Kaj ne more biti predmet zastave? Kaj vpliva na najvišji znesek posojila, zavarovanega z nepremičninami? Česa se pri določanju višine zavarovanja ne upošteva.

Ocena zavarovanja s premoženjem in določitev tržne vrednosti predmeta zavarovanja omogoča vzpostavitev poštenega razmerja med vrednostjo zastavljene nepremičnine in zneskom posojila ter pomaga tudi pri preprečevanju nesoglasij med strankami v poslu, ki nastanejo pri izvršbi s premoženjem in delnem izpolnjevanju dolžnikovih obveznosti na račun zavarovanja. Z razvojem hipotek in drugih vrst posojil je takšna storitev kot ocena zavarovanja. Pri prejemu posojila neodvisen ocena zavarovanja ustvarja trdno in pošteno pravno podlago za nadaljnjo interakcijo med posojilodajalcem in posojilojemalcem, zdaj pa banke praviloma ne izdajajo posojilnih pogodb brez predhodnega ocenjevalnega pregleda zastavljene nepremičnine.

Zastava kot način za zagotavljanje izpolnjevanja obveznosti

Najučinkovitejši način za zagotovitev izpolnitve obveznosti je zastava, saj izpolnitev upnikovih terjatev na račun zastave ni odvisna od finančnega stanja niti dolžnika niti garanta, kar omogoča dejansko izpolnitev dolžnikovih obveznosti do upnika na račun premoženja, ki je predmet zastave.

V skladu s čl. 334 Civilnega zakonika Ruske federacije ima upnik na podlagi zaveze, zavarovane z zastavo (zastavni upnik), v primeru, da dolžnik te obveznosti ne izpolni, pravico prejemati nadomestilo od vrednosti zastavljene lastnine predvsem drugim upnikom osebe, ki ima to nepremičnino (zastavni zavezanec), z izjemami, določenimi z zakonom. Prednostno pravilo pri izvršbi tudi potrjuje premoč zastave nad drugimi načini zavarovanja obveznosti.

Da bi bila zastava resnično ustrezen in učinkovit način zavarovanja, je treba pri obravnavi določene nepremičnine kot predmeta zastave biti pozoren na naslednje pomembne točke.

1. V skladu s čl. 335 Civilnega zakonika Ruske federacije je lahko zastavitelj stvari njen lastnik ali oseba, ki ima pravico upravljati z njo, in zastavni zavezalec pravice - oseba, ki je lastnica zastavljene pravice. V skladu s tem mora morebitni hipotekarni upnik upniku predložiti dokumentarna dokazila o svojih pravicah do nepremičnine, ponujene kot hipoteka. Takšni dokumenti so lahko: sporazum, na podlagi katerega je bilo premoženje pridobljeno (pravice so bile prenesene), z dokazilom o prenosu lastništva nepremičnine na način, predpisan v čl. Umetnost. 223, 224 Civilnega zakonika Ruske federacije (akt o prevzemu in prenosu, račun, tovorni list, drugi naslovni list, odvisno od pogojev pogodbe) ali prenos (pojav) pravic; za lastnino (pravice), ki so predmet državne registracije - ustrezno potrdilo o registraciji.

V praksi se pogosto pojavi situacija, ko hipotekarni upnik zaradi izgube skozi leta ne more zagotoviti pogodbe, ki je osnova za pridobitev nepremičnine. V tem primeru bi se moral voditi čl. 234 Civilnega zakonika Ruske federacije o pridobitvi na recept. Po tem členu pridobi lastništvo nad tem premoženjem oseba - državljan ali pravna oseba -, ki ni lastnik nepremičnine, je pa v dobri veri, odkrito in neprekinjeno v lasti petnajst let lastne nepremičnine ali pet let drugo lastnino.

V skladu s četrtim odstavkom čl. 234 Civilnega zakonika Ruske federacije v obdobju pridobitve zastare v zvezi s stvarmi, ki jih ima oseba, od katere bi se lahko zahtevala v skladu s čl. Umetnost. 301 in 302 Civilnega zakonika Ruske federacije, začne šele po izteku zastaralnega roka za ustrezne zahteve.

V 17. členu Resolucije plenuma Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 25. februarja 1998 N 8 je navedeno, da se zastaralni rok pridobitve začne šele po izteku zastaralnega roka za prodajni zahtevek lastnika ali drugega lastnika.

Zastaralni rok, ki se uporablja za te zahteve, je tri leta (čl. 196 Civilnega zakonika Ruske federacije) in v skladu z določbo 1 čl. 200 Civilnega zakonika Ruske federacije začne teči od dneva, ko je oseba, katere pravica je bila kršena, izvedela ali bi morala izvedeti za kršitev svoje pravice. Na podlagi norm iz odstavka 1 čl. 200 Civilnega zakonika Ruske federacije ni mogoče natančno določiti trenutka, ko se začne zastaralni rok, to vprašanje je ocenjevalno in ga je treba rešiti v vsakem primeru ob upoštevanju posebnih okoliščin. Poleg tega so te okoliščine praviloma znane samo potencialnemu tožniku in oseba, ki se na podlagi pravil o prevzemnem predpisu šteje za lastnika nepremičnine, nima podatkov, kdaj je lastnik (drug lastnik) izvedel za kršitev njegovih pravic. Posledično s preučevanjem dokumentov, ki potrjujejo lastništvo nepremičnine, ni mogoče dokončno določiti trenutka, ko oseba nastane zaradi lastninske pravice na lastninsko pravico. Hkrati bi bilo treba ob upoštevanju navedenega za potrditev lastništva osebe na premičninah izhajati iz dejstva, da mora oseba, ki uveljavlja lastnino v skladu s pravili o pridobitvi, predložiti dokazila o lastništvu omenjene nepremičnine (praviloma gre za računovodske listine). vsaj osem let.

Pri sprejemanju zastave najemnih pravic ali druge pravice na stvari nekoga drugega je treba vedeti, da takšna zastava ni dovoljena brez soglasja lastnika ali osebe, ki ima pravico do gospodarskega upravljanja, če je odtujitev te pravice brez soglasja teh oseb prepovedana z zakonom ali pogodbo.

2. V skladu s čl. 336 Civilnega zakonika Ruske federacije, vsako premoženje, vključno s stvarmi in lastninskimi pravicami (terjatvami), razen premoženja, umaknjenega iz obtoka, terjatve, ki so neločljivo povezane z osebnostjo upnika, zlasti zahtevki za preživnino, odškodnino za škodo, povzročeno življenju ali zdravstvene in druge pravice, katerih dodelitev drugi osebi je z zakonom prepovedana. Zastava nekaterih vrst premoženja, zlasti premoženja državljanov, ki ni predmet izvršbe, je lahko prepovedana ali omejena z zakonom. Seznam vrst premoženja, ki jih ni mogoče izključiti, je v čl. 446 zakonika o civilnem postopku Ruske federacije. Člen 51 Temelj zakonodaje Ruske federacije o kulturi (ki jo je vrhovna sovjeta Ruske federacije odobrila 09.10.1992 N 3612-1) določa, da kulturnih vrednot, shranjenih v državnih in občinskih muzejih, umetniških galerijah, knjižnicah, arhivih in drugih državnih organizacijah, ni mogoče zastaviti kulture. V skladu s čl. 63 zveznega zakona "O hipoteki (zastavi nepremičnine)" hipoteka ni dovoljena:

Zemljišča v državni ali občinski lasti;

Deli zemljiške parcele, katerih površina je manjša od najmanjše velikosti, določene z regulativnimi akti sestavnih delov Ruske federacije in regulativnimi akti lokalnih upravnih organov za zemljišča za različne namene in dovoljeno uporabo.

Seznam premoženja, katerega zastava je omejena, je odobren z odlokom predsednika Ruske federacije z dne 22. februarja 1992 N 179. Seznam vsebuje premoženje, katerega prosta prodaja je prepovedana. V skladu s čl. 129 Civilnega zakonika Ruske federacije lahko takšno premoženje pripada le določenim udeležencem v prometu ali pa je njegova prisotnost v prometu dovoljena s posebnim dovoljenjem. Torej zastava določenega premoženja samega ni prepovedana, vendar ima zastavni upnik lahko težave pri izterjavi takega premoženja, saj je krog njegovih pridobiteljev omejen. V skladu z Uredbo vlade Ruske federacije z dne 10.12.1992 N 959 se dobava določenega premoženja (izdelkov) izvaja potrošnikom, ki imajo dovoljenje za njegovo uporabo v Ruski federaciji, ali na podlagi kvot.

Poglejmo nekaj vrst zavarovanja, ki so v bančni praksi zelo razširjene.

Kot zavarovanje za izpolnitev obveznosti odplačevanja posojila se kot zavarovanje sprejmejo lastninske pravice na sredstvih, ki bodo v prihodnje knjižena na račun zastavitelja. Takšna zavarovanja se praviloma uporabljajo, če je plačnik sredstev dobro znana in finančno zanesljiva organizacija. Kljub razširjeni uporabi te vrste vrednostnih papirjev je treba vedeti, da je pogodba, na podlagi katere so navedene pravice sprejete kot zavarovanje, neveljavna v skladu s čl. 168 Civilnega zakonika Ruske federacije, ker je v nasprotju s čl. 336 Civilnega zakonika Ruske federacije. Pravice do sredstev se lahko zastavijo do te mere, da se lahko dodelijo pravice po pogodbi o bančnem računu, v obdobju veljavnosti pogodbe o računu pa delna dodelitev pravic po pogodbi o bančnem računu ni mogoča. Tako lahko zastava lastninske pravice v zvezi s sredstvi na računu poteka le v zvezi s tistimi pravicami, ki nastanejo po prenehanju pogodbe o bančnem računu (v zvezi s stanjem sredstev na računu). To stališče temelji na arbitražni praksi glede možnosti odstopa pravic do zahtevkov v obdobju veljavnosti sporazuma o bančnem računu (glej na primer sklepe predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 27.5.1997 N 584/97 z dne 29.4.1997 N 4966/96 z dne 29.4. . 1997 N 1435/97).

Založniki imetniki izključne pravice do blagovne znamke ponujajo bankam kot jamstvo za izpolnitev njihovih obveznosti odplačila posojila pravice do blagovne znamke. Hkrati pa zakon Ruske federacije z dne 23.09.1992 N 3520-1 "O blagovnih znamkah, oznakah storitev in oznakah porekla blaga" neposredno ne predvideva možnosti prenosa pravic do blagovne znamke kot zavarovanja. V skladu s čl. Umetnost. 25, 26 navedenega zakona je prenos izključne pravice na blagovno znamko mogoč le v obliki odstopa, prenos pravice do uporabe blagovne znamke pa je mogoč po licenčni pogodbi. Zakon ne predvideva drugih oblik prenosa blagovne znamke ali pravice do njene uporabe. Tako za uveljavljanje izključnih pravic do blagovne znamke ali pravice do njene uporabe v skladu s čl. 350 Civilnega zakonika Ruske federacije je nemogoče. Zato teh pravic ni mogoče sprejeti kot zavarovanje.

Pogosto se poleg vrednostnih papirjev, katerih značilnosti zastave bodo obravnavane v nadaljevanju, kot zastava ponudi tudi delež v odobrenem kapitalu družbe z omejeno odgovornostjo, ki pripada zastavniku.

Člen 22 Zveznega zakona z dne 8. februarja 1998 N 14-FZ "O družbah z omejeno odgovornostjo" (v nadaljnjem besedilu "zakon o LLC") daje udeležencu družbe pravico, da zastavi svoj delež (del deleža) v temeljnem kapitalu družbe drugemu udeležencu ali tretji osebi. Zastava deleža v odobrenem kapitalu LLC tretji osebi je mogoča le s sklepom skupščine udeležencev v družbi, sprejetim z večino glasov vseh udeležencev družbe, če potreba po večjem številu glasov udeležencev za sprejetje takšne odločitve ni določena v statutu LLC. Deleža v odobrenem kapitalu LLC ni mogoče zastaviti, če statut podjetja vsebuje prepoved takšnih transakcij. Tako bi morala biti pred odločitvijo o sprejetju deleža v odobrenem kapitalu LLC kot zastave predhodna pravna preiskava statuta LLC zaradi prisotnosti zgoraj navedenih določb v njem.

Preverite tudi plačilo člana družbe za njegov delež, ki mu pripada, ki je zastavljen, saj je v skladu s tretjim odstavkom čl. 21 zakona o LLC, se lahko delež udeleženca v podjetju odtuji samo v delu, v katerem je plačan. Če je zastavljen nepopolno plačan delež, se predmet zastave določi na podlagi dejansko vplačanega deleža udeleženca LLC.

3. V skladu z odstavkom 3 čl. 334 Civilnega zakonika Ruske federacije zastava nastane na podlagi sporazuma, pa tudi na podlagi zakona ob nastopu v njem določenih okoliščin, če zakon določa, katero premoženje in za zagotovitev izpolnitve katere obveznosti se prizna, da je zastavljena.

Pojav zastave na podlagi zakona na primer določa čl. 488 Civilnega zakonika Ruske federacije: blago, ki se prodaja na kredit, od trenutka, ko je kupcu nakazano in dokler ni v celoti plačano, prodajalec zastavi, da bo kupec izpolnil svojo obveznost plačila blaga, razen če s prodajno pogodbo ni določeno drugače. To pravilo mora voditi pravni preizkus zastave. Pri analizi pogodbe, ki je podlaga za pridobitev nepremičnine, ponujene kot zavarovanje, je treba biti pozoren na postopek plačila, predviden v pogodbi. Če v času zastave nepremičnine kupec (zastavni zavezanec) ni plačal, torej obstaja zastava po sili zakona, bo zastava te nepremičnine kot zavarovanja za vračilo posojila naslednja zastava. V skladu s čl. 342 Civilnega zakonika Ruske federacije, če zastavljeno premoženje postane predmet druge zastave za zavarovanje drugih terjatev (nadaljnja zastava), se terjatve naslednjega zastavnega upnika poravnajo iz vrednosti te lastnine po terjatvah prejšnjih zastavnih upnikov. Tako je treba pri sprejemanju premoženja kot naknadne zastave oceniti velikost in pogoje terjatev prejšnjih zastavnih upnikov in jih povezati z oceno predmeta zastave, tako da bo imel prihodnji zastavni upnik dovolj sredstev od prodaje predmeta zastave.

Naknadne zastave so dovoljene, razen če prepovedujejo predhodne pogodbe o zastavi. Kršitev te zahteve pomeni priznanje kasnejše zastavne pravice neveljavne v skladu s čl. 168 Civilnega zakonika Ruske federacije. Da bi zmanjšali tveganje izgube zavarovanja iz tega razloga, je treba od zastavitelja zahtevati, da predloži dokumente, ki potrjujejo odsotnost obremenitev v obliki zastave na nepremičnini, ki je ponujena kot zastava (izpis iz evidence zastav, izpis iz Enotnega državnega registra pravic do nepremičnin). V skladu z odstavkom 3 čl. 342, je zastavitelj dolžan vsakemu nadaljnjemu zastavnemu upniku sporočiti podatke o vseh obstoječih zastavah te nepremičnine iz prvega odstavka 1. člena 339 Civilnega zakonika Ruske federacije in je odgovoren za izgube, ki jih zastavni upniki povzročijo zaradi neizpolnitve te obveznosti.

V skladu z odstavkom 5 čl. 488 Civilnega zakonika Ruske federacije je mogoče od zastavitelja zahtevati, da v pogodbo, po kateri je bila nepremičnina pridobljena, vključi pogoje, da do trenutka popolnega plačila prodajalec ne zastavi nepremičnine.

Na podlagi zakona od trenutka državne registracije posojilojemalčevega lastništva ustrezne stanovanjske hiše ali stanovanja nastane hipoteka stanovanjske hiše ali stanovanja, pridobljena ali zgrajena v celoti ali delno z uporabo kreditnih sredstev banke ali druge kreditne institucije (1. točka 77. člena Zveznega zakona "O hipotekah"). (zastava nepremičnine) ", kakor je bil spremenjen z zveznim zakonom z dne 30. decembra 2004 N 216-FZ).

