Nie každý byt sa dá predať rýchlo a výhodne. Nehnuteľnosť sa často mení z drahého aktíva na „mŕtvu váhu“. Úspešnosť transakcie môže byť ovplyvnená nielen situáciou na trhu, ale aj rôzne funkcie objekt, nazývaný vecné bremená. A vo svetle klesajúceho dopytu a niektorých legislatívnych zmien sa predaj bývania stal ešte zložitejším. Čo vám môže zabrániť v predaji bytu, aké sú hlavné ťažkosti a ako ich vyriešiť - čítajte ďalej.
Typy problémov pri predaji bytu
Odborníci nám prezradili, aké situácie môžu spôsobiť ťažkosti a ako ich vyriešiť bez toho, aby ste minuli veľa peňazí. Celkovo identifikovali 5 hlavných typov prekážok, uvádza Metprice.
- Zmeny v daňovej legislatíve
Pri predaji bývania bude musieť vlastník zaplatiť daň z príjmu fyzických osôb. Sadzba dane z príjmu fyzických osôb zostáva nezmenená a predstavuje 13 %. Predtým však predávajúci, ktorí vlastnili byt 3 a viac rokov, boli od daňového zaťaženia oslobodení. Od roku 2016 ruské úrady predĺžili toto obdobie na 5 rokov.
Odborníci vysvetlili, že v Rusku je už dlhú dobu praxou podhodnocovať hodnotu nehnuteľnosti v kúpno-predajnej zmluve, aby sa vyhli dani z príjmu fyzických osôb. Keďže pri cene 1 milión rubľov alebo nižšej sa neúčtuje žiadna daň, aj keď predajca vlastní byt menej ako tri roky. Od januára 2016 však táto metóda prakticky stratí svoj význam. Daň sa začína počítať zo sumy najmenej 70 % katastrálna hodnota objekt, teda čo najbližšie k trhovému. Preto mnohí vlastníci, ktorí sú vlastníkmi menej ako päť rokov, budú nevyhnutne premýšľať o vhodnosti uzatvárania transakcií v tomto roku a pravdepodobne ich odložia.
- Nelegálna prestavba
Neoprávnená prestavba môže, ak nie pripraviť o možnosť predať byt, výrazne predĺžiť hľadanie kupcov. Vedúca mestského realitného oddelenia NDV-Real Estate Svetlana Birina upozornila na skutočnosť, že vo všeobecnosti je predaj takýchto objektov povolený. Na pláne ZINZ sú neschválené zmeny bytu označené červenými čiarami, ale nebránia registrácii transakcií. Ich prítomnosť však výrazne znižuje počet ľudí, ktorí si chcú kúpiť neoprávnené bývanie. V prvom rade sa na takéto byty nebudú môcť kvalifikovať držitelia hypoték. Banky sa nezaväzujú schvaľovať úvery na priestory s nelegálnou prestavbou. Zároveň ostatní kupujúci vo svetle aktuálneho prebytku ponuky na trhu uprednostnia inú možnosť pred problematickou.
Podľa riadiacej partnerky skupiny Metrium, Maria Litinetskaya, sa akékoľvek byty s neštandardným usporiadaním zvyčajne zobrazujú o 2-4 mesiace dlhšie ako štandardné. Majitelia sú preto pri urgentnom predaji nútení ustúpiť prípadným novým obyvateľom na cene stanovením zľavy. V niektorých prípadoch dosahuje 20-30%. Niekedy je však pre majiteľa výhodnejšie zbaviť sa nezvyčajnej prestavby a potom predať bývanie podľa plná cena. Birina objasnila, že niekedy môže priniesť prerobený byt dodatočný príjem. Keď úspešná práca zvyšuje likviditu objektu, znamená to dopyt.
- Hypotéka
Je ťažké predať dom uvedený v r zabezpečenie hypotéky v banke. Často sa dlžníci rozhodnú zmeniť kupovaný byt alebo sa úplne oslobodiť od záväzkov voči držiteľovi hypotéky. Na to je však potrebný súhlas banky. Okrem toho môže tento schváliť jednu zo schém predaja – s odstránením bremena alebo bez neho. Podľa Litinetskaya banky najčastejšie nezasahujú do predaja nehnuteľností, ale žiadajú o predčasné splatenie úveru a až potom uzatvoria kúpno-predajnú transakciu. Čo si vyžaduje prítomnosť budúceho nového osadníka so „skutočnými“ peniazmi? V aktuálnom ekonomické podmienky Je ich málo, takže majitelia musia brať zľavy.
Banky majú zároveň právo neodstrániť vecné bremeno vo forme. V tomto prípade pri predaji prejdú všetky úverové záväzky vlastníka hypotéky na nového vlastníka. Ten môže tiež dostať pokuty a penále, ktoré naakumuloval hypotekárny veriteľ predchádzajúcemu dlžníkovi.
- Nedotknuteľní nájomníci a dedičia
Prekážkou predaja bývania sú tretie strany registrované v čase potenciálnej transakcie. Tento problém je obzvlášť akútny u takzvaných „večných“ obyvateľov. Ide o občanov, ktorí v období privatizácie zostali v byte prihlásení a svojich práv sa vzdali v prospech iných obyvateľov. Autor: ruské zákony, v tomto prípade môžu nehnuteľnosť užívať neobmedzene. Podľa Birinovej ani výrazná zľava kupujúcich do bytu so susedom prihláseným večne nepriláka.
Právnici a realitní makléri sa zhodujú v tom, že je lepšie nekupovať bývanie zaťažené „refusenikmi“. V opačnom prípade musíte byť pripravení na ich vzhľad kedykoľvek, napriek tomu, že bývajú na inom mieste a odhlásili sa z tohto bytu. Súd posudzuje takéto situácie. A existujú prípady, keď sa postaví na stranu „refusenikov“.
Odborníci zároveň tvrdia, že napriek rizikovosti transakcie s vecným bremenom existujú metódy, ako ju minimalizovať. Napríklad na kúpu „refusenika“ nového bývania, rovnajúceho sa podielu, ktorý kedysi opustil, alebo poskytnúť peňažnú náhradu. Po druhé, dostať sa z predchádzajúci majiteľ predloženie vypovedanej zmluvy o spoločenskom prenájme a notárom overené vyhlásenie od „refusenika“. Kde by sa malo uviesť, že „refusenik“ nemá žiadne nároky na používanie obytných priestorov a na podiel na vlastníctve. V kúpnej a predajnej zmluve musí byť uvedené, že „odmietateľ“ sa zaväzuje odhlásiť sa a presťahovať sa do nového bydliska. Po tretie, po dokončení transakcie môže byť „refusenik“ uznaný za osobu, ktorá stratila právo používať priestory prostredníctvom súdu. Potrebný je ale dôkaz, že dobrovoľne zmenil bydlisko a vzdal sa práva na užívanie bytu na dobu neurčitú.
Navyše, potenciálnych kupcov menej láka bývanie, ktoré sa nedávno zdedilo. Po predaji nehnuteľnosti sa môžu objaviť ďalší dedičia, ktorí budú požadovať svoj podiel. V dôsledku toho bude obchod napadnutý a byt bude musieť vrátiť. Z takéhoto obrazu vás čiastočne zachráni poistenie titulu. Garantuje spotrebiteľovi náhradu škody v prípade zrušenia prevádzky.
- Vážne bremená
Prekážkou zámeru majiteľa domu predať ho môže byť veľa faktorov – od nafúknutých cien až po vážne bremená. Práve kvôli tomu druhému hrozí, že byt nepredajú vôbec. Birina objasnil, že medzi ne patrí smrť majiteľa, zatknutie bývania a zákaz transakcií, vyhlásenie domu za nebezpečný a dôsledky súdneho konania.
V tomto prípade je jediným spôsobom, ako zrušiť zatknutie, splatenie dlhov. Podľa Litinetskaya má súd právo zabaviť majetok z rôznych dôvodov. Napríklad kvôli oneskoreným splátkam hypotéky, výživnému či iným súkromným záväzkom.
Aby sme to zhrnuli, odborníci poznamenali, že predaju bytu môžu brániť aj iné faktory. Prehnane vysoká alebo nízka cena, nevyhovujúci stav objektu alebo honosný dizajn. Beznádejné situácie však podľa odborníkov prakticky neexistujú. Radí vlastníkom, aby svoje kroky pri zámere predať bývanie zosúladili s existujúcou situáciou na trhu, objektívne zhodnotili fyzický a právny stav bytu a je vhodné sa vopred zbaviť existujúcich nevýhod, ešte pred začatím hľadania potenciálnych kupcov. . Potom sa aj v kríze bude dať od tých nútených dostať preč.
Nezávislý predaj bytu umožňuje predajcovi osobne kontrolovať každú fázu predaja, od nájdenia kupujúceho až po proces dokončenia transakcie, a výrazne ušetriť na službách realitnej kancelárie.
Samostatný predaj bytových priestorov je však zároveň dosť prácny proces, ktorý si vyžaduje veľa času a vyžaduje znalosť základov legislatívy týkajúcej sa kúpy a predaja nehnuteľností a dodržiavanie určitých opatrení.
V opačnom prípade sa predaj bytu môže oneskoriť alebo dokonca viesť k nepriaznivým následkom pre vlastníka tohto bytového priestoru. Preto sa odporúča najprv zhodnotiť svoje znalosti a silné stránky a zvážiť klady a zápory predaja.
Ak sa napriek tomu rozhodnete predať svoj dom sami, musíte k tomuto procesu pristupovať s maximálnou zodpovednosťou, aby ste sa v budúcnosti vyhli problémom.
Čo teda musíte urobiť, aby ste predali byt sami?
Krok 1. Príprava bytu a všetkých potrebných dokumentov na predaj
Veľmi často je práve príprava podkladov na predaj proces, ktorý si vyžaduje prácu a čas. Majiteľ bytu, ktorý má na predaj pripravený súbor dokumentov, však stihne kúpu a predaj bývania zrealizovať v čo najkratšom čase. Preto je potrebné brať zbierku listín s plnou zodpovednosťou.
Nielen rýchlosť predaja a registrácie, ale aj právna čistota transakcie a prípadne aj cena bytu bude závisieť od správnosti a úplnosti súboru dokumentov potrebných na dokončenie transakcie pri predaji bytu. priestorov. Nie všetci kupujúci súhlasia s tým, že budú čakať niekoľko týždňov, kým predávajúci všetko vyzbiera Požadované dokumenty za byt.
