Kakšen je življenjski cikel nepremičnine? Lastnosti in življenjski cikel nepremičnine

ŽIVLJENJSKI CIKLES NEPREMIČNIN

Ker so nepremičnine skozi celotno obdobje svojega obstoja podvržene fizičnim, ekonomskim in pravnim spremembam, gre vsaka nepremičnina (razen zemljišča) skozi naslednje razširjene faze svojega življenjskega cikla:

  • ? ustanovitev - gradnja, ustanovitev novega podjetja, pridobitev (nakup, dodelitev itd.) Zemljiške parcele;
  • ? delovanje - delovanje in razvoj (širitev, rekonstrukcija, reorganizacija ipd.);
  • ? prenehanje obstoja - rušenje, likvidacija, naravno uničenje.

Hkrati v celotnem življenjskem ciklu nepremičnine kot fizični objekt pride do spremembe, po možnosti večkratne, lastnika, lastnika ali uporabnika te nepremičnine kot predmet prava.

Življenski krog določen predmet poslovne nepremičnine saj se lahko lastnina z vidika enega od njenih sedanjih lastnikov, ki s tem predmetom opravi svojo subjektivno pot od nakupa do prodaje ali menjave, večkrat ponovi, vsakič z novim lastnikom, do konca ekonomskega obdobja. ali fizičnega življenja predmeta.

Življenjski cikel nepremičnine je podvržen določenim vzorcem in vključuje, kot jih je opredelil G. Harrison, koncepte, kot so fizično življenje, termin gospodarsko življenje, dolžino preostale ekonomske dobe ter kronološko in efektivno starost.

Telesna izboljšava življenjske dobe (dejansko življenje)- obdobje od dokončanja gradnje teh izboljšav do njihove rušitve. Fizična življenjska doba je lahko normativna, dejanska, izračunana (predvidena) in povečana zaradi modernizacije in izboljšanja razmer.

Ekonomska življenjska doba objekta (učinkovita življenjska doba)- časovno obdobje, v katerem izboljšave zemljišča prispevajo k vrednosti nepremičnine; čas, v katerem se predmet lahko uporablja za dobiček.

Preostala ekonomska življenjska doba objekta (preostala efektivna življenjska doba ali preostala ekonomska življenjska doba)- časovno obdobje, določeno od dneva vrednotenja predmeta do konca njegove ekonomske življenjske dobe. To obdobje cenilec običajno uporablja za oceno prihodnjih zaslužkov. Obnova in nadgradnja nepremičnine podaljša njeno preostalo ekonomsko življenjsko dobo.

Kronološka starost izboljšanja (kronološka ali dejanska starost)- to je čas, ki je pretekel od dneva, ko je bil objekt dan v obratovanje, do dneva cenitve.

Učinkovita starost izboljšanja (efektivna starost)- starost, navzven ugotovljena na dan ocene glede na fizično stanje in stopnjo uporabnosti predmeta.

Efektivna starost se določi z oceno videz, tehnično stanje, ekonomski dejavniki delovanja itd., ki vplivajo na stroške predmeta, upošteva potrošniške lastnosti (blagovne lastnosti) predmeta na dan ocene za njegovo možna prodaja. Lahko se določi na podlagi kronološke starosti, upoštevajoč akumulirano obrabo in naštete ekonomske dejavnike ter razliko med ekonomsko in preostalo ekonomsko življenjsko dobo objekta. Odvisno od značilnosti delovanja predmeta se lahko razlikuje od kronološke starosti navzgor ali navzdol.

Standardna življenjska doba(ali tipična fizična življenjska doba) - definiran ego predpisiživljenjska doba zgradb in objektov. Določeno glede na vrsto glavnega strukturni elementi za različne kategorije zgradb glede na trajnost. Razvrstitev stanovanjskih in javne zgradbe za trajnost (razredi kapitala) je podan v regulativni literaturi.

Vse faze življenjskega cikla predmeta in kazalniki njegove starosti so med seboj povezani in ko se spremeni ena od njih, se ustrezno spremenijo tudi druge. Lokacijo nepremičnine na eni ali drugi stopnji življenjskega cikla mora lastnik upoštevati, da lahko izvede ustrezne ukrepe za ohranitev in povečanje donosnosti nepremičnine.

