| سرتیتر | تاریخ | بخش |
|---|---|---|
| 27.06.2019 | دفاتر | |
| 27.03.2019 | دفاتر | |
| 10.10.2018 | دفاتر | |
| 08.07.2018 | دفاتر | |
| 12.04.2018 | دفاتر | |
| 15.01.2018 | دفاتر | |
| 07.11.2017 | دفاتر | |
| 01.08.2017 | دفاتر | |
| 25.04.2017 | دفاتر | |
| 15.02.2017 | دفاتر | |
| 24.11.2016 | دفاتر | |
| 16.09.2016 | دفاتر | |
| 18.05.2016 | دفاتر | |
| 19.02.2016 | دفاتر | |
| 02.11.2015 | دفاتر | |
| 03.08.2015 | دفاتر | |
| 27.04.2015 | دفاتر | |
| 30.01.2015 | ملک خرده فروشی | |
| 30.01.2015 | دفاتر |
نیاز به تحلیل بازار املاک تجاریدر مرحله تصمیم گیری سرمایه گذاری بدون شک است. مطالعه کامل عواملی مانند موقعیت مکانی، سطح قیمت املاک در مناطق منتخب، ویژگی های مالیات و پیچیدگی های قانون، امکان سنجی و مزایای اقتصادی را تعیین می کند. سرمایه گذاری های مالیدر املاک و مستغلات علاوه بر این، یک تجزیه و تحلیل خوب از بازار املاک تجاری به شناسایی پتانسیل شی انتخاب شده کمک می کند، که نشان می دهد می توانید از سرمایه گذاری های خود در چارچوب زمانی بهینه بهره مند شوید.
با سالها تجربه در این زمینه، بهبود مستمر مهارت ها و تعمیق دانش کسب شده، بخش تجزیه و تحلیل و تحقیقات پردیوم به شما در انتخاب سرمایه گذاری مناسب کمک می کند. یک مزیت مهم تجزیه و تحلیل پردیوم، سطح بالای حرفه ای بودن مشاوران و کارشناسان ما است. ما تجزیه و تحلیل منظمی از بازار املاک تجاری انجام می دهیم، همه رویدادهای بازار سرمایه گذاری را رصد می کنیم و روندهای اصلی اقتصاد کلان را مطالعه می کنیم. تأیید اصلی استراتژی توسعه موفق پردیوم، موارد متعددی است بررسی های مثبتمشتریان در مورد پروژه های تحلیلی تکمیل شده و علاقه به بررسی بازار املاک تجاری.
بخش تجزیه و تحلیل و تحقیقات به طور منظم مطالب زیر را منتشر می کند:
بررسی فصلی بازار املاک تجاری (تجزیه و تحلیل)، که اطلاعات مربوط به تقاضا، عرضه، قیمت و نرخ اجاره را جمع‌آوری و به صورت بصری ارائه می‌کند، همچنین داده‌هایی در مورد روندهای جاری و رویدادهای اخیر در بخش‌های مختلف املاک تجاری جمع‌آوری شده در دوره زمانی.
خلاصه ماهانه رویدادهای اصلی، که مرتبط ترین و قابل توجه ترین بررسی ها را از بازار املاک تجاری ارائه می دهد. این به خوانندگان ما این امکان را می دهد که همیشه از مهم ترین رویدادهای بازار به روز بمانند.
بخش تجزیه و تحلیل پریدیوم نیز به درخواست مشتریان، تعدادی مطالعات تخصصی را انجام می دهد. این شامل:
تجزیه و تحلیل محیط رقابتی شی املاک و مستغلات. در طول این مطالعه، رقبای ادعایی هدف مشتری به طور مفصل مورد مطالعه قرار می‌گیرند، تجزیه و تحلیل مقایسه‌ای از مزایا و نقاط ضعف انجام می‌شود. اطلاعات به‌دست‌آمده به ما امکان می‌دهد تا پیشنهادهایی را برای سودآورترین استفاده تجاری از تسهیلات توسعه دهیم و گزینه‌هایی را برای مفاهیم توسعه تعیین کنیم که پتانسیل تسهیلات را به حداکثر می‌رسانند.
محاسبه نرخ اجاره بازار یا قیمت فروش. این مطالعه اجازه می دهد تا، پس از بررسی املاک تجاری، نرخی را که می توان آن شی را در شرایط معمولی اجاره کرد، تعیین کرد. وضعیت بازارو به احتمال زیاد ارزش بازارملک در صورت فروش این اطلاعات امکان پیش‌بینی سودآوری سرمایه‌گذاری‌ها را برای مشتری با دقت بالایی فراهم می‌کند.
- حجم عرضه در بازار فروش در همه بخش‌ها به جز تأسیسات تولیدی و انباری کاهش یافت، در حالی که تغییر در حجم عرضه در بازار اجاره ناچیز بود.
- هم نرخ ها و هم قیمت ها بر حسب دلار افزایش یافتند، به استثنای قیمت های اماکن با کاربری آزاد، در حالی که حداکثر سطح رشد در هر دو نرخ و قیمت ها مشاهده شد. املاک تجاری.
- از جمله ویژگی های اصلی توسعه است انواع خاصیاملاک تجاری در بازار اجاره و فروش در سه ماهه دوم سال 1395 قابل شناسایی است:
- در بخش املاک خرده فروشی، قیمت اشیاء در مرکز کاهش یافت، در حالی که در خارج از مرکز افزایش یافت. رشد نرخ برای اشیاء در مرکز کمتر از اشیاء خارج از آن بود. برای خرده فروشی های خیابانی، پویایی نرخ ها مشابه بود، در حالی که برای قیمت ها برعکس بود: قیمت اشیاء در مرکز افزایش یافت، در حالی که در خارج از آن، برعکس، کاهش یافت.
- در بازار برای فروش املاک اداریقیمت اشیاء در مرکز کاهش یافت و در خارج از آن تقریبا تغییری نکرد، در حالی که نرخ اجاره برای اشیاء در مرکز و خارج از حلقه باغ افزایش یافت.
- قیمت فروش برای تاسیسات تولید و انبار کاهش یافته است، در حالی که نرخ اجاره افزایش یافته است.
نتیجه گیری اصلی:
افزایش قیمت ها در برخی بخش ها و نرخ ها بر حسب دلار کمتر از کاهش ارزش دلار بود که در نتیجه به دلیل شرایط سخت اقتصاد کلان، قیمت ها و نرخ ها بر حسب روبل در سه ماهه دوم کاهش یافت. بازار، با قضاوت بر اساس کاهش قیمت ها در برخی بخش ها و رشد کمتر قیمت در برخی دیگر، نسبت به بازار اجاره اعتماد کمتری احساس می کند که ممکن است به دلیل شرایط دشوار سرمایه گذاری باشد.
روش تحقیق
اطلاعات این مطالعه از بیش از 30 منبع تخصصی و موضوعی در بازار املاک تجاری مسکو به دست آمده است. از جمله منابع می توان به پایگاه های الکترونیکی املاک، رسانه های چاپی و الکترونیکی، آژانس های املاک و شرکت های مشاور اشاره کرد.
به عنوان مواردی برای تحقیق در مورد بازار فروش املاک تجاری، دفتر، اماکن تولیدی و انبار (PSP) و اماکن تجاری رایگان (PSN) به ارزش 560000 دلار یا بیشتر و همچنین محل های خرده فروشی به ارزش 400000 دلار یا بیشتر یا محل هایی با مجموع مساحت کمتر از 100 متر مربع متر برای تجزیه و تحلیل پویایی قیمت از میانگین وزنی قیمت فروش استفاده می شود که به عنوان نسبت کل بهای تمام شده اشیا به کل مساحت این اشیاء محاسبه می شود.
به عنوان اشیاء برای مطالعه بازار اجاره املاک تجاری، اشیاء ارائه شده در منابع باز انتخاب شدند - محل های خرده فروشی، اداری، تولیدی و انبار (PSP) با مساحت کل حداقل 50 متر مربع. متر برای تجزیه و تحلیل پویایی قیمت از میانگین نرخ اجاره استفاده می شود که به عنوان میانگین حسابی قیمت تمام اشیاء و همچنین مجموع اجاره سالانه (GAP) محاسبه می شود که به عنوان مجموع محاسبه می شود. اجاره برای تمام اشیاء برای سال.
