Enstegs hypotekslånmodell verkar i ett antal utvecklade västländer som Danmark, Tyskland, Frankrike. I motsats till enstegs-modellen för hypotekslån utförs långivarens och investerarens funktioner av en enhet, det vill säga den emitterande banken, som oberoende emitterar och säljer värdepapper.
Denna hypotekslån kallas också tysk modell... Det blev utbrett i Europa och började också användas i utvecklingsländer.
I Tyskland genomförs ackumulering av medel för inköp av bostäder och utfärdande av hypotekslån av specialiserade kreditinstitut, bygg- och sparbanker. Det vill säga att utlåning till individer sker genom att locka medel från medborgarna själva.
En individ öppnar ett sparkonto vid kassan och sparar pengar på det upp till en viss nivå, cirka 50% av bostadskostnaden. Därefter får han ett förmånslån för det saknade beloppet och överför den köpta fastigheten till ett kreditinstitut som säkerhet tills lånet återbetalas helt. Det bör noteras att låntagaren också får en statlig subvention på 10%.
Med en enskild modell av hypotekslån är långivare som regel särskilt etablerade kreditorganisationer -.
Lånen refinansieras på två sätt:
- för det första, genom emissionen (MBS) baserad på pooler av inteckningar, som genomförs av bankerna själva och därefter säljer MBS (särskilt hypoteksobligationer) på aktiemarknaden till olika investerare;
- för det andra genom försäljning av inteckningar, organiserade eller inte organiserade i pooler och placerade av banken på den primära värdepappersmarknaden.
För den primära bolånemarknaden är sådana transaktioner transaktioner:
- om utfärdande av lån (lån);
- inteckning av fastigheter;
- om att ta ut verkställande på pantsatt egendom och sälja det i händelse av att låntagaren inte fullgör sina skyldigheter på felaktigt sätt eller
- för försäkring av den pantsatta föremålet.
För den sekundära hypotekslånemarknaden inkluderar sådana transaktioner emission av värdepapper som är säkrade med hypotekstillgångar och transaktioner för placering.
Inteckningspapper utfärdas av banken själv. Banken som utfärdade hypotekslånet (en specialiserad hypotekskreditorganisation) refinansierar självständigt hypotekslån genom att emittera värdepapper av obligationslån - hypoteksark.
Till skillnad från vanliga obligationer har hypotekslån en särskild säkerhet - egendom i ett specialregister - hypotekslån.
Hypoteksbankernas verksamhet kontrolleras strikt av staten och banktillsynsmyndigheterna.
Funktionerna hos en modell på en nivå i jämförelse med en modell på två nivåer är också:
- den relativt billiga organisationen och kontrollen över den;
- inget behov av att försäkra kredit- och finansiella risker;
- avsaknad av kostnader för betalning av byråavgifter till banker som betjänar lånet, vilket minskar lånets kostnad för pantarna.
Särskilda kännetecken för den tyska modellen - baserad på sparsystemet från den amerikanska modellen - baserade på systemet för sekundärmarknaden för intecknade värdepapper visas i tabellen.
| Jämförda parametrar | Tysk modell | Amerikansk modell |
| Kostnaden för resurser som banken lockar | Nedanför marknaden | Marknadsföra |
| Få ett lån | Efter att ha passerat besparingsfasen | Omedelbart efter att ha kontaktat banken |
| Form av attraherade resurser | Sparkonton | Värdepapper med säkerhet |
| Huvudformen för regeringsstöd | Bonusbetalningar på insättningar | Statliga garantier för inteckningar |
| Utlåningsvolymer | Begränsad av besparingar | Begränsad av låntagarens solvens | Ständigt | Vid första steget i bildandet av marknadssystemet |
| Lånevillkor | 8-10 år gammal | 15 till 30 år gammal |
| Kreditbelopp | upp till 45% av kostnaden för lägenheten | Upp till 100% av kostnaden för lägenheten |
Det bör erkännas att när det gäller ekonomiska framsteg ser den klassiska amerikanska modellen ut som den mest effektiva. Tack vare återförsäljningen av emitterade lån och en utvecklad marknad för värdepapper med pantlån begränsar ingenting tillväxten av "hypotekskapital".
En inteckning är ett pantsättning av fast egendom vid mottagande av ett lån från ett kreditinstitut, vilket ger borgenären (pantsättaren) rätten att företrädesvis tillfredsställa fordringar mot gäldenären (pantsättaren) på bekostnad av värdet på den pantsatta egendomen. Pantägaren, i händelse av att pantsättaren inte fullgör skyldigheten att återbetala lånet, förvärvar rätten att få ersättning genom försäljning av den pantsatta fastigheten som en prioriteringsfråga (jämfört med andra borgenärer).
Det finns en nettolån (ett lån för vilket ändamål som helst med pant i fastigheter) och en riktad inteckning (ett lån för köp av fastigheter, som kommer att vara föremål för säkerhet).
Det finns olika alternativ för kombinationer av säkerhetsobjektet och objektet för utlåning: ett lån för byggande av bostäder säkrade med samma bostad; ett lån för byggande av bostäder säkrade med en tomt; ett lån för köp av en tomt säkerställd med bostäder etc. Som säkerhet för bostäder kan en annan (reserv) bostadsyta för låntagaren, eller det enda området där han bor, tillhandahållas.
Kännetecknande för det nuvarande stadiet av bildandet av systemet för bostadsutlåning i Ryssland är:
Nedgången i bostadsbyggandet till följd av krisen.
Låg kvalitet på låneportföljen, hög andel standardvärden;
Tillväxt i räntor på bolån;
Revidering av villkoren för avtal om tidigare emitterade lån.
Vanligtvis genomförs transaktioner på bolånemarknaden i två steg. I det första steget, kallat den primära marknaden, beviljas lån säkrade med fastigheter. Eftersom banker tillhandahåller lån på lång sikt och till en relativt låg ränta har de minskat mängden tillgängliga kontantresurser som är nödvändiga för att utföra dagliga aktiviteter. Frågan om hur man får tillbaka pengarna som ges länge på kortast möjliga tid kallas problemet med att refinansiera de emitterade lånen. För att lösa detta problem finns det en sekundär marknad för hypotekslån.
De viktigaste metoderna för refinansiering av lån reduceras antingen till en fullständig överlåtelse av rättigheter på ett hypotekslån utfärdat av en bank till en specialiserad organisation eller till utfärdande av värdepapper av banken själv, som utfärdade lånet samtidigt som kraven på detta lån lämnades på sin balansräkning. Till exempel överlåtelse av fordringar på en inteckning till tredje part.
