Dnes o tom rozhoduje veľa ľudí otázky bývania pomocou hypotéky. Často je výhodnejšie zaplatiť za bývanie sumu, ktorá je oveľa vyššia ako cena bytu, platiť úroky z hypotekárneho úveru banke (ak nie v r. finančne, teda aspoň morálne). A pre mnohých ušetrite požadované množstvo pre také veľký nákup, ako byt, pričom ešte platí nájomné, je jednoducho nemožné.
Preto sa hypotéky stávajú čoraz obľúbenejšou možnosťou. Ale čas plynie, život sa mení, objavujú sa nové okolnosti... A možno sa byt s vecným bremenom stane nepotrebným, príliš zaťažujúcim alebo jednoducho malým. Je možné predať byt na hypotéku a ako na to?
Informujte banku o svojej túžbe
Prvá vec, ktorú musíte urobiť, je oznámiť banke svoj zámer. Podľa federálneho zákona č. 102 je byt prevzatý na hypotéku založený v banke. A napriek vlastníckemu právu, ktorého certifikát máte, bol vydaný do užívania a nemáte právo ho predávať ani s ním čokoľvek robiť bez súhlasu banky. Federálny registračný úrad (FRS) má informácie, že na tento byt bolo zriadené vecné bremeno a bez súhlasu banky jednoducho nebudete môcť nehnuteľnosť predať.
Banka s najväčšou pravdepodobnosťou nebude spokojná s vašou túžbou predčasne splatiť úver, pretože má záujem získať úrok, a nie vrátiť peniaze pred zmluvným termínom. Preto čím menšia je zostávajúca suma úrokového dlhu, tým ľahšie bude problém vyriešiť.
Na ochranu svojich záujmov môže banka uvaliť sankcie za predčasné splatenie úveru. Ak teda zmluva s bankou nestanovuje možnosť predčasného splatenia a vy chcete byt s hypotékou predať ďalej, aby ste dosiahli zisk, potom všetko dôkladne zvážte.
Ak sa pri splácaní hypotéky vaša rodina stihla rozrásť a byt sa stiesnil, alebo naopak, už nepotrebujete také priestranné vily, má zmysel obrátiť sa so žiadosťou o pôžičku na banku: banku sám rozhodne o odstránení vecného bremena a môžete získať ďalší úver na kúpu ďalšieho bytu.
Tri scenáre
Byt je možné predať za peniaze požičané z banky. Postup predaja je však komplikovanejší. V transakcii nákupu a predaja sa objaví tretia strana. Okrem kupujúceho a predávajúceho sa v dianí začína aktívne podieľať aj držiteľ hypotéky, banka.
Byt, ktorý je založený v rámci hypotekárneho úveru, teda môžete predať nasledujúcimi spôsobmi:
- predaj v hotovosti s predčasným splatením;
- predaj dlhových záväzkov - ak je kupujúci sám hypotekárnym dlžníkom;
- predaj bytu s pomocou banky;
Pozrime sa bližšie na každú možnosť.
Predčasné splatenie úveru
Ak banka vyjadrila súhlas s predajom bytu a predčasným splatením úveru a vy ste našli kupca, ktorému sa váš byt páči a nehanbí sa na ňom uložené bremeno, vaše konanie sa bude vyvíjať nasledovne: scenár.
Nájsť kupca na byt založený na hypotéke je pomerne zložité: na sekundárnom realitnom trhu existuje množstvo alternatívnych ponúk bytov bez ťarchy. Najčastejšie sa pri predaji novostavieb pristupuje k transakcii prostredníctvom predčasného splatenia.
Postup nákupu je nasledovný:
- Kupujúci uzatvára s predávajúcim zmluvu - zmluvu o zálohe - overenú notárom, ktorá stanovuje dodatočné podmienky nákupy súvisiace s odstránením vecného bremena. Deje sa tak na ochranu kupujúceho. Predávajúci sa v zmluve zaväzuje zrealizovať kúpno-predajnú transakciu po odstránení vecného bremena z nehnuteľnosti. Zmluva určuje tieto body: výška zálohy, časový rámec, kedy banka odstráni vecné bremeno, lehota, počas ktorej sa predávajúci zaväzuje byt predať.
- Kupujúci potom zloží zálohu rovnajúcu sa výške dlhových záväzkov dlžníka. Najpohodlnejšia platobná schéma je nasledovná: banka, ktorá spravuje hypotekárny úver predávajúceho, zriadi dve úschovne. Jeden obsahuje sumu potrebnú na splatenie úveru, druhý - tú časť sumy, ktorá bude zaplatená predávajúcemu nad rámec vkladu. Pred dokončením predajnej transakcie má prístup a možnosť vybrať peniaze z oboch schránok iba kupujúci. Po dokončení transakcie a zaregistrovaní nového titulu má banka prístup k jednej bunke a predajca má prístup k druhej. Transakcia je teda pre kupujúceho úplne bezpečná.
- Po zložení zálohy banka vystaví potvrdenie o splatení dlhu a záložné dokumenty k bytu.
- Predávajúci vypíše žiadosť o zrušenie vecného bremena a s priložením potvrdenia o splatenom dlhu a zábezpeke ide so zástupcom banky do Registračnej komory. Konanie o odstránení vecného bremena trvá päť pracovných dní.
Po odstránení bremena z Federálnej registračnej služby (Úrad Federálnej registračnej služby), ktorá bude uvedená v osvedčení o vlastníctve, môžete vykonať obvyklý postup na uzavretie kúpno-predajnej transakcie s bytom.
Opätovný predaj dlhových záväzkov
Ak má kupujúci v úmysle zobrať si na kúpu bytu aj úver z banky, potom sa postup pri získaní úveru pre kupujúceho, ktorý si zvolil zabezpečenie kúpy, bude len málo líšiť od bežného pri čerpaní hypotéky. Jediný rozdiel je v tom počiatočný poplatok vo výške dlhu predávajúceho voči banke a predávajúci je povinný podpísať zmluvu o postúpení dlhových záväzkov.
