چرخه زندگی املاک و مستغلات

از آنجایی که اشیاء مستغلات در تمام مدت حیات خود دستخوش تغییرات فیزیکی، اقتصادی و قانونی هستند، هر غیر منقول (به جز زمین) مراحل بزرگتری از چرخه حیات خود را طی می کند:

• ? تشکیل - ساخت و ساز، ایجاد یک شرکت جدید، تملک (خرید، تخصیص و غیره) یک قطعه زمین؛
• ? عملیات - عملیات و توسعه (گسترش، بازسازی، سازماندهی مجدد و غیره)؛
• ? توقف وجود - تخریب، انحلال، تخریب طبیعی.

در همان زمان، در طول چرخه عمر املاک و مستغلات به عنوان یک شی فیزیکیتغییر، احتمالاً چندین بار، در مالک، مالک یا کاربر این ملک وجود دارد به عنوان یک موضوع قانون

چرخه زندگیشی خاص املاک تجاریبه عنوان ملک، از دیدگاه یکی از مالکان فعلی آن که با این شیء از خرید تا فروش یا معاوضه سفر ذهنی خود را انجام می دهد، می تواند بارها و هر بار با مالک جدید تا پایان دوره اقتصادی تکرار شود. یا زندگی فیزیکی جسم.

چرخه عمر یک شیء مستغلات تابع الگوهای خاصی است و طبق تعریف جی. هریسون، مفاهیمی مانند زندگی فیزیکی، اصطلاح را شامل می شود. زندگی اقتصادی، طول عمر اقتصادی باقیمانده و سن تقویمی و موثر.

بهبود طول عمر فیزیکی (زندگی واقعی)- دوره از اتمام ساخت این بهسازی ها تا تخریب آنها. طول عمر فیزیکی می تواند هنجاری، واقعی، محاسبه شده (پیش بینی شده) و به دلیل نوسازی و بهبود شرایط افزایش یابد.

عمر اقتصادی شی (زندگی موثر)- دوره زمانی که در طی آن بهبود زمین به ارزش ملک کمک می کند. زمانی که در طی آن یک شی می تواند برای سود استفاده شود.

عمر اقتصادی باقی مانده از شی (بقیه عمر مؤثر یا عمر اقتصادی باقیمانده)- مدت زمان تعیین شده از تاریخ ارزش گذاری شی تا پایان عمر اقتصادی آن. این دوره معمولاً توسط ارزیاب برای برآورد سودهای آتی استفاده می شود. تعمیر و ارتقاء یک ملک عمر اقتصادی باقیمانده آن را افزایش می دهد.

سن تقویمی بهبود (سن تقویمی یا واقعی)- این دوره ای است که از تاریخ راه اندازی تاسیسات تا تاریخ ارزیابی گذشته است.

سن موثر بهبود (سن موثر)- سن، به طور خارجی در تاریخ ارزیابی بر اساس وضعیت فیزیکی و درجه مفید بودن شی تعیین می شود.

سن موثر با ارزیابی تعیین می شود ظاهر, شرایط فنی، عوامل اقتصادی عملیات و غیره که بر هزینه شیء تأثیر می گذارد ، ویژگی های مصرف کننده (خواص کالا) شی را در تاریخ ارزیابی برای آن در نظر می گیرد. فروش احتمالی. می توان بر اساس سن تقویمی، با در نظر گرفتن فرسودگی انباشته و عوامل اقتصادی ذکر شده، و همچنین تفاوت بین عمر اقتصادی و عمر اقتصادی باقیمانده شی، تعیین کرد. بسته به ویژگی های عملکرد شی، ممکن است با سن تقویمی به بالا یا پایین متفاوت باشد.

عمر سرویس استاندارد(یا طول عمر فیزیکی معمولی) - ایگو تعریف شده است آئین نامهعمر مفید ساختمان ها و سازه ها بسته به نوع اصلی تعیین می شود عناصر ساختاریبرای دسته های مختلف ساختمان ها از نظر دوام. طبقه بندی مسکونی و ساختمان های عمومیبرای دوام (کلاس های سرمایه) در ادبیات نظارتی آورده شده است.

