Mengirimkan karya bagus Anda ke basis pengetahuan itu sederhana. Gunakan formulir di bawah ini
Pelajar, mahasiswa pascasarjana, ilmuwan muda yang menggunakan basis pengetahuan dalam studi dan pekerjaan mereka akan sangat berterima kasih kepada Anda.
Diposting di http://www.allbest.ru/
Kementerian Pertanian Federasi Rusia
Institusi Pendidikan Negara Federal
pendidikan profesional yang lebih tinggi
"Universitas Agraria Negeri Altai"
Fakultas Pengelolaan Pertanahan dan Kadaster/Kadaster Real Estate
Tes
dalam disiplin "Tipologi objek real estat"
Dilakukan oleh Karavaeva Anna Vladimirovna
Barnaul 2013
Perkenalan
Ada banyak sekali objek real estat dan semuanya berbeda dan heterogen; perlu untuk mengklasifikasikannya menurut kriteria tertentu. Mari kita pertimbangkan konsep seperti tipologi. Tipologi adalah klasifikasi ilmiah suatu objek atau fenomena menurut kesamaan ciri-cirinya. Mempelajari disiplin "Tipologi objek real estat" melibatkan perolehan pengetahuan teoritis dan keterampilan praktis dalam klasifikasi objek real estat.
Untuk pertama kalinya, istilah "harta benda dan barang bergerak" muncul dalam undang-undang Kekaisaran Rusia dalam Dekrit Peter Agung tanggal 23 Maret 1714 "Tentang tata cara pewarisan barang bergerak dan tidak bergerak", menggantikan berbagai istilah yang sudah ada. konsep-konsep yang mengatur status resmi bidang tanah dan bangunan. Dalam Kitab Undang-undang Kekaisaran Rusia Bukan harta bergerak tanah dan segala macam tanah, rumah, tanaman, pabrik, pertokoan, segala macam bangunan dan ruang-ruang pekarangan yang kosong, serta-merta kereta api. Yang dimaksud dengan harta bergerak adalah segala jenis barang yang layak berlayar dan perahu sungai, buku, manuskrip, lukisan, kereta, alat pertanian, serta segala sesuatu yang diambil dari bumi.
Klasifikasi objek real estat
Klasifikasi objek real estat menurut berbagai karakteristik (kriteria) berkontribusi pada studi objek yang lebih berhasil. Untuk tujuan ini, prinsip klasifikasi yang berbeda dapat diterapkan tergantung pada asal dan tujuannya. Namun, definisi real estat melibatkan pembedaan dua komponen dalam strukturnya (Gbr. 1.1):
Beras. 1.1. Klasifikasi objek real estat yang diperbesar
1. Benda alam (alami) -- sebidang tanah, hutan dan penanaman abadi, badan air terisolasi dan daerah lapisan tanah bawah. Properti ini juga disebut “real estate secara alami.”
2. Benda buatan (bangunan):
a) real estat perumahan - bangunan bertingkat rendah (hingga tiga lantai), gedung bertingkat(dari 4 hingga 9 lantai), gedung bertingkat (dari 10 hingga 20 lantai), gedung bertingkat (lebih dari 20 lantai). Properti tempat tinggal juga dapat berupa kondominium, bagian (pintu masuk), lantai di pintu masuk, apartemen, kamar, rumah pedesaan;
b) real estat komersial - perkantoran, restoran, toko, hotel, garasi sewaan, gudang, gedung dan struktur, perusahaan sebagai kompleks properti;
c) bangunan dan bangunan umum (khusus).
Perawatan medis dan kesehatan (rumah sakit, klinik, panti jompo dan panti asuhan, sanatorium, kompleks olahraga, dll.);
Pendidikan (taman kanak-kanak dan pembibitan, sekolah, perguruan tinggi, sekolah teknik, institut, pusat seni anak, dll);
Kebudayaan dan pendidikan (museum, kompleks pameran, taman budaya dan rekreasi, pusat kebudayaan dan teater, sirkus, planetarium, kebun binatang, kebun raya, dll);
Bangunan dan struktur khusus - administrasi (polisi, pengadilan, kantor kejaksaan, pihak berwenang), monumen, bangunan peringatan, stasiun kereta api, pelabuhan, dll.;
G) struktur teknik-- struktur reklamasi dan drainase, komprehensif pelatihan teknik sebidang tanah untuk pengembangan, dll.
Masing-masing kelompok ini dapat dipilah lebih lanjut berdasarkan kriteria tipologi yang berbeda.
Benda-benda buatan disebut “real estat menurut hukum”, tetapi kategori real estat ini didasarkan pada “real estat berdasarkan sifat”.
Benda-benda buatan dapat sepenuhnya dibangun dan siap digunakan, mungkin memerlukan rekonstruksi atau pemeriksaan, dan juga mengacu pada proyek konstruksi yang belum selesai.
Bidang-bidang tanah dapat dibagi-bagi dan tidak dapat dibagi-bagi. Suatu bidang tanah disebut dapat dibagi apabila dapat dibagi-bagi menjadi beberapa bagian dan membentuk bidang-bidang tanah yang berdiri sendiri dengan izin peruntukannya. Menurut undang-undang, pembagian tanah kota, tanah pertanian, dan lain-lain tidak diperbolehkan.
Dana tanah di Federasi Rusia dibagi menjadi tujuh kategori tanah menurut tujuan ekonominya:
1. Lahan pertanian mempunyai status hukum khusus di pasar real estat dan digunakan:
Untuk produksi pertanian (tanah subur, ladang jerami, padang rumput, lahan kosong, perkebunan tahunan, lahan perawan dan lahan lainnya);
Untuk pertanian pribadi;
Untuk berkebun kolektif dan berkebun;
Untuk produksi pertanian anak perusahaan;
Untuk stasiun eksperimental dan ilmiah.
Pemindahan tanah dari kategori ini ke kategori lain hanya dilakukan dengan keputusan subjek Federasi. Tanah yang sangat berharga tidak tunduk pada privatisasi.