Baserat på metoden för refinansiering av hypotekslån byggdes de grundläggande modellerna för hypotekslån - två nivåer (klassisk) och en nivå, som också är uppkallade efter namnen på de länder där de har fått störst utveckling.
1. Den klassiska (tvådelade) modellen för organiseringen av inteckningssystemet skapades och utvecklades mest i USA. På initiativ av den amerikanska regeringen skapades särskilda statliga strukturer som försäkrade hypotekslån utgivna av banker. Detta är den så kallade. ett amerikanskt system för hypotekslån där hypotekslån utgivna av banker tilldelas speciellt skapade hypotekslån. De paketerar i sin tur enskilda lån, emitterar inteckningssäkrade värdepapper mot de bildade paketen (poolerna), säljer dem på aktiemarknaden, köper åter lån från banker etc.
2. I motsats till den klassiska modellen för hypotekslån, med en enskild modell, utfärdar banken som utfärdade hypotekslånet oberoende värdepapper av obligationer, säkerställt å ena sidan genom de emitterade hypotekslånen, och å andra sidan med fastigheter som låntagarna har pantsatt för att få ett lån. Denna modell kallas också den tyska hypoteksmodellen. Enstegssystemet är vanligare i västeuropeiska länder. Till skillnad från den amerikanska bildades den inte tack vare ett regeringsbeslut utan under den naturliga utvecklingen av det europeiska kreditsystemet.
I Ryssland antas en tvåklassig modell av hypotekslån som grund. Detta återspeglas i det antagna konceptet för utveckling av systemet för bostadslån.
För närvarande finns det två huvudmodeller för hypotekslån i världen: den klassiska amerikanska modellen och den tyska baserade på att bygga sparbanker. I det första fallet utfärdas ett hypotekslån mot säkerheten för ett redan byggt hus, i det andra - byggsparbanksystemet finansierar byggandet av ett hus.
I den amerikanska hypoteksmodellen är det första steget, som kallas den primära marknaden, tillhandahållande av lån som är säkrade med fastigheter. Eftersom banker tillhandahåller lån på lång sikt och till en relativt låg ränta minskar de mängden tillgängliga monetära resurser som är nödvändiga för att utföra dagliga aktiviteter.
De kortaste återbetalningsvillkoren för pengar som utdelats under lång tid utgör bankerna problemet med refinansiering av emitterade lån. Lösningen på detta problem i den amerikanska hypoteksmodellen är sekundärmarknaden för hypotekslån, där refinansiering av lån reduceras till en fullständig tilldelning av rättigheter på ett hypotekslån utfärdat av en bank till en specialiserad organisation som kombinerar monotona inteckningar i pooler och utfärdar sina egna värdepapper för poolens säkerhet.
I hypotekslånmodellen är den huvudsakliga metoden för refinansiering av lån emitterande av värdepapper från banken själv, som utfärdade lånet samtidigt som kraven för detta lån lämnades i balansräkningen. I en enstegsmodell emitterar banken som utfärdade hypotekslånet oberoende värdepapper av obligationer, å ena sidan säkerställda av de emitterade hypotekslånen, och å andra sidan med fastigheter som låntagarna har pantsatt för att få ett lån.
Enstegslånemodellen är vanligare i Västeuropa. Till skillnad från den amerikanska modellen bildades den inte på grund av ett administrativt beslut från regeringen utan i processen med den naturliga utvecklingen av det europeiska kreditsystemet. Processen med att emittera bostadsobligationer regleras av särskilda lagar och övervakas av banktillsynsmyndigheterna, och bankernas verksamhet är begränsad till en smal lista med lågrisktransaktioner.
Skillnaderna i metoderna för refinansiering av hypotekslån karaktäriserar således konstruktionen av två grundläggande modeller för hypotekslån: tvådelad eller klassisk och enstegsnivå, som också är uppkallade efter namnen på de länder där de har fått störst utveckling.
Förutom dessa modeller används systemet för besparingar av kontrakt i världspraxis. Denna modell och den enskilda nivån på hypotekslån kombineras nu till en modell och kallas den tyska hypotekslånmodellen. I motsats till enstegsmodellen, där bankerna samlar in pengar för inteckningar på den öppna finansmarknaden genom att emittera obligationer, är sparsystemet för byggande stängt, skilt från den finansiella marknaden.
Principen för dess funktion lånades av våra bostadssparande kooperativ (ZhNK), vars verksamhet regleras av den federala lagen av den 30 december 2004 nr 215-FZ "Om bostadssparande kooperativ". Dessutom överväger statsduman ett utkast till federal lag "Om bygg- och sparbanker", som avvisades eftersom det inte passade utvecklarna som arbetade med aktiesystem.
Relaterade nyheter
- Bostadslån har gått in i en tillväxtbana.
Den 18 februari var Moskva värd för årets första landmärke inteckning - den andra ryska inteckningskongressen. 100 proffs samlades på Courtyard by Marriott för att sammanfatta året och diskutera utsikterna för utvecklingen av hypotekslån.
- Lån med snöre om halsen: Ryssarna är rädda av bankernas växande aptit
Ryssarna kan förbjudas att betala tillbaka hypotekslån i förväg, vilket är en av de dyraste i Ryssland. Faktum är att, som föreningen för ryska bankirer varnade, förbereds ändringar av civillagen som kan beröva låntagarna rätten till tidig återbetalning av inteckningar utan samtycke ...
- Vem har ingen inteckning
För att lösa bostadsproblemet i Ryssland vill de skapa sparbanker - specialbanker som endast tar emot insättningar från befolkningen för att förbättra bostadsförhållandena. Motsvarande lagförslag överlämnades till statsduman av en grupp suppleanter. Införandet av sparbanker för byggande, som tänkt av författarna, gör det möjligt ...
Bostadslån böcker
Till salu idag:- Lån: Hur får man det rätt? Hur beräknar jag alla risker?
Utgivare: Eksmo-Press. År: 2011. Serie: Råd från erfarna människor.
Vem drar nytta av en inteckning? Att ta eller inte ta ett lån? Vilken bank är bättre? Vilken ränta ska du välja? Hur ordnar och beräknar jag alla risker? Läsaren hittar svar på dessa och andra viktiga frågor i boken. Förfarandet för att få ett hypotekslån, förfarandet för att köpa en lägenhet på kredit, samt möjligheten och villkoren för hypotekslån för unga familjer diskuteras i detalj. Guiden är relevant för alla som vill använda ett hypotekslån, ...
