Det är svårt att hitta en person som inte drömmer om att äga sitt eget hem.
Lägenheter som ligger i ett gemensamt område ger de flesta problem för sina ägare. delat ägarskap. Innan du köper en andel i privatiserad lägenhet, är det nödvändigt att lära sig de rättsliga mekanismerna för genomförandet av de rättigheter och möjligheter som tillhör delägare och konsekvenserna av deras uppsägning.
Kära läsare! Våra artiklar talar om typiska sätt att lösa juridiska problem, men varje fall är unikt.
Om du vill veta hur du löser just ditt problem - kontakta konsultformuläret online till höger eller ring numren nedan. Det är snabbt och gratis!
Vad är delat ägande?
I enlighet med artikel 244 civillagen i vårt land är all egendom, inklusive fastigheter, som ägs av två eller flera personer, belägen i gemensam egendom. Om delarna i var och en av dem är tydligt definierade uppstår delat ägande. Sådan egendom kan avyttras endast med samtycke av samtliga delägare.
Det är viktigt att förstå att denna typ av ägande inte innebär att det skapas äganderätter till en viss del av bostadslokalen.
I en vanlig lägenhet är det nästan omöjligt att tilldela en andel i natura, eftersom det för detta är nödvändigt att förse var och en av dem med en hotellingång. Därför måste delägare komma överens om förfarandet för användning. Om en överenskommelse inte kan uppnås, så avgörs det genom domstolen.
Vid bestämmande av tillvägagångssättet för användningen får storleken på andelarna i fastigheten inte överensstämma med storleken på den del av bostadslokalen som anvisas till varje ägare.
Så när man delar tvårumslägenhet, som ägs till lika delar av två ägare, kommer den ene att få ett stort rum och den andre ett mindre.
Ett annat förfarande för användning kan prövas av domstolen endast om nya väsentliga omständigheter uppstår. Oftast innebär de förändringar i familjesammansättningen hos en av ägarna. Om till exempel en delägare som bor i ett mindre rum gifter sig och får ett barn har han rätt att göra anspråk på ett större rum.
Enligt artikel 249 i den ryska federationens civillag är varje ägare skyldig att betala sin andel och andra avgifter, oavsett vilket område som är ockuperat. Dessutom ska de delta i andra kostnader som är förknippade med underhållet av lokalerna.
Hur ser aktier ut?
I delat ägande är majoriteten av alla Ryska lägenheter. Först och främst beror detta på särdragen i deras privatisering.
Före tillkomsten av privat ägande av bostadslokaler tilldelades de till hela familjen, så nu är det möjligt att registrera en lägenhet endast med deltagande av alla invånare som bor i den i privatiseringen.
Underlåtenhet att följa denna regel kan leda till tilldelning av en andel i lägenheten genom domstolen. En misslyckad ägare kan lämna in ett sådant krav många år efter privatiseringen.
Om du vill lära dig att privatisera en lägenhet själv, råder vi dig att läsa.
Försäljningen av den omtvistade bostaden utgör inte heller något hinder för detta. Denna situation uppstår ofta när minderåriga som bor i lägenheten vid tidpunkten för privatiseringen inte ingår i antalet ägare. I början av 90-talet var denna praxis helt laglig och förekom ganska ofta. Tiden har gått, lagar har ändrats och vuxna barn går ofta till domstol för att återställa sina rättigheter.
Delat ägande uppstår även i andra fall. Till exempel:
- Uppdelning av en lägenhet mellan flera arvingar till ägaren;
- Uppdelning av en lägenhet köpt under äktenskapet vid skilsmässa;
- Försäljning eller donation av andel i en lägenhet av dess ägare.
Grundläggande nyanser av att köpa och sälja delat ägande
Priset på andelen är betydligt mindre än den proportionella delen av kostnaden för hela lägenheten.
Därför är det mest lönsamt att komma överens med delägare om gemensam försäljning av fastigheter. Om detta av någon anledning inte är möjligt måste du sälja din andel själv.
Artikel 250 i civillagen ger delägare förköpsrätt att köpa en andel av gemensam egendom.
Om ägaren är minderårig måste hans föräldrar inhämta samtycke från förmyndarmyndigheterna för att avstå från företrädesrätten till köp, sedan går en av föräldrarna till en notarie och formaliserar avståendet.
Varje ägare av aktier i bolaget ska skriva ett avslag gemensam lägenhet. Avslaget formaliseras av en notarie.