Pri objektih - zgodovinskih spomenikih - je pomembnejši pokazatelj fizične življenjske dobe in ne dejstvo menjave lastnika, posestnika in uporabnika, saj so zaščiteni s strani države. Uporaba objektov svetovnega in nacionalnega pomena je dovoljena brez kršenja njihovih kulturnih in zgodovinskih funkcij, njihov nastanek pa je povezan z rekonstrukcijskimi, raziskovalnimi in restavratorskimi deli.

Testna vprašanja in naloge

  • 1. Opredelite pojem "nepremičnine" v skladu s civilnim zakonikom Ruske federacije.
  • 2. Kaj je ekonomsko, socialno in pravno bistvo nepremičnine?
  • 3. Naštejte bistvene in posebne lastnosti nepremičnin.
  • 4. Poimenujte značilnosti nepremičnine kot proizvoda.
  • 5. Kako se delijo nepremičnine glede na namene lastnine?
  • 6. Kaj so stanovanjske, poslovne in industrijske nepremičnine?
  • 7. Podajte klasifikacijo stanovanjskih nepremičnin.
  • 8. Po katerih kriterijih se razvrščajo pisarniški centri?
  • 9. Opredelite pojem »podjetje«.
  • 10. Poimenujte faze življenjskega cikla nepremičnine.
  • Harrison G. Ocena nepremičnin / prev. iz angleščine M.: ROS), 1994.

3 Življenjski cikel nepremičnine

Življenjski cikel nepremičnine lahko razdelimo na tri obdobja: obdobje gradnje, vračilno obdobje naložbe in obdobje nadaljnjega razvoja naložbe.

1) Obdobje gradnje

Zamisel oziroma oblikovanje investicijskega načrta stranke vsebuje:

Analiza pogojev za izvedbo prvotnega načrta;

Razvoj koncepta projekta (družbeni pomen);

Splošna ocena upravičenosti projekta.

Študija izvedljivosti investicije v gradnjo zajema celoten življenjski cikel objekta, vključno z vračilno dobo in kasnejšim razvojem investicije ter:

Razvoj in odobritev paketa dokumentov;

Izbira in odobritev lokacije objekta ob upoštevanju urbanističnega načrtovanja ozemlja;

Inženirsko-geološke raziskave, topografske rešitve;

Urbanistične in arhitekturne načrtovalske rešitve (povečano);

Inženirska podpora objekta;

Ocena tveganja;

Ocena proračunskega in ekonomskega učinka projekta;

Ekološka utemeljitev;

Priprava dovoljenjske dokumentacije za namene izdelave projektne dokumentacije.

Faza projekta vključuje pripravo projektne in delovne dokumentacije, vključno s podrobnimi arhitekturnimi, načrtovanimi, tehničnimi, konstrukcijskimi rešitvami, pa tudi projektom organizacije gradnje.

Pregled projektne in ocenjevalne dokumentacije s strani državnih nadzornih organov vključuje: državni pregled, tehnični, okoljski, ekonomski, varstvo pred izrednimi razmerami.

Faza gradnje vključuje:

Izdelava začasne gradbene infrastrukture,

Neposredno ustvarjanje ali posodabljanje predmeta.

Gradbeni nadzor obsega državni, arhitekturni, arhitekturni in tehnični nadzor.

Zagon

Prelomnica krivulje življenjskega cikla nepremičnine je komisioniranje.

Od te točke se začne rast krivulje vračila in donosnosti objekta, od te točke pa se začnejo obratovalni stroški, staranje in vse vrste obrabe.

Certificiranje se začne od tega trenutka. Certificiranje je informacijsko-pravni sistem za zbiranje podatkov o stanju, uporabi in vrednosti stanovanjskega fonda. Osnova certificiranja je stanovanjski potni list - celovit dokument, ki vključuje lastniški dokument, tehnične, socialno-ekonomske, okoljske parametre, kazalnike potrošniške kakovosti, pravila, zahteve in pogoje za varno delovanje.

Obdobje vračila vključuje:

Razvoj zmogljivosti;

Delovanje objekta pri stabilnih parametrih projektirane zmogljivosti.

Obratovalni nadzor obsega izvajanje preventivnega spremljanja stanja objekta in odpravljanje ugotovljenih okvar pri rednih popravilih.