Ak chcete získať kompletný súbor dokumentov, je lepšie kontaktovať právnika alebo registračný orgán. Kompetentní špecialisti vám pomôžu zostaviť úplný zoznam všetky doklady k predaju bytu, aby sa na nič nezabudlo a predávajúci nemusel v budúcnosti zbierať ďalšie doklady.
Veľký význam má aj správnosť všetkej dokumentácie, pretože nesprávne vyhotovený dokument môže viesť k odmietnutiu registrácie kúpno-predajnej transakcie a v konečnom dôsledku výrazne predĺžiť dobu predaja bytu. Preto by bolo opäť lepšie si najprv ujasniť požiadavky registrujúceho orgánu na konkrétny dokument.
Okrem toho by ste mali starostlivo skontrolovať, či sú všetky dokumenty správne vyplnené. Všetky údaje uvedené v technickej dokumentácii k bytu a iných dokumentoch sa musia úplne zhodovať so skutočnosťou. Dokumenty, ktoré budú následne predložené evidenčnému orgánu, musia obsahovať len spoľahlivé údaje a musia byť vyplnené čitateľne, bez opráv a výmazov.
Požadovaná sada dokumentov
1. Osvedčenie o registrácii vlastníckeho práva k predávanému bytu alebo iný doklad o vlastníctve potvrdzujúci právo vlastníka na bývanie.
2. Pasy alebo iné identifikačné doklady všetci vlastníci bytov, vrátane rodných listov maloletých detí, ktoré ešte nemajú pas.
3. Katastrálny pas zo ZINZ(alebo technický pas) pre byt.
4. Sobášny list a súhlas manžela/manželky(alebo manžela) na predaj bytu, overený notárom. Tento súhlas nevyžaduje sa, ak byt nie je legálne spoločný majetok manželia.
5. Povolenie od opatrovníckych orgánov, ak je vlastníkom predávaného bytu maloletý.
6. Výpis z domovej knihy, ktorá odráža informácie o všetkých osobách zaregistrovaných v byte. Toto vyhlásenie platí dostatočne dlhú dobu krátkodobý, tak to nemá zmysel brať dopredu. Tento dokument je možné získať bezprostredne pred registráciou práv nového vlastníka, keď sa nájde kupujúci a všetky ostatné dokumenty sú k dispozícii. To isté platí pre potvrdenie o absencii dlhu na účtoch za energie, ktoré sa bude vyžadovať aj pri predaji bytu.
V závislosti od špecifík konkrétnej transakcie nákupu a predaja môžu byť potrebné ďalšie dokumenty, ktorých zoznam je najlepšie objasniť vopred.
Príprava bytu na predaj zahŕňa nielen zlepšenie prezentácie predávaného obytného priestoru, ale aj jeho oslobodenie od obyvateľov. Oveľa jednoduchšie a rýchlejšie je predať byt, z ktorého už boli vysťahovaní všetci nájomníci, keďže pred predajom bytu ich ešte bude treba vysťahovať. Voľné byty sú na trhu s bývaním cennejšie.
Krok 2. Nájdenie kupca
V tejto fáze bude musieť vlastník bytu zhodnotiť svoj byt, ktorý predtým študoval trh s nehnuteľnosťami, a nájsť kupca.
Krok 3. Vypracovanie predbežnej kúpnej a predajnej zmluvy
Predbežná kúpno-predajná zmluva dáva predávajúcemu určitú záruku, že kupujúci si kúpu bytu nerozmyslí a kupujúci, že ho majiteľ nepredá niekomu inému. Predávajúci zároveň dostane od kupujúceho preddavok alebo zálohu na byt, ktorá je tiež pevne stanovená v predbežnej dohode.
Podobný právnu silu má aj zmluvu o zálohe alebo dohodu o zálohovej platbe, ktorá môže byť uzavretá namiesto predbežnej kúpno-predajnej zmluvy, keď sa predávajúci a kupujúci dohodnú na všetkých podmienkach hlavného obchodu.
Pri vyhotovovaní týchto dokladov by mal mať predávajúci na pamäti, že v občianskom práve existujú značné rozdiely medzi zálohou a zálohou. Preto je veľmi dôležité používať správnu právnu terminológiu v zmluve alebo dohode, aby sa predišlo určitým ťažkostiam v budúcnosti. V prípade zrušenia predaja bytu z akéhokoľvek dôvodu je zálohová platba vrátená kupujúcemu v plnej výške.
Ak sa strany dohodli na zložení zálohy, jednostranné odmietnutie dokončenia transakcie povedie k zaplateniu pokút zo strany vinníka. Ak predávajúci odmietne byt predať, je povinný vrátiť zálohu kupujúcemu v dvojitá veľkosť. Ak sa kúpno-predajná transakcia neuskutočnila vinou kupujúceho, záloha zostáva u predávajúceho.
Predbežná zmluva o kúpe a predaji nehnuteľnosti je vyhotovená v r voľná forma. V zmluve sú uvedené pasové údaje oboch strán (príp právne podrobnosti ak je zmluva uzatvorená s právnická osoba), adresy zmluvných strán, popis a adresu predávaného bytu, trvanie záväzkov, výšku zálohy alebo depozitu. Zmluva je datovaná a podpísaná stranami.
Krok 3. Platby za byt
Pri realizácii transakcie kúpy a predaja nehnuteľnosti je možné platby realizovať pri uzatvorení obchodu alebo pri podpise kolaudačného listu bytu, a to hotovostnými aj bezhotovostnými platbami.
Oveľa bezpečnejšie a šikovnejšie je však najmä pri samostatnom predaji bytu jednotlivcom platiť za byt cez úschovňu trezor.
Táto operácia zaručuje, že predávajúci po dokončení obchodu dostane za byt dohodnutú sumu a kupujúci bude môcť po prevode uplatniť svoje vlastníctvo k kupovanému bytu. Peniaze.
Peniaze pod kontrolou pracovníka banky vkladá kupujúci do bezpečnostnej schránky. Pred vložením peňazí do cely v špeciálnej miestnosti môže predávajúci spočítať a skontrolovať peniaze. Pravosť peňazí si môžete za poplatok overiť aj v samotnej banke.
Po overení sa peniaze vložia do špeciálneho vrecka a zapečatia. Podpisy oboch strán sú umiestnené na mieste lepenia. Tento postup zabezpečuje zachovanie integrity balíka, kým sú peniaze v banke.
Po dokončení transakcie na predaj bývania a zaregistrovaní vlastníctva kupujúceho bytu, ktorý je predmetom transakcie, bude predávajúci môcť získať peniaze od banky.
Krok 4. Uzatvorenie zmluvy o kúpe a predaji bytu a registrácia práv nového vlastníka
Zmluva je vyhotovená jednoducho písanie alebo overené notárom. Ak ste sa nikdy nezaoberali prípravou právnej dokumentácie, potom by, samozrejme, bolo rozumnejšie uzavrieť dohodu s notárom alebo aspoň požiadať o radu profesionálneho právnika.
V každom prípade pri zostavovaní zmluvy dbajte na to, aby v zmluve bolo okrem povinné údaje Strany musia byť správne označené:
- cena bytu;
- adresu a technický popis byty, ktoré sa úplne zhodujú s údajmi v katastrálnom pase;
- spôsob a obdobie prevodu peňazí predávajúcemu;
- rozdelenie nákladov na spracovanie transakcie;
- lehota, počas ktorej musí predávajúci byt vypratať a previesť na kupujúceho;
- podmienky a postup pri podpise prevodného a akceptačného listu predávaného bytu.
Po podpísaní dohody oboma stranami musíte kontaktovať registračný orgán v mieste bytu a prejsť povinnou registráciou.
Krok 5. Prevod bytu a príjem peňazí
Poslednou fázou predaja bytu je jeho prevod na nového majiteľa. K takémuto prevodu musí byť priložený podpis potvrdenia o prevzatí bytu, pretože od jeho podpisu všetka zodpovednosť za bývanie prechádza na kupujúceho. Zákon musí byť vyhotovený minimálne v 2 kópiách, ak je do transakcie zapojená banka (napríklad s hypotékou) - v troch vyhotoveniach.
Potom môže predávajúci dostať peniaze za byt z bezpečnostnej schránky.
Predaj bytu bol ukončený.
Komentáre (174)
Oľga | 1. 6. 2016
Dobrý deň. Článok je veľmi užitočný. Sú otázky: 1) Ideme predať náš byt a kúpiť si iný, rozlohou väčší (bez agentúr), kedy treba prepustiť maloleté dieťa z bytu (nemá podiel)? Vo svojich odpovediach píšete, že dieťa musí byť prihlásené do nového bytu do 3 dní (bez povolenia opatrovníka). Registrácia transakcií a dohôd s justíciou však bude trvať dlhšie. Čo mám robiť?
2) Povolenie manžela/manželky na predaj bytu platí na akú dobu.
admin | 9. 6. 2016
Ahoj Olga! Najprv musíte získať povolenie od opatrovníckych orgánov na predaj bytu a vyradenie maloletého z registrácie. Po získaní povolenia budete môcť prepustiť dieťa z bytu v akomkoľvek vhodnom čase a po dokončení kúpno-predajnej transakcie dieťa zaregistrovať v novom mieste bydliska.
Mária | 9. 6. 2016
Ahoj! Ak máte technický pas, musíte ešte vydať katastrálny pas na byt. A pochopil som správne, že zmluva o prevode, podobne ako kúpno-predajná zmluva, nie je nikde evidovaná ani osvedčená, ale je vyhotovená v jednoduchej písomnej forme? Vopred ďakujem!
admin | 20. 6. 2016
Ahoj Mária! Budete potrebovať aj katastrálny pas. Môžete ho získať na katastrálnom úrade v mieste vášho bydliska alebo na MFC (multifunkčné centrum). Kúpno-predajná zmluva je vyhotovená v jednoduchej písomnej forme. Kúpnu a predajnú zmluvu môžete vopred zaregistrovať u úradov Rosreestr. Notárske overenie sa nevyžaduje.
Galina | 21. 7. 2016
Dobré popoludnie, predávame byt, máme kupcov s vojenskou hypotékou, aké doklady od nás do banky potrebujeme a ako správne zobrať zábezpeku (aby sa to nestalo my alebo oni)
admin | 29. 7. 2016
Ahoj Galina! Pri kúpe bytu na hypotéku samotná banka zvyčajne ponúka štandardnú formu kúpno-predajnej zmluvy s podmienkou prijatia akontácie. Okrem toho je predbežná dohoda nákup a predaj, ktorý zaistí bezpečnosť preddavku, ktorý ste dostali od kupujúceho. Na predaj bytu budete potrebovať iba list vlastníctva, pas, technickú dokumentáciu k bytu.
