Vsaka oseba, ki živi v stanovanjski stavbi, mora plačati mesečno naročnino. Višina plačila bo odvisna ne le od količine porabljenih sredstev, ampak tudi od vrste lastništva stanovanja.
Najemniki socialna stanovanja uporablja prostor po pogodbi o socialnem najemu. Zato se bo prispevek plačeval za vzdrževanje stanovanj in uporabo prostorov na določenem območju.
Dragi bralci! Članek govori o tipičnih načinih reševanja pravnih vprašanj, vendar je vsak primer individualen. Če želite vedeti, kako reši točno vaš problem- kontaktirajte svetovalca:
PRIJAVE IN KLICE SPREJEMAMO 24/7 in 7 dni v tednu.
Je hiter in ZASTONJ!
Na znesek vplivajo in , ki jih določijo dobaviteljske organizacije. Delujejo na podlagi. Da ne bi naleteli na zahtevke pristojnih organov, je pomembno vedeti, kako se izračuna najemnina komunalno stanovanje.
Štetje podrobnosti
Najemnina je plačilo, ki je sestavljeno iz zneska za vzdrževanje in popravilo stanovanja, socialne najemnine, pa tudi stroškov porabe komunalnih storitev.
Velikost je odvisna od:
- tarifa;
- površina bivalnega prostora;
- število prebivalcev;
- območje skupne lastnine;
- prisotnost ali odsotnost števcev.
Če želite ugotoviti, kako se izračuna najemnina v skupnem stanovanju, morate ugotoviti dve glavni komponenti plačila. Sem spadajo individualna poraba in splošne gospodinjske potrebe.
Če so v prostorih nameščeni števci, se nadomestilo za razliko med skupno in individualno porabo izvede glede na površino stanovanja glede na skupno kvadraturo.
Obstaja nekaj značilnosti izračuna plačil za osnovne vire komunalnih storitev:
- Uporabite lahko dve možnosti izračuna. V prvem primeru stanovalci plačujejo le v ogrevalni sezoni. Nato se upoštevata površina stanovanja in tarifa. Če se plačilo izvaja skozi vse leto, se določi povprečna stopnja porabe, upoštevata pa se tudi stanovanjska površina in tarifa.
- Poraba plina se izračuna glede na prisotnost ali odsotnost števca v hiši. Če je na voljo, se izračun izvede tako, da se odčitki števca pomnožijo s tarifo. V odsotnosti merilne naprave se upošteva površina prostora, standardi ogrevanja, priprava hrane, topla voda, število prebivalcev in tarifa, določena na regionalni ravni.
- Količino porabe tople in hladne vode ter oskrbe z električno energijo lahko izračunate tako, da pomnožite število prebivalcev, standard in tarifo. Ta izračun se uporablja, če ni merilnih naprav. Če je števec, se tarifa pomnoži z njegovimi odčitki.
- Podoben sistem izračuna se izvaja tudi pri postanovanjski kanalizaciji. Odčitki števca se vzamejo kot vrednosti števca tople in hladne vode, ki se seštejejo in nato pomnožijo s tarifo. Če jih ni, se standard porazdeli glede na število prebivalcev.
Nedolgo nazaj so zakonodajalci uvedli koncept "potreb doma". Potrebni so za vzdrževanje normalnega stanja ne stanovanja, temveč celotne zgradbe kot celote.
Če v hišah ni števcev, se skupna količina porabljenih virov pomnoži s tarifo.
Ceno za vzdrževanje stanovanj in popravila bi morali določiti lastniki stanovanj za občni zbor med delovanjem HOA. Med tem postopkom se upoštevajo potrebe in znesek plačila. Če se delo izvaja družba za upravljanje, potem lahko samostojno določi znesek na podlagi pogodbe s podjetji, ki izvajajo storitev.
Skupne števce morajo namestiti vse hiše v skladu z zakonodajo Ruske federacije, namestitev pa izvajajo organizacije za oskrbo z viri, vendar si vsa podjetja ne prizadevajo slediti tej normi in se izogibajo svojim odgovornostim
Od česa je odvisen rezultat?
Znesek računov za komunalne storitve se lahko razlikuje glede na več dejavnikov. Najprej na vrednost vpliva število ljudi, ki živijo in so prijavljeni v stanovanju. Več kot jih je, dražje bo komunalno stanovanje.
Nanaša se na:
- oskrba s hladno in toplo vodo, plinom (če merilne naprave niso nameščene);
- oskrba z električno energijo (v odsotnosti števcev);
- odvoz gospodinjskih odpadkov;
- kanalizacijo.
Vendar pa obstajajo nekatere vrednosti, ki bodo ostale nespremenjene. Plačilo za popravila in vzdrževanje stanovanj ter ogrevanje se šteje za fiksno.
Posledično lastniki nočejo prijaviti nepooblaščenih oseb v svoja stanovanja. Konec koncev, stroški komunalna plačila večkrat poveča. In ni nobenih dokumentarnih dokazov o obveznostih registriranih oseb za plačilo računa. Zato je odgovornost v celoti na lastniku.