Nadzor obratovanja se izvaja v obliki inšpekcijskih pregledov. Pregledi so lahko načrtovani (sezonski - pomlad-jesen) in nenačrtovani (nujni).

Upravljanje nepremičnin (geodetska izvedba) je popoln nadzor nad objektom, katerega namen je ohraniti nepremičnino čim dlje v brezhibnem stanju in iz nje izvleči čim večji dobiček.

Hitrost prehoda te stopnje je odvisna od učinkovitosti upravljanja nepremičnine (najem, najem, najem).

Od trenutka predaje objekta v obratovanje in še malo prej na nepremičnino vpliva staranje materialov in konstrukcij, t.j. telesno poslabšanje.

Fizična obraba je izguba konstrukcij in inženirskih podpornih sistemov za zgradbo njenih prvotnih tehničnih in obratovalnih lastnosti (trdnost, stabilnost, zanesljivost itd.) kot posledica izpostavljenosti naravnim in podnebnim dejavnikom ter človekovemu delovanju.

Zastarelost nepremičnine je izguba vrednosti, ki nastane zaradi neskladnosti projekta, materialov, gradbenih standardov in kakovosti oblikovanja s sodobnimi zahtevami.

Dve obliki ocene zastarelosti:

1) relativno zmanjšanje začetnih stroškov zgradb v primerjavi s sodobnimi stroški njihove reprodukcije;

2) zastarelost stavbe ali njenih elementov glede na sodobne arhitekturne in prostorske načrtovalske, konstrukcijske, tehnološke, sanitarno-higienske in druge zahteve.

Teoretično lahko obdobje nadaljnjega razvoja naložb traja precej dolgo. Omejitev izvedljivosti obratovanja objekta so znatni dodatni stroški odprave fizične in moralne obrabe ali popolne dotrajanosti objekta. S trenutkom popolnega propadanja ali izgube družbenega pomena se življenjski cikel predmeta konča.

Dejavniki, ki vplivajo na trajanje življenjskega cikla nepremičnine so: - celovita izdelava ideje, študija izvedljivosti investicijskega projekta;

Kompetentna priprava projektne dokumentacije;

Obvezen pregled študij izvedljivosti in projektne dokumentacije;

Uporaba sodobnih gradbenih materialov in tehnologij;

Rednost in kakovost nadzora nad gradnjo in obratovanjem nepremičnin;

Učinkovito upravljanje lastnine;

Strokovna raven izvajalcev v vseh fazah življenjskega cikla nepremičnine;

Medsebojni vpliv dejavnikov med seboj.

Kronološki vidik pregledov in ogledov v življenjskem ciklu nepremičnine:

Življenjski cikel nepremičnine- časovno obdobje, v katerem nepremičnina obstaja kot fizični objekt.

Faze življenjskega cikla:

    ustanovitev je gradnja, to je ustanovitev novega podjetja, nakup ali dodelitev zemljišča;

    delovanje - vključuje delovanje in razvoj, to je širitev, reorganizacijo ali rekonstrukcijo;

    prenehanje obstoja je rušenje, naravno uničenje ali likvidacija.

Faze življenjskega cikla nepremičnine:

1. Oblikovanje koncepta projekta in izbira možnosti za uporabo brezplačnega zemljišča. V tem obdobju se izbere najboljša in najučinkovitejša raba zemljišča. Izbira primera uporabe se konča z razvojem tehničnih specifikacij za načrtovanje izboljšav.

2. Oblikovanje izboljšav. Na tej stopnji - na podlagi tehničnih specifikacij za projektiranje - se izvaja razvoj projekta z izdelavo dokumentacije, potrebne za pridobitev dovoljenj in pripravo zemljišča, kot tudi polaganje komunikacij, gradnjo stavb in sajenje novih nasadov. .

3. Izdelava (gradnja, gradnja) izboljšav. Med izvajanjem projekta s strani izvajalcev se skoraj v celoti spremenijo vse fizične lastnosti objekta, pri čemer se te spremembe evidentirajo v popisu in katastrskih listinah.

4. Naklada (nakup in prodaja, donacija, najem itd.) s prenosom lastninske pravice ali z nastankom bremena na tej pravici. Na tej stopnji se izvajajo transakcije z nepremičnino.