2. Tanah kota dan pemukiman menempati 4% wilayah negara. Lahan tersebut berisi bangunan tempat tinggal dan lembaga sosial budaya, serta jalan, taman, alun-alun, dan bangunan lingkungan; industri, transportasi, energi, fasilitas pertahanan dan produksi pertanian dapat ditemukan. Kategori tanah ini memberikan 86% pendapatan anggaran konsolidasi dari seluruh pembayaran penggunaan tanah dan hanya dapat digunakan sesuai dengan rencana umum dan proyek.
3. Lahan industri, transportasi, komunikasi, televisi, ilmu komputer dan penunjang ruang angkasa, energi, pertahanan dan keperluan lainnya. Mereka memiliki cara penggunaan khusus.
4. Tanah yang termasuk dalam kawasan lindung khusus meliputi cagar alam; kawasan hijau kota, rumah liburan, pusat wisata; monumen alam, sejarah dan budaya; air mineral dan lumpur penyembuhan, kebun raya, dll. Kategori tanah ini dimaksudkan untuk peningkatan kesehatan masyarakat, rekreasi massal dan pariwisata, serta untuk pendidikan sejarah dan budaya serta kesenangan estetika. Tanah tersebut dilindungi oleh undang-undang khusus, dan aktivitas ekonomi mereka dilarang.
5. Bumi dana hutan sepenuhnya ditentukan oleh rezim hukum hutan yang tumbuh di atasnya. Kategori lahan ini mencakup lahan yang ditutupi hutan dan disediakan untuk kebutuhan kehutanan dan industri lokal.
6. Tanah dana air. Ini adalah tanah yang ditempati oleh waduk, gletser, rawa (kecuali tundra dan hutan-tundra), struktur hidrolik dan tepat di jalan bersama mereka.
7. Lahan cadangan berfungsi sebagai cadangan dan dialokasikan untuk berbagai keperluan.
Penjualan kavling tanah, serta peruntukannya aktivitas kewirausahaan dan pemindahan dari satu kategori ke kategori lainnya dilakukan sesuai dengan hukum Federasi Rusia dan entitas konstituen Federasi.
Sebidang tanah yang beredar digunakan untuk memperoleh penghasilan, antara lain melalui sewa, penyertaan modal saham, sebagai jaminan jaminan, dan lain-lain.
Sehubungan dengan real estat perumahan, beberapa konstruksi tipologis dimungkinkan. Misalnya, tergantung pada durasi dan sifat penggunaan perumahan:
Perumahan primer adalah tempat tinggal tetap;
Perumahan sekunder - perumahan pinggiran kota digunakan untuk periode terbatas waktu;
Perumahan tersier - dimaksudkan untuk akomodasi jangka pendek (hotel, motel, dll.).
Tunduk pada kondisi kota-kota besar Merupakan kebiasaan untuk membedakan ciri-ciri tipologis berikut:
1. Perumahan mewah.
Persyaratan dasar berikut berlaku untuk itu:
akomodasi di kawasan paling bergengsi di kota;
* milik dana “lama” (dengan adanya perbaikan besar dan rekonstruksi) atau dana “Stalinis”;
* dinding bata;
*total luas apartemen minimal 70 meter persegi. M.;
* adanya ruangan terisolasi dengan konfigurasi mendekati persegi, dan dapur besar (dengan luas minimal 15 meter persegi);
* adanya pintu masuk yang dijaga, garasi bawah tanah atau terdekat, dll.
Untuk bangunan bertingkat rendah tipe cottage yang termasuk elit dicirikan oleh kebutuhan konsumen seperti:
* dinding bata;
* konstruksi pada dua tingkat atau lebih;
* ketersediaan fasilitas pelayanan rumah tangga dan teknik.
2. Perumahan unggul. Permintaan konsumen terhadap perumahan jenis ini menunjukkan ciri-ciri utama sebagai berikut:
* kemungkinan akomodasi di berbagai kawasan kota (tidak hanya yang paling bergengsi);
*sedikit pengurangan kebutuhan luas kamar dan dapur menjadi 12 dan 8 meter persegi. m (masing-masing);
*adanya ruang tamu dengan luas minimal 17 meter persegi. M.;
* variasi desain dan parameter teknologi yang lebih luas.
Sehubungan dengan bangunan bertingkat rendah yang terletak di daerah pinggiran kota, karakteristik utamanya adalah kekuatan tinggi, daya tahan dan konduktivitas termal yang rendah pada dinding, serta penyediaan jaringan utilitas.
3. Perumahan standar. Hal ini ditandai dengan:
* akomodasi di area mana pun di kota;
* kesesuaian parameter arsitektur dan perencanaan dengan modern peraturan bangunan dan aturan;
* menurut parameter desain dan teknologi, ini termasuk generasi kedua dari konstruksi perumahan industri dan rumah modern.
Untuk pembangunan pinggiran kota bertingkat rendah, tidak hanya hal yang paling signifikan spesifikasi, tetapi juga penyediaan fasilitas dasar sosial dan domestik.
4. Perumahan dengan kualitas konsumen yang rendah
Berdasarkan kondisi permintaan konsumen yang terbentuk di bawah pengaruh faktor solvabilitas, persyaratan untuk jenis perumahan ini sangat kecil:
* penempatan di area non-bergengsi;
* jarak dari komunikasi transportasi utama;
* milik jenis struktural dan teknologi seperti bangunan dari persediaan “lama”, yang belum mengalami pekerjaan modal, perbaikan dan konstruksi, dan rumah-rumah konstruksi perumahan industri generasi pertama;
* penempatan di lantai pertama rumah jenis lain;
* meremehkan karakteristik arsitektur dan perencanaan, dll.
Klasifikasi yang dipertimbangkan memperhitungkan preferensi kelompok sasaran konsumen perumahan dan tingkat solvabilitas mereka (pendekatan pemasaran). Namun, real estate perumahan juga dapat didistribusikan berdasarkan pedoman perencanaan kota.