تمام مراحل چرخه زندگی یک شی و شاخص های سن آن به هم مرتبط هستند و زمانی که یکی از آنها تغییر می کند، بقیه نیز بر این اساس تغییر می کنند. موقعیت ملک در یک مرحله از چرخه حیات باید توسط مالک در نظر گرفته شود تا اقدامات کافی برای اطمینان از حفظ و افزایش سودآوری ملک انجام شود.

برای اشیاء - بناهای تاریخی - شاخص طول عمر فیزیکی اهمیت بیشتری دارد و نه واقعیت تغییر مالک، مالک و کاربر، زیرا توسط دولت محافظت می شود. استفاده از اشیاء با اهمیت جهانی و ملی بدون تخطی از کارکردهای فرهنگی و تاریخی آنها مجاز است و شکل گیری آنها با کار بازسازی، تحقیق و مرمت همراه است.

سوالات و تکالیف تستی

• 1. مفهوم "املاک" را مطابق با قانون مدنی فدراسیون روسیه تعریف کنید.
• 2. ماهیت اقتصادی، اجتماعی و حقوقی املاک چیست؟
• 3. مشخصات ضروری و خاص املاک را فهرست کنید.
• 4. ویژگی های املاک و مستغلات را به عنوان یک محصول نام ببرید.
• 5. تقسیم املاک بسته به اهداف مالکیت چگونه است؟
• 6. منظور از املاک مسکونی، تجاری و صنعتی چیست؟
• 7. طبقه بندی املاک مسکونی را بدهید.
• 8. مراکز اداری با چه معیارهایی طبقه بندی می شوند؟
• 9. اصطلاح "تشکیلات" را تعریف کنید.
• 10- مراحل چرخه عمر املاک را نام ببرید.

• هریسون جی. ارزیابی املاک و مستغلات / ترجمه. از انگلیسی M.: ROS)، 1994.

3 چرخه عمر املاک و مستغلات

چرخه عمر یک ملک مستغلات را می توان به سه دوره تقسیم کرد: دوره ساخت، دوره بازگشت سرمایه و دوره توسعه سرمایه گذاری بعدی.

1) دوره ساخت و ساز

ایده یا شکل گیری برنامه سرمایه گذاری مشتری شامل موارد زیر است:

تجزیه و تحلیل شرایط اجرای طرح اصلی؛

توسعه مفهوم پروژه (اهمیت اجتماعی)؛

ارزیابی کلی از قابلیت اجرای پروژه.

مطالعه امکان سنجی سرمایه گذاری در ساخت و ساز کل چرخه عمر تسهیلات، از جمله دوره بازپرداخت و تحولات بعدی سرمایه گذاری و همچنین:

توسعه و تصویب یک بسته اسناد؛

انتخاب و تأیید محل تأسیسات با در نظر گرفتن برنامه ریزی شهری قلمرو.

بررسی های مهندسی- زمین شناسی، راه حل های توپوگرافی؛

راه حل های برنامه ریزی شهری و معماری (بزرگ شده)؛

پشتیبانی مهندسی تاسیسات؛

ارزیابی ریسک؛

ارزیابی اثر بودجه ای و اقتصادی پروژه؛

توجیه زیست محیطی؛

تهیه اسناد مجوز به منظور توسعه اسناد پروژه.

مرحله پروژه شامل تهیه اسناد طراحی و کار، از جمله راه حل های دقیق معماری، برنامه ریزی، فنی، ساختاری و همچنین پروژه سازمان ساخت و ساز است.

بررسی اسناد طراحی و برآورد توسط نهادهای کنترل دولتی شامل: معاینه دولتی، فنی، زیست محیطی، اقتصادی، حفاظت از شرایط اضطراری.

مرحله ساخت شامل:

ایجاد زیرساخت های ساختمانی موقت،

ایجاد یا به روز رسانی مستقیم یک شی.

نظارت بر ساخت و ساز شامل نظارت دولتی، معماری، معماری و فنی است.

راه اندازی

نقطه عطف منحنی چرخه عمر املاک و مستغلات راه اندازی است.

