Pemilik apartemen kontrakan tiba-tiba menyarankan agar Anda berkemas dan mengosongkan apartemen secepatnya, padahal perjanjian sewa apartemen itu jangka waktunya lebih lama? Dalam hal apa pemilik tidak boleh menggusur apartemen sewaan sebelum jangka waktu yang disepakati?
Materi terkait:
Itu semua tergantung pada ada atau tidaknya perjanjian sewa (sewa). Jika perjanjian sewa menyewa(sewa) ada dan dibuat dengan benar, itu akan menjadi senjata Anda dalam perselisihan tentang syarat-syarat sewa apartemen.
Hak penyewa tempat tinggal:
- tinggal di tempat sewaan;
- mengajukan gugatan jika pemilik apartemen tidak mematuhinya.
Tanggung jawab pemilik rumah susun sewaan (Pasal 676):
- menyerahkan kepada penyewa suatu tempat tinggal kosong dalam keadaan layak huni;
- memberikan atau menjamin pemberian kepada pemberi kerja dengan imbalan yang diperlukan keperluan, pastikan perbaikan milik bersama gedung apartemen dan perangkat untuk menyediakan utilitas yang terletak di tempat tinggal.
Tidak ada kesepakatan
Makan perjanjian sewa tempat tinggal tidak ditandatangani, dan Anda tidak mengambil tanda terima sewa yang dibayarkan dari pemilik apartemen, sayangnya, yang tersisa hanyalah pindah. Tanpa mempekerjakan, Anda dapat dikeluarkan hanya karena rencana telah berubah atau karena Anda menyirami bunga secara berlebihan di apartemen yang Anda tempati. Dalam hal ini, akan sulit untuk mendapatkan keputusan dari pengadilan tentang tempat tinggal Anda untuk jangka waktu yang telah disepakati ketika pindah ke apartemen. Tidak ada yang mendokumentasikan fakta menyewa rumah dan syarat-syaratnya kecuali menghadirkan lebih banyak saksi yang melihat bagaimana Anda menyerahkan uang sewa kepada pemiliknya dan menyetujui kondisi kehidupan.
Jika pemilik apartemen sewaan mengancam dengan pengadilan dan hukuman lainnya, seperti polisi, jangan ragu untuk melakukannya. Hakim akan berada di pihak Anda kecuali pemilik rumah dapat membuktikan bahwa Andalah yang melanggar perjanjian sewa.
Ingatlah bahwa jika masa sewa akan segera berakhir, pemilik rumah harus memberi tahu Anda tentang penolakannya untuk memperbaruinya tiga bulan sebelumnya. Jika perpanjangan tersebut tidak diurus oleh Anda maupun pemiliknya dan masa berlakunya akan segera berakhir, timbul situasi kontroversial karena jika pemilik apartemen tidak memperingatkan tentang niatnya, sebagaimana seharusnya, dari sudut pandang hukum. kontrak dianggap diperpanjang (, hal. 684) .
Dengan putusan pengadilan, penyewa dapat diberikan jangka waktu untuk menghilangkan pelanggaran-pelanggaran yang menjadi dasar pengakhiran perjanjian sewa tempat tinggal. Jika selama jangka waktu tersebut penyewa tidak menerima semuanya tindakan yang diperlukan, pengadilan oleh aplikasi ulang Pemilik rumah memutuskan untuk mengakhiri perjanjian sewa untuk tempat tinggal.
Menemukan dan menyewa tempat adalah hal yang memusingkan bagi para pengusaha. Setelah proses berhasil diselesaikan, masih terlalu dini untuk bersantai. Masalah terburuk mungkin akan terjadi di masa depan. Tuan tanah yang tidak bermoral dapat tiba-tiba mengusir Anda, memblokir akses, atau menyegel tempat beserta properti di dalamnya. Untuk mencegah hal tersebut terjadi, Secret bersama pengacaranya telah menyiapkan panduan untuk berkomunikasi dengan pemilik tempat komersial.
Teori
1. Pelajari perjanjian sewa
Kekhasan hubungan sewa adalah banyak aspeknya yang tidak diatur secara langsung oleh undang-undang. Banyak ketentuan penting (tata cara penyelesaian antara para pihak, pengembalian tempat, perbaikan, biaya operasional) yang harus diatur langsung dalam perjanjian sewa. Kemungkinan besar, dalam banyak hal, perjanjian tersebut akan memuat posisi yang jelas-jelas menguntungkan pemilik, sehingga penyewa hampir tidak berdaya.
Apabila hak lessor untuk mengakhiri kontrak secara sepihak tidak tercantum dalam kontrak, maka pemutusan sebelum berakhirnya jangka waktu hanya dapat terjadi dalam jangka waktu yang lama. prosedur peradilan. Anda harus fokus pada Pasal 619 KUH Perdata Federasi Rusia.
2. Periksa pemberitahuan tertulis penghentian
Sebelum mengakhiri kontrak, lessor wajib mengirimkan peringatan tertulis tentang perlunya memenuhi kewajiban berdasarkan kontrak dan niat untuk mengakhiri kontrak.
3. Pahami mengapa orang-orang diusir
Jika klaim terkait dengan pelanggaran ketentuan kontrak oleh penyewa sendiri (misalnya, pelanggaran tenggat waktu untuk pengalihan sewa, kerusakan tempat), memberikan pemilik hak untuk mengakhiri kontrak lebih awal di pengadilan atas dasar Pasal 619 KUH Perdata atau secara sepihak membatalkannya di luar pengadilan berdasarkan ketentuan-ketentuan dalam kontrak itu sendiri, maka penyewa harus menghentikan pelanggaran-pelanggaran yang bersangkutan.
