A lakóépület földszintjén található élelmiszerbolt, fodrászat, fogorvos vagy szépségszalon kényelmesnek tűnik a lakók számára és előnyös a vállalkozók számára, de csak akkor, ha a vállalkozás helyiségeit megfelelően bérelték. A RIA Real Estate honlapja megismerte az új épületek első emeletein található kereskedelmi területek bérbeadásának fortélyait.
Keressen egy lehetőséget
Egy kisvállalkozás nem csak magánszemélytől, hanem közvetlenül a fejlesztőtől is bérelhet üzlethelyiséget. Például egyes vállalatok teljes struktúrákkal rendelkeznek, amelyek közvetlenül részt vesznek az ilyen területek bérbeadásában.
Kiderült, hogy a kiadó kereskedelmi helyiségek keresésekor nemcsak a „magántulajdonosokhoz”, hanem a nagy fejlesztőkhöz is fordulhat. Most például a moszkvai régióban elegendő kínálat van a piacon – mondja a Metrium Group ügyvezető partnere, Maria Litinetskaya.
Az ingatlanügynökségek vagy az internetes nyilvános csatornák, például az Avito vagy a CIAN adatbázisok szintén segítséget nyújthatnak – teszi hozzá Elena Mishina, az Est-a-Tet kereskedelmi ingatlanokkal foglalkozó részlegének vezetője.
A hely vonzereje
„Mielőtt nem lakáscélú helyiségeket bérelne, elvileg meg kell értenie, hogy ez nyereséges lesz-e ebben a pillanatban a komplexum „életében”, így a második helyen az élelmiszerboltok állnak háztartási szolgáltatások: vegytisztítók, fodrászok és gyógyszertárak, a harmadikban kávézók és éttermek” – mondja Litinetskaya.
Hozzáteszi, hogy természetesen idővel változhat a lakóparkokban működő vállalkozások iránti kereslet besorolása. Például az első néhány évben, amíg zajlik az aktív betelepítés, a függönyszalonok és az építőanyag-üzletek keresletté válnak. Idővel, amikor a javítási munkák nagy része befejeződik, egy ilyen vállalkozás elveszíti jövedelmezőségét egy adott lakóépületben. Helyét kávézók, oktatási gyermekközpontok, gyermekboltok és egyéb létesítmények veszik át.
„Az utcai kiskereskedelem esetében a legfontosabb annak meghatározása, hogy mi a vállalkozás célközönsége, és ennek megfelel-e az adott helyiség forgalma , hiszen ez a fő ügyfélforrás a közepes árkategóriájú objektumokhoz. Természetesen a metró közelében lévő helyiségek biztosítják a legnagyobb forgalmat, de ezek aránya meglehetősen magas” – mondja Mishina, az Est-a-Tet.
Szerinte elég, ha az objektum a sűrű lakótelepi beépítés határain belül található, forgalmas sétálóutcákhoz lehet jutni, és jó, ha a közelben vannak olyan vonzerőpontok, mint a nagy szupermarketek, egyetemek, gyermek- vagy sportintézmények. , ami további vásárlói áramlást generál majd.
Egyezzen meg a feltételekben
A bérleti díj tárgyalása egy egész tudomány, sok finomsággal. „Általános szabály, hogy ne fogadja el azonnal a tulajdonos által hangoztatott árfolyamot. A legjobb, ha tanulmányozza legalább az ingatlan versenykörnyezetét vagy hasonló javaslatokat más területeken, és megérti, hogy a javasolt árfolyam hogyan felel meg a piaci átlagnak szabály, ez a fő érv a bérbeadóval folytatott tárgyalásokon, aki megengedi, hogy az árat a piaci szintre hozzák” – jegyzi meg Mishina.
Mishina megjegyzi, hogy a havi bérleti díj összegének megfelelő kaució egy teljesen normális üzleti gyakorlat, amely nélkül nehezen képzelhető el a bérbeadónak valamilyen garanciára szüksége a felmondás vagy az ingatlan megrongálódása esetén.
„A másik kérdés, hogy egy hónapnál tovább ne hagyjon kauciót, jobb, ha ezt a pénzt üzletfejlesztésre fordítja, és nem „befagy” – tanácsolja.
Ráadásul Mishina azt mondja, hogy az esetek 90% -ában a tulajdonosok nem végeznek javításokat az ilyen helyiségekben, mivel a lehetséges bérlők köre széles, és nehéz megjósolni, hogy az adott területen milyen befejezésre, elrendezésre és tervezésre lesz szükség. eset, kommentálja Mishina.
Egy új épületben lévő „csupasz” lakás önálló javítása bravúrhoz hasonlít. A megvalósítást tervezők számára a RIA Real Estate portál egy infografikát készített, amely segít eligazodni az alapanyagok és a munkák árai között.Elmondása szerint a javításokat általában bérlők végzik, és a tulajdonosok a becslést figyelembe véve bérleti szabadságot biztosítanak számukra, például a javítás idejére a helyiség bérleti díja nem kerül felszámításra, általában 2-3 hónap , majd kb egy évig kedvezményes bérleti feltételek is vannak. A megjelölt összeget általában 12 hónapra osztják egyenlő részekre - a havi bérleti kedvezmény összegét kapják meg.
„Először is tisztázatlan, hogy ez a vállalkozás ténylegesen megtermeli-e a tervezett bevételt. Másodsorban ma még nincs tisztában a bérleti díjak jövőbeni dinamikájával, és a bérlő mindig a rövid távú szerződés megkötésekor. lehetőségük van egy új megújítására, figyelembe véve a megváltozott piaci feltételeket.
Ugyanezen okok miatt a bérlőnek gondoskodnia kell arról, hogy fájdalommentesen felmondhassa a szerződést” – magyarázza az Est-a-Tet szakértője. Különösen érdemes lemondani a nagy összegű kaucióról egy negyedévre, ami nem lesz idő előtti felmondás esetén visszaküldik.
Terepi felderítés
Szobabérlés előtt fokozottan ügyeljen a ház lakóinak hangulatára. A bérlő sajnos soha nem tudja magát 100%-osan megvédeni a bérlőkkel való konfliktusoktól, még a házvezetővel való megállapodás esetén sem. De összegyűjtheti a tulajdonosok aláírásait, amelyek megerősítik hozzájárulásukat egy adott lakóépületben való üzletvitelhez – mondja Mikhail Kazachek, az Agency.net ügyvezető ingatlanügynökség kereskedelmi osztályának igazgatója. .
„Előfordul, hogy a tulajdonosok anélkül adnak bérbe helyiségeket, hogy figyelmeztették volna a bérlőt, hogy korábban volt itt egy szálló vagy élelmiszerbolt, amely nem az előírásoknak megfelelően működött, és a bérlők kezdetben elfogultak és negatívan viszonyulnak minden üzlethez” – jegyzi meg a szakértő. Ezért olyan fontos, hogy minden szerződés aláírása előtt pozitív kapcsolatot alakítsunk ki a lakókkal.
