Cooperativa de vivienda es una cooperativa creada para la construcción de edificios de apartamentos y la gestión de empresas constructoras., o desarrolladores. Los ciudadanos tienen derecho a afiliarse a una cooperativa y convertirse en miembros de ella con el fin de adquirir posteriormente una vivienda.
Cooperativa de vivienda a su momento garantiza la provisión de locales residenciales después de la puesta en funcionamiento del nuevo edificio, ya que al finalizar la construcción la cooperativa adquiere la condición de vivienda y puede disponer de la casa a su discreción.
Es hora de descubrir qué es un acuerdo de cooperativa de vivienda: este es uno de los esquemas más comunes para vender bienes raíces en edificios nuevos.
Ventajas y desventajas del sistema.
Habiendo comprado una vivienda, un ciudadano se convierte en accionista., el registro de los derechos de propiedad se lleva a cabo no sobre la base de un acuerdo, sino proporcionando un certificado de la cooperativa de vivienda que confirme el pago total de la vivienda en contribuciones compartidas:
- no es necesario registrar este certificado en la FDSO;
- se redacta rápida y fácilmente un acuerdo de cooperativa de vivienda al comprar un nuevo edificio;
- no es necesario registrarlo en Rosreestr;
- Al unirse a una cooperativa, puede controlar de forma independiente el progreso de la construcción de la vivienda y tener derecho a elegir a los miembros de la cooperativa de vivienda;
- Las contribuciones pueden realizarse a plazos durante un largo período de tiempo, independientemente de la disponibilidad del objeto;
- los propietarios pagan menos en costos futuros de servicios públicos.
Las desventajas de unirse a una cooperativa son que:
- La cooperativa de vivienda no puede regular la construcción y, en caso de incumplimiento de los plazos de entrega de la vivienda, exigir el pago de multas a los promotores.
- Además, el costo del objeto puede cambiar, mientras que la cooperativa no sea un desarrollador, es solo un cliente, lo que significa que posteriormente los matices y sorpresas inesperadas son obvios.
En esta cadena de relaciones pueden surgir situaciones diferentes e impredecibles.
¿Cuándo y en qué casos consiste?
Un acuerdo entre la cooperativa de vivienda y el propietario se concluye inmediatamente después de unirse a la cooperativa. Los ciudadanos se convierten en accionistas y están exentos de impuestos.
Habiendo celebrado un acuerdo de participación en, El comprador recibe pagos a plazos durante un largo período., no está limitado por nada. El accionista puede seguir pagando cotizaciones mientras ya viva en su apartamento, lo que constituye una ventaja de este plan y una buena alternativa a la hipoteca.
El procedimiento de registro de bienes inmuebles no presenta dificultades, ya que no está sujeto a registro ante el estado. organos
Los derechos de los accionistas se especifican en, formado incluso antes de que los ciudadanos se unieran a la cooperativa. El estatuto especifica el monto de las aportaciones, la frecuencia de su pago, así como las condiciones para salir de la cooperativa, los montos que el accionista debe devolver a obligatorio. Pero esto es ideal; hay muchos obstáculos.
¿Con quién suscribe un acuerdo la cooperativa de vivienda?
Se concluyen acuerdos con desarrolladores., a diferencia de las DDU, no tienen restricciones especiales. Además de los promotores, un inversor cooperativo puede recaudar dinero y entre ellos se redacta un acuerdo de participación en una cooperativa de vivienda con un coste final determinado de los apartamentos.
Las actividades de las cooperativas de vivienda no están previstas por la ley de protección de los derechos del consumidor. Por tanto, si se detectan infracciones, el tribunal no se compromete a considerarlas.
Tipos de documentación
Los desarrolladores ofrecen diferentes formas de acuerdos. El precio de los bienes inmuebles, el nivel de posibles riesgos y pérdidas dependen del tipo (forma).
Las formas más confiables se consideran DDU, según la Ley 214-F3, el acuerdo lo celebran el desarrollador y el accionista, así como la cooperativa de vivienda. Ambos tipos no están sujetos a registro estatal por lo tanto, puedes esperar cualquier cosa de desarrolladores sin escrúpulos.
También puedes comprar un nuevo edificio:
- redactar un contrato de préstamo;
- pago mediante facturas;
- un contrato de compraventa previamente redactado;
- acuerdo participacion equitativa;
- Contratos de cesión de derechos de consumo.
Todas las especies no están registradas, lo que significa que no están protegidas por el estado.. A los ciudadanos no se les prohíbe realizar transacciones ni elegir ningún tipo de contrato, lo cual es completamente legal, pero los riesgos son mucho mayores.
¿Cómo concluir?
Acuerdo cooperativa de vivienda al unirse a una cooperativa de vivienda es obligatorio una condición para regular las relaciones posteriores entre las dos partes de la transacción.
Los términos de interacción se determinan en la etapa inicial, los derechos y obligaciones de las partes se prescriben en el contrato.
