Ako získať hypotéku v Sberbank: pokyny krok za krokom. Kúpa bytu na hypotéku: pokyny, dokumenty, termíny, podmienky banky Ako požiadať o hypotéku krok za krokom

Posledná aktualizácia: 02.02.2019

Kúpa bytu prostredníctvom hypotéky je zodpovedným a dôležitým rozhodnutím v živote každého človeka. Potenciálny dlžník preto musí najskôr vyhodnotiť svoje finančné možnosti. Mali by sme mať na pamäti:

  • Realizovateľná výška mesačných platieb (spravidla to nie je viac ako polovica prijatého príjmu);
  • Náklady na byt;
  • Výška zálohy (obvykle 30% alebo viac z nákladov na bývanie);
  • Typ bytu a odhadovaná plocha jeho umiestnenia.

Pokyny na kúpu bytu v hypotéke zahŕňajú nasledujúce postupy.

Výber bankového a hypotekárneho programu

Predtým, ako si vziať hypotéku na kúpu bytu, musíte analyzovať podmienky a ponuky v rôznych bankách. Určujúce ukazovatele pri výbere najlepšej možnosti sú:

  • Výška hypotekárneho úveru;
  • Úroková sadzba sa spravidla pohybuje od 11 do 15% ročne a závisí od banky a požadovanej sumy;
  • Zásahy (podmienky vydávania a sprievodu);
  • Mena pôžičky;
  • Podmienky zabezpečenia (vrátane požiadaviek na záruku);
  • Platobné podmienky;
  • Poistné podmienky (vrátane hypotekárneho úveru);
  • Existencia sankcií za predčasné splatenie.

Po výbere niekoľkých vhodných bánk a hypotekárnych programov je potrebné dôkladne preštudovať zložitosť hypotekárneho produktu na základe rady, ktorá sa získala v dôsledku hovoru alebo návštevy.

Malo by sa tiež pamätať na to, že mnoho bankových inštitúcií ukladá potenciálnym dlžníkom požiadavky a obmedzenia, konkrétne:

  • Trvalá registrácia na území určenom bankou;
  • Určitá dĺžka služby na súčasnom pracovisku (celková dĺžka služby najmenej 1 rok, na poslednom mieste viac ako 4-6 mesiacov);
  • Pozitívna úverová história;
  • Chýbajúci záznam v registri trestov;
  • Neexistencia iných súbežných pôžičiek;
  • Legálna kapacita;
  • Veková kvalifikácia (minimálny vek je 21 rokov, maximum sa určuje podľa doby, keď je pôžička splatená, do tohto roku by dlžník nemal byť starší ako 65 - 75 rokov)
  • Pokiaľ ide o spoludlžníkov, nie viac ako 3 osoby, stupeň vzťahu - manželia, bratia, rodičia, tretie osoby;
  • Ak je dlžníkom muž do 27 rokov bez vojenskej karty, bude mu zamietnutá pôžička. To znamená, že osoba zodpovedná za vojenskú službu, ktorá nedokončila službu, má odklad (napríklad v súvislosti so štúdiom) atď., Nemôže byť dlžníkom (s výnimkou zásob vojenského personálu).

Podaním žiadosti súčasne viacerým bankám, V každej z nich nájdete konkrétne podmienky hypotéky a postup pri kúpe bytu. Po schválení žiadosti je potrebné pokračovať vo výbere vhodného bytu. Tento postup sa zvyčajne podáva 2-3 mesiace.

Informácie o predpokladoch pre poskytovanie hypotekárnych úverov sú uvedené na oficiálnych webových stránkach bánk.

Lehota na schválenie žiadosti o hypotéku je od 5 do 10 pracovných dní, Medzitým sú všetky predložené dokumenty starostlivo skontrolované, takže je potrebné začať hľadať bývanie až po pevnom súhlase úverovej inštitúcie.

Dôležité: banka môže odmietnuť poskytnutie úveru a uzavrieť dohodu, iba ak z predložených dokumentov vyplýva, že potenciálny dlžník nie je schopný splatiť úver a úrok na základe svojich finančných možností. Zostávajúce dôvody zamietnutia sú nezákonné a možno sa proti nim odvolať na súde.

Výber nehnuteľnosti

Pri výbere nehnuteľnosti by mali vziať do úvahy požiadavky banky na hypotéku. zvyčajne:

Byt na sekundárnom trhu by mal:

Obytný dom alebo chata musia:

  • Usadiť sa v oblasti definovanej hypotekárnym programom;
  • Majte celoročnú príjazdovú cestu;
  • Byť vhodný na celoročné použitie:
  • Dodržiavajte hygienické normy (majú kúrenie, kanalizáciu a vodovodné systémy);
  • Prejdite príslušnú registráciu katastra.

Pri výbere nehnuteľností v nových budovách bankové inštitúcie spravidla ponúkajú objekty od základne vývojárov, ktorí prešli oficiálnou akreditáciou. Na tento účel sa poskytujú špeciálne programy vrátane štátnych programov na podporu hypotekárnych úverov pre primárny trh s bývaním.

Príklad: DeltaCredit Bank ponúka pôžičky v rámci programu Hypotéka so štátnou podporou vo výške 12% ročne. Zákazníci môžu využívať výhody za podmienok schválených vládou Ruskej federácie.