Ada juga klasifikasi real estat perumahan tergantung pada bahan yang digunakan untuk dinding luar bangunan:
Rumah dengan dinding bata;
Rumah panel;
Rumah monolitik;
Rumah kayu;
Rumah tipe campuran.
Objek real estate pinggiran kota menempati ceruk tersendiri karena kecilnya volume transaksi dan kekhususannya. Sebagian besar perumahan sekunder terwakili di sini.
Banyak faktor yang mempengaruhi penawaran dan permintaan di sektor pasar ini. Selain prioritas biasa saat membeli real estat perumahan, preferensi pribadi mengenai lokasi, waktu dalam setahun, dan homogenitas sosial tetangga juga sangat penting. Pembeli sangat memperhatikan ketersediaan jangkauan komunikasi terlengkap (sistem pasokan panas dan air otonom). Preferensi diberikan pada benda yang terbuat dari batu bata atau kayu. Sebidang tanah seluas minimal 10 hektar dianggap sebagai atribut wajib untuk properti real estat pinggiran kota.
Karakteristik klasifikasi real estat perumahan yang menjadi dasar pengelompokannya berbeda-beda, begitu pula motivasi, preferensi, dan kondisi solvabilitasnya. Tidak mungkin menggunakan kriteria tipologi tunggal yang mengintegrasikan pengaruh semua faktor. Oleh karena itu, dalam praktiknya, beberapa kriteria digunakan untuk memberikan gambaran yang masuk akal tentang properti tersebut.
Real estate komersial di Rusia mulai terbentuk hanya dengan dimulainya privatisasi perusahaan. Sektor perumahan komersial jauh lebih sedikit dibandingkan perumahan, oleh karena itu jumlah transaksinya juga lebih sedikit, meskipun real estat komersial adalah yang paling menarik di seluruh dunia. Perlu diketahui bahwa pada sektor ini bentuk transaksi yang dominan adalah sewa.
Real estat komersial dapat dibagi menjadi menghasilkan pendapatan - real estat komersial itu sendiri dan menciptakan kondisi untuk ekstraksinya - real estat industri (industri).
Real estat yang menghasilkan pendapatan meliputi:
1. Gedung kantor. Saat mengklasifikasikan lokasi kantor di setiap wilayah, kotamadya Berbagai faktor diperhitungkan yang membuat suatu ruangan termasuk dalam kelas tertentu. Hal ini dapat berupa lokasi, kualitas bangunan (tingkat finishing, kondisi fasad, pintu masuk pusat, ketersediaan lift), kualitas manajemen ( Perusahaan manajemen, Ketersediaan layanan tambahan untuk penyewa) dll.
DI DALAM praktik internasional Klasifikasi berikut digunakan:
1. Pengembang internasional.
2. Lokasi sentral, akses mudah.
3. Bangunan yang dibangun kembali sepenuhnya.
4. Iklim mikro dikendalikan dengan bantuan sistem terpadu ventilasi, pemanas dan sistem pendingin udara empat pipa.
5. Tata letak ruang terbuka menurut standar “shell-and-cohe”:
Lantai palsu dan plafon gantung,
Tinggi dari lantai ke lantai berikutnya adalah 3,6 m,
Kisi-kisi kolom yang efektif dan rasional - jarak antara keduanya minimal 6 m.
6. Parkir bawah tanah dan akses mudah.
7. Sistem catu daya yang tidak pernah terputus.
8. Sistem modern keamanan bangunan.
11. Perusahaan manajemen internasional.
2. Direkonstruksi sepenuhnya pada tahun 90an. bangunan.
3. Iklim mikro dalam ruangan yang terkontrol sepenuhnya.
4. Tata letak ruang terbuka sesuai standar “shell-and-cohe”.
5. Parkir luas dan akses mudah.
6. Sistem catu daya yang tidak pernah terputus.
7. Sistem keamanan bangunan modern.
8. Tuan tanah profesional.
9. Dokumentasi kepemilikan bangunan yang dilengkapi dengan benar.
10. Perusahaan manajemen internasional.
1. Lokasi sentral, akses mudah.
2. Bangunan yang direkonstruksi.
3. Pasokan panas otonom dan sistem pra-pendinginan udara suplai.
4. Perencanaan lantai yang efisien dalam bentuk blok perkantoran.
5. Perbaikan berkualitas tinggi "standar Eropa".
6. Parkir luas dan akses mudah.
7. Lift modern.
8. Keamanan 24 jam.
9. Tuan tanah profesional.
10. Dokumentasi kepemilikan bangunan yang dilengkapi dengan benar.
11. Perusahaan manajemen profesional.
2. Bangunan yang direnovasi.
3. Perencanaan lantai yang efisien dalam bentuk blok perkantoran.
4. Perbaikan berkualitas tinggi "standar Eropa".
5. Akses mungkin tidak terlalu nyaman.
6. Keamanan 24 jam.
7. Tuan tanah profesional.
komersial perumahan tanah real estat
8. Dokumentasi kepemilikan bangunan yang dilengkapi dengan benar.
9. Perusahaan manajemen profesional.
1. Lokasi sentral.
2. Bangunan yang direnovasi secara kosmetik.
3. Tata letak lantai yang efisien.
4. Perbaikan berkualitas tinggi.
5. Keamanan 24 jam.
6. Pemilik rumah yang berpengalaman.
7. Dokumentasi kepemilikan bangunan yang dilengkapi dengan benar.
8. Adanya struktur pengelolaan pada gedung.
2. Proyek ini muncul melalui konversi bekas lembaga atau gedung administrasi.
3. Kondisi tempat yang berbeda: dari renovasi bergaya Soviet hingga interior bergaya modern.
4. Keamanan 24 jam.
5. Dokumentasi kepemilikan bangunan yang dilengkapi dengan benar.
6. Adanya struktur pengelolaan pada gedung.
1. Berbagai lokasi.
2. Akses tidak terlalu nyaman.
3. Proyek ini muncul melalui konversi bekas lembaga atau gedung administrasi.
4. Perbaikan murah.
5. Keamanan.
6. Dokumentasi kepemilikan bangunan yang dilengkapi dengan benar.
7. Kurangnya struktur manajemen pada gedung.
Di berbagai wilayah di Rusia, klasifikasi ini mungkin tidak bersamaan
Di antara faktor-faktor yang mempengaruhi daya tarik pusat perkantoran yang didirikan di dekatnya perusahaan industri atau menurut wilayahnya (kelas D), kita dapat membedakan:
2. Garasi parkir (parking lot) sebagai real estate komersial praktis belum dikembangkan di dalam negeri, meski ada prospeknya. Memang, untuk setiap seribu penduduk, sesuai standar, dibutuhkan sekitar 150 ruang taman.
