MPCS es un coeficiente que los tasadores estatales utilizan en el método de cálculo de masa. El tamaño depende del indicador específico del valor catastral. tasa de impuesto sobre los bienes, en el orden de su devengo se regula por la ley Federación Rusa.
SQS y método de estimación de masa
Se utiliza una metodología determinada para cada grupo de tasación de objetos inmobiliarios. Esta es la fórmula que utiliza el tasador de la Cámara Catastral para calcular el valor. El modelo incluye varios factores de precio, como la ubicación de la propiedad, la infraestructura, el área, el material con el que se construyen las paredes y otros.
Para inmuebles de similares características se utiliza el método de cálculo de masas. Al sustituir en la fórmula de indicadores significativos, el SCL se encuentra por unidad de área. Y para determinar el costo del catastro se debe multiplicar el indicador por el área.
En los casos en que no sea posible conocer un valor único del precio de mercado, se realiza un cálculo individual del costo.
Aplicación de UPKS
Se utiliza un indicador específico cuando cualquier otro modelo de cálculo, excepto el masivo, resulta inapropiado o imposible. Los pasos de cálculo son los siguientes:
Determinar la ubicación del objeto por región, región, distrito, barrio;
Formación de un modelo para evaluar objetos con características similares;
Cálculo de UPKS para un grupo;
Cálculo de costes finales.
El indicador más utilizado es para evaluar terrenos. Las asociaciones de dacha, las comunidades de jardineros y jardineros, los hogares privados con edificios, las casas individuales, las casas de bloques, los edificios residenciales de varios pisos y de varios apartamentos se unen en grupos únicos.
Una vez formados todos los objetos, el algoritmo de cálculo es el siguiente:
Determinación de factores espumantes para cada grupo;
Identificación de un área de referencia con características típicas;
Creación de subgrupos de características similares, en base a la norma;
Recopilación de información sobre precios de mercado para cada subgrupo;
Usar un modelo masivo en función del precio de mercado y los factores de fijación de precios;
Desarrollo de la fórmula de UPKS por unidad de área;
Cálculo de UPKS para el estándar;
Cálculo del costo del inventario para todas las parcelas del grupo.
El cálculo del valor específico se lleva a cabo sobre la base de factores objetivos, pero el subjetivismo inherente a los tasadores es bastante posible. Por lo tanto, los propietarios pueden no estar de acuerdo con los cálculos.
En la fórmula para calcular el costo con un parámetro específico, también se suelen usar factores de reducción y corrección, dependiendo de caracteristicas individuales ubicación del objeto.
Para simplificar la tarea de los propietarios, el sitio del portal ofrece servicios gratuitos cómodos y sencillos: una calculadora catastral y un mapa. También le ayudaremos a encontrar un profesional que sea capaz de dar un asesoramiento cualificado en catastro, valoración y pericia.
Para una identificación precisa, cada terreno en Rusia se asigna número catastral.
Toda la información sobre ellos se muestra en el catastro, que se almacena en los organismos estatales autorizados.
Pero la propiedad y la tierra en la Federación Rusa están sujetas a impuestos.
Para calcularlos correctamente y evitar confusiones al determinar los pagos de arrendamiento, se aprobó un indicador: el valor catastral.
De hecho, este es el precio de mercado de los bienes inmuebles, que se establece como resultado de la evaluación de los organismos estatales.
Una de las opciones para determinar el precio de una parcela es el método que utiliza un indicador específico del valor catastral.
En otras palabras, el indicador específico del valor catastral es unidad de medida del precio de una parcela por metro cuadrado.
El indicador es parte integral del cálculo de la asignación del COP y del cálculo del impuesto inmobiliario. Su uso está justificado en tales situaciones:
- Cuando se formen nuevos terrenos;
- Cuando un objeto se transfiere de un tipo de operación a otro;
- Se cambia el propósito de la asignación.
Las regiones y sus asentamientos cambian este indicador cada trimestre.
¿Cómo calcular el costo promedio de poner en el catastro?
Costo = UPKS * área de parcela.
El valor catastral se determina en la forma prescrita por recomendaciones metodológicas No. 26, que se desarrollaron en 2018:
- En cada región, las asignaciones se combinan en grupos sujetos a evaluación;
- Dentro de dicho grupo, se calcula el UPKS;
- Valor catastral creciente llevado a cabo para cada objeto.
Coste según catastro se puede cambiar aplicando factores de reducción si está disponible parcela Características especiales.
Las tasas del impuesto territorial se regulan estableciendo límites máximos: del 3% al 10-15%. Autoridades municipales las autoridades tienen derecho a reducir estos límites.
¿Cómo se determina la UPKS de terrenos de asentamientos o con fines agrícolas?
Para facilitar el cálculo de parcelas de tierra. formar en grupos de acuerdo con la similitud de los factores de fijación de precios:
- Granjas personales con edificios;
- Asociaciones de jardineros y jardineras;
- Asociaciones de países;
- Casas residenciales.
El indicador específico del valor catastral se determina de la siguiente manera:
- Para cada grupo formado, se determinan sus propios factores que afectan el precio;
- Se busca un sitio que incluya el mayor número de características típicas;
- Se forma un subgrupo de objetos, cuyos indicadores son similares;
- Se analiza la información de mercado recopilada para cada subgrupo;
- Se rastrea la relación entre el precio de mercado y los factores que lo forman;
- El SCL se calcula para un área típica seleccionada.