Kakšna so pravila za izračun najemnine v skupnem stanovanju?
Zneski, ki jih bo moral plačati najemnik, se sestavijo na podlagi določene dokumentacije. To vključuje pogodbe, sklenjene z dobavitelji virov.
Če je stanovanje najeto, se plačilo izvede glede na pogoje pogodbe. Pri tem se upošteva število zasedenih prostorov kvadratnih metrov.
Ljudem z nizkimi dohodki, ki najemajo stanovanje, ni treba plačati za njegovo uporabo.
Plačilo za lastnike stanovanjskih prostorov se določi na podlagi predpisov HOA ali stanovanjskega oddelka. Znesek se razlikuje glede na oceno prihodkov in izdatkov za vzdrževanje doma, pripravljeno v preteklem letu.
Vsi lastniki morajo plačati enak znesek. Plačilni dokument določa znesek plačila in dolg osebe.
Določeni zneski
Poleg tega lahko izračun upošteva:
- prisotnost ali odsotnost dvigala;
- osvetlitev znotraj vhoda;
- prisotnost svetlobe zunaj na dvorišču.
Potrdilo vsebuje tudi znesek za plačilo glede na kazalnike števca plina, vode in električne energije. Pomnožijo se s številom oseb, ki so prijavljene v stanovanjskih prostorih.
Poleg tega obstajajo zneski, ki jih ni mogoče izračunati po merilnih napravah. V tem primeru se določi standardna tarifa, ki se pomnoži s številom ljudi, ki živijo.
Vzpostavljene zneske in postopek plačila lahko stanovalci hiše spremenijo. Če želite to narediti, morate ustvariti HOA (združenje lastnikov stanovanj).
Na skupščini določijo višino plačil za:
- čiščenje prostora v hiši in na dvorišču;
- uveljavitev kapitala in tekoča popravila Hiše;
- zamenjava ogrevalnih, električnih in odvodnih sistemov;
- popravilo plinske opreme;
- delovanje dvigala;
- odvoz trdnih odpadkov.
Treba je vedeti, da se kazalniki lahko razlikujejo glede na določene pogoje.
Površina stanovanja je odvisna od:
- upravljanje stanovanjskega sklada;
- vzdrževanje, popravilo in vzdrževanje skupne lastnine;
- spremljanje stanja inženirske lastnine v hiši.
Večje kot je lastnikovo stanovanje, dražje so storitve vzdrževanja dvigal, odvoza smeti, remont.
Če stanovanje nima merilnih naprav, se plačilo za uporabo vode, plina, kanalizacije in električne energije določi glede na število stanovalcev.
Ne smemo pozabiti, da plačilo ne sme vključevati stroškov nakupa in zamenjave:
- steklo;
- vrata;
- svetilke za razsvetljavo.
Ti stroški so že vključeni v popravilo in vzdrževanje stanovanj.
Plačilni pogoji in pogoji
Vprašanja, ki se pojavljajo, so pogosto povezana s postopkom plačila komunalnih storitev. Marsikdo ne ve, ali mora denar prispevati lastnik ali stanovalec.
Storitve, opravljene osebam, ki bivajo v prostorih, je treba v celoti plačati dobavitelju. Pri tem ni upoštevana oblika lastništva in upravljanja hiše.
Pogodbe sklepajo podjetja s stanovanjsko pisarno oz Odgovorna oseba- Lastnik. Zato se računi prejemajo glede na priimek lastnika stanovanjskega prostora.
Če v stanovanju živijo druge osebe in uporabljajo dobavljena sredstva, mora lastnik stanovanja neposredno razdeljevati plačila. Oceni količino porabljenega plina, svetlobe, vode in izda račun. Plačilo komunalnih storitev se že izvaja neposredno na račun ponudnika storitev.
V izogib morebitnim sporom glede višine plačila se delež določi za vsako prijavljeno osebo. Za izračun morate vzeti skupni znesek dolga na potrdilu in ga razdeliti na vse ljudi, ki živijo v stanovanju. Vrednost bo delež na osebo.
Komunalna stanovanja so vedno veljala za eno od rešitev stanovanjske težave državljani naprej določeno obdobje. To je sestavni del nekdanjega komunističnega gospodarstva, ki so ga podedovale Rusija in druge postsovjetske države.
Življenje v skupnem stanovanju ni enostavno. Razmislimo, kaj je takšno stanovanje in kakšna pravila urejajo uporabo stanovanjskega in nestanovanjskega prostora v njem.
Komunalno stanovanje: opredelitev po zakonu
Zakon o komunalnih stanovanjih pravi malo. Opredelitev v kateri koli posamezni zvezni zakon ni dano. Stanovanjsko politiko večinoma urejajo akti lokalnega pomena, ki jih izdajajo regionalni organi. Tako lahko na primer navedemo več aktov upravnega pomena, ki vsebujejo koncepte skupnega stanovanja:
- Zakon o prebivališču mesta Moskve z dne 11. marca 1998 št. 6, ki določa, da je skupno stanovanje stanovanje z več lastniki, uporabniki ali imetniki, ki skupaj upravljajo nestanovanjske objekte v določenem stanovanju.