Ak si dlžník nezávisle vyberie byt na primárnom trhu, banky zvyčajne majú pre vývojárov tieto požiadavky:

  • Termín na trhu bytovej výstavby je viac ako päť rokov;
  • Dodržiavanie odhadovaných štandardov finančnej stability v súlade s federálnym zákonom 214-FZ;
  • Žiadne oneskorenia (viac ako rok) pri dokončení výstavby a uvedenia zariadení do prevádzky v predchádzajúcich rokoch;
  • Prítomnosť bodového a hromadného rozvoja (dvoch alebo viacerých) uvedených do prevádzky;
  • Absencia začatia konkurzného konania alebo likvidačného rozhodnutia;
  • Ďalšie požiadavky.

Aby banky získali odbornú pomoc pri výbere nehnuteľnosti a dôveru v právnu čistotu transakcií, banky ponúkajú služby realitných kancelárií, ktoré sú ich partnermi. Za týmto účelom poskytujú zákazníkom relevantné databázy partnerov.

Oceňovanie majetku

Pre včasné splnenie záväzkov vyplývajúcich zo zmluvy podmienky hypotéky určujú poskytnutie likvidného kolaterálu, ktorý najčastejšie slúži ako nadobudnutý majetok. Trhová hodnota kolaterálu je východiskovým bodom pre stanovenie výšky hypotekárneho úveru, a preto je hodnotenie kolaterálu dôležitým ukazovateľom v procese požičiavania.

Väčšina bánk, aby vykonala spoľahlivé hodnotenie kolaterálu za pôžičku, ponúka využívať služby hodnotiacich organizácií spomedzi svojich partnerov. Zároveň však neobmedzujú dlžníkov podľa ich výberu, ak však hodnotiacu správu poskytuje organizácia, ktorá má s bankou negatívne skúsenosti, má táto banka právo iniciovať dodatočnú kontrolu.

Ak sa zistí, že poskytnuté odhady sú nespoľahlivé alebo došlo k porušeniu požiadaviek právnych predpisov v oblasti hodnotenia, bankové inštitúcie majú právo zaslať odôvodnené sťažnosti regulačným organizáciám (SROO). Preto experti odporúčajú využívať služby partnerských hodnotiteľov.

Veriteľskej banke sa poskytuje osvedčenie o vyhodnotení.

Zoznam dokladov a žiadosti o platbu

Vo väčšine bánk sú dokumentmi poskytnutými na kúpu bytu na hypotéku:

  • Žiadosť v prípade hypotekárneho úveru ho môžete zariadiť online na webovej stránke banky;
  • Podľa zákazníkaFotokópie nasledujúcich dokumentov:
    • Fotokópia pasu;
    • Potvrdenie o príjmoch vo forme konkrétnej bankovej inštitúcie alebo 2-NDFL;
    • Overená kópia zošita;
    • SNILY - osvedčenie o štátnom dôchodkovom poistení
    • Vojenský lístok pre mužov vojenského veku;
    • Doklady o vzdelaní (osvedčenia, diplomy atď.);
    • Osvedčenie o manželstve / rozvode a manželská zmluva (ak existujú);
    • Rodné listy detí;
    • Osvedčenie o registrácii na daňovom úrade jednotlivca v mieste bydliska na území Ruskej federácie (o pridelení daňového identifikačného čísla (DIČ);
    • Doklady o existujúcich dlžných záväzkoch klienta (alebo predtým vykonaných);
  • Nehnuteľnosť:
    • Dokumenty o tituloch (zmluvy, právne akty atď.);
    • Technická dokumentácia (katastrálny pas alebo list s údajmi);
    • Fotokópie pasov predajcov nehnuteľností.

Možno požadovať aj dokumenty o ostatných pravidelných príjmoch a manželskom stave.

Príklad: Manželský pár požiadal banku o hypotéku v hodnote 2 500 000 rubľov, obe pracujú (celkový mesačný príjem 50 000 rubľov), žiadne deti, vek 30 rokov. Banke boli zamietnuté, pretože im príjem neumožnil získať pôžičku - životné náklady na každú osobu sú 15 000 rubľov. Ukončenie: vezmite si menšiu sumu - 1 500 000 alebo hľadajte ďalšieho spolublžníka, ktorý nie je v dôchodkovom veku, s platom najmenej 25 000 za mesiac.

Ak sú legálne spôsobilí dospelí, ktorí nie sú dlžníkmi, zaregistrovaní v objekte kolaterálu, banky ich požiadajú, aby dodatočne poskytli podpísané a notársky overené vyhlásenia o svojich vedomostiach, že:

  • Byt, v ktorom žijú, sa prevádza na kolaterál;
  • V prípade nesplnenia povinností uvedených v hypotekárnej zmluve bude za byt vyrubená pokuta až do vysťahovania žiadateľov.

V prípade, že osoby, ktoré nie sú blízkymi príbuznými hypotéky, sú zaregistrované v kolaterálnom objekte, banky dodatočne vyžadujú objasnenie, pokiaľ ide o potrebu zaregistrovať tieto osoby v tomto objekte, a doklady o vlastníctve týchto osôb, v ktorých môžu byť registrované.

dôležité: Banky spravidla neakceptujú, že medzi vlastníkmi nehnuteľností prevedených ako kolaterál sú maloleté a / alebo nespôsobilé osoby.

Uzatvorenie zmluvy o pôžičke

Pred podpísaním zmluvy o pôžičke na kúpu bytu je potrebné dôkladné preštudovanie. Mali by ste venovať veľkú pozornosť všetkým bremenom a potenciálnym nákladom, najmä v prípade skrytého záujmu, pre ktoré sa odporúča ich preložiť do čísel.

Skryté úroky sa spravidla skladajú z rôznych poplatkov (za vyplatenie, správu účtu atď.) A povinných vkladov, ktoré sú definované ako percento zo sumy hypotekárneho úveru.