از این نقطه رشد منحنی بازپرداخت و سودآوری شی آغاز می شود و از این نقطه هزینه های عملیاتی، کهنگی و انواع فرسودگی آغاز می شود.

صدور گواهینامه از این لحظه آغاز می شود. گواهینامه یک سیستم اطلاعاتی و قانونی برای جمع آوری اطلاعات در مورد وضعیت، کاربری و ارزش سهام مسکن است. اساس صدور گواهینامه گذرنامه مسکن است - یک سند جامع که شامل یک سند عنوان، پارامترهای فنی، اجتماعی و اقتصادی، زیست محیطی، شاخص های کیفیت مصرف کننده، قوانین، الزامات و شرایط برای عملکرد ایمن است.

دوره بازپرداخت شامل:

توسعه ظرفیت؛

بهره برداری از تاسیسات در پارامترهای پایدار ظرفیت طراحی آن.

نظارت بر بهره برداری شامل نظارت پیشگیرانه از وضعیت تأسیسات و از بین بردن عیوب شناسایی شده در طول تعمیرات معمول است.

نظارت بر عملیات در قالب بازرسی انجام می شود. بازرسی ها می تواند برنامه ریزی شده (فصلی - بهار-پاییز) و بدون برنامه (اضطراری) باشد.

مدیریت املاک (نقشه برداری) کنترل کامل بر یک ساختمان است که هدف آن حفظ و نگهداری ملک تا حد امکان در شرایط عالی و کسب حداکثر سود از آن است.

سرعت عبور از این مرحله بستگی به کارایی مدیریت املاک (اجاره، اجاره، اجاره) دارد.

از لحظه ای که شی مورد بهره برداری قرار می گیرد و حتی کمی قبل از آن، خاصیت تحت تأثیر پیری مواد و سازه ها قرار می گیرد، یعنی. زوال فیزیکی

فرسودگی فیزیکی عبارت است از از بین رفتن سازه ها و سیستم های پشتیبانی مهندسی ساختمان با کیفیت های فنی و عملیاتی اولیه (استحکام، پایداری، قابلیت اطمینان و غیره) در نتیجه قرار گرفتن در معرض عوامل طبیعی و اقلیمی و فعالیت های انسانی.

فرسودگی املاک و مستغلات از دست دادن ارزش ناشی از عدم انطباق پروژه، مصالح، استانداردهای ساخت و ساز و کیفیت طراحی با الزامات مدرن است.

دو شکل ارزیابی کهنگی:

1) کاهش نسبی هزینه اولیه ساختمان ها در مقایسه با هزینه مدرن تولید مثل آنها.

2) فرسودگی ساختمان یا عناصر آن نسبت به الزامات معماری و فضاسازی مدرن، سازه ای، فنی، بهداشتی و بهداشتی و غیره.

از نظر تئوری، دوره توسعه سرمایه گذاری بعدی می تواند مدت زمان زیادی طول بکشد. محدودیت در امکان بهره برداری از یک شی، هزینه های اضافی قابل توجه برای از بین بردن فرسودگی فیزیکی و اخلاقی یا فرسودگی کامل شی است. از لحظه تخریب کامل یا از دست دادن اهمیت اجتماعی، چرخه زندگی یک شی به پایان می رسد.

عوامل موثر بر طول عمر چرخه املاک و مستغلات عبارتند از: - توسعه همه جانبه ایده، امکان سنجی پروژه سرمایه گذاری.

آماده سازی مناسب اسناد پروژه؛

بررسی اجباری مطالعات امکان سنجی و اسناد طراحی؛

استفاده از مصالح و فناوری های مدرن ساختمانی؛

نظم و کیفیت نظارت بر ساخت و ساز و بهره برداری از املاک و مستغلات.

مدیریت مؤثر اموال؛

سطح حرفه ای مجریان در تمام مراحل چرخه عمر یک ملک مستغلات؛

تأثیر متقابل عوامل در بین خود.

جنبه زمانی بررسی ها و بازرسی ها در چرخه عمر املاک:

چرخه حیات یک ملک- دوره زمانی که در طی آن املاک به عنوان یک شیء فیزیکی وجود دارد.

