Model pinjaman hipotek tingkat tunggal beroperasi di sejumlah negara Barat maju seperti Denmark, Jerman, Prancis. Berbeda dengan model pinjaman hipotek tingkat tunggal, fungsi pemberi pinjaman dan investor dilakukan oleh satu entitas, yaitu bank penerbit, yang secara independen menerbitkan dan menjual sekuritas.
Skema pinjaman hipotek ini juga disebut model Jerman... Ini menjadi tersebar luas di Eropa dan juga mulai digunakan di negara-negara berkembang.
Di Jerman, akumulasi dana untuk pembelian rumah dan penerbitan pinjaman hipotek dilakukan oleh lembaga kredit khusus, bank konstruksi dan tabungan. Artinya, pemberian pinjaman kepada perorangan dilakukan dengan menarik dana dari warga sendiri.
Seseorang membuka rekening tabungan di meja kas dan menyimpan uang di atasnya hingga tingkat tertentu, sekitar 50% dari biaya perumahan. Setelah itu, ia menerima pinjaman preferensial untuk jumlah yang hilang dan mentransfer real estat yang dibeli ke lembaga kredit sebagai jaminan sampai pinjaman tersebut dilunasi. Perlu dicatat bahwa peminjam juga menerima subsidi pemerintah sebesar 10%.
Dengan model pinjaman hipotek tingkat tunggal, pemberi pinjaman, sebagai aturan, adalah organisasi kredit yang didirikan secara khusus -.
Pinjaman dibiayai kembali dengan dua cara:
- pertama, melalui penerbitan (MBS) berdasarkan kumpulan hipotek, yang dilakukan oleh bank itu sendiri, kemudian menjual MBS (khususnya, obligasi hipotek) di pasar saham kepada berbagai investor;
- kedua, melalui penjualan hipotek, yang diatur atau tidak diatur secara berkelompok dan disiapkan oleh bank di pasar sekuritas primer.
Untuk pasar pinjaman hipotek primer, transaksi tersebut adalah transaksi:
- tentang penerbitan pinjaman (pinjaman);
- hipotek real estat;
- tentang pemungutan eksekusi atas properti yang dijaminkan dan menjualnya dalam kasus kinerja yang tidak tepat atau kinerja yang tidak tepat dari kewajibannya oleh peminjam;
- untuk asuransi barang yang dijaminkan.
Untuk pasar pinjaman hipotek sekunder, transaksi tersebut termasuk penerbitan sekuritas ekuitas yang dijamin dengan aset hipotek dan transaksi untuk penempatannya.
Surat hipotek diterbitkan oleh bank itu sendiri. Bank yang menerbitkan pinjaman hipotek (organisasi kredit hipotek khusus) secara mandiri membiayai kembali pinjaman hipotek dengan menerbitkan sekuritas jenis obligasi - lembar hipotek.
Lembar hipotek, tidak seperti obligasi biasa, memiliki keamanan khusus - properti yang dimasukkan dalam daftar khusus - pinjaman hipotek.
Aktivitas bank hipotek dikontrol secara ketat oleh otoritas pengawas bank dan negara.
Fitur model satu tingkat dibandingkan dengan model dua tingkat juga:
- murahnya relatif organisasi dan kendali atasnya;
- tidak perlu mengasuransikan risiko kredit dan keuangan;
- tidak adanya biaya untuk pembayaran biaya agensi kepada bank yang memberikan pinjaman, yang mengurangi biaya pinjaman bagi para pemberi gadai.
Ciri-ciri khas model Jerman - berdasarkan sistem tabungan dari model Amerika - berdasarkan sistem pasar sekunder untuk sekuritas berbasis mortgage ditunjukkan pada tabel.
| Parameter yang dibandingkan | Model Jerman | Model Amerika |
| Biaya sumber daya yang ditarik oleh bank | Di bawah pasar | Pasar |
| Mendapatkan pinjaman | Setelah melewati tahap tabungan | Segera setelah menghubungi bank |
| Bentuk sumber daya yang ditarik | Rekening tabungan (deposito) | Sekuritas berbasis hipotek |
| Bentuk utama dukungan pemerintah | Pembayaran bonus untuk setoran | Jaminan negara untuk hipotek |
| Volume pinjaman | Dibatasi oleh tabungan | Dibatasi oleh solvabilitas peminjam | Selalu | Pada tahap pertama dalam pembentukan sistem pasar |
| Persyaratan pinjaman | 8-10 tahun | Berusia 15 sampai 30 tahun |
| Jumlah kredit | hingga 45% dari biaya apartemen | Hingga 100% dari biaya apartemen |
Harus diakui, dalam hal kemajuan ekonomi, model klasik Amerika terlihat paling efektif. Berkat penjualan kembali pinjaman yang diterbitkan dan pasar yang berkembang untuk sekuritas berbasis hipotek, tidak ada yang membatasi pertumbuhan modal "hipotek".
Hipotek adalah jaminan atas harta tak gerak ketika memperoleh pinjaman dari lembaga kredit, yang memberikan kreditor (penerima gadai) hak untuk secara istimewa memenuhi klaim terhadap debitur (penerima gadai) dengan mengorbankan nilai properti yang dijaminkan. Penerima gadai, dalam hal pemberi gadai gagal memenuhi kewajiban untuk mengembalikan pinjaman, memperoleh hak untuk menerima kompensasi melalui penjualan real estat yang dijaminkan sebagai prioritas (dibandingkan dengan kreditor lainnya).
Ada hipotek bersih (pinjaman untuk tujuan apa pun dengan agunan real estat) dan hipotek yang ditargetkan (pinjaman untuk pembelian real estat, yang akan menjadi subjek agunan).
Terdapat berbagai pilihan untuk kombinasi objek agunan dan objek pinjaman: pinjaman untuk pembangunan perumahan yang dijamin dengan perumahan yang sama; pinjaman untuk pembangunan perumahan yang dijamin dengan sebidang tanah; pinjaman untuk membeli sebidang tanah yang dijamin dengan perumahan, dll. Sebagai jaminan untuk perumahan, tempat tinggal (cadangan) lain dari peminjam, atau satu-satunya tempat tinggalnya, dapat disediakan.
Fitur khas dari tahap pembentukan saat ini di Rusia dari sistem pinjaman hipotek perumahan adalah:
Penurunan pembangunan perumahan akibat krisis;
Kualitas portofolio pinjaman yang rendah, persentase gagal bayar yang tinggi;
Pertumbuhan suku bunga pinjaman hipotek;
Revisi ketentuan perjanjian pinjaman yang diterbitkan sebelumnya.
Biasanya, transaksi di pasar hipotek dilakukan dalam dua tahap. Pada tahap pertama, yang disebut pasar primer, pinjaman yang diberikan dijamin dengan real estat. Karena bank memberikan pinjaman untuk jangka panjang dan dengan tingkat bunga yang relatif rendah, mereka mengalami penurunan jumlah sumber daya kas yang diperlukan untuk menjalankan aktivitas sehari-hari. Pertanyaan tentang bagaimana mendapatkan kembali uang yang diberikan untuk waktu yang lama dalam waktu sesingkat mungkin disebut masalah pembiayaan kembali pinjaman yang diberikan. Untuk mengatasi masalah ini, ada pasar sekunder untuk pinjaman hipotek.
