Az orosz kormány feje, Dmitrij Medvegyev jóváhagyta a saját tőkéről a fokozatos átállás tervét projektfinanszírozás lakásépítés. Ezt az építési és lakásügyi, valamint kommunális miniszter jelentette be Orosz Föderáció Mikhail Men az Egyesült Oroszország pártkongresszuson december 22-én.
„Az akciótervet az Építésügyi Minisztérium, a Pénzügyminisztérium, a Bank of Russia és az AHML közösen dolgozta ki. Tartalmazza azoknak a törvényeknek és rendeleteknek a jegyzékét, amelyek célja a polgári források építkezéshez való bevonásának módjainak fokozatos megváltoztatásának feltételei, valamint a projektfinanszírozási mechanizmusok felhatalmazott bankokon keresztül történő bevezetése” – mondta a miniszter.
Ahogy Mikhail Men pontosította, a terv három szakaszból áll, és három évre készült. Megvalósításának eredménye a fejlesztő és a résztvevő közötti kapcsolatba való beépülés közös építkezés harmadik fél - a bank. A közös építkezés résztvevői speciális bankszámlákra vagy letéti számlákra utalnak át pénzeszközöket, a bankok pedig a házak építését finanszírozzák, többek között az állampolgároktól kapott pénzből.
Az orosz Építésügyi Minisztérium vezetője elmondta, hogy a fő kérdés, amelyet a kormánynak és a Központi Bank e három év alatt – mi szerint kamatláb a bankok forrásokat biztosítanak a fejlesztőknek az építkezéshez. „Megvizsgáljuk a bűnüldözési gyakorlatot. Először is lehetőséget biztosítunk a fejlesztőknek, hogy igény szerint áttérjenek egy ilyen modellre, és némi lazítást adunk az országban most fokozatosan bevezetendő szigorú követelményeken. Így képesek leszünk pilótákat szerezni és megérteni, mennyire reális ez a modell. És ami a legfontosabb, meglátjuk, mennyibe kerül a pénz a fejlesztőknek azoktól a bankoktól, amelyek nulla százalékban kaptak támogatást az állampolgároktól” – mondta az orosz Építésügyi Minisztérium vezetője.
A terv első szakasza magában foglalja a részvényes alapú konstrukcióról és a kapcsolódó szabályozásról szóló hatályos jogszabályok vonatkozó módosítási tervezeteinek elkészítését. Elsősorban az ingatlan-nyilvántartásról és a betétbiztosításról szóló törvény módosítását tervezik magánszemélyek, csődjog és adószám RF. „A törvénytervezet kidolgozásának szakasza a tervek szerint 2018 első negyedévének végére fejeződik be” – mondta Mikhail Men.
Azt is elmondta, hogy 2018 végéig várhatóan megfontolják a Bank of Russia szabályozásának megváltoztatásának lehetőségét annak érdekében, hogy megváltoztassák a fejlesztők hitelezési megközelítését. Emellett tervezik egy olyan garanciamechanizmus kidolgozását is, amely a lakásszektorban egységes fejlesztési intézmény által biztosítékot vagy önálló kezességvállalást biztosít.
Az oroszországi lakásépítési piac három éven belül a tőkefinanszírozási mechanizmusról a hitelre tér át. Az elnök utasítására az átállási mechanizmust az Építésügyi Minisztériumnak az AHML-lel közösen kell kidolgoznia.
Vlagyimir Putyin orosz elnök utasította a kormányt a Központi Bankkal és az AHML-lel együtt, hogy fogadjanak el egy ütemtervet a részvényesek pénzeszközeinek bankhitelekkel és más olyan finanszírozási formákkal történő fokozatos felváltására, amelyek minimalizálják az állampolgárok kockázatát.
Emlékezzünk vissza, hogy Vlagyimir Putyin október 25-én a kormány tagjaival folytatott megbeszélésen tárgyalta a részvényalapú konstrukció fokozatos felhagyását. Az Orosz Föderáció Pénzügyminisztériumának vezetője, Anton Siluanov a találkozó után kijelentette, hogy az építőknek leginkább kölcsönből kell forrásokat használniuk, az embereknek pedig kész lakásokat kell vásárolniuk, nem pedig a tisztázatlan következményekkel járó nulladik építési szakaszban fektetni.
Az Építésügyi Minisztérium vezetője szerint Mihail Én, a megosztott tőkekonstrukció felhagyásához a bankoknak 3500 milliárd rubelt kell lecserélniük. „A bankoknak válaszolniuk kell arra a kérdésre, hogy meddig és milyen feltételekkel tudják pótolni ezt a számot” – jegyezte meg.
Share épület
Közös építés - forma befektetési tevékenység, amelyben egy építőipari cég ingatlanok építésére vonz pénzt a polgároktól. Az ingatlan üzembe helyezési engedélyének kézhezvételét követően a kivitelező köteles a közös építési projektet átadni a közös építésben résztvevőknek.
És bár Oroszország jelenleg az épülő lakások teljes volumenének akár 80%-át teszi ki, ez semmiképpen sem orosz know-how. Argentínában 1985-ben közös építkezés indult az állam támogatásával, amely igyekezett forrásokat vonzani az iparba. Később ez a mechanizmus széles körben elterjedt az Egyesült Királyságban, Egyiptomban, Kuvaitban és az Egyesült Arab Emírségekben.
Oroszországban a 214-FZ szövetségi törvény 2005. január 1-jén lépett hatályba. A törvény számos változáson és módosításon esett át, de továbbra is hatályos és szabályozza a vonzással kapcsolatos kapcsolatokat Pénzállampolgárok és jogi személyek közös építésben való részvételre vonatkozó megállapodások alapján.
