25.07.2017 10:58:00
Az építőipari befektetések globális gyakorlata a következő: a beruházások 2/3-a banki projektfinanszírozáson keresztül történik, 1/3-a a cég saját forrása. Oroszországban ez fordítva van. Hazánkban még mindig nincs egyetlen jogi mechanizmus erre projektfinanszírozás. Ezzel kapcsolatban a szakértők felhívják a figyelmet arra, hogy szükség van más, nem banki eszközök fejlesztésére is. Tudjon meg többet róluk a STROY.EXPERT „A hét témájában”.
Projektfinanszírozás
Annak ellenére, hogy a befektetések vonzásának fő módja építési projektek A projektek finanszírozása továbbra is Oroszországban marad; A projektfinanszírozást világszerte a classical végzi befektetési bankok akiknek joguk van közvetlen befektetéseket eszközölni nagy projektekbe. Bankjaink nagyrészt hitelintézetek és letétkezelő intézmények. Szakértők szerint Oroszország néhány évtizeden belül eléri az európai projektfinanszírozási normákat, de még korai erről beszélni. Ehhez nincsenek jogalkotási és végrehajtási mechanizmusaink, az igazságszolgáltatás és az ellenőrzési rendszer is elmarad a megfelelő szinttől.
Dmitrij Nyrkov, projektmenedzser a BFA-Development CJSC-nél:
A helyzet megváltoztatásához mindenekelőtt a projektfinanszírozás jogi mechanizmusának véglegesítése szükséges – vélik a szakértők – a megbízható befektetési bankok rendszerének kialakítása, valamint a szabad készpénz felhasználására szolgáló eszközök fokozatos bevezetése. Pénz, amely az építőipar finanszírozására fordítható.A fejlesztési projektek általában hosszú távúak és meglehetősen kockázatosak, különösen a mai adminisztratív bizonytalanság és a politikai helyzetben, ami megnehezíti a kockázatok felmérését. A bankok projektfinanszírozását csak az építési engedély megszerzése után hajtják végre, sok pénzintézet az építkezés megkezdése után kezdi el a források elosztását. E tekintetben a fejlesztő számára rendkívül nehéz befektetést szerezni, például a szakaszban a projekt előtti előkészületek: vagy társbefektetőt kell keresnie, vagy saját tőkét kell befektetnie.
Saját tőke, DDU megállapodások
A legtöbb nagy probléma e finanszírozási forrás biztosítása keretében – alacsony szint bizalom és a kereslet csökkenése a potenciális részvényesek (lakásvásárlók) részéről. Egyes becslések szerint országszerte 45-150 ezer embert csaltak ki. Ha a helyzet a védelmi mechanizmus (FZ-214) tökéletlenségével kapcsolatban nem változik, a problémák csak súlyosbodnak. Még a jelzáloghitelek támogatására irányuló ösztönző intézkedések sem segítenek - a háztartások jövedelmének zuhanása esetén még a szint sem jelzálog kamata 8% valószínűleg nem járul hozzá a kereslet élénküléséhez.
Vlagyimir Gamza, az Orosz Föderáció Kereskedelmi és Iparkamara bizottságának elnöke pénzügyi piacokÉs hitelintézetek:
Eközben, Szvetlana Bachurina, az Építőipari és Ipari Szakértői Tanács ügyvezető titkára építőanyagokés problémák közös építkezés Az Orosz Föderáció Közlekedési és Építőipari Közgyűlése Állami Duma Bizottsága alatt biztos vagyok benne:Az FZ-214-et folyamatosan be kell állítani. A helyzet változik, új körülmények jelennek meg. És itt már nem arról van szó, hogy maga a törvény jó-e vagy rossz, hanem csak arról, hogy az építőipar részvényesi mechanizmuson keresztüli fejlesztésének paradigmája kezdetben hibás volt. Helyes lenne projektfinanszírozáson keresztül szemléletet megfogalmazni, akkor máris megjelenne az országban egy normális projektfinanszírozó intézmény, és nyoma sem lenne a becsapott részvényeseknek.
Most meg kell oldani a kérdést: mi a teendő azokkal a részvényesekkel, akik a törvény hatályba lépése előtt keltek fel?A kárpótlási alapról szóló törvény mellett az Állami Duma mintegy 12 különböző törvény megalkotását tervezi, amelyek mindegyike együtt fog működni. A rendszer ezen elemeit nem lehet külön-külön megvizsgálni. Jelenleg egy szisztematikus megközelítés valósul meg, amely lehetővé teszi többek között a projektfinanszírozás elveinek elindítását. Végül összekapcsolta a gazdaságot és építőipar, megfogalmazva a „befektetés indokoltságának” fogalmát. Valójában ma már senkinek nincs szüksége „azonnal pénzre”, mivel a projektet mindegyik kockázati szakaszban értékelik. Az új törvényben a fejlesztő felelőssége 3-4 szinttel emelkedik a korábbi törvényekhez képest – vezette be és magyarázta a 214. sz. szövetségi törvény további elemek, mint például a letéti számlák.