Ak kupujúci aj predávajúci jednajú s tou istou bankou, proces opätovnej registrácie vykoná banka sama. Ak si kupujúci bude brať hypotéku z inej banky, je potrebné vypracovať balík dokumentov na schválenie vybraného bytu bankou kupujúceho. K tomu bude potrebné odhlásiť všetkých prihlásených v predávanom byte a získať potvrdenie o tom, že v predávanom byte nie je nikto registrovaný.
Predaj bytu s pomocou banky
Ak nie je možné osobne vyhľadať kupujúceho a predať byt, dlžník môže dať banke pokyn, aby samostatne predala založený byt. V tomto prípade sa zamestnanci banky podieľajú na hľadaní kupujúceho a opätovnom zaregistrovaní vlastníctva nezávisle, bez účasti dlžníka v súlade s jeho písomnými pokynmi.
Po predaji bytu bývalý majiteľ môže kedykoľvek prijať z bezpečnostnej schránky banky sumu zostávajúcu po splatení dlhu, ak, samozrejme, ešte nejaký zostane.
Je jasné, že zamestnancom banky ide len o splatenie dlhu voči banke a nebudú hľadať kupca, ktorý je pre vás ziskový.
Tento spôsob je dobrý len vtedy, ak sa v dôsledku zmenených okolností stalo bremeno úveru pre dlžníka neúnosné a rozhodol sa bytu zbaviť. V takejto situácii môže ušlý zisk z predaja prevážiť nad sankciami uloženými bankou v prípade poklesu príjmu a neschopnosti splácať mesačné splátky úveru včas a v plnej výške.
Na túto tému nie sú žiadne články.
Otázka možnosti dať na predaj byt s hypotékou je veľmi dôležitá. Niektorí majitelia hypotekárnych nehnuteľností čelia finančným ťažkostiam: mesačné splátky sa pre nich stávajú neúnosnými. Iní majú túžbu kúpiť si priestrannejšie bývanie. A ďalší by chceli jednoducho zarobiť na hypotéku.
Tieto a ďalšie faktory nútia majiteľa premýšľať o predaji hypotekárne bývanie. No obytný priestor im úplne nepatrí. Je teda možné predať byt kúpený na hypotéku?
Tí, ktorých táto problematika znepokojuje, si môžu pokojne vydýchnuť: v aktuálnom roku 2019 je možné predávať nehnuteľnosti založené na hypotéke. Iba predajný postup sa musí vykonávať kompetentne a riadiť sa stanovenými pravidlami. Články č. 29 a č. 33 federálneho zákona o hypotekárnych úveroch poskytujú dlžníkovi právo prevádzkovať a predávať byt zakúpený na hypotéku.
Majiteľ domu založeného na hypotéke musí zároveň pamätať na kľúčové pravidlo: nemá právo vykonávať žiadne transakcie s bytom (vrátane predaja) bez súhlasu. úverová organizácia. V opačnom prípade všetky práva k nehnuteľnostiam prechádzajú na banku (článok č. 301 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Ako predať byt založený na hypotéke?
Existujú štyri spôsoby, ako predať nehnuteľnosť na hypotéku:
- Predčasné splatenie úveru.
- Nezávislý predaj.
- Predaj s pomocou banky.
- Predaj dlhových záväzkov.
Predčasné splatenie
Táto metóda zahŕňa nájdenie kupca, ktorý bude súhlasiť s kúpou nehnuteľnosti s vecným bremenom a dá predávajúcemu peniaze na predčasné splatenie zostávajúceho dlhu. Nájsť takého kupca nie je jednoduché: zaťažiť byt často odstraší potenciálnych kupcov.
Schéma predčasného splatenia hypotéky je relevantná pri predaji bývania vo výstavbe. Obytná plocha v novostavbách s dobrou dispozíciou je veľmi žiadaná a svedomitý developer zvyčajne nemá konca kraja s kupcami tých bytov, ktoré sú v záverečnej fáze výstavby.
Ako prebieha predaj bytu v režime predčasného splatenia hypotéky? Prvým krokom je získanie súhlasu banky. Dlžník bude musieť uviesť dôvod predčasného splatenia úveru, pretože to nie je pre banku veľmi výhodné. Ďalšie fázy postupu:
- Stanovenie výšky dlhu na úvere.
- Vypracovanie zmluvy medzi dlžníkom a kupujúcim (overená notárom).
- Výpis dlžníka a všetkých rodinných príslušníkov (vrátane maloletých) z obytného priestoru založeného na hypotéke.
- Zaplatenie zálohy v požadovanej výške úplné splatenie hypotéky.
- Uzavretie hypotéky a odstránenie vecného bremena z bytu.
- Záverečná fáza: opätovný zápis prevodu vlastníctva bytu v registračnej komore.
Nezávislý predaj
Kľúčové odporúčanie pre predávajúceho: neskrývajte pred potenciálnym kupcom skutočnosť, že predávaná nehnuteľnosť je zabezpečená bankou. Takéto správanie sa bude považovať za zapojenie kupujúceho do podvodu.
Samotná transakcia je jednoduchá. Hlavná vec je robiť všetko podľa zákona. Povedzme, že kupujúcemu sa byt zapáčil a rozhodol sa ho kúpiť s vedomím, že nehnuteľnosť je zaťažená vecným bremenom. Ďalší priebeh transakcie je nasledovný:
- Kupujúci kontaktuje veriteľa a vyjadrí želanie spätne odkúpiť kolaterál.
- Zamestnanci banky s ním uzatvoria predbežnú kúpno-predajnú zmluvu a doklad notársky overia.
- Kupujúci zaplatí sumu potrebnú na splatenie dlhu naraz trezor, suma zostávajúca pre dlžníka - do iného.
- Vecné bremeno na byte je odstránené.
- Kúpno-predajná zmluva je vyhotovená v Rosreestr.
- Banka a dlžník získajú prístup k pokladničným schránkam.
