Hodnota peňazí
Peniaze sú tovar, ktorý má v štádiu vzniku a formovania svoju vnútornú hodnotu trhové vzťahy. Vďaka tomu hrali peniaze vo svete tovarov úlohu všeobecného hodnotového ekvivalentu. Byť vo forme papierové peniaze, vymenené za zlato, sa považujú za znaky hodnoty peňažnej komodity. Výmenné papierové peniaze, ktoré nemali vlastnú vnútornú hodnotu, predstavovali v obehu hodnotu hmotnostného zlomku zlata, úradne stanovenú na základe pevnej štátnej stupnice cien. Moderná hotovosť musí mať relatívnu hodnotu. V dôsledku toho fungujú v obehu ako zákonné platidlo v tom, že ide o peniaze deklarované štátom; ich hodnota sa tvorí spontánne pod vplyvom trhových síl.
Známky ekonomickej užitočnosti peňazí:
S absolútnou likviditou môžu byť peniaze vymenené za iný tovar;
Peniaze sú pohodlnou formou akumulácie bohatstva a ich skladovanie v tejto forme si vyžaduje minimum nákladov;
Peniaze majú jedinečnú vlastnosť – poskytujú spojenie medzi prítomnosťou a budúcnosťou.
Hodnota peňazí je určená ich kúpnou silou a cenou jedného alebo druhého peňažná jednotka je jeho výmenný kurz.
Relatívna hodnota peňazí ako prostriedku výmeny sa určuje nepriamo, keď sa ich kúpna sila porovnáva s nákladmi na tovary a služby, ktoré je možné za ne kúpiť. Dynamika hodnoty peňazí je určená dynamikou cien:
Hodnota peňazí môže byť určená jedným z nasledujúcich ukazovateľov:
Na základe indexu maloobchodných cien;
Na základe indexu veľkoobchodných cien;
Prostredníctvom deflátora HDP (porovnanie nominálnych a reálnych hodnôt HNP).
Relatívna hodnota peňazí v akumulačnej funkcii, použitá vo forme finančné aktíva(akcie, dlhopisy, iné cenné papiere), je určená úrokovou sadzbou, ktorou je poplatok za uloženie peňazí práve v jednej z foriem.
Funkcie peňazí
V ekonomickej literatúre o teórii peňažných vzťahov Počiatočná a centrálna funkcia v systéme peňažných vzťahov je funkciou miery hodnoty, pretože práve táto funkcia dodáva tovarovej mase potrebný materiál na vyjadrenie jej hodnoty. Náklady na jednej strane generujú funkciu merania
hodnota sa na druhej strane prejavuje v cene produktu len na základe tejto funkcie. Mierou hodnoty je peňažná jednotka "ktorá sa používa na meranie a porovnávanie nákladov na tovary a služby. Na základe miery hodnoty sa stanovuje cena, ktorá je peňažným vyjadrením hodnoty tovaru. na jednej strane na cene tovaru a na druhej strane na hodnote samotnej hodnoty peňažnej jednotky môžu náklady na tovar zostať nezmenené, ale ak sa hodnota peňažnej jednotky zníži, ceny tovaru porastú , preto hovoríme o o nepriamo úmerný vzťah medzi cenou a hodnotou peňažnej jednotky. Peniaze realizujú svoju funkciu ako meradlo hodnoty prostredníctvom interakcie s cenovým meradlom. Cenová stupnica - čisto technická funkcia, teda počítacia funkcia peňazí, odrážajúca hodnotu masy tovaru v peňažných jednotkách. Stupnica cien je spojená s devalváciou (oficiálny pokles výmenného kurzu rubľa voči inej mene) a precenením (zvýšenie výmenného kurzu) peňažných jednotiek.
Peniaze plnia funkciu obehu, sú teda špeciálnym tovarom, ktorý možno vymeniť za iný tovar a naopak.
Množstvo peňazí potrebných v obehu (M) na vykonávanie funkcie výmenného prostriedku je určené cenou tovarov a služieb, ktoré sa majú predať v určitom časovom období:
Kde r a- cena i-teho produktu; čchi- množstvo i-tého produktu.
Každá peňažná jednotka sa počas procesu obehu použije viackrát. Preto treba súčet cien tovaru vydeliť hodnotou V - priemerným obehom každej bankovky:
V dôsledku toho sa množstvo peňazí potrebných na obeh mení priamo úmerne k súčtu cien predaných tovarov a služieb a nepriamo úmerne rýchlosti obehu peňazí.
Znaky úverovej ekonomiky, to znamená skutočnosť nákupu a predaja tovaru na úver s odloženou platbou, sa odrážajú vo funkcii platobného prostriedku. V tomto prípade prostriedkom obehu nie sú peniaze samotné, ale záväzky vyjadrené v peniazoch. Nasledujúce peňažné platby sú založené na použití funkcie platobných prostriedkov:
Platby bankovým prevodom podnikom, inštitúciám, organizáciám za tovary a služby;
plat;
Vydávanie a splácanie bankových pôžičiek;
Vyrovnania súvisiace s poistením, administratívnymi a súdnymi povinnosťami atď.
Akumulácia hodnoty k dispozícii právne a jednotlivcov v procese rozvoja tovarovej výroby slúži funkcia prostriedku akumulácie peňazí. Tvorba akumulácií úspor spôsobuje ich vlastníkom určité výdavky. Počas obdobia inflácie sa hotovostný obrat zvýši na 30 percent alebo viac a funkcia uchovávateľa hodnoty sa výrazne zníži, pretože to vedie k strate zo znehodnotenia peňazí. Štruktúra sa podľa toho mení peňažný obeh, ktorú plnia rôzne funkcie peňazí.