Anna | 31. 7. 2016
Ahoj! Ďakujem mnohokrát za článok! Dovolím si otázku: po uzavretí kúpno-predajnej zmluvy je potrebné vybaviť ju a ďalšie doklady na zápis vlastníctva kupujúceho. Povedzte mi, je potrebná prítomnosť predajcu? Ak áno, môže zastupovať svoje záujmy na základe notárom overenej plnej moci? Ak áno, môže byť toto splnomocnenie vydané kupujúcemu? Ďakujem!
admin | 2016/08/10
Ahoj Anna! Áno, vlastníka bytu pri kúpe a predaji môže zastupovať osoba na základe notárom overeného splnomocnenia obsahujúceho takéto splnomocnenia. Takéto splnomocnenie na meno kupujúceho nebude možné vydať, nakoľko v súlade s bodom 3 čl. 182 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie zástupca nemôže vykonávať transakcie vo vzťahu k inej osobe, ktorej je zároveň zástupcom, s výnimkou prípadov obchodného zastúpenia. Predávajúci teda na zastupovanie svojich záujmov musí vydať splnomocnenie inej osobe.
Oľga | 9. 8. 2016
Dobrý deň, zdedil som 1/4 podielu bytu v marci 2014 a zvyšné 3/4 podielu som kúpil v októbri 2015. Otázka znie: od akého dátumu sa majú počítať 3 roky užívania, aby som pri predaji vl. byt nemusím platiť daň z predaja -13% . Ďakujem.
admin | 2016/08/15
Ahoj Olga! Lehota 3 rokov sa bude počítať od momentu zápisu vlastníctva. To znamená, že ak chcete predať celý byt, lehota 3 rokov sa počíta od momentu, keď ste dostali osvedčenie o štátna registrácia vlastnícke práva k zvyšným podielom - teda od roku 2015.
Irina | 2017/05/15
Ahoj! Z iných článkov som sa dozvedel, že od 1.1.2016 sa doba užívania bytu zvýšila na 5 rokov, aby som sa vyhla plateniu 13% dane. Zdedil som otcov byt. Zomrel v roku 2016, no ja som tam bola zapísaná a bývala som s otcom. V tom istom článku sa uvádzalo, že za začiatok 5-ročnej lehoty sa považuje dátum úmrtia poručiteľa, a nie prevzatie osvedčenia o štátnej registrácii vlastníckych práv, hoci aj toto bolo v súčasnosti zrušené a nahradené výpis z registra. Je to pravda? Ďakujem.
admin | 20.05.2017
Ahoj Irina! Od 1. januára 2016 sa daň z príjmov fyzických osôb neplatí, ak bola nehnuteľnosť pred predajom vo vlastníctve aspoň 5 rokov. Na oslobodenie od dane z príjmu fyzických osôb minimálny termín vlastníctvo nehnuteľnosti nemôže byť päť rokov, ale tri roky (článok 217.1 daňového poriadku Ruskej federácie). Je to legálne napríklad pri predaji bytu, ktorý dostal darom od člena rodiny, dedením alebo privatizáciou. Obdobie vlastníctva bytu začína okamžite od okamihu registrácie prevodu vlastníctva, pretože v súlade s Občianskym zákonníkom Ruskej federácie vzniká právo na nehnuteľnosť okamžite od okamihu štátnej registrácie príslušného práva. Od 15. júla 2016 sa totiž namiesto osvedčenia o štátnej registrácii práv vydáva podobný výpis.
Alexey | 2017/06/02
Ahoj! Prosím, povedzte mi, prenajímam byt s vojenskou hypotékou, môžem použiť materský kapitál v plnej výške? Ďakujem!
admin | 2017/06/14
Ahoj Alexey! V súčasnosti neexistujú žiadne právne obmedzenia na používanie materský kapitál na splatenie vojenská hypotéka. Týmto spôsobom budete môcť využiť svoje materské kapitálové prostriedky.
Valentina | 2017/07/16
Dobrý deň, predávame 2 byty, potom sme sa zlúčili a získali sme jeden podiel v roku 2015 mi dcéra dala predaj bytu?
admin | 28. 7. 2017
Ahoj Valentina! Ak od zapísania vlastníctva neprešli menej ako 3 roky, tak pri predaji bytu budete musieť zaplatiť daň. Ak však hodnota majetku nepresiahne 1 milión rubľov, nebude potrebné platiť daň.
Svetlana | 4. 8. 2017
Dobrý deň! Nechcel som sa opakovať... ale aj tak... Povedzte, či je potrebné odovzdať katastrálny pas na byt na registráciu práv (Rosreestr), keďže všetky údaje k bytu sú už obsiahnuté v kataster nehnuteľností... Vopred ďakujem za odpoveď.
admin | 2017/08/15
Ahoj Svetlana! Áno, poskytovanie tohto dokumentu Pri registrácii transakcie sa bude naďalej vyžadovať. Presnejší zoznam dokumentov môžete zistiť kontaktovaním Rosreestr alebo MFC (multifunkčné centrum).
Tatiana | 21. 11. 2017
Ahoj! Mám 2 otázky: je potrebné uzavrieť predbežnú dohodu a treba to overiť notárom? A druhá otázka - kúpil som byt v roku 1998 a ZINZ mi dali Výpis z technického pasu na byt, teraz tento byt predávam - treba si takýto Výpis vyhotoviť znova alebo nie? Vopred ďakujem za vaše odpovede!
admin | 30. 11. 2017
Ahoj Tatiana! Nie, uzavretie predbežnej kúpno-predajnej zmluvy nie je povinné a dochádza výlučne na žiadosť zmluvných strán (predávajúceho a kupujúceho). Uzatvorenú dohodu nie je potrebné mať ani overenú notárom. Ak sa od prijatia výpisu z technického pasu vlastnosti obytných priestorov nezmenili (napríklad v dôsledku prestavby), potom nie je potrebné získať nový technický pas.
Maryana | 25. 11. 2017
Prehľadný a užitočný článok, ďakujem! Pred predajom bytu som sa obával, je tam toľko odtieňov, potrebujem si všetko zapamätať... Okrem toho mám novostavbu a areál je tiež vo výstavbe... Výsledkom bolo, že som ho predal bez problémov na domácom fonde ešte rýchlejšie ako som čakal! Prajem všetkým veľa šťastia pri predaji 😉
Valentina | 7. 12. 2017
Dcéra vstúpila do dedičských práv na polovicu bytu po zosnulom otcovi, druhá polovica bola sprivatizovaná mne. Chceme predať byt. Čo je najlepšie urobiť - predať v podieloch alebo dať podiel mojej dcére mne a potom predať
admin | 18. 12. 2017
Ahoj Valentina! Pri predaji bytu to nie je zásadný bod. Aby ste ušetrili čas a peniaze na zápis prevodu vlastníctva formou daru, môžete jednoducho uzavrieť zmluvu s kupujúcim bytu v mene vás a vašej dcéry. To znamená, že vy a vaša dcéra budete súčasne pôsobiť ako predajcovia vašich podielov v byte.
ludmila | 1. 2. 2018
Dobrý večer! Predám byt, v ktorom je zapísaná moja plnoletá dcéra, prosím, povedzte mi, či je potrebný jej súhlas overený notárom a aká je lehota platnosti tohto dokladu. Ďakujem
admin | 2018/02/13
Ahoj Ludmila! Ak chcete predať byt, v ktorom má maloletý podiel vo vlastníctve, musíte sa obrátiť na opatrovnícke orgány, aby ste získali povolenie, pretože tieto povolenia nevydávajú notári, ale výlučne opatrovnícke a opatrovnícke orgány.
Oľga | 2018/02/13
Dobrý deň
doklady sú potrebné na predaj bytu, ak je len jeden vlastník
1 Osvedčenie o zápise vlastníckeho práva k predávanému bytu
2 cestovný pas
3 Katastrálny pas zo ZINZ
4 výpis z domovej knihy
Chápem správne, že nič viac netreba + kúpno-predajná zmluva
admin | 2018/02/19
Ahoj Olga! Na predaj bytu budete potrebovať aj technický plán bytu zo ZINZ, kúpno-predajnú zmluvu a identifikačné doklady kupujúceho.
Alina | 5. 5. 2018
Dobrý deň. Budú pri predaji bytu, ktorého som výlučným vlastníkom a je v ňom zapísaná moja dcéra a dve maloleté deti, nejaké ťažkosti s prihlásením mojich vnúčat?
admin | 2018/05/16
Ahoj Alina! Vaša dcéra môže samostatne odhlásiť seba a svoje maloleté deti. Ak teda dôjde k vzájomnej dohode, nebudú pre vás žiadne problémy. Okrem toho môže nový vlastník bytu vždy odstrániť predchádzajúcich obyvateľov z registra súdne konanie. Taktiež podmienku odhlásenia obsahujú aj zmluvy o kúpe a predaji bytu.
Gulnara | 23.05.2018
Ahoj! Odpovedzte na otázku. Predávame izbu, vlastníkmi som ja, manžel a dve maloleté deti. Môžem požiadať o opatrovníctvo bez prítomnosti môjho manžela?
admin | 31.05.2018
Ahoj Gulnara! Áno, môžete požiadať opatrovníka o povolenie predaja podielov maloletých detí v byte bez prítomnosti manžela/manželky, ak sa aj on bude podieľať na transakcii kúpy nového bývania ako účastník predbežnej kúpy a predajná zmluva. V každom prípade máte právo podať žiadosť sami. V praxi môžu poručnícke orgány vydať povolenie na predaj podielov maloletých bez prítomnosti druhého rodiča.
Marina | 2018/06/14
Ahoj! Byt bol kúpený na hypotéku v rozostavanom dome. Zmluva z júna 2014. Kolaudácia a potvrdenie o prevode bytu december 2015. Dokumenty boli zaregistrované v Rosreestri v júni 2016. Plánujeme uzavrieť hypotéku a predať byt. Od akého času sa má počítať doba vlastníctva bývania? V akom prípade budete musieť zaplatiť daň?
admin | 29. 6. 2018
Ahoj Marina! Vlastnícke právo vzniká od momentu štátnej registrácie práva, existencia vecného bremena vo vašej situácii nijako neovplyvňuje povinnosť platiť daň. Aby ste teda neplatili daň z predaja bytu, musíte ho predať najskôr v júni 2019.
