Mi nem lehet az ígéret tárgya? Banki biztosíték: Nem nyilvánvaló működési kockázatok, amelyeket nem vesznek figyelembe a biztosíték összegének meghatározásakor.

Posted on site 05.12.2007

A kölcsönszerződés időtartama alatt a betét valós értéke - ez minőségi változást végezhet. Ez annak köszönhető, hogy szükség van arra, hogy az ígéretet korlátozott időtartamra (felszámolás végrehajtás) kell végrehajtani. Ez a cikk az ugyanazon objektum piaci és felszámolási költségeinek és a vele kapcsolatban álló konkrét működési banki kockázatoknak tekinti. Ezen kapcsolat számvitel lehetővé teszi a Bank fedezetének megszervezését, és szükség esetén megfelelő kiigazításokat tesz lehetővé. Ehhez ez a cikk számos hasznos adatot biztosít.

A banki hitelezés gyakorlatában a betét a legfontosabb kötelezettségvállalás. Ugyanakkor sokat utalnak a biztosíték jogszabályok tökéletlenségére, túlságosan védi a jelzálogagert, és megakadályozzák a gyors visszanyerést a betét gyorsan.

Sok szakértő szerint a legnehezebb ennek köszönhetően a kis- és középvállalkozások hitelezésének fejlesztése. Ez azt is lehet, hogy feltételezhető, hogy a jelzáloghitelezés, még a legmegbízhatóbb és "probanets" ellenére is, az előírt mechanizmus a betét visszaszerzéséhez "függőben lévő kockázatokat" hordoz, amelyek a nem -returnyok. Az Egyesült Államok egyik legsúlyosabb leckéje az Egyesült Államokban 2007-ben, a szerzők szerint, az, hogy a masszív kiállítás a jelzálog-ingatlan "eladó" vezetett implicit, súlyos csökkentése az érték az ingatlan és még a teljes területek befektetési vonzerejének csökkenéséhez is.

Meg kell jegyezni, hogy a biztosíték jogszabályok javítására irányuló egyes munka jelenleg zajlik. Mivel Anatoly Aksakov azt mondta, elnöke a Regionális Bankok Szövetségének "Oroszország", az állami Duma Banksz. hatályba lépett " 1 .

A jelenlegi bankárok és a szakértők azonban már magabiztosan kijelentik, hogy e törvény elfogadása elsősorban a mozgatható vagyontárgyak biztosítékának szükségességének jogalkotási konszolidációjára irányul, nem oldja meg az összes mintát. Meg kell jegyezni, hogy az anyagi és eljárási jogszabályok számos szabályozási aktusának módosítását kell bevezetni, amely szabályozza a jelzálogkötelezettségeket abban, hogy előforduljon az előfordulása, a kötelezettség teljesítése vagy a fellebbezés fellebbezésének a jelzáloggal .

Van egy kérdés arról, hogy a jelenlegi jelzáloghitel-jogszabályok változásainak fővektorának mennyire korlátozódnia kell a fellendülés eljárási mentességére, vagy mivel a szerzők úgy vélik, hogy az eljárási intézkedések mértéke nem független érték, mivel a gyorsság nem csodák minden bajból.

A probléma mélyebb: Annak érdekében, hogy gyorsan eladni (nevezetesen ebben, és nem a bíróság megfelelő meghatározásának megszerzését, a büntetés lényege), hogy valaki "valami" készen állt arra, hogy gyorsan vásároljon, és Nem csak vásárolni, de gyorsan fizetni az életben.

Mi ez az alap, és milyen mintákat kell megoldani a valóságban annak érdekében, hogy a betét nemcsak a kötelezettségek egyikének egyiké váljon, hanem valódi mechanizmus a hitelező bank monetáris követelményeinek kielégítésére, a szerzők megpróbálták megmagyarázni ebben cikk.

Érték bizonytalanság: Mi a betét valós értéke

Az Orosz Föderáció Központi Bankjának rendelkezéseinek a 254-P. Központi Bankjának rendelkezéseinek 6.4. Pontjában a hitelek lehetséges veszteségeinek, a hitel- és az egyenértékű adósságra vonatkozó lehetséges veszteségekre vonatkozó hitelszervezetek kialakulására vonatkozó eljárásról "(a továbbiakban: . 254-P) meghatározta, hogy "... az összeg (költség) a biztosítékot értjük: biztosítékért (kivéve Értékes papírokaz értékpapírpiac kereskedelmének szervezője) a betét valós értéke. " Bár a 254-P számú "valós érték" meghatározásai nem tartalmaznak nagyfokú valószínűséggel, az értékelési tevékenységekre vonatkozó orosz jogszabályok feltételei alapján feltételezhető, amelyek a az ígéret tárgya.

Ezt különösen a nemrégiben tett helyzete bizonyítja, hogy hatályba lépett a szövetségi értékelési szabványnak "az értékelés célja és az érték értékelése" (az Oroszország Gazdasági Fejlesztési Minisztériuma által jóváhagyott "FSO 2) 2007. július 20. 255): "A piaci értéket az értékelő határozza meg, különösen a következő esetekben: ... az ígéret tárgyának értékének meghatározásakor, beleértve a jelzálogot is ...". A piaci érték alapján a Bíróság a jelzáloggátló és a jelzálogév közötti vita jelenlétében a jelzáloggal működő ingatlan kezdeti értékesítési árát hozza létre 2 .

Ugyanakkor, az FSO 2. számával összhangban "az értékelési objektum piaci értékének meghatározásakor a legvalószínűbb árat határozzák meg, amellyel az értékelési objektum elidegeníthető az értékelés időpontjában a nyílt piacon a A verseny kontextusa Amikor a tranzakció felei ésszerűek szükséges információ, és az ügylet ára nem tükrözi a rendkívüli körülményeket, azaz:

a tranzakció egyik része nem köteles elidegeníteni az értékelési tárgyat, és a másik fél nem köteles végrehajtani;
a tranzakció felei tisztában vannak a tranzakció tárgyával, és saját érdekeikben járnak el;
az értékelési objektumot a nyílt piacon egy nyilvános ajánlaton keresztül mutatják be hasonló objektumok becslések;
a tranzakció ára ésszerű díjazás az értékelés tárgya és kényszere a tranzakcióra vonatkozó tranzakcióra vonatkozó tranzakcióhoz, amelyről az oldalról nem volt;
az értékelési objektum kifizetését készpénzben fejezzük ki.

Az elidegenedés lehetősége a nyílt piacon azt jelenti, hogy az értékelési objektumot a nyílt piacon a hasonló tárgyakra jellemző nyilvános ajánlaton keresztül mutatják be, míg a piacon lévő tárgy expozíciójának időpontja elegendő ahhoz, hogy felhívja a figyelmet a megfelelő számú potenciális vásárlók.

A tranzakció feleinek ésszerűtlensége azt jelenti, hogy a tranzakció ára az eladó értékét és a vevő ésszerű megfontolásainak legkisebb elérhető árai közül a legnagyobb elérhető áron.

Az eldobható információk teljessége azt jelenti, hogy az ügylethez tartozó felek kellően tájékoztatást kapnak a tranzakciós témáról, a Tranzakció feltételeinek elérésére, az egyes felek szempontjából a lehető legjobban A piac állapotáról szóló információ mennyisége és az értékelési időpontban rendelkezésre álló értékelési objektum.

A sürgősségi körülmények hiánya azt jelenti, hogy a tranzakció minden egyes része motívuma van ahhoz, hogy megbirkózzon, miközben nincs kényszer a felek számára. "

A szerzők nem véletlenül vezetett kiterjedt idézet FSO No. 2, ami megmagyarázza a meghatározása a piaci érték, mivel ez egyszerűen lehetetlen összehasonlítani ezeket a rendelkezéseket a valós működését a biztosíték, mint a faj kötelezettségek.

Az a tény az, hogy az egyik kötelezettségvállalási intézet egyik faja, a zálogjog átadása nem rendelkezik saját értékével és jelentőségével.

A banki hitelezésben a letétnek háromutas lényege van, amely a hitelezési időszak alatt változik.

Tehát a hitelkérelem figyelembevételének szakaszában a betét szükséges és / vagy elegendő feltétele a hitel kibocsátásának. Szakaszában szolgáltatást adósság visszafizetése, a hitelfelvevő és beadjuk ezt a folyamatot, a Banknak letét fegyelmező hitelfelvevő, és lehetővé teszi a bank lehet minimalizálni a költségeket a kialakulását tartalékok esetleges veszteségeket. És végül, az emelés-perverz késleltetett hátralékok szakaszában a letét az a forrás, hogy megfeleljen a Banknak a hitelfelvevőnek a pénzaz ígéret által előírt módon és a mód sorrendjében történő értékesítéséből származik.

Ha azonban a fentiekben megadott FSO-szám rendelkezéseit elemzi, feltétlenül lehetséges, hogy az ígéret átruházása nem reagál ezekre a rendelkezésekre a hitelfolyamat bármely szakaszában.

Például az első két szakaszban az objektumot nem mutatják be a piacon, különösen a nyilvános ajánlaton keresztül, és az objektum díjazása elvben nem szerepel. Ugyanakkor el kell ismerni, hogy ezeken a szakaszokban a betét valós értéke még mindig közel van a piaci értéknek.

A késedelmes adósságok helyreállításának szakaszában a telepítés tárgyának költsége befolyásolja a lényegesen nagyobb számú körülményeket, amelyeket "rendkívülinek" neveznek. Különösen:

a Mortgagor kötelessége van, hogy megbetegedjen a betéti létesítmény értékesítéséről;
a Bíróság fellebbezésének fellebbezése esetén a jelzálogornak nyilvánvaló kényszere van, hogy üzletet készítsen;
a szövetségi törvény által meghatározott létesítmény kiállításának határideje " végrehajtó munka» 3 Lehet, hogy jelentősen kevésbé szükséges ahhoz, hogy felhívja a figyelmet a megfelelő számú potenciális vásárlók.

A nyilvánvalóan "vészhelyzet" ilyen körülmények listája folytatható.

A hasznosítási szakaszban a piaci értéket érintő vészhelyzetek számának növekedése nyilvánvalóan a biztosítékok lényegének változása miatt - a tényleges rendelkezésből származó változás következtében a tényleges rendelkezésből származik, pénzforrásgá válik, a jelzálogforgor szükségessége és kötelezettsége letét, amelyet a hitelfolyamat első két szakaszában nem figyeltek meg.

A biztosíték "valós értékének" fogalma tekintetében az ígéret "valós értékének" fogalma, és ezért meg kell változtatnia a megjelenését.

Az értékelési tevékenységek gyakorlatában a "felszámolási érték" kifejezést erre a célra használják.

Az FSO 2 "szerint az értékelés tárgyának felszámolási értékének meghatározásakor a számított érték a legvalószínűbb árat tükrözi, amelyen ez a becslési objektum elidegeníthető az értékelési tárgy expozíciós időpontjához, kisebb tipikus expozíciós időszakra -ért piaci feltételek, Olyan körülmények között, ahol az eladó kénytelen az ingatlan elidegenítésére. A felszámolási költségek meghatározásakor a piaci érték meghatározásával ellentétben a sürgősségi körülmények hatása, az eladót arra kényszerítve, hogy értékesítsék az értékelést a piac szempontjából fontos feltételekről szóló értékelés céljára ".

Részletesebb meghatározásokat tartalmaz, különösen a szabvány 3.10. És 5.8. Pontjában Orosz Társaság Értékelések "becslések alapja a piaci értéken" (száz ROO 20-03-96). "Felszámolási költségek vagy költségek kényszerített értékesítés - pénzösszeg, amely ténylegesen beszerezhető az ingatlan értékesítéséből, túl rövid a megfelelő marketingnek a piaci érték meghatározásának megfelelően. Néhány államban kedvezőtlen eladóval és a vevővel rendelkező esetek, vagy a vevők tájékoztatják az eladó által tapasztalt nehézségekről, a kényszerértékesítés helyzetének tulajdonítható.

"A kényszerértékesítés magában foglalja az ingatlanok értékesítésének árát az atipikus körülmények között, és tükrözi, általában elégtelen marketing időszak, megfelelő nyitottság és reklámozás nélkül, és néha az eladó és / vagy végrehajtás hiánya tárgyalási körülmények között. Ezen okok miatt a kényszerített értékesítéshez kapcsolódó ár, amelyet a kényszerített értékesítés alá nevezni, nem a piaci érték bemutatása. "

Így figyelembe véve a 254-P álláspont helyén a késedelmes adósságok visszaszerzésének szakaszában a késedelmes adósságok helyreállításának szakaszában a "felszámolási érték" kifejezéssel kell azonosítani.

Ez különösen azt jelzi, hogy az ígéret tárgya tárgyát képező korlátozást, hogy a 254-P-os rendelkezés szempontjából elismerje a biztonságot: "A II. Minőségi kategória biztosítása lehet: ... ígéret A dolgok ... elegendő oka annak, hogy úgy véli, hogy a zálogjog tárgyát képező, a betét visszaszerzésére irányuló indokolás időpontjától számított 180 naptári napot legfeljebb 180 naptári napon lehet végrehajtani. "

Ennek megfelelően a hitelkérelem hitelkérelmének figyelembevételének szakaszában a bank a szerzők szerint köteles ilyen változást biztosítani az ígéret értékének értékét, és a vonatkozó rendelkezéseket hitelszerződésre és A biztosíték szerződése, amelynek garantálja, hogy 180 napon belül nem realizálható biztosítékok kockázata.

Ezenkívül a hitel kibocsátásának pillanatától a Bank köteles "tartani" mind a költségek, mind a piac, a felszámolás, mivel a költség értékének változása a banktól függetlenül fordulhat elő.

Sajnos ez a körülmény nem tükröződik a 254-es pozícióban.

E tekintetben részletesen relevánsnak tűnik az ugyanazon objektum piaci és felszámolási költségeinek és az ezen arány meghatározó tényezőinek elemzéséhez.

A felszámolási költségek modelljei

A zálogjogi megállapodás megkötésében meghatározott CLAD objektum piaci értékétől való átmenetet a zálogjogi objektum felszámolási értékére a piaci értéket a csökkentő felszámolási együttható számára végzik.

