Modelo de préstamo hipotecario en Estados Unidos. Modelo de dos niveles de préstamos hipotecarios residenciales Modelos de préstamos hipotecarios

Modelo de un solo nivel préstamos hipotecarios opera en varios países desarrollados países occidentales como Dinamarca, Alemania, Francia. Con un modelo de préstamo hipotecario de un solo nivel, en contraste, las funciones del prestamista y el inversionista las realiza una entidad, es decir, el banco que emitió, que emite y vende valores de forma independiente.

Este esquema de préstamos hipotecarios también se denomina modelo alemana. Se ha generalizado en Europa, y también se empezó a utilizar en países en desarrollo.

En Alemania, la acumulación de fondos para la compra de viviendas y la emisión de préstamos hipotecarios llevar a cabo entidades de crédito, construcción y cajas de ahorro. Es decir, el préstamo a particulares se realiza captando fondos de los propios ciudadanos.

Un individuo abre una cuenta de ahorros en la caja y ahorra dinero hasta cierto nivel, alrededor del 50% del costo de la vivienda. Después de lo cual recibe préstamo blando por la cantidad faltante y transmite a la entidad de crédito el bien adquirido en prenda hasta reembolso total préstamo. Vale la pena señalar que el prestatario también recibe un subsidio estatal del 10%.

Con un modelo de préstamos hipotecarios de un solo nivel, los prestamistas, por regla general, son organizaciones de crédito especialmente establecidas.

La refinanciación de préstamos se produce de dos formas:

en primer lugar, a través de la emisión (MSB) en base a pools de hipotecas, que realizan los propios bancos, vendiendo posteriormente MBS (en particular, cédulas hipotecarias) por bolsa de Valores varios inversores;
en segundo lugar, mediante la venta de hipotecas, organizadas o no en pools y puestas por el banco en el mercado primario de valores.

Para el mercado primario de préstamos hipotecarios, tales transacciones son transacciones:

para la emisión de créditos (préstamos);
fianza bienes raíces;
ejecución de la propiedad hipotecada y su venta en caso de rendimiento inadecuado o incumplimiento por parte del prestatario de sus obligaciones;
para el seguro del objeto de la prenda.

Para el mercado secundario de crédito hipotecario, dichas operaciones incluyen la emisión de valores participativos con garantía hipotecaria y las operaciones para su colocación.

Los títulos hipotecarios son emitidos por el propio banco. El banco que emitió el préstamo hipotecario (hipoteca especializada organización de crédito) refinancia de forma independiente préstamos hipotecarios mediante la emisión de títulos de tipo bono - bonos hipotecarios.

Las hojas de hipoteca, a diferencia de los bonos ordinarios, tienen una seguridad especial: propiedad inscrita en un registro especial, préstamos hipotecarios.

Las actividades de los bancos hipotecarios están estrictamente controladas por el estado y las autoridades de supervisión bancaria.

Las características de un modelo de un solo nivel en comparación con un modelo de dos niveles también son:

la relativa baratura de su organización y control sobre ella;
no hay necesidad de asegurar los riesgos crediticios y financieros;
ausencia de costes por el pago de comisiones de agencia a los bancos de servicio, lo que reduce el coste de un préstamo para los deudores hipotecarios.

Características distintivas El modelo alemán, basado en el sistema de ahorro del modelo estadounidense, basado en el sistema del mercado secundario de valores respaldados por hipotecas, se muestran en la tabla.

Parámetros comparados	modelo alemana	modelo americana
El costo de los recursos atraídos por el banco.	por debajo del mercado	Mercado
obtener un préstamo	Después de pasar la etapa de ahorro	Inmediatamente después de contactar con el banco.
Forma de los recursos atraídos	Cuentas de ahorro (depósito)	Valores respaldados por hipotecas
La principal forma de apoyo estatal.	Pagos de primas sobre depósitos	Garantías estatales sobre hipotecas
Volúmenes de préstamo	Limitado por los ahorros	Limitado por la solvencia del prestatario
Constantemente	En la primera etapa de la formación del sistema de mercado
Términos del préstamo	8-10 años	15 a 30 años
Monto de crédito	hasta el 45% del precio del apartamento	Hasta el 100% del costo del apartamento

Debe reconocerse que desde el punto de vista del progreso económico, el clásico modelo americana. Gracias a la reventa de préstamos emitidos y al desarrollado mercado de valores respaldados por hipotecas, nada limita el crecimiento del capital "hipotecario".

Una hipoteca es una prenda de bienes inmuebles al recibir un préstamo de una entidad de crédito, que le da al acreedor (deudor hipotecario) el derecho de satisfacer preferentemente las reclamaciones contra el deudor (deudor hipotecario) a expensas del valor de los bienes pignorados. Si el acreedor prendario no cumple con la obligación de devolver el préstamo, el acreedor prendario adquiere el derecho a recibir una compensación a través de la venta de los bienes inmuebles pignorados con carácter prioritario (en comparación con otros acreedores).

Existe una hipoteca neta (un préstamo para cualquier propósito con garantía inmobiliaria) y una hipoteca dirigida (un préstamo para la compra de bienes inmuebles, que será objeto de garantía).

Existen varias opciones para combinar el objeto de la garantía y el objeto del préstamo: un préstamo para la construcción de vivienda garantizado por la misma vivienda; préstamo garantizado para la construcción de viviendas parcela; un préstamo para la compra de un terreno garantizado por vivienda, etc. Se puede proporcionar otra propiedad (de repuesto) como hipoteca espacio vital el prestatario, o la única zona en la que vive.

Características distintivas la etapa actual de la formación del sistema hipotecario en Rusia prestamos de vivienda están:

recesión construcción de viviendas como resultado de la crisis;

Baja calidad cartera de prestamos, alta proporción de no devolución;

Aumento de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios;

Revisión de los términos de los contratos de préstamos emitidos con anterioridad.