"Ha egy lakóépület földszintjén kíván vállalkozást nyitni, akkor figyelembe kell vennie a környék jelenlétét: tartsa tisztán, tartsa be a parkolási szabályokat, válassza ki a megfelelő táblákat, amelyek nem zavarják a lakókat" - teszi hozzá. Kazachek.
A szerződés finomságai
A nem lakáscélú helyiségekre vonatkozó bérleti szerződést mindig csak egy dokumentum elkészítésével kötik meg, ez a fő különbség a levél- vagy faxváltással köthető egyéb ügyletekre vonatkozó szerződésektől. Ezért ha a feleknek bármilyen változtatást szeretnének végrehajtani, további megállapodást kell kidolgozniuk és alá kell írniuk – mondja Dmitrij Malbin, a YUST ügyvédi iroda ügyvédje.
A szerződés összeállításakor a fő kérdés általában a helyiségek megfelelő individualizálása, vagyis a szükséges jellemzőket meg kell határozni a dokumentumban: cím és kataszteri szám, a helyiség területe. Ha legalább egy pont hiányzik, a szerződés meg nem kötöttnek tekinthető.
A szerződésnek árat is tartalmaznia kell. Bármilyen módon meghatározható: akár fix havidíjas, akár négyzetméterenkénti költség.
Az ingatlantulajdonosok összes szavazatának legalább 2/3-ának „mellett” kell szavaznia – pontosítja Malbin. Távollétében szavazhat úgy, hogy minden tulajdonosnak ki kell küldenie a kérdőíveket, és meg kell adnia a dátumot, ameddig azokat ki kell tölteni és vissza kell küldeni. Elvileg egyszerűen körbejárhatod a tulajdonosokat és aláírhatod a hozzájárulásukat. De akkor jobb, ha 100%-ban „mellett” aláírásokat gyűjtenek. Az tény, hogy ez eljárási szabálysértés, és ha a tábla elhelyezését legalább egy tulajdonos megtámadja a bíróságon, a bérlő kénytelen lehet a bontást.
A modern új épületeknek nem lakás céljára szolgáló helyiségeknek kell lenniük. Főleg lakóépületek első és földszintjén találhatók. Általában üzletek, szépségszalonok, bankfiókok, gyógyszertárak és orvosi központok vannak ott. Ritkábban irodáknak és képviseleti irodáknak, fogyasztói szolgálatoknak és egyéb szervezeteknek és vállalkozásoknak adnak otthont.
Az ilyen új épületekben lévő kereskedelmi területek az épület lakóinak tulajdonában lehetnek, vagy bármely más magánszemély vagy jogi személy tulajdonában lehetnek. A statisztikák azt mondják, hogy a sokemeletes épületekben található összes nem lakáscélú helyiség mintegy 80%-a közvetlenül ezen épületek lakóihoz tartozik. Ez annak köszönhető, hogy csak ők értik a legtisztábban, hogy ezen a területen milyen kereslet mutatkozik egy bizonyos típusú vállalkozás iránt.
Például a főváros Golden Mile környékén van egy új épület, amelynek minden lakója birtokol valamilyen, átlagosan 70 négyzetméteres nem lakás céljára szolgáló helyiséget. Érdemes megjegyezni, hogy az ott élők többsége üzletember, ügyvéd, show-biznisz képviselői és volt tisztviselők. Vállalkozás megszervezéséhez ideálisnak tekinthetők az új épületekben lévő nem lakáscélú helyiségek, amelyek az 1. emeleten találhatók, külön bejárattal és 0,2 kW/1 négyzetméter elektromos teljesítménnyel rendelkeznek. m és belmagasság 3-3,2 méter.
Bérlés vagy birtoklás?
Ha közvetlenül egy új épületben nem lakás céljára szolgáló helyiség vásárlását vesszük fontolóra, akkor fontos eldönteni, hogy a helyiséget már felépített és üzembe helyezett épületben, vagy még építés alatt álló házban vásároljuk-e meg. Természetesen az építkezés befejezéséig 30-40%-kal olcsóbb lesz az ár, mint például a Don-i Rostovban található Krepostnoy Val lakókomplexumban.
De ebben az esetben fennáll annak a veszélye, hogy ha az építkezés befagy, vagy ami még rosszabb, a fejlesztő csődbe megy, gyakorlatilag lehetetlen lesz visszaszerezni a befektetett pénzt. Ennek az az oka, hogy a törvény csak a lakást vásárló részvényeseket védi, a nem lakóterületekre pedig nem vonatkozik az ilyen törvény ereje.
Ha egy új épület földszintjén szeretne vállalkozást szervezni, akkor nem feltétlenül kell egy adott terület tulajdonosává válnia. Sokkal egyszerűbb bérelni.
Vegyünk például egy tipikus épülő komplexumot a moszkvai régióban. A kereskedelmi terület bérleti díja körülbelül 1000-2000 rubelbe kerül. 1 négyzetméterért m havonta. Figyelembe véve, hogy a javítás körülbelül 10 000 rubelbe kerül. négyzetméterenként m., nem nehéz kiszámítani a beruházás megtérülését a bérbeadás területén. Vegyünk 24 000 rubelt a becsült bevételhez. évente minden négyzetméterről.
Ennek eredményeként kiderül, hogy 4 év alatt minden javítási és bérleti költség teljes mértékben megtérül. Ha pedig nem lakáscélú helyiségeket szeretne vásárolni egy új házban a moszkvai régióban, 50 ezer és 120 ezer rubelt kell költenie. 1 négyzetméterért m A moszkvai kereskedelmi ingatlanok költsége még többe fog kerülni: 150-500 ezer rubel. 1 nm-re.
Nem lakás céljára szolgáló helyiségek lakóépületekben
A modern új épületek úgy vannak kialakítva, hogy az első emeleteken minden helyiség nem lakáscélú. Korábban azonban a házak másképp épültek, és az első emeleteken is voltak lakások. Manapság nagyon gyakran az ilyen lakásokat nem lakossági állományba helyezik át, azzal a lehetőséggel, hogy kereskedelmi célokra használják őket. Az átviteli eljárás végrehajtásához azonban az otthonnak meg kell felelnie bizonyos követelményeknek:
- A lakásnak külön bejárattal kell rendelkeznie, amelyet el kell különíteni a bejárattól és a lépcsőházaktól. Ha nincs ilyen bejárat, akkor fel kell szerelni. Leggyakrabban ez ablaknyílásból vagy erkélyről történik.
- Ennek egy teljesen elszigetelt helyiségnek kell lennie, amely nem része egyetlen teljes létesítménynek sem.
- Egy ilyen lakásba senkit sem szabad bejegyeztetni.