Así, el indicador específico del valor catastral es un vínculo de conexión entre los objetos del mismo grupo de evaluación.
Fórmula de cálculo próximo:
UPKS \u003d (Rpos + Rdeals) * Ki, donde:
- Рpos - ciertas características del entorno del sitio;
- Rsdelki - el valor de mercado del objeto;
- Ki - coeficiente de especificación para un sitio en particular.
A su vez, el indicador de infraestructura (Rpos) es la suma del costo de las comunicaciones de adjudicación.
El valor de mercado de la propiedad(Rtransacciones) se puede calcular usando la fórmula:
Rdeals \u003d (P1 * Pk) / 100, donde:
- P1 - valor de inventario del objeto;
- Pk es el coeficiente de un territorio específico, definido como la suma de todos los coeficientes para mejorar esta área (ubicación conveniente, vinculando la distancia a elementos de infraestructura, la presencia o ausencia de redes de ingeniería).
Posibilidad de impugnar el valor
Al calcular el valor del indicador específico, se toman factores objetivos, pero se procesan utilizando métodos estadísticos generalizados. Por esta razón, el resultado resultante puede exceder las normas y expectativas permitidas del propietario del objeto.
Si el propietario del sitio no está de acuerdo con los métodos de cálculo y los resultados Puede resolver el problema si aplica:
- al comité de resolución de disputas;
- A los tribunales.
Toda la información necesaria sobre el valor catastral se puede solicitar personalmente o por Internet en la USRN.
Al recibir un resultado que afecte los intereses del titular, puede solicitar una explicación.
Para hacer valer sus derechos debe solicitar una evaluación reglamentaria adicional. Si sus resultados no coinciden con el "estado", puede iniciar una apelación y probar que:
- Al evaluar el sitio, se utilizaron datos poco confiables o no se tomaron en cuenta los factores de corrección de reducción;
- El examen estatal se llevó a cabo en violación de la Metodología para realizar el estado. examen de la documentación de gestión de la tierra. Este es también el motivo que le permite apelar y cancelar la decisión de aprobar la documentación técnica.
El plazo para la consideración de una solicitud de revisión del precio de una parcela es de 30 días contados a partir de la fecha de la solicitud.
Conclusión
Método para calcular el valor catastral de los terrenos mediante un indicador específico considerado el más buscado, ya que con su uso es posible realizar una evaluación masiva de objetos.
El UPKS en sí difiere según la región. En cada tema de la Federación Rusa, los organismos estatales aplican los indicadores que se establecen en ellos.
En contacto con
1) contabilidad de gestión es un tipo de tal contabilidad en la que se lleva a cabo la recopilación, el procesamiento y el suministro de información contable para las necesidades de gestión en la empresa. El propósito de la contabilidad de gestión es la forma de un sistema de información en la pre-ción.
cap. la tarea de la CU es la preparación de información confiable y completa, un gato. sirve como fuente para tomar las decisiones gerenciales necesarias en el proceso de gestión.
Principal parte de dicha contabilidad yavl. contabilidad y análisis de costos (c/c de productos fabricados). Esta información, por regla general, se utiliza en el proceso de toma de decisiones gerenciales en la planificación y previsión en la empresa (para contabilidad financiera). Los datos contables de gestión de la organización son su secreto comercial y no deben ser divulgados por sus empleados; (la información se agrupa por tipos de costos, por el lugar de ocurrencia de los costos (lugar de trabajo), por portadores de costos, es decir, tipos de productos, obras, servicios). La información se prepara según sea necesario, se puede compilar diariamente, semanalmente, mensualmente. La información tiene el carácter de un pronóstico, caracteriza las actividades de la organización para el futuro, teniendo en cuenta el estado del pasado.No es necesario mantener la UU, solo si la administración lo decide.
2) Contabilidad financiera proporciona información contable sobre los resultados de las actividades de la organización a sus usuarios externos: accionistas, socios, acreedores, autoridades fiscales, estadísticas; financiación de bancos, etc. Desde estas posiciones, los datos de FU no representan un secreto comercial, ya que reflejan los indicadores más generales de las actividades de la organización. FU se caracteriza por la observancia de los principios de contabilidad generalmente aceptados, el uso de unidades monetarias de medida, la periodicidad, la objetividad y la asignación como principal objeto de análisis de las actividades de la organización en su conjunto. La información se prepara una vez al año (medio año, trimestre). La información caracteriza las transacciones que ya han tenido lugar y los hechos económicos, muestra cómo fue. A pesar de las diferencias, la contabilidad administrativa y financiera son subsistemas contables de una organización relacionados entre sí. Comunes a ellos son:
Objetos contables unificados;
Un enfoque unificado para la elección de metas y objetivos de contabilidad;
Principios contables generalmente aceptados;
Mantenimiento único de información primaria para informes;
Base de información la contabilidad se utiliza para tomar decisiones de gestión;
Uso métodos comunes(documentación, inventario, evaluación y costeo, agrupación de objetos contables, unidades de informes, informes internos y externos de la organización).
El propósito del análisis financiero.