Los principales métodos de refinanciación de préstamos se reducen a una cesión completa de los derechos sobre un préstamo hipotecario emitido por un banco a una organización especializada, o a la emisión de valores por el propio banco que emitió el préstamo, dejando derechos sobre este préstamo. en su balance. Por ejemplo, la cesión de los derechos de crédito sobre una hipoteca a terceros.

Sobre la base del método de refinanciación de préstamos hipotecarios, se construyeron modelos básicos de préstamos hipotecarios: dos niveles (clásicos) y un nivel, que también se denominan con los nombres de aquellos países donde han recibido el mayor desarrollo.

1. El modelo clásico (de dos niveles) de la organización del sistema hipotecario se creó y se desarrolló más en los Estados Unidos. Por iniciativa del gobierno estadounidense, se crearon estructuras gubernamentales especiales que aseguraban los préstamos hipotecarios emitidos por los bancos. Este es el llamado. un esquema estadounidense de préstamos hipotecarios en el que los préstamos hipotecarios emitidos por los bancos se asignan a agencias hipotecarias especialmente creadas. Ellos, a su vez, empaquetan préstamos individuales, emiten valores respaldados por hipotecas bajo los paquetes formados (pools), los venden en el mercado de valores, compran préstamos de bancos nuevamente, y así sucesivamente.

2. A diferencia del modelo clásico de préstamo hipotecario, con modelo one-tier, el banco emisor del préstamo hipotecario emite de forma independiente valores del tipo de las obligaciones garantizados, por una parte, por préstamos hipotecarios y, por otro lado, los bienes inmuebles pignorados por los prestatarios para obtener un préstamo. Este modelo también se denomina modelo hipotecario alemán. Sistema de un solo nivel en más común en Europa Occidental. A diferencia del americano, se formó no por decisión del gobierno, sino en el proceso de evolución natural del europeo. sistema de crédito.

En Rusia, se ha adoptado como base un modelo de préstamos hipotecarios de dos niveles. Esto se refleja en el Concepto para el Desarrollo del Sistema de Crédito Hipotecario para la Vivienda adoptado.

Actualmente, existen dos modelos principales de crédito hipotecario en el mundo: el clásico americano y el alemán, basados en la construcción y las cajas de ahorro. En el primer caso, se emite un préstamo hipotecario sobre la garantía de una casa ya construida, en el segundo caso, el sistema de cajas de ahorro de la construcción financia la construcción de la casa.

En el modelo hipotecario estadounidense, la primera etapa, denominada mercado primario, es la provisión de préstamos garantizados por bienes inmuebles. Dado que los bancos otorgan préstamos por un período prolongado y a una tasa de interés relativamente baja, tienen una cantidad reducida de recursos de efectivo disponibles que se necesitan para las actividades diarias.

Los plazos más cortos para la devolución del dinero entregado por un largo período de tiempo plantean el problema de la refinanciación de los préstamos emitidos por los bancos. La solución a este problema en el modelo hipotecario estadounidense es el mercado secundario de préstamos hipotecarios, en el que la refinanciación de préstamos se reduce a la cesión completa de derechos sobre un préstamo hipotecario emitido por un banco a una organización especializada que combina hipotecas uniformes en pools y emite sus valores propios contra la seguridad de los pools.

En el modelo de hipoteca de un solo nivel, el principal método de refinanciación de préstamos es la emisión de valores por el propio banco que emitió el préstamo, mientras que deja derechos sobre este préstamo en su balance. Bajo el modelo de un solo nivel, el banco que emitió el préstamo hipotecario emite de forma independiente valores del tipo de bonos garantizados, por un lado, por préstamos hipotecarios emitidos y, por otro lado, por bienes inmuebles pignorados por los prestatarios para obtener un préstamo.

El modelo de hipoteca de un solo nivel es más común en Europa occidental. A diferencia del modelo estadounidense, no se formó debido a una decisión administrativa del gobierno, sino en el curso de la evolución natural del sistema crediticio europeo. El proceso de emisión de bonos hipotecarios por parte de los bancos está regulado por leyes especiales y supervisado por los supervisores bancarios, y las actividades de los propios bancos se limitan a una estrecha lista de operaciones de bajo riesgo.

Así, las diferencias en las modalidades de refinanciación de los créditos hipotecarios caracterizan la construcción de dos modelos básicos de crédito hipotecario: el bicapa o clásico y el monocapa, que también llevan el nombre de aquellos países en los que han recibido mayor desarrollo.

Además de estos modelos, el sistema de ahorro de construcción por contrato se utiliza en la práctica mundial. Este modelo y el modelo de préstamos hipotecarios de un solo nivel ahora se combinan en un modelo y se denomina modelo alemán de préstamos hipotecarios. A diferencia del modelo one-tier, en el que los bancos captan fondos para hipotecas en el mercado financiero abierto mediante la emisión de bonos, el sistema de cajas de ahorro de construcción es cerrado, aislado del mercado financiero.

El principio de su funcionamiento fue tomado prestado por nuestras cooperativas de ahorro de vivienda (ZHNK), cuyas actividades están reguladas por la Ley Federal del 30 de diciembre de 2004 No. 215-FZ "Sobre Cooperativas de Ahorro de Vivienda". Además, la Duma del Estado está considerando un proyecto de ley federal "Sobre la Construcción y las Cajas de Ahorro", que fue rechazado porque no convenía a los desarrolladores que trabajan en esquemas compartidos.

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Departamento de Finanzas y Crédito

Prueba

en la disciplina "Derecho de vivienda y política de vivienda"

«Modelos básicos y etapas de la hipotecapréstamo"

estudiantes de 5to año

Valigura T.V.