- A lakásnak egy sokemeletes épület első emeletén kell elhelyezkednie. Ha ez a 2. emelet vagy az azt követő emeletek, akkor az áthelyezés csak akkor lehetséges, ha a lakás alatti összes szoba szintén nem lakáscélú.
Részletesebb információk a cikkben találhatók. Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 22. cikke.
Áthelyezés lakossági lakásból nem lakáscélúba
Nem lakáscélú ingatlanba történő áthelyezéskor szükség lehet a létesítmény átépítésére a tűzbiztonsági követelményeknek és az egészségügyi előírásoknak megfelelően. Ennek módjáról a tűzfelügyeleti osztálytól és a Rospotrebnadzortól kell konzultálni. A külön bejárat megszervezésével kapcsolatban pedig a várostervezési és építészeti kérdésekkel foglalkozó szervhez kell fordulni. A rekonstrukciós projekt kidolgozása és az összes engedély megszerzése után a következő dokumentumcsomagot kell összegyűjteni:
- Áthelyezési kérelem.
- Jogi dokumentumok.
- KTF dokumentumok.
- Újjáépítési projekt.
Fontos megjegyezni, hogy a KTF-okmányokat és a tulajdonjogot igazoló dokumentumokat nem lehet benyújtani, ha a helyiség be van jegyezve az egységes állami nyilvántartásba. A felhatalmazott szervek önállóan kérhetik ezeket az illetékes hatóságoktól.
Az összegyűjtött dokumentumokat a Lakáspolitikai és Lakáspénztári Főosztályhoz kell benyújtani. A papírok átadásáról nyugtát állítanak ki. A dokumentumok áttekintésének határideje 45 nap. A döntés meghozatala után a kérelmezőnek kiállítják az alábbi dokumentumok egyikét:
- Hozzájárulási értesítés a helyiségek lakásból nem lakás céljára történő áthelyezéséhez.
- Értesítés az átutalás elutasításáról.
A következő lépés, ha átépítésre van szükség, az összes munka elvégzése és az átvételi igazolás átvétele az átvevő bizottságtól. És csak ezután kaphat új tulajdonosi igazolást a Rosreestr területi irodájától.
Pince vagy mellékhelyiség?
Az új épületekben lévő nem lakás céljára szolgáló helyiségek értékesítése magában foglalja a földszinten, az első emeleten vagy a hozzátartozó épületekben elfoglalt tárgyak értékesítését. Az opció kiválasztásakor nagyon fontos figyelembe venni, hogy milyen célra használják a területet. Nem minden üzlet helyezhető el lakóházban.
Például a vendéglátó szervezetek legfeljebb 700 négyzetméteres lakóépületekben foglalhatnak el olyan helyiségeket, amelyekben az ülőhelyek száma nem haladja meg az 50-et. Külön bejárattal és vészkijárattal kell rendelkezniük, valamint a termékek és alapanyagok fogadására. csak az épület végétől hajtható végre. Ezenkívül a pincék és a félig pincék nem alkalmasak ilyen vállalkozások számára.
Az Orosz Föderáció jogszabályai szerint a házak első emeletein található szervezetek semmilyen módon nem zavarhatják meg e házak lakóinak nyugalmát.
Közüzemi könyvelés
Ami a nem lakáscélú helyiségek tulajdonosai által fizetett közüzemi szolgáltatásokat illeti, az RF PP No. 307 szerint a HOA az ilyen objektumok tulajdonosai számára nem a közüzemi szolgáltatások szolgáltatója. Ebben az esetben a tulajdonosnak önállóan kell megállapodást kötnie az összes erőforrás-ellátó szervezettel. Ebben a helyzetben az a nehézség, hogy műszakilag nem mindig lehetséges az ilyen helyiségek szolgáltatása az épület lakóhelyiségétől elkülönítve. Előfordul, hogy még a kommunikáció kimenetét is át kell vinnie az otthonába kerülő mérőórákra.
Összefoglalva azt mondhatjuk, hogy ha saját vállalkozást szeretne szervezni, és ehhez helyiségeket kell vásárolnia, akkor ügyeljen a nem lakáscélú létesítményekre, hogy ne kelljen később papírmunkával és a terület átépítésével foglalkoznia. . Ez nem azt jelenti, hogy ez nagyon nehéz, de határozottan időbe telik, és pénzügyi befektetéseket igényel a Sedov lakókomplexumban.
Hogyan alakítsuk át a lakóhelyiségeket nem lakáscélúvá.
A válság, mint tudjuk, a lehetőségek időszaka, amelyek közül az egyik a saját vállalkozás megnyitása. Ha ehhez kereskedelmi területre van szüksége, akkor itt az ideje, hogy közelebbről megvizsgálja a lakókomplexumok első emeletén található nem lakáscélú helyiségeket, mivel itt a bérleti díj olcsóbb, mint a bevásárló- vagy üzleti központokban. A ComEstate.ru portál úgy döntött, hogy szakértőktől megtudja, hogyan lehet elkerülni a hibákat a kisvállalkozások helyiségeinek kiválasztásakor egy lakókomplexum területén.
Ami nem tilos, az megengedett
Kezdjük azzal a ténnyel, hogy a lakóépületekben lévő kereskedelmi területeken nem minden típusú tevékenység lehetséges. Az egyik legfontosabb dokumentum, amely szabályozza a lakossági komplexumokban folytatott üzleti tevékenység korlátozásait, a megfelelő SNiP verziója - (SP 54.13330.2011. Szabályzati kód. Többlakásos lakóépületek. Az SNiP 2003.01.31. frissített változata). Anélkül, hogy belemélyednénk a jogi finomságokba, kijelenthetjük, hogy a lakókomplexum területén tilos minden olyan tevékenység, amely a lakóknak kellemetlenséget okoz. A lakótelepen nem lehet majd vegyszert, motorolajat, gumit, szőnyeget és halat árusítani, de egy élelmiszerbolt nem kap engedélyt éjjel-nappali működésre, csak 23 óráig. Mosodák és vegytisztítók csak gyűjtőhelyként nyithatók ki. Nincs helye lakóépületekben és gyárakban, diszkókban, röntgenszobákban, klinikai diagnosztikai és bakteriológiai laboratóriumokban, ügyeletekben, temetkezési irodákban stb. 50 fő befogadóképességű, legfeljebb 250 négyzetméter alapterületű vendéglátó egységek. méteres, megfelelő szellőztetéssel és tűzbiztonsággal egyébként kinyitható. De az ilyen létesítmények is csak 23 óráig működhetnek.