فروش
بازار به عنوان یک کل
حجم عرضه
در 2 متر مربع در سال 2016 حجم عرضه از نظر کمی 15 درصد و از نظر مساحت کل 28 درصد کاهش داشته است. در سال مقایسه شده است c حدود 2 متر مربع در سال 2015، حجم عرضه 26 درصد از نظر کمی و 36 درصد از کل مساحت کاهش یافته است.
در مجموع 2083 ملک با مساحت 2986000 متر مربع در سه ماهه دوم برای فروش گذاشته شد.
شاخص های قیمت 52.8 74.9 65.9
میانگین موزون قیمت در سه ماهه دوم 2016 با 2 درصد کاهش به 3293 دلار در متر مربع رسید. با توجه به کاهش 12 درصدی دلار در این مدت،قیمت بر حسب روبل 14 درصد کاهش یافت و به 217000 روبل در متر مربع رسید.. در طول سال، از سه ماهه دوم سال 2015، قیمت دلار به میزان 18 درصد کاهش یافته است.و به روبل 2٪ افزایش یافت.
ارزش کل املاک تجاری برای سه ماهه 30 درصد و برای سال 48 درصد کاهش یافت و به 9.83 میلیارد دلار رسید.
کاهش قیمت دلار و روبل در سه ماهه دوم نشان دهنده افزایش تدریجی آن است روندهای منفیدر فروشگاه.
نمودارها برای کل بازار
مساحت کل
تعداد اشیاء
میانگین قیمت وزنی
هزینه کل
حجم عرضه
حجم عرضه از نظر فضای کل در سه ماهه دوم نسبت به سه ماهه اول برای املاک خرده فروشی 29 درصد، املاک اداری 38 درصد، اماکن تولیدی و انباری 17 درصد و برای اماکن 10 درصد کاهش داشته است. محل استفاده آزاد
حجم عرضه بر حسب مساحت کل در سال، در مقایسه با 2 متر مربع. در سال 2015، برای املاک خرده فروشی 60٪، برای املاک اداری - 43٪، برای املاک صنعتی و انباری - 46٪ کاهش یافت، و برای اماکن با استفاده آزاد 9٪ افزایش یافت.
سهم بخش ها بر اساس منطقه تغییر قابل توجهی نداشت. پیشرو اماکن اداری بود که حجم آن از نظر مساحت 56 درصد است. محل های بعدی برای استفاده رایگان (23٪)، محل های خرده فروشی (9٪) و محل های تولید و ذخیره سازی (13٪) قرار دارند.
شاخص های قیمت
برای سه ماهه دوم سال 2016، قیمت املاک خرده فروشی با 7 درصد افزایش به 4480 دلار در متر مربع، برای املاک اداری - 2 درصد به 3527 دلار در متر مربع، برای املاک صنعتی و انباری - 4 افزایش یافت. % به 1712 دلار در متر مربع و برای اماکن با کاربری رایگان - 9 درصد کاهش یافت و به 3139 دلار در متر مربع رسید.
در مقایسه با سه ماهه دوم سال 1394، میانگین موزون قیمت برای تجارت 1 درصد و برای تولید 6 درصد افزایش یافته است. انبار املاک 18 درصد برای فضای اداری و 23 درصد برای اماکن با کاربری آزاد کاهش یافته است.
افزایش چشمگیرتر قیمت تسهیلات خرده فروشی و صنعتی و انباری نشان می دهد که تقاضا برای آنها در حال حاضر بیشتر از تقاضای تسهیلات اداری است.
کل مساحت بر اساس بخش
تعداد اشیاء
مساحت متوسط
میانگین قیمت وزنی
هزینه کل
ملک خرده فروشی
حجم عرضه
در سه ماهه دوم 445 شی خرده فروشی به مساحت 282 هزار متر مربع به نمایش گذاشته شد که 62 شی در داخل رینگ باغ و 383 شی در خارج از آن قرار داشت.
در طول سه ماهه، حجم عرضه تسهیلات خرده فروشی در مرکز از نظر تعداد 3 درصد و در کل مساحت 24 درصد کاهش یافته است.
حجم عرضه تسهیلات خرده فروشی خارج از مرکز از نظر تعداد 9 درصد افزایش و از نظر مساحت 30 درصد کاهش یافت.
شاخص های قیمت
میانگین موزون قیمت املاک خرده فروشی در مرکز برای سه ماهه دوم سال 2016 با 9 درصد کاهش به 10839 دلار در متر مربع رسید. در همان زمان، قیمت اشیاء به نمایش گذاشته شده برای مدت طولانی عملاً تغییر نکرد و کاهش قیمت به ویژه به دلیل پایان نمایشگاه در سه ماهه اول دو شی بزرگ و گران قیمت در بلوار نوینسکی (1220 متر مربع) بود. متر مربع، 19000 دلار در متر مربع و در خیابان آربات (1413 متر مربع، 25،129 دلار در متر مربع).
میانگین وزنی قیمت اماکن خرده فروشی خارج از مرکز با 11 درصد افزایش به 3877 دلار در متر مربع رسید که با خروج از بازار در سه ماهه اول چندین ملک ارزان - در خیابان یوروفسکایا (4892 متر مربع) توضیح داده شد. ، 1345 دلار در متر مربع)، خیابان میتنایا (12900 متر مربع، 1600 دلار در متر مربع) و در خیابان آندروپوف (90000 متر مربع، 3090 دلار در متر مربع). قیمت اشیاء به نمایش گذاشته شده برای مدت طولانی 9٪ افزایش یافته است.
با قضاوت بر اساس داده های سه ماهه دوم، تقاضا برای فضای خرده فروشی خارج از مرکز به طور قابل توجهی از تقاضا برای املاک خرده فروشی در مرکز فراتر رفت.
نمودارهای شاخص های املاک تجاری
مساحت کل
تعداد اشیاء
مساحت متوسط
میانگین قیمت وزنی
هزینه کل
خرده فروشی خیابانی
حجم عرضه
در سه ماهه دوم سال 1395 تعداد 119 واحد خرده فروشی خیابانی به مساحت 31000 مترمربع به فروش گذاشته شد که 26 مورد آن در داخل رینگ باغ و 93 واحد در خارج از خانه بود.
حجم عرضه تسهیلات خرده فروشی در مرکز از نظر تعداد 13 درصد و از نظر مساحت کل 49 درصد کاهش یافته است. حجم عرضه تسهیلات خرده فروشی خارج از مرکز از نظر کمیت 12 درصد و از نظر مساحت کل 1 درصد افزایش یافته است.
شاخص های قیمت
میانگین وزنی قیمت اشیاء خرده فروشی خیابانی در مرکز با 4 درصد افزایش به 15538 دلار در متر مربع رسید، در حالی که قیمت اشیاء قدیمی 8 درصد افزایش یافت. رشد همچنین به دلیل خروج از بازار در سه ماهه اول یک ملک ارزان قیمت در خیابان Zemlyanoy Val (469 متر مربع، 5767 دلار / متر مربع) و خروج یک ملک گران قیمت در 2 بود. محله در خیابان Bolshaya Bronnaya (139 متر مربع). متر، 26981 $ / متر مربع).
در خارج از مرکز، میانگین موزون قیمت با 6 درصد کاهش به 4985 دلار در متر مربع رسید. (832 متر مربع، 1007 دلار در متر مربع) و در خیابان تروفیموا (1767 متر مربع، 2872 دلار در متر مربع)، در حالی که قیمت اشیاء با نوردهی طولانی در خارج از حلقه باغ 6٪ رشد کرد. .
نمودارهای شاخص های خرده فروشی خیابانی
مساحت کل
تعداد اشیاء
مساحت متوسط
میانگین قیمت وزنی
هزینه کل
املاک اداری
حجم عرضه
حجم عرضه اشیاء اداری در سه ماهه دوم با کاهش 22 درصدی تعداد و 38 درصدی از نظر مساحت کل به 1170 شی با مساحت 1636 هزار متر مربع رسید که از این تعداد 243 شی در نمایشگاه به نمایش گذاشته شد. مرکز و 927 شی خارج از آن.
حجم عرضه فضای اداریدر کل منطقه در حلقه باغ 27٪ کاهش یافته است، و در خارج از آن - 40٪. در مقایسه با سه ماهه دوم سال 2015، کل مساحت اشیاء به نمایش گذاشته شده در مرکز 37٪ و خارج از حلقه باغ - 44٪ کاهش یافته است.