A törvény szerint a fejlesztő az entitás tulajdonában van vagy bérelt földterületés pénzeszközök bevonása a közös építés résztvevőitől lakóházak és (vagy) egyéb ingatlanok létrehozására ezen a telken, az ipari létesítmények kivételével, kapott építési engedély alapján.
A közös építési objektum egy lakó-, ill nem lakás céljára szolgáló helyiségek, köztulajdon bérházban és (vagy) más ingatlanban, amelyet az üzembe helyezési engedély megszerzése után át kell adni a közös építkezés résztvevőjének bérházés (vagy) egyéb ingatlan.
A közös építkezésben való részvételről szóló megállapodás értelmében a fejlesztő vállalja, hogy a szerződésben meghatározott időtartamon belül saját erőből és (vagy) más személyek bevonásával épít. apartmanés (vagy) egy másik ingatlantárgyat, és miután engedélyt kapott ezen objektumok üzembe helyezésére, átadja a megfelelő megosztott építési tárgyat a közös építkezés résztvevőjének. A közös építésben részt vevő viszont vállalja, hogy megfizeti a szerződésben meghatározott árat, és elfogadja a közös építési projektet, ha van engedély egy lakóház és (vagy) egyéb ingatlan üzembe helyezésére.
A megosztott tőke konstrukció hátrányai közé tartozik a hosszú távú építési projektek megjelenése, pl. befejezetlen házak, és ennek eredményeként – megtévesztett részvényesek. Az időszak során számuk növekedése kapcsán felmerült a társadalmi feszültség gazdasági válság, arra késztette a hatóságokat, hogy keressenek új mechanizmusokat a lakásépítés finanszírozására.
Előnyök: nem kell várni
A projektfinanszírozás fő előnye az új becsapott részvényesek megjelenésének megakadályozása.
„Helyesebb és megbízhatóbb, ha a polgárok kész, épített házakban vásárolnak lakást, mintsem a közös építkezés szakaszában, tisztázatlan következményekkel járva” – mondta Anton Siluanov pénzügyminiszter.
A „mellett” érvek között ott van a kész lakás vásárlásának lehetősége is, és nem egy disznó a zsebében, i.e. A vevő még a kiválasztási szakaszban is képes lesz felmérni az építkezés minőségét, a tereprendezést, az infrastruktúra meglétét vagy hiányát, a parkolást stb. És persze ebben az esetben sem kell több évet várni arra, hogy az építkezés kezdeti szakaszában vásárolt lakás elkészül, a környéke parkosít, és a ház üzembe helyezhető.
És ezek az érvek nagyon-nagyon súlyosak, de a javasolt rendszernek vannak hátrányai is.
Hátrányok: mindenért fizetni kell
A projektfinanszírozásra való átállás negatív oldala a lakhatási költségek növekedése. Ma már az alapozási gödör szakaszában a részvényesek pénzeszközeinek bevonásával a fejlesztő azonnal elindíthatja azokat további költségek nélkül. Ha a bank forrást biztosít az építkezéshez, ez kamatot és jutalékot jelent.
„Egy építkezés átlagos élettartama 1,5-2 év. A jelenlegi kamatozású banki finanszírozás a projekt bruttó terhelésének 18-24%-át adja. De ez az ultra-jó minőségű hitelfelvevőknek szól. Egyes projekteknél a terhelés elérheti a 30%-ot. Szerintem átlagosan 40%-kal emelkednek az árak” – mondja vezérigazgató Cégcsoport "Strizhi" Igor Belokobylsky.
A fejlesztő képviselője azt is megjegyzi, hogy Oroszországban világprecedens alakult ki, amikor a lakossági forrásokat közvetlenül a gazdaság reálszektorába fektették a megosztott építés mechanizmusán keresztül. „Az állam új szabályok elfogadásával eltávolítja a szociális kockázatokat a lakásépítésből, ugyanakkor megfizethető lakhatást” – panaszkodik Igor Belokobilszkij.
Bankok
Az állam nem fogja egyik napról a másikra leállítani a részvénytársasági konstrukciót. A kormány egy új mechanizmusra való fokozatos átállásról beszél. Most a bankok is részt vesznek az építkezésben.
Az Orosz Tőkebank novoszibirszki fiókjának vezetője, Denis Golubev szerint az Orosz Föderáció bankrendszere ma már készen áll a lakásépítési projektek finanszírozására: a hitelkamatok már elfogadhatóak a fejlesztők számára, és a bankok megtanultak dolgozni az építőiparban. Ezenkívül a bankok már kidolgozták a hitelezés mérlegelésére vonatkozó szabványokat és a fejlesztők nyomon követésének módszertanát.
„Nem látjuk alapvető nehézségét a projektfinanszírozási modellre való átállásnak, amelyben a végfelhasználó kész lakást vásárol, a bank pedig az európai országokban megszokott módon az elejétől a végéig finanszírozza a teljes projektet. A projektfinanszírozásra való teljes átállás véleményünk szerint nem okoz különösebb nehézséget a lelkiismeretes fejlesztőknek. Ez csak alaposabb főzésre kényszeríti őket. pénzügyi terveketés projekteket a bankokkal közösen. Legyen átláthatóbb és technológiailag fejlettebb. Természetesen az új rendszerre való átállás elzárja a gátlástalan fejlesztőket a lakásépítési piactól” – bízik Denis Golubev.