Príklad: Po prijatí hypotekárneho úveru vo výške 1 milión rubľov vo výške 10% pa sa ročné platby bez skrytého úroku rovnajú 100 tisíc rubľov (1 milión * 10%). Účtovanie iba provízie za vyplatenie vo výške 2,8% povedie k zvýšeniu úrokovej sadzby na 12,8% a k dodatočným platbám vo výške 28 000 rubľov (1 milión * 2,8%).

dôležité: Uznesením prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie č. 8274/09 zo 17. 11. 2009 je bankám zakázané účtovať poplatky za otvorenie a vedenie úverového účtu.

Ak banka zúčtuje provízie, ktoré ich zaväzujú na získanie úveru, musí uviesť údaje o záťaži v zmluve a pri zverejňovaní skutočnej úrokovej sadzby. V priebehu etáp nákupu je po podpísaní zmluvy nevyhnutné, aby banka zverejnila súvisiace náklady s cieľom určiť skutočnú hodnotu hypotéky.

Mali by ste tiež venovať pozornosť podmienkam zmeny veľkosti záujmu. Mnoho bánk poskytuje takúto príležitosť jednostranne bez súhlasu dlžníka. Je to spojené so skutočnosťou, že v určitých ekonomických situáciách môže banka zvýšiť úroky a úver pre klienta bude nadmerný. Preto by ste sa mali snažiť do úverovej zmluvy zaviesť podmienky, ktoré upravujú zmenu úroku alebo výšky splácania úveru len na základe vzájomnej dohody strán.

Ďalšou dôležitou podmienkou je schopnosť splácať úver v predstihu. Poskytuje to zákon. Banky však idú trikom a ustanovujú toto právo dodatočnými platbami.
Napríklad, v zmluve o pôžičke sa môže ustanoviť, že v prípade predčasného splatenia úveru dlžník zaplatí banke jednorazovú platbu vo výške 1% zo splatenej sumy, ktorá presahuje predčasne splatenú pôžičku.

Registrácia transakcie s predávajúcim a prevod peňazí

Ďalším krokom v postupe nákupu po uzavretí zmluvy o pôžičke bude prijatie finančných prostriedkov a nadobudnutie vybraného majetku. Prevod peňazí je kľúčovým bodom transakcie. Akonáhle sú peniaze v rukách kupujúceho, môžete si dohodnúť * zmluvu o kúpe bytu *. Vzťahy medzi stranami sa odzrkadľujú v kúpnej zmluve, ktorej dôležitou podmienkou je hodnota nehnuteľnosti a postup platby. Platobný postup sa môže vykonať:

  • Peniaze na ruku);
  • Bezhotovostná platba (prevod na účet predajcu);
  • Prostredníctvom bankovej bunky.

Banky často vydávajú pôžičky na základe počiatočnej registrácie predaja nehnuteľností a hypoték a až potom vydávajú pôžičky. V takýchto prípadoch sa nadobúdanie nehnuteľností uskutočňuje v týchto etapách:

  • kupujúci bude informovať predávajúceho o uzatvorenej úverovej zmluve a súhlasí s dokončením transakcie s odloženou platbou
  • vypláca predávajúcemu zálohu z vlastných zdrojov
  • registrácia transakcií a hypotéky
  • certifikáty o uzatvorenej transakcii a registrácii hypotéky sa poskytujú banke, na základe ktorej sa vydávajú peniaze
  • konečné vyrovnanie s predávajúcim

Predajcovia spravidla súhlasia s týmito podmienkami, pretože po registrácii hypotéky banka v nasledujúcich pracovných dňoch rozdáva úverové prostriedky. A predaj bez platby zaručuje predávajúcemu zákonný záväzok. Takže predávajúci nemá žiadne riziká.

Transakcia nákupu a registrácie bytu sa vykonáva v Federálnej štátnej registračnej, katastrálnej a kartografickej službe (Rosreestr). Pri jej uzatváraní je dôležité dosiahnuť dohodu o všetkých dôležitých podmienkach, ktoré zabránia uskutočneniu tejto transakcie.

Poistenie a prevod hypotéky

Na uzavretie hypotekárnej zmluvy je potrebné prejsť postupom povinného poistenia zabezpečenia nehnuteľností proti rizikám poškodenia a straty. Tento postup je stanovený zákonom o hypotékach.

Banky často požadujú životné poistenie dlžníka alebo iné riziká. Rozhodnutie podpísať dohodu s ďalšími druhmi poistenia je rozhodnutím dlžníka, pretože vedie k zvýšeniu splátok úveru (skrytý úrok).

Nasleduje proces uzavretia hypotekárnej zmluvy a zmluvy o hypotéke. Hypotekárna zmluva je registrovaná na Federálnej registračnej službe, ktorá nedovolí dlžníkovi vykonávať žiadne úkony s majetkom bez súhlasu banky, držiteľa záložného práva. Hypotéka zostáva v bankovej inštitúcii a umožňuje jej opätovne predať právo na náhradu škody podľa záložnej zmluvy.

Metódy vyberania pôžičiek po splatnosti

Úvery po lehote splatnosti nepriaznivo ovplyvňujú činnosť ktorejkoľvek finančnej inštitúcie až do jej životaschopnosti. V tomto ohľade banky zlepší proces práce s problémovými úvermi.

Práca s dlžníkmi prechádza konštruktívnym dialógom. Ak sa zistí, že finančné ťažkosti dlžníka sú naliehavé, banky pristúpia k reštrukturalizácii úveru prostredníctvom:

  • Zmeny harmonogramu platieb;
  • Predĺženie úveru;
  • % Cenových ponúk.