3. Pertokoan dan kompleks perbelanjaan. Seperti yang ditunjukkan oleh pengalaman kota-kota besar di Eropa, kondisi bagus untuk lokasi pusat perbelanjaan multifungsi (MTC) adalah : persimpangan jalan raya besar, dekat dengan stasiun metro dan halte bus transportasi darat. Seringkali, pusat-pusat tersebut berlokasi di kawasan “asrama”, atau di luar kota, bahkan di tanah kosong, dekat jalan raya utama. Misalnya, jumlah tempat parkir, ketersediaan dan parameter tempat rekreasi dan hiburan, layanan rumah tangga terkait, dan lain-lain akan bervariasi.
Jangan berasumsi bahwa pengembangan pusat perbelanjaan multifungsi adalah penemuan Barat. Sudah menjadi rahasia umum bahwa tradisi pengembangan tempat ritel besar, arcade, halaman, di mana “setiap” pengunjung dapat membeli apa pun yang diinginkan hatinya, sesuai dengan kebutuhan dan pendapatan, di mana seseorang dapat datang “untuk melihat orang lain dan menunjukkan dari diri sendiri”, akarnya menghilang di masa lalu.
Wilayah negara ini terletak di berbagai tempat kondisi perekonomian dan berkembang sesuai dengan hukumnya sendiri yang kompleks, oleh karena itu di Rusia modern proses munculnya pusat perbelanjaan baru atau modernisasi lama bersifat heterogen. Moskow memimpin proses ini sebagai kota metropolitan global, dibandingkan dengan kota-kota Rusia lainnya dalam rezim investasi yang paling disukai.
4. Real estate industri (industri) di Rusia sedang dalam tahap awal pengembangan, meskipun baru-baru ini pemiliknya telah ditentukan untuk sebagian besar objek privatisasi. Sebelum menyelesaikan suatu transaksi, perlu dilakukan analisis yang menyeluruh terhadap dokumen hak milik untuk memastikan bahwa hak penjual atas barang yang diusulkan tidak dapat disangkal, kemungkinan pemindahtanganan secara hukum dan hak pemilik baru untuk menggunakan barang tersebut sesuai tujuannya. tujuan. Seiring berkembangnya proses pembentukan pemilik sebenarnya, volume transaksi di area ini akan meningkat. Tapi ini adalah satu sisi dari permasalahannya. Di sisi lain, di hampir setiap kota di tanah air Anda dapat melihat gedung-gedung pabrik kosong dan pabrik setinggi 5 - 8 lantai dengan jaringan utilitas yang bobrok dan (atau) rusak dan jendela kaca pecah. Mereka berdiri dan tidak menemukan pemilik yang efektif. Mengapa? Ada beberapa alasan:
1. Perkembangan industri 60 – 80 tahun. tidak memenuhi persyaratan teknologi modern, dan rekonstruksi memerlukan investasi modal yang besar.
2. Saat ini konsumen utama real estat industri-- usaha kecil yang memerlukan objek real estat dengan spesifikasi tertentu untuk pengembangannya: kapasitas tinggi, keberadaan jalan akses kereta api, bangunan satu lantai dan sebaiknya bangunan terpisah dengan komunikasi otonom.
3. Biasanya, persyaratan calon penyewa berlebihan dan tidak sesuai dengan fasilitas industri yang diusulkan.
4. Pemilik real estate industri menawarkan properti di pasar yang kondisinya buruk, dan pada saat yang sama menetapkan harga yang melambung.
5. Informasi yang kurang lebih lengkap dan akurat tentang real estate industri, status hukumnya, ukuran, kondisinya, dll. absen.
Semua ini memberikan pasar real estat industri karakter yang spontan dan tidak dapat diprediksi.
Real estat digunakan untuk menjalankan bisnis tertentu. Biasanya dijual bersamaan dengan bisnis (real estate khusus);
Real estate non-khusus - bangunan biasa - toko, kantor, pabrik, gudang, yang biasanya dijual atau disewakan.
Bibliografi
1. Nagaev R.T. Real estate (Pengelolaan lahan, perencanaan kota dan ekonomi): kamus terminologi. - Kazan: Ideal-Pers, 2005.
2. Sternik G.M. Metodologi analisis pasar real estate untuk kepentingan kegiatan investasi dan konstruksi. M., AXWELL, 2007.
3. Hukum Federal "Aktif kadaster negara Real Estat" No. 221 tanggal 24 Juli 2007
4. Undang-Undang Federal “Tentang pengalihan tanah atau bidang tanah dari satu kategori ke kategori lainnya” No. 172 tanggal 21 Desember 2004.
5. Undang-Undang Federal “Tentang Persetujuan Formulir Permohonan Pendaftaran Kadaster Negara Bagian Real Estat” No. 34 tanggal 20 Februari 2008.
6. Undang-undang Federal “Atas persetujuan bentuk paspor kadaster untuk suatu bangunan, struktur, lokasi konstruksi yang belum selesai, bangunan, sebidang tanah” No. 32 tanggal 18 Februari 2008.
7. Peraturan Menteri yang disahkan berdasarkan Keputusan Menteri Pembangunan Perekonomian tanggal 26 April 2007 No. 146 “ Badan federal kadaster obyek real estat untuk pelaksanaan fungsi negara “Menjaga masyarakat akuntansi teknis proyek pembangunan modal."