Du bör ta reda på av dina grannar om de är redo att vägra. Om de håller med, vet du när det är lämpligt för dem att besöka notarie. Notarietjänster kommer att bekostas av ägaren som behöver dispens.
Vad ska man göra om grannarna inte ska köpa en andel och inte vill gå till notarie?
Tyvärr, ofta ingriper delägare i köp- och försäljningstransaktionen. Vanligtvis detta tar sig uttryck i att undvika mottagande av meddelande om försäljning av en aktie.
Lagarna i vårt land innehåller inga regler genom vilka en delägare kan tvingas avsäga sig företrädesrätten till köp.
Därefter går du själv till notarie och upprättar anmälningar (för varje ägare) om försäljning av din andel. Anmälningar skickas av en notarie och svar bör komma till honom. Detta är ett dyrare och mer tidskrävande alternativ.
Bara om de vägrar kan du sälja din del av lägenheten till främlingar. I detta fall bör aktiekursen inte vara lägre än vad som erbjuds delägarna.
Ett felaktigt upprättat meddelande kan göra att en framtida transaktion ogiltigförklaras. Enligt gällande lagstiftning ska den innehålla följande information:
- Ett erbjudande om att köpa en andel i ägandet av en lägenhet;
- Lägenhetens adress;
- Storleken på den alienerade andelen;
- Aktiekurs i rubel.
Inom 30 kalenderdagar efter mottagandet av beskedet ska delägaren antingen avsäga sig förköpsrätten eller lösa in andelen.
För att kunna dokumentera leveransdatum skickas köperbjudandet med rekommenderat brev med innehållsförteckning och kvitto.
Vi erbjuder dig för din granskning ett exempel på meddelande om försäljning av en andel i en lägenhet: Ladda ner.
Ofta är den enda utvägen ur en sådan situation att överlåta andelen till köparen, eftersom delägarnas samtycke inte krävs för dess registrering.
Men när du bestämmer dig för en skentransaktion måste du komma ihåg att den kan förklaras ogiltig. För att göra detta behöver den berörda parten helt enkelt förse domstolen med bevis på överföringen av medel. Med denna händelseutveckling kan köparen stå utan pengar och utan bostad.
Att ta emot fastigheter i gåva är dessutom inkomst, vilket innebär framtida ägareär skyldig att betala skatt med 13 % av aktiens värde.
Eventuella problem vid köp av andel i lägenhet
När du köper en andel i ägandet av en lägenhet måste du först och främst fundera över varför den säljs.
Oftast hamnar problemandelar av lägenheter på marknaden, vars ägare under flera år inte har kunnat komma överens sinsemellan vare sig om förfarandet för att använda fastigheten eller om dess gemensamma försäljning och efterföljande avgång.
I det här fallet är det stor sannolikhet att uppkomsten av en ny delägare bara kommer att ta denna konflikt till en ny nivå.
Det är viktigt att realistiskt bedöma dina förmågor.
Brist på erfarenhet av gemensamma strider kan leda till oförmåga att avyttra din andel. Ofta släpper mer påstridiga delägare helt enkelt inte in grannar i lägenheten. Polisen ingriper vanligtvis inte i sådana situationer med hänvisning till deras civila karaktär.
Den stora nackdelen med delat ägande är behovet av samtycke från delägarna för eventuella handlingar med fastigheten.
Utan delägarnas medgivande kan din del av bostadslokalen inte bara säljas eller hyras ut, utan även användas för boende för alla familjemedlemmar. Utan att få det kan aktieägaren registrera lägenheten endast för sig själv och sitt barn.
Om du vill ta reda på hur du registrerar dig i en lägenhet råder vi dig att läsa.
Det relativt låga priset på en aktie gör köpet till ett mycket lockande alternativ för den som inte har tillräckligt med pengar för separat bostad.
Många av dem hoppas att de ska kunna komma överens med delägarna och antingen köpa ut sin andel för löjliga pengar, eller sälja hela lägenheten tillsammans. Samtidigt glömmer de som regel att den tidigare ägaren av någon anledning inte kunde göra detta.
Att förvärva en andel leder förstås inte alltid till många års konfrontation med delägare.
Att noggrant studera dokument och lära känna dina grannar innan du köper en andel i en lägenhet hjälper till att minska risken för ett sådant resultat. En preliminär konversation med dina grannar hjälper dig att korrekt bedöma möjligheten att bo tillsammans och sannolikheten för att tjäna pengar på denna transaktion.
