Bank terbesar Rusia - Bank Tabungan - mengumumkan pada 10 Agustus kondisi baru untuk penawaran hipoteknya dan penurunan suku bunga. Mari kita cari tahu apa yang berubah dan dalam kondisi apa Anda bisa mendapatkan hipotek dari Bank Tabungan sekarang.
Hipotek di Bank Tabungan: kondisi baru dan penurunan suku bunga
Perubahan besar dalam kondisi pinjaman hipotek Bank Tabungan adalah pengurangan uang muka. Kalau dulu minimal uang muka 20 persen, kini jadi 15% .
Sedangkan untuk bunga KPR penurunannya berkisar antara 0,6% hingga 2%. Kini suku bunga produk KPR Bank Tabungan adalah sebagai berikut:
- perumahan di gedung baru - 7,4-10% ,
- perumahan di pasar sekunder – 8,9-10% .
Ini bukan penurunan suku bunga KPR pertama yang dilakukan oleh Bank Tabungan Bank Tabungan Negara (Sberbank). tahun ini. Jadi, pada bulan Juni, suku bunga KPR diturunkan, meski tidak dalam jumlah yang sama. Kemudian penurunannya sebesar 0,2-0,75 persen.
Oleh karena itu, Bank Tabungan Rusia membuat kondisi pinjaman hipoteknya lebih kompetitif.
Tentu saja, Anda dapat menemukan lebih banyak penawaran hipotek yang “enak” di pasar, namun, biasanya, penawaran tersebut berasal dari bank yang kurang dapat diandalkan, dan jika Anda membandingkan kondisi baru dari Bank Tabungan dengan pesaingnya yang besar dan stabil, maka hipotek yang diperbarui bank terbesar negara ini terlihat cukup baik.
Mari kita ingat juga hal itu dari gagasan pengurangan tarif kunci. Pengurangan seperti itu dapat menyebabkan penurunan yang nyata pada biaya seluruh pinjaman di negara tersebut, tidak hanya hipotek. Namun, para ekonom di Bank Sentral menilai perekonomian negara tersebut belum siap untuk menurunkan suku bunga utama, dan setidaknya hingga tanggal 15 September suku bunga tetap sama – 9% per tahun. Ini adalah persentase di mana bank-bank itu sendiri diberikan pinjaman dari negara, sehingga pinjaman pada prinsipnya tidak boleh memiliki tingkat bunga yang jauh lebih rendah di Rusia daripada nilai ini. Omong-omong, inilah alasan utama tingginya biaya. hipotek Rusia dibandingkan dengan hipotek di negara-negara maju di Eropa.
Tingkat hipotek adalah sesuatu yang menarik minat setiap orang yang berencana untuk mengambil atau telah mengambil pinjaman untuk sebuah apartemen. Bagi yang pertama, ini adalah cara untuk menghemat refinancing, dan bagi yang kedua, ini adalah upaya untuk menemukan waktu yang tepat agar tingkat suku bunga nyaman.
Para ahli memberikan perkiraan yang menggembirakan! Mereka percaya bahwa pada akhir tahun, suku bunga hipotek akan turun dan mencapai titik terendah dalam sejarah, yang tentunya akan menghidupkan kembali pasar real estat.
Untuk mencari apartemen dan berkomunikasi dengan perwakilan bank, dan mempelajari lebih lanjut bunga hipotek, datanglah ke pameran “Real Estate from Leaders”, yang akan diadakan di Gostiny Dvor (Ilyinka, 4).
Untuk menghadiri acara tersebut, Anda perlu mendaftar di website dan menerima tiket.
Alasan menurunkan persentase
Semakin banyak ahli yang cenderung percaya bahwa tingkat hipotek akan turun menjadi 7-8%. Hal ini akan difasilitasi oleh prediksi situasi ekonomi di Rusia.
Antara lain, Presiden Bank Tabungan German Gref sering berbicara dalam wawancaranya tentang penurunan suku bunga hipotek pada tahun 2019. Dia berpendapat bahwa biaya hipotek akan sangat bergantung pada Bank Sentral.
Bank Sentral sudah menangani masalah ini - inflasi telah melambat dan berkonsolidasi di sekitar 4%.