Európában már régóta kidolgoztak és bevezetnek egy hatékony mechanizmust a fokozatos vonzás érdekében pénzügyi források a projekt szerint. Például egy fejlesztő gödröt ásott - a részvényes a leendő lakása költségeinek 15%-át fizette, az 1. emeletet beépítették - a vevő további 10%-ot fizetett, és így tovább. Így kialakul egy teljesen védett jogi konstrukció az építkezés finanszírozására.
Andrej Shelkovy, vezérigazgató JSC "AFZhS":
Ilyen körülmények között még nagyobb figyelmet kell fordítani az építőipar nem banki finanszírozási piacának fejlesztésére hazánkban.Nem teljesen értek egyet a fejlesztők kockázatbiztosítási rendszerének kritikájával hazánkban. Példaként a legutóbbi parlamenti meghallgatásokat hozom fel, amelyek 6,5 óráig tartottak (kb. 30-40 percet szenteltek a Kárpótlási Alapról szóló törvényjavaslat megvitatásának, a fennmaradó időt pedig Oroszország minden régiójából érkezett részvényesek kapták ). Egyik felszólalásban sem merültek fel részvényesi követelések a biztosítótársaságokkal szemben, a követelések elsősorban a hatóságokat és a fejlesztőket érintették. Természetesen a 214-es szövetségi törvény manapság folyamatosan fejlődik, amelyek további kiigazításra szorulnak, különös tekintettel a fejlesztők tevékenységének nyomon követésére a DDU keretében fennálló szerződéses kapcsolatok keretében. Ez a normális gyakorlat: egy 10 éve elfogadott törvény nem maradhat változatlan. Valójában, amikor a részvényesek problémáiról beszélünk, akik országunkban különböző becslések szerint 45-150 ezer fő között mozognak, akkor azokat az embereket értjük, akik a mechanizmus életbe lépése előtt fektettek be projektekbe. kötelező biztosítás építőipari tevékenység. Most is így lesz: az elfogadott törvény csak azokat a részvényeseket célozza meg, akikkel új projektekről kötnek megállapodást. Azt azonban mindenki megérti, hogy ez a törvény nem fogja megoldani a mai problémát. A mai részvényeseket védi ez a törvény? Igen. Hiszen egy közjogi társaság létrehozásáról beszélünk, ebben az esetben az állam leányfelelőssége lesz, ami azt jelenti, hogy a részvényesek finanszírozása a költségvetésből, vagyis a mi adólevonásainkból fog származni.
Nem banki finanszírozás
Projektbanki finanszírozás mellett és saját tőke(DDU-megállapodások), vannak más eszközök is a lakossági és kereskedelmi fejlesztések finanszírozására, beleértve a projekteket is integrált fejlesztés területeken. Különösen a kölcsönös befektetési alapokról (MUIF), nyugdíjalapokról, állami támogatás PPP-megállapodások és koncessziók formájában.
Olga Arhangelszkaja, az RGUD alelnöke, az Ernst&Young partnere:
Az egyik ígéretes terület a kötvénykötések mechanizmusa. Az Orosz Föderáció Központi Bankja ma mindent megtesz annak érdekében, hogy ez a piac létrejöjjön, de sajnos nem szűnt meg minden, ezt megakadályozó probléma.Most a piac aktívan fejleszti a kapcsolódó forrásokat befektetési alapok. A lényeg, hogy külföldön nyugdíjalapok jelentős szereplői ezen a piacon. Ez körülbelül hosszú távú pénzről, amihez nem kell sok magas jövedelmezőségés ideálisan illeszkednek az ingatlanpiacra. Azonban sokáig Az orosz jogszabályok nem volt eléggé kifejlesztve ahhoz, hogy ezt az eszközt a fejlesztők aktívan használhassák. Most a nyugdíjpénzek elkezdtek befolyni az iparágba.
Ezenkívül a PPP-mechanizmusokat a közelmúltban egyre inkább alkalmazzák megfizethető (szociális) lakásépítési projektek megvalósításában.