شاخص های قیمت
میانگین موزون قیمت املاک اداری در مرکز در سه ماهه دوم سال 2016 با 5 درصد کاهش به 6330 دلار در مترمربع رسید. کاهش قیمت ها به ویژه به دلیل پایان نمایشگاه در سه ماهه اول یک شی گران قیمت در خیابان ایلینکا (3291 متر مربع، 15493 دلار در متر مربع) و همچنین ورود به بازار دو شی ارزان قیمت - در خیابان Znamenka (3000 متر مربع، 2477 دلار در متر مربع) و در خیابان Mashkova (7585 متر مربع، 3176 دلار در متر مربع)، در حالی که قیمت برای اشیاء برای مدت طولانی به نمایش گذاشته شده است 5٪ افزایش یافته است.
میانگین موزون قیمت املاک اداری خارج از حلقه باغ در سه ماهه دوم 1% رشد کرد و به 2972 دلار در متر مربع رسید.
این واقعیت که قیمت برای اماکن در مرکز کاهش یافته است، و برای اشیاء خارج از آن اندکی افزایش یافته است، نشان دهنده افزایش تقاضا برای اماکن خارج از مرکز است. اما با توجه به نرخ های یکسان رشد قیمت در سال، می توان نتیجه گرفت که چنین تفاوت هایی در میان مدت مشاهده نمی شود.
نمودارهای شاخص های املاک اداری
مساحت کل
تعداد اشیاء
مساحت متوسط
میانگین قیمت وزنی
هزینه کل
اجاره دادن
بازار به عنوان یک کل
حجم عرضه
حجم عرضه در بازار اجاره در سه ماهه دوم سال 1395 از نظر کمی 1 درصد و از نظر مساحت کل 5 درصد کاهش داشته است. به طور کلی طی 4 فصل گذشته حجم عرضه از نظر کمی 25 درصد و از نظر کل مساحت 31 درصد کاهش داشته است.
در مجموع 4265 شی با مساحت کل 2394 هزار متر مربع
شاخص های قیمت
متوسط نرخ برای سه ماهه افزایش 7٪ و در مقایسهبا سه ماهه دوم 2015- کاهش 35 درصدی و 286 دلار در متر مربع در سال.با توجه به اینکه نرخ دلار طی سال 12 درصد کاهش یافته است.نرخ بر حسب روبل در طول سه ماهه 5 درصد و در طول سال 19 درصد کاهش یافت و به 18847 روبل در متر مربع در سال رسید. اجاره سالانه از سه ماهه دوم 2015 تا سه ماهه دوم 2016 با کاهش 56 درصدی به 0.555 میلیارد دلار رسید.
این واقعیت که در بازار اجاره متوسط نرخ اجاره نه تنها به دلار، بلکه به روبل نیز کاهش یافته است، همچنان نشان می دهد که با وجود ثبات نسبی در اقتصاد کلان، وضعیت در آن و بازار املاک همچنان دشوار است.
نمودارها برای کل بازار
مساحت کل
تعداد اشیاء
میانگین نرخ
شکاف کل
معیاربندی بخش
حجم عرضه
در سه ماهه دوم سال 1395 حجم عرضه بر حسب مساحت برای املاک خرده فروشی 6 درصد، املاک اداری 5 درصد و املاک صنعتی و انباری 4 درصد کاهش داشته است.
حجم عرضه برحسب مساحت کل برای سال 42 درصد برای املاک خرده فروشی، 31 درصد برای املاک اداری و 26 درصد برای املاک صنعتی و انباری کاهش یافته است.
فضای اداری با سهم 51 درصدی، از نظر مساحت کل، پیشتاز عرضه است. در مرحله بعدی تولید و ذخیره سازی (36٪) و محل های خرده فروشی (13٪) قرار دارند.
شاخص های قیمت
متوسط نرخ برای سه ماهه دوم برای املاک خرده فروشی 10 درصد افزایش یافت و به 466 دلار در متر مربع در سال، برای املاک اداری - 6 درصد به 268 دلار در متر مربع در سال و برای املاک صنعتی و انباری رسید. - با 8 درصد به 104 دلار در متر مربع در سال.
در مقایسه با سه ماهه دوم سال 1394، کاهش نرخ اجاره برای خرده فروشی 32 درصد، برای املاک اداری 35 درصد و برای املاک صنعتی و انباری 28 درصد بوده است.
نمودارهای محک بر اساس بخش
کل مساحت بر اساس بخش
تعداد اشیاء
مساحت متوسط
میانگین نرخ
شکاف کل
ملک خرده فروشی
حجم عرضه
حجم عرضه املاک خرده فروشی در سه ماهه دوم از نظر کمیت 1 درصد و از نظر مساحت کل 6 درصد کاهش یافته است. حجم عرضه در سال 32 درصد از نظر کمی و از نظر کاهش زمینه های مشترک 42 درصد
در مجموع 1002 شی با مساحت 311 هزار متر مربع در سه ماهه دوم به نمایش گذاشته شد. متر، که 96 اشیاء - در مرکز و 906 محل - در خارج.
حجم عرضه برحسب مساحت کل در سه ماهه دوم 8 درصد در مرکز و 6 درصد در خارج از آن کاهش یافته است.
شاخص های قیمت
متوسط نرخ اجاره برای املاک خرده فروشی در باغ رینگ در سه ماهه دوم سال 2016 5 درصد افزایش یافت و به 830 دلار در متر مربع در سال رسید. رشد نرخ ها در شرایط افزایش 2 درصدی نرخ ها برای اشیاء به نمایش گذاشته شده طولانی مشاهده شد. رشد نرخ ها نیز به ویژه به دلیل انتشار دو شی گران قیمت در سه ماهه دوم رخ داد - در خیابان M. Bronnaya (367 متر مربع، 2128 دلار / متر مربع در سال) و متر مربع، 2379 دلار. / متر مربع / سال).
متوسط نرخ اجاره برای املاک خرده فروشی خارج از حلقه باغ 11 درصد رشد کرد و به 427 دلار در متر مربع در سال رسید. در عین حال، نرخ اشیاء به نمایش گذاشته نشده در سه ماهه اول 3 درصد افزایش یافت و سهم اشیای گران قیمت با نرخ بالای 400 دلار در متر مربع در سال از 30 درصد در سه ماهه اول به 34 درصد در فصل دوم افزایش یافت. ربع.
نرخ‌های اماکن در مرکز در طول سه ماهه نسبت به خارج از آن کمتر افزایش یافته است، با این حال، در طول سال، کاهش نرخ‌ها قابل مقایسه بود، بنابراین نمی‌توانیم از تفاوت قابل توجهی در تقاضا برای اماکن خرده‌فروشی در داخل و خارج از باغ رینگ صحبت کنیم. میان مدت
وضعیت عمومی بازار:
روبل تقویت شده است، در نیمه دوم سال 2016، نرخ تبدیل روبل در سطح 60-65 روبل / USD در برابر 55-70 روبل / USD در مدت مشابه سال 2015 باقی می ماند.
تورم سالانه در روسیه از 12.9 درصد در سال 2015 به 5.6 درصد کاهش یافت.
نرخ کلیدی سال در سپتامبر 2016 از 11 درصد به 10 درصد کاهش یافت.
شرایط عمومی در بازار مسکو:
از ماه می 2016 تولید صنعتیمسکو در منطقه مثبت قرار دارد - در ژانویه تا نوامبر 2016، IPP به 102٪ (+ 7.5٪ در مقایسه با دوره مشابه در 2015) رسید.
حجم سرمایه گذاری در سرمایه ثابت 3 درصد افزایش یافت و به 647.95 میلیارد روبل رسید. (برای ژانویه-سپتامبر 2016)؛
در سال 2016، بازار املاک و مستغلات مسکو کساد باقی ماند و تنها نشانه هایی از بهبود در پایان سال را نشان داد.
نتایج بازار املاک مسکو:
در مسکو در سال 2016، حجم سرمایه گذاری در سطح سال 2015 باقی ماند و به 4003 میلیون دلار / 264565 میلیون روبل، سهم رسید. سرمایه گذاری خارجی - 5%.
در سال 2016، املاک اداری در 10 سال گذشته، حدود 290000 مترمربع، نرخ بهره برداری کم سابقه ای داشته است. وضعیت در بخش طبقه بالا از نظر نرخ جای خالی بهبود یافت: در کلاس A، نرخ جای خالی 22.4٪ (6.5 p.p.)، در کلاس B + 3.6٪ (0.6 p.p.) کاهش یافت.