- Zakon Regija Nižni Novgorod z dne 07.09.2007 št. 123-Z, ki pravi, da je skupno stanovanje priznano kot stanovanje, v katerem živi več družin ali državljanov, ne glede na podlago prebivališča, ki skupaj uporabljajo pomožne prostore v tem stanovanju.
Tako je odločilni trenutek pri izbiri komunalnih stanovanj iz celotnega niza stanovanjski sklad je prisotnost več stanovalcev, ki uporabljajo nestanovanjske prostore skupaj v tem domu.
Seveda mora biti takšno stanovanje ločeno od enodružinskega stanovanja. Zaradi tega je definicija, podana v zakonu regije Nižni Novgorod, priznana kot pravilnejša, saj se lahko samo stanovanje, v katerem živi več kot ena družina in ne več kot ena oseba, imenuje skupno.
Pravila za bivanje v skupnem stanovanju - stanovanjski kodeks
Seveda niso vsi odnosi med sosedi, ki živijo v takšnih stanovanjih, urejeni z zakonom. Tako je treba mnoga vprašanja in problematiko reševati s pogajanji ali v skrajnem primeru na sodišču.
Vendar pa zakon - Stanovanjski zakonik - še vedno vsebuje nekaj pravil, na katere se je mogoče pritožiti v primeru spora ali na sodišču.
Osnovna pravila za bivanje v skupnem stanovanju so zapisana v 59. členu stanovanjskega zakonika.
Tako ta člen določa, da imajo stanovalci absolutne pravice do prostorov, ki so v njihovi lasti, pravico do uporabe v zvezi z najetimi prostori in do skupnih prostorov v skladu z njihovimi deleži v celotna površina stanovanja. Tudi pravila obnašanja so za vse enaka.
Pravice in obveznosti stanovalcev v skupnem stanovanju
Osnovne pravice in dolžnosti stanovalcev izhajajo iz pravic, ki jih imajo do pripadajočih prostorov v skupnem stanovanju.
Tako imajo osebe, ki so lastniki stanovanjskih prostorov hostla, pravico do:
- oddajajo sobo, ki jim pripada na podlagi najemne pogodbe;
- prijavite osebe v tem stanovanju po vaši presoji.
V tem primeru lastniki ne potrebujejo soglasja drugih prebivalcev, vendar le, če je stanovanje uradno priznano kot komunalno. Prepoznavanje se izvaja v stanovanjska inšpekcija na željo lastnikov oziroma v skladu z sodna odločba.
Če so osebe lastniki in živijo v prostorih v skupnem stanovanju na podlagi najemnine, imajo pravico dati v podnajem tisto, kar je bilo preneseno v njihovo last s soglasjem:
- najemodajalec;
- sosedi;
- člani lastne družine.
Hkrati se ne sme kršiti minimalne življenjske površine na osebo, ki znaša 12 kvadratnih metrov.
Čiščenje skupnega prostora
Čiščenje skupnega prostora izvajajo vsi sosedje skupaj. Praviloma je najbolje, da se sosedje o tem vprašanju sporazumno dogovorijo, sicer bo treba zadevo reševati na sodišču. Vendar pa je popolna zavrnitev čiščenja polna resnejših težav, vključno s prihodom uradnikov SES, globami in odvzemom pravice do bivanja v ustreznem stanovanju.
Torej, tudi če določeni sosedje ne popustijo in nočejo čistiti skupnih prostorov, jih je mogoče tožiti.
V tem primeru lahko sodna odločba ne le prisili sosede k čiščenju, ampak tudi pobere nekakšno materialno nadomestilo za celotno obdobje, ko je bilo čiščenje opravljeno namesto sosedov.
Uporaba skupne lastnine v skupnem stanovanju
Skupna lastnina v skupnem stanovanju se šteje za lastnino, ki se nahaja v skupnih prostorih in služi funkcionalni namen te prostore. Tako bi na primer prišla v poštev kopalna kad ali stranišče skupna lastnina in je predmet enake uporabe s strani vseh stanovalcev ter ustrezno popravila.
Seveda lahko kdo od stanovalcev tako nepremičnino izboljša ali spremeni. V tem primeru se njegove pravice glede uporabe skupne lastnine ne povečajo, lahko pa bo svoje stroške povrnil na račun drugih sosedov.
Na splošno imajo stanovalci v skupnem stanovanju enake pravice na skupnem premoženju in nihče nima pravice omejevati njegove uporabe. Vendar pa imajo sosedje, ki se dogovorijo med seboj, pravico določiti pravila uporabe.
Skupni prostori
Ponekod običajna uporaba v skupnem stanovanju se upoštevajo:
- koridor;
- kuhinja;
- kopel;
- stranišče;
- hodnik.