4. Člen 339 Civilnega zakonika Ruske federacije določa zahtevo po sklenitvi pogodbe o zastavi v pisni obliki, kar je mogoče opaziti v pisnem sporazumu, sestavljenem v obliki enega dokumenta, pa tudi v primeru izmenjave dokumentov med pogodbenicami pogodbe o zastavi s pomočjo pošte, telegrafa, teletipa, telefona, elektronike ali katero koli drugo povezavo, ki vam omogoča, da zanesljivo ugotovite, da dokument izhaja iz pogodbene stranke. Da imajo stranke takšno priložnost, se morajo najprej dogovoriti o predvidenih komunikacijskih sredstvih, načinih identifikacije strank (poštni naslov, številka faksa, elektronski naslov itd.) In postopku za izmenjavo dokumentov (določiti pogoje, pooblaščene osebe, postopek pridružitve na podlagi sporazuma, sklenjenega z uporabo zgoraj navedenih komunikacijskih sredstev). Ta sporazum se lahko izvede v pogodbi, sestavljeni v obliki enega dokumenta. Za hipotekarno pogodbo čl. 339 Civilnega zakonika Ruske federacije predvideva tudi obvezno registracijo na način, določen za registracijo transakcij z zadevnim premoženjem.

Ocena zavarovanja s premoženjem

Civilni zakonik ne določa nobenih zahtev za določitev ocene predmeta zastave. Hkrati ima lahko nepremičnina, ki je predmet zastave, več različnih ocen: knjigovodska vrednost, tržna vrednost, cena, vsebovana v sklepu upravnega odbora ali skupščine delniške družbe o sklenitvi zastavne transakcije, ki je za to delniško družbo večja transakcija ali posel zainteresirane stranke. ... Postavlja se vprašanje: katero od zgornjih ocen naj stranke vključijo v zastavno pogodbo kot njen bistveni pogoj? Ocena zavarovanja s premoženjem je ocena, določena s sporazumom strank, ki ne sme sovpadati niti s tržno niti s knjigovodsko vrednostjo. Hkrati mora biti v zastavno pogodbo kot njen bistveni pogoj vključena tudi cena zastavljene postavke (transakcijska cena), vsebovana v sklepu upravnega odbora ali skupščine delniške družbe o sklenitvi zastavne transakcije, ki je večja transakcija ali posel zainteresirane stranke.

Ocene predmeta zastave s strani pogodbenih strank morajo biti objektivne in povezane z bilanco stanja ali tržno vrednostjo predmeta zastave. V sedanji bančni praksi se ocena zavarovanja s premoženjem določi z diskontiranjem tržne vrednosti nepremičnine. Zdi se, da lahko ob precejšnji podcenjenosti predmeta zastave rečemo, da se stranke niso strinjale glede navedene ocene. Upoštevati je treba tudi, da ocena zastavljene stvari ne sme biti manjša od zneska obveznosti, zavarovane s zastavo, sicer ne bo nobene varnostne narave zastave (razen če je del glavne obveznosti zavarovan s zastavo, katere znesek je enak oceni zastavljene stvari).

Pri sprejemanju premoženja kot zastave je treba upoštevati določbe čl. 348 Civilnega zakonika Ruske federacije, ki določa, da se lahko izvršba za zastavljeno premoženje zavrne, če je kršitev zavarovane obveznosti s strani posojilojemalca izredno nepomembna in je velikost terjatev zastavnega upnika očitno nesorazmerna z vrednostjo zastavljene nepremičnine. Tako mora biti vrednost zavarovanja s premoženjem sorazmerna z višino zavarovane obveznosti.

Če želite oceniti zavarovanje s premoženjem, nas lahko kontaktirate s pomočjokontaktni podatki ... Pokličite nas, pomagali bomo! Donosno in priročno je sodelovati z nami! Upamo, da vas bomo videli med našimi strankami!

Članek obravnava, v katerih primerih se zastava uporablja kot način za zagotovitev izpolnitve obveznosti, kako se upošteva pri računovodstvu in kakšni davki so naloženi pri prodaji zastavljenih predmetov.

Obljuba je način zavarovanja izpolnitve obveznosti, na podlagi katerega ima upnik v okviru obveznosti, zavarovane z zastavo (zastavni upnik), v primeru, če dolžnik te obveznosti ne izpolni, prejeti nadomestilo od vrednosti zastavljene nepremičnine predvsem drugim upnikom osebe, ki ima to nepremičnino (zastavni zavezanec), z izjemo določenih po zakonu.
Zastavo lahko zagotovi dolžnik sam in tretje osebe, ki niso pogodbenice glavnega sporazuma (na primer delničarji). V tem primeru je predmet zastave mogoče prenesti tako na zastavnega upnika (hipoteka) kot kot polog pri notarju.
Ko se zastavijo pravice, je lahko zastavitelj oseba, ki je lastnica zastavne pravice. Predalec sam nima pravic iz menice in zato ne more delovati kot zastavnik (informativno pismo predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 21. januarja 2002 N 67).
Pogodba o zastavi, ne glede na to, ali so stranke pravne ali fizične osebe, pisno.
Zahteva glede oblike posojilne pogodbe, ki jo izda zastavljalnica, je določena v zakonu o zastavljalnicah, po katerem je posojilna pogodba formalizirana z izdajo varnostne karte v zastavljalnici posojilojemalcu. Še ena kopija varnostne karte ostane v zastavljalnici. Varnostna vozovnica je strog obrazec za poročanje.
V zastavni pogodbi mora biti naveden predmet zastave, njegova ocena, bistvo, znesek in rok za izpolnitev z zastavo zavarovane obveznosti. Če se stranki ne dogovorita o vsaj enem od zgoraj navedenih pogojev, se zastavna pogodba ne more šteti za sklenjeno.
Predmeti zastave so lahko stvari, vrednostni papirji, druga lastnina in lastninske pravice. Predmet zastave ne morejo biti osebne terjatve, pa tudi druge terjatve, katerih zastava je z zakonom prepovedana. Denarni skladi tudi ne morejo biti predmet zastave, saj jih ni mogoče prodati na dražbi (Resolucija FAS Uralskega okrožja z dne 20.5.2009 N F09-7427 / 08-C6).
Glede na bistvo zastavne obveznosti je treba pri opredelitvi predmeta zastave v pogodbi poimenovati ne samo vrsto lastnine nepremičnine, temveč tudi navesti posamezne značilnosti predmeta zastave, kar omogoča njeno ločitev od podobnih stvari.
Kadar je zastavni zavezanec dolžnik glavne obveznosti, je treba pogoje glede narave, višine in časa izpolnitve obveznosti, zavarovane z zastavo, priznati kot dogovorjene, če zastavna pogodba vsebuje sklicevanje na sporazum, ki ureja glavno obveznost in vsebuje ustrezne pogoje.
Tako mora hipotekarna pogodba navesti predmet hipoteke, njeno oceno, naravo, velikost in trajanje obveznosti, zavarovane s hipoteko. Predmet hipoteke se v pogodbi določi z navedbo njenega imena, lokacije in opisa, ki zadostuje za identifikacijo tega predmeta.
Poleg tega mora biti v hipotekarni pogodbi navedena pravica, na podlagi katere nepremičnina, ki je predmet hipoteke, hipotekarnemu upniku in ime organa, ki izvaja državno registracijo pravic na nepremičninah in transakcij z njo, ki je to pravico hipotekarnega upnika registriral.
Če je predmet hipoteke zakupna pravica, ki pripada hipotekarnemu upniku, je treba zakupljeno nepremičnino v hipotekarni pogodbi opredeliti na enak način, kot če bi bila sama predmet hipoteke, in navesti rok najema.
Obveznost, zavarovana s hipoteko, mora biti navedena v hipotekarni pogodbi z navedbo njenega zneska, podlage za nastanek in roka izpolnitve. V primerih, ko ta obveznost temelji na katerem koli sporazumu, je treba navesti pogodbene stranke, datum in kraj sklenitve. Če bo v prihodnosti treba določiti višino obveznosti, zavarovane s hipoteko, morajo biti v hipotekarni pogodbi navedeni postopek in drugi potrebni pogoji za njeno določitev.
Ko so hipotekarne pravice potrjene s pravicami zastavnega upnika, je to navedeno v hipotekarni pogodbi, razen v primerih, ko je hipoteka izdana na podlagi zakona.
Zastava nepremičnine po notarizaciji je predmet državne registracije.

Računovodstvo

Podatki o prejeti zastavi za zavarovanje izpolnitve obveznosti se odražajo v 008 "Varščina za prejete obveznosti in plačila", na zastavi, zagotovljeni za izpolnitev obveznosti - na zunajbilančnem računu 009 "Varščina za izdane obveznosti in plačila". Ko se obveznosti izplačajo, se zneski zavarovanja bremenijo z ustreznega zunajbilančnega računa.
Ob upoštevanju zgornjih okoliščin pri računovodstvu je treba vrednost zastavljene nepremičnine, določeno v pogodbi o zastavi nepremičnine, odraziti enkrat, ne glede na število posojilnih pogodb, na podlagi katerih je bila ta zastava sprejeta kot varščina. Hkrati pa v primeru, ko ena zastavljena postavka predvideva več posojilnih pogodb, po našem mnenju delitev vrednosti zastavljene postavke na več osebnih računov ni potrebna.

Obdavčitev

Zastava je eden od načinov za zagotovitev izpolnitve obveznosti plačila davkov in taks (1. točka 72. člena Davčnega zakonika Ruske federacije). Prepoved odtujitve (zastave) premoženja davčnega zavezanca brez soglasja davčnega organa (prvi pododstavek 10. odstavka 101. člena Davčnega zakonika Ruske federacije) se izvaja zaporedno v zvezi z: nepremičninami, vključno s tistimi, ki niso vključene v proizvodnjo izdelkov (gradenj, storitev); vozila, vrednostni papirji, predmeti za oblikovanje pisarniških prostorov; druga lastnina, razen končnih izdelkov, surovin in materialov; končni izdelki, surovine in zaloge.
Hkrati se uporablja prepoved vsake naslednje skupine, če je skupna vrednost premoženja iz prejšnjih skupin, določena po računovodskih podatkih, manjša od skupnega zneska zaostalih plačil, kazni in glob, plačljivih na podlagi odločbe o pregonu davčne kršitve ali odločbe o zavrnitvi pri odgovornosti za storitev davčnega prekrška.
v vrstnem redu sprejetja začasnih ukrepov se lahko uporabi šele po prepovedi odtujitve (zastave) premoženja in če je skupna vrednost takega premoženja po računovodskih podatkih manjša od skupnega zneska zamud, kazni in glob, ki se plačujejo na podlagi odločbe o pregonu zaradi storitve davčnega prekrška ali odločbe o zavrnitvi pregona zaradi davčnega prekrška.
Pri prenosu lastništva zastavljene stvari na zastavnega upnika v primeru neizpolnitve obveznosti, zavarovane z zastavo, se osnova za DDV določi kot vrednost določenega blaga, izračunana na podlagi cen, določenih na način, podoben tistemu iz čl. 40 Davčnega zakonika Ruske federacije, ob upoštevanju trošarin (za trošarinsko blago) in brez davka v njih (2. člen 154. člena Davčnega zakonika Ruske federacije).
Kadar zastavni upnik proda predmet zastavljene zastavne pravice, ki pripada zastavniku, se osnova za DDV določi kot znesek dohodka, prejetega v obliki plačila (kakršnega koli drugega dohodka) med izvajanjem pogodbe.
Glede dohodnine je treba opozoriti, da se pri določanju davčne osnove ne upoštevajo dohodki v obliki lastnine, lastninske pravice, ki so prejete v obliki zastave ali varščine kot zavarovanje za obveznosti. Tudi stroški v obliki lastnine ali lastninske pravice, preneseni kot depozit, zastava, se pri njihovi določitvi ne upoštevajo (32. člen 270. člena Davčnega zakonika Ruske federacije).
Ministrstvo za finance Rusije v pismih z dne 25. septembra 2009 N 03-03-06 / 2/180 z dne 10. novembra 2008 N 03-03-06 / 2/155 je preučilo položaj, v katerem je banka posojilojemalcu posojilo posodila s premoženjem, z obveznim pogojem zavarovanja s strani posojilojemalca. predmet zastave. V skladu s pogoji posojanja premoženja za zavarovanje s premoženjem je banka upravičenec na podlagi zavarovalne pogodbe zastavljene stvari, ki jo sklene posojilojemalec-zastavitelj. V primeru zavarovalnega primera je zavarovalnica dolžna hipotekarnemu upniku izplačati zavarovalnino.
Zastavni upnik ali zastavni upnik je glede na to, kdo od njih ima zastavljeno premoženje, dolžan zavarovati zastavljeno premoženje na stroške zastavnika v njegovi celotni vrednosti pred tveganji izgube in škode, če pa skupna vrednost nepremičnine presega višino terjatve, zavarovane s zastavo, pa za znesek, ki ni manjši od velikost zahteve.
Na seznamu dohodkov, ki niso vključeni v obdavčitev dobička, naveden v čl. 251 davčnega zakonika Ruske federacije zneski zavarovalnih odškodnin, ki jih je upravičena banka prejela na podlagi pogodbe o prostovoljnem zavarovanju lastnine ob nastopu zavarovalnega primera, niso navedeni.
Tako se zavarovalno nadomestilo, ki ga banka upravičenka prejme po pogodbi o prostovoljnem premoženjskem zavarovanju ob nastopu zavarovalnega primera, vključi v dohodek, upoštevan pri obdavčitvi dobička. V tem primeru lahko struktura odhodkov v istem poročevalnem obdobju odraža znesek dolga po posojilni pogodbi, odplačan z zavarovalnim nadomestilom.
Stroški, povezani s plačilom storitev tujim organizacijam za vzdrževanje in prodajo zastavljenih in zastavljenih predmetov med njihovim bivanjem pri zastavnem upniku, po prenosu s strani zastavnega zavezanca, so povezani z drugimi stroški, povezanimi s proizvodnjo in prodajo.
Veljavna zakonodaja ne vsebuje takega pogoja za izvajanje dejavnosti organizacije, kot je obveznost zavarovanja zastavljene lastnine v lasti tretjih oseb z lastninsko pravico. Zavarovanje premoženja, ki je v lasti tretjih oseb in je preneseno na podlagi pogodbe o zastavi, izvaja organizacija na podlagi pogojev pogodbe in ne na podlagi zahtev zakonodaje Ruske federacije. Posledično se stroški zavarovanja zastavljene nepremičnine, ki pripada tretjim osebam, za davčne namene ne upoštevajo (6. člen 270. člena Davčnega zakonika Ruske federacije; Resolucija FAS okrožja Volga z dne 17. 5. 2007 v zadevi N A12-16837 / 06-C36).
Ministrstvo za finance Rusije je v dopisu z dne 06.11.2009 N 03-03-06 / 2/217 obravnavalo vprašanje obračuna davčnega dobička v obliki odbitkov v rezervo za dvomljive dolgove v primeru amortizacije zavarovanja.
Banka je stranki zagotovila zavarovano posojilo, tj. v času izdaje je bilo posojilo zavarovano z zastavo. Kasneje je banka samostojno prevrednotila zavarovanje s premoženjem.
Z zastavo je zavarovan zahtevek v obsegu, ki ga ima v času izpolnitve, zlasti obresti, zasega, odškodnina za izgube zaradi zamude pri izpolnitvi obveznosti, pa tudi povračilo potrebnih stroškov zastavnega upnika za vzdrževanje zastavljene stvari in stroškov izterjave.
Tako je bila ocena zavarovanja do izdaje posojila opravljena po dogovoru strank na podlagi sporazuma o zavarovanju.
Prevrednotenje zavarovanja na podlagi internih dokumentov banke ni zadostna podlaga za oblikovanje rezerve za dvomljive dolgove.