Ak upísanie úveru odhalilo problémy týkajúce sa platobnej schopnosti dlžníka, banka mu pošle oznámenia s požiadavkami na splatenie dlhu a rokuje s ním. Počas rokovaní sa vysvetľujú dôsledky nezaplatenia dlhu až do možnosti postúpenia prípadu súdom (násilné vymáhanie dlhov).

Je potrebné poznamenať, že vyhýbanie sa dlhu je trestným činom. Preto je potrebné využiť každú príležitosť na zaplatenie dlhu podľa zmluvy o pôžičke, pokiaľ možno na dobrovoľnom základe.

Čo robiť, ak nie sú peniaze na ďalšie splácanie hypotekárneho úveru

Mali by sa brať do úvahy všetky druhy nuansy, napríklad strata zamestnania, zlé zdravie atď. Keď je platba oneskorená, začnú pracovníci banky telefonovať dlžníkovi a pripomína im splatenie dlhu. Ak na to neodpovedá, banka zašle do 10 dní oznámenie o naliehavom splatení existujúceho dlhu. Ak by na to nebola žiadna reakcia, mal by hypoték právo obrátiť sa na súd, kde sa rozhodne o skorom inkasovaní celej zostávajúcej sumy úveru a úroku ao predaji bytu na dražbe.
Byt v aukcii sa predáva za kolaterál, ktorý je spravidla nižší ako trhová hodnota. Preto by ste pri uzatváraní hypotekárnej zmluvy mali venovať pozornosť veľkosti hodnoty kolaterálu a pokúsiť sa ju priblížiť na úroveň trhu.

V tomto prípade po predaji bytu dostane dlžník iba sumy, ktoré zaplatil za hlavnú pôžičku, mínus%, tiež mínus pokuta uložená bankou, a potom za predpokladu, že na predaj bytu zostanú peniaze.

Príklad: klientovi bola poskytnutá pôžička na kúpu bytu vo výške 3 000 000 rubľov. Na 2 roky sa banka vrátila so záujmom 500 000 rubľov. V čase inkasovania je dlh voči súdu na súde 2 700 000 rubľov. (zostatok úveru + splatný úrok). Hodnota kolaterálu bytu bola 2 300 000 rubľov, ale v skutočnosti sa predala v aukcii za 2 000 000 rubľov. V dôsledku toho dlžník dlhuje banke ďalších 700 000 rubľov (tento zostatok je krytý poistnou sumou).
To znamená, že dlžník zostáva v červenom - stratí byt a zaplatená suma%, zaplatí banke pokutu, čo je pôsobivá suma. Zostávajúce prostriedky sa používajú na splatenie právnych a iných výdavkov banke (na splatenie skôr vydaného úveru).

Ale keďže proces vymáhania bytu je pomerne dlhý, počas tejto doby je vhodné nájsť si zamestnanie a splatiť dlhy:

  • Ak dlžník nájde prácu atď. Pred súdnym konaním alebo dokonca počas súdneho konania a splatí svoj súčasný dlh, je možné mierové urovnanie sporu, pretože pre banky nie je prospešné zapojiť sa do predaja bytu.
  • Ak sa prípad dostane pred súd, dlžník môže bojovať o zníženie pokuty (za určitých podmienok môže byť znížená).

Ak máte otázky týkajúce sa témy článku, neváhajte sa ich spýtať v komentároch. Odpovieme na všetky vaše otázky do niekoľkých dní.

87 komentárov

Registrácia predaja bytu prebieha vo viacerých etapách. Každý krok postupu si bude vyžadovať určité kroky od predávajúceho a kupujúceho. Ďalej si povieme o fázach transakcie pri kúpe hypotekárneho domu, zvážime postupnosť krokov pre kupujúceho a nuansy pre predajcu. Tu je všeobecný algoritmus predaja a nákupu, ktorý pomôže orientovať oboch účastníkov.

  1. Výber veriteľskej banky a predloženie žiadosti. O pôžičku na bývanie môžete požiadať takmer v každej banke. Na tento účel musí kupujúci predložiť príslušnú žiadosť pobočke banky.

    Dokumenty od budúceho dlžníka sa budú tiež vyžadovať:

    • cestovný pas;
    • história zamestnaní;
    • SEMENÁ / CIN;
    • pomoc 2-PIT.

    Po zvážení žiadosti a skontrolovaní solventnosti klienta banka rozhodne o schválení žiadosti. Prečítajte si o vlastnostiach nákupu a predaja bytu na hypotéku v Sberbank.

  2. Výber nehnuteľností. Schválenie žiadosti o hypotéku má premlčaciu dobu, preto je lepšie neodkladať výber bytu. Dlžník by mal požiadať odborníkov o zoznam požiadaviek na rezidenčné nehnuteľnosti, ktoré môžu mať vplyv na schválenie bankou.

    Dôležité! Kupujúci je povinný oznámiť predávajúcemu, že sa nákup uskutoční prostredníctvom úverových prostriedkov.

  3. . Medzi vlastníkom a kupujúcim sa uzatvára predbežná zmluva s cieľom chrániť obe strany pred problémami. Dokument stanovuje práva a povinnosti strán, výšku vkladu, načasovanie jeho vrátenia, zodpovednosť za nedodržanie dohody.
  4. . V tejto fáze musí majiteľ bytu pred predajom domu kupujúcemu zhromaždiť balík potrebných dokladov pre banku:
    • Osvedčenie o vlastníctve, dôvody jeho výskytu.
    • Pasy majiteľov.
    • Osvedčenie o sobáši.
    • Súhlas manžela s predajom bytu.
    • Výpis z USRN.
    • Výpis z domu.
    • Katastrálny a technický pas.
    • Osvedčenie o neexistencii dlhu za bývanie a komunálne služby atď.