Tamara | 2018/06/14
Dobrý deň, predám izbu, ktorá je registrovaná len na moje meno
ale počas manželstva potrebujete súhlas manžela overený notárom alebo môže byť prítomný pri transakcii?
admin | 29. 6. 2018
Ahoj Tamara! Áno, pri predaji nehnuteľnosti kúpenej počas manželstva (bez ohľadu na to, na koho je zapísaná), je potrebný notársky overený súhlas manžela s predajom.
Marina | 2018/07/18
Ahoj! Prosím, povedzte mi, moja teta predáva dom svojej neteri, jej stará mama je v ňom zapísaná a bude tam bývať aj naďalej. Neter (kupujúca) nie je proti tomu, aby v ňom babka bývala a zostala tam registrovaná, je možné dom predať bez toho, aby sa babka prihlásila?
admin | 1. 8. 2018
Ahoj Marina! Áno, predaj týmto spôsobom je možný. Z kúpno-predajnej zmluvy musí vyplývať existencia vecného bremena v podobe registrovaných osôb. Nový vlastník má však v súlade so zákonom v každom prípade právo podať žalobu na vysťahovanie predchádzajúcich nájomníkov.
Pavel | 22. 7. 2018
Ahoj. Predáme dom. Jeho súčasťou je sestra, neter a dve maloleté deti netere. Nemajú žiadne práva na dom. Nebývajú v dome. Sami sa nechcú odhlásiť. Čo robiť v takejto situácii?
admin | 1. 8. 2018
Ahoj Pavel! V zmysle zákona si ich môžete vypísať aj nový majiteľ domu. V zmysle ustanovenia časti 2 čl. 292 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je prevod vlastníctva obytného domu alebo bytu na inú osobu základom ukončenia práva na užívanie obytných priestorov rodinnými príslušníkmi predchádzajúceho vlastníka, pokiaľ zákon neustanovuje inak. Na vymazanie týchto osôb z registra sa teda budete musieť vy alebo nový kupujúci domu obrátiť na súd so žalobou.
Yana | 30. 7. 2018
Dobrý deň, povedzte mi, je potrebné zaplatiť daň z predaja bytu, ktorý bol sprivatizovaný pred menej ako 3 rokmi, ak sa v tom istom účtovnom období kúpi byt v rovnakej alebo vyššej hodnote?
admin | 3. 8. 2018
Ahoj Yana! Autor: všeobecné pravidlo, bude potrebné zaplatiť daň z predaja bytu, ktorý je vo vlastníctve viac ako 3 roky a presahuje hodnotu 1 milióna rubľov. Ak si v tom istom vykazovanom období kúpite ďalší byt, môže dôjsť k zníženiu. Sadzba dane alebo oslobodenie od platenia dane v plnej výške. Pre podrobnejšiu odpoveď na vašu otázku sa musíte obrátiť na daňový úrad v mieste vášho bydliska a poskytnúť informácie o nákladoch na predaj a kúpu bytu.
Vadim | 20. 8. 2018
Kúpil som si dom spolu s manželkou v roku 2008, pri rozvode v roku 2016 urobili dohodu o rozdelení majetku, dostal som byt, ten bol prepísaný na mňa, mám právo neplatiť 13% daň, keď? teraz ho predávam, vlastním ho dva roky, okrem toho kupujem dom za takmer rovnakú cenu! Ďakujem!
admin | 30. 8. 2018
Ahoj Vadim! V súlade s ust Daňový kód Ruskej federácie má jednotlivec právo na zníženie základ dane množstvo peňazí, ktoré vynaložil na nákup obytných priestorov a ich rekonštrukciu. Teda ak ste v jednom vykazované obdobie bola kúpená iná nehnuteľnosť na bývanie, ale nebude mať žiadny skutočný príjem, platenie dane zníži alebo nebudete musieť platiť daň vôbec. Budete musieť vyplniť daňové priznanie a poskytnúť podporné doklady o kúpe a predaji
Viktória | 26. 8. 2018
Ahoj! Mal som nasledovnú otázku... Súdnym rozhodnutím v roku 2015 som dostal byt do vlastníctva od môjho otca. V roku 2018 bol môj dom zbúraný s označením “NA ODŤAŽENÍ PRE POTREBY ŠTÁTU” na výstavbu novej stanice metra. Oddelenie mi poskytlo byt v rovnakej oblasti na vedľajšej ulici. Budem pri predaji bytu chránený rozhodnutím súdu z roku 2015, alebo dostanem nový posudok z roku 2018? Ďakujem
admin | 2018/09/12
Ahoj Victoria! Žiaľ, pri odňatí pozemku, na ktorom sa dom nachádza, pre potreby štátu a obce s následným zabezpečením nového bývania sa lehota 3 rokov na následný predaj nehnuteľnosti bez zaplatenia dane začína počítať od r. štátna evidencia vlastníctva nového bytu.
Margarita | 15. 9. 2018
Dobrý deň Pri predaji bytu si notár sám vyhotovuje zmluvu o vklade a kúpno-predajnú zmluvu? Ak je predaj podiel 3/4 pre mňa a 1/4 pre manželku, tak transakcia je cez notára? Kupujúci nakupujú cez banku s hypotékou, aký je postup v tomto prípade? Za notárom potom ideme do Rosreestru na registráciu? Zoberieme peniaze pri predložení dokladov alebo po obdržaní osvedčovacieho výpisu o nových vlastníkoch?
admin | 1. 10. 2018
Ahoj Margarita! Kvôli najnovšie zmeny Podľa legislatívy podliehajú transakcie o podielovom vlastníctve povinnému notárskemu overeniu. Keďže Vaša kúpa a predaj bude prebiehať za účasti banky, spravidla sa používa forma záložnej zmluvy a kúpno-predajnej zmluvy vypracovaná bankou. V uzatvorenej kúpnopredajnej zmluve sú výslovne upravené aj podmienky postupu pri platbe za byt a prevode finančných prostriedkov. V prvom rade je potrebné kontaktovať právne oddelenie banky, v ktorej budú vaši kupujúci žiadať o hypotéku, a oboznámiť sa s návrhom kúpno-predajnej zmluvy na váš byt.
Andrey | 14. 10. 2018
Ahoj!
1). V korešpondencii na Vašej webovej stránke nie je jasné, ktorý byt je predmetom dane pri jeho predaji. Náš byt je naším majetkom od roku 1997. Musím pri predaji zaplatiť daň?
2). Po kúpe tohto bytu bol vedľa neho na spoločnej chodbe malý priestor, ktorý matka manželky kúpila od developera a pripojila k bytu. Právne však tento priestor nebol zahrnutý v pláne bývania. Ako to teraz zariadiť?
admin | 30. 10. 2018
Ahoj Andrej! 1) V súlade s ustanoveniami článku 217.1 daňového poriadku Ruskej federácie je daň z predaja nehnuteľností oslobodená od dane jednotlivcov ktorí vlastnia byt po minimálnu dobu vlastníctva objektu nehnuteľnosť alebo viac (pre privatizované byty - 3 roky).
2) Ak chcete priestory zahrnúť do plánu bývania, musíte najprv kontaktovať ZINZ (technický inventarizačný úrad), aby vykonali merania a vykonali zmeny v technickej dokumentácii.
Irina) | 29. 10. 2018
Dobrý deň, ďakujem za článok!) Povedz mi, prosím. Predáme byt. Bol zakúpený s certifikátom udeleným v rámci programu „Pomoc mladým rodinám“. Máme troch majiteľov (manžel, ja a syn) a máme aj dcérku. Byt vlastníme viac ako 3 roky. Posledné 2 roky žijeme v inom meste, v dome našich rodičov, ktorý nie je zapísaný na naše meno. Deti chodia do škôlky a školy v mieste bydliska. Mám aj malý domček zapísaný na moje meno a na tom istom pozemku staviame nový. Tu))) ak sa v tomto malom domčeku vopred prihlásim seba, manžela a deti, musíme si vziať povolenie od opatrovníckej organizácie? Aké problémy môžu nastať, na čo musíme byť pripravení. A má prestavba, ktorá nie je zdokumentovaná, vplyv na predaj? Vopred ďakujem!!!
admin | 7. 11. 2018
Ahoj Irina! Ak pri prevzatí osvedčenie o bývaní neudelili ste notárom overenú povinnosť prideliť podiely na vlastníctve bytov maloletým deťom alebo deti nemajú majetkový podiel, preto nebudete potrebovať povolenie od opatrovníckeho a poručníckeho orgánu predať bytové priestory a bývanie budete môcť predať tak, že deti vopred prihlásite na inú adresu. Pokiaľ ide o prestavbu, byt môžete predať pomocou starých dokumentov bez toho, aby sa v nich odrážala existujúca prestavba, avšak kupujúci takéhoto bytu môže mať následne ťažkosti s legalizáciou existujúcej prestavby.
Venuša | 2018/11/12
Dobrý deň Prosím vysvetli:
1. koncom roka 2011 bol kúpený byt (musím z neho pri predaji platiť daň?)
2. majiteľ – ja. Uvádza aj tri dcéry (vo veku) a vnučku (neplnoletá, nar. 2015) Ale na tento momentŽije tam len prostredná dcéra a vnučka. 2 ďalšie dcéry a ja (študujeme a pracujeme v iných mestách). Ako nás všetkých prepustia? Nemôžeme tam byť súčasne, namiesto originálov môžeme poskytnúť kópie pasov (samozrejme overené notárom)
3.a ovplyvní to vaše štúdium, prácu (chýbajúca registrácia) pred dátumom nákupu? nový byt? Alebo je možné (potrebné) požiadať o dočasnú registráciu (napríklad u príbuzných)? Ďakujem.
admin | 12. 12. 2018
Ahoj Venuša! Pri predaji bytu nemusíte platiť daň, keďže tento byt vlastníte viac ako 5 rokov. Čo sa týka odhlásenia, môžete vydať splnomocnenie od notára niekomu v mieste vášho bytu s príslušným orgánom na odhlásenie. Ak teda máte notárom overenú plnú moc a dôveryhodnú osobu, budete sa môcť z bytu odhlásiť na diaľku. Je potrebné mať na pamäti, že nedostatok trvalej registrácie nemôže slúžiť ako základ na vylúčenie zo vzdelávacích inštitúcií, ak ste v nich už boli zapísaní, bez registrácie však môžete žiť najviac 90 dní. V každom prípade, počas obdobia kúpno-predajnej transakcie môžete získať dočasnú registráciu v mieste vášho bydliska.