Azok az idők, amikor a piac telítetlen fogyasztói kereslet mellett növekedett, mint tudjuk, rég elmúltak. Ennek megfelelően ahhoz, hogy ne menjen el a lefolyóba, világos üzleti tervre és marketingkutatásra van szüksége. „Idővel a lakóparkokban működő vállalkozások iránti kereslet besorolása változhat” – mondja Maria Litinetskaya, a Metrium Group ügyvezető partnere. - Például egy új épület elkészültét követő első években, miközben folyik az aktív betelepítés, igényesek a függönyszalonok és az építőanyag-üzletek. Idővel, amikor a javítási munkák nagy része befejeződik, egy ilyen vállalkozás elveszíti jövedelmezőségét egy adott lakókomplexumban. Helyette kávézók, fejlesztőközpontok, gyermekboltok stb.
Alexander Zubets, a New Vatutinki LLC vezérigazgatója egyetért Maria Litinetskayaval: „A házba költözés szakaszában azt tanácsolom, hogy nyissanak meg egy építőanyag-áruházat. A javítás nem egyszerű dolog, amiben folyamatosan vásárolni kell valamit. Emellett az új épületekben először élelmiszerboltokat és fogyasztói szolgáltatásokat kell nyitni. A másodikban fodrászok, szépségszalonok, utazási cégek.
Jurij Taranenko, az RRG kereskedelmi ingatlanokkal foglalkozó részlegének igazgatója azt tanácsolja, hogy a következő számokra kell összpontosítani: 5000 lakosra 3-6 élelmiszerbolt, 5-6 szépségszalon/fodrászat, 2-3 egészségügyi szervezet (beleértve a fogászatot is), 2-3 oktatási intézmény szervezetek, 1-2 gyermekbolt, bankfiók, egy gyógyszertár.
Üzlethelyiség 5 nm-től. méter!
Érdemes megfontolni, hogy a lakóparkokba épített utcai kiskereskedelmi helyiségek bérlőjének gyakran össze kell hangolnia vállalkozása koncepcióját nemcsak az orosz jogszabályokkal, hanem a helyiség tulajdonosával, azaz a fejlesztővel is. Egyes nagy fejlesztők még azt is mondják, hogy semmilyen körülmények között nem adnak el nem lakáscélú helyiségeket lakókomplexumaikban, hogy ellenőrizni tudják ingatlanaik infrastruktúrájának elérhetőségét.
Az Ecooffice Group of Companies tulajdonosa, Andrey Kovalev megjegyzi, hogy a fejlesztők arra törekednek, hogy a piaci elveket vezessék a lakóépületek kereskedelmi helyiségeinek tervezése során. Létezik egy bevált eszköztár a célközönség, versenykörnyezet stb. kutatására, amely alapján a fejlesztő dönt arról, hogy célszerű-e bizonyos funkciókat bizonyos kötetekben bevonni a projektbe. A szakember azonban azonnal fenntartással él: „ez ideális, de a valóságban komoly eltérések vannak a terv és az eredmények között - mind az elemzési hibák, mind a gazdasági helyzet változásai miatt.
Különösen sok új moszkvai mikrokörzet tapasztal komoly nehézségeket az ilyen kereskedelmi helyiségek kihasználásával kapcsolatban. Az ok gyakran abban rejlik, hogy formális megközelítést alkalmaznak maguknak a lakóknak és az egyes profilok bérlőinek igényeinek tanulmányozására (a mindennapi árukat árusító üzleteknek bizonyos jellemzőkkel rendelkező helyiségekre van szükségük, egészségügyi központokra - másokkal, kávézókra és éttermekre - másoknak stb.). )". Andrej Kovaljov szerint nem ritka, hogy egy projektben a jövőbeni lakók összetétele és szükségletei alapján meghatározott funkciókkal rendelkező területek helyett absztrakt „munkahelyek” szerepelnek.
A válság és a növekvő üresedési ráta azonban mind a lakóingatlan-fejlesztőket, mind a bevásárló- és üzleti központok tulajdonosait lojálisabbra és rugalmasabbra kényszeríti. A Morton Group of Companies kereskedelmi ingatlanokért felelős vezetője, Julia Koroleva megjegyzi, hogy a Morton Group of Companies igyekszik figyelembe venni a jövőbeli bérlők minden kívánságát és műszaki követelményét az építkezés tervezési szakaszában, és különféle formátumú kereskedelmi helyiségeket is kínálhat, például 5 négyzetméter területtel. méter.
Valójában magának a fejlesztőnek is előnyös, ha félúton találkozik a bérlővel. „A lakótelepi komplexumok kereskedelmi és szolgáltatási infrastruktúrája meglehetősen erős eszköz, amellyel a fejlesztő először is egy további hatékony eszközt hozhat létre a lakásértékesítéshez; másodszor a projekt imázsának javítása a leendő lakók kényelme és kényelme szempontjából; harmadszor, további cash flow generálása” – összegzi Polina Zhilkina, a CBRE stratégiai tanácsadási osztályának igazgatója.
Mondd meg, ki a szomszédod, és megmondom, mi lesz a vállalkozásoddal
A leendő bérlőnek joga van tudni a fejlesztő terveiről, még akkor is, ha azok nem tetszenek neki. Megtörténik-e, hogy miután elindított egy élelmiszerboltot, egy kisvállalkozó hat hónap múlva versenytársra talál egy 100 méterrel arrébb lévő lakótelepen?
Egy másik szabály, amit nem szabad elhanyagolni, hogy egy nagy bevásárló- és szórakoztató központ mellett található lakókomplexum infrastruktúrája szerényebb lehet és kell is legyen, mint egy hasonló projektnél, ahol több mint 10-15 perc alatt jut el a legközelebbi nagy bevásárlóközpont, mondja Polina Zhilkina.
De vannak más buktatók is, amelyekről Alexander Zubets beszél. Természetesen a hely fontos szerepet játszik egy élelmiszerboltban. „Az lenne az ideális, ha az „első vonalon”, vagyis a lehető legközelebb lenne a főbb emberáramlásokhoz” – mondja a szakember. - Ebben az esetben érdemes felvenni a kapcsolatot a fejlesztővel és kérni a komplexum területére vonatkozó rendezési tervet. Elvégre egyáltalán nem tény, hogy ha ma egy üzlet egy főúton található, akkor két év múlva, amikor a mikrokörzet teljesen beépül, ugyanez az út nem lesz mellékút, és nem úgy. hozzáférhető." Maria Litinetskaya a környező terület megfigyelését is javasolja: „A kereskedelmi célú helyiségek kiválasztásakor ügyeljen a közeli tárgyakra. Például célszerű lenne az óvoda mellé valamilyen nevelőkört szervezni. A klinika közelében egy gyógyszertár is található. Ha autómosóról van szó, akkor egy lakótelep bejáratánál vagy a parkoló mellett nyissa ki.”
