Apakah saya harus membayar untuk renovasi rumah besar-besaran? Haruskah saya membayar sesuai tanda terima untuk perbaikan besar? Apakah mungkin untuk menolak layanan? Pengacara portal memberikan nasihat yang tepat

Koperasi Perumahan adalah koperasi yang didirikan untuk pembangunan gedung apartemen dan pengelolaan perusahaan konstruksi, atau pengembang. Warga negara mempunyai hak untuk bergabung dengan koperasi dan menjadi anggotanya untuk selanjutnya membeli rumah.

Koperasi perumahan pada gilirannya menjamin penyediaan tempat tinggal setelah gedung baru dioperasikan, karena setelah pembangunan selesai, koperasi memperoleh status perumahan dan dapat membuang rumah tersebut atas kebijakannya sendiri.

Saatnya mencari tahu apa itu perjanjian koperasi perumahan - ini adalah salah satu skema paling umum untuk menjual real estat di gedung baru.

Kelebihan dan kekurangan sistem

Setelah membeli rumah, warga negara menjadi pemegang saham, pendaftaran hak milik dilakukan bukan atas dasar perjanjian, tetapi dengan memberikan surat keterangan dari koperasi perumahan yang menyatakan pembayaran penuh atas perumahan dalam iuran saham:

sertifikat ini tidak perlu didaftarkan pada FDSO;
perjanjian kerjasama perumahan pada saat pembelian gedung baru dibuat dengan cepat dan mudah;
tidak perlu didaftarkan ke Rosreestr;
Dengan bergabung dalam koperasi, Anda dapat secara mandiri memantau kemajuan pembangunan rumah dan berhak memilih anggota koperasi perumahan;
Iuran dapat diberikan secara angsuran dalam jangka waktu yang lama, tanpa memperhatikan kesiapan fasilitas;
pemilik membayar lebih sedikit untuk biaya utilitas di masa depan.

Kerugian bergabung dengan koperasi adalah:

Koperasi perumahan tidak dapat mengatur pembangunan dan, jika tenggat waktu penyerahan rumah tidak dipenuhi, menuntut pembayaran denda dari pengembang.
Selain itu, harga suatu objek mungkin saja berubah, sedangkan koperasi bukanlah pengembang, melainkan hanya pelanggan, yang berarti nuansa dan kejutan yang tidak terduga kemudian akan terlihat jelas.

Dalam rantai hubungan ini, situasi yang berbeda dan tidak dapat diprediksi mungkin muncul.

Kapan dan dalam kasus apa itu terjadi?

Kesepakatan antara koperasi perumahan dan pemilik dibuat segera setelah bergabung dengan koperasi. Warga negara menjadi pemegang saham dan dibebaskan dari pajak.

Setelah menyimpulkan kesepakatan tentang partisipasi dalam, Pembeli diberikan cicilan untuk jangka waktu yang lama, tidak dibatasi oleh apapun. Pemegang saham dapat terus membayar iuran saat sudah tinggal di apartemennya, dan ini merupakan nilai tambah dari skema ini, dan merupakan alternatif yang baik untuk hipotek.

Prosedur untuk mendaftarkan real estat tidak menimbulkan kesulitan, karena tidak tunduk pada pendaftaran pada negara. organ

Hak-hak pemegang saham ditentukan dalam, terbentuk bahkan sebelum warga bergabung dengan koperasi. Piagam tersebut menentukan jumlah iuran, frekuensi pembayarannya, serta syarat-syarat keluarnya koperasi, jumlah yang harus dikembalikan oleh pemegang saham. wajib. Tapi ini ideal; ada banyak kendala.

Dengan siapa koperasi perumahan mengadakan perjanjian?

Perjanjian disimpulkan dengan pengembang, tidak seperti DDU, tidak memiliki batasan khusus. Selain pengembang, investor koperasi dapat mengumpulkan uang, dan perjanjian untuk berpartisipasi dalam koperasi perumahan dengan biaya akhir apartemen dibuat di antara mereka.

Kegiatan koperasi perumahan tidak diatur dalam undang-undang tentang perlindungan hak konsumen Oleh karena itu, jika ditemukan pelanggaran, pengadilan tidak akan mempertimbangkannya.

Jenis dokumentasi

Pengembang menawarkan berbagai bentuk perjanjian. Harga real estat, tingkat risiko dan kerugian yang mungkin terjadi tergantung pada jenis (bentuknya).

Bentuk yang paling dapat diandalkan dianggap DDU; menurut UU 214-F3, perjanjian dibuat oleh pengembang dan pemegang saham, serta koperasi perumahan. Kedua jenis ini tidak tunduk pada pendaftaran negara oleh karena itu, Anda dapat mengharapkan apa pun dari pengembang yang tidak bermoral.

Anda juga dapat membeli gedung baru dengan:

membuat perjanjian pinjaman;
pembayaran dengan tagihan;
perjanjian jual beli yang telah dibuat sebelumnya;
perjanjian penyertaan modal;
perjanjian pengalihan hak konsumen.

Semua spesies tidak terdaftar sehingga tidak dilindungi oleh negara. Warga negara tidak dilarang melakukan transaksi atau memilih jenis kontrak apa pun, yang sepenuhnya sah, namun risikonya jauh lebih tinggi.

Bagaimana menyimpulkannya?

Perjanjian koperasi perumahan bila bergabung dengan koperasi perumahan itu wajib suatu kondisi untuk mengatur hubungan selanjutnya antara kedua pihak yang bertransaksi.

Ketentuan interaksi ditentukan pada tahap awal, hak dan kewajiban para pihak ditentukan dalam kontrak.