Művészet. (T) \u003d st. (T) x likv., (1)

hol Művészet. (T) - a letétbe helyezési tárgy felszámolási költsége t;

Utca. (T) - piaci értéke Az ígéret tárgya t időpontban;

Likv. - Felszámolás tényező, amely meghatározza az összeg értékének csökkenését a zálogjog tárgya miatt atipikus végrehajtásának feltételeit a tárgy letéti.

A piaci érték időbeli függését különösen meghatározzák, különösen a piaci feltételek dinamikáját, az objektum elavultságát és kopását stb.

Az elfogadás feltételeinek az általános ügyben történő végrehajtásának feltételei a két fő tényezőnek köszönhető:

korlátozott időtartamú tényező;
az eladási tényező a vevők kezdeményezésére gyakorolt \u200b\u200bpszichológiai szempont.

Ilyen körülmények között a felszámolási együttható a következők:

Likv. \u003d Idő szerint. x vyan, (2)

hol Idő szerint. - az együttható, figyelembe véve a korlátozott értékesítési idő tényezőjét;

Velve-hez - az az együttható, amely figyelembe veszi az értékesítés kihívásainak hatását az objektum felszámolási költségeiről.

Ha például megváltoztatja a megfelelő objektumok piaci konjunktúráját az idő múlásával és időben. És a Nu., Amely természetesen a LIVV-nak változáshoz vezet. Azonban ez a körülmény az első közelítésben a szerzők szerint elhanyagolható.

Az eladási idő korlátainak elszámolása, például a Yu Visir munkája 4 Ha a diszkontálások nélkül három alternatív modellje van, a kényszerített eladások felemelése, az objektum eladása alatt, mint egy tipikus expozíciós idő alatt, ha egy tárgyat a piaci érték meghatározásának megfelelő normál körülmények között értékesíti.

A második faktor Y. Trump arra a következtetésre jut, hogy lehetetlen valójában analitikusan értékelni a második tényező hatásának értékét (kényszerítő tényező).

S. Dolgin, a létesítmény felszámolásának korlátozott expozíciós időszakán túl a következő tényezői rendszerrel alacsony szintA töltési tényező meghatározása 5 :

piacfejlesztés;
az objektum általános befektetési vonzereje;
az objektum piaci értékének abszolút értéke;
piaci helyzet az értékelés dátuma;
marketing szint.

Victor és Valery Galashukov ciklusában 6, 7 A kihívási tényező értékeléséhez javasoljuk, hogy támaszkodjanak a végrehajtott tárgy "keresletének rugalmassága" fogalmára. Ugyanakkor a szerzők kifejezést kaptak az El.Pr. Az objektum piaci értékének nagyságára alacsonyabb hatással.

Talán lehetetlen nem értenek egyet, hogy a kereslet rugalmassága, mint egy alapvető mikroökonómiai koncepció aggregált, lehetővé teszi, hogy figyelembe vegye az összes alacsonyabb szintű tényezőt, amelyet a S. bejelentkezés ad, de ez a koncepció a "tiszta formában a" Ha a vásárlási és értékesítési létesítmények árképzését csak a relációs kereslet és javaslatok határozzák meg, és a vevők bizonyos dolgokat szereznek, főként saját igényeikre, és nem a későbbi viszonteladásra.

Alternatív megközelítést az A. Motherland bemutatja 8 Amennyiben a Posy-Ren potenciális vevő motivációjának kérdése az objektumvásárlási műveletből származó nyereség bizonyos normájának megszerzésének szempontjából a kevésbé tipikus expozíciós időszakban, valamint az objektum későbbi értékesítése A normál expozíciós időpontnak megfelelő piaci érték, valamint a kölcsönzött pénzeszközök felhasználásával a művelet finanszírozásához.

Mivel az A. Rodin figyelembe veszi az ingatlanok felszámolását a tulajdonos csődjében, és így kívül esik a hitelező érdekeinek kielégítésére, az értéket, amelyet a "piacra" utal, valójában nem piac Az objektum értéke az (1) képletben és a piacon a költséget már idővel megszorozta., Amely jellemző a felszámolási megvalósításhoz.

Ugyanakkor úgy tűnik, feltételezzük, hogy a potenciális vevő az objektumról ismert. Ilyen körülmények között az objektum megszerzésének készenlétét két körülmény határozza meg: a nyereség mértéke, amelyet úgy véli, hogy elegendő a művelet végrehajtásához, valamint a művelethez vonzó források költsége.

Nyilvánvaló, hogy egy ilyen megközelítés különleges esete meglehetősen elterjedt "csók": a Társaság Bankjához kapcsolódó hitel kibocsátása az objektum megszerzéséhez és a letétbe helyezéséhez.

Figyelembe véve a fentieket, megállapítható, hogy az objektum kényszerértékesítésének tényezőjét elszámolja (ehhez. A (2) képletben) két alternatív módszert hozhat létre: figyelembe véve a kereslet rugalmasságát ( Ugyanakkor a kereslet rugalmassága (ugyanakkor lehetséges, hogy megvásárolható legyen (ugyanakkor erre \u003d a SIP-re).

Tudjon meg többet és annak érdekében, hogy fontolja meg az objektum felszámolásának időtartamának korlátozottságának hatását, valamint az értékesítés kihívását a Viktor és a Valery Galasyukov és az A. Motherland szerzőigazgatásának két alternatív modelljében.

Limitty eladási tényező

A függőséget leíró képlet. Az objektum felszámolásának időpontjától képzeld el a következő formában 9 :

K idő. \u003d (1+ (I: M)) - (TD X M), (3)

hol TD. - a diszkontálási időszak (év);

m. - az év során felhalmozódó kamatszilárdságok száma (12-szer);

ÉN. - a felszámolási érték kiszámításánál használt éves diszkontráta (decimális frakcióban kifejezve);

TD \u003d TR - TF, (4)

hol Tróf - ésszerűen hosszú ideig az objektum expozíciója tipikus értékesítési feltételekben (években);

TF. - az objektum megfelelő expozíciója a kényszerértékesítés feltételeiben (év).

Az 1. ábra függőséget mutat Idő szerint. az objektum és a különböző értékek felszámolási megvalósításának hatékony jövedelmezőségétől TD..

Világosan látható, hogy az objektum felszámolásának korlátozott időpontjának tényezője jelentős hatással lehet az ugyanazon objektum piaci és felszámolási értékének arányára.

Alapvető fontosságú, hogy az ideiglenes tényező befolyása jelentősen növekszik az I. növelésével.

A módszertan szerzői szerint "Ha az értékelési objektum az ígéret és a pledgee tárgya bank, a felszámolási érték (I) kiszámításánál használt éves diszkontráta az éves banki hitelek szintjén történik, amelyet a piaci adatok határoznak meg 10 .

A szerzők szerint azonban ez a jóváhagyás nem igaz. Éves diszkontráta (i), meg kell fogadni egy éves hitelkamat, amelynek rendelkezése kulcsfontosságú e tárgy, de néhány " hatékony ajánlat Az objektum felszámolási megvalósításának jövedelmezősége ", amely figyelembe veszi a megfelelő mérési egységeket is" ... büntetést, kártérítést a végrehajtás késedelme által okozott veszteségek, valamint a jelzálogra vonatkozó kötelezettségek megtérítése A termelés és a helyreállítási költségek fenntartása érdekében "(az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 337. cikke").

Ennek eredményeképpen a jelenlegi hitelkamatok, például a kis- és középvállalkozások, figyelembe véve a mozgáshoz kapcsolódó szankciókat és költségeket, a bank tartalmát, valamint a marketingköltségeket, a "tényleges felszámolási arányt" Az objektum megvalósítása "meghaladhatja a kölcsön nyereségességét magasabb, mint megduplázódott, hogy az I. érték tényleges értékét 30-60% -os régióban.

Az 1. ábrán látható, hogy a TF értéke közelebb áll a TR értékéhez, annál kevésbé befolyásolja az objektum értékesítési ideje korlátozását a felszámolási értékre, és éppen ellenkezőleg, a nagyobb jelentőségű TF A TR értéktől eltér, annál erősebb az objektum eliminációs költsége egyidejűleg különbözik az informatikai piaci értékkel.

Hadd tartózkodjunk az adott körülmények között, amelyek a szerzők véleménye szerint meghatározzák a hitelező bank motivációját a "... a betét visszaszerzésének megjelenésének okának" előfordulásának előfordulásakor A 254-es rendelet.

Meg kell jegyezni, hogy sem a fogalommeghatározás, sem a "körülmények listája, amely okot ad arra, hogy a betétbe kerüljön a letétbe" a dokumentumban. Nyilvánvalóan ezt a Bank önállóan kell elvégeznie, és tükröznie kell a vonatkozó belső dokumentumok és szerződések (hitel- és fedezet).

Kivétel a jelzálog, ahol ezeket a körülményeket törvény határozza meg, és lehetővé teszi, hogy a művészet (2) bekezdésével összhangban nagyon kemény változat legyen. 50 "Az 1998. július 16-án, 1998. július 16-án az 1998. július 16-i szövetségi törvény (ED. 26.06.2007-től)" a jelzálogon (ingatlan tulajdonát) ":" Ha A jelzálog-megállapodás másként nem írja elő a vagyoni fellebbviteli fellebbezését, utasította az időszakos kifizetések által végrehajtott kötelezettségek biztosítása érdekében, a határidők szisztematikus megsértése esetén megengedett, azaz a kifizetések időzítésének megsértésével több mint Háromszor 12 hónapon belül, még akkor is, ha minden egyes rajzolás jelentéktelen.

Például vegye figyelembe az esetet, amikor a hitelfelvevő nem fizet három hónapig (nem hajtott végre három havi kifizetést), és ez szükségesnek tekinthető, és elegendő a letét behajtásához.

Ebben az esetben a Banknak 180 napja van a betétért. Csak ebben az esetben a Bank képes arra, hogy ne végezzen előre nem látható, ha a 254-P. rendelkezések 6.5. Pontjainak 6.5. Pontja szerinti kiadások kölcsönzése (ha a lehetséges veszteségekre vonatkozó tartalék méretét kiszámították a zálogos objektum értékének alapja).

Ez a körülmény nyilvánvaló, és meghatározza a TF értékeinek tartományát - az értékelési objektum kitettségének rögzített időtartamát a kényszerített értékesítés feltételeiben - a TF tartományban< 0,5 года (180 дней, 6 месяцев).

Tekintsük a legegyszerűbb lehetőségét a megfelelőség és a helyzet fejlesztésének, azaz. Az a lehetőség, amikor az ígéret önkéntesen eladja a befizetést a szakosodott szervezetben, amellyel a Bank rendelkezik megfelelő megállapodással.

Meg kell jegyezni, hogy az események ilyen fejlődése nyilvánvalóan nem kötelező - inkább ez a tökéletes lehetőség a bank számára. Általánosságban azonban számos esetben (de nem mindig) a fedezeti létesítmény gyors értékesítésére irányuló zálogjogi megállapodás megkötésével az események valódi fejlődése közelebb lehet az ideálishoz.

Most meghatározzuk az értéket Tróf - ésszerűen hosszú ideig a tipikus értékesítési feltételek értékelésének tárgya.

A szerzők szerint az ilyen érték ésszerű meghatározásának lehetősége az egyik szükséges feltétel a 254-P-os rendelkezés követelményének kielégítésére, amelynek megfelel a "II. Minőségi kategóriába: ... a garancia a megadott ígéretek fenntartható piacának jelenlétében. "

Más szóval, ha a bank 30 napos pontossággal nem tudja meghatározni a TR értékét, akkor a zálogjogi tárgyak fenntartható piacának jelenléte nem kell beszélnie, és egy ilyen betét nem tekinthető és nem tekinthető rendelkezésnek A 254-P-os rendelkezés szempontjából (ebben a körülményben továbbra is az alábbiakban összpontosítunk, amikor figyelembe vesszük a felszámolási koefficiens iránti kérelemre vonatkozó árának rugalmasságának tényezőjének hatását.

Ugyanakkor a bank továbbra is "néhány kiskaput" formájában "... és (vagy) más oka annak, hogy úgy véli, hogy az ígéret megfelelő tárgya időben nem haladhatja meg a 180 naptári napot az oka időpontjától számított 180 naptári napon a befizetés fellebbezéséhez. " A szerzők szerint ez a lehetőség megfelel a munka során leírt anyaországnak, azaz Opció egy jól ismert vevővel, jól ismeri a betéti tárgyat, és úgy van konfigurálva, hogy megkapja a spekulatív nyereség bizonyos normáját.

Tegyük fel, hogy vannak okok a TR \u003d 1 év értékének beállítására. Ez a szerzők szerint a moszkvai városi lakossági ingatlanpiac felső értékelése, az országos ingatlanpiac optimális értékelése Moszkvai régióban és a minimális értékelést a speciális technológiai berendezések piacára (például offset nyomtatás gépek), de nem alkalmazható például az egyes modellek piacán - külföldi autók, kisebb (kevesebb, mint három év) élettartam, ahol TR lehet jelentősen kevesebb (6 hónap vagy kevesebb).

Következésképpen a (4) képletben az érték TD \u003d TR - TF 6 hónapig kevesebb vagy egyenlő.

Itt a banknak dilemma van:

fókuszban a minimális lehetséges TD értékekre, például egy hónapra, és ennek rovására, hogy alábecsülje a felszámolási értéket, de minimalizálja a bírságokat és a büntetést, és ezáltal növeli a felszámolási értéket az i vagy
fókuszban a TD \u003d 6 hónapos lehetséges értékekre, és ennek rovására a felszámolási érték növelése, a bírságok és büntetések növelése mellett, és ezáltal csökkenti a felszámolási költségeket az I. növelésével.

bank - a megfelelő marketing lehetőségei (a potenciális vevők keresése és figyelmeztetései a felszámolásról és a kereskedelemről, szükség esetén és esetleg);
potenciális vevők - a koncentráció ideje pénzügyi források (ha szükséges, és vonzza a kölcsönzött pénzeszközöket);
a hitelfelvevő, aki késedelmes fizetést tett, az ideje, hogy kijavítsa a helyzetet.