Valeria | 9. 12. 2018
Ahoj. V byte sú 2 vlastníci: 1/2 bytu som sprivatizoval ja, 1/2 prevzala mama. Byt chceme predať, ale je v inom meste. Práve som porodila dieťa, nebudem môcť ísť na dohodu. Môže jeden vlastník predať byt? Ak áno, aké je potrebné splnomocnenie a aké doklady od druhého vlastníka? Ďakujem
admin | 20. 12. 2018
Ahoj Valeria! Na predaj celého bytu jedným vlastníkom je druhý vlastník povinný prihlásiť sa u notára v regióne svojho bydliska v súlade s čl. 185.1 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, notársky overené splnomocnenie, v ktorom sú uvedené všetky príslušné právomoci na predaj konkrétneho bytu a registráciu transakcie. Od druhého vlastníka sa bude vyžadovať, aby predložil svoje vlastnícke dokumenty k svojmu podielu v byte a notársky overenú kópiu pasu (ak originál nie je k dispozícii).
Rustem | 10. 1. 2019
Ahoj! Mám také otázky! A ak som v skúšobnej dobe, mohol by som predať byt a je tam zapísaný môj malý syn! Ale opatrovníkom je svokra! A je tu dlh na nájomnom! Ako to všetko môžem urobiť a aké dokumenty potrebujem? Vopred ďakujem!
admin | 28. 1. 2019
Ahoj Rustem! Ak ste výlučným vlastníkom bytu, váš register trestov nemá vplyv na vaše právo predať tento byt pri absencii existujúcich zákazov scudzenia majetku, ak však v tomto byte bývate a verdiktom súdu ste boli zakázaná zmena miesta bydliska bez súhlasu trestnoprávnej - výkonnej inšpekcie, v prvom rade je potrebné v tejto veci kontaktovať trestnoprávnu výkonnú inšpekciu.
Svetlana | 2. 2. 2019
Dobrý deň
Musím pri predaji bytu v OV zaplatiť daň z predaja vo výške 13%? Vo vlastníctve od roku 2015 na základe darovacej zmluvy. A aký je tento postup?
admin | 2019/02/16
Ahoj Svetlana! V súlade s ustanoveniami článku 217.1 daňového poriadku Ruskej federácie je vlastník oslobodený od dane pri predaji nehnuteľnosti pri výpočte minimálnej maximálnej doby vlastníctva obytných priestorov alebo akcií (akcií) v nich. Vo vašom prípade bude takáto minimálna lehota 3 roky odo dňa štátnej registrácie vlastníckych práv.
OľgaK | 31. 3. 2019
Ahoj! Chceme predať byt, ktorý vlastní môj manžel a jeho nevlastný otec. Manželova matka zomrela v roku 2016, vlastníctvo jej podielu bolo zaregistrované v júni 2017. Rozumiem tomu správne, že v súčasnosti je predaj bez zaplatenia 13% nemožný (byt bol privatizovaný v roku 2005 rovným dielom)
admin | 2019/04/10
Ahoj OlgaK! Áno, keďže súčasné obdobie vášho vlastníctva nehnuteľnosti je kratšie ako 3 roky, pri predaji bytu budete musieť zaplatiť daň vo výške 13 %, ak hodnota vášho podielu vo vlastníctve presiahne 1 milión rubľov.
Igor | 4. 4. 2019
Ahoj! Byt vlastním od roku 1995. Bol nadobudnutý zámenou bytu, ktorý mi daroval môj otec. Mal som v rukách zámennú zmluvu, ale až minulý rok som sa dozvedel, že potrebujem vydať potvrdenie o registrácii práva, čo som v roku 2018 urobil cez MFC. V byte je prihlásená maloletá vnučka. Momentalne som kupil priestrannejsi byt na hypoteku a predavam stary. otázky:
1. Od akého momentu sa berie do úvahy vlastníctvo? Budem musieť zaplatiť daň z predaja? 2. Ako správne prihlásiť vnučku a následne ju prihlásiť do nového bytu?
admin | 21. 4. 2019
Dobrý deň Igor! V súlade s časťou 2 čl. 223 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a ustanovenia federálneho zákona „o štátnej registrácii nehnuteľností“ z 13. júla 2015 N 218-FZ, vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká výlučne od okamihu štátnej registrácie práva na takýto majetok. Nie ste teda oslobodení od platenia dane z predaja bytu. Čo sa týka stiahnutia maloleté dieťa z matriky, potom musí zákonný zástupca dieťaťa požiadať o prihlásenie dieťaťa v novom mieste bydliska, v súvislosti s čím bude dieťa automaticky odhlásené na predchádzajúcej adrese.
Láska | 2019/04/16
Ahoj! V bode 3. Katastrálny pas zo ZINZ (alebo technický pas) pre byt. Ak máte katastrálny pas, tak technický pas nie je potrebný?
admin | 29. 4. 2019
Ahoj láska! Vzhľadom na to, že informácie obsiahnuté v Štátny kataster nehnuteľnosti (GKN) sú po novom považované za informácie obsiahnuté v Jednotnom štátnom registri nehnuteľností (USRN) od 1. januára 2017 sa namiesto katastrálneho pasu vydáva výpis z USRN; V súlade so zákonom č. 334-FZ nie je od marca 2010 technický preukaz vydaný pred rokom 2008 povinný na registráciu práv k nehnuteľnostiam.
Guzel | 2019/04/19
Teta s manželom chcú ešte za života prepísať byt na synovca. Aký je najziskovejší spôsob, ako to urobiť? Je lepšie kúpiť alebo predať? A platia nejaké obmedzenia pre dôchodcov, teda akoby zostali bez bývania? V skutočnosti budú naďalej bývať vo svojom byte.
admin | 29. 4. 2019
Ahoj Guzel! Ak osoby, ktoré ste uviedli, vlastnili byt dostatočne dlho (napríklad viac ako 5 alebo 3 roky), potom môžu byt previesť na svojho synovca kúpno-predajnou zmluvou na účely oslobodenia od dane, keďže sú nie blízkymi príbuznými obdarovaného a na základe darovacej zmluvy sa nezdaňujú dary len medzi blízkymi osobami. Zákon tiež nezakazuje dobrovoľný predaj alebo darovanie jedného bytu, avšak v súlade s 2. časťou čl. 292 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je prevod vlastníctva obytného domu alebo bytu na inú osobu základom ukončenia práva na užívanie obytných priestorov rodinnými príslušníkmi predchádzajúceho vlastníka. Na základe vôle nového vlastníka tak môžu byť tieto osoby z nehnuteľnosti násilne vysťahované.
Anastasia | 24. 4. 2019
Ahoj! Chceme predať byt, 2 vlastníci, 1/2 odo mňa a 1/2 od otca, potrebujeme notársky overený list? A aké doklady si treba pripraviť na predaj bytu?
admin | 8. 5. 2019
Ahoj Anastasia! Transakcia kúpy a predaja bytu nevyžaduje povinné notárske overenie. Na predaj bytu budete potrebovať kúpno-predajnú zmluvu na počet osôb, predbežnú kúpno-predajnú zmluvu (uzatvorenú na žiadosť zmluvných strán), identifikačné doklady, potvrdenie o zaplatení štátneho poplatku za registráciu prevodu. vlastníctva na kupujúceho, doklady o vlastníctve bytu (osvedčenie o vlastníckych právach alebo výpis z Jednotného štátneho registra nehnuteľností), technický pas obytných priestorov.
Oľga | 28. 4. 2019
Ahoj! Pomôžte prosím o radu. Chceme kúpiť byt v 2-metrovom dome, pozemok nevydané. Oplatí sa kúpiť takýto byt Majitelia nemajú možnosť si ho zariadiť. Ďakujem!
admin | 8. 5. 2019
Ahoj Olga! V súlade s článkom 39.20 Pozemkového zákonníka Ruskej federácie, ak budova alebo stavba nachádzajúca sa na pozemku patrí niekoľkým osobám ako súkromný majetok, tieto osoby majú právo kúpiť takýto pozemok spoločne. zdieľané vlastníctvo. Ak váš pozemok pod domom nebol zapísaný do katastra pred 1. marcom 2005, musíte sa obrátiť na správu v mieste vášho bydliska so žiadosťou o založenie pozemku a následne pozemok zapísať na katastra, po ktorom nadobudnete vlastníctvo k pozemku parc. Ak bol pozemok zapísaný v katastri nehnuteľností pred 1. marcom 2005, potom v súlade s 2. časťou čl. 16 Federálny zákon „O nadobudnutí účinnosti Zákon o bývaní RF" zo dňa 29.12.2004 č. 189-FZ, pozemok parc. bytový dom a iné nehnuteľné predmety zahrnuté v takejto budove prechádzajú bezplatne do spoločného podielového vlastníctva vlastníkov priestorov v bytovom dome.
Ivan | 28. 4. 2019
Pozdravujem! Chcem predať svoj problémový, nesprivatizovaný byt, ktorý som zdedil po mame. Uvádza sa v ňom mňa, môj brat a starý otec, ktorý zomrel dávno na Ukrajine a je v ňom uvedený. Aký je pre nás najlepší spôsob, ako ho predať môjmu bratovi?
admin | 8. 5. 2019
Ahoj Ivan! Súčasná legislatíva Ruskej federácie umožňuje nakladať s majetkom len osobám, ktoré takýto majetok vlastnia. Keďže váš byt nie je v súčasnosti sprivatizovaný, nie ste jeho vlastníkom, a preto s ním nemôžete nakladať. Z vašej otázky, žiaľ, jasne nevyplýva, či máte zaregistrované vlastníctvo bytu v súlade s právnymi predpismi Ruskej federácie. Ak vaše vlastníctvo nebolo zapísané, musíte sa obrátiť na správu v mieste vášho bydliska so žiadosťou o privatizáciu tohto bytu.
admin | 1. 6. 2019
Ahoj Marina! Na internete je pomerne veľa miest na uverejňovanie reklám na predaj, regionálne aj federálne, napríklad rovnaké Avito.