4. Bicaralah dengan pemiliknya
Zhanna Alexandrova
Penasihat Hukum di Syafaat
Dalam suatu krisis, tidak menguntungkan bagi tuan tanah untuk kehilangan penyewa, karena banyak ruang ritel dan kantor yang kosong. Oleh karena itu, konflik apa pun dapat diselesaikan secara damai. Dalam hal berhutang, Anda dapat menyepakati pengurangan sementara tarif sewa, atau penundaan, atau pembayaran utang melalui uang jaminan.
5. Membuat perjanjian baru
Setelah pelanggaran dihilangkan, hasil negosiasi dengan pemilik harus dicatat dalam dokumen tertulis (perjanjian, protokol atau memorandum). Di dalamnya, pemilik akan mengkonfirmasi kepuasan persyaratan dan tidak adanya klaim terhadap penyewa sebagai dasar untuk penghentian dini perjanjian sewa.
6. Tunggu panggilan pengadilan dan jangan kemana-mana
Andrey Kuzmin
Mitra senior firma hukum "Titov, Kuzmin and Partners"
Jika kesepakatan tidak dapat dicapai, Anda perlu memahami bahwa tanpa ketentuan khusus dalam kontrak, pemilik tidak berhak membatasi akses Anda ke tempat tersebut dan menahan properti Anda sebelum mengakhiri kontrak. Jika terjadi tindakan seperti itu, Anda dapat menghubungi lembaga penegak hukum, serta mengajukan klaim kepada pemilik untuk menuntut kompensasi atas kerugian. Meskipun pemilik membatasi akses ke tempat tersebut, organisasi tidak dapat melakukan aktivitas, yang menyebabkan kerugian.
Evgeny Krasnoperov
Pengacara di Juristat
Permintaan untuk mengakhiri kontrak dapat diajukan oleh pemilik ke pengadilan hanya setelah penyewa menerima penolakan terhadap proposal untuk mengakhiri kontrak atau kegagalan untuk menerima tanggapan dalam waktu 30 hari.
7. Catat persyaratan pemilik rumah
Bertukar pesan dan notifikasi melalui menulis, dengan cara yang ditentukan dalam kontrak dan hanya di alamat yang sesuai yang ditentukan dalam perjanjian. Jika persyaratan tersebut belum dibahas sebelumnya, komunikasikan melalui surat resmi dengan tanda terima pengembalian yang diminta, melalui pos, atau melalui layanan kurir, dengan penyampaian pemberitahuan yang benar kepada perwakilan pemilik rumah (meskipun pemilik rumah duduk di kamar sebelah Anda. ).
Dalam keadaan apa pun, jangan menandatangani pemberitahuan dan tindakan tanpa melihat. Misalnya, pemilik rumah memberi Anda laporan yang menyatakan bahwa Anda telah merusak tempat sewaan, dan itu tidak benar. Renungkan dalam tindakan ini bahwa dokumen tersebut dibuat tanpa kehadiran Anda, bahwa para pihak tidak membentuk komisi, bahwa Anda tidak merusak tempat tersebut, tetapi menerimanya persis dalam bentuk ini dan dengan tegas tidak setuju dengan tindakan tersebut. Setelah menerima tindakan tersebut, pastikan untuk mengirimkan surat kepada pemilik rumah yang mencantumkan semua fakta yang tidak sesuai dengan kenyataan dan yang menyebabkan ketidaksepakatan Anda.
8. Berhenti membayar
Berdasarkan Pasal 328 KUH Perdata Federasi Rusia, penyewa berhak untuk menangguhkan pembayaran sewa sebagai balasan atas kegagalan memenuhi kewajiban.
9. Hapus properti
Timofey Ermak
Mitra senior firma hukum "Yurlov and Partners"
Jika terjadi konflik dengan tuan tanah, penyewa berada dalam posisi yang dirugikan, karena pemilik dapat menutup akses ke tempat tersebut dan memblokir properti penyewa di sana. Penyewa mengacu pada ketentuan undang-undang “tentang retensi” dan membenarkan tindakannya dengan jaminan ganti rugi atas kerugiannya. Ada kemungkinan besar bahwa properti tersebut akan ditahan sampai perselisihan Anda dipertimbangkan oleh pengadilan, dan bahkan mungkin hilang tanpa jejak. Oleh karena itu, jika konflik sudah memasuki fase terbuka, sebaiknya segera hapus properti tersebut dan beri tahu pemilik tentang kekosongan tempat tersebut, agar tidak “terjebak” dalam pembayaran sewa tambahan. Jika properti Anda ditahan secara tidak sah oleh penyewa, Anda dapat menghubungi lembaga penegak hukum dengan pernyataan kesewenang-wenangan atau mengajukan tuntutan hukum untuk memulihkan properti dari kepemilikan ilegal orang lain.
Mikhail Kolotov
Kepala praktik "Tanah. Real estat. Investasi" dari perusahaan "ENSO"
Lada Gorelik
Mitra pengelola Asosiasi Pengacara Moskow "Gorelik and Partners"
Jika akses ke tempat yang disewa diblokir (keamanan tidak mengizinkan masuk, kunci telah diubah, dll.) wajib hubungi polisi dan catat fakta ini dalam protokol. Selain itu, perlu juga mengirimkan surat tuntutan kepada pemilik rumah, yang menyatakan bahwa harga peralatan/perabotan/barang Anda sangat mahal sehingga pemilik rumah saat ini bertanggung jawab atas keamanan properti Anda, yang karena itu penolakan ilegal untuk masuk ke tempat yang disewa , Anda mengalami kerugian yang signifikan dalam jumlah ini dan itu dan Anda bermaksud untuk memulihkan kerugian dari pemiliknya di pengadilan.