Metode utama pinjaman refinancing direduksi menjadi pengalihan hak lengkap atas pinjaman hipotek yang diterbitkan oleh bank kepada organisasi khusus, atau ke penerbitan sekuritas oleh bank itu sendiri, yang menerbitkan pinjaman, sambil membiarkan persyaratan untuk pinjaman ini di neraca. Misalnya, pengalihan hak klaim di bawah hipotek kepada pihak ketiga.
Berdasarkan metode refinancing pinjaman hipotek, model dasar pinjaman hipotek dibangun - dua tingkat (klasik) dan satu tingkat, yang juga dinamai sesuai nama negara di mana mereka telah menerima perkembangan terbesar.
1. Model klasik (dua tingkat) dari organisasi sistem hipotek diciptakan dan paling berkembang di Amerika Serikat. Atas prakarsa pemerintah Amerika, dibuatlah struktur pemerintah khusus yang menjamin pinjaman hipotek yang diterbitkan oleh bank. Inilah yang disebut. skema pinjaman hipotek Amerika di mana pinjaman hipotek yang diterbitkan oleh bank ditugaskan ke agen hipotek yang dibentuk secara khusus. Mereka, pada gilirannya, mengemas pinjaman individu, menerbitkan sekuritas berbasis hipotek terhadap paket yang dibentuk (kumpulan), menjualnya di pasar saham, sekali lagi membeli pinjaman dari bank, dll.
2. Berbeda dengan model klasik pinjaman hipotek, dengan model tingkat tunggal, bank yang menerbitkan pinjaman hipotek secara mandiri menerbitkan sekuritas jenis obligasi yang dijamin, di satu sisi, dengan pinjaman hipotek yang diterbitkan, dan di sisi lain, dengan real estat yang dijaminkan oleh peminjam untuk mendapatkan pinjaman. Model ini juga disebut model hipotek Jerman. Sistem satu tingkat lebih umum di negara-negara Eropa Barat. Berbeda dengan Amerika, ia dibentuk bukan karena keputusan pemerintah, tetapi dalam proses evolusi alami sistem kredit Eropa.
Di Rusia, model pinjaman hipotek dua tingkat diadopsi sebagai dasar. Hal ini tercermin dari Konsep Pengembangan Sistem Pinjaman Hipotek Perumahan yang diadopsi.
Saat ini, ada dua model utama pinjaman hipotek di dunia: model klasik Amerika dan model Jerman yang didasarkan pada bank tabungan gedung. Dalam kasus pertama, pinjaman hipotek dikeluarkan untuk keamanan rumah yang sudah dibangun, yang kedua - sistem bank tabungan konstruksi membiayai pembangunan rumah.
Dalam model hipotek Amerika, tahap pertama, yang disebut pasar primer, adalah penyediaan pinjaman yang dijamin dengan real estat. Karena bank memberikan pinjaman untuk jangka panjang dan dengan tingkat bunga yang relatif rendah, mereka mengalami penurunan jumlah sumber daya kas yang diperlukan untuk menjalankan aktivitas sehari-hari.
Jangka waktu pembayaran terpendek dari uang yang diberikan untuk waktu yang lama menimbulkan masalah bagi bank dalam membiayai kembali pinjaman yang diberikan. Solusi untuk masalah ini dalam model hipotek Amerika adalah pasar sekunder untuk pinjaman hipotek, di mana refinancing pinjaman dikurangi menjadi penugasan lengkap hak atas pinjaman hipotek yang diterbitkan oleh bank ke organisasi khusus yang menggabungkan hipotek monoton dalam kumpulan dan menerbitkan sekuritasnya sendiri pada keamanan kumpulan.
Dalam model hipotek single-tier, metode utama refinancing pinjaman adalah penerbitan sekuritas oleh bank itu sendiri, yang menerbitkan pinjaman dengan meninggalkan persyaratan untuk pinjaman ini di neracanya. Dalam model satu tingkat, bank yang menerbitkan pinjaman hipotek secara mandiri menerbitkan sekuritas jenis obligasi yang dijamin, di satu sisi, oleh pinjaman hipotek yang diterbitkan, dan di sisi lain, dengan real estat yang dijaminkan oleh peminjam untuk mendapatkan pinjaman.
Model hipotek tingkat tunggal lebih umum di Eropa Barat. Berbeda dengan model Amerika, ia dibentuk bukan karena keputusan administratif pemerintah, tetapi dalam proses evolusi alami sistem kredit Eropa. Proses penerbitan obligasi hipotek oleh bank diatur oleh undang-undang khusus dan dipantau oleh otoritas pengawas perbankan, dan aktivitas bank itu sendiri dibatasi pada daftar sempit transaksi berisiko rendah.
Dengan demikian, perbedaan dalam metode refinancing pinjaman hipotek mencirikan konstruksi dua model dasar pinjaman hipotek: dua tingkat atau klasik dan satu tingkat, yang juga dinamai sesuai nama negara di mana mereka paling berkembang.
Selain model-model ini, sistem penghematan pembangunan kontrak digunakan dalam praktek dunia. Model ini dan model pinjaman hipotek tingkat tunggal sekarang digabungkan menjadi satu model dan disebut model pinjaman hipotek Jerman. Berbeda dengan model satu tingkat, di mana bank mengumpulkan dana untuk hipotek di pasar keuangan terbuka dengan menerbitkan obligasi, sistem bank tabungan konstruksi ditutup, terpisah dari pasar keuangan.
Prinsip fungsinya diadopsi oleh koperasi tabungan perumahan (ZhNK), yang kegiatannya diatur oleh Undang-Undang Federal tanggal 30 Desember 2004 No. 215-FZ "Tentang koperasi tabungan perumahan". Selain itu, Duma Negara sedang mempertimbangkan rancangan Undang-Undang Federal "Tentang Bank Konstruksi dan Tabungan", yang ditolak, karena tidak sesuai dengan pengembang yang bekerja pada skema ekuitas.
Berita Terkait
- Pinjaman hipotek telah memasuki lintasan pertumbuhan.
Pada 18 Februari, Moskow menjadi tuan rumah acara hipotek penting pertama tahun ini - Kongres Hipotek Rusia Kedua. 100 profesional berkumpul di Courtyard by Marriott untuk merangkum tahun ini dan membahas prospek pengembangan pinjaman hipotek.
- Hipotek dengan tali di leher: Orang Rusia takut dengan meningkatnya selera bank
Orang Rusia mungkin dilarang membayar pinjaman hipotek lebih cepat dari jadwal, yang merupakan salah satu yang paling "mahal" di Rusia. Faktanya adalah, seperti yang diperingatkan oleh Asosiasi Bankir Rusia, amandemen KUH Perdata sedang dipersiapkan yang dapat mencabut hak peminjam untuk pembayaran kembali hipotek lebih awal tanpa persetujuan ...
- Siapa yang tidak memiliki hipotek
Untuk mengatasi masalah perumahan di Rusia, mereka ingin membuat bank tabungan konstruksi - bank khusus yang menerima simpanan dari penduduk secara eksklusif untuk memperbaiki kondisi perumahan. RUU yang sesuai diserahkan ke Duma Negara oleh sekelompok deputi. Pengenalan bank tabungan konstruksi, seperti yang dipahami oleh penulis, akan memungkinkan ...
Buku pinjaman rumah
Dijual hari ini:- Hipotek: Bagaimana melakukannya dengan benar? Bagaimana cara menghitung semua resiko?
Penerbit: Eksmo-Press. Tahun: 2011. Seri: Nasihat dari orang yang berpengalaman.