Dokumen tersebut dibuat dalam rangkap dua, baik wakil koperasi perumahan maupun pemilik rumah susun perorangan, yaitu pemegang saham, dapat memelihara, mengelola, memiliki, dan mengalihkan harta benda.

Tanggung jawab koperasi antara lain:

pemeliharaan rumah;
pemeliharaan rumah;
melakukan pembayaran utilitas, atas permintaan pemilik.

Tanggung jawab pemilik atau anggota koperasi antara lain:

menjaga ruang hidup dalam kondisi baik;
kepatuhan terhadap peraturan keselamatan;
melakukan pembayaran tepat waktu utilitas publik, biaya yang berkaitan dengan perbaikan dan kebutuhan rumah lainnya;
pembangunan kembali apartemen hanya dimungkinkan dengan izin koperasi.

Saat menandatangani dokumen, kedua belah pihak dapat melengkapi dan mengubahnya. Setelah pemutusan kontrak, tanggung jawab pemilik termasuk menyelesaikan kontrak serupa dengan organisasi lain dan membebankan kewajiban tertentu padanya.

Petunjuk langkah demi langkah

Cari tahu dengan siapa sebenarnya Anda harus menandatangani perjanjian kerjasama perumahan(contoh dapat diunduh di atas). Perhatikan reputasi pengembang dan investor.
Minta kesepakatan yang harus dibuat antara koperasi perumahan dan pengembang, pelajari dokumennya. Harus ada klausul yang menyatakan apa saja risiko apabila terjadi pemutusan kontrak antara koperasi perumahan dengan perusahaan akibat tidak terpenuhinya kewajiban koperasi. Pengembang berhak menolak pemindahan apartemen, meskipun hal ini ditentukan dalam kontrak.
Periksa pilihan Anda sebagai pemegang saham, apartemen seperti apa berdasarkan luas, lantai, kavling yang harus dihadirkan koperasi kepada Anda.
Periksa dokumentasi dengan pengembang, meminta untuk melihat sertifikat hak milik atas sebidang tanah yang akan dibangun rumah, izin pembangunan, masa berlakunya, dan surat pernyataan proyek tersebut.
Cari tahu apakah koperasi perumahan yang Anda pilih bangkrut. Cobalah untuk mengamankan status Anda sebagai pemegang saham dengan mengajukan permohonan ke koperasi perumahan dan menjadi anggotanya. Permohonan Anda harus ditinjau dan disetujui oleh anggota koperasi. Anda akan diminta untuk membayar biaya keanggotaan.
Anda harus mematuhi semua ketentuan koperasi perumahan yang ditentukan dalam piagam, jika tidak, Anda mungkin dikeluarkan secara otomatis, yang bahkan Anda tidak tahu pastinya.
Memberikan kontribusi saham tidak berarti membuat perjanjian, transaksi tersebut batal, pengadilan mungkin memutuskan tidak menguntungkan Anda.
Untuk alasan keamanan dari nuansa yang tidak terduga memerlukan tanda terima bersertifikat bahwa Anda benar-benar pemegang saham dan telah membayar kontribusinya.
Simpan tanda terima Anda untuk pembayaran selanjutnya, target dan biaya keanggotaan.
Perhatikan subjek kontrak dalam dokumen. Apa yang pada akhirnya akan diterima pemegang saham harus dinyatakan dengan jelas. Cari tahu bagaimana pengalihan real estat di masa depan akan terjadi.
Semua poin harus tercermin dalam piagam. Dengan menandatangani kontrak, Anda menyetujui semua poin, jadi yang pertama membaca piagam itu dengan cermat, mungkin menghubungi pengacara untuk klarifikasi. Dalam kasus luar biasa selama proses hukum, Anda tidak akan bisa mengaku tidak tahu, karena Anda sudah membaca syarat-syarat kontrak dan hukum dasar koperasi perumahan?
Pelajari hukumnya untuk mengetahui bagaimana bertindak jika terjadi perkembangan situasi yang tidak menguntungkan.
Dalam praktiknya, pemegang saham jarang berhasil memperoleh ganti rugi melalui pengadilan jika penyerahan rumah tertunda, serta menuntut ganti rugi dari koperasi perumahan jika syarat-syarat perjanjian tidak dipatuhi.
Koperasi berhak menaikkan biaya perumahan per 1 meter persegi. Catatan, biaya konstruksi harus ditunjukkan dalam kontrak dan ditetapkan. Koperasi secara sah dapat mengumpulkan dana tambahan hanya jika keputusan itu diambil dalam rapat. Semua itu harus dilakukan secara terbuka agar ada saksi yang mendukung keputusan kenaikan iuran.
Cari tahu siapa yang akan membayar utilitas, seringkali kewajiban seperti itu ditanggung oleh koperasi perumahan, dan kemudian dipotong dari pemegang saham. Namun, berbulan-bulan berlalu sejak rumah tersebut dioperasikan hingga penghuninya pindah. Lalu apa yang akan Anda bayar jika Anda belum menggunakan layanan tersebut?
Cari tahu dalam kondisi apa Anda dapat meninggalkan koperasi perumahan, kontrak harus memuat klausul ini. Dasar dikeluarkannya Anda dari jumlah pemegang saham adalah kegagalan memenuhi kewajiban Anda, keterlambatan iuran lebih dari 1 bulan, untuk setiap hari keterlambatan Anda mungkin diharuskan membayar denda hingga 0,2%.
Anda dapat keluar dari koperasi jika tenggat waktu pembangunan tertunda atau tidak puas dengan pengembang, ini adalah masalah sukarela. Pada saat yang sama, Anda akan mendapatkan pembayaran saham Anda kembali, tetapi Anda mungkin tidak melihat biaya masuk dan keanggotaan jika anggota koperasi menemukan petunjuk sekecil apa pun untuk tidak membayar mereka, misalnya, untuk denda, kenaikan tiba-tiba. tagihan utilitas, dll.
Beberapa koperasi perumahan dapat menahan hingga 10% untuk apa yang dianggap sebagai masalah kerja mereka. Ada banyak kendala saat bergabung; pemegang saham memiliki hak yang lebih sedikit dibandingkan, misalnya, pemegang saham dalam perwalian swasta. Pemegang saham tidak dapat mengubah klausul dalam kontrak dan kesulitan membela kebenaran di pengadilan jika rumah yang dijanjikan tidak diterima.
Tentu, tidak semua pengembang mau bekerjasama dengan koperasi perumahan hanya untuk menipu. Kurangnya pengumpulan dokumen dan birokrasi pendaftaran, yang tentunya menarik perhatian pengembang dan pemegang saham. Karena pesatnya pendaftaran rumah susun, kurangnya pendaftaran pada instansi pemerintah, persentase masalah yang belum terselesaikan, risiko, dan berbagai nuansa semakin meningkat; negara tidak dapat melindungi pemegang saham, karena ia bergabung dengan koperasi secara sukarela.
Sebelum bergabung, pelajari semua dokumentasi dengan cermat, perhatikan semua detail saat menandatangani kontrak, minta bukti dokumenter atas semua tindakan koperasi perumahan, persiapkan mental diri Anda untuk kenyataan bahwa Anda bertanggung jawab terhadap diri sendiri.

