Kako dobiti hipoteku u Sberbanci: upute korak po korak. Kupovina stana na hipoteku: uputstva, dokumenti, uslovi, uslovi banke Kako do hipoteke korak po korak uputstva

Posljednje ažuriranje: 02.02.2019

Kupovina stana putem hipoteke je odgovorna i važna odluka u životu svake osobe. Stoga potencijalni zajmoprimac mora prvo procijeniti svoje finansijske mogućnosti. Ovo treba uzeti u obzir:

  • Izvodljiv iznos mjesečne uplate (po pravilu nije veći od polovine primljenog prihoda);
  • Cijena stana;
  • Iznos akontacije (obično - 30% ili više od cijene stanovanja);
  • Tip stana i predložena površina njegove lokacije.

Uputa za kupovinu stana pod hipotekom uključuje sljedeće procedure.

Odabir banke i hipotekarni program

Pre nego što uzmete hipoteku za kupovinu stana, potrebno je da analizirate uslove i ponude u raznim bankama. Određivanje indikatora pri odabiru najbolja opcija su:

  • Suma hipotekarni kredit;
  • Kamatna stopa, po pravilu, varira od 11 do 15% godišnje, a zavisi od banke i željenog iznosa;
  • Tereti (uslovi za izručenje i izdržavanje);
  • Valuta kredita;
  • Uslovi kolaterala (uključujući zahteve garancije);
  • Uslovi plaćanja;
  • Uslovi osiguranja (uključujući hipoteku);
  • Prisustvo kazni za prijevremenu otplatu.

Nakon odabira nekoliko odgovarajućih banaka i hipotekarnih programa, potrebno je pažljivo proučiti zamršenosti hipotekarnog proizvoda na osnovu savjeta dobijenih kao rezultat poziva ili posjete.

Također se mora imati na umu da mnoge bankarske institucije nameću zahtjeve i ograničenja potencijalnim zajmoprimcima, i to:

  • Stalna registracija na teritoriji koju odredi banka;
  • Određeni staž na trenutnom mjestu rada (op staž najmanje 1 godinu, na zadnjem mjestu preko 4-6 mjeseci);
  • Pozitivna kreditna istorija;
  • Nema kaznenog dosijea;
  • Nema drugih paralelnih zajmova;
  • poslovna sposobnost;
  • Starosna dob (minimalna dob 21, maksimum je određen momentom otplate kredita, do ove godine zajmoprimac ne bi trebao imati više od 65-75 godina)
  • Ako su uključeni sudužnici, onda ne više od 3 osobe, stepen veze - supružnici, braća, roditelji, treća lica;
  • Ako je zajmoprimac muškarac mlađi od 27 godina bez vojne knjižice, biće mu odbijen kredit. Odnosno, vojni obveznik, koji nije odslužio službu, koji ima odgodu (na primjer, u vezi sa studiranjem) itd., ne može biti zajmoprimac (osim vojnih lica, u rezervi) .

Primjena istovremeno u nekoliko banaka, u svakom od njih možete saznati konkretne uslove hipoteke i proceduru kupovine stana. Nakon odobrenja prijave potrebno je pristupiti odabiru odgovarajućeg stana. Ova procedura obično traje 2–3 mjeseca.

Informacije o preduslovima za hipotekarne kredite dostupne su na službenim web stranicama banaka.

Vrijeme odobrenja zahtjeva za hipoteku je 5 do 10 radnih dana. U međuvremenu, sva dostavljena dokumentacija se pažljivo provjerava, tako da morate krenuti u potragu za smještajem tek nakon čvrstog pristanka kreditne institucije.

Važno: banka može odbiti izdavanje kredita i zaključiti ugovor samo ako je iz dostavljenih dokumenata jasno da potencijalni zajmoprimac nije u mogućnosti da otplati kredit i kamatu, na osnovu svojih finansijskih mogućnosti. Preostali motivi za odbijanje su nezakoniti i na njih se može uložiti žalba sudu.

Izbor nekretnine

Prilikom odabira nekretnine treba uzeti u obzir zahtjeve banke za hipotekarni objekt. obično:

Stan na sekundarnom tržištu mora:

Stambena zgrada ili vikendica moraju:

  • Nalaziti se u zoni definisanoj hipotekarnim programom;
  • Imati cjelogodišnji pristupni put;
  • Biti pogodan za upotrebu tokom cijele godine:
  • Usklađenost sa sanitarnim standardima (imaju sisteme grijanja, kanalizacije i vodosnabdijevanja);
  • Položiti odgovarajući katastarski upis.

Za odabir nekretnina u novogradnji, bankarske institucije po pravilu nude objekte iz baze developera koji su prošli službenu akreditaciju. Za to su predviđeni posebni programi, uključujući i državne - za podršku hipotekarni kredit za primarno stambeno tržište.

primjer: DeltaCredit banka nudi kredite pod hipotekom sa državna podrška» po 12% godišnje. Klijenti mogu iskoristiti pogodnosti u okviru uslova koje je odobrila Vlada Ruske Federacije.