El documento está redactado en dos copias., tanto los representantes de la cooperativa de vivienda como los propietarios de apartamentos individuales, es decir, los accionistas, pueden mantener, administrar, poseer y transferir propiedades.
Las responsabilidades de la cooperativa incluyen:
- mantenimiento del hogar;
- mantenimiento de la casa;
- realizar pagos de servicios públicos, a solicitud de los propietarios.
Las responsabilidades del propietario o miembro de la cooperativa incluyen:
- mantener el espacio habitable en buenas condiciones;
- cumplimiento de las normas de seguridad;
- hacer pagos a tiempo utilidades Publicas, costos asociados con reparaciones y otras necesidades de la casa;
- La remodelación del apartamento sólo es posible con el permiso de la cooperativa.
Al firmar un documento, ambas partes pueden complementarlo y modificarlo.. Tras la rescisión del contrato, las responsabilidades del propietario incluyen celebrar un contrato similar con otra organización y asignarle ciertas obligaciones.
Instrucción paso a paso
- Descubra exactamente con quién tendrá que firmar el acuerdo de cooperativa de vivienda.(La muestra se puede descargar arriba). Preste atención a la reputación de desarrolladores e inversores.
- Solicitar un convenio que se debe redactar entre la cooperativa de vivienda y los promotores, estudiar los documentos. Debe existir una cláusula que indique cuáles son los riesgos en caso de rescisión del contrato entre la cooperativa de vivienda y la empresa por incumplimiento de obligaciones de la cooperativa. El promotor tiene derecho a negarse a transferir apartamentos, incluso si así lo estipula el contrato.
- Consulte sus opciones como accionista, qué tipo de departamento por área, piso, terreno debe presentarle la cooperativa.
Consulta la documentación con el desarrollador., solicite ver el certificado de propiedad del terreno destinado a construir una casa, el permiso de urbanización, su período de validez y la declaración del proyecto.- Descubra si la cooperativa de vivienda que ha elegido está en quiebra. Intente asegurar su condición de accionista enviando una solicitud a la cooperativa de vivienda y convirtiéndose en miembro. Su solicitud debe ser revisada y aprobada por los miembros de la cooperativa. Se le pedirá que pague una cuota de membresía.
- Debe cumplir con todas las condiciones de la cooperativa de vivienda prescritas en el estatuto., de lo contrario podrás ser expulsado automáticamente, cosa que ni siquiera sabrás con seguridad.
- Hacer una aportación de acciones no significa celebrar un acuerdo, la transacción es nula, el tribunal puede fallar a su favor.
- Por razones de seguridad contra matices inesperados. requerir un recibo certificado que realmente eres accionista y has pagado la aportación.
- Guarde sus recibos para pagos posteriores, objetivos y cuotas de membresía.
- Presta atención al objeto del contrato. en el documento. Debe indicarse claramente lo que el accionista recibirá al final. Descubra cómo se realizará la transmisión de futuros inmuebles.
- Todos los puntos deben reflejarse en la carta. Al firmar el contrato, aceptas todos los puntos, así que primero lea atentamente la carta, tal vez contacte a un abogado para obtener una aclaración. ¿En casos excepcionales durante el proceso judicial no podrá alegar ignorancia porque ha leído los términos del contrato y la ley básica de las cooperativas de vivienda?
- estudiar la ley saber cómo actuar en caso de una evolución desfavorable de la situación.
En la práctica, los accionistas rara vez logran obtener una compensación a través de los tribunales si se retrasa la entrega de una casa, así como exigir una compensación a las cooperativas de vivienda en caso de incumplimiento de los términos del acuerdo.
La cooperativa tiene derecho a aumentar el costo de la vivienda por 1 metro cuadrado. Nota, El costo de la construcción debe indicarse en el contrato y fijarse.. Una cooperativa puede recaudar fondos adicionales legalmente solo si tal decisión se toma en una reunión. Todo esto debe hacerse de manera abierta para que haya testigos que respalden la decisión de aumentar las aportaciones.- Descubra quién pagará los servicios públicos, a menudo dicha obligación la asume la cooperativa de vivienda y luego se deduce de los accionistas. Sin embargo, pasan muchos meses desde que la casa se pone en funcionamiento hasta que los vecinos se mudan a ella. Entonces, ¿qué pagarás si aún no utilizas los servicios?
- Conozca en qué condiciones se puede salir de una cooperativa de vivienda, el contrato debe contener esta cláusula. La base para excluirlo del número de accionistas es el incumplimiento de sus obligaciones, retraso en los aportes por más de 1 mes, por cada día de retraso se le podrá exigir el pago de hasta el 0,2% de la multa.
- Puedes abandonar la cooperativa si se retrasan los plazos de construcción. o no está satisfecho con el desarrollador, este es un asunto voluntario. Al mismo tiempo, se le devolverá el pago de su parte, pero es posible que no vea las cuotas de entrada y membresía si los miembros de la cooperativa encuentran el más mínimo indicio para no pagarlas, por ejemplo, por una multa, un aumento repentino en facturas de servicios públicos, etc.