Dalam beberapa kasus, lebih baik bergabung dengan DDU; terlibat dalam koperasi perumahan adalah bisnis yang berisiko. Konsultasikan dengan pengacara berpengalaman, tetap kendalikan pekerjaan koperasi perumahan dan pengembang sampai Anda pindah ke perumahan yang telah lama Anda nantikan.

Nuansa membuat dan mendaftarkan perjanjian

Saat bergabung dengan koperasi pemegang saham tidak diasuransikan terhadap penjualan kembali meter perseginya kepada pihak ketiga, karena perjanjian tersebut tidak terdaftar di Rosreestr. Mereka juga tidak dapat mempengaruhi jangka waktu konstruksi, jumlah pembayaran untuk apartemen masa depan tidak ditetapkan dengan cara apa pun, dan kelebihan pembayaran yang besar mungkin terjadi. Ketika harga naik bahan bangunan, meskipun jumlah totalnya tetap, kontribusi pemegang saham koperasi perumahan dapat meningkat, dan persetujuan dari pemegang saham itu sendiri tidak diperlukan, yaitu atas kebijakannya sendiri.

Sulit bagi orang bodoh tanpa pendidikan hukum untuk memahami semua nuansa dan detail yang ditetapkan oleh koperasi perumahan, dan setiap organisasi publik dan sukarela menetapkan aturannya sendiri di dalamnya. Saat bergabung dengan koperasi, Anda bisa mendapat banyak masalah jika tidak mendapatkan saran terlebih dahulu dari ahli berpengalaman yang memahami hal ini.

Dokumentasi sebidang tanah yang dimaksudkan untuk konstruksi memerlukan verifikasi tersendiri, banyak kasus dimana pengembang membangun rumah di lahan yang tidak diperbolehkan secara hukum untuk dikembangkan. Pegawai Rosreestr tidak memberikan izin untuk hal ini; para pemegang saham hanya disesatkan, dibiarkan tanpa dana, dan ditipu.

Sebelum bergabung dengan koperasi, penting untuk memeriksa semua dokumen yang dimilikinya, sebaiknya bersama dengan pengacara.

Lokasi pembangunan harus milik koperasi, apakah miliknya dengan dokumen hak milik dapat disewakan, tetapi penuh dengan konsekuensi negatif.

Akan ada lebih sedikit masalah jika Anda membeli rumah sekunder, di rumah yang sudah dibangun, dengan bagian yang dibayar, ketika menyelesaikan semua masalah hukum dan organisasi.

Anda bisa menjadi anggota koperasi, atau Anda bisa menolak. Jika Anda bergabung, Anda dapat ikut serta kehidupan publik di rumah, putuskan bersama tentang perbaikan dan pemeliharaan rumah, meskipun semuanya terserah Anda. Jika bagiannya dibayar oleh pemilik apartemen sebelumnya, nuansanya tidak termasuk, Anda bisa hidup damai.

Tetapi bagaimana jika semuanya tidak semulus itu?? Mengapa pengembang ada dimana-mana saat ini? cara yang berbeda dan mencoba menarik warga untuk bergabung dengan koperasi dengan tipu muslihat? Ini menguntungkan; tidak ada kendali atas pengembang yang tidak bermoral. Jika koperasi menyewa kontraktor luar, maka jika terjadi perselisihan dengan pengembang, perusahaan konstruksi berhak untuk tidak mengalihkan rumah yang dibangun kepada koperasi perumahan sampai kewajiban pembiayaan terpenuhi dan dana dilunasi.

Pada masalah serupa pemegang saham mungkin kehilangan tempat tinggal. Sekalipun kontrak dengan koperasi diputus Tidak mungkin uang Anda kembali dengan cepat, dana akan dikembalikan hanya setelah penjualan meteran Anda, dengan memperhitungkan semua denda dan penalti. Semua ini mungkin berlarut-larut selama bertahun-tahun, Anda akan kehilangan sebagian dari dana yang diinvestasikan, Anda mungkin harus menunggu lama untuk dana hasil jerih payah Anda yang sudah diinvestasikan sebelumnya.