Ako zajmoprimac samostalno odabere stan na primarnom tržištu, tada banke obično nameću sljedeće zahtjeve investitorima:

  • Vrijeme na tržištu stambena izgradnja- više od pet godina;
  • Usklađenost sa standardima ocjenjivanja finansijsku stabilnost prema savezni zakon 214-FZ;
  • Bez kašnjenja (više od godinu dana) u završetku izgradnje i puštanju objekata u rad tokom prethodnih godina;
  • Dostupnost objekata tačkastog i masovnog razvoja (dva ili više) puštenih u rad;
  • Nedostatak pokretanja stečajnog postupka ili odluke o likvidaciji;
  • Ostali zahtjevi.

Za stručnu pomoć pri odabiru nekretnine i povjerenje u pravna čistoća transakcije, banke nude korištenje usluga agencija za nekretnine koje su njihovi partneri. Da bi to učinili, kupcima pružaju odgovarajuće baze partnera.

Procjena vrijednosti imovine

Za blagovremeno ispunjenje obaveza po ugovoru, uslovima hipoteke određuje se obezbjeđivanje likvidnosti kolateral, koja najčešće služi kao stečena imovina. Tržišna vrijednost kolateral je polazna tačka za određivanje iznosa hipotekarnog kredita, pa je stoga procena vrednosti kolaterala važan pokazatelj u procesu kreditiranja.

Većina banaka, kako bi izvršile pouzdanu procjenu kolaterala za kredit, nude korištenje usluga organizacije za procenu iz redova svojih partnera. Istovremeno, oni ne ograničavaju zajmoprimce u izboru, međutim, ako izvještaj o procjeni dostavi organizacija koja ima negativno iskustvo sa bankom, ova potonja ima pravo pokrenuti dodatnu provjeru.

Takođe, ukoliko se otkrije netačnost datih ocjena ili kršenje zahtjeva zakonodavstva u oblasti procjene, onda bankarske institucije imaju pravo da upućuju motivisane žalbe regulatornim organizacijama (SROO). Stoga stručnjaci preporučuju korištenje usluga partnerskih procjenitelja.

Potvrda o procjeni vrijednosti dostavlja se banci kreditoru.

Spisak dokumenata i prijava banci

U većini banaka dokumenti za kupovinu stana na hipoteku su:

  • obrazac za prijavu za hipotekarni kredit, možete se prijaviti za njega online na web stranici banke;
  • Po klijentu, fotokopije sljedeća dokumenta:
    • Fotokopija pasoša;
    • Potvrda o prihodima u formi posebnog bankarska institucija ili 2-porez na dohodak;
    • Ovjerena kopija radna knjižica;
    • SNILS - uvjerenje o osiguranju državno penzijsko osiguranje
    • Vojna iskaznica za muškarce vojno sposobnih;
    • Dokumenti o obrazovanju (svjedodžbe, diplome, itd.);
    • Potvrde o vjenčanju/razvodu i bračni ugovor(u prisustvu);
    • Izvod iz matične knjige rođenih djece;
    • Potvrda o registraciji u poreski organ fizičko lice u mjestu prebivališta na teritoriji Ruske Federacije (po zadatku matični broj poreski obveznik (PIB);
    • Dokumenti o postojećim dužničkim obavezama klijenta (ili prethodno izvršenim);
  • Za nekretnine:
    • Pravni dokumenti (ugovori, akti, itd.);
    • Tehnička dokumentacija (katastarski pasoš ili potvrda o registraciji);
    • Fotokopije pasoša prodavaca nekretnina.

Mogu se tražiti i dokumenti o drugim redovnim primanjima i bračnom statusu.

primjer: Bračni par se prijavio banci za hipoteku od 2.500.000 rubalja, oboje rade (ukupni mesečni prihod 50.000 rubalja), nemaju dece, 30 godina. Banka ih je odbila, jer prihodi nisu dozvoljavali da dobiju kredit - dnevnica za svaku je 15.000 rubalja. Rješenje: uzmite manji iznos - 1.500.000, ili potražite dodatnog sudužnika, koji nije u starosnoj dobi za penziju, sa plata najmanje 25.000 mesečno.

Ukoliko su u objektu obezbeđenja upisana punoletna sposobna lica koja nisu dužnici, banke od njih traže da dodatno dostave potpisane i overene izjave o njihovoj svesti da:

  • Stan u kojem žive prelazi u zalog;
  • U slučaju neispunjenja obaveza navedenih u ugovoru o hipoteci, stan će biti oduzet, do deložacije podnosilaca zahtjeva.

Ukoliko su u objektu obezbeđenja upisana lica koja nisu bliski srodnici zalogodavca, banke dodatno zahtevaju objašnjenje o potrebi upisa ovih lica u ovaj objekat i ispravan dokaz o vlasništvu ovih lica, gde se mogu upisati.

Bitan: Banke po pravilu ne prihvataju da među vlasnicima nekretnina koje se prenose kao kolateral ima maloletnih i/ili nesposobnih lica.

Zaključivanje ugovora o kreditu

Prije potpisivanja ugovora o kreditu za kupovinu stana potrebno je njegovo pažljivo proučavanje. Posebnu pažnju treba posvetiti svim opterećenjima i potencijalnim troškovima, posebno skrivenim kamatama, za koje se preporučuje prevođenje u brojke.