Selain itu, penurunan biaya hipotek akan dipengaruhi oleh:
- Kurs;
- Kutipan minyak;
- Pertumbuhan ekonomi;
- Program subsidi negara untuk keluarga tempat lahirnya anak ke-2 dan ke-3
Presiden Bank Tabungan juga yakin akan perekonomian Federasi Rusia telah mengatasi krisis dan bergerak menuju pertumbuhan, meskipun kecil, yang akan menjadi alasan tambahan untuk menurunkan suku bunga hipotek.
Bagaimana suku bunga hipotek yang lebih rendah akan mempengaruhi pasar real estat?
Menolak suku bunga pada KPR tentunya akan menyebabkan peningkatan permintaan terhadap apartemen. Hal ini terutama berlaku bagi keluarga yang berada dalam situasi berbeda program pemerintah, misalnya modal bersalin.
Pernyataan ini diperkuat oleh fakta bahwa pada tahun 2017, ketika Bank Tabungan, dan setelahnya bank lain, menurunkan suku bunga hipotek menjadi 9-9,5%, masyarakat mulai membeli lebih banyak apartemen, rata-rata persentase kenaikan transaksi adalah 20%.
Dengan mempertimbangkan pengalaman ini, para ahli memperkirakan bahwa pada akhir tahun 2018 dan awal tahun 2019 pasar real estat akan bangkit kembali, dan pangsa transaksi akan meningkat hampir 50%. Tren ini tidak hanya bermanfaat bagi konsumen, tetapi juga bagi perekonomian Rusia secara keseluruhan.
Sekaranglah waktunya membeli apartemen! Di mana saya bisa melakukan ini? Tentu saja pada pameran “Real Estate from Leaders” yang akan diadakan di Gostiny Dvor (Ilyinka, 4).
Untuk menghadiri acara tersebut dan mempelajari lebih lanjut tentang penurunan suku bunga hipotek, Anda harus mendaftar secara online dan menerima tiket gratis.
Pembeli seperti apa yang akan datang?
Selain informasi tentang penurunan suku bunga, Presiden Bank Tabungan German Gref suka berbagi gambaran perkiraan pembeli, yang, dengan satu atau lain cara, akan berubah seiring dengan penurunan harga hipotek.
Usia rata-rata peminjam harus menurun. Kaum muda tidak lagi takut terhadap hipotek seperti sekarang.
Selain itu, keluarga muda dan masyarakat yang berencana membeli apartemen untuk anaknya akan memasukkan masyarakat berusia 23-25 tahun sebagai calon pembelinya. Hal ini terutama akan terlihat jika, seiring dengan tingkat bunga hipotek, uang muka juga berkurang, kata kepala Bank Tabungan.
Hipotek untuk kategori warga negara istimewa
Militer dan keluarga besar Mereka juga dapat mengandalkan penurunan suku bunga hipotek di tahun mendatang.
Saat ini kita sudah bisa melihat tren positif - di kalangan personel militer trennya meningkat jumlah maksimum, yang dapat mereka andalkan, dan gunakan modal bersalin ada lebih banyak peluang.
Untuk mempelajari lebih lanjut tentang prospek penurunan suku bunga hipotek di Bank Tabungan dan organisasi kredit lainnya, datanglah ke pameran “Real Estate from Leaders”, yang akan diadakan di Gostiny Dvor (Ilyinka, 4).
Untuk menghadiri acara tersebut, Anda perlu mendaftar di website dan menerima tiket gratis.
Pada tahun 2017 tingkat hipotek mungkin turun hingga 10%, dan jumlah pinjaman yang diberikan akan mencapai rekor tertinggi pada tahun 2014, perkiraan lembaga pemerintah yang terlibat dalam regulasi pasar hipotek. Pada saat yang sama, bank dan agen penjual dengan cemas menunggu penghentian program subsidi hipotek. Sebagian besar pelaku pasar setuju bahwa suku bunga memang bisa diturunkan hingga 10%, namun hal ini tidak akan meningkatkan jumlah pinjaman jika harga naik.
Tahun ini menjanjikan tahun yang menarik bagi pasar hipotek. Intrik utama: apakah perhitungannya bisa dibenarkan? struktur resmi siapa yang memprediksi penurunan suku bunga lebih lanjut dan mencatat pertumbuhan dalam penerbitan pinjaman baru?