در املاک خرده فروشی، نرخ جای خالی 21٪ (2.2 واحد درصد) در طول سال افزایش یافته است، میانگین نرخ اجاره 8.5٪ برای گالری خرید، و 11.0٪ برای مستاجران لنگر کاهش یافته است.
90 درصد از آپارتمان های عرضه شده در بازار در سال 2016 در قالب خرید به زندگی هستند. در طول سال 1750 واحد آپارتمان فروخته شده که نسبت به سال گذشته 25 درصد رشد داشته است.
سرمایه گذاری:
حجم سرمایه گذاری در املاک و مستغلات:
4 سه ماهه 2016 - 1106.5 میلیون دلار / 69931 میلیون روبل
(دینامیک در سه ماهه 2016: ↓ -14٪ به دلار، ↓ -16٪ به روبل).
ساختار سرمایه گذاری 4 سه ماهه 2016:
املاک تجاری - 86٪;
قطعه زمین - 14٪.
نتایج سه ماهه چهارم 2016:
سهم معاملات سرمایه خارجی کمتر از 1 درصد است.
بیشترین سهم در بخش املاک و مستغلات تجاری توسط دفاتر - 56٪ اشغال شده است. بزرگترین معامله، خرید مرکز تجاری Alcon توسط FC Otkritie (102000 متر مربع به مبلغ 17.6 میلیارد روبل) بود.
نتایج سال:
حجم سرمایه گذاری در سال 2016 در مسکو با سطح سال 2015 قابل مقایسه است، به مبلغ 4003 میلیون دلار / 264565 میلیون روبل. (↓ -0.2٪ به دلار، + 8٪ به روبل تا سال 2015)؛
در سال 2016، حدود 70 درصد از کل تعداد معاملات در بخش املاک تجاری در دفاتر است. بزرگترین معاملات سال: 2Q 2016 - MFC Evolution Tower (80 هزار متر مربع برای 22 میلیارد روبل)؛ 3Q 2016 - BC President Plaza (194 هزار متر مربع برای 37 میلیارد روبل)، برج Oko (55 هزار متر مربع برای 14.3 میلیارد روبل)؛
در سال 1395، تنها 5 درصد معاملات از کل حجم سرمایه گذاری در املاک و مستغلات با مشارکت سرمایه خارجی انجام شده است.
پیش بینی:
در ابتدای سال 2017، انتظار می رود معاملات در حدود 800 - 900 میلیون دلار (50000 - 57000 میلیون روبل) بسته شود.
املاک اداری:
حجم ورودی:
4Q 2016 - 44.5 هزار متر مربع. GLA (تغییر به سه ماهه 2016: ↓-728٪).
وضعیت بازار:
نرخ اجاره بر اساس کلاس (دینامیک در مقایسه با سه ماهه 2016):
"A" - 1890 روبل / مربع. متر در ماه (↓ -6.0%)؛
"B +" - 1330 روبل / مربع. متر در ماه (↓ -6.3٪)؛
سطح جای خالی بر حسب کلاس (دینامیک تا سه ماهه 2016):
"A" - 22.6٪ (↓-10.9٪ یا ↓-2.8 p.p.)؛
"B +" - 16.3٪ (↓-2.6٪ یا ↓-0.4 p.p.)؛
نتایج فصل چهارم 2016:
میانگین سطح جای خالی در کلاس های A، B+، B - 17.9٪ (↓7.5٪ یا ↓1.5 p.p. نسبت به سه ماهه 2016)؛
بزرگترین معاملات اجاره عبارت بودند از: 4.4 هزار متر مربع در مرکز تجاری "پارک پوبدی" (مستاجر GC "36.6")، 1.2 هزار متر مربع در مرکز تجاری "گلدن گیت" (مستاجر "Catton Club").
نتایج سال:
در سال 2016، نرخ کم سابقه راه اندازی به مدت 10 سال، 293.0 هزار متر مربع به بهره برداری رسید. GLA (↓-552٪ تا سال 2015). بیشترین سهم در کلاس B+ (96%) بود.
در کلاس A، نرخ جای خالی 22.4٪ (6.5 واحد درصد) در طول سال کاهش یافته است، دلایل آن حجم کم راه اندازی و کاهش نرخ اجاره به میزان 28٪ است.
در کلاس B+، نرخ جای خالی 3.6٪ (0.6 واحد درصد) در طول سال کاهش یافت، نرخ اجاره 16٪ کاهش یافت.
بخش طبقه پایین در طول سال تغییر ناچیزی داشت - در کلاس B و C، سطح جای خالی و نرخ اجاره قابل مقایسه با Q4 2015 (نوسانات در 2.5٪) است.
پیش بینی:
در سال 2017، پیش بینی می شود 450-500 هزار متر مربع راه اندازی شود. حجم اصلی راه اندازی برای 2H2017 برنامه ریزی شده است، 60٪ از دفاتر برنامه ریزی شده در جاده کمربندی مسکو واقع شده اند.
املاک تجاری:
حجم ورودی:
4Q 2016 - 126 هزار متر مربع. GLA (تغییر به سه ماهه 2016: ↓-56%)؛
معرفی شده: مرکز خرید "Butovo Mall" (57.0 هزار متر مربع GLA)، مرکز خرید "Novomoskovskiy" (60.0 هزار متر مربع GLA)،
مرکز خرید "FASHION HOUSE Outlet Center Moscow" 2 امتیاز. (4.5 هزار متر مربع GLA)، مرکز خرید "Mango" (4.4 هزار متر مربع).
وضعیت بازار:
برای یک گالری خرید - 38.9 هزار روبل / مربع. متر در سال (+ 1.5٪)؛
برای مستاجران لنگر - 12.9 هزار روبل در متر مربع. متر در سال (↓-2.4٪).
12.5٪ (+4.2٪ یا +0.5 p.p.).
نتایج فصل چهارم 2016:
نرخ جای خالی در مراکز خریدی که در سه ماهه چهارم 2016 افتتاح شدند 40-60٪ است.
بزرگترین معاملات اجاره عبارتند از: 8.3 هزار متر مربع در مرکز خرید فصل مد (مستاجر دتسکی میر)، 3.8 هزار متر مربع در مرکز خرید Mega Belaya Dacha (مستاجر هوف)، 3،5 3.8 هزار متر مربع در مرکز خرید 4DAILY (مستاجر میراتورگ).
نتایج سال:
حجم راه اندازی در سال 529.1 هزار متر مربع است. GLA (↓-13٪ تا سال 2015)؛
نرخ جای خالی برای سال 21٪ (2.2 p.p.) افزایش یافته است.
نرخ اجاره برای گالری خرید 8.5٪، برای مستاجران لنگر 11.0٪ کاهش یافته است.
پیش بینی:
حداکثر حجم راه اندازی در سال 2017 ممکن است 450 هزار متر مربع (GLA) باشد. شاخص محتمل تر 260-300 هزار متر مربع است.
سهم فضای خالی توسط اشیاء فعلیکاهش می یابد - به 10-11٪ (1.5-2.5 درصد). هنگامی که اشیاء اعلام شده باز می شوند، میانگین نرخ جای خالی می تواند تا 15٪ افزایش یابد.
پیش بینی می شود در ابتدای سال 2017 راه اندازی شود، مراکز خرید بیشتر اعلام می کنند مخاطرات بالابرای یک گالری خرید، که ممکن است تأثیر بگذارد میانگین (+3-4%).
اموال انبار:
حجم ورودی:
4Q 2016 - 108 هزار متر مربع. GBA (↓-39٪ در سه ماهه سوم 2016).
وضعیت بازار:
نرخ‌های اجاره (دینامیک در مقایسه با سه ماهه سوم 2016):
کلاس A - 4777 روبل / متر مربع / سال (+ 14.5٪)؛
کلاس B - 4229 روبل / متر مربع / سال (+ 18.4٪).
نرخ جای خالی (دینامیک در سه ماهه سوم 2016):
کلاس A - 14.3٪ (↓-12.3٪ یا ↓-2.0 p.p.)؛
کلاس B -13.0٪ (↓-13.0٪ یا ↓-1.7 p.p.).