Skicka ditt bra arbete i kunskapsbasen är enkelt. Använd formuläret nedan
Studenter, doktorander, unga forskare som använder kunskapsbasen i sina studier och arbete kommer att vara dig mycket tacksam.
Federal Agency for Education
Filial av St. Petersburg State Engineering and Economic University i Cherepovets
Institutionen för finans och kredit
Testa
om disciplinen "Bostadsrätt och bostadspolitik"
"Grundläggande modeller och stadier av inteckningutlåning "
5-åriga studenter
Valigura T.V.
Cherepovets, 2009
Introduktion
En inteckning är ett av pensionsfördelarna utan att överföra den pantsatta egendomen till pantsättaren. En inteckning (från den grekiska hypotekan - pantsättning, inteckning) är ett pantsättning av fastigheter för att säkra borgenärens pantsättning till gäldenären (pantsättaren). I Ryssland regleras förfarandet för genomförande av inteckningar av Ryska federationens civillagen, federala lag nr 102-F3 daterad 16 juli 1998 "Om inteckningar (pantsättningar av fastigheter)" och andra rättsakter som antagits i enlighet med dem. En inteckning är ett pantsättning av tomter, företag, byggnader, strukturer, lägenheter och andra fastigheter.
I kraft av pantsättningen har den skyldige som är förpliktad genom pantet rätten, om gäldenären inte fullgör denna skyldighet, att få tillfredsställelse från värdet av den pantsatta egendomen främst till andra borgenärer.
Löftet är således ett av sätten att säkerställa att skyldigheterna uppfylls korrekt. Jämfört med andra metoder för att säkerställa fullgörandet av förpliktelser: förverkande, deposition, säkerhet, kvarhållande av gäldenärens egendom, bankgaranti, är pantsättningen mer attraktiv just ur synvinkeln att det är lättare att använda den för att genomdriva inkassering. Pantsättningen förutsätter att gäldenären har egendom som kan utestängas, men den egendom som hypotekslånet grundar sig på förblir hos pantsättaren i hans ägo och användning.
Syftet med detta arbete är att överväga vilka modeller av bostadslån är. Och vad är stadierna för utlåning?
1. De viktigaste modellerna av hypotekslån
Det finns två modeller (system) av hypotekslån.
1. Tvådelad ("amerikansk modell"), baserad på sekundärlånemarknaden. Kärnan i modellen är som följer. Banken ger ett lån till låntagaren i utbyte mot skyldigheten att överföra ett fast belopp till banken varje månad inom en viss period. Denna låntagares skyldighet säkerställs genom pantsättningen för den köpta fastigheten. Banken säljer lånet till ett av bolånen, samtidigt som säkerhetsförpliktelserna överförs. Byråerna ersätter omedelbart banken de medel som betalats till låntagaren och ber i gengäld att överföra de månatliga betalningarna från honom minus bankens vinst (marginal) till byrån. Antalet månatliga betalningar, dvs. den takt med vilken byrån åtar sig att köpa hypotekslån fastställs av byrån baserat på de krav som investerare ställer på lönsamheten för finansiella instrument. Lånebyråer, efter att ha köpt en viss mängd hypotekslån från affärsbanker, samlar dem i pooler och skapar på grundval av varje ny säkerhet, vars betalningskälla är betalningar från låntagare. Dessa betalningar garanteras inte av inteckning av fastigheter utan av byrån som en juridisk enhet. Byråer säljer värdepapperssäkra värdepapper på aktiemarknaden och fungerar sedan också som mellanhänder och överför betalningar till byrån från banken till den investerare som köpte värdepapper minus deras marginal.
I USA är räntan på värdepapper med pantlån bara något högre än räntorna på statspapper, vilket förklaras av investerarnas förtroende för att i händelse av en massiv misligholdelse av låntagarna kommer regeringen att ge nödvändigt ekonomiskt stöd till hypotekskontoren för att betala sina skyldigheter. Statligt stöd ger möjlighet att se värdepapperslånens värdepapper som nästan riskfria och gör det möjligt för de mest konservativa investerarna, såsom pensionsfonder, att investera i dem och ger därmed ett flöde till hypotekslån med de billigaste resurserna på marknaden.
2. En nivå ("tysk modell"). Detta är en autonom balanserad hypoteksmodell baserad på spar- och låneprincipen för att fungera som de tyska "privata byggsparbankerna" - Bausparkasse, franska Livret Epargne Logement, American Savings & Loans. Här får insättaren möjlighet att samla det nödvändiga bidraget för inköp av en lägenhet (till exempel till ett belopp av 50% av dess värde) under en lång period och sedan få ett hypotekslån för inköp (konstruktion) av en förvald lägenhet. Byggsparbanken, som är en sluten finansiell struktur, börjar sin verksamhet med bildandet av det auktoriserade kapitalet och har sin egen finansieringskälla (inklusive bostadsfonden) för utfärdande av lån på grundval. Alla kontanta medel (egna och lånade) används endast för att bedriva lagstadgad verksamhet, dvs. gå för att finansiera byggandet av bostäder och utfärdandet av hypotekslån för köp av nybyggda lägenheter.
2. Huvudstadierna för bostadslån
Registrering, avslutande och service av en kredittransaktion är en lång process som kräver noggrann övervägande av de fattade besluten. För att förkorta förfarandet för att få ett lån och långivaren för att få omfattande information om kunden har kreditinstitut utvecklat standardformer av dokument. Till exempel för utlåning till bostäder är detta en ansökan om ett lån, inlåningscertifikat och tillgång till jobb, en beräkning av kostnaden för att få ett lån och ett kreditcertifikat. För lönsamma fastigheter bör listan med information vara mycket bredare. Huvudfokus här är på kvaliteten på fastighetsförvaltningen och bedömer fastighetens förmåga att generera inkomster som krävs för att återbetala lånet. För detta analyseras i synnerhet mängden driftskostnader, deras fördelning mellan låntagaren och hyresgästen, hyresgästernas anseende och verksamhet, fastighetsförvaltarens professionalism studeras, skattens påverkan och andra konsekvenser av skuldfinansiering på investeringsprojektet bestäms.