Cherepovéts, 2009

Introducción

Una hipoteca es una de las hazañas de una prenda sin transferir la propiedad prendada al acreedor hipotecario. Hipoteca (del griego hypotheka - prenda, hipoteca) es una prenda de bienes inmuebles para garantizar el derecho monetario del acreedor hipotecario contra el deudor (hipotecario). En Rusia, el procedimiento hipotecario está regulado. Código Civil radiofrecuencia, ley Federal de fecha 16 de julio de 1998 N° 102-F3 “Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Inmuebles)” y demás normativa adoptada de conformidad con las mismas actos legales. La prenda se reconoce como hipoteca. terrenos, empresas, edificios, estructuras, apartamentos y otros bienes inmuebles.

En virtud de la prenda, el acreedor bajo la obligación garantizada por la prenda tiene derecho, en caso de incumplimiento del deudor de esta obligación, a recibir la satisfacción del valor de los bienes pignorados con preferencia sobre los demás acreedores.

Así, la prenda es una de las formas de asegurar el debido cumplimiento de las obligaciones. En comparación con otros métodos de asegurar el cumplimiento de las obligaciones: una pena, un depósito, una fianza, la retención de la propiedad del deudor, garantía bancaria, la prenda es más atractiva precisamente desde el punto de vista de que es más fácil de hacer aplicación. La prenda supone que el deudor tiene bienes que pueden ser embargados, sin embargo, los bienes sobre los que se constituye la hipoteca permanecen en posesión y uso del deudor.

El propósito de este trabajo es considerar cuáles son los modelos de crédito a la vivienda. ¿Y cuáles son las etapas de los préstamos para vivienda?

1. Principales modelos de crédito hipotecario residencial

Hay dos modelos (esquemas) de préstamos hipotecarios.

1. Dos niveles ("modelo americano"), basado en el mercado hipotecario secundario. La esencia del modelo es la siguiente. El banco emite un préstamo hipotecario al prestatario a cambio de la obligación de transferir una cantidad fija al banco todos los meses durante un período determinado. Esta obligación del prestatario está garantizada por la hipoteca de la vivienda adquirida. El banco vende el préstamo a una de las agencias de préstamos hipotecarios, transfiriendo también las obligaciones de garantía. Las agencias reembolsan inmediatamente al banco los fondos pagados al prestatario y, a cambio, les piden que transfieran los pagos mensuales recibidos del prestatario menos la ganancia (margen) del banco a la agencia. el valor pagos mensuales, es decir. la tasa a la que la agencia se compromete a comprar préstamos hipotecarios la establece la agencia sobre la base de los requisitos de rendimiento de los inversionistas instrumentos financieros. Las agencias hipotecarias, habiendo comprado una cierta cantidad de préstamos hipotecarios de los bancos comerciales, los reúnen en grupos y crean una nueva seguridad sobre la base de cada uno, cuya fuente de pago son los pagos de los prestatarios. Estos pagos no están garantizados por una prenda de bienes inmuebles, sino por una agencia como entidad legal. Las agencias venden valores respaldados por hipotecas en el mercado de valores y luego también actúan como intermediarios, transfiriendo al inversionista que compró el valor los pagos a la agencia del banco, menos su margen.

En los Estados Unidos, las tasas de valores respaldados por hipotecas son solo ligeramente más altas que las de los valores del gobierno, lo que refleja la confianza de los inversionistas en que, en caso de incumplimiento masivo por parte de los prestatarios, el gobierno brindará los recursos necesarios. asistencia financiera agencias hipotecarias para pagar sus obligaciones. El apoyo estatal permite considerar los valores de las agencias hipotecarias como casi libres de riesgo y permite invertir en ellos a los inversores más conservadores, como Fondos de la pensión y, en consecuencia, proporciona un flujo hacia los préstamos hipotecarios de los recursos más baratos del mercado.

2. Nivel único ("modelo alemán"). Este es un modelo hipotecario equilibrado autónomo, basado en el principio de ahorro y préstamo de funcionamiento como los "bancos de ahorro privados de construcción" alemanes: Bausparkasse, French Livret Epargne Logement, American Savings & Loans. Aquí, el depositante tiene la oportunidad de acumular la contribución necesaria para la compra de un apartamento (por ejemplo, en la cantidad del 50% de su valor) durante un período prolongado y luego recibir un préstamo hipotecario para la compra (construcción) de un apartamento preseleccionado. Edificio caja de ahorros, estando cerrado estructura financiera, inicia su actividad con la formación capital autorizado y sobre esta base tiene su propia fuente de fondos (incluido el fondo de vivienda) para emitir préstamos. Todos los fondos de la caja (propios y prestados) se utilizan únicamente para mantener actividades estatutarias, es decir. ir a financiar la construcción de viviendas y la emisión de préstamos hipotecarios para la compra de apartamentos construidos.

2. Las principales etapas del préstamo hipotecario

El registro, celebración y mantenimiento de una operación de crédito es un proceso largo que requiere un estudio cuidadoso de las decisiones tomadas. Para acortar el procedimiento para solicitar un préstamo y para que el prestamista obtenga información completa sobre el cliente, las instituciones de crédito han desarrollado formularios estándar de documentos. Por ejemplo, para préstamos hipotecarios, se trata de una solicitud de préstamo, declaraciones de depósitos y empleo, un cálculo del costo de obtener un préstamo y reporte de crédito. Para bienes inmuebles rentables, la lista de información debe ser mucho más amplia. El enfoque principal aquí está en la calidad de la administración de la propiedad, evaluando la capacidad de la propiedad para generar los ingresos necesarios para pagar el préstamo. Para ello, en particular, se analiza el valor de los gastos de explotación, su distribución entre el prestatario y el arrendatario, se estudia la reputación y el negocio de los arrendatarios, la profesionalidad del administrador de la propiedad, el impacto de los impuestos y otras consecuencias de la financiación de la deuda. sobre el proyecto de inversión se aclara.