Objavljeno na spletnem mestu 05.12.2007

Med trajanjem posojilne pogodbe se lahko poštena vrednost predmeta zavarovanja kakovostno spremeni. To je lahko posledica potrebe po prodaji zavarovanja s premoženjem v omejenem časovnem obdobju (likvidacijska prodaja). Ta članek je namenjen obravnavi razmerja med tržno in likvidacijsko vrednostjo istega predmeta ter s tem povezanih posebnih operativnih bančnih tveganj. Upoštevanje tega razmerja vam omogoča, da na novo pogledate organizacijo zastavnega dela v banki in jo po potrebi ustrezno prilagodite. Če želite to narediti, ta članek vsebuje številne uporabne podatke.

V praksi bančnega posojanja so zavarovanja glavna vrsta zavarovanja za obveznosti. Hkrati se veliko govori o nepopolnosti zastavne zakonodaje, ki zastavnika pretirano ščiti in preprečuje hitro izvršbo zastavne pravice.

Po mnenju mnogih strokovnjakov je razvoj kreditiranja malih in srednje velikih podjetij zaradi tega najtežji. Utemeljeno je tudi domnevati, da hipotekarno posojanje, kljub najbolj podrobnemu in "probančnemu" predpisanemu mehanizmu zasega zavarovanja s premoženjem, prinaša "odložena tveganja", ki so povezana s kopičenjem "kritične mase" neplačil. Po mnenju avtorjev je eno najresnejših spoznanj hipotekarne krize v ZDA leta 2007 po mnenju avtorjev, da je množična izpostavljenost hipotekarnih nepremičnin "na prodaj" privedla do njene nelikvidnosti, resnega zmanjšanja vrednosti te nepremičnine in celo zmanjšanja naložbene privlačnosti celotnih površin.

Treba je opozoriti, da trenutno poteka nekaj dela za izboljšanje zastavne zakonodaje. Kot je dejal Anatolij Aksakov, predsednik Združenja regionalnih bank "Rusija", namestnik predsednika Odbora za bančništvo državne dume: "Naša naloga je narediti vse, da bo leta 2008 začel veljati zakon" O zastavi premičnin in lastninskih pravicah " 1 .

Tako sedanji bankirji kot strokovnjaki že zdaj samozavestno trdijo, da sprejetje tega zakona, namenjenega predvsem zakonodajni konsolidaciji potrebe po vpisu zastavne premičnine, ne bo rešilo vseh težav. Opozoriti je treba, da je treba spremeniti številne normativne akte materialnega in procesnega prava, ki urejajo zastavne obveznosti od trenutka, ko nastanejo, do izpolnitve obveznosti ali izvršbe na zastavljeni nepremičnini.

Postavlja se vprašanje, kaj bi moral biti glavni vektor sprememb sedanje zastavne zakonodaje, ali se lahko omeji le na postopkovno olajšanje izterjave ali, kot menijo avtorji, hitrost postopkovnih dejanj nima samostojne vrednosti, saj hitrost izterjave nikakor ni rešitev za vse težave.

Problem je globlji: da bi kaj hitro prodali (to je namreč bistvo kazni in ne pridobitev ustrezne sodne odločbe), mora biti nekdo pripravljen to "nekaj" hitro kupiti in ne samo kupite in hitro plačajte s pravim denarjem.

Kaj je ta podlaga in katere težave je pravzaprav treba rešiti, da zastava ne postane le ena izmed vrst zavarovanja za obveznosti, temveč pravi mehanizem za izpolnjevanje denarnih zahtev banke upnice, so avtorji poskušali razložiti v tem članku.

Negotovost stroškov: Kakšna je poštena vrednost zavarovanja s premoženjem

V oddelku 6.4 Uredbe Centralne banke Ruske federacije št. 254-P "O postopku oblikovanja kreditnih institucij rezerv za morebitne izgube pri posojilih, posojilih in enakovrednih dolgovih" (v nadaljnjem besedilu - Uredba št. 254-P) je določeno, da "... pod zneskom (vrednostjo ) zavarovanje se razume kot: za zavarovanje (razen za vrednostne papirje, ki jih kotira organizator trgovanja na trgu vrednostnih papirjev) - poštena vrednost zavarovanja “. Čeprav opredelitve „poštene vrednosti“ ni v Uredbi št. 254-P, je z veliko verjetnostjo mogoče na podlagi pogojev ruske zakonodaje o dejavnostih vrednotenja domnevati, da govorimo o tržni vrednosti zastavljene postavke.

To zlasti dokazuje določba nedavno uveljavljenega zveznega standarda vrednotenja "Namen vrednotenja in vrste vrednosti" (FSO št. 2, odobrena z odredbo Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije z dne 20. julija 2007 št. 255): "Tržno vrednost določi ocenjevalec, zlasti v v naslednjih primerih: ... pri določanju vrednosti zastavljenega predmeta, tudi v primeru hipoteke ... ". Na podlagi tržne vrednosti bo sodišče v primeru spora med hipotekarnim upnikom in hipotekarnim upnikom določilo začetno prodajno ceno zastavljene nepremičnine 2 .

Hkrati se v skladu s FSO št. 2 „Pri določanju tržne vrednosti predmeta ocenjevanja določi najverjetnejša cena, po kateri se lahko ocenjeni predmet odtuji na dan ocene na prostem trgu v konkurenčnem okolju, ko stranke v poslu ravnajo razumno in imajo vse potrebne informacije, in vrednost transakcijske cene ne odraža nobenih izrednih okoliščin, to je, kadar:

• ena od strank v poslu ni dolžna odtujiti predmeta vrednotenja, druga stranka pa ni dolžna sprejeti izpolnitve;
• stranke v poslu se dobro zavedajo predmeta posla in delujejo v svojem interesu;
• predmet ocenjevanja je na prostem trgu predstavljen z javno ponudbo, značilno za podobne predmete ocenjevanja;
• cena posla je razumno plačilo za predmet vrednotenja in nobena stranka ni prisilila dokončanja posla v zvezi s strankami v transakciji;
• plačilo za predmet je izraženo v gotovini.

Možnost odtujitve na prostem trgu pomeni, da je predmet vrednotenja na prostem trgu predstavljen z javno ponudbo, značilno za podobne predmete, medtem ko bi moralo biti obdobje izpostavljenosti predmeta na trgu dovolj, da pritegne pozornost zadostnega števila potencialnih kupcev.

Razumnost strank v transakciji pomeni, da je transakcijska cena najvišja cena, ki je razumno dosegljiva za prodajalca, in najnižja cena, ki je razumno dosegljiva za kupca.

Izpolnjenost razpoložljivih informacij pomeni, da so stranke v transakciji dovolj obveščene o predmetu posla in si prizadevajo doseči pogoje posla, ki so najboljši z vidika vsake stranke, v skladu s celotnim obsegom informacij o stanju na trgu in predmetu vrednotenja, ki so na voljo na datum vrednotenja.

Odsotnost izrednih okoliščin pomeni, da ima vsaka stranka v poslu motive za transakcijo, medtem ko proti strankam ni prisile za dokončanje posla. "

Avtorji niso naključno navedli obsežnega citata FSO št. 2, ki pojasnjuje opredelitev tržne vrednosti, saj je teh določb preprosto nemogoče primerjati z dejanskim delovanjem zavarovanja kot neke vrste institucije za zavarovanje obveznosti.

Dejstvo je, da zastavna transakcija, ki je ena izmed različic institucije zavarovanja obveznosti, nima lastne vrednosti in pomena.

Pri posojilih pri bankah ima zavarovanje trojno naravo, ki se spreminja skozi življenjsko dobo posojila.

Torej je v fazi obravnave vloge za posojilo zavarovanje nujen in / ali zadosten pogoj za izdajo posojila. V fazi servisiranja in odplačevanja dolga s strani posojilojemalca in upravljanja tega postopka s strani banke zavarovanje vsebuje disciplinsko bistvo posojilojemalca in tudi banki omogoča, da zmanjša svoje stroške za oblikovanje rezerv za morebitne izgube. In končno, v fazi izterjave zapadlega dolga je zastava vir zadovoljevanja terjatev banke do posojilojemalca na račun sredstev, prejetih od prodaje zastavljene stvari na način, ki ga določata zakon in zastavna pogodba.

Če pa analiziramo zgoraj navedene določbe FSO št. 2, potem vsekakor lahko ugotovimo, da zastavna transakcija v nobeni fazi kreditnega postopka ni v celoti skladna s temi določbami.

Tako na primer v prvih dveh fazah predmet na noben način ni predstavljen na trgu, zlasti z javno ponudbo, plačilo za predmet pa načeloma ni določeno. Vendar je treba priznati, da je na teh stopnjah poštena vrednost zavarovanja s premoženjem še vedno blizu tržne vrednosti.

V fazi izterjave zapadlega dolga na vrednost zastavljenega predmeta vpliva bistveno večje število okoliščin, ki jih imenujemo "izredne". Še posebej:

• je zastavni zavezanec, da sklene posel za prodajo zastavljenega predmeta;
• v primeru izvršbe na sodišču obstaja očitna prisila zastavitelja, da dokonča transakcijo;
• čas izpostavljenosti predmeta, določen z zveznim zakonom "O izvršilnih postopkih" 3 , je lahko bistveno manj, kot je potrebno, da se pritegne pozornost zadostnega števila potencialnih kupcev.

Seznam takšnih okoliščin, ki so očitno "izredne", se lahko nadaljuje.

Povečanje števila izrednih okoliščin, ki vplivajo na tržno vrednost v fazi izterjave, je očitno posledica spremembe narave zavarovanja - od dejanskega zavarovanja postane vir sredstev, obstaja potreba in obveznost dajalca zavarovanja prodati zavarovanje, kar v prvih dveh fazah kreditnega procesa ni bilo opaziti.

Snov, ki je implicitna v izrazu „poštena vrednost“ zavarovanja s premoženjem, se ustrezno spremeni, zato bi se moral spremeniti njen videz.

V praksi ocenjevanja se v ta namen uporablja izraz "preostala vrednost".

Po mnenju FSO št. 2 se »pri določanju likvidacijske vrednosti ocenjenega predmeta določi izračunana vrednost, ki odraža najverjetnejšo ceno, po kateri se lahko ta ocenjeni predmet odtuji v obdobju izpostavljenosti ocenjenega predmeta, ki je manjše od običajnega obdobja izpostavljenosti za tržne pogoje, v pogojih, ko je prodajalec prisiljen v transakcijo o odtujitvi lastnine. Pri določanju likvidacijske vrednosti se v nasprotju z določitvijo tržne vrednosti upošteva vpliv izrednih okoliščin, ki prodajalca prisilijo, da proda ocenjeni predmet pod pogoji, ki ne ustrezajo tržnim razmeram. "

Podrobnejše opredelitve vsebujejo zlasti klavzuli 3.10 in 5.8 Standarda Ruskega združenja cenilcev "Osnove vrednotenja, ki niso tržna vrednost" (STO ROO 20-03-96). »Likvidacijska vrednost ali vrednost prisilne prodaje je denarni znesek, ki ga je mogoče dejansko dobiti s prodajo nepremičnine v časovnem okviru, ki je prekratek za ustrezno trženje v skladu z opredelitvijo tržne vrednosti. V nekaterih državah lahko primeri prisilne prodaje vključujejo primere neprostovoljnega prodajalca in kupca ali kupce, ki se zavedajo težav prodajalca. "

»Prisilna prodaja pomeni ceno, ki jo določi prodaja nepremičnine v netipičnih pogojih in odraža praviloma nezadostno tržno obdobje brez ustrezne preglednosti in oglaševanja ter včasih nakazuje, da prodajalec in / ali prodaja v nujnih okoliščinah ni prostovoljno. Iz teh razlogov cena, povezana s prisilno prodajo, imenovana vrednost prisilne prodaje, ni predstavitev tržne vrednosti. "

Tako bi bilo treba ob upoštevanju izraza „poštena vrednost zavarovanja s premoženjem“ v fazi izterjave zapadlega dolga za namene Uredbe št. 254-P identificirati z izrazom „preostala vrednost“.

Na to zlasti kaže omejitev, zastavljena zastavljenemu predmetu za njegovo priznanje kot varščino z vidika Uredbe št. 254-P: „Določba II kategorije kakovosti lahko vključuje: ... zastavo stvari ob ... zadostnih razlogih, da se predmet zastave se lahko proda v roku, ki ni daljši od 180 koledarskih dni od datuma nastanka podlage za izvršbo zastavne pravice “.

Skladno s tem je banka po besedah \u200b\u200bavtorjev že v fazi obravnave vloge za posojilo dolžna zagotoviti takšno spremembo vrste vrednosti zavarovanja ter v posojilni pogodbi in pogodbi o zavarovanju zagotoviti ustrezne določbe, ki ji zagotavljajo tveganje neizpolnitve zavarovanja v 180 dneh.

Poleg tega je banka dolžna od trenutka izdaje posojila "upoštevati" tržne in likvidacijske vrednosti, saj lahko pride do spremembe vrste vrednosti ne glede na banko.

Na žalost ta okoliščina v Uredbi št. 254-P nikakor ni izražena.

V zvezi s tem se zdi primerno podrobno analizirati razmerje med tržno in likvidacijsko vrednostjo istega predmeta ter dejavnike, ki to razmerje določajo.

Modeli za nadaljnjo prodajo

Prehod s tržne vrednosti zastavljenega predmeta, določene ob sklenitvi zastavne pogodbe, na likvidacijsko vrednost zastavljene stvari se izvede tako, da se tržna vrednost pomnoži s padajočim likvidacijskim koeficientom.

St. likv. (T) \u003d St.ryn. (T) x K tekočina, (1)

kje St. likv. (T) - likvidacijska vrednost zastavljenega predmeta v času T;

St.ryn. (T) - tržna vrednost zastavljenega predmeta v času T;

K tekočina. - likvidacijski koeficient, ki določa znesek zmanjšanja vrednosti zastavljenega predmeta zaradi netipičnih pogojev prodaje zastavljenega predmeta.

Časovno odvisnost tržne vrednosti določajo zlasti dinamika tržnih razmer, zastarelost in poslabšanje predmeta itd.

Netipični pogoji za prodajo zastavljenega predmeta so v splošnem posledica dveh glavnih dejavnikov:

• dejavnik omejenega prodajnega časa;
• dejavnik prisilne prodaje - psihološki vidik, ki vpliva na pobudo kupcev.

V teh pogojih se likvidacijski koeficient določi na naslednji način:

K tekočina. \u003d Do trenutka. x Odhod., (2)

kje Do takrat. - koeficient, ki upošteva faktor omejenega časa prodaje;

Da ven. - koeficient, ki upošteva vpliv faktorja prisilne prodaje na likvidacijsko vrednost predmeta.

Ko se na primer tržne razmere ustreznih predmetov sčasoma spremenijo, se lahko spremenita tako K čas kot K ex, kar bo naravno privedlo do spremembe K tekočine. Vendar je to okoliščino v prvem približku po mnenju avtorjev mogoče zanemariti.

Upoštevanju dejavnika omejenega prodajnega časa je na primer posvečeno delo Yu Kozyrja 4 , pri čemer se upoštevajo trije alternativni modeli odvisnosti preostale vrednosti brez upoštevanja diskonta zaradi prisilne prodaje, kadar je obdobje prodaje predmeta krajše od običajnega obdobja izpostavljenosti, ko se predmet proda pod običajnimi pogoji, ki ustrezajo opredelitvi tržne vrednosti.

Glede drugega faktorja Yu. Kozyr ugotavlja, da je nemogoče realno oceniti vpliv drugega dejavnika (faktor prisilne prodaje).

S. Dolgin je poleg omejene izpostavljenosti pri likvidacijski prodaji predmeta opredelil naslednji sistem dejavnikov nižje stopnje, ki določajo faktor prisilne prodaje 5 :

• razvoj trga;
• splošna investicijska privlačnost predmeta;
• absolutna vrednost tržne vrednosti predmeta;
• tržne razmere na datum vrednotenja;
• raven trženja.

V ciklu del Victorja in Valeryja Galasyukova 6, 7 za oceno faktorja prisilne prodaje se predlaga, da se zanesemo na koncept "cenovne elastičnosti povpraševanja" predmeta, ki se prodaja. Hkrati so avtorji dobili izraz za koeficient K el.spr., Ki zmanjšuje učinek na vrednost tržne vrednosti predmeta.