- Algunas cooperativas de vivienda pueden retener hasta un 10% por las denominadas molestias de su trabajo. Hay muchas trampas al unirse: un accionista tiene menos derechos que, por ejemplo, un accionista de un fideicomiso privado. El accionista no puede modificar las cláusulas del contrato y tiene dificultades para defender la verdad ante los tribunales en caso de que no se reciba la vivienda prometida.
- Ciertamente, No todos los desarrolladores quieren cooperar con cooperativas de vivienda. sólo para engañar. Hay menos recogida de documentos y trámites burocráticos de registro, lo que sin duda atrae tanto a los promotores como a los accionistas. Debido al rápido registro de apartamentos, la falta de registro en las agencias gubernamentales, el porcentaje de problemas no resueltos, riesgos y diversos matices está creciendo, el Estado no puede proteger al accionista, porque se unió a la cooperativa voluntariamente.
Antes de unirte, estudia detenidamente toda la documentación., preste atención a todos los detalles al firmar el contrato, exija prueba documental de todas las actuaciones de la cooperativa de vivienda, prepárese mentalmente para ser responsable de sí mismo.
En algunos casos, es mejor unirse a una DDU; involucrarse en una cooperativa de vivienda es un negocio arriesgado. Consulte a un abogado experimentado, mantén bajo control el trabajo tanto de las cooperativas de vivienda como de los promotores hasta que te mudes a tu ansiada vivienda.
Matices de celebrar y registrar un acuerdo.
Al unirse a una cooperativa los accionistas no están asegurados contra la reventa de sus metros cuadrados a terceros, ya que el acuerdo no está registrado en Rosreestr. Tampoco pueden influir en el plazo de construcción, el importe del pago por el futuro apartamento no está fijado de ninguna manera y es posible que se realicen grandes pagos en exceso. Cuando los precios suben material de construcción, incluso si el monto total es fijo, las aportaciones de los accionistas de la cooperativa de vivienda pueden aumentar, y no se requiere el consentimiento del propio accionista, es decir, a su propia discreción.
Es difícil para una persona ignorante y sin formación jurídica comprender todos los matices y detalles establecidos por la cooperativa de vivienda, y cada organización pública y voluntaria prescribe en ella sus propias reglas. Al unirse a una cooperativa, puede meterse en muchos problemas si primero no consulta con un especialista experimentado que entienda este asunto.
La documentación del terreno destinado a la construcción requiere una verificación por separado., ha habido muchos casos en los que los promotores construyeron casas en un área que no estaba legalmente permitida para el desarrollo. Los empleados de Rosreestr no dieron permiso para esto; los accionistas simplemente fueron engañados, dejados sin sus fondos y simplemente engañados.
Antes de unirse a una cooperativa, Es importante comprobar todos los documentos que tiene, preferiblemente junto con un abogado..
El sitio de construcción debe pertenecer a la cooperativa, ser de su propiedad con documentos de propiedad, el alquiler es posible, pero tiene consecuencias negativas.
Habrá menos problemas si compras una segunda vivienda, en una casa ya construida, con participación pagada, al resolver todas las cuestiones legales y organizativas.
Puede convertirse en miembro de la cooperativa o puede negarse. Si te unes, podrás participar en vida publica en casa, decidid juntos sobre las reparaciones y el mantenimiento de la casa, aunque todo queda a vuestra discreción. Si la parte la pagaron los propietarios anteriores del apartamento, se excluyen los matices, podrá vivir en paz.
Pero ¿y si no todo va tan bien?? ¿Por qué hay desarrolladores en todas partes hoy? diferentes caminos¿Y trata de atraer ciudadanos para que se unan a la cooperativa mediante trucos? Esto es rentable, simplemente no hay control sobre los desarrolladores sin escrúpulos. Si la cooperativa contrata a un contratista externo, en caso de desacuerdo con el desarrollador, la empresa constructora tiene derecho a no transferir la casa construida a la cooperativa de vivienda hasta que se cumplan las obligaciones financieras y se paguen los fondos en su totalidad.
En problemas similares el accionista puede simplemente quedarse sin hogar. Incluso si se rescinde el contrato con la cooperativa. No es posible recuperar su dinero rápidamente, los fondos se devolverán solo después de la venta de sus medidores, teniendo en cuenta todas las multas y sanciones. Todo esto puede prolongarse durante años, perderá parte de los fondos invertidos, es posible que tenga que esperar mucho tiempo para recuperar los fondos que tanto le costó ganar y que ya invirtió antes.
Cooperativa de vivienda: Solución problema de vivienda mira en el siguiente vídeo:
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Comprar una casa en una cooperativa de vivienda es una innovación que está ganando popularidad rápidamente. Sin embargo, pocos conocen los matices de tal adquisición. Por ello, hemos preparado un artículo que describe en detalle la esencia del procedimiento de compra de una vivienda de esta forma, sus pros y contras, y las principales características de este tipo de transacciones.