مراحل چرخه زندگی:

تشکیل، ساخت و ساز است، یعنی ایجاد یک شرکت جدید، خرید یا تخصیص زمین.

عملیات - شامل عملیات و توسعه، یعنی گسترش، سازماندهی مجدد یا بازسازی است.

انقطاع، تخریب، تخریب طبیعی یا انحلال است.

مراحل چرخه عمر یک ملک مستغلات:

1. شکل گیری مفهوم پروژه و انتخاب گزینه برای استفاده از یک قطعه زمین آزاد. در این مدت انتخاب بهترین و کارآمدترین کاربری زمین صورت می گیرد. انتخاب مورد استفاده با توسعه مشخصات فنی برای طراحی بهبود به پایان می رسد.

2. طراحی بهبودهادر این مرحله - بر اساس مشخصات فنی طراحی - توسعه پروژه با تهیه مستندات لازم برای اخذ مجوز و آماده سازی قطعه زمین و همچنین ایجاد ارتباطات، ساخت ساختمان ها و کاشت نهال های جدید انجام می شود. .

3. ساخت (ساخت، ساخت و ساز) بهبود. در طول اجرای پروژه توسط پیمانکاران، کلیه مشخصات فیزیکی شی تقریباً به طور کامل تغییر می کند که این تغییرات در موجودی و اسناد کاداستر ثبت می شود.

4. گردش (خرید و فروش، اهدا، اجاره و ...)با انتقال حقوق مالکیت یا با ظاهر شدن تحمیل بر این حق. در این مرحله معاملات با ملک انجام می شود.

5. استفاده (مصرف) از شی برای هدف مورد نظر با تعمیر و نگهداری فنی و عملیاتی. در این مرحله از چرخه زندگی، مدیر (یا یک شرکت مدیریت حرفه ای) استفاده منطقی توسط کاربران از پتانسیل مصرف کننده شی را سازماندهی می کند.

6. نوسازی: تعمیرات اساسی، بازسازی، ترمیم بهبودها با تغییر کاربری احتمالی (تغییر هدف عملکردی) هدف - شی. این مرحله در لحظه ای شروع می شود که شی در وضعیت فعلی خود دیگر نمی تواند نیازهای مدرن کاربران را برآورده کند و / یا اگر عملکرد آن از نظر اقتصادی بی اثر شود. در این مرحله حداقل تعمیرات اساسی بدون تغییر انجام می شود راه حل برنامه ریزیو هدف عملکردی، اما با حذف ساییدگی فیزیکی قابل جابجایی و کهنگی عملکردی.

7. دفع، تخریب بهبود، دفن زباله یا بازیافت مواد. چرخه عمر با تخریب بهبودها در پایان عمر اقتصادی آنها به پایان می رسد. شرکت مدیریتبا در نظر گرفتن امکان فروش عناصر سازه ای و مصالح ساختمان ها و ارتباطات منحل شده، پیشنهادهایی را برای تعیین ضرب الاجل و روشی مقرون به صرفه برای تخریب ساختمان ها تهیه می کند.

چرخه زندگی یک شیء مستغلات به عنوان یک شیء فیزیکی، دنباله ای از فرآیندهای وجود یک شیء مستغلات از تصور تا انحلال (دفع) است. چرخه زندگی اشیاء مادی شامل مراحل زیر است: لقاح - تولد - بلوغ - پیری - مرگ.

مراحل چرخه عمر ملک مستغلات را متفاوت می نامند: پیش پروژه - طراحی - ساخت - بهره برداری - بسته شدن.

• 1. مرحله پیش پروژه (اولیه) شامل تجزیه و تحلیل بازار املاک و مستغلات، انتخاب ملک، شکل گیری استراتژی پروژه، تجزیه و تحلیل سرمایه گذاری، تهیه اسناد مجوز اولیه، جذب صندوق های سرمایه گذاری اعتباری.
• 2. مرحله طراحی شامل توسعه یک طرح مالی، سازماندهی تامین مالی، انتخاب یک تیم معماری و مهندسی و مدیریت طراحی است.