Siapa yang mendapat manfaat dari hipotek? Mengambil atau tidak mengambil pinjaman? Bank mana yang lebih baik? Suku bunga mana yang harus Anda pilih? Bagaimana cara mengatur dan menghitung semua risiko? Pembaca akan menemukan jawaban atas pertanyaan ini dan pertanyaan penting lainnya di dalam buku. Prosedur untuk mendapatkan pinjaman hipotek, prosedur untuk membeli apartemen secara kredit, serta kemungkinan dan kondisi pinjaman hipotek untuk keluarga muda dibahas secara rinci. Panduan ini relevan untuk semua orang yang ingin menggunakan pinjaman hipotek, ...
Kirimkan pekerjaan baik Anda di basis pengetahuan itu sederhana. Gunakan formulir di bawah ini
Siswa, mahasiswa pascasarjana, ilmuwan muda yang menggunakan basis pengetahuan dalam studi dan pekerjaan mereka akan sangat berterima kasih kepada Anda.
Badan Federal untuk Pendidikan
Cabang Universitas Teknik dan Ekonomi Negeri St. Petersburg di Cherepovets
Departemen Keuangan dan Kredit
Uji
tentang disiplin "Hukum Perumahan dan Kebijakan Perumahan"
"Model dasar dan tahapan hipotekpinjaman "
Siswa tahun ke-5
Valigura T.V.
Cherepovets, 2009
pengantar
Hipotek adalah salah satu eksploitasi jaminan tanpa mengalihkan properti yang dijaminkan kepada penerima gadai. Hipotek (dari hipoteka Yunani - janji, hipotek) adalah jaminan real estat untuk mengamankan klaim moneter dari penerima gadai kreditur kepada debitur (penerima gadai). Di Rusia, prosedur pelaksanaan hipotek diatur oleh Kode Sipil Federasi Rusia, Undang-Undang Federal No. 102-F3 tanggal 16 Juli 1998 "Tentang Hipotek (Janji Real Estat)" dan tindakan hukum regulasi lainnya yang diadopsi sesuai dengan itu. Hipotek adalah jaminan kavling tanah, perusahaan, bangunan, bangunan, apartemen, dan real estat lainnya.
Berdasarkan gadai, kreditor yang memiliki kewajiban yang dijamin dengan gadai berhak, dalam hal debitur gagal memenuhi kewajiban ini, untuk menerima kepuasan dari nilai properti yang dijaminkan terutama kepada kreditor lain.
Dengan demikian, janji adalah salah satu cara untuk memastikan pelaksanaan kewajiban dengan benar. Dibandingkan dengan metode lain untuk mengamankan pemenuhan kewajiban: kehilangan, simpanan, jaminan, retensi properti debitur, jaminan bank, gadai lebih menarik justru dari sudut pandang bahwa lebih mudah untuk memaksakan penagihan dengan penggunaannya. Gadai mengasumsikan bahwa debitur memiliki properti yang dapat disita, namun, properti tempat hipotek didirikan tetap menjadi milik dan digunakan oleh pemberi gadai.
Tujuan dari pekerjaan ini adalah untuk mempertimbangkan model pinjaman rumah. Dan apa tahapan peminjaman rumah?
1. Model utama pinjaman hipotek
Ada dua model (skema) pinjaman hipotek.
1. Dua tingkat ("model Amerika"), berdasarkan pasar hipotek sekunder. Inti dari model tersebut adalah sebagai berikut. Bank menerbitkan pinjaman hipotek kepada peminjam dengan imbalan kewajiban mentransfer jumlah tetap ke bank setiap bulan dalam jangka waktu tertentu. Kewajiban peminjam ini dijamin dengan jaminan atas properti yang dibeli. Bank menjual pinjaman tersebut ke salah satu agen pemberi pinjaman hipotek, sambil mentransfer kewajiban jaminan. Agen segera mengganti bank untuk dana yang dibayarkan kepada peminjam dan sebagai imbalannya meminta untuk mentransfer pembayaran bulanan yang diterima darinya dikurangi keuntungan (margin) bank ke agen. Jumlah pembayaran bulanan, mis. tingkat di mana agensi melakukan untuk membeli pinjaman hipotek ditetapkan oleh agensi berdasarkan persyaratan yang diberlakukan oleh investor pada profitabilitas instrumen keuangan. Agen hipotek, setelah membeli sejumlah pinjaman hipotek dari bank komersial, mengumpulkannya ke dalam kumpulan dan membuat berdasarkan setiap sekuritas baru, yang sumber pembayarannya adalah pembayaran dari peminjam. Pembayaran ini tidak dijamin oleh hipotek real estat, tetapi oleh agen sebagai badan hukum. Agen menjual sekuritas berbasis hipotek di pasar saham dan kemudian juga bertindak sebagai perantara, mentransfer pembayaran ke agen dari bank ke investor yang membeli sekuritas, dikurangi margin mereka.
Di Amerika Serikat, suku bunga sekuritas beragun hipotek hanya sedikit lebih tinggi daripada suku bunga sekuritas pemerintah, yang dijelaskan oleh keyakinan investor bahwa jika peminjam gagal bayar secara besar-besaran, pemerintah akan memberikan bantuan keuangan yang diperlukan kepada lembaga hipotek untuk melunasi kewajiban mereka. Dukungan negara memberikan kesempatan untuk melihat sekuritas agen hipotek sebagai hampir bebas risiko dan memungkinkan investor paling konservatif, seperti dana pensiun, untuk berinvestasi di dalamnya, dan, oleh karena itu, memberikan aliran ke pinjaman hipotek dengan sumber daya termurah di pasar.
2. Satu tingkat ("model Jerman"). Ini adalah model hipotek seimbang otonom berdasarkan prinsip operasi simpan pinjam yang mirip dengan "bank tabungan konstruksi swasta" Jerman - Bausparkasse, Logement Epargne Livret Prancis, Tabungan & Pinjaman Amerika. Di sini deposan mendapat kesempatan untuk mengumpulkan kontribusi yang diperlukan untuk pembelian apartemen (misalnya, dalam jumlah 50% dari nilainya) untuk jangka waktu yang lama, dan kemudian menerima pinjaman hipotek untuk pembelian (pembangunan) apartemen yang dipilih sebelumnya. Bank tabungan konstruksi, sebagai struktur keuangan tertutup, memulai aktivitasnya dengan pembentukan modal dasar dan memiliki sumber dana sendiri (termasuk dana perumahan) untuk menerbitkan pinjaman atas dasar itu. Semua dana tunai (dimiliki dan dipinjam) hanya digunakan untuk melakukan kegiatan hukum, mis. pergi untuk membiayai pembangunan perumahan dan penerbitan pinjaman hipotek untuk pembelian apartemen yang baru dibangun.
2. Tahap utama pinjaman hipotek perumahan
Pendaftaran, kesimpulan, dan layanan transaksi kredit adalah proses panjang yang membutuhkan pertimbangan cermat atas keputusan yang diambil. Untuk mempersingkat prosedur untuk mendapatkan pinjaman dan pemberi pinjaman untuk menerima informasi yang komprehensif tentang klien, lembaga kredit telah mengembangkan bentuk dokumen standar. Misalnya, untuk pinjaman rumah, ini adalah aplikasi pinjaman, sertifikat deposito dan ketersediaan pekerjaan, perhitungan biaya untuk mendapatkan pinjaman dan sertifikat kredit. Untuk real estat yang menguntungkan, daftar informasi harus lebih luas. Fokus utama di sini adalah pada kualitas manajemen real estat, menilai kemampuan properti untuk menghasilkan pendapatan yang diperlukan untuk membayar kembali pinjaman. Untuk ini, secara khusus, jumlah biaya operasi dianalisis, distribusinya antara peminjam dan penyewa, reputasi dan bisnis penyewa, profesionalisme manajer properti dipelajari, dampak pajak dan konsekuensi lain dari pembiayaan utang pada proyek investasi ditentukan.