Vid försäljning av rum eller andel i lägenhet har andra delägare och grannar i en gemensam lägenhet förköpsrätt. Vad är det rätta att göra i det här fallet? Vi inbjuder dig att titta på videon.
Ett förfarande som att köpa en andel i en lägenhet, vars risker är ganska höga, kräver särskild försiktighet. Detta beror på att i köp- och försäljningsaffären, förutom säljaren och köparen, i hemlighet deltar andra ägare av andelar i den köpta lägenheten.
Att köpa en andel: vad är bättre än en lägenhet?
I de flesta fall köper vi en lägenhet. Men för vissa är det bekvämare att köpa en andel i just den här lägenheten. En naturlig fråga uppstår: varför?
Den viktigaste orsaken är förstås bristen på pengar för att köpa hela lägenheten, men du måste bo någonstans!
Men redan i detta skede är den första risken möjlig. Ofta bjuder aktieägaren in dig att upprätta ett aktiedonationsavtal och du överför pengarna till honom allmänt förfarande. Å ena sidan blir du fortfarande ägare till lägenheten, oavsett om den förvärvats enligt köpe- och försäljningsavtal eller som gåva. Å andra sidan, om du inte är nöjd med samma andel av någon anledning, och du går till domstol, kommer det inte att finnas något att återkräva från säljaren - gåvoavtalet är gratis.
Exempelvis förvärvade N. andel i en lägenhet enligt ett gåvoavtal. Båda parter var nöjda med affären, skakade hand och gick skilda vägar. Allt hade varit bra om N:s ström en dag inte hade stängts av. Hon gick för att undersöka och det visade sig tidigare ägare lägenheter har skulder för el. Med sådana "glädjer" var beloppet för en andel i lägenheten något fler skulder. Men det är inte längre möjligt att returnera pengarna - de överfördes inte enligt kontraktet; här fanns en personlig överenskommelse, som, som de säger, "inte kan knytas till saken."
Den andra risken uppstår när köparen "blandar ihop" begreppen "andel" och "rum" i lägenheten. En aktie är en immateriell "vara" som endast syns på lagfarten. Ja, där kan det skrivas i siffror med bråket -1/2,1/4 osv. Men att tilldela en andel till en separat lokal är en mycket komplicerad procedur. Detta beror på bristen tekniska förmågor: för att tilldela en naturaandel krävs en separat ingång till lokalen, ett isolerat rum etc.
Dessutom uppstår även problem vid bestämning av värdet på en aktie. På grund av den rådande situationen på fastighetsmarknaden är en aktie inte efterfrågad, och är därför inte lika dyr som till exempel ett isolerat rum. Men hur bestämmer man värdet på en aktie?
Logik för att beräkna kostnaden för 1 kvm. regionvis, multiplicerat med det totala antalet kvadratmeter, är inte tillämpligt här, eftersom priset för en andel i lägenheten i detta fall blir för högt.
Därför bör man i det här fallet utgå från området där lägenheten ligger, om den är renoverad, antalet andelar (grannar) etc.
Det är värt att notera en något negativ aspekt av att köpa en andel i en lägenhet. Du kommer inte att bo ensam i det här boendet; därför kan konflikter med grannar uppstå, vilket sedan resulterar i skandaler och till och med att gå till domstol.
Därför bör du kunna sälja din andel. Men om lägenheten ligger i ett missgynnat område, till exempel, kommer detta att vara svårt att göra.
Delägare: vilka är de och vad ska man göra med dem?
Att bara köpa en andel i en lägenhet innebär att denna lägenhet måste ha minst en delägare, eller ännu fler. Följaktligen måste förfarandet för att använda alla bostadslokaler som tillhör dig bestämmas genom ett gemensamt avtal. Finns den inte där så använder alla fastigheten på lika villkor.
Men det är inte för inte som vi började prata om "grannar". Om du plötsligt bestämmer dig för att sälja en andel i en lägenhet, så tillkommer företrädesrätten att förvärva denna andel dina delägare. Detta görs enligt följande.
När du bestämmer dig för att sälja din andel måste du meddela de andra ägarna skriftligen. Vidare ska anmälan ange villkoren för försäljning av aktien, inklusive priset.
Ett sådant förslag skickas för hand mot underskrift eller skickas med rekommenderat brev. Delägarna har en månad på sig att fatta ett beslut: de går antingen med på att köpa en andel eller vägrar.