○ ¿Cómo está organizada la cooperativa de vivienda y qué es?
Una cooperativa de construcción de viviendas es una asociación informal de un grupo de personas con el fin de invertir en construcción.
- “Una cooperativa de vivienda o construcción de viviendas es reconocida como una asociación voluntaria de ciudadanos y, en los casos que establece este Código y otras leyes federales, de personas jurídicas en función de su membresía para satisfacer las necesidades de vivienda de los ciudadanos, así como gestión edificio de apartamentos(Cláusula 1 del artículo 110 del Código de Vivienda de RF)”.
La principal diferencia entre esta forma de educación es que los miembros de una cooperativa de vivienda participan no solo en la construcción del edificio, sino también en su posterior funcionamiento.
- “Los miembros de una cooperativa de construcción de viviendas participan con fondos propios en la construcción, reconstrucción y posterior mantenimiento. edificio de apartamentos. Una cooperativa de construcción de viviendas, de conformidad con la legislación sobre planificación urbana, actúa como desarrollador y garantiza la construcción y reconstrucción de un edificio de apartamentos en su terreno de acuerdo con el permiso de construcción emitido a dicha cooperativa. Cooperativa de construcción de viviendas, con excepción de las cooperativas de construcción de viviendas, cuya creación está prevista. Ley Federal de 24 de julio de 2008 N 161-FZ "Sobre la promoción del desarrollo construcción de casas", no tiene derecho a construir simultáneamente más de un edificio de apartamentos de más de tres pisos (cláusula 3 del artículo 110 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia)".
Esta forma de construcción y venta de apartamentos está ganando impulso junto con el Acuerdo de Participación de Capital (EPA), que es la forma más popular de construcción de edificios.
El esquema de trabajo de las cooperativas de vivienda es el siguiente: una empresa constructora organiza una cooperativa con la que celebra un acuerdo de inversión. El objetivo de dicha formación es la construcción de un edificio de apartamentos y su puesta en funcionamiento por parte de los miembros de la cooperativa para atraer accionistas. Si la fecha de creación de la cooperativa es posterior a finales de 2011, él mismo deberá actuar como promotor: ser el propietario parcela y el organizador del sitio de construcción (artículo 110 del Código de Vivienda de RF).
○ Ventajas y desventajas de comprar un apartamento en cooperativa.
Al decidir si comprar un apartamento a través de una cooperativa de vivienda, conviene estudiar detenidamente todos los pros y los contras del problema. Entonces, las ventajas incluyen:
- La posibilidad de obtener cuotas a largo plazo, a diferencia del DDU, donde todo el volumen recursos financieros debe pagarse al finalizar la construcción; aquí se pueden realizar pagos parciales durante varios años después de la puesta en funcionamiento del edificio.
- Los miembros de una cooperativa de vivienda reciben el derecho de administrar la casa inmediatamente después de la finalización de su construcción, por lo que tienen la oportunidad de ejercer control sobre las finanzas invertidas sin necesidad de crear nuevas asociaciones.
- La posibilidad de continuar la construcción en caso de quiebra o insolvencia del promotor: los miembros de la cooperativa pueden atraer inmediatamente a un nuevo promotor.
- Las aportaciones de acciones no están sujetas a impuestos, lo que reduce significativamente el coste de los bienes inmuebles.
Con tantas ventajas, principal inconveniente comprar un apartamento en una cooperativa de vivienda: no existe una ley específica que regule esta opción de construcción, lo que genera una serie de riesgos para los accionistas:
- No es necesario el registro estatal, lo que facilita la posibilidad de realizar “ventas dobles”.
- Es imposible responsabilizar al promotor por no entregar el edificio a tiempo o por deficiencias descubiertas posteriormente, porque la relación entre la cooperativa y los accionistas no está regulada por la Ley "Sobre la Protección de los Derechos del Consumidor".
A pesar de estos riesgos, unirse a una cooperativa de vivienda está ganando popularidad entre los compradores de apartamentos en edificios nuevos.
○ Cómo comprar un apartamento a través de una cooperativa de vivienda.
El procedimiento de compra de vivienda a través de una cooperativa tiene algunas características distintivas. Entonces, para comprar un apartamento, un ciudadano necesita:
- Únase a una cooperativa.
- Obtenga permiso para elegir un apartamento.
- Compre el espacio habitable seleccionado pagando una parte Dinero(al menos la mitad del costo).
- Regístrese en el apartamento.
- Paga el resto del costo.
Documentos que necesitas tener para la compra:
- Pasaporte.
- Libro de membresía.
- Certificado de pago del monto del aporte correspondiente.
- Extracto del registro de la casa.
- Pasaporte catastral.
- Certificado técnico.