Predaj hypotekárneho bývania bankou
Pri využívaní tejto schémy na predaj hypotekárneho bývania už banka nevystupuje ako vonkajší pozorovateľ. Vykonáva transakciu od začiatku do konca, vydáva svoju celu a stará sa o všetky dokumenty. Od predávajúceho sú potrebné iba podpisy. Pracovníci banky budú nezávisle kontaktovať Registračnú komoru.
Platí kupujúci hypotéku hotovosť do bezpečnostnej schránky veriteľa a rozdiel medzi nákladmi na bývanie a hypotekárnym dlhom sa vloží do inej bezpečnostnej schránky. Ďalej banka informuje Registračnú komoru o splatení úveru a vecné bremeno je z predmetu predaja odstránené.
Táto schéma nie je pre dlžníka veľmi výnosná: banka nemá záujem predať byt za vyššiu cenu. Pre neho je dôležité splácať dlh, preto stačí, aby výška dlhu bola podobná nákladom na byt.
Predaj dlhových záväzkov
Táto metóda spočíva v tom, že dlžník predáva svoje dlhové záväzky banke. V tomto prípade je hypotekárny úver opätovne poskytnutý novému dlžníkovi. Banka uzavrie s kupujúcim zmluvu o prevode zvyšnej časti úveru na neho. Nový dlžník sa tak stáva vlastníkom založeného obytného priestoru a dlžníkom úveru.
Veľa kupujúcich si samo chce kúpiť byt, ktorý je zaťažený vecným bremenom, pretože nehnuteľnosť v hypotéke je často ponúkaná za nižšiu cenu. Pre takýchto kupujúcich postup registrácie hypotekárny úver takmer sa nelíši od štandardu:
- Záujemca poskytuje balík dokumentov na posúdenie žiadosti o hypotekárny úver.
- V prípade schválenia sa vykoná ocenenie kupovanej nehnuteľnosti.
Opätovnú registráciu kolaterálu v Rosreestri rieši výlučne banka. Dlžník musí podpísať iba dokument o postúpení dlhového záväzku.
V prípade opätovného poskytnutia úveru môže ako kupujúci vystupovať iná úverová inštitúcia. V takejto situácii sa hypotekárny úver prevedie na banku, ktorá ho poskytla nový úver vyplatiť ten starý. V dnešnej dobe je to pomerne častý jav, keďže banky každoročne znižujú úroky z úveru. A dlžník, ktorý našiel banku s prijateľnejším úroková sadzba alebo výhodnejších podmienok, refinancuje hypotéku prevodom dlhu na inú úverovú inštitúciu.
Tento postup prináša dlžníkovi nepochybné výhody. Nie každá banka však s takouto transakciou súhlasí: niektoré banky ďalšie požičiavanie pod žiadnou zámienkou neumožňujú, iné ukladajú dlžníkovi pokuty, ktoré niekedy dosahujú nemalé sumy.
Daňové povinnosti
Predajca hypotekárneho bývania by mal brať do úvahy jednu nuansu: ak je nehnuteľnosť v jeho vlastníctve menej ako 3 roky a predáva sa za vyššiu cenu, bude musieť zaplatiť daň z predaja bytu (13 %).
Nuansy predaja nehnuteľností kúpených s vojenskou hypotékou
Podľa zákona je bývanie zakúpené prostredníctvom účelových úverov na bývanie a hypotekárnych úverov až do úplného splatenia úveru zábezpekou nielen úverovej inštitúcie, ale aj Ministerstva obrany Ruskej federácie.
Vecné bremeno bude z bytu odstránené až po úplnom splatení úveru a po dovŕšení 20 rokov služby dlžníka. Súčasťou schémy predaja takéhoto bytu je zvyčajne hľadanie prostriedkov na splatenie hypotekárneho úveru.
Algoritmus transakcie je nasledujúci:
- Predávajúci oznámi banke a Rosvoenipoteka svoju túžbu predať dom a odstrániť vecné bremeno.
- Overuje výšku dlhu v banke.
- Spláca dlžnú sumu.
- Nájde kupca na bývanie.
- Prijme doklad o odstránení vecného bremena.
- Dostane doklad o vlastníctve od Rosreestr.
- Predaj bytu podľa bežnej schémy.
Dôležité: na splatenie dlhu spoločnosti Rosvoenipoteka (ako aj na splatenie časti dlhu veriteľskej banke v prípade občianskej hypotéky) môžete použiť prostriedky prijaté ako súčasť materského kapitálu.
Video: Postup pri predaji založenej nehnuteľnosti
Doklady na predaj založenej nehnuteľnosti
Vykonávanie postupu pri predaji hypotekárneho bývania vyžaduje, aby dlžník pripravil celý balík dokumentov. Čo zahŕňa?
- doklad potvrdzujúci solventnosť;
- kúpno-predajná zmluva s kupujúcim;
- osvedčenie o absencii dlhu z úveru;
- hypotekárny úver;
- doklad potvrdzujúci, že kupujúci previedol na nehnuteľnosť finančné prostriedky, ktoré budú použité na splatenie zostatku úveru;
- doklad potvrdzujúci vyňatie bytu z vecného bremena.
Byt je teda možné predať aj na hypotéku. A to dokonca viacerými spôsobmi. Hlavnou vecou je vykonať postup kompetentne bez toho, aby ste niečo skrývali pred bankou alebo kupujúcim.
Výhodou aj nevýhodou kúpy nehnuteľnosti na hypotéku zároveň je, že splácanie bytu prebieha dlhé roky. Dlžníci majú často otázku: je možné predať byt na hypotéku a kúpiť iný na hypotéku?
Schému na získanie hypotéky už pozná každý dlžník, ktorý si zobral byt na úver. Uvažujme, ako predať nehnuteľnosť, ktorá má vecné bremeno.