Ezenkívül a szerzők véleménye szerint a második lehetőség minimálisra csökkenti a Bank kockázatát, amely a potenciális potenciális lehetőséggel járó potenciális lehetőséggel jár, az ügyleti bélyegzés következtében (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 179. cikke (1) bekezdése "A nehéz körülmények hatásának hatása alatt elkövetett tranzakció érvényessége": "1. ... ... ... az az ügylet, amelyet az arc kénytelen volt elkötelezni a rendkívül kedvezőtlen körülmények között a súlyos körülmények előrehaladásának köszönhetően A másik oldalnál (csontos megállapodás) kihasználta a Bíróság által az áldozat követelését "). Ebben az esetben a zálogjog felszámolási végrehajtásának tranzakciójának hátrányai közvetlenül nem a biztosíték felgyorsult értékesítésének, hanem a hitelszerződésben és a betéti szerződésben meghatározott bírságokból és büntetésekből származó bírságokból és szankciókból származnak.

Összefoglalva az ideiglenes tényező befolyásolásának a biztosíték azonos tulajdonának piaci és felszámolási költségeinek és felszámolási költségeinek arányának megfontolását, ésszerűen azt mondhatjuk, hogy a valóságban azt kell várni, hogy a tárgya tárgyának felszámolási költsége A befizetés (a fent említett hasonló tárgyak fenntartható piacának jelenléte alatt) a piaci érték 60-90% -a tartományban lesz. Ez annak köszönhető, hogy hatékony mértékű felszámolásának szükségességét kell végrehajtani az ígéret céljának az évente legalább 40% -os összegű, valamint a felszámolási körülményeknek két vagy több alkalommal történő értékesítését a szokásos piaci körülmények között.

Piaci megközelítés a kereslet rugalmasságának tényezője alapján

Most vegye figyelembe az ugyanazon objektum piaci és felszámolási költségeinek arányának két modelljét.

A Victor és Valery Galashyuki által javasolt modellnek megfelelően az ár (EL.PR.) keresletének rugalmasságának meghatározásához szükséges adatok jelenlétében.) 11 :

El.PR. \u003d Th | Ed |, (5)

hol th. - hiperbolikus tangens;

Ed - Az ár iránti igény rugalmassága.

Ez a fajta függőség használták a szerzők, hogy áradt a tisztán minőségi szempontok: a hiperbolikus tangens vesz értékek nullától, és arra törekszik, egy soha el tőle. Következésképpen, ha szükséges, akkor egy más típusú függőség hasonló jellemzőkkel.

A kereslet rugalmasságának tényleges értékének kiszámításához az alábbi képletet használhatja 12 :

hol Ed - az ár iránti kereslet rugalmassága;

Q1. - az objektum iránti kereslet kezdeti értéke;

Q2. - az objektum iránti kereslet teljes értéke;

P1 - az objektum piaci értéke;

P2. - Az objektum felszámolási költsége.

A kereslet rugalmasságának értékétől függően a leggyakrabban megkülönböztetik a következő típusú keresletet:

teljesen rugalmas - | ED | \u003d 0, ha a kereslet mennyisége nem változik, ha az ár megváltozik;
neelastic - 0< |ED| < 1, когда относительное изменение величины спроса меньше, чем относительное изменение цены;
egy rugalmassággal - | Ed | \u003d 1, ha a kereslet értékének viszonylagos változása megegyezik a relatív árváltozással;
elasztikus - | Ed | \u003e 1, ha a kereslet viszonylagos változása nagyobb, mint a relatív árváltozás;
teljesen rugalmas - | ED | \u003d U, ha az ár végtelenül kis változása végtelenül nagy változást eredményez a kereslet mennyiségében.

Ugyanakkor, teljesen rugalmas és abszolút rugalmatlan kereslet szinte lehetetlen a valódi gazdasági körülmények között.

Így annál nagyobb az ár rugalmasságának aránya az ár, a befogadás, a többi dolog egyenlő, az objektum felszámolási értékének nagysága eltér a piaci érték értékétől.

Azokban az esetekben, amikor megbízható adatok, amelyek lehetővé teszik a kereslet rugalmasságának kiszámítását az ár, a szerzők meghívást kapnak arra, hogy egyszerűsített eljárást alkalmazzanak az 1. táblázatban feltüntetett árra vonatkozó kereslet rugalmasságának megítélésére.

Az 1. táblázat a legegyszerűbb függőségi lehetőség az EL.PR-hez. Két paraméterből, amelyek mindegyike három értéket vesz igénybe. Kívánt esetben növelheti mind a paraméterek számát, mind a lehetséges értékek számát, és ezáltal növelheti az e-mail meghatározásának pontosságát.

Visszatérve azért, hogy a betéti objektumnak a 254-P-os rendelkezés ("... ha van egy fenntartható piac fenntartható piacának ...") A magas szakirányú tárgyak piaca és kis számú vásárlónak fenntartható piacnak kell tekinteni. A válasz a szerzők szerint egyértelmű - lehetetlen. Ráadásul a szerzők szerint minden olyan tárgy, amelynek rugalmassága a kereslet rájuk rosszabb, mint a "gyengén nem rugalmas", vagyis. A kereslet rugalmasságának együtthatójával kevesebb, mint 0,68.

Példaként az 1. táblázat adatai, akkor végezzenek összehasonlító minőségi elemzését rugalmasságát potenciális kereslet a különböző szegmensek a moszkvai és ingatlanpiacon.

Moszkvai piacának minőségi elemzése és Moszkvai ingatlan közelében a kereslet rugalmasságának szempontjából

A piac tárgyak Moszkva és környéke ingatlan a legegyszerűbb és érthető a kvalitatív vizsgálat a kereslet rugalmassága a paramétereket az 1. táblázat mutatja Nyilvánvaló, hogy a „egyszeri csavart” teljes mértékben alkalmazható a Ez a piac, és ezért vannak olyan okok, amelyek komolyan fontolják meg a vonatkozó tárgyakat. Mint biztosítékként.

Ezen a piacon két makró gerogatszerzést lehet osztani - a lakossági ingatlan makró, amely városi és külvárosi ingatlanszegmensekből áll, és kereskedelmi ingatlan makrojének, amely a kereskedési, irodai, raktár, gyártás és különleges (szállodák, éttermek, éttermek) szegmenseiből áll , fitness központok stb.) Ingatlan. Az egyes szegmensek, osztályok, alosztályok stb. Belül vannak elosztva, figyelembe véve a kereslet rugalmasságát, amelyen belül túlmutat a kiváló minőségű elemzésen.

A kritérium „száma vásárlók”, a bontást a ezeket a szegmenseket három csoportba, a szerzők szerint, a következő:

1) "Jelentős" - városi lakossági ingatlan. Még a legáltalánosabb megfontolások, egyértelmű, hogy az összes kiválasztott szegmens, a vásárlók száma ebben a szegmensben, amennyire csak lehetséges meghaladja a számos lehetséges vásárlók a fennmaradó szegmensek külön-külön;

2) "átlagos" - ország lakóingatlan, irodai ingatlan, Kereskedelmi ingatlan. A potenciális vásárlók ezekben a szegmensekben kisebb, mint a szegmensben a lakossági városi ingatlanok, de magasabb, mint a szegmensek raktár, ipari és különleges ingatlan;

3) "Kisebb" - raktár, termelés, különleges ingatlan. A szerzők szerint ezekben a szegmensekben lévő potenciális vásárlók száma kisebb, mint másokban.

„Specializáció foka” minden lehetőség minden szegmensben a szerzők által becsült „jelentős”, amely valójában meglehetősen nyilvánvaló, hiszen például a használata elővárosi ingatlan mint egy városi kizárt, és annak használatát, mint a termelési , bár van értelme, de minimálisra nem jellemző.

Ennek megfelelően, ha az 1. táblázatban bemutatott kritériumokat használja, akkor:

a lakossági városi ingatlanok esetében az átlagos elestáns kereslet és a rugalmassági együttható 0,94;
az elővárosi lakossági ingatlanok, az irodai és kereskedelmi ingatlanok, a gyengén rugalmatlan kereslet, és ennek megfelelően 0,68-nak rugalmassági együttható;
raktár, ipari és különleges ingatlanok - abszolút inelasztikus kereslet és nulla rugalmassági együttható, amely a fent említettek szerint nincs gyakorlati jelentése. Nyilvánvaló, hogy ebben az esetben 0,16-nak rugalmassági együtthatót kell használni.

Az egyszerűség ellenére az 1. táblázat használata óvatosságot igényel, hiszen részletesebb információk jelenlétében a kereslet áreloszlását jellemzi, a (5) és (6) szerinti számítás jelentősen magasabb és lényegesen alacsonyabb igényeket eredményezhet a a kereslet rugalmassága az "elülső" -hez képest az 1. táblázat szerinti adatok alapján.

Példaként részletesebben figyelembe kell venni az ország szegmensét Moszkvai ingatlan közelében.

Példa arra, hogy az elővárosi ingatlanok elfogadhatóságának feltételezésére szolgáló árának rugalmasságát használják biztosítékként

Ezeket a kereslet és a kínálat aránya az országban a Moszkvai Ingatlanpiacon 2006-ban kölcsönzött az I. Terentyev 13 (2. táblázat).

A 2. táblázat azt mutatja, hogy a kereslet és a kínálat egyensúlya megfigyelhető az árszegmensben 400-600 ezer dollár, 200 dollár és 200-400 ezer évig. - Éppen ellenkezőleg, a javaslat komolyan meghaladja a keresletet.

Következésképpen, amikor az objektum ára csökkenti, például 1,200 ezer és 900 ezer dollár, azaz. Jelentős összeg 25% -os, a kereslet növekedése nem történik meg, és ennek megfelelően az objektum likviditásának növekedése nem számít - a kereslet rugalmatlan vagy teljesen teljesen rugalmatlan.

Hasonló következtetés lehet az árszegmens belsejének objektumának árának csökkenéséhez képest. Következésképpen a kereslet rugalmasságának biztosítása és az objektum likviditásának növelése az alacsonyabb árszegmensekbe kell kerülni.

Például egy objektum árának csökkenése 900 ezer dollár és 700 ezer dollár növeli a keresletet 11 és 24% között, 900 ezer és 500 ezer dollár között - 11-49%, stb. Lényegesen, mint egy relatív árcsökkentés. Következésképpen a kereslet rugalmas lesz, és az objektum likviditásának javítására számíthat.

A 3. táblázat mutatja az együtthatók kiszámítása során a kereslet rugalmassága a különböző piaci és felszámolási költségek tárgyak külvárosi ingatlanok képletek (5) és (6) és az adatok a 2. táblázatban.

A 3. táblázatból látható, hogy minden esetben az alábbiakban az egyik árszegmensre való áttérés nagymértékben kiemelkedik, és az ár további csökkenését a praktikus, mert még a kereslet rugalmassági moduljának további növekedése ellenére is Az Elas-Tichery kereslet együtthatójának növekedése már elhanyagolható, hogy meghatározza a kapcsolat típusát a hyperbolic tangens formájában.

Nyilvánvaló, hogy ez a körülmény korlátozó modell, hiszen még a leginkább általános ábrázolások is világosan, ami jelentős - két vagy három árszegmensen - az ajánlat árának csökkenése az új célvásárlók - spekulatív befektetők az ingatlanban - és ezáltal felgyorsítja az objektum végrehajtásának felszámolását. Azonban szigorúan szólva, és a 2. táblázat adatait nem veszi figyelembe az ilyen vásárlók iránti keresletet, és a piac nyugodt feltételein alapul - amikor a vásárlók csak az életre van szükségük, és nem szándékoznak túlfizetni, és Az eladók az árcsökkentés miatt nem kívánják felgyorsítani a végrehajtási folyamat ingatlanát.

Mindazonáltal többet lehet választani alkalmas A rugalmassági együttható függése a modulból.

Így a meghatározott értékek kiszámítása az EL.PR-hez. A kereslet árrugalmasságára vonatkozó adatok alapján lényegesen eltérő, mint 0,68, a szerzők által minőségi elemzés Az 1. táblázat alapján adatok, értékek.

Ugyanakkor az El.pr.-nak az ár rugalmasságának illetékes elszámolásával Lényegében magasabb, mint 0,68, és ezért az ilyen érték használata az eladási ár indokolatlan megtestesüléséhez vezethet. Ugyanakkor használja az értéket el.pr. 0,68 figyelembe kell venni indokolt a felső árkategóriában, és piaci értéke tárgyak $ 1,200 ezer, ami lefordítja az objektumot egy árfekvés alább. Az objektum nagy piaci értékével az EL.PR-re kell alkalmazni. Még több mint 0,68, ami ugyanazt az eredményt biztosítja.

Így ezeken a minőségi megfontolásokból is a következő következtetéseket lehet levonni:

a likviditás szempontjából elfogadható biztonság Az elővárosi külvárosi ingatlanok piaci értékkel 800 ezer dollárra - ebben az árszegmensben a kereslet relatív növekedése mindig jelentősebb lesz, mint a relatív árcsökkentés;
a Moszkvai régió közelében lévő külvárosi ingatlanokért, több mint 1000 dollár. Szükséges, hogy figyelembe kell venni a felszámolási végrehajtás árának jelentős csökkenését - akár 50% -ig, ami 300-500 dollár ezer és több abszolút számokban. Csak ebben a feltételnek kell elvárnia a fejlett kereslet növekedését.

Alternatív piac "megközelítés egy spekulatív vevővel"

Mint már említettük, ez a megközelítés azt sugallja, hogy a vevő jól ismert Pledgeer jelenlétét javasolja, azzal a céllal, hogy az objektum spekulatív viszonteladásából származó nyereségből érezzük magunkat, amelyről ismeri. Például ezek a vásárlók speciális kereskedelmi közvetítők lehetnek: ingatlanforgalmazók, autókereskedések, kötegelt versenytársak stb.

Ennek a megközelítésnek a használata valójában nem alternatíva az alacsony - kevesebb, mint 0,68 esetén - az 1. lapból meghatározott kereslet rugalmasságának együtthatók.

Ezen munka alapján A. anyaország 14 A következő kifejezést rögzítheti az objektum piaci értékének csökkentésére, mivel figyelembe kell venni a vevő spekulatív érdekeit (SIP):

A SIP \u003d (1 - (INP (INP (TD)) / (1 + (IKRED. (TD)), (7)

hol iskred. - a kölcsönzött pénzeszközök kamatváltozása;

inp - A befektető nyereségességi aránya ebben az esetben - jövedelem kevesebb a vonzott alapok számára, de nem veszi figyelembe a projekt végrehajtásával kapcsolatos egyéb költségeit.