Hodnota peňazí- (hodnota peňazí) – výška úroku, za ktorú môžete na trhu získať pôžičku (úver). Táto hodnota je do značnej miery ovplyvnená diskontná sadzba percent Centrálna banka, ako aj miera inflácie. SD. niekedy nazývaná cena peňazí a podľa toho...... Ekonomický a matematický slovník
Kúpna sila peňažnej jednotky, počet tovarov a služieb, ktoré je možné nakúpiť za peňažnú jednotku pri súčasnej úrovni trhových cien. Raizberg B.A., Lozovsky L.Sh., Starodubtseva E.B.. Moderné ekonomický slovník. 2. vydanie... Ekonomický slovník
HODNOTA PEŇAZÍ Právna encyklopédia
HODNOTA PEŇAZÍ- množstvo tovarov a služieb, ktoré možno vymeniť za jednotku peňazí; kúpna sila peňažnej jednotky; recipročná cenová hladina... Veľký ekonomický slovník
Kúpna sila peňažnej jednotky, počet tovarov a služieb, ktoré je možné nakúpiť za peňažnú jednotku pri súčasnej úrovni trhových cien... Encyklopedický slovník ekonómie a práva
hodnotu peňazí- kúpna sila peňažnej jednotky, počet tovarov a služieb, ktoré je možné nakúpiť za peňažnú jednotku pri súčasnej úrovni trhových cien... Slovník ekonomických podmienok
V tomto článku chýbajú odkazy na zdroje informácií. Informácie musia byť overiteľné, inak môžu byť spochybnené a vymazané. Môžete... Wikipedia
Časová hodnota peňazí- (TIME VALUE OF MONEY) koncept založený na skutočnosti, že peniaze by mali byť úročené; Hodnota dnešných peňazí je vyššia ako hodnota rovnakej sumy prijatej v budúcnosti... Slovník investičných a oceňovacích pojmov
Hodnota peňazí v moderných podmienkach- množstvo tovarov a služieb, ktoré možno vymeniť za jednotku peňazí, kúpna sila peňažnej jednotky... Slovník ekonomických pojmov a cudzích slov
- ... Wikipedia
knihy
- Základy finančného manažmentu, Van Horne James S., Wachowicz John M. Jr. Kniha „Základy finančného riadenia“ je jednou z najpopulárnejších publikácií finančné riadenie. Od podobných publikácií sa odlišuje praktickým zameraním, preto...
- Financie, Alexandra Brovkina. Zvažuje sa široký rozsah finančné problémy. Prvá časť najúplnejšie prezentuje diskusie o vecnom potenciáli financií, ich funkciách a úlohe v národnom a svetovom... eBook
17.03.2015 11:00 10398
Štandardné zložené úrokové funkcie
Použitie štandardných zložených úrokových funkcií umožňuje vypočítať hodnotu ktoréhokoľvek z prvkov charakterizujúcich peňažné toky rozdelené v čase – náklady, platba, čas, sadzba – za predpokladu, že sú známe ostatné prvky.
Spravidla hovoríme o 6 funkciách zloženého úročenia:
- akumulované množstvo jednotky (jeho budúca hodnota),
- akumulácia jednotky za obdobie,
- príspevok na vytvorenie kompenzačného fondu,
- reverzia (aktuálna hodnota jednotky),
- súčasná hodnota bežnej anuity,
- príspevok na odpis jednotky
Pretože sa tieto funkcie používajú tak široko a často, boli vyvinuté štandardné tabuľky, ktoré obsahujú vopred vypočítané zložené úrokové faktory. V tomto kontexte je faktor jedno z dvoch alebo viacerých čísel, ktoré po vynásobení dávajú daný výsledok. Všetky tieto faktory sú vytvorené pomocou základného vzorca (1 + i)n, ktorý popisuje akumulovaný súčet jednotky a v skutočnosti sú derivátmi tohto faktora.
Budúca hodnota jednotky.
Budúca hodnota jednotky je funkcia, ktorá určuje jej akumulovanú sumu po n obdobiach, ak miera návratnosti na kapitále sa rovná i. Funkcia znamená, že návratnosť kapitálu prijatého počas obdobia spolu s počiatočný kapitál tvorí základ, z ktorého sa bude určovať návratnosť kapitálu v ďalšom období.
Vypočíta sa pomocou vzorca:
kde FV je budúca hodnota;
PV - aktuálna hodnota;
i - miera príjmu;
FVF(i;n) = (1 + i)n - faktor budúcej hodnoty jednotky (akumulovaná suma).
Pomocou tejto funkcie môžete vypočítať budúcu hodnotu sumy peňazí na základe jej aktuálnej hodnoty, miery návratnosti kapitálu a trvania obdobia akumulácie.
Aktuálne náklady pozemok je 1 000 dolárov s úrovňou výnosu 14 %. Očakáva sa, že sa začne predávať o dva roky. Nezmenia sa však ani jeho vlastnosti, ani podmienky na trhu. V tomto prípade sa budúca hodnota pozemku bude rovnať 1 300 USD:
alebo, čo je to isté
Akumulácia jednotiek za určité obdobie.
Akumulácia období je funkcia, ktorá určuje budúcu hodnotu bežnej anuity (t. j. série rovnakých pravidelných platieb a PMT príjmov) počas n období pri miere návratnosti kapitálu i.
Bežná anuita je séria rovnakých pravidelných platieb a príjmov, z ktorých prvá sa uskutoční na konci nasledujúceho obdobia po aktuálnom. Ak sú platby realizované vopred (na začiatku každého obdobia), hovoríme o zálohovej anuite.