5. Uporaba (poraba) predmeta za predvideni namen s tehničnim in operativnim vzdrževanjem. Na tej stopnji življenjskega cikla upravitelj (ali podjetje za profesionalno upravljanje) organizira racionalno uporabo potrošniškega potenciala predmeta s strani uporabnikov.

6. Posodobitev: večja popravila, rekonstrukcija, obnova izboljšav z možno predelavo (sprememba funkcionalni namen) objekt. Ta stopnja se začne v trenutku, ko objekt v trenutnem stanju ne more več zadovoljevati sodobnih potreb uporabnikov in/ali če postane njegovo obratovanje ekonomsko neučinkovito. Na tej stopnji se izvede vsaj večji remont brez sprememb. načrtovalska rešitev in funkcionalni namembnosti, vendar z odpravo odstranljive fizične obrabe in funkcionalne zastarelosti.

7. Odlaganje, rušenje izboljšav, odlaganje na odlagališče ali recikliranje materialov. Življenjski cikel se konča z rušenjem izboljšav ob koncu njihove ekonomske življenjske dobe. Družba za upravljanje pripravi predloge za določitev rokov in ekonomsko izvedljivega načina za rušenje objektov ob upoštevanju možnosti prodaje konstrukcijskih elementov in materialov likvidiranih objektov in komunikacij.

Življenjski cikel nepremičnine kot fizičnega objekta je zaporedje procesov obstoja nepremičnine od zasnove do likvidacije (odsvojitve). Življenjski cikel materialnih predmetov je sestavljen iz naslednjih faz: spočetje - rojstvo - zrelost - staranje - smrt.

Faze življenjskega cikla nepremičnine se imenujejo različno: predprojekt – projektiranje – gradnja – obratovanje – zaprtje.

  • 1. Predprojektna (začetna) faza vključuje analizo trga nepremičnin, izbiro nepremičnine, oblikovanje strategije projekta, investicijska analiza, priprava začetne dovoljenjske dokumentacije, pridobivanje kreditnih naložbenih sredstev.
  • 2. Faza projektiranja vključuje razvoj finančne sheme, organizacijo financiranja, izbor arhitekturne in inženirske ekipe ter vodenje projektiranja.

Glavni cilji tega obdobja so skrajšati trajanje faz, izboljšati potrošniške lastnosti nepremičninskih predmetov in, kar je najpomembneje, zmanjšati obratovalne stroške na vseh stopnjah življenjskega cikla.

Očitno je, da v prvih dveh fazah ni dobička, saj sta motivacijske narave.

  • 3. Fazo gradnje sestavljajo izbira izvajalca, usklajevanje gradbeno delo in nadzor kakovosti gradnje, ocene stroškov in odhodkov. Na tej stopnji se pojavijo resnični dokazi o skladnosti objekta v gradnji z zahtevami segmenta trga nepremičnin, ki ga določa logika življenjskega cikla. V tem obdobju se rešujejo naloge povečanja deleža naložb potencialnih potrošnikov, saj rast obsega ponudbe in dobička kaže na precej široko tržno prepoznavnost.
  • 4. Faza obratovanja nepremičnine vključuje vzdrževanje in popravilo objektov ter njihovo rekonstrukcijo. Poslovanje z nepremičninami vključuje: obratovanje in popravila opreme in prostorov, materialno knjigovodstvo, požarno zaščito in varnostne ukrepe, upravljanje komunikacij, odstranjevanje in recikliranje odpadkov, spremembe in rekonstrukcije, ukrepanje ob izrednih dogodkih in varovanje objektov.

Rekonstrukcija nepremičnin je korenita rekonstrukcija, sprememba za izboljšanje kompleksa organizacijskih in tehničnih ukrepov, katerih namen je odpraviti moralno in fizično propadanje nepremičnin kot celote ali njihovih posameznih elementov in sistemov.

Vzdrževanje – opravljeno delo za zagotovitev regulativno obdobje upravljanje z nepremičninami; ne vodijo do povečanja njegovih stroškov, temveč preprečujejo poslabšanje in odpoved posameznih elementov. Namen vzdrževanja je zagotoviti, da se objekt uporablja za predvideni namen.