Existen las siguientes etapas del préstamo hipotecario:

1) preliminar (aclaración al cliente de los principales términos de préstamo, transferencia de una lista de documentos para obtener un préstamo);

2) recopilación y verificación de información sobre el cliente y la garantía;

3) evaluación de la probabilidad de reembolso del préstamo;

4) tomar una decisión sobre el préstamo (cantidad, plazo, tasa de interés, procedimiento de reembolso);

5) conclusión de una operación de crédito;

6) dar servicio a una transacción de crédito;

7) cerrar un trato de crédito.

Primera etapa

En la etapa de precalificación de clientes, se lleva a cabo una entrevista con un prestatario potencial, durante la cual se resuelven las siguientes tareas.

1. Se determina el círculo de clientes que, desde el punto de vista del banco, pueden ser calificados como potenciales prestatarios, cuyos ingresos les permiten solicitar un crédito hipotecario para vivienda y que tienen intenciones de adquirir vivienda.

2. Los clientes reciben Información necesaria sobre el procedimiento y condiciones para la provisión por parte del banco de préstamos hipotecarios para vivienda a la población, incluyendo:

l los requisitos del banco a la solvencia y solvencia del prestatario, a la seguridad del préstamo, al objeto de la garantía, a la evaluación colateral, al seguro;

l lista de documentos;

l orden de conclusión acuerdo de prestamo y contratos para la venta e hipoteca de un apartamento, incluido el procedimiento para realizar todas las acciones relacionadas con el registro estatal obligatorio de transacciones de hipoteca inmobiliaria, la necesidad de notarización de documentos individuales; el procedimiento y condiciones para la concesión y devolución de un préstamo, los derechos y obligaciones del banco acreedor y del cliente prestatario, etc.

3. Un cálculo preliminar del monto máximo permitido del préstamo, los pagos mensuales del cliente para pagar el préstamo y los intereses sobre el mismo, el monto aproximado de los propios Dinero que el prestatario debe tener.

La precalificación no requiere aprobación de crédito.

Segunda fase

Un cliente que ha pasado el procedimiento de precalificación recibe una lista de documentos que debe presentar al banco para confirmar la información necesaria para tomar una decisión sobre la posibilidad de otorgarle un préstamo en términos aceptables para el banco. Para confirmar la información recibida del cliente, el banco envía:

· Solicitud en el lugar de trabajo del prestatario para confirmar la información sobre sus ingresos en el lugar de trabajo;

· Solicitud a otras instituciones de crédito indicadas por el prestatario para confirmar información sobre los depósitos y sobre el cumplimiento de las obligaciones de los préstamos recibidos (pagados y vigentes).

Tercera etapa

La etapa principal es la evaluación de la probabilidad de reembolso del préstamo por parte de un prestatario potencial (suscripción del prestatario). En esta etapa se analiza la información recopilada y documentada, que incluye:

Evaluación de la solvencia de un prestatario potencial (su disposición para cumplir con los obligaciones financieras basado en un análisis de su historial crediticio);

Evaluación de la suficiencia de los fondos propios (y de la fuente de formación) que prestatario potencial para pago pago inicial para comprar una casa y pagar todos los demás gastos necesarios.

Los criterios para seleccionar prestatarios en diferentes bancos pueden diferir, pero, por regla general, al otorgar un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda, el prestamista presta atención a los siguientes puntos principales.

1. Nivel de solvencia de un prestatario potencial

Para ello, se calculan los siguientes coeficientes de calificación.

a) la relación entre el pago mensual (anualidad) del prestatario de un préstamo hipotecario para vivienda y el ingreso total no puede exceder el 40%:

PAG= Pago mensual para pagar el principal y los intereses de un préstamo hipotecario ( pago de anualidad) prestatario, $

D= suma de los ingresos totales mensuales (ingresos netos), $

Básicamente, el valor de este coeficiente no debe exceder el 30-40%. En algunos bancos, el valor límite de la relación K / Z. Más detalles sobre la relación de deuda hipotecaria se discutirán a continuación. e ingresos del prestatario en las siguientes cantidades:

l si la relación K/Z es menor o igual al 50% (0,5), el valor de la relación P/D es 50% (0,5);

l si el valor del coeficiente de cortocircuito es superior al 50% (0,5), se aplica la siguiente tabla (Tabla 1):

Tabla 1. El valor límite del coeficiente P / D según el coeficiente de cortocircuito.

Ingreso mensual del prestatario, expresado en salarios dignos (PM) PM - valor Salario digno per cápita en San Petersburgo, establecido por orden del Gobierno de San Petersburgo (Comité de Trabajo y Protección social población). por 1 miembro de la familia	Valor de la relación P/D















5.0 o más

b) Ratio de mensualidad obligaciones a largo plazo del prestatario (excluyendo seguros, impuestos y otros pagos sobre la propiedad adquirida) al ingreso total no puede exceder el 60%:

Coeficiente O1/D =. (2)

O1= El monto de los pagos mensuales obligatorios, que incluye los costos mensuales de vivienda solo en la parte del pago del préstamo de la anualidad, $

D= suma de los ingresos totales mensuales (ingresos netos),$

Para un análisis más preciso de la solvencia del prestatario, se pueden calcular adicionalmente coeficientes de referencia:

Coeficiente A/D= (3)

Y= gastos mensuales del prestatario sobre la propiedad adquirida (incluidos los pagos de seguros, impuestos sobre la propiedad, etc.), $

re = cantidad de ingreso total mensual (ingreso neto), $

Coeficiente O2/D= (4)

O2 = El monto total de las mensualidades obligatorias del prestatario, $

D= Suma de los ingresos totales mensuales (ingresos netos), $

La lista de ingresos y gastos que se tienen en cuenta al calcular la solvencia del prestatario se presenta en la Tabla. 2

Al calcular la solvencia del prestatario, solo se tiene en cuenta una parte de los ingresos por alquiler, como se puede ver en la Tabla. 3.