Ada tahapan pinjaman hipotek berikut:
1) pendahuluan (klarifikasi kepada klien tentang persyaratan dasar peminjaman, transfer daftar dokumen untuk memperoleh pinjaman);
2) pengumpulan dan verifikasi informasi tentang klien dan jaminan;
3) penilaian kemungkinan pembayaran kembali pinjaman;
4) membuat keputusan atas pinjaman (jumlah, jangka waktu, suku bunga, prosedur pembayaran kembali);
5) penutupan transaksi kredit;
6) melayani transaksi kredit;
7) menutup transaksi kredit.
Langkah pertama
Pada tahap kualifikasi awal klien, wawancara dilakukan dengan calon peminjam, di mana tugas-tugas berikut diselesaikan.
1. Lingkaran klien ditentukan siapa, dari sudut pandang bank, dapat memenuhi syarat sebagai calon peminjam, yang penghasilannya memungkinkan mereka memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman hipotek rumah dan yang berniat untuk membeli rumah.
2. Nasabah menerima informasi yang diperlukan mengenai prosedur dan ketentuan pemberian pinjaman hipotek perumahan oleh bank kepada masyarakat, termasuk:
l persyaratan bank untuk solvabilitas dan kelayakan kredit peminjam, untuk jaminan pinjaman, untuk subjek gadai, untuk penilaian agunan, untuk asuransi;
l daftar dokumen;
l prosedur untuk menyimpulkan perjanjian pinjaman dan perjanjian untuk jual beli dan hipotek sebuah apartemen, termasuk prosedur untuk melakukan semua tindakan yang berkaitan dengan pendaftaran negara wajib transaksi gadai real estat, kebutuhan untuk notaris dokumen-dokumen tertentu; prosedur dan ketentuan pemberian dan pembayaran kembali pinjaman, hak dan kewajiban bank kreditur dan klien peminjam, dll.
3. Perhitungan awal dari jumlah pinjaman maksimum yang diperbolehkan, pembayaran bulanan klien untuk pembayaran kembali pinjaman dan bunganya, perkiraan jumlah dana sendiri yang harus dimiliki peminjam.
Prakualifikasi tidak membutuhkan persetujuan kredit.
Fase kedua
Seorang klien yang telah lulus prosedur prakualifikasi menerima daftar dokumen yang harus dia serahkan ke bank untuk mengonfirmasi informasi yang diperlukan untuk membuat keputusan tentang kemungkinan menerbitkan pinjaman dengan syarat yang dapat diterima oleh bank. Untuk mengkonfirmasi informasi yang diterima dari klien, bank mengirimkan:
· Meminta di tempat kerja peminjam untuk mengkonfirmasi informasi tentang pendapatannya di tempat kerja;
· Permintaan ke lembaga kredit lain yang ditunjukkan oleh peminjam untuk mengkonfirmasi informasi tentang deposito dan pemenuhan kewajiban atas pinjaman yang diterima (dilunasi dan saat ini).
Tahap ketiga
Tahap utama dianggap sebagai tahap menilai kemungkinan pembayaran kembali pinjaman oleh calon peminjam (penjaminan peminjam). Pada tahap ini dilakukan analisis terhadap informasi yang dikumpulkan dan didokumentasikan, yang meliputi:
· Penilaian solvabilitas calon peminjam (kesediaannya untuk memenuhi kewajiban keuangan yang diasumsikan berdasarkan analisis riwayat kreditnya);
· Penilaian kecukupan dana sendiri (dan sumber pembentukan), dimana calon peminjam harus membayar pembayaran awal untuk pembelian rumah dan membayar semua biaya lain yang diperlukan.
Kriteria pemilihan peminjam di bank yang berbeda mungkin berbeda, tetapi, sebagai aturan, ketika memberikan pinjaman hipotek untuk pembelian rumah, pemberi pinjaman memperhatikan poin-poin utama berikut.
1. Tingkat solvabilitas calon peminjam
Untuk tujuan ini, rasio kualifikasi berikut dihitung.
a) rasio pembayaran bulanan (anuitas) peminjam untuk pinjaman hipotek perumahan dengan total pendapatan tidak boleh melebihi 40%:
P. \u003d Pembayaran bulanan untuk melunasi pokok dan bunga pinjaman hipotek (pembayaran anuitas) peminjam, $
D \u003d jumlah total pendapatan bulanan (pendapatan bersih), $
Pada dasarnya nilai koefisien ini tidak boleh melebihi 30-40%. Di beberapa bank, batasan nilai rasio K / Z Rasio hutang hipotek akan dibahas lebih detail di bawah ini. dan pendapatan peminjam dalam jumlah berikut:
l jika rasio K / Z kurang dari atau sama dengan 50% (0,5), rasio P / D adalah 50% (0,5);
l jika nilai koefisien K / Z lebih dari 50% (0,5) maka berlaku tabel berikut (Tabel 1):
Tabel 1. Nilai batas koefisien P / D tergantung pada koefisien K / Z
|
Pendapatan bulanan peminjam yang ditentukan dalam LW minimum subsisten (LW) LW adalah biaya hidup per kapita di St. Petersburg, yang ditetapkan atas perintah Pemerintah St. Petersburg (Komite Tenaga Kerja dan Perlindungan Sosial Penduduk). per anggota keluarga |
Nilai rasio P / D |
|
|
5.0 dan lebih banyak |
b) Rasio kewajiban bulanan jangka panjang peminjam (setelah dikurangi asuransi, pajak dan pembayaran lain atas properti yang diperoleh) dengan total pendapatan tidak boleh melebihi 60%:
Koefisien O1 / D =. (2)
О1 \u003d Jumlah pembayaran bulanan wajib, di mana biaya perumahan bulanan hanya dimasukkan dalam bagian anuitas dari pembayaran pinjaman, $
D\u003d jumlah total pendapatan bulanan (pendapatan bersih), $
Untuk analisis yang lebih akurat tentang solvabilitas peminjam, koefisien referensi dapat dihitung sebagai tambahan:
Rasio R / D \u003d (3)
F \u003d pengeluaran bulanan peminjam untuk properti yang dibeli (termasuk pembayaran asuransi, pajak properti, dll.), $
D \u003djumlah pendapatan total bulanan (pendapatan bersih), $
Koefisien O2 / D \u003d (4)
О2 \u003d Jumlah total pembayaran bulanan wajib peminjam, $
D\u003d Jumlah total pendapatan bulanan (pendapatan bersih), $
Daftar pendapatan dan biaya yang diperhitungkan saat menghitung solvabilitas peminjam disajikan dalam tabel. 2
Saat menghitung solvabilitas peminjam, hanya sebagian dari pendapatan dari sewa yang diperhitungkan, seperti yang dapat dilihat dari tabel. 3.