    Dlžník tiež zbiera potrebnú dokumentáciu:

    • Stanovisko znalca k hodnoteniu bytu. Banky požadujú odborné znalosti od akreditovaných partnerských spoločností.
    • Súhlas manžela / manželky na kúpu hypotéky.
    • Osvedčenie o manželstve / rozvode.
    • Výpis z účtu o dostupnosti finančných prostriedkov na zálohu.
    • Ostatné doklady potvrdzujúce zamestnanie a platobnú schopnosť klienta.

    Po zhromaždení všetkých dokladov ich predávajúci a kupujúci odovzdajú banke za úhradu. Preskúmanie môže trvať niekoľko dní, niekedy môžu byť potrebné ďalšie dokumenty od účastníkov. Nasleduje bankové schválenie vybranej možnosti hypotéky alebo zamietnutia.

  5. Uzatvorenie zmluvy o pôžičke. Zmluva o pôžičke sa uzatvára medzi dlžníkom, ktorý chce kúpiť dom, a bankovou organizáciou.

    Návrh dokumentu vyhotovuje notár za prítomnosti klienta a potom ho prevedie do banky. Zmluva musí obsahovať základné podmienky pre poskytnutie úveru:

    • výška pôžičky;
    • zrelosť;
    • úroková sadzba;
    • dlhové sankcie;
    • práva a povinnosti dlžníka a veriteľa;
    • rozvrh platieb.
  6. Poistenie nehnuteľností. Nevyhnutným predpokladom na poskytnutie úveru na bývanie je poistenie možných rizík. Kupujúci musí poistiť riziká spojené so stratou majetku. Banky odporúčajú poistiť samotného dlžníka pre prípad zdravotného postihnutia, smrti atď. Náklady na poistenie znáša výlučne kupujúci.
  7. a prevod peňazí. V určený deň sa účastníci transakcie (predajca, kupujúci a zástupca banky) dostanú k notárskej verejnosti, aby uzavreli DCT. V ten istý deň sa uzavrie hypotekárna zmluva a najčastejšie sa DKP a hypotekárna zmluva spoja do jedného dokumentu.

    Dokument je vyhotovený v troch vyhotoveniach, podpísaný všetkými účastníkmi a osvedčený notárom. Potom dôjde k prevodu peňazí, ku ktorému dochádza otvorením akreditívov.

    Zriaďujú sa samostatné účty na prevod osobných prostriedkov dlžníka a prostriedkov poskytnutých bankou. Všetky náklady spojené s otvorením účtov a prevodom peňazí znáša kupujúci.

  8. Registrácia transakcie. Kupujúci a predávajúci sa dohodli na dni predloženia dokumentov registračnej komore. O registráciu DCT môžete požiadať priamo v Regpalat alebo prostredníctvom MFC. Okrem osobnej prítomnosti pri podávaní žiadosti budete tiež potrebovať:

Aké sú náklady na nákup súvisiacich poplatkov? Výška štátnych poplatkov pri kúpe nehnuteľnosti bude:

  1. Poplatok za úhradu verejných služieb za registráciu vlastníctva platí kupujúci a predstavuje 2 000 rubľov.
  2. Poplatok za registráciu hypotéky platí kupujúci a predstavuje 1 000 rubľov pre fyzické osoby, 4 000 rubľov pre právnické osoby.

Ako sa vykonáva transakcia prostredníctvom servera proxy?

Na uskutočnenie nákupu a predaja nehnuteľností prostredníctvom splnomocnenca, vrátane všeobecne, je ktorákoľvek zo strán možná len za predpokladu splnenia požiadaviek na splnomocnenie:

  1. od vlastníka nehnuteľnosti sa prijíma iba notársky overená plná moc;
  2. splnomocnenie by malo uvádzať konkrétne kroky, ktoré môže zástupca vykonať v mene vlastníka;
  3. splnomocnenie kontroluje notár a štátna registrácia komerčného návrhu na falšovanie.

Funkcie procesu nákupu od právnickej osoby

Nákup majetku od právnickej osoby má svoje vlastné rozdiely, ktoré menia postup vykonávania a spracovania takejto transakcie, to podrobne opíšeme nižšie:

  1. Štatút právnickej osoby vyžaduje povolenie odcudziť majetok od všetkých zriaďovateľov. To znamená, že generálny riaditeľ musí usporiadať valné zhromaždenie zakladateľov, na ktorom sa rozhoduje o predaji majetku, a vyhotovia sa tieto dokumenty:
    • písomný súhlas zakladateľov;
    • minúty stretnutia.
  2. Transakcia sa uskutoční za účasti zákonného zástupcu. Zástupca môže konať iba splnomocneným zástupcom notára.

Ako sa získava od príbuzných a rodičov?


Postupnosť akcií prostredníctvom realitných kancelárií

Kúpa nehnuteľnosti s hypotékou zahŕňa úplnú podporu transakcie od banky, čo prakticky vylučuje možnosť podvodu.

Potrebuje realitný maklér nákup pri kúpe nehnuteľnosti, v akých prípadoch a na čo môže byť potrebný, a tiež koľko tieto služby stoja?

