Čo nemôže byť predmetom zástavy? Čo ovplyvňuje maximálnu výšku úveru zabezpečeného nehnuteľnosťou? Na čo sa pri určovaní výšky zálohy neprihliada.

Hodnotenie kolaterálu a určenie trhovej hodnoty kolaterálu umožňuje vytvoriť spravodlivý vzťah medzi hodnotou založenej nehnuteľnosti a veľkosťou úveru a tiež pomáha predchádzať nezhodám medzi stranami transakcie, ktoré vzniknú pri exekúcii na kolaterál a čiastočné vykonanie záväzky dlžníka z titulu kolaterálu. Ako sa vyvíjajú hypotéky a iné typy pôžičiek, taká služba ako napr posúdenie kolaterálu. Pri prijímaní pôžičky nezávislá posúdenie kolaterálu vytvára silné a spravodlivé právny základ na ďalšiu interakciu medzi veriteľom a dlžníkom a banky v súčasnosti spravidla nevytvárajú úverové zmluvy bez predbežného posúdenia založenej nehnuteľnosti.

Sľub ako spôsob zabezpečenia plnenia záväzkov

Väčšina efektívnym spôsobom zabezpečenie splnenia záväzkov je záložným právom, keďže uspokojenie pohľadávok veriteľa prostredníctvom záložného práva nezávisí od finančný stav ani dlžník, ani ručiteľ, čo umožňuje reálne splniť záväzky dlžníka voči veriteľovi na úkor majetku, ktorý je predmetom záložného práva.

Podľa čl. 334 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie na základe záložného práva má veriteľ so záväzkom zabezpečeným záložným právom (záložný veriteľ) právo v prípade nesplnenia tejto povinnosti dlžníkom získať uspokojenie od hodnoty založeného majetku prednostne pred ostatnými veriteľmi toho, kto je vlastníkom tohto majetku (záložca), s výnimkami ustanovenými zákonom. Pravidlo o prednosti pri exekúcii potvrdzuje aj výhodnosť kolaterálu oproti iným spôsobom zabezpečenia záväzkov.

Aby bolo záložné právo skutočne vhodným a efektívnym spôsobom zabezpečenia, je potrebné pri posudzovaní konkrétneho majetku ako predmetu záložného práva dbať na nasledujúce dôležité body.

1. V súlade s čl. 335 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie môže byť záložcom veci jej vlastník alebo osoba, ktorá má právo hospodáriť s ňou, a záložcom práva môže byť osoba, ktorá vlastní založené právo. V súlade s tým musí potenciálny záložca poskytnúť veriteľovi listinné dôkazy o svojich právach na nehnuteľnosť ponúkanú ako zábezpeku. Takýmito dokladmi môžu byť: zmluva, na základe ktorej bola nehnuteľnosť nadobudnutá (práva prevedená), s dokladom o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti spôsobom ustanoveným v čl. čl. 223, 224 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (potvrdenie o prevode a prijatí, faktúra, nákladný list, iný doklad o vlastníctve v závislosti od podmienok zmluvy) alebo prevod (vznik) práv; pre majetok (práva) podliehajúci štátnej registrácii - zodpovedajúce osvedčenie o registrácii.

V praxi často nastáva situácia, keď záložca nemôže poskytnúť zmluvu, ktorá je základom pre nadobudnutie nehnuteľnosti, z dôvodu jej straty v priebehu rokov. V tomto prípade čl. 234 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o akvizičnom predpise. Podľa tohto článku je osoba občan resp subjekt, - kto nie je vlastníkom nehnuteľnosti, ale v dobrej viere, otvorene a nepretržite vlastní buď vlastnú nehnuteľnosť po dobu pätnástich rokov alebo iný majetok po dobu piatich rokov, nadobúda vlastnícke právo k tejto nehnuteľnosti.

V súlade s odsekom 4 čl. 234 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie počas obdobia premlčania vo vzťahu k veciam v držbe osoby, z držby ktorej by sa mohli požadovať v súlade s čl. čl. 301 a 302 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, začína najskôr po uplynutí premlčacej doby pre príslušné požiadavky.

V bode 17 uznesenia pléna Najvyššieho Rozhodcovský súd RF zo dňa 25. 2. 1998 N 8 uvádza, že premlčacia doba nadobúdateľa začína najskôr po uplynutí premlčacej lehoty na nárok vlastníka alebo iného držiteľa vlastníckeho práva.

Časový limit platný pre špecifikované požiadavky premlčacej dobe je tri roky (článok 196 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) av súlade s odsekom 1 čl. 200 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie začína plynúť odo dňa, keď sa osoba, ktorej právo je porušené, dozvedela alebo sa mala dozvedieť o porušení svojho práva. Na základe normy odseku 1 čl. 200 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie nie je možné s určitosťou určiť okamih začiatku premlčacej doby, táto otázka je hodnotiaca a musí sa v každom prípade vyriešiť s prihliadnutím na konkrétne okolnosti. Tieto okolnosti navyše spravidla pozná iba potenciálny žalobca a ten, kto sa vzhľadom na pravidlá o premlčaní považuje za vlastníka nehnuteľnosti, nemá informácie o tom, kedy sa vlastník (iný vlastník) o porušení dozvedel. svojich práv. V dôsledku toho nie je možné pri štúdiu dokumentov potvrdzujúcich vlastníctvo majetku s určitosťou určiť okamih, kedy vzniklo vlastnícke právo osoby z dôvodu premlčania. Zároveň, berúc do úvahy vyššie uvedené, na účely potvrdenia vlastníckeho práva osoby na hnuteľný majetok malo by sa vychádzať z toho, že osoba, ktorá si uplatňuje nárok na majetok v súlade s pravidlami o premlčaní, musí preukázať vlastníctvo špecifikovaného majetku (spravidla ide o dokumenty účtovníctvo) najmenej osem rokov.

Pri prijímaní nájomných práv alebo iných práv k cudzej veci do zábezpeky treba pamätať na to, že takáto zábezpeka nie je povolená bez súhlasu vlastníka alebo osoby, ktorá má právo hospodáriť s ňou, ak zákon alebo dohoda zakazuje odcudzenie tohto práva bez súhlasu týchto osôb.

2. V súlade s čl. 336 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie môže byť predmetom záložného práva akýkoľvek majetok vrátane vecí a majetkových práv (pohľadávok), s výnimkou majetku stiahnutého z obehu, pohľadávok neoddeliteľne spojených s osobnosťou veriteľa, najmä pohľadávok. na výživné, náhradu škody spôsobenej na živote alebo zdraví a iné práva, ktorých prevod na inú osobu zákon zakazuje. Sľub jednotlivé druhy majetok, najmä majetok občanov, ktorý nie je prepadnutý, môže zákon zakázať alebo obmedziť. Zoznam druhov majetku, ktorý nemožno zhabať, obsahuje čl. 446 Občiansky súdny poriadok Ruská federácia. Článok 51 Základov legislatívy Ruskej federácie o kultúre (schválený Najvyššou radou Ruskej federácie 9. októbra 1992 N 3612-1) stanovuje, že kultúrne hodnoty uložené v štátnych a obecných múzeách, umeleckých galériách, knižnice, archívy a iné nemôžu byť predmetom zabezpečenia. vládne organizácie kultúra. Podľa čl. 63 federálneho zákona „o hypotékach (zástava nehnuteľností)“ hypotéky nie sú povolené:

Pozemky vo vlastníctve štátu alebo obce;

Časti pozemku, ktorých rozloha je menšia minimálna veľkosť, nainštalovaný predpisov subjektov Ruskej federácie a regulačných aktov orgánov miestna vláda pre pozemky rôznych zamýšľaný účel a povolené použitie.

Zoznam majetku, ktorého záložné právo je obmedzené, bol schválený dekrétom prezidenta Ruskej federácie z 22. februára 1992 N 179. Zoznam obsahuje majetok, ktorého voľný predaj je zakázaný. Podľa čl. 129 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie môže takýto majetok patriť iba určitým účastníkom obratu alebo jeho prítomnosť v obehu je povolená na základe osobitného povolenia. Samotné založenie konkrétneho majetku teda nie je zakázané, avšak záložca môže mať ťažkosti s exekúciou takéhoto majetku, keďže okruh jeho nadobúdateľov je obmedzený. V súlade s nariadením vlády Ruskej federácie z 10. decembra 1992 N 959 sa dodávky špecifikovaného majetku (výrobkov) uskutočňujú spotrebiteľom, ktorí majú povolenie na jeho použitie v Ruskej federácii, alebo na základe kvót.

Pozrime sa na niektoré druhy kolaterálu, ktoré sú v bankovej praxi pomerne rozšírené.

Ako zábezpeka za splnenie povinnosti splatiť úver sa ako zábezpeka prijímajú majetkové práva k peňažným prostriedkom, ktoré budú v budúcnosti pripísané na účet záložcu. Spravidla sa takáto záloha používa, ak platiteľ Peniaze je pomerne známa a finančne spoľahlivá organizácia. Napriek rozšírenému používaniu tohto typu zabezpečenia je potrebné pripomenúť, že zmluva, na základe ktorej sú tieto práva prijaté ako zabezpečenie, je neplatná v súlade s čl. 168 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, keďže je v rozpore s čl. 336 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Práva na finančné prostriedky môžu byť predmetom záložného práva v rozsahu práv podľa zmluvy bankový účet je možné postúpiť a počas doby platnosti zmluvy o účte nie je možné čiastočné postúpenie práv zo zmluvy o bankovom účte. K záložnému právu vo vzťahu k peňažným prostriedkom na účte teda môže dôjsť len vo vzťahu k tým právam, ktoré vzniknú po ukončení zmluvy o bankovom účte (vo vzťahu k zostatku peňažných prostriedkov na účte). Toto stanovisko vychádza z rozhodcovskej praxe ohľadom možnosti postúpenia pohľadávok počas doby platnosti zmluvy o bankovom účte (pozri napr. uznesenia prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 27.5.1997 N 584/97, zo dňa 29.04.1997 N 4966/96, zo dňa 29.04.1997 N 1435/97).

Záložcovia, ktorí vlastnia výhradné právo na ochrannú známku, ponúkajú bankám práva na ochrannú známku ako zábezpeku za splnenie svojich záväzkov splatiť úver. Zároveň zákon Ruskej federácie z 23. septembra 1992 N 3520-1 „O ochranných známkach, servisných značkách a označeniach pôvodu tovaru“ priamo nestanovuje možnosť prevodu práv na ochrannú známku ako záložné právo. Podľa čl. čl. 25, 26 tohto zákona je prevod výhradného práva k ochrannej známke možný len formou prevodu a prevod práva na používanie ochrannej známky je možný na základe licenčnej zmluvy. Iné formy prevodu ochrannej známky ani práva na jej používanie zákon neupravuje. Teda na výkon výhradných práv k ochrannej známke alebo práva na jej používanie v súlade s čl. 350 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je nemožné. V dôsledku toho nie je možné akceptovať tieto práva ako zábezpeku.

Pomerne často navyše cenné papiere, o vlastnostiach záložného práva, o ktorých bude reč nižšie, sa ako zábezpeka ponúka podiel záložcu na základnom imaní spoločnosti s ručením obmedzeným.

Článok 22 federálneho zákona č. 14-FZ zo dňa 2.8.1998 „o spoločnostiach s ručením obmedzeným“ (ďalej len zákon LLC) dáva účastníkovi spoločnosti právo založiť svoj podiel (časť podielu) v oprávnenej spoločnosti. imanie spoločnosti inému účastníkovi spoločnosti alebo tretej osobe. Založenie podielu na základnom imaní LLC na tretiu osobu je možné len rozhodnutím valné zhromaždeniečlenov spoločnosti, prijaté väčšinou hlasov všetkých členov spoločnosti, pokiaľ na prijatie takéhoto rozhodnutia nie je zahrnutá potreba väčšieho počtu hlasov účastníkov zakladateľskou listinou LLC. Podiel na základnom imaní LLC nemôže byť zastavený, ak charta spoločnosti obsahuje zákaz takýchto transakcií. Rozhodnutiu o prijatí podielu na základnom imaní LLC ako kolaterálu by teda malo predchádzať právne preskúmanie charty LLC, aby sa zistilo, či obsahuje vyššie uvedené ustanovenia.

Taktiež je potrebné skontrolovať platbu účastníka spoločnosti za podiel, ktorý mu patrí, prevedený ako zabezpečenie, nakoľko v súlade s bodom 3 čl. 21 zákona LLC, podiel spoločníka spoločnosti možno scudziť len v rozsahu, v akom bol zaplatený. Ak je založený neúplne splatený podiel, predmet záložného práva sa určí na základe skutočne splateného podielu účastníka LLC.

3. V súlade s odsekom 3 čl. 334 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie záložné právo vzniká zmluvou, ako aj na základe zákona pri výskyte okolností v nej uvedených, ak zákon ustanovuje, aký majetok a zabezpečiť plnenie aký záväzok je uznaný ako založený.

Vznik záložného práva na základe zákona upravuje napríklad čl. 488 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie: tovar predávaný na úver sa od momentu jeho prevodu na kupujúceho až do momentu úplného zaplatenia považuje za prisľúbený predávajúcim, aby zabezpečil splnenie svojho záväzku kupujúcim. zaplatiť za tovar, ak kúpno-predajná zmluva neustanovuje inak. Toto pravidlo by sa malo dodržiavať pri vykonávaní právneho preskúmania záložného práva. Pri analýze zmluvy, ktorá je základom pre nadobudnutie nehnuteľnosti ponúkanej ako zábezpeka, je potrebné venovať pozornosť platobnému postupu uvedenému v zmluve. Ak v čase záložného práva nebola nehnuteľnosť kupujúcim (záložcom) zaplatená, teda existuje záložné právo zo zákona, bude záložné právo tejto nehnuteľnosti ako zábezpeka na splatenie úveru následným záložným právom. Podľa čl. 342 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak sa majetok, ktorý je predmetom záložného práva, stane predmetom iného záložného práva na zabezpečenie iných pohľadávok (následné záložné právo), pohľadávky následného záložného veriteľa sa uspokoja z hodnoty tohto majetku po uplatnení pohľadávok predchádzajúcich záložných majiteľov. . Pri prijatí majetku ako následného záložného práva je teda potrebné posúdiť veľkosť a načasovanie nárokov predchádzajúcich záložných veriteľov a korelovať ich s posúdením predmetu záložného práva tak, aby nasledujúci záložný veriteľ mal dostatok finančných prostriedkov z predaja záložného práva. predmetom záložného práva.

Následné záložné práva sú povolené, pokiaľ to nezakazujú predchádzajúce záložné zmluvy. Porušenie tejto požiadavky má za následok uznanie následného záložného práva za neplatné podľa čl. 168 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Na zníženie rizika straty zabezpečenia z tohto dôvodu je potrebné od záložcu požadovať doklady potvrdzujúce neexistenciu vecného bremena vo forme záložného práva k nehnuteľnosti ponúkanej ako zabezpečenie (výpis z knihy záložných práv, resp. výpis z Jednotného štátneho registra práv k nehnuteľnostiam). V súlade s odsekom 3 čl. 342 je záložca povinný informovať každého nasledujúceho záložného veriteľa o všetkých existujúcich záložných právach tohto majetku podľa odseku 1 čl. 339 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a zodpovedá za straty spôsobené hypotekárnym veriteľom nesplnením tejto povinnosti.

Podľa odseku 5 čl. 488 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie môžete od záložcu požadovať, aby do zmluvy, na základe ktorej bola nehnuteľnosť kúpená, zahrnul podmienku, že až do úplného zaplatenia nebude nehnuteľnosť v zálohe predávajúcemu.

Na základe zákona, od okamihu štátnej registrácie vlastníctva dlžníka k príslušnému obytnému domu alebo bytu, hypotéka na obytný dom alebo byt nadobudnutá alebo postavená úplne alebo čiastočne s použitím úverových prostriedkov banka alebo iná úverová organizácia (článok 1, článok 77 federálneho zákona „o hypotéke (zástave nehnuteľností)“ v znení neskorších predpisov, ktorý nadobudol účinnosť 11. januára 2005 federálnym zákonom z 30. decembra 2004 N 216-FZ) .