TD \u003d TR - TF - Ebben az esetben azt jelenti, hogy a (4) általános képletben a (4) általános képletű, a TR és TF - a (4) általános képletű, a (4) általános képletű expozíciós időtartamot vonzza a tipikus értékesítési körülmények között ésszerűen hosszú ideig kényszerített értékesítés.

4. táblázat mutatja az eredményeket a számítás a függőség a tényező, amely figyelembe veszi a spekulatív érdeklődés a vevő (a SIP), a sebesség és az idő, hogy vonzzák a hitelek, valamint a normák a projekt nyereségességét A befektető számára - a vevő.

A 4. táblázat azt mutatja, hogy a vevő spekulatív kamatpiacon lévő kereslet alternatív rugalmasságának számvitele a felszámolási érték jelentős csökkenéséhez vezethet, és a piaci érték csökkentésének mértéke a nagyobb, annál több spekulatív a vevő szándéka (magas, összehasonlítva) a random ráta, jövedelmezőségi ráta) Minél több időt arra, hogy vonzzák a hitelek (azaz, annál erősebb a viszonylag hosszú ideig tartó expozíció az objektum értékelési tipikus értékesítési feltételeit meghaladja a rögzített időszak a tárgy expozíció feltételeit kényszerített értékesítés, valamint a kölcsönzött pénzeszközök.

Az objektum felszámolásának időpontjának korlátozásának hatása és az értékesítés száma

Most térjünk vissza a (2) képletre, és kombináljunk mindkettőnek tekintett tényezők hatását a felszámolási együttható egyik értékében.

A fenti adatokból következik, hogy mind a fent tárgyalt tényezők közös elszámolása is alkalmas, még a formális elégedettséggel is, a megfelelő objektumok ellentétes piacának jelenlétének feltétele, hogy a felszámolási koefficiens értéke 0,50 . Ezenkívül a felszámolási koefficiens ilyen értékeit várhatónak kell tekinteni.

Ez azt jelenti, hogy még akkor is, ha az állapotot "a biztosíték piaci értéke kétszerese a hitelköltség kibocsátásakor" (a pénzkibocsátás minimumkövetelményének feltétele), amelyet a felszámolás során megkapnak A Pledge-dolgok tulajdonának megszüntetése, magas fokú, a valószínűség nem elegendő ahhoz, hogy megfeleljen a hitelezőnek legalább a követelményeknek.

Ha azonban ilyen lehetőség van, akkor szem előtt kell tartani, hogy egy másik fontos, korlátozza a biztosíték alkalmazhatóságát a 254-es számú rendelkezés szempontjából. Nevezetesen a 6.5. Bekezdéssel összhangban "A rendelkezés e rendelet alkalmazásában nem vehető figyelembe, ha: ... vannak olyan indokok, amelyek elismerik a hitel rendelkezésre állásától származó jogok végrehajtásának lehetetlenségét, jelentős veszteségek nélkül a rendelkezés összege (költsége).

A 254-P számú pozícióban szereplő "jelentős értékvesztés" kifejezés nem definiálható, de feltételezhető, hogy a rendelkezés költségeinek elvesztése kétszer még nem "lényeges". Ez különösen közvetve jelzi a megfelelést a minimális összeget a tartalék az esetleges veszteségek egy kétszáz százalékos aránya a piaci értéke a zálogjog és méretét hitel tartozás.

A kölcsönadósság fedezetének és méretének piaci értékének nagyobb arányát azonban óvatosan kell kezelni.

Ez annak köszönhető, hogy a bírósági fellendülés A Bíróság megtagadhatja a betét visszaszerzését a mortgagee követelményeinek kifejezett aránya alapján a megállapított vagyon értékét. Előfordulhat, hogy az eredmény, ha az ígéret ígéretének eladásának tényét vonja be, és a helyreállítási bíróságon kívüli eljárással. Ugyanakkor a Számvevőszék folytatódik, hogy meghatározzuk az elhelyezett ingatlan kezdeti eladási árait, amelyre emlékeztetünk, a piaci érték alapján állapodnak meg 15 .

A TS-ben Lvovaya 16 Az ilyen kudarcok két példája van megadva: Egy esetben a befektetett tulajdonság költsége meghaladta a követelmények mennyiségét 3,0-szor, egy másikban - 3,9 alkalommal.

Következésképpen, ha a fedezeti szerződést a jelzáloggallított vagyontárgyak visszaszerzésére irányuló bírósági eljárás előírja, vagy az ilyen megrendelés kérésére felmerülhet, a Banknak a biztosítékok piaci értékének maximális megengedett arányából kell eljárnia a 300% -os követelmények mérete.

Ennek megfelelően a felszámolási költségek számított értékei kockázatosak, amelyek több mint háromszor alacsonyabbak a piaci értékhez képest.

Az ígéret értékének rendszeres újraértékelésének előnyeiről

A 254-P számú rendelkezések 6.4. Bekezdése megállapítja, hogy "a betét valós értéke meg van határozva hitelszervezés Folyamatos alapon, de legalább negyedévente. A zálogjog valós értékének megváltoztatása figyelembe veszi a tartalék méretének meghatározásakor. "

Gyakran előfordul, hogy a bankok kapcsolódnak ezt a követelményt formálisan (kivéve értékpapír), és a fő tényező ösztönzi az átértékelési a zálogjog a kiigazítási igényt vagy megerősítését a tartalék összegének.

Eközben sokféle együttműködés piaci értéke időben változik, ami jelentősen befolyásolhatja a piaci és felszámolási költségek arányát, és ezt a körülményt figyelembe kell venni a kölcsön kiadása óta.

Legalább két fő tényezőt azonosíthat, amelyek képesek befolyásolni a piaci érték ideiglenes függését.

Először is, ez a piaci feltételek és annak előrejelzése a zálogadási megállapodás időszakában.

A megerősítés során a lavina-szerű, amely ellentmond az All Proc.

Nyilvánvaló, hogy egy ilyen tényező a külföldi autókra és hasonlókra vonatkozó további behozatali vámok bevezetésének hatékonyabbá válik a piaci érték növelésére.

Ezenkívül magabiztosan előre jelezhető, például a személygépkocsik költségeinek állandó és folyamatos növekedése, mivel az ellenkezője már nem figyelhető meg.

A piaci érték piaci értékének irányában folyamatosan működnek az elavulás és a biztosíték objektum kopásának tényezője.

Például az autóipar természetes fizikai kopásának nagysága jármű (Amts) meghatározható a "Módszertani útmutató ..." 17 .

Különösen az egyénekhez tartozó személygépkocsik és a személyes célokra használt személygépkocsik számára, ennek a "módszertani iránymutatásnak" megfelelően az alapvető természetes fizikai kopás értéke 5-8% -ról évente az értéktől függően osztály és gyártási ország. Meg kell jegyeznünk, hogy ezeket az adatokat az eladási javaslatokkal kapcsolatos nagy mennyiségű információelemzés alapján kapják meg, és nem matematikai modellek alapján. Következésképpen nem spekulatív és kellően cél.

A személygépkocsik működési feltételeinek módosításai, a kopás növelése, növelése 1,00 és 1,45 között.

Az egyes típusú objektumok piaci értékére gyakorolt \u200b\u200berősebb hatás lehet elavult. Például a számítógépes és irodai berendezések piaci értéke két vagy három év alatt többször csökken, és egy év alatt ez a csökkenés több mint 50% lehet. Ezt a modellsorok állandó frissítésével magyarázza.

Ezek a hatások olyan jelentősek lehetnek, ha az ígéret piaci értékének elemzésénél jelentősen erősebb hatással van a felszámolási értékére.

Vannak olyan ismert esetek is, amikor az élelmiszercsoport egyes típusú termékei váratlanul korlátozott vagy teljesen tiltottak az állam (grúz és moldovai borok, vodka, lengyel hús stb.). Nyilvánvaló, hogy ilyen körülmények között a betét piaci értéke visszaállítható.

Végső megjegyzések

A fenti adatok és megfontolások a szerzők szerint egyértelműen bemutatják azt a tényt, hogy a bankban lévő betéti munka nem csak a biztosíték tulajdonát képező piaci értékének meghatározása alapján nem lehet építeni.

Például a vezető értékelési portál értékbecslő.ru fórumán a következő kérdés volt a másik, a következő kérdés: "A Bank az értékelő társaság akkreditálásakor tartalmazza azt a rendelkezést, hogy az értékelő vállalja az értékelő Az értékelő jelentésben meghatározott biztosíték értéke, valamint a Bank által a letétbe helyezési folyamatban megfordított összeg. Hogyan lehet ebben a helyzetben? ".

Figyelembe véve a megadott adatokat ebben a cikkben lesz elég nyilvánvaló, hogy a „lehordási faktor” értékének a záloga a „piacon”, „felszámolás alatt” és a „fair” nyilvánul meg teljes erővel. Nyilvánvaló, hogy az értékbecslő segítségével „piac” költségek, a Bank beszél a „felszámolás alatt”, és a rendelet No. 254-p a „valós érték”.

Ugyanakkor, amint azt a fenti adatok is bizonyítják, az értékelő (vagy a bank egymástól függetlenül) lehet, és megbízhatóan meghatározhatja a biztosíték objektum piaci értékét, de rövid idő alatt lehetetlen eladni a megfelelő áron a valóság, és lehetetlen objektív okokból, és nem az értékelő (vagy a banki alkalmazott) hibája miatt.

Ez nyilvánvalóan nem fog bekövetkezni a következő feltételek mellett.

1. A felszámolási értéket a Bankok betéti munkájában teljes és egyenlő piaci értéket kell szerezni.

2. A pozíció száma 254-P, akkor meg kell határozni a kifejezés tisztességes egy híd fogadalmi dolgok, mint a költség, amely:

a hitelszerződés megkötésében és megfelelő végrehajtásával egyenértékű a "piac";
megegyezik a "felszámolásnak" a körülmények előfordulása során, és indokolta a betét fellebbezését.

A lehetséges veszteségekre vonatkozó minimális fenntartási feltételeket is átalakíthatja, a "Fogadó dolgok felszámolási értéke - nem kevesebb, mint a hitelfelvevő összes kötelezettségeinek mérete". Ennek megfelelően a bankoknak meg kell írniuk a megfelelő belső dokumentumokat, amelyek formalizálják az algoritmust a felszámolási érték meghatározására. A szerzők szerint azonban:

először is, semmi, mint jó, nem hozhatja meg;
másodszor, az erre vonatkozó eredeti információ ebben a cikkben van megadva, és csak akkor kell használni;
harmadszor, ez lehetővé teszi, hogy a hitelkérelem megfontolásánál már "levágja" az alacsony részvénytáblákat; Még a bankok bizonyos szakosodása ígéretekkel, akiknek teljes körű elképzelése van arról, hogy hogyan és hogyan kell végrehajtani őket, és nem az elven: "Mindent megteszünk, ha csak a költség megduplázta az adósság összegét"
negyedszer, ez lehetővé teszi, hogy tartalmazza a szerződések a záloga a rendelkezés szabályozása az ár a letétbe a jelzálog az önkéntes érdekében, vagy a bank, ha át az objektumot a jelzálog, stb, ami növeli a mértékét az ígéret szorgalmasan betét lezárásakor.

Ezenkívül más érveket is vezethet.

Mind a piac, mind a felszámolási költséget a kölcsön kiadásakor, majd rendszeresen, de legalább negyedévente kell meghatározni. Ez minimálisan lehetővé teszi a bank számára, hogy ésszerűen megkövetelje a hitelfelvevő számára további biztonság a kölcsönzés kritikus csökkentése a zálogjog felszámolási értékében.

Ideális esetben a jelzálogjogban megfelelő változtatásokat kell végrehajtanunk a kereskedelem kezdeti értékének meghatározása tekintetében próba A felszámolásnak a felszámolása - a felszámolás - a szerzők szerint ez a körülmény - ez a körülmény nagyobb hatással lesz, mint például a mozgatható vagyontárgyak biztosítékának kötelező nyilvántartásba vétele.

Ezenkívül, figyelembe véve, hogy ez gyűlölte sok árut forgalomban, a definíció szerint felszámolt forgalomban a biztosíték típusát minőségi formában lehet benyújtani.

Valójában megfelelő elemzéssel lehet, hogy könnyebb és olcsóbban szervezzen magas színvonalú ellenőrzést az áruk jelenléte és mozgását a forgalomban, mint a nem szakszervezethez kapcsolódó jelentős veszteségek, például raktár és ipari ingatlanok . 1 Zamulina I. Új törvény Csökkentem a zálogjogot kamatlábak Átlagosan 2-3% // rbc.credit. 12.07.2007.

2 A polgári törvénykönyv választottbíróságok használatával kapcsolatos viták megfontolásának gyakorlatának felülvizsgálata Orosz Föderáció Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósági Bíróságának Pledge // MELLÉKLETÉN 26. 26.

3 Szövetségi törvény 02.10.2007 No. 229-FZ "végrehajtási eljárások" (2008. február 1-jén lép hatályba).

4 Visor Yu. A felszámolási érték értékelése, http://www.apraiser.ru/default.aspx?sectionid\u003d41&id\u003d1610

5 Dolgin S. rendelés (jellemzői) az értékelési felszámolása értéke a kompetitív tömeg, http://www.arni.ru/arni/doc/stat/170402_dolgin.htm

6 GALASYUK VIKTOR V., GALASYUK Valery V. Elszámolási módszer az ár felszámolásának rugalmassága az objektumok felszámolási értékének meghatározásakor, http://www.apraiser.ru/default.aspx?secationid\u003d41&id\u003d1608

7 Galasyuk Viktor V., Galasyuk Valery V. módszeres ajánlások az ingatlanok és tulajdonjogok értékeléséhez a kényszerített végrehajtás és rövidített expozíciós időszak feltételeiben, http://www.apraiser.ru/default.aspx?mectionid\u003d41&id\u003d1595

8 A. A felszámolási költségek becslésének módszertana // értékelési kérdések. 2003. No. 1.

9 Ezt a fajta függést a Victor és Valery Galashuki munkáiban használják. Hasonló típusú függőséget használnak, és Y. kozyrem az általa vizsgált három modell egyikében.