  • Kontaktovanie agentúry sa nevyžaduje, ak. Po prvé, banky povoľujú nákupy iba od akreditovaných vývojárov. Po druhé, vývojár zbiera dokumenty sám.
  • Odvolanie sa na realitnú kanceláriu je potrebné na adrese. Je veľmi pravdepodobné, že kupujúci bude čeliť problému nezávislého hľadania bytu, ktorý spĺňa požiadavky banky. Špecialista pomôže urýchliť výberové konanie a zvýšiť pravdepodobnosť schválenia bytu poskytovateľom pôžičky.

Povinnosti realitného makléra pri kúpe:


Náklady na služby realitných kancelárií sa pohybujú od 3% do 6% z hodnoty nehnuteľnosti. Platba sa vykonáva stranou transakcie, ktorá si najala špecialistu na kúpu alebo predaj bytu. Jedná sa o dodatočné náklady pri kúpe bytu na hypotéku.

Funkcie postupu

  1. Zástupca preberá významnú časť zodpovednosti kupujúceho.
  2. Povinná prítomnosť obchodného zástupcu počas vykonávania akýchkoľvek dokladov o transakcii.

Klady a zápory

  • rýchle vyhľadávanie nehnuteľností, kupujúci na to nestrávia svoj čas a úsilie;
  • kontrola dokladov o byte pred jeho predložením banke prakticky eliminuje možné odmietnutie;
  • sprostredkovateľ môže zariadiť zber dokumentov, získanie poistnej zmluvy, štátnu registráciu nákupu.
  • veľký počet nízko kvalifikovaných odborníkov, ktorí ponúkajú realitné služby;
  • vysoké náklady na služby a dodatočné náklady pri nákupe.

Poradie a vlastnosti transakcií s nehnuteľnosťami, ktoré zahŕňajú hypotekárne fondy, sa môžu líšiť v závislosti od každého jednotlivého prípadu. Ak narazíte na nejaké ťažkosti, je najlepšie poradiť sa so skúseným právnikom v oblasti nehnuteľností, ktorý vám pomôže pri navigácii a znížení možných rizík.

Ak nájdete chybu, vyberte časť textu a stlačte Ctrl + Enter.

Výber nehnuteľnosti

Ak predpokladáte potrebu hypotéky na kúpu domu, musíte sa na nehnuteľnosť vopred pozrieť.

Toto je obzvlášť dôležité v prípade kúpy novej budovy. Faktom je, že zvyčajne v počiatočnej fáze výstavby bytového komplexu alebo dediny, keď sú riziká bánk aj investorov príliš vysoké, s developerom spolupracujú 1-2 partnerské banky. Preto je práve v okamihu, keď sú ceny developerov najnižšie, rozsah hypotekárnych programov pre vás obmedzený.

Najmenej zo všetkých bánk, ako sú prímestské dediny, kde sa pozemky predávajú. Dôvodom je nestabilná trhová cena takejto pôdy a jej pochybná likvidita, ktorá v konečnom dôsledku závisí od úspechu developera v rozvoji obce. Veľké banky však majú pre takýto prípad hypotekárne programy. Tu je len hypotéka tu uvedená na dvojaký účel: kúpa pozemku a výstavba domu. Doba výstavby bude obmedzená a úroky z hypotéky do uvedenia nového domu do prevádzky sú o 1,5 - 2% vyššie ako štandardné.

Ale aj pri kúpe ďalšieho predaja je vhodné hľadať požadované objekty vopred. Ako inak viete, aké finančné prostriedky budete potrebovať na hypotéku?

Výber hypotekárneho programu

Na základe vybraného bývania musíte rozhodnúť o výbere banky. Existujú dve hlavné kritériá:

  • sú pre vás bankové podmienky vhodné?
  • spĺňate požiadavky banky na dlžníkov.

Ak hovoríme o prvom kritériu, je nepravdepodobné, že by sme ušetrili na úrokoch. Banky, ktoré ponúkajú lepšie podmienky na úrok, si zvyčajne vyžadujú niekoľko druhov poistenia, províziu za rôzne akcie (posúdenie žiadosti o úver, prevod peňazí). Na čo by ste sa mali skutočne zamerať, je maximálna výška úveru, ktorý si môžete požičať v konkrétnej banke, a výška zálohy.

Pokiaľ ide o druhé kritérium, ak máte ťažkosti s potvrdením svojho príjmu, miestom trvalej práce a poskytnutím iných dokumentov z veľkého zoznamu, ale existuje závažná suma pre zálohu (30-50% z výšky úveru), obráťte sa na banku, ktorá poskytuje pôžičku „Podľa dvoch dokumentov.“ Úrok z takejto pôžičky je o niečo vyšší ako štandard (zvyčajne nie viac ako 1-2%).

Príprava dokumentov a podanie žiadosti o úver

V procese komunikácie s úverovým úradníkom sa pokúste zistiť všetky podrobnosti úverového programu. Ešte lepšie je požiadať o vzorovú zmluvu na navrhovaný úverový program. Po dôkladnom preštudovaní doma nájdite odpovede na nasledujúce dôležité otázky:

Nepoznáte svoje práva?

  • prítomnosť provízií za služby spojené s poskytovaním úverov a doplnkové služby, ktoré banky ukladajú spotrebiteľom „na zaťaženie“ (kreditné karty atď.);
  • počet povinných poistných zmlúv a dôsledky odmietnutia žiadosti o jednu z nich (zo zákona sa vyžaduje iba poistenie kolaterálového predmetu);
  • možnosť predčasného splatenia úveru, či za takéto splatenie existujú pokuty;
  • maximálna doba omeškania hypotéky, po ktorej sa banka zaviaže vyzdvihnúť vaše zabezpečenie.