اهداف اصلی این دوره کاهش طول مدت مراحل، بهبود کیفیت مصرف کننده اشیاء مستغلات و از همه مهمتر به حداقل رساندن هزینه های عملیاتی در تمام مراحل چرخه عمر است.

بدیهی است که در دو مرحله اول هیچ سودی ایجاد نمی شود، زیرا ماهیت انگیزشی دارند.

• 3. مرحله ساخت شامل انتخاب پیمانکار، هماهنگی می باشد کار ساخت و سازو کنترل کیفیت ساخت، برآورد هزینه ها و هزینه ها. در این مرحله، شواهد واقعی از انطباق شی در حال ساخت با الزامات بخش بازار املاک و مستغلات، که توسط منطق چرخه عمر تعیین می شود، ظاهر می شود. در این دوره، وظایف افزایش سهم سرمایه گذاری مصرف کنندگان بالقوه حل می شود، زیرا رشد حجم پیشنهادات و سود نشان دهنده شناخت نسبتاً گسترده بازار است.
• 4. مرحله بهره برداری از ملک شامل نگهداری و تعمیر تاسیسات و بازسازی آنها می باشد. بهره برداری از املاک و مستغلات شامل: بهره برداری و تعمیر تجهیزات و محل، حسابداری مواد، حفاظت در برابر آتش و اقدامات احتیاطی ایمنی، مدیریت ارتباطات، دفع زباله و بازیافت، تغییرات و بازسازی، واکنش اضطراری و امنیت تاسیسات است.

بازسازی اشیاء املاک و مستغلات یک بازسازی اساسی، تغییر به منظور بهبود مجموعه اقدامات سازمانی و فنی با هدف از بین بردن زوال اخلاقی و فیزیکی اشیاء املاک و مستغلات به طور کلی یا عناصر و سیستم های فردی آنها است.

تعمیر و نگهداری - کار انجام شده برای اطمینان دوره نظارتیبهره برداری از املاک و مستغلات؛ آنها منجر به افزایش هزینه آن نمی شوند، اما از خراب شدن و شکست عناصر فردی جلوگیری می کنند. هدف از تعمیر و نگهداری این است که اطمینان حاصل شود که تأسیسات برای هدف مورد نظر خود استفاده می شود.

تعمیر - کار برای از بین بردن آسیب (تخریب) یک ملک به منظور بازگرداندن وضعیت عملکرد عادی آن. کار تعمیر به کوچک و بزرگ تقسیم می شود. تعمیرات جزئی به مدت 1-2 روز طول عمر شیء را افزایش نمی دهد و ارزش آن را افزایش نمی دهد. تعمیرات اساسی (بیش از 2 روز) عمر ملک را افزایش می دهد، اما ارزش آن را افزایش نمی دهد.

جایگزینی فرآیند جایگزینی اجزای غیرقابل استفاده یا منسوخ دارایی های ثابت موجود در یک ملک با واحد مشابه است.

5. مرحله بسته شدن یک شی، حذف کامل کارکردهای اولیه و اکتسابی آن است که نتیجه آن یا تخریب است یا توسعه کیفی جدید. در این مرحله، هزینه های انحلال قابل توجهی وجود دارد که ناشی از تملک ملک است. اگر یک ملک توسعه جدیدی با کیفیت بالا دریافت کند، هزینه تغییر به هزینه مالکیت برای هر عملکرد جدید اشاره دارد.

مشابه چرخه عمر اشیاء املاک، چرخه عمر مجتمع املاک را می توان به مراحل زیر تقسیم کرد:

• 1. تشکیل مجتمع املاک (ثبت نظارتی نتایج معاملات با اشیاء املاک و حقوق آنها: خرید و فروش، مشارکت در سرمایه مجاز، اجاره ، اجاره).
• 2. توسعه مجتمع املاک (نوساز، اضافه به ترازنامه).
• 3. انحلال مجتمع املاک - مزایده و سایر سازوکارهای فروش اموال (از جمله اموال غیر منقول) یک سازمان ورشکسته طبق مقررات قانونی دادرسی ورشکستگی.