Morda se ne moremo strinjati, da elastičnost povpraševanja kot osnovni mikroekonomski koncept omogoča upoštevanje vseh dejavnikov nižje stopnje, ki jih v celoti podaja S. Dolgin; vendar pa je ta koncept osredotočen na "trg v čisti obliki", kjer cene za prodajne predmete določajo le razmerja ponudbe in povpraševanja, kupci pa nekatere stvari kupujejo predvsem za lastne potrebe in ne za nadaljnjo prodajo.

Alternativni pristop je pokazal A. Rodin 8 , kjer se vprašanje motivacije potencialnega kupca predmeta obravnava z vidika pridobivanja določene stopnje dobička iz postopka nakupa predmeta v obdobju, krajšem od običajnega obdobja izpostavljenosti, in nadaljnje prodaje predmeta po tržni vrednosti v obdobju, ki ustreza običajnemu obdobju izpostavljenosti, in z uporabo izposojenih sredstev za financiranje te operacije.

Ker A. Rodin obravnava primer likvidacije premoženja v primeru bankrota lastnika in tako vprašanje zadovoljevanja interesov upnika pusti zunaj okvira obravnave, vrednost, ki jo imenuje "tržna", v resnici ni tržna vrednost predmeta v formuli (1), temveč tržna vrednost strošek, že pomnožen s K časom, ki je značilen za likvidacijo zastavljene nepremičnine.

V tem primeru se najverjetneje domneva, da je potencialni kupec predmeta znan. V teh pogojih njegovo pripravljenost za pridobitev predmeta določata dve okoliščini: stopnja dobička, za katero meni, da zadostuje za izvedbo te operacije, in stroški virov, ki jih za to operacijo pritegne.

Očitno je, da je poseben primer takšnega pristopa dokaj razširjena "ponovna posojila": izdaja posojila podjetju, ki je povezano z banko, za pridobitev predmeta in njegovo varščino.

Ob upoštevanju navedenega lahko sklepamo, da je upoštevanje faktorja prisilne prodaje predmeta (K com. V formuli (2)) mogoče na dva alternativna načina: ob upoštevanju elastičnosti povpraševanja (v tem primeru K com. \u003d K el.sp.) In ob upoštevanju špekulativnih obresti kupec (s tem K vyz. \u003d K požirek).

Spodaj bomo podrobneje in v zaporedju upoštevali vpliv faktorja omejenega časa za likvidacijo predmeta, pa tudi vpliv faktorja prisilne prodaje po dveh alternativnih modelih Viktorja in Valerija Galasjukova in A. Rodina.

Časovno omejen prodajni faktor

Formula, ki opisuje odvisnost K časa. od trenutka likvidacijske izvedbe predmeta, predstavljamo v naslednji obliki 9 :

K čas \u003d (1+ (i: m)) - (Td x m), (3)

kje Td - obdobje popusta (leta);

m - število obdobij obračunavanja obresti med letom (12-krat);

jaz - letna diskontna stopnja, uporabljena pri izračunu preostale vrednosti (izražena kot decimalni ulomek);

Тd \u003d Tr - Tf, (4)

kje Tr - razmeroma dolgo obdobje izpostavljenosti predmeta v tipičnih prodajnih pogojih (leta);

Tf - določeno obdobje izpostavljenosti predmeta v pogojih prisilne prodaje (leta).

Slika 1 prikazuje odvisnost Do takrat. o efektivni stopnji donosa ob likvidaciji predmeta in različnih vrednostih Td.

Jasno je razvidno, da lahko dejavnik omejenega časa za odtujitev predmeta pomembno vpliva na razmerje med tržno in likvidacijsko vrednostjo istega predmeta.

Bistveno je, da se stopnja vpliva časovnega faktorja bistveno poveča z i.

Po mnenju avtorjev metodologije "če je predmet ocenjevanja predmet zastave in je banka zastavni upnik, potem se letna diskontna stopnja, uporabljena pri izračunu likvidacijske vrednosti (i), vzame na ravni letne stopnje za bančna posojila, ki je določena s tržnimi podatki" 10 .

Vendar po navedbah avtorjev ta trditev ne drži. Kot letno diskontno stopnjo (i) je treba vzeti ne letno obrestno mero posojila, ki je zavarovano s zastavo tega predmeta, temveč določeno "efektivno stopnjo donosa ob likvidaciji predmeta", pri čemer se v ustreznih merskih enotah upošteva tudi "... izguba, odškodnina za izgube, ki nastanejo zaradi zamude pri izvršitvi, kot tudi povračilo potrebnih stroškov zastavnega upnika za vzdrževanje zastavljene stvari in stroškov izterjave «(člen 337 Civilnega zakonika Ruske federacije» Zahteva, zavarovana z zastavo «).

Posledično lahko pri trenutnih posojilnih obrestnih merah, na primer za mala in srednje velika podjetja, upoštevajoč kazni in stroške, povezane z gibanjem, vzdrževanjem zavarovanja s strani banke, kot tudi stroške trženja, "efektivna stopnja donosa ob likvidaciji predmeta" preseže stopnjo donosnost samega posojila se več kot podvoji, kar vrednosti i, ki jih banka dejansko zahteva, premakne na približno 30-60% na leto.

Iz slike 1 je razvidno, da čim bližje je vrednost Tf vrednosti Tr, tem manjši je vpliv faktorja omejenega časa prodaje predmeta na likvidacijsko vrednost in, nasprotno, bolj ko se vrednost Tf razlikuje od vrednosti Tr, bolj se bo likvidacijska vrednost predmeta razlikovala od njegove vrednosti tržna vrednost hkrati.

Zadržimo se na okoliščinah, ki bodo po mnenju avtorjev motiv banke upnice določile ob nastopu "... dneva nastanka razlogov za izvršbo zastavne pravice" v skladu z Uredbo št. 254-P.

Opozoriti je treba, da v dokumentu ni niti opredelitve niti seznama "okoliščin, ki povzročajo izvršbo zastavne pravice". Očitno bi to morala storiti banka sama in to odražati v ustreznih internih dokumentih in sporazumih (kredit in zastava).

Izjema je hipoteka, kjer so te okoliščine zakonsko določene in dopuščajo zelo težko možnost v skladu z drugim odstavkom čl. 50 "Razlogi za izvršbo za zastavljeno premoženje" Zvezni zakon z dne 16.07.1998 št. 102-FZ (kakor je bil spremenjen 26. 6. 2007) "O hipoteki (hipoteki na nepremičnini)": "Če hipotekarna pogodba ne določa drugače, zaprtje lastnine, obljubil, da bo zagotovil obveznost, ki jo izpolnjujejo periodična plačila, je dovoljeno v primeru sistematičnega kršenja rokov za njihovo izvedbo, torej v primeru kršitve rokov za plačila več kot trikrat v 12 mesecih, tudi če je vsaka zamuda nepomembna. "

Kot primer navedimo primer, ko posojilojemalec tri mesece ne plača (ni izplačal treh mesečnih plačil) in je to nujna in zadostna okoliščina za izvršbo zavarovanja s premoženjem.

V tem primeru ima banka na voljo 180 dni, da zastara zastavo. Le v tem primeru ima banka možnost, da pri izdaji posojila za dodatno rezervacijo ne nastane nepredvidenih stroškov v skladu s 6. točko Uredbe št. 254-P (če je bil znesek rezerve za morebitne izgube izračunan na podlagi vrednosti predmeta zavarovanja).

Ta okoliščina je očitna in določa obseg vrednosti Tf - fiksno obdobje izpostavljenosti predmeta ocenjevanja v razmerah prisilne prodaje - v območju Tf< 0,5 года (180 дней, 6 месяцев).

Razmislite o najpreprostejši možnosti zavarovanja in razvoju situacije, tj. možnost, ko zastavitelj prostovoljno da zastavo za prodajo v tisti specializirani organizaciji, s katero ima banka ustrezen dogovor.

Opozoriti je treba, da tak razvoj dogodkov očitno ni obvezen, temveč je idealna možnost za banko. Vendar se lahko v številnih primerih (vendar nikakor ne vedno) s kompetentno izdelavo zastavne pogodbe, namenjene čim hitrejši prodaji zastavljenega predmeta, dejanski razvoj dogodkov približa idealu.

Zdaj pa določimo vrednost Tr - razmeroma dolgo obdobje izpostavljenosti predmeta v tipičnih prodajnih pogojih.

Po mnenju avtorjev je možnost razumne določitve takšne vrednosti eden od nujnih pogojev za izpolnitev zahteve Uredbe št. 254-P, v skladu s katero "zagotavljanje kakovosti lahko vključuje: ... zastavo stvari ob stabilnem trgu za te zastave ...".

Z drugimi besedami, če banka ne more določiti vrednosti Tr z natančnostjo 30 dni, potem ni treba govoriti o prisotnosti stabilnega trga zavarovanja s premoženjem in takšna zavarovanja s stališča Uredbe št. 254-P ne morejo in ne bi smela veljati za zavarovanje (v tej okoliščini spodaj se bomo ustavili tudi pri obravnavi vpliva faktorja elastičnosti povpraševanja po ceni zavarovanja s premoženjem na likvidacijski koeficient).

Hkrati ima banka "določeno vrzel" v obliki "... in (ali) drugih zadostnih razlogov, da verjame, da je zadevni predmet zastave mogoče prodati v roku, ki ne presega 180 koledarskih dni od datuma nastanka podlage za izvršbo zastavne pravice". Po mnenju avtorjev ta možnost ustreza tisti, opisani v delu A. Rodina, tj. možnost z znanim kupcem, ki dobro pozna predmet zastave in je nastavljen tako, da prejme določeno stopnjo špekulativnega dobička.

Predpostavimo, da obstajajo razlogi za določitev vrednosti Tr \u003d 1 leto. To je po mnenju avtorjev zgornja ocena za trg urbanih stanovanjskih nepremičnin v Moskvi, optimalna ocena za primestni trg nepremičnin v moskovski regiji in minimalna ocena za trg posebne tehnološke opreme (na primer tiskarske stroje za ofset), vendar na primer ni primerna za trg posameznih modelov. avtomobili - tuji avtomobili z nepomembno (manj kot tri leta) življenjsko dobo, pri čemer je Tr lahko bistveno manj (6 mesecev ali manj).

Zato je v formuli (4) vrednost Тd \u003d Tr - Tf je treba jemati manj kot 6 mesecev.

Pred banko je dilema:

• osredotočite se na najnižje možne vrednosti Td, na primer en mesec, in zaradi tega podcenite likvidacijsko vrednost, vendar zmanjšajte globe in kazni in s tem povečajte likvidacijsko vrednost z zmanjšanjem i; ali
• osredotočiti se na največje možne vrednosti Td \u003d 6 mesecev in s tem povečati likvidacijsko vrednost, hkrati pa povečati globe in kazni in s tem znižati likvidacijsko vrednost s povečanjem i.

• banki - priložnosti za ustrezno trženje (iskanje in obveščanje potencialnih kupcev o dejstvu likvidacijske prodaje in trgovanje z njimi, če je to potrebno in mogoče);
• potencialni kupci - čas za koncentracijo finančnih virov (če je potrebno in za privabljanje izposojenih sredstev);
• posojilojemalcu, ki je zamujal s plačilom - čas za popravilo stanja.

Poleg tega po mnenju avtorjev druga možnost zmanjšuje tveganje banke, povezano z možnostjo, da dajalec hipoteke izzove prodajo zastave zaradi zasužnjevanja posla (1. točka 179. člena Civilnega zakonika Ruske federacije "Neveljavnost posla, opravljenega pod vplivom ... kombinacije težkih okoliščin": "... ... transakcijo, ki jo je bila oseba prisiljena izpeljati zaradi spleta težkih okoliščin pod skrajno neugodnimi pogoji zase, kot jo je izkoristila druga stranka (zasužnjivalec), lahko sodišče na zahtevo oškodovanca prizna kot neveljavno «). V tem primeru neugodni pogoji posla za likvidacijo zastave neposredno ne izhajajo iz samega dejstva pospešene prodaje zastave, temveč iz glob in kazni, določenih v posojilni pogodbi in zastavni pogodbi.

Če povzamemo upoštevanje vpliva časovnega faktorja na razmerje med tržno in likvidacijsko vrednostjo istega zastavljenega predmeta, lahko utemeljeno rečemo, da je v resnici treba pričakovati, da bo likvidacijska vrednost zastavljenega predmeta (pod pogojem, da bo za omenjene podobne predmete obstajal stabilen trg) v območju 60– 90% tržne vrednosti. To je posledica potrebe po sprejetju efektivne stopnje likvidacije zastavnega predmeta v višini najmanj 40% letno, čas prodaje predmeta v likvidacijskih pogojih pa je dvakrat ali večkrat manjši kot v običajnih tržnih pogojih.

Tržni pristop, ki temelji na faktorju elastičnosti povpraševanja

Zdaj bomo obravnavali dva modela vpliva faktorja prisilne prodaje na razmerje med tržno in likvidacijsko vrednostjo istega predmeta.

V skladu z modelom, ki sta ga predlagala Viktor in Valery Galasyuk, ga lahko glede na podatke, potrebne za določitev koeficienta cenovne elastičnosti povpraševanja (K e-pošta), določimo s formulo 11 :

Na e-pošto \u003d th | ED |, (5)

kje th - hiperbolični tangens;

ED - cenovna elastičnost povpraševanja.

Avtorji to vrsto odvisnosti uporabljajo na podlagi povsem kvalitativnih premislekov: hiperbolični tangens ima vrednosti od nič in teži k enotnosti, nikoli pa je ne doseže. Zato lahko po želji vzamete drugačno vrsto odvisnosti s podobnimi značilnostmi.

Za izračun dejanske vrednosti cenovne elastičnosti povpraševanja lahko uporabite naslednjo formulo 12 :

kje ED - cenovna elastičnost povpraševanja;

Q1 - začetna vrednost povpraševanja po predmetu;

Q2 - skupni znesek povpraševanja po predmetu;

P1 - tržna vrednost predmeta;

P2 - likvidacijska vrednost predmeta.

Glede na vrednost cenovne elastičnosti povpraševanja najpogosteje ločimo naslednje vrste povpraševanja:

• popolnoma neelastično - | ED | \u003d 0, ko se obseg povpraševanja ne spreminja s spremembami cen;
• neelastična - 0< |ED| < 1, когда относительное изменение величины спроса меньше, чем относительное изменение цены;
• z enotno elastičnostjo - | ED | \u003d 1, kadar je relativna sprememba obsega povpraševanja enaka relativni spremembi cene;
• elastična - | ED | \u003e 1, kadar je relativna sprememba zahtevane količine večja od relativne spremembe cene;
• popolnoma elastična - | ED | \u003d u, ko neskončno majhna sprememba cene privede do neskončno velike spremembe obsega povpraševanja.

Hkrati pa je v realnih gospodarskih razmerah skoraj nemogoče zadovoljiti popolnoma elastično in popolnoma neelastično povpraševanje.

Torej, večja kot je vrednost koeficienta cenovne elastičnosti povpraševanja, nepomembnejša je, ob enakih pogojih, vrednost likvidacijske vrednosti predmeta razlikuje od vrednosti njegove tržne vrednosti.

V primerih, ko za izračun cenovne elastičnosti povpraševanja niso na voljo zanesljivi podatki, avtorji predlagajo uporabo poenostavljenega postopka za določanje koeficienta cenovne elastičnosti povpraševanja iz tabele 1.

Tabela 1 predstavlja najpreprostejšo različico odvisnosti Od el.spr. iz dveh parametrov, od katerih ima vsak tri vrednosti. Po želji lahko povečate tako število parametrov kot število možnih vrednosti in s tem povečate natančnost določanja K el.spr.