A bank képviselője azt is prognosztizálja, hogy a projektfinanszírozásra való átállás után még növekedni fog az eladott lakások mennyisége, hiszen a lakosság jobban bízik a sikeres kimenetelben. építési projektek, mert Valójában a bankok vállalnak minden kockázatot. Ez a kereslet növekedéséhez vezet.
Magyarázzuk el, hogy a Russian Capital Bank gyakorlati tapasztalattal rendelkezik a lakásépítési projektek projektfinanszírozásában. Jelenleg végrehajtás alatt állnak. A projekteket legfeljebb három éves időtartamra tervezték.
« A teljes projektet végig elemezzük életciklus konstrukció: vezérlés rendeltetésszerű használatösszegyűjtött források, építési dinamika, cserélje ki ezeket az adatokat a szabályozó hatóságokkal. Így a bank közvetlenül az építési folyamat teljes értékű résztvevőjévé válik».
Ugyanakkor a fejlesztőnek meg kell felelnie a következő alapvető követelményeknek: pozitív üzleti hírnév, építési projektek végrehajtásában szerzett tapasztalat, terv- és engedélyezési dokumentáció rendelkezésre állása.
„Jelenleg a projektfinanszírozás díja bankunkban 12-14% évente. Egyes projektek hitelfeltételei, amelyeket fontolgatunk, több mint hét évre szólnak” – magyarázza Denis Golubev.
Az átállási mechanizmust december 15-ig kell kidolgozni. Pontosan mit kínál az Építésügyi Minisztérium és az AHML a kereten belül útiterv, még nem ismert.
A Sberbank speciálisat fejlesztett ki hitel ajánlatok, figyelembe véve az Ön iparágának sajátosságait.
Lakásépítési projektfinanszírozás
- Biztosíték - az építési projekt alatt álló területekre és a telekre vonatkozó vagyoni jogok, valamint egyéb biztosítékok (például részvények/részesedések záloga, kedvezményezetti garancia).
- Hitelösszeg a projekt költségvetésének 60%-áig (magas készültségi fokú objektumok 70%-áig, vagy magasabb kamatozású kiegészítő hitel nyújtása esetén).
- Kötelező feltétel - előtörlesztés tartozások helyeladáskor.
Hitelezés épített lakás fedezete mellett
- Finanszírozás a tervezési munkák, földszerzési és egyéb célú költségek.
- Hitelek refinanszírozása, beleértve Sberbank hitelek.
- A hitel lehet a Bank saját részvétele új projektek finanszírozásában.
- Akár 60%-át kapja meg piaci értéke lakások azonnal.
- Lakásértékesítés 3-5 éven belül a maximális profit elérése érdekében.
Lakásépítési projektek hitelezése letéti számlák segítségével
- Lakóingatlan építésének finanszírozási költségei.
- A kölcsön futamideje legfeljebb 5 év (komplex fejlesztés esetén - legfeljebb 7).
- Biztosíték - az építés alatt álló területekre és a létesítmény alatti telekre vonatkozó vagyoni értékű jogok a beruházási szakaszban, az épített lakások jelzálogjoga - az üzemeltetési szakaszban, valamint egyéb biztosítékok (pl. tőke, kedvezményezett garancia).
A biztonsági struktúrát projektenként egyedileg határozzák meg.
- A hitel összege a projekt költségvetésének legfeljebb 85%-a.
- A kamatláb súlyozott átlag (a Sberbank PJSC letéti számláin lévő közös építésben résztvevők pénzeszközeinek összegétől függ).
- Előfeltétel a letéti számlákról a pénzeszközök terhelése a kölcsön visszafizetéséhez, miután a letéti számlákat nyilvánosságra hozták a fejlesztő javára.
Várhatóan mostantól a fejlesztők választhatnak a projektfinanszírozás és a DDU keretében szokásos állampolgári forrásvonzás között. Ugyanakkor azoknak, akik a második módszert választják, meg kell felelniük a törvény által azokra a fejlesztőkre vonatkozó követelményeknek, akik a polgárok pénzét akarják vonzani lakóépületek építéséhez (214-es szövetségi törvény 2. rész, 3. cikk). FZ, 2004. december 30. „”); a továbbiakban 214-FZ. Ellenkező esetben nem használhatják fel a magánszemélyek pénzeszközeit (). De ezek a követelmények nem vonatkoznak a projektfinanszírozást preferáló fejlesztőkre. Erről a Kommersant Kiadó tegnapi „Újhullámos fejlesztés: klasszikus vagy avantgárd?” című konferenciáján esett szó. – mondta az AHML pénzügyi igazgatója Viktor Shlepov.
Emlékezzünk vissza, hogy tavaly törvényt fogadtak el, amely szabályozza a polgárok - a közös építésben résztvevők - jogainak védelmét szolgáló speciális alap létrehozását ( a szövetségi törvény 2017. július 29-én kelt 218-FZ " "; a továbbiakban: 218-FZ. törvény). Ez az alap megkezdte működését. Emellett a törvény bevezette További követelmények a fejlesztőknek, lehetővé téve számukra, hogy pénzt vonzanak a polgároktól a lakásépítés során, beleértve a méretet is saját tőke(). Ezek a követelmények azokra vonatkoznak, akik 2018. július 1. után kaptak építési engedélyt.
Lehetséges-e pénzeszközöket visszaadni egy állampolgárnak, ha mire a biztosítási esemény a biztosító engedélyét visszavonták, egyéb biztosító társaságok Nem hajlandók megújítani a biztosítási szerződést a fejlesztővel, de a fejlesztőnek nincs vagyona? Erre és más gyakorlati kérdésekre itt a válasz"Jogi Tanácsadó Szolgáltatási Tudásbázis"
A GARANT rendszer internetes változata. Teljes hozzáférést kap 3 napig ingyen!