Además, si los ingresos netos por renta (renta) son más del 50% de los ingresos netos totales del prestatario y en la cantidad exceden los $ 500 por mes, entonces se deben observar las siguientes formalidades para incluirlo en el ingreso total de la prestatario:

1) el nivel de ingresos recibidos por el alquiler de vivienda en alquiler de la propiedad debe pasar evaluación independiente por un tasador con licencia, y si la tasación es realizada por un tasador con licencia, y si el valor estimado de los ingresos por alquiler es menor que el documentado, el asegurador debe guiarse por el valor estimado para todos los cálculos posteriores.

2) el prestatario debe asegurar:

l contra el riesgo de daño a la propiedad arrendada por un monto no inferior al monto del préstamo, incrementado en un 10%;

yo el suyo responsabilidad civil como propietario de la propiedad de alquiler.

3) proporcionar un certificado del Registro Estatal Unificado de Derechos sobre la ausencia de gravamen sobre la propiedad arrendada.

Tabla 2

Ingresos y gastos tomados en cuenta al calcular la solvencia del prestatario Los pagos anuales se dividen por 12 y se registran como mensuales. Se puede acumular en una cuenta de depósito.

	Nombre del indicador	que incluye
	Pago hipotecario mensual	Pago de capital e intereses
	General mensualidad prestamo hipotecario	pago del impuesto sobre la propiedad adquirida; pago mensual del seguro de vida e invalidez del prestatario; pago mensual por seguro de bienes inmuebles pignorados; pago mensual del seguro de pérdida de propiedad del propietario del apartamento; pago por servicios de mantenimiento (regular contribuciones obligatorias asociados con la operación de locales residenciales (pago, gas, reparaciones, limpieza, etc.); otros gastos de la vivienda adquirida, si son de carácter regular
		Pagos de préstamos existentes; pagos obligatorios; pensión alimenticia pagada; Los gastos mensuales existentes del Prestatario relacionados con la vivienda de propiedad del Prestatario (impuestos a la propiedad, seguro de bienes raíces, pagos por Mantenimiento, otras posibles cuotas periódicas y pagos relacionados con el funcionamiento de la vivienda); costos de pago mensuales (o recalculados por mes) impuestos sobre la renta, así como los pagos de impuestos y seguros relacionados con la presencia de otros bienes muebles e inmuebles; alquiler de propiedades; pagos regulares relacionados con el mantenimiento de la vida del prestatario y su familia (alimentación, educación, atención médica); gastos relacionados con recreación, entretenimiento, pasatiempos costosos; otros gastos fijos y obligatorios prestatario, retenido mensualmente o en otros intervalos durante el año
	Ingreso total del prestatario	Salario en el lugar principal de trabajo, incluidos los ingresos anuales promedio por horas extras y bonificaciones; ingresos del trabajo a tiempo parcial y fuera del lugar principal de trabajo; ingresos en forma de dividendos sobre bonos, acciones, de la participación en otras sociedades económicas (sin acciones); ingresos en forma de intereses sobre depósitos y en forma de pagos de seguros constantes y estables; pagos de pensiones y becas; pensión alimenticia y manutención de los hijos; subsidios del gobierno; ingresos netos por alquiler

Tabla 3

2. El nivel de solvencia de un prestatario potencial

Con base en el estudio del historial crediticio del prestatario, se determina en qué medida el cliente del banco es responsable del cumplimiento de las obligaciones asumidas, y también se determina el monto de la deuda impaga. este momento el saldo de la deuda, el plazo y monto de las cuotas mensuales a cuenta de su amortización.

3. Suficiencia de fondos propios a disposición del potencial prestatario para el pago del enganche para la compra de vivienda.

El banco determina los requisitos básicos para las capacidades financieras del prestatario. El importe del pago inicial al comprar una vivienda, por regla general, debe ser de al menos el 30% del precio de la vivienda. Además, el prestatario debe tener suficiente propios fondos para cubrir los costos de una transacción de préstamo y la compra de una vivienda, que incluyen:

l comisión a la inmobiliaria (si es necesario);

l tarifa para evaluar el valor del objeto de la garantía (apartamento);

l tarifa por proporcionar los certificados necesarios para la propiedad adquirida (incluida la ausencia de garantía) (CMJ) (Oficina de Inventario Técnico, Comité de la Ciudad de Moscú para el Registro Estatal de Derechos sobre Bienes Raíces y Transacciones con los mismos, Cámara de Registro Regional de Moscú);

l tasa de notarización del contrato de hipoteca (si lo requiere el banco);

l tarifa por el registro estatal de un contrato de hipoteca de apartamento;

tarifas de seguros;

Comisión bancaria por solicitar un préstamo;

Comisión por apertura de cuenta de préstamo;

Comisión por la emisión de un préstamo en efectivo;

Otros gastos.

El Banco también evalúa las fuentes de fondos. Las fuentes aceptables son:

ahorros del prestatario;

Fondos propios del prestatario recibidos por él de la venta de su propiedad. La venta debe hacerse antes de recibir el préstamo;

Regalos de miembros de la familia con confirmación por escrito de que no se les requerirá el pago;

Regalos y subvenciones de organizaciones sin fines de lucro con confirmación por escrito de que no requerirán pago;

Regalos o subvenciones de un empleador hechos bajo un programa de asistencia al empleado que no tienen que devolverse o son pagaderos después de liquidar la primera hipoteca.

4. Nivel de garantía del préstamo

Antes de tomar una decisión sobre la posibilidad de otorgar un préstamo para la compra de un apartamento determinado, el banco debe asegurarse de que la propiedad comprada a expensas de fondos de préstamo la vivienda cumple con los requisitos de garantía de crédito.

El monto máximo del préstamo que se puede otorgar a un prestatario en función del valor de la garantía proporcionada está determinado por el coeficiente K3 (la relación entre el monto del préstamo y el valor de la garantía).

Coeficiente K3= (5)

Este coeficiente, por regla general, es del 70-80% del valor de tasación o del precio de venta de la propiedad adquirida, el que sea menor. Pero puede llegar hasta el 95%.