Če se vrnemo k pogoju, da zastavljeni predmet razvrstimo kot zavarovanje v smislu Uredbe št. 254-P ("... če je za določene zastavljene predmete stabilen trg ..."), bi se morali vprašati, ali lahko trg predmetov z visoko specializacijo in majhnim številom kupcev štejemo za stabilen. Odgovor avtorjev je nedvoumen - nemogoč je. Poleg tega so po mnenju avtorjev vsi predmeti z elastičnostjo povpraševanja po njih slabši od »šibko neelastičnega«, torej z vidika likvidnosti nesprejemljivi. s koeficientom elastičnosti povpraševanja manj kot 0,68.

Kot primer uporabe podatkov iz tabele 1 bomo izvedli primerjalno kvalitativno analizo elastičnosti potencialnega povpraševanja v različnih segmentih trga nepremičnin v Moskvi in \u200b\u200bMoskvi.

Kvalitativna analiza trga nepremičnin v Moskvi in \u200b\u200bMoskovski regiji z vidika elastičnosti povpraševanja

Trg nepremičnin v Moskvi in \u200b\u200bMoskovski regiji je najpreprostejši in najbolj razumljiv za kvalitativno študijo elastičnosti povpraševanja glede na parametre, podane v tabeli 1. Očitno je, da je koncept "razvit" v celoti uporaben na tem trgu in zato obstajajo vsi razlogi, da resno preučimo ustrezne predmete kot zavarovanje.

Na tem trgu lahko ločimo dva makrosegmenta - makro segment stanovanjskih nepremičnin, sestavljen iz segmentov mestnih in primestnih nepremičnin, in makro segment komercialnih nepremičnin, sestavljen iz segmentov trgovine, pisarne, skladišča, industrijske in posebne (hoteli, restavracije, fitnes centri itd.) ) nepremičnina. Razrede, podrazrede itd. Ločimo znotraj vsakega segmenta, pri čemer upoštevanje elastičnosti povpraševanja znotraj njega ne presega kvalitativne analize.

Po kriteriju "število kupcev" je razčlenitev teh segmentov na tri skupine po mnenju avtorjev naslednja:

1) "pomembne" - mestne stanovanjske nepremičnine. Že iz najbolj splošnih premislekov je razvidno, da je od vseh izbranih segmentov število kupcev v tem segmentu največje in znatno presega število potencialnih kupcev v preostalih segmentih posebej;

2) "povprečje" - primestne stanovanjske nepremičnine, pisarniške nepremičnine, nepremičnine na drobno. Število potencialnih kupcev v teh segmentih je manjše kot v segmentu stanovanjskih urbanih nepremičnin, vendar večje kot v segmentih skladiščnih, industrijskih in posebnih nepremičnin;

3) "nepomembno" - skladišče, industrijske, posebne nepremičnine. Po mnenju avtorjev je število potencialnih kupcev v teh segmentih manjše kot v vseh drugih.

"Stopnjo specializacije" vseh predmetov v vseh segmentih avtorji ocenjujejo kot "pomembno", kar je pravzaprav povsem očitno, saj je na primer izključena uporaba primestnih nepremičnin kot mestne nepremičnine in njihova uporaba kot proizvodna lastnina, čeprav ima nekaj smisla, vendar vsaj ni tipičen.

Če uporabljate merila iz tabele 1, potem:

• za stanovanjske mestne nepremičnine je značilno srednje elastično povpraševanje in koeficient elastičnosti 0,94;
• za primestne stanovanjske nepremičnine, pisarniške in prodajne nepremičnine je značilno šibko neelastično povpraševanje in s tem koeficient elastičnosti 0,68;
• za skladiščne, industrijske in posebne nepremičnine - absolutno neelastično povpraševanje in ničelni koeficient elastičnosti, ki, kot je navedeno zgoraj, nima praktičnega pomena. Očitno je v tem primeru treba uporabiti koeficient elastičnosti 0,16.

Kljub preprostosti uporaba tabele 1 zahteva previdnost, saj lahko ob prisotnosti podrobnejših informacij, ki označujejo porazdelitev povpraševanja po cenah, izračun po formulah (5) in (6) daje tako znatno višje kot bistveno nižje vrednosti koeficienta elastičnosti povpraševanja v primerjavi z njihovim "čelnim" izračunom na podlagi podatkov v tabeli 1.

Za primer si poglejmo podrobneje segment primestnega trga nepremičnin v bližini Moskve.

Primer uporabe cenovne elastičnosti povpraševanja za analizo sprejemljivosti primestnih nepremičnin kot zavarovanja

Podatke o razmerju med ponudbo in povpraševanjem na trgu primestnih nepremičnin v Moskovski regiji v letu 2006 si je sposodil iz članka I. Terentjev 13 (Tabela 2).

Iz tabele 2 je razvidno, da je ravnovesje med ponudbo in povpraševanjem opaženo v cenovnem segmentu od 400 do 600 tisoč dolarjev, v odsekih do 200 in 200 do 400 tisoč dolarjev pa povpraševanje bistveno presega ponudbo, v segmentu nad 800 tisoč dolarjev pa nasprotno ponudba bistveno presega povpraševanje.

Posledično, ko se cena predmeta zniža, na primer z 1200 tisoč do 900 tisoč dolarjev, tj. za znaten znesek 25% ne bo prišlo do povečanja povpraševanja in zato ni mogoče pričakovati povečanja likvidnosti predmeta - povpraševanje je neelastično ali celo popolnoma neelastično.

Podoben zaključek je mogoče sprejeti glede znižanja cene predmeta v vseh segmentih cen. Da bi zagotovili elastičnost povpraševanja in povečali likvidnost predmeta, bi se morali premakniti na nižje cenovne segmente.

Torej, na primer, znižanje cene predmeta z 900 tisoč dolarjev na 700 tisoč poveča povpraševanje z 11 na 24%, z 900 tisoč do 500 tisoč - z 11 na 49% itd. pomembnejši od relativnega znižanja cen. Posledično bo povpraševanje postalo elastično in bo mogoče računati na povečanje likvidnosti predmeta.

Tabela 3 prikazuje podatke za izračun koeficientov elastičnosti povpraševanja za različne tržne in likvidacijske vrednosti primestnih nepremičnin v bližini Moskve po formulah (5) in (6) ter podatke v tabeli 2.

Iz tabele 3 je razvidno, da je v vseh primerih s prehodom na en cenovni segment povpraševanje zelo elastično, nadaljnje znižanje cene pa je treba obravnavati kot neupravičeno, saj je kljub nadaljnjemu povečanju modula elastičnosti povpraševanja povečanje koeficienta elastičnosti povpraševanja že zaradi določitve oblika razmerja med njima v obliki hiperboličnega tangente.

Očitno je ta okoliščina omejevalni dejavnik modela, saj je tudi iz najbolj splošnih pojmov jasno, da bi pomembno - za dva ali tri segmente cen - znižanje ponudbene cene privedlo do vključitve novih ciljnih kupcev - špekulativnih vlagateljev v nepremičnine - in s tem pospešilo postopek likvidacije. izvajanje objekta. Vendar strogo gledano podatki v tabeli 2 ne upoštevajo povpraševanja takšnih kupcev, temveč temeljijo na mirnih tržnih razmerah - ko kupci kupijo le tisto, kar potrebujejo za življenje in ne nameravajo preplačati, prodajalci pa ne nameravajo pospešiti prodajnega postopka. nepremičnin z zniževanjem cen.

Kljub temu je mogoče izbrati primernejšo obliko odvisnosti koeficienta elastičnosti od njegovega modula.

Tako je izračun določenih vrednosti K el.spr. na podlagi podatkov o cenovni elastičnosti povpraševanja daje bistveno drugačne vrednosti od 0,68, ki so jih avtorji pridobili v kvalitativni analizi na podlagi podatkov v tabeli 1, vrednosti.

Hkrati se ob ustreznem upoštevanju cenovne elastičnosti vrednost K el.spr. bistveno višja od 0,68, zato bi lahko uporaba take vrednosti privedla do neupravičenega podcenjevanja prodajne cene. Hkrati z uporabo e-poštne vrednosti K. \u003d 0,68 je treba šteti za upravičeno v zgornjem cenovnem segmentu in pri tržnih vrednostih predmetov do 1200 tisoč dolarjev, kar bo predmet preneslo za en cenovni segment nižje. Za še višje tržne vrednosti predmeta se prijavite na e-pošto. celo manj kot 0,68, kar bo zagotovilo enak rezultat.

Tako lahko tudi iz teh kvalitativnih premislekov sklepamo naslednje:

• z vidika likvidnosti zavarovanja najbolj sprejemljive so primestne nepremičnine blizu Moskve s tržno vrednostjo do 800 tisoč dolarjev - v tem cenovnem segmentu bo relativno povečanje povpraševanja vedno pomembnejše od relativnega upada cen;
• pri zastavi primestnih nepremičnin v bližini Moskve s tržno vrednostjo več kot 1000 tisoč dolarjev je treba upoštevati potrebo po bistvenem znižanju prodajne cene likvidacije - do 50% ali več, kar v absolutnem znesku znaša 300-500 tisoč dolarjev in več. Le pod tem pogojem lahko pričakujemo presenetljivo rast povpraševanja.

Alternativa tržnemu "špekulativnemu pristopu kupca"

Kot smo že omenili, ta pristop predpostavlja obstoj kupca, ki ga hipotekarni upnik pozna, s ciljem pridobiti zanimivo donosnost od špekulativne preprodaje tega predmeta, česar se dobro zaveda. Takšni kupci so na primer lahko specializirani prodajalci: nepremičnine, prodajalci avtomobilov, konkurenti hipotekarnega upnika itd.

Uporaba tega pristopa dejansko ni nobena alternativa v primeru nizkih - manj kot 0,68 - koeficientov elastičnosti povpraševanja, določenih iz tabele 1.

Na podlagi podatkov A. Rodina 14 za koeficient, ki zniža tržno vrednost predmeta zaradi potrebe po upoštevanju špekulativnega interesa kupca (K sip), lahko napišete naslednji izraz:

K požirek \u003d (1 - (in.p. (Td)) / (1 + (ired. (Td)), (7)

kje icred... - obrestna mera za izposojena sredstva;

in.p. - stopnja donosa vlagatelja, v tem primeru - dohodek minus stroški izposojenih sredstev, vendar ne upošteva nobenih drugih stroškov vlagatelja, povezanih z izvedbo projekta.

Тd \u003d Tr - Tf - v tem primeru je izraz za privabljanje izposojenih sredstev Tr in Tf - kot v formuli (4), razumno dolgo obdobje izpostavljenosti ocenjenega predmeta v tipičnih prodajnih pogojih in določeno obdobje izpostavljenosti predmeta v pogojih prisilne prodaje.

V tabeli 4 so prikazani rezultati izračuna odvisnosti koeficienta ob upoštevanju špekulativnih obresti kupca (K sip), od stopnje in roka zbiranja izposojenih sredstev ter stopnje donosnosti projekta za vlagatelja - kupca.

Iz tabele 4 je razvidno, da lahko upoštevanje alternativne elastičnosti povpraševanja na trgu špekulativnega interesa kupca povzroči tudi znatno znižanje likvidacijske vrednosti, stopnja znižanja tržne vrednosti pa je večja, bolj špekulativna je namera kupca (visoka v primerjavi s stopnjo privlačnosti stopnje donosnosti) , daljše je obdobje privlačenja izposojenih sredstev (torej močnejše je razumno dolgo obdobje izpostavljenosti subjekta ocenjevanja v tipičnih prodajnih razmerah daljše od fiksnega obdobja izpostavljenosti subjekta v pogojih prisilne prodaje) in tudi višja je stopnja privlačnosti izposojenih sredstev

Vpliv dejavnikov omejenega časa za likvidacijo predmeta in prisilno prodajo

Zdaj se vrnimo k formuli (2) in združimo vpliv obeh dejavnikov v eno vrednost likvidacijskega koeficienta.

Iz zgornjih podatkov izhaja, da lahko skupno računovodstvo obeh zgoraj obravnavanih dejavnikov daje vrednosti likvidacijskih koeficientov manj kot 0,50, četudi je formalno izpolnjeno stanje razvitega trga ustreznih predmetov. Poleg tega je treba takšne vrednosti likvidacijskega razmerja šteti za pričakovane.

To pomeni, da tudi če je pogoj »tržna vrednost zavarovanja pri izdaji posojila dvakrat večja od neporavnanega posojila« (pogoj minimalne obvezne rezerve za morebitne izgube), bodo sredstva, ki bodo prejeta med likvidacijo predmeta zavarovanja, z visoko stopnjo verjetnost morda ne bo zadostovala za izpolnitev vsaj vseh zahtev upnika.

Če pa obstaja taka možnost, je treba upoštevati še eno okoliščino, ki omejuje uporabnost zastave v obliki varščine z vidika Uredbe št. 254-P. In sicer v skladu s klavzulo 6.5 "zavarovanja ni mogoče upoštevati za namene te uredbe, če: ... obstajajo razlogi za priznanje nezmožnosti uveljavljanja pravic, ki izhajajo iz razpoložljivosti zavarovanja za posojilo, brez večje izgube zneska (vrednosti) zavarovanja".

Izraz „pomembna izguba vrednosti“ v Uredbi št. 254-P ni opredeljen, vendar lahko domnevamo, da izguba vrednosti zavarovanja s premoženjem v dvoje še ni „pomembna“. Na to zlasti posredno kaže ujemanje najnižjega zneska rezerve za morebitne izgube z dvestoodstotnim razmerjem tržne vrednosti zavarovanja s premoženjem in velikosti posojilnega dolga.

Vendar je treba tudi višje razmerje med tržno vrednostjo zavarovanja in velikostjo neporavnanega posojila obravnavati previdno.

To je posledica dejstva, da lahko sodišče v primeru izvršbe zavrne izvršbo zastavne pravice na podlagi jasnega nesorazmernega zahtevka zastavnega upnika na vrednost zastavljene nepremičnine. Enako je lahko rezultat pritožbe na dejstvo, da je zastavna uprava prodala zastavo, in v primeru izvensodne izterjave. V tem primeru bo sodišče izhajalo iz potrebe po določitvi začetne prodajne cene zastavljene nepremičnine, ki je, spomnimo, določena na podlagi tržne vrednosti 15 .

V članku T.S. Lvov 16 podana sta dva primera takšnih zavrnitev: v enem primeru je vrednost zastavljene nepremičnine presegla višino terjatev za 3,0-krat, v drugem pa za 3,9-krat.

Če torej zastavna pogodba predvideva sodni postopek za izvršbo zastavljene nepremičnine ali lahko tak sklep nastane na zahtevo zastavitelja, mora banka izhajati iz največjega dovoljenega razmerja tržne vrednosti zastave in zneska terjatev, ki je enak 300%.

Skladno s tem je tvegano, da se pri delu uporabljajo izračunane vrednosti likvidacijske vrednosti, ki so več kot trikrat nižje od tržne vrednosti.

O koristih rednega prevrednotenja vrednosti zavarovanja

Določba 6.4 Uredbe št. 254-P določa, da „pošteno vrednost zavarovanja s premoženjem ... kreditna institucija določa sproti, vendar vsaj enkrat na četrtletje. Spremembe poštene vrednosti zavarovanja s premoženjem se upoštevajo pri določanju zneska rezervacije ... «.

Banke to zahtevo pogosto obravnavajo formalno (razen za vrednostne papirje), glavni spodbujevalni dejavnik za prevrednotenje zavarovanja pa je ravno potreba po prilagoditvi ali potrditvi velikosti rezerve.

Medtem se tržna vrednost mnogih vrst zavarovanja s časom spreminja, kar lahko bistveno vpliva na razmerje med tržno in likvidacijsko vrednostjo, to dejstvo pa je treba upoštevati že od trenutka izdaje posojila.

Obstajata vsaj dva glavna dejavnika, ki lahko vplivata na časovno odvisnost tržne vrednosti.

Prvič, to je stanje na trgu in njegova napoved za obdobje veljavnosti zastavne pogodbe.

To lahko potrdi "plazovita" rast vrednosti stanovanjskih nepremičnin v Moskvi leta 2006, ki je bila v nasprotju z vsemi napovedmi. Očitno je, da je takrat vpliv tega dejavnika v veliki meri nevtraliziral vpliv faktorja likvidacijske prodaje na vrednost ustreznega zavarovanja.

