Aký je životný cyklus nehnuteľnosti. Funkcie a životný cyklus nehnuteľnosti

ŽIVOTNÝ CYKLUS NEHNUTEĽNOSTI

Keďže nehnuteľné predmety podliehajú fyzickým, ekonomickým a právnym zmenám počas celej svojej existencie, každý nehnuteľný majetok (okrem pôdy) prechádza nasledujúcimi rozšírenými etapami svojho životného cyklu:

  • ? tvorba - výstavba, vytvorenie nového podniku, nadobudnutie (nákup, pridelenie atď.) pozemku;
  • ? prevádzka - fungovanie a rozvoj (rozširovanie, rekonštrukcia, reorganizácia atď.);
  • ? zastavenie existencie - búranie, likvidácia, prirodzené ničenie.

Zároveň počas celého životného cyklu nehnuteľností ako fyzický objekt došlo k zmene, prípadne opakovanej zmene vlastníka, vlastníka alebo používateľa tohto majetku ako predmet zákona.

Životný cyklus konkrétneho komerčného nehnuteľného predmetu ako majetku z hľadiska jedného súčasného vlastníka, ktorý si robí svoju vlastnú subjektívnu cestu od nákupu k predaju alebo výmennému obchodu, sa môže mnohokrát opakovať, vždy s novým vlastníkom, až do konca hospodárskeho alebo fyzického života. objekt.

Životný cyklus majetku podlieha určitým zákonom a podľa G. Harrisona zahŕňa také pojmy ako pojem fyzického života, pojem ekonomického života, pojem zostávajúceho hospodárskeho života a tiež chronologický a efektívny vek.

Zlepšenie fyzického života (skutočný život) - obdobie od ukončenia výstavby týchto zlepšení po ich demoláciu. Fyzický život môže byť normatívny, skutočný, odhadovaný (predpokladaný) a môže sa zvýšiť v dôsledku modernizácie a zlepšenia podmienok.

Ekonomický život objektu (efektívny život) - časové obdobie, počas ktorého úpravy pôdy prispievajú k hodnote majetku; čas, počas ktorého je možné predmet použiť, čím sa dosiahne zisk.

Zostávajúci ekonomický život objektu (zvyšok skutočného života alebo zostávajúci ekonomický život) - časové obdobie určené od dátumu posúdenia predmetu do konca jeho ekonomickej životnosti. Toto obdobie zvyčajne odhadca používa na odhad budúcich príjmov. Oprava a modernizácia zariadenia predlžuje zostávajúcu ekonomickú životnosť.

Chronologický vek zlepšení (chronologický alebo skutočný vek) - je to obdobie od dátumu uvedenia zariadenia do prevádzky do dátumu posúdenia.

Efektívny vek zlepšenia (skutočný vek) - vek stanovený experimentálne v deň hodnotenia na základe fyzického stavu a stupňa užitočnosti objektu.

Skutočný vek sa určuje na základe posúdenia vzhľadu, technického stavu, hospodárskych faktorov atď., Ovplyvňujúcich hodnotu predmetu, zohľadňuje spotrebiteľské charakteristiky (komoditné vlastnosti) predmetu k dátumu posúdenia jeho možného predaja. Môže byť určená na základe chronologického veku, berúc do úvahy akumulované odpisy a uvedené ekonomické faktory, ako aj rozdiel medzi obdobiami ekonomického života a zostávajúcim ekonomickým životom objektu. V závislosti od charakteristík prevádzky zariadenia sa môže vo väčšej či menšej miere líšiť od chronologického veku.

Štandardná životnosť (alebo typický fyzický život) je ego definované regulačnými predpismi životnosť budov a stavieb. Je určený v závislosti od typu hlavných konštrukčných prvkov pre rôzne kategórie budov z hľadiska životnosti. Klasifikácia bytových a verejných budov podľa životnosti (kapitálové triedy) je uvedená v regulačnej literatúre.

Všetky fázy životného cyklu objektu a ukazovatele jeho veku sú vzájomne prepojené a keď sa jedna z nich zmení, ostatné sa zodpovedajúco zmení. Vlastník by mal pri hľadaní nehnuteľností v konkrétnej fáze životného cyklu vziať do úvahy, aby sa zaviedli primerané opatrenia na zabezpečenie zachovania a zvýšenia ziskovosti majetku.