“Dengan mempertimbangkan dinamika suku bunga hipotek dan permintaan masyarakat akan perumahan, kami memperkirakan tahun depan lebih dari 1 juta pinjaman senilai 1,7-1,8 triliun rubel dapat diterbitkan. Hal ini akan memungkinkan kita setidaknya mengulangi hasil pemecahan rekor tahun 2014. Ketika Bank Rusia mencapai target inflasi sebesar 4%, suku bunga hipotek akan terus menurun dan mungkin mencapai 11,0-11,5% pada akhir tahun depan.
Menurut perkiraan AHML, pada tahun 2018, suku bunga pinjaman hipotek akan turun di bawah 10%,” Gazeta.Ru diberitahu di pusat analitis Agen hipotek pinjaman perumahan(AHML).
Harus dikatakan bahwa banyak pelaku pasar memandang perkiraan tersebut dengan skeptisisme yang terkendali. Oleh karena itu, Kirill Yakovenko, seorang analis di Alor Group of Companies, menyebut pinjaman tersebut “terlalu menggembirakan”, meskipun ia mengakui bahwa dalam beberapa kondisi, ada peluang untuk mencapai volume pinjaman baru yang direncanakan.
“Jika tahun ini badan tersebut memperkirakan pertumbuhan volume berada dalam 30% dari tingkat tahun lalu, yaitu dari 1,3 triliun menjadi 1,5 triliun rubel, maka, pada prinsipnya, kemungkinan besar bank akan dapat menerbitkan 1,7-1,8 triliun rubel sekaligus, ya, tetapi hanya dengan beberapa syarat,” kata Yakovenko. Menurutnya, rekor tersebut bisa dicapai jika suku bunga KPR dan harga rumah berada pada level yang cukup rendah.
Mengenai suku bunga, intrik utama tahun depan di pasar hipotek, sebagaimana dicatat oleh Dmitry Shevchenko, Wakil Ketua Dewan Lanta Bank, adalah apakah program subsidi negara untuk suku bunga hipotek, yang berakhir pada 31 Desember 2016, akan menjadi kenyataan. akan diperpanjang, dan tidak ada penyelesaian lebih lanjut untuk itu.
Seperti dilansir AHML, suku bunga pinjaman hipotek kini telah kembali ke level tahun 2014, sehingga dukungan terhadap pasar hipotek melalui program subsidi tidak lagi diperlukan.
“Saat ini kita membutuhkan pembangunan mekanisme pasar, yang tidak memerlukan keterlibatan dana anggaran. Diantaranya adalah mekanisme penerbitan hipotek tahap tunggal kertas berharga dengan jaminan AHML, yang akan memungkinkan bank menerima pendanaan murah dan kemudian menawarkan pinjaman hipotek kepada masyarakat dengan harga lebih murah,” kata pusat analisis badan tersebut.
Tidak semua orang percaya bahwa setelah penghapusan subsidi, tarif akan terus menurun.
“Sayangnya, perkiraan pemerintah pada tahun 2017 untuk menurunkan suku bunga tidaklah mungkin. Pertama-tama, ini karena sulitnya situasi ekonomi dan eksternal faktor makroekonomi. Jika dukungan negara dibatalkan pada tahun 2017, perkiraan suku bunga akan tetap berada di kisaran 11,5-13%,” kata Evgeny Nartov, kepala departemen hipotek di Bon Ton.
Seperti yang diingat Shevchenko, subsidi hipoteklah yang membuat pasar real estat perumahan tetap bertahan selama setahun terakhir.
“Tanpa hal ini, krisis bagi pengembang akan menjadi jauh lebih parah, jatuhnya harga apartemen akan menjadi lebih dramatis, dan hal ini tidak hanya berdampak pada real estat, namun juga sektor-sektor terkait di mana real estat dijaminkan, misalnya,” ungkapnya. ahli percaya. Dalam situasi saat ini, menurutnya, subsidi sudah bisa dihilangkan dengan melakukan penurunan suku bunga melalui penurunan suku bunga utama Bank Sentral.