Očitno bo na povečanje tržne vrednosti vplival na primer tak dejavnik, kot je uvedba dodatnih uvoznih dajatev za tuje avtomobile itd.

Poleg tega lahko samozavestno napovemo na primer stalno in stalno rast stroškov osebnih avtomobilov, saj nasprotno - znižanje cen - še nikoli ni bilo opaziti.

Faktor zastarelosti in amortizacije predmeta zavarovanja neprestano deluje v smeri zmanjšanja tržne vrednosti.

Na primer, količino naravne obrabe motornih vozil (AMTS) je mogoče določiti v skladu z "Metodološkim vodnikom ..." 17 .

Zlasti za osebne avtomobile, ki so v lasti posameznikov in jih uporabljajo v osebne namene, bo v skladu s tem "Metodološkim vodnikom ..." količina osnovne naravne obrabe v območju od 5 do 8% na leto, odvisno od razreda in države izdelave. Posebej je treba opozoriti, da so bili ti podatki pridobljeni na podlagi analize obsežnih podatkovnih nizov o ponudbah avtomobilov za prodajo in ne na podlagi matematičnih modelov. Zato niso špekulativni, ampak bolj objektivni.

Spremembe pogojev obratovanja osebnih avtomobilov, ki povečujejo obrabo, ga povečajo v območju od 1,00 do 1,45-krat.

Zastarelost lahko še močneje vpliva na tržno vrednost nekaterih vrst predmetov. Tako se na primer tržna vrednost računalniške in pisarniške opreme v dveh do treh letih večkrat zmanjša, v enem letu pa je lahko ta padec več kot 50-odstoten. To je razloženo z nenehnim posodabljanjem linij modelov.

Ti učinki, ki so lahko tako pomembni pri analizi tržne vrednosti zavarovanja s premoženjem, imajo bistveno močnejši vpliv na njegovo likvidacijsko vrednost.

Znani so tudi primeri, ko je bila prodaja nekaterih vrst prehrambenih izdelkov država nepričakovano omejena ali v celoti prepovedana (gruzijska in moldavska vina, vodka, poljsko meso itd.). Očitno je, da je v takih pogojih tržna vrednost zavarovanja s premoženjem enaka nič.

Zaključne opombe

Zgornji podatki in premisleki po mnenju avtorjev jasno dokazujejo dejstvo, da zavarovanja v banki ni mogoče zgraditi samo na podlagi določitve tržne vrednosti predmeta zavarovanja.

Na forumu vodilnega ocenjevalnega portala Appraiser.ru se je med drugim razpravljalo o naslednjem vprašanju: »Banka mora pri akreditaciji cenilne družbe v ustrezni sporazum vključiti klavzulo, v kateri je navedeno, da se cenilec zaveže, da bo vrnil razliko med vrednostjo zavarovanja, navedenim v poročilu o oceni, in zneskom, ki jih je banka dejansko prejela v postopku zasega zastavne pravice. Kako biti v tej situaciji? "

Ob upoštevanju podatkov, predstavljenih v tem članku, postane povsem očitno, da se v tem primeru "faktor razpuščanja" vrednosti zavarovanja s premoženjem na "trg", "likvidacija" in "pravičnost" kaže v celoti. Očitno ocenjevalec pomeni „tržno“ vrednost, banka govori o „likvidaciji“ in Uredba št. 254-P o „pošteni“ vrednosti.

Hkrati lahko, kot dokazujejo zgornji podatki, cenilec (ali banka sama) briljantno in zanesljivo določi tržno vrednost predmeta zavarovanja, toda prodaja v kratkem času po ustrezni ceni bo v resnici nemogoča in iz objektivnih razlogov nemogoča in ne zaradi krivde cenilca (ali bančnega uslužbenca).

To se očitno ne bo zgodilo, če so izpolnjeni naslednji pogoji.

1. Likvidacijska vrednost mora imeti polno in enako tržno mesto v zavarovanju bank.

2. V Uredbi št. 254-P je treba izraz poštena vrednost zastavne stvari opredeliti kot vrednost, ki:

• je enak "tržnemu" ob sklenitvi in \u200b\u200bpravilni izvedbi posojilne pogodbe;
• je enakovreden "likvidaciji" v primeru okoliščin, ki povzročajo izvršbo zastavne pravice.

Možno je tudi preoblikovati pogoj minimalne rezervacije za morebitne izgube, pri čemer izhajamo iz zahteve, da "likvidacijska vrednost zavarovanja s premoženjem ni manjša od zneska vseh dolžnikovih obveznosti." V skladu s tem bodo morale banke v tem primeru napisati ustrezne interne dokumente, s katerimi bodo formalizirali algoritem za določitev likvidacijske vrednosti. Vendar pa po mnenju avtorjev:

• najprej ne bo prinesla ničesar drugega kot koristi;
• drugič, začetne informacije za to so podane v tem članku in ostaja le kreativna uporaba;
• tretjič, to bo omogočilo "odrezovanje" nizko likvidnih zavarovanj že v fazi obravnave vloge za posojilo; mogoča je celo določena specializacija dela bank z zavarovanji, glede katere imajo popolno predstavo o tem, kako in kako jih prodati, in ne po načelu »vzamemo vse, če le stroški podvojijo dolg«;
• četrtič, to bo omogočilo vključitev v zastavne pogodbe določb, ki urejajo prodajno ceno zastave s strani zastavnega upnika prostovoljno ali s strani banke pri prenosu predmeta na zastavnega upnika itd., kar bo povečalo stopnjo previdnosti zastavljača pri sklepanju zastavne transakcije.

V prid temu obstajajo še drugi argumenti.

Tržno in likvidacijsko vrednost je treba določiti ob izdaji posojila in nato redno, vendar vsaj enkrat na četrtletje. To bo banki vsaj omogočilo, da od posojilojemalca upravičeno zahteva dodatno jamstvo za posojilo v primeru kritičnega zmanjšanja likvidacijske vrednosti zavarovanja s premoženjem.

V idealnem primeru bi bilo treba zastavno zakonodajo ustrezno spremeniti v smislu določitve začetne vrednosti dražbe v primeru sodnega postopka zaradi izvršbe, ki ni enak tržni vrednosti, ampak likvidacijski vrednosti - ta okoliščina bo po mnenju avtorjev dala večji učinek kot na primer obvezna registracija zastavne premične lastnine.

Poleg tega se lahko zastava blaga v obtoku, ki jo mnogi sovražijo, kot vrsta zastavne garancije, ki je po definiciji likvidna, pojavi v kakovostno drugačni obliki.

Ob ustrezni analizi se lahko dejansko izkaže, da je lažje in ceneje organizirati nadzor kakovosti nad razpoložljivostjo in pretokom blaga v obtoku, kot pa povzročiti velike izgube, povezane z neprodajo, na primer skladiščnih in industrijskih nepremičnin. 1 I. Zamulina Novi zakon o zastavi bo v povprečju znižal obrestne mere za 2-3% // RBC.Credit. 12.07.2007.

2 Pregled prakse obravnave sporov, povezanih z uporabo arbitražnih sodišč normativov Civilnega zakonika Ruske federacije o zastavi // Dodatek k dopisu Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 15. januarja 1998 št.

3 Zvezni zakon z dne 02.10.2007 št. 229-FZ "O izvršilnih postopkih" (začne veljati 1. februarja 2008).

4 Yu. Trump. Ocena preostale vrednosti, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId\u003d41&Id\u003d1610

5 Dolgin S. Postopek (značilnosti) za oceno likvidacijske vrednosti stečajne mase, http://www.arni.ru/arni/doc/stat/170402_dolgin.htm

6 Galasyuk Viktor V., Galasyuk Valery V. Metoda obračunavanja cenovne elastičnosti povpraševanja pri določanju likvidacijske vrednosti predmetov, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId\u003d41&Id\u003d1608

7 Galasyuk Viktor V., Galasyuk Valeriy V. Metodološka priporočila za oceno lastnine in lastninskih pravic v razmerah prisilne prodaje in skrajšanega obdobja izpostavljenosti, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId\u003d41&Id\u003d1595

8 Rodin A. Metodologija za oceno likvidacijske vrednosti // Ocenjevalna vprašanja. 2003. št. 1.

9 Ta vrsta odvisnosti se uporablja v delih Victorja in Valeryja Galasyukova. Podobno obliko odvisnosti je uporabil Yu. Kozyr v enem od treh modelov, ki jih je obravnaval.

10 Galasyuk Viktor V., Galasyuk Valeriy V. Metodološka priporočila za oceno lastnine in lastninskih pravic v razmerah prisilne prodaje in skrajšanega obdobja izpostavljenosti, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId\u003d41&Id\u003d1595

11 Galasyuk Viktor V., Galasyuk Valeriy V. Metoda obračunavanja cenovne elastičnosti povpraševanja pri določanju likvidacijske vrednosti predmetov, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId\u003d41&Id\u003d1608

12 Samuelson Paul. A., Nordhaus William D. Ekonomija. - Per. iz angleščine. - M.: Založba "BINOM", 1997. S. 99-106.

13 Terentyev I. Merilniki izmeničnih smeri. Povpraševanje po primestnih nepremičninah prehaja v ekonomski razred // Kommersant. 02.03.2007. Št. 33, str.

14 Rodin A. Metodologija za oceno likvidacijske vrednosti // Ocenjevalna vprašanja. 2003. št. 1.

15 Pregled prakse obravnavanja sporov, povezanih z uporabo arbitražnih sodišč normativov Civilnega zakonika Ruske federacije o zastavi // Dodatek k pismu Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 15. januarja 1998 št.

16 Lvova T.S. Značilnosti pravne podpore pri zavarovanih posojilih // Bančno posojanje. 2007. številka 3. str. 77–78.

17 Metodične smernice za določanje stroškov motornih vozil ob upoštevanju običajne obrabe in tehničnega stanja v času predstavitve. RD 37.009.015-98 s spremembami št. 1, 2, 3, 4, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId\u003d187&Id\u003d930

Al-r A. Slutsky
Slavistični finančni center, predsednik, dr.

Anat. A. Slutsky
Slovansko finančno središče

Obljuba Je način zavarovanja obveznosti med dolžnikom (zastavni upnik) in upnikom (zastavni upnik). Premoženje je lahko primarno ali sekundarno. V prvem primeru se zavarovanje prenese na banko kot prvo prednostno zavarovanje. Če posojilojemalec prejme drugo posojilo (med refinanciranjem prvega posojila) od druge banke, se sproži mehanizem zastave drugega reda.

V tem primeru se pogodbeno razmerje med prvo banko in drugo (ponovna zastava) sklene pisno, zastava pa se zastavi drugi banki. Posojilodajalec ima prednostno pravico do zavarovanja pred drugimi upniki. Odnosi med strankama so določeni v sporazumu in jih urejajo Civilni zakonik Ruske federacije, Zvezni zakon "O zastavi", Zvezni zakon "O hipoteki".

Varnost Je sklop pogojev, ki upniku daje zaupanje, da bo dolg poplačan. Posojilo je mogoče zavarovati z zastavo v obliki nepremičnin, premičnin in drugih visoko likvidnih sredstev (vrednostni papirji, garancije) ter poroštvom. Poleg glavnega jamstva za posojilo je v številnih državah treba zagotoviti tudi dodatne vire dohodka, ker je kreditno tveganje za posojilodajalca večje.

Podobnosti in razlike med zavarovanjem in varnostjo

Torej sta "Obljuba" in "Varnost" dva različna pojma. Vendar v bančnem sistemu obstaja splošen izraz - "zavarovanje", kar pomeni celoten sistem pogodbenih razmerij in obveznosti med dolžnikom in upnikom.

Zavarovanje posojila z zavarovanjem

Obstajajo vrste posojil, pri katerih je predpogoj zagotavljanje zavarovanja. Sem spadajo: komercialna, hipotekarna, potrošniška, lizinška itd. Zanje banke nujno zahtevajo "trdo" zavarovanje. Pri avtomobilskih posojilih, študentskih posojilih in drugih "enostavnih" posojilih banke navadno sprejmejo kupljeni avto, zaloge, premičnine itd. Zastavljalec je lahko s svojim pisnim dovoljenjem dolžnik sam in tretja oseba.

Dokumentarna komponenta

Po izdaji posojila se oblikuje paket posojilojemalca. Vsebuje zavarovanje posojila, pogodbe in vse druge potrebne dokumente v skladu s "postopkom posojanja". Vsaka enota zavarovanja v banki se obračuna kot ena zunajbilančna obveznost in se odraža v ustreznem računovodskem vnosu. V praksi je nominalna vrednost 1 zavarovanja običajno enaka 1 enoti valute in se hrani do konca roka posojila. Ob koncu trajanja posojila se zunajbilančna obveznost odpiše iz obveznosti banke in vrne posojilojemalcu ob prejemu.

Kaj se zgodi, če ne plačate banki?

V primeru, da zastavni zavezanec ne izpolni obveznosti, določenih v sporazumu, banka dolžniku pošlje obvestilo, ki je pri pristojnem organu registrirano o začetku postopka za prisilno izterjavo zastave za poplačilo dolga. Če dolžnik v predhodnem postopku ne reagira na dejanja banke, ima banka pravico izpolniti obveznost s prodajo zavarovanja.

Odvetnik pripravi paket dokumentov (korespondenca med dolžnikom in upnikom), podpisane pogodbe so priložene, izračuna se celoten znesek dolga in zadeva predloži sodišču. Ko sodišče odloči v korist upnika, preide premoženje dolžnika v banko in se proda na odprti dražbi s kladivom. Če sodišče odloči v korist dolžnika, mu lahko le zavida, ker je to zelo majhen odstotek vseh sodnih zadev.

Izračun zavarovanja in obveznosti

Da bi posojilo zavaroval s zavarovanjem, kreditni uradnik najprej izračuna znesek dolžnikovih obveznosti:

znesek posojila + obračunani% za obdobje v skladu z načrtom odplačevanja \u003d prevzete obveznosti za posojilo

Primer izračuna

V podporo zgornjemu gradivu podajmo dva primera:

Primer 1.

Najeli ste posojilo:

Kot zavarovanje posojila zagotavljate 3-sobno stanovanje s približno tržno ceno 16.000.000 RUB. Pri izračunu vrednosti zavarovanja z nepremičninami banke uporabljajo količnik likvidnosti približno 40-70% vrednosti nepremičnine. V vašem primeru recimo, da bo 50%. Tako bo vaše stanovanje ocenil strokovnjak banke v višini 8.000.000 rubljev. Zdaj pa izračunajmo znesek obveznosti:

5.000.000 rubljev * 11% * 5 let \u003d 7.750.000 rubljev.

Čestitamo, vaše zavarovanje v celoti in z rezervo pokriva vaše obveznosti in imate veliko možnosti, da dobite posojilo.

2. primer

Za nakup stanovanja prejmete hipotekarno posojilo, katerega stroški znašajo 14.000.000 rubljev.

Namen - nakup stanovanja

V primeru hipotekarnega posojanja je zagotovitev pridobljene nepremičnine kot zavarovanje posojila. Kakšen bo izračun zavarovanja s premoženjem? Tu se bomo podrobneje zadržali. Tudi količnik likvidnosti bo 50%. Zdaj pa poglejte: če je nepremičnina, ki se kupuje, vredna 14.000.000 rubljev, bo po uporabi koeficienta njegova ocenjena vrednost kot zavarovanje enaka 7.000.000 rubljev. In znesek vaših obveznosti do banke je.

Za vsako nepremičnino, ponujeno kot zavarovanje, je treba oceniti njeno vrednost in določiti znesek posojila za zavarovanje s premoženjem. Oceno premoženja, ki se banki ponudi kot zavarovanje za posojilo, lahko opravijo strokovnjaki za zastavno delo v banki, ustrezni strokovnjaki kreditnega oddelka, ki izvajajo oceno premoženja, strokovni svetovalci in cenilci, ki jih banka najame na pogodbeni podlagi za izvedbo pregleda nepremičnine, pa tudi neodvisni cenilci in ocenjevalna podjetja so subjekti ocenjevalnih dejavnosti, ki imajo ustrezno potrdilo ali dovoljenje za opravljanje ocenjevalnih del, kar daje pravico do neodvisnega ocenjevanja. V postopku cenitve premoženja se praviloma določijo tri vrste vrednosti: tržna vrednost, vrednost zavarovanja in likvidacijska vrednost.