Posledná úprava: jún 2019
Kúpa nehnuteľnosti - dôležitý proces, vyžadujúce dôkladnú prípravu. V prvom rade si musia byť obe strany transakcie isté, že neexistujú žiadne skryté riziká. Ak sa ukáže, že vlastník sa rozhodol predať byt s registrovanou osobou, kupujúci má právo odmietnuť transakciu, pretože v procese schvaľovania transakcie niečo uniklo. dôležitá podmienka– uvoľnenie majetku od nájomníkov.
Predaj bytu znamená úplné vzdanie sa akýchkoľvek majetkových nárokov a ak sa niekto odmietne odhlásiť z odcudzeného obytného priestoru, dispozičné práva kupujúceho s bývaním sú výrazne obmedzené. Z tohto dôvodu sa potenciálni kupci pri obhliadke bytu určite pýtajú, či boli prepustení všetci obyvatelia a či z prepustenia neplynú nejaké negatívne dôsledky. V opačnom prípade bude potrebné vyriešiť otázku núteného prepustenia, čo nie je vždy možné.
Je predaj s registrovanými obyvateľmi povolený zákonom?
Registrácia na konkrétnej adrese a vlastnícke práva spadajú do rôznych kategórií. Z tohto dôvodu zákon neustanovuje zákaz transakcií pri zotrvaní prihlásených osôb v byte. Špecifiká takýchto transakcií sú špecifikované v ustanoveniach bytovej a rodinnej legislatívy. Občianskeho zákonníka(článok 292) vysvetľuje, že predaj bytu s registrovanou osobou je legálny.
Podobné pravidlo je uvedené v bytovom zákonníku Ruskej federácie (článok 31), ktorý hovorí o prípustnosti scudzenia nehnuteľnosti s vecným bremenom.
Na základe týchto ustanovení zákona sa transakcia s bytom, ktorý nie je uvoľnený od nájomníkov, považuje za zákonný. Táto skutočnosť však spôsobuje určité ťažkosti pri ďalšom nakladaní s bývaním zo strany nového majiteľa, preto je mimoriadne náročné takéto bývanie predať. Predajca, ktorý neodhlásil ostatných nájomcov, musí cenu znížiť.
Na druhej strane kupujúci, ktorý má v úmysle kúpiť dom s registrovanými osobami, riskuje, že sa ocitne v situácii, keď ani súd nepomôže dom vypratať. Existujú niektoré kategórie občanov, ktorým je povolené len dobrovoľné vypúšťanie. Pred rozhodnutím, či je možné predať byt s prihlásenou osobou, je potrebné bezodkladne určiť moment ukončenia registrácie alebo posúdiť šance na nútené odhlásenie prostredníctvom súdu.
Pred prevodom zálohy a odsúhlasením transakcie sa musia zmluvné strany dohodnúť na načasovaní fyzického a právneho obydlia. To znamená, že všetky prihlásené osoby musia do času transakcie opustiť byt a byť odhlásené. Vlastník teda môže predať byt aj bez súhlasu prihlásených, ale musí sa rozhodnúť o ich odhlásení – dobrovoľnom alebo nútenom.
Ak sa kupujúci rozhodne, že registráciu zvládne sám, treba pamätať na to, že pokiaľ je registrácia platná, má osoba právo užívať bývanie na uvedenej adrese.
Ak dospelí schopní občania nesúhlasia, sú po prijatí potrebného príkazu prepustení na súde. Problém je v tom, že v čase transakcie nie je vždy zrejmé riziko, že obyvatelia budú zaradení do kategórií občanov, ktorých nemožno prepustiť pod nátlakom.
Nútené vybitie
Najjednoduchšou možnosťou je dohodnúť sa s nevlastníkom na podmienkach vypratania nehnuteľnosti. Ak mimosúdne riešenie nie je možné, vlastník nehnuteľnosti sa musí obrátiť na súd a následne začať proces odhlásenia na základe prijatého príkazu.
Napriek absencii legislatívneho zákazu vykonávať transakcie na základe zmlúv, v ktorých nie sú uvedení občania zaregistrovaní na adrese, sa odporúča, aby v doklade o predaji bola uvedená doložka, ktorá prikazuje všetkým registrovaným obyvateľom uvoľniť obsadené merače do stanoveného dátumu a odhlásiť sa .
Zahrnutie takejto podmienky do zmluvy však nevylučuje riziko, pretože výpis nie je vždy prípustný.
Ak nedôjde k dobrovoľnému prepusteniu, existuje len jeden spôsob, ako problém vyriešiť – podaním návrhu na súd. Vo väčšine situácií súd uspokojí požiadavky žalobcu a nariadi vypratanie nehnuteľnosti.
Kladný verdikt však vyžaduje odôvodnenie od žalobcu:
- o dostupnosti iného bývania, kde by sa osoba mohla zaregistrovať;
- o nedostatku platieb za bývanie a komunálne služby;
- založenie rodiny a bývanie na inej adrese;
- sťahovanie na iné bydlisko na dlhší čas.
Obvinenia za nútený výboj nedostatočné. Vlastník je povinný predložiť súdu doklady o vyššie uvedených bodoch a v prípade potreby privolať svedkov. Ak odporca tvrdí ťažké okolnosti, súd poskytne čas na vyriešenie problému s prepustením. A napriek tomu je niekedy ukončenie registrácie nemožné ani na súde.
Nemožnosť núteného odhlásenia pre určité kategórie
Existujú určité kategórie občanov, ktorí nemôžu byť prepustení bez ich súhlasu. Ochrana pred nútené vysťahovanie právo na jeho užívanie majú osoby klasifikované ako maloleté osoby, ktoré odmietli privatizáciu, žijúce v družstvách atď.
Pozrime sa podrobnejšie na okolnosti, ktorých prítomnosť vylučuje povinné prepustenie:
- Prítomnosť práv vlastníka nedáva právo násilne odstrániť osobu z registrácie. Navyše, ak je uzavretá dohoda, nemožno ju uskutočniť bez jeho súhlasu.
- Závetné odmietnutie umožňuje ponechať registráciu pre určitých občanov, ktorých dedič nemá právo odpísať. Doba trvania záväzku je tri roky, prípadne v závete je vyznačená trvalosť záväzku po celý život. Títo občania si zachovávajú právo prihlásiť sa a užívať byt počas celého stanoveného obdobia.
- Privatizácia s opustením nájomníkov v prospech jedného vlastníka znamená doživotný prenájom priestorov. Odmietnutím prevzatia vlastníctva si občania zachovávajú právo na prenájom bez ohľadu na prítomnosť alebo absenciu dokumentu o nehnuteľnosti. zľava privatizovaný byt s prihlásenými nájomcami, v prospech iného nájomcu je možné, ale vysťahovanie bez súhlasu a odhlásenia nebude fungovať, vzhľadom na to, že si zachovávajú práva nájomníkov. ( Pozrieť viac: .)
- Členstvo v družstve. Vyplatenie podielu v bytové družstvo dáva právo registrovať sa v ňom. Absencia výpisu vlastníctva nie je dôvodom na nútené vyňatie.
- udeľuje právo doživotného užívania bývania, ak je takáto dohoda uzatvorená.
- Záver manželskú zmluvu umožňuje ustanoviť právo užívať bývanie manželovi bez ohľadu na majetkové práva. V zmluve manželia uvádzajú dobu platnosti práva na pobyt - doživotne alebo natrvalo obmedzené obdobiečas.
- Maloletí, ktorí nemajú rodičov alebo opatrovníkov, nemôžu byť prepustení, kým im nebude poskytnutý podobný životný priestor. Ak má prihlásené dieťa zákonných zástupcov, podieľajú sa na riešení rovnakej otázky. Pri predaji priestorov, v ktorých sú evidovaní maloletí obyvatelia, budete musieť získať súhlas dozornej rady. Hlavnou podmienkou dohody je, aby neboli poškodené záujmy dieťaťa.
Ako je obchod dokončený
S výnimkou dôležitej okolnosti súvisiacej s prítomnosťou registrovaných občanov sa transakcia scudzenia bytu za náhradu uskutočňuje podľa štandardného algoritmu.
Hlavným dokumentom potvrdzujúcim prevod práv z jedného vlastníka na druhého je zmluva o kúpe a predaji bytu s osobami v nej zapísanými (kúpna zmluva). Vyhotovuje sa písomne a v prípade potreby overí notárom.
Prílohou zmluvy je dokument, ktorý stanovuje termín prevodu nehnuteľnosti na nového vlastníka (odovzdávajú sa kľúče a vyprazdňuje nehnuteľnosť).
Často pri predaji je potrebné evidovať dohody dosiahnuté s kupujúcim. V súlade s čl. 429 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je ústna dohoda potvrdená zmluvou o vklade alebo predbežnou dohodou.
V predbežnej dohode je v samostatnej klauzule uvedené, kto je prihlásený v obytnom priestore a určuje sa termín odhlásenia.
Po podpísaní hlavnej zmluvy o predaji musí byť prevod vlastníckych práv na inú osobu formalizovaný v Rosreestr. Pre zápis nového vlastníka je potrebné ku zmluve o kúpe bytu priložiť:
Po preskúmaní predložených dokumentov sa Rosreestr rozhodne zaregistrovať prevod vlastníctva. Ak nie sú zistené žiadne prekážky transakcie, o niekoľko dní neskôr (do 15 dní) sa vydá nové vyhlásenie potvrdzujúce zmenu vlastníka.
Možné riziká
Absencia obmedzení v procese transakcie na jednej strane uľahčuje proces prevodu nehnuteľnosti na kupujúceho, na druhej strane zvyšuje riziká spojené s prítomnosťou registrovaných obyvateľov v kupovanom byte.
V prvom rade sa kupujúci musí uistiť, že pre odhlasovanie prihlásených občanov nie sú ustanovené žiadne zákonné obmedzenia a v prípade odmietnutia dobrovoľného odhlásenia sa nového majiteľa bude môcť urobiť v násilne, prostredníctvom súdneho príkazu.
S registráciou občanov na ich adrese sa spája aj ďalší problém. dočasná registrácia. Je možné, že po určitom čase sa prihlásení občania budú chcieť vrátiť a zaregistrovať sa na svojej predchádzajúcej adrese trvalého pobytu a pokračovať v užívaní obytného priestoru. Podobná situácia je možná, keď je evidovaná osoba, ktorá je odsúdená. Po prepustení má právo obnoviť svoju registráciu na svojej adrese.