Koperasi Perumahan: Solusi masalah perumahan saksikan dalam video berikut ini:

Jika Anda menemukan kesalahan, silakan sorot sepotong teks dan klik Ctrl+Masuk.

Membeli rumah dari koperasi perumahan merupakan sebuah inovasi yang dengan cepat mendapatkan popularitas. Namun, nuansa akuisisi semacam itu hanya diketahui sedikit orang. Oleh karena itu, kami telah menyiapkan artikel yang menjelaskan secara rinci esensi tata cara pembelian rumah dengan cara ini, kelebihan dan kekurangannya, serta ciri-ciri utama transaksi tersebut.

○ Bagaimana koperasi perumahan diorganisir dan apa itu?

Koperasi pembangunan perumahan adalah perkumpulan informal sekelompok individu dengan tujuan berinvestasi dalam konstruksi.

“Koperasi perumahan atau pembangunan perumahan diakui sebagai perkumpulan sukarela warga negara dan, dalam kasus-kasus yang ditetapkan oleh Kode ini dan undang-undang federal lainnya, badan hukum berdasarkan keanggotaan untuk memenuhi kebutuhan warga akan perumahan, serta pengelolaan gedung apartemen(Klausul 1 Pasal 110 Kode Perumahan RF).”

Perbedaan utama antara bentuk pendidikan ini adalah bahwa anggota koperasi perumahan tidak hanya berpartisipasi dalam pembangunan gedung, tetapi juga dalam pengoperasian selanjutnya.

“Anggota koperasi pembangunan perumahan dengan dana sendiri ikut serta dalam pembangunan, rekonstruksi dan pemeliharaan selanjutnya gedung apartemen. Koperasi pembangunan perumahan, sesuai dengan peraturan perundang-undangan di bidang tata kota, bertindak sebagai pengembang dan menjamin pembangunan dan rekonstruksi gedung apartemen di atas tanahnya sesuai dengan izin mendirikan bangunan yang diberikan kepada koperasi tersebut. Koperasi pembangunan perumahan, kecuali koperasi pembangunan perumahan, yang direncanakan akan didirikan hukum federal tanggal 24 Juli 2008 N 161-FZ “Tentang pemajuan pembangunan konstruksi perumahan", tidak berhak untuk secara bersamaan membangun lebih dari satu gedung apartemen dengan lebih dari tiga lantai (klausul 3 Pasal 110 Kode Perumahan Federasi Rusia)."

Bentuk pembangunan dan penjualan apartemen ini mendapatkan momentum seiring dengan Equity Participation Agreement (EPA) yang merupakan bentuk konstruksi bangunan paling populer.

Skema kerja koperasi perumahan adalah sebagai berikut: perusahaan konstruksi menyelenggarakan koperasi yang mengadakan perjanjian penanaman modal. Maksud pembentukannya adalah pembangunan gedung apartemen dan commissioningnya oleh anggota koperasi dengan menarik pemegang saham. Apabila tanggal pendirian koperasi lebih lambat dari akhir tahun 2011, ia sendiri yang harus bertindak sebagai pengembang: menjadi pemilik sebidang tanah dan penyelenggara lokasi konstruksi (Pasal 110 Kode Perumahan Federasi Rusia).

○ Keuntungan dan kerugian membeli apartemen di koperasi.

Saat memutuskan apakah akan membeli apartemen melalui koperasi perumahan, Anda harus mempelajari dengan cermat semua pro dan kontra dari masalah ini. Jadi, kelebihannya antara lain:

Kemungkinan memperoleh cicilan jangka panjang, berbeda dengan DDU yang seluruh volumenya sumber keuangan harus dibayar pada saat konstruksi selesai; pembayaran sebagian dapat dilakukan di sini selama beberapa tahun setelah bangunan tersebut dioperasikan.
Anggota koperasi perumahan mendapat hak untuk mengelola rumah segera setelah selesai pembangunannya, sehingga mereka mempunyai kesempatan untuk mengontrol keuangan yang diinvestasikan tanpa perlu membentuk asosiasi baru.
Kemampuan untuk melanjutkan pembangunan jika terjadi kebangkrutan atau kebangkrutan pengembang – anggota koperasi dapat segera menarik pengembang baru.
Kontribusi saham tidak dikenakan pajak, yang secara signifikan mengurangi biaya real estat.

Dengan banyaknya kelebihan, kelemahan utama membeli apartemen di koperasi perumahan – tidak ada undang-undang terpisah yang mengatur opsi konstruksi ini, yang menimbulkan sejumlah risiko bagi pemegang saham:

Tidak perlu registrasi negara, yang memfasilitasi kemungkinan “penjualan ganda”.
Tidak mungkin meminta pertanggungjawaban pengembang atas kegagalan menyerahkan bangunan tepat waktu atau atas kekurangan yang ditemukan kemudian, karena hubungan antara koperasi dan pemegang saham tidak tercakup dalam Undang-Undang “Tentang Perlindungan Hak Konsumen”.

Meskipun ada risiko seperti itu, bergabung dengan koperasi perumahan semakin populer di kalangan pembeli apartemen di gedung baru.

○ Cara membeli apartemen melalui koperasi perumahan.

Tata cara pembelian rumah melalui koperasi ada beberapa fitur khas. Jadi, untuk membeli apartemen, warga membutuhkan:

Bergabunglah dengan koperasi.
Dapatkan izin untuk memilih apartemen.
Beli tempat tinggal yang dipilih dengan membayar sebagian Uang(setidaknya setengah dari biaya).
Daftar di apartemen.
Bayar sisa biayanya.