نتایج سه ماهه چهارم 2016:
پویایی مثبت ذکر شد: رشد نرخ اجاره و کاهش سطح جای خالی.
در چهارماهه 2016 بیش از 220 هزار مترمربع اجاره شده است. بزرگترین معامله اجاره 62000 مترمربع بود. در مجتمع چخوف-2 توسط Smart LogisticGroup.
نتایج سال:
در سال 2016، 514 هزار متر مربع. متر GBA (↓-24٪ تا سال 2015)، 26٪ از انبارهای بهره برداری شده ساخته شده اند.
در کلاس A، با وجود افزایش 42 درصدی (4.2 p.p.) نرخ اجاره بها در کلاس A، 3 درصد افزایش یافت.
در کلاس B، نرخ اجاره 10٪ در طول سال افزایش یافت، نرخ جای خالی 33٪ (2.8 واحد درصد) افزایش یافت.
پیش بینی:
در سال 2017، قرار است 300000-400000 متر مربع از املاک انبار متعلق به کلاس A به بهره برداری برسد.
نرخ جای خالی ممکن است افزایش 1-2 p.p را نشان دهد، به دلیل حجم ورودی قابل توجه.
آپارتمان ها:
پیشنهاد:
حجم عرضه 4Q 2016 - 9,092 برنامه. در 106 مجتمع از جمله:
خرید آپارتمان برای زندگی - برنامه 7 927. در 92 مجتمع;
آپارتمان های اجاره ای - 1 165 برنامه. در 14 مجتمع
حجم پیشنهاد جدید 366 برنامه است. در 4 پروژه (↓-71.5٪ تا 3 سه ماهه 2016).
(«ناباکوف»، «مونودوم»، «وردن»، «زرشک» همه پروژه‌های خرید برای زندگی)
ساختار پیشنهاد - کلاس راحتی - 13٪، کلاس تجاری - 70٪، کلاس نخبگان - 17٪.
وضعیت بازار:
قیمت های فروش:
کلاس راحتی - 148.0 هزار روبل در متر مربع. m (+0.9٪ تا 3 سه ماهه 2016)؛
کلاس تجاری - 226.2 هزار روبل در هر متر مربع. m (+4.7٪ تا سه ماهه 2016)؛
کلاس نخبگان - 475.4 هزار روبل در متر مربع. m (+7.9% تا 3 سه ماهه 2016).
تقاضا:
در سه ماهه چهارم 2016، 550 دستگاه فروخته شد (+ 37.5٪ تا سه ماهه 2016). میانگین نرخ فروش برای پروژه: کلاس راحتی - 5 برنامه در ماه، کلاس تجاری - 7 برنامه در ماه، کلاس نخبگان - 3 برنامه در ماه.
نتایج فصل چهارم 2016:
افزایش قیمت فروش در تمامی طبقات؛
سه ماهه چهارم 2016 شاهد رکورد تقاضای سه ماهه در سال بودیم.
بازار املاک تجاری روسیه: نتایج سال 2016 و پیش بینی برای سال 2017
نتایج سال فعلیو روندهای اصلی در بازارهای اداری، انبار، خرده فروشی و املاک هتل توسط شرکت مشاور بین المللی پیشرو در زمینه املاک CBRE مورد تجزیه و تحلیل قرار گرفت. متخصصان این شرکت همچنین چشم انداز بازار املاک تجاری در سال 2017 را تعیین کردند.
سال 2016 به خاطر تثبیت بازار املاک و مستغلات، افزایش فعالیت سرمایه گذاران، هرچند با تعداد محدودی از معاملات سرمایه گذاری در بازار، تغییر در احساس مستاجر - از بازنگری شرایط اجاره تا انعقاد معاملات جدید در همه بخش ها در یادها خواهد ماند. از نیمه دوم سال.
بر اساس پیش بینی کارشناسان، اقتصاد روسیهدر سال 2017 افزایش جزئی را نشان خواهد داد - از 0.5٪ به 2٪. سناریوی پایه پیش بینی وزارت توسعه اقتصادی(MED) رشد اقتصادی 0.8 درصد در سال 2017 را فرض می کند.
در میان انتظارات بهبود تدریجی اقتصادی، محرک اصلی رشد بازار املاک تجاری تداوم ثبات و آغاز یک چرخه جدید است که در آن سرمایه گذاران پتانسیل سود خوبی دارند.
با وجود کاهش نرخ کلیدیبانک روسیه، هزینه تامین مالی بانکی هنوز به توسعه دهندگان اجازه نمی دهد پروژه های جدید را شروع کنند. در همان زمان، آنها به طور موثر از مکث ایجاد شده استفاده می کنند: آنها از سایت ها مراقبت می کنند، در مورد پارامترهای پروژه های جدید توافق می کنند و دریافت می کنند. اجازه می دهد. این به آنها امکان می دهد از شرایط بهبود یافته بازار بدهی مورد انتظار در سال آینده استفاده کنند.
روند بازار املاک تجاری در سال 2016
در سال 2016، کاهش مستمری در عرضه جدید املاک تجاری، به ویژه در بازارهای انبار و ادارات مشاهده شد، در حالی که حجم املاک خرده فروشی راه اندازی شده با اینرسی بالا باقی ماند. به دلیل فعالیت، سهم فضای خالی در بخش اداری کاهش یافت سازمان های دولتیو شرکت هایی که با سوء استفاده از موقعیت، فضای اداری زیادی را خریداری یا اجاره کردند.
در سال 1395 بالاخره بازار به ثبات رسید و در نیمه دوم سال فعالیت مستاجران افزایش چشمگیری داشت. در سال جاری، سرانجام پیش نیازها برای احیای تدریجی بازار املاک تجاری در سال 2017 شکل گرفت.
نرخ اجاره املاک تجاری به طور محکم در منطقه روبل (به استثنای موارد نادر) تثبیت شده است، به پایین ترین سطح خود رسیده و در همه بخش ها تثبیت شده است. حجم معاملات برای تمدید قراردادهای اجاره موجود و همچنین تجدید نظر در شرایط آنها یک سوم کاهش یافت. در عین حال از اواسط سال فعالیت در انعقاد معاملات اجاره جدید با شرایط بازار افزایش یافته است.
برای مسکو، سال 2016 از نظر توسعه زیرساخت‌ها، سالی موفقیت‌آمیز بود: ایستگاه‌های مترو رومیانتسوو و سالاریوو در مسکو جدید افتتاح شدند، حلقه مرکزی مسکو راه‌اندازی شد و تا پایان سال برنامه‌ریزی شده است که بخش اول این پروژه راه‌اندازی شود. مدار تبادل سوم.
تحلیلگران CBRE بر این باورند که در سال 2016 بازار املاک تجاری در نهایت تثبیت شد و فعالیت مستاجر در نیمه دوم سال به طور قابل توجهی افزایش یافت. در سال جاری، سرانجام پیش نیازها برای احیای تدریجی بازار املاک تجاری در سال 2017 شکل گرفت.
سرمایه گذاری در املاک تجاری
به گفته ایرینا اوشاکووا، مدیر ارشد، رئیس بازار سرمایه و سرمایه گذاری در CBRE، حجم سرمایه گذاری ها در سال 2016 29 درصد افزایش می یابد و به 4.5 میلیارد دلار (یا حدود 300 میلیارد روبل) می رسد. در عین حال 40 درصد از این حجم از معاملات انجام شده تشکیل شده است سازمان های دولتیو شرکت های دولتی در حالی که سال گذشته چنین معاملاتی وجود نداشت.
سرمایه روسیه در سال 2016 غالب بود و 96 درصد از کل حجم معاملات را به خود اختصاص داد. سهم سرمایه خارجی در حجم معاملات سرمایه گذاری از 15 درصد در سال گذشته به 4 درصد کاهش یافت. با این وجود، ما شاهد فعالیت بالای سرمایه گذاری صندوق های خارجی در حال حاضر در بازار روسیه و همچنین جریان های سرمایه اضافی هستیم. یک معامله برجسته که شامل سرمایه خارجی بود، خرید ساختمان های انبار توسط صندوق عربی Mubadala، همراه با RDIF در دو پروژه PNK Sheremetyevo و PNK Chekhov 3 بود.