Pre objekty - historické pamiatky - je dôležitejší ukazovateľ doby fyzického života, a nie skutočnosť, že ide o zmenu vlastníka, vlastníka a užívateľa, pretože sú chránené štátom. Používanie predmetov svetového a národného významu je povolené bez toho, aby boli porušené ich kultúrne a historické funkcie, a ich tvorba je spojená s rekonštrukčnými, výskumnými a reštaurátorskými prácami.

Testujte otázky a úlohy

  • 1. Vymedziť pojem „nehnuteľnosť“ v súlade s občianskym zákonníkom.
  • 2. Aká je hospodárska, sociálna a právna povaha nehnuteľností?
  • 3. Uveďte základné a druhové charakteristiky nehnuteľností.
  • 4. Aké sú vlastnosti nehnuteľnosti ako produktu.
  • 5. Ako sa majetok delí podľa účelu vlastníctva?
  • 6. Čo znamenajú obytné, komerčné a priemyselné nehnuteľnosti?
  • 7. Uveďte klasifikáciu rezidenčných nehnuteľností.
  • 8. Z akého dôvodu sú úradné strediská klasifikované?
  • 9. Definujte pojem „podnik“.
  • 10. Aké sú fázy životného cyklu nehnuteľností.
  • Harrison G. Hodnotenie nehnuteľností / Per. z angličtiny M., ROS), 1994.

3 Životný cyklus nehnuteľností

Životný cyklus nehnuteľnosti možno podmienečne rozdeliť na tri obdobia: obdobie výstavby, doba návratnosti investície, obdobie následnej investície.

1) Doba výstavby

Nápad alebo vytvorenie investičného plánu zákazníka obsahuje:

Analýza podmienok vykonávania pôvodného plánu;

Vypracovanie koncepcie projektu (spoločenský význam);

Všeobecné hodnotenie životaschopnosti projektu.

Štúdia uskutočniteľnosti investícií do výstavby sa týka celého životného cyklu zariadenia vrátane obdobia návratnosti a následného vývoja investícií, ako aj:

Vývoj a schvaľovanie balíka dokumentov;

Výber a koordinácia umiestnenia objektu, berúc do úvahy územné plánovanie územia;

Geologické inžinierske prieskumy, topografické riešenia;

Územné a architektonické rozhodnutia (rozšírené);

Inžinierska podpora zariadenia;

Posúdenie rizík;

Posúdenie rozpočtu a hospodárskeho účinku projektu;

Environmentálne odôvodnenie;

Príprava povolení na vypracovanie projektovej dokumentácie.

Fáza projektu spočíva v príprave projektovej a pracovnej dokumentácie vrátane podrobných architektonických a plánovacích, technických, štrukturálnych riešení, ako aj projektu na organizáciu stavby.

Preskúmanie odhadov návrhu štátnymi kontrolnými orgánmi zahŕňa: štátnu expertízu, technickú, environmentálnu, ekonomickú a núdzovú ochranu.

Stupeň výstavby zahŕňa:

Vytvorenie dočasnej stavebnej infraštruktúry,

Priame vytváranie alebo aktualizácia objektu.

Stavebný dozor zahŕňa štátny, architektonický, architektonický a technický dozor.

Uvedenie do prevádzky

Zlomom krivky životného cyklu nehnuteľností je uvedenie do prevádzky.

Od tohto okamihu sa začína rast krivky návratnosti a ziskovosti zariadenia a tiež sa začínajú prevádzkové náklady, starnutie a všetky druhy opotrebovania.

Od tohto momentu sa začína certifikácia. Certifikácia je informačný a právny systém na zhromažďovanie informácií o stave, použití a hodnote bytového fondu. Základom certifikácie je cestovný pas pre bývanie - komplexný dokument, ktorý obsahuje názov dokumentu, technické, sociálno-ekonomické, environmentálne parametre, ukazovatele kvality spotrebiteľa, pravidlá, požiadavky a podmienky pre bezpečnú prevádzku.

Doba návratnosti zahŕňa:

Rozvoj kapacít;

Prevádzka zariadenia so stabilnými parametrami jeho projektovej kapacity.

Dohľad nad prevádzkou zabezpečuje preventívne sledovanie stavu zariadenia a odstránenie zistených závad v procese údržby.