Popravilo - delo za odpravo poškodb (poslabšanje) nepremičnine, da se ponovno vzpostavi normalno obratovalno stanje. Popravila delimo na mala in velika. Manjša popravila, ki trajajo 1-2 dni, ne podaljšajo življenjske dobe predmeta in ne povečajo njegove vrednosti. Večja popravila (več kot 2 dni) podaljšajo življenjsko dobo nepremičnine, ne povečajo pa njene vrednosti.

Zamenjava je postopek zamenjave neuporabnih ali zastarelih komponent osnovnih sredstev, vključenih v nepremičnino, s podobno enoto.

5. Stopnja zaprtja objekta je popolna odprava njegovih prvotnih in pridobljenih funkcij, rezultat je rušenje ali kakovostno nov razvoj. Na tej stopnji obstajajo znatni stroški likvidacije, ki so posledica lastništva nepremičnine. Če je nepremičnina deležna novega visokokakovostnega razvoja, se stroški spremembe nanašajo na stroške lastništva na novo funkcijo.

Podobno kot življenjski cikel nepremičninskih objektov lahko tudi življenjski cikel nepremičninskega kompleksa razdelimo na stopnje:

  • 1. Oblikovanje premoženjskega kompleksa (regulativna registracija rezultatov transakcij z nepremičninami in pravicami do njih: nakup in prodaja, prispevek k odobrenega kapitala, najem, lizing).
  • 2. Razvoj premoženjskega kompleksa (novogradnja, dopolnitev bilance stanja).
  • 3. Likvidacija premoženjskega kompleksa - dražbe in drugi mehanizmi za prodajo premoženja (vključno z nepremičninami) organizacije v stečaju v skladu z zakonskimi določbami stečajnega postopka.

Življenjski cikel nepremičnine kot lastnine se z vidika lastnika ponavlja večkrat, z vsakim novim lastnikom, vse do konca ekonomske ali fizične življenjske dobe predmeta. Na podlagi trojstva kategorij - materialne (fizične), pravne (pravne) in ekonomske - lahko življenjski cikel nepremičnine razdelimo na tri stopnje (slika 1.). Vsaka stopnja vključuje določene aktivnosti in dejanja lastnika.

riž. 1.

Življenjski cikel nepremičnine je podvržen določenim vzorcem in vključuje obdobje ekonomskega in fizičnega življenja (slika 2):

  • 1. Ekonomska življenjska doba določa časovno obdobje, v katerem se lahko sredstvo uporablja kot vir dobička in se konča, ko izvedene izboljšave ne prispevajo več k vrednosti sredstva.
  • 2. Značilno obdobje fizičnega življenja je obdobje dejanskega obstoja nepremičnine v funkcionalno ustreznem stanju pred njeno rušitvijo. Določeno z regulativnimi dokumenti.

Fizična in ekonomska življenjska doba nepremičninskih objektov sta objektivne narave, ki ju je mogoče regulirati, ne more pa je preklicati.

3. Življenjska doba - obdobje, ko predmet obstaja in lahko v njem živite ali delate.


riž. 2.

Z vidika življenjske dobe nepremičnine ločimo naslednja obdobja:

  • 1. Dejanska starost, ki odraža starost predmeta glede na njegov videz in tehnično stanje.
  • 2. Kronološka (dejanska) starost, ki ustreza obdobju obratovanja objekta od trenutka njegovega zagona.
  • 3. Preostala ekonomska življenjska doba, ki se uporablja za oceno predmeta s strani strokovnega cenilca in predstavlja obdobje od dneva cenitve do konca ekonomske življenjske dobe predmeta.

Življenjski cikel je celotno zaporedje procesov v obstoju nepremičnine od naročanja (od nastanka) do prenehanja. V teoriji in praksi ločimo štiri vrste ciklov: poslovni, življenjski cikel proizvoda, vrsto poslovanja in podjetje kot premoženjski kompleks. Na trajanje cikla vplivajo proizvodna obdobja, fizična in moralna obraba, kapitalizacija objekta, obratovalni pogoji, razmere na trgu in drugi dejavniki. Za vrednotenje nepremičnine je zanimivo upoštevati dva življenjska cikla nepremičnine:

1. Življenjski cikel nepremičnine (proizvoda) kot fizičnega objekta.