Če obstajajo še druge pomožne oz pomožni prostori, potem bodo v splošni uporabi le, če nekdo nima pravice do njih dokumentirano.
Gostje v skupnem stanovanju
Zakonodajno Uredba v ničemer ne omejuje bivanja gostov v skupnem stanovanju, niti po trajanju niti po številu. Sosedje torej gostom nikakor ne morejo ugovarjati.
Edini pomembna točka Namestitev gostov je, da če ostanejo v ustreznem stanovanju več kot tri mesece, se morajo začasno prijaviti na uradu za potne liste.
kajenje
Stanovanjska zakonodaja na noben način ne omejuje kajenja v skupnem stanovanju ali drugih stanovanjskih prostorih, če niso v skupni rabi. V tem primeru se je treba sklicevati na zakonodajo o prepovedi kajenja. Vendar se boste tudi v tem primeru morali obrniti na sodišče, da sosedu prepovejo kajenje.
Hkrati se je zoper zakon o prepovedi kajenja mogoče pritožiti le, če sosed sistematično kadi v skupnem prostoru in pod pogojem, da sosed pritožnik tega ne počne.
Čeprav so v tem primeru kršeni interesi tistih sosedov, ki ne kadijo, ne bo mogoče dokazati in doseči prepovedi kajenja v stanovanjskih prostorih.
Popravilo
Kdaj govorimo o o popravilu neposrednih prostorov v skupnem stanovanju v lasti ustreznih oseb, potem je odgovor preprost: tisti, ki je lastnik prostorov in izvaja popravila. Ko pa gre za prenovo skupnih prostorov v skupnem stanovanju, lahko pride do sporov.
Najpogostejša napaka je, da mnogi stanovalci verjamejo, da bi moral sosed, ki ima v lasti večino komunalne lastnine, plačati več za popravila. Pravzaprav to ni res.
Ne glede na velikost deleža v skupnem stanovanju, skupnih prostorih Stanovalci imajo enake koristi, zato stroške popravila nosijo enakomerno.
Prenova
Prenova se izvaja v skupnem stanovanju po enakih pravilih kot v običajnem stanovanju. Torej, potrebno je:
- soglasje vseh etažnih lastnikov;
- projekt prenove;
- dovoljenje za dokumentacijo za prenovo.
Omeniti velja, da tudi če se eden od prebivalcev skupnega stanovanja ne strinja s prenovo, tega ne bo mogoče storiti zakonito.
Sprejemljiv hrup
Stanovanjska zakonodaja določa najvišje dovoljene ravni hrupa, ki se lahko proizvajajo v stanovanjskih prostorih:
- 45 decibelov – ponoči;
- 55 decibelov - podnevi.
Omeniti velja, da arbitražno prakso ima precedens, ki kaže, da je zaradi motenja hrupa sosedov v prisilno preselili iz stanovanja.
Domače živali
Zakon dovoljuje zadrževanje hišnih ljubljenčkov v skupnem stanovanju le, če lahko lastniki zagotovijo skladnost z naslednjimi standardi:
- požarna varnost;
- standardi SES;
- okoljski standardi;
- zakonske pravice in interese drugih stanovalcev stanovanja.
Če je kateri od stanovalcev stanovanja alergičen na katero koli žival, potem sodni postopek bo lahko dosegel prepoved zadrževanja te vrste živali v določenem skupnem stanovanju.
Plačilo komunalnih storitev
Plačilo komunalnih storitev se izvede na enega od naslednjih načinov:
- račun bo poslan na celotno stanovanje, stanovalci pa ga bodo plačali enako ali v drugačnem razmerju, odvisno od dogovora med njimi;
- Vsak od stanovalcev lahko s stikom s komunalno službo odpre ločen osebni račun in plača izključno zase.
Tako si lahko sosedje, če pride do sporov, preprosto razdelijo svoje račune in nadaljujejo z uporabo pripomočki brez težav.
Sosedje, ko živijo v skupnem stanovanju
Sosedje v skupnih stanovanjih so enakopravni uporabniki. Če so lastniki, imajo praviloma pravico prodati prostore, ki jih imajo v lasti. Hkrati imajo sosedje pravico do prednostnega nakupa tega prostora v prvem mesecu po objavi prodaje.
To pomeni, da mora lastnik, ki prodaja prostore v skupnem stanovanju, o tem najprej obvestiti sosede in nato poiskati kupce ob strani.
Tu velja pravilo glede solastnikov nedeljive stvari. V tem smislu se komunalno stanovanje šteje za eno lastnino, ki ni predmet delitve.
Pravica do proste sobe
Če kateri od najemnikov prostorov v skupnem stanovanju v lasti občine zapusti prostore, se izpraznjeni prostori najprej zagotovijo naslednjim kategorijam državljanov:
- osebe, ki so na vrsti za izboljšanje Življenjski pogoji prišel gor;
- družine z nizkimi dohodki;
- oseb, ki se prijavljajo za nakup tega stanovanja.