Dokumen yang perlu Anda miliki untuk pembelian:

Paspor.
Buku keanggotaan.
Sertifikat pembayaran jumlah kontribusi yang sesuai.
Ekstrak dari daftar rumah.
Paspor kadaster.
Sertifikat teknis.

Sebelum bergabung dengan suatu koperasi, hendaknya Anda mempelajari dengan cermat dokumen-dokumen penyusunnya dan memastikan bahwa pendirian perkumpulan itu sah.

○ Pengalihan bagian dalam koperasi perumahan.

Pengalihan suatu saham diformalkan dengan suatu perjanjian yang bersangkutan, yang dibuat secara sederhana menulis. Berdasarkan perjanjian ini, pemegang saham baru berjanji untuk membayar sejumlah dana yang hilang untuk memperoleh kepemilikan apartemen.

Kemungkinan pembagian dan tata cara pembagiannya diatur dalam Piagam koperasi perumahan. Sebagai aturan, sebelum mengalihkan hak Anda kepada pihak ketiga, Anda harus memberi tahu anggota koperasi lainnya tentang niat Anda, yang harus menyetujui tindakan tersebut.

Sebelum menandatangani kontrak, Anda harus memastikan bahwa:

Anggota koperasi telah menyetujui pencalonan Anda untuk bergabung dengan asosiasi.
Pemegang saham sebelumnya membayar sewa tepat waktu dan, sesuai dengan perjanjian, dia tidak membebankan denda dan penalti kepada Anda.

○ Pendaftaran kepemilikan apartemen.

Setelah membayar biaya apartemen secara penuh, pemegang saham menjadi pemilik tempat tinggal secara sah.

“Seorang anggota suatu perumahan, pembangunan perumahan, dacha, garasi atau koperasi konsumen lainnya, orang lain yang berhak atas bagian tabungan yang telah membayar penuh iuran bagiannya untuk apartemen, dacha, garasi, atau tempat lain yang diberikan kepada orang-orang tersebut oleh koperasi , memperoleh kepemilikan atas properti tertentu (Klausul 4 Pasal 218 KUH Perdata Federasi Rusia).”

Surat keterangan dari koperasi perumahan yang menunjukkan pelunasan penuh kewajiban finansial sebelum pengembang, adalah dokumen hak milik yang menjadi dasar dilakukannya pendaftaran kadaster properti.

Jadi, untuk mendaftarkan hak pemilik pada koperasi perumahan, hanya diperlukan dua dokumen:

Perjanjian bergabung dengan koperasi.
Sertifikat pembayaran seluruh jumlah kontribusi saham.

“Hak kepemilikan atas bangunan gedung, struktur dan lain-lain yang baru dibuat perumahan tunduk pada pendaftaran negara, timbul sejak saat pendaftaran tersebut (Pasal 219 KUH Perdata Federasi Rusia).”

Hak tersebut perlu didaftarkan agar dapat melakukan transaksi dengan real estat (menjual, menyumbangkan, menukar).

○ Apa risiko pembelian melalui koperasi?

Ketiadaan undang-undang tersendiri yang mengatur kegiatan koperasi perumahan menimbulkan risiko bagi para anggotanya sebagai berikut:

Pembangunan gedung tersebut tidak dapat diselesaikan karena beberapa hal dan hak-hak pemegang saham dalam hal ini tidak dilindungi oleh negara.
Nilai real estate dapat meningkat selama pembangunan gedung apartemen.
Pengembang tidak mempunyai kewajiban jaminan kepada anggota koperasi.
Kegiatan keuangan pengembang diatur oleh komisi anggota koperasi perumahan yang dibentuk khusus;
Tata cara pembagian rumah susun diputuskan dalam Rapat Umum Anggota dan apabila terjadi ketidaksepakatan dengan keputusannya, pemegang saham tidak mempunyai alasan untuk menentangnya.

Ke titik

Membeli apartemen di koperasi perumahan merupakan resiko bagi pembeli, lengkapi kelebihan dan kekurangannya, dimana anda bisa kehilangan uang di koperasi perumahan atau tidak mendapatkan apartemen.

Membeli risiko apartemen koperasi perumahan, nuansa

Kekurangan perumahan di koperasi pembangunan perumahan:

pengembang dapat menunda tanggal penyelesaian konstruksi selama yang dia suka tanpa denda apapun
Kualitas perumahan selama pembangunan juga praktis tidak diatur oleh undang-undang. Tentu saja, kecuali Anda adalah mantan pembangun dan dapat menunjukkan dalam perjanjian investasi semua nuansa, baik dari sisi teknis maupun hukum.
Pendahuluan mungkin disertai kontribusi tambahan, tergantung pada imajinasi pengembang (menurut Pasal 16 KUH Perdata Federasi Rusia). Oleh karena itu, Anda tidak boleh “membeli” harga apartemen yang rendah di awal konstruksi!
Bergabung tidak menyelamatkan Anda dari penjualan ganda, karena perjanjian tersebut tidak terdaftar di Rosreestr
Harga suatu properti tidak tetap, misalnya perjanjian DDU (perjanjian penyertaan saham) dengan jelas menyebutkan berapa harga 1 meter persegi
Penjualan apartemen sebagai bagian dari koperasi pembangunan perumahan diatur oleh Kode Perumahan Federasi Rusia dan KUH Perdata Federasi Rusia, dan ini adalah tindakan legislatif yang ditafsirkan secara longgar dan memiliki banyak kontradiksi dan “lubang”, yang memberikan kebebasan mengekang penipu mana pun untuk menggunakan celah hukum sepenuhnya untuk menipu pembeli
mengatur kegiatannya secara mandiri berdasarkan Piagam, yang mungkin tidak sepenuhnya melindungi kepentingan anggota koperasi. Ketika seorang anggota baru bergabung, Piagamnya tidak disesuaikan - Anda setuju dengan isinya, atau mencari koperasi perumahan lain
Saat bergabung, bersiaplah bahwa Anda sendiri (dalam rapat umum) harus memutuskan masalah perolehan kepemilikan sebidang tanah untuk konstruksi dan membuat perjanjian dengan pengembang pihak ketiga, karena manajemen tidak menyelesaikan masalah ini.
Berdasarkan ayat sebelumnya, koperasi pembangunan perumahan merupakan “lapisan” antara anggota koperasi perumahan dan pengembang. Selain itu, pengembang tidak bertanggung jawab kepada anggota koperasi perumahan, dengan segala akibat yang timbul
Poin sebelumnya menjadi alasan rentannya anggota koperasi perumahan terhadap pengembang. Itu. Jika pengembang dinyatakan pailit atau hanya menghambur-hamburkan uang yang dialokasikan untuk pembangunan, maka anggota koperasi pembangunan perumahan akan menuntut dalam waktu yang lama dan terus-menerus, dan seringkali tanpa hasil yang positif.
Membeli apartemen cukup mahal jika ada anggota yang keluar dari koperasi perumahan. Jika Anda tidak menyukai perumahan atau syarat keanggotaan, Anda dapat keluar dari koperasi, meskipun denda dan biaya keanggotaan (ditentukan dalam perjanjian dan Piagam) akan dipotong dari jumlah kontribusi.

Terlepas dari kekurangan-kekurangan ini, skema pembangunan rumah koperasi perumahan cukup umum di Rusia dan bahkan berhasil. Kriteria utama keberhasilan adalah harga, yang lebih menguntungkan pada awal konstruksi.

Benar, tidak ada peserta yang dengan senang hati menyatakan di akhir konstruksi bahwa biaya akhir ternyata sama rendahnya. Biasanya harganya tidak lebih rendah dibandingkan saat konstruksi menurut DDU (dan terkadang lebih mahal) dan kualitas perumahan jauh lebih rendah.

Keuntungan membeli rumah di koperasi pembangunan perumahan:

Harga apartemen yang dialihkan ke koperasi perumahan lebih rendah. Berbeda dengan DDU, pengembang tidak memasukkan PPN sebesar 18% dalam harga apartemen
Memungkinkan Anda pindah ke apartemen dan terus mencicilnya (dalam DDU angsuran hanya diberikan sampai selesainya pembangunan)
Mendaftarkan apartemen di koperasi pembangunan perumahan jauh lebih mudah, karena Anda tidak perlu mendaftarkannya di Unified State Register
Ada peluang untuk mengambil bagian dalam pengelolaan gedung apartemen setelah selesainya konstruksi
Proyek arsitektur lebih beragam dibandingkan saat konstruksi menurut DDU
Seringkali infrastruktur di lokasi konstruksi sudah cukup berkembang

Ringkasan: baik untuk koperasi perumahan maupun koperasi perumahan rakyat, mungkin terjadi keterlambatan penyelesaian pembangunan. Tak satu pun dari perjanjian tersebut merupakan obat mujarab untuk penipuan pengembang. Pertanyaannya adalah siapa pengembangnya, apakah dia memiliki otoritas di pasar, portofolio objek yang sudah jadi, dll.

DDU adalah bentuk khusus penggalangan dana dari warga, dimana apartemen tertentu dengan parameter dan lokasi tertentu di lantai, harganya dinegosiasikan.

Pemegang saham tidak dianggap sebagai mitra komersial, risikonya diminimalkan.

Dalam hal terjadi pemutusan kontrak, seluruh dana yang disumbangkan oleh pemegang saham akan dikembalikan, ditambah pembayaran denda sebesar 1/150 dari tingkat refinancing.

Setelah warga negara mengadakan perjanjian penyertaan saham dengan koperasi perumahan, ia didaftarkan pada instansi pemerintah, keabsahan perjanjian dan keaslian dokumen pengembang diperiksa.

Poin-poin utama dari DDU:

Penting! DDU perlu dibedakan dari persetujuan awal penyertaan modal.

Perbedaan utama mereka adalah bahwa perjanjian kedua tidak terdaftar di Rosreestr dan tidak termasuk dalam Undang-Undang Federal 214. Jika Anda pergi ke pengadilan dengan dokumen seperti itu, pengadilan akan mengakuinya sebagai tidak sah.

Koperasi perumahan dan konstruksi

Pertanyaan tentang perbedaan DDU dengan koperasi perumahan cukup sering muncul. Warga sering bertanya penjelasan: koperasi perumahan atau koperasi perumahan rakyat, mana yang lebih baik? Mari kita bicarakan hal ini sedetail mungkin.

Perbedaan DDU dan Koperasi Perumahan:

Perbedaan perjanjian koperasi perumahan dan koperasi perumahan rakyat

Jadi, perbedaan antara koperasi prasekolah dan koperasi perumahan: apa itu dan apakah terlihat sekilas.

Bagi pemegang saham, pembelian real estate di bawah DDU bermanfaat; menjamin tersedianya izin mendirikan bangunan, hak atas tanah dan tidak memungkinkan penjualan ganda apartemen.

Setelah penghentian, warga negara akan menerima seluruh jumlah kontribusinya.

Tapi di dokumen ini Pembayaran angsuran tidak boleh lebih dari lima tahun dan pemegang saham harus membayar seluruh jumlah pada saat pembangunan selesai.