Ugyanabban az időben elfogadott változtatásokat Viktor Shlepov csak átmeneti modellnek nevezte. A tervek szerint a közeljövőben az állampolgári források vonzását projektfinanszírozással váltják fel. A megfelelő elképzelést az Orosz Föderáció kormánya által 2017. december 21-én jóváhagyott "" cselekvési terv tartalmazza (Intézkedési terv a lakóházak és egyéb ingatlanok létrehozására összegyűjtött állampolgári pénzeszközök három éven keresztül történő fokozatos cseréjére. ingatlantárgyak, banki hitelezés és egyéb finanszírozási formák, amelyek minimalizálják a polgárok kockázatát). A " "-t a kormány az Oroszországi Bankkal és az AHML-lel közösen fejlesztette ki az Orosz Föderáció elnökének () utasításai alapján. A dokumentum előírja, hogy a következő három éven belül megtagadják a polgároktól a lakásépítésre szánt közvetlen forrásgyűjtést. "A fejlesztők elveszítik annak lehetőségét, hogy minősítetlen befektetőktől vonzanak forrásokat, akik többsége a magánszemélyek, és ilyen forrásokat vonzanak a professzionális piaci szereplőktől, például bankoktól" - mondta a szakértő.
A projektfinanszírozás központi mechanizmusa az lesz. „Továbbra is megmarad a lakásvásárlás lehetősége az építési szakaszban, csakúgy, mint a munkavállalás előtti tartózkodási engedély regisztrációs mechanizmusa annak minden pozitív tulajdonságával a formában. állami regisztráció, átláthatóság, elszámoltathatóság. Egy állampolgár köthet DDU-t, de a pénzeszközöket egy speciális letéti számlán helyezik el. Ez egy háromoldalú megállapodás a vevő, a bank és a fejlesztő között. Egyrészt az állampolgár megválik ezektől a pénzeszközöktől, és a DDU befejezéséig letiltásra kerülnek (az állampolgár nem tudja meggondolni magát és visszavenni). Másrészt a fejlesztő nem kaphatja meg ezeket a forrásokat, amíg kötelezettségeit nem teljesíti. Az építkezés során pedig a finanszírozást a bankok projekthitel formájában biztosítják, amelyet letéti számlákon elhelyezett forrásokból finanszíroznak” – magyarázta Viktor Shlepov.
Ezenkívül a „” szerint a DDU alatti településekre nyitott speciális számlákon elhelyezett állampolgárok pénzeszközei legfeljebb 10 millió rubelben lesznek biztosítottak. „Feltételezem, hogy Oroszországban a megkötött ügyletek körülbelül 95-97%-a belefér egy ilyen korlátba Moszkvában, ez nem valószínű állami védelem meg kell védenie a polgárokat. Ennek a mechanizmusnak a részleteit kidolgozzuk, de mindenesetre megbízhatóbb, mint a jelenlegi hitel kockázat fejlesztők” – zárta gondolatait az AHML képviselője.
Annak érdekében, hogy egy ilyen modell az év közepétől „pilot üzemmódban” működjön, Shlepov szerint jelenleg a jelenlegi jogszabályok megfelelő módosításainak bevezetése folyik.
Azonban nem minden szakember osztja ezt a pozitív hozzáállást. Így a GC "MIC" ügyvezető igazgatója Daromir Obukhanich, egyrészt a projektfinanszírozást a civilizált piac felé tett lépésként ismerte el. Másrészt viszont az ingatlanárak elkerülhetetlen emelkedését jósolta: „A vevők garantáltan megértik a beruházásaik eredményét, és ezt fizetniük kell, ráadásul a projektfinanszírozást természetesen nem ingyen pénz. Mindez a lakhatási költségek növekedésével jár. Ugyanakkor hozzátette, a hazai rendszer jelzáloghitelezés jelentősen elmarad a világpiactól, ami valószínűleg nem fogja kompenzálni az emelkedő árakat és a piacot a kívánt szinten tartani. Viszont a Garden Ring cégcsoport igazgatótanácsának elnöke Szergej Kolunov pénzügyi nehézségeket jósoltak a kis fejlesztőknek: „A bankokat nem érdeklik a kis projektekkel rendelkező cégek, ezért 99%-uk egyszerűen nem tud projektfinanszírozáshoz jutni. 50 ezer - 100 ezer négyzetméter egyenként)". És a Moskomstroyinvest elnökhelyettese Alekszandr Goncsarováltalában szkeptikus volt egy ilyen eszközzel, mint a letéti számla: „A letéti finanszírozás mechanizmusa 2014 óta létezik. De ez alatt a három év alatt egyetlen letéti számlát használó tranzakciót sem regisztráltak. Tehát a nagy kérdés az, hogy vajon a bankok készek lecserélni ezt a finanszírozást, amely most a közös építés résztvevőitől származik."
A nyáron a szakintézmények oldalára vándorolt szóbeszéd a források tőkebevonási konstrukciójának projektfinanszírozási konstrukcióra való átállításáról mára igen kézzelfogható alapot kapott. Az elnök utasította a kormányt, hogy a jegybank részvételével dolgozzon ki egy intézkedéscsomagot, amely fokozatosan felváltja a részvényes alapú építkezést projektfinanszírozással.
Az oldal szerkesztői fejlesztő cégek felsővezetőit kérték fel, hogy nyilatkozzanak a készülő újdonságokról, és ebben a cikkben megpróbáljuk kitalálni, mennyire indokolt egy ilyen döntés, hogyan érinti az elsődleges ingatlanpiacot, és kik profitálhatnak mindenből. ez.