10 Galasyuk Viktor V., Galasyuk Valery V. módszeres ajánlások az ingatlanok és az ingatlanjogok értékelésére a kényszerített végrehajtás és rövidített expozíciós időszak feltételeiben, http://www.apraiser.ru/default.aspx?mectionid\u003d41&id\u003d1595

11 Galasyuk Victor V., Galasyuk Valery V. elszámolást a kereslet rugalmassága az ár, ha felszámolási értékének meghatározására tárgyak, http://www.appraiser.ru/default.aspx?sectionid\u003d41&id\u003d1608

12 Samuelson Paul. A., Nordhaus William D. Gazdaság. - per. angolról - M.: "Binom" kiadó, 1997. P. 99-106.

13 Terentyev I. Változó irányok mérete. A külvárosi ingatlanok iránti kereslet az // Kommersant gazdasági osztályra vált. 03/02/2007. Nem. 33. P. 20.

14 Rodin A. A felszámolási költségek értékelésének módjai / értékelési kérdések. 2003. No. 1.

15 Vélemény a gyakorlat figyelembevételével kapcsolatos viták használatával választott bíróságokon a Ptk az Orosz Föderáció Pledge // levél mellékleteként a Legfelsőbb Választottbíróság az Orosz Föderáció január 15, 1998 No. 26.

16 lviv ts. A BAIL // BANK hitelezéshez való hitelezés jogi támogatása. 2007. No. 3. S. 77-78.

17 Módszertani útmutató a gépkocsi költségeinek meghatározásához, figyelembe véve a prezentáció idején a természetes kopást és a műszaki állapotot. RD 37.009.015-98 Az 1., 2., 3., 4, http://www.apraiser.ru/default.aspx?sectionid\u003d187&id\u003d930 módosításokkal

Al-R A. Slutsky
Slavic Pénzügyi Központ, elnök, Ph.D.

Anat A. Slutsky
Szláv pénzügyi központ

A cikk tárgyalja, milyen esetekben alkalmazzák a zálogjogot a kötelezettség teljesítésének biztosítására, amint azt a számviteli, és milyen adóknak kell alávetni az ígéretek végrehajtása.

Fogadalom - ez egy módja annak, hogy a kötelezettség teljesítése alapján, amelyet a hitelező a biztonsági zálogjog (jelzálogjog) joga esetén nem teljesítése az adós által e kötelezettség kielégítés a értéke a lerakott Az ingatlanok elsősorban a tulajdonban lévő személy más hitelezőkhöz (pledger), a törvény által létrehozott lefoglalásokhoz.
A betét ellátható mind az adós maguknak és másoknak, hogy nem része a fő szerződés (így például a részvényesek). Ugyanakkor az ígéret tárgya jelzálogként (jelzálog) és a közjegyző letétbe helyezhető.
Egy ígéret esetén a veszteség lehet az a személy, aki a helyezett joghoz tartozik. A Billboard maga nem rendelkezik jogairól a törvényszől, ezért nem lehet jelzálogként működni (tájékoztató levél a 21/2002 N 67. március 21/2002 N 67. márciusának elnöke).
Szerződés a zálogjogrólFüggetlenül attól, hogy a felek jogi vagy egyének, írásban van-e.
A Lombard által kiadott hitelszerződés formájának követelményét a zálogházakról szóló törvény határozza meg, amely szerint a kölcsönszerződést a biztosíték hitelfelvevő kibocsátása adja ki. A fedezet másik példánya a zálogházban marad. A biztosíték szigorú jelentések szégyene.
A fogadalom megállapodás jeleznie kell a tárgya a fedezet, illetve annak értékelése, lény, a méret és a határidő a kötelezettség teljesítése által biztosított betét. A felek megállapodásának hiányában a fenti feltételek közül legalább az egyiket nem tekinthető kötődési megállapodás.
A zálogjog tárgya lehet a dolgok, értékpapírok, egyéb ingatlanok és tulajdonjogok. A téma a zálogjog nem lehet a követelményeket, amelyek személyes jellegűek, valamint egyéb követelményeknek, melynek záloga a törvény tiltja. A készpénzt ígéretnek kell alávetni, mivel az árverésen nem valósíthatók meg (a 20.2009 N F09-7427 / 08-C6.
A biztosíték tartalma alapján az ígéret tárgyának meghatározásában nemcsak az ingatlanok tulajdonát kell hívni, hanem az ígéret tárgyának egyéni jellemzőit is, amely lehetővé teszi, hogy azonosítsa a homogén dolgokat .
Amennyiben az adós az adós fő kötelezettsége, a feltételeket a lényeg, összegét és ütemezését a kötelezettségek teljesítése által biztosított betét kell ismerni a megállapodás szerint, ha van egy utalás a szerződés, amely szabályozza a fő kötelezettséget, és tartalmazza a vonatkozó feltételeket.
Így a jelzálog-megállapodásnak jeleznie kell a jelzálog, annak értékelése, lényét, a jelzálog által biztosított kötelezettségek teljesítésének méretét és határidejét. A jelzálog-objektum a szerződésben meghatározott, annak megjelölésével, hogy nevét, helyét és azonosításához elegendő ebben a témakörben leírást.
Ezenkívül a jelzálog-megállapodásban a jogot fel kell tüntetni, amelynek értelmében a jelzálog tárgya, amely a jelzálog tárgyát képezi a jelzálog, és a test nevének végrehajtása Állami nyilvántartás Az ingatlanokhoz és tranzakciókhoz való jog, amely az ígéret ezen jogát regisztrálta.
Ha a jelzálog tárgya a megfelelő bérleti jog, akkor a lízingelt ingatlant a jelzálogmegállapodásban kell meghatározni, mintha a jelzálog tárgya lenne, és meg kell határozni a lízingtartást.
A jelzálog által biztosított kötelezettséget a jelzálog-megállapodásnak meg kell neveznie az összegének feltüntetésével, a kivégzés alapjával és a végrehajtás időtartamával. Azokban az esetekben, ahol ez a kötelezettség szerződés alapján a felek a jelen szerződés kell tüntetni a dátumot és helyet, annak megkötésére. Ha a jelzálogkötelezettség által biztosított összeg a jövőben meghatározható, akkor a jelzálog-megállapodásban fel kell tüntetni a meghatározásának eljárását és egyéb szükséges feltételeit.
Amikor a pledgee jogait a jelzálog igazolja, ezt a jelzálog-megállapodás jelzi, kivéve a jelzálog jelzálogának kiadását a törvény értelmében.
Fogadalom ingatlan A közjegyzői bizonyítvány után az állami nyilvántartásba vétel az állam nyilvántartásba vétele.

Könyvelés

Tájékoztatás a zálogjog kapott biztosítása kötelezettség teljesítésével van rögzítve 008 „biztosító kötelezettségvállalások és a kifizetések kapott”, a zálogjog, amelyek biztosítják a kötelezettség teljesítésének - a mérlegen véve 009 „biztosító kötelezettségvállalások és a kifizetések kiadott” . A kötelezettségek visszafizetésével a rendelkezés összegét a megfelelő kiegyenlítő számláról le kell írni.
Figyelembe véve a fenti körülményeket a számvitelben, a biztosíték-biztosítékszerződésben meghatározott tárolt tulajdonság értékét tükrözni kell, függetlenül attól, hogy milyen számú hitelmegállapodásokat fogadnak el, amelyek e letétet biztosítékként elfogadják. Ugyanakkor, abban az esetben, ha az ígéret egy tárgya több hitelmegállapodást biztosít, véleményünk szerint a párizsiság tárgyának értékének megosztása több személyes számlára is kötelező.

Adózás

A letét az egyik módja annak, hogy biztosítsák az adók és díjak fizetési kötelezettségének teljesítését (az Orosz Föderáció adókódjának 72. pontját). Az adófizető tulajdonsága nélkül történő elidegenítés tilalma (befizetéssel) adószerző (A 10. cikk 1. pontja. Az Orosz Föderáció adókódjának 101-et) következetesen az alábbiakkal kapcsolatban végzik: ingatlan, beleértve a nem gyártó termékeket (munkák, szolgáltatások); Járművek, értékpapírok, irodai tervek; más ingatlan, kivéve a késztermékeket, nyersanyagokat és anyagokat; késztermékek, nyersanyagok és anyagok.
Ugyanakkor az egyes további csoportok tilalmát alkalmazzák, ha az előző csoportokból származó ingatlanok teljes értéke a számviteli adatok szerint, kevesebb, mint a késedelem, szankciók és bírságok teljes összege felelősség az adócsökkentés vagy határozat, hogy megtagadja az adócsökkentő Bizottság felelősségének megtagadását.
A végrehajtási intézkedések elfogadása érdekében csak az elidegenedés tilalma (a zálogjog átruházása) tilalom alkalmazását követően alkalmazható, és abban az esetben, ha az ilyen tulajdonságok teljes értéke kevesebb, mint a késedelem, büntetések és bírságok teljes összege a Bizottságnak az adócsökkentés felelősségvállalásának megtagadásáról szóló adójogi bűncselekmény vagy döntés megtagadására vonatkozó döntés megtagadásáról szóló határozat alapján.
Ha a tulajdonjogok átruházása a jelzőtételi ígérethez, ha a kötelezettség nem felel meg a kötelezettségnek, a HÉA alapja a megadott áruk értékét a meghatározott művészethez hasonló árak alapján kiszámított áruk értéke határozza meg. 40 Az Orosz Föderáció adókódja, figyelembe véve a jövedéki adókat (kivághatatlan árukért) és az adó beillesztése nélkül (az Orosz Föderáció adókódjának 154. cikke).
Ha a MortgaGager által a MortgaGager tulajdonában lévő nem igényelt ígéret tárgyát képező ígéretet hajtja végre, a HÉA alapját a szerződés végrehajtásában a díjazás (bármely más jövedelem) formájában kapott jövedelem összege határozza meg.
Ezzel kapcsolatban jövedelemadó, meg kell jegyezni, hogy az adóalap megállapítása, a jövedelem formájában tulajdon, a tulajdonjog, amelyeket kapunk zálogjog vagy letét a biztosító kötelezettségvállalásokat nem veszik figyelembe. A letétbe helyezett ingatlanok vagy tulajdonjogok formájában bekövetkezett költségek nem is figyelembe veszik a meghatározását (az Orosz Föderáció Adótörvényének 270. pontját).
Az Oroszország Pénzügyminisztériuma 2009. szeptember 25-én, 2009. szeptember 25-én kelt, 2008. december 10-től kezdődően, 2008. december 10-től kezdődően a 03-03-06 / 2/155 A hitelfelvétel előfeltételével biztosított hitel a hitelfelvevő által biztosított. A Bank a hitelnyújtás feltételeinek megfelelően a hitelfelvevő által megkötött betéti szerződés tárgyát képező hitelnyújtás feltétele. Az előfordulásnál biztosítási eset A biztosító társaság köteles biztosítási kártérítést fizetni a kedvezményezettnek - a kedvezményezettnek.
Az ígéret vagy a jelzálog, attól függően, hogy melyiknek van egy betű tulajdonsága, köteles biztosítani az ingatlan jelzőtáblájának teljes költségét a veszteség és a kár kockázata miatt, és ha teljes értékű Az ingatlan meghaladja a szükséges követelmény méretét, az összeg nem alacsonyabb, mint a követelmény mérete.
A nem veszi figyelembe a művészetben megadott nyereség adóztatásában nem vett jövedelemjegyzékben. 251 Az adótörvény az Orosz Föderáció, a biztosítási összeg kártalanítását a kedvezményezett Bank az önkéntes Vagyonbiztosítási megállapodás bekövetkeztével a biztosítási esemény nem nevezték.
Így a kedvezményezett bank által az önkéntes ingatlanbiztosítási szerződés alapján kapott biztosítási kártérítés a biztosított esemény előfordulásakor szerepel a nyereség adóztatásában figyelembe vett bevétel. Ugyanakkor a költségek összetételében ugyanabban a jelentési időszakban, a hitelezési megállapodás szerinti adósság összege, amelyet a biztosítási kompenzáció miatt visszafizetnek, tükröződhet.
A kapcsolódó költségek a pénzforgalmi szolgáltatások harmadik fél szervezetek fenntartására és végrehajtása zálogjog és jelzálog objektumok esetén a helyét a zálogjogosult, az áthelyezés után az zálogadós kapcsolódnak kapcsolódó egyéb költségek a termelés és a végrehajtás.
A jelenlegi jogszabályok nem tartalmazzák a szervezet végrehajtására vonatkozó ilyen feltételeket, mint a tulajdonjoghoz tartozó harmadik felek tulajdonában álló tulajdonjogot. A biztosítási tulajdonának harmadik feleknek, és át a szerződés alapján a biztosíték végzi a szervezet révén a szerződés feltételei, nem azáltal, hogy a követelményeket a jogszabályok az Orosz Föderáció. Következésképpen a biztosítás költségeinek a lerakott tulajdonának harmadik feleknek annak érdekében, hogy adóbevallásában nem veszik figyelembe (6. bekezdés Art. 270. adótörvény az Orosz Föderáció rendelet a FAS a Volga District kelt 17.05 .2007 az A12-16837 / 06-C36 esetében.
Az Oroszország Pénzügyminisztériuma a 03-03-06 / 2/217 sz. 03-03-06 / 2/217. kétes adósságok A biztosíték értékvesztése esetén.
A Bank nyújtotta az Ügyfelet a Bail, azaz A kölcsön kiadásakor letétet biztosított. Ezt követően a Bank önállóan végezte el a biztosíték újraértékelését.
A letétnek olyan követelménye van, amelynek összege az elégedettség, különösen az érdekeltség, a büntetés, a végrehajtás késedelme által okozott károk megtérítése, valamint a jelzálogon tartalmának szükséges költségeinek megtérítése a tárolt dolog és a helyreállítás költsége.
Így a betét értékelésének időpontjában a kölcsön a felek megállapodása alapján a szerződést kötődnek.
A Bank belső dokumentumai alapján történő ígéret alanyának újraértékelése nem elegendő a kétséges adósságok tartalék létrehozásához.