Om inget svar har mottagits efter en månad, kan ägaren sälja sin andel till tredje part på de villkor som den erbjöds till "grannarna" (förutom fall av prishöjningar för tredje part).
Konsekvenserna för underlåtenhet att följa lagkrav är följande. Delägare kan lämna in en ansökan till domstolen inom 3 månader från försäljningsdatumet för andelen i lägenheten för att överföra köparens rättigheter och skyldigheter till dem. Och domstolen kommer att döma till deras fördel.
Vet du inte dina rättigheter?
Men om ägaren säljer andelen till en av de andra ägarna, kommer det inte att krävas någon anmälan till de återstående "grannarna".
Förutom "varningen" är andra problem möjliga med ägarna av andra andelar i lägenheten. I praktiken finns det fall då ägare inte godkänner försäljning av en andel till tredje part, men de själva inte vill köpa den.
Enkelt uttryckt satte de en eker i hjulen på både säljaren och köparen av aktien. Det kan ske på följande sätt: en av ägarna eller alla går med på att köpa ut aktien, men stannar helt enkelt upp i tid utan att ha för avsikt att upprätta ett köp- och försäljningsavtal.
Dela: vad är fördelen och hur man använder det?
På senare tid har transaktioner med köp av aktier blivit allt mer populära på fastighetsmarknaden.
Denna omständighet hänför sig till att det för det första är en investering att köpa en aktie. Du har till exempel inte sparat till en lägenhet ännu, men du kan enkelt spara till en andel. För det andra, genom köp av aktier, kan du köpa hela lägenheten, och det kommer att kosta mycket mindre, eftersom det inte finns någon mekanism för att bestämma priset för en aktie i enlighet därmed, kan säljaren ange ett "reducerat" pris.
Att köpa aktier är inte detsamma som att köpa ett rum till exempel i en gemensam lägenhet. Mycket ofta kan andelen inte uttryckas ens i kvadratmeter, eftersom ägaren har rätt inte bara till rummet där han bor, utan också till en del av badrummet, köket etc.
Givetvis kan andelen fördelas genom domstolen. Vid rättegången tar domaren hänsyn till faktorer ekonomisk situation den som framställt kravet, om han har annat boende att bo i, om han står i ett äktenskapligt förhållande, om han har barn m.m.
För att undvika ytterligare problem, när du genomför en aktieköp och försäljningstransaktion, kontrollera noggrant säljarens identitet.
Allt handlar om vad de använder i praktiken bedrägliga upplägg av följande slag: säljaren undertecknar köp- och försäljningsavtalet, tar pengarna; köparen får sin andel i lägenheten, och alla är nöjda. Först efter en tid "kommers ihåg" säljaren att han är en inkompetent medborgare, och vid tidpunkten för transaktionen var han inte medveten om sina handlingar. Han lämnar därför in en ansökan till domstolen och bifogar alla nödvändiga handlingar.
Eftersom han inte har någon annanstans att bo, erkänner domaren köp- och försäljningstransaktionen som ogiltig och avbryter den. Tidigare ägare flyttar in i sin del av lägenheten, och den bona fide köparen har inget annat val än att gå till domstol för att kräva pengarna han betalat. Domstolen fattar ett beslut om att lämna tillbaka pengarna... och säljaren är inte emot att lämna tillbaka dem. Det finns bara inget kvar att återvända!
Registrering i en lägenhet där ägarens andel har förvärvats sker i enlighet med det allmänna förfarandet utan samtycke från delägarna; registrering av andra familjemedlemmar till ägaren - endast med medgivande från "grannarna".
Ska jag köpa andel i lägenhet eller inte? Vad riskerar vi?
Att köpa en andel i en lägenhet är en helt laglig transaktion endast om den formaliseras genom ett köp- och försäljningsavtal. Optioner när överlåtelse av en andel sker på begäran av säljaren genom gåva eller byteshandel medför risk att förlora pengar om det förklaras ogiltigt, eftersom gåvoavtalet är en vederlagsfri transaktion, och det visar sig att du inte betalat ev. pengar.
Generellt sett används ett gåvoavtal i detta sammanhang vanligtvis för två syften: att inte betala extra skatter; överlåtelse av äganderätten till en aktie om de kvarvarande ägarna är emot eller har uttryckt sitt samtycke till att köpa denna andel.