Selain itu, jika pendapatan sewa bersih (perekrutan) lebih dari 50% dari pendapatan kotor bersih peminjam dan jumlahnya melebihi $ 500 per bulan, maka formalitas berikut harus diperhatikan untuk memasukkannya ke dalam pendapatan kotor peminjam:
1) tingkat pendapatan yang diterima dari sewa rumah untuk sewa objek real estat harus dinilai secara independen oleh penilai berlisensi, dan jika penilaian oleh penilai berlisensi, dan dalam hal perkiraan nilai pendapatan sewa ternyata kurang dari yang didokumentasikan, untuk semua perhitungan selanjutnya, penjamin emisi harus dipandu oleh nilai taksiran.
2) peminjam harus mengasuransikan:
l dari risiko kerusakan properti yang disewakan dengan jumlah tidak kurang dari jumlah pinjaman meningkat sebesar 10%;
l tanggung jawab sipil mereka sebagai pemilik real estat sewaan.
3) memberikan sertifikat dari Unified State Register of Rights atas tidak adanya sitaan atas properti yang disewakan.
Meja 2
Pendapatan dan pengeluaran diperhitungkan saat menghitung solvabilitas peminjam Pembayaran tahunan dibagi 12 dan dicatat sebagai bulanan. Dapat diakumulasikan dalam rekening deposito.
|
Nama indikator |
Apa yang termasuk |
||
|
Pembayaran bulanan hipotek rumah |
Pembayaran pelunasan pokok dan bunga |
||
|
Total pembayaran bulanan untuk hipotek rumah |
pembayaran pajak atas properti yang diperoleh; pembayaran bulanan untuk asuransi jiwa dan kecacatan peminjam; pembayaran bulanan untuk asuransi real estat yang dijaminkan; pembayaran bulanan untuk asuransi kehilangan kepemilikan pemilik apartemen; pembayaran untuk layanan pemeliharaan (kontribusi wajib rutin terkait dengan pengoperasian tempat tinggal (pembayaran, gas, perbaikan, pembersihan, dll.); biaya lain untuk perumahan yang dibeli, jika bersifat rutin |
||
|
Pembayaran atas pinjaman yang ada; pembayaran wajib; tunjangan dibayar; biaya bulanan yang ada dari peminjam terkait dengan perumahan yang dimiliki oleh peminjam (pajak properti, asuransi real estat, biaya pemeliharaan, biaya reguler lain yang mungkin dan pembayaran yang terkait dengan pengoperasian rumah); biaya bulanan (atau dihitung ulang per bulan) untuk pembayaran pajak pendapatan, serta pembayaran pajak dan asuransi yang berkaitan dengan keberadaan harta bergerak dan tidak bergerak lainnya; sewa properti; pembayaran rutin yang berkaitan dengan dukungan hidup peminjam dan keluarganya (makanan, pendidikan, perawatan medis); pengeluaran yang berkaitan dengan rekreasi, hiburan, hobi yang mahal; biaya tetap dan wajib lainnya peminjam, dilakukan setiap bulan atau dengan frekuensi lain sepanjang tahun |
|||
|
Pendapatan total peminjam |
Gaji di tempat kerja utama, termasuk pendapatan tahunan rata-rata untuk kerja lembur dan bonus; pendapatan dari pekerjaan paruh waktu dan bukan di tempat kerja utama; pendapatan dalam bentuk dividen obligasi, saham, dari penyertaan pada badan usaha lain (bukan saham gabungan); pendapatan dalam bentuk bunga simpanan dan pembayaran asuransi permanen stabil; pembayaran pensiun dan beasiswa; tunjangan dan tunjangan anak; subsidi pemerintah; pendapatan sewa bersih |
Tabel 3.
2. Tingkat kelayakan kredit calon peminjam
Berdasarkan kajian riwayat kredit peminjam, ditentukan seberapa bertanggung jawab nasabah bank dalam memenuhi kewajiban yang diembannya, dan juga jumlah saldo hutang saat ini, ditetapkan jangka waktu dan jumlah pembayaran bulanan untuk pelunasannya.
3. Kecukupan dana sendiri yang tersedia bagi calon peminjam untuk membayar pembayaran awal pembelian rumah.
Bank menentukan persyaratan dasar untuk kemampuan keuangan peminjam. Jumlah uang muka saat membeli rumah, sebagai aturan, harus minimal 30% dari harga rumah. Selain itu, peminjam harus memiliki dana sendiri yang cukup untuk menutupi biaya transaksi pinjaman dan pembelian rumah, yang meliputi:
l komisi kepada perusahaan real estate (jika perlu);
l biaya untuk menilai nilai agunan (apartemen);
l biaya untuk penyediaan sertifikat yang diperlukan untuk real estat yang diperoleh (termasuk kurangnya agunan) (KMZH) (Biro Inventaris Teknis, Komite Kota Moskow untuk Pendaftaran Negara Hak atas Real Estat dan Transaksi dengannya, Kamar Pendaftaran Regional Moskow);
l biaya untuk notaris perjanjian hipotek (jika bank membutuhkannya);
l biaya pendaftaran negara untuk perjanjian hipotek apartemen;
Biaya asuransi;
Biaya bank untuk mengajukan pinjaman;
Biaya pembukaan rekening pinjaman;
Pembayaran untuk mengeluarkan pinjaman secara tunai;
Biaya lainnya.
Bank juga mengevaluasi sumber dana. Sumber yang dapat diterima adalah:
Tabungan peminjam;
Dana milik peminjam yang dia terima dari penjualan propertinya. Penjualan harus dilakukan sebelum mendapatkan pinjaman;
Hadiah dari anggota keluarga dengan konfirmasi tertulis bahwa pembayaran tidak akan diperlukan untuk mereka;
Hadiah dan hibah dari organisasi nirlaba dengan konfirmasi tertulis bahwa tidak ada pembayaran yang diperlukan untuk mereka;
Hadiah atau hibah dari pemberi kerja yang dibuat sebagai bagian dari program bantuan karyawan yang tidak boleh dikembalikan atau harus dikembalikan setelah hipotek pertama dipenuhi.
4. Tingkat keamanan pinjaman
Sebelum memutuskan kemungkinan pemberian pinjaman untuk pembelian apartemen tertentu, bank harus memastikan bahwa tempat tinggal yang dibeli menggunakan pinjaman tersebut memenuhi persyaratan untuk mendapatkan pinjaman.
Jumlah pinjaman maksimal yang dapat diberikan kepada peminjam berdasarkan nilai agunan yang diberikan ditentukan oleh koefisien K3 (perbandingan antara jumlah pinjaman dengan nilai agunan).
Koefisien K3 \u003d (5)
Rasio ini, biasanya, adalah 70-80% dari nilai taksiran atau harga jual properti yang diperoleh, mana saja yang lebih kecil. Tapi bisa sampai 95%.
Selain nilai real estat, bank memeriksa:
Tabel 4. Faktor kompensasi utama dan faktor risiko yang mempengaruhi keputusan untuk memberikan pinjaman
|
Faktor kompensasi |
Faktor risiko |
|
|
Uang muka yang besar Kemampuan yang terbukti untuk mengabdikan sebagian besar pendapatan untuk biaya perumahan Prospek dan stabilitas posisi yang dipegang, bidang kegiatan, bisnis Usia, profesi, tingkat pendidikan dan kualifikasi peminjam, prospek kenaikan gaji dan promosi Aset besar peminjam (properti, sekuritas, dll.) Kemampuan yang terbukti untuk mengakumulasi dana Tidak ada hutang atas pinjaman yang diambil sebelumnya |
Kurangnya stabilitas dalam pekerjaan (sering berganti pekerjaan tanpa meningkatkan pendapatan) Rasio jumlah kewajiban dalam pendapatan peminjam melebihi kriteria yang ditetapkan oleh bank Sejarah kredit yang tidak menguntungkan dari peminjam Risiko yang terkait dengan karakteristik properti yang dijaminkan dan rasio nilai taksiran dan jumlah pinjaman Spesifikasi risiko profesional peminjam Risiko kecacatan Usia peminjam |
Hanya jika semua persyaratan terpenuhi, keputusan dapat dibuat untuk memberikan pinjaman hipotek.