Skrivena kamata se po pravilu sastoji od raznih provizija (za isplatu, održavanje računa i sl.) i obaveznih depozita, utvrđenih u procentima od iznosa hipotekarnog kredita.

primjer: Po prijemu hipotekarnog kredita u iznosu od 1 milion rubalja po stopi od 10% godišnje, godišnja plaćanja bez skrivene kamate iznosit će 100 hiljada rubalja (1 milion * 10%). Naplata samo provizije za isplatu novca u iznosu od 2,8% dovest će do povećanja kamatne stope na 12,8% i dodatnih plaćanja u iznosu od 28 hiljada rubalja (1 milion * 2,8%).

Bitan: Odlukom Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije br. 8274/09 od 17.11.2009. godine, bankama je zabranjeno da naplaćuju naknadu za otvaranje i vođenje kreditnog računa.

Ako banka nameće provizije, čineći ih obaveznim za dobijanje kredita, tada mora navesti te terete u ugovoru i prilikom objavljivanja efektivnih kamatna stopa. Prolazeći kroz faze kupovine, prilikom potpisivanja ugovora, potrebno je zahtijevati od banke da objavi povezane troškove kako bi se utvrdila stvarna vrijednost hipoteke.

Takođe treba obratiti pažnju na uslove za promjenu visine kamate. Mnoge banke tu mogućnost daju jednostrano bez pristanka zajmoprimca. Ovo je ispunjeno činjenicom da pod određenim ekonomske situacije banka može povećati kamatu i kredit za klijenta će postati nepodnošljiv. Stoga je potrebno tražiti da se u ugovor o kreditu unesu uslovi koji predviđaju promjenu kamate ili iznosa otplate kredita samo uz zajednički dogovor stranaka.

Drugi važan uslov je mogućnost prijevremene otplate kredita. To je predviđeno zakonom. Međutim, banke idu na trik i uslovljavaju ovo pravo dodatnim uplatama.
Na primjer, in ugovor o zajmu Može se predvideti da u slučaju prijevremena otplata zajmoprimac plaća kredit banci paušalno plaćanje u iznosu od 1% otplaćenog iznosa iznad prevremeno otplaćenog kredita.

Registracija transakcije kod prodavca i prenos novca

Sljedeći korak u proceduri kupoprodaje, nakon zaključenja ugovora o kreditu, biće prijem sredstava i nabavka odabrane nekretnine. Transfer novca je ključna tačka bavi. Čim novac bude u rukama kupca, možete se baviti izvršenjem *ugovora o kupovini stana*. Odnosi između stranaka se ogledaju u kupoprodajnom ugovoru, čiji je važan uslov vrijednost imovine i postupak plaćanja. Postupak plaćanja može se izvršiti:

  • Gotovina (na blagajni);
  • Bezgotovinsko plaćanje (prenos na račun prodavca);
  • Preko bankovnog računa.

Često banke izdaju kredit pod uslovima inicijalne registracije transakcije kupoprodaje nekretnina i hipoteke, a tek nakon toga izdaju pozajmljena sredstva. U takvim slučajevima, stjecanje nekretnina se provodi u sljedećim fazama:

  • kupac obavještava prodavca o zaključenom ugovoru o kreditu i pristaje na transakciju uz uslov odgode plaćanja
  • plaća avans prodavcu iz sopstvenih sredstava
  • registracija transakcije i hipoteke
  • banci se dostavljaju potvrde o zaključenoj transakciji i upisu hipoteke na osnovu kojih se izdaje novac
  • konačno poravnanje sa prodavcem

Prodavci po pravilu pristaju na takve uslove, jer nakon upisa hipoteke banka izdaje kreditna sredstva u narednim radnim danima. A kupoprodaja bez plaćanja garantuje prodavcu depozit po zakonu. Dakle, prodavac nema nikakav rizik.

Transakcija kupovine i uknjižbe stana vrši se u Federalnoj službi državna registracija, katastar i kartografija (Rosreestre). Prilikom sklapanja važno je postići dogovor o svemu važnih uslova, što neće dozvoliti da se ova transakcija dogodi.

Osiguranje i prijenos hipoteke

Da biste zaključili ugovor o hipoteci, morate proći proceduru obavezno osiguranje kolateral nekretnina od rizika oštećenja i gubitka. Ova procedura je predviđena Zakonom o hipoteci.

Banke često zahtijevaju životno osiguranje zajmoprimca ili druge rizike. Odluka o potpisivanju ugovora sa dodatnim vrstama osiguranja je odluka korisnika kredita, jer dovodi do povećanja otplate kredita (skrivene kamate).

Slijedi proces formalizacije ugovora o hipoteci i hipoteke. Ugovor o hipoteci registrovan je kod Rosreestra, koji zajmoprimcu neće dozvoliti da obavlja bilo kakve radnje sa imovinom bez saglasnosti banke, nosioca zaloge. Hipoteka ostaje kod bankarske institucije i omogućava joj preprodaju prava potraživanja po ugovoru o zalozi.

Načini naplate dospjelih dugovanja po kreditima

Nenaplativi krediti imaju negativan uticaj na poslovanje bilo kojeg finansijsku organizaciju do njegove održivosti. S tim u vezi, banke će unaprijediti proces rada sa problematičnim kreditima.

Rad sa dužnicima ide putem konstruktivni dijalog. Ukoliko se utvrdi da su finansijske poteškoće zajmoprimca hitne, banke idu u restrukturiranje kredita na način da:

  • Promjene u rasporedu plaćanja;
  • Produženje kredita;
  • Promjene kamatnih stopa.