Ta reda på anledningen till att sälja aktien. Om detta är en konflikt mellan grannar, så finns det ingen garanti för att denna konflikt inte kommer att "spilla över" på dig. Det är bättre att diskutera alla "brinnande" frågor innan du fyller i registreringsdokument. Du kan behöva sätta dig ner med de andra ägarna för att reda ut eventuella missförstånd som kan uppstå. Slösa inte din tid på detta, eftersom det kommer att förenkla ert liv tillsammans mycket senare.
Som regel kommer ägarna i förväg överens om reglerna för "delad sovsal". Detta kan komma överens om muntligt eller bekräftas genom ett avtal som kan attesteras.
Om du köper en andel i en lägenhet och planerar att flera personer förutom dig ska bo i den, är det, om möjligt, bättre att dela upp denna andel mellan alla, för att inte ständigt be andra ägares samtycke att utföra vissa handlingar.
Om du bestämmer dig för att köpa en aktie, var inte rädd för negativa konsekvenser. Var uppmärksam på de "grundläggande" sakerna och kontrollera noggrant de undertecknade dokumenten.
Foto från pokeroff.ru
Det händer att ägarna till en lägenhet visar sig vara främlingar för varandra.- en liten del av lokalen kan övergå till en främling som gåva eller testamente. Vanligtvis är ägaren till en mindre del av lägenheten inte emot att sälja den, särskilt om han inte bor i den – utan till ett högt pris. Finns det en chans att tvinga en obotlig delägare att sälja sin andel på marknadspris? Denna möjlighet finns, och jag påminde dig om den ännu en gång högsta domstolen. Högsta domstolen förklarade under vilka förutsättningar ägaren till majoriteten av bostadslokalerna kan tvångsköpa ut sin obetydliga andel i lägenheten av andra ägare.
Lägenheten delades i domstol
Om ägare behöver dela andelar i en lägenhet har de två sätt: förhandla och träffa avtal om bodelning av gemensam egendom eller gå till domstol för att dela fastigheten. Båda möjligheterna finns i art. 252 civillagen. Ibland är det omöjligt att tilldela en andel av en eller annan anledning – till exempel när den är för liten. Då har ägaren rätt att få ekonomisk ersättning från andra fastighetsägare – givetvis om han går med på detta. Men situationer är också möjliga när ägaren kan tvingas ta pengar, även om han föredrar att behålla en del av bostadsytan.
Detta sker vanligtvis när gåvoavtal upprättas eller fastigheter överlåts till flera arvingar – och dels är ägarna till aktierna personer som är närstående eller familjeförhållanden och gemensamt använder denna egendom, dels någon som har en mindre andel i den gemensamma egendomen och faktiskt inte använder fastigheten, förklarar Oksana Stupina, advokat. En liknande situation uppstod i fallet med Kryuchkov-makarna*, som nådde högsta domstolen.
Ivan och Varvara Kryuchkov* och deras minderåriga dotter bodde i en lägenhet med tre rubel med en yta på 66,4 kvadratmeter. m. En gång privatiserades lägenheten lika mellan Ivan Kryuchkov och hans mor, men senare beslutade mamman att sälja sin andel. Som ett resultat fick familjen, tillsammans med en annan släkting (ägaren till en 1/12 andel), bara hälften av lägenheten - i själva verket ockuperade de två isolerade rum. Den andra hälften av lägenheten tillhörde Vladimir Zakharchenko, som köpte hälften av bostaden, samt Inna Novichenkova* och Olga Zakharchenko*, till vilka mannen överlåtit en tredjedel av sin andel genom ett gåvoavtal.
Omedelbart efter att hälften av lägenheten hamnat i händerna på främlingar ville makarna Kryuchkov ta över hela bostadsytan för sig själva. De nya ägarna föreslog själva denna möjlighet, men parterna kom inte överens om priset. Eftersom det inte gick att komma överens om hur lägenheten skulle användas beslutade familjen att gå vidare till domstol. I stämningsansökan som skickades till bad de att erkänna Novichenkova och Zakharchenkos andelar i lägenheten som obetydliga (var och en av dem ägde 1/6 av lägenheten), att säga upp sina äganderätter, att betala dem marknadsvärdet för aktierna och även att erkänna målsägandenas omyndiga dotters äganderätt till dem som tillhör svarandeaktierna.