Katerina Grigorieva, az SRG vállalatcsoport értékelési és pénzügyi tanácsadási igazgatója:
A PPP-mechanizmus alkalmazása megfizethető (szociális) lakásépítési projektek megvalósításában magában foglalja a költségvetési finanszírozás mérnöki és szociális infrastruktúra, Azaz fontos feltétel költségcsökkentés négyzetméter lakhatás és elérhetőségének biztosítása, értékesítése piaci szint alatti áron. A beruházó lakossági fejlesztési projektek megvalósítása a kapcsolódó mérnöki infrastruktúra (víz- és csatornahálózat, villany-, gázellátás, szilárdhulladék-kezelés), valamint szociális infrastrukturális létesítmények (iskolák, óvodák, kórházak) kiépítésének kötelezettségét is magában foglalja. Az infrastruktúra kiépítésének költségei általában teljes mértékben a befektetőt terhelik, és végső soron a lakhatási költségekben szerepelnek. E tekintetben egyrészt a lakhatási költségek megfizethetetlenné válnak a lakosság számára, különösen a régiókban, másrészt pénzügyi mutatókés a projekt befektetésének megtérülése elfogadhatatlanná válik egy racionális befektető számára.
Vlagyimir Putyin orosz elnök elrendelte olyan intézkedések kidolgozását, amelyek három év alatt fokozatosan felváltják a részvényalapú konstrukciót banki hitelezéssel és egyéb finanszírozási forrásokkal, amelyek minimálisra csökkentik az állampolgárok kockázatát. A végrehajtásért Dmitrij Medvegyev orosz kormányfőt, Elvira Nabiullina, a Bank of Russia vezetőjét és Alekszandr Plutnyikot, az AHML vezérigazgatóját nevezték ki. 2017 végéig konkrét átmeneti mechanizmust dolgoznak ki.
Vlagyimir Putyin október végén szégyenletesnek nevezte az építőipar helyzetét a régiókban. Szerinte kicsi és közepes üzlet Az építőipar továbbra is óriási kihívásokkal néz szembe. Később az elnök utasította az illetékes minisztériumokat, hogy dolgozzanak azon, hogy a részvénytulajdonos lakásépítésről a projektfinanszírozási mechanizmusra zökkenőmentesen kerülhessen át.
Az Építésügyi Minisztérium szerint 36,6 ezer orosz szerepel a közös építkezés érintett résztvevőinek nyilvántartásában. A legtöbb áldozat a krasznodari régióban volt - 6,4 ezer ember, Moszkvában - 4 ezer megtévesztett részvényes, a szamarai régióban - 3,5 ezer, a szverdlovszki régióban - 4,1 ezer.
„A jövőre nézve általában fel kell hagynunk a közös építési megállapodásokkal, ezek mind egy korábbi korszak kezdetei, ez mind egy fejletlen örökség; lakáspiac– mondta az orosz miniszterelnök Dmitrij Medvegyev. Emlékeztetett arra, hogy más országokban nem létezik jelzáloghitel.
„El kell térnünk a közös építéstől a normál civilizált jelzáloghitel felé – szükség esetén támogatásokkal, akár állami vagy munkáltatói költséggel, ami szintén nagyon gyakori. És ez fog történni a legjobb garancia attól, hogy manipulálják azok pénzét, akik lakást akarnak venni” – mondta Medvegyev.
Ugyanakkor – jegyezte meg – először teljesíteni kell a meglévő közös építési szerződéseket, valamint le kell zárni a becsapott részvényesek problémáját.
Az orosz pénzügyminisztérium vezetője, Anton Siluanov is ezen a véleményen van. A fejlesztők hanyatlásuk során kamatok a gazdaságnak fokozatosan át kell térnie arra, hogy projektjeit a bankok, és nem az állampolgárok – a jövőbeli lakások vásárlói – forrásaiból finanszírozza – mondta Anton Siluanov.
„Jó értelemben a kamatcsökkenés ismeretében talán mégis el kellene gondolkodnunk azon, hogy érdemes-e továbbra is ilyen módon gyűjteni a pénzt. Tekintettel arra, hogy az építtetőknek végül is inkább hitelt kellene felhasználniuk a házépítéshez, és mégis helyesebb és megbízhatóbb, ha a polgárok már felépített házakban vásárolnak lakást, és nem a nulla építési szakaszban fektetnek be tisztázatlan következményekkel.” mondott Anton Siluanov.
A miniszter szerint „ha megtagadjuk a közös építkezést, ez persze nem a mai döntés, hanem a jövőre vonatkozik”. Tovább Ebben a pillanatban Az építők a részvényesektől vonzzák a forrásokat, „mivel nincsenek részvényesek – nincs építés, a hitelek nagyon drágák” – jegyezte meg Siluanov. A miniszter szerint ugyanakkor a gazdasági ráták csökkenésével „az építési költségek csökkentésének kérdése továbbra is megoldódik”.