Ukoliko su prilikom preuzimanja kredita otkriveni problemi u pogledu solventnosti zajmoprimca, banka mu šalje obavještenja sa zahtjevima za vraćanje duga i pregovara sa njim. Tokom pregovora objašnjavaju se posljedice neplaćanja duga, sve do mogućnosti ustupanja predmeta na sud (prinudna naplata duga).

Treba napomenuti da je utaja duga krivično djelo. Stoga je potrebno iskoristiti sve mogućnosti za otplatu duga po ugovoru o kreditu, a po mogućnosti na dobrovoljnoj osnovi.

Šta učiniti ako nema novca za nastavak plaćanja hipotekarnog kredita

Treba uzeti u obzir sve vrste nijansi, na primjer, gubitak posla, pogoršanje zdravlja itd. U slučaju kašnjenja plaćanja, zaposleni u banci počinju da zovu dužnika telefonom i podsjećaju ga na plaćanje duga. . Ukoliko na ovo nema odgovora, banka u roku od 10 dana šalje poštom obavještenje o hitnoj isplati postojećeg duga. Ukoliko nije bilo reakcije na ovo, zalogodavac ima pravo da se obrati sudu, gde je doneta odluka o rani oporavak cjelokupni preostali iznos kredita i kamata, te prodaja stana na licitaciji.
Stan se na aukciji prodaje po hipotekarnoj vrijednosti, koja je obično manja od tržišne. Stoga, prilikom sklapanja ugovora o hipoteci, treba obratiti pažnju na veličinu kolateralne vrijednosti i pokušati je približiti tržišnoj razini.

U ovom slučaju, nakon prodaje stana, dužnik će dobiti samo iznose koji je platio po glavnom kreditu minus%, takođe umanjen za kazne koje je izrekla banka, i to samo ako novac ostane od prodaje stana. .

primjer: klijentu je odobren kredit za kupovinu stana u iznosu od 3.000.000 rubalja. Za 2 godine banci je vraćeno 500.000 rubalja, uzimajući u obzir kamate. U trenutku naplate, dug banci na sudu iznosi 2.700.000 rubalja. (stanje kredita + dospjela kamata). Kolateralna vrijednost stana iznosila je 2.300.000 rubalja, a zapravo je na aukciji prodan za 2.000.000 rubalja. Kao rezultat toga, zajmoprimac duguje banci još 700.000 rubalja (ovaj saldo je pokriven sumom osiguranja).
Odnosno, dužnik ostaje u minusu - gubi stan i iznos plaćene kamate, plaća banci kaznu koja iznosi impresivne iznose. Preostala sredstva koriste se za otplatu pravnih i drugih troškova, te banci (za otplatu ranije izdatog kredita).

Ali budući da je proces ovrhe na stanu prilično dug, za to vrijeme preporučljivo je pronaći posao i otplatiti dugove:

  • U slučaju da dužnik nađe posao prije suđenja ili čak tokom ročišta suda i sl. i otplati svoj tekući dug, moguće je sporazumno rješenje nesporazuma, jer ni bankama nije isplativo da se upliću u prodaja stana.
  • Ako slučaj dođe do suda, dužnik se može boriti za smanjenje iznosa kazne (pod određenim uslovima može se smanjiti).

Ako imate pitanja o temi članka, slobodno ih postavite u komentarima. Svakako ćemo odgovoriti na sva vaša pitanja u roku od nekoliko dana.

87 komentara

Registracija kupoprodaje stana odvija se u nekoliko faza. Svaka faza postupka zahtijevat će određene radnje od strane prodavca i kupca. Zatim ćemo vam reći o fazama transakcije prilikom kupovine. hipotekarno stanovanje, razmotrite redoslijed radnji za kupca i nijanse za prodavca. Ovdje je opći algoritam za prodaju i kupovinu, koji će pomoći oba sudionika da se snalaze.

  1. Odabir banke kreditora i podnošenje zahtjeva. Za stambeni kredit možete podnijeti zahtjev u gotovo svakoj banci. Da bi to učinio, kupac mora podnijeti odgovarajuću prijavu u filijalu banke.

    Također će biti potrebni dokumenti od budućeg zajmoprimca:

    • pasoš;
    • historija zapošljavanja;
    • SNILS / TIN;
    • uvjerenje 2-porez na dohodak.

    Nakon pregleda zahtjeva i provjere solventnosti klijenta, banka će donijeti odluku o odobravanju zahtjeva. Pročitajte o značajkama kupoprodaje stana pod hipotekom u Sberbank.

  2. Izbor nekretnine. Odobrenje zahtjeva za hipotekarni kredit ima rok zastare, pa je bolje da ne odgađate izbor stana. Zajmoprimac treba da zatraži od stručnjaka listu zahtjeva za stambenu imovinu koji mogu uticati na odobrenje banke.

    Bitan! Kupac je dužan upozoriti prodavca da će kupovina biti obavljena uz učešće kreditna sredstva.