4. Článok 339 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie stanovuje požiadavku na uzavretie záložnej zmluvy v písanie, ktoré možno pozorovať v písomná dohoda, vyhotovené vo forme jedného dokumentu, ako aj v prípade výmeny dokumentov medzi účastníkmi záložnej zmluvy prostredníctvom poštovej, telegrafickej, ďalekopisnej, telefonickej, elektronickej alebo inej komunikácie, ktorá umožňuje spoľahlivo zistiť, že dokument pochádza od strany dohody. Aby strany mali takúto možnosť, musia sa najskôr dohodnúť na zamýšľanom spôsobe komunikácie, spôsobe identifikácie strán (poštová adresa, faxové číslo, adresa Email a pod.) a postup pri výmene dokumentov (určiť podmienky, oprávnené osoby, postup nadobudnutia platnosti dohody uzatvorenej pomocou komunikačných prostriedkov uvedených vyššie). Táto dohoda môže byť vykonaná v dohode vyhotovenej vo forme jednotného dokumentu. Pre záložnú zmluvu, čl. 339 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie tiež stanovuje povinnú registráciu spôsobom stanoveným na registráciu transakcií s príslušným majetkom.

Hodnotenie kolaterálu

Občiansky zákonník neustanovuje žiadne náležitosti na určenie ocenenia zabezpečenia. Zároveň môže mať nehnuteľnosť, ktorá je predmetom zabezpečenia, niekoľko rôznych odhadov: účtovná hodnota, Trhová cena, cena obsiahnutá v rozhodnutí predstavenstva alebo valného zhromaždenia akciová spoločnosť o uzavretí zabezpečovacieho obchodu, ktorý je pre danú akciovú spoločnosť významným obchodom alebo zainteresovaným obchodom. Vzniká otázka: ktoré z týchto posúdení by mali strany zahrnúť do záložnej zmluvy ako jej základnú podmienku? Ocenenie kolaterálu je ocenenie určené dohodou zmluvných strán, ktoré sa nemusí zhodovať s trhovou ani účtovnou hodnotou. Zároveň sa mení cena predmetu záložného práva (transakčná cena), obsiahnutá v rozhodnutí predstavenstva alebo valného zhromaždenia akciovej spoločnosti o uzavretí záložného obchodu, ktorý je významným obchodom alebo záujemcom. zmluvná transakcia, musí byť súčasťou záložnej zmluvy ako jej nevyhnutná podmienka.

Posúdenie kolaterálu stranami dohody musí byť objektívne a musí korelovať buď s účtovnou hodnotou alebo trhovou hodnotou kolaterálu. V súčasnej bankovej praxi sa ocenenie zabezpečenia určuje diskontovaním trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Zdá sa, že ak je ocenenie zabezpečenia výrazne podhodnotené, môžeme konštatovať, že zmluvné strany sa na uvedenom ocenení nedohodli. Treba si uvedomiť aj to, že ocenenie zábezpeky nesmie byť nižšie ako výška záväzku zabezpečeného záložným právom, inak nebude mať zábezpeka zabezpečovací charakter (pokiaľ záložné právo nezabezpečuje časť hlavného záväzku, ktorej výška sa rovná oceneniu kolaterálu).

Pri prijímaní majetku do zabezpečenia by ste mali pamätať na ustanovenia čl. 348 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorý stanovuje, že exekúciu na založenú nehnuteľnosť možno odmietnuť, ak je porušenie zabezpečenej povinnosti dlžníkom mimoriadne zanedbateľné a veľkosť pohľadávok záložného veriteľa je preto zjavne neprimeraná hodnote založeného majetku. . Hodnota zabezpečenia teda musí byť primeraná výške zabezpečovaného záväzku.

Ak by ste si chceli nechať posúdiť vaše zabezpečenie, môžete nás kontaktovať nakontaktné informácie . Zavolajte nám, pomôžeme! Spolupráca s nami je zisková a pohodlná! Dúfame, že vás uvidíme medzi našimi klientmi!

Článok pojednáva, v akých prípadoch sa záložné právo používa ako spôsob zabezpečenia splnenia záväzku, ako sa zohľadňuje v účtovníctve a aké dane sa ukladajú pri predaji založených vecí.

Sľub- ide o spôsob zabezpečenia splnenia záväzku, na základe ktorého má veriteľ zo záväzku zabezpečeného záložným právom (záložný veriteľ) právo v prípade nesplnenia tohto záväzku dlžníkom získať zadosťučinenie od hodnotu založenej nehnuteľnosti prednostne pred ostatnými veriteľmi toho, kto je vlastníkom tejto nehnuteľnosti (záložca), s výnimkami ustanovenými zákonom.
Zabezpečenie môže poskytnúť buď samotný dlžník, alebo tretie osoby, ktoré nie sú účastníkmi hlavnej zmluvy (napríklad akcionári). V tomto prípade je možné zábezpeku previesť jednak na záložného veriteľa (záložku), ako aj ako zálohu u notára.
Pri záložnom práve môže byť záložcom osoba, ktorá je vlastníkom záložného práva. Samotný výstavca nemá práva zo zmenky, a preto nemôže vystupovať ako záložca (Informačný list Prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie z 21. januára 2002 N 67).
Záložná zmluva, bez ohľadu na to, či sú zmluvnými stranami právnické alebo fyzické osoby, sa uzatvára písomne.
Požiadavku na formu zmluvy o pôžičke vydanej záložnou upravuje zákon o záložniach, podľa ktorého zmluvu o pôžičke formalizuje záložne, ktorá vydá dlžníkovi záložný lístok. Ďalšia kópia lístka do zástavy zostáva v záložni. Vkladový lístok je prísna forma hlásenia.
V záložnej zmluve musí byť uvedený predmet záložného práva, jeho ocenenie, podstata, veľkosť a lehota na splnenie záväzku zabezpečeného záložným právom. Ak medzi zmluvnými stranami nedôjde k dohode aspoň o jednej z vyššie uvedených podmienok, nemožno záložnú zmluvu považovať za uzavretú.
Predmetom záložného práva môžu byť veci, cenné papiere, iný majetok a majetkové práva. Predmetom záložného práva nemôžu byť pohľadávky osobnej povahy, ako aj iné pohľadávky, ktorých záložné právo zákon zakazuje. Peňažné prostriedky tiež nemôžu byť predmetom záložného práva, pretože ich nemožno predať na dražbe (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Uralského okresu z 20. mája 2009 N F09-7427/08-C6).
Vychádzajúc z podstaty záložného záväzku, pri vymedzení predmetu záložného práva v zmluve musí byť špecifikovaný nielen druh majetku, ale aj jednotlivé charakteristiky predmetu záložného práva umožňujúce jeho oddelenie od rovnorodých vecí.
Ak je záložca dlžníkom v hlavnom záväzku, podmienky týkajúce sa podstaty, výšky a načasovania splnenia záväzku zabezpečeného záložným právom by sa mali považovať za dohodnuté, ak záložná zmluva obsahuje odkaz na zmluvu, ktorou sa riadi hlavný záväzok a obsahuje zodpovedajúce podmienky.
V záložnej zmluve teda musí byť uvedený predmet hypotéky, jeho ocenenie, podstata, veľkosť a lehota na splnenie záväzku zabezpečeného hypotékou. Predmet hypotéky je v zmluve určený uvedením jeho názvu, miesta a popisu postačujúceho na identifikáciu tohto predmetu.
Okrem toho musí byť v záložnej zmluve uvedené právo, na základe ktorého nehnuteľnosť, ktorá je predmetom záložného práva, patrí záložcovi, a názov subjektu realizujúceho hypotéku. štátna registrácia práva k nehnuteľnostiam a transakcie s nimi, ktorí si toto právo záložcu zaregistrovali.
Ak je predmetom záložného práva nájomné právo záložcu, potom musí byť prenajímaná nehnuteľnosť definovaná v záložnej zmluve tak, ako keby bola sama predmetom záložného práva, a musí byť uvedená doba nájmu.
Záväzok zabezpečený hypotékou musí byť v záložnej zmluve pomenovaný s uvedením jeho výšky, podkladu pre vznik a lehoty na splnenie. V prípadoch, keď je tento záväzok založený na akejkoľvek dohode, musia byť uvedené zmluvné strany tejto dohody, dátum a miesto jej uzavretia. Ak výška záväzku zabezpečeného hypotékou podlieha určeniu v budúcnosti, v záložnej zmluve musí byť uvedený postup a iné potrebné podmienky jeho definície.
Keď sú práva záložného veriteľa osvedčené hypotékou, je to uvedené v hypotekárnej zmluve, s výnimkou prípadov vydania hypotéky na základe zákona zo zákona.
Sľub nehnuteľnosť po notárskom overení podlieha štátnej registrácii.

účtovníctvo

Informácie o prijatej zábezpeke na zabezpečenie splnenia záväzku sa premietajú na 008 „Zábezpeky na záväzky a prijaté platby“, informácie o zábezpeke poskytnutej na zabezpečenie splnenia záväzku sú premietnuté na podsúvahovom účte 009 „Zábezpeky na záväzky a vydané platby“. Po splatení záväzkov sa sumy kolaterálu odpíšu z príslušného podsúvahového účtu.
S prihliadnutím na vyššie uvedené okolnosti sa v účtovníctve hodnota založeného majetku určená v zmluve o záložnom práve na majetok musí premietnuť jednorazovo bez ohľadu na počet úverových zmlúv, na základe ktorých je toto záložné právo prijaté ako zabezpečenie. Navyše v prípade, že jedna záruka zabezpečuje viacero úverových zmlúv, podľa nášho názoru nie je potrebné rozdeliť hodnotu zabezpečenia na viacero osobných účtov.

zdaňovanie

Záloha je jedným zo spôsobov, ako zabezpečiť splnenie povinnosti platiť dane a poplatky (článok 1, článok 72 daňového poriadku Ruskej federácie). Zákaz scudzenia (zálohovania) majetku daňovníka bez súhlasu daňový úrad(Doložka 1, doložka 10, článok 101 daňového poriadku Ruskej federácie) sa vykonáva postupne vo vzťahu k: nehnuteľnostiam vrátane tých, ktoré sa nezúčastňujú na výrobe produktov (práce, služby); Vozidlo, cenné papiere, dizajnové predmety kancelárskych priestorov; iný majetok, s výnimkou hotových výrobkov, surovín a materiálov; hotové výrobky, suroviny a zásoby.
V tomto prípade platí zákaz každej ďalšej skupiny, ak celková hodnota majetku z predchádzajúcich skupín, zistená podľa účtovných údajov, je nižšia ako celková suma nedoplatkov, penále a pokút splatných na základe rozhodnutia o vyvodení zodpovednosti. za spáchanie daňový delikt alebo rozhodnutie o odmietnutí trestného stíhania pre spáchanie daňového deliktu.
na vykonanie predbežného opatrenia ho možno uplatniť až po uložení zákazu scudzenia (záložného práva) majetku a v prípade, že celková hodnota tohto majetku podľa účtovných údajov je nižšia ako celková suma nedoplatkov, penále a pokuty splatné na základe rozhodnutia o začatí trestného stíhania pre spáchanie daňového deliktu alebo rozhodnutia o odmietnutí trestného stíhania pre spáchanie daňového deliktu.
Pri prevode vlastníckeho práva k založenej veci na záložného veriteľa v prípade nesplnenia povinnosti zabezpečenej záložným právom sa základ DPH určí ako obstarávacia cena určeného tovaru vypočítaná na základe cien určených obdobným spôsobom ako ustanovené v čl. 40 daňového poriadku Ruskej federácie, berúc do úvahy spotrebné dane (pre tovar podliehajúci spotrebnej dani) a bez dane (článok 2 článku 154 daňového poriadku Ruskej federácie).
Keď záložný veriteľ predá predmet nenárokovaného kolaterálu vo vlastníctve záložcu, základ DPH sa určí ako výška príjmu prijatého vo forme poplatkov (akýkoľvek iný príjem) pri plnení zmluvy.
Pri dani z príjmov si treba uvedomiť, že pri urč základ dane Neberie sa do úvahy príjem vo forme majetku, majetkových práv, ktoré sú prijaté formou záložného práva alebo zálohy ako zábezpeky za záväzky. Výdavky vo forme majetku alebo majetkových práv prevedených ako záloha alebo záložné právo sa tiež nezohľadňujú pri ich určovaní (článok 32 článku 270 daňového poriadku Ruskej federácie).
Ministerstvo financií Ruska v listoch z 25. septembra 2009 N 03-03-06/2/180, zo dňa 10. novembra 2008 N 03-03-06/2/155 posudzovalo situáciu, v ktorej banka poskytla úver dlžník zabezpečený majetkom s predpokladom poistenie dlžníkom kolaterálu. Podľa podmienok požičiavania nehnuteľnosti proti zábezpeke je banka príjemcom poistnej zmluvy na zábezpeku uzavretú medzi dlžníkom – záložcom. Pri napredovaní poistná udalosť Poisťovňa je povinný zaplatiť záložnému veriteľovi-oprávnenému poistnú náhradu.
Záložca alebo záložný veriteľ, podľa toho, ktorý z nich má založený majetok, je povinný poistiť založený majetok v plnej hodnote proti nebezpečenstvu straty a poškodenia, a ak plná cena majetok presahuje výšku pohľadávky zabezpečenej záložným právom - o sumu nie nižšiu, ako je výška pohľadávky.
V zozname príjmov nezohľadňovaných pri zdaňovaní zisku uvedenom v čl. 251 daňového poriadku Ruskej federácie nie je stanovená výška poistnej náhrady, ktorú prijímajúca banka na základe dobrovoľnej zmluvy o poistení majetku pri výskyte poistnej udalosti dostane.
Poistná náhrada prijatá bankou príjemcu na základe zmluvy o dobrovoľnom poistení majetku pri vzniku poistnej udalosti je teda súčasťou príjmu zohľadňovaného pri zdaňovaní zisku. Zároveň v rámci výdavkov v tom istom vykazované obdobie môže byť zohľadnená výška dlhu podľa zmluvy o úvere splatená z poistnej náhrady.
Náklady spojené s úhradou za služby cudzím organizáciám na údržbu a predaj záložných a záložných vecí počas pobytu u záložného veriteľa po prevode záložcom sú zahrnuté v ostatných nákladoch spojených s výrobou a predajom.
Súčasná právna úprava neobsahuje takú podmienku pre činnosť organizácie, ako je povinnosť poistiť založený majetok vo vlastníctve tretích osôb na základe vlastníckeho práva. Poistenie majetku vo vlastníctve tretích strán a prevedeného na základe záložnej zmluvy vykonáva organizácia na základe podmienok zmluvy, a nie na základe požiadaviek právnych predpisov Ruskej federácie. V dôsledku toho sa na účely dane zo zisku nezohľadňujú náklady na poistenie založeného majetku vo vlastníctve tretích osôb (článok 6 článku 270 daňového poriadku Ruskej federácie; uznesenie Federálnej protimonopolnej služby okresu Volga zo 17. 2007 vo veci č. A12-16837/06-C36).
Ministerstvo financií Ruska v liste zo 6. novembra 2009 N 03-03-06/2/217 sa zaoberalo otázkou účtovania nákladov na účely dane zo zisku vo forme príspevkov do rezervy na pochybné dlhy v prípade znehodnotenia kolaterálu.
Banka poskytla klientovi zabezpečený úver, t.j. V čase vydania bol úver zabezpečený kolaterálom. Následne banka samostatne precenila zabezpečenie.
Záložné právo zabezpečuje pohľadávku vo výške, v akej má v čase uspokojenia, najmä úroky, penále, náhradu strát spôsobených omeškaním s plnením, ako aj náhradu nevyhnutné výdavky záložného veriteľa na údržbu založenej nehnuteľnosti a náklady na vymáhanie.
Posúdenie zabezpečenia v čase poskytnutia úveru sa teda uskutočnilo dohodou zmluvných strán na základe záložnej zmluvy.
Precenenie zabezpečenia na základe interných dokumentov banky nie je dostatočným základom pre tvorbu rezervy na pochybné pohľadávky.

Zverejnené na webovej stránke 12.05.2007

Počas doby platnosti zmluva o pôžičke reálna hodnota kolaterálu môže prejsť kvalitatívnou zmenou. Môže to byť spôsobené potrebou predať kolaterál v obmedzenom časovom rámci (likvidačný predaj). Tento článok je venovaný zváženiu vzťahu medzi trhovými a likvidačnými hodnotami toho istého objektu a konkrétnej prevádzky bankové riziká ktoré s tým súvisia. Zohľadnenie tohto pomeru vám umožňuje nový pohľad na organizáciu zabezpečovacích prác v banke a v prípade potreby ju primerane upraviť. Na tento účel poskytuje tento článok množstvo užitočných údajov.