Det finns följande steg i hypotekslån:
1) preliminär (förtydligande för kunden av de grundläggande villkoren för utlåning, överföring av en lista med dokument för att få ett lån);
2) insamling och verifiering av information om kunden och pantsättningen;
3) bedömning av sannolikheten för återbetalning av lån;
4) att fatta beslut om ett lån (belopp, löptid, ränta, återbetalningsförfarande);
5) avslutande av en kredittransaktion;
6) betjäna en kredittransaktion;
7) avsluta en kredittransaktion.
Första steget
I det skede av kundens preliminära kvalificering genomförs en intervju med en potentiell låntagare, under vilken följande uppgifter löses.
1. Kundkretsen bestäms vem som ur bankens synvinkel kan kvalificeras som potentiella låntagare, vars inkomst gör det möjligt för dem att kvalificera sig för ett bostadslån och som avser att köpa ett hem.
2. Kunderna får nödvändig information om förfarandet och villkoren för bankens tillhandahållande av bostadslån till befolkningen, inklusive:
l bankens krav på låntagarens solvens och kreditvärdighet, för lånesäkerhet, för föremål för pant, för bedömning av säkerheter, för försäkring;
l lista över dokument;
l förfarandet för ingående av ett låneavtal och ett avtal för försäljning och köp och inteckning av en lägenhet, inklusive förfarandet för att utföra alla åtgärder relaterade till den obligatoriska statliga registreringen av fastighetspanttransaktioner, behovet av notarisering av vissa dokument förfarandet och villkoren för beviljande och återbetalning av ett lån, borgenärens och den lånande kundens rättigheter och skyldigheter etc.
3. En preliminär beräkning av det högsta tillåtna lånebeloppet, kundens månatliga betalningar för återbetalning av lånet och ränta på det, det ungefärliga beloppet av kapital som låntagaren ska ha.
Förkvalificering kräver inte kreditgodkännande.
Andra fasen
En klient som har passerat prekvalificeringsförfarandet får en lista med dokument som han måste lämna in till banken för att bekräfta den information som krävs för att fatta beslut om möjligheten att utfärda ett lån till honom på villkor som är godtagbara för banken. För att bekräfta informationen från klienten skickar banken:
· Begär på låntagarens arbetsplats att bekräfta information om hans inkomst på arbetsplatsen;
· Begäran till andra kreditinstitut som anges av låntagaren att bekräfta information om insättningar och om fullgörandet av förpliktelser på mottagna (återbetalade och nuvarande) lån.
Steg tre
Huvudstadiet anses vara scenen för att bedöma sannolikheten för återbetalning av lån från en potentiell låntagare (låntagares försäkring). I detta skede genomförs en analys av den insamlade och dokumenterade informationen, som inkluderar:
· Bedömning av solvens hos en potentiell låntagare (hans villighet att fullgöra de antagna finansiella förpliktelserna baserat på analysen av hans kredithistoria);
· Bedömning av tillräckligheten med kapitalbasen (och bildningskällan), som den potentiella låntagaren måste betala den ursprungliga betalningen för inköp av bostäder och betala alla andra nödvändiga utgifter.
Urvalskriterierna för låntagare i olika banker kan skilja sig åt, men som regel gäller att långivaren vid upptagande av ett hypotekslån för köp av ett hus beaktar följande huvudpunkter.
1. Solvensnivån för en potentiell låntagare
För detta ändamål beräknas följande kvalifikationsförhållanden.
a) förhållandet mellan låntagarens månatliga (livränta) betalning för ett bostadslån och den totala inkomsten får inte överstiga 40%:
P \u003d Månadsbetalning för att betala ränta och ränta på låntagarens hypotekslån (livräntebetalning), $
D \u003d summan av den månatliga totala inkomsten (nettoinkomst), $
I grund och botten bör värdet på denna koefficient inte överstiga 30-40%. I vissa banker kommer det maximala värdet på K / Z-förhållandet Låneskuldkvoten att diskuteras mer detaljerat nedan. och låntagarens inkomst i följande belopp:
1 om K / Z-förhållandet är mindre än eller lika med 50% (0,5), är P / D-förhållandet 50% (0,5);
l om värdet på koefficienten K / Z är mer än 50% (0,5), gäller följande tabell (Tabell 1):
Tabell 1. Gränsvärdet för P / D-koefficienten beroende på K / Z-koefficienten
|
Låntagarens månatliga inkomst som anges i livsmedelsminimum (LW) LW är levnadskostnaderna per capita i St Petersburg, som fastställts enligt order från St Petersburgs regering (utskottet för arbetsmarknad och socialt skydd för befolkningen). per familjemedlem |
P / D-förhållande värde |
|
|
5.0 och mer |
b) Andelen låntagarens långsiktiga långfristiga skulder (netto efter försäkring, skatt och andra betalningar på den förvärvade fastigheten) till den totala inkomsten får inte överstiga 60%:
Koefficient O1 / D =. (2)
О1 \u003d Beloppet av obligatoriska månatliga betalningar, där de månatliga bostadskostnaderna endast ingår i livränta delen av lånet, $
D\u003d summan av den månatliga totala inkomsten (nettoinkomst), $
För en mer exakt analys av låntagarens solvens kan referenskoefficienter dessutom beräknas:
R / D-förhållande \u003d (3)
F \u003d låntagarens månatliga utgifter för den köpta fastigheten (inklusive betalningar för försäkring, fastighetsskatt etc.), $
D \u003dmängden månatlig totalinkomst (nettoinkomst), $
O2 / D-koefficient \u003d (4)
О2 \u003d Det totala antalet obligatoriska månatliga betalningar för låntagaren, $
D\u003d Summan av den månatliga totala inkomsten (nettoinkomst), $
Listan över intäkter och kostnader som beaktats vid beräkning av låntagarens solvens framgår av tabellen. 2
Vid beräkning av låntagarens solvens tas endast en del av hyresintäkterna i beaktande, vilket framgår av tabellen. 3.
Dessutom, om nettohyresintäkterna (hyra) är mer än 50% av låntagarens bruttoinkomst netto och beloppet överstiger $ 500 per månad, måste följande formaliteter följas för att inkludera den i låntagarens bruttoinkomst:
1) Intäktsnivån från uthyrning av bostäder för uthyrning av ett fastighetsobjekt måste bedömas självständigt av en licensierad värderingsman, och om bedömningen av en licensierad värderingsman och i händelse av att det beräknade värdet på hyresintäkterna visar sig vara mindre än dokumenterat, för alla efterföljande beräkningar, bör försäkringsgivaren styras av det uppskattade värdet.