Jika Anda telah diberikan akses ke properti sewaan Anda, jangan masuk tanpa perwakilan pemilik. Penting untuk membuat komisi dan melakukan inventarisasi properti. Jika pemilik atau perwakilannya menolak untuk berpartisipasi dalam pekerjaan komisi atau menandatangani tindakan inventarisasi properti, Anda perlu membuat catatan tentang hal ini dengan partisipasi saksi yang tidak berkepentingan tentang apa yang terjadi (bukan dari kalangan karyawan perusahaan Anda) atau mengundang a notaris untuk mencatat apa yang terjadi. Dianjurkan juga untuk merekam video dan audio apa yang terjadi.
10. Pergi ke pengadilan sendiri
Alexander Batalov
Penasihat praktik real estat dan konstruksi CMS
Penyewa berhak mengajukan gugatan terhadap tuan tanah untuk menghilangkan pelanggaran hak penyewa dan hambatan dalam penggunaan tempat berdasarkan Pasal 304 dan 305 KUH Perdata Federasi Rusia dan untuk mengkompensasi kerugian yang disebabkan oleh pelanggaran-pelanggaran ini. Bukti tertulis dan bukti lain yang dikumpulkan oleh penyewa harus diserahkan ke pengadilan untuk mendukung tuntutan tersebut.
Pilihan kedua adalah pergi ke pengadilan dengan tuntutan pemutusan kontrak lebih awal berdasarkan ayat 1 Pasal 620 KUH Perdata. Jika penyewa memutuskan untuk mengosongkan tempat tersebut sepenuhnya, maka kondisi saat ini harus dicatat terlebih dahulu (sebaiknya dengan foto terlampir) dalam bentuk akta dan usahakan untuk memastikan bahwa akta tersebut ditandatangani oleh perwakilan pemilik. Pada saat yang sama, penyewa harus mencari tempat baru. Biaya-biaya untuk menyimpan harta benda dan mencari serta menyewakan tempat baru dapat diklaim sebagai kerugian dengan mendapat ganti rugi oleh lessor bersamaan dengan berakhirnya perjanjian sewa.
Praktik
Alexei Gordeychik
Manajer grup perusahaan Gordeychik and Partners
Selama beberapa tahun terakhir, pendekatan pengadilan dan pembuat undang-undang terhadap kemungkinan penyimpangan dari ketentuan langsung dalam undang-undang, yaitu apa yang disebut “kebebasan berkontrak”, telah berubah secara signifikan. Kini segala sesuatu yang diperbolehkan yang tidak secara langsung dilarang karena ancaman ketidakabsahan dan (atau) tidak berkaitan dengan penyalahgunaan hukum, tidak melanggar hak orang lain, serta kepentingan umum. Namun, praktik dalam hal ini tidak stabil. Untuk satu preseden yang menguntungkan Anda, Anda hampir selalu dapat menemukan preseden lain yang isinya berlawanan.
Hanya ada satu komponen penentu. Dalam perselisihan seperti itu, orang yang mampu memberi kontrol fisik(kepemilikan) benda yang disengketakan. Jika pemilik rumah dapat mempersulit karyawan dan pengunjung Anda untuk mengakses tempat tersebut, lebih baik mencari jalan keluar yang damai dan berpisah dengan kerugian yang seminimal mungkin. Anda sebaiknya menggunakan metode konfrontasi, termasuk metode hukum, hanya dalam kasus yang ekstrim.
Jika kekuasaan ada di pihak penyewa, maka Anda dapat mulai menghitung opsi untuk menampung tempat tersebut dan pada saat yang sama perlindungan peradilan dari tindakan pemiliknya. Dalam hal ini, Anda tidak boleh lupa membayar sewa dengan hati-hati di bagian yang Anda kenal.
Olga Kosets
Presiden Organisasi Internasional untuk Dukungan dan Perlindungan Usaha Kecil dan Menengah “Pebisnis”
Saya memiliki empat aturan yang memandu saya ketika menyelesaikan kontrak apa pun. Yang pertama adalah membaca perjanjian sewa yang diberikan pihak lain. Yang kedua adalah memberikan versi kontrak Anda sendiri atau amandemen terhadap versi yang disajikan. Ketiga, menyepakati hal terkecil sekalipun, terutama soal perpisahan. Keempat, jangan pernah menandatangani perjanjian tanpa berkonsultasi terlebih dahulu dengan pengacara.
Yang paling masalah besar dalam hubungan tuan tanah-penyewa - dalam skema abu-abu untuk pembayaran sewa dan dalam perjanjian “verbal”. Jika Anda diminta membayar sebagian dalam amplop, percayalah, tidak mungkin membuktikan kasus Anda di pengadilan nanti. Sebagian besar situasi konflik muncul justru dengan algoritma hubungan ini. Saya punya beberapa contoh perpisahan yang sulit dengan penyewa. Dalam semua kasus, mengacu pada klausul perjanjian yang telah disepakati, saya bertindak seperti yang tertulis. Penyewa melanggar ketentuan pembayaran bulanan selama enam bulan. Hukuman atas keterlambatan pembayaran ditentukan dalam kontrak, namun tidak pernah diterapkan. Kami mengirimkan surat klaim dan memberitahukan bahwa sesuai kontrak, perusahaan wajib membayar denda. Jika jadwal pembayaran terus dilanggar, kami bermaksud mengakhiri perjanjian. Tidak ada reaksi terhadap surat kami. Apalagi setelah beberapa waktu penyewa berhenti berkomunikasi dan menjawab panggilan telepon. Pembayaran terhenti sama sekali.