V praxi bankových pôžičiek je kolaterál hlavným typom zabezpečenia záväzkov. Zároveň sa veľa hovorí o nedokonalosti právnej úpravy zabezpečenia, ktorá prehnane chráni záložcu a bráni rýchlemu zhabaniu zábezpeky.

Práve z toho je podľa mnohých odborníkov rozvoj úverov pre malých a stredných podnikateľov najťažší. Možno tiež odôvodnene predpokladať, že hypotekárne úvery, aj napriek najpodrobnejšiemu a „probankovému“ mechanizmu zabavenia kolaterálu, nesie „odložené riziká“, ktoré sú spojené s akumuláciou „kritického množstva“ nesplácaných úverov. Jedným z najvážnejších ponaučení z hypotekárnej krízy v USA v roku 2007 je podľa autorov to, že masívne ponúkanie hypotekárnych nehnuteľností „na predaj“ viedlo k ich nelikvidite, k vážnemu poklesu hodnoty tejto nehnuteľnosti. a dokonca k poklesu investičnej atraktivity celých oblastí.

Treba poznamenať, že v súčasnosti prebiehajú určité práce na zlepšení právnych predpisov o kolateráloch. Ako povedal Anatolij Aksakov, prezident Asociácie regionálnych bánk „Rusko“, podpredseda bankového výboru Štátnej dumy: „Našou úlohou je urobiť všetko, čo je v našich silách, aby v roku 2008 zákon „o zástave hnuteľného majetku a vlastníckych práv“ vstupuje do platnosti“ 1 .

Súčasní bankári aj odborníci však už suverénne konštatujú, že prijatím tohto zákona, ktorého cieľom je predovšetkým uzákoniť potrebu registrácie záložného práva na hnuteľný majetok, sa nevyriešia všetky problémy. Poznamenávame, že je potrebné vykonať zmeny vo viacerých normatívnych aktoch hmotného a procesného práva upravujúcich záložné záväzky od ich vzniku až po splnenie záväzku alebo exekúcie na založený majetok.

Vynára sa otázka, čo by malo byť hlavným vektorom zmien súčasnej záložnej právnej úpravy, či sa môže obmedziť len na procesné zjednodušenie inkasa alebo, ako sa autori domnievajú, rýchlosť procesných úkonov nemá samostatnú hodnotu, keďže rýchlosť inkasa nie je v žiadnom prípade všeliekom na všetky neduhy.

Problém je hlbší: ak chcete niečo rýchlo predať (a podstata exekúcie spočíva v tom, a nie v získaní príslušného súdneho rozhodnutia), je potrebné, aby bol niekto pripravený toto „niečo“ rýchlo kúpiť a nielen kúpiť a rýchlo platiť skutočnými peniazmi.

Čo je týmto základom a aké problémy je vlastne potrebné riešiť, aby sa záložné právo stalo nielen jedným z typov zabezpečenia záväzkov, ale skutočným mechanizmom uspokojovania peňažných požiadaviek veriteľskej banky, pokúsili sa autori vysvetliť v r. tento článok.

Neistota pri ocenení: Aká je reálna hodnota kolaterálu

V článku 6.4 nariadenia Centrálnej banky Ruskej federácie č. 254-P „O postupe pri vytváraní rezerv úverovými inštitúciami na možné straty z úverov, úverov a ekvivalentných dlhov“ (ďalej len „Nariadenie č. 254“) -P) sa určuje, že „... pod výškou (nákladom) kolaterálu sa rozumie: pri kolaterále (okrem cenných papierov kótovaných organizátorom obchodovania na trhu s cennými papiermi) - reálna hodnota kolaterálu.“ Hoci predpis č. 254-P neobsahuje definíciu „reálnej hodnoty“, možno ju s vysokou mierou pravdepodobnosti predpokladať na základe pojmov Ruská legislatíva o oceňovacích činnostiach, že hovoríme o trhovej hodnote kolaterálu.

Svedčia o tom najmä ustanovenia nedávno nadobudnutého účinnosti Federálny štandard posudok „Účel hodnotenia a druhy hodnoty“ (FSO č. 2, schválené nariadením Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska zo dňa 20. júla 2007 č. 255): „Trhovú hodnotu určuje odhadca, najmä, v týchto prípadoch: ... pri určení hodnoty zabezpečenia vrátane hypotéky...“ Na základe trhovej hodnoty súd v prípade sporu medzi záložcom a záložcom určí počiatočnú predajnú cenu založenej nehnuteľnosti. 2 .

Zároveň v súlade s FSO č. 2 „Pri stanovení trhovej hodnoty predmetu ocenenia sa určí najpravdepodobnejšia cena, za ktorú je možné predmet ocenenia ku dňu ocenenia scudziť. otvorený trh v konkurenčnom prostredí, keď strany transakcie konajú primerane a majú všetko potrebné informácie a hodnota transakčnej ceny sa neodráža za žiadnych mimoriadnych okolností, tj keď:

• jedna zo strán transakcie nie je povinná scudziť predmet ocenenia a druhá strana nie je povinná prijať exekúciu;
• účastníci transakcie sú si dobre vedomí predmetu transakcie a konajú vo vlastnom záujme;
• predmet ocenenia je prezentovaný na voľnom trhu prostredníctvom verejnej ponuky, ktorá je typická pre podobné predmety ocenenia;
• cena transakcie predstavuje primeranú odmenu za predmet hodnotenia a nedošlo k žiadnemu nátlaku na uskutočnenie transakcie vo vzťahu k stranám transakcie zo žiadnej strany;
• platba za predmet ocenenia je vyjadrená v peňažnej forme.

Možnosť scudzenia na voľnom trhu znamená, že oceňovaná nehnuteľnosť je prezentovaná na voľnom trhu prostredníctvom verejnej ponuky typickej pre podobné nehnuteľnosti, pričom doba vystavenia nehnuteľnosti na trhu musí byť dostatočná na to, aby upútala pozornosť investora. dostatočný počet potenciálnych kupcov.

Primeranosť konania strán obchodu znamená, že cena transakcie je najvyššia cena rozumne dosiahnuteľná pre predávajúceho a najnižšia cena rozumne dosiahnuteľná pre kupujúceho.

Úplnosť dostupných informácií znamená, že strany obchodu sú dostatočne informované o predmete obchodu a konajú v snahe dosiahnuť najlepšie podmienky obchodu z pohľadu každej zo zmluvných strán, v súlade s plným množstvo dostupných informácií o stave na trhu a predmete ocenenia v deň ocenenia.

Absencia mimoriadnych okolností znamená, že každá zo strán transakcie má motívy na dokončenie transakcie, pričom strany nie sú nútené transakciu dokončiť.“

Nie je náhoda, že autori poskytli rozsiahly citát z FSO č. 2, vysvetľujúci definíciu trhovej hodnoty, pretože porovnávať tieto ustanovenia s reálnym fungovaním kolaterálu ako typu inštitúcie na zabezpečenie záväzkov je jednoducho nemožné.

Faktom je, že ako jeden z druhov inštitútu zabezpečenia záväzkov nemá zabezpečovacia transakcia svoju vlastnú hodnotu a význam.

Pri bankových úveroch má kolaterál trojaký charakter, ktorý sa mení počas trvania úveru.

Takže vo fáze zvažovania žiadosť o pôžičku zabezpečenie je nevyhnutnou a/alebo postačujúcou podmienkou na poskytnutie úveru. Vo fáze obsluhy a splácania dlhu dlžníkom a administrácie tohto procesu bankou nesie kolaterál podstatu disciplinovania dlžníka a zároveň umožňuje banke minimalizovať svoje náklady na tvorbu rezerv na možné straty. A napokon, v štádiu vymáhania dlhu po lehote splatnosti je záložné právo zdrojom uspokojenia pohľadávok banky voči dlžníkovi na úkor finančných prostriedkov získaných z predaja založeného predmetu spôsobom stanoveným zákonom a záložnou zmluvou.

Ak však analyzujeme vyššie uvedené ustanovenia FSO č. 2, môžeme s určitosťou konštatovať, že zabezpečovacia transakcia nie je plne v súlade s týmito ustanoveniami v žiadnej fáze úverového procesu.

Takže napríklad v prvých dvoch etapách nie je objekt nijako prezentovaný na trhu, najmä verejnou ponukou, a odmena za objekt sa v zásade neposkytuje. Treba si však uvedomiť, že v týchto fázach je reálna hodnota kolaterálu stále blízka trhovej hodnote.

V štádiu vymáhania pohľadávok po lehote splatnosti ovplyvňuje hodnotu zabezpečenia podstatne väčší počet okolností, ktoré sa nazývajú „mimoriadne“. Konkrétne:

• existuje povinnosť záložcu dokončiť transakciu na predaj kolaterálu;
• v prípade súdnej exekúcie existuje zjavný nátlak na dlžníka, aby dokončil transakciu;
• podmienky vystavenia objektu, určené federálnym zákonom „On exekučné konanie» 3 , môže byť podstatne menej, ako je potrebné na upútanie pozornosti dostatočného počtu potenciálnych kupcov.

V zozname takýchto okolností, ktoré sú zjavne „mimoriadne“, možno pokračovať.

Nárast počtu núdzových okolností ovplyvňujúcich trhovú hodnotu v štádiu vymáhania je evidentne spôsobený zmenou podstaty zabezpečenia – zo samotného kolaterálu sa stáva zdroj financií, potreba a povinnosť záložcu predať objaví sa kolaterál, ktorý nebol dodržaný v prvých dvoch fázach úverového procesu.

V súlade s tým sa mení podstata zahrnutá v pojme „reálna hodnota“ kolaterálu, a preto sa musí zmeniť aj jeho typ.

V praxi oceňovacích činností sa na tento účel používa pojem „likvidačná hodnota“.

Podľa FSO č. 2 „pri stanovení likvidačnej hodnoty oceňovaného predmetu sa určí odhadovaná hodnota, ktorá najviac odráža pravdepodobná cena, podľa ktorého je možné daný predmet ocenenia odcudziť počas doby expozície predmetu ocenenia, ktorá je kratšia ako typická doba expozície pre trhové podmienky, v podmienkach, keď je predávajúci nútený dokončiť transakciu za scudzenie majetku. Pri stanovení likvidačnej hodnoty sa na rozdiel od určenia trhovej hodnoty zohľadňuje vplyv mimoriadnych okolností, ktoré nútia predávajúceho predať predmetnú nehnuteľnosť za podmienok, ktoré nezodpovedajú trhovým podmienkam.“

Podrobnejšie definície sú obsiahnuté najmä v článkoch 3.10 a 5.8 normy ruská spoločnosť odhadcovia „Základy oceňovania iné ako trhová hodnota“ (STO ROO 20-03-96). „Likvidačná hodnota alebo hodnota núteného predaja je množstvo peňazí, ktoré možno reálne zrealizovať predajom majetku v časovom rámci, ktorý je príliš krátky na to, aby umožnil primeraný marketing v súlade s definíciou trhovej hodnoty. V niektorých štátoch môžu situácie pri nútenom predaji zahŕňať situácie, ktoré zahŕňajú nedobrovoľného predajcu a kupujúceho alebo kupujúcich, ktorí sú si vedomí ťažkostí predajcu.“

„Nútený predaj zahŕňa cenu spôsobenú predajom nehnuteľnosti v atypických podmienkach a odrážajúca spravidla nedostatočnú dobu marketingu, bez náležitej otvorenosti a reklamy a niekedy naznačujúcu nedobrovoľné správanie predávajúceho a/alebo predaj za nútených podmienok. okolnosti. Z týchto dôvodov cena núteného predaja, nazývaná hodnota núteného predaja, nie je vyjadrením trhovej hodnoty.“

Preto pri posudzovaní pojmu „reálna hodnota kolaterálu“ v štádiu vymáhania dlhu po lehote splatnosti na účely nariadenia č. 254-P by sa mal stotožniť s pojmom „likvidačná hodnota“.

Nasvedčuje tomu najmä obmedzenie predmetu záložného práva, aby bol uznaný ako zábezpeka v zmysle nariadenia č. 254-P: „Zábezpeka kvality II. kategórie môže zahŕňať: ... zálohu vecí, ak existuje sú ... dostatočným dôvodom domnievať sa, že zodpovedajúcu vec je možné predať v lehote nepresahujúcej 180 kalendárne dni odo dňa, keď nastali dôvody na zhabanie záložného práva.“

V súlade s tým už v štádiu posudzovania žiadosti o úver je banka podľa autorov povinná zabezpečiť takúto zmenu v druhu hodnoty zabezpečenia a zaviesť do zmluvy o úvere a zmluvy o zabezpečení príslušné ustanovenia, ručí proti riziku nepredania kolaterálu do 180 dní.

Okrem toho je banka od momentu poskytnutia úveru povinná „mať na pamäti“ obe hodnoty, trhovú aj likvidačnú, keďže k zmene typu hodnoty môže dôjsť bez ohľadu na banku.

Žiaľ, táto okolnosť nie je nijako zohľadnená v predpise č. 254-P.

V tomto ohľade sa zdá byť relevantné podrobne analyzovať pomer trhových a likvidačných hodnôt toho istého objektu a faktorov, ktoré tento pomer určujú.

Likvidačné hodnotové modely

Prechod z trhovej hodnoty založenej veci, určenej pri uzavretí záložnej zmluvy, na likvidačnú hodnotu založenej veci sa vykoná vynásobením trhovej hodnoty redukujúcim likvidačným koeficientom.

Art.liq. (T) = trh sv (T) x K kvapalina., (1)

Kde Art.liq. (T)- likvidačná hodnota kolaterálu v čase T;

Stará tržnica (T)- trhová hodnota kolaterálu v čase T;

Do kvapaliny- likvidačný koeficient, ktorý určuje výšku zníženia hodnoty záložného predmetu z dôvodu atypických podmienok predaja záložného predmetu.

Časová závislosť trhovej hodnoty je daná najmä dynamikou trhových podmienok, zastaranosťou a opotrebovaním predmetu a pod.

Atypickosť podmienok predaja predmetu zabezpečenia je vo všeobecnosti spôsobená dvoma hlavnými faktormi:

• faktor obmedzeného času predaja;
• faktor núteného predaja – psychologický aspekt ovplyvňujúci iniciatívu kupujúcich.

Za týchto podmienok sa likvidačný pomer určí takto:

Do kvapaliny = Podľa času x von, (2)

Kde Časom- koeficient zohľadňujúci faktor obmedzeného času predaja;

Na von.- koeficient zohľadňujúci vplyv faktora núteného predaja na zostatková hodnota objekt.

Keď sa napríklad v priebehu času zmenia trhové podmienky zodpovedajúcich objektov, môže sa časom meniť K čas aj K ex., čo prirodzene povedie k zmene K liquidu. Túto okolnosť však možno podľa autorov pri prvej aproximácii zanedbať.

Napríklad práca Yu.Kozyra sa venuje zohľadneniu faktora obmedzeného času predaja 4 , kde sú uvažované tri alternatívne modely závislosti likvidačnej hodnoty bez zohľadnenia zľavy spôsobenej núteným predajom, keď doba predaja predmetu je kratšia ako typická expozičná doba pri predaji predmetu za bežných podmienok zodpovedajúcich definíciu trhovej hodnoty.

Pokiaľ ide o druhý faktor, Yu Kozyr dospel k záveru, že sa zdá byť nemožné skutočne analyticky posúdiť veľkosť vplyvu druhého faktora (faktor núteného predaja).

S. Dolgin okrem obmedzenej doby expozície pri likvidačnom predaji objektu identifikoval nasledujúci systém faktorov viac nízky level, určujúci faktor núteného predaja 5 :

• rozvoj trhu;
• všeobecný investičná atraktivita objekt;
• absolútna hodnota trhovej hodnoty predmetu;
• trhové podmienky v deň ocenenia;
• úroveň marketingu.

V sérii diel Victora a Valery Galasyukov 6, 7 Na posúdenie faktora núteného predaja sa navrhuje spoliehať sa na koncept „cenovej elasticity dopytu“ predávaného objektu. Autori zároveň získali vyjadrenie pre koeficient K el.sp., ktorý má klesajúci vplyv na hodnotu trhovej hodnoty objektu.