Budúca hodnota bežnej anuity sa vypočíta podľa vzorca:
kde FVA je budúca hodnota bežnej anuity
PMT – hodnota jednej zo série rovnakých pravidelných platieb alebo príjmov
i - miera príjmu;
n - počet období;
Faktor budúcej hodnoty bežnej anuity.
Je potrebné vypočítať budúcu hodnotu kúpeného pozemku s odloženou platbou na šesť mesiacov a kompenzáciou vo výške 12 % ročne. Platby sa uskutočňujú na konci každého mesiaca - v rovnakých sumách 1 000 USD. V tomto prípade sa budúca hodnota pozemku bude rovnať 6 152 USD:
alebo čo je to isté
Príspevok na vytvorenie kompenzačného fondu.
Príspevky do kompenzačného fondu sú funkciou, ktorá určuje výšku platieb za bežnú anuitu, ktorej budúca hodnota po n obdobiach pri sadzbe i sa rovná 1.
Inými slovami, pomocou funkcie príspevkov na vytvorenie kompenzačného fondu môžete určiť veľkosť rovnakej pravidelnej platby (pravidelný príjem), ktorá je potrebná na nahromadenie určitej sumy do konca stanoveného obdobia, berúc do úvahy akumulovaný úrok, pri určitej výške príjmu.
Výška rovnakej pravidelnej platby sa vypočíta podľa vzorca:
kde PMT je suma rovnakej pravidelnej platby;
FV - budúca hodnota bežnej anuity
i - miera príjmu;
n - počet období;
Faktor poistného fondu
SFF(i;n) (faktor fondu na obnovu) je prevrátená hodnota faktora budúcej hodnoty bežnej anuity:
Je potrebné vypočítať výšku ročných úspor za účelom ekvivalentnej výmeny existujúcej budovy, ktorá generuje príjem 14% s podmienkou, že do konca obdobia ekonomický život(8 rokov) náklady na výmenu budovy budú 10 000 USD. V tomto prípade budú ročné odpočty 755,70 USD:
Aktuálna hodnota jednotky (reverzia).
Súčasná hodnota jednotky (reverzia) je funkcia, ktorá určuje súčasnú hodnotu budúcej jednotky, ktorú možno získať po n obdobiach pri danej návratnosti i. Táto funkcia vám umožňuje odhadnúť aktuálnu hodnotu príjmu, ktorý možno získať z predaja objektu na konci obdobia pri danej diskontnej sadzbe.
Aktuálne náklady na jednotku sa vypočítajú podľa vzorca:
kde PV je aktuálna hodnota;
FV - budúca hodnota;
i - miera príjmu (zľava);
n - obdobie akumulácie (počet období);
Faktor aktuálnej jednotkovej hodnoty (reverzia).
V matematickom zmysle je súčasná hodnota jednotky prevrátenou hodnotou funkcie jej budúcej hodnoty.
Musíte vypočítať aktuálnu hodnotu pozemku, ktorý sa na konci roka predá za 1 000 USD Pri diskontnej sadzbe 10 % ročne bude aktuálna hodnota pozemku 909,09 USD.
Súčasná hodnota bežnej anuity.
Súčasná hodnota bežnej anuity je funkcia, ktorá určuje súčasnú hodnotu série budúcich rovnakých pravidelných platieb (príjmov) PMT počas n období pri diskontnej sadzbe i. Výpočet sa vykonáva pomocou vzorca:
kde PVA je súčasná hodnota bežnej anuity
PMT – hodnota jednej zo série rovnakých pravidelných platieb (potvrdení)
i - miera príjmu (zľava);
n - počet období
Faktor súčasnej hodnoty bežnej anuity.
Súčasnú hodnotu bežnej anuity možno určiť ako súčet súčasných hodnôt všetkých platieb:
Je potrebné určiť aktuálnu hodnotu nájomného za predpokladu, že pozemok bol prenajatý na tri roky, za ročné nájomné 100 USD. Diskontná sadzba je 12 %. Potom budú aktuálne náklady na platby 240,18 USD:
Príspevok na odpis jednotky.
Príspevok k odpisom jednotky je funkcia, ktorá určuje výšku pravidelnej platby (príjem), ktorá poskytuje príjem z kapitálu a jeho návratnosť pri diskontnej sadzbe i za n období. Odpisový príspevok na jednotku možno vypočítať pomocou vzorca:
kde PMT je suma platby za bežnú anuitu;
PV - aktuálna hodnota jednotky,
i - diskontná sadzba (príjem);
n - obdobie akumulácie (počet období);
Faktor príspevku pre odpisy jednotky.
Táto funkcia, ako aj funkcia príspevku na tvorbu kompenzačného fondu, umožňuje určiť platbu RMT. Ale na rozdiel od funkcie príspevku do kompenzačného fondu, ktorá sa týka platby na akumuláciu danej sumy FV, funkcia príspevku odpisovania jednotky sa týka platby, ktorá umožňuje vrátenie aktuálne špecifikovanej sumy PV. V tomto prípade platba zahŕňa dve zložky: prvá poskytuje príjem pri danej sadzbe i, druhá poskytuje návratnosť kapitálu s mierou návratnosti SFF(i; n) za n období.