A biztosíték megfelelőségének meghatározásához meg kell határozni:
az ígéret tárgyának számviteli / könyv szerinti értéke könyvelés jelzálog az utolsó jelentési dátumban;
az ingatlan javasolt tulajdonának piaci értéke, amely szerint végrehajtása a lehető leghamarabb lehetséges;
a betét valós értéke;
a biztosíték jelzálogértéke.
Az ígéret tárgyának költségeinek becslése során figyelembe vesszük a következő fő kritériumokat:
a biztosíték likviditása;
a bankkockázati vagyontárgyak jelenlétének és biztonságának figyelemmel kísérése;
a terhelésre vonatkozó terhek hiánya és korlátozásai, amelyek bonyolíthatják az e tulajdonság jelzőtételi eljárással kapcsolatos eljárást (a korlátozások az ingatlan letartóztatásának vagy a harmadik féltől származó jogok rendelkezésre állásának). Az, hogy a letartóztatás tulajdon lehet megállapítani az a tény bizonyított ingatlan végrehajtók; Az ingatlan letartóztatásáról szóló végrehajtó állásfoglalása szerint; A részvényesek vagy letétkezelő nyilvántartása szerint (a eM munkamenetek); az ingatlanok számára - az ingatlanok és tranzakciókhoz való jogról szóló egy állami fokozatú nyilvántartásból származó bizonyság szerint (az USRP kivonata);
az iránymutatások és a regisztrációs dokumentumok jelenléte a letétbe. A berendezésre vonatkozó jobb oldali dokumentumok nem feltétlenül megkérdezhetők (kellően analitikus dokumentumok), ha az ígéret tárgyának megszerzése kapacitása több mint 8 év (5 év az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 234. cikkével összhangban) , Korábban nem korábban, mint az elévülési időszak lejárta 3 év, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 195. cikke szerint. A MortgaGagerhez tartozó tulajdonságok csak a tulajdonjoggal való átruházásra kerülhetnek. A Gazdasági menedzsment jobb oldalán tartozó ingatlan, valamint az ingatlan köztulajdon Többszörös személy átruházható az ígéretre a következő követelményeknek: Ha az ígéret tulajdonosa a gazdasági menedzsment jobb oldalán, akkor a tulajdonság átruházása csak akkor engedélyezett, ha az ingatlan / engedélyezett hatóság tulajdonosának írásbeli hozzájárulása van ; Általánosságban közös tulajdonjogaz összes tulajdonos beleegyezésével csak letétbe kerülhet. Meg kell figyelembe venni, amely szerint a 250. cikk a Polgári Törvénykönyv, az Orosz Föderáció, megvalósítása során részesedése az egyik tudósítója, a többi résztvevő részvénytulajdonban marad a jogot, hogy előkészítse a részesedés megszerzésére egyenlő más vásárlókkal.
Piaci értéke
A rendelkezés piaci értéke független értékelő társaságként és a bank befizetési szolgálatának definiálható. A piaci érték nem tartalmazhatja a HÉA-t.
A zálogjog kötelező független értékelése ajánlott azokban az esetekben, amikor:
az ingatlan teljes egészében vagy részben az Orosz Föderáció, az Orosz Föderáció vagy az önkormányzatok témái tulajdonában áll;
ingatlan tartozik az állami és önkormányzati egységes vállalkozás, amelynek letéti összhangban a törvény előírja, hogy a tulajdonosának beleegyezésével;
a berendezések vagy a közlekedés élettartama meghaladja az egyik és két évet;
a berendezések nagy területeket foglalnak el, egyedülálló vagy a gyártósorban szerepel;
az ígéret tárgyának árinformációja nem elegendő (nincs könyvtár, statisztika stb.);
a letétbe helyezett értékpapírok nem rendelkeznek piackutatással; Az ingatlankomplexumokat kínálják;
az ingatlant az építőipari ingatlan tulajdonjogának kínálja;
javított szárazföldi telkeket javasolnak; A letétet levegőt, tengeri és folyami hajókat kínálnak;
más tulajdonság, amely az Orosz Föderáció jogszabályai szerint értékelést igényel.
A banki biztonsági szolgáltatás és a kockázatkezelő köteles elemezni az értékelési eredmények megbízhatóságát. A jelentés elemzése során figyelmet kell fordítania a következőkre:
az értékelés eredményeinek meg kell felelniük a régió hasonló tárgyainak árkategóriájának;
ellenőrzéskor célszerű, hogy ne működtessen a zálogadó tárgy teljes költségével, hanem az összehasonlító egység (négyzetméter, teljes hasznos terület);
az értékelő által meghatározott árak megfelelősége és korrelációja, valamint a külső forrásokból érkező árak (az ingatlanvállalkozásoktól; szakemberek, akik a zálogjog tárgyát képező szakemberek, regionális kiadványok, pénzeszközök; tömegmédia; adat aukciók és nyitott kereskedelem; Internet, stb.).
A betét piaci értéke után a rendelkezés valós értékét kiszámítják.
valós érték
A biztosíték valós értéke \u003d piaci érték (vagy szállítóár) - a végrehajtás során bekövetkező költségek.
Az összeg a kapcsolódó költségeket végrehajtását a zálogjog tárgya lehet venni a kedvezményt meghatározásakor a biztosíték értékét (attól függően, hogy a belső eljárás a bank). A biztosíték valós értékének meghatározásakor a Bank saját számláinak és betétigazolásainak költségeinek költségeit 0% -os összeggel állítják be, más támogatással - a zálogjog piaci értékének 10% -a. A tisztességes érték kiszámításakor a fedezet piaci árának helyett a mérleg értékét használhatja, ha a forgalomban lévő áruk vagy az új berendezések / ingatlanok nem több mint egy évig kizsákmányolhatók. Ugyanakkor maximális időtartam A berendezés működése az akvizíció pillanatától legfeljebb 12 hónapos időszakra lehet ajánlani. Meghatározása után a piacon, és (vagy) a valós érték a rendelkezés, a betét tárgyának értéke a zálogjog jön létre.
Az érték
Költség \u003d piac vagy valós érték - kedvezmény (margó).
A biztosíték biztosítékértékének fedezésére kell kiterjednie a hiteladósság összegére a hitelezés első három hónapjában.
Példa a biztosíték megfelelőségének meghatározására: 100 millió rubel hitelösszeg, az arány évente 10%, az időszak 12 hónap. Úgynevezett költség biztosítása - 120 millió rubel. Kamat három hónapos hitelezés összege 2,5 millió dörzsölés. (100 * 0,1 / 12 * 3). Az adósság teljes összege 102,5 millió rubel lesz. Következésképpen a rendelkezés biztosítékértéke a kölcsön összegét és a százalékot 117% -kal fedezi.
A kedvezményt minden egyes fedezetre külön határozza meg, a likviditásától függően és szabályozási dokumentumok bank.
A megállapított kedvezmény (margó) megfelelőségének meghatározásakor figyelembe kell venni az alábbiakban figyelembe vett kimutatott negatív kockázati tényezőket.
A kedvezmény beállításakor figyelembe kell venni: a rendelkezés végrehajtásának költségei;
viselet (fizikai és erkölcsi) monetáris szempontból a hitelszerződés vége során;
az ígéret objektum előrejelzési értéke az árcsökkentés aránya a biztosíték piaci értékéhez viszonyítva a lehetséges helyreállítás idején. Az előrejelzési értéket az árváltozás tendenciái alapján kell kiszámítani egy bizonyos időtartamra a múltban, és a jövőben az ingatlanérték változási értékének nyilvánvaló tendenciái, figyelembe véve az értékcsökkenést. A változó piaci érték változásának tendenciái nyilvánvalóak abban az esetben, ha hosszú ideig (a kifejezés nem kevesebb% -a kölcsönöznek), a piaci értéket egy bizonyos irányban egyaránt megváltoztatták, éles oszcilláció nélkül. Ebben az esetben az értékelés figyelembe veszi azt a feltételezést, hogy a jövőben az ingatlan értéke ugyanazon minta szerint változik, amelyet a vizsgált időszak alatt kimutatottak. A kedvezmény mérete tanácsos nem állapít meg több árcsökkentési együtthatót az ígéret alany piaci értékéhez képest;
az ígéret tárgya. Minél több megvalósítási időszak, annál kevésbé likviditása. A gyakorlatban úgy vélik, hogy a likviditás kielégítő, ha a biztosíték végrehajtása legfeljebb 180 napig tart. A végrehajtás időtartama a következő tényezőktől függ: a régióban a potenciális vevők száma; a hasonló zálogjogot értékesítő vagy-ganizáció jelenléte és száma; az ipar jövedelmezősége stb.
Az egységes egységes képlet a kedvezményes bankok kiszámításához nem rendelkeznek. Előfordulhat, hogy nem állhat olyan kifejezést, amelyek azonos egyedi súlyokkal rendelkeznek, mivel ebben az esetben a kedvezményes érték könnyen meghaladhatja a 100% -ot. A kedvezmény meghatározásakor javaslom, hogy a legnagyobb két mennyiséget vezesse be:
a teljes kopás nagysága, valamint a végrehajtás költsége, valamint a teljes körű költségek a végrehajtási időszak (tárolás, védelem, további kopás stb.);
az előrejelzési költség az esetleges helyreállítás idején.

További információ a biztosíték biztonsága tárgyát képezi:

1.4. A gazdaság szükségleteinek biztosításának feltételeinek megteremtése banki hitelforrásokkal és beruházásaik irányai szerint.

A letétben javasolt bármely ingatlannak értékelnie kell értékét, és meghatározza az óvadékra vonatkozó hitel értékét. A Banknak a hitel biztonságának felajánlásának értékelése a Bankban a banki munkákban, a hitelegység releváns szakemberei szakembereit végezheti, amely a Bank által a szerződéses Az ingatlanok vizsgálata, valamint a független értékelések és az értékelő társaságok vizsgálata - az értékelési tevékenységek olyan témái, amelyek releváns tanúsítványt vagy licenccel rendelkeznek becsült munkaa független becsléshez való jogot. Az ingatlan értékelésének folyamatában háromféle értéket határoznak meg: a piac, a biztosíték és a felszámolás.

Piaci érték - a költségek, amelyek a lehető elidegenedés az objektum értékelési piacon az ilyen tulajdon időpontjában értékelési között kötött megállapodás a vevő és az eladó, miután végzett megfelelő marketing intézkedések, feltéve, hogy mindkét fél járt el a szükséges tudással, óvatosan és kényszer nélkül.

A felszámolási költség az a költség, amely lehet beszerezni figyelemmel az értékesítés értékelést objektum időben, lényegesen rövidebb, mint az expozíciós idő az ilyen tulajdon, amelynek során el lehet adni olyan áron, hogy egyenlő piaci értéket.

A biztosítékköltség - az ingatlan piaci értéke az értékelés időpontjában diszkontálható, a benyújtási időpontban előírt szerződéses megállapodás szerződésének benyújtásáról szóló,

Ábra. 8.3. ban ben A Bank biztosítása érdekében biztosított ingatlan értékelésének eljárása

a hitelfelvevő vagy a Bank igényeitől függően az értékelési tevékenységek tárgya az értékelés során meghatározhat egy vagy több típusú értéket (piac, piac és biztosíték, piac és felszámolás). Elvégzésében, független vizsgálatot a Bank (ág), ez kötelező, hogy meghatározza a hatálya alá az értékelés tevékenysége kétféle értéke az ingatlan javasolt zálogjog - piac és fedezet (felszámolás alatt).

A Banknak a 8.3. Ábrán belül megtekinthető ingatlan értékelésére vonatkozó általános eljárás.

A banki gyakorlatban a tárolt tulajdonságok valós értéke általában nem lehet kevesebb, mint a hitelszerződés végrehajtásával kapcsolatos hitel és kiadások mérete, a betéti szerződés és hasonlók. Az egyes hitelügyletekhez tartozó szükséges biztonsági mennyiség meghatározható a képlet:

ahol a C3AB a rendelkezés összege;

Sarló. - a fedezetérték összegének része a fő fedezet formájában;

SDD.3. - a biztosíték értékének egy része további biztosíték formájában.

A fő befizetés olyan ígéret, amely kölcsönt biztosít. Ugyanakkor a bank jóváírható a fő fedezetben:

Lakó- és nem lakóépületek;

Vállalatok mint holisztikus tulajdonság komplexumok;

Felszerelés;

Áruk (nyersanyagok, félkész termékek, alkatrészek, késztermékek és hasonlók);

Járművek;

A Bank Bankban a betétszámlán elhelyezett hitelfelvevő készpénzére vonatkozó tulajdonjogok;

A bankbankban elhelyezett pénzeszközök által lefedett jogi személyek és magánszemélyek garanciái;

Ígéretes befejezetlen építés, legalább 95% -os készséggel;

A Bank által azonosított egyéb értékek.

További (másodlagos) befizetés egy olyan ígéret, amely a főbb betét feltöltésére és a gyengeségeinek kompenzálására szolgál. További fedezeti banki intézmény léphet be:

Mezőgazdasági célú ingatlan tulajdon (kivéve az integrált ingatlan komplexumok nyilvántartásba vételét);

A jövőbeli időszakok betakarítása;

Szarvasmarha (termesztés és hizlalás állatok);

Számítógépes, belföldi és irodai berendezések, valamint a banki intézmény által meghatározott egyéb értékek.

Meghatározása során a teljes összeg a rendelkezés, hogy a bank, a kapcsolat (százalékban) jön létre a fő és kiegészítő betét, ami az összeg 100% -ot adnak. Azt is meghatározzák, hogy hányszor kell a fő és további biztosíték meghaladnia a nyújtott kölcsön összegét. A rendelkezés struktúráját a Bank határozza meg a hitelfelvevő pénzügyi helyzetétől és osztályától függően a megbízhatóság minősítéséről. Ilyen körülmények között a szerkezet ilyen lesz (8.1. Táblázat).

8.1. Táblázat. ban ben

A meghatározás a biztosíték az ingatlanárak végzi a Bank és az Adós, figyelembe véve az eredmények független szakértői értékelés jegyezni a vizsgálati cselekmény. Ugyanakkor egy ígért ár kisebb lehet, mint a szakértelem által meghatározott ár, mivel a Bank befolyásolhatja a befolyást piaci tényezők és a végrehajtással kapcsolatos kiadások.