Az orosz Építésügyi Minisztérium megnyugtat: a projektfinanszírozásra való átállás nem jelenti a közös építkezés éles felhagyását. Építésügyi, lakásügyi és kommunális miniszter Orosz Föderáció Mikhail Men kifejtette, hogy „nem lesz hirtelen mozgás. Az elnöki utasítás lépésről lépésre szóló terv és ütemterv megalkotását jelenti” – jegyezte meg a miniszter. A rendszer három év alatti fokozatos megváltoztatására készül az „útvonal” a közös építésben megszerzett állampolgári források banki hitelezéssel és egyéb finanszírozási formákkal való felváltására.
A miniszter szerint ma az ipari lakások 80 százaléka állampolgári forrásokból épül fel, így nem engedhető meg a hirtelen átállás más játékszabályokra.
„Van alapja az átmeneti időszaknak. A közös építkezésre vonatkozó jogszabályok fejlesztésének egyik szakaszában lefektettük a letéti számlák mechanizmusát” – hangsúlyozta. Mihail férfiak.
Szólt az Orosz Föderáció Állami Dumájához küldött módosítócsomagról is, amely egyetemes szabványt vezet be a szabályozó hatóságok számára az Orosz Föderációt alkotó egységekben a közös építkezésre vonatkozóan.
„Amikor tanulmányoztuk a regionális” útiterveket„Problémás objektumok esetében kiderült, hogy a vezérlőrendszerek az alkotó entitásokban nagyon eltérően épülnek fel” – kommentálta az orosz Építésügyi Minisztérium vezetője.
Mikhail Men elmondta, hogy a törvényjavaslat szerint a térségben a megosztott építkezés felett csak egy speciálisan létrehozott testület (a moszkvai Moszkomstrojinvest példáját követve) vagy állami építésfelügyeletet ellátó szervezet végezhet.
A megosztott építésről a projektbanki finanszírozásra való átállást novemberben tárgyalták az orosz Állami Duma Bizottságának kerekasztal-ülésén természetes erőforrások. Alapján Nyikita Sztasisin, a munka során a következő kérdésekre kell választ kapni: milyen mechanizmusok valósulnak meg, milyen időkeretben, hogyan változnak a piaci játékszabályok, kit terhel a befektetési felelősség - állampolgár, a bank vagy fejlesztő, és mindez hogyan befolyásolja egy személy végső lakhatási költségét.
„Először is konstruktív párbeszédet kell kialakítanunk Központi Bank Oroszország. Azok a követelmények, amelyeket a jegybank most a projektfinanszírozással szemben támaszt, és a bankokra vonatkozó utasítások az építőiparral kapcsolatban véleményünk szerint versenyképtelenek az állampolgároktól befolyt pénzek árához képest” – mondta a miniszterhelyettes.
A megosztott építésről a projektfinanszírozásra való fokozatos átállással a letéti számlák alternatív mechanizmussá válhatnak a polgároktól a fejlesztők számára történő forrásszerzéshez. Nyikita Sztasisin elmondta, hogy az orosz Építésügyi Minisztérium jelenleg konzultációkat folytat a fejlesztőkkel és a bankokkal.
„Szerintünk kiemelt figyelmet érdemelnek a már projektfinanszírozást nyújtó bankok tapasztalatai” – hangsúlyozta a miniszterhelyettes. „Ugyanakkor fontos számunkra, hogy a bankoktól beszerezzünk egy olyan feltétellistát, amelynek teljesítése esetén készek átgondolni a fejlesztőkkel szemben támasztott projektfinanszírozási igényüket.”
A megosztott építésről a projektfinanszírozásra való átállás a jelek szerint már megtörtént, bár a fejlesztők és azok professzionális egyesületekés figyelmeztetnek az ingatlanpiacot érintő esetleges negatív következményekre. Így a Sztrizsi Vállalatcsoport vezérigazgatója, Igor Belokobilszkij, a szövetségi központ kezdeményezéseit kommentálva, nehezményezte, hogy Oroszországban világ precedens van kialakulóban, amikor a háztartási pénzeszközöket a mechanizmus révén közvetlenül a gazdaság reálszektorába fektették be. közös építkezésről. A fejlesztő szerint a négyzetméterár egy új épületben Novoszibirszkben 40%-kal emelkedhet, miközben az építési volumen is 40%-kal csökken.