Možno nemožno súhlasiť s tým, že elasticita dopytu ako základný mikroekonomický koncept nám umožňuje brať do úvahy všetky faktory nižšej úrovne, ktoré sú dané S. Dolginom, avšak tento koncept je zameraný na „trh vo svojej čistej forme “, kde cena za predmety predaja a kúpy je určená iba pomerom ponuky a dopytu a kupujúci nakupujú určité veci hlavne pre svoju potrebu, a nie na následný predaj.

Alternatívny prístup predviedol A. Rodin 8 , kde sa otázka motivácie potenciálneho kupca predmetu posudzuje z hľadiska jeho dosiahnutia určitej miery zisku z operácie nákupu predmetu v období kratšom ako je typická doba vystavenia a následného predaja predmetu predmet za trhovú hodnotu v období zodpovedajúcom normálnemu obdobiu expozície, pričom na financovanie tejto operácie sa použijú vypožičané prostriedky.

Keďže A. Rodin zvažuje prípad likvidácie majetku počas konkurzu vlastníka a tým vynecháva otázku uspokojenia záujmov veriteľa, hodnota, ktorú nazýva „trhová“, v skutočnosti nie je trhovou hodnotou veriteľa. predmetu vo vzorci (1), ale trhová hodnota už vynásobená K-časom, ktorý je typický pre likvidačný predaj založeného majetku.

V tomto prípade sa zrejme predpokladá, že potenciálny kupec nehnuteľnosti je známy. Za týchto podmienok o jeho pripravenosti na kúpu predmetu rozhodujú dve okolnosti: miera zisku, ktorú považuje za dostatočnú na vykonanie tejto operácie, a náklady na zdroje, ktoré na túto operáciu priláka.

Je zrejmé, že osobitným prípadom tohto prístupu je pomerne rozšírený „on-požičiavanie“: poskytnutie úveru spoločnosti prepojenej s bankou na kúpu predmetu a jeho použitie ako zábezpeky.

Berúc do úvahy vyššie uvedené, môžeme dospieť k záveru, že zohľadnenie faktora núteného predaja objektu (K napr. vo vzorci (2)) možno vykonať dvoma spôsobmi alternatívne spôsoby: pri zohľadnení elasticity dopytu (v tomto prípade K out. = K el.sp.) a pri zohľadnení špekulatívneho záujmu kupujúceho (v tomto prípade K out. = K sip).

Nižšie podrobnejšie a v poradí zvážime vplyv faktora obmedzeného času na likvidačný predaj objektu, ako aj vplyv faktora núteného predaja podľa dvoch alternatívnych modelov Victora a Valery Galasyukov a A. Rodin.

Faktor obmedzeného času predaja

Vzorec opisujúci závislosť K času. od doby likvidácie predaj objektu, predstavíme v nasledujúci formulár 9 :

K čas=(1+(i:m)) –(Td x m), (3)

Kde Td- diskontné obdobie (roky);

m- počet období časového rozlíšenia úrokov počas roka (12-krát);

i- ročná diskontná sadzba použitá pri výpočte zostatkovej hodnoty (vyjadrená ako desatinný zlomok);

Тd = Tr – Tf , (4)

Kde Tr- primerane dlhé obdobie vystavenia predmetu za typických predajných podmienok (roky);

Tf- pevná doba vystavenia predmetu v podmienkach núteného predaja (roky).

Obrázok 1 ukazuje vzťah Časom z efektívnej miery návratnosti pri likvidačnom predaji predmetu a rôzne hodnoty Td.

Je zrejmé, že faktor obmedzeného času na likvidačný predaj predmetu môže mať významný vplyv na pomer trhovej a likvidačnej hodnoty toho istého predmetu.

Podstatné je, že miera vplyvu časového faktora sa výrazne zvyšuje s i.

Podľa autorov metodiky „ak je predmetom ocenenia predmetom záložného práva a majiteľom záložného práva je banka, potom sa ročná diskontná sadzba použitá pri výpočte likvidačnej hodnoty (i) berie na úroveň ročnej diskontnej sadzby. sadzba za bankové úvery, ktorý je určený na základe trhových údajov“ 10 .

Toto tvrdenie však podľa autorov nie je pravdivé. Ako ročnú diskontnú sadzbu (i) je potrebné brať nie ročná sadzbaúver, ktorého zabezpečenie je záložným právom tohto predmetu, a niektoré „ efektívna sadzba výhodnosť likvidačného predaja predmetu“, ktorý v zodpovedajúcich merných jednotkách zohľadňuje aj „... penále, náhradu straty spôsobenej omeškaním s vykonaním, ako aj náhradu nevyhnutných výdavkov záložného veriteľa za údržba založenej veci a náklady na inkaso“ (článok 337 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie „Pohľadávka zabezpečená záložným právom“) .

Výsledkom je, že pri súčasných sadzbách úverov, napríklad pre malé a stredné podniky, pri zohľadnení pokút a nákladov spojených so sťahovaním, udržiavaním zabezpečenia bankou, ako aj marketingových nákladov, „efektívna miera návratnosti likvidačným predajom predmetu“ môže presiahnuť sadzbu samotná ziskovosť úveru sa viac ako zdvojnásobí, čím sa hodnoty i skutočne požadované bankou posúvajú do oblasti 30–60 % ročne.

Z obrázku 1 je zrejmé, že čím je hodnota Tf bližšie k hodnote Tr, tým menší je vplyv faktora obmedzenej doby predaja predmetu na likvidačnú hodnotu, a naopak, čím je hodnota Tf výraznejšia. sa líši od hodnoty Tr, tým viac sa bude likvidačná hodnota predmetu líšiť od jeho trhovej hodnoty v rovnakom čase.

Zastavme sa pri okolnostiach, ktoré podľa autorov budú určovať motiváciu veriteľskej banky po príchode „...dňa vzniku exekúcie na zabezpečenie“ v súlade s nariadením č. 254-P.

Treba poznamenať, že v dokumente nie je ani definícia, ani zoznam „okolností, ktoré sú dôvodom na zrušenie záložného práva“. Zrejme by to mala urobiť banka samostatne a premietnuť to do príslušných interných dokumentov a zmlúv (úver a zabezpečenie).

Výnimkou je hypotéka, kde sú tieto okolnosti zakotvené v zákone a umožňujú veľmi prísnu možnosť v súlade s odsekom 2 čl. 50 „Dôvody na exekúciu založenej nehnuteľnosti“ federálneho zákona zo 16. júla 1998 č. 102-FZ (v znení zmien a doplnení z 26. júna 2007) „O hypotéke (zálože nehnuteľnosti)“: „Pokiaľ nie je v hypotéke stanovené inak dohoda, exekúcia na majetok, zaviazaný na zabezpečenie záväzku splneného pravidelnými platbami, je povolený v prípade systematického porušovania platobných podmienok, t.j. ak sú platobné podmienky porušované viac ako trikrát v priebehu 12 mesiacov, aj keď každé oneskorenie je bezvýznamné."

Zoberme si napríklad prípad, keď dlžník tri mesiace nespláca (neuhradil tri mesačné splátky), čo sa považuje za nevyhnutnú a postačujúcu okolnosť pre exekúciu kolaterálu.

V takom prípade má banka 180 dní na zabavenie kolaterálu. Len v tomto prípade má banka možnosť nevzniknúť neočakávaným výdavkom pri poskytnutí úveru na dodatočné rezervy v súlade s bodom 6.5 nariadenia č. 254-P (ak bola výška rezervy na prípadné straty vypočítaná na základe hodnoty kolaterálu).

Táto okolnosť je zrejmá a určuje rozsah hodnôt Tf - pevná doba expozície predmetu ocenenia v podmienkach núteného predaja - v rozsahu Tf< 0,5 года (180 дней, 6 месяцев).

Uvažujme o najjednoduchšej možnosti zabezpečenia a vývoja situácie, t.j. možnosť, keď záložca dobrovoľne dá záložné právo na predaj špecializovanej organizácii, s ktorou má banka príslušnú zmluvu.

Je potrebné poznamenať, že takýto vývoj samozrejme nie je povinný - skôr je to ideálna možnosť pre banku. Avšak vo viacerých prípadoch (avšak nie vždy) kompetentným zostavením záložnej zmluvy zameranej na maximalizáciu rýchly predaj predmet kolaterálu, skutočný vývoj udalostí možno priblížiť ideálu.

Teraz definujme hodnotu Tr- primerane dlhé obdobie vystavenia majetku podľa ocenenia za typických predajných podmienok.

Možnosť primeraného určenia takejto hodnoty je podľa autorov jednou z nevyhnutných podmienok na splnenie požiadavky predpisu č. 254-P, podľa ktorého „poskytnutie II. kategórie kvality môže zahŕňať: ... zábezpeku vecí pri existencii stabilného trhu pre špecifikované položky kolaterálu...“.

Inými slovami, ak banka nevie určiť hodnotu Tr s presnosťou na 30 dní, potom nie je potrebné hovoriť o existencii stabilného trhu pre kolaterál a takýto kolaterál nemôže a nemal by byť považovaný za kolaterál už z tohto hľadiska. z hľadiska nariadenia č. 254-P (o tejto okolnosti sa budeme ďalej venovať pri posudzovaní vplyvu faktora cenovej elasticity dopytu po kolateráli na likvidačný pomer).

Banke zároveň zostáva „určitá medzera“ v podobe „... a (alebo) iných dostatočných dôvodov domnievať sa, že zodpovedajúcu zábezpeku možno predať v lehote nepresahujúcej 180 kalendárnych dní odo dňa vzniku dôvodov pre vylúčenie zábezpeky.“ Táto možnosť podľa autorov zodpovedá tej, ktorá je opísaná v práci A. Rodina, t.j. opciu so známym kupujúcim, dobre informovaným o predmete zabezpečenia a odhodlaným získať určitú mieru špekulatívneho zisku.

Predpokladajme, že existujú dôvody na stanovenie hodnoty Tr = 1 rok. Toto je podľa autorov horný odhad pre trh s mestskými rezidenčnými nehnuteľnosťami v Moskve, optimálny odhad pre trh s prímestskými nehnuteľnosťami v moskovskom regióne a minimálny odhad pre trh so špeciálnymi technologickými zariadeniami (napríklad offset tlačiarenských strojov), ale nie je použiteľný napríklad pre trh jednotlivých modelov automobilov - zahraničných automobilov s krátkou životnosťou (menej ako tri roky), kde Tr môže byť výrazne menej (6 mesiacov alebo menej).

Preto je vo vzorci (4) hodnota Td = Tr – Tf sa má užívať kratšie alebo rovné 6 mesiacom.

Tu je dilema pre banku:

• zamerať sa na minimálne možné hodnoty Td v skutočnosti, napríklad jeden mesiac, a tým podhodnotiť likvidačnú hodnotu, no minimalizovať pokuty a penále a tým zvýšiť likvidačnú hodnotu znížením i; alebo
• zamerať sa na maximálne možné hodnoty Td = 6 mesiacov a tým zvýšiť likvidačnú hodnotu a zároveň zvýšiť pokuty a penále a tým znížiť likvidačnú hodnotu zvýšením i.

• banka - príležitosti na primeraný marketing (vyhľadávanie a informovanie potenciálnych kupcov o skutočnosti likvidačného predaja a obchodovanie s nimi, ak je to potrebné a možné);
• potenciálni kupci - čas sústrediť sa finančné zdroje(v prípade potreby a na prilákanie vypožičaných prostriedkov);
• dlžník, ktorý oneskorene zaplatil, má čas na nápravu.

Okrem toho druhá možnosť podľa autorov minimalizuje riziko banky spojené s potenciálnou možnosťou, že záložca napadne predaj kolaterálu z dôvodu zotročenia transakcie (článok 1 § 179 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie „Neplatnosť transakcie uskutočnenej pod vplyvom... súhry zložitých okolností“: „1. ... transakcia, ktorú bola osoba nútená vykonať v dôsledku súhrnu zložitých okolností za mimoriadne nepriaznivých podmienok pre seba , ktorý druhá strana využila (zotročujúca transakcia), môže súd na návrh obete vyhlásiť za neplatné.“ V tomto prípade nevýhodné podmienky likvidačného predaja kolaterálu nevyplývajú priamo zo skutočnosti urýchleného predaja kolaterálu, ale z pokút a pokút definovaných v zmluve o úvere a v zmluve o záložnom práve.

Ak zhrnieme úvahy o vplyve časového faktora na pomer trhových a likvidačných hodnôt toho istého kolaterálu, môžeme rozumne povedať, že v skutočnosti by sme mali očakávať, že likvidačná hodnota kolaterálu (za predpokladu prítomnosti stabilný trh pre vyššie uvedené podobné objekty) sa bude pohybovať v rozmedzí 60 – 90 % trhovej hodnoty. Dôvodom je potreba akceptovať efektívnu sadzbu za likvidačný predaj založeného predmetu vo výške minimálne 40 % ročne a doba predaja predmetu v podmienkach likvidácie je dvakrát a viackrát kratšia ako za bežných trhových podmienok. .

Trhový prístup založený na faktore elasticity dopytu

Teraz zvážime dva modely vplyvu faktora núteného predaja na pomer trhových a likvidačných hodnôt toho istého objektu.

V súlade s modelom, ktorý navrhli Victor a Valery Galasyuk, ak sú k dispozícii údaje potrebné na určenie koeficientu cenovej elasticity dopytu (Kel.sp.), možno ich určiť podľa vzorca 11 :

Do el.sp. = th |ED|, (5)

Kde th- hyperbolická dotyčnica;

ED- cenová elasticita dopytu.

Tento typ závislosti použili autori, ktorí vychádzali z čisto kvalitatívnych úvah: hyperbolická tangenta nadobúda hodnoty od nuly a smeruje k jednote, nikdy ju nedosahuje. Preto, ak je to žiaduce, možno prijať iný typ závislosti s podobnými vlastnosťami.

Na výpočet skutočnej cenovej elasticity dopytu môžete použiť nasledujúci vzorec 12 :

Kde ED- cenová elasticita dopytu;

Q1- počiatočná hodnota dopytu po objekte;

Q2- konečná výška dopytu po objekte;

P1- trhová hodnota predmetu;

P2- likvidačná hodnota predmetu.

V závislosti od cenovej elasticity dopytu sa najčastejšie rozlišujú tieto typy dopytu:

• absolútne neelastické - |ED| = 0, keď sa požadované množstvo nemení pri zmene ceny;
• neelastické - 0< |ED| < 1, когда относительное изменение величины спроса меньше, чем относительное изменение цены;
• s jednotkovou elasticitou - |ED| = 1, keď sa relatívna zmena požadovaného množstva rovná relatívnej zmene ceny;
• elastické - |ED| > 1, keď je relatívna zmena požadovaného množstva väčšia ako relatívna zmena ceny;
• absolútne elastické - |ED| = u, keď nekonečne malá zmena ceny vedie k nekonečne veľkej zmene požadovaného množstva.

Zároveň je v reálnych ekonomických podmienkach takmer nemožné splniť absolútne elastický a absolútne neelastický dopyt.

Čím väčšia je teda hodnota koeficientu cenovej elasticity dopytu, tým menej významná je pri ostatných rovnakých veciach hodnota likvidačnej hodnoty predmetu odlišná od hodnoty jeho trhovej hodnoty.

V prípadoch, keď neexistujú spoľahlivé údaje na výpočet cenovej elasticity dopytu, autori navrhujú použiť zjednodušený postup na určenie cenovej elasticity koeficientu dopytu uvedený v tabuľke 1.

Tabuľka 1 predstavuje najjednoduchšiu verziu závislosti K el.sp. z dvoch parametrov, z ktorých každý nadobúda tri hodnoty. V prípade potreby môžete zvýšiť počet parametrov aj počet možných hodnôt a tým zvýšiť presnosť stanovenia K el.sp.

Ak sa vrátime k podmienke klasifikácie kolaterálu ako kolaterálu z pohľadu nariadenia č. 254-P („... pri existencii stabilného trhu pre špecifikovaný kolaterál...“), treba si položiť otázku, či trh s objektmi s vysokou špecializáciou a malým počtom kupujúcich možno považovať za stabilný. Odpoveď je podľa autorov jednoznačná - je to nemožné. Navyše podľa autorov sú všetky objekty s elasticitou dopytu po nich horšou ako „slabo neelastické“ z hľadiska likvidity neprijateľné, t. s koeficientom elasticity dopytu menším ako 0,68.