Kontrak dapat ditangguhkan agensi pemerintahan, yang mengungkapkan adanya pelanggaran dalam persiapan dokumentasi oleh pengembang.

DDU adalah cara yang paling dapat diandalkan bagi warga negara untuk mendapatkan perumahan, namun lebih mahal. DDU menyumbang 60% dari perumahan yang sedang dibangun.

Saat membuat perjanjian dengan koperasi perumahan, pemegang saham mempercepat proses pengurusan dokumen. Harga saham yang dikontribusikan belum termasuk PPN (18%), sehingga perumahan menjadi lebih murah. Jangka waktu kontrak tidak hanya sebatas konstruksi, bisa diperpanjang hingga 20 tahun.

Sampai seluruh bagiannya dilunasi, warga negara tidak mempunyai hak untuk melepaskan harta itu; dia bukan pemiliknya. Meskipun terlihat murahnya perumahan yang dibeli berdasarkan perjanjian koperasi perumahan, biayanya meter persegi terus meningkat karena kontribusi tambahan.

Koperasi perumahan merupakan cara yang kurang dapat diandalkan namun lebih murah untuk mendapatkan perumahan. Koperasi perumahan menyumbang 30% dari perumahan.

Pro dan kontra DDU dan koperasi perumahan

Keuntungan pendidikan prasekolah:

Dokumen tersebut terdaftar di Rosreestr dan hubungan antara perusahaan konstruksi dan pemegang saham diatur oleh Undang-Undang Federal 214.
Peserta konstruksi bersama dapat menegaskan haknya sesuai dengan Undang-Undang Perlindungan Konsumen.
Biayanya disepakati pada awal konstruksi, dan pengembang tidak berhak menaikkannya lebih lanjut.
Dukungan hipotek negara tersedia untuk pemegang ekuitas.
Pembayaran denda oleh pengembang jika terjadi keterlambatan dan cacat konstruksi.
Ada jaminan proyek pembangunannya hingga 5 tahun.

Kekurangan pendidikan prasekolah:

Pembayaran seluruh jumlah pada saat penyerahan perumahan.
Pengembang menentukan secara mandiri perusahaan manajemen. Tidak mungkin mempengaruhi keputusannya.

Keuntungan koperasi perumahan:

Jangka waktu angsuran panjang.
Perumahan yang lebih murah.
Hak untuk mengelola rumah diserahkan kepada koperasi perumahan, sehingga memungkinkan untuk mengelolanya dengan itikad baik.

Kontra koperasi perumahan:

Peluang penjualan ganda apartemen
Tidak ada perlindungan hak konsumen secara hukum. Tidak bisa menuntut perumahan berkualitas.
Pengembang koperasi perumahan tidak berkewajiban untuk membiasakan pemegang saham dengan dokumentasi tersebut.
Tidak ada penetapan biaya akhir apartemen.
Pemegang saham tidak dapat memanfaatkan hipotek negara.
Sulit untuk mendapatkan kembali uang yang diinvestasikan ketika kontrak diputus.

Kita sudah memilah masalah prasekolah atau koperasi perumahan, pro dan kontra, mari kita beralih ke momen pilihan.

Apa yang harus dipilih?

Agen real estate lebih memilih untuk menjual apartemen setelah membuat perjanjian kontrak.

Kontrak melindungi hak-hak konsumen, transparan dan dapat dimengerti, dan merupakan cara teraman bagi seseorang untuk mendapatkan perumahan.

Berdasarkan perjanjian dengan koperasi perumahan, pengembang sendiri biasanya yang mendistribusikan apartemen tersebut. Koperasi mengizinkan perusahaan konstruksi mengumpulkan dana sebelum mulai bekerja; juga tidak ada waktu yang dihabiskan untuk mendaftarkan dokumen. Persetujuan ini lebih bermanfaat bagi pengembang.

Setiap orang menentukan sendiri skema pembelian rumah.

Di sini penting untuk mengetahui seberapa andal pengembangnya, untuk mengenal proyek-proyek masa lalunya.

Cari tahu sudah berapa lama dia berada di pasar konstruksi perumahan.

Hal terpenting saat membeli rumah adalah reputasi pengembangnya.

Betapapun andalnya kontrak tersebut, jika perusahaan membuang-buang uang, perusahaan tidak akan mampu membangun rumah tepat waktu.

Semua informasi yang perlu Kami telah memberikannya kepada Anda, tetapi apakah akan memilih perjanjian kerja sama perumahan atau perjanjian kerja sama penggunaan bersama, terserah Anda!

). Selama pemegang saham membayar dana tersebut, apartemen di gedung tersebut menjadi milik seluruh koperasi perumahan. Ketika semua uang telah dibayarkan, apartemen menjadi milik pembeli (Anda akan belajar cara mendaftarkan kepemilikan apartemen dengan benar di koperasi perumahan).

Referensi! Apabila pembeli karena satu dan lain hal meninggalkan koperasi sebelum seluruh dana terbayar, maka ia berhak memperoleh pengembalian sebagian. reksa dana(tapi tidak dana tambahan, diperkenalkan untuk tujuan lain!).

Kami berbicara tentang bagaimana keluar dari koperasi perumahan dan apa akibat dari penghentian keanggotaan koperasi.

Penting untuk dipahami bahwa perjanjian koperasi perumahan pada saat pembelian apartemen sama sekali tidak sama dengan perjanjian penyertaan bersama dalam pembangunan. Yang terakhir ini pada dasarnya perjanjian investasi, yang membebankan sejumlah tanggung jawab khusus pada perusahaan pengembang dan memberikan banyak hak kepada pemegang saham yang melindunginya skema penipuan, keadaan yang tidak terduga dan keterlambatan pengembang dalam memenuhi kewajibannya. Kami mempertimbangkan secara detail apa perbedaan membeli apartemen melalui DDU dan koperasi perumahan.