2) låntagaren måste försäkra:
l från risken för skada på egendom som hyrs ut till ett belopp som inte är mindre än lånebeloppet ökade med 10%;
l deras civila ansvar som ägare av den hyrda fastigheten.
3) tillhandahålla ett intyg från Unified State Register of Rights om avsaknad av intäkter på den hyrda egendomen.
Tabell 2
Intäkter och kostnader som beaktas vid beräkning av låntagarens solvens Årliga betalningar divideras med 12 och redovisas som månatliga. Kan ackumuleras på ett insättningskonto.
|
Indikatornamn |
Vad inkluderar |
||
|
Månadsbetalning av bostadslån |
Betalning för återbetalning av ränta och ränta |
||
|
Summa månadslån för bostadslån |
betalning av skatt på den förvärvade fastigheten; månatlig betalning för låntagarens liv- och funktionsförsäkring; månatlig betalning för försäkring av pantsatta fastigheter; månadsbetalning för försäkring av förlust av äganderätt till lägenhetens ägare; betalning för underhållstjänster (regelbundna obligatoriska bidrag relaterade till driften av bostaden (betalning, gas, reparationer, städning etc.); övriga kostnader för det inköpta bostaden, om de är av regelbunden karaktär |
||
|
Betalningar på befintliga lån; obligatoriska betalningar betalt underhåll månatliga befintliga lånekostnader relaterade till bostadens ägare (fastighetsskatt, fastighetsförsäkring, underhållsavgifter, andra möjliga ordinarie avgifter och betalningar relaterade till driften av hemmet); månatliga (eller omberäknade per månad) kostnader för betalning av inkomstskatt, samt skatte- och försäkringsbetalningar relaterade till närvaron av annan lös och fast egendom; uthyrning av fastigheter; regelbundna betalningar relaterade till låntagarens och hans familjs livsstöd (mat, utbildning, medicinsk vård); utgifter relaterade till rekreation, underhållning, dyra hobbyer; andra fasta och obligatoriska utgifter låntagaren utförs månadsvis eller med andra intervall under hela året |
|||
|
Låntagarens totala inkomst |
Lön på huvudplatsen, inklusive den genomsnittliga årliga inkomsten för övertidsarbete och bonusar; inkomster från deltidsarbete och inte på huvudplatsen; intäkter i form av utdelning på obligationer, aktier, från deltagande i andra (inte aktiebolag) affärsföretag; inkomst i form av ränta på insättningar och i form av permanenta stabila försäkringsbetalningar; pensionsutbetalningar och stipendier; underhållsbidrag och barnbidrag; statliga subventioner; hyresintäkter netto |
Tabell 3.
2. Nivån på en potentiell låntagares kreditvärdighet
Baserat på studien av låntagarens kredithistorik bestäms hur ansvarsfull bankens kund är för att fullgöra de åtaganden som gjorts, och beloppet på det utestående skuldsaldot för närvarande, löptiden och beloppet för de månatliga betalningarna för dess återbetalning fastställs.
3. Tillräckligheten med kapitalbasen som är tillgänglig för den potentiella låntagaren för att betala den ursprungliga betalningen för inköp av bostäder.
Banken bestämmer de grundläggande kraven för låntagarens finansiella kapacitet. Handpenningen vid köp av bostad bör som regel vara minst 30% av bostadspriset. Dessutom måste låntagaren ha tillräckligt med kapital för att täcka kostnaderna för lånetransaktionen och bostadsköpet, inklusive:
l provision till fastighetsbolaget (vid behov);
l avgift för bedömning av säkerheten (lägenheten);
l avgift för tillhandahållande av nödvändiga certifikat för förvärvad fastighet (inklusive avsaknad av säkerheter) (KMZH) (Bureau of Technical Inventory, Moscow City Committee for State Registration of Rights to Real Estate and Transactions with It, Moscow Regional Registration Chamber);
l avgift för notarization av hypoteksavtalet (om banken kräver);
l avgift för statlig registrering av ett bostadslåneavtal;
Försäkringsavgifter;
Bankavgift för ansökan om lån;
Avgift för öppning av lånekonto;
Betalning för att utfärda ett lån kontant;
Andra utgifter.
Banken utvärderar också finansieringskällorna. Godkända källor är:
Lånesparande;
Låntagarens egna medel som han fått från försäljningen av hans fastighet. Försäljningen måste göras innan lånet erhålls;
Gåvor från familjemedlemmar med skriftlig bekräftelse på att betalning inte krävs för dem;
Gåvor och bidrag från ideella organisationer med skriftlig bekräftelse på att ingen betalning krävs för dem;
Gåvor eller bidrag från en arbetsgivare som görs som en del av ett anställdassistansprogram som inte ska återbetalas eller bör återbetalas efter det att den första inteckningen fullgjorts.
4. Lånesäkerhetsnivå
Innan banken beslutar om möjligheten att bevilja ett lån för köp av en viss lägenhet måste banken se till att de bostäder som förvärvats med hjälp av lånefonder uppfyller kraven för lånesäkerhet.
Det maximala lånebeloppet som kan utfärdas till låntagaren baserat på värdet av säkerheterna bestäms av K3-koefficienten (förhållandet mellan lånebeloppet och värdet på säkerheten).
Koefficient K3 \u003d (5)
Detta förhållande är som regel 70-80% av det uppskattade värdet eller försäljningspriset för den förvärvade fastigheten, beroende på vilket som är lägst. Men det kan gå upp till 95%.
Förutom värdet på fastigheter kontrollerar banken:
Tabell 4. De viktigaste kompenserande faktorerna och riskfaktorerna som påverkar beslutet att bevilja ett lån
|
Kompenserande faktorer |
Riskfaktorer |
|
|
Stor handpenning Bevisad förmåga att ägna en betydande del av inkomsten till bostadskostnader Framtidsutsikter och stabilitet för den innehavda positionen, verksamhetsområde, verksamhet Låntagarens ålder, yrke, utbildningsnivå och kvalifikationer, utsikterna till en ökning av lönen och befordran Låntagarens stora tillgångar (egendom, värdepapper etc.) Bevisad förmåga att samla in medel Ingen skuld på tidigare tagna lån |
Brist på stabilitet i sysselsättningen (frekventa jobbbyten utan ökad inkomst) Andelen skuldbelopp i låntagarens inkomst överstiger de kriterier som banken har fastställt Ogynnsam kredithistorik för låntagaren Risker förknippade med den pantsatta fastighetens egenskaper och förhållandet mellan dess uppskattade värde och lånebeloppet Specifikationerna för låntagarens professionella risk Handikapprisk Låntagarens ålder |
Först när alla villkor är uppfyllda kan beslut fattas om beviljande av ett hypotekslån.