Ako príklad použitia údajov v tabuľke 1 vykonáme porovnávaciu kvalitatívnu analýzu elasticity potenciálneho dopytu v rôznych segmentoch trhu s nehnuteľnosťami v Moskve a Moskovskej oblasti.

Kvalitatívna analýza trhu s nehnuteľnosťami v Moskve a Moskovskom regióne z pohľadu elasticity dopytu

Trh s nehnuteľnosťami v Moskve a Moskovskom regióne je najjednoduchší a najzrozumiteľnejší pre kvalitatívnu štúdiu elasticity dopytu podľa parametrov uvedených v tabuľke 1. Je zrejmé, že pojem „rozvinutý“ je na tento trh plne aplikovateľný a, preto existujú všetky dôvody na to, aby sa príslušné predmety vážne považovali za kolaterál.

V rámci tohto trhu možno rozlíšiť dva makrosegmenty – makrosegment rezidenčných nehnuteľností pozostávajúci z mestských a prímestských segmentov nehnuteľností a makrosegment komerčné nehnuteľnosti, pozostávajúci zo segmentov maloobchodných, kancelárskych, skladových, priemyselných a špeciálnych (hotely, reštaurácie, fitness centrá a pod.) nehnuteľností. V rámci každého segmentu sa rozlišujú triedy, podtriedy atď., pričom zváženie elasticity dopytu je mimo rámca kvalitatívnej analýzy.

Podľa kritéria „počet kupujúcich“ je rozdelenie týchto segmentov do troch skupín podľa autorov nasledovné:

1) „významné“ - mestské obytné nehnuteľnosti. Aj z najvšeobecnejších úvah je zrejmé, že zo všetkých identifikovaných segmentov je počet kupujúcich v tomto segmente maximálny a výrazne prevyšuje počet potenciálnych kupujúcich v ostatných segmentoch samostatne;

2) „priemer“ - predmestská obytná nehnuteľnosť, kancelárske nehnuteľnosti, maloobchodné nehnuteľnosti. Počet potenciálnych kupcov v týchto segmentoch je menší ako v segmente mestských rezidenčných nehnuteľností, ale vyšší ako v segmentoch skladových, priemyselných a špeciálnych nehnuteľností;

3) „malé“ - sklad, priemyselné, špeciálne nehnuteľnosti. Podľa autorov je počet potenciálnych kupcov v týchto segmentoch menší ako vo všetkých ostatných.

„Stupeň špecializácie“ všetkých objektov vo všetkých segmentoch hodnotia autori ako „významný“, čo je vlastne celkom zrejmé, keďže napríklad využitie prímestskej nehnuteľnosti ako mestskej je vylúčené a jej využitie ako priemyselné, resp. aj keď to dáva nejaký zmysel, ale aspoň to nie je typické.

Ak teda použijeme kritériá uvedené v tabuľke 1, potom:

• mestské rezidenčné nehnuteľnosti sa vyznačujú stredne elastickým dopytom a koeficientom elasticity 0,94;
• pre prímestské obytné nehnuteľnosti, kancelárie a maloobchodné nehnuteľnosti charakterizovaný slabo neelastickým dopytom, a teda koeficientom elasticity 0,68;
• pre skladové, priemyselné a špeciálne nehnuteľnosti - absolútne nepružný dopyt a nulový koeficient elasticity, ktorý, ako je uvedené vyššie, nemá praktický význam. Zrejme je v tomto prípade potrebné použiť koeficient pružnosti 0,16.

Napriek svojej jednoduchosti si použitie tabuľky 1 vyžaduje opatrnosť, pretože za prítomnosti podrobnejších informácií charakterizujúcich cenovú distribúciu dopytu môže výpočet pomocou vzorcov (5) a (6) poskytnúť výrazne vyššie aj výrazne nižšie hodnoty koeficient elasticity dopytu v porovnaní s ich „frontálnym“ výpočtom na základe údajov v tabuľke 1.

Ako príklad sa pozrime bližšie na segment predmestského trhu s nehnuteľnosťami neďaleko Moskvy.

Príklad použitia cenovej elasticity dopytu na analýzu prijateľnosti predmestských nehnuteľností ako kolaterálu

Údaje o vzťahu medzi ponukou a dopytom na predmestskom trhu s nehnuteľnosťami pri Moskve v roku 2006 boli požičané z článku I. Terentyeva 13 (Tabuľka 2).

Tabuľka 2 ukazuje, že rovnováha ponuky a dopytu sa sleduje v cenovom segmente 400–600 tis. USD, v segmentoch do 200 tis. USD a 200–400 tis. USD dopyt výrazne prevyšuje ponuku a v segmente nad 800 tis. USD naopak. ponuka vážne prevyšuje dopyt.

Následne, keď cena objektu klesne napríklad z 1200 tisíc dolárov na 900 tisíc, t.j. o výraznú čiastku 25% nedôjde k zvýšeniu dopytu, a teda nemožno očakávať zvýšenie likvidity objektu - dopyt je neelastický alebo dokonca úplne nepružný.

Podobný záver možno urobiť aj o znížení ceny objektu vo všetkých cenových segmentoch. Preto, aby sa zabezpečila elasticita dopytu a zvýšila likvidita nehnuteľnosti, treba prejsť do nižších cenových segmentov.

Takže napríklad zníženie ceny objektu z 900 tisíc na 700 tisíc zvýši dopyt z 11 na 24 %, z 900 tisíc na 500 tisíc – z 11 na 49 % atď., t.j. výraznejšie ako relatívne zníženie ceny. V dôsledku toho sa dopyt stane elastickým a bude možné počítať so zvýšením likvidity objektu.

Tabuľka 3 zobrazuje údaje na výpočet koeficientov elasticity dopytu pre rôzne trhové a likvidačné hodnoty nehnuteľností na predmestí v blízkosti Moskvy pomocou vzorcov (5) a (6) a údajov z tabuľky 2.

Tabuľka 3 ukazuje, že vo všetkých prípadoch presun o jeden cenový segment nižšie robí dopyt vysoko elastickým a ďalšie zníženie ceny by sa malo považovať za nevhodné, pretože aj napriek ďalšiemu zvýšeniu modulu pružnosti dopytu zvýšenie elasticity koeficient dopytu je už zanedbateľný vzhľadom na definíciu formy vzťahu medzi nimi vo forme hyperbolickej tangenty.

Táto okolnosť je zrejme obmedzením modelu, keďže aj z tých najvšeobecnejších predstáv je zrejmé, že výrazné – o dva alebo tri cenové segmenty – zníženie ponukovej ceny by malo viesť k zahrnutiu nových cieľových kupujúcich – špekulatívnych investorov do nehnuteľnosti - a tým urýchliť proces likvidácie realizácie objektu. Presne povedané, údaje v tabuľke 2 nezohľadňujú dopyt od takýchto kupujúcich, ale vychádzajú z pokojných podmienok na trhu - keď kupujúci kupujú len to, čo potrebujú k životu a nemajú v úmysle preplatiť, a predávajúci nemajú v úmysle urýchliť proces predaja nehnuteľností znížením cien.

Napriek tomu je možné zvoliť vhodnejšiu formu závislosti koeficientu pružnosti od jeho modulu.

Výpočet konkrétnych hodnôt K el.sp. na základe údajov o cenovej elasticite dopytu dáva výrazne odlišné hodnoty ako 0,68 získané autormi kvalitatívna analýza na základe údajov v tabuľke 1, hodnoty.

Navyše, pri správnom zvážení cenovej elasticity, hodnoty K el.sp. výrazne vyššia ako 0,68, a preto použitie takejto hodnoty môže viesť k neodôvodnenému podhodnoteniu predajnej ceny. Zároveň s použitím hodnoty K el.sp. = 0,68 by sa malo považovať za opodstatnené v rámci vyššieho cenového segmentu a s trhovými hodnotami predmetov do 1 200 tisíc dolárov, čo posunie predmet o cenový segment nižšie. Ak je trhová hodnota objektu ešte vyššia, je potrebné uplatniť Do el.sp. dokonca menej ako 0,68, čo poskytne rovnaký výsledok.

Aj z týchto kvalitatívnych úvah teda možno vyvodiť tieto závery:

• najprijateľnejšie z hľadiska likvidity kolaterál je predmestská nehnuteľnosť pri Moskve s trhovou hodnotou do 800 tisíc dolárov – v tomto cenovom segmente bude relatívny nárast dopytu vždy výraznejší ako relatívny pokles ceny;
• Pri zakladaní predmestských nehnuteľností v blízkosti Moskvy s trhovou hodnotou vyššou ako 1 000 000 000 USD je potrebné brať do úvahy potrebu výrazne znížiť likvidačnú predajnú cenu - až o 50% alebo viac, čo je v absolútnych číslach 300 - 500 000 USD alebo viac. . Len za tejto podmienky by sme mali očakávať zrýchlený rast dopytu.

Alternatíva k trhovému „prístupu so špekulatívnym kupujúcim“

Ako bolo uvedené vyššie, tento prístup predpokladá prítomnosť kupca známeho záložnému veriteľovi, ktorý sleduje cieľ získať zaujímavú mieru zisku zo špekulatívneho ďalšieho predaja tohto predmetu, o čom dobre vie. Takýmito kupujúcimi môžu byť napríklad špecializovaní predajcovia: realitné kancelárie, predajcovia automobilov, konkurenti hypotekárneho úveru atď.

Použitie tento prístup v skutočnosti nie je alternatívou v prípade nízkych - menej ako 0,68 - koeficientov elasticity dopytu, určených z tabuľky 1.

Na základe údajov z práce A. Rodina 14 môžeme napísať nasledujúci výraz pre koeficient, ktorý znižuje trhovú hodnotu objektu kvôli potrebe zohľadniť špekulatívny záujem kupujúceho (Ksip):

Ksip = (1 – (in.p. (Td)) / (1 + (kredit (Td)), (7)

Kde icredit. - úroková sadzba za požičiavanie finančných prostriedkov;

in.p.- miera návratnosti investora, v tomto prípade - príjem mínus výdavky na získané prostriedky, ale bez zohľadnenia akýchkoľvek iných výdavkov investora spojených s realizáciou projektu.

Td = Tr – Tf- v tomto prípade predstavuje obdobie na získanie vypožičaných prostriedkov Tr a Tf - ako vo vzorci (4), primerane dlhé obdobie vystavenia hodnoteného predmetu v typických podmienkach predaja a pevné obdobie vystavenia predmetu v podmienky núteného predaja, resp.

Tabuľka 4 ukazuje výsledky výpočtu závislosti koeficientu, berúc do úvahy špekulatívny záujem kupujúceho (K ​​sip) od sadzby a obdobia na získanie požičaných prostriedkov, ako aj mieru ziskovosti projektu pre investora. - kupujúci.

Tabuľka 4 ukazuje, že zohľadnenie špekulatívneho záujmu kupujúceho ako alternatívy k elasticite dopytu na trhu môže viesť aj k výraznému zníženiu likvidačnej hodnoty a miera zníženia trhovej hodnoty je tým väčšia, čím špekulatívnejší je zámer kupujúceho. je (vysoká v porovnaní s mierou príťažlivosti, mierou ziskovosti), čím dlhšie je obdobie na získanie požičaných prostriedkov (t. j. čím silnejšie prekračuje primerane dlhé obdobie expozície hodnotenej nehnuteľnosti za typických podmienok predaja fixnú dobu expozície nehnuteľnosť za podmienok núteného predaja) a tiež tým vyššia miera získavania požičaných prostriedkov.

Vplyv faktorov obmedzeného času na likvidačný predaj objektu a nútený predaj

Teraz sa vráťme k vzorcu (2) a spojme vplyv oboch uvažovaných faktorov do jednej hodnoty koeficientu likvidácie.

Z vyššie uvedených údajov vyplýva, že spoločné zváženie oboch vyššie diskutovaných faktorov môže aj pri formálnom splnení podmienky existencie rozvinutého trhu pre zodpovedajúce objekty poskytnúť hodnoty koeficientu likvidácie nižšie ako 0,50. Okrem toho by sa takéto hodnoty likvidačného pomeru mali považovať za očakávané.

To znamená, že aj keď je zabezpečená podmienka „trhová hodnota zabezpečenia je dvojnásobkom výšky úverového dlhu pri poskytnutí úveru“ (podmienka minimálnej požadovanej rezervy na prípadné straty), prostriedky, ktoré budú prijaté počas likvidácia zábezpeky – veci s vysokou mierou pravdepodobnosti nemusia postačovať na uspokojenie aspoň všetkých pohľadávok veriteľa.

Ak však takáto možnosť existuje, treba mať na pamäti ešte jednu dôležitú okolnosť, ktorá obmedzuje použiteľnosť záložného práva vo forme zábezpeky z hľadiska predpisu č. 254-P. Konkrétne v súlade s odsekom 6.5 „Zabezpečenie nemožno brať do úvahy na účely týchto Nariadení, ak: ... existujú dôvody na uznanie nemožnosti realizácie práv vyplývajúcich z existencie zabezpečenia úveru bez významnej straty výška (hodnota) kolaterálu.“

Pojem „významná strata hodnoty“ nie je definovaný v nariadení č. 254-P, ale možno predpokladať, že dvojitá strata hodnoty kolaterálu ešte nie je „významná“. Nepriamo tomu nasvedčuje najmä súlad minimálnej výšky rezervy na prípadné straty s dvesto percentným pomerom trhovej hodnoty zabezpečenia a výšky úverového dlhu.

S väčším pomerom medzi trhovou hodnotou kolaterálu a výškou úverového dlhu by sa však malo zaobchádzať opatrne.

Je to z toho dôvodu, že v prípade súdnej exekúcie môže súd odmietnuť zhabanie záložného práva na základe zjavného nepomeru nárokov záložného veriteľa k hodnote založeného majetku. Rovnako to môže dopadnúť aj pri odvolaní sa na predaj kolaterálu zo strany záložcu a v prípade mimosúdneho vymáhania. V tomto prípade bude súd vychádzať z potreby určiť počiatočnú predajnú cenu založenej nehnuteľnosti, ktorá, pripomíname, je stanovená na základe trhovej hodnoty 15 .

V článku T.S. Ľvovoy 16 Uvádzajú sa dva príklady takýchto odmietnutí: v jednom prípade hodnota založeného majetku prekročila veľkosť pohľadávok 3,0-krát, v druhom - 3,9-krát.

Ak je teda v záložnej zmluve ustanovené súdne konanie o exekúcii založenej nehnuteľnosti alebo k takémuto konaniu môže dôjsť na žiadosť záložcu, banka by mala vychádzať z maximálne prípustného pomeru trhovej hodnoty záložného práva a výšky záložného práva. nároky vo výške 300 %.

Preto je riskantné používať vypočítané hodnoty likvidačnej hodnoty, ktoré sú viac ako trikrát nižšie ako trhová hodnota.

O výhodách pravidelného preceňovania hodnoty kolaterálu

Odsek 6.4 nariadenia č. 254-P stanovuje, že „reálna hodnota kolaterálu... sa určuje úverová inštitúcia priebežne, najmenej však raz za štvrťrok. Zmeniť reálna hodnota pri určovaní výšky rezervy sa zohľadňuje zabezpečenie...“

Banky túto požiadavku často riešia formálne (okrem cenných papierov) a hlavným motivačným faktorom pre precenenie kolaterálu je práve potreba upraviť alebo potvrdiť výšku rezervy.

Medzitým sa trhová hodnota mnohých typov kolaterálu v priebehu času mení, čo môže výrazne ovplyvniť pomer trhových a likvidačných hodnôt, a túto okolnosť treba brať do úvahy už od okamihu poskytnutia úveru.

Existujú minimálne dva hlavné faktory, ktoré môžu ovplyvniť časovú závislosť trhovej hodnoty.

Po prvé, ide o trhové podmienky a ich prognózu na obdobie platnosti záložnej zmluvy.

Ako potvrdenie môžeme uviesť „lavínový“ nárast hodnoty rezidenčných nehnuteľností v Moskve v roku 2006, ktorý bol v rozpore so všetkými prognózami. Je zrejmé, že v tom momente vplyv tohto faktora do značnej miery neutralizoval vplyv likvidačného predaja hodnotu zodpovedajúceho kolaterálu.