“Saya pikir pihak berwenang mungkin menolak subsidi hipotek, dengan alasan bahwa mereka akan menurunkan suku bunga utama Bank Sentral. Pada tahun 2016, turun dua kali lipat dan sekarang menjadi 10%, dan tingkat ini pada dasarnya menentukan tingkat suku bunga pinjaman bank umum.
Jika diturunkan satu atau dua kali pada tahun 2017, maka ada kemungkinan rubel akan melemah mendekati 70 rubel per dolar, sehingga akan lebih mudah untuk dieksekusi. anggaran negara, hipotek akan menjadi lebih murah. Namun, kemungkinan besar, mereka akan kehilangan dukungan negara. German Gref mengatakan pada bulan Agustus 2016 bahwa tingkat hipotek pada tahun 2017 mungkin turun di bawah 11%, dan Bank Tabungan masih menjadi andalan pasar pinjaman hipotek, menerbitkan sekitar setengah volume, jadi perkiraan ini layak untuk disimak. AHML juga menyiapkan berbagai inovasi, misalnya pengelolaan dokumen elektronik pada pinjaman hipotek,” Shevchenko berbagi perkiraannya.
Direktur Jenderal NDV-Real Estate Alexander Khrustalev juga percaya bahwa sudah mungkin dilakukan tanpa hipotek preferensial.
Tarif akan diturunkan bahkan tanpa partisipasi pemerintah karena peningkatan penjualan.
“Pada suatu waktu, subsidi negara diperkenalkan sebagai tindakan penyelamatan, ketika hipotek bank ditawarkan pada tingkat 15% atau lebih tinggi. Sekarang kita melihat situasi yang berbeda: proses stabilisasi dan restorasi sedang berkembang, dan masih banyak lagi organisasi kredit tarif telah direvisi ke bawah. Kami memperkirakan pada tahun 2016 hipotek akan dijual rata-rata 10% dan tanpa partisipasi pemerintah, karena ini merupakan faktor permintaan yang kuat. Jadi, kurangi tarifnya sebesar 1 p.p. akan menarik 4% peminjam baru, dan dengan hipotek sebesar 7%, mereka yang ingin membeli rumah di gedung baru setidaknya akan berlipat ganda,” yakin pengembang.
Namun, menurut Yakovenko, bahkan dengan penurunan suku bunga hingga 10%, yang menurut banyak ahli, kemungkinan besar terjadi, penjualan akan melambat seiring dengan naiknya harga.
“Tahun ini harga rumah mengalami penurunan di seluruh wilayah, namun hanya disebabkan oleh terbentuknya ketidakseimbangan supply dan demand. Pasar real estat perumahan bereaksi cukup sensitif terhadap situasi seperti itu, dan setelah permintaan, dengan jeda 1-1,5 tahun, terjadi penurunan pasokan. Dengan demikian, surplus terbentuk, yang dibentuk pada awal tahun 2016 sebagai hasil dari commissioning rekor 85,3 juta meter persegi. m perumahan dan 37,2 juta meter persegi lainnya. m di paruh pertama tahun ini,” kata Yakovenko.
Namun, seingatnya, hampir semua real estat ini merupakan warisan era sebelum krisis.
“Selama dua tahun terakhir, aktivitas pengembang telah menurun, dan karena pasokan dan permintaan cenderung seimbang, harga rumah pasti akan naik,” sang ahli yakin.
Singkatnya, di pasar primer, harga akan sedikit meningkat pada awal tahun, namun kemudian akan menurun, namun tidak ada analis yang memperkirakan perubahan besar pada tahun 2017. Sekarang, menurut perkiraan VTB 24, Harga rata-rata berada pada level 12,73%. Tetapi hampir separuh pasar adalah dukungan negara untuk gedung-gedung baru dengan tingkat di bawah 12%, dan tingkat rata-rata pinjaman untuk perumahan sekunder berada pada tingkat 13,4-13,5%.
“Setelah pembatalan program ini (hipotek dengan dukungan negara– kira-kira. Sravni.ru) tingkat pinjaman untuk bangunan baru dan perumahan jadi akan stabil dan stabil di sekitar 13%,” perkiraan Andrey Osipov, Wakil Presiden Senior VTB 24.