Občinska stanovanja privatizirajo zainteresirani občani, občina praviloma ne dovoli privatizacije dela skupnega stanovanja. Zaradi tega je treba najprej urediti zaposlitev za polni delovni čas bivalni prostor stanovanja.
Tako je komunalno stanovanje posebna oblika stanovanja, kjer enakovredno veljajo pravice sosedov in več stanovalcev. Vse morebitne spore je mogoče rešiti s pogajanji ali na sodišču.
To stanovanje na Vasiljevskem otoku v Sankt Peterburgu bi lahko zadostilo stanovanjskim potrebam zahtevnega oligarha: 1248 kvadratnih metrov. m in 80 velikih in majhnih sob. Lahko sprejme bazen, telovadnico, biljardnico in bazen. Samo ena stvar je. To je skupno stanovanje. Res je, da ni nič običajnega, saj je to največja komunalna služba v državi. Moskovski Komsomolets je povedal o njej.
To stanovanje zavzema celotno prvo nadstropje petnadstropne stavbe. V drugem, tretjem, četrtem delu te zelo običajne hiše živijo lastniki, čeprav ne najbolj luksuznih, a ločenih stanovanj. V prvem nadstropju se bohoti komunalni »raj«, v katerem živi oziroma je prijavljenih 40 ljudi. Pred nekaj leti jih je bilo dvakrat več - od tu so preselili 10 družin. Težko pa je ugotoviti, koliko ljudi dejansko živi tukaj. Nekateri lastniki, ki niso zdržali težkih življenjskih razmer, so se odločili za najem ločenega bivalnega prostora. Soba se oddaja in nihče od sosedov ne ve točno, koliko ljudi je v njej.
Vhodna vrata vodijo v hodnik, dolg in temen, kot vhod v grobnico. 94 metrov od enega konca do drugega, 127 stopnic. Tukaj je povsem mogoče teči. A zaenkrat gredo stanovalci vsak večer skozi iskanje - kako se izogniti zlomu nog med hojo po slabo osvetljenem hodniku. Tatyana Lobunova, ki tu živi sedem let, pravi, da ima stanovanje kronične težave z napeljavo, zato je neuporabno menjati žarnice - tako ali tako bodo ugasnile čez dan ali dva. V tistih delih hodnika, kjer je svetloba, iz sten štrlijo prepleti žic in pleše od padlega ometa. Smrdi po vlagi, po kleti. Krajan Aider se je spomnil zgodbe, kako je nekega dne pred tremi leti njegov sosed hodil zvečer in naletel na brezdomca. Spal je na hodniku blizu kopalnice. Tukaj ni ključavnic na vhodnih vratih – vstopi lahko vsak. En brezdomec je odšel v drug svet na hodnikih tega ogromnega stanovanja.
Aider, stanovalec skupnega stanovanja:
Umrl je - in Bog ga blagoslovi, toda tisti brezdomec je imel odprto obliko tuberkuloze. Potem sem moral poklicati sanitarno-epidemiološko inšpekcijo, da so obdelali vse prostore.
Med prostori ni niti ene trdne stene, zato je slišnost tukaj neverjetna. Pravzaprav gre za nekdanjo kliniko, ki ni bila nikoli prilagojena za stanovanja.
Stanovanje ima dve kuhinji, v katerih je ohranjena oprema iz sredine 80. let. Vse je prekrito z debelo plastjo prahu. Nekomu odvržene hlače gnijejo v kotu. Poleg rdečega, neočiščenega umivalnika je galoša. Tukaj je namesto stolčka. S časopisom obložena miza služi tako kot pošta (nabiralnikov v stanovanju ni) kot javna knjižnica. Pisma so v glavnem iz dveh organov - vojaškega urada in banke. V prvem zahtevajo, da stanovalci skupnega stanovanja poplačajo svoj dolg domovini, v drugem pa zahtevajo posojilo. Na steni je samolepilna folija s tihožitjem. To so edini izdelki v tej kuhinji – tu še nikoli niso puščali nobene hrane, še manj pa hladilnikov in gospodinjskih aparatov. Popolnoma delujoč štedilnik je bil že ukraden, ostala sta dva - prvi ima delujočo pečico, drugi pa en gorilnik. Toda v tej kuhinji redko kuhajo - vsi imajo v sobah električne štedilnike.
Prebivalci ne sprejemajo ideje o namestitvi ključavnice na vhodna vrata.
Aider, stanovalec skupnega stanovanja:
Samo v mojem spominu se je zamenjalo dvajset zaprtij. Je pa tako, da je za nekatere naše stanovalce, če so nenadoma pozabili ključe, lažje zlomiti ključavnico, kot čakati, da nekdo pride odpret. Moramo namestiti železna vrata, pa nihče noče vanje vdreti.