Además del valor de los bienes inmuebles, el banco verifica:

Tabla 4. Principales factores compensatorios y factores de riesgo que influyen en la decisión de otorgar un crédito

Factores de compensación

Factores de riesgo

Gran pago inicial

Capacidad comprobada para asignar una parte significativa de los ingresos a los gastos de vivienda.

Perspectivas y estabilidad del puesto, campo de actividad, negocio.

Edad del prestatario, profesión, nivel de educación y calificaciones, la perspectiva de aumentar salarios y promoción

Grandes activos del prestatario (propiedades, valores, etc.)

Capacidad comprobada para ahorrar dinero

Ausencia de deuda en préstamos tomados previamente

Falta de estabilidad en el empleo (cambios frecuentes de trabajo sin aumentar los ingresos)

La relación entre el monto de los pasivos y los ingresos del prestatario excede establecido por el banco criterios

desfavorable historial de crédito prestatario

Riesgos asociados a las características de la garantía y la relación entre su valor de tasación y el monto del préstamo

especificidad riesgo laboral prestatario

Riesgo de invalidez

Edad del prestatario

Solo cuando se cumplen todas las condiciones, se puede tomar la decisión de otorgar un préstamo hipotecario.

A la hora de decidir si conceder un préstamo hipotecario se tienen en cuenta los denominados factores compensatorios y factores de riesgo, los principales de los cuales se presentan en la Tabla 5.5. Los factores de compensación son generalmente subjetivos y, por lo tanto, no están sujetos a precisión. cuantificación. El desafío para el banco es determinar si un factor de compensación, o una combinación de factores de compensación, es lo suficientemente fuerte como para compensar ciertos aspectos de una solicitud de hipoteca.

El experto en suscripción debe documentar sus recomendaciones. Comité de crédito en la aprobación o denegación de la emisión de un préstamo hipotecario de vivienda.

Si la decisión es positiva, se calcula el monto máximo permitido del préstamo.

Monto del préstamo =

n - número de períodos de pago (meses con pago mensual);

i- Tasa de interés para el período relevante (por mes);

P - el monto máximo permitido del pago de la anualidad mensual del préstamo, incluidos los pagos de capital e intereses.

cuarta etapa

El comité de crédito examina el caso de crédito del cliente potencial, la opinión del abogado sobre la aceptabilidad de la garantía, la conclusión de un especialista en la evaluación de la probabilidad de reembolso del préstamo, toma una decisión: emitir un préstamo, emitirlo con condición, rechazar.

quinta etapa

La conclusión de una transacción de crédito incluye tres puntos principales.

Conclusión de un contrato de préstamo sobre un contrato de prenda.

Registro estatal del contrato de prenda. Una hipoteca debe registrarse en el plazo de un mes a partir de la fecha de recepción de los documentos necesarios para su registro por parte del organismo responsable del registro estatal de la hipoteca. EN San Petersburgo Esta es la Oficina de Registro de la Ciudad de San Petersburgo. El registro estatal de una hipoteca se lleva a cabo mediante la inscripción de la hipoteca en el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Inmuebles. El día de la realización de este asiento registral se considera la fecha de la inscripción estatal de la hipoteca.

Celebración de un contrato de seguro. Un conjunto de documentos que regulan la relación de las partes en el proceso de seguro en el proceso de préstamo hipotecario debe incluir:

El contrato de seguro (póliza) de vida e invalidez del prestatario ( seguro personal prestatario).

· Contrato de seguro (póliza) del riesgo de pérdida y daño del apartamento - el objeto de la garantía (seguro de propiedad).

· Contrato de seguro (póliza) de los derechos de propiedad del dueño del apartamento - el objeto de la prenda (seguro de propiedad).

Sexta etapa.

Etapa de servicio de un préstamo hipotecario. Durante periodo de credito el prestamista supervisa la puntualidad del cumplimiento de las obligaciones del prestatario y también tiene derecho a controlar el estado de los bienes inmuebles que sirven como garantía del préstamo.

La administración de un préstamo hipotecario por parte de un banco incluye:

l Recaudación de pagos mensuales de préstamos y seguros (débitos, descuentos de nómina, pagos en efectivo);

l Elaborar un cronograma de pagos mensuales para el prestatario (durante todo el plazo del préstamo, anualmente, cuando cambien las condiciones);

l Llevar registros de los préstamos emitidos (saldo del principal, reembolso del principal e intereses);

l Registro de pagos a largo plazo para pagar el préstamo (pago anticipado total o parcial, recálculo del cronograma, multa);

l Creación de una reserva para préstamos (1-2 grupos de riesgo);

l trabajo con préstamos problemáticos (negociaciones, venta voluntaria de la propiedad y reembolso del préstamo, cobro del saldo de la deuda pendiente a tiempo).

Así, las operaciones en el ámbito del crédito hipotecario requieren una alta cualificación y conocimientos especiales por parte del personal del banco. Por lo tanto, para el éxito de las actividades en el campo de los préstamos hipotecarios residenciales, los bancos crean unidades estructurales, se lleva a cabo un desarrollo profesional continuo de los empleados bancarios.

séptima etapa

Cerrar un acuerdo de préstamo es la etapa final de los préstamos hipotecarios. Después del pago total de la deuda del préstamo, el pago de los intereses acumulados y las multas, la cuenta del préstamo del prestatario se restablece a cero y, por lo tanto, se cierra la transacción del préstamo, por lo tanto, se rescinde la hipoteca, que se registra en el Registro Estatal de Rusia. Si el prestatario y el deudor hipotecario no cumplen con los términos del contrato de préstamo o del contrato de hipoteca, el acreedor ejecutará la propiedad hipotecada en forma judicial o extrajudicial. Se vende el objeto de la hipoteca. Los fondos recibidos de la venta se utilizan para pagar la deuda al acreedor (principal, intereses, multas, sanciones), para cubrir los costos del procedimiento de ejecución hipotecaria y la venta del objeto de la hipoteca. Los fondos restantes son recibidos por el prestatario.