Badan Pinjaman Hipotek Perumahan percaya bahwa pada awal tahun 2017, sedikit kenaikan tarif untuk pembelian rumah yang sedang dibangun mungkin terjadi, tetapi hal ini sebagian akan dikompensasi oleh saham gabungan bank dan pengembang. Pada akhir tahun, tarif mungkin turun menjadi 11-11,5%. “Pada tahun 2018, suku bunga pinjaman hipotek akan turun di bawah 10%,” prediksi pusat analisis AHML.
Ini kepala direktoratnya penjualan hipotek Bank VTB Georgy Ter-Aristokesyants melihat prasyarat untuk sedikit penurunan suku bunga tahun depan. “Pada tingkat suku bunga hipotek dasar, yang sekarang sedikit lebih tinggi dari tingkat dukungan negara, penurunan sebesar 0,5-1 poin persentase masih mungkin dilakukan,” katanya.
Mengapa?
Pada awal tahun, sedikit kenaikan suku bunga KPR untuk gedung baru akan dikaitkan dengan selesainya program negara. Perlu dicatat di sini bahwa bagian dukungan negara pada Januari-Agustus, menurut perkiraan Elena Kudlik, CFO DeltaCredit Bank, menyumbang 35,8% dari jumlah seluruh pinjaman hipotek yang diterbitkan dan 38,3% dari volume. Program ini berjalan dengan baik, namun tidak perlu diperluas, kata para analis.
“Program subsidi negara dalam versi saat ini berada pada tingkat suku bunga utama di atas 9,5%, dan sekarang sudah mencapai 10%. Saya pikir ada Peluang besar fakta bahwa pada awal kuartal pertama tahun 2017 atau bahkan pada akhir tahun ini, Bank Rusia masih akan melakukan satu hal lagi dan menguranginya menjadi 9-9,5%, dan kemudian tidak ada gunanya memperpanjang secara ekonomi. program negara, karena pada tingkat suku bunga 12,5%, pasar hidup dengan sendirinya,” kata Andrey Osipov.
Terlebih lagi, tingkat suku bunga juga tidak akan bertahan lama pada tingkat ini – sekali lagi, penurunan suku bunga utama, dan oleh karena itu biaya pendanaan bagi bank, dan penurunan tingkat inflasi akan memberikan dampak yang baik. “Ketika Bank Rusia mencapai target inflasi sebesar 4%, suku bunga hipotek akan terus menurun,” catat AHML.
Kapan melamar?
Tidak ada saran tunggal di sini - sebagai aturan, para ahli menyarankan untuk mengambil hipotek segera setelah Anda membutuhkannya, dan tidak menunggu saat yang tepat. Selain itu, pasar real estat tidak bisa hanya dipandu oleh tingkat suku bunga hipotek. Harga rumah sendiri juga berperan besar di sini.
Namun secara keseluruhan, berdasarkan dampak jangka pendek dari berakhirnya dukungan pemerintah, ada baiknya menunggu hingga kuartal pertama tahun 2017. "Pada saat ini semua pemain utama telah menurunkan suku bunga menyusul penurunan biaya pendanaan dan penurunan suku bunga utama Bank Sentral. Dan belum ada prasyarat untuk penurunan suku bunga lebih lanjut, sehingga perubahan positif dapat diharapkan paling cepat pada akhir kuartal pertama tahun 2017,” kata Elena Kudlik.
Kami merangkum hasil tahun 2017 di pasar hipotek. Berbeda dengan tahun 2016 yang hanya ditandai dengan pemulihan aktivitas peminjam, pada tahun 2017 perubahan kuantitatif berubah menjadi kualitatif: rekor sejarah dicapai dalam hal volume penerbitan (2 triliun rubel) dan tingkat suku bunga - 9,8% per tahun . Namun, semakin pentingnya hipotek bagi pasar perumahan memiliki aspek positif dan negatif, kata para ahli.
2017 adalah tahun paling produktif sepanjang sejarah pasar hipotek Rusia yang terdokumentasi. Di Rusia, 1 juta pinjaman dikeluarkan untuk pembelian perumahan dengan jumlah total 2 triliun rubel, yang berjumlah 2,2% dari tahunan PDB negara, para ahli dari Metrium Group menghitung. Indikator tersebut benar-benar melebihi tingkat pinjaman kepada Rusia sebelum krisis. Dibandingkan tahun 2014, jumlah hipotek yang diterbitkan tahun lalu melebihi 7%, dan volume moneternya meningkat sebesar 15%. Dibandingkan tahun 2016, menurut kriteria tersebut, pasar KPR meningkat masing-masing sebesar 27% dan 37%.