Dôvody na zmenu bytu
V závislosti od dôvodov, prečo je zmena bytu nevyhnutná, možno otázku kúpy a predaja nehnuteľnosti riešiť rôznymi spôsobmi. Realitní makléri poznamenávajú, že najobľúbenejšie dôvody na zmenu jedného bytu zakúpeného s hypotékou za iný zakúpený v rámci toho istého programu sú:
- zlepšenie finančná situácia dlžník alebo prírastok rodiny. Hypotéku si často berú mladé rodiny, ktoré sa po deťoch snažia zlepšiť svoje životné podmienky;
- zmena rodinných pomerov. Presne tak dlžníci skryto nazývajú rozvod, keď potrebujú predať nehnuteľnosť nadobudnutú počas manželstva, rozdeliť peniaze a kúpiť menšie byty;
- zhoršenie finančnej situácie. Banky vydávajú hypotekárne úvery nielen v rubľoch, ale aj v dolároch či eurách. Za posledných pár rokov sa hodnota domácej meny viac ako zdvojnásobila, pričom mzdy zostali na rovnakej úrovni a mnohé rodiny teraz jednoducho nie sú schopné splácať úver, ktorý si vzali.
Môžu existovať aj iné dôvody, prečo musí dlžník zmeniť bývanie, napríklad presťahovať sa na nové pracovisko a nechce sa mu cestovať cez mesto, aby sa tam dostal.
Najčastejšie je dôvodom predaja bytu potreba zmeniť miesto bydliska alebo zmena rodinného stavu dlžníka.
Ak plánujete zväčšiť svoj životný priestor alebo sa presťahovať do prestížnejšej oblasti, to znamená, že nehnuteľnosť plánovaná na kúpu je drahšia a likvidnejšia, dlžník sa môže obrátiť na banku s otázkou výmeny kolaterálu. Táto možnosť je však možná najmä v prípade, ak je kúpa nového bývania na základe zámennej zmluvy, alebo dlžník najprv kupuje nový majetok a potom predá staré. Takéto situácie sú zriedkavé. Spravidla musí dlžník najprv predať dom a potom kúpiť nový. A v takýchto prípadoch sa dlžník zaujíma o jednu otázku: je možné predať hypotekárny byt? Od kúpy nového obytného priestoru bude prebiehať bežný postup pri hypotéke.
Čo hovorí zákon?
Upravené sú otázky spojené s kúpou nehnuteľnosti na hypotéku Federálny zákon„O hypotéke (zálože nehnuteľnosti)“ (ďalej len zákon). V § 37 uvedeného zákona sa uvádza, že na scudzenie (zjednodušene povedané predaj) založenej nehnuteľnosti je potrebný súhlas záložného veriteľa, teda banky. Bez povolenia banky teda nebude transakcia zapísaná do štátneho registra.
Ak predávajúci nejakým spôsobom obišiel zákon a predal založený majetok, potom má banka v súlade s § 39 zákona právo požadovať predčasné splnenie záväzkov, a to aj od kupujúceho, alebo vyhlásiť transakciu za neplatnú.
Dôležité! Bez súhlasu banky bude transakcia neplatná! Vlastníctvo neprejde na kupujúceho.
Ako získať povolenie na predaj?
Hlavnou podmienkou je teda získanie povolenia od banky na predaj nehnuteľnosti. Takmer všetky banky už majú jasný postup pri vydávaní povolenia na scudzenie majetku. Finančné inštitúcie majú záujem vyplatiť hypotéku, ale nezaujíma ich, kto bude vlastníkom.
Odcudzenie je spravidla možné za predpokladu úplného splatenia hypotekárny úver. Ak dlžník nedokáže splatiť dlh sám, situácia sa o niečo skomplikuje. Najprv musí dlžník nájsť kupca, ktorý je ochotný zaplatiť sumu za hypotéku, až potom banka odstráni bremeno a transakcia môže byť dokončená.
Vysvetlite banke dôvod, prečo padlo rozhodnutie predať byt a tá vám s najväčšou pravdepodobnosťou vyjde v ústrety a skráti čas potrebný na vybavenie všetkých papierov.
Problémy spojené s predajom zaťaženého bytu
Predaj bytu zaťaženého hypotékou je pomerne náročná úloha, keďže nie každý kupujúci bude súhlasiť s kúpou takejto nehnuteľnosti. To vyvoláva dva problémy:
- úzky okruh kupujúcich. Najťažšie na predaji založenej nehnuteľnosti je nájsť kupca. Mnohí sa jednoducho boja kontaktovať banku zo strachu, že v budúcnosti prídu o nehnuteľnosť aj peniaze. Vzhľadom na široký výber nehnuteľností na predaj môže byť naozaj problém nájsť človeka pripraveného na kúpu takéhoto bytu;
- potreba predávať za zníženú cenu. Keďže sa okruh potenciálnych kupcov výrazne zužuje, pre zatraktívnenie ponuky je potrebné výrazne zľaviť, vzdať sa bytu za cenu pod trhovou cenou.
Navyše, niekedy banky ukladajú sankciu za predčasné splatenie hypotéky. V tomto prípade musíte vypočítať všetky náklady, aby sa neukázalo, že obchod je nerentabilný.
Pri predaji bytu zaťaženého hypotékou sa pripravte na to, že trochu stratíte na jeho hodnote.
Spôsoby predaja bytu
Najpravdepodobnejšie spôsoby predaja bytu zaťaženého hypotékou sú:
- nezávislý predaj kupujúcemu za hotovosť;
- predaj bytu kupujúcemu, ktorý si naň berie hypotéku;
- predaj so zapojením realitnej organizácie ako sprostredkovateľa.
Pozrime sa na všetky možnosti podrobnejšie.
Nezávislý predaj
V tomto prípade predávajúci nezávisle hľadá kupujúceho.
Podstata dohody je nasledovná. Po prvé, kupujúci dá predávajúcemu všetky peniaze, ktoré dlhuje na hypotéke, aby splatil dlh. Potom predávajúci a zástupca banková organizácia z bytu sa odstráni vecné bremeno a kupujúci zaregistruje práva k nehnuteľnosti a súčasne prevedie zostávajúcu sumu.