پیشتازان از نظر سرمایه گذاری در سال، بخش اداری (44٪) و هتل ها (17٪) خواهند بود. در عین حال، سهم هتل ها در سال جاری به رکورد بالای 10 سال گذشته رسیده است. همچنین در سال 2016، سهم بالایی از بخش مسکونی (11٪) ثبت شد - توسعه دهندگان به طور فعال سایت هایی را برای ساخت و ساز مسکن خریداری می کردند. سهم املاک خرده فروشی و انباری به ترتیب 18 و 4 درصد خواهد بود.
تعداد معاملات سرمایه گذاری در بازار همچنان به دلیل تفاوت قابل توجه در انتظارات قیمتی خریداران و فروشندگان محدود است که مانع از بسته شدن معاملات می شود.
به گفته کارشناسان، حجم انصافدر دسترس برای سرمایه گذاری در املاک تجاری حدود 3.5 میلیارد دلار است (بیش از 50٪ آن پول است. سرمایه گذاران خارجی) حدود 1 میلیارد دلار بیشتر برای سرمایه گذاری در مسکن. بیش از 10 میلیارد دلار اهرم به دنبال فرصت های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است.
در شرایط ثبات تثبیت شده و انتظارات بهبود تدریجی اقتصاد و بازار و همچنین درک سرمایه موجود در بازار در سال 2017، حجم سرمایه گذاری بر اساس پیش بینی های CBRE ممکن است به 5 میلیارد دلار افزایش یابد. در این صورت، محرک اصلی رشد، تداوم ثبات و آغاز یک چرخه جدید خواهد بود که در آن سرمایه گذاران پتانسیل سود خوبی دارند.
املاک اداری
النا دنیسووا، مدیر ارشد، رئیس دفتر در CBRE معتقد است که نیمه اول سال 2016 تحت تأثیر روندهای شکل گرفته در سال 2015 قرار گرفت: تقاضا توسط معاملات بزرگی که توسط سازمان های دولتی یا شرکت هایی با مشارکت دولتی انجام شده بود، پشتیبانی می شد، اغلب غیر از آنها بود. ماهیت بازار داشتند و با تسویه بدهی همراه بودند. چنین معاملاتی شامل انتقال برج اوراسیا به VTB، مرکز تجاری پرزیدنت پلازا به Sberbank است.
از نیمه دوم سال 2016، شاخص های وضعیت تقاضا برای املاک تجاری بهبود یافته است - روندی به سمت افزایش حجم معاملات جدید منعقد شده در شرایط بازار وجود دارد.
یکی دیگر از لحظات مثبت و قابل توجه بازار املاک اداری در سال 1395 کاهش سطح فضای خالی بود. سهم اماکن خالی به طور قابل توجهی در بخش اداری کلاس A کاهش یافت: در پایان سال 2015، نرخ جای خالی در اینجا 26٪ بود، طبق گفته تحلیلگران، در پایان سال جاری به 19.8٪ کاهش می یابد. در سال 2017، کارشناسان ثبات جای خالی این کلاس را پیش بینی می کنند، زیرا تعدادی از مراکز تجاری بزرگ برای بهره برداری برنامه ریزی شده است. در کلاس B، کاهش قابل توجهی در سهم فضای خالی امکان پذیر است - از 15.2٪ در پایان سال 2016 به 14٪ در سال 2017.
بر اساس برآوردهای CBRE، حجم فضای جدید راه اندازی شده در سال 2016، 355000 متر مربع خواهد بود. متر، که دو برابر کمتر از سال گذشته است. در سال 1396 طبق اطلاعیه های اعلام شده، 440000 مترمربع. متر فضای اداری جدید. قابل توجه است که حجم اصلی در شهر مسکو (210000 متر مربع) و منطقه تجاری مرکزی پایتخت (100000 متر مربع) خواهد بود. معرفی محدود اشیاء جدید با کیفیت بالا به "شستشو" بیشتر یک محصول با کیفیت بالا از بازار برای کاربران بزرگ کمک می کند.
نرخ ها ثابت هستند و در پایان سال 2016 در محدوده های زیر باقی خواهند ماند: برای کلاس A Prime - 800 - 900 دلار در هر متر مربع. متر در سال، برای کلاس A - 18000 - 35000 روبل. در هر متر مربع متر در سال، برای کلاس B - 13000 - 28000 روبل. در هر متر مربع متر در سال (همه نرخ ها بدون هزینه های عملیاتی و مالیات بر ارزش افزوده داده می شود).
در سال 2017، نامزدی نرخ های اجاره درخواستی عمدتاً به روبل باقی می ماند و با عادی سازی تدریجی پس زمینه خارجی، نرخ ها بر حسب روبل ممکن است 5-10٪ افزایش یابد.
اموال انبار
به گفته آنتون آلیابیف، مدیر املاک و مستغلات صنعتی و انباری در CBRE، سال 2016 یک سال انتقالی برای املاک و مستغلات انبار بود - از مرحله کاهش رشد به مرحله تثبیت بیشتر بازار.
نوسانات اقتصادی در ابتدای سال باعث به تعویق افتادن تعدادی از معاملات به تاریخ بعدی شد که منجر به کاهش حجم تقاضا در فصل دوم و سوم سال 2016 شد. با این حال، در اواخر سال بهبودی وجود داشت فعالیت تجاری: حجم معاملات با انبارها در سه ماهه چهارم ممکن است به 300000 متر مربع برسد. متر، که بالاترین رقم در سال است.
به موازات نوسانات تقاضا، تغییری در روند حرکت شاخص های کلیدی بازار - سهم فضای انبار آزاد و نرخ اجاره وجود داشت. افزایش ظرفیت های خالی در ابتدای سه ماهه دوم که به دلیل ورود تسهیلات انبار مصرف کننده نهایی به بازار رخ داد، به سرعت کمرنگ شد. سهم انبارهای آزاد طی 6 ماه گذشته ثابت مانده است. در عین حال، نرخ اجاره بهای فضای انبار به مدت سه چهارم در همین سطح باقی مانده است.
در سال 2016، تحلیلگران CBRE شاهد ظهور روندهای جدید در ساختار عرضه و تقاضا بودند. فعالیت های تجاری به طور فزاینده ای توسط رانندگان جدید تحریک می شود - حرکت از امکانات انبار قدیمی به امکانات بهتر، انتقال از محل اپراتورهای لجستیک به اجاره مستقیم و تجمیع ظرفیت های انبار در مراکز توزیع بزرگ.
این تغییرات در ماهیت تقاضا، به نوبه خود، تمایز عرضه را تحریک کرد. توسعه دهندگان راه حل های مختلفی را برای دسته های مختلف مشتریان ارائه می دهند. اینها می توانند انبارهایی با فناوری پیشرفته باشند که برای نیازها طراحی شده اند کسب و کار بزرگ، که همچنان به رشد خود ادامه می دهد. شرکت هایی که مایلند به ساختمانی با کیفیت جدید نقل مکان کنند اما در آن محدودتر هستند منابع مالی، انبارهای استاندارد کلاس A با مجموعه ای از مشخصات اولیه ارائه می شود.
در سال 2017، بازار در شرایط فعلی به فعالیت خود ادامه خواهد داد. حجم راه اندازی بیشتر کاهش می یابد و ساختمان های جدید عمدتاً برای مشتری ساخته می شود. نرخ سالانه عرضه جدید در سطح 500-600 هزار متر مربع پیش بینی می شود. متر
حجم معاملات پیش بینی شده در بازار انبار در سال 1396 ممکن است حداقل 800000 متر مربع باشد. تثبیت اخیر بازار، پیش نیازهایی را برای افزایش تدریجی فعالیت های تجاری ایجاد می کند. در نیمه دوم سال ممکن است شاهد تغییرات مثبتی در پویایی بازار به شکل کاهش تدریجی جای خالی و افزایش نرخ اجاره انبارها باشیم.
محل های خرده فروشی، مسکو
مارینا مالاخاتکو، مدیر محل های خرده فروشی CBRE در مسکو، معتقد است که حجم فضای خرده فروشی در مسکو در سال 2016 حدود 427000 متر مربع خواهد بود. متر، که 3 درصد کمتر از سال 2015 است. این حجم برای بازار قابل توجه است و راه اندازی 7 ملک جدید باعث افزایش کوتاه مدت جای خالی در بازار املاک خرده فروشی در طول سال شد که در سه ماهه سوم به 11.4 درصد افزایش یافت. اما در حال حاضر تا پایان سال جاری، کاهش سیستماتیک آن پیش بینی می شود و به لطف کاهش حجم راه اندازی، در نیمه اول سال 2017 به مرز 10٪ خواهد رسید.