Problémák és gyökeres változás a megoldásban
Annak ellenére, hogy a közös építési piacot szabályozó jogszabályok évről évre szigorodnak, és folyamatosan lépnek életbe bizonyos módosítások, amelyek megvédik a részvényeseket a kockázatoktól, mindez nem vezet kézzelfogható eredményre. A korábbiakhoz hasonlóan az ország különböző régióiban a fejlesztők megoldhatatlan problémákkal szembesülnek, amelyek hátráltatják az építkezés befejezését, a részvényesek pedig kénytelenek keresni érdekeik védelmének módját.
Valószínűleg az Építésügyi, Lakásügyi és Kommunális Szolgáltatások Minisztériuma egy kicsit más szemszögből kezdte nézni a 214-es szövetségi törvényt, és arra a következtetésre jutott, hogy a közös építésben elvileg lehetetlen kiküszöbölni a kockázatokat. Akárhogy is legyen, 2017 októberének végén Mikhail Men miniszter az elnök megfelelő parancsáról beszélt újságíróknak. Az átállás időzítéséről egyelőre semmit sem tudni, mivel jelenleg nem világos, hogy egy ilyen átállás technikailag hogyan valósítható meg. Valójában az sem világos, hogy milyen változásokat fog okozni az állam legközelebbi aggodalma azon állampolgárok iránt, akik minimális költséggel szeretnének javítani életkörülményeiken.
Mi a projektfinanszírozás az új épületek piacán?
Mit jelent a projektfinanszírozásra való átállás? Ez azt jelenti, hogy az építkezés egyik szakaszában sem lehet ingatlant vásárolni, csak kész lakások kerülnek értékesítésre. Az építkezéshez pénzeszközöket a bankok biztosítanak egy konkrét projekt keretében. A lakhatás ebből a szempontból természetesen sokkal többe fog kerülni, az innováció nem túl előnyös a polgárok számára, bár a „befejezetlen építkezés” vagy a „hosszú távú építkezés” kockázata minimális lesz. Az árak emelkedését nagymértékben elősegíti majd az a tendencia is, hogy a nagy fejlesztők monopolizálják a piacot, mivel sok kicsi építőipari cégek egyszerűen nem fognak tudni egyensúlyozni a jövedelmezőség határán - banki kölcsönök drágábbak, mint a részvényesektől felvett pénzeszközök.
A fejlesztők túlnyomó többsége nem rendelkezik saját tőkével, így kénytelenek forrást szerezni részvényrészesedésállampolgárok vagy banki hitelt vesznek fel, csak néhány fejlesztő épít a saját pénzéből. Ugyanakkor a bankhitelek nem jelentenek olcsó örömet a fejlesztők számára a konkrét feltételektől függően, a hitel igénybevételének túlfizetése 20% és 60% között mozog, ellentétben a részvényesek pénzével, amelynek felhasználásáért Ön; egyáltalán nem kell fizetni semmit. Ez értelmetlenné teszi az építőipari tevékenységet a kedvezőbb feltételekkel nem rendelkező cégek számára.
A piac monopolizálása a fejlesztők kiszorításával?
Az egyetlen, ami optimizmusra ad okot, az ötlet megvalósításának lehetséges időkerete – a szakértők úgy vélik, hogy 10-15 év múlva indul be a projektfinanszírozási konstrukció. Addig is minden úgy lesz, mint eddig, a megállapodás aláírása és a kifizetés a szerződés alapján. 2018-tól azonban a 214-es szövetségi törvény új módosításai lépnek hatályba, amelyek önmagukban is képesek csökkenteni a fejlesztők számát. Méretkövetelményekről beszélünk alaptőke fejlesztő a pénzeszközöket a méretre gyűjti saját tőke, amely része az építkezéshez szükséges teljes forrásösszegnek, valamint a Kárpótlási Alapba való befizetési igénynek.
Radikális változások következnek tehát az építőipart szabályozó jogszabályokban. Hogyan érintik ezek a változások az új építésű lakások fejlesztőit és potenciális vásárlóit? - derül ki az oldal a moszkvai és a moszkvai régió ingatlanpiacának legnagyobb szereplőitől.
Szakértői megjegyzések
Roman Sigitov A SEVERIN DEVELOPMENT vezérigazgatója
Mára világosan látszik, hogy megtörténik az átállás a közös építésről a projektfinanszírozásra: Oroszország elnöke elrendelte a 3 éven belüli szakaszos átállás intézkedéseinek kidolgozását.
A projektfinanszírozásra való átállás nagyon indokolt. Az állam már eléggé belefáradt abba, hogy energiáját és pénzét a becsapott részvényesekkel járó problémák „visszafizetésére”, a nagy fejlesztők „megmentésére” költse. Könnyebb neki a felelősséget egy másik professzionális piaci szereplő vállára hárítani. És a bankok is ilyen szereplők lesznek.
Az innováció észrevehető változásokat fog eredményezni a piacon. Mindenekelőtt a lakásépítési hitelek kibocsátásával kapcsolatos belső banki folyamatok egységesítése zajlik. Szervezeti szempontból ez minden fejlesztő számára előnyös lesz, hiszen a projekthitelezési eljárások és kritériumok sokkal átláthatóbbá válnak.