Di ruang gudang milik saya pribadi, terdapat banyak sekali perabot kabinet milik penyewa. Dua minggu kemudian, di hadapan tiga karyawan saya, kami terpaksa membuka lokasi tersebut. Kami menyusun inventaris properti penyewa dan laporan pembukaan, mengirimkan salinannya ke alamat sah perusahaan melalui surat tercatat. Ternyata kemudian, perusahaan itu serius kesulitan finansial. Mereka sudah terlibat perselisihan hukum dengan pemilik ruang ritel di pusat perbelanjaan tetangga. Saya menganalisis situasi berdasarkan solvabilitasnya dan menyadari bahwa cara termurah bagi saya adalah berpisah dengan calon wirausaha secepat mungkin. Saya mengizinkan perabotan dibawa keluar.
Kesetiaan saya bukan karena jiwa yang luas, tapi karena perhitungan finansial. Terkadang perlawanan harus dibayar mahal. Saya lebih memilih penyelesaian konflik pra-persidangan dengan kepuasan yang tidak lengkap dari kedua belah pihak. Dalam kasus yang saya jelaskan, penyewa kehilangan uang jaminan sebesar sewa bulanan sesuai kontrak, dan tempat saya kosong selama beberapa bulan saat kami sedang mencari klien baru.
Apa yang harus dilakukan jika pemilik rumah mengusir Anda
Menemukan dan menyewa tempat adalah hal yang memusingkan bagi para pengusaha. Setelah proses berhasil diselesaikan, masih terlalu dini untuk bersantai. Masalah terburuk mungkin akan terjadi di masa depan. Tuan tanah yang tidak bermoral dapat tiba-tiba mengusir Anda, memblokir akses, atau menyegel tempat beserta properti di dalamnya. Untuk mencegah hal ini terjadi, “Sekret” bersama para pengacara telah menyiapkan panduan untuk berkomunikasi dengan pemilik tempat komersial.
Teori
1. Pelajari perjanjian sewa
Timofey Ermak, mitra senior firma hukum "Yurlov and Partners":
Kekhasan hubungan sewa adalah banyak aspeknya yang tidak diatur secara langsung oleh undang-undang. Banyak ketentuan penting (tata cara penyelesaian antara para pihak, pengembalian tempat, perbaikan, biaya operasional) yang harus diatur langsung dalam perjanjian sewa. Kemungkinan besar, dalam banyak hal, perjanjian tersebut akan memuat posisi yang jelas-jelas menguntungkan pemilik, sehingga penyewa hampir tidak berdaya.
Apabila hak lessor untuk mengakhiri perjanjian secara sepihak tidak tercantum dalam perjanjian, maka pengakhiran sebelum berakhirnya jangka waktu hanya dapat terjadi di pengadilan. Anda harus fokus pada Pasal 619 KUH Perdata Federasi Rusia.
2. Periksa pemberitahuan tertulis penghentian
Evgeniy Krasnoperov, pengacara di perusahaan Yuristat
Sebelum mengakhiri kontrak, lessor wajib mengirimkan peringatan tertulis tentang perlunya memenuhi kewajiban berdasarkan kontrak dan niat untuk mengakhiri kontrak.
3. Pahami mengapa orang-orang diusir
Jika klaim terkait dengan pelanggaran ketentuan kontrak oleh penyewa sendiri (misalnya, pelanggaran tenggat waktu untuk pengalihan sewa, kerusakan tempat), memberikan pemilik hak untuk mengakhiri kontrak lebih awal di pengadilan atas dasar Pasal 619 KUH Perdata atau secara sepihak membatalkannya di luar pengadilan berdasarkan ketentuan-ketentuan dalam kontrak itu sendiri, maka penyewa harus menghentikan pelanggaran-pelanggaran yang bersangkutan.
4. Bicaralah dengan pemiliknya
Zhanna Alexandrova, penasihat hukum di Intercession:
Dalam suatu krisis, tidak menguntungkan bagi tuan tanah untuk kehilangan penyewa, karena banyak ruang ritel dan kantor yang kosong. Oleh karena itu, konflik apa pun dapat diselesaikan secara damai. Dalam hal berhutang, Anda dapat menyetujui pengurangan sementara tarif sewa, atau penundaan, atau pembayaran utang melalui uang jaminan.
5. Membuat perjanjian baru
Alexander Batalov, penasihat dalam praktik real estate dan konstruksi CMS:
Setelah pelanggaran dihilangkan, hasil negosiasi dengan pemilik harus dicatat dalam dokumen tertulis (perjanjian, protokol atau memorandum). Di dalamnya, pemilik akan mengkonfirmasi kepuasan persyaratan dan tidak adanya klaim terhadap penyewa sebagai dasar untuk penghentian dini perjanjian sewa.
6. Tunggu panggilan pengadilan dan jangan kemana-mana
Andrey Kuzmin, partner senior di firma hukum Titov, Kuzmin and Partners:
Jika kesepakatan tidak dapat dicapai, Anda perlu memahami bahwa tanpa ketentuan khusus dalam kontrak, pemilik tidak berhak membatasi akses Anda ke tempat tersebut dan menahan properti Anda sebelum mengakhiri kontrak. Jika terjadi tindakan seperti itu, Anda dapat menghubungi lembaga penegak hukum, serta mengajukan klaim kepada pemilik untuk menuntut kompensasi atas kerugian. Meskipun pemilik membatasi akses ke tempat tersebut, organisasi tidak dapat melakukan aktivitas, yang menyebabkan kerugian.
Evgeny Krasnoperov, pengacara di Yuristat:
Permintaan untuk mengakhiri kontrak dapat diajukan oleh pemilik ke pengadilan hanya setelah penyewa menerima penolakan terhadap proposal untuk mengakhiri kontrak atau kegagalan untuk menerima tanggapan dalam waktu 30 hari.