Vid beslut om tillhandahållande av ett hypotekslån beaktas de så kallade kompenserande faktorerna och riskfaktorerna, vars huvudsakliga presenteras i tabell 5.5. Kompenserande faktorer är i allmänhet subjektiva och kvantifieras därför inte exakt. Utmaningen för banken är att avgöra om den kompenserande faktorn eller kombinationen av kompenserande faktorer är tillräckligt betydande för att kompensera för vissa aspekter av hypoteksansökan.
Försäkringsexperten bör dokumentera sina rekommendationer till kreditkommittén för att godkänna eller vägra ett bostadslån.
Om beslutet är positivt beräknas det högsta tillåtna lånebeloppet.
Lånebelopp \u003d
n - antal betalningsperioder (månader med månatlig återbetalning);
i- Ränta för aktuell period (per månad);
P är det högsta tillåtna beloppet för den månatliga livräntebetalningen på lånet, inklusive betalningar på kapital och ränta.
Steg fyra
Kreditkommittén granskar en potentiell kunds lånefall, en advokats slutsats om säkerhetens godtagbarhet, slutsatsen från en specialist för att bedöma sannolikheten för återbetalning av lån, fattar ett beslut: att utfärda ett lån, emittera på villkor, att vägra.
Femte etappen
Avslutningen av en kredittransaktion innehåller tre huvudpunkter.
Ingående av ett låneavtal om ett pantsättningsavtal.
Statlig registrering av ett pantsättningsavtal. Inteckningen måste registreras inom en månad från dagen för mottagandet av de handlingar som är nödvändiga för dess registrering i det organ som utför den statliga registreringen av inteckning. I St Petersburg är detta Stadsregistreringsbyrån i St Petersburg. Statlig registrering av en inteckning utförs genom att registrera en registrering på en inteckning i Unified State Register of Rights to Real Estate. Datumet för denna registreringspost anses vara datumet för statens registrering av inteckningen.
Ingående av ett försäkringsavtal. Dokumentuppsättningen som reglerar förhållandet mellan parterna i försäkring i samband med hypotekslån bör innehålla:
· Låntagarens liv- och funktionsförsäkringsavtal (försäkring) (låntagarens personliga försäkring).
· Försäkringsavtal (försäkring) för risken för förlust och skada på lägenheten - föremålet för pantsättningen (fastighetsförsäkring).
· Försäkringsavtalet (försäkring) av äganderätten till lägenhetsägaren - föremålet för pantsättningen (fastighetsförsäkring).
Sjätte etappen.
Steg för service av ett hypotekslån. Under kreditperioden övervakar långivaren aktualiteten för låntagarens fullgörande av sina skyldigheter och har också rätt att övervaka tillståndet för den fastighet som fungerar som säkerhet för lånet.
I ett banklån ingår:
l Insamling av månatliga betalningar för lån och försäkringar (avskrivning, avdrag från lön, kontant betalning);
l Upprätta ett schema för månatliga betalningar för låntagaren (för hela lånet, årligen, om villkoren ändras);
l Underhålla rapporter om utfärdade lån (återstoden av huvudskulden, återbetalning av huvudskulden och ränta);
l Registrering av långfristiga betalningar för återbetalning av lån (hel eller delvis förskottsbetalning, schemaläggning, böter);
l Skapande av en avsättning för lån (1-2 riskgrupper).
jag arbetar med problemlån (förhandlingar, frivillig försäljning av fastigheter och återbetalning av lån, inkassering av utestående skuldsaldo i tid).
Således kräver verksamhet inom hypotekslån höga kvalifikationer och speciell kunskap från bankens personal. Därför skapar banker lämpliga strukturella enheter för att framgångsrikt kunna verka inom bostadsutlåning och förbättra ständigt kompetensen hos bankanställda.
Sjunde etappen
Att avsluta en lånetransaktion är det sista steget i hypotekslån. Efter full återbetalning av låneskulden, betalning av upplupen ränta och påföljder återställs låntagarens lånekonto till noll och kredittransaktionen stängs därför, därför avslutas inteckningen, vilket registreras i Rysslands statsregister. Om låntagaren och låntagaren inte uppfyller villkoren i låneavtalet eller inteckningsavtalet ska långivaren utestänga den pantsatta egendomen i ett rättsligt eller utomrättsligt förfarande. Föremålet för inteckningen säljs. De medel som erhålls från försäljningen används för att betala skulden till borgenären (ränta, ränta, böter, böter) för att täcka kostnaderna för avskärmningsförfarandet och försäljningen av föremålet för inteckningen. Låntagaren får återstående medel.
Slutsats
De makroekonomiska förhållanden som har uppstått i Ryssland till följd av finanskrisen 1998 förstärker ytterligare vikten av att utveckla långfristiga hypotekslån för befolkningen inte längre som separata initiativ från kommersiella banker eller regioner utan som ett integrerat system under statligt direkt inflytande.
På grundval av detta koncept kan regionala program för bostadslån antas.
Lånelån är ett av de mest beprövade och pålitliga sätten att locka privata investeringar i bostadsbranschen i världspraxis. Det är inteckningen som möjliggör den mest fördelaktiga kombinationen av befolkningens intressen för att förbättra bostadsförhållandena, kommersiella banker och andra långivare - i effektivt och lönsamt arbete, byggnadskomplexet - i den rytmiska produktionsbelastningen och naturligtvis staten som är intresserad av allmän ekonomisk tillväxt.
Litteratur
1) Grudtsyna L.Yu., Kozlova M.N. Inteckning. Kreditera. Kommentarer till bostadslagstiftningen. - M.: Förlag Eksmo, 2006. - 368s.
2) Dovdienko. I.V. Inteckning. Kontrollera. Organisation. Bedömning: - M.: UNITY - DANA, 2005.-464s.
3) Razumova I.A. Lånelån: Lärobok. - SPB.: Peter, 2005 - 280-talet.
4) Filippova E.S. Bostadsrätt: lärobok för universitet. - "Justicinform", 2007 - 179s.