جلد عرضه کلمراکز خرید با کیفیت بالا در مسکو تا پایان سال به 5.6 میلیون متر مربع می رسد. متر، و تامین فضای خرده فروشی - 456 متر مربع. متر در هر 1000 نفر
فروشگاه های خرده فروشی جدید از سطح خوبنرخ اشغال: در مرکز خرید و سرگرمی در سال 2016، نرخ جای خالی بین 20-40٪ متغیر است، در حالی که سال گذشته اشیاء با 50-80٪ جای خالی افتتاح شدند. تعداد خرده فروشانی که ترک کردند بازار روسیه، بسیار کاهش یافته است: 2 برند در سال 2016 در مقابل 11 برند در سال 2015
در سال 2017، کاهش بیشتر در نرخ راه اندازی فضای خرده فروشی انتظار می رود: حدود 273000 متر مربع. متر، که 36 درصد کمتر از سال 2016 است. در همان زمان، یکی از اشیاء سال بعد - Butovo Mall (54000 متر مربع GLA) در ابتدا برای افتتاح در سال 2016 اعلام شد.
در میان بزرگترین مراکز خرید در سال 2016، باید به Riviera (91200 متر مربع GLA)، اقیانوسیه (60000 متر مربع GLA) و Good اشاره کرد! (53000 متر مربع)، متروپلیس فاز 2 (38000 متر مربع GLA). نرخ جای خالی در زمان افتتاح در تاسیسات جدید بسته به مکان و مفهوم بسیار متفاوت است. به طور متوسط، تسهیلات خرده فروشی جدید با ضریب اشغال خوب افتتاح شد: در مرکز خرید و سرگرمی در سال 2016، نرخ جای خالی بین 20 تا 40 درصد متغیر است، در حالی که سال گذشته تأسیسات با 50 تا 80 درصد خالی افتتاح شد.
در 11 ماه اول سال 2016، 32 برند بین المللی وارد بازار مسکو شدند و 5 برند دیگر نیز در حال برنامه ریزی برای افتتاح اولین برندهای خود قبل از پایان سال هستند. این قابل مقایسه با سال 2015 است که 40 برند بین المللی وارد بازار مسکو شدند. شایان ذکر است که تعداد خرده فروشانی که بازار را ترک کرده اند به میزان قابل توجهی کاهش یافته است: 2 برند در سال 2016 در مقابل 11 برند در سال 2015.
نرخ اولیه در مسکو 100000 روبل در هر متر مربع بود. متر در سال، تقریباً بدون تغییر نسبت به سال 2015. در سال 2017، کارشناسان CBRE ثبات نرخ ها را به دلیل حفظ سطح نسبتاً بالایی از جای خالی فضای خرده فروشی پیش بینی کردند.
نرخ اجاره در مراکز خرید در نهایت بر حسب روبل تعیین می شود یا یک کریدور نرخ ارز ثابت است. مالکان آماده ارائه تخفیف برای سال اول اجاره با افزایش تدریجی نرخ در سال های بعد هستند. شکل تعامل با مالک یک مرکز خرده‌فروشی در قالب درصدی از گردش مالی، یک روش فزاینده رایج و راحت‌تر برای خرده‌فروشان است و دیگر تنها برای لنگرها استفاده نمی‌شود، بلکه برای مستاجران با فرمت متوسط از همه پروفایل‌ها نیز استفاده می‌شود. انواع طرح‌های ساختاری نرخ اجاره به مالکان و مستاجران اجازه می‌دهد تا با انتخاب مصالحه پیدا کنند. گزینه قابل قبول شرایط تجاریدر چارچوب رویه در حال ظهور در بازار. دومی، به نوبه خود، به شدت به گردش مالی خرده فروشان گره خورده است.
در پایان سال 2016، گردش مالی خرده فروشان لوکس و کلاس اقتصادی در مسکو افزایش یافت، در برخی موارد رشد به 30٪ رسید. خرده فروشان میان رده در پایان سال رشد حداقلی را نشان دادند
محل های خرده فروشی در مناطق روسیه
به گفته میخائیل روگوژین، مدیر بخش خرده فروشی منطقه ای در CBRE، تا پایان سال 2016، این افزایش حدود 1.2 میلیون متر مربع خواهد بود. متر، که 58٪ (719000 متر مربع) در شهرهای منطقه ای به استثنای سنت پترزبورگ راه اندازی شد. حجم کل فضای خرده فروشی راه اندازی شده در روسیه نسبت به سال گذشته 28 درصد و در مناطق - 40 درصد کاهش یافته است. در میان بزرگترین های جدید مراکز منطقه ایسال 2016 شایان ذکر است MegaGrinn در کورسک (129000 متر مربع GLA)، Maxi در آرخانگلسک (49200 متر مربع GLA)، شهر سدانکا در ولادی وستوک (45000 متر مربع GLA).
سهم فضای خالی خرده فروشی در مناطق روسیه از شهری به شهر دیگر بسیار متفاوت است. میانگین نرخ جای خالی برای شهرهای میلیونی امروز 8 تا 10 درصد است. اما، به عنوان یک قاعده، در هر شهر پروژه هایی با موقعیت مکانی خوب و ترکیب قوی مستاجران وجود دارد که در آنها ضریب اشغال نزدیک به 100٪ است.
در سال 2017، کاهش بیشتر در حجم راه اندازی فضای خرده فروشی جدید در شهرهای منطقه - به سطح 637000 متر مربع انتظار می رود. متر، که 11 درصد کمتر از سال 2016 است. در همان زمان، برخی از اشیاء سال 2017 در ابتدا برای راه اندازی در سال 2016 اعلام شد، اما بعداً ضرب الاجل ها به تعویق افتاد.
به طور کلی، شایان ذکر است که پتانسیل بالایی برای توسعه بازار خرده فروشی املاک در شهرهایی با عرضه پایین تسهیلات خرده فروشی با کیفیت بالا در حضور قدرت خرید خوب مردم وجود دارد. امروزه چنین شهرهایی عبارتند از خاباروفسک، چیتا، استاوروپل، ماخاچکالا، نویابرسک و غیره.
نرخ جای خالی از شهری به شهر دیگر و بسته به کیفیت و موقعیت تسهیلات بسیار متفاوت است. میانگین نرخ جای خالی برای شهرهای میلیونی امروز 8 تا 10 درصد است که کمی بیشتر از نرخ 7 تا 8 درصدی سال 2015 است. اما، به عنوان یک قاعده، در هر شهر پروژه هایی با موقعیت مکانی خوب و ترکیب قوی مستاجران وجود دارد که در آنها ضریب اشغال نزدیک به 100٪ است.
در میان خرده فروشان نمایندگی در مناطق، فعال ترین آنها در سال 2016 زنجیره های خواربار فروشی Lenta، X5 Retail و Magnit بودند. در ابتدای سال، آنها برنامه های بلندپروازانه ای را برای توسعه در مسکو و مناطق اعلام کردند: Lenta - 40 هایپر مارکت، Pyaterochka - 1000 فروشگاه، Magnit - 950 فروشگاه و 80 هایپر مارکت. وضعیت فعلی بازار به زنجیره‌ها اجازه داده است تا برنامه‌های توسعه اعلام شده را با موفقیت اجرا کنند. همچنین به طور فعال در شهرهای منطقه در حال توسعه هستند خرده فروشان DIY Leroy Merlin و OBI، فروشگاه های الکترونیک M.Video و Eldorado، فروشگاه های زنجیره ای کالاهای کودکان. دنیای کودکانو دختران و پسران
هتل ها
استانیسلاو ایواشکویچ، معاون توسعه، صنعت مهمان‌نوازی، CBRE معتقد است که عامل اصلی تأثیرگذار بر بازار هتل‌های مسکو در سال 2016 رشد ترافیک گردشگران بوده است. طبق داده های اولیه، تا پایان سال، تعداد گردشگران تنها در مسکو حدود 17.5 میلیون نفر خواهد بود، سهم مصرف گردشگران در GRP پایتخت از 4٪ فراتر خواهد رفت و ممکن است به 470 میلیارد روبل برسد. بنابراین، از این حجم، سهم درآمد هتل ها ممکن است تا پایان سال به حدود 60 میلیارد روبل برسد.