Prevádzkový dozor sa vykonáva formou inšpekcií. Kontroly môžu byť naplánované (sezónne - jar - jeseň) a neplánované (núdzové).

Správa nehnuteľností (obsluha) je úplná kontrola budovy, ktorej účelom je udržiavať nehnuteľnosť čo najdlhšie v perfektnom stave a odvodiť z nej maximálny zisk.

Tempo absolvovania tejto fázy závisí od efektívnosti správy nehnuteľností (nájom, nájom, nájom).

Od uvedenia zariadenia do prevádzky a dokonca o niečo skôr je táto vlastnosť ovplyvnená starnutím materiálov a štruktúr, t.j. fyzické poškodenie.

Fyzické poškodenie - strata štruktúr a inžinierskych systémov budovy s počiatočnými technickými a prevádzkovými vlastnosťami (pevnosť, stabilita, spoľahlivosť atď.) V dôsledku vplyvu prírodných a klimatických faktorov a ľudského života.

Morálnym znehodnotením nehnuteľností je strata hodnoty spôsobená nesúladom projektu, materiálov, stavebných štandardov, kvality dizajnu s modernými požiadavkami.

Dve formy ocenenia odpisov:

1) relatívny pokles počiatočných nákladov na budovy v porovnaní s modernými nákladmi na ich reprodukciu;

2) zastaranie budovy alebo jej prvkov vo vzťahu k moderným architektonickým a priestorovým plánovaniu, stavebno-technologickým, sanitárno-hygienickým a iným požiadavkám.

Teoreticky môže obdobie pre následnú akumuláciu investícií trvať pomerne dlho. Obmedzenie uskutočniteľnosti prevádzky zariadenia predstavuje značné dodatočné náklady na odstránenie fyzického a morálneho opotrebenia alebo úplného poškodenia zariadenia. Od okamihu úplného zhoršenia alebo straty spoločenského významu končí životný cyklus objektu.

Faktory ovplyvňujúce trvanie životného cyklu nehnuteľností sú tieto: - komplexné preskúmanie myšlienky, štúdia uskutočniteľnosti investičného projektu;

Kompetentná príprava projektovej dokumentácie;

Povinné preskúmanie štúdie uskutočniteľnosti a projektovej dokumentácie;

Použitie moderných stavebných materiálov a technológií;

Pravidelnosť a kvalita dohľadu nad výstavbou a prevádzkou nehnuteľností;

Efektívna správa nehnuteľností;

Profesionálna úroveň výkonných umelcov vo všetkých fázach životného cyklu nehnuteľnosti;

Vzájomný vplyv faktorov medzi sebou.

Chronologický aspekt vykonávania skúšok a inšpekcií v životnom cykle nehnuteľností:

Životný cyklus nehnuteľnosti - časové obdobie, počas ktorého nehnuteľnosť existuje ako fyzický objekt.

Fázy životného cyklu:

    vznik - to je výstavba, to znamená vytvorenie nového podniku, nákup alebo pridelenie pôdy;

    využívanie - zahŕňa fungovanie a rozvoj, t. j. rozširovanie, reorganizáciu alebo rekonštrukciu;

    zastavenie existencie je búranie, prirodzené ničenie alebo likvidácia.

Fázy životného cyklu nehnuteľnosti:

1. Vypracovanie koncepcie projektu a výber možnosti využitia bezplatného pozemku, Počas tohto obdobia sa vyberá najlepšie a najúčinnejšie využitie pôdy. Výber prípadu použitia končí vývojom technických špecifikácií pre návrh zlepšení.

2. Vylepšenia dizajnu. V tejto fáze - na základe projektových špecifikácií - sa projekt vyvíja s dokumentáciou potrebnou na získanie povolení a prípravu pôdy, ako aj na položenie komunikácií, budov budov a výsadbu nových výsadieb.

3. Výroba (konštrukcia, výstavba) vylepšení, Počas obdobia implementácie projektu zmluvné organizácie takmer úplne menia všetky fyzické vlastnosti objektu, pričom tieto zmeny sú stanovené v súpise av katastrálnych dokumentoch.

4. Odvolanie (nákup a predaj, darovanie, prenájom atď.) s prevodom vlastníckych práv alebo so zjavným zaťažením tohto práva. V tejto fáze sa vykonávajú operácie s majetkom.