2. Življenjski cikel nepremičnine kot lastnine.

Življenjski cikel nepremičnine (proizvoda) kot fizičnega objekta je sestavljen iz 11 faz:

1. Predinvesticijska faza (analiza priložnosti, utemeljitev).

2. Ustvarjanje, oblikovanje (oblikovanje, konstrukcija).

3. Zagon.

4. Posest in uporaba.

5. Funkcionalna, ekonomska zastarelost.

6. Fizična obraba.

7. Večja prenova ali rekonstrukcijo.

8. Poslabšanje potrošniških lastnosti.

9. Sprememba funkcionalnega namena.

10. Konec gospodarski izrazživljenje.

11. Prenehanje obstoja (naravno uničenje, rušenje).

Na stopnjah 3 in 11 življenjskega cikla nepremičnine je potreben postopek državne registracije pravic.

Življenjski cikel nepremičnine kot lastnine lahko razdelimo na 10 stopenj:

1. Pridobitev (nakup, gradnja, dedovanje).

2. Posest in uporaba za določen čas.

3. Upravljanje objektov.

4. Ustvarjanje dobička, zadovoljevanje potreb.

5. Razpolaganje z lastnino in lastninskimi pravicami na predmetu.

6. Večkratna menjava lastnikov, lastnikov, uporabnikov.

7. Sprememba funkcionalnega namena objekta.

8. Prenehanje lastninske pravice (prodaja, nacionalizacija, rekvizicija).

9. Konec ekonomske življenjske dobe objekta.

10. Ponavljanje prejšnjega cikla ali izgradnja novega, spremenjenega.

Na stopnjah 1, 6 in 8 življenjskega cikla nepremičnine je potreben postopek državne registracije pravic.

V času svojega obstoja so nepremičnine podvržene fizičnim, pravnim in gospodarske spremembe. Posledično gre vsaka nepremičnina (razen zemljišča) skozi naslednje povečane stopnje svojega življenjskega cikla:

Ustanovitev - gradnja, ustanovitev novega podjetja, pridobitev (nakup, dodelitev itd.) Zemljiške parcele;

Delovanje - delovanje in razvoj (širitev, rekonstrukcija, sprememba dejavnosti, reorganizacija itd.)

Sprememba (po možnosti večkrat) lastnika, lastnika ali uporabnika;

Prenehanje obstoja - rušenje, likvidacija, naravno uničenje.

Prva, tretja in četrta stopnja zagotavljajo državna registracija dejstvo nastanka ali likvidacije predmeta, pa tudi sprememba lastnika.

Življenjski cikel nepremičnine sledi določenim vzorcem in vključuje ekonomsko, fizično, kronološko in preostalo ekonomsko življenje.

Ekonomična življenjska doba je obdobje donosne uporabe nepremičnine, ko izvedene izboljšave prispevajo k vrednosti nepremičnine. Dobra popravila, obnove in optimizacija pogojev povečujejo, slabo vzdrževanje pa skrajša ekonomsko življenjsko dobo objekta. Konča se, ko izboljšave zaradi splošne zastarelosti ne prispevajo več k vrednosti nepremičnine.

Fizična življenjska doba– to je čas realnega obstoja objekta v funkcionalno primernem stanju pred njegovo rušitvijo (uničenjem). Lahko je normativna, dejanska, računska (predvidena) in povečana zaradi posodabljanja in izboljšanja razmer.

Efektivna starost na podlagi ocene videza in tehničnega stanja objekta. To je starost, ki ustreza dejanski ohranjenosti predmeta, njegovemu stanju v času transakcije, vrednotenju. Efektivna starost je lahko večja ali nižja od kronološke starosti.

Kronološka starost– to je obdobje od dneva, ko je bil predmet dan v obratovanje, do dneva transakcije ali cenitve.

Preostala ekonomska življenjska doba stavbe se obračunava od dneva ocene (analize) do konca njene ekonomske življenjske dobe. Popravila in obnove to obdobje podaljšajo.

Fizična in ekonomska življenjska doba stavb sta objektivne narave, ki ju je mogoče regulirati, ne more pa je preklicati. Vse faze življenjskega cikla in življenjske dobe so med seboj povezane in ko se spremeni ena od njih, se ustrezno spremenijo tudi druge.