Zoznam hypotekárnych dokladov pre každú banku je individuálny. S výnimkou úverových programov pre dva dokumenty však budete v každom prípade vyžadovať výkaz príjmov a doklady o manželskom stave.

Banky posudzujú žiadosť o úver v rôznom čase - v závislosti od počtu byrokratických služieb v banke a zložitosti predloženého balíka dokumentov. Úvery s menej ako 2 dokumentmi sa schvaľujú do 2 až 3 dní, odborníci z úverových inštitúcií však môžu študovať žiadosť o štandardnú hypotéku na niekoľko týždňov.

Výber nehnuteľnosti a jej schválenie bankou

Po schválení žiadosti o pôžičku od jednej z bánk môžete začať s výberom bytu. Ak ste už v minulosti uvažovali o tom, s akými bankami pracuje developer bytového komplexu, s ktorým radi pracujete, môžete sa ľahko vyrovnať s výberom nového bytu. S tým sekundárnym to bude ťažšie. Čistota právneho osudu bytu je tu veľmi dôležitá. Rozdelenia dedičstva a rozvodu, registrované maloleté deti a vojenskí vojaci - to všetko sú dôvody, prečo banka môže predmet odmietnuť. A verte mi, že je tu na vašej strane: koniec koncov, pochybná minulosť bývania sa môže v súčasnosti cítiť v podobe súdnych sporov, ktoré apelujú na vaše vlastníctvo.

Ak ste si vybrali byt v banke, musíte ho ohodnotiť licencovaným odhadcom. Odhadca vám zavolá do banky. Z výsledkov hodnotiacej správy závisí, koľko vám poskytnú pôžičku.

Uzatvorenie zmluvy o pôžičke

Ďalším krokom bude uzavretie zmluvy o pôžičke. Dostanete peniaze a konečne si môžete vybraný byt kúpiť. Transakcia s predajcom bytu sa vykonáva prostredníctvom Federálnej štátnej registračnej, katastrálnej a kartografickej služby (alebo skrátene Rosreestr). Táto služba registruje ukončenie vlastníctva predávajúceho a výskyt vlastníctva kupujúceho. Po dokončení registrácie (asi 2 týždne) dostanete výpis zo zjednoteného štátneho registra nehnuteľností, ktorý potvrdzuje vaše vlastníctvo zakúpeného bývania.

Teraz je čas splniť prísľub banke (taký predmet je vždy obsiahnutý v zmluve o pôžičke) - a previesť kúpený byt ako záložné právo.

Poistenie zakúpenej nehnuteľnosti a jej prevod na hypotéku

Pred uzavretím hypotekárnej zmluvy je potrebné splniť povinnú podmienku stanovenú zákonom o hypotékach (záložné právo k nehnuteľnosti): poistiť kúpenú nehnuteľnosť proti rizikám straty a poškodenia.

Možno banka tiež navrhla, aby ste sa poistili, vlastnícke práva alebo riziko nesplatenia pôžičky banke. Ak chcete súhlasiť s týmito podmienkami v zmluve, ísť na pôžičku so zvýšeným úrokom (zvyčajne je to dôsledok odmietnutia jedného z typov voliteľného poistenia) alebo kontaktujte inú banku - podľa vášho výberu. Tu je potrebné porovnať výšku zvýšených poistných platieb a náklady na poistenie.

Po predložení poistenia banke uzatvoríte hypotekárnu zmluvu a hypotéku. Je potrebné zaregistrovať hypotekárnu zmluvu s už uvedenou službou Rosreestr. Teraz však nedostanete osvedčenie, ale kópiu zmluvy s pečiatkou o vykonaných registračných činnostiach a pečate registrátora. Teraz v štátnom registri nehnuteľností, ktorý spravuje spoločnosť Rosreestr, sa zaznamenáva zaťaženie vášho bytu bankovým záložným právom. Bez súhlasu hypotekárnej banky sa s ňou nebude môcť nakladať. Pokiaľ ide o hypotéku, zostáva v banke. Ide o zabezpečenie, ktoré úverovej inštitúcii v prípade potreby umožňuje predať jej pohľadávku na základe záložnej zmluvy. Hypotéka nebude mať žiadny vplyv na váš úverový vzťah s bankou.

Elektronická registrácia transakcií

Niekoľko úverových organizácií ponúka svojim zákazníkom elektronickú registráciu transakcií a hypoték priamo v kancelárii banky bez toho, aby museli navštevovať spoločnosť Rosreestr. Tento spôsob je výhodnejší pre strany transakcie aj pre samotnú banku, zatiaľ čo náklady pre kupujúceho (príjemcu hypotéky) sa zvyšujú iba o niekoľko tisíc rubľov (obvykle do 5 000). Táto metóda je rýchlejšia a bezpečnejšia.

Za účelom registrácie transakcie a záložného práva v tomto prípade predávajúci a kupujúci v kancelárii bankovej organizácie podpíšu kúpno-predajnú zmluvu, príjemca úveru uzavrie hypotekárnu zmluvu s bankou a poistnú zmluvu. Zamestnanec banky následne naskenuje všetky potrebné dokumenty (predovšetkým hypotekárne a predajné zmluvy) a pošle ich službe Rosreestr. Potom sa musí kupujúci znovu objaviť v kancelárii banky a vyzdvihnúť dokumenty potvrdzujúce vlastníctvo a registráciu hypotéky.