Diposting di Allbest.ru
Dokumen serupa
Fitur klasifikasi real estat menurut berbagai kriteria. Tanah sebagai objek dasar real estat, secara spesifik pembagian dana tanah di Rusia menurut dasar ekonomi. Penilaian real estat perumahan dan komersial.
tes, ditambahkan 28/03/2015
Konsep, esensi dan klasifikasi real estat perumahan, varietas dan karakteristiknya. Dasar legislatif dan hukum untuk penilaian real estat perumahan. Analisis pasar relevan dan tren perkembangannya. Memperbaiki proses penilaian.
tesis, ditambahkan 14/08/2015
Klasifikasi dan komposisi biaya pengoperasian real estat, metode dasar untuk menghitung biaya-biaya ini. Tren biaya operasional seiring bertambahnya umur bangunan. Pengaruh depresiasi dan keausan terhadap nilai real estate.
tes, ditambahkan 18/06/2010
Mempelajari jenis-jenis nilai real estat. Teknologi penilaian real estat. Analisis pendekatan pendapatan, pasar dan biaya untuk menilai nilai real estat. Karakteristik metode kapitalisasi pendapatan dan diskonto arus kas.
tugas kursus, ditambahkan 06/09/2013
Karakteristik pasar real estate sebagai kategori pasar. Jenis utama pasar jasa investasi. Prinsip dasar analisis dan evaluasi real estat dalam sistem manajemen. Metode penilaian ekonomi kualitas objek real estat.
tugas kursus, ditambahkan 28/03/2014
Penentuan harga real estate berdasarkan faktor ekonomi, politik, fisik dan sosio-demografis. Karakteristik pendekatan komparatif, biaya dan pendapatan untuk menentukan nilai pasar objek real estat, fitur-fiturnya.
tugas kursus, ditambahkan 20/12/2011
Penerapan penilaian real estat untuk operasi pemindahtanganan, penempatan benda-benda yang tidak terhitung pada neraca, revaluasi aset tetap, dan penyelesaian sengketa properti. Pendekatan komparatif, biaya, pendapatan untuk menilai nilai real estat.
tugas kursus, ditambahkan 30/07/2015
Tipologi bangunan apartemen konstruksi perumahan. Studi tentang pasar primer dan sekunder real estate perumahan multi-apartemen di wilayah kota Perm. Fitur bangunan tua, "Stalinka", "Khrushchev", rumah-rumah proyek individu.
tugas kursus, ditambahkan 27/12/2014
Segmentasi pasar real estate: perumahan; perumahan komersial; bidang tanah. Karakteristik pasar real estate perumahan di wilayah Volga. Transaksi pembelian dan penjualan sebidang tanah luas di Kazan. biaya rata-rata objek pasar primer dan sekunder.
tes, ditambahkan 16/08/2010
Konsep, fitur dan masalah pembentukan pasar real estat. Klasifikasi objek real estate dan segmentasi pasar. Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai real estat. Tahapan perkembangan pasar real estat di Rusia, analisis keadaannya saat ini.
Real estat industri adalah objek yang menguntungkan untuk investasi. Namun real estat industri berbeda, dan saat ini beberapa klasifikasi real estat industri digunakan.
Tingkat kesiapan objek real estat juga dapat ditambahkan ke dalam klasifikasi real estat industri: objek siap pakai, konstruksi dalam penyelesaian, objek yang memerlukan perbaikan besar atau rekonstruksi.
Klasifikasi real estate industri juga dibagi menjadi real estate khusus dan non-khusus. Klasifikasi ini digunakan ketika diperlukan evaluasi fasilitas produksi. Jenis real estate industri pertama dalam klasifikasi ini biasanya digunakan setelah penjualan properti dengan cara yang sama seperti sebelum penjualan. Misalnya semacam pabrik atau produksi. Namun bahkan dalam kasus ini, real estat dapat diperoleh untuk tujuan pembongkaran, untuk memberi ruang bagi konstruksi lainnya. Properti seperti itu jarang diminati. Namun real estat non-khusus cukup sering dibeli dan dijual.
Jenis properti:
|
Spesialisasi |
Karakteristik |
|
Industri kimia |
Kebanyakan bangunan satu lantai dengan lebar terbatas (tidak lebih dari dua bentang). Juga digunakan bangunan bertingkat dengan peralatan kendur. |
|
Teknik Mesin |
Bangunan beton bertulang satu lantai, jauh dari pemukiman penduduk kota. Bengkel besar dengan luas minimal 3 ribu m2. Ketersediaan akses jalan, jalur kereta api. Daya catu daya minimal 400 kW. Diinginkan untuk memiliki balok derek. Ketersediaan sebidang tanah minimal 0,5 hektar. |
|
Industri lampu |
Struktur perencanaan bangunan diadopsi berdasarkan zonasi area lantai yang jelas dengan lokasi sentral ruang utilitas dan perangkat komunikasi vertikal. Bangunan tunggal dan bertingkat. Ketersediaan semua komunikasi. Listrik - 220 W atau lebih. |
|
Industri makanan |
Ketinggian langit-langit minimal 3m. Kesesuaian bangunan dengan proses teknologi terkait. |
|
Industri kayu |
Daya listrik minimal 380 kW. Ketinggian langit-langit minimal 4m. |
|
POM bensin |
Tersedianya tangki untuk menyimpan bahan bakar dan pelumas. Tersedianya sebidang tanah dengan luas minimal 0,1 hektar. |
|
Layanan mobil |
Ketersediaan lubang inspeksi. Ketinggian langit-langit lebih dari 3m. Ketersediaan semua komunikasi. |
|
Industri pengerjaan logam |
Struktur beton bertulang. Daya catu daya minimal 400 kW. Ketersediaan akses jalan, jalur kereta api. Ketinggian langit-langit - 4m atau lebih. |
|
Industri pengolahan |
Struktur bata atau beton bertulang dengan ketinggian minimal 4 m. Bekas bangunan lift, kilang gas dan minyak. |
|
Pertanian |