Hlavným problémom je, že pred dokončením transakcie je potrebné nájsť kupca, ktorý bude súhlasiť so zaplatením požadovanej sumy. Táto operácia dosť riskantné, pretože ak je predávajúci nepoctivý, kupujúci môže zostať bez bytu a bez peňazí. Na svoju ochranu môže kupujúci požiadať o registráciu zmluvy o úschove u notára.
Hlavným problémom pri predaji bytu zaťaženého hypotékou je nutnosť presvedčiť kupujúceho na zálohovú platbu.
Predaj kupujúcemu, ktorý si berie hypotéku
V tomto prípade je ideálny stav, keď kupujúci má sumu potrebnú na splatenie hypotéky. Predávajúci zaplatí banke za prijaté peniaze a odstráni všetky obmedzenia. Potom kupujúci poskytne dokumenty potrebné na dokončenie transakcie a vydá hypotéku a predávajúci dostane zvyšné prostriedky od banky.
Je vhodné, aby si hypotéku zobrala tá istá banka. Potom môžete počítať s rýchlejším a jednoduchším postupom a k žiadosti je možné priložiť doklady budúceho kupujúceho so žiadosťou o umožnenie predčasného splatenia hypotéky.
To, že kupujúci získa hypotéku od tej istej banky, je ideálne pre predávajúceho aj kupujúceho. V niektorých prípadoch je banka pripravená „nahradiť dlžníka“ na základe hypotekárnej zmluvy.
Predaj bytu s pomocou realitnej kancelárie
Situácia je veľmi podobná ako pri prvom spôsobe predaja bytu, len maklér hľadá kupca. Za túto službu si účtuje určité percento. Zapojenie na trhu známej realitnej kancelárie ako sprostredkovateľa pomôže presvedčiť potenciálneho kupujúceho, že predávajúci nemá nekalé úmysly a že je potrebné zaplatiť časť prostriedkov vopred.
Veľké realitné kancelárie môžu poskytnúť hypotekárny úver na odstránenie vecného bremena z nehnuteľnosti. Zvýšite tak šance na rýchlejší predaj.
Výsledky
Je teda možné predať byt založený na hypotéke a kúpiť si iný, a to dokonca viacerými spôsobmi. Prítomnosť vecných bremien samozrejme komplikuje postup pri hľadaní kupujúceho a dokončení transakcie, ale nie je to problém, ktorý by sa nedal vyriešiť.
Pri splácaní hypotekárneho úveru, ktorý sa stal neúnosným, nezaškodí vedieť predať byt s hypotékou. Pre mnohých dlžníkov budú informácie o tom, ako predať byt s hypotékou a ešte zarobiť peniaze, nečakané.
Nehnuteľnosť, na ktorú je zriadené vecné bremeno, nemožno predať bez súhlasu banky. O hypotekárne úvery, podľa čl. 29 a čl. 33 federálneho zákona „o hypotéke (zástava nehnuteľností)“ v znení neskorších predpisov zo 7. mája 2013, číslo 102-F3, dlžník má právo len užívať založený majetok a je povinný ho udržiavať v riadnej forme.
A jeho strata alebo predaj tretím stranám je nezákonný. Udalosť, ktorá nastane, sa rieši v prospech majiteľa záložného práva (t. j. banky) podľa čl. 301-303 Občiansky zákonník Ruskej federácie. Existuje však množstvo prípadov, keď banka môže dlžníkovi vyjsť v ústrety a povoliť predaj zabezpečeného bytu.
Prečo chcú predať byt na hypotéku?
Dôvody, prečo dlžník začína premýšľať o tom, ako predať byt s hypotékou, možno rozdeliť do 3 skupín:
- ak stratíte dostatočný príjem na splatenie úveru;
- ak je potrebné zakúpiť priestrannejšie bývanie;
- ak chcete zarobiť peniaze na hypotéku.
- Ak stratíte dostatočný príjem na splatenie úveru
Zo straty stajne finančný príjem nikto nie je poistený. Nedá sa predpovedať, čo bude o pár rokov. A platby sa musia vykonávať v prísnom poradí každý mesiac, v plnej výške a načas, bez ohľadu na akékoľvek situácie.
Preto je túžba rýchlo predať byt, aby sa banka konečne vyplatila pred uplatnením dodatočných opatrení, podľa federálneho zákona „o hypotékach (zástava nehnuteľností)“ celkom prirodzená a predvídateľná.
- Ak je potrebné zakúpiť priestrannejšie bývanie
Napríklad mladí ľudia energicky stúpajú po kariérnom rebríčku, ženia sa a rodia deti. Byt prevzatý na hypotéku sa stáva „malým“. Väčšina týchto dlžníkov zvažuje možnosť predaja bytu založeného na hypotéke a následne kúpy väčšieho bytu.
Banka nezakazuje vziať si druhú hypotéku na väčší byt, ak príjem mladej rodiny umožňuje splácať dva dlhodobé úvery naraz. Táto možnosť vyžaduje platbu vopred.
- Ak chcete zarobiť peniaze na hypotéku
Ak bol byt zakúpený v rozostavanej budove v pomerne skorom štádiu, tak dokončením výstavby sa jeho cena výrazne zvýši av niektorých prípadoch viac ako pokryje všetky náklady spojené s hypotékou.
Účastníci zdieľaná konštrukcia svoj byt sa snažia predať ešte pred uvedením domu do prevádzky, keďže opätovné uzavretie zmluvy o postúpení je oveľa jednoduchšie ako prihlásenie hotového bývania (ak bolo samozrejme cieľom pôvodne zarobiť peniaze).
Stáva sa však aj to, že potreba bývania vo výstavbe zmizla a dlžník premýšľa o predaji s maximálnym úžitkom pre seba. Ide o výnimočné prípady.