Bajo la condición financiera se refiere a la capacidad de la empresa para financiar sus actividades. Se caracteriza por la seguridad. recursos financieros necesarios para el funcionamiento normal de la empresa, la viabilidad de su colocación y la eficiencia de uso, las relaciones financieras con otras personas jurídicas y personas físicas, la solvencia y la estabilidad financiera.
Condición financiera puede ser estable, inestable y en crisis.
el analisis financiero es un proceso de investigación y evaluación, cuyo objetivo principal es desarrollar los supuestos y pronósticos más confiables sobre el futuro Términos financieros el funcionamiento de la empresa.
Para objetos inmobiliarios, con el fin de asignar números catastrales, la organización del registro catastral realiza la división catastral del territorio de la Federación Rusa en distritos catastrales, barrios catastrales y regiones catastrales (en lo sucesivo, unidades de división catastral).
. El valor catastral de un terreno expresa su precio estándar, calculado en función de la categoría y ubicación del terreno. Es necesario para la liquidación de las relaciones territoriales, agilizando las transacciones de venta y arrendamiento, así como para calcular el monto del impuesto territorial. Expresar valoración catastral se realiza al menos una vez cada 5 años. Los datos obtenidos como resultado de la evaluación se ingresan en el catastro estatal de bienes raíces, que es mantenido por el Servicio Federal de Registro Estatal, Catastro y Cartografía (Rosreestr).Relación entre valor catastral, estándar y de mercado
La legislación de la Federación de Rusia, además del valor catastral, también fija los conceptos de normativa y valor de mercado.
Costo estándar se aplica cuando no se determina el valor catastral. Su cálculo es necesario en una serie de casos previstos por la ley: al obtener préstamos bancarios garantizados por terrenos, comprar terrenos estatales y municipales, etc. Por lo general, se determina sobre la base de 200 veces la tasa del impuesto sobre la tierra por 1 m 2 de superficie de terreno, calculada sobre la base de su finalidad prevista, teniendo en cuenta los coeficientes crecientes y excluyendo los beneficios fiscales.
Las autoridades locales fijan anualmente el precio estándar de la tierra y pueden cambiarlo en no más del 25%. El valor total del valor estándar no debe exceder el 75% del precio de mercado.
Se puede obtener un documento que confirme el precio estándar de la tierra para un sitio en particular del comité de recursos de tierras y administración de tierras del distrito o de la ciudad.
Valor de mercado está determinado por la interacción de la oferta y la demanda en el mercado de suelo para un determinado propósito en una región particular en este momento hora. Su valor no debe exceder el valor de mercado más probable de la compra de una parcela similar. Si cambian las condiciones del mercado o el propósito previsto del sitio, es posible que cambie.
El valor de mercado es principalmente característico del mercado secundario, que revende terrenos que son de propiedad privada. Para el mercado primario, donde tiene lugar la redención de tierras estatales y municipales a propiedad privada, el valor normativo es más aplicable.
Estos tipos de costos pueden variar significativamente. El valor catastral y estándar es más similar al precio de inventario, mientras que el valor de mercado está determinado por la oferta y la demanda real.
El procedimiento para determinar el valor catastral
La determinación del valor catastral de la tierra se lleva a cabo de acuerdo con las Reglas para la valoración catastral estatal de la tierra (08.04.2000).
El sujeto territorial de la Federación Rusa decide sobre Realización de una valoración catastral de terrenos. perteneciente a su territorio.
El departamento territorial de Rosreestr prepara una lista (lista) de terrenos que están sujetos a valoración catastral obligatoria. De acuerdo con la legislación vigente, todos los terrenos incluidos en las tierras de los asentamientos se dividen en 17 tipos de uso permitido. En cada asentamiento, se dividen en unidades administrativo-territoriales, cada una de las cuales incluye los barrios catastrales correspondientes.
La lista de solares refleja las siguientes características para cada solar: su superficie, ubicación, presencia, naturaleza y destino de las edificaciones, si las hubiere.
Rosreestr contrata una organización de tasación que calcula el indicador específico del valor catastral para cada trimestre catastral y cada tipo de uso permitido. Este indicador se calcula sobre la base del valor medio de mercado o valor estándar de 1 m 2 de suelo en un determinado trimestre para un determinado tipo de uso permitido.
Para aprobar los resultados de la valoración catastral, se redacta un acto reglamentario apropiado del sujeto territorial de la Federación Rusa.
Una vez aprobados los resultados, se ingresan en el sistema de registro catastral del departamento territorial de Rosreestr.
Cálculo del valor catastral
El valor catastral de un determinado terreno se determina sobre la base de indicador específico de valor catastral 1 m 2 (valor catastral específico del terreno). Multiplicándolo por el área de este sitio, obtenemos su valor catastral. El tamaño del indicador específico puede diferir para cada trimestre catastral y para uno u otro tipo de uso permitido.
Si se establecen varios tipos de uso permitido para una parcela de tierra, entonces se selecciona para el cálculo el indicador específico más grande del valor catastral de todos los tipos posibles de uso permitido para esta parcela.
Con el fin de agilizar el análisis estadístico, así como una guía, los sujetos territoriales de la Federación Rusa establecen valores medios de indicadores específicos de valor catastral solares para cada categoría de suelo y tipo de uso funcional para distritos o distritos municipales. Asimismo, se podrán fijar valores mínimos de indicadores específicos del valor catastral para suelo industrial y otros de uso especial, por debajo de los cuales no se podrá fijar. Se determinan sobre la base de la metodología para el cálculo de los indicadores promedio ponderados para cada distrito (distrito) y categoría de tierra.