چرخه عمر اشیاء مستغلات به عنوان ملک از دیدگاه مالک بارها با هر مالک جدید تا پایان عمر اقتصادی یا فیزیکی شی تکرار می شود. بر اساس سه دسته - مادی (فیزیکی)، حقوقی (حقوقی) و اقتصادی - چرخه عمر یک ملک مستغلات را می توان به سه مرحله تقسیم کرد (شکل 1.). هر مرحله شامل فعالیت ها و اقدامات خاصی از مالک است.

برنج. 1.

چرخه عمر یک ملک مستغلات تابع الگوهای خاصی است و شامل دوره زندگی اقتصادی و فیزیکی است (شکل 2):

• 1. عمر اقتصادی دوره زمانی را تعیین می کند که طی آن یک دارایی می تواند به عنوان منبع سود مورد استفاده قرار گیرد و زمانی پایان می یابد که بهبودهای انجام شده دیگر به ارزش دارایی کمک نکند.
• 2. یک دوره معمولی از زندگی فیزیکی، دوره وجود واقعی یک ملک مستغلات در شرایط عملکرد مناسب قبل از تخریب آن است. توسط اسناد نظارتی تعیین می شود.

طول عمر فیزیکی و اقتصادی اشیاء مستغلات ماهیتی عینی دارد که قابل تنظیم است، اما قابل لغو نیست.

3. طول عمر - دوره زمانی که یک شی وجود دارد و شما می توانید در آن زندگی یا کار کنید.

برنج. 2.

از نقطه نظر مدت عمر ملک، دوره های زیر متمایز می شود:

• 1. سن مؤثر، منعکس کننده سن یک شی بسته به ظاهر و شرایط فنی آن.
• 2. سن تقویمی (واقعی) مربوط به دوره عملیاتی بودن شی از لحظه راه اندازی.
• 3. دوره عمر اقتصادی باقیمانده که برای ارزیابی شی توسط یک ارزیاب خبره استفاده می شود و دوره از تاریخ ارزیابی تا پایان عمر اقتصادی شی را تشکیل می دهد.

چرخه حیات یک توالی کامل از فرآیندهای موجود در املاک و مستغلات از راه اندازی (از زمان ایجاد) تا پایان است. در تئوری و عمل، چهار نوع چرخه متمایز می شود: کسب و کار، چرخه عمر یک محصول، نوع کسب و کار و شرکت به عنوان یک مجموعه دارایی. مدت چرخه تحت تأثیر دوره های تولید، فرسودگی فیزیکی و اخلاقی، سرمایه سرمایه تأسیسات، شرایط عملیاتی، شرایط بازار و سایر عوامل است. برای ارزیابی املاک و مستغلات، جالب است که 2 چرخه عمر املاک را در نظر بگیرید:

1. چرخه حیات املاک (محصول) به عنوان یک شی فیزیکی.

2. چرخه حیات املاک و مستغلات به عنوان یک ملک.

چرخه زندگی املاک (محصول) به عنوان یک شی فیزیکی شامل 11 مرحله است:

1. مرحله قبل از سرمایه گذاری (تحلیل فرصت ها، توجیه).

2. ایجاد، شکل گیری (طراحی، ساخت).

3. راه اندازی.

4. تملک و استفاده.

5. کهنگی عملکردی، اقتصادی.

6. فرسودگی فیزیکی.

7. بازسازی اساسییا بازسازی

8. زوال خواص مصرف کننده.

9. تغییر هدف عملکردی.

10. پایان اصطلاح اقتصادیزندگی

11. انقطاع (تخریب طبیعی، تخریب).

در مراحل 3 و 11 چرخه عمر املاک و مستغلات، یک روش برای ثبت دولتی حقوق لازم است.

چرخه عمر املاک و مستغلات به عنوان یک ملک را می توان به 10 مرحله تقسیم کرد:

1. تملک (خرید، ساخت، ارث).

2. تملک و استفاده برای مدت معین.

3. مدیریت تسهیلات.

4. کسب سود، ارضای نیازها.