Pri predaji sekundárne bývanie v rámci vecného bremena ho musí dlžník znížiť Trhová hodnota, pretože tí, ktorí chcú kontaktovať banku kolaterál veľmi malý.
Súhlas banky s predajom bytu s hypotékou
Byt kúpený cez hypotéku je majetkom dlžníka, no na jeho predaj je potrebné získať súhlas banky.
Na jednej strane banka má záujem o splatenie úveru v plnej výške a nemala by zasahovať do predaja záložnej nehnuteľnosti, ak to už dlžník neznesie dlhopisy na hypotéku.
Na druhej strane , pri povolení predaja záložnej nehnuteľnosti banka prichádza o prípadný zisk spojený s platením úrokov za užívanie požičané peniaze vydané na kúpu tejto nehnuteľnosti.
Ak je v uzatvorenej zmluve uvedená možnosť predaja zaťaženého bytu, banka nemôže odmietnuť. Aby dlžníci túto možnosť nezneužívali, je predaj bytu založeného na hypotéke sprevádzaný udeľovaním značných pokút a ochranných provízií.
Nepoznáte svoje práva?
Ale sú neporovnateľné s pravdepodobnými následkami zastavenia splátok hypotéky. Ak dlžník objektívne už nemôže pravidelne splácať úver, nemal by s predajom otáľať, rozumnejšie je riešiť aktuálnu situáciu ešte pred súdom.
Ako predať byt s hypotékou?
Pri predaji bytu pod hypotékou sú možné tieto možnosti:
- Predčasné splatenie. Dlžník nájde kupca, ktorý súhlasí s kúpou bytu s vecným bremenom a dostane od neho potrebnú sumu na predčasné splatenie hypotéky.
- Nezávislý predaj. Banka uzatvára s kupujúcim písomnú zmluvu o následnej kúpe bytu. Kupujúci splatí hypotéku, dlžník dostane potvrdenie o absencii dlhu a nezávisle odstráni bremeno.
- Predaj s pomocou banky. Kupujúci vloží potrebné sumy na splatenie hypotéky a kúpu bytu do dvoch depozitných schránok. Banka si odstránenie vecného bremena rieši sama.
- Predaj dlhových záväzkov. Pre kupujúceho, ktorý chce kúpiť aj založený byt na úver, existuje schéma refinancovania.
Predčasné splatenie
Nájsť kupca, ktorý súhlasí s takouto schémou, je dosť ťažké. Zaťaženie bytu je desivé, najmä preto, že na sekundárnom trhu sú vždy právne jasné alternatívne ponuky.
V zásade sa schéma predčasného splatenia používa pri hypotéke na bývanie vo výstavbe. Byty v novostavbách s modernými dispozíciami sú veľmi žiadané a v konečnej fáze výstavby nemá svedomitý developer žiadne dostupné možnosti.
Potenciálny kupec bytu zloží v banke zálohu potrebnú na úplné splatenie hypotéky na základe dodatočnej dohody s dlžníkom overenej notárom.
Po uzavretí hypotéky a odstránení vecného bremena (zvyčajne to trvá 5 pracovných dní) navštívi predávajúci a kupujúci bytu registračnú komoru a preregistruje zmluvu o spoločnej výstavbe alebo vypracuje kúpno-predajnú zmluvu.
Nezávislý predaj
Pred potenciálnym kupcom by ste nemali skrývať skutočnosť, že byt je v ťarche banky. Ak poskytujete informácie po častiach a mlčíte o podrobnostiach, potom môže kupujúci nadobudnúť dojem, že je vtiahnutý do nejakého šikovného podvodu.
Je to vlastne jednoduché. Po obhliadke bytu musí kupujúci kontaktovať banku a vyjadriť želanie vyplatiť zálohu. Vypracujú s ním zamestnanci banky predbežná dohoda nákup/predaj a dať si to notársky overiť.
Kupujúci vloží sumu potrebnú na splatenie dlhu dlžníka do jednej schránky a zvyšnú sumu splatnú po dokončení transakcie dlžníka do inej.
Z bytu je odstránené vecné bremeno a je vyhotovená kúpno-predajná zmluva. Banka a dlžník získajú prístup do svojich bezpečnostných schránok až po vyplnení a zaregistrovaní kúpnej/predajnej zmluvy u Rosreestr.
Predaj s pomocou banky
V prípade nedostatku času alebo neprítomnosti (pri zmene bydliska alebo dlhej pracovnej cesty) môže dlžník presunúť predaj založeného bytu úplne na bedrá zamestnancov banky.
V tomto prípade sa na odstránení vecného bremena podieľa iba banka a kupujúci, prítomnosť dlžníka nie je potrebná. Dlžník si môže zvyšok vykonanej transakcie (ak existuje) po jej registrácii kedykoľvek vybrať z bezpečnostnej schránky banky.
Predaj dlhových záväzkov
Hypotekárne byty, ktoré sú v predaji od banky, lákajú svojimi zníženými cenami ďalších, ktorí si chcú zobrať hypotéku.
Postup pri žiadosti o hypotekárny úver sa pre nich príliš nelíši od štandardného:
- podobný balík dokumentov sa poskytuje kupujúcemu ako potenciálnemu dlžníkovi;
- v prípade schválenia je kupovaná nehnuteľnosť ohodnotená a poistená v súlade s ustanovenými ustanoveniami federálneho zákona „O hypotéke (zástava nehnuteľností)“ v znení zo 7. mája 2013, číslo 102-F3.
Za preregistráciu vecného bremena v Rosreestr pri príležitosti nového vlastníka je zodpovedná samotná banka. Dlžník môže podpísať iba dodatočnú dohodu o postúpení dlhovej okolnosti.
Proces predaja bytu trvá cca 3 týždne (5 pracovných dní na odstránenie vecného bremena a cca 2 týždne na dokončenie kúpno/predajnej transakcie).