¿Dónde y cómo saber el valor catastral de un solar? Puede obtener esta información en la oficina territorial de Rosreestr. La solicitud debe contener número catastral del terreno. Se forma a partir del número del distrito catastral, región, barrio y sitio específico.
Puede encontrar el número en las autoridades de Rosreestr, en su sitio web o en documentos (acuerdo de compra y venta, certificado que confirma la propiedad, pasaporte catastral del terreno y etc.).
Según la solicitud, los especialistas pueden proporcionar toda la información disponible al respecto, incluidos los cálculos de pago.
Cambio en el valor catastral de un terreno
El valor catastral se puede cambiar en los siguientes casos:
en caso de cambios objetivos en las características principales del sitio: cambios en el área y los límites, cambio en el tipo permitido de uso del sitio, transferencia del sitio a otra categoría;
cuando se encuentren errores en los documentos que lleven a una sobreestimación del valor catastral.
En el primer caso, se presenta una solicitud y un paquete de documentos necesarios al organismo territorial de Rosreestr en la ubicación del terreno ( plano de límites, copia del documento que acredite la resolución de la disputa territorial, propiedad del terreno, etc.).
Corrección de un error catastral
Un error catastral está sujeto a corrección: - en la forma establecida para tener en cuenta los cambios en las características de los objetos inmuebles, - en el orden de interacción de la información (si los documentos que contienen este error fueron recibidos por la autoridad de registro catastral en el orden de interacción de información), - sobre la base de una decisión judicial que ha entrado en vigor sobre la corrección de este error.
Los errores catastrales se pueden impugnar y corregir administrativamente o en los tribunales. Los casos más comunes de sobreestimación del valor catastral
1. Se sobreestima el indicador específico del valor catastral para un determinado tipo de uso permitido, o se determina incorrectamente el tipo de uso permitido.
Esto puede ocurrir en el caso de un error técnico o catastral, cuando en los documentos se indica incorrectamente el indicador específico del valor catastral, que no corresponde con el real. Así, por ejemplo, si en lugar de un indicador específico para un terreno con un tipo de uso permitido previsto “para la colocación de edificios industriales y administrativos”, se establece el indicador “para la colocación de oficinas”, entonces su valor será sobreestimado por casi 3 veces.
Si el sitio está construido y se encuentra un edificio u otra estructura en él, entonces su propósito puede determinarse mediante la entrada en el pasaporte técnico de esta propiedad. Para corregir el error, debe presentar una solicitud a la autoridad territorial registro catastral. Si se niega a corregir el error, puede acudir a los tribunales.
2. El valor catastral exceda su valor de mercado.
En este caso, uno debe guiarse por el Decreto del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa, según el cual el valor catastral de un terreno debe reconocerse como igual a su valor de mercado desde el momento en que se determina su valor de mercado. Puede determinar el valor de mercado del sitio comunicándose con un tasador independiente. Con base en su informe, el valor catastral del solar podrá ser restablecido en el monto de su valor de mercado en un procedimiento judicial.
En el caso de que el valor catastral de un terreno se haya determinado después del 22/07/2010 y resulte sobreestimado, se puede impugnar sin un tribunal contactando a una comisión especializada dentro de los seis meses a partir del momento en que la información sobre el valor catastral se inscribió en el catastro de bienes raíces del estado.
La Comisión podrá revisar el valor catastral de un terreno en dos casos:
cuando se pruebe que la valoración catastral se realizó sobre la base de información no fidedigna;
si existe una opinión de un tasador independiente sobre la determinación del valor de mercado de un terreno.
La comisión especializada considera la solicitud en el plazo de un mes calendario.
Sin embargo, si no hay valor catastral, en la práctica, a veces no hay avalúo catastral del terreno. Surge una pregunta natural: ¿Se debe pagar el impuesto territorial y, de ser así, cómo se calculará?
El Ministerio de Finanzas de Rusia en la Carta del 06/06/2006 N 03-06-02-02 / 75 identificó tres situaciones posibles:
Los resultados del avalúo catastral estatal de terrenos al 1 de enero del año calendario no fueron aprobados en la forma prescrita hasta el 1 de marzo del presente año;
Los resultados del avalúo catastral estatal de terrenos al 1 de enero del año calendario fueron aprobados antes del 1 de marzo del presente año, pero no se ha determinado el procedimiento para poner en conocimiento de los contribuyentes el valor catastral por parte de los gobiernos locales;
El valor catastral del terreno se ha determinado, pero no se ha informado a la organización de la manera prescrita.
Al mismo tiempo, en la práctica, existe el siguiente punto de vista: si no se establece el valor catastral del sitio, para efectos fiscales se debe aplicar el precio estándar de la tierra (Resoluciones del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 23 de julio de 2009 N 54, del 9 de diciembre de 2008 N 6113/08 en el caso N A76 -31125 / 2006-47-1226 / 31, FAS del Distrito Noroeste de fecha 07/05/2008 en caso N A56-18358 / 2007; Cartas del Ministerio de Finanzas de Rusia con fecha 13/08/2009 N 03-05-04-02 / 55, con fecha 12.08.2009 N 03-05-05-02/48).