Sökandena avvisades i första instans. Vid överklagande, (mål nr 33-14211/2016), beslutade de tvärtom att yrkandena var välgrundade och biföll yrkandet. De kom fram till att var och en av de tilltalades andel är obetydlig att det inte är möjligt att förse dem med isolerade bostäder som skulle stå i proportion till deras andel. Parterna kom inte överens om nyttjanderätten till lägenheten. Samtidigt är svarandena, till skillnad från målsäganden, inte folkbokförda i den, de bor på en annan ort, och de har en annan bostadsyta i sin fastighet. Detta är tillräckligt för att tillfredsställa Kryuchkovs krav, avslutades överklagandet. De tilltalade försökte överklaga beslutet från Moskvas stadsdomstol i högsta domstolen.
När kan ägaren tvingas sälja sin andel?
De tilltalade insisterade: de behövde lägenheten, och värdet på andelen som presenterades av värderingsmannen underskattades. Det är sant att de av någon anledning inte bad om en undersökning och gjorde inga försök att bevisa att kostnaden borde vara annorlunda.
Panelen för civilrättsliga tvister, ledd av en domare, stödde överklagandet (mål nr 5-КГ17-51). I domen erinrade domstolen om punkt 4 i art. 252 i civillagen: den förklarar när ägaren till en liten andel kan tvingas sälja den till marknadsvärde, även om han inte går med på ett sådant scenario. För detta utöver aktiens obetydlighet, och vad som är ”oväsentlighet”, enl Alexandra Latyev, partner, ingen definierade det, det är bara att "alla förstår att 1/3 är en betydande andel och 1/100 är en obetydlig andel", ytterligare två villkor måste uppfyllas samtidigt. För det första får det inte finnas någon möjlighet till verklig tilldelning av aktier. Och för det andra ska ägaren inte vara intresserad av att använda den gemensamma egendomen.
Om ägaren behöver en andel eller inte kommer att behöva avgöras från fall till fall, konstaterade styrelsen. Det är nödvändigt att uppmärksamma personens ålder, hans hälsotillstånd, yrke, närvaro av barn och andra omständigheter, Högsta domstolen hänvisade till punkt 36 i Högsta domstolens plenum och Högsta skiljedomstolen i 1 juli 1996 nr 8 "Om vissa frågor relaterade till användning av del ett av den ryska federationens civillag."
Hur bekräftar man bristen på intresse för användningen av bostäder från den "extra" ägaren?
1) Ge information om huruvida denna person har en annan fastighet(detta kan bekräftas av ett utdrag från Unified State Register of Real Estate), ange att han aldrig använde (inte bodde) den omtvistade egendomen.
2) Intresserade ägare kan lämna in handlingar som bekräftar att de står för alla kostnader för att underhålla den omtvistade fastigheten.
3) Domstolen kan också utvärdera förhållandet mellan parterna (närvaro av närstående och familjeförbindelser) för att bedöma utsikterna och möjligheterna till gemensamt bruk av gemensam egendom.
4) Möjligheten att tilldela apport bedöms utifrån totalarea det omtvistade föremålet, antalet lokaler (eller rum) och möjligheten att anvisa ett isolerat rum, design egenskaper objekt, bestämma möjligheten för dess ombyggnad. Därför kan anspråket från intresserade delägare tillgodoses endast om den "extra" ägarens andel är så liten att den inte kan tilldelas en separat lokal, eller om själva utformningen av lokalen inte tillåter tilldelning av andelen så att ägaren fullt ut kan utöva sin äganderätt.
Om domstolen kommer till slutsatsen att alla villkor är uppfyllda och parterna inte kan komma överens om förfarandet för att använda den gemensamma egendomen, då väcks talan med stöd av punkten. 2 punkt 4 art. 252 i den ryska federationens civillag kommer att uppfyllas.
Oksana Stupina, jurist på Khrenov and Partners
Efter att ha studerat omständigheterna kring tvisten fastställde högsta domstolen beslutet från Moskvas stadsdomstol utan förändring.