Ezzel párhuzamosan a bankok lakáshitel-részportfóliója jelentősen – másfél-kétszeresére – nő. A fejlesztőknek most nem lesz más választásuk, mint a teljes oldal megnyitása felvehető hitel határa. Egy ilyen univerzális „kötelezettség” óhatatlanul „betelepül” az építési költségekbe, aminek következtében a vevő négyzetméterenkénti eladási ára legalább 10-20%-kal emelkedik, ha az állam nem ajánl túl konkrét kompenzációt. intézkedéseket.
Roman Sychev A Tekta Csoport vezérigazgatója
Oroszországban az elsődleges ingatlanpiac a magas infláció és a fejlesztési projektek megvalósításához nyújtott drága hitelek körülményei között alakult ki, így az építési finanszírozás fő forrása maguk a vásárlók voltak. Mára azonban nyilvánvaló, hogy az épülő lakások értékesítéséről a kész objektumok értékesítésére való átállás elkerülhetetlen, és a fejlesztőkkel szembeni szigorúbb követelmények (2018 óta) alapozzák meg az alkalmazkodási időszakot. A projektek hitelforrások és saját források bevonásával történő finanszírozása megszünteti a részvényesek részvételét, és határozottan megoldja a hosszú távú építkezés problémáját, ha a létesítmény üzembe helyezése előtt teljes tilalom áll fenn a lakások értékesítésében.
Egyrészt a közös építkezés mindenki számára előnyös – a fejlesztőknek, a részvényeseknek és az államnak is, ha a megfelelő üzletről beszélünk. Lehetővé teszi, hogy a fejlesztő visszafogja az áremelkedést, a részvényes jobb áron lakást vásároljon, az állam pedig adót és GDP-t növeljen. De másrészt mindenben fejlett országok Nincs rendszer a lakások értékesítésére az alapozási gödör szakaszában. Minden világgyakorlat a kész lakások eladásán alapul, és csakis szakmai befektetők egy adott projektbe fektet be, és vállalja a kockázatokat.
Ha a magánszemélyek befektetőiről beszélünk, a piaci részesedésük nagyon elenyésző. Például adatok szerint kb célközönség LCD "Majakovszkij" részvény befektetési vásárlások nem több, mint 7%, az apartmanok fennmaradó részét személyes tartózkodásra vásárolják. Úgy gondolom, hogy a kép összességében megegyezik a moszkvai új épületekkel.
Térjünk át a lakáseladásra kész házak, a fejlesztők érezni fogják a vásárlók valódi piaci preferenciáit. Nem képek és ígéretek alapján kell majd eladniuk lakásokat, hanem bemutatniuk egy kész lakókomplexumot, valódi bejáratot és a ház minőségét, parkosított területet és működőképes. szociális infrastruktúra.
Sőt, a banki finanszírozás bevezetése az elsődleges lakáspiacon mindenképpen megnövekedett banki igényekhez vezet a fejlesztővel és projektjével szemben. Azt is látni fogjuk, hogy kinek a projektjei valóban átgondoltak és kiszámítottak, és melyek a megnövekedett kockázatok miatt nem valósíthatók meg. Az egyetlen gond a fejlesztési piac esetleges monopolizálása a legnagyobb, az erőforrásokhoz (telephelyek, közművek, finanszírozás) hozzáférést preferáló szereplők által.
Valerij Miscsenko A KASKAD Cégcsalád Igazgatóságának elnöke
A közös építésről a projektfinanszírozási modellre való áttérés a piac konszolidációjához és a komolyabb helyzettel nem rendelkező cégek egyidejű kivonulásához vezet az iparágból. saját források. Ez logikus, mert a változtatások a beruházási küszöb növekedését jelentik bármely ingatlanpiaci projekt megvalósításához. A 2 milliárd rubel értékű fejlesztési csővel rendelkező fejlesztő 500 milliót nem vehet el a banktól, saját 150-200 millióval rendelkezik. A fejlesztő számítása egyértelmű: a közös építkezésben résztvevők pénzére támaszkodik . De a bank már nem lesz elégedett ezzel a megközelítéssel, megköveteli, hogy a fejlesztő saját 600-700 millió rubel legyen a számláján. Ez minden bizonnyal a piac elhagyására kényszeríti a kis- és közepes szereplőket – ekkora anyagi terhet nem fognak tudni vállalni.
Másrészt a szervizeléssel járó többletköltségek hitelkamat, "hazudni fog" tovább négyzetméter, költsége jelentősen megnő. Ez pedig elkerülhetetlen.
A projektfinanszírozásra való átállás azt eredményezi, hogy a fejlesztők és a bankok kéz a kézben fognak dolgozni, ami azt jelenti, hogy az utóbbiak látják majd az ingatlanköltségek kialakulásának teljes láncolatát, és a szabályozó hatóságokkal együtt gondosan figyelemmel kísérik a források felhasználását. . Ez azt jelenti, hogy a fejlesztő nem vehet fel pénzt a felfújt költségtételekért.
Azok a vállalkozók, akik nem tudnak életben maradni az új körülmények között, elkezdenek más munkahelyek után nézni. Két alternatív lehetőség lehetséges: egyes fejlesztők figyelmüket a kézműves, egyéni termékek felé fordítják lakásépítés, míg mások exkluzív projektekbe kezdenek, amelyek nagyon gazdag ügyfeleket céloznak meg. Itt általában minimális értékesítési mennyiségekről beszélünk, de meglehetősen nagy árréssel. Mennyire lesz tágas ez a szegmens? Ebben a pillanatban Nehéz megjósolni, mert az orosz milliárdosok bevételei árnyék jellegűek.