7. Catat persyaratan pemilik rumah
Lada Gorelik, Managing Partner dari Asosiasi Pengacara Moskow "Gorelik and Partners":
Bertukar pesan dan pemberitahuan secara tertulis, menggunakan metode yang ditentukan dalam perjanjian dan hanya pada alamat yang sesuai yang ditentukan dalam perjanjian. Jika persyaratan tersebut belum dibahas sebelumnya, komunikasikan melalui surat resmi dengan tanda terima pengembalian yang diminta, melalui pos, atau melalui layanan kurir, dengan penyampaian pemberitahuan yang benar kepada perwakilan pemilik rumah (meskipun pemilik rumah duduk di kamar sebelah Anda. ).
Dalam keadaan apa pun, jangan menandatangani pemberitahuan dan tindakan tanpa melihat. Misalnya, pemilik rumah memberi Anda laporan yang menyatakan bahwa Anda telah merusak tempat sewaan, dan itu tidak benar. Renungkan dalam tindakan ini bahwa dokumen tersebut dibuat tanpa kehadiran Anda, bahwa para pihak tidak membentuk komisi, bahwa Anda tidak merusak tempat tersebut, tetapi menerimanya persis dalam bentuk ini dan dengan tegas tidak setuju dengan tindakan tersebut. Setelah menerima tindakan tersebut, pastikan untuk mengirimkan surat kepada pemilik rumah yang mencantumkan semua fakta yang tidak sesuai dengan kenyataan dan yang menyebabkan ketidaksepakatan Anda.
8. Berhenti membayar
Alexander Batalov, penasihat dalam praktik real estate dan konstruksi CMS:
Berdasarkan Pasal 328 KUH Perdata Federasi Rusia, penyewa berhak untuk menangguhkan pembayaran sewa sebagai balasan atas kegagalan memenuhi kewajiban.
9. Hapus properti
Timofey Ermak, mitra senior firma hukum "Yurlov and Partners":
Jika terjadi konflik dengan tuan tanah, penyewa berada dalam posisi yang dirugikan, karena pemilik dapat menutup akses ke tempat tersebut dan memblokir properti penyewa di sana. Penyewa mengacu pada ketentuan undang-undang “tentang retensi” dan membenarkan tindakannya dengan jaminan ganti rugi atas kerugiannya. Ada kemungkinan besar bahwa properti tersebut akan ditahan sampai perselisihan Anda dipertimbangkan oleh pengadilan, dan bahkan mungkin hilang tanpa jejak. Oleh karena itu, jika konflik sudah memasuki fase terbuka, sebaiknya segera hapus properti tersebut dan beri tahu pemilik tentang kekosongan tempat tersebut, agar tidak dikenakan pembayaran sewa tambahan. Jika properti Anda ditahan secara tidak sah oleh penyewa, Anda dapat menghubungi lembaga penegak hukum dengan pernyataan kesewenang-wenangan atau mengajukan tuntutan hukum untuk memulihkan properti dari kepemilikan ilegal orang lain.
Mikhail Kolotov, kepala Praktek Investasi Real Estat di ENSO:
Jika pemilik telah menyegel tempat tersebut, jika tidak ada pelanggaran, kami menyarankan Anda melepas segel dengan aman, karena penyegelan ini tidak memiliki signifikansi hukum.
Lada Gorelik, Managing Partner dari Asosiasi Pengacara Moskow "Gorelik and Partners":
Jika akses ke tempat yang disewa diblokir (keamanan tidak mengizinkan Anda masuk, kunci telah diubah, dll.), pastikan untuk menghubungi polisi dan mencatat fakta ini dalam protokol. Selain itu, perlu juga mengirimkan surat tuntutan kepada pemilik rumah, yang menyatakan bahwa harga peralatan/perabotan/barang Anda sangat mahal sehingga pemilik rumah saat ini bertanggung jawab atas keamanan properti Anda, yang karena itu penolakan ilegal untuk masuk ke tempat yang disewa , Anda mengalami kerugian yang signifikan dalam jumlah ini dan itu dan Anda bermaksud untuk memulihkan kerugian dari pemiliknya di pengadilan.
Jika Anda telah diberikan akses ke properti sewaan Anda, jangan masuk tanpa perwakilan pemilik. Penting untuk membuat komisi dan melakukan inventarisasi properti. Jika pemilik atau perwakilannya menolak untuk berpartisipasi dalam pekerjaan komisi atau menandatangani tindakan inventarisasi properti, Anda perlu membuat catatan tentang hal ini dengan partisipasi saksi yang tidak berkepentingan tentang apa yang terjadi (bukan dari kalangan karyawan perusahaan Anda) atau mengundang a notaris untuk mencatat apa yang terjadi. Dianjurkan juga untuk merekam video dan audio apa yang terjadi.
10. Pergi ke pengadilan sendiri
Alexander Batalov, penasihat dalam praktik real estate dan konstruksi CMS:
Penyewa berhak mengajukan gugatan terhadap tuan tanah untuk menghilangkan pelanggaran hak penyewa dan hambatan dalam penggunaan tempat berdasarkan Pasal 304 dan 305 KUH Perdata Federasi Rusia dan untuk mengkompensasi kerugian yang disebabkan oleh pelanggaran-pelanggaran ini. Bukti tertulis dan bukti lain yang dikumpulkan oleh penyewa harus diserahkan ke pengadilan untuk mendukung tuntutan tersebut.
Pilihan kedua adalah pergi ke pengadilan dengan tuntutan pemutusan kontrak lebih awal berdasarkan ayat 1 Pasal 620 KUH Perdata. Jika penyewa memutuskan untuk mengosongkan tempat tersebut sepenuhnya, maka kondisi saat ini harus dicatat terlebih dahulu (sebaiknya dengan foto terlampir) dalam bentuk akta dan usahakan untuk memastikan bahwa akta tersebut ditandatangani oleh perwakilan pemilik. Pada saat yang sama, penyewa harus mencari tempat baru. Biaya-biaya untuk menyimpan harta benda dan mencari serta menyewakan tempat baru dapat diklaim sebagai kerugian yang harus dibayar ganti rugi oleh lessor bersamaan dengan berakhirnya perjanjian sewa.