Antes de unirse a una cooperativa, conviene estudiar detenidamente sus documentos constitutivos y asegurarse de que la creación de la asociación sea legal.
○ Transferencia de una participación en una cooperativa de vivienda.
La cesión de una acción se formaliza mediante el correspondiente contrato, que se concluye en simple escribiendo. Según este acuerdo, el nuevo accionista se compromete a pagar la cantidad faltante de fondos para obtener la propiedad del apartamento.
La posibilidad de ceder una acción y el procedimiento están regulados por los estatutos de la cooperativa de vivienda. Como regla general, antes de transferir sus derechos a un tercero, debe notificar su intención a los demás miembros de la cooperativa, quienes deben estar de acuerdo con tales acciones.
Antes de firmar el contrato, debes asegurarte de que:
- Los socios de la cooperativa han aprobado su candidatura para afiliarse a la asociación.
- El anterior accionista pagó el alquiler a tiempo y, junto con el contrato, no te transfiere multas ni sanciones.
○ Registro de propiedad del apartamento.
Después de pagar el coste total del apartamento, el accionista se convierte legalmente en propietario de la vivienda.
- "Un miembro de una cooperativa de vivienda, construcción de viviendas, casa de campo, garaje u otra cooperativa de consumidores, otras personas con derecho a compartir ahorros que hayan pagado íntegramente su contribución por un apartamento, casa de campo, garaje u otro local proporcionado a estas personas por la cooperativa , adquirir la propiedad de la propiedad especificada (cláusula 4 del artículo 218 del Código Civil de la Federación de Rusia)”.
Un certificado de la cooperativa de vivienda que indique reembolso completo obligaciones financieras ante el promotor, es un documento de título sobre cuya base se realiza el registro catastral de la propiedad.
Así, para registrar los derechos de propietario en una cooperativa de vivienda, solo se necesitan dos documentos:
- Acuerdo para afiliarse a una cooperativa.
- Certificado de pago del importe total de los aportes en acciones.
- “Derechos de propiedad sobre edificios, estructuras y otros de nueva creación. bienes raíces sujeto a registro estatal, surge desde el momento de dicho registro (artículo 219 del Código Civil de la Federación de Rusia)”.
Es necesario registrar dicho derecho para poder realizar transacciones con bienes inmuebles (venta, donación, permuta).
○ ¿Cuáles son los riesgos de comprar a través de una cooperativa?
La ausencia de una ley separada que regule las actividades de las cooperativas de vivienda crea los siguientes riesgos para sus miembros:
- Es posible que la construcción del edificio no se complete por varias razones y los derechos de los accionistas en este caso no estarán protegidos por el Estado.
- El valor de los bienes inmuebles puede aumentar durante la construcción de un edificio de apartamentos.
- El desarrollador no tiene obligaciones de garantía hacia los miembros de la cooperativa.
- Actividades financieras el desarrollador está regulado por una comisión especialmente creada de miembros de cooperativas de vivienda, en este caso no existe control estatal.
- El procedimiento para la distribución de apartamentos se decide en la Asamblea General de Socios y en caso de desacuerdo con su decisión, el accionista no tendrá motivo para impugnarla.
Al punto
Comprar un apartamento en una cooperativa de vivienda conlleva riesgos para el comprador, en detalle los pros y los contras, donde puede perder dinero en una cooperativa de vivienda o no conseguir un apartamento.
Comprar un apartamento en una cooperativa de vivienda riesgos, matices.
Desventajas de la vivienda en una cooperativa de construcción de viviendas.:
- El promotor puede posponer la fecha de finalización de la construcción tanto como quiera sin ninguna penalización.
- La calidad de la vivienda durante la construcción tampoco está prácticamente regulada por la ley. Por supuesto, a menos que sea un antiguo constructor y pueda indicar en el acuerdo de inversión todos los matices, tanto desde el punto de vista técnico como legal.
- La introducción podrá ir acompañada contribuciones adicionales, dependiendo de la imaginación del desarrollador (según el artículo 16 del Código Civil de la Federación de Rusia). Por lo tanto, ¡no debería “comprar” los bajos precios de los apartamentos al inicio de la construcción!
- Unirse no le salva de duplicar ventas, ya que el acuerdo no está registrado en Rosreestr
- El precio de una propiedad no es fijo, por ejemplo, el acuerdo DDU (acuerdo de participación accionaria) establece claramente cuánto cuesta 1 metro cuadrado.
- La venta de apartamentos como parte de una cooperativa de construcción de viviendas está regulada por el Código de Vivienda de la Federación de Rusia y el Código Civil de la Federación de Rusia, y estos son actos legislativos interpretados de manera tan vaga y tienen muchas contradicciones y "lagunas", lo que da libertad frenar a los estafadores para que utilicen lagunas legales completamente legales para engañar a los compradores
- regula de forma independiente sus actividades sobre la base de la Carta, que puede no proteger completamente los intereses de los miembros de la cooperativa. Cuando se une un nuevo miembro, los estatutos no se modifican: o estás de acuerdo con su contenido o buscas otra cooperativa de vivienda.