Dmitrij Kotrovszkij A "Khimki Group" fejlesztő cég partnere
Ha a hatóságok nem ajánlják fel alternatív források az építkezés finanszírozását, a fejlesztők pedig kénytelenek lesznek hitelt felvenni a bankoktól ellen magas százalék projektjeik megvalósításához az elsődleges piacon az ingatlanok értékének növekedésére számíthatunk. Ma a finanszírozási konstrukcióban az építkezés kezdeti szakaszában a források hozzávetőleg 70%-a a banké, 30%-a pedig a társaságé. Az értékesítési mennyiség növekedésével ez az arány változhat. A fejlesztőknek lehetőségük van határidő előtt visszafizetni tartozásukat a bank felé. Ha megtiltják az épülő épületekben lévő lakások eladását, a fejlesztőnek nem lesz honnan szereznie pénzt a banknak fennálló adósság törlesztésére. Ezen túlmenően a fejlesztőknek a mérlegükben szereplő házak adóztatásával és karbantartásával kapcsolatos további költségek merülnek fel. A fejlesztők kénytelenek lesznek beszámítani ezeket a költségeket, valamint a drága hitelek kiszolgálásának költségeit a végtermék árába. Az előrejelzésem szerint az árak akár 40%-kal is emelkedhetnek, és megközelíthetik a másodlagos piacon a lakhatási költségeket.
A banklobbi érdekeinek felelnek meg a közelmúltban a becsapott részvényesek problémájának megoldását célzó jogalkotási kezdeményezések, valamint a részvénytársasági konstrukció megszüntetésére irányuló javaslat. Az építőipar bankoktól való függése ma nagy, és a jövőben még erősebb lesz. Ugyanakkor kétlem, hogy a jelenlegi instabil helyzetben a bankok garanciát vállalhatnak a finanszírozott építkezésre. Elég csak felidézni a számos engedély-visszavonást és átszervezést főbb szereplők bankszektor.
Andrej Kolochinsky A VectorStroyFinance ügyvezető partnere
Hogy megtörténik-e a projektfinanszírozásra való átállás és a közös építkezés teljes felhagyása, arra a kérdésre csak az innovációt kezdeményező kormánytisztviselők tudják a választ. Korábban három éves időszakot hirdettek meg, amely alatt a fejlesztőknek teljes mértékben át kell állniuk a banki hitelezésre az ingatlanépítés során. A határidő meglehetősen reális, de még mindig nehéz elképzelni, hogyan fog működni az új rendszer a gyakorlatban. Ma a bankok nem állnak készen arra, hogy kivétel nélkül minden fejlesztőnek hitelt adjanak ki, és olyan cégeket hagynak maguk mögött, amelyek nem keltenek bizalmat és nem tanúsítanak fenntarthatóságot. pénzügyi helyzete.
Ennek az intézkedésnek a következményei nyilvánvalóak - az új épületekben a lakhatási költségek 30-40%-kal emelkednek, mivel a fejlesztőknek hosszú időn keresztül drága hiteleket kell kiszolgálniuk. Ha korábban a fejlesztők a lakáseladásokból befolyt összegből határidő előtt törlesztették adósságukat a bank felé, most már csak a ház felépítése és üzembe helyezése után tudják az első kifizetéseket teljesíteni. Ezen túlmenően hagyományosan a hitel jóváhagyásának pillanatától kezdve a bankoktól kamatot, és néha részben a kölcsönt is fizetni kell. Ebben az esetben nem világos, hogy honnan szerezhető be a kamatfizetéshez szükséges pénz.
Ez az intézkedés megfelel a bankközösség érdekeinek. Az utóbbi időben az építőipar banki tőkétől való függése már érezhetően megnőtt, most azonban a fejlesztők tevékenységét teljes mértékben a hitelintézetek irányítják.
Maria Litinetskaya A Metrium Csoport ügyvezető partnere, résztvevő leányvállalati hálózat CBRE
Úgy gondolom, hogy a projekt vevők terhére történő finanszírozásának megtagadása a 214-FZ tökéletlensége miatt történt, amely, amint azt a gyakorlat megmutatta, sajnos nem tud 100% -os garanciát nyújtani a részvényesnek a lakás megszerzésére vagy a megtérülésre. pénzeszközökből. Ma Oroszországban körülbelül 38 ezer becsapott részvényes és 830 problémás ingatlan van. Sőt, októberben a lista új játékosokkal bővült. Úgy tűnik, a probléma olyan méreteket öltött, hogy rövid időn belül csak drasztikus intézkedésekkel - az építkezés megosztásának megtagadása - lehet megoldani. Ezenkívül a hatóságok ily módon egy harmadik felet vonnak be az építőipar aktív ellenőrzésébe, nevezetesen a bankokat, amelyek a jövőben ténylegesen a fejlesztők tevékenységének egyik fő szabályozójává válnak.