Ketersediaan sebidang tanah minimal 1 hektar. Bangunan satu lantai. |
|
Kegiatan penerbitan |
Lantai beton bertulang antar lantai. Ketinggian langit-langit minimal 3-4m. |
|
Industri konstruksi |
Daya catu daya minimal 400 kW. Diinginkan untuk memiliki balok derek. Ketersediaan sebidang tanah minimal 0,5 hektar. |
|
Bangunan multifungsi |
Bangunan dengan karakteristik paling universal, cukup untuk mengatur produksi berbagai spesialisasi. |
Soal Tipologi bangunan sipil Konsep dan tujuan bangunan tempat tinggal. Rumah tinggal tipe manor Bangunan tempat tinggal blok dan sectional Bangunan tempat tinggal tipe koridor dan galeri Rumah khusus dan khusus
Gedung bertingkat rendah (maksimal 3 lantai) Gedung bertingkat menengah (4 -5 lantai) Gedung bertingkat tinggi (6-9 lantai) Gedung bertingkat (10 -25 lantai) Gedung bertingkat tinggi (lebih dari 25 lantai) Gambar - Klasifikasi sipil bangunan berdasarkan jumlah lantai
Gambar - Klasifikasi lantai bangunan sipil di atas tanah bila tingkat lantai bangunan tidak lebih rendah dari tingkat perencanaan tanah; tanah, tetapi tidak lebih dari setengah tinggi bangunan; ketika tanda lantai bangunan berada di bawah tingkat perencanaan tanah lebih dari setengah tinggi ruangan loteng ketika bangunan tersebut terletak di volume loteng
dasar sesuai dengan fungsi utama bangunan bantu dimaksudkan untuk menyediakan fungsi utama bangunan, tetapi tidak mendefinisikannya melayani peningkatan kenyamanan dan kondisi sanitasi, tetapi tidak berhubungan langsung dengan fungsi utama bangunan komunikasi teknis diperlukan untuk sambungan di dalam gedung dimaksudkan untuk menampung peralatan teknik dan teknik. Gambar – Klasifikasi bangunan sipil menurut perannya dalam proses fungsional
organisasi administrasi khusus universal dan lembaga hukum Perusahaan komunikasi, pembiayaan dan asuransi Organisasi ilmu pengetahuan dan teknologi Lembaga kesehatan dan pendidikan jasmani Perusahaan layanan konsumen dan utilitas publik Institusi pendidikan Perdagangan dan Katering Organisasi transportasi Institusi budaya dan seni Bangunan publik yang spektakuler dengan aula dengan bentang besar Bangunan serba guna di mana bangunan tersebut dapat diubah untuk sementara, di mana dimensi bangunan dan pengelompokannya dapat diubah secara berkala. Gambar - Klasifikasi bangunan umum Oleh tujuan fungsional
Tipologi bangunan tempat tinggal v v v Bangunan tempat tinggal adalah bangunan yang mempunyai nomor pos, semua atau setidaknya setengah luas keseluruhan yang diperuntukkan bagi tempat tinggal tetap, terletak pada sebidang tanah dalam batas-batas tertentu dengan segala bangunan penunjang, bangunan-bangunan, dan unsur-unsur pertamanan yang terletak di atasnya dalam batas-batas tertentu. Bangunan tempat tinggal diperuntukkan bagi tempat tinggal tetap atau sementara seseorang. Mereka dibagi menjadi beberapa kelompok berikut: gedung apartemen; asrama; panti jompo dan keluarga penyandang disabilitas yang menggunakan kursi roda.
Bangunan tempat tinggal Berdasarkan jumlah lantainya, bangunan tempat tinggal apartemen secara konvensional dibagi menjadi lima kelompok: v Gedung bertingkat rendah - 1-3 lantai v Gedung bertingkat menengah - 4-5 lantai v Gedung bertingkat tinggi - 6-9 lantai v Bertingkat - 10-16 lantai v Gedung tinggi - 17 lantai atau lebih. Oleh skema perencanaan Terdapat bangunan dengan tata ruang sebagai berikut: v seluler v koridor v enfilade v sentris v sectional v aula v gabungan.
Nomenklatur jenis bangunan tempat tinggal: Menurut struktur perencanaan ruang, bangunan tempat tinggal dibagi menjadi beberapa jenis berikut: Rumah tempat tinggal dari tipe perkebunan - satu apartemen, dua apartemen; Bangunan tempat tinggal multi-apartemen - diblokir, bagian, koridor, galeri. Jenis bangunan tempat tinggal yang utama adalah apartemen. Elemen utamanya adalah apartemen untuk satu keluarga.
Berdasarkan peruntukannya, bangunan tempat tinggal dibagi menjadi tiga kelompok: § Untuk tempat tinggal tetap (semua jenis bangunan apartemen, antara lain: rumah keluarga kecil, pesantren) § Tempat tinggal sementara (asrama) § Tempat tinggal musiman (diperuntukkan bagi nelayan, pekerja minyak , penggembala, pembangun dll.) Bangunan tempat tinggal individu bertingkat rendah dengan petak-petak yang menyatu disebut rumah tipe perkebunan.
Menurut sifat perkembangannya, bangunan rumah susun dibagi menjadi 4 jenis: dengan kavling rumah susun, yang setiap rumah susun mempunyai sebidang tanah tersendiri; dengan unsur pelayanan primer rumah tangga dan kawasan hijau yang diperuntukkan penggunaan umum; dengan layanan yang dikembangkan, termasuk serangkaian apartemen modern yang berbeda, kompleks lembaga layanan untuk memenuhi kebutuhan budaya dan sehari-hari yang paling beragam dari populasi jenis rumah ini (pemuda kompleks perumahan(MZhK)); tipe hotel, ditujukan untuk para lajang dan keluarga dengan dua atau tiga orang yang tidak menjalankan rumah tangga penuh waktu. Apartemen mereka kecil ruang hidup, berkurangnya komposisi ruang utilitas (ceruk dapur, kamar mandi gabungan dengan baki shower, dll.). Rumah-rumah tersebut menyediakan sistem utilitas publik dan layanan konsumen yang dikembangkan.