Funkcia príspevku na odpis jednotky sa používa na určenie pravidelných rovnakých (anuitných) platieb na splatenie úveru, ak je vydaný na určité obdobie pri danej úrokovej sadzbe úveru. Okrem toho každá platba zahŕňa platbu istiny dlhu a naakumulovaný úrok. Samotné platby majú rovnakú veľkosť a od platby k platbe sa pomer zložiek príjmu a splátok mení (znižuje sa časť, z ktorej sa platia úroky, a časť, ktorá ide na vrátenie istiny, teda istina To znamená, že úrok sa účtuje z nesplatenej istiny a úroková sadzba z úveru, keď sa spláca, pripadá na menšiu sumu súčasnej hodnoty bežnej anuity.
Je potrebné vypočítať výšku ročného príjmu, ktorý pripadá na budovu, ktorá sa bude používať 5 rokov, ak jej aktuálna hodnota je 10 000 USD a diskontná sadzba je 15 %. Za týchto podmienok je ročný príjem 2983,16 USD:
alebo, čo je to isté
Pomocou vzťahu medzi faktormi šiestich funkcií zloženého úročenia môžeme navrhnúť prezentovať logiku ich konštrukcie a ekonomický význam v tabuľkovej forme.
Vzťah a ekonomický význam štandardných funkcií zloženého úročenia
Zhrnutie
Teória časovej hodnoty peňazí hrá dôležitú úlohu pri oceňovaní nehnuteľností. S jeho pomocou je vysvetlený taký významný proces hodnotenia, akým je diskontovanie, odrážajúci vzťah medzi pojmami súčasná hodnota, budúca hodnota, pravidelný príjem, čas a miera návratnosti.
Tento vzťah sa realizuje pomocou 6 funkcií zloženého úročenia, ktoré umožňujú určiť požadovanú hodnotu na základe vynásobenia známej hodnoty zodpovedajúcim faktorom, ktorého hodnotu je možné vypočítať alebo prevziať z tabuliek 6 funkcií zloženého úroku. záujem. To značne zjednodušuje početné výpočty vykonávané počas hodnotenia.
Zásady oceňovacích činností
Možno rozlíšiť tri skupiny princípov hodnotenia:
1. na základe predstáv vlastníka;
2. súvisiace s prevádzkou majetku;
3. spôsobené pôsobením trhového prostredia.
1. Prvá skupina princípov
Princíp užitočnosti spočíva v tom, že čím viac je predmet hodnotenia schopný uspokojiť potreby vlastníka, tým je jeho hodnota vyššia.
Princíp čakania- ide o určenie aktuálnej hodnoty príjmu alebo iných plnení, ktoré možno v budúcnosti získať z vlastníctva tohto predmetu posudzovania.
2. Druhá skupina princípov
To vedie k ďalšej zásade hodnotenia - princíp prispievania , ktorý spočíva v tom, že zaradenie akéhokoľvek ďalšieho majetku do sústavy predmetu ocenenia je ekonomicky realizovateľné, ak výsledné zvýšenie hodnoty predmetu je väčšie ako náklady na obstaranie tohto majetku.
Zvyšková produktivita pozemku je definovaná ako čistý príjem pridelený pozemku po zaplatení nákladov na správu, prácu a kapitálové prevádzkové náklady. toto - princíp zvyškovej produktivity .
3. Tretia skupina zásad.
Súvisí s princípom korešpondencie regresný princíp A princíp progresie . K regresii dochádza, keď je objekt hodnotenia charakterizovaný redundanciou vo vzťahu k údajom trhové podmienky vylepšenia.
Princíp súťaže sa scvrkáva na nasledovné: ak sa očakáva zintenzívnenie konkurencie, potom pri prognózovaní budúcich ziskov možno tento faktor zohľadniť buď priamym znížením toku príjmov, alebo zvýšením rizikového faktora, ktorý opäť zníži súčasnú hodnotu budúceho príjem.
Toto je princíp zmeny hodnoty , teda s cieľom zvážiť možné spôsoby využitie tohto objektu musí vychádzať z podmienok trhového prostredia.
Princíp ekonomického delenia znamená, že vlastnícke práva by sa mali rozdeliť a spojiť tak, aby sa zväčšovali Celkové náklady objekt.
Funkcie peňažnej jednotky.
Hlavnými operáciami, ktoré vám umožňujú porovnávať peniaze v rôznych časoch, sú operácie akumulácie a diskontovania
Akumulácia je proces zhodnocovania súčasnej hodnoty peňazí na budúcu hodnotu za predpokladu, že investovaná suma je držaná na účte po určitú dobu. Čas, prinášajúci pravidelne nahromadený úrok
Diskontovanie je proces znižovania peňažných tokov z investície na ich aktuálnu hodnotu.
Budúca hodnota peňažnej jednotky
FV-budúca hodnota peňažnej jednotky
PV - aktuálna hodnota peňažnej jednotky
i-príjmová sadzba
n-počet akumulačných období v rokoch
(1+i) n -Proces diskontovania
Ak sa časové rozlíšenie robí častejšie ako raz za rok, vzorec sa prevedie. K ďalšiemu:
k-frekvencia sporenia za rok
Zistite, aká suma sa nahromadí na účte do konca 3 rokov, ak dnes vložíte 10 000 rubľov na účet, ktorý prináša 10% ročne.
