Sulit untuk melebih-lebihkan manfaat menarik investasi. Hal ini termasuk pendanaan tambahan untuk proyek-proyek besar, pertukaran pengalaman, dan akses terhadap teknologi modern dan cara-cara baru dalam mengatur produksi. Investor asing juga mendapatkan keuntungan dari berinvestasi pada perekonomian negara lain. Untuk mewakili kepentingannya di Federasi Rusia, investor harus memahami hak dan batasannya yang diberlakukan oleh undang-undang setempat.

Modal asing berdampak pada ekonomi Nasional, namun konsekuensinya tidak hanya positif. Kerugian dari investasi antara lain:

• penindasan terhadap produksi lokal;
• degradasi sektor perekonomian tradisional;
• kurangnya motivasi untuk mengembangkan teknologi mereka sendiri;
• merusak lingkungan melalui pengorganisasian industri “kotor”, dll.

Dan pada saat yang sama, perekonomian Rusia terkena dampak positif:

• pertumbuhan penanaman modal;
• efisiensi penggunaan sumber daya alam;
• peningkatan jumlah lapangan kerja;
• perluasan jangkauan produk;
• arus masuk mata uang;
• tambahan dana untuk membiayai program pemerintah;
• memperkuat reputasi internasional Federasi Rusia;
• minat investor baru, dll.

Untuk mengurangi konsekuensi negatif, Undang-Undang Federal No. 160-FZ “Tentang Penanaman Modal Asing di Federasi Rusia” diadopsi. Berisi konsep investor asing dan penanaman modal asing, membahas cara operasi perusahaan dan aspek lain dari masalah tersebut.

Investor asing: definisi

Tepatnya, harus dibedakan antara istilah modal “asing” dan “modal luar negeri”. Dalam kasus pertama yang sedang kita bicarakan tentang dana investor asing yang diinvestasikan dalam perekonomian Rusia, dan yang kedua - tentang properti investor Rusia yang ditempatkan di luar negeri. Dengan demikian, penanam modal asing adalah warga negara negara lain, orang tanpa kewarganegaraan, atau organisasi milik negara lain.

Penanaman modal diklasifikasikan menurut sumber asal, bentuk kepemilikan dan dapat berupa:

• swasta (dilakukan oleh perusahaan swasta, organisasi, bank atau perorangan warga negara);
• negara (pinjaman dan kredit yang diberikan oleh suatu negara atau sekelompok negara).

Properti investor asing di Federasi Rusia dapat disajikan sebagai:

• mata uang;
• perumahan;
• harta bergerak;
• hak milik atau perusahaan;
• usaha patungan dengan investor Rusia;
• hak milik intelektual;
• kertas berharga;
• hak tuan rumah aktivitas ekonomi(penggunaan sumber daya alam, bidang tanah dan barang berharga lainnya);
• jasa;
• informasi.

Sebagaimana dimaksud dalam undang-undang tersebut di atas, kapasitas hukum perdata suatu badan hukum penanam modal asing ditentukan oleh peraturan perundang-undangan di negara tempat badan hukum tersebut didirikan. Hal yang sama juga berlaku bagi warga negara perorangan, orang-orang tanpa kewarganegaraan, organisasi internasional dan negara bagian lainnya. Artinya, mereka harus diberi hak untuk melakukan kegiatan bisnis asing sesuai dengan hukum negaranya dan mematuhi persyaratan yang terkandung dalam undang-undang federal.

Siapa yang bisa menjadi investor

Ketika ditanya apakah entitas asing bisa menjadi investor, undang-undang Rusia jawaban positif diberikan.

Tidak hanya investor, kontraktor, pelanggan, dan pengguna fasilitas juga berhak memperoleh status subjek kegiatan penanaman modal. investasi modal dan orang lain, termasuk orang asing.

Anda dapat menjadi investor hanya jika bidang penanaman modalnya termasuk dalam daftar yang ditentukan oleh undang-undang. Penanaman modal asing tidak dimungkinkan pada beberapa objek hak sipil karena pembatasan peredaran di Federasi Rusia.

Misalnya, bidang investasi berikut ini tidak tersedia bagi penanaman modal asing:

1. Akuisisi paten, lisensi, merek dagang perusahaan asing.
2. Pembelian surat berharga milik perusahaan atau perorangan asing.
3. Ekspor barang.
4. Berinvestasi di perusahaan yang berlokasi di luar Federasi Rusia.