Ketika memutuskan pemberian pinjaman hipotek, faktor kompensasi dan faktor risiko diperhitungkan, yang utamanya disajikan pada Tabel 5.5. Faktor kompensasi umumnya subjektif dan oleh karena itu tidak dihitung secara akurat. Tantangan bagi bank adalah menentukan apakah faktor kompensasi atau kombinasi faktor kompensasi cukup signifikan untuk mengkompensasi aspek tertentu dari pengajuan KPR.
Ahli underwriting harus mendokumentasikan rekomendasinya kepada komite kredit untuk menyetujui atau menolak pinjaman hipotek rumah.
Jika keputusannya positif, jumlah pinjaman maksimum yang diperbolehkan dihitung.
Jumlah pinjaman \u003d
n - jumlah periode pembayaran (bulan dengan pembayaran bulanan);
i- Suku bunga untuk periode yang relevan (per bulan);
P adalah jumlah maksimum pembayaran anuitas bulanan pinjaman, termasuk pembayaran pokok dan bunga.
Tahap keempat
Komite kredit memeriksa kasus pinjaman klien potensial, kesimpulan pengacara tentang penerimaan agunan, kesimpulan spesialis dalam menilai kemungkinan pembayaran kembali pinjaman, membuat keputusan: menerbitkan pinjaman, menerbitkan dengan syarat, untuk menolak.
Tahap kelima
Penutupan transaksi kredit mencakup tiga poin utama.
Kesimpulan dari perjanjian pinjaman atas perjanjian gadai.
Pendaftaran negara dari perjanjian gadai. Hipotek harus didaftarkan dalam waktu satu bulan sejak tanggal penerimaan dokumen yang diperlukan untuk pendaftarannya oleh badan yang melakukan pendaftaran hipotek negara bagian. Di St. Petersburg, ini adalah Biro Pendaftaran Kota St. Petersburg. Pendaftaran hipotek negara bagian dilakukan dengan membuat catatan pendaftaran hipotek di Daftar Hak Negara Terpadu untuk Real Estat. Tanggal pencatatan pendaftaran ini dianggap sebagai tanggal pendaftaran hipotek negara bagian.
Kesimpulan kontrak asuransi. Kumpulan dokumen yang mengatur hubungan antara para pihak dalam asuransi dalam proses pemberian pinjaman hipotek harus mencakup:
· Kontrak asuransi (polis) jiwa dan kecacatan peminjam (asuransi pribadi peminjam).
· Kontrak asuransi (polis) untuk risiko kehilangan dan kerusakan apartemen - subjek jaminan (asuransi properti).
· Kontrak asuransi (kebijakan) dari kepemilikan pemilik apartemen - subjek jaminan (asuransi properti).
Tahap keenam.
Tahap pelayanan pinjaman hipotek. Selama masa kredit, pemberi pinjaman memantau ketepatan waktu pemenuhan kewajiban peminjam, dan juga berhak memantau kondisi real estat yang dijadikan jaminan pinjaman.
Pelayanan pinjaman hipotek oleh bank meliputi:
l Koleksi pembayaran bulanan untuk pinjaman dan asuransi (penghapusan, pengurangan gaji, pembayaran tunai);
l Membuat jadwal pembayaran bulanan untuk peminjam (untuk seluruh jangka waktu pinjaman, setiap tahun, jika kondisi berubah);
l Menyimpan laporan pinjaman yang diberikan (saldo hutang pokok, pembayaran kembali hutang pokok dan bunga);
l Pendaftaran pembayaran jangka panjang untuk pembayaran pinjaman (pembayaran awal penuh atau sebagian, perhitungan ulang jadwal, penalti);
l Pembuatan provisi untuk pinjaman (1-2 kelompok risiko);
saya bekerja dengan pinjaman bermasalah (negosiasi, penjualan properti secara sukarela dan pembayaran kembali pinjaman, pengumpulan saldo hutang tepat waktu).
Dengan demikian, operasional di bidang KPR membutuhkan kualifikasi tinggi dan pengetahuan khusus dari insan bank. Oleh karena itu, agar dapat berhasil beroperasi di bidang penyaluran kredit perumahan, bank membuat unit struktural yang sesuai, dan terus meningkatkan keterampilan karyawan bank.
Tahap ketujuh
Menutup transaksi pinjaman adalah tahap terakhir dari pinjaman hipotek. Setelah pelunasan penuh hutang pinjaman, pembayaran bunga dan denda yang masih harus dibayar, rekening pinjaman peminjam diatur ulang ke nol, dan dengan demikian transaksi kredit ditutup, oleh karena itu, hipotek dihentikan, yang dicatat dalam Daftar Negara Rusia. Jika peminjam dan pemberi gadai tidak memenuhi persyaratan perjanjian pinjaman atau perjanjian hipotek, pemberi pinjaman akan menyita properti yang dijaminkan melalui prosedur yudisial atau di luar hukum. Subjek hipotek sedang dijual. Dana yang diterima dari penjualan digunakan untuk melunasi hutang kepada kreditur (pokok, bunga, denda, denda), untuk menutup biaya prosedur penyitaan dan penjualan subjek hipotek. Peminjam menerima dana yang tersisa.
Kesimpulan
Kondisi makroekonomi yang muncul di Rusia sebagai akibat dari krisis keuangan 1998 semakin memperkuat pentingnya pengembangan pinjaman hipotek jangka panjang bagi penduduk tidak lagi sebagai inisiatif terpisah dari bank komersial atau wilayah, tetapi sebagai sistem integral di bawah pengaruh langsung negara.
Berdasarkan konsep ini, program daerah untuk kredit perumahan dapat diadopsi.
Pinjaman hipotek adalah salah satu cara yang paling terbukti dan andal untuk menarik investasi swasta di sektor perumahan dalam praktik dunia. Ini adalah hipotek yang memungkinkan kombinasi paling menguntungkan dari kepentingan penduduk dalam meningkatkan kondisi perumahan, bank komersial dan pemberi pinjaman lainnya - dalam pekerjaan yang efisien dan menguntungkan, kompleks konstruksi - dalam beban ritmik produksi dan, tentu saja, negara, yang tertarik pada pertumbuhan ekonomi secara umum.
literatur
1) Grudtsyna L.Yu., Kozlova M.N. Hak Tanggungan. Kredit. Komentar tentang undang-undang perumahan. - M .: Rumah penerbitan Eksmo, 2006. - 368s.
2) Dovdienko. I.V. Hak Tanggungan. Kontrol. Organisasi. Penilaian: - M .: UNITY - DANA, 2005.-464s.
3) Razumova I.A. Pinjaman hipotek: Buku Teks. - SPB .: Peter, 2005 - 280s.
4) Filippova E.S. Hukum perumahan: Buku teks untuk universitas. - "Justicinform", 2007 - 179s.