5. Použitie (použitie) zariadenia na stanovené účely s technickou a prevádzkovou údržbou, V tejto fáze životného cyklu organizuje správca (alebo profesionálna správcovská spoločnosť) racionálne využívanie spotrebiteľského potenciálu objektu používateľmi.

6. modernizácia: generálna oprava, rekonštrukcia, obnova zlepšení s možným reprofiláciou (zmena funkčného účelu) objektu. Táto etapa začína vo chvíli, keď objekt v jeho súčasnom stave už nemôže uspokojovať moderné potreby používateľov alebo (a), ak sa jeho prevádzka stane ekonomicky neefektívnou. V tejto fáze sa uskutoční najmenej veľká oprava bez zmeny plánovacieho rozhodnutia a funkčného účelu, ale s odstránením odstrániteľného fyzického poškodenia a funkčného zastarania.

7. Likvidácia, demolácia vylepšení, likvidácia alebo recyklácia materiálov, Životný cyklus sa končí demoláciou zlepšení na konci ich hospodárskeho života. Správcovská spoločnosť pripravuje návrhy na stanovenie konečných termínov a ekonomicky realizovateľný spôsob demolácie budov, pričom zohľadňuje možnosť predaja stavebných prvkov a materiálov likvidovaných budov a komunikácií.

Životný cyklus nehnuteľného objektu ako fyzického objektu je postupnosť procesov existencie nehnuteľného objektu od konceptu po likvidáciu (vyradenie). Životný cyklus hmotných predmetov pozostáva z nasledujúcich fáz: dizajn - pôrod - zrelosť - starnutie - smrť.

Fázy životného cyklu nehnuteľnosti sa nazývajú inak: predbežný návrh - projekt - konštrukcia - prevádzka - uzavretie.

  • 1. Predprojektová (počiatočná) fáza zahŕňa analýzu trhu s nehnuteľnosťami, výber nehnuteľného objektu, vytvorenie projektovej stratégie, investičnú analýzu, prípravu počiatočných povolení a prilákanie úverových investičných fondov.
  • 2. Návrhová fáza zahŕňa vypracovanie finančnej schémy, organizáciu financovania, výber architektonickej a inžinierskej skupiny a projektový manažment.

Hlavnými úlohami tohto obdobia sú skrátenie trvania etáp, zlepšenie spotrebiteľských vlastností nehnuteľností a čo je najdôležitejšie, minimalizácia prevádzkových nákladov vo všetkých fázach životného cyklu.

Je zrejmé, že v prvých dvoch fázach sa zisk nevytvára, pretože má motivačný charakter.

  • 3. Fáza výstavby spočíva vo výbere dodávateľa, koordinácii stavebných prác a kontrole kvality stavby, odhadoch nákladov a výdavkov. V tejto fáze existujú skutočné dôkazy o tom, že rozostavaná prevádzka je v súlade s požiadavkami segmentu trhu s nehnuteľnosťami z dôvodu logiky životného cyklu. Počas tohto obdobia sa riešia úlohy zvyšovania podielu investícií potenciálnych spotrebiteľov, pretože nárast objemu ponúk a ziskov naznačuje pomerne široké uznanie trhu.
  • 4. Fáza prevádzkovania majetku zahŕňa údržbu a opravy predmetov a ich rekonštrukciu. Prevádzka nehnuteľností zahŕňa: údržbu a opravy zariadení a zariadení, záznamy o materiáloch, protipožiarne a bezpečnostné opatrenia, správu komunikácií, odpadové hospodárstvo a recykláciu, zmeny a prestavby, núdzové riadenie a bezpečnosť zariadení.

Rekonštrukcia nehnuteľností - zásadná reorganizácia, zmena s cieľom zlepšiť komplex organizačných a technických opatrení zameraných na odstránenie morálneho a fyzického poškodenia nehnuteľností vo všeobecnosti alebo ich jednotlivých prvkov a systémov.

Údržba - práce vykonávané na zabezpečenie regulačnej životnosti nehnuteľností; nevedú k zvýšeniu jeho hodnoty, ale bránia rozkladu a zlyhaniu jednotlivých prvkov. Účelom služby je zabezpečiť, aby sa zariadenie používalo na určený účel.