Praktik
Alexei Gordeychik, manajer grup perusahaan Gordeychik and Partners:
Selama beberapa tahun terakhir, pendekatan pengadilan dan pembuat undang-undang terhadap kemungkinan penyimpangan dari ketentuan langsung dalam undang-undang, yaitu apa yang disebut “kebebasan berkontrak”, telah berubah secara signifikan. Kini segala sesuatu yang diperbolehkan yang tidak secara langsung dilarang karena ancaman ketidakabsahan dan (atau) tidak berkaitan dengan penyalahgunaan hukum, tidak melanggar hak orang lain, serta kepentingan umum. Namun, praktik dalam hal ini tidak stabil. Untuk satu preseden yang menguntungkan Anda, Anda hampir selalu dapat menemukan preseden lain yang isinya berlawanan.
Hanya ada satu komponen penentu. Dalam perselisihan demikian, pihak yang mampu menjamin penguasaan fisik (penguasaan) atas benda yang disengketakan mempunyai keuntungan. Jika pemilik rumah dapat mempersulit karyawan dan pengunjung Anda untuk mengakses tempat tersebut, lebih baik mencari jalan keluar yang damai dan berpisah dengan kerugian yang seminimal mungkin. Anda sebaiknya menggunakan metode konfrontasi, termasuk metode hukum, hanya dalam kasus yang ekstrim.
Jika kekuatan ada di pihak penyewa, maka Anda dapat mulai menghitung opsi untuk mempertahankan tempat tersebut dan pada saat yang sama perlindungan hukum terhadap tindakan pemiliknya. Dalam hal ini, Anda tidak boleh lupa membayar sewa dengan hati-hati di bagian yang Anda kenal.
Olga Kosets, Presiden Organisasi Antar Pemerintah untuk Dukungan dan Perlindungan “Pelaku Usaha” Usaha Kecil dan Menengah:
Saya memiliki empat aturan yang memandu saya ketika menyelesaikan kontrak apa pun. Yang pertama adalah membaca perjanjian sewa yang diberikan pihak lain. Yang kedua adalah memberikan versi kontrak Anda sendiri atau amandemen terhadap versi yang disajikan. Ketiga, menyepakati hal terkecil sekalipun, terutama soal perpisahan. Keempat, jangan pernah menandatangani perjanjian tanpa berkonsultasi terlebih dahulu dengan pengacara.
Masalah terbesar dalam hubungan tuan tanah-penyewa adalah skema pembayaran sewa yang tidak jelas dan perjanjian lisan. Jika Anda diminta membayar sebagian dalam amplop, percayalah, tidak mungkin membuktikan kasus Anda di pengadilan nanti. Sebagian besar situasi konflik muncul justru dengan algoritma hubungan ini.
Saya punya beberapa contoh perpisahan yang sulit dengan penyewa. Dalam semua kasus, mengacu pada klausul perjanjian yang telah disepakati, saya bertindak seperti yang tertulis. Penyewa melanggar ketentuan pembayaran bulanan selama enam bulan. Hukuman atas keterlambatan pembayaran ditentukan dalam kontrak, namun tidak pernah diterapkan. Kami mengirimkan surat klaim dan memberitahukan bahwa sesuai kontrak, perusahaan wajib membayar denda. Jika jadwal pembayaran terus dilanggar, kami bermaksud mengakhiri perjanjian. Tidak ada reaksi terhadap surat kami. Apalagi setelah beberapa waktu penyewa berhenti berkomunikasi dan menjawab panggilan telepon. Pembayaran terhenti sama sekali.
Di ruang gudang milik saya pribadi, terdapat banyak sekali perabot kabinet milik penyewa. Dua minggu kemudian, di hadapan tiga karyawan saya, kami terpaksa membuka lokasi tersebut. Kami menyusun inventarisasi properti penyewa dan laporan pembukaan, dan mengirimkan salinannya ke alamat resmi perusahaan melalui pos tercatat. Ternyata kemudian, perusahaan tersebut mengalami masalah keuangan yang serius. Mereka sudah terlibat perselisihan hukum dengan pemilik ruang ritel di pusat perbelanjaan tetangga. Saya menganalisis situasi berdasarkan solvabilitasnya dan menyadari bahwa cara termurah bagi saya adalah berpisah dengan calon wirausaha secepat mungkin. Saya mengizinkan perabotan dibawa keluar.
Kesetiaan saya bukan karena jiwa yang luas, tapi karena perhitungan finansial. Terkadang perlawanan harus dibayar mahal. Saya lebih memilih penyelesaian konflik pra-persidangan dengan kepuasan yang tidak lengkap dari kedua belah pihak. Dalam kasus yang saya jelaskan, penyewa kehilangan uang jaminan sebesar sewa bulanan sesuai kontrak, dan tempat saya kosong selama beberapa bulan saat kami sedang mencari klien baru.
Elena Mishina, kepala departemen perumahan komersial Est-a-Tet:
Saat ini, dalam banyak kasus, perjanjian dibuat antara penyewa dan pemilik tempat komersial, yang tentu saja menetapkan persyaratan untuk mengakhiri hubungan sewa, justru untuk menghindari situasi konflik di masa depan. cerita detektif Sudah lama saya tidak melihat satu pun pemilik mengusir penyewa, menutup tempat mereka, dan menahan properti mereka. Tingkat literasi hukum masyarakat pun meningkat. Sebagai aturan, kontrak menetapkan bahwa pemilik memiliki hak untuk mengakhiri kontrak lebih awal dengan memberi tahu penyewa setidaknya satu bulan sebelumnya untuk mengetahui alasannya. pelanggaran oleh penyewa kontrak atau karena perubahan keadaan pribadi.