Liknande dokument
Rättslig grund för hypotekslån, lag "om inteckning". Klassificering och fördelar med ett hypotekslån för låntagaren och långivaren. Jämförande analys av de viktigaste programmen för att stödja unga yrkesverksamma inom långfristig utlåning, bostadsstöd.
avhandling, tillagd 06/30/2010
Analys av problemen med hypotekslån i Ryska federationens system för civilrätt. Kännetecken och form för hypoteksavtalet. Förfarandet för statlig registrering. Parternas ansvar för den avtalsenliga säkerheten för hypotekslån.
perioduppsats, tillagd 2009-11-14
Funktioner i begreppet "inteckning". Grundläggande principer för utveckling av systemet för långfristig hypotekslån i Republiken Vitryssland, bildandetiden, åtgärdsmekanismen. Analys av den nuvarande lagstiftningen i Vitryssland inom utlåningsområdet.
abstrakt, tillagt 2008-12-11
Studie av begreppet och essensen av en inteckning - en av undertyperna av pant utan att överföra den pantsatta egendomen till pantsättaren. Funktioner för att upprätta ett inteckning- och inteckningsavtal. Typiska särdrag för inteckning av bostadshus och lägenheter, sociala och kommersiella inteckningar.
abstrakt, tillagt 2010-02-23
Karakterisering av pantsättningen som ett sätt att säkerställa att skyldigheterna uppfylls. Typer av säkerheter, innehållet i pantlånet. Avtal om inteckning och dess statliga registrering. Parternas rättigheter och skyldigheter. Avskärmning i fråga om en inteckning.
perioduppsats, tillagd 2015-05-15
Normativ rättslig reglering av hypotekslån. Koncept, egenskaper och form för ett låneavtal på en inteckning. Parternas rättigheter och skyldigheter enligt avtalet. Skiljedomstolens övervägande av tvister relaterade till inteckningsavtalet.
avhandling, tillagd 23/11/2010
Bildande och utveckling av den juridiska institutionen för hypotekslån. Löfte i romansk-germansk och angelsaxisk tradition. Lån som en form av pant enligt modern rysk lagstiftning. Arten av säkerhetsrelationer.
avhandling, tillagd 10/04/2006
Organisatoriska och juridiska relationer inom området för bildandet av hypoteksystemet som ett sätt att säkra skyldigheter i Ryska federationens lagstiftning. Funktioner i hypotekslån relaterade till pant av vissa typer av fastigheter.
avhandling, tillagd 09/04/2014
Skapande och uppsägning av pant. Villkor och form för ett pantsättningsavtal, dess parters rättigheter och skyldigheter. Typer av pantsättningar: lämna pantsatt egendom hos pantsättaren; med överföringen av den pantsatta egendomen till pantsättaren. Förverkligande av pantsättarens rättigheter.
perioduppsats tillagt den 10/07/2010
Rättslig ram för hypotekslån. Lånelån för bostäder. Funktioner och mekanism för tillämpning av ett hypotekslån. Problem med hypotekslån i Ryssland just nu. Behovet och utsikterna för utvecklingen av inteckningar i Ryssland.
återbetalning av hypotekslån
Vanligtvis genomförs transaktioner på bolånemarknaden i två steg. I det första steget, kallat den primära marknaden, beviljas lån säkrade med fastigheter. Eftersom banker ger lån på lång sikt och till en relativt låg ränta. De minskar mängden tillgängliga monetära resurser som är nödvändiga för att utföra deras dagliga aktiviteter. Frågan om hur man får tillbaka pengarna som ges länge på kortast möjliga tid kallas problemet med refinansiering av de emitterade lånen. För att lösa detta problem finns det en sekundär marknad för hypotekslån. De viktigaste metoderna för refinansiering av lån reduceras antingen till en fullständig tilldelning av rättigheter på ett hypotekslån som en bank har utfärdat till en specialiserad organisation (två nivåer erhålls: banken är en specialiserad organisation) eller till utfärdandet av värdepapper av banken som själv utfärdade lånet. Om du lämnar fordringar för detta lån på din balansräkning (en nivå - banken). När fordringar på lån (inteckningar) tilldelas en specialiserad organisation, kombinerar den monotona inteckningar i pooler och utfärdar sina egna värdepapper för poolernas säkerhet. Baserat på metoden för refinansiering av hypotekslån byggdes de grundläggande modellerna för hypotekslån - två eller klass och en nivå, som också är uppkallade efter namnen på de länder där de har fått störst utveckling. Den klassiska modellen för att organisera ett inteckningsprogram skapades och har utvecklats mest i USA. Drivkraften för utvecklingen av en hypoteksstrategi var den stora depressionen på 30-talet av XX-talet, en allvarlig ekonomisk kris och en nedgång på bostadsmarknaden. På initiativ av den amerikanska regeringen skapades särskilda statliga strukturer - Federal Housing Administration och Veterans Affairs Administration - som försäkrade hypotekslån utgivna av banker. År 1935 skapades också byrån för finansiering av arbeten med återuppbyggnad och grundades 1938 - den nu välkända federala nationella hypoteksföreningen "Fannie Mae". Det var hon som blev den "specialiserade organisationen" som karaktäriserar denna modell av hypoteksutlåning som en tvånivå. Sedan 1954 har Fannie Mae förvandlats till ett offentlig-privat företag som delvis ägs av enskilda aktieägare och delvis av den federala regeringen. År 1968 delades företaget i två företag: Ginny Mae och det företag som behöll sitt tidigare namn Fannie Mae och blev ett privat aktiebolag. Fannie Mae köper FHA- och FHA-försäkrade och garanterade inteckningar samt konventionella lån som är säkrade med pantsatta fastigheter i form av enfamiljshus eller flerbostadshus. Hon fungerar som en långsiktig investerare och driver ett inteckningstäckt värdepappersprogram. Förutom sina vanliga kreditköpsprogram utfärdar Fannie Mae sina egna förpliktelser (obligationer, kortfristiga sedlar) och köper värdepapper på avtalsbasis. Fannie Mae emitterar garanterade värdepapper som är säkrade med lån från egen portfölj samt pooler av inteckningar från organiserade långivare. Jeannie Mae är ett helt offentligt företag som arbetar under Department of Housing and Urban Development. Genom att använda sekundära bolånemarknadsmekanismer tillhandahåller och stimulerar Ginny Mae tillhandahållandet av hypotekslån som en del av regeringens prioriteringar för att hjälpa de