در سال 2016 تعداد هتل های مدیریت شده توسط زنجیره های بین المللی 3772 اتاق افزایش یافت. بزرگترین هتل جدید امسال در مسکو مجموعه Accor بود که سه هتل در میدان کیفسکایا افتتاح کرد: Ibis، Adagio، Novotel با مجموع 701 اتاق. از افتتاحیه های اصلی منطقه ای، ارزش برجسته کردن دو هتل بزرگ ماریوت در کراسنودار و ورونژ را دارد.
علیرغم این واقعیت که اکثریت قریب به اتفاق گردشگران را روس ها (70-75٪) تشکیل می دهند، افزایش جریان گردشگران خارجی در حال حاضر نیز واقعاً قابل توجه است و همچنین این واقعیت که عمدتاً به دلیل بازار آسیایی به طور کلی و چینی است. به خصوص گردشگران . به گزارش روزتوریسم، افزایش جریان تنها ناشی از این دسته از گردشگران تا پایان سال 1395 حدود 40 درصد خواهد بود.
بنابراین، در سال 2016، اشغال هتل های مسکو به رکوردهایی رسید و در بخش های خاصی از سطح 70 درصد فراتر رفت. افزایش اشغال به نوبه خود باعث افزایش نرخ اقامت در هتل شد و میانگین ADR را 8 درصد در 9 ماهه 2016 افزایش داد.
قابل توجه ترین پویایی مثبت هزینه متوسطاتاق ها خود را در بخش هتل های گران قیمت با کیفیت بالا نشان دادند، جایی که بیشترین افزایش در ADR به علامت 20-22 هزار روبل در گروه رهبران این بخش ثبت شد (به عنوان مثال، هتل های ممتاز مانند Hyatt، Baltschug. کمپینسکی، چهار فصل).
در عین حال، بیشتر هتل های بخش لوکس محتاط هستند و ADR را افزایش نمی دهند و آن را در سطح 12-15 هزار روبل نگه می دارند. بنابراین، در بخش گران ترین هتل ها، ADR اکنون به طور متوسط حدود 18 هزار روبل است.
در بخش‌های «متوسط» و «زیر میانگین»، رشدی در نرخ‌های جایابی در سال 2016 مشاهده نشد. احساسات دامپینگ هنوز در بازار هتل ها قوی است و بنابراین بسیاری از هتلداران بدون توجه به رشد تقاضا، قیمت ها را افزایش نداده اند.
در طول سال 2016، تعداد هتل های مدیریت شده توسط زنجیره های بین المللی 3772 اتاق افزایش یافت که از این تعداد 1511 اتاق متعلق به منطقه مسکو است. بزرگترین هتل جدید امسال در مسکو مجموعه Accor بود که سه هتل در میدان کیفسکایا افتتاح کرد: Ibis، Adagio، Novotel با مجموع 701 اتاق. از افتتاحیه های اصلی منطقه ای، ارزش برجسته کردن دو هتل بزرگ ماریوت در کراسنودار و ورونژ را دارد.
برای سال 2017، 11 هتل تحت مدیریت برندهای بین المللی با مجموع موجودی اتاق 2566 در روسیه اعلام شد که از این تعداد 3 هتل باید در مسکو افتتاح شوند: Four Points By Sheraton در فرودگاه Vnukovo، Radisson Blu در Novion MFC در Olimpiyskiy Prospekt. و Hyatt Regency VTB Arena Petrovsky Park به عنوان بخشی از توسعه پیچیده VTB Dynamo در خیابان لنینگرادسکی.
بررسی تهیه شده توسط CBRE
در نیمه دوم سال 2016، بازار به طور کامل تثبیت شده بود، مستاجران به طور قابل توجهی فعال تر شدند. با این حال، عرضه کاهش یافته است. تحقیقات بازار نشان می دهد که این به دلیل کاهش فضای جدید بوده است. علاوه بر این، شرکت های دولتی با سوء استفاده از موقعیت، مناطق وسیعی را اجاره یا خریداری کردند.
اما در تجاری املاک و مستغلات عرضه هنوز هم بیش از تقاضا. در سال گذشته حجم فضای تجاری به بهره برداری رسیده کاهش چندانی نداشته است. در همان زمان، بسیاری از فروشگاه ها نتوانستند رقابت را تحمل کنند و محل را تخلیه کردند. یک سوم کمتر قراردادها تمدید شد. اما بعد از تعطیلات تابستانی تعداد جدیدها افزایش یافت.
املاک تجاری در مسکو
همراه با توسعه زیرساخت های حمل و نقل، سایت های جدید جذاب برای توسعه دهندگان در پایتخت ظاهر شده اند، جایی که رقابت هنوز بالا نیست. اول از همه، اینها مناطقی در مسکو جدید هستند.
بررسی املاک و مستغلات تجاری در مسکو نشان می دهد که تغییرات در تعداد مناطق راه اندازی شده چندان کاهش نیافته است. اگر در مورد املاک خرده فروشی صحبت کنیم، این رقم نسبت به سال 2015 تنها 3 درصد کاهش یافته است. از جمله بزرگترین مراکز خرید:
- ریویرا - 91.2 هزار متر مربع
- خوب! - 53 هزار متر مربع
- اقیانوسیه - 60 هزار متر مربع
- متروپلیس - 38 هزار متر مربع
لازم به ذکر است مراکز خرید در پایتخت با اشغال بالایی افتتاح شدند. این بدان معنی است که تعداد خرده فروشانی که از بازار خارج می شوند به تدریج کاهش می یابد. برعکس، مسکو مارک های بین المللی را جذب می کند - 32 تازه وارد در یک سال وارد فدراسیون روسیه شدند. نرخ اجاره به مبلغ 100 هزار برای متر مربع. در همان زمان، بسیاری از مالکان موافقت کردند که در سال اول همکاری به مستاجران تخفیف بدهند.
در سال 2017 طبق تحقیقات کارشناسی، فضای خرده فروشی 30 درصد کمتر به بهره برداری می رسد.
املاک اداری
هنگام تجزیه و تحلیل بازار املاک تجاری مسکو برای سال 2016، مشخص شد که فضای اداری خالی کاهش یافته است. در بخش کلاس A به 19 درصد در مقابل 26 درصد در سال 2015 کاهش یافت. در بخش قیمتی B این کاهش به 15 درصد رسید.
در عین حال حدود 350 هزار متر مربع در پایتخت به بهره برداری رسید که نصف رقم سال قبل است. در سال 2017، حجم باید کمی افزایش یابد - تا حدود 450 هزار متر مربع. بیشتر آن در مرکز تجاری شهر مسکو و منطقه تجاری مرکزی قرار دارد. آنها با هم بیش از 300 هزار متر مربع می دهند.
نرخ اجاره مترهای اداری در پایتخت ثابت است: درجه اول برای کلاس A به طور متوسط 25-30 هزار روبل، برای کلاس B - 23-28 هزار روبل.
املاک تجاری در مناطق
وضعیت فضای خرده فروشی جدید در مناطق تا حدودی با مسکو متفاوت است. تجزیه و تحلیل تجاری از بازار نشان داد که حجم تقریبا 40 درصد کاهش یافته است. بزرگترین مراکز خرید در کورسک، آرخانگلسک و ولادی وستوک افتتاح شد.
در عین حال، طبق بررسی های کارشناسان، نسبت مربع های خالی بسیار کم است. در شهرهای میلیونی، میانگین این رقم به 10 درصد نزدیک می شود. در عین حال، مراکز خرید واقع در مناطق موفق تقریباً 100٪ پر هستند.
اگر در مورد پیش بینی های سال 2017 صحبت کنیم، تحلیلگران به اجتناب ناپذیر کاهش حتی بیشتر در تعداد فضای خرده فروشی جدید اشاره می کنند. طبق پیش بینی های اولیه به 11 درصد از سطح سال 2016 خواهد رسید. این به ویژه به دلیل به تعویق افتادن ساخت تأسیسات بزرگ است که قرار بود در سال آینده درهای خود را باز کنند.
از خرده فروشان با فعالیت خاص در بازارهای منطقه ایدر سال 2016، Lenta، Magnit، X5 Retail (Pyaterochka، Perekrestok) به طور سنتی برتر بودند. علاوه بر این، خرده فروشان DIY مانند OBI و Leroy Merlin، و همچنین هایپرمارکت های الکترونیک Eldorado و M.Video نیز به شهرهای کوچک می آیند.