Gambar - Jenis bangunan tempat tinggal satu apartemen: a - satu lantai satu apartemen; b - loteng, c - penataan sebagian ruangan di dua tingkat; g - apartemen tunggal berlantai dua; d - di medan dengan perbedaan ketinggian lantai
Dalam sebuah rumah apartemen tunggal, seluruh area dapat dibagi menjadi tiga kelompok: Ruang tamu - termasuk ruang bersama (ruang tamu), kamar tidur, kamar anak-anak, ruang untuk karya intelektual. Rumah tangga - termasuk dapur bersih (untuk memasak), dapur pakan, dapur untuk makanan dan pakaian musiman, garasi, bengkel, dll. Komunikasi - termasuk daerah masuk, ruang depan, depan), koridor, aula, tangga.
Keuntungan utama rumah blok: kemampuan membangun di medan yang sulit; adanya dinding ujung kosong rumah balok, memungkinkan terbentuknya bangunan apartemen konfigurasi yang rumit, dari berbagai komposisi ruangan dan tingkat yang berbeda (satu, dua dan tiga tingkat); menghubungkan rumah blok melalui sisipan berupa ruang utilitas, garasi, pintu keluar ke petak pribadi, lorong, dll; kepadatan bangunan yang tinggi; mengurangi keliling dinding luar untuk satu apartemen; pengurangan panjang jaringan utilitas; mengurangi konsumsi energi untuk pemanasan.
Gambar - Skema bagian dari kelompok pertama: a - orientasi bebas dua apartemen, b, c - tiga apartemen; d, e – empat apartemen (b, c, d – orientasi terbatas; e – orientasi meridional)
Gambar - Diagram komposisi denah rumah penampang bertingkat: a - bertingkat dengan bagian-bagian dari kelompok pertama; b – bertingkat dengan bagian dari kelompok kedua; c – tipe titik satu bagian dengan bagian dari kelompok pertama dan ketiga
Jenis bagian menurut letaknya pada denah: a – biasa; membengkokkan; di - berputar
Menurut solusi volumetrik-spasial, bangunan tempat tinggal koridor dibagi menjadi: satu tingkat, bertingkat (perbedaan tingkat setengah lantai, lantai), satu tingkat dengan tangga di dalamnya.
Gambar - Rumah tipe koridor: a - persegi panjang; b – bermata tiga (trefoil); c – dengan pergeseran koridor (1 – unit tangga-lift, 2 – ruang tangga
Keunggulan karakteristik bangunan tempat tinggal tipe koridor: tata letak koridor meningkatkan indikator higienis rumah, karena ventilasi silang pada bangunan dimungkinkan melalui koridor panjang yang umum; memungkinkan penggunaan ruang tamu yang paling nyaman di apartemen dengan banyak kamar; produktivitas dan efisiensi penggunaan elevator meningkat secara signifikan; biayanya berkurang secara signifikan meter persegi perumahan dengan meminimalkan biaya perolehan dan pemeliharaan fasilitas elevator; indikator estetika terletak pada penyertaan ruang teknis dan layanan yang nyaman dan harmonis dalam tata letak rumah, kemampuan untuk menghilangkan monoton arsitektur rumah-rumah sectional dalam bangunan.
Kerugian dari rumah koridor termasuk orientasi apartemen satu arah, isolasi yang lebih sedikit, kurangnya ventilasi silang, dan panjangnya sambungan komunikasi dengan akses ke jalan.
Rumah tipe galeri memiliki sejumlah keunggulan dan kualitas higienis yang tinggi: orientasi dua sisi, yang menyediakan kondisi optimal untuk ventilasi silang; mereka sangat sederhana dalam desain strukturalnya, sebagai suatu peraturan, mereka terdiri dari sel-sel perencanaan struktural yang berulang; Biaya galeri relatif murah sehingga cukup ekonomis. minimal tangga disediakan; satu atau dua tangga dengan lift melayani sejumlah besar apartemen di lantai. tata letak apartemen yang nyaman dan ekonomis, di mana ruang utilitas terletak di sisi galeri, dan ruang tamu terletak di belakang apartemen. Lokasi tempat sampah di udara terbuka, di luar lokasi, disarankan dari sudut pandang higienis.
Selain kelebihannya, rumah tipe galeri juga memiliki beberapa kekurangan: untuk masuk ke dalam apartemen, Anda harus keluar lagi ke udara terbuka setelah memasuki gedung; galeri terbuka harus lebih sering dibersihkan karena mengumpulkan lebih banyak debu dan kotoran dibandingkan galeri tertutup; galeri sebaiknya diberi penerangan pada malam hari, namun penerangannya harus diatur sedemikian rupa sehingga penghuni apartemen yang berdekatan dengan galeri tidak mengalami ketidaknyamanan atau gangguan; Tidak disarankan untuk mengubah kamar tidur dan ruang bersama ke arah galeri.
Untuk terspesialisasi bangunan tempat tinggal meliputi: tempat tinggal dinas; tempat tinggal di asrama; tempat tinggal dengan stok fleksibel; tempat tinggal di rumah-rumah sistem pelayanan sosial; tempat tinggal dana untuk pemukiman sementara para pengungsi internal; tempat tinggal dana untuk pemukiman sementara orang-orang yang diakui sebagai pengungsi; tempat tinggal untuk perlindungan sosial kategori individu warga; tempat tinggal bagi anak yatim dan anak-anak yang ditinggalkan tanpa pengasuhan orang tua, orang-orang dari kalangan anak yatim dan anak-anak yang ditinggalkan tanpa pengasuhan orang tua.