Opravy - práce na eliminácii poškodenia (poškodenia) majetku s cieľom obnoviť jeho normálny prevádzkový stav. Opravy sú rozdelené na malé a veľké. Drobné opravy trvajúce 1 až 2 dni nepredlžujú životnosť zariadenia a nezvyšujú jeho hodnotu. Veľké opravy (viac ako 2 dni) predlžujú životnosť nehnuteľnosti, ale nezvyšujú jej hodnotu.

Výmena je proces nahradenia nepoužiteľných alebo zastaraných komponentov dlhodobého majetku, ktoré sú súčasťou nehnuteľnosti, podobnej jednotky.

5. Fáza uzavretia zariadenia je úplným odstránením jeho pôvodných a nadobudnutých funkcií, výsledkom je buď búranie alebo kvalitatívne nový vývoj. V tejto fáze sú potrebné značné náklady na likvidáciu, ktoré sú výsledkom vlastníctva nehnuteľnosti. Ak nehnuteľnosť získa nový kvalitatívny vývoj, náklady na zmenu sa týkajú nákladov na vlastníctvo na novú funkciu.

Podobne ako v životnom cykle nehnuteľností, je možné životný cyklus komplexu nehnuteľností rozdeliť do niekoľkých fáz:

  • 1. Vznik majetkového komplexu (normatívne vykonávanie výsledkov transakcií s nehnuteľnosťami a práva na ne: nákup a predaj, vklad do základného imania, nájom, leasing).
  • 2. Vývoj nehnuteľného komplexu (nová výstavba, príjem v súvahe).
  • 3. Likvidácia majetkového komplexu - tendre a iné mechanizmy na predaj majetku (vrátane nehnuteľností) konkurznej organizácie v súlade s regulačnými ustanoveniami právnych predpisov o konkurze.

Z hľadiska vlastníka sa životný cyklus nehnuteľných predmetov ako majetku opakuje mnohokrát, s každým novým vlastníkom, až do konca ekonomického alebo fyzického života predmetu. Na základe trojice kategórií - hmotný (hmotný), právny (právny) a ekonomický - možno životný cyklus majetku rozdeliť do troch etáp (obr. 1). Každá fáza obsahuje určité činnosti a činnosti vlastníka.

Obr. 1.

Životný cyklus majetku podlieha určitým zákonom a zahŕňa obdobie ekonomického a fyzického života (obr. 2):

  • 1. Obdobie hospodárskeho života určuje časové obdobie, počas ktorého sa predmet môže použiť ako zdroj zisku, a končí, keď zlepšenia prestanú prispievať k hodnote predmetu.
  • 2. Typickým obdobím fyzického života je obdobie skutočnej existencie majetku vo funkčne vhodnom stave pred jeho zničením. Definované regulačnými dokumentmi.

Fyzická a ekonomická životnosť nehnuteľností má objektívny charakter, ktorý možno regulovať, ale nezrušiť.

3. Životná doba - doba, počas ktorej objekt existuje a môžete v ňom bývať alebo pracovať.


Obr. 2.

Z hľadiska doby životnosti majetku sa rozlišujú tieto obdobia:

  • 1. Efektívny vek odrážajúci vek objektu v závislosti od vzhľadu a technického stavu.
  • 2. Chronologický (skutočný) vek zodpovedajúci dobe pobytu prevádzkovaného zariadenia od okamihu jeho vstupu.
  • 3. Zostávajúca ekonomická životnosť, ktorá sa použila na ocenenie nehnuteľnosti znaleckým posudkom a ktorá sa rovná obdobiu od dátumu ocenenia do konca ekonomickej životnosti majetku.

Životný cyklus je úplnou sekvenciou procesov existencie nehnuteľností od uvedenia do prevádzky (od vytvorenia) po ukončenie. V teórii a praxi existujú štyri typy cyklov: obchod, životný cyklus produktu, druh podnikania a podnikanie ako komplex nehnuteľností. trvanie cyklu je ovplyvnené obdobiami výroby, fyzickým a morálnym odpisom, kapitálom zariadenia, prevádzkovými podmienkami, trhovými podmienkami a inými faktormi. Pri posudzovaní nehnuteľností je potrebné zvážiť 2 životné cykly nehnuteľností:

1. Životný cyklus nehnuteľnosti (produktu) ako fyzický objekt.

2. Životný cyklus nehnuteľností ako predmet vlastníctva.