Data tentang penerbitan pinjaman hipotek di Federasi Rusia
| Indikator | 2014 | 2016 | 2017 | Ubah ke tahun 2014 | Berubah pada tahun 2016 |
|---|---|---|---|---|---|
| Jumlah kredit, unit. | 1 012 064 | 856 427 | 1 086 939 | 7% | 27% |
| Volume penerbitan, juta rubel. | 1 753 294 | 1 472 254 | 2 021 398 | 15% | 37% |
| Tarif rata-rata tertimbang, % | 13,17 | 11,54 | 9,79 | -3.38 hal. | -1,75 hal. |
| Jumlah pinjaman rata-rata, juta rubel. | 1,73 | 1,72 | 1,86 | 0,13 | 0,14 |
| Periode rata-rata tertimbang, bulan. | 177,9 | 184,6 | 187,5 | 9,6 bulan | 2,9 bulan |
Sumber: Bank Sentral Federasi Rusia
Pinjaman menjadi besar dan berjangka panjang
Analis Metrium Group mencatat bahwa pada tahun 2017 pertumbuhan kuantitatif pasar hipotek, yang dimulai oleh program subsidi suku bunga, berubah menjadi peningkatan indikator kualitatif. Pertama-tama, hal ini tercermin dalam penurunan rata-rata suku bunga pinjaman: selama setahun terakhir, suku bunga (pada dasarnya, biaya pinjaman) menurun dari 11,54% menjadi 9,79% (sebesar 1,75 poin persentase). Belum pernah hipotek di Rusia begitu menguntungkan - tingkat minimum terakhir yang dicapai tercatat pada November 2011 - 11,40%.
Tarif minimum ditawarkan sebagai bagian dari gabungan program hipotek pengembang dan bank. JSC "NS Bank" (tidak termasuk dalam 20 bank hipotek terkemuka) untuk periode pembangunan fasilitas - 3%, setelah selesainya fasilitas tarifnya naik menjadi 12%. Rosselkhozbank menawarkan hipotek dengan suku bunga mulai dari 5,17%, dan memberikan pinjaman untuk proyek yang sudah selesai dan sedang dibangun.
Meningkatnya ketersediaan hipotek menimbulkan dua konsekuensi: ukuran dan jangka waktu pinjaman meningkat. Jika pada tahun 2016 orang Rusia meminjam rata-rata 1,72 juta rubel dari bank untuk membeli perumahan, maka pada tahun 2017 - 1,86 juta rubel. Dengan demikian, penurunan suku bunga memungkinkan peningkatan jumlah pinjaman sebesar 140 ribu rubel. Jangka waktu pinjaman juga meningkat: tiga bulan dibandingkan tahun 2016, dan hampir 10 bulan dibandingkan periode sebelum krisis.
Peningkatan jumlah pinjaman menunjukkan bahwa tidak hanya lebih banyak orang Rusia yang mampu membayar pinjaman hipotek pada tahun 2017, namun luas properti yang mereka beli juga meningkat. Sebaliknya, jangka waktu yang lebih lama menunjukkan keyakinan relatif terhadap masa depan.
Peralihan permintaan ke perumahan sekunder
Pada bulan Oktober 2017, selisih suku bunga KPR untuk pembelian primer dan perumahan sekunder, catatan para ahli dari Metrium Group. Sepuluh bank hipotek teratas menawarkan hal yang hampir sama tarif dasar. Untuk bangunan baru, kisaran penawaran bervariasi dari 7,9% hingga 11%, dan untuk apartemen sekunder - dalam kisaran 9,1-11,5%. Menurut AHML, pada bulan Desember 2017, tingkat rata-rata tertimbang pinjaman yang diberikan untuk perumahan jadi adalah 9,8%, dan untuk bangunan baru - 9,77%.