Dokumen serupa
Kerangka hukum untuk pinjaman hipotek, UU "On Mortgage". Klasifikasi dan manfaat pinjaman hipotek bagi peminjam dan pemberi pinjaman. Analisis komparatif dari program utama untuk mendukung profesional muda dalam pinjaman jangka panjang, subsidi perumahan.
tesis, ditambahkan pada 30/6/2010
Analisis masalah pinjaman hipotek dalam sistem hukum perdata Federasi Rusia. Karakteristik dan bentuk perjanjian pinjaman hipotek. Prosedur pendaftaran negara. Tanggung jawab para pihak dalam jaminan kontrak pinjaman hipotek.
makalah panjang, ditambahkan 11/14/2009
Fitur konsep "hipotek". Prinsip dasar pengembangan sistem pinjaman hipotek jangka panjang di Republik Belarus, periode pembentukan, mekanisme tindakan. Analisis undang-undang Belarusia saat ini di bidang pinjaman.
abstrak, ditambahkan 12/11/2008
Studi tentang konsep dan esensi hipotek - salah satu subtipe gadai tanpa mengalihkan properti yang dijaminkan kepada penerima gadai. Fitur menyusun perjanjian hipotek dan hipotek. Ciri-ciri khas dari hipotek bangunan tempat tinggal dan apartemen, hipotek sosial dan komersial.
abstrak, ditambahkan 23/02/2010
Karakterisasi janji sebagai cara untuk memastikan kinerja kewajiban. Jenis agunan, isi kewajiban KPR. Kesimpulan dari perjanjian hipotek dan pendaftaran negaranya. Hak dan kewajiban para pihak. Penyitaan dengan subjek hipotek.
makalah panjang, ditambahkan pada 15/5/2014
Peraturan hukum normatif pinjaman hipotek. Konsep, karakteristik, dan bentuk perjanjian pinjaman dalam KPR. Hak dan kewajiban para pihak berdasarkan kontrak. Pertimbangan pengadilan arbitrase atas sengketa terkait perjanjian hipotek.
tesis, ditambahkan pada 23/11/2010
Pembentukan dan pengembangan lembaga hukum hipotek dan pinjaman hipotek. Hukum sumpah dalam tradisi Romano-Jermanik dan Anglo-Saxon. Hipotek sebagai bentuk jaminan menurut undang-undang Rusia modern. Sifat hubungan agunan.
tesis, ditambahkan 10/04/2006
Hubungan organisasi dan hukum di bidang pembentukan sistem hipotek sebagai cara untuk memastikan kewajiban dalam undang-undang Federasi Rusia. Fitur pinjaman hipotek terkait dengan jaminan jenis real estat tertentu.
tesis, ditambahkan 09/04/2014
Penciptaan dan penghentian janji. Kondisi dan bentuk perjanjian gadai, hak dan kewajiban para pihaknya. Jenis-jenis jaminan: menyerahkan properti yang dijaminkan kepada pemberi gadai; dengan pengalihan properti yang dijaminkan kepada penerima kredit. Pelaksanaan hak-hak penerima gadai.
makalah panjang ditambahkan pada 10/07/2010
Kerangka hukum untuk lembaga hipotek. Pinjaman hipotek untuk perumahan. Fitur dan mekanisme pengajuan pinjaman hipotek. Masalah pinjaman hipotek di Federasi Rusia pada tahap ini. Kebutuhan dan prospek pengembangan hipotek di Rusia.
pembayaran pinjaman pinjaman hipotek
Biasanya, transaksi di pasar hipotek dilakukan dalam dua tahap. Pada tahap pertama, yang disebut pasar primer, pinjaman yang diberikan dijamin dengan real estat. Karena bank memberikan pinjaman untuk jangka panjang dan dengan tingkat bunga yang relatif rendah. Mereka mengalami penurunan jumlah sumber daya moneter yang diperlukan untuk menjalankan aktivitas sehari-hari. Pertanyaan tentang bagaimana mendapatkan kembali uang yang diberikan untuk waktu yang lama dalam waktu sesingkat mungkin disebut masalah pembiayaan kembali pinjaman yang diberikan. Untuk mengatasi masalah ini, ada pasar sekunder untuk pinjaman hipotek. Metode utama refinancing pinjaman direduksi menjadi penugasan lengkap hak atas pinjaman hipotek yang diterbitkan oleh bank ke organisasi khusus (dua tingkat diperoleh: bank adalah organisasi khusus), atau penerbitan sekuritas oleh bank yang menerbitkan pinjaman itu sendiri. Jika Anda meninggalkan klaim untuk pinjaman ini di neraca Anda (satu tingkat - bank). Ketika klaim atas pinjaman (hipotek) ditugaskan ke organisasi khusus, itu menggabungkan hipotek monoton dalam kumpulan dan menerbitkan sekuritasnya sendiri pada keamanan kumpulan. Berdasarkan metode refinancing pinjaman hipotek, model dasar pinjaman hipotek dibangun - dua tingkat atau klasik dan satu tingkat, yang juga dinamai sesuai nama negara di mana mereka paling berkembang. Model klasik pengorganisasian skema hipotek dibuat dan paling banyak dikembangkan di Amerika Serikat. Dorongan untuk pengembangan strategi hipotek adalah Depresi Besar pada 30-an abad XX, krisis ekonomi yang parah, dan penurunan pasar perumahan. Atas prakarsa pemerintah AS, struktur pemerintah khusus diciptakan - Administrasi Perumahan Federal dan Administrasi Urusan Veteran - yang menjamin pinjaman hipotek yang diterbitkan oleh bank. Pada tahun 1935, Badan Pembiayaan Pekerjaan Rekonstruksi juga dibentuk dan berdasarkan pada tahun 1938 - asosiasi hipotek nasional federal yang sekarang terkenal, "Fannie Mae". Dialah yang menjadi "organisasi khusus" yang mencirikan model pinjaman hipotek ini sebagai model dua tingkat. Sejak 1954, Fannie Mae telah diubah menjadi perusahaan publik-swasta, sebagian dimiliki oleh pemegang saham individu dan sebagian lagi oleh Pemerintah Federal. Pada tahun 1968, korporasi tersebut dipecah menjadi dua korporasi: Ginny Mae dan korporasi yang tetap menggunakan nama sebelumnya Fannie Mae dan menjadi sebuah perusahaan saham gabungan swasta. Fannie Mae membeli asuransi dan hipotek yang diasuransikan dan dijamin oleh FHA dan FHA, serta pinjaman konvensional yang dijamin dengan properti yang digadaikan dalam bentuk rumah keluarga tunggal atau gedung apartemen. Dia bertindak sebagai investor hipotek jangka panjang dan menjalankan program sekuritas berbasis hipotek. Selain program pembelian kredit standar, Fannie Mae menerbitkan kewajibannya sendiri (obligasi, catatan jangka pendek) dan membeli sekuritas berdasarkan kontrak. Fannie Mae menerbitkan sekuritas yang dijamin dengan pinjaman dari portofolionya sendiri serta kumpulan hipotek oleh pemberi pinjaman terorganisir. Ginny Mae adalah perusahaan publik yang beroperasi di bawah Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan. Dengan menggunakan mekanisme pasar hipotek sekunder, Jeannie Mae menyediakan dan juga merangsang penyediaan pinjaman hipotek, sebagai bagian dari prioritas pemerintah untuk membantu sektor-sektor pasar perumahan yang metode pinjaman konvensional tidak tersedia. Program bantuan khusus dilaksanakan