Egy másik fontos szempont, amelyre figyelnie kell a helyiség kiválasztásakor, hogy a lakókomplexum be van-e kerítve vagy sem. Polina Zhilkina biztos benne, hogy a bekerített terület nagyon komoly korlátozó tényező az üzlethelyiségek potenciális bérlői számára. Ez kisebb mértékben vonatkozik a „célzott” látogatásokra (szépségszalonok, orvosi rendelők, fitneszklubok), de az üzletek, kávézók és kis szolgáltató vállalkozások esetében a bekerített terület jelentősen ronthatja a látogatottsági mutatókat és ennek megfelelően a bevételt.
A fejlesztők azonban egyrészt figyelembe vehetik a leendő új lakók azon kívánságát, hogy a kívülállók elől elzárt területen éljenek, másrészt gondoskodhatnak arról, hogy lakókomplexumaik kereskedelmi területeinek bérlői „külső” keresletet vonzanak. "Ha a lakókomplexum területe be van kerítve, két bejárata van - az udvarról és kívülről, az útról és az utcáról" - mondja Julia Koroleva. „Ugyanakkor mindig figyelembe vesszük, hogy az üzletek be- és kirakodóhelyei és egyéb szükséges műszaki helyiségek a komplexum területén helyezkedjenek el, a lakókat nem sértve.”
Oksana Moiseeva, az NDV-Real Estate cég kereskedelmi ingatlanokkal foglalkozó részlegének vezetője megjegyzi, hogy a terület elkerítése miatti forgalomcsökkentés nem akadálya a cég képviseleti irodájának, bemutatótermének, egészségügyi és gyermekintézményeinek megszervezésének. Sőt, az elszigeteltség egy további bónusz, egy wild card is lehet. "A terület elkerítése nem befolyásolja nagymértékben a szépségszalonok, fodrászok és gyermekstúdiók üzletének jövedelmezőségét" - mondja Oksana Moiseeva. "És ezeknek a területeknek a prémium szegmensében a bekerített terület még pluszt jelent."
Általában azonban a terület zártsága általában több százalékkal csökkenti a lakókomplexum első emeletén található kereskedelmi helyiségek bérleti díjait a „nyitott területek” hasonló javaslataihoz képest. A bérleti díjak a lakókomplexum elhelyezkedésétől, területétől és formátumától függenek. „Lakóövezetben az árak 10-15 ezer rubel/m2. méter évente, a központban lévő helyiségek esetében 30-65 ezer rubel per négyzetméter tartományban ingadoznak. méter évente” – mondja Lena Serenko, a MIEL-Commercial Real Estate vezérigazgatója . A szakértő egyébként nagyon kategorikusan beszél a lakóparkok területén történő vállalkozás megnyitásáról: „A munkatapasztalat nélküli kezdő vállalkozónak jobb, ha nem egy lakókomplexum helyiségeiben nyit üzletet, hanem tárgyakat keres kialakított kiskereskedelmi zóna, ahol szinergikus hatás érvényesül.”
A versenyzők nem jönnek ide
A szavak ellenérve Lena Serenko fejezi ki Alexander Zubets, megjegyezve, hogy egy lakóegyüttes körülményei között a vállalkozó lehet az egyetlen, aki olyan, a lakók által igényelt szolgáltatást kínál, amelyhez egyébként bizonyos távolságot kellene megtennie, akár autóval vagy tömegközlekedéssel is. Különösen elmondja, hogy a kávézók és éttermek lakóépületek földszintjén való elhelyezésének technikai nehézségei miatt (szellőztetés, konyha rendezés, élelmiszer tárolása) a földszinti kávézó megnyitásával kikerülhet a versenyből. hosszú ideje. De ahogy mondani szokták, mindenki maga választja ki magát - egy éttermi udvart vagy egy külön elhelyezett kávézót, ahol nincs versenytárs lövés távolságban.
Mindenesetre, ahogy Elizaveta Gudz, az NDV-Nedvizhimost elemzési és tanácsadási vezérigazgató-helyettese felhívja a figyelmet, a helyiség kiválasztásakor ügyelni kell a vállalkozás jellemzőire, a célközönségre, megérteni, hogy kihasználtságra vagy nagyméretű vitrin, hogy a helyiségek lehetővé teszik-e az optimális elrendezést, a berendezések, bútorok elrendezését stb. Sőt, nyilván 2016-ban is lesz miből válogatni.
2016-ban a betöltetlen helyek számának növekedését fogjuk látni – biztos benne Alexander Zubets. – A gazdasági válság egyáltalán nem kedvez egy új vállalkozás nyitásának. Valószínűleg néhány vállalkozó kénytelen lesz megnyirbálni üzletét és felmondani a bérleti szerződését. Azzal együtt, hogy a fejlesztők új, üres területeket jelentenek, mindez fokozza a bérbeadók közötti versenyt. Ennek eredményeként az árfolyamok lefelé változhatnak.” Egyetértek a szakértővel és Lena Serenko : „Az üresedési ráta mindenképpen emelkedni fog, ami a lakosság vásárlóerejének csökkenése miatti kereskedelem visszaesésével jár.” A szakértő megjegyzi, hogy a bérleti díjak továbbra is csökkennek, de nem olyan feltűnően, mint 2015-ben. Átlagosan a kedvezmény nem több, mint 10-15%.
Elizaveta Gudz arra számít, hogy 2016-ban is folytatódnak az előző év trendjei: a fogyasztói magatartás változása, a bérlők kényelmesebb, korábban „nem megfizethető” helyszínekre vándorlása, a szerződések vonzóbb feltételekkel történő újratárgyalása – vagyis a piac tovább folytatódik. egyensúlyi állapotot keresni.
Ilyen előrejelzések ismeretében a legoptimistább Jurij Taranenko nagyon óvatos kijelentése: „A szegmens betöltetlen állásainak szintje nagy valószínűséggel magas marad 2016-ban. Bár általánosságban tovább folytatódik a fejlődése az új vendéglátó egységek és különféle formátumú élelmiszerüzletek megnyitása miatt: kávézók, alkohol-, élelmiszer-árusító üzletek; gyógyszertárak és így tovább."
Az orosz új épületek földszintjei régóta lakatlanok. Számos mikrokörzetben (és minden új épületben) a földszinten olyan vállalkozásokat nyitottak, amelyek a helyi lakosok számára szolgáltatásnyújtásra és áruk értékesítésére összpontosítanak.
Az RBC Real Estate szerkesztői szakértőket kérdeztek az árakról, valamint arról, hogyan lehet nem lakás céljára bérelni új épületekben.
Mennyibe kerül nem lakáscélú helyiségek bérlése/vásárlása új épületekben a moszkvai régióban
A nem lakáscélú helyiségek bérbeadásának vagy eladásának költsége számos tényezőtől függ. „Ez az objektum földrajzi elhelyezkedése (Moszkva, Moszkva régió), a helyiségek elhelyezkedése a mikrokörzetben az emberek áramlásához és a közlekedéshez viszonyítva (épületen belül, a főút első vonalában)” – sorolja Anton. Melnikov, a PIK Csoport kereskedelmi ingatlanok részlegének vezetője „Természetesen az első vonalbeli helyiségek bérleti díjai magasabbak.