Entonces, con base en lo anterior, podemos concluir que a pesar de la ambigüedad en la interpretación de la legislación de tierras, la posición del legislador y las autoridades reguladoras es inequívoca: la base imponible del impuesto territorial se determina sobre la base del valor catastral de la tierra. , que a menudo supera su valor de mercado. Este problema podría solucionarse consagrando a nivel legislativo la siguiente regla: si se aprueba el valor catastral de un terreno por encima del valor de mercado, se debe aplicar este último para calcular el impuesto territorial. Pero hasta ahora, lamentablemente, no existen tales reglas, y apelar el valor catastral de un terreno solo es posible apelando contra un acto normativo que lo establece, siempre que la autoridad ejecutiva de una entidad constituyente de la Federación Rusa haya violado el procedimiento de toma de decisiones sobre este tema o determinó incorrectamente el tipo de terreno. Al mismo tiempo, los tribunales rechazan el argumento sobre una diferencia significativa entre el valor de mercado y catastral de la parcela de tierra.
¿En qué casos se pueden impugnar los resultados de la determinación del valor catastral?
Causales de impugnación de los resultados de la determinación del valor catastral están:
1. Inexactitud de la información sobre el inmueble utilizado para determinar su valor catastral;
2. Fijación de su valor de mercado en relación con el objeto inmueble en la fecha en que se fijó su valor catastral.
Básicamente, los ciudadanos cuestionan la tasación si el valor catastral resultante les parece demasiado alto. De hecho, en este caso, el monto del impuesto territorial se vuelve mayor. Sin embargo, también hay propietarios que buscan denuncias de que su propiedad, en su opinión, ha sido subestimada.
De hecho, es posible prescindir de un juicio contactando a una comisión interdepartamental especial bajo Rosreestr. Este grupo de trabajo considera de forma continua las solicitudes de impugnación de los resultados de la valoración catastral. La posibilidad de impugnar los resultados de la determinación del valor catastral en las comisiones para la consideración de disputas sobre los resultados de la determinación del valor catastral está prevista por la Ley Federal del 29 de julio de 1998 No. 135-FZ "Sobre las actividades de valoración en el Federación de Rusia" (artículo 24.19) y el procedimiento para crear y operar una comisión de resolución de disputas sobre los resultados de la determinación del valor catastral, aprobado por orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia con fecha 4 de marzo de 2012 No. 263.
Pero hay un matiz: es posible resolver el caso sin un tribunal, a través de una comisión, solo dentro de los seis meses posteriores al momento en que se ingresa el valor del valor en el catastro estatal de bienes raíces. Entonces solo la corte ayudará.
Sin embargo, los ciudadanos tienen derecho a acudir al tribunal con reclamaciones relativas a la revisión del valor catastral de la tierra, sin pasar por la comisión con los requisitos pertinentes, ya que el procedimiento extrajudicial para resolver disputas sobre los resultados de la valoración catastral No es un procedimiento previo obligatorio en el procedimiento para la reducción del valor catastral de la tierra. Está regulado por el Capítulo 3.1 de la Ley Federal del 29 de julio de 1998 No. 135-FZ "Sobre actividades de evaluación en la Federación Rusa".
¿Cuáles son los trámites a seguir antes de ir a juicio?
Para reducir el valor catastral de un terreno en particular a través de la corte, se adjunta al escrito de demanda el informe de un tasador independiente sobre el valor de mercado de un terreno en particular.
La legislación prevé el derecho del solicitante de ordenar de forma independiente una tasación individual de la propiedad, y con base en el informe de tasación correspondiente, establecer el valor catastral en la cantidad indicada en dicho informe de tasación.
Por tanto, antes de ello, es necesario realizar una evaluación de mercado individual del inmueble y redactar el correspondiente informe. Esto lo hacen únicamente los tasadores independientes que son miembros de organizaciones autorreguladoras de tasadores.
El valor obtenido como resultado de una valoración de mercado individual puede diferir significativamente del valor catastral en disputa.
Cabe señalar que cuando se impugna sobre la base de establecer su valor de mercado en relación con un objeto inmobiliario, el valor catastral en realidad no se disputa, sino que se establece uno nuevo, basado en los resultados de una valoración de mercado individual de la propiedad. .
[Código Fiscal de la Federación Rusa] [Capítulo 31] [Artículo 389]
1. Los objetos de gravamen son terrenos ubicados dentro de los límites del municipio (ciudades federales de Moscú y San Petersburgo), en cuyo territorio se ha introducido el impuesto.
2. No reconocidos como objeto de tributación:
1) terrenos retirados de circulación de acuerdo con la legislación de la Federación Rusa;
2) terrenos de circulación restringida de acuerdo con la legislación de la Federación Rusa, que están ocupados por objetos especialmente valiosos del patrimonio cultural de los pueblos de la Federación Rusa, objetos incluidos en la Lista del Patrimonio Mundial, reservas históricas y culturales, patrimonio arqueológico sitios;
3) se ha vuelto inválido;
4) terrenos de las tierras del fondo forestal;
5) terrenos de circulación limitada de acuerdo con la legislación de la Federación Rusa, ocupados por cuerpos de agua de propiedad estatal como parte del fondo de agua.