- Al unirse, esté preparado para que usted mismo (en una junta general) tenga que decidir sobre la cuestión de adquirir la propiedad de un terreno para la construcción y celebrar un acuerdo con un desarrollador externo, ya que la dirección no resuelve estos problemas.
- Del párrafo anterior se desprende que una cooperativa de construcción de viviendas es una "capa" entre un miembro de la cooperativa de vivienda y el promotor. Además, el promotor no es responsable ante el miembro de la cooperativa de vivienda, con todas las consecuencias consiguientes.
- El punto anterior es el motivo de la vulnerabilidad de los cooperativistas de vivienda ante el promotor. Aquellos. Si el promotor se declara en quiebra o simplemente desperdicia el dinero asignado para la construcción, los miembros de la cooperativa de construcción de viviendas demandarán durante mucho tiempo y de manera persistente, y a menudo sin un resultado positivo.
- Comprar un apartamento es bastante caro cuando un miembro abandona una cooperativa de vivienda. Si no le gusta la vivienda o las condiciones de membresía, puede abandonar la cooperativa, aunque de las cantidades aportadas se deducirán las multas y las cuotas de membresía (especificadas en el acuerdo y los estatutos).
A pesar de estas desventajas, el plan de construcción de viviendas cooperativas es bastante común en Rusia e incluso tiene éxito. El principal criterio de éxito es el precio, que resulta más ventajoso al inicio de la construcción.
Es cierto que ninguno de los participantes declara con alegría al final de la construcción que el coste final resultó ser igual de bajo. Por lo general, no es más bajo que durante la construcción según DDU (y a veces más caro) y la calidad de la vivienda es significativamente menor.
Ventajas de comprar una vivienda en una cooperativa de construcción de viviendas:
- Los precios de los apartamentos transferidos a cooperativas de vivienda son más bajos. A diferencia del DDU, la promotora no incluye el 18% de IVA en el precio del apartamento
- Le permite mudarse a un apartamento y continuar pagándolo a plazos (en DDU los plazos se proporcionan solo hasta la finalización de la construcción)
- Es mucho más fácil registrar un apartamento en una cooperativa de construcción de viviendas, ya que no es necesario registrarlo en el Registro Unificado del Estado.
- Existe la oportunidad de participar en la gestión de un edificio de apartamentos una vez finalizada la construcción.
- Los proyectos arquitectónicos son más diversos que durante la construcción según DDU
- A menudo, la infraestructura ya está suficientemente desarrollada en el lugar de construcción.
Resumen: tanto para las cooperativas de vivienda como para las cooperativas de vivienda pública, puede haber retrasos en la finalización de la construcción. Ninguno de los acuerdos es una panacea para el engaño del promotor. La pregunta es quién es el desarrollador, si tiene autoridad en el mercado, una cartera de objetos terminados, etc.
DDU es una forma especial de atraer fondos de los ciudadanos, donde se negocia un apartamento específico con ciertos parámetros y ubicación en el piso, su precio.
El accionista no es considerado socio comercial, sus riesgos se minimizan.
En caso de rescisión del contrato, todos los fondos aportados por el accionista están sujetos a devolución, más el pago de una multa, que es 1/150 de la tasa de refinanciación.
Después de que un ciudadano ha celebrado un acuerdo de participación accionaria con una cooperativa de vivienda, se registra en las agencias gubernamentales, se verifica la legalidad del acuerdo y la autenticidad de los documentos del desarrollador.
Puntos principales del DDU:
¡Importante! Es necesario distinguir DDU de acuerdo preliminar participacion equitativa.
Su principal diferencia es que el segundo acuerdo no está registrado en Rosreestr y no se rige por la Ley Federal 214. Si acude al tribunal con dicho documento, el tribunal lo declarará inválido.
Cooperativa de vivienda y construcción.
La pregunta de en qué se diferencia DDU de las cooperativas de vivienda surge con bastante frecuencia. Los ciudadanos suelen pedir explicaciones: cooperativas de vivienda o cooperativas de vivienda pública, ¿cuál es mejor? Hablemos de esto con el mayor detalle posible.
Diferencia entre DDU y cooperativa de vivienda:
Diferencias entre los acuerdos de cooperativa de vivienda y cooperativa de vivienda pública
Entonces, las diferencias entre cooperativas preescolares y de vivienda: qué son y son visibles a primera vista.
Para el accionista, la compra de bienes inmuebles bajo el DDU es beneficiosa, garantiza la disponibilidad de una licencia de construcción, derechos sobre la tierra y no permite la doble venta de apartamentos.
Al finalizar, el ciudadano recibirá el monto total aportado por él.
Pero en este documento Los pagos a plazos no pueden durar más de cinco años y el accionista debe pagar el monto total antes de que se complete la construcción.