  3. . Preliminarni dogovor je između vlasnika i kupca kako bi se obje strane zaštitile od nevolja. Dokumentom se utvrđuju prava i obaveze stranaka, iznos depozita, rok vraćanja, odgovornost u slučaju neispunjavanja ugovora.
  4. . U ovoj fazi, prije prodaje stana kupcu, vlasnik stana mora prikupiti paket potrebnih dokumenata za banku:
    • Dokaz o vlasništvu, osnov za njegovo nastupanje.
    • Vlasnički pasoši.
    • Vjenčani list.
    • Saglasnost supružnika za prodaju stana.
    • Izvod iz USRN-a.
    • Izvod iz kućne knjige.
    • Katastarski i tehnički pasoš.
    • Potvrda o nepostojanju duga za stambeno-komunalne usluge itd.

    Zajmoprimac takođe prikuplja potrebnu dokumentaciju:

    • Zaključak vještaka o procjeni stana. Banke zahtevaju stručnost od akreditovanih partnerskih kompanija.
    • Saglasnost supružnika za kupovinu stana pod hipotekom.
    • Potvrda o vjenčanju/razvodu.
    • Izvod računa o raspoloživosti sredstava za učešće.
    • Ostala dokumenta koja potvrđuju zaposlenost i bonitet klijenta.

    Nakon prikupljanja svih papira, prodavac i kupac ih dostavljaju banci na razmatranje. Razmatranje može potrajati nekoliko dana, ponekad se od učesnika može tražiti dodatna dokumentacija. Nakon toga slijedi odobravanje od strane banke odabrane opcije za hipoteku ili odbijanje.

  5. Zaključivanje ugovora o kreditu. Ugovor o kreditu zaključuje se između zajmoprimca koji želi da kupi stan i bankarske organizacije.

    Nacrt dokumenta se sastavlja kod notara u prisustvu klijenta, a zatim se prenosi u banku. Ugovor mora sadržavati glavne uslove za odobravanje kredita:

    • iznos kredita;
    • zrelost;
    • kamatna stopa;
    • dužničke sankcije;
    • prava i obaveze zajmoprimca i kreditora;
    • raspored plaćanja.
  6. Osiguranje nekretnina. Preduslov pružanje stambeni kredit je osiguranje od rizika. Kupac mora osigurati rizike vezane za gubitak imovine. Banke preporučuju da se osigura sam zajmoprimac u slučaju invaliditeta, smrti itd. Troškovi osiguranja su isključiva odgovornost kupca.
  7. i transfer novca. Na zakazani dan, učesnici u transakciji (prodavac, kupac i predstavnik banke) dolaze kod notara radi zaključivanja DCT-a. Istog dana sklapa se i ugovor o hipoteci, a najčešće se DCT i ugovor o hipoteci spajaju u jedan dokument.

    Dokument je sastavljen u tri primjerka, potpisan od strane svih učesnika i ovjeren kod notara. Nakon toga se vrši transfer novca koji se dešava otvaranjem akreditiva.

    Za prenos ličnih sredstava zajmoprimca i sredstava obezbeđenih od strane banke otvaraju se posebni računi. Sve troškove vezane za otvaranje računa i prijenos novca snosi kupac.

  8. Registracija posla. Kupac i prodavac se dogovaraju o datumu predaje dokumenata Registracionoj komori. Možete se prijaviti za registraciju PrEP-a direktno u Regpalate-u ili putem MFC-a. Pored ličnog prisustva, prilikom podnošenja prijave trebat će vam i:

Koji troškovi kupovine su povezani sa plaćanjem obaveznih naknada? Visina državne dažbine za kupovinu nekretnina iznosiće:

  1. Dužnost za plaćanje državnih usluga za registraciju imovinskih prava plaća kupac i iznosi 2000 rubalja.
  2. Naknadu za upis hipoteke plaća kupac i iznosi pojedinci 1000 rubalja, za pravna lica 4000.

Kako se obrađuje transakcija punomoćja?

Kupoprodaju nekretnina na osnovu punomoći, uključujući i opću, moguće je izvršiti bilo koja od strana samo ako su ispunjeni uslovi za punomoć:

  1. prihvata se samo overeno punomoćje od vlasnika imovine;
  2. punomoćje mora naznačiti konkretne radnje koje zastupnik može izvršiti u ime vlasnika;
  3. punomoćje se provjerava na falsifikovanje kod notara i prilikom državne registracije privrednog preduzeća.

Karakteristike procesa kupovine od pravnog lica

Kupovina nekretnine od pravnog lica ima svoje razlike, koje mijenjaju proceduru za provođenje i obradu takve transakcije, o tome ćemo detaljno govoriti u nastavku:

  1. Status pravno lice zahtijeva pribavljanje dozvole za otuđenje imovine od svih osnivača. To znači da generalni direktor trebalo bi da izdrži generalna skupština osnivači, kod kojih se donosi odluka o prodaji imovine i sastavljaju se sljedeći dokumenti:
    • pismena saglasnost osnivača;
    • minute za upoznavanje.
  2. Transakcija će se obaviti uz učešće predstavnika pravnog lica. Zastupnik može djelovati samo po punomoći koju izdaje notar.

Kako ide kupovina od rodbine i roditelja?


Slijed radnji preko posrednika

Kupovina nekretnine uz uključivanje hipotekarnih fondova podrazumijeva punu podršku transakcije od strane banke, što praktično eliminira mogućnost prijevare.

Da li mi je potreban agent za nekretnine prilikom kupovine nekretnine, u kojim slučajevima i za šta može biti potreban i koliko koštaju takve usluge?

