principal en la evaluación de objetos, cuya creación o adquisición se lleva a cabo con el fin de obtener una ganancia (renta). Estas entidades incluyen empresas y sus unidades estructurales como complejos integrales de propiedad; tierras agrícolas destinadas a la producción de productos comercializables; otros terrenos rentables; edificios y estructuras rentables. Al mismo tiempo, el método del costo de los ingresos es el único método para estimar los ingresos. terrenos en ausencia de pruebas e información suficiente sobre su transacción. Otros métodos para evaluar objetos rentables pueden usarse como métodos auxiliares.

El método de costos comparativos es el principal cuando se evalúan objetos no vivos u objetos, cuya rentabilidad no es de importancia decisiva. Dichos objetos incluyen casas individuales y apartamentos privados; terrenos personales; terrenos asignados para desarrollo residencial individual; casas de campo y parcelas. Además, el método de costo comparativo es el único método para estimar terrenos no habitables. También se puede utilizar como ayuda en la evaluación de objetos rentables.

El método de valoración basado en costos se puede utilizar para valorar objetos hechos por el hombre como método primario (o secundario). Una excepción es la valoración de objetos hechos por el hombre sin vida en ausencia de información sobre su transacción: en este caso, el método basado en el costo para determinar el valor es el único.

Si el método principal de valoración es el método del costo de los ingresos, se utiliza el método auxiliar del costo comparativo, y si es imposible utilizarlo, el método de determinación del costo con base en los costos. Si el método principal de evaluación es el método de costo comparativo, se utiliza como método auxiliar el método de determinación del costo basado en costos.

Con desviaciones menores entre las estimaciones determinadas por diferentes métodos (la desviación de la estimación determinada por el método auxiliar no excede el 10% de la estimación determinada por el principal), el procedimiento de evaluación adicional es el siguiente:

Si el método principal es el método del costo de ingreso y la valoración monetaria del objeto, determinada por este método, es inferior a la valoración determinada por los auxiliares, se acepta la valoración determinada por el método principal, y si la valoración determinada por el método principal es más alto, entonces el valor promedio de las dos calificaciones,

Si el método de costo comparativo es el principal, se utiliza la valoración determinada por este método.

Si las desviaciones entre las estimaciones son superiores al 10%, los resultados de la evaluación por ambos métodos están sujetos a verificación adicional sobre su validez.

Con base en cada uno de estos métodos, se están desarrollando una variedad de métodos para evaluar bienes raíces. Al determinar el precio de venta, se tiene en cuenta el propósito futuro del objeto (por ejemplo, la parcela de tierra evaluada está destinada a la producción de productos agrícolas o se asigna para el desarrollo de viviendas individuales). Los precios de venta pueden ser actuales (en la fecha de valoración) o prospectivos (determinados en una fecha futura específica).

Al analizar los resultados de la evaluación, también se debe prestar atención al hecho de que estos resultados deben corresponder al rango de precios (alquiler) de objetos similares en la región. La información sobre precios de bienes raíces se puede obtener de las siguientes fuentes: consultas con empresas de bienes raíces; publicaciones regionales sobre bienes raíces y medios de comunicación; subastas y concursos abiertos; Internet y más.

Las entidades bancarias no siempre utilizan los servicios de sociedades de tasación independientes. En este caso, ellos mismos evalúan el tema de la garantía. Se sabe que muchos bancos tienen suficientes tasadores calificados en su personal. Establecer su propio departamento de valoración de garantías en un banco tiene una serie de ventajas y desventajas. En particular, los beneficios incluyen:

Prácticamente se excluye la posibilidad de que el prestatario influya en el resultado de la evaluación para sobreestimarlo;

Existe la posibilidad de una ventaja competitiva sobre otros bancos, ya que en la etapa de consideración de la solicitud prestatario potencial no asume el costo de la valoración de la garantía;

Paralelamente a la evaluación, los empleados del banco pueden determinar la liquidez de la garantía.