Tržna vrednost - stroški, za katere je možna odtujitev predmeta ocenjevanja na trgu podobnih nepremičnin na dan ocene po dogovoru, sklenjenem med kupcem in prodajalcem, po izvedbi ustreznih tržnih ukrepov, pod pogojem, da je vsaka od strank ravnala kompetentno, preudarno in brez prisile.

Likvidacijska vrednost - vrednost, ki jo je mogoče dobiti pod pogojem, da se predmet ocenjevanja proda pravočasno, bistveno krajši od obdobja izpostavljenosti take nepremičnine, v katerem se lahko proda po ceni, ki je enaka tržni vrednosti.

Zavarovalna vrednost - diskontirana tržna vrednost nepremičnine na datum vrednotenja, določena na dan izteka veljavnosti zastavne pogodbe za namen sklenitve pogodbe o zastavi nepremičnine.

Slika: 8.3. v Postopek ocenjevanja premoženja, ki je za banko zagotovljeno kot zavarovanje

glede na zahteve posojilojemalca ali banke lahko subjekt ocenjevalne dejavnosti med ocenjevanjem določi eno ali več vrst vrednosti (trg, trg in zavarovanje s premoženjem, trg in likvidacija). Pri izvajanju neodvisne cenitve mora banka (podružnica) s predmetom ocenjevalne dejavnosti določiti dve vrsti vrednosti premoženja, ki se ponuja kot zavarovanje - tržno in zavarovanje (likvidacija).

Splošni postopek za oceno premoženja, ki je banki zagotovljeno kot zavarovanje, je lahko prikazan na sliki 8.3.

V bančni praksi realna vrednost zastavljene nepremičnine praviloma ne sme biti manjša od velikosti posojila in stroškov, povezanih z izvršitvijo posojilne pogodbe, zastavne pogodbe in podobno. Zahtevani znesek zavarovanja za vsako kreditno transakcijo lahko določimo s formulo:

kjer je S3ab znesek zavarovanja s premoženjem;

Sosz. - del zneska zavarovanja po vrednosti zavarovanja v obliki glavnega zavarovanja;

Sdod. 3. - del zneska zavarovanja po vrednosti zavarovanja v obliki dodatnega zavarovanja.

Glavno zavarovanje je zavarovanje s posojilom. Hkrati lahko banka k glavnemu zavarovanju doda:

Stanovanjske in nestanovanjske stavbe;

Podjetja kot integralni lastninski kompleksi;

Oprema;

Blago (surovine, polizdelki, sestavni deli, končni izdelki itd.);

Vozila;

Lastninske pravice na sredstvih posojilojemalca, položenih na depozitni račun pri banki upnici;

Garancije za pravne in fizične osebe, zajete s sredstvi, deponiranimi pri banki upnici;

Prihodnja gradnja v teku z vsaj 95-odstotno pripravljenostjo;

Druge vrednosti, ki jih določi banka.

Dodatno (sekundarno) zavarovanje je zavarovanje, ki se uporablja za dopolnitev glavnega zavarovanja in kompenzacijo njegovih slabosti. Bančna institucija lahko uvede dodatno zavarovanje:

Kmetijska nepremičnina (razen v primerih zastavitve celostnih premoženjskih kompleksov);

Žetev prihodnjih obdobij;

Govedo (živali, ki se gojijo in hranijo);

Računalniška, gospodinjska in pisarniška oprema ter druge vrednosti, ki jih določi bančna institucija.

Pri določanju skupnega zneska zavarovanja, ki ga sprejme banka, se določi razmerje (v odstotkih) med glavnim in dodatnim zavarovanjem, ki skupaj da 100%. Hkrati se določi tudi, kolikokrat mora glavno in dodatno zavarovanje presegati višino zagotovljenega posojila. Strukturo zavarovanja lahko banka določi glede na finančno stanje in razred posojilojemalca glede na oceno zanesljivosti. V takih pogojih bo struktura zavarovanja takšna (tabela 8.1).

Preglednica 8.1. v

Določitev zavarovalne vrednosti nepremičnine opravita banka in posojilojemalec ob upoštevanju sklepov neodvisne strokovne ocene, zapisanih v potrdilu o izvedenskem pregledu. Hkrati je lahko vrednost zavarovanja nižja od cene, določene s strokovnim znanjem, saj lahko banka poskrbi za posebnost vpliva tržnih dejavnikov in stroškov, povezanih s prodajo.

Nepremičnine, ki so zastavljene pri bančni instituciji, so praviloma predmet zavarovanja po zavarovalni (likvidacijski) vrednosti v korist banke za ves čas trajanja posojilne pogodbe. Poleg tega se lahko predvidi dodatno obdobje (mesec, četrtletje itd.), Če je treba zastavno pravico zaseči, če posojilojemalec ne vrne posojilnih sredstev in obresti za njihovo uporabo.

Ko posojilojemalec odplača del posojila po posojilni pogodbi (enkratno posojilo ali neskladna kreditna linija), lahko banka znesek zavarovanja zmanjša za znesek padajočega popusta. Poleg tega mora biti tak pogoj odraz v zastavni pogodbi.

Če pogodba o zastavi predvideva možnost zmanjšanja zneska zavarovanja, se popust izračuna po formuli:

kjer je CKpog. - znesek odplačanega posojila po posojilni pogodbi;

K - znesek posojila po posojilni pogodbi.

Za oceno vrednosti zastavljenih delnic se banki v zvezi z zastavljeno postavko (delnicami) predložijo naslednji dokumenti:

1. Pri posojanju posojilojemalcu, zavarovanemu z lastnimi delnicami:

Dokument, ki potrjuje lastništvo posojilojemalca (ali njegovega premoženjskega garanta) nad delnicami (potrdila o delnicah, izpiski iz registrov lastnikov imenskih vrednostnih papirjev). V tem primeru izvirni dokument ostane v banki (podružnici) in je priložen drugim dokumentom, navedenim v tej klavzuli (če so predmet zastave delnice, izdane v dokumentarni obliki, se potrdilo o delnici vrne lastniku, potem ko posojilojemalec izpolni pogoje posojilne pogodbe ali v primeru zavrnitve izdaje posojila);

Potrdilo sodnega tajnika o tarifah za izvajanje registracijskih storitev;

Notarsko overjene kopije ustanovnih dokumentov izdajatelja (v primeru, ko posojilojemalec ni stranka banke);

Zapisnik sklepa skupščine delničarjev ali drugega izvršilnega organa družbe (pod pogojem, da izdajateljeva listina predvideva možnost, da izvršni organ takšne odločitve sprejema) v zvezi z zastavo delnic.

2. Pri posojanju posojilojemalcu, zavarovanemu z delnicami drugih izdajateljev:

Dokument, ki potrjuje lastništvo posojilojemalca (ali njegovega premoženjskega garanta) nad delnicami (potrdila o delnicah, izpiski iz registrov lastnikov imenskih vrednostnih papirjev). V tem primeru ostane originalni dokument v banki (podružnici) in je priložen drugim dokumentom, navedenim v tej klavzuli delnic (če so predmet zastave delnice v EUR, izdane v dokumentarni obliki, se potrdilo o delnici vrne lastniku, potem ko posojilojemalec izpolni pogoje posojilne pogodbe ali v primeru zavrnitve izdaje posojila). ;

Podatki o registrarju (navedeni so njegov pravni naslov, telefonska številka in številka faksa ter številka in datum izdaje dovoljenja za vodenje registra imetnikov imenskih vrednostnih papirjev, ki ga je izdal Državni odbor za vrednostne papirje in borzo);

Notarsko overjene kopije potrdil o registraciji izdaje delnic izdajatelja pri SSMSC;

Potrdilo sodnega tajnika o tarifah za izvajanje registracijskih storitev.

Pri odobravanju posojila, zavarovanega z delnicami, lahko bančne institucije določijo sezname meril za izbiro naložbeno privlačnih podjetij, katerih delnice lahko banka uporabi kot zavarovanje za posojilo (Dodatek 33). V tem primeru lahko banke postavijo pogoje glede nepreporočljivega ali prepovedanega zavarovanja. Na primer, morda ni priporočljivo sprejeti kot zavarovanje delnic, v katerih izdajatelj vodi registre imetnikov imenskih vrednostnih papirjev, in je prepovedano sprejemati delnice, obremenjene z obveznostmi.

Oceno vrednosti zastavljenih delnic banka izvaja na podlagi potrjene interne metodologije. Hkrati bančne institucije izvajajo:

1) ocene vrednosti zavarovanja delnic, ki kotirajo na organiziranem borznem trgu Ukrajine;

2) ocena vrednosti zavarovanja paketa delnic, s katerimi se ne trguje aktivno na organizacijsko registrirani borzi.

Ocene zastavljene vrednosti delnic, ki imajo kotacije na organiziranem borznem trgu, so narejene na podlagi analize njihove tržne vrednosti, ki jo določajo rezultati trgovanja v trgovalnih informacijskih sistemih (OTC Stock Trading System (PFTS)) in na borzah.

Izvajanje metode za ocenjevanje delnic na podlagi njihove tržne (tečajne) vrednosti vključuje izvedbo treh neodvisnih izračunov:

1. Izračun vrednosti ene delnice na podlagi povprečne cene in nakupa v zadnjih 180 dneh. Pri uporabi te metode se izračun povprečne kupnine delnice izvede na podlagi statističnih podatkov o obsegu sklenjenih poslov v denarnem in količinskem smislu na organizirani borzi.

Povprečna kupnina ene delnice v zadnjih 180 dneh se določi po formuli:

kjer je Cena povprečna nabavna cena ene delnice v zadnjih 180 dneh (igre);

Si - obseg trgovanja s temi delnicami za prvi dan (UAH);

Qi je obseg trgovanja s temi delnicami za prvi dan (enote).

2. Izračun vrednosti ene delnice na podlagi povprečne nabavne cene v zadnjih 30 dneh. V tem primeru se povprečna nabavna cena ene delnice v zadnjih 30 dneh določi po formuli:

kjer je Izo povprečna nabavna cena ene delnice v zadnjih 30 dneh (UAH);

5 / - obseg poslov s temi delnicami za tretji dan (UAH);

(), je obseg trgovanja s temi delnicami za / -ti dan (kos).

3. Izračun vrednosti ene delnice na podlagi povprečne nabavne cene za zadnji dan, ko je bila taka transakcija izvedena na institucionalizirani borzi. Za izračun stroškov | paket delnic na podlagi povprečne nabavne cene za zadnji dan, ko je bila takšna transakcija zabeležena v sistemu PFTS, se uporablja naslednja formula:

kje je povprečna nakupna cena ene delnice zadnji dan, ko je bil tak posel registriran na PFTS (UAH);

5 / - obseg poslov s temi delnicami za tretji dan (UAH);

Qi je obseg trgovanja s temi delnicami za prvi dan (kosov).

Število transakcij, ki se opravijo za izračun povprečne nabavne cene delnic za 30 dni, je lahko na primer vsaj 4, število transakcij, ki jih je treba opraviti za izračun povprečne kupnine delnic za 180 dni, pa lahko znaša najmanj 20.

Če je število dejanskih transakcij manjše od 4 (20). ali pa je zadnja transakcija z delnicami potekala več kot 10 dni pred vrednotenjem, nato pa se skupaj z izračunom povprečne nabavne cene delnic uporabljajo metode vrednotenja dohodka in bilance stanja. V tem primeru se za izračun ocenjenih stroškov paketa upošteva najnižja cena.

Vrednost paketa delnic, ki je zastavljen banki, se določi po formuli:

kjer je VPa ocenjena vrednost paketa delnic (UAH);

Ts je najmanjša Zuo-ova ocena. Qiyu. Ts, (UAH);

K - število zastavljenih delnic (kosov);

Če njene delnice niso uvrščene na borzo ali če niso izpolnjeni potrebni pogoji glede števila realnih transakcij, je treba za izračun povprečne cene delnice uporabiti metode vrednotenja dohodka in bilance stanja.

Za oceno vrednosti zavarovanja z delnicami, s katerimi se ne trguje aktivno na organizacijsko registrirani borzi, se v u uporabljajo:

1. Način donosnosti.

Ocena vrednosti paketa delnic po tej metodi omogoča analizo obsega letnega dobička, brez davka od dohodka, ki ga je družba prejela v zadnjih dveh letih in za zadnje obračunsko obdobje od začetka tekočega leta.

Določitev ocenjene vrednosti paketa delnic se izvede po formuli:

kjer je VPp vrednost paketa delnic po metodi donosnosti;

Бп - ocenjena vrednost povprečnega letnega dohodka za prejšnji dve leti in za zadnje obračunsko obdobje od začetka tekočega leta, brez davka od dohodka (UAH);

С - stopnja kapitalizacije;

P je velikost deleža svežnja delnic v odobrenem kapitalu poslovnega subjekta, ki je zastavljen banki.

Ocenjena vrednost povprečnega letnega dobička (BP) se določi po formuli:

kjer je Bzp dobiček poslovnega subjekta za zadnje obračunsko obdobje od začetka tekočega leta, zmanjšan za davek od dohodka (UAH);

l ^ -v - število četrtletij v zadnjem obračunskem obdobju od začetka tekočega leta;

BPI - dobiček poslovnega subjekta za preteklo leto, zmanjšan za davek od dobička (UAH);

Бп2 - dobiček poslovnega subjekta za leto pred predhodnim letom, zmanjšan za davek od dohodka (UAH);

Stopnja kapitalizacije (C) odraža donosnost kapitalske naložbe v delnice navedene odprte delniške družbe.

Če je ocenjena vrednost povprečnega letnega dobička podjetja (BP) negativna, potem se ocenjena vrednost paketa delnic ne izvede po metodi donosnosti.

2. Metoda ravnotežja.

Izračun vrednosti paketa delnic po tej metodi odraža ceno delnic odprte delniške družbe na podlagi knjigovodske vrednosti njenih sredstev in obveznosti na podlagi podatkov bilance stanja družbe za zadnje poročevalno obdobje:

kjer je VPb vrednost paketa delnic, določena z bilančno metodo;

B1 - knjigovodska vrednost osnovnih sredstev, zmanjšana za njihovo amortizacijo (UAH);

Zato - knjigovodska vrednost obratnega kapitala (enaka vsoti drugega in tretjega odseka sredstva bilance stanja podjetja) (UAH);

K - stroški obveznosti do dobaviteljev (UAH);

D - neizterljive terjatve (UAH);

P - delež svežnja delnic v odobrenem kapitalu izdajatelja.

Po izračunu vrednosti paketa delnic z uporabo metode donosnosti in ravnotežne metode je treba izbrati najmanjšo vrednost, ki bo v prihodnosti uporabljena kot vrednost ocenjene vrednosti paketa delnic, zastavljenih kot zavarovanje.

Na podlagi določitve vrednosti paketa delnic, ki je zagotovljen kot varščina, bančna institucija izračuna znesek posojila, ki ga je mogoče dati proti varščini delnic. V tem primeru je ocenjena vrednost svežnja delnic, dobljenega kot rezultat izračuna, izvedenega po navedenih metodah, znesek zastave.