Takže sme krok za krokom povedali, ako kúpiť nehnuteľnosť na bývanie v hypotéke. Nemali by ste sa obávať zložitosti postupu a hlavnou vecou, \u200b\u200bktorú si treba zapamätať, je to, že banka nemá o vás záujem o získanie bývania ani na úkor získaných úverových prostriedkov, preto vám správca úveru pomôže vo všetkých smeroch a povedie vás.

Prvý krok

Tento krok môžete preskočiť a začať ďalším. Ale stále to odporúčam.
Odporúčam kontaktovať niekoho, kto vie takmer všetko. Potom si výber banky vyberie oveľa kratšiu dobu, pravdepodobnosť získania úveru sa zvýši a vo viacerých bankách sa dá získať pôžička podľa osobitných programov: líšia sa v najlepších podmienkach. Výhody takéhoto zaobchádzania môžu výrazne prekročiť peňažné náklady na zaplatenie za služby sprostredkovateľa.

Potom odporúčam ísť do realitnej spoločnosti a uzavrieť zmluvu s realitnou kanceláriou kúpa bytu na hypotéku Bolo to jednoduché, ale nepremení sa na nekonečné „trápenie“. na kúpa bytu na úver musíte vziať do úvahy veľa funkcií: ak realitné kancelárie profesionálne pracujú s hypotékou, pozná všetky tieto vlastnosti.
Práca hypotekárneho makléra a realitného makléra samozrejme stojí peniaze, ale v prípade hypotéky je lepšie to ušetriť.
Aj keď - voľba je na vás.

Krok dva Banka vás zvažuje.

Banka tým, že dáva peniaze, riskuje. Preto sa peniaze nedávajú každému. Posúdenie trvá tri až päť dní, až jeden a pol mesiaca, v závislosti od banky a zdrojov vášho príjmu.

Krok tri Hľadáme byt.

Nie je ťažké nájsť byt: na internete je veľa stránok a tlačených médií, kde sa uverejňujú reklamy na byty na predaj. Ale! Byt musí byť skontrolovaný, je potrebné zhromaždiť všetky dokumenty na ňom. Od tej doby navyše kúpa bytu na hypotékua nie za hotovosť, byt by sa mal páčiť nielen vám, ale aj banke.
Tento krok urobíme, keď dôjde k pozitívnemu rozhodnutiu o predchádzajúcom kroku. Ak je rozhodnutie záporné, hľadáme inú banku a my prejdeme predchádzajúci krok s inou bankou

Krok štyri Rating.

Banka si musí byť istá, že neposkytuje pôžičku viac ako toľko percent nákladov na byt, aké poskytuje jej úverový program. Preto je potrebné oceniť byt. Osvedčenie o posúdení sa prevedie do banky.

Krok 5 Byt je schválený bankou.

Byt sa nájde, dokumenty sa zhromažďujú a odosielajú na overenie banke a poisťovni. Bezpečnostný servis banky, spolu s právnym oddelením, ako aj so zamestnancami poisťovne, zvažujú vybraný byt. Ak im všetko vyhovuje, môžete si tento byt kúpiť.

Krok 6 Zmluva o pôžičke.

Pred transakciou sa podpíšete. Na základe tejto dohody pre vás banka pripraví potrebné peniaze, aby ich mohol získať predajca bytu (v prípade predaja bytu).

Krok sedem. Peniaze.

V závislosti od banky sa peniaze prevádzajú na predajcu rôznymi spôsobmi. Buď prostredníctvom depozitnej schránky alebo na účet predajcu. Ak cez schránku, potom karta v bunke sa koná pred štátnou registráciou.
Peniaze možno prevádzať aj prostredníctvom akreditívu.

V prípade novej budovy banka prevedie peniaze vývojárovi bankovým prevodom.
Každý spôsob prevodu peňazí má svoje vlastné nuansy.

Krok osem. Notárske osvedčenie.

Od 2. júna 2016 sa notifikácia všetkých transakcií stáva povinnou. Ide o transakcie týkajúce sa odcudzenia akcií s právom spoločného vlastníctva k nehnuteľnostiam vrátane odcudzenia všetkých akcií spoločného vlastníctva všetkými účastníkmi v jednej transakcii.
To znamená, že ak je odcudzený byt zaregistrovaný v spoločnom vlastníctve, napríklad pre manžela a manželku, potom je takáto transakcia povinne notársky overená, samozrejme s platbou notárskych služieb.

Ak je odcudzený majetok zaregistrovaný ako individuálny majetok, zmluva nepodlieha povinnému notárskemu overeniu. Banka však môže vyžadovať notárske overenie. Bude si to vyžadovať - \u200b\u200bbude musieť byť notársky overený. Banka môže tiež požadovať notárske podpisy na hypotéke. Aj keď to však banka nevyžaduje, bude ešte stále potrebné navštíviť notára: potvrdiť súhlas manželov s transakciou alebo naopak: napísať vyhlásenia, že účastníci transakcie nie sú zosobášení.

Krok deväť. Štátna registrácia.

K prechodu zákona dochádza v čase registrácie štátu. Registrácia transakcií trvá 3 dni až mesiac.

Krok 10 Poistenie.

Niekedy tento krok predchádza obchodu.
Banka preberá riziká a chce ich riziká znižovať. Banka ako obvykle znižuje svoje riziká na svoje náklady. To znamená, že platíte poisťovni.

Zmeškal som niekoľko malých krokov, napríklad „speňaženie peňazí“. Určite sa o nich dozviete. Aj keď ste konfrontovaní so skutočnosťou - je to v poriadku: cena problému nie je vysoká.