5. تصرف در اموال و حقوق مالکانه نسبت به عین.

6. تغییرات متعدد صاحبان، مالکان، کاربران.

7. تغییر هدف عملکردی شی.

8. فسخ حقوق مالکیت (بیع، ملی شدن، استیضاح).

9. پایان عمر اقتصادی شی.

10. تکرار چرخه قبلی یا ساختن یک چرخه جدید و اصلاح شده.

در مراحل 1، 6 و 8 چرخه عمر املاک و مستغلات، یک روش برای ثبت دولتی حقوق لازم است.

اشیای غیر منقول در طول وجود خود مشمول فیزیکی، حقوقی و تغییرات اقتصادی. در نتیجه، هر چیز غیر منقول (به جز زمین) مراحل بزرگتری از چرخه حیات خود را طی می کند:

تشکیل - ساخت و ساز، ایجاد یک شرکت جدید، تملک (خرید، تخصیص و غیره) یک قطعه زمین؛

عملیات - بهره برداری و توسعه (توسعه، بازسازی، تغییر فعالیت، سازماندهی مجدد و غیره)

تغییر (احتمالاً چندین بار) مالک، مالک یا کاربر؛

توقف وجود - تخریب، انحلال، تخریب طبیعی.

مراحل اول، سوم و چهارم را فراهم می کند ثبت نام ایالتیواقعیت ایجاد یا انحلال یک شی و همچنین تغییر مالک.

چرخه عمر املاک و مستغلات از الگوهای خاصی پیروی می کند و شامل زندگی اقتصادی، فیزیکی، زمانی و اقتصادی باقی مانده است.

طول عمر اقتصادیدوره استفاده سودآور از ملک است، زمانی که بهبودهای انجام شده به ارزش ملک کمک می کند. تعمیرات خوب، نوسازی و بهینه سازی شرایط افزایش می یابد، اما نگهداری ضعیف عمر اقتصادی تاسیسات را کوتاه می کند. زمانی به پایان می رسد که بهبودها به دلیل منسوخ شدن عمومی آن به ارزش ملک کمکی نمی کند.

طول عمر فیزیکی- این دوره وجود واقعی یک شی در وضعیت عملکرد مناسب قبل از تخریب (تخریب) آن است. می تواند هنجاری، بالفعل، محاسبه شده (پیش بینی شده) و به دلیل نوسازی و بهبود شرایط افزایش یابد.

سن موثربر اساس ارزیابی ظاهر و وضعیت فنی ساختمان. این سن مربوط به حفظ واقعی شیء، وضعیت آن در زمان معامله، ارزیابی است. سن موثر ممکن است بیشتر یا کمتر از سن تقویمی باشد.

سن شناسنامهای- این دوره از روز بهره برداری از شی تا تاریخ معامله یا ارزش گذاری است.

حیات اقتصادی باقی مانده استیک ساختمان از تاریخ ارزیابی (تحلیل) تا پایان عمر اقتصادی آن محاسبه می شود. تعمیرات و نوسازی این دوره را افزایش می دهد.

طول عمر فیزیکی و اقتصادی ساختمان ها ماهیتی عینی دارد که قابل تنظیم است، اما نمی توان آن را لغو کرد. تمام مراحل چرخه زندگی و طول عمر به هم مرتبط هستند و زمانی که یکی از آنها تغییر می کند، سایر مراحل مطابق با آن تغییر می کنند.

چرخه عمر یک شیء مستغلات تابع الگوهای خاصی است و شامل دوره زندگی اقتصادی و فیزیکی است

زندگی اقتصادی، که مدت زمانی را که یک شیء می تواند به عنوان منبع سود مورد استفاده قرار گیرد را تعیین می کند. زندگی اقتصادی زمانی به پایان می رسد که بهبودهای انجام شده دیگر به ارزش ملک کمک نکند.

طول عمر فیزیکی معمولی دوره وجود واقعی یک ملک در شرایط عملکردی مناسب قبل از تخریب آن است. توسط اسناد نظارتی تعیین می شود. طول عمر فیزیکی و اقتصادی اشیاء مستغلات ماهیتی عینی دارد که قابل تنظیم است، اما قابل لغو نیست.