Životný cyklus nehnuteľnosti (výrobku) ako fyzického objektu pozostáva z 11 etáp:

1. Predinvestičná fáza (analýza príležitostí, odôvodnenie).

2. Tvorba, formovanie (návrh, konštrukcia).

3. Uvedenie do prevádzky.

4. Vlastníctvo a použitie.

5. Funkčné, ekonomické zastarávanie.

6. Fyzické opotrebenie.

7. Generálna oprava alebo rekonštrukcia.

8. Zhoršenie spotrebiteľských vlastností.

9. Zmena vo funkčnosti.

10. Koniec hospodárskeho života.

11. Ukončenie existencie (prirodzené zničenie, búranie).

V 3 a 11 fázach životného cyklu nehnuteľností sa vyžaduje postup štátnej registrácie práv.

Životný cyklus nehnuteľností ako predmet vlastníctva možno rozložiť na 10 etáp:

1. Nadobudnutie (kúpa, výstavba, dedičstvo).

2. Vlastníctvo a používanie v určitom období.

3. Riadenie zariadenia.

4. Zisk, spokojnosť.

5. Likvidácia vlastníckych a vlastníckych práv k objektu.

6. Viacnásobná zmena vlastníkov, vlastníkov, používateľov.

7. Zmeňte funkčný účel objektu.

8. Ukončenie vlastníctva (predaj, znárodnenie, rekvizícia).

9. Koniec ekonomického života predmetu.

10. Opakovanie predchádzajúceho cyklu alebo vytvorenie nového upraveného cyklu.

Vo fázach 1, 6 a 8 životného cyklu nehnuteľností sa vyžaduje štátna registrácia práv.

Nehnuteľnosti v priebehu svojej existencie podliehajú fyzickým, právnym a ekonomickým zmenám. Výsledkom je, že každý nehnuteľný majetok (okrem pôdy) prechádza týmito rozšírenými etapami životného cyklu:

Zakladanie - výstavba, založenie nového podniku, nadobudnutie (nákup, pridelenie atď.) Pozemku;

Prevádzka - fungovanie a rozvoj (rozširovanie, rekonštrukcia, zmena typu činnosti, reorganizácia atď.)

Zmena (prípadne viacnásobná) vlastníka, vlastníka alebo používateľa;

Ukončenie - búranie, likvidácia, prírodné ničenie.

Prvá, tretia a štvrtá fáza umožňujú štátnu registráciu skutočnosti, že došlo k vytvoreniu alebo likvidácii predmetu, ako aj zmenu vlastníctva.

Životný cyklus nehnuteľností podlieha určitým zákonom a zahŕňa ekonomický, fyzický, chronologický a zostávajúci ekonomický život.

Ekonomický život - Toto je obdobie výnosného využívania zariadenia, keď neustále zlepšovanie prispieva k hodnote majetku. Dobrá oprava, renovácia a optimalizácia podmienok sa zvyšujú a zlá údržba znižuje ekonomickú životnosť zariadenia. Končí sa, keď vylepšenia prestanú prispievať k hodnote nehnuteľnosti z dôvodu jej všeobecného zastarania.

Fyzický život - je to obdobie skutočnej existencie objektu vo funkčne vhodnom stave až do jeho zničenia (zničenia). Môže byť normatívny, skutočný, odhadovaný (predpokladaný) a môže sa zvýšiť v dôsledku modernizácie a zlepšenia podmienok.

Efektívny vek na základe posúdenia vzhľadu a technického stavu konštrukcie. Toto je vek zodpovedajúci skutočnej ochrane objektu, jeho stavu v čase transakcie, vyhodnoteniu. Efektívny vek môže byť viac alebo menej ako chronologický vek.

Chronologický vek - Toto je obdobie od dátumu uvedenia zariadenia do prevádzky až do dátumu transakcie alebo vyhodnotenia.

Zostávajúci hospodársky život budovy sa počítajú od dátumu posúdenia (analýzy) do konca hospodárskeho života. Opravy a renovácie predlžujú toto obdobie.

Fyzická a ekonomická životnosť budov je objektívnej povahy, ktorú je možné upraviť, ale nie zrušiť. Všetky fázy životného cyklu a dĺžky života sú vzájomne prepojené a keď sa jedna z nich zmení, ostatné sa zodpovedajúco zmenia.