Med tanke på att de två delägarnas ”obetydliga andel” totalt är 1/3 av lägenheten eller lite mer än 22 kvadratmeter. meter i en lägenhet i Moskva kan domstolarnas slutsatser, vid första anblicken, vara chockerande, noterar Elena Poleonova, delägare i den juridiska byrån. Allt är inte klart i fallet, menar hon: domstolarna kom fram till att kravet var berättigat, efter att ha bedömt omständigheterna kring tvisten: det faktum att det är omöjligt att tillhandahålla isolerade lokaler i lägenheten till alla deltagare i delat ägande (lägenheten består av tre vardagsrum, och det finns 7 delägare), att de tilltalade inte anhöriga, faktiskt inte bor i bostadsutrymmet etc. ”Men det är inte klart för mig varför ytterligare två ägare, som resp. egna aktier till ett belopp av 1/6 och 1/12, var inte inblandade i ärendet - trots allt påverkar avgörandet i tvisten deras rättigheter också”, konstaterar hon. Det faktum att målsäganden tog en mycket aktiv ställning, medan svarandena tvärtom inte ens stödde argumentet om att revidera aktiens marknadsvärde med bevis, spelade också roll i målet.
Nästan alla deltagare i delat ägande kan bli svarande i en sådan tvist. "Enligt min mening är det bättre att i förväg lösa kontroversiella frågor om användningen av en lägenhet som är i delad ägo. rättsligt förfarande. Detta kräver aktivt deltagande av alla ägare som är intresserade av att lösa situationen. Dom avgör alltid den vinnande och förlorande sidan, och en juridisk tvist tar alltid tid, pengar och nerver”, säger Elena Poleonova.
"Om din tvist redan har nått domstolen, måste du närma dig försvaret av din position med allt ansvar.
För att göra detta måste du skaffa och omedelbart förse domstolen med bevis som bekräftar dina argument och motbevisar din motståndares argument, förklara utnämningen av förhör, kalla och förhöra vittnen och kräva bevis (om lagen inte ger dig rätt att erhålla det själv).
Allt detta måste göras vid prövningen av ärendet i första instans. För att nå framgång, partiet in rättegång måste vara aktiv och försvara kompetent."
Elena Poleonova, partner till advokatbyrån "Olevinsky, Buyukyan och Partners"
*Namn och efternamn på deltagarna i processen har ändrats av redaktionen
Nyligen klargjorde Högsta domstolen att personer som äger en mycket liten del av lokalen inte kan flyttas in i lägenhet. Så hur många meter behöver du ha för att betraktas som helägare?
Lika ägare
"Som regel, under privatiseringsprocessen, utfärdas ägandet av en lägenhet till alla familjemedlemmar i lika delar. Därför är de flesta bostäder i Moskva i gemensamt delat ägande, säger Anna Veprintseva, chef för försäljningsavdelningen för bostadsfastigheter i ORDO Group.
Enligt art. 246, 247 i Ryska federationens civillagstiftning, ägande, användning och förfogande av egendom i gemensamt ägande utförs efter överenskommelse mellan alla dess deltagare. Det vill säga att alla åtgärder - att sälja en del av lägenheten, hyra ut, registrera boende - är endast möjliga med skriftligt medgivande från alla delägare, oavsett storleken på varje ägares andel.
”Utan den andra gemensamma ägarens samtycke kan du bara flytta in dina minderåriga barn i lägenheten. Ett undantag från reglerna är också en vederlagsfri avyttring av aktier - en gåva eller ett testamente”, förtydligar Vladimir Zimokhin, biträdande chef för den juridiska avdelningen för NDV-fastighetsbolaget.
Ägaren av en andel har även rätt att utan medgivande av andra ägare registrera sig på sin bostadsyta. Det kan dock uppstå problem kring boende. Därför, om delägarna inte har nått en överenskommelse om förfarandet för att använda lägenheten, har någon av dem rätt att lämna in en talan i domstol, och Themis kommer att ta reda på vem som ska bo i vilket rum (förutsatt att var och en kan vara tilldelas en isolerad del av lägenheten för användning). Om bostaden för en av ägarna av någon anledning är omöjlig, har denne rätt att kräva ersättning av de andra till ett belopp som motsvarar marknadsvärdet av hans andel. I det här fallet förlorar han sin egendomsrätt och måste frigöras.
En liten andel är mindre än 25% av den totala bostadsytan och kan inte allokeras till ett isolerat rum.
”En delägare i delad äganderätt har också rätt att kräva tilldelning av sin apport, om egendomens beskaffenhet tillåter detta. Detta är till exempel möjligt i ett bostadshus (med separata utgångar till olika delar hemma, oberoende teknisk kommunikation etc.). Domstolen bedömer möjligheten och genomförbarheten av separationen i varje specifikt fall”, konstaterar Daria Pogorelskaya, chef för den juridiska avdelningen för MIC Group of Companies. I verkligheten är det omöjligt att tilldela en andel i en lägenhet, eftersom detta kräver en separat ingång, badrum och kök.