A közös építkezés megszüntetésének feltétlen előnye, hogy 100%-os garanciát vállalnak azon vásárlók számára, akik csak kész, üzembe helyezett lakást vásárolnak. Viszont fizetnie kell a kockázatok hiányáért. A projektfinanszírozásra való esetleges átállás fő eredménye a lakhatási költségek emelkedése, mivel a banki hiteleket a részvényesektől eltérően nem kell kamatot fizetni. És ha most a fejlesztő az építés befejezése előtt fizethet a banknak az értékesítés során, akkor a tőkerészesedés megszüntetése esetén a hitelt a megvalósítás teljes időtartamára fel kell venni, és csak az épület üzembe helyezése után kell fizetni. Ezen túlmenően, a piacon túlnyomórészt kész lakások maradnak, amelyek 20-30%-kal drágábbak, mint az épülő analógjai. Ugyanakkor, figyelembe véve az Orosz Föderáció Központi Bankjának politikáját, minden előfeltétel megvan a projektfinanszírozási kamat csökkentésére. Most kulcsárfolyam Az Orosz Föderáció Központi Bankja 8,25%-ra csökkent, az infláció pedig 3%. De bármilyen kicsi is, ez a költségek növekedéséhez vezet. Jelenleg a projektfinanszírozás keretében a fejlesztőknek nyújtott hitelek évi 13%-tól 20%-ig terjednek. Még ha feltételezzük is, hogy a hatóságok megtalálják az olcsóbbá tétel módját, egy ilyen finanszírozási eszköz akkor is drágább lesz, mint a jelenlegi drága hitel, de a részvényesek olcsó pénzével kombinálva. A DDU keretében eladott lakások költsége lényegében az építési beruházást és a fejlesztő nyereségét egyaránt tartalmazza. Vagyis a vevő pénzének bevonásával a fejlesztő most bevételhez jut, és később fejezi be a házat. Ez a haszon segít a kölcsön határidő előtti visszafizetésében. Ha nincs forrás a részvényesektől, akkor a fejlesztő csak az építkezés befejezése után kezd nyereséget kapni a kész lakások értékesítése során.
Emellett az építőipar banktőkétől való függése is érezhetően megnő, bár még most is elég nagy, mert a legtöbb fejlesztő még mindig vonz hitelt az építkezéshez. A tőkerészesedés megszüntetése azt jelenti, hogy a fejlesztőnek csak két valódi csatornája lesz az építkezés finanszírozására - hitel és saját pénz. Szinte minden fejlesztő vonzza a hiteleket, de a teljes építési időszakra. Ez azt jelenti, hogy sok kereskedelmi információt kell majd nyilvánosságra hozniuk, és keményen kell átmenniük banki csekkeketés jelentse a hitelezőknek. Ezen túlmenően az építőipar és termékeinek ára szigorúan a hitelek költségétől, és általában véve is függővé válik monetáris politika bankok és az állam.
Úgy gondolom, hogy a projektfinanszírozásra való átállás fő haszonélvezői a bankok lesznek. Ítélje meg maga: a hitelező hasznot kap az építkezéshez kölcsönadott tőkéből, majd az ugyanabban az épületben eladott lakásokból származó jelzáloghitel-fizetés és kamat formájában. Valójában a bank kétszer vesz részt ugyanabból a termékből - egy lakásból - kapott nyereségben.
Másrészt a bankoknak fokozottan figyelemmel kell kísérniük hitelfelvevőiket, hogy megakadályozzák az építőipar összeomlását ill. csalárd tevékenységek. Ehhez építőipari szakemberek toborzására, az építőiparban érintett elemzői létszám bővítésére és ezzel kapcsolatos működési költségekre van szükség. Így a bankoknak is fel kell készülniük a változásokra.
Szvetlana Denisova A BFA-Development CJSC értékesítési osztályának vezetője
A jelenleg rendelkezésünkre álló kevés információ alapján egyértelmű, hogy az utánpótlás ideje meg van számlálva. Nyilvánvalóan a 214-FZ korábbi módosításaiban bejelentett rendszerrel kívánják felváltani a részvényesektől a letéti számlákon keresztül pénzt vonzani. Ez azt jelenti, hogy a részvényes lényegében nem utal át pénzt a fejlesztőnek, hanem bankszámlán halmoz fel. Meg kell értenünk, hogy bankrendszerünk jelenleg nem rendelkezik az építőipar újratermeléséhez szükséges forrásokkal a meglévő mennyiségben. Továbbra is problémás és nyitott kérdés, hogy a fennálló kockázatokkal szemben hogyan vonzzák a pénzt a bankokhoz. Bankrendszer a közelmúltban komoly megrázkódtatásokon ment keresztül, sok pénzintézet elhagyta a piacot, mindez pusztító következményekkel járt a kis- és középvállalkozásokra, illetve azokra az emberekre, akik huzamosabb ideig elvesztették a pénzhez jutást, vagy akár a biztosítási összeget meghaladó betéteiket.
A biztosítási díj összege ma 1,4 millió rubel, ami semmiképpen nem korrelál a lakások áraival. Ha a részvényesnek fel kell halmoznia a bankban teljes költség lakás építésének befejezéséig, akkor a kauciót teljes egészében biztosítani kell. Egyelőre nem világos, hogy hány banknak lesz lehetősége letéti számlával dolgozni, ezek vajon pénzügyi szervezetek kölcsönözni azoknak a fejlesztőknek, akik közül több százezren élnek Oroszországban, akik szeretnék kihasználni a projektfinanszírozás előnyeit? A fejlesztők megkapják-e a banki akkreditációt, hogy megfeleljenek magas követelményeiknek?
Talán ezek az intézkedések javítják a piacot, de rengeteg kis- és középvállalat kényszerül majd távozni. Ez elkerülhetetlenül a kínálat csökkenéséhez vezet. Meggyőződésünk, hogy a piacnak még teljesen meg kell értenie a közös építkezés felhagyásával kapcsolatos híreket. A tőkerészesedési mechanizmus megnyirbálása, mint a részvényesektől közvetlenül az építőiparba vonzás módja minden bizonnyal hatással lesz a lakásárak növekedésére, nemcsak a volumencsökkenés, hanem elsősorban az ezzel együtt járó áremelkedés miatt. a bankok pénzét. Ha az építkezés hitelalapok felhasználásával történik, akkor az ár négyzetméterenként. m legalább ezek költségével nő hitelalapokés az ezzel járó költségeket.
Igor Vaszilenko