طول عمر دوره زمانی است که یک شی وجود دارد و شما می توانید در آن زندگی یا کار کنید.

از نقطه نظر مدت عمر ملک، دوره های زیر متمایز می شود:

سن موثر، منعکس کننده سن یک شی بسته به ظاهر و شرایط فنی آن است.

سن تقویمی (واقعی) مربوط به دوره ای که شی از زمان راه اندازی آن در حال کار بوده است.

دوره عمر اقتصادی باقیمانده که برای ارزیابی یک شی توسط یک ارزیاب استفاده می شود و دوره از تاریخ ارزیابی تا پایان عمر اقتصادی شی را تشکیل می دهد.

چرخه عمر املاک و مستغلات به عنوان یک شی اقتصادی به شرح زیر است:

1. خلقت

2. ثبت دولتی املاک و مستغلات - در فدراسیون روسیه - یک عمل قانونی برای شناسایی و تأیید توسط وضعیت ظهور، محدودیت (تحمل)، انتقال یا خاتمه حقوق املاک و مستغلات مطابق با قانون مدنی فدراسیون روسیه. .

3. تصرف و استفاده; تغییر مالکان تصرف - در قانون مدنی - اختیار مالک. تصرف واقعی یک چیز، امکان نفوذ مستقیم بر آن چیز را برای مالک ایجاد می کند.

4. توسعه

5. زوال اموال مصرفی املاک و مستغلات

6. پایان عمر اقتصادی

چرخه عمر شرکت املاک و مستغلات به عنوان یک مجتمع ملکی

طبق ماده 132:

1. یک مؤسسه به عنوان موضوع حقوق به عنوان یک مجموعه دارایی مورد استفاده برای انجام فعالیت های تجاری شناخته می شود.

شرکت به عنوان یک مجموعه به عنوان یک مجموعه دارایی به عنوان املاک و مستغلات شناخته می شود.

2- مؤسسه به طور کلی یا بخشی از آن ممکن است موضوع خرید و فروش، رهن، اجاره و سایر معاملات مربوط به تأسیس، تغییر و فسخ حقوق مالکیت باشد.

ترکیب یک شرکت به عنوان یک مجموعه دارایی شامل انواع اموال در نظر گرفته شده برای فعالیت های آن از جمله زمینساختمان‌ها، سازه‌ها، تجهیزات، موجودی، مواد خام، محصولات، حقوق مطالبه، بدهی‌ها و همچنین حقوق مربوط به نام‌هایی که شرکت، محصولات، آثار و خدمات آن را فردی می‌کند (نام شرکت، علائم تجاری، علائم خدمات) و سایر موارد انحصاری حقوق، اگر غیر از این توسط قانون یا قرارداد پیش بینی نشده است.

چرخه عمر یک شرکت به عنوان یک مجموعه دارایی:

1. ایجاد یا خصوصی سازی یک شرکت

2. ثبت دولتی حقوق مالکیت (دولتی، شهری، خصوصی، مالکیت مشترک). ثبت دولتی حقوق یک شرکت و معاملات با آن باید به روش خاصی انجام شود که با توجه به مشخصات قانونی این موضوع تعیین می شود. ویژگی اصلی شرکت امکان گنجاندن قطعات زمین و سایر املاک واقع در مناطق مختلف و همچنین امکان حذف مشاور املاکاز شرکت

3. تبدیل شدن یا رسیدن به ظرفیت طراحی

4. عملکرد بهینه

5. تغییر مالکیت، خصوصی و کامل

7. تجدید سازمان، اصلاح، بازسازی، ادغام، تملک

8. ورشکستگی (مرحله اختیاری)

9. انحلال (مرحله اختیاری). انحلال مجتمع املاک مزایده و سایر سازوکارهای فروش اموال (از جمله اموال غیرمنقول) یک سازمان ورشکسته طبق مقررات قانونی دادرسی ورشکستگی است.

10. خاتمه عملکرد: توقف طبیعی غیر ترمیمی، تخریب فیزیکی، تخریب عمدی.