Perjanjian koperasi perumahan hanyalah perjanjian antara koperasi dengan pemegang saham yang mengatur hubungan timbal baliknya. Karena tanggung jawab atas tindakan koperasi perumahan terletak pada anggotanya, perjanjian ini hanya mempunyai arti penting intra-koperasi.

Namun, Anda tidak boleh berasumsi bahwa perjanjian partisipasi saham lebih dapat diandalkan daripada perjanjian kerjasama perumahan. Saat ini, dengan mempertimbangkan banyaknya kasus pelanggaran perjanjian DDU oleh pengembang, yang terjadi tanpa konsekuensi yang terlihat, kita dapat mengatakan bahwa risiko dalam membuat kedua jenis perjanjian tersebut kurang lebih sama.

Yang penting bukanlah jenis kontraknya, melainkan reputasi perusahaan pengembang tertentu, jadi inilah yang pertama-tama menarik minat Anda. Kiat yang berguna Kami telah memberikan informasi tentang cara menghindari risiko saat membeli apartemen berdasarkan perjanjian koperasi perumahan.

Bagaimana cara membeli real estat di koperasi pembangunan perumahan?

Jadi, terlepas dari semua risiko yang terkait, Anda telah memutuskan untuk membeli apartemen di koperasi pembangunan perumahan. Anggaplah Anda sudah menemukan yang tepat. Untuk bergabung, Anda harus:

Tulis tentang janji temu dan kirimkan ke koperasi perumahan pilihan Anda. Permohonan biasanya ditulis dalam bentuk bebas, meskipun yang pasti, Anda harus memeriksanya dengan koperasi tertentu yang Anda pilih.
Permohonan mungkin diperlukan untuk menyertakan dokumen seperti salinan kartu identitas (paspor) dan salinan proyek konstruksi yang menunjukkan apartemen mana yang Anda lamar. Daftar lengkapnya harus diperiksa dengan koperasi perumahan tertentu.
Tunggu sebulan. Menurut Pasal 121 Kode Perumahan Federasi Rusia, ia wajib mempertimbangkannya dalam waktu 30 hari, setelah itu harus ada jawaban afirmatif atau negatif.
Pasal 121 Kode Perumahan RF. Masuk menjadi anggota koperasi perumahan
1. Warga negara atau kesatuan Mereka yang ingin menjadi anggota koperasi perumahan mengajukan permohonan keanggotaan koperasi perumahan kepada pengurus koperasi perumahan.
2. Permohonan untuk menjadi anggota koperasi perumahan harus dipertimbangkan dalam waktu satu bulan oleh pengurus koperasi perumahan dan disetujui dengan keputusan rapat umum anggota koperasi perumahan (konferensi).
  Seorang warga negara atau badan hukum diakui sebagai anggota koperasi perumahan sejak pembayaran biaya masuk setelah disetujuinya keputusan penerimaan keanggotaan koperasi perumahan. pertemuan umum anggota koperasi (konferensi).

PENTING! Selain kontribusi saham, Anda mungkin diharuskan membayar dana untuk biaya tambahan. Mereka TIDAK wajib mendapat kompensasi ketika keluar dari koperasi.

Apakah mungkin untuk mendapatkan hipotek?

Perlu segera dicatat bahwa sejumlah besar bank pada dasarnya tidak bekerja sama dengan koperasi perumahan. Hal ini dikarenakan segala risiko yang timbul akibat ketidakcukupan
pengaturan yang tepat tentang proses pembelian rumah susun melalui koperasi perumahan dan ditanggung oleh pembeli, dan juga oleh bank tempat ia akan bekerja.

Oleh karena itu, bank-bank yang menyetujui hipotek untuk koperasi perumahan kemungkinan besar hanya akan bekerja sama dengan pengembang yang terbukti dan dapat diandalkan. Suku bunga, biasanya tinggi; selain itu, bank mungkin memerlukan agunan tambahan, karena apartemen tempat pembeli tinggal dengan hak pembayaran sebagian saham tidak dapat menjadi agunan tersebut.

Pembayaran sebagian dari kontribusi saham tidak dengan sendirinya memberikan hak milik dan hak pengelolaan ekonomi. Hanya properti yang Anda miliki haknya yang dapat menjadi subjek pembayaran hipotek.

Meski demikian, bagi setiap bank tentunya situasinya bersifat individual. Disarankan untuk berkonsultasi dengan cabang bank yang Anda minati mengenai berbagai hal program hipotek. Cukup mungkin, Bersama dengan perwakilan bank Anda dapat memilih solusi terbaik.

Video yang bermanfaat

Selanjutnya tonton video menarik tentang topik artikel ini:

Kesimpulan

Kesimpulan masih dianggap sebagai metode pembelian rumah yang kurang dapat diandalkan dan kurang berkembang, yang diwaspadai oleh pembeli, pengembang pihak ketiga, dan bank.

Hal ini tidak terkecuali disebabkan oleh praktik penjualan ganda apartemen, yang timbul karena tidak adanya kewajiban pencatatan perjanjian jual beli dalam daftar. Namun perlu diingat bahwa perjanjian DDU tidak dilindungi dari insiden semacam itu; Ada kasus ketika dua perjanjian jual beli untuk properti yang sama dibocorkan ke Rosreestr.

Jika Anda menemukan kesalahan, silakan sorot sepotong teks dan klik Ctrl+Masuk.