sektorer på bostadsmarknaden för vilka konventionella utlåningsmetoder inte är tillgängliga. Särskilda biståndsprogram genomförs på bekostnad av lån från statskassan, på bekostnad av ränta intjänad av egen portfölj, samt på bekostnad av provisioner för förpliktelser. Programmet för värdepappersgaranti finansieras av garanti- och arkiveringsavgifter som betalas av emittenterna av värdepapperen. En annan regering och en "kvasi-regeringsmyndighet" som ansvarar för att organisera och betjäna den sekundära bolånemarknaden i USA är Freddie Mac, skapad av den amerikanska kongressen 1970. Freddie Macs verksamhet syftar till att öka likviditeten i investeringar i hypoteksverksamheten samt att skapa och utveckla hypotekslån genom att utveckla en rikstäckande sekundärmarknad för konventionella hypotekslån i bostadssektorn. Till skillnad från den klassiska modellen för hypotekslån, med en enskild modell, utfärdar banken som utfärdade hypotekslånet oberoende värdepapper av säkerhet, å ena sidan, genom emitterade hypotekslån och å andra sidan av fastigheter som låntagarna har pantsatt för att få ett lån. Enstegssystemet är vanligare i västeuropeiska länder. Till skillnad från den amerikanska bildades den inte tack vare beslutet från en separat regering utan under den naturliga utvecklingen av det europeiska kreditsystemet. Processen med att emittera bostadsobligationer regleras av särskilda lagar och övervakas av banktillsynsmyndigheterna, och bankernas verksamhet är begränsad till en smal lista med lågrisktransaktioner. Förutom dessa modeller används systemet för besparingar av kontrakt i världspraxis. Denna modell och enstegs-modellen av hypotekslån kombineras till en modell och kallas annars den tyska modellen för hypotekslån. I motsats till enstegsmodellen, där banker samlar in pengar för inteckningar på den öppna finansmarknaden genom att emittera obligationer, är systemet med avtalsbyggnadssparande stängt, skilt från finansmarknaden. Principen för dess funktion antogs av våra bostadsbyggande kooperativ. Principen för drift av det tyska systemet "Stroysberezhenie" kan visas med följande exempel: 10 personer som vill bygga, som inte har tillräckligt med eget kapital, börjar spara pengar. Antag att var och en behöver 1 miljon rubel för detta, men var och en sparar bara 100 tusen per år. Om alla agerar separat måste de som vill bygga vänta cirka 10 år tills de kan börja bygga. Om alla tio är förenade i ett mållag kan den första bygga om ett år, om andra ger honom sina besparingar som lån. Under det andra året kan han bygga en sekund, om den första nu, istället för en sparande, gör en andel vid avkastningen av lånet etc. Således uppnår alla målet i genomsnitt dubbelt så snabbt jämfört med den strategi där alla agerar ensamma. Staten uppmuntrar önskan att spara och använda kapital genom att tillhandahålla subventioner. i Tyskland kallas dessa donationer "byggnadsbesparingspremier". Särskilda kännetecken för den tyska modellen - baserad på sparsystemet från den amerikanska modellen - baserad på systemet för sekundärmarknaden för intecknade värdepapper visas i tabell 1.
Det bör erkännas att när det gäller ekonomiska framsteg ser den klassiska amerikanska modellen ut som den mest effektiva. Tack vare återförsäljningen av emitterade lån och den utvecklade marknaden för inteckningssäkra värdepapper begränsar ingenting tillväxten av "hypotekskapital".
Tabell 1 Jämförande parametrar för utlåningsmodeller
|
Jämförda parametrar |
Tysk modell |
Amerikansk modell |
|
Kostnaden för resurser som banken lockar |
Nedanför marknaden |
Marknadsföra |
|
Få ett lån |
Efter att ha passerat besparingsfasen |
Omedelbart efter att ha kontaktat banken |
|
Form av attraherade resurser |
Sparkonton |
Värdepapper med säkerhet |
|
Huvudformen för regeringsstöd |
Bonusbetalningar på insättningar |
Statliga garantier för inteckningar |
|
Utlåningsvolymer |
Begränsad av besparingar |
Begränsad av låntagarens solvens |
Ständigt |
Vid första steget i bildandet av marknadssystemet |
|
Lånevillkor |
15 till 30 år gammal |
|
|
Kreditbelopp |
upp till 45% av kostnaden för lägenheten |
Upp till 100% av kostnaden för lägenheten |
Tvärtom, i Europa, särskilt före Europeiska unionens organisation, hindrade de relativt små volymerna av de finansiella marknaderna i enskilda länder utvecklingen av en paneuropeisk bolånemarknad, som kunde jämföras volymmässigt med den amerikanska. Nyligen har Europeiska unionens länder gått samman för att skapa en konkurrenskraftig europeisk marknad för värdepapper med säkerhet. Å andra sidan, om vi betraktar frågan ur juridisk organisations synvinkel, kulturella, historiska och juridiska traditioner, är den klassiska modellen främmande för europeiska rättssystem, eftersom den bygger på ett annat angelsaxiskt rättssystem. Därför kommer den klassiska modellen i Europa att se något annorlunda ut. En enhetlig position för alla marknadsaktörer på vilken hypotekslånmodell som är bättre att genomföra på den ryska marknaden har ännu inte slutgiltigt upprättats. Officiellt har Ryssland antagit en tvåskiktsmodell för bostadslån som bas. Detta återspeglas i det antagna konceptet för utveckling av systemet för bostadslån. Såsom regeringen har tänkt ut innebär det ryska tvåkantslånet inte det federala centrumets dikter och bidrar bara till genomförandet av kontrollen, utvecklingen av rekommendationer, tillhandahållandet av metodiskt stöd och införandet av enhetliga allmänt accepterade världsstandarder och tekniker. När systemet utvecklas kan regioner skapa egna inteckningsoperatörer, oberoende av federalt centrum. Med införandet av lagen "On Mortgage Securities", som ger möjlighet för banker att självständigt emittera inteckningar, blev det möjligt att aktivt utveckla en enskild modell av inteckning. Dessutom utvecklas bostadsbyggande kooperativ aktivt, vilka fungerar utifrån bilden av det tyska systemet med besparingar på entreprenadbyggnader. Därför är det nu omöjligt att säga entydigt vilken modell som vann i Ryssland. Troligtvis kommer båda modellerna att slå rot i de stora vidderna i vårt moderland, men i en form anpassad till våra förhållanden.