Tren ini masuk ke tingkat yang lebih besar menyukai pasar perumahan yang sudah jadi daripada perumahan yang sedang dibangun, catat para ahli Metrium Group. Jika secara umum jumlah pinjaman yang dikeluarkan meningkat sebesar 27%, dan volumenya sebesar 37%, maka hipotek untuk penyertaan dalam konstruksi bersama tidak sepopuler itu. Menurut Bank Sentral Federasi Rusia, jumlah pinjaman yang dikeluarkan untuk pembelian perumahan yang sedang dibangun (berdasarkan kontrak penyertaan modal, DDU) meningkat dari 306 ribu menjadi 312 ribu, yakni hanya 2%. Namun, volume pinjaman meningkat dari 571 miliar rubel menjadi 661 miliar rubel (sebesar 15%), yang masih lebih kecil dibandingkan dinamika hipotek di pasar sekunder.
“Sementara program subsidi hipotek negara berlaku, tarif pembelian properti yang sedang dibangun sekitar 2% lebih rendah daripada tarif pinjaman untuk pembelian perumahan sekunder,” komentar Maria Litinetskaya, mitra pengelola Metrium Group, peserta jaringan afiliasi CBRE. - Oleh karena itu pada tahun 2015-2016 pembeli menunjukkan minat yang besar terhadap bangunan baru. Sekarang harga telah menjadi sama, banyak pembeli, terutama di daerah di mana pendapatan seringkali tidak memungkinkan untuk membayar hipotek dan menyewa rumah sambil menunggu selesainya rumah baru, telah kembali ke ide membeli rumah siap pakai. properti yang dibuat. Namun, program subsidi telah diluncurkan, yang hanya berlaku untuk perumahan baru dari pengembang, jadi saya yakin keseimbangan antara kedua sektor pasar real estat perumahan akan tetap ada dan tidak ada yang akan dibiarkan tanpa pembeli.”
Moskow berada di depan wilayah Moskow dalam hal permintaan
Meningkatnya keterjangkauan hipotek memiliki dampak beragam pada pasar perumahan di wilayah ibu kota, menurut para ahli dari Metrium Group. Moskow telah melampaui volume dan jumlah pinjaman hipotek yang diterbitkan pesaing utamanya - wilayah Moskow. Menurut Bank Sentral, pada 2017, 63 ribu diterbitkan di ibu kota pinjaman hipotek dalam jumlah 254 miliar rubel. Sementara itu, di wilayah Moskow, yang pasarnya melebihi ibu kota baik dalam jumlah transaksi maupun volume pasokan, 57 ribu pinjaman hipotek diterbitkan dalam jumlah 160 miliar rubel. Dengan demikian, peminjam hipotek di ibu kota ternyata lebih aktif, meskipun pada tahun 2014 wilayah Moskow melebihi ibu kota dalam jumlah pinjaman yang dikeluarkan: 55 ribu hipotek di wilayah tersebut versus 46 ribu di ibu kota.
Pakar Metrium Group juga mencatat bahwa gedung-gedung baru di Moskow sangat diminati peminjam hipotek dibandingkan di dekat Moskow. Jika di Moskow bagian pinjaman untuk pembelian rumah yang sedang dibangun menyumbang 48% dari seluruh hipotek (30 ribu transaksi), maka di wilayah Moskow hanya 38% (21 ribu transaksi).
Pangsa hipotek mendekati 50%
Penerima manfaat utama dari penurunan suku bunga hipotek di Rusia adalah pasar gedung baru di Moskow, menurut para ahli Metrium Group. Di ibu kota selama setahun terakhir jumlah transaksi dengan perumahan sekunder tidak meningkat, namun jumlah kontrak perumahan meningkat sebesar 52%. Penurunan suku bunga KPR menyebabkan peningkatan pangsa penjualan kepada nasabah yang menarik pinjaman menjadi 44%, dibandingkan 36% pada tahun 2016 dan 27% pada tahun 2015. Hipotek menjadi sangat penting di gedung-gedung baru di segmen massal, di mana hipotek tersebut digunakan untuk membayar 48% apartemen kelas ekonomi dan kenyamanan yang dibeli. Pangsa KPR di kelas bisnis meningkat menjadi 33%, dan di segmen elit - menjadi 12%.