Jika sah atau individu milik mereka yang menurut hukum Rusia dianggap sebagai penanam modal asing, cukuplah mereka ada dalam bentuk hukum yang diakui sah di negara asalnya. Undang-undang federal tidak mengharuskan mereka melakukan hal tersebut formulir legal sesuai dengan bentuk organisasi badan hukum yang diterima di Rusia.

Objek investasi utama

Investor asing berhak menginvestasikan dananya di wilayah Federasi Rusia dalam bentuk apa pun yang tidak dilarang oleh hukum. Dia dapat mengambil bagian dalam privatisasi properti negara bagian dan kota dengan memperoleh hak atau kepemilikan saham di modal dasar suatu perusahaan, membeli saham, berinvestasi dalam usaha patungan, mengeluarkan pinjaman kepada badan hukum, dll.

Merupakan kebiasaan untuk membagi investasi menjadi:

1. Langsung (kontribusi dari orang perseorangan/badan hukum yang sepenuhnya memiliki perusahaan atau menguasai paling sedikit 10% saham/modal dasar perusahaan).
2. Portofolio (pembelian kurang dari 10% saham, saham, surat utang, obligasi yang berkaitan dengan modal dasar perseroan).
3. Lainnya (investasi yang tidak termasuk dalam kategori penanaman modal tersebut: pinjaman investor asing dan penerimaan dana lainnya milik internasional lembaga keuangan, pemerintah asing).

Lebih dari 60% pendapatan terkonsentrasi di Central Distrik Federal. Diikuti dengan selisih yang besar (8% dan 10%) oleh Ural dan Barat Laut Distrik Federal. Situasi terburuk terjadi pada investasi pada fasilitas yang beroperasi di Kaukasus Utara (0,03%).

Statistik menunjukkan bahwa investasi langsung adalah yang paling populer (lebih dari 40% dana), tempat kedua ditempati oleh kategori investasi modal ketiga (sekitar 37%). Perantara membantu investor asing menganalisis pasar untuk kemungkinan investasi di perusahaan Rusia.

Salah satu cara untuk menarik investasi besar ke dalam perekonomian Rusia adalah perjanjian bagi hasil (PSA), yang mana objek investasi utamanya tetap produksi minyak dan gas. Mereka menyumbang hampir 90% dari seluruh investasi asing.

Jika seorang investor berencana menjadi pengguna lapisan tanah bawah, ia mengikuti kompetisi (lelang) yang diadakan oleh otoritas federal. Setelah menerima sebidang tanah tertentu untuk digunakan, ia harus menandatangani perjanjian yang memuat:

• ketentuan kerjasama;
• tata cara bagi hasil;
• jangka waktu pemberian hak untuk melaksanakan pekerjaan;
• kewajiban investor mengenai perekrutan kontraktor, pengangkut, dan pekerja.

Penanam modal asing yang telah mengadakan perjanjian bagi hasil memperoleh hak untuk mengembangkan bidang tanah di bawahnya, misalnya deposit mineral. Hal ini disediakan untuk Pesanan spesial perpajakan (pajak penghasilan dan pembayaran rutin untuk penggunaan lapisan tanah bawah).

PSA terdiri dari dua tahap: periode investasi (pembayaran saja) dan pengembalian modal (pajak dan pembayaran). Pada tahap kedua, produk dibagi menjadi kompensasi dan menguntungkan, dan investor mulai mengembalikan dana yang dikeluarkan. Jika setiap pihak dalam perjanjian bertindak sesuai dengan persyaratan yang ditentukan dalam undang-undang, investor dijamin kondisi kerja yang stabil, dan negara menerima bagian produksi yang disepakati.

Status hukum investor asing di Federasi Rusia

Sebagai berikut dari ketentuan undang-undang federal Federasi Rusia, investor asing memiliki status hukum yang sama dengan investor Rusia. Selain itu, negara berjanji bahwa rezim hukum kegiatan investor asing di Rusia akan menguntungkan investor dari luar negeri. Mereka bisa:

• secara mandiri menentukan volume dan arah simpanan;
• mengadakan perjanjian dengan investor lain;
• memiliki dan mengelola benda dan hasil penanaman modal;
• pengalihan berdasarkan suatu perjanjian/kontrak hak untuk melakukan dan hasil penanaman modal;
• mengendalikan tujuan penggunaan dana;
• dengan bebas mentransfer dana ke luar Federasi Rusia ke mata uang asing;
• bersatu dana sendiri dengan modal investor lain, dll.