Aby sa kupujúci vyhol vážnym problémom pri ďalšom nakladaní s nehnuteľnosťou, nemal by dôverovať ústnym sľubom, že bývalý majiteľ pred alebo po transakcii prepustí seba aj ostatných obyvateľov. Ak sú v čase transakcie ešte registrovaní občania, zmluva obsahuje doložku o načasovaní ukončenia registrácie všetkých registrovaných občanov.
Ak sa nový vlastník, kupujúci bývanie za zníženú cenu, zaviaže samostatne odhlásiť nájomníkov, vážne riskuje, že sa ocitne v situácii, keď sa po transakcii ukáže, že byt je obývaný registrovanými nájomníkmi a súd odhlásenie odmietne. , s odvolaním sa na nemožnosť násilného ukončenia registrácie. Pri rozhodovaní o kúpe musíte zvážiť, o koľko lacnejšie sa predáva a aké sú šance na vyriešenie problému s vybíjaním.
Zároveň je dôležité na to pamätať podobné problémyČakajú iba vtedy, ak predávajúci v čase transakcie neskrýval prítomnosť nájomníkov. Ak bývalý majiteľ zatajil problémy s výpisom, kupujúci bude môcť zrušiť transakciu na základe nepoctivosti predajcu. V tomto prípade zostáva možnosť vrátiť peniaze zaplatené za byt odmietnutím kúpy. Keď sa vlastníci rozhodujú, či môžu predať byt bez súhlasu prihlásených, treba brať do úvahy, že otázka uvoľnenia obytnej plochy je dôležitý bod a bez dobrovoľného uvoľnenia pred transakciou na dobrá cena S bývaním nemôžete rátať.
Bezplatná otázka pre právnika
Potrebujete poradiť? Položte otázku priamo na stránke. Všetky konzultácie sú bezplatné Kvalita a úplnosť odpovede právnika závisí od toho, ako úplne a jasne opíšete svoj problém.
Na realitnom trhu nájdete byt za atraktívnu cenu, no zaťažený ľuďmi v ňom zapísanými. Preto je dôležité vedieť, na čo by si mal kupujúci takejto nehnuteľnosti dávať pozor a či má vlastník právo takúto nehnuteľnosť na bývanie predať.
Ako predať byt s registrovanou osobou a je to možné?
Mnoho vlastníkov si kladie otázku: je možné predať byt s registrovanou osobou?
Bytová a občianska legislatíva uvádza, že uzavretie zmluvy o prevode vlastníckeho práva k takémuto predmetu nehnuteľnosti neodporuje zákonu a je uznaná za platnú, to znamená, že z nej vznikajú vzájomné práva a povinnosti zmluvných strán.
Ak chce vlastník predať objekt, v ktorom sú zapísaní členovia jeho rodiny alebo iné osoby, musí o tom kupujúceho informovať.
Keďže mnohí ľudia nechcú kupovať tento typ nehnuteľností, majitelia musia znížiť náklady. Potreba takejto informácie je, že sa predpokladá, že tento byt je zaťažený vecným bremenom. Všetky informácie o vecnom bremene musí vlastník vlastníckeho práva oznámiť pred uzavretím zmluvy.
Vlastník môže byt predať aj bez súhlasu osôb v ňom zapísaných, keďže tieto osoby majú k nehnuteľnosti len užívacie právo.
Predaj bytu vlastníkom bez súhlasu prihlásených osôb sa uskutočňuje uzavretím kúpno-predajnej zmluvy.
Účastníci tejto dohody musia uviesť, že vlastník sa zaväzuje po zaregistrovaní dohody na oprávnenom orgáne vykázať kupujúcim všetkých obyvateľov z kupovaného bytu.
V prípade, že bývalý vlastník nesplní povinnosť stanovenú zmluvou, má kupujúci právo obrátiť sa na súd.
Predaj privatizovaného bytu
Predaj sprivatizovaného bytu s registrovanými nájomníkmi má niektoré zvláštnosti. Týkajú sa postavenia osôb, ktoré nemajú majetkové práva v dôsledku odmietnutia účasti na privatizačnom konaní, ale bývajú v bytových priestoroch.
Osoba, ktorá sa odmietne zúčastniť privatizačného konania, ale je zaregistrovaná v návšteve, má právo v nej žiť doživotne.
Z toho vyplýva, že starý vlastník ho nemôže samostatne odhlásiť na registračnom orgáne a nový vlastník sa s tým nebude môcť obrátiť na súd.
Predaj domu
Predaj domu, ktorý má vecné bremeno v podobe osôb tam zapísaných, je povolený rozhodnutím vlastníka domu.
Majiteľ môže predať dom bez súhlasu osôb v ňom zapísaných.
Upozorňujeme, že ho nemožno vypísať ani so súhlasom majiteľa:
- Občan, ktorý sa považuje za nájomcu bývania;
- Osoba, ktorá je poberateľom renty (všimnite si, že v dohode o opatrovateľskej starostlivosti musí byť uvedené, že poberateľ má právo na pobyt v domácnosti);
- Osoba, ktorá má postavenie dlžníka a je zmluvnou stranou zmluvy o bezodplatnom užívaní nehnuteľný predmet.
Darujte byt s registrovanými ľuďmi
Keďže vlastník obytného priestoru má v súlade s občianskym právom plné právo nakladať s majetkom, ktorý mu patrí, podľa vlastného uváženia, zákon umožňuje darovanie bytu registrovaným osobám.
Transakcia bude uznaná ako nezákonná, iba ak je byt v spoločnom vlastníctve manželov a druhý z manželov je proti darovaniu.
Kupujúci musí byť vedomý toho, že darca má možnosť v darovacej zmluve dohodnúť svoje právo doživotne bývať v darovaných bytových priestoroch.
Upozorňujeme, že prihlásenie maloletého dieťaťa v obytnej zóne nie je základom pre uznanie dohody, z ktorej nevznikajú práva a povinnosti.
Je možné predať byt alebo dom bez súhlasu registrovaného
Ako už bolo povedané, práva vlastníka nie sú obmedzené na prítomnosť prihlásených osôb v obytných priestoroch. V prípade uzatvorenia kúpno-predajnej zmluvy preberá vlastník povinnosť odhlásiť registrované osoby. V dohode sa môže stanoviť, že povinnosť odhlásiť sa musí vykonať nový vlastník.
Upozorňujeme, že odhlásenie tých osôb, ktoré majú vlastnícke práva k podielu priestorov, nie je povolené.
V tomto prípade je vlastník povinný informovať ich o budúcej transakcii a ponúknuť im odkúpenie podielu. Odmietnutie musí byť písomné a overené notárom.
Balík dokumentov na predaj bytu s vecným bremenom - vlastnosti
Aby sa mohla uskutočniť kúpa bytu s registrovanou osobou, vlastník obytných priestorov musí predložiť tento balík dokumentov:
- Dokument obsahujúci informácie o tom, aké práva má predávajúci vo vzťahu k tejto nehnuteľnosti na bývanie;
- štátny pas občana;
- Dokument obsahujúci údaje na základe práv vlastníka k nehnuteľnosti (kúpno-predajná zmluva, rozhodnutie súdny orgán, osvedčenie o dedičstve);
- Výpis od evidenčného orgánu o všetkých osobách, ktoré sú evidované v mieste, kde sa nehnuteľnosť nachádza;
- Technická dokumentácia k bytu (plán, katastrálny pas vydaný orgánmi ZINZ).
Okrem toho štandardný balík informácie, predávajúci musí poskytnúť:
- Príkaz na nasťahovanie sa do bytu;
- Osvedčenie obsahujúce informácie o privatizácii objektu, ako aj o osobách, ktoré sa zúčastnili tohto konania;
- doklad potvrdzujúci zaplatenie všetkých platieb podielov (ak je byt družstevný);
- Ak je predávajúci v manželskom zväzku, potom môžete požiadať o predmanželskú zmluvu, ak taká existuje.
Čo robiť s registrovanými nájomníkmi pri predaji bytu
V prípadoch, keď bol byt kúpený s osobami v ňom zapísanými, má spravidla nový vlastník právo obrátiť sa na súd a vynútiť si odhlásenie registrovaných občanov.
V prípadoch, keď majú osoby výlučné právo na pobyt v tejto obytnej nehnuteľnosti, nie je odhlásenie povolené.
Stáva sa tiež, že registrovaná osoba v mieste registrácie v skutočnosti nebýva, potom je možné uzavrieť dohodu, podľa ktorej registrovaná osoba samostatne spláca časť účty za energie alebo vráti finančné prostriedky, ktoré zaň zaplatil nový vlastník.
Aké práva majú registrovaní občania bytov?
Na základe noriem bytovej legislatívy krajiny majú osoby registrované v priestoroch právo užívať priestory v rovnakom rozsahu ako ich vlastník, ak medzi nimi uzavretá dohoda neustanovuje inak.
Majú právo na neobmedzený prístup do priestorov. Využitie verejných služieb nemôže byť obmedzené rozhodnutím vlastníka.
Základom zániku priznaných práv je prevod vlastníckych práv na inú osobu.
Kto nemôže byť prepustený bez súhlasu
Zákon ustanovuje zoznam osôb, ktorých odhlásenie nie je povolené. Medzi takéto osoby patria:
- Osoby, ktoré majú vlastnícke práva k časti priestorov;
- Osoby uvedené v testamentálnom dokumente ako osoby, ktoré po prevode vlastníctva na dediča získali právo na pobyt v priestoroch;
- Osoby, ktoré sa nezúčastnili privatizácie, ale sú registrované v priestoroch;
- Osoby, ktoré vložili podiel v plnej výške, ak je majetok uznaný za družstvo;
- Príjemcovia renty, ktorí sú zmluvnou stranou dohody o doživotnom výživnom a odkázanosti;
- Manžel, ktorý má právo na pobyt podľa podmienok predmanželskej zmluvy;
- Deti, ktoré nedosiahli plnoletosť, nemajú rodičov a opatrovníkov.
Kúpa bytu na registrovanú osobu, riziká a problémy kupujúceho
Napriek tomu, že zákon nezakazuje predaj rezidenčných nehnuteľností osobám v nich zapísaným, kupujúci by mal k uzavretiu obchodu pristupovať čo najopatrnejšie.
Najväčším problémom, s ktorým sa môže nový vlastník stretnúť, je nemožnosť výmazu zapísaných osôb z registra ani pri podaní návrhu na súd.