A Magazin Magazin cég partnere, vezető tanácsadója, Marina Markova a moszkvai régióban új épületekben lévő nem lakáscélú helyiségek átlagos bérleti díjait adja meg: „Ha átlagosan 100 négyzetméteres területet veszünk, akkor a bérleti díj 500 lesz. 700 dollár (16-23 ezer rubel) 1 négyzetméterenként” – mondja a szakember.
A helyiségek vásárlásának költsége eltérő. „A piac egészét tekintve a moszkvai új épületekben az utcai kiskereskedelmi helyiségek költsége évi 150 ezer és 500 ezer rubel között van 1 négyzetméterenként, a moszkvai régió új épületeiben ez a szám sok. kevesebb - 50 ezerről 120 ezer rubelre évente 1 négyzetméterenként” – közöl átlagos adatokat Szergej Horoskov, a MIC Development (MC MIC) vezérigazgatója.
Például a Katyushki mikrokörzetben (Morton fejlesztő cég) a külön bejáratú helyiségek bérleti díja 800 rubel 1 négyzetméterenként. m havonta, beleértve az áfát (a mikrokörzet 12 km-re található a moszkvai körgyűrűtől). És az új Solntsevo-Park mikrokörzetben, amely Új Moszkvában található, hasonló bérleti díj elérheti az 1,5 ezer rubelt 1 négyzetméterenként. m.
A PIK cégcsoport objektumainak bérleti díjai 8 ezer és 60 ezer rubel között változnak 1 négyzetméterenként. m évente. A moszkvai régióban ezek a számok természetesen alacsonyabbak, és 4 ezer és 14 ezer rubel között mozognak 1 négyzetméterenként. m évente. A nem lakáscélú helyiségek értékesítésének költsége a PIK vállalatcsoport objektumaiban Moszkvában 120 ezer és 400 ezer rubel között változik 1 négyzetméterenként. m, és a moszkvai régióban - 40 ezer és 120 ezer rubel között.
Kit szeretnének a fejlesztő cégek a nem lakáscélú helyiségek bérlői között látni...
"A fejlesztő általában nem vesz részt a területen szükséges kereskedelmi infrastruktúra kialakításában - hacsak nem egy nagyszabású projektről van szó, amely 5-7 ezer lakos elhelyezését foglalja magában" - mondja Andrej Vasyutkin, a terület vezetője. A Magazin Magazin cég kutatási és tanácsadási osztálya „A piacon lévő nem lakáscélú helyiségek nagy részét nem bérbe adják, hanem eladják – és a vevő (gyakran maga az új lakó) kínálja ki a helyet egy ilyen konstrukcióval Nehéz fenntartani a lakossági igényeknek megfelelő egységes kereskedelmi koncepciót a területről A konstrukció működik: aki a legtöbbet fizet, az a bérlő, ezért az új lakóépületek első emeletein gyakran változnak a táblák ."
„Amikor a MIC Vállalatcsoport projektjei keretében kereskedelmi területek bérlőit választja ki, a vállalatot az az igény vezérli, hogy egy adott lakókomplexumban létre kell hozni az élethez szükséges összes árut és szolgáltatást” – mondja Szergej Khoroshkov. A cég politikája „Ilyen módon igyekszünk diverzifikálni a szociális infrastruktúrát, mindent megadni, ami az élethez szükséges – élelmiszerboltokat, gyógyszertárakat, szépségszalonokat és egyéb szociális infrastrukturális létesítményeket.”
...és kik maguk a lakók?
Érdekes kísérletet hajtott végre a bérlők kiválasztásában a RegionDevelopment cég a Mitiscsiben található Lakónegyed 9-18 projekt területén.
„Megpróbáltuk a projekt kezdeti szakaszában végiggondolni az infrastruktúra koncepcióját, és felkérni ügyfeleinket, hogy online szavazással önállóan válasszák ki azokat az objektumokat, amelyekre szükségük van” – mondja Olga Valchuk régiófejlesztési igazgató. „Ez nem csak leendő bérlőink szükséges bázisának kialakítása, hanem annak megértése is, hogy a vevők pontosan mit szeretnének látni projektjeinkben, minőségi elemzést végezzünk a szükséges objektumokról.
Például a szavazás során nyilvánvalóvá vált, hogy a lakóknak nem kell teljes értékű éttermet tartaniuk a lakópark területén, hanem elegendő egy kis kávézó reggelire és villásreggelire. Vagy például egy népszerű szociális infrastrukturális létesítmény - szépségszalonok. A szavazás eredménye azt mutatta, hogy a lakosok szeretnének egy olyan gyógyfürdőt az otthonuk közelében, ahol egy fárasztó nap vagy munkahét után kipihenhetik magukat.
Bérlők: hálózati társaságok vagy egyéni vállalkozók
Helytelen azt állítani, hogy a fejlesztők és az alapkezelő társaságok előnyben részesítik a hálózati társaságokat vagy a magánvállalkozásokat – mondja Szergej Horoskov, a MIC Development munkatársa.
„Természetesen előnyben részesítik a felhalmozott tapasztalattal és anyagi erőforrásokkal rendelkező üzemeltetőket, és leginkább a „hálózatosok” felelnek meg ennek a leírásnak” – magyarázza Anton Melnikov, a PIK Cégcsoport kereskedelmi ingatlanok részlegének vezetője. „Mindazonáltal a mi csapatunk Nincsenek előítéletei egy nem láncbérlő szolgáltatásainak minősége gyakran sokszor jobb, mint egy hálózati bérlő.
A legtöbb lakónegyed ilyen standard házak, panelépületek. Marina Markova, a Magazin Magazin tanácsadó cég munkatársa szerint az ilyen területeken az üzletláncok nem tépik le kézzel a nem lakáscélú helyiségeket. A legtöbb hálózati társaság számára egyszerűen nem megfelelőek méretükben és műszaki jellemzőikben. Ezért itt nem arról beszélünk, hogy ki „kész” a beengedésre. A fejlesztő ezeket a helyiségeket jellemzően olyan magánszemélyeknek adja el, akik vagy bérbeadásból keresnek pénzt, vagy kisvállalkozásokat fejlesztenek ott. Nem lakáscélú új épületekben bérbeadó magánvállalkozók gyakran a szomszédos bejáratban laknak...
Bevezetés dátuma 2003-07-01
ELŐSZÓ
2. BEVEZETE: Moskomarkhitektura, MNIITEP.
3. ELŐKÉSZÍTETT a Moszkvai Építészeti Bizottság Fejlett Tervezési, Szabványügyi és Tervezési Munkák Koordinációs Osztálya általi jóváhagyásra és közzétételre.