dengan mengorbankan pinjaman dari Perbendaharaan Negara, dengan mengorbankan bunga yang diperoleh dari portofolionya sendiri, serta dengan mengorbankan komisi untuk kewajiban. Program penjaminan sekuritas didanai oleh biaya penjaminan dan pengarsipan yang dibayarkan oleh penerbit sekuritas. Badan pemerintah dan "pemerintah semu" lainnya yang ditugaskan untuk mengatur dan melayani pasar hipotek sekunder di Amerika Serikat adalah Freddie Mac, yang dibuat oleh Kongres AS pada tahun 1970. Aktivitas Freddy Mac ditujukan untuk meningkatkan likuiditas investasi dalam bisnis hipotek, serta menciptakan dan mengembangkan dana pinjaman hipotek dengan mengembangkan pasar sekunder nasional untuk pinjaman hipotek konvensional di sektor perumahan. Berbeda dengan model klasik pinjaman hipotek, dengan model tingkat tunggal, bank yang menerbitkan pinjaman hipotek secara mandiri menerbitkan sekuritas jenis obligasi, di satu sisi dijamin dengan pinjaman hipotek yang diterbitkan, dan di sisi lain, dengan real estat yang dijaminkan oleh peminjam untuk mendapatkan pinjaman. Sistem satu tingkat lebih umum di negara-negara Eropa Barat. Berbeda dengan Amerika, ia dibentuk bukan karena keputusan pemerintah yang terpisah, tetapi dalam proses evolusi alami sistem kredit Eropa. Proses penerbitan obligasi hipotek oleh bank diatur oleh undang-undang khusus dan dipantau oleh otoritas pengawas perbankan, dan aktivitas bank itu sendiri dibatasi pada daftar sempit transaksi berisiko rendah. Selain model-model ini, sistem penghematan pembangunan kontrak digunakan dalam praktek dunia. Model yang ditentukan dan model pinjaman hipotek tingkat tunggal digabungkan menjadi satu model dan juga disebut model pinjaman hipotek Jerman. Berbeda dengan model satu tingkat, di mana bank mengumpulkan dana untuk hipotek di pasar keuangan terbuka dengan menerbitkan obligasi, sistem tabungan bangunan kontraktual ditutup, terpisah dari pasar keuangan. Prinsip fungsinya diadopsi oleh koperasi konstruksi perumahan kami. Prinsip pengoperasian sistem Jerman "Stroysberezhenie" dapat ditunjukkan dengan contoh berikut: 10 orang yang ingin membangun, tidak memiliki modal ekuitas yang cukup, mulai menabung. Misalkan masing-masing membutuhkan 1 juta rubel untuk ini, tetapi masing-masing hanya menghemat 100 ribu setahun.Jika masing-masing bertindak secara terpisah, maka orang yang ingin membangun harus menunggu sekitar 10 tahun sampai dia dapat mulai membangun. Jika kesepuluh orang itu disatukan menjadi satu tim target, yang pertama dari mereka bisa membangun dalam setahun, jika orang lain memberinya tabungan sebagai pinjaman. Pada tahun kedua, ia dapat membangun yang kedua, jika yang pertama sekarang, alih-alih menyimpan tabungan, membuat bagian dari pengembalian pinjaman, dll. Jadi, setiap orang mencapai tujuan rata-rata dua kali lebih cepat dibandingkan dengan pendekatan di mana setiap orang bertindak sendiri. Negara mendorong keinginan untuk menabung dan menggunakan modal ekuitas dengan memberikan subsidi; di Jerman, hibah ini disebut "premi tabungan gedung". Ciri khas model Jerman - berdasarkan sistem tabungan dari model Amerika - berdasarkan sistem pasar sekunder untuk sekuritas beragun mortgage ditunjukkan pada Tabel 1.
Harus diakui, dalam hal kemajuan ekonomi, model klasik Amerika terlihat paling efektif. Berkat penjualan kembali pinjaman yang diterbitkan dan pasar yang berkembang untuk sekuritas berbasis hipotek, tidak ada yang membatasi pertumbuhan modal "hipotek".
Tabel 1 Parameter perbandingan model pinjaman
|
Parameter yang dibandingkan |
Model Jerman |
Model Amerika |
|
Biaya sumber daya yang ditarik oleh bank |
Di bawah pasar |
Pasar |
|
Mendapatkan pinjaman |
Setelah melewati tahap tabungan |
Segera setelah menghubungi bank |
|
Bentuk sumber daya yang ditarik |
Rekening tabungan (deposito) |
Sekuritas berbasis hipotek |
|
Bentuk utama dukungan pemerintah |
Pembayaran bonus untuk setoran |
Jaminan negara untuk hipotek |
|
Volume pinjaman |
Dibatasi oleh tabungan |
Dibatasi oleh solvabilitas peminjam |
Selalu |
Pada tahap pertama dalam pembentukan sistem pasar |
|
Persyaratan pinjaman |
Berusia 15 sampai 30 tahun |
|
|
Jumlah kredit |
hingga 45% dari biaya apartemen |
Hingga 100% dari biaya apartemen |
Sebaliknya, di Eropa, terutama sebelum organisasi Uni Eropa, volume yang relatif kecil dari pasar keuangan masing-masing negara menghambat perkembangan pasar hipotek pan-Eropa, yang dapat dibandingkan dalam hal volume dengan Amerika. Baru-baru ini, negara-negara Uni Eropa telah bekerja sama untuk menciptakan pasar Eropa yang kompetitif untuk sekuritas berbasis mortgage. Di sisi lain, jika kita mempertimbangkan masalah dari sudut pandang organisasi hukum, tradisi budaya, sejarah dan hukum, model klasik asing bagi sistem hukum Eropa, karena didasarkan pada sistem hukum Anglo-Saxon yang berbeda. Sebab, model klasik di Eropa akan terlihat agak berbeda. Posisi terpadu dari semua pelaku pasar di mana model pinjaman hipotek lebih baik untuk diterapkan di pasar Rusia akhirnya belum terbentuk. Secara resmi, Rusia telah mengadopsi model pinjaman hipotek perumahan dua tingkat sebagai dasar. Hal ini tercermin dari Konsep Pengembangan Sistem Pinjaman Hipotek Perumahan yang diadopsi. Sebagaimana dipahami oleh Pemerintah, sistem hipotek dua tingkat Rusia tidak menyiratkan kediktatoran pusat federal dan hanya berkontribusi pada pelaksanaan kontrol, pengembangan rekomendasi, penyediaan bantuan metodologis dan pengenalan standar dan teknologi dunia yang diterima secara umum dan seragam. Seiring berkembangnya sistem, kawasan dapat membuat operator hipotek mereka sendiri, terlepas dari pusat federal. Dengan diperkenalkannya Undang-Undang "Tentang Efek Hipotek", yang memberikan kemungkinan bagi bank untuk menerbitkan hipotek secara mandiri, menjadi mungkin untuk secara aktif mengembangkan model hipotek tingkat tunggal. Selain itu, koperasi konstruksi perumahan secara aktif berkembang, yang berfungsi sesuai dengan citra sistem penghematan pembangunan rumah Jerman. Oleh karena itu, sekarang tidak mungkin untuk mengatakan dengan tegas tentang model mana yang menang di Rusia. Kemungkinan besar, kedua model tersebut akan berakar di hamparan luas Tanah Air kita, tetapi dalam bentuk yang disesuaikan dengan kondisi kita.