FV=10000[(1+0,1)3]=10000*1,331=13310
Aktuálna hodnota peňažnej jednotky
Aktuálna hodnota peňažnej jednotky je prevrátenou hodnotou jej budúcej hodnoty
Keď sa úrok počíta viac ako raz ročne
Koľko musíte dnes investovať, aby ste do konca 5 rokov dostali na svoj účet 8 000 rubľov, miera návratnosti je 10%
8000*1/(1+0,1) 5 =4967,368
3 funkcia: Aktuálna hodnota anuity
Anuita je séria rovnakých platieb, ktoré sú od seba oddelené rovnakým časovým obdobím (pravidelná anuita – splátky na konci, zálohová anuita – splátky na začiatku)
PMT-rovnaké periodické platby Častejšie ako raz za rok
Vzorec zálohových anuitných nákladov
Nájomná zmluva je na 1 rok, platby sa platia. Mesačne 1000 CU def. Súčasná hodnota platieb s diskontnou sadzbou 12 % na konci obdobia
1-1/(1+0,12/12) 12 //0,12/12]=11255,08
4 akumulácia peňažnej jednotky za obdobie.
V dôsledku použitia tejto funkcie sa určí budúca hodnota série rovnakých pravidelných platieb.
Platby je možné uskutočniť aj na začiatku a na konci obdobia.
Pri časovom rozlíšení viac ako raz za rok
Určite sumu, ktorá sa naakumuluje na účte s výnosom 12 % ročne do konca 5 rokov.
Ak ušetríte ročne a účet je 10 000 rubľov.
10000[(1+12%) 5+1 -1/12%-1]=71151.89
Funkcia 5. Príspevok k znehodnoteniu peňažnej jednotky
Funkcia je prevrátená k aktuálnej hodnote bežnej anuity (funkcia 3) a používa sa na určenie výšky anuitnej splátky na splatenie úveru vydaného za určité obdobie pri danej úrokovej sadzbe úveru.
Pri platbách raz ročne
Viac ako raz za rok:
Určte, aké platby by mali byť, aby ste do konca 7 rokov splatili pôžičku vo výške 100 000 vydanú s 15 % ročne
100000*=157410
1) Majiteľ nehnuteľnosti očakáva, že ju o 5 rokov predá za 10 000 dolárov, aká cena mu dnes umožní získať 10% ročný príjem.
2) Bol prijatý úver vo výške 150 000,- na 5 rokov pri 10% ročne s mesačným pripisovaním úrokov (to je K).
3) Koľko je potrebné vložiť vo výške 10% ročne, aby do konca 7. roku, keď sa vyberie 100 $ mesačne, na účte nezostane nič.
4) Aké by mali byť mesačné splátky pôžičky vo výške 100 000 cu? Udelené na 5 rokov s ročná sadzba 10 %
Úloha 4.100000=6209.21
Problém 2.PMT=150000=3184,06
Problém 3.PMT=100=6000
Príjmový prístup k oceňovaniu
Dôchodkový prístup k oceňovaniu predmetov oceňovania odráža motiváciu typického kupca príjmového majetku, teda majetku schopného generovať príjem.
Spôsob kapitalizácie 1 - príjem z predmetu ocenenia je stabilný alebo sa mení konštantným tempom rastu.
Spôsob kapitalizácie
Náklady pomocou metódy kapitalizácie podľa vzorca:
V-náklady
D-Príjmy z majetku za r
Miera R-kapitalizácie
Algoritmus pre metódu kapitalizácie pri určovaní hodnoty nehnuteľnosti:
1. Stanovenie očakávaného ročného čistého prevádzkového výnosu nehnuteľnosti s jej najefektívnejším využitím
2. Stanovenie miery kapitalizácie
3. Stanovenie hodnoty nehnuteľnosti
V=Čistý prevádzkový príjem /R
Ukazovatele pre stanovenie RÚ RAO
Potenciálny hrubý príjem (PVI) je potenciálny príjem, ktorý získa vlastník nehnuteľnosti pri 100% využívaní nehnuteľnosti bez zohľadnenia strát a výdavkov.
S-plocha na prenájom, m2.
Cap-market nájomná sadzba za 1 m2. v roku
Skutočný hrubý príjem (DVD)
Príjmy z nehnuteľnosti, ktoré skutočne dostane vlastník nehnuteľnosti
DVD=PVD-straty alebo DVD=PVD(1-K ndz)(1-K n.ar.)
Na ndz-straty z nedostatočného zaťaženia zariadenia
Do n.ar.-straty z výpadku v platbách nájomného
prevádzkové náklady (ALEBO)
Skutočné výdavky vlastníka potrebné na zabezpečenie normálneho fungovania zariadenia.
Prevádzkové náklady sa zvyčajne delia na:
1. Podmienečne trvalé (dane, poistenie, splátky pôžičiek)
2. Podmienené premenné (prevádzkové) (služby, Údržba, plat)
3. Náklady na výmenu alebo rezervy
Čistý prevádzkový výnos = prevádzkové náklady na DVD
2 metóda diskontovania peňažných tokov
Algoritmus metódy
Základný vzorec V=CFn/(1+r) n +Vterm/(1+r) k je 3 alebo koniec obdobia prognózy
n-počet príjmových období
k-obdobie vlastníctva objektu
CFn-peňažný tok obdobia n
r-diskontná sadzba
1) Predpovedanie peňažných tokov v rámci prognózovaného obdobia
CF1/(1+r) 1 +CF2/(1+r) 2 +CF3/(1+r) 3
2) Výpočet predajnej hodnoty objektu
Na základe trhových údajov ku dňu ocenenia
3) Stanovenie diskontnej sadzby
Metódy výpočtu diskontnej sadzby
1) Kumulatívna konštrukčná metóda alebo sčítacia metóda
R=r0 +E(súčet)kp
použitá miera návratnosti dlhodobých štátnych dlhových záväzkov (dlhopisov alebo zmeniek) priemerná výška úroku
Riziko investície do nehnuteľností
Nízke riziko likvidity
2) Spôsob výberu
Vypočítané na základe údajov o dokončených transakciách s podobnými objektmi
3) Metóda monitorovania
Majetok za 1 rok prevádzky prinesie 200 000 rubľov čistého príjmu, v druhom roku 300 tisíc. V roku 3 350 tis. Na konci 3 rokov sa očakáva predaj predmetu za 1 500 000 rubľov. Diskontná sadzba je stanovená na 10 %.