Conclusión

Las condiciones macroeconómicas que prevalecen en Rusia como resultado de crisis financiera 1998, refuerza aún más la importancia de desarrollar los préstamos hipotecarios a largo plazo para la población, ya no como iniciativas separadas de bancos comerciales o regiones, sino como Sistema completo bajo la influencia directa del Estado.

Sobre la base de este Concepto, se pueden adoptar programas regionales de préstamos para vivienda.

Los préstamos hipotecarios son una de las formas más probadas y confiables del mundo para atraer inversiones privadas en el sector de la vivienda. Es la hipoteca que permite combinar de manera más ventajosa los intereses de la población en mejorar las condiciones de vivienda, los bancos comerciales y otros acreedores, en un trabajo eficiente y rentable, edificio complejo- en la carga rítmica de la producción y, por supuesto, del Estado, que está interesado en el crecimiento económico global.

Literatura

1) Grudtsina L.Yu., Kozlova M.N. Hipoteca. Crédito. Comentarios sobre la legislación de vivienda. - M.: Editorial Eksmo, 2006. - 368s.

2) Dovdienko. IV Hipoteca. Control. Organización. Evaluación: - M.: UNITI - DANA, 2005.-464s.

3) Razumova I. A. Préstamos hipotecarios: Libro de texto - San Petersburgo: Peter, 2005 - 280s.

4) Filippova ES Ley de vivienda: un libro de texto para escuelas secundarias. - "Yusticinform", 2007 - 179s.

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devolución de préstamo hipotecario

Normalmente, las transacciones en el mercado hipotecario se realizan en dos etapas. En la primera etapa, denominada mercado primario, se encuentra la provisión de préstamos garantizados por bienes inmuebles. Dado que los bancos otorgan préstamos a largo plazo ya una tasa de interés relativamente baja. Tienen una cantidad reducida de recursos de efectivo disponibles que se necesitan para llevar a cabo las actividades diarias. La cuestión de cómo recuperar el dinero entregado durante mucho tiempo en el menor tiempo posible se denomina problema de refinanciación de préstamos emitidos. Para resolver este problema, está surgiendo un mercado secundario de préstamos hipotecarios. Los principales métodos de refinanciación de préstamos se reducen a una cesión completa de derechos sobre un préstamo hipotecario emitido por un banco a una organización especializada (se obtienen dos niveles: un banco - una organización especializada), o a la emisión de valores por parte del banco. que emitió el préstamo. Al dejar reclamos por este préstamo en su balance general (un nivel: un banco). Cuando los derechos de reclamación sobre préstamos (hipotecas) se asignan a una organización especializada, combina hipotecas uniformes en conjuntos y emite sus propios valores sobre la garantía de los conjuntos. Sobre la base del método de refinanciación de préstamos hipotecarios, se construyeron los modelos básicos de préstamos hipotecarios: de dos niveles o clásicos y de un nivel, que también llevan el nombre de los países donde han recibido el mayor desarrollo. El modelo clásico de organización de un esquema hipotecario fue creado y más desarrollado en los Estados Unidos de América. El impulso para el desarrollo de una estrategia hipotecaria fue la Gran Depresión de los años 30 del siglo XX, severa crisis económica y declive mercado inmobiliario. Por iniciativa del gobierno de los EE. UU., se crearon estructuras gubernamentales especiales, la Administración Federal de Vivienda y la Administración de Asuntos de Veteranos, que aseguraron los préstamos hipotecarios emitidos por los bancos. En 1935, también se creó la Agencia de Financiamiento de la Reconstrucción y, sobre esta base, en 1938, la ahora conocida asociación hipotecaria nacional federal, Fannie Mae. Fue ella quien se convirtió en la "organización especializada" que caracteriza este modelo de préstamos hipotecarios como uno de dos niveles. Desde 1954, Fannie Mae se transformó en una corporación público-privada propiedad en parte de accionistas individuales y en parte del Gobierno Federal. En 1968, la corporación se dividió en dos corporaciones: Ginny Mae y una corporación que conservó su antiguo nombre Fannie Mae y se convirtió en una empresa privada. Fannie Mae se dedica a la compra de hipotecas aseguradas y garantizadas por la Administración Federal de Vivienda y la Administración de Veteranos, así como préstamos convencionales garantizados por hipotecas en forma de casas unifamiliares o apartamentos en Edificio de apartamentos. Actúa como inversor a largo plazo en hipotecas y ejecuta un programa de emisión de valores respaldados por hipotecas. Además de sus programas estándar de adquisición de préstamos, Fannie Mae emite sus propias obligaciones (bonos, letras a corto plazo) y compra valores por contrato. Fannie Mae emite valores garantizados que están respaldados por préstamos de su propia cartera, así como por grupos de hipotecas de prestamistas organizados. En cuanto a Ginny Mae, ella es completamente corporación estatal operando bajo el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano. Utilizando los mecanismos del mercado hipotecario secundario, Ginny Mae proporciona y también estimula la provisión de préstamos hipotecarios, dentro de prioridades del gobierno proporcionar asistencia a aquellos sectores del mercado de la vivienda para los que no se dispone de métodos de préstamo convencionales. Programas especiales la asistencia se realiza a través de préstamos del Tesoro del Estado, a través de intereses generados por su propia cartera, así como a través de comisiones por obligaciones. El Programa de Garantía de Valores se financia con las tasas de garantía y solicitud pagadas por los emisores de valores. Otra agencia gubernamental y "cuasi gubernamental" que se ha encargado de organizar y mantener el mercado hipotecario secundario en los Estados Unidos de América es Freddie Mac, creada por el Congreso de los Estados Unidos en 1970. Las actividades de Freddie Mac están dirigidas a aumentar la liquidez de las inversiones en el negocio hipotecario, así como a la creación y desarrollo de fondos de préstamos hipotecarios mediante el desarrollo de un mercado secundario nacional para préstamos hipotecarios convencionales en el sector residencial. A diferencia del modelo clásico de préstamo hipotecario, bajo el modelo de piso único, el banco que emite el préstamo hipotecario emite de forma independiente valores del tipo de los bonos garantizados, por un lado, con préstamos hipotecarios emitidos y, por otro lado, con bienes inmuebles. comprometidos por los prestatarios para obtener un préstamo. El sistema de nivel único es más común en Europa occidental. A diferencia del estadounidense, no se formó por decisión de un gobierno separado, sino en el proceso de evolución natural del sistema crediticio europeo. El proceso de emisión de bonos hipotecarios por parte de los bancos está regulado por leyes especiales y supervisado por los supervisores bancarios, y las actividades de los propios bancos se limitan a una estrecha lista de operaciones de bajo riesgo. Además de estos modelos, el sistema de ahorro de construcción por contrato se utiliza en la práctica mundial. Este modelo y el modelo de préstamo hipotecario de nivel único se combinan en un solo modelo y se denomina modelo alemán de préstamo hipotecario. En contraste con el modelo de un solo nivel, en el que los bancos obtienen fondos para hipotecas en el mercado financiero abierto mediante la emisión de bonos, el sistema de ahorro de construcción por contrato es cerrado, aislado del mercado financiero. El principio de su funcionamiento fue tomado prestado por nuestras cooperativas de construcción de viviendas. El principio de funcionamiento del sistema alemán "Construir ahorros" se puede mostrar en el siguiente ejemplo: 10 personas que quieren construir, sin tener suficiente capital social, comienzan a ahorrar dinero. Supongamos que cada uno necesita 1 millón de rublos para esto, pero cada uno ahorra solo 100 000 al año, si cada uno actúa por separado, entonces el que quiere construir debe esperar unos 10 años hasta que pueda empezar a construir. Si los 10 se combinan en un equipo objetivo, el primero de ellos puede construir en un año si otros le proporcionan sus ahorros como préstamo. En el segundo año, puede construir una segunda, si la primera es ahora en lugar de deposito de ahorro contribuye con una parte del reembolso del préstamo, etc. Por lo tanto, todos logran el objetivo en promedio el doble de rápido en comparación con el enfoque en el que todos actúan solos. El Estado fomenta el deseo de ahorrar y utilizar equidad proporcionando subvenciones; en Alemania, estos subsidios se denominan "primas de ahorro de construcción". Las características distintivas del modelo alemán, basado en el sistema de ahorro del modelo estadounidense, basado en el sistema del mercado secundario de valores respaldados por hipotecas, se muestran en la Tabla 1.