El contrato puede ser suspendido agencias gubernamentales, que reveló posibles violaciones en la preparación de la documentación por parte del desarrollador.
DDU es la forma más confiable para que un ciudadano obtenga vivienda, pero más cara. Las DDU representan el 60% de las viviendas en construcción.
Al celebrar un acuerdo con una cooperativa de vivienda, el accionista acelera el trámite. El precio de la acción aportada no incluye el IVA (18%), lo que abarata la vivienda. La duración del contrato no se limita sólo a la construcción, sino que puede ampliarse hasta 20 años.
Hasta que no se haya pagado la totalidad de la parte, el ciudadano no tiene derecho a disponer de la propiedad; no es el propietario. A pesar de lo aparentemente barato de la vivienda comprada en virtud de un acuerdo de cooperativa de vivienda, el costo metro cuadrado aumenta constantemente debido a contribuciones adicionales.
La cooperativa de vivienda es una forma menos confiable pero más económica de conseguir vivienda.. Las cooperativas de vivienda representan el 30% de las viviendas.
Pros y contras de DDU y cooperativas de vivienda
Ventajas de la educación preescolar:
- El documento está registrado en Rosreestr y la relación entre la empresa constructora y el accionista está regulada por la Ley Federal 214.
Partícipe construcción compartida puede hacer valer sus derechos de conformidad con la Ley de Protección al Consumidor.
- El coste se acuerda al inicio de la construcción y el promotor no tiene derecho a aumentarlo más.
- El apoyo hipotecario estatal está disponible para los accionistas.
- Pago de multas por parte del promotor en caso de retrasos y defectos en la construcción.
- Existe una garantía para el proyecto de construcción por hasta 5 años.
Desventajas de la educación preescolar.:
- Pago de la totalidad del importe en el momento de la entrega de la vivienda.
- El desarrollador determina de forma independiente. empresa de gestión. Es imposible influir en su decisión.
Ventajas de las cooperativas de vivienda.:
- Largo plazo de pago.
- Vivienda más barata.
- El derecho a gestionar la casa pasa a la cooperativa de vivienda, lo que permite gestionarla concienzudamente.
Contras de las cooperativas de vivienda.:
- Oportunidad doble venta apartamentos
- No existe ninguna protección de los derechos del consumidor por ley. No se puede exigir vivienda de calidad.
- El promotor de la cooperativa de vivienda no está obligado a familiarizar a los accionistas con la documentación.
- No hay fijación del coste final del apartamento.
- El accionista no puede aprovechar la hipoteca estatal.
- Es difícil recuperar el dinero invertido cuando se rescinde el contrato.
Hemos resuelto el tema de la educación preescolar o de las cooperativas de vivienda, los pros y los contras, pasemos al momento de la elección.
¿Qué elegir?
Las agencias inmobiliarias prefieren vender apartamentos previa celebración de un acuerdo contractual.
El contrato protege los derechos del consumidor, es transparente y comprensible, la forma más segura para que un particular obtenga una vivienda.
En virtud de un acuerdo con la cooperativa de vivienda, el propio promotor suele distribuir los apartamentos. La cooperativa permite empresas constructoras recaudar fondos antes de comenzar a trabajar, tampoco se dedica tiempo a registrar documentos. Este acuerdo más beneficioso para el desarrollador.
Cada uno determina por sí mismo el plan de compra de vivienda.
Aquí es importante saber qué tan confiable es el desarrollador para familiarizarse con sus proyectos anteriores.
Descubra cuánto tiempo lleva en el mercado de la construcción de viviendas.
Lo más importante a la hora de comprar una vivienda es la reputación del promotor.
No importa cuán confiable sea el contrato, si la empresa desperdicia el dinero, no podrá construir la casa a tiempo.
Todo Información necesaria Se lo hemos proporcionado, pero usted decide si elegir un acuerdo cooperativo de vivienda o un acuerdo cooperativo de uso compartido.
). Durante todo el tiempo que el accionista paga estos fondos, el apartamento del edificio pertenece a toda la cooperativa de vivienda. Cuando se paga todo el dinero, el apartamento pasa a ser propiedad del comprador (aprenderá cómo registrar correctamente la propiedad de un apartamento en una cooperativa de vivienda).
¡Referencia! Si el comprador, por una razón u otra, abandona la cooperativa antes de que se hayan pagado todos los fondos, tiene derecho a la devolución de parte de la misma. fondo de inversión(pero no fondos adicionales, introducido para otros fines!).
Hablamos de cómo salir de una cooperativa de vivienda y qué consecuencias tiene la terminación de la membresía en una cooperativa.
Es importante entender que un acuerdo de cooperativa de vivienda a la hora de comprar un apartamento no es en absoluto lo mismo que un acuerdo de participación compartida en la construcción. Esto último es esencialmente acuerdo de inversión, que impone una serie de responsabilidades específicas a la empresa promotora y otorga al accionista muchos derechos que lo protegen de esquemas fraudulentos, imprevistos y retrasos del promotor en el cumplimiento de sus obligaciones. Consideramos en detalle cuál es la diferencia entre comprar un apartamento a través de una DDU y una cooperativa de vivienda.