V=200000/(1+0,1) 1 +300000/(1+0,1) 2 +350000/(1+0,1) 3 =181818+247933,88+262960,18+1126972,2=1849684
Porovnávací prístup k oceňovaniu
Ide o súbor metód hodnotenia založených na porovnaní predmetu hodnotenia s jeho analógmi, o ktorých sú dostupné spoľahlivé informácie.
Podmienky používania komparatívny prístup:
1) Objekt nesmie byť jedinečný
2) Informácie musia byť spoľahlivé, vrátane podmienok transakcií.
3) Faktory ovplyvňujúce cenu porovnateľných analógov musia byť porovnateľné s podmienkami našej transakcie.
Etapy porovnávacieho prístupu:
1) Prieskum trhu
2) Zhromažďovanie a overovanie informácií
3) Úprava predajných cien analógových predmetov (podľa odlišností od predmetu hodnotenia)
4) Stanovenie spoľahlivej hodnoty oceňovaného predmetu odsúhlasením upravených cien analógových predmetov.
Porovnávacie prvky:
1) Kvalita práv (či je objekt vo vlastníctve, vedľajšie práva, dlhodobý prenájom) vrátane vecných bremien (dlhodobé nájomné zmluvy, vecné bremená - obmedzené právo užívať cudzí pozemok) Analýza kvality práv k pozemku
2) Lokalita (Prestíž oblasti, blízkosť centier obchodná činnosť, dopravná a pešia dostupnosť objektu, kvalita životného prostredia)
3) Fyzikálne vlastnosti (rozmery, materiál budov, opotrebovanie a potreba opráv, charakteristika pozemku)
4) Trhové podmienky (zmeny cien v čase, rozdiel medzi ponukovou cenou a cenou transakcie)
5) Servis a doplnkové prvky (prítomnosť bezpečnostného systému, vybavenie pre podnikanie, všetko do čoho nemusíte investovať)
Typy úprav:
1) Percentuálne úpravy vynásobením predajnej ceny analógového predmetu koeficientom odrážajúcim rozdiely
Vrev=Vanalog*Kcor
2) Náklady
Vrev=Vanalog+Vcor
Metódy komparatívneho prístupu
1) Spárovaná metóda predaja alebo metóda transakcie
2) Metóda hrubého nájomného alebo metóda sektorového koeficientu.
3) Analógová firemná metóda
Spárovaný spôsob predaja
| Faktory | Objekty | ||||
| Po posúdení | |||||
| Plocha, m2 | |||||
| Úprava | -13000 | -13000 | |||
| Záhrada | Nie | Jedzte | Jedzte | Jedzte | Nie |
| Úprava | -3000 | -3000 | -3000 | ||
| Garáž | Jedzte | Nie | Jedzte | Nie | Jedzte |
| Úprava | |||||
| Predajná cena | |||||
| Celková úprava | -1000 | -3000 | -18000 | -13000 | |
| Upravená cena | |||||
| Hodnota predmetu posudzovania |
Úprava podľa plochy 13000
Úprava na prítomnosť záhrady 3000
Úprava na prítomnosť garáže 2000
2) Metóda hrubého nájomného - pomer predajnej ceny nehnuteľnosti k potenciálnemu alebo skutočnému hrubému príjmu generovanému touto nehnuteľnosťou
VRM=Van/PVDan (potenciálny hrubý príjem)
Vob.ots.=PVAdd.ots*VRMan
Násobiče môžu byť okamžité (pre konkrétny dátum) a intervalové (pre konkrétne časové obdobie).
Interval zahŕňa cenu delenú príjmom, cenu delenú hotovostným prístupom, cenu delenú dividendou. Platby, cena/výnos z predaja
Momentálne násobky = cena/účtovná hodnota, cena/at čisté imanie aktíva
Je potrebné hodnotiť podnik čistý zisk ktorý v poslednom finančný rok predstavoval 100 miliónov rubľov, podobná spoločnosť bola nedávno predaná za 3 000 miliónov, čistý zisk podobnej spoločnosti dosiahol 300 miliónov rubľov, ktoré sú potrebné na to, aby mali. Tieto údaje použite na určenie hodnoty oceňovanej spoločnosti.
CHVADodatočný odhad = 100 miliónov rubľov
Vprov.zv.=3 miliardy.
Net Inc. An. = 300 miliónov rubľov.
VRMan=3 miliardy/300 miliónov=10
Vob.ots=100 miliónov*10=1 miliarda
1) Cena porovnateľného objektu je 40 tisíc rubľov za meter štvorcový. jeho stav je lepší ako u hodnoteného (faktor je 10 000 rubľov za m2), je tam telefón, na rozdiel od hodnoteného, cena hodnoteného objektu je 29 980 000, plocha je 1000 m2 ., určiť príspevok faktora mať telefón (spôsob spárovaného predaja)
Oprava telefonickej dostupnosti =3000000-29980000=20000
Predajná cena s úpravou predmetu ocenenia=40000-10000=30000*1000 m2=30000000
2) Od posudzovanej osoby kancelárskych priestorov ročný potenciálny hrubý príjem je 500 tisíc rubľov. za rok sa náklady na posudzovaný objekt vypočítajú na úrovni 3 miliónov rubľov. aký je multiplikátor hrubého nájomného, ak je čistý prevádzkový príjem 300 tisíc rubľov.