  • Kontaktiranje agencije nije potrebno ako. Prvo, banke dozvoljavaju kupovinu samo od akreditovanih programera. Drugo, programer će sam prikupiti dokumente.
  • Kontaktiranje agenta za nekretnine će biti potrebno kada. Velika je vjerovatnoća da će se kupac suočiti s problemom samostalnog pronalaženja stana koji ispunjava zahtjeve banke. Stručnjak će pomoći da se ubrza proces odabira i poveća vjerojatnost odobrenja stana od strane zajmodavca.

Odgovornosti agenta za nekretnine prilikom kupovine:


Troškovi usluga posrednika kreću se od 3% do 6% vrijednosti nekretnine. Plaćanje vrši učesnik u transakciji koji je angažovao stručnjaka za kupovinu ili prodaju stana. Ovo su dodatni troškovi prilikom kupovine stana na hipoteku.

Karakteristike postupka

  1. Agent preuzima značajan dio odgovornosti kupca.
  2. Obavezno prisustvo agenta prilikom izvršenja svih dokumenata o transakciji.

Prednosti i nedostaci

  • brzo traženje nekretnine, kupac ne gubi vrijeme i trud na to;
  • provjera dokumenata za stan prije podnošenja banci praktično isključuje moguće odbijanje;
  • agent može organizovati prikupljanje dokumenata, prijem polisa osiguranja, državna registracija kupovine.
  • veliki broj niskokvalifikovanih stručnjaka koji nude usluge nekretnina;
  • visoka cijena usluga i dodatni troškovi prilikom kupovine.

Postupak i karakteristike transakcija nekretninama uz učešće hipotekarnih fondova mogu se razlikovati u zavisnosti od svakog pojedinačnog slučaja. Ako imate bilo kakvih poteškoća, najbolje je da se obratite iskusnom advokatu za nekretnine koji će vam pomoći da se snađete i smanjite moguće rizike.

Ako pronađete grešku, označite dio teksta i kliknite Ctrl+Enter.

Izbor nekretnine

Ako pretpostavite potrebu za hipotekom za kupovinu kuće, morat ćete unaprijed paziti na nekretninu.

Ovo je posebno važno ako se kupuje nova zgrada. Činjenica je da obično u ranoj fazi izgradnje stambeni kompleks ili selo, kada su rizici i banaka i investitora previsoki, 1-2 partnerske banke sarađuju sa investitorom. Stoga, upravo u trenutku kada su razvojne cijene najniže, izbor hipotekarnih programa za vas će biti ograničen.

Najmanje od svega banke vole seoska naselja gdje zemljište. Razlozi za to su nestabilna tržišna cijena takvog zemljišta i njegova upitna likvidnost, koja u konačnici zavisi od uspjeha graditelja u razvoju sela. Međutim, u velike banke jesti hipotekarni programi i za takav slučaj. To je samo hipoteka se ovdje daje za dvostruku svrhu: kupovinu parcele i izgradnju kuće. Period izgradnje će biti ograničen, a kamata na hipoteku do puštanja nove kuće u funkciju biće 1,5-2% veća od standardnih.

Ali čak i kada kupujete sekundarnu nekretninu, poželjno je unaprijed paziti na željene objekte. Inače, kako znate koja su vam sredstva potrebna za hipoteku?

Odabir hipotekarnog programa

Na osnovu odabranog stanovanja, potrebno je odlučiti se o izboru banke. Ovdje postoje dva glavna kriterija:

  • da li vam odgovaraju uslovi banke;
  • da li ispunjavate uslove banke za zajmoprimce.

Ako govorimo o prvom kriteriju, onda je malo vjerovatno da ćete moći uštedjeti na kamatama. Obično banke koje nude najbolje kamate zahtijevaju nekoliko vrsta osiguranja, naplaćuju provizije za razne radnje (razmatranje zahtjeva za kredit, transfer novca). Ono na šta zaista treba obratiti pažnju je maksimalna veličina kredit koji možete uzeti u određenoj banci i iznos učešća.

Što se tiče drugog kriterija, ako imate poteškoća s provjerom prihoda, mjesta stalni posao i davanje drugih dokumenata sa velikog spiska, ali postoji ozbiljan iznos za početna naknada(30-50% iznosa kredita), zatim kontaktirajte banku koja nudi kredit „na dva dokumenta“. Kamata na takav kredit je nešto veća od standardne (obično ne više od 1-2%).

Priprema dokumentacije i podnošenje zahtjeva za kredit

U procesu komunikacije sa kreditnim službenikom, pokušajte saznati sve detalje kreditnog programa. Bolje je pitati standardni ugovor prema predloženom programu kreditiranja. Nakon što ga pažljivo proučite kod kuće, pronađite u njemu odgovore na sljedeća važna pitanja:

Ne znate svoja prava?

  • prisustvo provizija za usluge prilikom kreditiranja i Dodatne usluge koje su banke nametnule potrošačima "na teret" ( kreditne kartice itd.);
  • broj obaveznih osiguranja i posledice odbijanja izdavanja jednog od njih (prema zakonu potrebno je samo osiguranje predmeta obezbeđenja);
  • mogućnost prijevremene otplate kredita, da li postoje kazne za takvu otplatu;
  • maksimalni period kašnjenja hipoteke, nakon čijeg isteka će se banka obavezati da od vas naplati kolateral.