Preto, aby ste si kúpili byt s registrovanou osobou a nemali ďalšie problémy, mali by ste venovať pozornosť:
- Za cenu, keď je o viac ako 20 % nižšia ako cena stanovená pre podobné objekty na realitnom trhu.
- Pre osoby registrované v areáli. Odporúča sa vyžadovať informácie nielen o tých, ktorí sú registrovaní v čase transakcie, ale aj o tých, ktorí boli zaregistrovaní pred tým. Na získanie takýchto údajov sa odporúča vyžiadať si archívny výpis z domovej knihy.
- Ak je vlastník v manželstve registrovanom zákonom ustanoveným spôsobom, je potrebné vyžadovať poskytnutie manželskej zmluvy, ak ju manželia uzatvorili.
Predávajúci bytu nepíše, čo má robiť
V praxi sa stáva, že ste kúpili byt, no bývalí majitelia sa neodhlásia. Vynára sa otázka, ako písať bývalý majiteľ z kupovaného bytu?
Ak osoba predala byt a neodhlásila sa po lehote stanovenej v zmluve, odporúča sa zaslať novému vlastníkovi písomné oznámenie o potrebe odhlásenia s uvedením, že nový vlastník platí za energie. zmenky vrátane za neho, ktoré Podľa občianskeho práva ide o bezdôvodné obohatenie.
Ak sa predávajúci bytu po doručení oznámenia neodhlási, nový vlastník musí podať žalobu na súd.
TO vyhlásenie o nároku treba priložiť:
- Dokument označujúci existenciu práv k objektu;
- Zmluva o kúpe nehnuteľnosti na bývanie;
- Výpis poskytnutý oprávnenou osobou o registrovaných osobách;
- Potvrdenie o zaplatení povinného poplatku štátu.
Prijaté rozhodnutie bude základom pre odhlásenie osoby bez súhlasu vlastníka.
Záver
Predaj nehnuteľnosti s registrovanými osobami je povolený legislatívou Ruskej federácie, avšak v záujme rešpektovania práv oboch zmluvných strán je potrebné čo najdôkladnejšie skontrolovať všetky informácie o transakcii. alebo kontaktujte osoby so špeciálnymi znalosťami.
Predaj bytu s registrovanou osobou je bežným prípadom transakcií s nehnuteľnosťami na bývanie. V takýchto situáciách bude mať právny význam nielen samotná registrácia, ale aj existencia práv registrovaných občanov k obytným priestorom.
Právne postavenie registrovaných osôb
Vo fáze odsúhlasovania podmienok transakcie kupujúci skontroluje právnu čistotu bytu. Tento postup zahŕňa zriadenie úradných a skrytých vecných bremien na bytových priestoroch. Ak je evidovaná hypotéka na byt úradným vecným bremenom, tak prítomnosť prihlásených osôb v byte možno považovať za skryté bremeno.
Právne postavenie registrovaných osôb sa určuje s prihliadnutím na tieto vlastnosti:
- dočasnou registráciou v mieste bydliska nevznikajú žiadne práva k nehnuteľnosti, s výnimkou možnosti užívania obytného priestoru po určitú dobu;
- Trvalá registrácia v mieste bydliska umožňuje registrovanému občanovi bývať v byte neobmedzene dlho, t.j. vedie k vzniku trvalého užívacieho práva.
Prítomnosť dočasne registrovaných osôb nespôsobuje ťažkosti pri uskutočňovaní transakcií, pretože ich registrácia po určitom období automaticky vyprší.
U občanov s trvalou registráciou je situácia oveľa zložitejšia. K registrácii v mieste bydliska občanov, ktorí nie sú vlastníkmi bytu, môže dôjsť v týchto prípadoch:
- bývanie v byte po jeho privatizácii osobou, ktorá formalizovala odmietnutie privatizačnej transakcie v prospech iných osôb;
- trvalé užívanie bývania na základe práva odmietnutia závetu;
- rodinní príslušníci vlastníka, ktorí nemajú podiely na vlastníckych právach;
- maloletí občania narodení po registrácii vlastníckych práv.
Tieto osoby majú právo na trvalé užívanie obytných priestorov, ktoré nemožno svojvoľne ukončiť alebo obmedziť. Napríklad v prípadoch privatizácie je takéto právo podmienené tým, že občan, ktorý odmietol, bol zákonným nájomcom bytu.
Okrem toho má vlastník právo zaregistrovať kohokoľvek vo svojom dome, a to aj natrvalo. Vlastník môže zároveň samostatne stanoviť životné podmienky a hranice práva na užívanie bývania, keďže registrácia priamo nevedie k vzniku takéhoto práva.
Čo robiť s registrovanými občanmi pri predaji bytu
Po zistení, že občania sú zaregistrovaní v byte, má kupujúci právo odmietnuť dokončenie transakcie, pretože zákon vyhlasuje slobodu zmluvných vzťahov. Ak sa rozhodne o pokračovaní kúpy a predaja, nový vlastník môže stáť pred potrebou rozhodnúť o osude prihlásených občanov.
Pri samotnom prevode bývania musí predávajúci spravidla úplne uvoľniť byt a previesť ho bez akýchkoľvek nárokov tretích osôb. S tým súvisí aj odhlásenie všetkých prihlásených občanov, ktoré je uvedené v kúpno-predajnej zmluve. V niektorých prípadoch môžu protistrany v zmluve stanoviť lehotu, počas ktorej sú všetci občania povinní zrušiť registráciu.
Ak je byt prihlásený na občanov, ktorí majú trvalé užívacie právo, predávajúci nemá právo žiadať ich odhlásenie. V tomto prípade, ak sa predávajúci rozhodne kúpiť bývanie s prihliadnutím na takéto bremeno, zmluva stanovuje tieto podmienky:
- uvádza zoznam osôb zaregistrovaných v byte v čase transakcie nákupu a predaja;
- uvádza, že si zachovávajú právo na trvalé užívanie aj po registrácii nehnuteľnosti na meno kupujúceho.
S tým treba počítať Kúpa bývania neumožní ani násilné prepustenie nasledujúcich kategórií občanov:
- maloleté deti alebo občania vyhlásení za nespôsobilých;
- osoby, ktoré sa odmietli zúčastniť privatizácie, ale ponechali si užívacie právo;
- rodinní príslušníci predchádzajúceho vlastníka nehnuteľnosti;
- osoby bývajúce v byte na základe dohody o doživotnej rente.
Úplné zloženie takýchto osôb možno zistiť preštudovaním potvrdení o zložení rodiny, bytových kariet alebo výpisov z domových kníh. Okrem toho je potrebné porovnať zloženie rodinných príslušníkov vlastníka s počtom osôb, ktoré sa podieľali na privatizácii.
Spravidla sa deti prihlasujú v mieste bydliska jedného alebo oboch rodičov. Na dodržiavanie tejto zásady dohliadajú opatrovnícke a poručnícke orgány. Z tohto dôvodu sa v praxi málokedy stretávame s obstaraním bývania, v ktorom ostanú prihlásení len maloletí občania.
Ak sú po kúpe bytu ešte evidované osoby, ktoré nespadajú do vyššie uvedeného zoznamu, môže ich nový vlastník vysťahovať, a to aj násilne.
Aká je realizovateľnosť kúpy bytov s registrovanými občanmi? Takáto nehnuteľnosť je spravidla oveľa lacnejšia podobné predmety bez registrovaných osôb. Ak má napríklad starší občan právo trvalého pobytu na základe dohody o doživotnom dôchodku, kúpa bývania sa môže považovať za vhodnú.
Ako prepustiť občanov po predaji bytu
Ak si predávajúci nesplnil povinnosť vypratania bytu od všetkých prihlásených osôb, alebo nemal právo na nútené stiahnutie registráciou, kupujúci má primeranú túžbu oslobodiť kupovanú nehnuteľnosť od práv tretích osôb. Aj keď registrovaný občan v skutočnosti nebýva v byte a nemieni sa presťahovať do obytných priestorov, skutočnosť jeho registrácie výrazne zvyšuje výšku účtov za energie.
Ak sú medzi registrovanými osobami občania, ktorí si ponechali právo trvalého užívania, ich vysťahovanie bude prakticky nemožné. Výnimkou z tohto pravidla môžu byť prípady porušenia životných podmienok:
- odmietnutie zaplatiť komunálne služby a iné typy povinné platby;
- systematické poškodzovanie alebo znehodnocovanie obytnej nehnuteľnosti, ktoré vedie k jej zničeniu;
- systematické porušovanie práv iných osôb žijúcich v obytných priestoroch.
V týchto prípadoch je povolené vysťahovanie bez zabezpečenia iného bývania, a to aj podaním žaloby na súd.
Ak prihlásení občania nemajú užívacie právo k bytu, má ho nový vlastník zákonné právo vyhnať ich z ich životného priestoru, ako aj násilne odhlásiť z evidencie.
Ak to chcete urobiť, musíte urobiť nasledovné:
- vyzvať registrovaných občanov, aby sa dobrovoľne odhlásili, a to aj poskytnutím primeranej lehoty na vykonanie takýchto úkonov;
- poslať upozornenie na možnosť núteného vysťahovania na súde;
- obrátiť sa na súd na ochranu práv vlastníka.
Ak v byte skutočne bývajú prihlásení občania, musia si byť vedomí možnosti núteného vysťahovania súdnou cestou, takže šanca na dobrovoľné prepustenie je pomerne vysoká. Iná situácia nastáva v prípadoch, keď prihlásené osoby v byte nebývajú a ich bydlisko nie je známe.
V tomto prípade je možné ich vypísať na základe rozhodnutia súdu. Pri podaní žaloby na súd je potrebné uviesť posledné známe miesto pobytu takéhoto občana, ktoré sa spravidla zhoduje s adresou kupovaného bytu.
Počas súdneho konania sa overí, či registrovaná osoba má alebo nemá právo trvalého užívania. Ak sa táto skutočnosť nepotvrdí, súd v neprítomnosti rozhodne o vysťahovaní a odhlásení prihláseného občana. Po prezentácii súdny akt registračný orgán vykoná výpis presne v súlade s výrokom súdneho rozhodnutia.
Pri predaji bytu s registrovanými občanmi si teda kupujúci bude musieť určiť, či majú právo trvalého užívania bývania. Ak takéto právo existuje, bude mimoriadne ťažké uvoľniť byt. Vysťahovanie súdom je povolené len v prípadoch, keď si registrovaní občania pri registrácii transakcie nezachovali právo trvalého pobytu.