En el proceso análisis Economico las actividades económicas y financieras tienen que lidiar constantemente con un sistema de indicadores. Indicadores económicos ¾ Estos son micromodelos de fenómenos económicos. Como reflejo de la dinámica y las contradicciones de los procesos en curso, están sujetos a cambios y fluctuaciones y pueden acercarse o alejarse de su objetivo principal.¾ medición y evaluación de la esencia del fenómeno económico. Por lo tanto, el analista siempre debe tener presente el propósito y los objetivos del estudio y utilizar indicadores para describir y evaluar aspectos específicos de las actividades de la organización.
Actividades económicas y financieras organizaciones medido por muchos indicadores económicos, que se pueden reducir a un sistema específico, dividiendo según ciertos criterios:
a) costo y ¾ natural dependiendo de los instrumentos de medición subyacentes;
b) cuantitativa y cualitativa ¾ según de qué lado de los fenómenos, operaciones y procesos se mida;
c) ¾ volumétrica y específica dependiendo de la aplicación de indicadores individuales o sus proporciones.
Indicadores de costos actualmente se encuentran entre los más comunes. El uso de indicadores de valor se deriva de la presencia en la economía de la producción de mercancías y la circulación de mercancías, las relaciones entre mercancías y dinero. En términos de dinero, naturalmente, venta al por mayor y ventas al por menor , costos apelaciones, lucro . El metro monetario (valor) se sigue de esencia economica las categorías enumeradas.
indicadores naturales se utilizan en la planificación y la contabilidad y la práctica analítica de las organizaciones en todas las industrias. Son especialmente necesarios para controlar la seguridad de los bienes, el uso racional material y recursos laborales .
En las organizaciones, los bienes son tomados en cuenta y analizados no solo en términos de valor, sino también en términos físicos (según surtido de acuerdo con lo establecido nomenclatura ). En términos naturales, también se realiza un control sobre el cumplimiento de los contratos de suministro por parte de los fabricantes. bienes .
Debajo de los números en análisis, entienden aquellas que expresan la certeza cuantitativa de los fenómenos y pueden obtenerse por contabilidad directa. Los indicadores cuantitativos se utilizan para expresar valores absolutos y relativos que caracterizan el volumen de producción y ventas de productos, su estructura y otros aspectos del trabajo de las organizaciones. Los indicadores cuantitativos pueden expresarse tanto en valor como en términos físicos. Entonces, los números son:
¾ el volumen de productos vendidos en rublos;
¾ producción en kilogramos, metros, litros;
¾ volumen de ventas al por mayor para un grupo de productos en particular en rublos e indicadores naturales;
¾ volumen de ventas minoristas en rublos.
Indicadores cualitativos determinar las cualidades internas, signos y características de los fenómenos estudiados. Estos indicadores se utilizan para evaluar los productos fabricados, su cumplimiento de los requisitos establecidos (normas, especificaciones, muestras), evaluar la eficiencia económica de mano de obra y material costos así como inversiones financieras.
Los indicadores que caracterizan la calidad del trabajo de las organizaciones están adquiriendo gran importancia. Los indicadores de desempeño organizacional incluyen:
¾ indicadores que caracterizan ritmo Ventas;
¾ implementación del plan de ventas para una estructura dada de bienes (teniendo en cuenta el surtido intragrupo);
¾ completa satisfacción pedir consumidores (sin casos de demanda insatisfecha);
¾ estudio de la demanda y su pronóstico (en relación con los fenómenos de estacionalidad, cambios en los gustos de los consumidores, cambios de moda, la oferta de nuevos productos por parte de fabricantes, organizaciones de diseño y modelado);
¾ aceptación continua o selectiva de bienes en términos de calidad, lo que impide la venta de bienes incompletos, de baja calidad y de baja calidad (ausencia de reclamos de los compradores por la baja calidad de los bienes vendidos);
¾ cumplimiento de los requisitos de vigilancia sanitaria (especialmente en el comercio alimentario), etc.
Los fenómenos y procesos económicos suelen contener factores tanto cuantitativos como cualitativos. La tarea del economista se reduce muchas veces a la necesidad de aislar y medir la influencia de uno u otro.
Puede ocurrir un aumento en la producción de bienes, por ejemplo, aumentando el número de trabajadores (un indicador cuantitativo) y aumentando Productividad laboral (indicador cualitativo). Producción comercializable puede aumentar como resultado tanto de un aumento en la producción del número de productos como de un aumento en la participación de productos de alta calidad en ellos.
Indicadores de volumen representan el reflejo primario de los fenómenos y procesos económicos estudiados en cuanto a su volumen, composición, etc. Los valores de las ventas al por mayor y al por menor, capital de trabajo , costos de distribución, ingreso ¾ Estos son todos los volúmenes.
Los fenómenos y procesos económicos suelen expresarse en absoluto y relativo indicadores. El indicador absoluto caracteriza las dimensiones cuantitativas del fenómeno, independientemente del tamaño de otros fenómenos. Los indicadores relativos reflejan la relación de la magnitud del fenómeno en estudio con la magnitud de otros fenómenos o con la magnitud de este fenómeno, pero tomado para un período de tiempo diferente. El indicador relativo se obtiene dividiendo un valor por otro.
Los valores relativos son el cociente de dividir un número absoluto por otro. Entonces, si divide el valor actual del indicador por la base, puede obtener una relación simple, a menudo llamada coeficiente y mostrando cuántas veces el primer número es mayor que el segundo. Multiplicando el cociente por 100, obtenemos el porcentaje.