Življenjski cikel nepremičnine je podvržen določenim vzorcem in vključuje obdobje ekonomskega in fizičnega življenja

Gospodarsko življenje, ki določa časovno obdobje, v katerem se predmet lahko uporablja kot vir dobička. Ekonomsko življenje se konča, ko izvedene izboljšave ne prispevajo več k vrednosti nepremičnine.

Tipična fizična življenjska doba je čas dejanskega obstoja nepremičnine v funkcionalno primernem stanju pred njeno rušitvijo. Določeno z regulativnimi dokumenti. Fizična in ekonomska življenjska doba nepremičninskih objektov sta objektivne narave, ki ju je mogoče regulirati, ne more pa je preklicati.

Življenjska doba je časovno obdobje, ko predmet obstaja in lahko živite ali delate v njem.

Z vidika življenjske dobe nepremičnine ločimo naslednja obdobja:

    Efektivna starost, ki odraža starost predmeta glede na njegov videz in tehnično stanje.

    Kronološka (dejanska) starost, ki ustreza obdobju obratovanja objekta od njegovega zagona.

    Preostala ekonomska življenjska doba, ki se uporablja za ocenjevanje predmeta s strani cenilca in predstavlja obdobje od datuma ocene do konca ekonomske življenjske dobe predmeta.

Življenjski cikel nepremičnine kot gospodarskega objekta je naslednji:

1. Ustvarjanje

2. Državna registracija nepremičnin - v Ruski federaciji - pravni akt o priznanju in potrditvi s strani države nastanka, omejitve (obremenitve), prenosa ali prenehanja pravic do nepremičnin v skladu s civilnim zakonikom Ruske federacije. .

3. Posest in uporaba; menjava lastnikov. Posest - v civilnem pravu - oblast lastnika; dejansko posest stvari, ki lastniku ustvarja možnost neposrednega vplivanja na stvar.

4. Razvoj

5. Poslabšanje potrošniških lastnosti nepremičnin

6. Konec ekonomskega življenja

Življenjski cikel nepremičninskega podjetja kot premoženjskega kompleksa

Po 132. členu:

1. Podjetje kot predmet pravic se prizna kot premoženjski kompleks, ki se uporablja za opravljanje dejavnosti.

Podjetje kot celota kot premoženjski kompleks se šteje za nepremičnino.

2. Podjetje kot celota ali njegov del je lahko predmet nakupa in prodaje, zastave, zakupa in drugih poslov v zvezi z ustanovitvijo, spremembo in prenehanjem lastninskih pravic.

Sestava podjetja kot premoženjskega kompleksa vključuje vse vrste premoženja, namenjenega njegovim dejavnostim, vključno z zemljišče, zgradbe, strukture, oprema, inventar, surovine, izdelki, pravice do terjatev, dolgovi, pa tudi pravice do oznak, ki individualizirajo podjetje, njegove izdelke, dela in storitve (ime podjetja, blagovne znamke, storitvene znamke) in druge ekskluzivne pravice, če zakon ali pogodba ne določata drugače.

Življenjski cikel podjetja kot premoženjskega kompleksa:

1. Ustanovitev ali privatizacija podjetja

2. Državna registracija lastninskih pravic (državna, občinska, zasebna, deljena lastnina). Državna registracija pravic do podjetja in transakcij z njim mora biti izvedena na poseben način, ki ga določajo pravne posebnosti tega predmeta. Glavna značilnost podjetja je možnost vključitve zemljišč in drugih nepremičnin, ki se nahajajo na različnih ozemljih, ter možnost izključitve nepremičnina od podjetja.

3. Postajanje ali doseganje projektne zmogljivosti

4. Optimalna zmogljivost

5. Sprememba lastništva, zasebno in popolno

7. Reorganizacija, reforma, rekonstrukcija, združitev, prevzem

8. Stečaj (izbirna faza)

9. Likvidacija (izbirna stopnja). Likvidacija premoženjskega kompleksa je dražbe in drugi mehanizmi za prodajo premoženja (vključno z nepremičninami) organizacije v stečaju v skladu z zakonskimi določbami stečajnega postopka.

10. Prenehanje delovanja: naravno neobnovitveno prenehanje, fizično uničenje, namerno rušenje.