V tuš kabini je vedno voda na tleh, ker so ob večji prenovi pozabili narediti naklon tal v tej sobi. Da se pride do pipe, se čez lužo vrže deska. Težko je verjeti, a leta 2015 je to stanovanje doživelo temeljito prenovo. Vsaj tako je videti na papirju. Za spomin po tej "posodobitvi" so na stenah tuš kabine ostali sledovi razbitih ploščic, stranišče pa je krasila straniščna školjka s črnimi madeži na fajansi. Mimogrede, samo stranišče je zaklenjeno. Eden od stanovalcev je vanjo namestil lastno stranišče, ki je nadomestilo ukradeno, in zaprl kopalnico.
Pravzaprav je samo eno stanovanje, ki pa je bilo v zgodovini vedno razdeljeno na desno in levo polovico. Druga polovica stanovanja je videti bolj predstavljiva. Svetloba je, peč je očiščena, stene so sveže pobarvane, na tleh je čist linolej. Bolj vestni prebivalci tega dela so sanacijo opravili sami. V tem delu stanovanja so se še vedno ohranila sovjetska pravila sobivanja v skupnem stanovanju: razpored dežurstev in porazdelitev časa pod tušem.
Stanovalci ne upajo več, da bodo to zasilno stanovanje kdaj vselili.
Ekaterina, najemnica skupnega stanovanja:
Vsem je bilo rečeno, da moramo privatizirati sobe, potem, pravijo, bi se naše stanovanje hitreje naselilo. Ubogali smo. In na koncu so izgubili. Navsezadnje so vsi, ki so imeli sobe v socialnem najemu, razen dveh, dobili ločena stanovanja. In tukaj vegetiramo.
Najemnina je tukaj na primer nekajkrat višja kot pri stanovalcih ločenega bivalnega prostora. Pozimi prebivalci plačajo 4600 rubljev za svojo 14-metrsko sobo. Tukaj ni vodomerov - poraba je preprosto porazdeljena med vse. Kot tudi plačilo za "skupne" kvadratne metre - hodnik, shramba, kopalnice.
Domačini že dolgo niso pripeljali svojih prijateljev sem, ker je neprijetno. In ne poznajo vseh svojih sosedov, še posebej tistih iz druge polovice.
Aider, stanovalec skupnega stanovanja:
V prvem stanovanju od vhoda živi osem ljudi, čeprav je bilo dogovorjeno, da bodo tam živeli le trije. In zraven živi velik pes, ki se ne sprehaja. To pomeni, da svoje posle opravlja kar v sobi. In včasih njegovi lastniki storijo enako. Mislite, da je v tej situaciji možen dialog o čistoči v javni kuhinji?!
Stanovalci pravijo, da se je anarhija v stanovanju začela, ko so se pojavile prve govorice, da jih bodo preselili. Ljudi preprosto ni več zanimalo, kaj se bo zgodilo v stanovanju. Vsi so mislili, da bodo odšli. Nekateri so bili res preseljeni, vendar ne vsi. Kako so bila naročila razdeljena, je skrivnost za preostale.
Leta 2011 je bilo stanovanje razglašeno za nevarno, po letu 2015 in »remontu« pa je postopek zastal. Čeprav njegov izredni status ni bil nikoli odpravljen. Zato so prebivalci tega največjega skupnega stanovanja postali talci svojih kvadratnih metrov. Svojih sob zaradi zasilnosti stanovanja ne morejo prodati, ker so kakršni koli posli z zasilnimi nepremičninami prepovedani.
Tatjana, najemnica skupnega stanovanja:
Zdi se mi, da je to, kar se zdaj tukaj dogaja, protest. Državi je vseeno za nas, stanovalci sami pa že dolgo ne dajo več nase.
Komunalni dogovor: kaj morate vedeti pred nakupom sobe v stanovanju
Nakup sobe v skupnem stanovanju je poceni in enostaven, vendar lahko kasnejši postopek prodaje traja dolgo
V Moskvi je ostalo relativno malo komunalnih stanovanj - približno 4% moskovskega stanovanjskega sklada. Vendar pa so povpraševani kot ena najbolj proračunskih možnosti za nakup prvega doma v prestolnici ali za potovanje s sorodniki.
Soba je specifičen objekt s kompleksno prodajno tehnologijo. Nakup ni težaven, vendar je lahko postopek nadaljnje prodaje dolg in težaven. RBC Real Estate je vprašal tržne strokovnjake o ponudbah in cenah moskovskih sob ter o tem, kakšne težave se lahko pojavijo pri transakcijah s takšnimi predmeti.
Ponudba sob v Moskvi
Večina skupnih stanovanj ni več skoncentriranih v zgodovinskem središču, kjer se je proces preselitve komunalnih stanovanj začel v devetdesetih letih prejšnjega stoletja in je blizu zaključka, temveč v nekdanjih delavskih območjih na jugu in vzhodu Moskve. Po podatkih CIAN je zdaj največ sob naprodaj v občinskih okrožjih Biryulyovo Vostochnoye, Tekstilshchiki, Lefortovo, Yuzhnoportovy, Orekhovo-Borisovo Southnoye. Ta skupna stanovanja so se pojavila v času Sovjetske zveze kot stanovanja za zaposlene v velikih industrijskih in transportnih podjetjih.