A banki intézmény ígéretében található ingatlan általában a Banknak a hitelszerződés teljes érvényességi időtartamára vonatkozó betéti (felszámolási) értéket biztosított. Ezenkívül továbbra is további időtartam (hónap, negyed stb.) Továbbra is megtervezhetők a jelzálatlan vagyontárgyak fellebbezésének szükségessége esetén, ha a hitelfelvevő nem adja vissza a megadott értéket hitelalapok És érdeklődésüket.

Ha a hitelfelvevő hitelfelvevőjét visszafizeti a hitelszerződés (egyszeri sürgős hitel vagy páratlan hitelkeret) a Bank által az alacsonyabb kedvezmény értéke általi rendelkezésre bocsátásának esetleges csökkentése. Ebben az esetben az ilyen feltétel tükröződnie kell a zélezési megállapodásban.

Ha a biztosítékszerződés biztosítja a biztosítékok mennyiségének csökkentését, akkor a kedvezmény kiszámítását a képlet végzi:

ahol a csavarhúzó. - a hitelszerződés alá tartozó hitelhitel összege;

K - hitelösszeg a kölcsönszerződésen.

Az ígéretre átruházott részvények értékének becsléséhez az ilyen dokumentumokat a zálogjog (részvények) alanyához kell benyújtani:

1. Ha a hitelfelvevőnek a saját kibocsátásának részvényei által biztosított hitelnyújtás:

A hitelfelvevő tulajdonjoga (vagy az ingatlankezelő) tulajdonjogát igazoló okmány (részvények tanúsítványai, a nyilvántartásba vett értékpapírok tulajdonosainak nyilvántartásaiból származó kivonatok). Ugyanakkor az eredeti dokumentum továbbra is a Bank (fióktelep) marad, és az e záradék által meghatározott egyéb dokumentumokhoz kapcsolódik (ha az ígéret tárgya a dokumentumformában kiadott részvények, a részvények igazolását visszaküldi a tulajdonosba a hitelszerződés feltételeinek teljesítése, vagy a hitel kibocsátásának megtagadása esetén);

A hivatalvezetői vámtarifákra vonatkozó hivatalvezető hivatkozása;

A kibocsátó alkotmányos dokumentumainak közjegyzői másolata (abban az esetben, ha a hitelfelvevő nem banki ügyfél);

Protokoll megoldások közgyűlés A társaság részvényesei vagy egyéb végrehajtó testülete (feltéve, hogy a Kibocsátó Charta előírja annak lehetőségét, hogy ilyen döntéseket fogadjon el a végrehajtó testülethez) a részvények átruházásával kapcsolatban.

2. Ha más kibocsátók részvényei által biztosított hitelfelvevőnek hitelesítése:

A hitelfelvevő tulajdonjoga (vagy az ingatlankezelő) tulajdonjogát igazoló okmány (részvények tanúsítványai, a nyilvántartásba vett értékpapírok tulajdonosainak nyilvántartásaiból származó kivonatok). Ugyanakkor az eredeti dokumentum továbbra is a Bank (fióktelep) marad, és más dokumentumokhoz kapcsolódik (ha a dokumentumfüggönyben kiadott € -t, a részvények igazolását visszaküldi a tulajdonosnak a hitelszerződés feltételei után teljesülnek, vagy a hitel kibocsátásának megtagadása esetén);

Regisztrátori információk (meghatározott jogi címe, telefonja és faxja, valamint a GCCBFR által kibocsátott bejegyzett értékpapírok nyilvántartásba vételének megőrzésére vonatkozó engedélyek száma és időpontja);

A kibocsátó részvényeinek nyilvántartásba vételének nyilvántartási igazolásai a GCCBFR-ben;

A hivatalvezetői vámtarifákra vonatkozó hivatalvezető referenciája.

A részvények által biztosított hitel megadásakor a banki intézmények meghatározhatják a befektetési vonzó vállalkozások kiválasztási kritériumainak listáját, amelynek részvényeit a Bank a hitelezés betétként lehet használni (33. függelék). Ugyanakkor a bankok előterjeszthetők az azonosított vagy tiltott biztosíték tekintetében. Például előfordulhat, hogy nem ajánlott, hogy a záloga részvények nyilvántartásának tulajdonosai regisztrált értékpapír vezet a kibocsátó magát és tiltott - osztja terhelt kötelezettségek.

A letétbe helyezett részvények értékének értékelése a Bank a jóváhagyott belső módszertan alapján történik. Ugyanakkor a banki intézményeket elvégzik:

1) a részvények biztosítékértékének értékelése, amelyek ukrán szervezeti díszített tőzsdén idézőjelek vannak;

2) A szervezeti díszített tőzsdén nem aktív részvénycsomag fedezetének becslései.

A szervezeti díszített tőzsdei árfolyam-árfolyamok fedezeti értékének becslései az árfolyam értékének elemzésén alapulnak, amelyet a kereskedelmi és információs rendszerek kereskedelmének eredményei határoznak meg (OTN-Pihenés kereskedelmi rendszer (PFTS)) és tőzsdék.

A piaci részvények értékelésére szolgáló módszer végrehajtása (kurzus) költségét három független település végrehajtását jelenti:

1. Az egyik részvény értékének kiszámítása az átlagos ár és a vásárlás alapján az elmúlt 180 napban. Ezzel a módszerrel a részvények átlagos vételárának kiszámítását a monetáris és kvantitatív tranzakciók mennyiségére vonatkozó statisztikai adatok alapján végzik a szervezeti díszített tőzsdei piacon.

Az egy részvény átlagos vételárát az elmúlt 180 napon keresztül a képlet határozza meg:

hol van az ár - az átlagos ár vásárlása egy promóció az elmúlt 180 napon (játékok);

Si - kereskedési volumene ezeknek a részvényeknek / tanfolyamnak (UAH);

QI - A részvények kereskedési mennyisége / tanfolyam (PCS.).

2. Az egyik részvény értékének kiszámítása az elmúlt 30 nap átlagos vételárán alapulva. Ugyanakkor az elmúlt 30 napban az egy részvény megvásárlásának átlagos árát a képlet határozza meg:

ahol az idho az átlagos ár az egy részvény megvásárlása az elmúlt 30 napban (UAH.);

5 / - kereskedési mennyisége ezeknek a részvényeknek / tanfolyamon (UAH);

() - Ezen részvények kereskedési volumene / tanfolyam (PCS).

3. Az egyik részvény értékének kiszámítása az utolsó nap átlagos vételárán alapulva, amikor egy ilyen tranzakciót a szervezeti díszített tőzsdén végezték. Az érték kiszámításához Csomagrészvények az utolsó nap átlagos vételárán alapulva, ha egy ilyen tranzakciót PFT-ben rögzítettük, a képletet használják:

hol - az átlagos ár megosztása az utolsó napon, amikor egy ilyen tranzakciót PFTS-ben (UAH) rögzítették;

5 / - Kereskedelmi mennyiség ezeknek a részvényeknek megfelelően a / tanfolyam napja (UAH.);

Qi a kereskedelem volumene a részvények szerint / tanfolyamon (PC-k.).

Az átlagos készletvásárlási ár 30 napra történő kiszámításához vett tranzakciók száma például nem kevesebb, mint 4, és az 180 napos vásárlási készletek átlagos árának kiszámításához szükséges tranzakciók száma lehet legalább 20.

Ha a valódi tranzakciók száma kisebb, mint 4 (20). Vagy az utolsó ügylet részvények eltelt több mint 10 nappal a becslési lat, valamint a számítás az átlagos állomány vételárat az állomány és egyensúlyban fémek raktáron értékelést. Ugyanakkor a legkisebb árak a csomag becsült költségeinek kiszámítására szolgálnak.

A részvénycsomag költségét, amelyet a Banknak ígért, a képlet határozza meg:

ahol a WPP a megosztási csomag (UAH) becsült költsége;

C a legkisebb TZO becslések. . C, (UAH);

K a befizetés (PC-k) által biztosított részvények száma;

Ha a részvények nem szerepelnek a lista a tőzsdén, illetve a szükséges feltételek nem teljesülnek, a szám a tényleges tranzakciók, szükséges alkalmazni a jövedelem és egyensúly számítási módszereit az átlagérték felett.

A részvények fedezeti értékének értékelése, amelyek nem aktívak a szervezeti díszített tőzsdei piacon:

1. A jövedelmezőség módszere.

Az e módszer részvényesének értékének értékelése az elmúlt két évben és az év elejétől kezdve az utolsó számviteli időszakra vonatkozó éves nyereség összegét elemzi.

A részvénycsomag becsült értékének meghatározását a következő képlet végzi:

ahol a kifutópálya a metol hozamú tétjének költsége;

BP - a becsült átlagos éves jövedelem az előző két évre és az utolsó számviteli időszakra a jelenlegi év kezdetétől a mínusz jövedelemadó (UAH);

C - tőkésítési arány;

P a részvénycsomag részesedésének mérete a gazdasági társadalom engedélyezett tőkéjében, amely átkerül a bank ígéretére.

A becsült átlagos éves nyereséget (BP) a képlet határozza meg:

ahol a BZP a gazdasági társaság nyeresége az utolsó számviteli időszak kezdetétől a jelenlegi év kezdete a mínusz jövedelemadó (UAH);

l ^ -V - az év elejétől kezdve az utolsó számviteli időszakban az utolsó számviteli időszakban;

BPI - A gazdasági társadalom nyeresége az előző évhez egy mínusz nyereségadó (UAH);

BP2 - A gazdasági társadalom nyeresége az előző év előtti évre, mínusz jövedelemadó (UAH);

A kapitalizációs ráta (C) tükrözi a megadott nyitott részvények tőkebefektetés hozamát részvénytársaság.

Ha az Enterprise (BP) átlagos éves nyeresége becsült értéke negatív érték, akkor a jövedelmezőségi módszerre vonatkozó részvénycsomag becsült értéke nem áll rendelkezésre.

2. Mérleg módszer.

A számítás az érték a tét ebben az eljárásban árát tükrözi részvények nyílt részvénytársaság, amely a könyv szerinti értéke az eszközök és források alapján az adatok egyensúlyt a gazdálkodó az utolsó jelentéstételi időszakban:

ahol a VPB a mérleg módszer által meghatározott részvénycsomag költsége;

B1 - A befektetett eszközök egyenlege mínusz a kopásuk (UAH);

Mert - a működő tőke könyv szerinti értéke (egyenlő a vállalati mérleg eszközének második és harmadik szakaszának összegével) (UAH);

- költség fizetendő számlák (UAH);

D - reménytelen követelések (UAH);

P a részvénycsomag részesedése a kibocsátó meghatalmazott alapjában.

Miután kiszámította az állománycsomag költségét a nyereségességi módszer és a mérleg módszer alkalmazásával, meg kell választani a legkisebb értéket, amelyet a jövőben a befizetés által továbbított részvénycsomag becsült értékének értéke.

A megosztott részvénycsomag költségeinek meghatározása alapján a bankintézet kiszámítja a hitelösszeget, amelyet a részvények biztonsága alapján bocsátanak ki. Ugyanakkor az e módszerek által végzett számítás eredményeként kapott részvénycsomag becsült értéke a biztosíték értéke.

A hitelfelvevő által meghatározott összeghez tartozó kölcsön kibocsátásának végső döntése érdekében a megadott hitelösszegnek meg kell felelnie a következő követelményeknek:

a) Ha az ígéret tárgya a vállalkozások előmozdítása, amelyek a PFTS-jegyzék felsorolásának első szintjében szerepelnek, a hitelösszeg kiszámítását a következő képlet végzi:

ahol 5kr. - az esetleges kölcsön és kamat összege;

OP - a részvények középpiac (valuta) módszerének (UAH) szerinti ígéret (UAH)

0,5 - korrekciós együttható, amely figyelembe veszi a Bank lehetséges költségeit a megállapított vagyon végrehajtásában, a részvények értékcsökkenésének kockázata.

b) Ha az ígéret tárgya a vállalkozások részesedése, amelyek a PFTS-t, vagy nem aktívan foglalkoznak a tőzsde (a PFTS-listában nem szereplő), a a képlet:

ahol "lehetséges kölcsön és kamat KR összege;

Az OP a részvények közép-piaci (deviza pénznemének) módja szerinti ígéret (deviza pénznem) módja szerinti, vagy a részvények fedezeti értékének meghatározásának módja, amely nem rendelkezik aktív fellebbezést a tőzsdén (UAH.);

0,25 - korrekciós együttható, amely figyelembe veszi a Bank lehetséges költségeit a megállapított vagyon végrehajtásában, a részvények értékcsökkenésének kockázata.

Ha a hitelösszeg, amelyre a hitelfelvevő, és a kamat, nem felel meg a meghatározott követelményeknek, akkor meg kell növelni a zálogmennyiséget.

A Bank megfelelő részlegének alkalmazottja a megállapított módszertan szerint a részvénycsomag részesedésének tanulmányait végezte, írásbeli következtetést állapít meg az értékelés eredményeiről. Jelölnie kell az ilyen információkat:

A kibocsátó teljes neve, amelynek részvényei átkerülnek a letétbe helyezés, a típus és a kategória és a kategória, és a felekezetek;

Információk a részvények nyilvántartásba vételéről a GCCBFR-ben (a regisztráció száma és időpontja, a GCCBFR hatóság nyilvántartásba vett);

A részvények száma a csomagban, részesedése az engedélyezett tőkében;

A letétbe helyezett részvények prioritása az egyéb kibocsátói kérdések részvényei fölött (kiváltságos részvények);

Az idézetek elérhetősége a szervezeti díszített piacon, az átlagos tranzakciók árának az elmúlt 180, 30 nap és utolsó ár a részvényekre vonatkozó tranzakciók;

A betétbe kerülő részvénycsomag költségeinek kiszámítása, valamint a hitelfelvevő számára kibocsátott kölcsön esetleges összege (a cövekcsomag becsült értékének kiszámítása eredményei lezárulnak, és szerves rész) ;

Azzal kapcsolatos következtetésekkel kapcsolatban, amelyek befolyásolhatják a csomag költségeit, és a következő időszakra vonatkozó részvények értékének előrejelzett becsléseit (hónap, negyedéves, fél év).