Tod.pot.brutto.d.=500000
Otáčky = 300 000
Čistý prevádzkový zisk=300000
GRM (násobiteľ hrubého nájomného) = Vprod.vol./PVD (potenciálny hrubý príjem) = 3000000/500000 = 6
3) Cena podobného objektu je 50 000 rubľov za m2, jeho poloha je lepšia ako u hodnoteného (10% úprava) a boli vykonané opravy, na rozdiel od oceňovaného objektu (20% úprava), určiť cena oceňovaného objektu, ak je jeho plocha 100 m2 (párový spôsob predaja)
Nákladový prístup k oceňovaniu
Ide o súbor metód hodnotenia založených na stanovení nákladov potrebných na obnovu alebo výmenu posudzovaného predmetu s prihliadnutím na jeho opotrebovanie.
Informácie potrebné na uplatnenie prístupu: Výška mzdy, režijné náklady, náklady na nákup vybavenia, trhové ceny stavebného materiálu.
Použitie nákladového prístupu je vhodné pri posudzovaní nedokončených stavebných projektov, účelových zariadení (vojenské, materské školy, školy) a nových zariadení.
Nevýhody nákladového prístupu: zložitosť výpočtu opotrebovania, zložitosť výpočtu nákladov na výmenu alebo reprodukciu starých predmetov, potreba určiť náklady na pozemok.
Algoritmus výpočtu využívajúci nákladový prístup:
1) Definícia plná cena reprodukčnú alebo úplnú reprodukčnú cenu posudzovaného objektu
2) Výpočet opotrebovania
3) Stanovenie trhovej hodnoty pozemku
4) Výpočet konečnej ceny objektu v rámci nákladového prístupu k oceňovaniu
Náklady na reprodukciu predmetu ocenenia sú súčtom nákladov na vytvorenie predmetu podobného predmetu ocenenia, v r. trhové ceny existujúce ku dňu hodnotenia, berúc do úvahy opotrebovanie posudzovaného objektu (rovnaké materiály, technológie a projekty)
Náklady na výmenu predmetu ocenenia
Výška nákladov v trhových cenách existujúcich ku dňu posudku na vytvorenie predmetu zhodného s predmetom posudzovania s použitím rovnakých materiálov a technológií s prihliadnutím na opotrebovanie predmetu posudzovania (Náklady na moderné materiály)
Reprodukčné náklady a reprodukčné náklady pozostávajú z:
1) Priame náklady sú tie náklady, ktoré sú spojené s procesom výstavby (náklady na stavebný materiál, platy pracovníkov, náklady na dodávku)
2) Nepriame náklady - poplatky za odhad organizácie, reklama, to priamo nesúvisí s výstavbou.
3) Zisk staviteľa alebo developera
Adresár "Co-invest" - obsahuje popisy budov (Všetky základné údaje) Vob.s.str * index a získame hodnotu objektu ku dňu ocenenia.
Odpis je strata hodnoty objektu spôsobená z akéhokoľvek dôvodu:
1) Fyzické
2) Funkčné
3) Vonkajšie
Metódy výpočtu opotrebovania:
1) Metóda životnosti objektu
Fyzický život budovy (PL) je časový úsek exp. budov od uvedenia zariadenia do prevádzky až po demoláciu zariadenia Obdobie fyzického života je hypotékou počas výstavby zariadenia a závisí od kapitálovej skupiny.
Ekonomický život (EZ) - exp. Počas ktorých objekt vytvára príjem.
Chronologický vek (CA) je časový úsek od vstupu objektu do experimentu až po vyhodnotenie.
Efektívny vek (EA) – vypočítaný na chronologickom základe, ale s podmienkou technický stav objekt.
Korelácia medzi efektívnym vekom a ekonomickou dĺžkou života
EV môžeme zmeniť na HV so štandardným typickým expom objektu
2) Spôsob rozdelenia na typy opotrebovania
1) Fyzické (odnímateľné a neodstrániteľné)
2) Funkčné (odnímateľné a neodstrániteľné)
3) Vonkajšie (zvyčajne smrteľné)
Na začiatku si určíme každý typ opotrebenia a všetko zhrnieme.
Ekonomická realizovateľnosť - kalkul.
Odnímateľné opotrebovanie je opotrebenie, ktorého odstránenie je fyzikálne možné a ekonomicky realizovateľné.
Neodstrániteľné opotrebovanie je opotrebovanie, ktorého odstránenie je fyzicky nemožné a ekonomicky nepraktické.
Fyzické opotrebovanie je strata hodnoty predmetu v dôsledku zníženia výkonu predmetu v dôsledku jeho fyzického starnutia.
Funkčné opotrebovanie - strata hodnoty predmetu v dôsledku nedodržania moderných požiadaviek na podobné používané predmety
Vonkajšie opotrebovanie spojené so zmenami vonkajších ekonomických faktorov.
3) Účtovníctvo
Na základe určenia pomeru chronologického veku objektu k jeho regulačný termín služby
4) Metóda porovnávania predaja
Výpočet odpisov pre podobné objekty
Na posúdenie hodnoty pozemku sa používa komparatívny a príjmový prístup.
Stanovenie konečných nákladov
135-FZ-zákon o posudzovaní
Metódy na odsúhlasenie konečných výsledkov
D.P (príjem) 1800000
S.P (porovnávací) 1900000
Plat (nákladný) 1850000
Zmeny sú menšie, jedna k jednej nebude fungovať.