Oglasi za prodajo sob predstavljajo 2,5% celotne ponudbe na moskovskem sekundarnem trgu. Delež takšnih nepremičnin se je začel zmanjševati, saj komunalna stanovanja postopoma postajajo preteklost, primeri, ko se lastniki polnopravnega stanovanja odločijo za prodajo po delih, pa so postali redki.
"Nasprotno, vse bolj se krepi trend, ko lastniki sob prodajo celotno skupno stanovanje z naknadno delitvijo denarja," je dejal Evgeniy Zatonsky, direktor zvezne nepremičninske družbe Etazhi. »V prihodnjih dveh do treh letih se lahko zaradi tega število predlogov zmanjša. Toda sobe kot vrsta verjetno ne bodo popolnoma izginile - navsezadnje nimajo vsi možnosti kupiti stanovanja. In soba je najbolj dostopen način pridobi svoj dom."
Kdo kupuje stanovanja v skupnih stanovanjih
Povpraševanje po sobah je, pravijo nepremičninarji. Najpogosteje jih kupijo obiskovalci, ki se morajo uveljaviti v Moskvi, a nimajo sredstev za stanovanje, ali moskovske družine, ki se odselijo.
"Osnovno ciljno občinstvo kupci – tisti, ki nimajo dovolj enosobno stanovanje, vendar je treba stanovanjsko vprašanje rešiti takoj in na tem območju prestolnice,« je dejal vodja think tank CIAN Aleksej Popov. — Za njih argumenti, povezani z možnostjo nakupa studia v novi stavbi na drugem območju, praviloma niso pomembni. In raven cen za sobe je še vedno 20-25% nižja kot za cenovno najugodnejše garsonjere v apartmajskih naseljih.«
Scenarij, ko se stanovanje ne kupi takoj, ampak v ločenih sobah, zdaj ni zelo pogost, ugotavlja strokovnjak. Najbolj zanimiva večsobna komunalna stanovanja v središču so že dolgo pokupljena in spremenjena v draga stanovanja za premožne Moskovčane (kar so pravzaprav bili med gradnjo stanovanjskih zgradb v začetku dvajsetega stoletja).
Po kakšni ceni lahko kupim sobo?
Povprečna cena sobe v Moskvi je 3,05 milijona rubljev. Razpon cen na tem trgu je manjši kot med polnopravnimi stanovanji. Najdražje sobe so na voljo v stanovanjske zgradbe znotraj vrtnega obroča (do 15 milijonov rubljev v pasovih Arbat), najcenejše parcele pa so v Novi Moskvi po ceni 0,9 milijona rubljev.
Stroški sob v Moskvi
| Število sob | Apartma | Stroški / milijon rubljev. |
|---|---|---|
| 1 | Dvosobni | 3,02 |
| 1 | Trisobno stanovanje | 2,69 |
| 1 | Štirisobno stanovanje | 2,84 |
| 2 | Trisobno stanovanje | 4,81 |
| 2 | Štirisobno stanovanje | 5,43 |
Tabela: CIAN
»Dinamika cen na trgu sob ustreza spremembam na sekundarnem trgu kot celoti,« je dejal Aleksej Popov, »od leta 2014 so se pocenile za povprečno 10-12%. Padanje ponudbenih cen se je v zadnjih četrtletjih ustavilo.«
Cena sobe je odvisna od več dejavnikov: površine in stanja sobe, površine, števila sob v stanovanju, stanja skupnih prostorov, ali je hiša v obnovi ali ne.
"Cena sob je odvisna tudi od splošne cenovne politike nepremičninskega trga in razmer v celoti," je opozoril vodilni direktor oddelka sekundarno stanovanje nepremičninska agencija "ABC of Housing" Alexander Lunin. - Čeprav, če primerjate splošni trg V moskovskih nepremičninah bo stopnja padca cen sob v letu 2018 nekoliko nižja kot na celotnem trgu in bo približno 3-5%.«
Kaj kupujete
V enem skupnem stanovanju so lahko nekatere sobe v lasti stanovalcev, drugi del pa lahko pripada državi. V »državnem« delu lahko ljudje živijo na podlagi pogodbe o socialnem najemništvu. Preostali prostori - kuhinja, kopalnica, hodnik, shrambe, balkoni in lože - pripadajo lastnikom na podlagi skupne skupne lastnine.
»Nekateri ljudje imajo napačno prepričanje, da ta lastnina »enako pripada vsem,« je dejal Evgeny Zatonsky. - Pravzaprav ni tako: lastniki imajo svoj delež v skupni lastnini, njegova velikost pa je odvisna od velikosti sobe. Večja kot je vaša soba, več skupne lastnine imate. To pomeni, da moraš v vzdrževanje te nepremičnine vlagati več, tudi finančno.«
Pravila za prodajo sob
Lastniki drugih prostorov v skupnem stanovanju imajo prednostno pravico do nakupa odtujenega deleža na način in pod pogoji, določenimi v Civilni zakonik RF.