A részvénycsomag költségeinek értékelésének eredményeiről szóló írásbeli következtetés az adott egység vezetőjével aláírt, hitelosztály banki intézmény végleges döntés meghozatalára a kölcsön biztosításáról.

Az ingatlanok becslései, amint az ígéret tárgyát képezik, figyelembe kell vennie a következő szempontokat:

1. Az ingatlanok várható eladási ára, amely eltérhet a tényleges piaci árból. Költségét meghatározó a zálogjog tárgya, szükséges, hogy figyelembe vegyék a hosszú távú ingatlan és jövedelem hozhat a rá vonatkozó biztosíték normál gazdálkodási bármely tulajdonosa. A jelenlegi költségeket (spekulatív érvelés, egy adott személy és hasonlók szubjektív érdekeit) nem állandó tényezők nem veszik figyelembe.

(2) A hitelezési tantárgyak elsősorban az eladási ár értékesítésének ára az esetleges hasznosítás időpontjáig, és nem csak a hitelszerződés megkötésének napján.

3. A biztosítékár mindig alacsonyabb a várható eladási árból. Rendszerint az eladási ár 50-80% -a. Az eladási árhoz képest a biztosíték árának csökkenése célja annak, hogy a kénytelen értékesítés esetén elegendő likviditását biztosítsák.

(4) A banki intézménynek kötelező résztvevőnek kell lennie a fedezeti ár meghatározásában.

5. A biztosítékár az ÁFA-t és annak nélkül is meghatározható. A kényelem érdekében ajánlatos árakat használni HÉA nélkül, amelyből szükség esetén könnyen elérhető az ÁFA-val az ÁFA-val.

Az ingatlan objektumok értékének értékelése a következő módszerekkel történhet:

1. A jövedelmi érték költsége.

E módszer szerint az ingatlan árát a lehetséges jövedelem (bérleti díj) költsége, amely megkapja az objektum tulajdonosát. Ennek köszönhetően, hogy az ingatlanköltség ebben az esetben meghatározza a tervezett bevételek tőkésítése, ezt a módszert a tőkésített jövedelem módszerének is nevezik.

Ha az árat a tárgy módszerével jövedelem értéke, meghatározzuk, hogy ez a jövedelem az élethosszig tartó vagy ideiglenes. Az élettartamú jövedelem olyan objektumok, amelyeknek nincs bizonyos használati ideje (például egy telek). Az ideiglenes jövedelem egy bizonyos felhasználási idővel (például, évelő gyümölcsültetvényekkel) rendelkezik.

Az alap a tárgy, hogy hozza életre jövedelem aránya a lehető éves bevétel az objektumot a megfelelő számviteli arány (kapitalizáció aránya). Lehetséges jövedelem egy normális jövedelem érhető el, amikor a találkozó értékelését lehetőség után adót és egyéb lehetséges költségek, amelyeket kötelezően jövedelem címzett a jelenlegi jogszabályok alapján és a szerződések használatával kapcsolatos értékelési objektumot.

A diszkontráta meghatározása, mint a betét arány, csökkentett figyelembe véve az adó befizetés jövedelem szerint a jelenlegi szabályozás és beállítjuk, figyelembe véve a kockázat viszony kapcsolódó készpénz befizetés és használata találkozó értékelése létesítmény. A megfelelő indoklás érdekében a diszkontráta meghatározásának egyéb módjait lehet használni.

Az ideiglenes jövedelmet hozza létre, amely ideiglenes jövedelmet hoz létre, a lehetséges kedvezményhez (a jelen érték kiszámítása) hozzárendelve éves jövedelem A létesítményben a jövőbeni felhasználás során, valamint az objektum maradék (felszámolási) költsége, figyelembe véve a felszámolás kiadásait.

2. Az összehasonlító érték módja (értékesítési összehasonlító módszer).

E módszer értelmében az ingatlan tárgyának költségeit a tényleges összehasonlítás alapján határozzák meg piaci árak Hasonló ingatlan objektumok hasonló találkozókkal, amelyek bizonyos funkciók különböznek egymástól. Ezeket a jelzéseket lehet, mint a belső (lakossági telkek eltérhet a termékenység, a környezeti állapot, megkönnyebbülés, konfiguráció) és a külső (jelenléte vagy hiánya tehermentes, különböző körülmények között az elhelyezés, felhasználása vagy értékesítése tárgyak). E módszer esetén szükség van a tényleges piaci árak kiigazítására.

3. A költségalapú költségek (költséges módszer) meghatározásának módja.

Ezen eljárás szerint, a költségek az ingatlan határozza meg, figyelembe véve a tényleges költségeket az objektum tulajdonosa létrehozni szerezzen vagy levonás a kopás. A tulajdonos által felmerült költségeket dokumentálták. Ha az objektum tulajdonosa köteles az alkalmazandó joggal összhangban elszámolni, az objektumot a pénzügyi kimutatásokban tükröződő maradékértékkel lehet értékelni. Az ingatlan objektum költsége indexelve, figyelembe véve az inflációt. A költségalapú költség-módszer változata olyan módszer, amely a lehetséges költségek értékelőjének kiszámítását teszi lehetővé, hogy az aktuális árakon lévő objektum létrehozása kevesebb betét legyen.

Meg kell jegyezni, hogy az ingatlan-objektumok felmérésére felsorolt \u200b\u200bmódszereket elsősorban a komplexumban használják. De a kiválasztott becslési objektumtól függően eltérő helyzetben lehetnek: az egyiket a fő, és mások kiegészítőek. A kivétel a helyzet, amikor a becslés csak az egyetlen módszerrel lehetséges (8.2. Táblázat).

8.2. Táblázat. ban ben ingatlanértékelés

A jövedelemköltség költsége a legfontosabb az objektumok értékelésében, amelynek létrehozása vagy megszerzése a nyereség érdekében történik. Ezek az objektumok közé tartoznak a vállalkozások és a szerkezeti egységeik, mint holisztikus tulajdonságkomplexumok; kereskedelmi termékek előállítására szánt mezőgazdasági földterület; egyéb bevételi földterület; Nyereséges épületek és struktúrák. Ugyanakkor az eljárás jövedelem értékének az egyetlen értékelési módszer bevétel telkek hiányában bizonyítékok és elegendő információt a tranzakciót. A jövedelmi objektumok becslésére szolgáló egyéb módszerek segédanyagként alkalmazhatók.

Az összehasonlító költség módszer a napi tárgyak vagy tárgyak értékelésénél a fő, amelynek kitermelése nem rendelkezik döntő értékkel. Ezek az objektumok közé tartoznak az egyéni lakóépületek és a magánlakások; Földterületek száma; Az egyes lakóépület alatt kiosztott szárazföldi telkek; Vidéki házak és telkek. Ezenkívül az összehasonlító költség módszer az egyetlen módszer a napi földterületek értékelésére. A nyereséges objektumok értékelésénél kiegészítő segédanyagként is használható.

Meghatározásának módszere költség alapú költségeket lehet használni, amikor értékelik tárgyak által teremtett ember, mint a fő (vagy kiegészítő). A kivétel az ember által létrehozott napi tárgyak értékelése az ügyletükre vonatkozó információk hiányában: Ebben az esetben a költségalapú költségek meghatározásának módja az egyetlen.

Ha a fő becslési módszer a jövedelmi érték módszere, akkor a segédanyagot az összehasonlító érték módszerével használják, és alkalmazása lehetetlenségét - a költségalapú költségek meghatározására szolgáló módszer. Abban az esetben, a fő becslési módszer összehasonlító költség módszerrel, segédoldószerként alkalmazunk, hogy meghatározzuk költség-alapú költség.

Az Ontsinumanches közötti kisebb eltérésekkel, amelyek különböző módszerekkel vannak meghatározva (a kiegészítő módszer által meghatározott becslés eltérítése nem haladja meg a fő) által meghatározott értékelés 10% -át), a további értékelési eljárás a következő:

Ha a jövedelemérték fő költsége és az objektum monetáris értékelése, az e módszer által meghatározott, a segédértékelés alatt áll, az értékelést a fő módszer határozza meg, és abban az esetben, ha a A fő módszer magasabb, majd határozza meg a két becslés átlagos értékét

Ha az összehasonlító költség módszer alapvetően az ezzel a módszerrel meghatározott becslést alkalmazzák.

Ha a becslések közötti eltérések meghaladják a 10% -ot, az értékelés eredményeit mindkét módszerre vonatkozóan további ellenőrzés alá tartozó érvényességükre.

Mindegyik módszerek alapján számos ingatlanértékelési technikát fejlesztenek ki. Az eladási ár meghatározásakor figyelembe veszik az objektum jövőbeli kinevezését (például a becsült földterületet mezőgazdasági termékek előállítására szánják, vagy az egyes házakhoz rendelik). Az értékesítési árak a jelenlegi (az értékelés időpontjában), és ígéretesek (a megállapított jövőbeni időpontban meghatározott).

Az elemzés során az értékelési eredményeket is meg kell fizetni annak a ténynek, hogy ezeknek az eredményeknek meg kell felelniük az árkategóriába (bérleti díj) a régióban. Az ingatlaninformációk a következő forrásokból származhatnak: konzultációk az ingatlanvállalkozásokkal; Regionális kiadványok ingatlanokról és médiaról; aukciók és nyitott ajánlattétel; Internet és így tovább.

A banki intézmények nem mindig használják a független értékelő társaságok szolgáltatásait. Ebben az esetben értékelik a saját erők biztosításának tárgyát. Ismeretes, hogy sok banknak van elég képzett értékelése a személyzetükben. A Bank saját értékelő részlegének létrehozása számos előnye és hátránya van. Különösen az előnyök megtalálhatók:

Gyakorlatilag kizárta a hitelfelvevő lehetőséget, hogy befolyásolja az értékelési eredményt annak túlbecsülése érdekében;

Lehetőség van egy versenyelőnyre más bankok felett, mert a kérelem megfontolásának szakaszában potenciális hitelfelvevő nem végez költségeket a biztosítékok értékelésére;

A bankok alkalmazottainak értékelésével párhuzamosan meghatározhatják a biztosíték likviditását.

A hátrányok közül ki kell osztani:

Az értékelési részleg költsége a legtöbb esetben magasabb, mint egy független értékelő társaság rendszeres vonzereje;

A zálogjog értékelésének minden költsége banki intézményt hordoz. A banki gyakorlat azt mutatja, hogy nem minden banki tevékenység

az intézmények elégedettek az értékeléssel ellátott vállalatokkal és jelentésekkel való együttműködéssel, a legtöbb esetben a bankok alkalmazottai ellenőrzik.

A bankok és az értékelő társaságok kölcsönhatásában a következő problémák merülhetnek fel:

1. Az értékelő fogadása.

A potenciális hitelfelvevő (aki a legtöbb esetben ügyfélértékelésként működik) érdekli az ingatlan becsült értéke, hogy maximálisan. A banki intézmény nem felel meg ennek a megközelítésnek, mert a visszaküldés visszafizetése esetén kártérítést kell fizetnie a rendelkezés végrehajtása miatt. A biztosíték értékének túlbecsült értékelése miatt a nyújtott hitel összege nagyobb lesz, mint a rendelkezés valós ára, és annak valószínűsége, hogy a Bank képes lesz az ilyen kölcsön veszteségeiket lefedni, alacsony.

Ezt a problémát a hitelfelvevő és a Bank érdekeinek konfliktusa okozza, mivel az első a minimális biztosíték maximális összegének maximális összege, és a második az, hogy a biztosíték értékesítéséből származó bevétel az adósságot fedezte a hitelfelvevő. A probléma megoldásához a banki intézménynek önállóan kell kiválasztania azokat a becsült vállalatokat, amelyeknek jelentései megbízhatók. Ugyanakkor az értékeléseknek meg kell érteniük, hogy ügyfeleik bankintézmény (bár az értékelési szolgáltatások fizetik a hitelfelvevőt), és lehetőség van arra, hogy olyan kliensként veszítsék el, aki az értékelési megrendelést nyújtja.

2. Az értékelő hatásköre.

A becsült érték túlbecslése az értékelések tevékenységeiben hibákat is jelezhet. Ennek a problémának a lényege az értékbecslők alacsony szakmai szintje vagy a munkájuk miatt. Ezt a problémát a szakmai alkalmassággal kapcsolatos értékelések tesztelésével lehet megoldani. Ugyanakkor lehetőség van arra, hogy a Bank által akkreditált értékelő társaságok keskeny körét hozza létre, amelyet a munkavállalók szakmaiságánál tesztelnek.

3. Az értékelő jelentés informativitása.

Az értékelő társaságok jelentéseiben szereplő információk elégtelenségének oka a banki intézmény elégtelen részvétele az értékelési problémák megfogalmazásában. A bankoknak részt kell venniük egy értékelési megállapodás megkötésében, amellyel képesek lesznek egyértelműen meghatározni és magukban foglalniuk az értékelés tárgyának értékének értékelésével kapcsolatos összes szükséges kérdést.

Így a Bank közös munkájának fő feltételei között és az értékelő társaságnak ki kell osztani:

Az igény, hogy egy medence akkreditált értékelő vállalatok, hogy a pénzintézet bizalmát az értékelési fedezet. Ugyanakkor nyilváníthatunk egy értékelési vállalat megválasztására irányuló versenyt, bizonyos kiválasztási kritériumokat (például a piacon a piacon legalább három évig, magasan képzett szakemberek rendelkezésre állása). A kiválasztási folyamat a Bank által az értékelési cég, figyelmet kell fordítani a minőségi értékelésére, valamint a költség a szolgáltatások és a sebesség a rendelkezés;

Annak szükségessége, hogy rendszeresen ellenőrizze az akkreditált értékelő társaságokat a tisztesség és a kompetencia érdekében;

A következtetés háromoldalú megállapodás értékeléséről szóló biztosíték, amelyben az összes szükséges követelményeket a Bank kell biztosítani az értékelő jelentés.

Tehát, mielőtt kiadja a szerződést, hogy biztosítsa és végrehajtja a hitel eljárást, a banki szervezetnek meg kell határoznia az ingatlan értéke, ami lerakódik, és megfelelőségét az ingatlan nyújtott hitel. A hitelfelvevő által kínált bankok elégtelen értéke esetén a bankok további garanciákat igényelhetnek a kölcsön-visszatérítéshez.