Un ejemplo valores relativos están interés (calculado para caracterizar la implementación del plan, cambios en el indicador desde el principio hasta el final del período), Gravedad específica (para estudiar la estructura de los indicadores), coeficientes (calculados para caracterizar, por ejemplo, la rotación del capital circulante, etc.), índices (usado para caracterizar tasa de crecimiento ventas, cambios precios , productividad del trabajo, etc.).
Indicadores específicos son relativos, derivados de los correspondientes indicadores de volumen. Se pueden considerar indicadores específicos: producción por empleado, inventario en días de rotación, costo por rublo de ventas, etc. Otros valores relativos que caracterizan la implementación del plan, la estructura, la dinámica, la intensidad del desarrollo se usan ampliamente en los cálculos económicos. .
Indicador de estructura (gravedad específica) ¾ la participación relativa del elemento constitutivo en el monto total (Cuadro 2.1).
Tabla 2.1
Ejemplo de gravedad específica
Crecimiento absoluto ¾ esta es la diferencia entre los valores posteriores y anteriores del indicador (cadena) o el valor inicial (básico). Cadena absoluta crecimiento caracteriza un cambio constante en los indicadores, y el aumento absoluto básico¾ cambio acumulativo. El aumento absoluto muestra cuántas unidades absolutas ha cambiado el nivel dado en comparación con:
a) con nivel anterior con el método de la cadena;
b) con el nivel inicial con el método básico.
Existe una relación entre cadena y crecimiento absoluto básico ¾ la suma de los incrementos de la cadena da el incremento absoluto básico correspondiente. Para todo el período que se describe a continuación, el incremento absoluto se expresará como la diferencia entre el último y el primer nivel de la serie. El crecimiento absoluto puede ser tanto positivo como negativo y debe tener unidades de medida y dimensiones.
Los indicadores relativos son también las tasas de crecimiento y crecimiento, que caracterizan la dinámica del cambio en el indicador.
Tasa de crecimiento¾ es la relación entre el valor posterior del indicador y el anterior (tasas de crecimiento de la cadena) o un valor constante tomado como base de comparación (tasas de crecimiento básicas).
El método de la cadena caracteriza un cambio secuencial, y el método básico ¾ cambio acumulativo. Existe una relación entre la cadena y las tasas de crecimiento base.¾ el producto de las tasas de crecimiento de la cadena da la tasa de crecimiento base correspondiente. La tasa de crecimiento se puede expresar en términos de proporciones o porcentajes.
Tasa de incrementomuestra en qué porcentaje cambia el nivel dado en comparación con:
a) con el nivel anterior de la serie en el método de la cadena;
b) con el nivel básico, inicial de la serie con el método básico.
La tasa de crecimiento generalmente se expresa como un porcentaje y muestra cuánto ha aumentado el porcentaje (+ ) o disminuido (- ) el nivel actual en comparación con el anterior (básico).
En la Tabla se da un ejemplo de cálculo de crecimiento, tasa de crecimiento y tasa de crecimiento. 2.2.
Cuadro 2.2
Un ejemplo de cálculo de crecimiento y ganancia.
Un indicador relativo importante es también el valor relativo de la coordinación ¾ relación entre las partes del todo. Un ejemplo es la relación en el pasivo del balance de la organización propio y capital de préstamo .
Cabe señalar que además de los valores absolutos y relativos en el análisis actividad económica son usados valores promedio . Se utilizan para una caracterización generalizada de un grupo de fenómenos homogéneos sobre una base cuantitativa, es decir, caracterizan todo el grupo de objetos con un número.
Los valores promedio deben usarse solo en el estudio y generalización de agregados en masa, cualitativamente homogéneos. Es razonable utilizar indicadores como , promedio valores bienes, etc. Si se viola la homogeneidad cualitativa de la población estudiada, es imposible operar con valores promedio, ya que pueden ocultar importantes deficiencias en el trabajo. organizaciones . Por tanto, junto con el uso de valores medios, es necesario analizar los indicadores a partir de los cuales se suman.
Cada uno de los indicadores discutidos anteriormente tiene un cierto significado y su propia importancia para el seguimiento y el análisis. Entonces, si estos indicadores se consideran por separado, resulta que algunos de ellos sufren una cierta limitación. Pero análisis Economico implica un uso integral y sistemático de indicadores. Sólo bajo esta condición es posible investigar exhaustiva y objetivamente actividad económica organización como un todo en un área determinada.
El procedimiento para determinar el valor catastral regulado por la legislación vigente con suficiente detalle, y su esencia es la siguiente.
Las autoridades ejecutivas de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia deciden realizar una valoración catastral estatal de los terrenos, que debe realizarse al menos una vez cada 5 años.
La Oficina de Rosreestr en el tema relevante de la Federación Rusa prepara listas (listas) de todas las parcelas ubicadas en el territorio del sujeto y sujetas a valoración catastral.
Después de compilar listas (listas) de terrenos, se lleva a cabo su valoración catastral.
La valoración catastral de los solares se basa en el principio de su clasificación según finalidad prevista y tipo de uso funcional.
Todas las parcelas de tierra en la tierra asentamientos de acuerdo con la ley aplicable se dividen en 17 tipos de uso permitido.