Lista dokumenata za hipoteku je individualna za svaku banku. Međutim, s izuzetkom kreditnih programa za dva dokumenta, u svakom slučaju, od vas će se tražiti da dostavite potvrdu o prihodima, dokumente o bračnom statusu.

Zahtjev za kredit razmatraju banke u različiti datumi- zavisno od broja birokratskih usluga u banci i složenosti dostavljenog paketa dokumenata. Dakle, krediti pod 2 dokumenta odobravaju se za 2-3 dana, ali zahtjev za standardnu ​​hipoteku stručnjaci kreditne institucije mogu proučavati nekoliko sedmica.

Izbor nekretnine i njeno odobrenje od strane banke

Nakon što ste dobili odobrenje jedne od banaka za Vaše zahtjev za kredit, možete krenuti u odabir stana. Ako ste prethodno razmotrili s kojim bankama radi programer stambenog kompleksa koji ste odabrali, onda uz odabir novi stan možete to lako podnijeti. Sa sekundarnim će biti teže. Ovdje je vrlo važna čistoća pravne sudbine stana. Podjele i razvodi braka, prijavljena maloljetna djeca i vojni obveznici, sve su to razlozi zbog kojih banka može odbiti predmet. I vjerujte mi, on je ovdje na vašoj strani: na kraju krajeva, sumnjiva prošlost stanovanja može se osjetiti u sadašnjosti u obliku tužbi kojima se osporava vaše vlasništvo.

Kada ste vi i banka preuzeli stan, potrebno je da ga procijenite kod licenciranog procjenitelja. Banka će vas pozvati procjenitelja. Rezultati izvještaja o procjeni određuju koliko ćete dobiti kredit.

Zaključivanje ugovora o kreditu

Sljedeći korak će biti zaključivanje ugovora o kreditu. Dobit ćete novac i konačno ćete moći kupiti odabrani stan. Transakcija sa prodavcem stana se obavlja putem Federalna služba državna registracija, katastar i kartografija (ili skraćeno Rosreestr). Ova usluga registruje gubitak vlasništva prodavca i nastanak vlasništva kupca. Po završetku registracije (oko 2 sedmice), dobit ćete izvod iz jedinstvenog državnog registra nekretnina koji potvrđuje vaše vlasništvo nad kupljenim stambenim prostorom.

Sada je došlo vrijeme da ispunimo obećanje banci (takva klauzula je uvijek sadržana u ugovoru o kreditu) - i da se kupljeni stan prenese u zalog.

Osiguranje kupljene imovine i njen prenos u hipoteku

Prije zaključenja ugovora o hipoteci potrebno je ispuniti obavezan uslov propisan zakonom o hipoteci (hipoteka nepokretnosti) uslov: osigurati kupljenu stvar od rizika gubitka i oštećenja.

Možda vam je banka predložila i da osigurate sebe, svoja imovinska prava ili rizik nevraćanja kredita banci. Vaš je izbor da pristanete na takve uslove u ugovoru, da idete na kredit sa višim kamatama (ovo je najčešće posledica odbijanja jedne od vrsta opcionog osiguranja) ili da se obratite drugoj banci. Ovdje je potrebno uporediti iznos uvećanih uplata osiguranja i trošak osiguranja.

Nakon predočenja osiguranja banci, sastavljate ugovor o hipoteci i hipoteku. Ugovor o hipoteci mora biti registrovan u već pomenutoj službi Rosreestr. Ali sada vam neće biti data potvrda, već kopija ugovora sa pečatom na radnje registracije i pečat matičara. Sada, u državnom registru nekretnina, koji vodi Rosreestr, bilježi se opterećenje vašeg stana bankovnim zalogom. Njime se neće moći raspolagati bez saglasnosti banke hipotekara. Što se hipoteke tiče, ona ostaje na banci. to sigurnost, koji omogućava kreditnoj instituciji da preproda svoje pravo potraživanja prema vama po ugovoru o zalozi, ako je potrebno. Hipoteka neće imati nikakav uticaj na vaš odnos sa bankom po pitanju kredita.

Elektronska registracija transakcije

Brojne kreditne institucije nude svojim klijentima elektronska registracija transakcije i hipoteke direktno u kancelariji banke, bez potrebe da posećujete Rosreestr. Ova metoda je pogodnija i za strane u transakciji i za samu banku, dok se trošak za kupca (primaoca hipoteke) povećava za samo nekoliko hiljada rubalja (obično unutar 5.000). Ova metoda je brža i sigurnija.

Za registraciju transakcije i zaloga u ovom slučaju, prodavac i kupac u kancelariji bankarska organizacija potpisuje kupoprodajni ugovor, primalac kredita sklapa sa bankom ugovor o hipoteci, ugovor o osiguranju. Nakon toga, službenik banke sve skenira Potrebni dokumenti(prvenstveno hipoteka i ugovori o kupoprodaji) i šalje ih službi Rosreestr. Nakon toga, kupac se samo treba ponovo pojaviti u poslovnici banke i podići dokumente koji potvrđuju vlasništvo i upis hipoteke.