Rahasia perusahaan Viktor Feshchenko
Alexander, Anda dapat mengusir dan mengakhiri kontrak hanya melalui pengadilan.
Oleh karena itu, jika pemiliknya datang bersama polisi setempat, lalu tunjukkan kontraknya, maka dia juga akan pergi. Tidak ada seorang pun yang berhak mengusir Anda secara paksa!
Pasal 675 KUH Perdata Federasi Rusia. Pelestarian perjanjian sewa tempat tinggal setelah pengalihan kepemilikan tempat tinggal
Pengalihan kepemilikan tempat tinggal yang ditempati berdasarkan perjanjian sewa tidak berarti penghentian atau perubahan perjanjian sewa tempat tinggal. Dalam hal ini, pemilik baru menjadi lessor berdasarkan ketentuan perjanjian sewa yang telah disepakati sebelumnya.
Pasal 684 KUH Perdata Federasi Rusia. Hak memesan efek terlebih dahulu dari penyewa untuk membuat kontrak untuk jangka waktu baru
Setelah berakhirnya perjanjian sewa tempat tinggal, penyewa mempunyai hak memesan terlebih dahulu untuk membuat perjanjian sewa tempat tinggal untuk jangka waktu yang baru.
Selambat-lambatnya tiga bulan sebelum berakhirnya perjanjian sewa tempat tinggal, tuan tanah harus menawarkan penyewa untuk membuat perjanjian dengan persyaratan yang sama atau berbeda atau memperingatkan penyewa tentang penolakan untuk memperbarui kontrak karena keputusan untuk tidak menyewakan tempat tinggal. tempat tinggal setidaknya selama satu tahun. Jika tuan tanah tidak memenuhi kewajiban ini dan penyewa tidak menolak perpanjangan kontrak, kontrak dianggap diperpanjang dengan syarat dan jangka waktu yang sama.
Ketika menyetujui syarat-syarat kontrak, penyewa tidak berhak menuntut penambahan jumlah orang yang tinggal bersamanya secara permanen berdasarkan perjanjian sewa tempat tinggal.
Jika tuan tanah menolak untuk memperpanjang kontrak karena keputusan untuk tidak menyewakan tempat itu, tetapi dalam waktu satu tahun sejak tanggal berakhirnya kontrak dengan penyewa mengadakan perjanjian sewa tempat tinggal dengan orang lain, maka penyewa mempunyai hak untuk menuntut pengakuan perjanjian tersebut sebagai tidak sah dan (atau) kompensasi atas kerugian yang disebabkan oleh penolakan untuk memperbarui kontrak dengannya.
1. Penyewa suatu tempat tinggal berhak, dengan persetujuan warga negara lain yang tinggal tetap bersamanya, untuk mengakhiri perjanjian sewa kapan saja dengan peringatan tertulis kepada pemiliknya tiga bulan sebelumnya.
2. Perjanjian sewa tempat tinggal dapat diakhiri di pengadilan atas permintaan pemilik dalam hal-hal berikut:
kegagalan penyewa untuk membayar tempat tinggal selama enam bulan, kecuali ditentukan jangka waktu yang lebih lama dalam kontrak, dan dalam hal sewa jangka pendek, dalam hal kegagalan membayar pembayaran lebih dari dua kali setelah berakhirnya pembayaran jangka waktu yang ditentukan dalam kontrak;
pemusnahan atau perusakan tempat tinggal oleh penyewa atau warga negara lain yang perbuatannya menjadi tanggung jawabnya.
Berdasarkan putusan pengadilan, penyewa dapat diberikan jangka waktu paling lama satu tahun untuk menghilangkan pelanggaran-pelanggaran yang menjadi dasar berakhirnya perjanjian sewa. Jika, dalam jangka waktu yang ditentukan oleh pengadilan, penyewa tidak menghilangkan pelanggaran atau tidak mengambil semua tindakan yang diperlukan untuk menghilangkannya, pengadilan, setelah berulang kali diminta oleh tuan tanah, memutuskan untuk mengakhiri perjanjian sewa. Dalam hal ini, atas permintaan pemberi kerja, pengadilan, dalam mengambil keputusan untuk mengakhiri kontrak, dapat menunda pelaksanaan keputusan tersebut untuk jangka waktu tidak lebih dari satu tahun.
3. Perjanjian sewa tempat tinggal dapat diakhiri di pengadilan atas permintaan salah satu pihak dalam perjanjian:
KonsultanPlus: catatan.
Keputusan Pemerintah Federasi Rusia tanggal 28 Januari 2006 N 47 menyetujui Peraturan tentang pengakuan tempat sebagai tempat tinggal, tempat tinggal yang tidak layak huni dan gedung apartemen sebagai tidak aman dan dapat dibongkar atau dibangun kembali.
jika tempat tersebut tidak lagi cocok untuk tempat tinggal permanen, serta dalam keadaan darurat;
dalam kasus lain yang ditentukan oleh undang-undang perumahan.
4. Jika penyewa suatu tempat tinggal atau warga negara lain yang tindakannya menjadi tanggung jawabnya, menggunakan tempat tinggal tersebut untuk tujuan lain atau secara sistematis melanggar hak dan kepentingan tetangganya, tuan tanah dapat memperingatkan penyewa tentang perlunya menghilangkan pelanggaran tersebut.
Jika penyewa atau warga negara lain yang tindakannya menjadi tanggung jawabnya terus menggunakan tempat tinggal tersebut untuk tujuan lain setelah diperingatkan atau melanggar hak dan kepentingan tetangganya, maka tuan tanah berhak untuk mengakhiri perjanjian sewa di pengadilan. Dalam hal ini berlaku aturan-aturan yang diatur dalam ayat empat ayat 2 pasal ini.