Pojem „hypotéka“ je tu už dlho a každý pozná jeho význam. Náklady na bývanie neustále rastú, preto je hypotéka jedným z najrozumnejších spôsobov riešenia bytová otázka. Nastávajú však situácie, keď treba predať byt založený na hypotéke. Ako predať byt s hypotékou Sberbank? Aké sú riziká pre kupujúcich a predávajúcich takéhoto bývania?
Dôvody predaja bývania na hypotéku
Hypotekárne nehnuteľnosti je možné predať z nasledujúcich dôvodov:
- Majitelia zastaveného bytu ho už z rôznych dôvodov nemôžu splácať, napríklad v dôsledku straty zamestnania.
- Je tu možnosť kúpy nehnuteľnosti v lepšie podmienky. Založený byt sa tak stáva nepotrebným.
- Rodinné okolnosti, napríklad rozvod, manželstvo, prevzatie inej nehnuteľnosti dedením alebo darom atď.
Ako na takéto transakcie reagujú banky?
Keď dlžník úveru na bývanie nie je schopný splácať, vo väčšine prípadov je jediným rozumným riešením predať založený byt a kúpiť si menší. Na uskutočnenie transakcie tohto typu musíte najskôr získať povolenie od banky, v ktorej sa transakcia uskutočnila. Úver na bývanie. Banka má spravidla záujem o včasné splatenie hypotéky a vyhnutie sa omeškaniu. Banka preto väčšinou asistuje pri predaji založenej nehnuteľnosti, aby predišla prípadnému zadlžovaniu.
Vlastnosti predaja hypotekárnych nehnuteľností
Realitné kancelárie už dávno vedia, že hypotekárne transakcie s nehnuteľnosťami tvoria viac ako 50 % všetkých transakcií. Na vykonanie transakcie musíte získať povolenie od úverovej inštitúcie, v našom prípade od Sberbank Ruska. V tomto prípade bude musieť banka dlžníkovi uhradiť v plnej výške náklady, ktoré jej vznikli v dôsledku vydania úverových prostriedkov a čiastočne ušlý zisk.
Spôsoby predaja
Ako predať byt s hypotékou Sberbank? Existujú 3 spôsoby dokončenia transakcie:
- Vykúpenie úver na bývanie. Metóda je vhodná len v situáciách, keď podmienky hypotekárneho úveru počítajú s možnosťou predčasného splatenia. Hypotéka sa bude splácať z prostriedkov kupujúceho bytu, za týmto účelom s ním musí predávajúci uzavrieť predbežnú dohodu a dať si ju overiť u notára. Potom kupujúci, predávajúci a banka uzavrú dohodu o vyplatení hypotéky a odstránení vecného bremena. Byt môžete predať až po zaregistrovaní zrušenia vecného bremena u Rosreestr.
- Predaj hypotéky. Hypotekárne nehnuteľnosti je možné previesť na tretiu osobu novým spôsobom zmluva o pôžičke so Sberbank. Na to, ako v predchádzajúci prípad Kupujúci a predávajúci najskôr uzatvoria a zaregistrujú vzájomnú predbežnú dohodu a následne trojstrannú dohodu s bankou o zmene dlžníka. Potom sa vypracuje a zaregistruje zmluva o kúpe a predaji u Rosreestr.
- Opätovné poskytnutie pôžičky. Metóda je vhodná v prípadoch, keď je možné previesť hypotéku na bežnú. spotrebný úver. Na začiatok predávajúci opätovne poskytne úver a potom dostane súhlas od Sberbank na predaj domu. Potom môžete začať zostavovať kúpno-predajnú zmluvu.
Aké dokumenty budú potrebné?
Predaj bytu s hypotékou zahŕňa inkaso:
- titulné papiere,
- kópie pasov vlastníkov,
- pasy ZINZ,
- výpisy z domovej knihy,
- kópie osobného účtu nehnuteľnosti.
Okrem toho sa môže vyžadovať povolenie od opatrovníckych orgánov, ak je jeden z vlastníkov maloletý. Budete potrebovať aj výpis z Jednotného štátneho registra s uvedením aktuálneho stavu vecných bremien a všetkých vlastníkov.
Banka má právo dodatočne požadovať:
- kópiu vodičského preukazu,
- vojenský preukaz,
- osvedčenie z tuberkulóznej kliniky (ak existujú starší majitelia).
Postup predaja
Postup predaja bytu, ktorý je hypotékou Sberbank, pozostáva z týchto etáp:
- Kupujúci bytu zaň skladá zálohovú platbu predávajúcemu.
- Predávajúci poskytne banke dohodnutý balík dokumentov.
- Predávajúci pozýva odborníkov z oceňovacej kancelárie, aby vypracovali úplnú správu o byte.
- Príprava predbežných a hlavných zmlúv, koordinácia postupu pri predaji bytu založeného na hypotéke so Sberbank.
- Podpisovanie zmlúv.
- Registrácia hypotéky na byt v banke, odstránenie vecného bremena, štátna registrácia zmluvy a vlastníckeho práva.
- Prijatie osvedčenia o registrácii práv, vykonávanie vzájomného vyrovnania medzi kupujúcim a predávajúcim.
Predaj bytu s hypotékou Sberbank je pomerne dlhý postup, najmä pokiaľ ide o predčasné splatenieúver na bývanie. Sberbank nezohľadňuje pochybné schémy, preto ponúka hlavne konať podľa algoritmov, ktoré vyvinula. Postup predaja tak bude v každom konkrétnom prípade individuálny. Je dôležité poznamenať, že Sberbank sa zdráha akýmkoľvek spôsobom znovu vydať hypotéku.
Ako predať byt s hypotékou Sberbank s materským kapitálom?
Ak bol úver na bývanie čerpaný proti materský kapitál, obchod bude vyzerať trochu komplikovanejšie. Dieťa, na ktoré boli vyčlenené finančné prostriedky zo štátneho rozpočtu, musí mať 3 roky. Iba v tomto prípade môžete predať svoj dom, aby ste si za výnosy kúpili nový. Môže ísť buď o iné nehnuteľnosti, vrátane hypotekárnych nehnuteľností, v novostavbách alebo na sekundárnom trhu.