Dakle, rekli smo vam korak po korak kako kupiti stambenu nekretninu pod hipotekom. Nemojte se plašiti složenosti postupka, a najvažnije je zapamtiti da banka nije ništa manje zainteresirana za kupovinu stana koristeći primljena kreditna sredstva, pa će vam kreditni menadžer pomoći i voditi vas na svaki mogući način.

Prvi korak

Možete preskočiti ovaj korak i početi sa sljedećim. Ali ipak preporučujem da to uradite.
Preporučujem da kontaktirate nekoga ko zna skoro sve. Tada će biti potrebno mnogo manje vremena za odabir banke, vjerovatnoća dobijanja kredita će se povećati, a u jednom broju banaka kredit se može dobiti na specijalni programi: drugačije najboljim uslovima. Prednosti takvog tretmana mogu višestruko premašiti novčane troškove plaćanja usluga brokera.

Onda vam preporučujem da odete u kompaniju za nekretnine i da sklopite ugovor sa agentom za nekretnine kupovina stana uz hipoteku bio jednostavan, i ne bi se pretvorio u beskonačno "prolazak kroz muke". At kupovina stana na kredit morate uzeti u obzir mnoge karakteristike: ako trgovac nekretninama profesionalno radi sa hipotekama, on zna sve ove karakteristike.
Naravno, rad i hipotekarnog brokera i agenta za nekretnine košta, ali u slučaju hipoteke, bolje je ne štedjeti na tome.
Mada - izbor je na vama.

Drugi korak. Banka vas razmatra.

Prilikom pozajmljivanja novca banka preuzima rizik. Dakle, novac se ne daje svima. Razmatranje traje od tri do pet dana, do mjesec i po dana, u zavisnosti od banke i izvora prihoda.

Treći korak. Tražimo stan.

Nije teško pronaći stan: postoji mnogo stranica na internetu, pa čak i štampanih publikacija, na kojima se objavljuju oglasi za prodaju stanova. Ali! Stan se mora provjeriti, potrebno je prikupiti svu dokumentaciju o njemu. Štaviše, pošto se to dešava kupovina stana uz hipoteku, a ne za gotovinu, stan treba zadovoljiti ne samo vas, već i banku.
Ovaj korak radimo kada postoji pozitivna odluka o prethodnom koraku. Ako je odluka negativna, tražimo drugu banku, a prethodni korak idemo s drugom bankom

Četvrti korak. Ocjena.

Banka mora biti sigurna da ne izda kredit veći od onoliko posto cijene stana koliko je predviđeno kreditni program. Stoga se stan mora procijeniti. Potvrda o procjeni vrijednosti se dostavlja banci.

Korak peti. Stan je odobren od strane banke.

Stan je pronađen, dokumentacija se prikuplja i šalje na provjeru u banku i osiguravajuće društvo. Služba obezbeđenja banke zajedno sa pravnom službom, kao i zaposlenima u osiguravajućoj kući razmatra stan koji ste odabrali. Ako im sve odgovara, onda možete kupiti ovaj stan.

Šesti korak. Kreditni ugovor.

Prije dogovora, potpišete. Prema ovom ugovoru, banka vam priprema potreban novac kako bi ga prodavac stana (u slučaju prodaje stana) mogao dobiti.

Korak sedam. Novac.

U zavisnosti od banke, novac se prodavcu prenosi na različite načine. Ili putem depozitne kutije ili na račun prodavca. Ako kroz depozitnu ćeliju, tada se polaganje novca u ćeliju događa prije državne registracije.
Novac se može prenositi i putem akreditiva.

U slučaju nove zgrade, banka prenosi novac investitoru bankovnim transferom.
Svaki način prijenosa novca ima svoje nijanse.

Korak osam. Notarska potvrda.

Od 2. juna 2016. godine javnobilježnička ovjera je postala obavezna za niz transakcija. Radi se o poslovima otuđenja udjela u pravu zajedničko vlasništvo na nepokretnostima, uključujući i u slučaju otuđenja od strane svih učesnika zajedničkog vlasništva svojih udela u jednoj transakciji.
Odnosno, ako je otuđeni stan uokviren frakciono vlasništvo, na primjer, za muža i ženu, onda takva transakcija podliježe obaveznoj ovjeri, uz plaćanje javnobilježničkih usluga, naravno.

Ako je otuđena imovina upisana kao individualna, ugovor ne podliježe obaveznoj ovjeri. Ali banka može zahtijevati ovjeru kod notara. Obavezno - morat će biti ovjereno kod notara. Banka također može zahtijevati da se potpisi na hipoteci ovjere kod notara. Ali čak i ako banka ne zahtijeva ništa od ovoga, posjeta notaru će se ipak morati obaviti: da se ovjeri pristanak supružnika na transakciju, ili obrnuto: napišite izjave da učesnici transakcije nisu u braku .

Korak devet. Državna registracija.

Prijenos prava se dešava u trenutku državne registracije. Registracija transakcija traje od 3 dana do mjesec dana.

Korak deset. Osiguranje.

Ponekad ovaj korak prethodi dogovoru.
Banka preuzima rizike i želi da smanji svoje rizike. Banka smanjuje svoje rizike, kao i obično, o vašem trošku. Odnosno, plaćate osiguravajućem društvu.

Preskočio sam nekoliko malih koraka, kao što je "cash out". Sigurno ćete znati za njih. Čak i ako vam se iznese činjenica - u redu je: cijena izdanja nije visoka.