4. A Fogyasztói Piaci és Szolgáltatási Osztály, a Kisvállalkozások Támogatási és Fejlesztési Osztálya, a Lakásalapok és Lakáspolitikai Osztály, az Oroszországi Rendőrség Moszkvai Állami Rendőrkapitánysága, a Moszkvai Egészségügyi Központ és Epidemiological Safety, valamint a Moszkvai Állami Szakértelem.
5. ELFOGADTA ÉS 2003. július 1-jén hatályba lépett a moszkvai kormány 449-PP számú rendeletével.
ELŐSZÖR FEJLESZTETT
3. ALAPOK
3. ALAPOK
1. A 3.2. pont új bekezdéssel egészül ki a következő tartalommal:
"A lakóépületek első emeletei (az egylakásos és ikerház lakóépületek kivételével) főszabály szerint nem lakóépületek legyenek szociális és közszolgáltató létesítmények, kisvállalkozások elhelyezése céljából (figyelembe véve az MGSN 5. mellékletét). 3.01-01), zárt parkolóházak (az MGSN 5.01-94 * követelményeinek figyelembevételével), stb.
Az első emeleteken megengedettek (figyelembe véve az MGSN 3.01-01 4. szakaszának követelményeit): speciális apartmanok fogyatékkal élők és idősek számára; tömbön belüli épületekben található lakóépületekben lévő lakások."
EGÉSZSÉGÜGYI ÉS HIGIÉNIAI KÖVETELMÉNYEK
2. A 3.8
"A lakásokban és egy családi lakóépületekben a besugárzás időtartamát a SanPiN 2.1.2.1002-00 szerint kell figyelembe venni."
3. A 3.9. pont első bekezdését a következőképpen kell megfogalmazni:
"Az MGSN 2.06-99 1. táblázata szerint a folyosó típusú lakóépületekben és egyéb helyiségekben a nappalik, konyhák, épületek bejárati előszobáinak, lépcsőházainak és közös folyosóinak, valamint a kollégiumi és speciális lakóépületekben lévő közösségi helyiségeknek természetesnek kell lenniük. világítás az idősek és a fogyatékkal élő családok számára."
4. A 3.19. pont első bekezdését a következőképpen kell megfogalmazni:
"Lakóépületek tervezése, építése és rekonstrukciója során a radon és a tórium átlagos éves egyenértékű egyensúlyi térfogati aktivitása a beltéri levegőben EROA+ 4,6 EROA nem haladhatja meg a 100 Bq/m értéket, a gamma-sugárzás effektív dózisteljesítménye pedig a szabad területek dózisteljesítményét. több mint 0,2 µSv/h-val."
TŰZVÉDELMI KÖVETELMÉNYEK
5. A 3.26. szakaszt a következőképpen kell megfogalmazni:
"A rámpapályák szélességét és lejtését az SNiP 35-01-2001 szerint kell meghatározni."
NEM LAKÓHELYI SZINTEK (HELYISÉGEK)
6. A 3.50. szakaszt a következőképpen kell megfogalmazni:
„A beépített és csatolt közintézmények, valamint a lakóépületbe beépített (beleértve a rekonstrukciót, korszerűsítést is) a pinceszint meglétét, valamint a nem lakás céljára szolgáló föld feletti szintek számát a tervezési megbízás településrendezési és technológiai követelményei határozzák meg.
A közintézmények listáját és lakóépületekben való elhelyezkedését az 5. számú melléklet szerint kell elfogadni.
A közintézményeket (kivéve az egylakásos és ikerházi lakóépületekben találhatókat) a lakórésztől 1. típusú tűzálló válaszfalakkal és 2. típusú nyílás nélküli tűzálló födémekkel kell elválasztani az I. ill. II. tűzállósági fokozat (egyéb esetekben - 3. típus), a levegő környezet, a zaj és a rezgés szabályozási paramétereinek betartása mellett a lakóterületen. A meghatározott intézményeknek (a 3.53. pontban felsoroltak kivételével) az épület lakórészétől elkülönített bejáratokkal és vészkijáratokkal kell rendelkezniük, a parkolókban becsült számú parkolóhelyet kell biztosítani a dolgozók és a látogatók számára.
A földszinten a tervezési megbízás szerint legfeljebb 50 m2 alapterületű helyiségek kialakítása megengedett a lakossággal való munkavégzéshez és a gyermekek (ebben a házban élő) babaváró helyiségei. egy külső folyosó.
Lakóépületben beépített (beépíthető) egészségügyi intézmény részeként megengedett a röntgen fogászati helyiségek (amennyiben az NRB-99 előírásai határain belül teljesülnek) fogászati röntgennel. nagy érzékenységű képvevővel dolgozó gépek (sötétkamra nélkül) és digitális képfeldolgozó gépek, legfeljebb 40 mA/hét terheléssel."
7. A 3.51. szakaszt a következőképpen kell megfogalmazni:
"Víkendházfejlesztésnél a településrendezési előírásoknak megfelelően, figyelembe véve az MGSN 1.01-99 szerinti napi és időszakos karbantartási létesítmények igényeit, az alábbi nem lakás célú helyiségek beépítve (beépíthető-csatolt) tervezhetők ) egylakásos és ikerház lakóépületek első, földszinti és pinceszintjébe, valamint hozzá csatolva:
Gyógyszertári kioszkok; az 5. függelék nómenklatúrája szerinti 150 m-nél nem nagyobb üzlethelyiséggel rendelkező üzletek; legfeljebb 20 férőhelyes vendéglátó egységek;
100 m-nél nem nagyobb összterületű fogyasztói szolgáltató vállalkozások;
klubok és számítógépes játéktermek legfeljebb 100 m; kiállítótermek; alkotóműhelyek (művészek, építészek és szobrászok, restaurálás) és népi mesterségek, a 3.56 pont figyelembevételével - legfeljebb 80 m; lakásmúzeumok; sportcsarnokok, aerobik, koreográfia, ritmikus gimnasztika, mozgásterápia, birkózás és birkózó elemek legfeljebb 108 m; squash 65 m-ig; biliárdterem legfeljebb 2 asztal; asztalitenisz, dáma és sakk helyiségei legfeljebb 72 m2;
tervezési, kutatási és fejlesztési irodák, jogi tanácsadások, közjegyzői és ügyvédi irodák 10 főnél nem nagyobb létszámmal.
A felsorolt helyiségek földszinti elhelyezése a 3.52 pont és az 5. függelék előírásainak figyelembevételével megengedett.
Egylakásos és ikerház földszintjén óvodai kisintézmények és legfeljebb 2 csoportos sétáló csoportok, ügyeletes rövid távú napközis csoportok és éjjel-nappali csoportok elhelyezése megengedett, feltéve, hogy a szükséges kapacitású elszigetelt játszótereket biztosítják."