1) Subjektívna metóda váženia
Analyzujú sa výhody a nevýhody použitých prístupov a určujú sa špecifické váhy každého prístupu podľa účelu hodnotenia, účelu objektu a posudzovaných práv.
D.P (ziskové) 1800000 x 0,3
S.P (porovnávací) 1900000 x 0,5 V ot.
Plat (nákladný) 1850000 x 0,2
2) Metóda matematického váženia - spočítajte 3 náklady a vydeľte počtom prístupov
Vyjednávanie o nákladoch (subjektívna metóda)
V=1620000*0,43+1100000*0,25+150000*0,33=1466600 rub.
Posudzovanú nehnuteľnosť predstavuje pozemok a samostatná budova Celkové náklady na reprodukciu objektu sú 10 mil., cena celého objektu je vyčíslená na 10 mil. Trhová cena pozemok 2 mil., čo je celková amortizácia objektu.
Vob.ots.=Vearth.uch+(Vrep.+I)
10 miliónov = 2 milióny + (10 miliónov)
And=Vearth.uch+Vob.est.-Vrec
I = 2 milióny + 10 miliónov – 10 miliónov.
Náklady na reprodukciu Budovy sú vypočítané na úrovni 20 miliónov rubľov Fyzické opotrebovanie je 10%, funkčné 5%, náklady na posudzovaný objekt sú vypočítané na úrovni 18 miliónov rubľov.
2) 20 miliónov – 3 milióny = 17 miliónov
3) 18 miliónov – 17 miliónov = 1 milión.
Náklady na reprodukciu stavby sú 10 miliónov. Trhová hodnota pozemku je vyčíslená na 2 milióny. Posudzovaná nehnuteľnosť (stavba + pozemok).
10 miliónov + 2 milióny = 12 miliónov (náklady na odhadovaný účet)
Náklady na reprodukciu objektu sú 10 miliónov, akumulované. Odpisy sú 20%, čo sú náklady na reprodukciu.
Na určenie hodnoty investičného projektu alebo nehnuteľnosti je potrebné určiť súčasnú hodnotu peňazí, ktoré budú prijaté niekedy v budúcnosti. Pri inflácii peniaze časom menia svoju hodnotu. Hlavnými operáciami, ktoré umožňujú porovnávať peniaze v rôznych časoch, sú operácie akumulácie (zvyšovania) a diskontovania.
Akumulácia - Ide o proces znižovania súčasnej hodnoty peňazí na budúcu hodnotu za predpokladu, že investovaná suma zostane na účte určitý čas, pričom sa bude pravidelne úročiť.
Zľava – proces znižovania peňažných tokov z investície na jej súčasnú hodnotu.
1 funkcia. Stanovme budúcu hodnotu peňažnej jednotky (akumulované množstvo peňažných jednotiek)
FV - budúca hodnota peňažnej jednotky,
PV – aktuálna hodnota peňažnej jednotky,
i – miera príjmu,
n – počet akumulačných období v rokoch.
Úloha. Určte, aká suma sa nahromadí na účte do konca 3 rokov, ak dnes na účet vložíte 10 000 rubľov za 10% ročne.
2 funkcie. Aktuálna hodnota peňažnej jednotky (aktuálna reverzná hodnota pri ďalšom predaji)
Úloha. Koľko by ste mali dnes investovať? investičný projekt s cieľom získať 8 000 rubľov do konca 5 rokov. Návratnosť je 10%.
3 funkcie. Stanovenie aktuálnej hodnoty anuity.
Anuita je séria rovnakých platieb (potvrdení) oddelených od seba rovnakým časovým úsekom.
Existujú bežné a zálohové anuity. Ak sa platby uskutočňujú na konci každého obdobia, potom je anuita bežná; ak najprv - vopred.
Vzorec pre súčasnú hodnotu bežnej anuity je:
PMT – rovnaké pravidelné platby.
Úloha. Nájomná zmluva na chatu je na 1 rok. Platby sa vyplácajú mesačne vo výške 1 000 rubľov. Určte aktuálnu hodnotu lízingových splátok s diskontnou sadzbou 12 %. n = 12 (počet období – mesiacov).
4 funkcie. Akumulácia peňažnej jednotky za určité obdobie. V dôsledku použitia tejto funkcie sa určí budúca hodnota série rovnakých pravidelných platieb alebo príjmov.
Úloha. Určite sumu, ktorá sa nahromadí na účte s výnosom 12 % ročne do konca 5. roku, ak sa na účet ročne vloží 10 000 rubľov.
5 funkcie. Príspevok na odpis peňažnej jednotky.
Táto funkcia je prevrátenou hodnotou súčasnej hodnoty bežnej anuity.
Odpisy je proces definovaný touto funkciou a zahŕňa úroky z úveru a splátku istiny.
Úloha. Určte, aké ročné platby by mali byť, aby ste do konca 7. roku splatili pôžičku vo výške 100 000 rubľov vydanú s 15 % ročne.
Anuitou môže byť buď príjmový doklad (prijatý cash flow) a platby (odchádzajúce peňažné toky) vo vzťahu k investorovi. Preto je možné túto funkciu využiť v prípade výpočtu výšky rovnakého príspevku na splatenie úveru so známym počtom príspevkov a daným úroková sadzba. Tento úver je tzv samoúmorný úver.
6 funkcie. Zohľadňuje faktor investičného fondu a je inverzná funkcia akumulácia jednotiek za obdobie.
Na určenie výšky platby sa používa nasledujúci vzorec:
Úloha. Určte, aké platby by mali byť, aby ste do konca 5 rokov mali na účte 100 000 rubľov s ročnou sadzbou 12 %.