Como parte de un asentamiento, todas las tierras se dividen en unidades territoriales administrativas (para Moscú, estos son distritos administrativos), y dentro de dichas unidades, los barrios catastrales correspondientes se asignan según el tamaño y las características específicas de la unidad territorial correspondiente (por ejemplo , en el Distrito Administrativo Central de Moscú, 305 barrios catastrales).
La unidad de medida a la que se vincula la determinación del valor catastral de cada parcela en particular es el indicador específico del valor catastral de 1 metro cuadrado.
Este indicador se determina para cada trimestre catastral en el contexto de cada tipo específico de uso permitido. Es decir, en relación con los terrenos de asentamientos, el valor catastral unitario se determina para 17 tipos admisibles de uso permitido en relación con cada trimestre catastral.
El valor catastral de un determinado solar se establece multiplicando el indicador específico del valor catastral aprobado para este tipo de uso permitido de los solares en relación con el trimestre catastral en el que se encuentra el solar por su superficie.
Al mismo tiempo, si se establecen varios tipos de uso permitido para un terreno, entonces para determinar su valor catastral, se selecciona ese indicador específico, cuyo valor es mayor.
De lo anterior se sigue que los principales factores que afectan el valor catastral de un terreno en particular son:
- su tipo de uso permitido determinado en la forma prescrita por la ley;
- el tamaño del indicador específico del valor catastral definido para un tipo específico de uso permitido en relación con el trimestre catastral.
El tipo de uso permitido de un terreno se establece por actos de las autoridades estatales, Gobierno local(órdenes de puesta a disposición de terrenos, contratos de arrendamiento y compraventa, actos de elección de solar, etc.). A su vez, la asignación de un terreno por los actos señalados a un determinado tipo de uso permitido se sujeta a las siguientes reglas.
Si hay objetos inmobiliarios erigidos de acuerdo con el procedimiento establecido en el terreno, entonces el uso permitido del Terreno debe corresponder al propósito funcional de este objeto.
La finalidad funcional del objeto, a su vez, está determinada por la inscripción en los documentos del inventario técnico y debe corresponder a la finalidad que se indicó cuando se puso en funcionamiento el objeto.
Entonces, por ejemplo, si un edificio está ubicado en un terreno, en el pasaporte técnico del cual se indica propósito funcional"Oficina", entonces el sitio se asignará al grupo No. 7 - Terrenos destinados a la colocación de edificios de oficinas para fines comerciales y de negocios.
Al mismo tiempo, si en el terreno hay oficina y instalaciones de produccion, entonces se pueden establecer dos tipos de uso permitido simultáneamente para el sitio: “para la ubicación de edificios de oficinas con fines empresariales y comerciales”, y “para la ubicación de edificios industriales y administrativos”.
Si el solar no está edificado, se podrá establecer para él cualquiera de los 17 tipos de usos previstos, con sujeción a las exigencias de las normas y reglamentos urbanísticos y de protección sanitaria. Por ejemplo, si un terreno recién formado está ubicado en una zona de protección sanitaria, entonces el tipo de uso permitido “para construcción de viviendas» no se puede instalar.
Se debería notar que después de la adopción de las Reglas para el uso y desarrollo de la tierra (que se adoptan en varias ciudades, incluidas San Petersburgo y Sochi, y deben adoptarse en todo el país a más tardar el 01/01/2013), las reglas para determinar el tipo de uso permitido para terrenos sin desarrollar cambiará un poco.
La determinación del indicador específico del valor catastral de los terrenos se realiza en el siguiente orden:
- el sujeto de la Federación toma la decisión de realizar un avalúo catastral de terrenos. El avalúo catastral debe ser de carácter general, es decir, todos los terrenos en el territorio de un sujeto de la Federación están sujetos a avalúo;
- el organismo territorial de Rosreestr para el tema pertinente de la Federación elabora listas de terrenos para ser evaluados, que refleja características tales como su ubicación, área, presencia de bienes inmuebles en el sitio y su propósito;
- la organización de tasación contratada por Rosreestr determina el indicador específico del valor catastral en relación con cada trimestre y en el contexto de cada uno de los tipos permitidos de uso permitido en función de la información sobre el valor medio de mercado de los terrenos del tipo de uso correspondiente en un trimestre en particular, así como sobre la base de indicadores de mercado promedio del valor de los objetos inmobiliarios ubicados en las parcelas. Es decir, el indicador específico del valor catastral, en virtud de la legislación vigente, se posiciona como un indicador medio del valor de mercado de 1 m2. suelo con un tipo específico de uso permitido.
- los resultados del avalúo catastral de terrenos son aprobados por acto normativo del sujeto de la Federación;
- después de la aprobación de los resultados de la tasación catastral la información relevante sobre cada terreno se ingresa en el sistema de registro catastral.
Como se señaló anteriormente, se debe realizar una valoración catastral de la tierra al menos una vez cada 5 años. La última valoración catastral se realizó en Moscú en 2007. En este sentido, una nueva valoración catastral en Moscú debe completarse a más tardar a finales de 2012. Al mismo tiempo, teniendo en cuenta la importancia especial de los terrenos de Moscú, se puede suponer que los nuevos indicadores específicos del valor catastral de los terrenos de la ciudad se determinarán en una cantidad significativamente mayor que los indicadores actuales.