»Za spoštovanje pravic teh lastnikov jim mora prodajalec sobe poslati posebno obvestilo,« je povedala Marina Tolstik, poslovodna partnerica Miel-Network of Real Estate Offices. — Takšno obvestilo je dokument, navaja ceno in pogoje, pod katerimi se soba prodaja. In lastniki drugih prostorov v skupnem stanovanju lahko pod temi pogoji kupijo sobo za prodajo.
Če so nekatere sobe v skupnem stanovanju v občinski lasti (niso privatizirane), je treba obvestilo o prodaji poslati ustreznemu izvršnemu organu, ki izvaja pooblastila lastnika stanovanjskega sklada (v Moskvi je to mestni oddelek za lastnino).
Če v enem mesecu nihče od lastnikov drugih sob ne kupi sobe, ki se prodaja po ceni, ki jo je določil prodajalec, se lahko proda kateri koli drugi osebi. Sosedje lahko svojo zavrnitev overijo pri notarju ali ob vpisu posla in lastninske pravice na registrsko zbornico. Če je lastnik sobe mladoletna oseba, je njegovo zavrnitev mogoče dobiti le z dovoljenjem organov skrbništva in skrbništva.
»Če drugi lastniki nočejo odkupiti sobe, jo lahko prodajo tretjim osebam le po ceni, ki ni nižja od cene, po kateri je ponudil odkup sosedom. V nasprotnem primeru se lahko kupoprodajna pogodba prekine na zahtevo lastnikov drugih prostorov,« je opozoril Evgeniy Zatonsky.
Pravilo prve zavrnitve ne deluje, če se soba proda enemu od sosednjih lastnikov v skupnem stanovanju, to pomeni, da v tem primeru ni treba ponuditi nakupa sobe preostalim sosedom.
Težave s prodajo
IN resnično življenje Težave pri prodaji sobe se lahko pojavijo že v fazi obveščanja lastnikov skupnega stanovanja. Prva težava je iskanje samih sosedov, ki včasih vzame veliko časa. Pogosto so primeri, ko drugi lastniki ne živijo v skupnem stanovanju in prodajalec sobe ne ve, kje so.
"V tem primeru je treba pisno obvestilo poslati bodisi na zadnji znani naslov sosedovega lastnika bodisi na lokacijo njegove sobe, to je na naslov istega skupnega stanovanja," je povedala Svetlana Krasnova, vodja pravna služba Inkom-Nepremičnine. »Tak korak je nujen, saj imajo v primeru kršitve predkupne pravice lastniki drugih prostorov pravico v treh mesecih prek sodišča zahtevati prenos pravic in obveznosti kupca. sebi.”
Obstajajo situacije, ko prodajalec ne pozna lastnika druge sobe - na primer, če po smrti prejšnjega soseda-lastnika njegovi dediči niso vpisali svojih dednih pravic v Enotni državni register nepremičnin.
Foto: Marina Kruglyakova/TASS
»V tem primeru prodajalec težko razume, koga je treba obvestiti o prodaji sobe. Dobro je, če najdete notarja, ki je odprl zapuščinsko zadevo, in z njegovo pomočjo poiščete dediče,« je opozorila Svetlana Krasnova.
Pogoste so tudi situacije, ko lastniki preostalih prostorov namerno posegajo v sosede, ki se ukvarjajo s prodajo. Odvetniki Inkom-Nepremičnin so povedali, da nekateri sosedje sabotirajo prodajni postopek, potencialnemu kupcu onemogočajo ogled sobe, zavlačujejo priprave na transakcijo ali jo celo poskušajo preprečiti. Lahko na primer prezrejo obvestila, ki so jim poslana, ali se jim izognejo. Lahko se formalno dogovorita za odkup sobe, nato pa s prodajalcem začneta korespondenco, da se dogovorita o pogojih posla, tako da na koncu pod različnimi pretvezami do posla nikoli ne pride. Nekateri brezobzirni sosedje včasih prosijo druge ljudi (na primer sorodnike), da namesto njih prejmejo obvestila, da bi nato dokazali pomanjkanje ustreznega obvestila o prodaji sobe.
Razlogi za takšna dejanja so lahko zelo različni. Na primer, drugim lastnikom sob se lahko zdi cena previsoka in pričakujejo, da bodo sobo kupili ceneje. Ali pa so sosedje zadovoljni, da so preostali prostori prazni (če lastniki živijo drugje) in so jim skupni prostori praktično popolnoma na razpolago. Prodaja sosedovih sob jim grozi z novimi najemniki, s katerimi si bodo še vedno morali deliti bivalni prostor.
Strokovnjaki v takšnih primerih svetujejo potrpežljivost in pri sosedih poiskati potrebne oprostitve oziroma soglasja za nakup ter vse dokumente, če je mogoče, overiti pri notarju. Lahko pa se obrnete na izkušene nepremičninske posrednike ali odvetnike, ki bodo prevzeli te težave.