Je zrejmé, že zvýšenie trhovej hodnoty bude ovplyvnené napríklad takými faktormi, ako je zavedenie dodatočných dovozných ciel na zahraničné autá atď.

Okrem toho môžeme s istotou predpovedať napríklad neustále a nepretržité zvyšovanie nákladov na osobné autá, keďže opak – pokles cien – nebol nikdy pozorovaný.

Faktor zastaranosti a opotrebovania kolaterálu neustále pôsobí v smere znižovania trhovej hodnoty.

Napríklad mieru prirodzeného fyzického opotrebovania motorových vozidiel (AMV) je možné určiť podľa „Metodickej príručky...“ 17 .

Najmä pri osobných automobiloch vo vlastníctve fyzických osôb a nimi používaných na osobné účely sa v súlade s touto „Metodickou príručkou ...“ bude výška základného prirodzeného fyzického opotrebovania pohybovať od 5 do 8 % ročne v závislosti od triedu a krajinu výroby. Osobitne treba poznamenať, že tieto údaje boli získané na základe analýzy veľkého množstva informácií o ponukách áut na predaj, a nie na základe matematických modelov. V dôsledku toho nie sú špekulatívne, ale skôr objektívne.

Úpravy prevádzkových podmienok osobných automobilov, ktoré zvyšujú opotrebovanie, ho zvyšujú v rozsahu od 1,00 do 1,45-násobku.

Zastarávanie môže mať ešte väčší vplyv na trhovú hodnotu určitých typov predmetov. Napríklad trhová hodnota výpočtovej a kancelárskej techniky sa za dva až tri roky niekoľkonásobne zníži a za jeden rok môže byť tento pokles aj viac ako 50 %. Vysvetľuje to neustála aktualizácia modelových radov.

Tieto vplyvy, možno také významné pri analýze trhovej hodnoty kolaterálu, majú výrazne silnejší vplyv na jeho likvidačnú hodnotu.

Existujú aj prípady, keď bol predaj niektorých druhov potravín štátom nečakane obmedzený alebo úplne zakázaný (gruzínske a moldavské vína, vodka, poľské mäso a pod.). Je zrejmé, že za takýchto podmienok môže byť trhová hodnota kolaterálu vynulovaná.

Záverečné poznámky

Uvedené údaje a úvahy podľa autorov jasne demonštrujú skutočnosť, že zabezpečovacie práce v banke nemožno stavať len na základe stanovenia trhovej hodnoty predmetu zabezpečenia.

Napríklad na fóre popredného oceňovacieho portálu Appraiser.ru sa okrem iného diskutovalo o tejto otázke: „Pri akreditácii oceňovacej spoločnosti banka požaduje, aby v príslušnej zmluve bolo zahrnuté ustanovenie, ktorým sa znalec zaväzuje kompenzovať rozdiel medzi hodnotou kolaterálu uvedenou v správe o ocenení a sumou skutočne prijatou bankou v procese exekúcie na kolaterál. Čo robiť v tejto situácii?

Berúc do úvahy údaje uvedené v tomto článku, je celkom zrejmé, že „faktor rozdelenia“ hodnoty kolaterálu na „trhový“, „likvidačný“ a „spravodlivý“ sa v tomto prípade prejavuje v plnej sile. Je zrejmé, že odhadca znamená „trhovú“ hodnotu, banka hovorí o „likvidačnej“ hodnote a predpis č. 254-P hovorí o „reálnej“ hodnote.

Zároveň, ako dokazujú vyššie uvedené údaje, odhadca (alebo banka nezávisle) môže brilantne a spoľahlivo určiť trhovú hodnotu predmetu zabezpečenia, ale v skutočnosti ho nebude možné predať za primeranú cenu v krátkom čase. a je to nemožné z objektívnych príčin, nie z viny odhadcu (alebo pracovníka banky).

To sa samozrejme nestane, ak budú splnené nasledujúce podmienky.

1. Likvidačná hodnota by mala mať v zabezpečovacích prácach bánk plné miesto a rovnú trhovej hodnote.

2. V predpise č. 254-P je potrebné definovať pojem reálna hodnota založenej veci ako hodnotu, ktorá:

• ekvivalent „trhu“ pri uzatváraní a riadnom vykonávaní zmluvy o pôžičke;
• je ekvivalentné „likvidácii“, keď nastanú okolnosti, ktoré sú dôvodom na zabránenie záložného práva.

Je tiež možné preformulovať podmienku minimálnej rezervy na možné straty na základe požiadavky „likvidačná hodnota položky kolaterálu nie je nižšia ako výška všetkých záväzkov dlžníka“. V súlade s tým budú musieť banky spísať príslušné interné dokumenty, ktoré formalizujú algoritmus na určenie likvidačnej hodnoty. Podľa autorov však:

• po prvé, prinesie to len úžitok;
• po druhé, zdroj informácií je uvedený v tomto článku a zostáva len kreatívne využiť;
• po tretie, umožní to „odrezať“ nízko likvidné typy kolaterálu už vo fáze posudzovania žiadosti o úver; je dokonca možné, že banky sa môžu špecializovať na prácu so kolaterálom, pri ktorej dokonale rozumejú tomu, ako a ako ich predať, a nie podľa zásady „berieme všetko, pokiaľ sú náklady dvojnásobkom sumy dlh“;
• po štvrté, umožní to zahrnúť do záložných zmlúv ustanovenia upravujúce predajnú cenu záložného veriteľa v r. dobrovoľne alebo bankou pri prevode predmetu záložnému veriteľovi a pod., čím sa zvýši miera obozretnosti záložcu pri uzatváraní záložného obchodu.

V prospech toho možno uviesť aj iné argumenty.

Trhová aj likvidačná hodnota sa musí určiť v čase poskytnutia úveru a potom pravidelne, najmenej však raz za štvrťrok. To banke prinajmenšom umožní odôvodnene požadovať od dlžníka poskytnutie dodatočné zabezpečenie na úver s kritickým poklesom likvidačnej hodnoty kolaterálu.

V ideálnom prípade by sa mali vykonať príslušné zmeny v právnych predpisoch o zabezpečení, pokiaľ ide o určenie počiatočných nákladov na obchodovanie v prípade súdneho poriadku exekúcia sumy rovnajúcej sa nie trhovej, ale likvidačnej hodnote – táto okolnosť podľa autorov prinesie väčší efekt ako napríklad povinná registrácia záložného práva k hnuteľnému majetku.

Navyše, ak to vezmeme do úvahy, záložné právo na tovar v obehu, ktorý mnohí nenávidia ako likviditu z definície, typ kolaterálu, sa môže javiť v kvalitatívne odlišnej podobe.

V skutočnosti sa pri adekvátnej analýze môže ukázať, že je jednoduchšie a lacnejšie organizovať kvalitnú kontrolu nad dostupnosťou a pohybom tovaru v obehu, než utrpieť značné straty spojené s nepredajom napr. priemyselné nehnuteľnosti. 1 Zamulina I. Nový zákon kaucia sa zníži úrokové sadzby v priemere o 2–3 % // RBC.Credit. 7.12.2007.

2 Preskúmanie praxe posudzovania sporov súvisiacich s aplikáciou noriem Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o záložnom práve rozhodcovskými súdmi // Príloha k listu Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 15. januára 1998 č. 26.

3 federálny zákon zo dňa 2.10.2007 č. 229-FZ „O exekučnom konaní“ (nadobúda právoplatnosť 1.2.2008).

4 Kozyr Yu. Odhad likvidačnej hodnoty, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1610

5 Dolgin S. Postup (vlastnosti) na posúdenie likvidačnej hodnoty konkurznej podstaty, http://www.arni.ru/arni/doc/stat/170402_dolgin.htm

6 Galasyuk Viktor V., Galasyuk Valery V. Metóda zohľadnenia elasticity dopytu podľa ceny pri určovaní likvidačnej hodnoty predmetov, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1608

7 Galasjuk Viktor V., Galasjuk Valerij V. Smernice o posudzovaní vlastníctva a vlastníckych práv v podmienkach núteného predaja a skrátenej doby expozície, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1595

8 Rodin A. Metodika stanovenia likvidačnej hodnoty // Otázky posudzovania. 2003. Číslo 1.

9 Tento typ závislosti bol použitý v dielach Victora a Valeryho Galasyukova. Podobný typ závislosti použil Yu.Kozyr v jednom z troch modelov, ktoré zvažoval.

10 Galasyuk Viktor V., Galasyuk Valery V. Metodické odporúčania na posudzovanie vlastníctva a vlastníckych práv v podmienkach núteného predaja a skrátenej doby expozície, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1595

11 Galasyuk Viktor V., Galasyuk Valery V. Metóda zohľadnenia elasticity dopytu podľa ceny pri určovaní likvidačnej hodnoty predmetov, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1608

12 Samuelson Paul. A., Nordhaus William D. Ekonomika. - Za. z angličtiny - M.: Vydavateľstvo "BINOM", 1997. s. 99–106.

13 Terentyev I. Metre premenných smerov. Dopyt po predmestských nehnuteľnostiach sa presúva do ekonomickej triedy // Kommersant. 03/02/2007. č. 33. S. 20.

14 Rodin A. Metodika stanovenia likvidačnej hodnoty // Otázky posudzovania. 2003. Číslo 1.

15 Preskúmanie praxe posudzovania sporov súvisiacich s aplikáciou noriem Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o záložnom práve rozhodcovskými súdmi // Príloha k listu Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 15. januára 1998 č. 26.

16 Ľvová T.S. Funkcie právnej podpory pre zabezpečené pôžičky // Bankové pôžičky. 2007. Číslo 3. S. 77–78.

17 Metodické usmernenie na stanovenie ceny motorových vozidiel s prihliadnutím na prirodzené opotrebenie a technický stav v čase prezentácie. RD 37.009.015-98 so zmenami č. 1, 2, 3, 4, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=187&Id=930

Al-r A. Sluckij
Slovanské finančné centrum, prezident, Ph.D.

Anat. A. Slutsky
Slovanské finančné centrum

Sľub je spôsob zabezpečenia záväzkov medzi dlžníkom (záložcom) a veriteľom (záložcom). Zabezpečenie môže byť primárne alebo sekundárne. V prvom prípade je zabezpečenie prevedené na banku ako prioritné zabezpečenie. Ak dlžník dostane ďalší úver (pri refinancovaní prvého úveru) od inej banky, spustí sa mechanizmus kolaterálu v druhej fáze.

V tomto prípade je zmluvný vzťah medzi prvou bankou a druhou (remortgáciou) bankou uzatvorený písomne ​​a kolaterál je prevedený na druhú banku. Veriteľ má prednostné právo na zabezpečenie pred ostatnými veriteľmi. Vzťah medzi stranami je špecifikovaný v zmluve a upravený Občianskym zákonníkom Ruskej federácie, federálnym zákonom „o hypotéke“ a federálnym zákonom „o hypotéke“.

Bezpečnosť je súbor podmienok, ktorý dáva veriteľovi istotu, že dlh bude splatený. Zabezpečením úveru môže byť zabezpečenie vo forme nehnuteľnosti, hnuteľného majetku a iných vysoko likvidných aktív (záruky, záruky), ako aj ručenie. Okrem hlavného kolaterálu úveru je v mnohých krajinách potrebné poskytnúť dodatočné zdroje príjem, pretože úverové riziko pre vyššie uvedeného veriteľa.

Podobnosti a rozdiely medzi kolaterálom a zabezpečením

„Záväzok“ a „Bezpečnosť“ sú teda dva rôzne pojmy. Avšak v bankový systém existuje všeobecný výraz - „kolaterál“, ktorý zahŕňa celý systém zmluvných vzťahov a záväzkov medzi dlžníkom a veriteľom.

Zabezpečenie úveru kolaterálom

Sú typy úverov, pri ktorých je povinnou podmienkou poskytnutie zábezpeky. Patria sem: komerčné, hypotekárne, spotrebné, lízingové atď. Banky pre ne nevyhnutne vyžadujú „tvrdé“ zabezpečenie. Pri pôžičkách na autá, študentské pôžičky a iné „ľahké“ pôžičky banky prijímajú ako zábezpeku najmä kúpené autá, inventár, hnuteľný majetok atď. Záložcom môže byť buď samotný dlžník, alebo tretia osoba s jeho písomným súhlasom.

Dokumentárna zložka

Po poskytnutí pôžičky sa vytvorí balík dlžníka. Obsahuje zabezpečenie úveru, zmluvy a všetko ostatné Požadované dokumenty podľa „Postupov poskytovania úverov“. Každá jednotka kolaterálu v banke sa účtuje ako jeden podsúvahový záväzok a premietne sa do príslušného účtovný zápis. V praxi sa nominálna hodnota 1 kolaterálu zvyčajne rovná 1 jednotke meny a uchováva sa až do konca trvania úveru. Na konci doby trvania úveru sa podsúvahový záväzok odpíše zo záväzkov banky a vráti sa dlžníkovi proti podpisu.

Čo sa stane, ak nezaplatíte banke?

V prípade, že si záložca nesplní povinnosti uvedené v zmluve, banka poskytne dlžníkovi oznámenie o začatí konania zaregistrované na príslušnom úrade. nútený zber na zabezpečenie na splatenie dlhu. Ak dlžník „nereaguje“ na postup banky v prípravnom konaní, banka má právo splniť záväzok predajom zabezpečenia.

Advokát pripraví balík dokumentov (korešpondencia medzi dlžníkom a veriteľom), priloží podpísané dohody, vypočíta celú výšku dlhu a pošle prípad súdu. Ak súd rozhodne v prospech veriteľa, majetok dlžníka sa stáva majetkom banky a je predaný na verejnej dražbe s príklepom. Ak súd rozhodne v prospech dlžníka, potom možno tomuto dlžníkovi len závidieť, pretože je to veľmi malé percento zo všetkých súdnych sporov.

Výpočet kolaterálu a záväzkov

Na zabezpečenie úveru kolaterálom úverový špecialista najprv vypočíta výšku záväzkov dlžníka:

výška úveru + pripísaný úrok za obdobie podľa splátkového kalendára = záväzky z úveru

Príklad výpočtu

Na podporu vyššie uvedeného materiálu uveďme 2 príklady:

Príklad 1

Vzali ste si pôžičku:

Ako zábezpeku pôžičky poskytnete 3 izbový byt, s približnou trhovou cenou 16 000 000 rubľov. Pri výpočte hodnoty zabezpečenia nehnuteľnosti banky používajú ukazovateľ likvidity približne 40 – 70 % z hodnoty nehnuteľnosti. Vo vašom prípade to bude povedzme 50 %. Váš byt teda ohodnotí bankový špecialista vo výške 8 000 000 rubľov. Teraz vypočítajme výšku záväzkov:

5 000 000 rubľov * 11 % * 5 rokov = 7 750 000 rubľov.

Gratulujeme, vaše zabezpečenie plne pokrýva vaše záväzky a máte skvelú šancu získať úver.

Príklad 2

Dostávate hypotéku na kúpu bytu, ktorého cena je 14 000 000 rubľov.

Cieľom je kúpiť byt

O hypotekárne úvery, ako zabezpečenie úveru je potrebná kupovaná nehnuteľnosť. Aký bude výpočet kolaterálu? Pozrime sa tu bližšie. Ukazovateľ likvidity bude tiež 50 %. Teraz sa pozrite: Ak kupovaná nehnuteľnosť stojí 14 000 000 rubľov, potom po použití koeficientu sa jej odhadovaná hodnota ako kolaterálu bude rovnať 7 000 000 rubľov. A výška vašich záväzkov voči banke je.

Každá nehnuteľnosť ponúkaná ako zábezpeka musí prejsť posúdením jej hodnoty a určiť výšku úveru poskytnutého ako zábezpeku. Posúdenie majetku, ktorý je banke ponúkaný ako zabezpečenie úveru, môžu vykonať špecialisti na zabezpečovacie práce v banke, príslušní špecialisti úverová divízia ktorí vykonávajú oceňovanie nehnuteľností, odborní poradcovia a odhadcovia, ktorých si banka zmluvne poverila vykonaním obhliadky nehnuteľností, ako aj nezávislí odhadcovia a znalecké spoločnosti - subjekty oceňovacej činnosti, ktoré majú príslušné osvedčenie alebo licenciu na vykonávanie znaleckého posudku. oceňovacie práce, ktorý dáva právo vykonať nezávislé posúdenie. V procese posudzovania majetku sa spravidla určujú tri druhy hodnoty: trhová, kolaterál a likvidácia.