Akan mengusir, melalui pengadilan - membela kepentingan Anda, hukum ada di pihak Anda.
Debu tentu saja tidak masuk akal. Saya harap Anda memiliki semua dasar hukum untuk membuktikan bahwa ini adalah kebodohan. Tentu saja, Anda perlu melihat semua dokumen Anda dan Anda tidak dapat memberikan nasehat in absensia, karena dokter juga tidak akan memberikan nasehat in absensia. Jadi hanya berpikir keras untuk saat ini...
Jadi, mari kita coba mencari tahu...
Sangat penting untuk memahami jenis kontrak yang Anda miliki.
Tampak bagi saya bahwa Anda memiliki lebih banyak perjanjian “penyewaan tempat tinggal” (Bab 35 Kode sipil RF), dan sama sekali bukan perjanjian sewa untuk real estat perumahan (sewa tempat tinggal).
Jika salah satu warga negara pemilik (bukan badan hukum) perumahan memindahkan perumahan tersebut kepada Anda (sebagai warga negara) untuk digunakan (“sewa”), maka terlepas dari apa yang Anda sebut perjanjian ini, itu akan menjadi “sewa tempat tinggal perjanjian tempat” dan itu akan diatur oleh norma-norma Bab 35 KUH Perdata Federasi Rusia, dan sebagian besar norma-norma ini akan berlaku bahkan jika ketentuan-ketentuan kontrak bertentangan dengan mereka.
Perjanjian sewa tempat tinggal adalah bila yang menyewakan merupakan badan hukum, maka itu benar-benar perjanjian sewa, bukan perjanjian sewa.
Setelah Anda memiliki perjanjian sewa, sejumlah kesimpulan penting menyusul.
1). Tidak ada pendaftaran negara Anda tidak memerlukan perjanjian sewa, tandatangani setidaknya selama lima tahun(Ini jangka waktu maksimum Omong-omong! Dan jika jangka waktu sewa tidak ditentukan berarti 5 tahun!!! Seni. 683). Ini hanya perjanjian sewa tempat tinggal untuk jangka waktu lebih dari satu tahun, yang harus didaftarkan oleh negara di departemen teritorial Rosreestr.
2). Pemilik rumah (“lessor”) hanya dapat mengakhiri kontrak melalui pengadilan!!! Perjanjian sewa-menyewa berbeda dengan perjanjian sewa-menyewa karena orang yang menyewa suatu rumah susun hanya dapat mengakhiri perjanjian itu melalui pengadilan, dan segala syarat-syarat pengakhiran sewa-menyewa dapat ditentukan dalam perjanjian sewa-menyewa... Lihat Art. 687 KUH Perdata Federasi Rusia.
Oleh karena itu, jika Anda memiliki perjanjian sewa, biarkan pemiliknya terlebih dahulu ke pengadilan, dan jika pengadilan memutuskan bahwa perjanjian sewa harus diakhiri karena debu, maka... dan kemudian biarkan pengadilan memutuskan penggusuran Anda dari tempat “sewaan”.... (lihat Pasal 688 KUHPerdata).
Secara umum, saya lampirkan untuk Anda semua aturan KUH Perdata tentang perekrutan - bacalah, ada banyak informasi menarik di sana. Perjanjian sewa-menyewa pada prinsipnya lebih menguntungkan Anda (menguntungkan penyewa) daripada menguntungkan pemilik apartemen... :) Saya harap Anda menikmati semaksimal mungkin peluang hukum Anda.
3). Notaris kontrak tidak diperlukan jika kontrak tertulis ya - semuanya baik-baik saja. Apalagi tanpa adanya putusan pengadilan (lebih tepatnya tanpa surat perintah eksekusi untuk keputusan pengadilan ini) Pada prinsipnya tidak mungkin mengusir Anda dari apartemen!!! Lanjutkan hidup Anda dengan damai; jika mereka mengusir Anda, hubungi polisi dan tunjukkan kontraknya. Anda hanya bisa diusir melalui pengadilan!!!
Namun, perlu diingat bahwa jika Anda tinggal di sana selama lebih dari 90 hari, maka Anda harus memilikinya pendaftaran sementara di tempat tinggal... Jika tidak, Anda juga melanggar... Anda dapat keluar dari situ dengan cara ini - Anda pergi ke suatu tempat setiap 85 hari sekali (simpan tiket Anda :), maka tidak ada masa tinggal terus menerus selama 90 hari. Pertanyaan tentang pendaftaran mungkin juga muncul... Tapi ini sepele - bagaimanapun juga, dengan perjanjian sewa ("sewa") Anda memiliki hak untuk tinggal di apartemen.
4). Dan agar "pemilik" tidak memeriksa debunya lagi, mintalah penjelasan darinya - atas dasar apa dia datang ke apartemen untuk memeriksanya? Apakah ini haknya yang tercantum dalam kontrak? TIDAK? Yah, jangan biarkan dia masuk! Dia secara sukarela untuk sementara melepaskan haknya untuk menggunakan apartemennya (membatasi haknya untuk menggunakan), sepenuhnya mengalihkan hak penggunaan ini kepada Anda untuk masa sewa. Sekarang DIA TIDAK BERHAK MENGGUNAKAN APARTEMENNYA! Sayangnya, alangkah baiknya jika petugas polisi setempat memahami hal ini dengan baik... Tapi secara hukum memang demikian, ketahuilah dan gunakan! Hubungi petugas polisi setempat dan biarkan dia melindungi Anda dari pemilik yang sombong. Kalau petugas polres membela, berarti dia paham hukum perdata... Secara umum, bicaralah dengan petugas polisi distrik, jelaskan semuanya kepadanya, tunjukkan padanya kaitan dengan hukum - mereka juga perlu dilatih agar mereka melek huruf! :)