8. A 3.53. szakaszt a következőképpen kell megfogalmazni:
„A lakóépületek utolsó (beleértve a tetőteret is) emeletén a legfelső emelet magassága 75,0 m (beleértve) megengedett művészek és építészek műhelyeinek kialakítása, míg az épület lakórészének lépcsőházába való bejutást biztosítani kell. tűzálló ajtókkal ellátott előcsarnokon keresztül, a többi esetben pedig az 1.38* SNiP 2.08.01-89 * szakasznak megfelelően.
Az apartmanokon belül további helyiségek - múzeumi lakások - kialakítása megengedett."
Megjegyzés törölve.
9. A 3.56. bekezdés első bekezdését a következőképpen kell megfogalmazni:
„Lakóépületekben (ideértve az egylakásos és ikerházas lakóépületeket is): szúnyogvegyi és egyéb áruk szaküzletében tilos beépíthető és beépíthető tartozék elhelyezése, amelyek működése környezetszennyezéshez vezethet. a lakóépületek és egyéb helyiségek területe és levegője ezek jelenlétében robbanás- és tűzveszélyes anyagokat és anyagokat (gyúlékony és éghető folyadékok aeroszolos csomagolásban), valamint szőnyegeket árusító szilárd tűzveszélyes árukat; autóalkatrészek, gumiabroncsok és autóolajok szaküzletek 23 óra után, ahol gyúlékony anyagokat használnak (kivéve a fodrászatokat és az órajavító műhelyeket, amelyek összterülete legfeljebb 300 m); kivéve az 50-nél nagyobb férőhelyes, 250 m2-nél nagyobb összterületű, 23 óra utáni üzemidővel és zenei kísérettel rendelkező szaunákat - éttermek, bárok, kávézók, étkezdék, snackek); bárok, valamint klubok; mosodák és vegytisztítók (kivéve műszakonként legfeljebb 75 kg kapacitású gyűjtőhelyeket és önkiszolgáló mosodákat); automata telefonközpontok, amelyeket 100 m2-nél nagyobb összterületű lakóépületek telefonok telepítésére terveztek; nyilvános mellékhelyiségek; temetkezési irodák; nagykereskedelmi (vagy kis-nagykereskedelmi) raktárak; termelő helyiségek (kivéve a restaurálási és népi kézműves műhelyeket, a fogyatékkal élők és idősek munkáját szolgáló helyiségeket, amelyek speciális bérházakban helyezkednek el, ideértve a munka házhoz szállítására szolgáló pontokat, az összeszerelési, telepítési és dekorációs munkák műhelyeit); fogászati laboratóriumok, klinikai diagnosztikai és bakteriológiai laboratóriumok; kórházak, beleértve a rendelőket, nappali kórházak és magánklinikák kórházai, minden típusú rendelő; minden típusú kórház nélküli rendelőintézetek, traumatológiai központok, mentő- és sürgősségi egészségügyi alállomások; dermatovenerológiai, pszichiátriai, fertőző betegségek és ftiziátriai rendelők; mágneses rezonancia képalkotó részlegek (szobák); Röntgen helyiségek lakóhelyiségek mellett és alatt, valamint olyan helyiségek, ahol orvosi vagy diagnosztikai berendezések és berendezések vannak, amelyek ionizáló sugárzás forrását képezik."
10. A 3.60. pont első bekezdését a következőképpen kell megfogalmazni:
„A közintézmények lakóépületekbe beépített, csatolt és beépített helyiségeinek magassága a lakóhelyiségek magasságával egyenlőnek vehető (beleértve a felújított lakóépületekbe épített kisvállalkozásokban történő elhelyezést is - legalább a helyiségmagassággal). 2,5 m), kivéve azokat a helyiségeket, ahol a magasságot a technológiai követelményeknek megfelelően növelni kell, figyelembe véve az SNiP 2.08.02-89 *."
4. A LAKÓÉPÜLETEK FŐ ELEMEIRE VONATKOZÓ KÖVETELMÉNYEK
LAKÁSOKRA VONATKOZÓ TOVÁBBI KÖVETELMÉNYEK
FOGYATÉKOSOK ÉS IDŐSEK SZÁMÁRA
11. A 4.15. szakaszt a következőképpen kell megfogalmazni:
„Az időskorúak és a fogyatékkal élő családok számára, akik képesek önállóan mozogni műszaki segédeszközök nélkül (nem kerekesszékesek) speciális lakóépületeket 9 emeletnél magasabbra, a kerekesszékes családok számára legfeljebb 5 emeletet kell kialakítani.
A fogyatékkal élő (nem kerekesszékes) családok részére speciális apartmancsoportok (vagy külön apartmanok) kialakítása legfeljebb 9. emelet, kerekesszékes családok számára - legfeljebb 5. emelet.
Kerekesszékesek és idősek számára speciális lakáscsoportok (vagy különálló apartmanok) kialakítása megengedett a lakóépületek első emeletein, beleértve a helyi területről bejárati eszköz nélküli bejáratot is, amelynek bejárata az apartmanokba egy lakóépület előterén keresztül történik. felvonóval (vagy rámpával) a szintkülönbségeken.
a következőképpen olvasni:
"A felújított vagy korszerűsített lakóépületekben a fogyatékkal élő családok és idősek számára speciális lakásokat kell megtervezni az MGSN 3.01-01, SNiP 35-01-2001 és SP 35-102-2001 4.15-4.22 szakaszai szerint.
Ebben az esetben a kerekesszékesek lakásait rendszerint a földszinten kell kialakítani, bejárattal a szomszédos területről. Ezeket a lakásokat az első emelet felett lehet elhelyezni, figyelembe véve az MGSN 3.01-01 4.15. pontjában foglalt követelményeket, és rámpákat kell felszerelni a bejáratoknál, lifteket az első emelet padlószintjéről, valamint lifteket szintkülönbségek a lifthez közeledve."
14. A 4.24. pont utolsó bekezdését a következőképpen kell megfogalmazni:
"A tolószékesek számára fenntartott helyiségeket általában nem az első emeletnél magasabbra kell elhelyezni. A kerekesszékesek helyiségeinek az első emelet feletti elhelyezésekor biztosítani kell azok megközelíthetőségét, figyelembe véve az SNiP 35 követelményeit, figyelembe véve a lifteket. -01-2001 vagy felvonók, amelyek függőlegesen felfelé vagy lépcsősor mentén mozgathatók, figyelembe véve a 3.67. pont követelményeit."
5. MÉRNÖKI BERENDEZÉSEK
15. Az 5.26. szakaszt a következőképpen kell megfogalmazni:
„A beépített (beépíthető) nem lakás céljára szolgáló közösségi helyiségek szellőztetését a lakóépület szellőzőrendszereitől függetlenül kell biztosítani, az 5. számú melléklet előírásait figyelembe véve.
Egy lakás méretein belül található közösségi helyiségek elszívása (max. 108 m területtel)