Pendahuluan 3
1. Klasifikasi real estat bawah tanah5
1.1. Struktur transportasi bawah tanah 6
1.2. Bangunan umum bawah tanah7
1.3. Struktur energi bawah tanah 8
1.4. Fasilitas penyimpanan bawah tanah 8
2. Masalah konstruksi dan pengoperasian bangunan bawah tanah 9
2.1. Risiko selama implementasi konstruksi bawah tanah: jenis dan metode penilaiannya. 9
2.2. Pemantauan keamanan proses 11
2.3. Masalah pendaftaran kadaster real estat bawah tanah 13
3. Prospek penggunaan real estate bawah tanah 16
3.1. Pemanfaatan rongga bawah tanah yang sudah jadi 16
3.2. Urbanisme bawah tanah sebagai solusi teritorial, sosial dan masalah-masalah ekonomi kota besar 17
Kesimpulan 20
Referensi 23
Kutipan dari teks
Pengalaman dunia negara-negara Eropa, Amerika Utara dan Asia Tenggara menunjukkan bahwa peningkatan intensitas pembangunan dan kompleksitas pemanfaatan ruang bawah tanah kota-kota besar, sebagai salah satu arah utama pengembangan wilayahnya, berkontribusi terhadap solusi tersebut. dari sejumlah masalah sosial, perencanaan kota, transportasi, lingkungan dan lainnya yang kompleks. Banyak teknik, transportasi, sosial dan infrastruktur produksi. Integrasi struktur bawah tanah dan di atas tanah terjamin. Semua ini memungkinkan penggunaan sumber daya teritorial secara efektif, secara signifikan menyelamatkan kawasan lahan perkotaan yang langka, mempromosikan perlindungan tanah dan objek yang sangat berharga, dan mengurangi polusi gas dan polusi suara di wilayah tersebut.
Analisis penggunaan properti yang terbaik dan paling efektif melibatkan studi terperinci tentang situasi pasar, karakteristik properti yang dinilai, mengidentifikasi opsi yang diminta pasar yang sesuai dengan parameter properti yang dinilai, menghitung profitabilitas properti. setiap opsi dan memperkirakan nilai properti untuk setiap opsi penggunaan. Dengan demikian, kesimpulan akhir tentang penggunaan yang paling efektif hanya dapat diambil setelah memperhitungkan biayanya.
Landasan teoretis dan metodologis dari penelitian ini adalah publikasi ilmiah dan praktis di bidang penilaian real estat, tindakan legislatif Federasi Rusia, materi peraturan dan metodologi, serta materi Internet tentang masalah yang diteliti.
Pada saat yang sama, karya ilmiah ini hanya mempertimbangkan aspek-aspek tertentu dari tindakan dengan real estat: miliknya esensi ekonomi dan properti seperti barang, fungsi dan peraturan hukum perumahan. Masalah mempertimbangkan suatu properti dari sudut pandang pemenuhan kebutuhan manusia tingkat yang berbeda tidak ada perhatian yang diberikan.
Daftar sumber informasi
1. “Kode Perencanaan Kota Federasi Rusia» tanggal 29 Desember 2004 N 190-FZ (sebagaimana diubah pada tanggal 30 Desember 2015).
2. Undang-undang Federasi Rusia tanggal 21 Februari 1992 N 2395−1 (sebagaimana diubah pada 13 Juli 2015) “Di Bawah Tanah”.
3. Kode sipil Federasi Rusia (Kode Sipil Federasi Rusia) dari
4. hukum federal tanggal 24 Juli 2007 N 221-FZ (sebagaimana diubah pada tanggal 30 Desember 2015) “Tentang Kadaster Real Estat Negara.”
5. Undang-Undang Federal 21 Juli 1997 N 122-FZ (sebagaimana diubah pada 29 Desember 2015) “Tentang pendaftaran negara hak untuk perumahan dan transaksi dengannya.”
6. Volkov K. A. Shutova I. M. Manajemen real estat: tutorial untuk siswa spesialis. 291.500 - Keahlian dan manajemen real estat - St. Petersburg: SPbGASU, 2007. - 144 hal.
7. Grinenko S.V. Ekonomi real estat. Catatan kuliah.:
- Taganrog: Rumah Penerbitan TRTU, 2004. - 107 hal.
8. Zertsalov M. G., Konyukhov D. S., Merkin V. E. Pengembangan kompleks ruang bawah tanah: buku teks. - M.: Penerbitan ACB, 2015. - 416 hal.
9. Simionova N. E. Sheina S. G. Metode penilaian dan keahlian teknis perumahan. - M.: ICC "MarT", 2006. - 448 hal.
10. Belyaev V. L. Dasar-dasar perencanaan kota bawah tanah: monografi / Kementerian Pendidikan dan Ilmu Pengetahuan Federasi Rusia; Institusi Pendidikan Anggaran Negara Federal untuk Pendidikan Profesional Tinggi "Universitas Teknik Sipil Negeri Moskow". M.: MGSU, 2012. (Perpustakaan perkembangan ilmiah dan proyek MGSU).
11. Belyaev V.L., Romanov V.M. Pengalaman dan prospek penggunaan kadaster 3D dalam mengelola pengembangan perkotaan ruang bawah tanah.// Hubungan properti di Federasi Rusia, No. 1(148), 2014. - hal.53−76.
12. Kalinin A.R. Pengalaman modern dalam pengembangan ruang bawah tanah Moskow.// Koleksi karya ilmiah“Masalah ekologi dan ekonomi pengelolaan lingkungan di industri pertambangan.” - Tambang: Penerbit YuRO AGN, 2005. - hlm.26−28.
13. Korchak A.A., Stoyanova I.A. Pengalaman menggunakan ruang bawah tanah di kota-kota besar. URL: (diakses 24 Februari 2016).
14. Portsevsky A.K. Pilihan untuk menggunakan ruang bawah tanah. URL: geoprotection.narod.ru/genesis/use-underground-1.pdf (diakses 24 Februari 2016).
15. “Panduan pengembangan terpadu ruang bawah tanah di kota-kota besar” (disetujui dan direkomendasikan untuk diterbitkan oleh Protokol Dewan Akademik RAASN tanggal 30 November 2004).