Predajca musí získať písomné povolenie od Sberbank na predaj domu. Tento dokument špecifikuje podmienky transakcie (napríklad vyplatenie provízie). Potom môžete začať splácať aktuálny dlh a predložiť spoločnosti Rosreestr dokumentáciu na vymazanie záznamu o existencii vecného bremena a zároveň na opätovnú registráciu vlastníctva. Okrem toho je možné byt predať, ak je tam vecné bremeno, a úver je splatený po štátna registrácia dohoda. Potom môžete začať s odstraňovaním kolaterálu.
Ak je byt vo vlastníctve menej ako 3 roky
Postup pri predaji bytu, ktorý je vo vlastníctve menej ako 3 roky, sa nelíši od vyššie uvedeného algoritmu. Jediný rozdiel je v tom, že predávajúci musí zaplatiť daň z príjmu. Ale ak si kúpite nové bývanie vyššej hodnoty, môžete ho získať daňový odpočet a návratnosť 13 %. Ak je zakúpený nový byt menšia hodnota – neplatí sa zrážka.
Predaj bytu počas rozvodu
V poslednej dobe sa čoraz viac manželských párov rozhoduje pre rozvod. Bývalí manželia si v tomto prípade musia rozdeliť majetok nadobudnutý počas manželstva, ale aj spoločné dlhové záväzky. Ako predať byt s hypotékou Sberbank počas rozvodu? Existujú dve schémy.
- Hypotéka bola vydaná po sobáši. Bývalí manželia musia v banke podpísať dodatočnú zmluvu k zmluve o úvere na bývanie. Banky sa v tejto situácii väčšinou rozhodnú opätovne poskytnúť dva nové úvery alebo prepísať ten predchádzajúci na jedného dlžníka. Keďže podmienky pôžičky sa určujú individuálne, musíte sa najskôr poradiť s bankou.
- Hypotéka bola získaná predtým, ako manželia uzavreli zákonné manželstvo. V tejto situácii vystupuje jeden z bývalých manželov ako dlžník. Bývanie sa zároveň právne nepovažuje za spoluvlastníctvo. Tu môžu byť rozdelené iba platby uskutočnené po uzavretí manželstva. To sa dá dosiahnuť len rozhodnutím súdu. A v tomto prípade by ste sa mali poradiť so zamestnancom Sberbank.
Ako predať byt s hypotékou Sberbank prostredníctvom realitnej kancelárie?
Majitelia bytov na hypotéku, ktorí chcú takéto bývanie predať, často lákajú realitné kancelárie. Ako v tomto prípade predať byt s hypotékou Sberbank? Najprv to musíte zistiť možné možnosti predaj nehnuteľností v banke. Potom musíte kontaktovať realitnú kanceláriu, ktorá priamo vyhľadá kupujúcich a zhromaždí dokumenty potrebné na transakciu. Agentúra si za svoje služby vezme nemalú províziu, no proces predaja sa výrazne zrýchli. Spôsob predaja bytu založeného na hypotéke za účasti realitnej kancelárie je vhodný pre tých vlastníkov, ktorí sa chcú takéhoto bývania čo najskôr zbaviť.
Riziká pre kupujúceho
Transakcie s nehnuteľnosťami kúpenými za požičané prostriedky sú rizikové predovšetkým pre kupujúceho. Ak sa ukáže, že predávajúci je nepoctivý, kupujúci si nebude môcť kúpiť zaťažený byt, preto mu bude zamietnutá pôžička a požadovaný byt nedostane. Žiaľ, nastávajú situácie, keď predajcovia falšujú doklady. Okrem toho môže kupujúci čeliť nedostatku potrebné dokumenty alebo ich nesúlad s požiadavkami banky zo strany predávajúceho na preregistráciu nehnuteľnosti. Ak je vlastníkom maloletý, opatrovnícke orgány môžu zakázať predaj bývania.
Riziká pre predávajúceho
Pripomeňme, že postup predaja bytu založeného na hypotéke je plne kontrolovaný banková inštitúcia vo všetkých jeho štádiách. Banku najviac zaujíma úspešnosť a transparentnosť transakcie. Dôležitú úlohu tu zohráva taký faktor, ako je platobná schopnosť kupujúceho, pretože ak tento parameter nespĺňa požiadavky banky, hypotéka nebude znovu vystavená.
Predajca by mal byť pri vzájomných platbách s kupujúcim opatrný a nezapájať sa do rôznych „šedých“ schém prevodu peňazí, ktoré podvodníci často realizujú. Hrozí, že predaj sa nepodarí. Ak sa však zistí bezohľadný kupujúci, pomôže to predajcovi vyhnúť sa vážnym problémom v budúcnosti. Pamätajte, že podvodníci môžu uviesť do omylu aj zamestnanca banky. Na transakcii sa však podieľa aj banka poisťovacia služba, ktorej zodpovednosťou je aj overenie zákonnosti a zákonnosti transakcie. Tým sa odhalí tieňová schéma.
V tomto smere je najväčším rizikom pre predávajúceho strata času, ak kupujúcemu odmietnu úver na bývanie.
Predaj nehnuteľností na hypotéku nie je v dnešnej dobe ničím výnimočným. Často sa vyskytujú situácie, keď dlžník už nedokáže splácať svoj dlh. Jediným rozumným riešením je predať nehnuteľnosť založenú na hypotéke. Ako predať byt kúpený s hypotékou Sberbank? V prvom rade by ste mali získať súhlas od úverovej inštitúcie na predaj takéhoto bytu a nájsť kupca. Potom môžete začať s dokončením transakcie. Existujú dve hlavné možnosti - kupujúci splatí hypotéku alebo mu je úver na bývanie znovu vystavený. Ďalším spôsobom je premena hypotéky na spotrebný úver. Hypotekárne obchody s nehnuteľnosťami sú však rizikové pre kupujúcich aj predávajúcich.