Životný cyklus majetku podlieha určitým zákonom a zahŕňa obdobie ekonomického a fyzického života

Obdobie hospodárskeho života, ktoré určuje časové obdobie, počas ktorého môže byť predmet použitý ako zdroj zisku. Obdobie hospodárskeho života končí, keď zlepšenia prestanú prispievať k hodnote predmetu.

Typickým obdobím fyzického života je obdobie skutočnej existencie majetku vo funkčne vhodnom stave pred jeho zničením. Definované regulačnými dokumentmi. Fyzická a ekonomická životnosť nehnuteľností má objektívny charakter, ktorý je možné regulovať, ale nemožno ho zrušiť.

Životnosť je doba, počas ktorej objekt existuje a môžete v ňom žiť alebo pracovať.

Z hľadiska doby životnosti majetku sa tieto pojmy rozlišujú ako:

    Efektívny vek odrážajúci vek objektu v závislosti od vzhľadu, technického stavu.

    Chronologický (skutočný) vek zodpovedajúci obdobiu prevádzky zariadenia od okamihu jeho uvedenia do prevádzky.

    Zostávajúca ekonomická životnosť sa použila na ocenenie nehnuteľnosti znaleckým odhadcom a predstavovala obdobie od dátumu ocenenia do konca ekonomickej životnosti majetku.

Životný cyklus nehnuteľností ako ekonomického objektu je nasledovný:

1. Stvorenie

2. Štátna registrácia nehnuteľností - v Ruskej federácii - právny akt o uznaní a potvrdení štátu o výskyte, obmedzení (bremene), prevode alebo zániku práv na nehnuteľný majetok v súlade s Občianskym zákonníkom Ruskej federácie.

3. vlastníctvo a použitie; zmena vlastníctva. Vlastníctvo - v občianskom práve - právo majiteľa; skutočné vlastníctvo veci, čím sa pre majiteľa vytvára možnosť priameho dopadu na vec.

4. Vývoj

5. Zhoršenie spotrebiteľských vlastností nehnuteľností

6. Koniec hospodárskeho života

Životný cyklus realitného podniku ako komplex nehnuteľností

Podľa článku 132:

1. Podnik ako predmet práv je majetkový komplex používaný na vykonávanie podnikateľskej činnosti.

Celý podnik ako nehnuteľný komplex sa považuje za nehnuteľnosť.

2. Podnik ako celok alebo jeho časť môže byť predmetom predaja, záložného práva, lízingu a iných transakcií súvisiacich so založením, zmenou a zánikom vlastníckych práv.

Štruktúra podniku ako majetkového komplexu zahŕňa všetky druhy nehnuteľností určených na jeho činnosť vrátane pôdy, budov, štruktúr, vybavenia, inventára, surovín, výrobkov, nárokov na náhradu škody, dlhov, ako aj práv na označenia, ktoré individualizujú podnik, jeho výrobky, prácu a služieb (názov spoločnosti, ochranné známky, značky služieb) a ďalšie výhradné práva, pokiaľ zákon alebo zmluva neustanovuje inak.

Životný cyklus podniku ako komplexu nehnuteľností:

1. Založenie alebo privatizácia podniku

2. Štátna registrácia vlastníckych práv (štátny, obecný, súkromný, spoločný majetok). Štátna registrácia práv k podniku a transakcií s ním sa musí vykonávať v osobitnom poradí, vzhľadom na právne špecifiká tohto objektu. Hlavnou črtou podniku je možnosť zahrnutia pozemkov a iných nehnuteľností, ktoré sa nachádzajú na rôznych územiach, ako aj možnosť vylúčenia nehnuteľností z podniku.

3. Stať sa alebo dosiahnuť svoju konštrukčnú kapacitu

4. Optimálne fungovanie

5. Zmena vlastníctva, súkromná a úplná

7. Reorganizácia, reforma, rekonštrukcia, zlúčenie, akvizícia

8. Konkurz (voliteľný krok)

9. Likvidácia (voliteľný krok). Likvidácia majetkového komplexu je ponukovým a iným mechanizmom predaja majetku (vrátane nehnuteľností) konkurznej organizácie v súlade so zákonnými ustanoveniami konkurzného konania.

10. Ukončenie fungovania: prirodzené neob regeneračné ukončenie, fyzické zničenie, vedomé zbúranie.