Entre las deficiencias cabe destacar:

El costo de mantener el departamento de tasación es en la mayoría de los casos más alto que la participación regular de una empresa de tasación independiente;

Todos los gastos de valoración de la garantía correrán a cargo de la institución bancaria. Práctica bancario demuestra que no toda la banca

Las instituciones están satisfechas con la cooperación con las empresas de tasación y los informes proporcionados por los tasadores son en la mayoría de los casos verificados por los empleados del banco.

En la interacción entre bancos y sociedades de tasación pueden surgir los siguientes problemas:

1. Integridad del tasador.

Un prestatario potencial (es él quien, en la mayoría de los casos, actúa como cliente de la tasación) está interesado en el valor máximo de tasación de su propiedad. La institución bancaria no está satisfecha con este enfoque, ya que en caso de incumplimiento del préstamo, deberá pagar las pérdidas mediante la realización de la garantía. Debido a la sobreestimación del valor de la garantía, el monto del préstamo otorgado será mayor que el valor real de la garantía, y la probabilidad de que el banco pueda cubrir sus pérdidas en dicho préstamo es baja.

Este problema se origina por un conflicto de intereses entre el prestatario y el banco, ya que el primero está interesado en cantidad máxima un préstamo con garantía mínima, y la segunda es que el producto de la venta de la garantía cubre la deuda del prestatario. Para resolver este problema, una institución bancaria debe seleccionar de forma independiente empresas de tasación en cuyos informes pueda confiar. Al mismo tiempo, los tasadores deben entender que su cliente es una institución bancaria (aunque el prestatario paga por los servicios de tasación) y existe la posibilidad de perderla como cliente que entrega órdenes de tasación.

2. Competencia del tasador.

Una sobreestimación del valor estimado también puede indicar errores en las actividades de los tasadores. La esencia de este problema radica en el bajo nivel profesional de los tasadores o la actitud negligente hacia su trabajo. Este problema se puede resolver poniendo a prueba a los evaluadores en cuanto a su idoneidad profesional. Al mismo tiempo, es posible crear un círculo estrecho de empresas de tasación acreditadas por el banco, que serán verificadas por la profesionalidad de los empleados.

3. Informatividad del informe de evaluación.

La razón de la falta de información en los informes de las sociedades de tasación, por regla general, es la participación insuficiente de una institución bancaria en el establecimiento de tareas de tasación. Los bancos deben participar en la celebración del acuerdo de valoración, y podrán definir claramente e incluir todas las preguntas necesarias sobre la valoración del valor de la garantía de las tareas de valoración.

Así, entre las principales condiciones para el trabajo conjunto del banco y la sociedad de tasación, cabe destacar las siguientes:

La necesidad de constituir un pool de sociedades de tasación acreditadas, a las que la entidad bancaria confiará la valoración de las garantías. Al mismo tiempo, es posible convocar un concurso para la selección de una empresa de tasación, estableciendo ciertos criterios de selección (por ejemplo, al menos tres años de experiencia laboral en el mercado, la disponibilidad de especialistas altamente calificados). En el proceso de elección de una empresa de tasación por parte de un banco, se debe prestar atención a la calidad de la tasación, así como al costo de los servicios prestados y la rapidez en la prestación de los mismos;

La necesidad de una verificación periódica de la decencia y la competencia de las empresas de tasación acreditadas;

Celebración de un acuerdo tripartito para la valoración de garantías reales, que debe prever todos los requisitos necesarios del banco para el informe de valoración.

Entonces, antes de redactar un contrato de garantía y realizar el procedimiento para otorgar un préstamo, organización bancaria deberá determinar el valor de los bienes dados en garantía, y la adecuación de estos bienes al monto del préstamo. En caso de valor insuficiente de la garantía ofrecida por el prestatario, los bancos pueden exigir la provisión de garantías adicionales para el reembolso del préstamo.