El contrato de cooperativa de vivienda es simplemente un acuerdo entre la cooperativa y el accionista, que regula sus relaciones mutuas. Dado que la responsabilidad de las acciones de la cooperativa de vivienda recae en sus miembros, este acuerdo tiene principalmente un significado intracooperativo.
Sin embargo, no se debe suponer que un acuerdo de participación accionaria sea en todos los sentidos más confiable que un acuerdo de cooperativa de vivienda. Hoy, teniendo en cuenta los numerosos casos de violación del acuerdo DDU por parte de desarrolladores, que ocurren sin consecuencias visibles, podemos decir que los riesgos al concluir ambos tipos de acuerdos son aproximadamente los mismos.
Lo importante no es tanto el tipo de contrato, sino la reputación de una empresa desarrolladora en particular, por lo que esto es lo que debería interesarle en primer lugar. Consejos útiles Hemos proporcionado información sobre cómo evitar riesgos al comprar un apartamento en virtud de un contrato de cooperativa de vivienda.
¿Cómo comprar bienes inmuebles en una cooperativa de construcción de viviendas?
Entonces, a pesar de todos los riesgos asociados, decidió comprar un apartamento en una cooperativa de construcción de viviendas. Supongamos que ya ha encontrado el correcto. Para unirte a él debes:
- Escribe sobre la cita y envíala a la cooperativa de vivienda de tu elección.. La solicitud suele estar redactada en formato libre, aunque para estar seguro deberás comprobarlo con la cooperativa concreta que hayas elegido.
Es posible que se requiera que la solicitud incluya documentos como una copia de un documento de identidad (pasaporte) y una copia del proyecto de construcción que indique qué apartamento está solicitando. La lista completa deberá consultarse con la cooperativa de vivienda específica.
- Espera un mes. Según el artículo 121 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, está obligado a considerarlo dentro de los 30 días, después de lo cual debe llegar una respuesta afirmativa o negativa.
Artículo 121 del Código de Vivienda de RF. Admisión como miembro de una cooperativa de vivienda.
- ciudadano o entidad Quienes deseen convertirse en miembros de una cooperativa de vivienda presentan a la junta directiva de la cooperativa de vivienda una solicitud de admisión como miembro de una cooperativa de vivienda.
- Una solicitud de admisión como miembro de una cooperativa de vivienda debe ser considerada dentro de un mes por la junta de la cooperativa de vivienda y aprobada por decisión de la junta general de miembros de la cooperativa de vivienda (conferencia).
Un ciudadano o entidad jurídica es reconocido como miembro de una cooperativa de vivienda desde el momento del pago de la tarifa de entrada después de la aprobación de la decisión de admisión como miembro de la cooperativa de vivienda. reunión general miembros de la cooperativa (conferencia).
¡IMPORTANTE! Además de la contribución en acciones, es posible que deba pagar fondos para gastos adicionales. NO están obligados a recibir compensación al salir de la cooperativa.
¿Es posible conseguir una hipoteca?
Cabe señalar de inmediato que un número significativo de bancos básicamente no trabajan con cooperativas de vivienda. Esto se debe a todos los riesgos que surgen por falta de
la regulación exacta del proceso de compra de un apartamento a través de una cooperativa de vivienda y que corren a cargo del comprador, y por tanto del banco con el que trabajará.
Por lo tanto, aquellos bancos que acuerdan hipotecas para cooperativas de vivienda probablemente trabajarán únicamente con un desarrollador probado y confiable. Tasa de interés, por regla general, es alto; Además, el banco puede exigir una garantía adicional, ya que el apartamento en el que vive el comprador en virtud del derecho de pago parcial de la acción no puede serlo.
El pago parcial de una aportación en acciones no confiere por sí solo derechos de propiedad ni de gestión económica. Sólo los bienes sobre los que usted tenga dichos derechos pueden convertirse en objeto de pagos de hipoteca.
Sin embargo, para cada banco, por supuesto, la situación es individual. Se recomienda consultar con la sucursal del banco de su interés sobre diversos programas hipotecarios. Muy posible, Junto con un representante del banco puede elegir la solución óptima..
Vídeo útil
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Conclusión
La conclusión todavía se considera un método poco fiable y poco desarrollado para comprar una vivienda, del que los compradores, los promotores externos y los bancos desconfían.
Esto se debe, entre otras cosas, a la práctica de la doble venta de apartamentos, que surge debido a la falta de inscripción obligatoria del contrato de compraventa en el registro. Cabe recordar, sin embargo, que el acuerdo DDU no protege contra este tipo de incidentes; Hay casos en los que se filtraron a Rosreestr dos acuerdos de compra y venta de la misma propiedad.
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