Trhová hodnota - hodnota, za ktorú je možné odcudzenie predmetu ocenenia na trhu obdobného majetku ku dňu ocenenia na základe dohody uzatvorenej medzi kupujúcim a predávajúcim po vykonaní primeraných marketingových aktivít za predpokladu, že každá zo strán konala vedome, rozvážne a bez nátlaku.

Likvidačná hodnota je hodnota, ktorú je možné získať, ak sa nehnuteľnosť predá v období výrazne kratšom, ako je doba expozície takéhoto majetku, počas ktorej je možné ho predať za cenu rovnajúcu sa trhovej hodnote.

Záložná hodnota je trhová hodnota nehnuteľnosti diskontovaná ku dňu ocenenia, určená ku dňu stanoveného dátumu skončenia platnosti záložnej zmluvy na účely uzatvorenia zmluvy o záložnom práve.

Ryža. 8.3. V Postup pri oceňovaní majetku poskytnutého ako zábezpeka pre banku

V závislosti od požiadaviek dlžníka alebo banky môže predmet oceňovacej činnosti pri oceňovaní určiť jeden alebo viac druhov hodnoty (trhová, trhová a kolaterál, trhová a likvidačná). Pri vykonávaní nezávislé hodnotenie Pre banku (pobočku) je pre predmet znaleckej činnosti povinné určiť dva druhy hodnoty nehnuteľnosti ponúkanej do zabezpečenia - trhovú a kolaterál (likvidácia).

Všeobecný postup hodnotenia majetku poskytnutého banke ako kolaterál môže vyzerať ako na obrázku 8.3.

V bankovej praxi by reálna hodnota založeného majetku spravidla nemala byť nižšia ako výška úveru a náklady spojené s uzavretím úverovej zmluvy, záložnej zmluvy a pod. Požadované množstvo kolaterál pre každú úverovú transakciu možno určiť podľa vzorca:

kde C3ab je výška zábezpeky;

Sosz. - časť hodnoty zabezpečenia na hodnotu zabezpečenia vo forme hlavného zabezpečenia;

Sdod.3. - časť hodnoty zabezpečenia na hodnotu zabezpečenia vo forme dodatočného zabezpečenia.

Primárnym kolaterálom je kolaterál, ktorý zabezpečuje úver. V tomto prípade môže banka pripísať k hlavnému kolaterálu:

Obytné a nebytové budovy;

Podniky ako ucelené majetkové komplexy;

Vybavenie;

Tovar (suroviny, polotovary, komponenty, hotové výrobky atď);

Vozidlá;

Vlastnícke práva k finančným prostriedkom dlžníka uloženým na vkladovom účte vo veriteľskej banke;

Právne záruky a jednotlivcov kryté finančnými prostriedkami uloženými vo veriteľskej banke;

Sľubná nedokončená stavba s minimálne 95 % dokončením;

Ostatné hodnoty určuje banka.

Dodatočný (sekundárny) kolaterál je kolaterál, ktorý sa používa na doplnenie primárneho kolaterálu a kompenzáciu jeho nedostatkov. Dodatočný kolaterál banková inštitúcia môže zadať:

Nehnuteľnosti na poľnohospodárske účely (okrem prípadov registrácie celých majetkových komplexov ako kolaterálu);

Úroda budúcich období;

Hovädzí dobytok (chované a vykrmované zvieratá);

Počítačové, bytové a kancelárske vybavenie, ako aj iné cennosti určené bankovým ústavom.

Pri určovaní celkovej výšky bankou akceptovaného kolaterálu sa stanoví pomer (v percentách) medzi hlavným a doplnkovým kolaterálom, ktoré spolu dávajú 100 %. Určuje sa aj to, koľkokrát musí hlavné a doplnkové zabezpečenie prevyšovať výšku poskytnutého úveru. Štruktúru zabezpečenia môže banka určiť v závislosti od finančnej situácie a triedy dlžníka podľa ratingu spoľahlivosti. Za takýchto podmienok bude štruktúra kolaterálu nasledujúca (tabuľka 8.1).

Tabuľka 8.1. V

Stanovenie ceny zabezpečenia nehnuteľnosti vykonáva banka a dlžník s prihliadnutím na závery nezávislého znaleckého posudku, zaznamenané v správe o preskúmaní. Zároveň môže byť cena kolaterálu nižšia ako cena určená vyšetrením, pretože banka môže zabezpečiť osobitosť vplyvu trhové faktory a náklady spojené s predajom.

Majetok, ktorý je založený bankovou inštitúciou, je spravidla po celú dobu trvania úverovej zmluvy poistený na záložnú (likvidačnú) hodnotu v prospech banky. Okrem toho môže byť poskytnutá aj dodatočná lehota (mesiac, štvrťrok a pod.) pre prípad potreby exekúcie založenej nehnuteľnosti, ak dlžník nevráti poskytnuté úverové prostriedky a úroky za ich použitie.

Keď dlžník splatí časť úveru na základe úverovej zmluvy (jednorazový termínovaný úver alebo neobnovenie úverový rámec) banka môže znížiť objem zabezpečenia o výšku diskontu smerom nadol. V tomto prípade musí byť takáto podmienka premietnutá do záložnej zmluvy.

Ak zmluva o kolateráli stanovuje možnosť zníženia sumy kolaterálu, zľava sa vypočíta podľa vzorca:

kde SKpog. - výška splateného úveru podľa zmluvy o úvere;

K - výška úveru podľa zmluvy o úvere.

Na posúdenie hodnoty založených akcií sa banke vo vzťahu k predmetu záložného práva (akciám) predkladajú tieto doklady:

1. Pri pôžičke dlžníkovi zabezpečenej jeho vlastnými emitovanými akciami:

Doklad potvrdzujúci vlastníctvo akcií dlžníka (alebo jeho majetkového ručiteľa) (podielové listy, výpisy z registrov vlastníkov cenných papierov na meno). Originál listiny v tomto prípade zostáva v banke (pobočke) a pripája sa k ďalším listinám uvedeným v tomto odseku (ak sú predmetom záložného práva akcie vydané v listinnej podobe, podielový list sa vráti majiteľovi po splnení dlžníka podmienky zmluvy o pôžičke alebo v prípade odmietnutia poskytnutia pôžičky);

osvedčenie registrátora o tarifách za registračné služby;

Notársky overené kópie základných dokumentov emitenta (v prípade, že dlžník nie je klientom banky);

Zápisnica o rozhodnutí valného zhromaždenia akcionárov alebo iného výkonného orgánu spoločnosti (ak stanovy emitenta umožňujú takéto rozhodnutia výkonného orgánu) o prevode akcií ako zábezpeky.

2. Pri pôžičke dlžníkovi zabezpečenej akciami iných emitentov:

Doklad potvrdzujúci vlastníctvo akcií dlžníka (alebo jeho majetkového ručiteľa) (podielové listy, výpisy z registrov vlastníkov cenných papierov na meno). V tomto prípade originál dokumentu zostáva v banke (pobočke) a je priložený k ďalším dokumentom uvedeným v tomto bode o akciách (ak sú kolaterálom akcie vydané v listinnej podobe, podielový list sa vráti majiteľovi po tom, čo dlžník splní podmienky zmluvy o pôžičke alebo v prípade odmietnutia poskytnutia pôžičky);

Informácie o registrátorovi (uveďte jeho adresa sídla, telefón a fax, ako aj číslo a dátum vydania Povolenia na vedenie registra majiteľov cenných papierov na meno vydaného Štátnym výborom pre cenné papiere a burzu);

Notársky overené kópie osvedčení o registrácii emisie akcií emitenta vo Výbore pre štátne cenné papiere a burzu cenných papierov;

Osvedčenie od registrátora o tarifách za registračné služby.

Pri poskytovaní úveru zabezpečeného akciami si bankové inštitúcie môžu určiť zoznamy kritérií pre výber investične atraktívnych podnikov, ktorých akcie môže banka použiť ako zábezpeku na poskytnutie úveru (príloha 33). Banky zároveň môžu stanoviť podmienky týkajúce sa neodporúčaného alebo zakázaného kolaterálu. Nemožno napríklad odporučiť akceptovanie akcií ako zábezpeky, ku ktorým vedie evidenciu majiteľov cenných papierov na meno samotný emitent, a môže byť zakázané prijímať akcie zaťažené povinnosťami.

Posudzovanie hodnoty založených akcií vykonáva banka na základe schválenej internej metodiky. Bankové inštitúcie zároveň vykonávajú:

1) posúdenie hodnoty kolaterálu akcií, ktoré majú kotácie na inštitucionalizovanom akciový trh Ukrajina;

2) posúdenie hodnoty kolaterálu balíka akcií, ktoré nemajú aktívny obeh na inštitucionalizovanom trhu cenných papierov.

Hodnoty kolaterálu akcií, ktoré sú kótované na inštitucionalizovanom akciovom trhu, sa robia na základe analýzy ich trhovej hodnoty, ktorá sa určuje na základe výsledkov obchodovania v obchodných informačných systémoch (Over-the-counter burza cenných papierov obchodný systém(PFTS)) a na burzách.

Implementácia metódy oceňovania akcií na základe ich trhovej (výmennej) hodnoty zahŕňa vykonanie troch nezávislých výpočtov:

1. Vypočítajte cenu jednej akcie na základe priemernej ceny a nákupov za posledných 180 dní. Pri použití tejto metódy sa priemerná kúpna cena akcie vypočítava na základe štatistických údajov o objeme transakcií uskutočnených v peňažnom a kvantitatívnom vyjadrení na inštitucionalizovanom akciovom trhu.

Priemerná kúpna cena jednej akcie za posledných 180 dní sa určuje podľa vzorca:

kde Cena je priemerná kúpna cena jednej akcie za posledných 180 dní (hra);

Si - objem obchodov s týmito akciami za i-tý deň (UAH);

Qi je objem obchodovania s týmito akciami na i-tý deň (jednotky).

2. Vypočítajte cenu jednej akcie na základe priemernej kúpnej ceny za posledných 30 dní. V tomto prípade sa priemerná kúpna cena jednej akcie za posledných 30 dní určí podľa vzorca:

kde Izo je priemerná kúpna cena jednej akcie za posledných 30 dní (UAH);

5/ - objem obchodov s týmito akciami za i-tý deň (UAH);

(), - objem obchodov s týmito akciami za i-tý deň (ks).

3. Výpočet ceny jednej akcie na základe priemernej nákupnej ceny za posledný deň, kedy sa takáto transakcia uskutočnila na inštitucionalizovanom trhu cenných papierov. Na výpočet nákladov | balík akcií na základe priemernej kúpnej ceny za posledný deň, kedy bola takáto transakcia zaznamenaná v PFT, použije sa vzorec:

kde je priemerná kúpna cena jednej akcie v posledný deň, kedy bola takáto transakcia zaznamenaná v PFT (UAH);

5/- objem obchodov s týmito akciami za /-tý deň (UAH);

Qi - objem obchodov s týmito akciami za i-tý deň (jednotky).

Počet obchodov, ktoré sa vykonajú na výpočet priemernej kúpnej ceny akcií za 30 dní, môže byť napríklad aspoň 4 a počet obchodov, ktoré sa vykonajú na výpočet priemernej kúpnej ceny akcií za 180 dní, môže byť najmenej 20.

Za predpokladu, že počet reálnych transakcií je menší ako 4 (20). alebo posledná transakcia s akciami prebehla viac ako 10 dní pred dátumom ocenenia, potom sa spolu s výpočtom priemernej kúpnej ceny akcií použijú výnosové a súvahové metódy na odhad hodnoty akcií. V tomto prípade sa na výpočet odhadovaných nákladov na balík akceptuje najnižšia cena.

Hodnota balíka akcií, ktorý je založený banke, sa určuje podľa vzorca:

kde VPa je odhadovaná hodnota balíka akcií (UAH);

T je najmenší zo Zuových odhadov. Qiyu. C, (UAH);

K - počet akcií poskytnutých ako kolaterál (kusov);

Ak jej akcie nie sú kótované na burze, alebo nie sú splnené potrebné podmienky týkajúce sa počtu reálnych transakcií, potom vypočítať priemerná cena akcií, je potrebné aplikovať výnosové a súvahové metódy oceňovania.

Na posúdenie hodnoty kolaterálu akcií, ktoré nemajú aktívny obeh na inštitucionalizovanom akciovom trhu v regióne, sa používa:

1. Výťažková metóda.

Odhad hodnoty balíka akcií pomocou tejto metódy zahŕňa analýzu objemu ročného zisku mínus daň z príjmu, ktorý podnik prijal za posledné dva roky a za posledné účtovné obdobie od začiatku bežného roka.

Odhadovaná hodnota balíka akcií sa určuje pomocou vzorca:

kde VPp je hodnota balíka akcií založená na metóde ziskovosti;

Bp - odhadovaná výška priemerného ročného príjmu za predchádzajúce dva roky a za posledné účtovné obdobie od začiatku bežného roka mínus daň z príjmu (UAH);

C - miera kapitalizácie;

P je veľkosť podielu balíka akcií na základnom imaní obchodnej spoločnosti, ktorý je založený v banke.

Odhadovaný priemerný ročný zisk (BP) sa určuje podľa vzorca:

kde Bzp je zisk obchodnej spoločnosti za posledné účtovné obdobie od začiatku bežného roka mínus daň z príjmov (UAH);

l^-v - počet štvrťrokov v poslednom účtovnom období od začiatku bežného roka;

Bpi - zisk obchodnej spoločnosti za predchádzajúci rok mínus daň z príjmu (UAH);

Bp2 - zisk obchodnej spoločnosti za rok predchádzajúci predchádzajúcemu roku mínus daň z príjmu (UAH);

Miera kapitalizácie (C) odráža výnosnosť investovania kapitálu do akcií špecifikovanej otvorenej akciovej spoločnosti.

Ak je odhadovaná hodnota priemerného ročného zisku podniku (BP) záporná, potom sa odhadovaná hodnota balíka akcií metódou ziskovosti nevykonáva.

2. Súvahová metóda.

Výpočet hodnoty balíka akcií touto metódou odráža cenu akcií otvorenej akciovej spoločnosti na základe účtovnej hodnoty jej majetku a záväzkov na základe údajov súvahy podniku za posledné účtovné obdobie:

kde VPb je hodnota balíka akcií určená súvahovou metódou;

B1 - účtovná hodnota dlhodobého majetku mínus jeho odpisy (UAH);

Preto - účtovná hodnota pracovný kapitál(rovná sa súčtu druhej a tretej časti aktív podnikovej súvahy) (UAH);

K - náklady splatné účty(UAH);

D - nedobytné pohľadávky (UAH);

P - podiel balíka akcií na základnom imaní emitenta.

Po výpočte hodnoty balíka akcií rentabilnou a súvahovou metódou je potrebné vybrať najmenšiu hodnotu, ktorá sa v budúcnosti použije ako hodnota predpokladanej hodnoty založeného balíka akcií.

Na základe určenia hodnoty balíka akcií, ktorý je poskytnutý ako zabezpečenie, banková inštitúcia vypočíta výšku úveru, ktorý je možné poskytnúť za akcie. V tomto prípade je odhadovaná hodnota balíka akcií získaná ako výsledok výpočtu pomocou uvedených metód výška záložného práva.

Aby banka mohla s konečnou platnosťou rozhodnúť o poskytnutí úveru vo výške určenej dlžníkom, deklarovaná výška úveru musí spĺňať tieto požiadavky:

a) ak sú kolaterálom akcie podnikov, ktoré sú zahrnuté v prvej úrovni kótovania zoznamu PFT, výška úveru sa vypočíta podľa vzorca:

kde 5kr. - výška možnej pôžičky a úroku;

OP - výška predmetu záložného práva určená metódou priemernej trhovej (kurzovej) hodnoty akcií (UAH);

0,5 je opravný faktor, ktorý zohľadňuje možné náklady banky pri predaji založenej nehnuteľnosti a riziko znehodnotenia akcií.

b) ak sú kolaterálom akcie podnikov, ktoré sú zahrnuté v druhej a tretej úrovni kótovania PFT alebo nie sú aktívne obchodované na burze cenných papierov (nie sú zahrnuté v zozname PFT), výška úveru sa vypočíta podľa vzorca:

kde Z"cr je výška možnej pôžičky a úroku;

OP - výška záložnej veci určená metódou priemernej trhovej (kurzovej) hodnoty akcií alebo metódou určenia hodnoty kolaterálu akcií, ktoré nie sú aktívne obchodované na burze (UAH);

0,25 je opravný faktor, ktorý zohľadňuje možné náklady banky pri predaji založenej nehnuteľnosti a riziko znehodnotenia akcií.