Da lahko banka sprejme končno odločitev o izdaji posojila v znesku, ki ga določi posojilojemalec, mora prijavljeni znesek posojila izpolnjevati naslednje zahteve:

a) če so predmet zastave delnice podjetij, ki so vključene v prvo stopnjo seznama PFTS, se znesek posojila izračuna po formuli:

kjer je 5cr. - znesek morebitnega posojila in obresti;

OP - znesek predmeta zastave, določen z metodo povprečne tržne (tečajne) vrednosti delnic (UAH);

0,5 je korekcijski faktor, ki upošteva možne stroške banke pri prodaji zastavljene nepremičnine, tveganje amortizacije delnic.

b) če so zavarovanje z delnicami podjetij, ki so vključene v drugo in tretjo stopnjo seznama PFTS ali s katerimi se ne trguje aktivno na borzi (ni na seznamu PFTS), se znesek posojila izračuna po formuli:

kjer je Z "cr znesek možnega posojila in obresti;

OP - znesek predmeta zastave, določen z metodo povprečne tržne (tečajne) vrednosti delnic ali z metodo določanja zastavljene vrednosti delnic, s katerimi se na borzi ne trguje aktivno (UAH);

0,25 je korekcijski faktor, ki upošteva možne stroške banke pri prodaji zastavljene nepremičnine, tveganje amortizacije delnic.

Če znesek posojila, za katerega je posojilojemalec zaprosil, in obresti zanje ne ustrezajo določenim zahtevam, je treba znesek zavarovanja povečati.

Zaposleni v ustreznem oddelku banke je v skladu z uveljavljeno metodologijo opravil raziskavo vrednosti paketa delnic, pripravil pisno mnenje o rezultatih ocene. Vsebovati mora naslednje podatke:

Polno ime izdajatelja, katerega delnice so zastavljene, oblika izdaje, vrsta in kategorija, nominalna vrednost;

Podatki o registraciji delnic pri SSDSC (številka in datum registracije, organ SDMSC, ki je izvedel registracijo);

Število delnic v paketu, njihov delež v odobrenem kapitalu;

Prednost delnic, zastavljenih pred delnicami drugih izdajateljev izdajatelja (za prednostne delnice);

Razpoložljivost ponudb na organiziranem trgu, povprečna cena transakcij z delnicami v zadnjih 180, 30 dneh in zadnja cena transakcije z delnicami;

Izračun vrednosti paketa delnic, zastavljenih kot zavarovanje, in morebitni znesek posojila, ki se lahko da posojilojemalcu (rezultati izračuna ocenjene vrednosti paketa delnic so priloženi sklepu in je njegov sestavni del);

Utemeljeni sklepi glede dejavnikov, ki lahko vplivajo na vrednost deleža, in predvidena ocena vrednosti delnic za naslednje obdobje (mesec, četrtletje, šest mesecev).

Pisno mnenje o rezultatih ocene vrednosti paketa delnic, ki ga podpiše vodja ustreznega oddelka, se pošlje kreditnemu oddelku bančne institucije za dokončno odločitev o odobritvi posojila.

Pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin kot zavarovanja je treba upoštevati naslednje vidike:

1. Določi se pričakovana prodajna cena nepremičnine, ki se lahko razlikuje od dejanske tržne cene. Pri določanju vrednosti zavarovanja s premoženjem morate upoštevati njegove dolgoročne lastnosti in dohodek, ki lahko zagotovi zavarovanje za normalno delovanje katerega koli lastnika. Ne bi smeli upoštevati spremenljivih dejavnikov, ki lahko povečajo sedanjo vrednost (špekulativno sklepanje, subjektivni interesi posameznika itd.).

2. Predmete posojanja zanima predvsem prodajna cena zavarovanja s premoženjem na dan morebitne izvršbe in ne samo na datum posojilne pogodbe.

3. Cena zavarovanja je vedno nižja od pričakovane prodajne cene. Običajno znaša 50-80% prodajne cene. Znižanje cene zavarovanja s premoženjem v primerjavi s prodajno ceno je namenjeno zagotavljanju zadostne likvidnosti zavarovanja s premoženjem v primeru njegove prisilne prodaje.

4. Bančna institucija mora biti obvezen udeleženec pri določanju cene zavarovanja.

5. Cena zavarovanja se lahko določi z DDV ali brez njega. Za udobje je priporočljivo uporabiti cene brez DDV, od katerih lahko po potrebi enostavno preklopite na cene z DDV.

Oceno vrednosti nepremičninskih predmetov lahko izvedemo z naslednjimi metodami:

1. Metoda stroškov dohodka.

Po tej metodi se cena nepremičnine določi kot vrednost možnega dohodka (najemnine, dobička), ki ga bo prejel lastnik te nepremičnine. Ker se vrednost nepremičnine v tem primeru določa s kapitalizacijo ocenjenega dohodka od nje, se tej metodi reče tudi metoda kapitalizirane dohodke.

Pri izračunu cene predmeta z uporabo metode stroškov dohodka se ugotovi, ali je dohodek življenjski ali začasen. Doživljenjski dohodek zagotavljajo predmeti, ki nimajo določenega obdobja uporabe (na primer zemljišče). Začasni dohodek ustvarijo predmeti z določeno dobo uporabe (na primer nasadi trajnih sadov).

Cena predmeta, ki prinaša življenjski dohodek, temelji na razmerju med možnim letnim dohodkom od predmeta in ustrezno diskontno stopnjo (stopnjo kapitalizacije). Potencialni dohodek je običajni dohodek, ki ga je mogoče doseči z uporabo ocenjene nepremičnine za predvideni namen, po odštevanju davkov in drugih morebitnih odhodkov, ki jih je prejemnik dohodka dolžan nositi v skladu z veljavno zakonodajo in pogodbami, povezanimi z uporabo ocenjenega premoženja.

Diskontna stopnja se določi kot možna obrestna mera za vloge, zmanjšana ob upoštevanju davka na dohodek od vlog v skladu z veljavno zakonodajo in prilagojena tako, da upošteva ravnotežje tveganj, povezanih z deponiranjem sredstev in uporabo predmeta odmere za predvideni namen. Za ustrezno utemeljitev se lahko uporabijo druge metode določanja diskontne stopnje.

Osnova cene predmeta, ki prinaša začasni dohodek, je diskontiranje (izračun sedanje vrednosti) morebitnega letnega dohodka od predmeta med njegovo prihodnjo uporabo, pa tudi preostala (likvidacijska) vrednost predmeta, ob upoštevanju stroškov likvidacije.

2. Primerjalna vrednostna metoda (metoda primerjave prodaje).

Po tej metodi se vrednost nepremičnine določi na podlagi primerjave z dejanskimi tržnimi cenami za podobne nepremičnine s podobnim namenom, ki se med seboj razlikujejo glede na določena merila. Takšni znaki so lahko tako notranji (gospodinjske parcele se lahko razlikujejo po rodovitnosti, ekološkem stanju, reliefu, konfiguraciji) kot zunanje (prisotnost ali odsotnost bremen, različni pogoji za postavitev, uporabo ali prodajo predmetov). Če se uporablja ta metoda, so potrebne ustrezne prilagoditve dejanskih tržnih cen.

3. Metoda določanja stroškov na podlagi stroškov (stroškovna metoda).

V skladu s to metodo se vrednost nepremičnine določi z upoštevanjem dejanskih stroškov, ki jih ima lastnik nepremičnine za njeno ustanovitev ali pridobitev, zmanjšani za amortizacijo. Stroški lastnika so dokumentirani. Če je lastnik predmeta dolžan voditi računovodske evidence v skladu z veljavno zakonodajo, se lahko predmet vrednoti po bilančni preostali vrednosti, ki se odraža v računovodskih izkazih. Vrednost nepremičnine je indeksirana za inflacijo. Sprememba stroškovne metode izračuna stroškov je metoda, ki vključuje ocenjevalca, ki izračuna možne stroške ustvarjanja predmeta po trenutnih cenah, zmanjšanih za amortizacijo.

Omeniti je treba, da se našteti načini ocenjevanja nepremičnin uporabljajo predvsem v kombinaciji. Toda glede na izbrani predmet ocenjevanja imajo lahko drugačen status: eden je izvoljen kot glavni, drugi pa pomožni. Izjema je situacija, ko je ocenjevanje mogoče samo z eno metodo (tabela 8.2).

Preglednica 8.2. v vrednotenje premoženja

Metoda stroškov dohodka je glavna pri ocenjevanju predmetov, katerih ustvarjanje ali pridobivanje se opravi z namenom pridobivanja dobička (najemnine). Takšni objekti vključujejo podjetja in njihove strukturne oddelke kot integralne lastninske komplekse; kmetijska zemljišča, namenjena proizvodnji tržnih proizvodov; druge donosne zemljiške parcele; donosne stavbe in objekti. Hkrati je metoda stroškovnih prihodkov edina metoda za oceno donosnih zemljišč, če ni dokazov in zadostnih informacij o njihovi transakciji. Druge metode ocenjevanja donosnih predmetov lahko uporabimo kot pomožne.

Metoda primerjalnih stroškov je glavna pri ocenjevanju predmetov, ki se ne uporabljajo, ali predmetov, katerih donosnost ni odločilna. Takšni predmeti vključujejo posamezne stanovanjske zgradbe in zasebna stanovanja; gospodinjske parcele; zemljišča, dodeljena za individualni stanovanjski razvoj; podeželske hiše in parcele. Poleg tega je metoda primerjalnih stroškov edina metoda za ocenjevanje zemljišč brez zemljišč. Uporablja se lahko tudi kot pomoč pri ocenjevanju donosnih predmetov.

Stroškovno metodo izračuna stroškov lahko uporabimo za vrednotenje umetnih predmetov kot primarnih (ali sekundarnih). Izjema je ocena umetnih predmetov, ki se ne uporabljajo, če ni informacij o njihovi transakciji: v tem primeru je stroškovna metoda izračuna stroškov edina.

Če je glavna metoda vrednotenja metoda stroškov dohodka, se kot pomožna uporabi metoda primerjalnih stroškov, če je ni mogoče uporabiti, pa metoda stroškov, ki temelji na določanju vrednosti. Če je glavna metoda vrednotenja metoda primerjalnih stroškov, se kot pomožna uporabi metoda izračuna stroškov, ki temelji na stroških.

Z manjšimi odstopanji med ocenami, določenimi z različnimi metodami (odstopanje ocene, določeno s pomožno metodo, ne presega 10% ocene, ki jo določa glavna), je nadaljnji postopek ocene naslednji:

Če je glavna metoda metoda dohodka in je denarna vrednost predmeta, določena s to metodo, nižja od ocene, določene s pomožno metodo, se vzame ocena, določena z glavno metodo, in če je ocena, določena z glavno metodo, višja, potem je povprečje dveh ocene,

Če je metoda primerjalnih stroškov primarna metoda, se uporabi vrednotenje, določeno s to metodo.

Če so odstopanja med ocenami večja od 10%, je treba rezultate ocen za obe metodi dodatno preveriti glede njihove veljavnosti.

Na podlagi vsake od teh metod se razvijajo različne metode vrednotenja nepremičnin. Pri določanju prodajne cene se upošteva prihodnji namen predmeta (na primer ocenjena zemljišča so namenjena pridelavi kmetijskih pridelkov ali so namenjena individualni stanovanjski gradnji). Prodajne cene lahko določimo kot tekoče (na datum vrednotenja) in prihodnje (določene na določen prihodnji datum).

Pri analizi rezultatov ocenjevanja bodite pozorni tudi na dejstvo, da morajo ti rezultati ustrezati razponu cen (najemnine) za podobne predmete v regiji. Informacije o cenah nepremičnin lahko dobite iz naslednjih virov: posvetovanja z nepremičninskimi podjetji; regionalne publikacije o nepremičninah in množični mediji; dražbe in javni razpisi; Internet in ostalo.

Bančne institucije ne uporabljajo vedno storitev neodvisnih cenilcev. V tem primeru varnostni predmet ocenijo sami. Znano je, da imajo številne banke v svojem osebju dovolj usposobljenih cenilcev. Ustanovitev lastnega oddelka za ocenjevanje zavarovanja s premoženjem ima številne prednosti in slabosti. Prednosti vključujejo zlasti:

Možnost, da posojilojemalec vpliva na rezultat ocene, da bi ga precenil, je praktično izključena;

Obstaja priložnost za konkurenčno prednost pred drugimi bankami, saj na stopnji obravnave vloge potencialni posojilojemalec ne krije stroškov ocenjevanja zavarovanja;

Vzporedno z oceno lahko bančni uslužbenci določajo likvidnost zavarovanja.

Med slabostmi je treba izpostaviti:

Stroški vzdrževanja ocenjevalnega oddelka so v večini primerov višji od rednega sodelovanja neodvisnega ocenjevalnega podjetja;

Vse stroške ocene zavarovanja s premoženjem krije bančna institucija. Bančna praksa kaže, da niso vsa bančništva

institucije so zadovoljne s sodelovanjem s cenilci, poročila cenilcev pa v večini primerov preverijo zaposleni v bankah.

Med interakcijo bank in ocenjevalnih podjetij lahko nastanejo naslednje težave:

1. Pristojnost ocenjevalca.

Potencialnega posojilojemalca (prav on je tisti, ki v večini primerov nastopa kot stranka ocene) zanima, da se ocenjena vrednost njegovega premoženja poveča. Bančna institucija s tem pristopom ni zadovoljna, saj bo morala v primeru neplačila posojila izgubo poplačati s prodajo zavarovanja. Zaradi precenjevanja vrednosti zavarovanja bo znesek zagotovljenega posojila višji od dejanske vrednosti zavarovanja, verjetnost, da bo banka lahko za tako posojilo pokrila izgube, pa je majhna.

To težavo povzroča navzkrižje interesov med posojilojemalcem in banko, saj prvo zanima najvišji znesek posojila za minimalno zavarovanje, drugo pa dejstvo, da izkupiček od prodaje zavarovanja pokriva dolžnikove dolžnike. Da bi rešila ta problem, mora bančna institucija samostojno izbrati ocenjevalna podjetja, katerih poročilom lahko zaupa. Hkrati bi morali cenilci razumeti, da je njihova stranka bančna institucija (čeprav posojilojemalec plača storitve ocenjevanja) in obstaja možnost, da jo izgubi kot stranka, ki odda naročila za oceno.

2. Pristojnost ocenjevalca.

Precenjevanje ocenjene vrednosti lahko kaže tudi na napake pri dejavnostih cenilcev. Bistvo te težave je v nizki strokovni ravni cenilcev ali malomarnem odnosu do njihovega dela. To težavo je mogoče rešiti s preskušanjem ocenjevalcev glede njihove poklicne primernosti. Hkrati je mogoče ustvariti ozek krog ocenjevalnih podjetij, akreditiranih pri banki, ki bo preverjen glede strokovnosti zaposlenih.

3. Vsebina poročila o oceni.

Vzrok za pomanjkanje informacij v poročilih cenilcev je praviloma nezadostna udeležba bančne institucije pri določanju ocenjevalnih ciljev. Banke bi morale sodelovati pri sklenitvi sporazuma o ocenjevanju in bodo lahko jasno opredelile in vključile vsa potrebna vprašanja za oceno stroškov predmeta zagotavljanja ocenjevalnih nalog.

Med glavnimi pogoji za skupno delo banke in cenilne družbe je treba izpostaviti:

Potreba po oblikovanju skupine akreditiranih cenilnih družb, ki jih bo bančna institucija zaupala oceni zavarovanja. Hkrati je mogoče objaviti natečaj za izbiro ocenjevalnega podjetja, pri čemer določite določena izbirna merila (na primer delovne izkušnje na trgu vsaj tri leta, razpoložljivost visoko usposobljenih strokovnjakov). V postopku izbire ocenjevalne družbe s strani banke je treba biti pozoren na kakovost ocene ter na stroške opravljenih storitev in hitrost njihovega zagotavljanja;

Potreba po rednih preverjanjih akreditiranih ocenjevalnih podjetij glede spodobnosti in usposobljenosti;

Sklenitev tristranskega sporazuma o oceni zavarovanja s premoženjem, ki bi moral zagotoviti vse potrebne zahteve banke za poročilo o oceni.

Torej mora bančna organizacija pred pripravo varnostne pogodbe in izvedbo postopka za odobritev posojila določiti vrednost nepremičnine, ki je zastavljena, in ustreznost te nepremičnine glede na višino zagotovljenega posojila. V primeru, da vrednost zavarovanja s posojilojemalcem ni zadostna, lahko banke zahtevajo dodatna jamstva za odplačilo posojila.