Debe reconocerse que, desde el punto de vista del progreso económico, el modelo estadounidense clásico parece el más eficaz. Gracias a la reventa de préstamos emitidos y al desarrollado mercado de valores respaldados por hipotecas, nada limita el crecimiento del capital "hipotecario".

Cuadro 1 Parámetros comparativos de los modelos de préstamo

Parámetros comparados	modelo alemana	modelo americana
El costo de los recursos atraídos por el banco.	por debajo del mercado	Mercado
obtener un préstamo	Después de pasar la etapa de ahorro	Inmediatamente después de contactar con el banco.
Forma de los recursos atraídos	Cuentas de ahorro (depósito)	Valores respaldados por hipotecas
La principal forma de apoyo estatal.	Pagos de primas sobre depósitos	Garantías estatales sobre hipotecas
Volúmenes de préstamo	Limitado por los ahorros	Limitado por la solvencia del prestatario
Constantemente	En la primera etapa de la formación del sistema de mercado
Términos del préstamo		15 a 30 años
Monto de crédito	hasta el 45% del precio del apartamento	Hasta el 100% del costo del apartamento

Por el contrario, en Europa, especialmente antes de la organización de la Unión Europea, volúmenes relativamente pequeños mercados financieros países seleccionados obstaculizó el desarrollo de una Unión Europea común mercado hipotecario, que podría compararse en volumen con el americano. Recientemente, los países de la Unión Europea han venido uniendo sus esfuerzos para crear un mercado competitivo el mercado europeo valores hipotecarios. Por otra parte, si consideramos la cuestión desde el punto de vista de organizacion juridica, tradiciones culturales, históricas y jurídicas, el modelo clásico es ajeno al europeo. sistemas legales, porque se basa en un sistema legal anglosajón diferente. Por lo tanto, el modelo clásico en Europa se verá un poco diferente. Una posición unificada de todos los participantes del mercado sobre qué modelo de préstamo hipotecario es mejor implementar en mercado ruso, aún no se ha finalizado. Oficialmente en Rusia, se ha adoptado como base un modelo de dos niveles de préstamos hipotecarios para vivienda. Esto se refleja en el Concepto para el Desarrollo del Sistema de Crédito Hipotecario para la Vivienda adoptado. Tal como lo concibió el Gobierno, el sistema ruso de dos niveles sistema hipotecario no implica los dictados del centro federal y solo contribuye al ejercicio del control, el desarrollo de recomendaciones, la provisión de asistencia metodológica y la introducción de estándares y tecnologías mundiales uniformes generalmente aceptados. A medida que se desarrolla el sistema, las regiones pueden crear sus propios operadores hipotecarios independientes del centro federal. Con la introducción de la ley "sobre hipotecas valores", que brinda a los bancos la capacidad de emitir hipotecas por su cuenta, se ha hecho posible desarrollar activamente un modelo de hipoteca de un nivel. Además, se están desarrollando activamente cooperativas de construcción de viviendas, que funcionan a la manera del sistema alemán de contrato de ahorro de construcción Por lo tanto, ahora es inequívoco decir qué modelo ganó en Rusia es imposible.Lo más probable es que ambos modelos echen raíces en las vastas extensiones de nuestra Patria, pero en una forma adaptada a nuestras condiciones.