Som Alexander Arsenyev, senior vice president för juridiska frågor av YIT-frågan har delägaren, beroende på storleken av hans andel, även rätt att kräva att förvaltningsorganisationen träffar ett särskilt avtal med honom om betalning av betalning för bostadslokaler och allmännyttiga tjänster och utfärda ett motsvarande separat betalningsdokument till honom.
En särskild kategori av delägare representeras av personer som äger en så kallad mindre andel. Det utgör mindre än 25 % av den totala bostadsytan och kan inte allokeras till ett isolerat rum, förklarar Elena Skrochinskaya, jurist på Peresvet-Invest CJSC.
Enligt lagen har sådana ägare också rätt att bo i bostadslokaler som redan nämnts, förfarandet för användning fastställs av domstolen. Men detta kommer han att göra endast om bostadsytans storlek gör att käranden kan tilldelas ett rum i proportion till hans andel. Detta är ganska problematiskt i fall av ägande, till exempel 1/14 eller 1/40 av en lägenhet.
Fram till nyligen intog domstolarna ståndpunkten att tvångsförverkande av en mindre andel bostadslokaler från en delägare med betalning av ersättning var oacceptabelt.
Den 3 april 2012 fattade dock Ryska federationens högsta domstol ett beslut där den upphävde besluten från de lägre domstolarna och tillfredsställde kravet från ägaren av en betydande andel genom tvångsbetalning till svaranden skadestånd för hennes obetydliga andel med förlust av hennes rätt till andel i gemensam egendom. Äganderätten till 1/14:e andelen av lägenheten övergick till kärandeägaren, som ägde 13/14:e del. Den tilltalade och henne minderårigt barn vräktes från lägenheten. Domstolen ansåg att situationen i detta fall var ett undantagsfall och kom fram till att om bostadslokalen inte kan användas av alla delägare för sitt avsedda ändamål (för boende) utan att kränka rättigheterna för ägaren av en större andel, då skydd av hans intressen är möjligt genom tvångsersättning till ägaren av en mindre andel.
En uppsättning omständigheter under vilka ägaren av en liten andel inte får flytta in i lägenheten:
oförmåga att tilldela en andel in natura;
oförmågan att bestämma förfarandet för att använda lägenheten i enlighet med andelen utan att kränka rättigheterna för ägaren av en betydande andel;
avsaknaden av ett faktiskt fastställt förfarande för användning (ägaren av en mindre andel har aldrig flyttat in eller bott i lägenheten sedan rättighetsförvärvet och inte gjort några anspråk på det);
aktieägare är främlingar;
om sådan ägare till annan bostad har någon rätt m.m.
”Det väsentliga är att ersättningsbeloppet enligt denna definition beräknades från total kostnad lägenheter”, konstaterar E. Skrochinskaya.
Ryska federationens högsta domstol intog en liknande ståndpunkt i ett mål som behandlades den 3 december 2013. Ägaren till 1/40 av lägenheten nekades kravet att flytta in, med tanke på att det skulle leda till en betydande kränkning av annan delägares rättigheter, vars andel i rätten är betydande.
Dessutom fastställde Ryska federationens högsta domstol under vilka omständigheter, i undantagsfall, tvångsinlösen av en liten andel är möjlig. Till exempel:
- det är omöjligt att tilldela en andel in natura;
- det är omöjligt att bestämma förfarandet för att använda lägenheten utan att kränka rättigheterna för ägaren av en betydande andel;
- det finns inget faktiskt fastställt förfarande för användning (ägaren av en mindre andel har aldrig flyttat in eller bott i lägenheten sedan rättighetsförvärvet och inte gjort några anspråk på det);
- aktieägare är främlingar;
- närvaro av sådan ägare till annan bostad på någon rättighet m.m.
"Naturligtvis ställde domstolen upp för att skydda rättigheterna för människor som har en betydande andel av bostadslokalerna, och ansåg att ägarnas agerande som äger en liten andel är ett missbruk av deras rättigheter. Ändå kommer varje specifikt fall att undersökas separat, med hänsyn till många detaljer och nyanser (relationer mellan delägare, om de har andra bostäder etc.). Vi tror att massberövande av rättigheter till obetydliga andelar i gemensam äganderätt inte kommer att ske”, säger D. Pogorelskaya.