Ak výška úveru, o ktorý dlžník žiada, a úroky z neho nespĺňajú stanovené požiadavky, musí sa výška zabezpečenia zvýšiť.

Pracovník príslušného odboru banky podľa stanovenej metodiky vykonal prieskum hodnoty balíka akcií a o výsledkoch hodnotenia vyhotovil písomný záver. Musí obsahovať nasledujúce informácie:

Úplný názov emitenta, ktorého akcie sú založené, forma emisie, druh a kategória, nominálna hodnota;

Informáciu o registrácii akcií na Výbore pre štátne cenné papiere a burzu (číslo a dátum registrácie, orgán Výboru pre štátne cenné papiere a burzu, ktorý registráciu vykonal);

Počet akcií v balíku, ich podiel na základnom imaní;

Prednosť založených akcií pred akciami iných emisií emitenta (pri prioritných akciách);

Dostupnosť kotácií na inštitucionalizovanom trhu, priemerná cena transakcií akcií za posledných 180, 30 dní a cena poslednej transakcie akcií;

Výpočet hodnoty balíka akcií založených ako kolaterál a možnej výšky úveru, ktorý môže byť dlžníkovi poskytnutý (výsledky výpočtu predpokladanej hodnoty balíka akcií sú prílohou záveru a sú jeho neoddeliteľnou súčasťou) ;

Odôvodnené závery týkajúce sa faktorov, ktoré môžu ovplyvniť hodnotu balíka, a predpokladané hodnotenie hodnoty akcií na ďalšie obdobie (mesiac, štvrťrok, šesť mesiacov).

Písomný záver o výsledku posúdenia hodnoty balíka akcií podpísaný vedúcim príslušného odboru sa zasiela na adresu: úverové oddelenie bankovej inštitúcii s konečnou platnosťou rozhodnúť o poskytnutí úveru.

Pri posudzovaní nehnuteľnosti ako predmetu zabezpečenia by sa mali zohľadniť tieto aspekty:

1. Stanoví sa predpokladaná predajná cena nehnuteľnosti, ktorá sa môže líšiť od skutočnej trhovej ceny. Pri určovaní hodnoty zábezpeky treba brať do úvahy jej dlhodobé vlastnosti a výnosy, ktoré môže zábezpeka priniesť na bežné podnikanie každému majiteľovi. Nestále faktory, ktoré môžu zvýšiť aktuálnu hodnotu (špekulatívne úvahy, subjektívne záujmy jednotlivca atď.), by sa nemali brať do úvahy.

2. Úverujúce subjekty zaujíma predovšetkým predajná cena zabezpečenia ku dňu možnej exekúcie, a nie až ku dňu uzavretia úverovej zmluvy.

3. Cena zálohy je vždy nižšia ako predpokladaná predajná cena. Spravidla je to 50-80% z predajnej ceny. Zníženie ceny kolaterálu oproti predajnej cene má za cieľ zabezpečiť dostatočnú likviditu kolaterálu v prípade jeho núteného predaja.

4. Banková inštitúcia musí byť povinný účastník určenie ceny vkladu.

5. Cenu zálohy je možné určiť s DPH aj bez DPH. Pre pohodlie je vhodné používať ceny bez DPH, z ktorých v prípade potreby jednoducho prejdete na ceny s DPH.

Ocenenie nehnuteľnosti je možné vykonať nasledujúcimi spôsobmi:

1. Metóda nákladov na výnosy.

Podľa tejto metódy sa cena nehnuteľnosti určuje ako hodnota možného príjmu (nájomné, zisk), ktorý vlastník tejto nehnuteľnosti získa. Vzhľadom na to, že hodnota nehnuteľnosti sa v tomto prípade určuje kapitalizáciou očakávaných príjmov z nej, nazýva sa táto metóda aj metóda kapitalizovaných príjmov.

Pri výpočte ceny predmetu metódou výnosových nákladov sa zisťuje, či ide o príjem doživotný alebo dočasný. Celoživotný príjem poskytujú predmety, ktoré nemajú presne stanovenú dobu používania (napr. pozemok). Dočasné príjmy pochádzajú z predmetov s určitou dobou používania (napríklad viacročné ovocné rastliny).

Cena objektu, ktorý generuje celoživotný príjem, je založená na pomere možného ročného príjmu z objektu k zodpovedajúcej diskontnej sadzbe (kapitalizačnej miere). Možný príjem je bežný príjem, ktorý možno dosiahnuť použitím oceňovaného predmetu na určený účel po odpočítaní daní a iných prípadných výdavkov, ktoré je príjemca príjmu povinný znášať v súlade s platnou legislatívou a zmluvami súvisiacimi s používaním oceňovaného predmetu. objekt.

Diskontná sadzba sa určuje podľa možnosti vkladová sadzba, znížená s prihliadnutím na daň z príjmov z vkladov v súlade s platnou právnou úpravou a upravená s prihliadnutím na bilanciu rizík spojených s uložením peňažných prostriedkov a použitím posudzovaného predmetu na určený účel. Na riadne odôvodnenie možno použiť iné metódy na určenie diskontnej sadzby.

Cena predmetu, ktorý generuje dočasný príjem, je založená na diskontovaní (výpočte súčasnej hodnoty) možného ročný príjem z predmetu pri jeho budúcom užívaní, ako aj zostatkovú (likvidačnú) hodnotu predmetu s prihliadnutím na náklady na likvidáciu.

2. Metóda porovnávacích nákladov (metóda porovnávania tržieb).

Podľa tejto metódy sa hodnota nehnuteľnosti určuje na základe porovnania so skutočnosťou trhové ceny na podobné nehnuteľné predmety s podobným určením, ktoré sa od seba líšia podľa určitých vlastností. Takéto znaky môžu byť vnútorné (pozemky usadlostí sa môžu líšiť úrodnosťou, ekologickým stavom, topografiou, konfiguráciou) a vonkajšie (prítomnosť alebo neprítomnosť vecných bremien, rôzne podmienky pre umiestnenie, použitie alebo predaj objektov). Ak sa použije táto metóda, skutočné trhové ceny sa musia zodpovedajúcim spôsobom upraviť.

3. Spôsob stanovenia hodnoty na základe nákladov (nákladová metóda).

Podľa tejto metódy sa hodnota majetku určuje s prihliadnutím na skutočné výdavky vlastníka majetku na jeho vytvorenie alebo obstaranie mínus odpisy. Výdavky vlastníka sú zdokumentované. Ak je vlastník predmetu povinný viesť účtovnú evidenciu podľa platnej legislatívy, môže byť predmet ocenený jeho účtovnou zostatkovou cenou premietnutou v finančné výkazy. Hodnota nehnuteľnosti je indexovaná s prihliadnutím na infláciu. Obmenou metódy určovania nákladov na základe nákladov je metóda, ktorá zahŕňa odhadcu, ktorý vypočítava možné náklady na vytvorenie objektu v bežných cenách mínus odpisy.

Je potrebné poznamenať, že uvedené metódy hodnotenia nehnuteľností sa používajú najmä v kombinácii. V závislosti od zvoleného predmetu hodnotenia však môžu mať rôzne postavenie: jeden je zvolený ako hlavný a druhý je pomocný. Výnimkou je situácia, keď je hodnotenie možné len jednou metódou (tabuľka 8.2).

Tabuľka 8.2. V oceňovanie majetku

Metóda nákladov na výnosy je hlavná pri oceňovaní predmetov, ktorých tvorba alebo obstaranie sa uskutočňuje za účelom tvorby zisku (nájomného). Medzi takéto objekty patria podniky a ich štrukturálne divízie ako ucelené majetkové komplexy; poľnohospodárska pôda určená na výrobu obchodovateľných produktov; iné výnosné pozemky; ziskové budovy a stavby. Metóda nákladov na výnosy je zároveň jedinou metódou na posúdenie príjmu pozemkov ak neexistujú dôkazy a dostatočné informácie o ich transakcii. Ako pomocné môžu byť použité aj iné metódy hodnotenia objektov vytvárajúcich príjem.

Metóda porovnávacích nákladov je hlavná pri oceňovaní neziskových objektov alebo objektov, ktorých ziskovosť nie je rozhodujúca. Medzi takéto objekty patria jednotlivé obytné budovy a súkromné ​​byty; osobné pozemky; pozemky pridelené na individuálnu bytovú výstavbu; vidiecke domy a pozemky. Okrem toho je metóda porovnávacích nákladov jedinou metódou oceňovania nerentabilných pozemkov. Môže sa použiť aj ako pomôcka pri posudzovaní ziskových nehnuteľností.

Metóda oceňovania založená na nákladoch môže byť použitá pri oceňovaní umelých predmetov ako primárna (alebo sekundárna) metóda. Výnimkou je oceňovanie nerentabilných predmetov vytvorených človekom pri absencii informácií o ich transakcii: v tomto prípade je metóda stanovenia hodnoty na základe nákladov jediná.

Ak je hlavnou metódou oceňovania metóda nákladových výnosov, pomocnou metódou je metóda porovnávacej ceny a ak ju nemožno použiť, metóda stanovenia hodnoty na základe nákladov. Ak je hlavnou metódou oceňovania metóda porovnávacích nákladov, ako pomocná metóda sa používa metóda stanovenia nákladov na základe nákladov.

V prípade menších odchýlok medzi hodnoteniami určenými rôznymi metódami (odchýlka hodnotenia určeného pomocnou metódou nepresahuje 10 % hodnotenia určeného hlavnou) postupuje sa pri ďalšom hodnotení takto:

Ak je hlavnou metódou hodnota výnosu a peňažné ocenenie predmetu určené touto metódou je nižšie ako ocenenie určené pomocnými, akceptuje sa ocenenie určené hlavnou metódou a ak ocenenie určené hlavnou metódou je vyššia, potom sa určí priemerná hodnota týchto dvoch hodnotení,

Ak je hlavnou metódou metóda porovnávacích nákladov, použije sa ocenenie určené touto metódou.

Ak sú odchýlky medzi odhadmi väčšie ako 10 %, podliehajú výsledkom hodnotenia pomocou oboch metód dodatočné overenie o ich platnosti.

Na základe každej z týchto metód sa vyvíjajú rôzne metódy oceňovania nehnuteľností. Pri určovaní predajnej ceny sa prihliada na budúci účel objektu (napr. posudzovaný pozemok je určený na poľnohospodársku výrobu alebo je určený na individuálnu bytovú výstavbu). Predajné ceny môžu byť stanovené ako aktuálne (k dátumu ocenenia) alebo perspektívne (stanovené k stanovenému dátumu v budúcnosti).

Pri analýze výsledkov hodnotenia si treba dať pozor aj na to, že tieto výsledky musia zodpovedať rozpätiu cien (nájmov) podobných nehnuteľností v regióne. Informácie o cenách nehnuteľností je možné získať z týchto zdrojov: konzultácie s realitnými kanceláriami; regionálne publikácie a nástroje v oblasti nehnuteľností masové médiá; aukcie a otvorené výberové konania; Internet a ďalšie.

Bankové inštitúcie nie vždy využívajú služby nezávislých znaleckých spoločností. V tomto prípade zhodnocujú zabezpečenie sami. Je známe, že mnohé banky majú medzi zamestnancami dosť kvalifikovaných odhadcov. Vytvorenie vlastného oddelenia hodnotenia kolaterálu v banke má množstvo výhod aj nevýhod. Medzi výhody patrí najmä:

Možnosť dlžníka ovplyvniť výsledok hodnotenia za účelom jeho nafúknutia je prakticky vylúčená;

Existuje príležitosť na konkurenčnú výhodu oproti iným bankám, pretože vo fáze posudzovania žiadosti potenciálny dlžník nenesie náklady na posúdenie kolaterálu;

Súbežne s hodnotením môžu zamestnanci banky určiť likviditu kolaterálu.

Medzi nevýhody patrí:

Náklady na udržiavanie hodnotiaceho oddelenia sú vo väčšine prípadov vyššie ako pravidelné najímanie nezávislej hodnotiacej spoločnosti;

Všetky náklady na posúdenie zabezpečenia znáša banková inštitúcia. Prax bankovníctvo ukazuje, že nie všetky bankovníctvo

inštitúcie sú spokojné so spoluprácou s oceňovacími spoločnosťami a správy od odhadcov sú vo väčšine prípadov overované pracovníkmi bánk.

Pri interakcii s bankami a znaleckými spoločnosťami môžu nastať tieto problémy:

1. Bezúhonnosť odhadcu.

Potenciálny dlžník (to je ten, kto vo väčšine prípadov zadáva znalecký posudok) má záujem na tom, aby odhadnutá hodnota jeho nehnuteľnosti bola maximalizovaná. Banková inštitúcia s týmto prístupom nie je spokojná, keďže v prípade nesplatenia úveru bude musieť straty splatiť predajom kolaterálu. Z dôvodu nadhodnotenia hodnoty zabezpečenia bude výška poskytnutého úveru vyššia ako skutočná cena zabezpečenia a pravdepodobnosť, že banka bude schopná pokryť straty z takéhoto úveru, je nízka.

Tento problém je spôsobený konfliktom záujmov medzi dlžníkom a bankou, keďže banka má záujem na maximálnej výške úveru za minimálnu zábezpeku a druhá má záujem zabezpečiť, aby výnosy z predaja zábezpeky pokryli dlh dlžníka. Na vyriešenie tohto problému musí banková inštitúcia nezávisle vybrať hodnotiace spoločnosti, ktorých správam môže dôverovať. Zároveň znalci musia chápať, že ich klientom je banková inštitúcia (hoci za znalecké služby platí dlžník) a existuje možnosť, že o neho ako klient, ktorý dodáva zákazky na ocenenie, príde.

2. Kompetencia odhadcu.

Nadhodnotenie odhadovanej hodnoty môže tiež naznačovať chyby v činnosti odhadcov. Podstata tohto problému spočíva v nízkej odbornej úrovni odhadcov alebo v ich nedbalom prístupe k práci. Tento problém možno vyriešiť testovaním odhadcov z hľadiska ich odbornej spôsobilosti. Zároveň je možné vytvoriť úzky okruh bankou akreditovaných hodnotiacich spoločností, ktoré budú preverovať odbornosť zamestnancov.

3. Informačný obsah správy o hodnotení.

Dôvodom nedostatku informácií v správach oceňovacích spoločností je spravidla nedostatočná účasť bankovej inštitúcie na stanovovaní úloh oceňovania. Banky sa musia podieľať na uzatváraní zmluvy o znaleckom posudku, pričom budú mať možnosť jasne definovať a zahrnúť všetky potrebné náležitosti na posúdenie hodnoty predmetu zabezpečenia pre znalecké úlohy.

Preto medzi hlavné podmienky spoločnej práce medzi bankou a oceňovacou spoločnosťou treba zdôrazniť:

Potreba vytvoriť skupinu akreditovaných hodnotiacich spoločností, ktorým bude banková inštitúcia dôverovať pri hodnotení kolaterálu. V takom prípade môžete vyhlásiť súťaž na výber hodnotiacej spoločnosti so stanovením určitých kritérií výberu (napríklad prax na trhu najmenej tri roky, prítomnosť vysokokvalifikovaných odborníkov). Banka by pri výbere znaleckej spoločnosti mala dbať na kvalitu ohodnotenia, ako aj cenu poskytovaných služieb a rýchlosť ich poskytnutia;

Potreba pravidelnej kontroly bezúhonnosti a spôsobilosti akreditovaných hodnotiacich spoločností;

Uzatvorenie trojstrannej zmluvy o posúdení zabezpečenia, ktorá musí zabezpečiť všetky potrebné náležitosti banky pre správu o posúdení.

Takže predtým, ako vypracujete zmluvu o zabezpečení a vykonáte postup na poskytnutie úveru, banková organizácia musí určiť hodnotu nehnuteľnosti, ktorá je poskytnutá ako zabezpečenie a primeranosť tejto nehnuteľnosti k výške poskytnutého úveru. Ak je hodnota zabezpečenia ponúkaného dlžníkom nedostatočná, banky môžu požadovať dodatočné záruky na splatenie úveru.