“Pada tahun 2017, kami mencatat peningkatan yang signifikan dalam jumlah pembeli hipotek di kompleks perumahan beranggaran tinggi, yang tidak biasa terjadi pada segmen kami di masa sebelum krisis,” komentar Roman Sychev, CEO KELOMPOK TEKTA. - Misalnya, dalam proyek kelas bisnis Mayakovsky kami, pangsa “pemegang hipotek” meningkat selama tahun 2017 dari 15% menjadi 45%. Oleh karena itu, pada akhir tahun, hipotek menyumbang hampir separuh penjualan di kompleks tersebut, bahkan lebih tinggi dari rata-rata segmen kami di ibu kota. Mengambil pinjaman menjadi jauh lebih menguntungkan dibandingkan menggunakan cicilan, yang sebelumnya merupakan alat populer untuk membeli rumah di segmen anggaran tinggi. Saya yakin sebagian besar nasabah kami berharap dapat melunasi pinjaman mereka dalam beberapa tahun mendatang setelah pembelian.”
Risiko pasar hipotek semakin meningkat
Pertumbuhan volume pinjaman di tengah penurunan pendapatan yang sebenarnya populasi meningkatkan risiko di pasar hipotek. Selain penurunan biaya pinjaman, penurunan uang muka minimum (PD) juga berperan besar dalam meningkatkan permintaan KPR. Menurut Bank Sentral Federasi Rusia, porsi pinjaman dengan cicilan kurang dari 20% dari total volume hipotek yang diterbitkan meningkat dari 7% pada awal tahun 2017 menjadi 21% pada akhir tahun. Pada saat yang sama, bank menjadi lebih menguntungkan peminjam. Menurut Biro Nasional sejarah kredit(NKBI), hanya sepertiga permohonan KPR yang ditolak, sedangkan persentase persetujuannya mencapai 67,5%, melebihi level tahun 2016 sebesar 3 poin persentase.
Pada saat yang sama, analis Metrium Group percaya bahwa ancaman terhadap pasar hipotek dibesar-besarkan oleh beberapa pelaku industri. Meskipun terjadi peningkatan volume pinjaman, jumlah utang “buruk” tidak bertambah, malah menurun. Menurut AHML, porsi utang yang telah jatuh tempo tiga bulan atau lebih pada Desember 2017 sebesar 2,2%, sedangkan pada akhir tahun 2016 mencapai 2,65% dari total volume pinjaman yang diberikan.
Selain itu, analis Metrium Group mencatat, rata-rata pembayaran hipotek bulanan terhadap pendapatan peminjam adalah 28% di seluruh negeri. tingkat ini sesuai dengan indikator normal pasar hipotek di negara maju, di mana pembayaran sekitar 30% dari pendapatan bulanan keluarga dianggap dapat diterima. Pengecualiannya adalah peminjam Moskow, yang rata-rata menyumbangkan 48% dari pendapatan bulanan mereka ke bank.
“Spekulasi terus bermunculan di bidang informasi tentang “gelembung” di pasar hipotek, yang pada kenyataannya tidak memiliki dasar yang serius,” komentar Maria Litinetskaya, Managing Partner Metrium Group, anggota jaringan mitra CBRE. - Menurut pendapat saya, sebaliknya, di Rusia penduduknya menderita kekurangan pinjaman yang tersedia untuk memperbaiki kondisi kehidupan. Jika di negara maju pangsa hipotek mencapai setengah, atau bahkan 100% PDB; di Rusia angka ini hanya mencapai 5%. Hal ini menunjukkan bahwa bahkan rekor indikator pinjaman saat ini hanya menyumbang sepersepuluh dari potensi riil pasar hipotek di negara kita, di mana sekitar 41% populasi, menurut survei VTsIOM, ingin meningkatkan kondisi hidup. Mengingat rencana Kementerian Konstruksi untuk meningkatkan komisioning perumahan tahunan menjadi 120 juta meter persegi pada tahun 2025. m. (yaitu, hampir dua kali lipat dibandingkan dengan indikator saat ini), saya yakin kecepatannya pinjaman hipotek Populasi tidak dapat dikurangi, jika tidak semua rumah akan kosong. Namun perlu dipahami bahwa perekonomian dan pendapatan rumah tangga juga harus menunjukkan pertumbuhan agar peningkatan penyaluran pinjaman tidak menyebabkan peningkatan risiko sistemik.”
Tanggal terbit 14 Februari 2018