Kebijakan negara di bidang penanaman modal asing dilaksanakan oleh Pemerintah Federasi Rusia. Otoritas khusus ini:

• menentukan langkah-langkah untuk mengendalikan kegiatan subyek;
• bertugas memperkenalkan larangan/pembatasan penanaman modal dan menerbitkan rancangan undang-undang;
• memutuskan proyek mana yang mendapat prioritas;
• mengatur interaksi investor dengan entitas konstituen individu Federasi Rusia;
• menciptakan dan mengoordinasikan program untuk menarik investasi baru.

Seiring dengan Undang-Undang “Tentang Penanaman Modal Asing” status resmi investor asing di Federasi Rusia diatur oleh berbagai peraturan dan peraturan.

Yang paling signifikan termasuk paragraf 4 Pasal 1 Bagian 1 KUH Perdata Federasi Rusia tanggal 30 November 1994, Art. 210 Kode Prosedur Arbitrase Federasi Rusia tanggal 5 Mei 1995 dan Bagian 2 Seni. 433 KUHAP RSFSR tanggal 11 Juni 1964.

Selain itu, terdapat juga perjanjian internasional (seringkali bilateral) yang mengatur aspek pengakuan timbal balik atas hak dan kewajiban badan hukum, menentukan statusnya, dan cara operasinya.

Merupakan kebiasaan untuk membedakan dua jenis rezim utama: absolut dan relatif, namun klasifikasi kedua lebih sering digunakan. Skema yang paling umum dapat dianggap sebagai pengobatan nasional dan prinsip negara yang paling disukai.

Apa yang disediakan oleh pengobatan nasional?

Menurut Konvensi Perlindungan Hak Investor yang ditandatangani pada tanggal 28 Maret 1997, investor asing tunduk pada perlakuan nasional. Prinsip ketentuan yang mengikat secara hukum ini ditetapkan oleh perjanjian dan kesepakatan internasional, serta undang-undang federal.

Perlakuan nasional yang diberikan kepada investor asing di Federasi Rusia mengasumsikan bahwa warga negara dari negara lain, orang tanpa kewarganegaraan, dan badan hukum mempunyai hak dan kewajiban yang sama dengan warga negara dan perusahaan Rusia.

Prinsip ini diabadikan dalam Kode sipil dan Konstitusi Federasi Rusia.

Dalam menentukan status hukum investor asing, perlakuan nasional menjadi prinsip utama. Paling sering digunakan dalam kaitannya dengan:

• hak cipta dan hak terkait;
• kegiatan ekonomi penanam modal asing;
• barang buatan luar negeri;
• akses bebas ke badan peradilan;
• bantuan hukum;
• keamanan sosial.

Pemerintah menetapkan batasan penerapan prinsip ini dengan memperhatikan kepentingan negara, serta mencegah investor asing menyalahgunakan haknya. Membedakan jenis berikut pengecualian bagi investor asing: pengecualian insentif dan restriktif. Tindakan dan manfaat ini ditetapkan oleh undang-undang Rusia.

Apa asas bangsa yang paling diunggulkan?

Berbeda dengan rezim nasional yang mengaburkan batas antara hak investor asing dan dalam negeri, prinsip negara yang paling disukai (most favoured nation) menyamakan posisi organisasi asing dan investor dalam negeri. warga negara asing. Pada saat yang sama, rezim hukum yang memiliki hak istimewa, khususnya, memberikan investor asing di suatu negara hak yang sama dengan yang diterima investor di negara lain. Semuanya berhak mengandalkan keuntungan saat mengimpor peralatan dan bahan mentah, pembebasan pajak dan bea masuk, dll.

Manfaat dari rezim ini dapat diambil oleh investor yang berinvestasi di sektor ekonomi terbelakang, perusahaan yang berlokasi di daerah yang sulit dijangkau dengan infrastruktur yang kurang berkembang dan membutuhkan investasi modal yang besar.

Pembatasan bagi investor asing

Untuk mencegah terjadinya akibat yang merusak bagi perekonomian negara, di Federasi Rusia terdapat serangkaian tindakan yang mengendalikan proses dan bidang penanaman modal. Jadi, di Rusia dipraktekkan:

• larangan masuknya penanam modal asing pada sektor-sektor perekonomian yang strategis;
• prosedur akreditasi, pemberitahuan dan perizinan;
• larangan melakukan kegiatan di bidang perekonomian tertentu;
• wajib membagikan negara pada perusahaan yang dibiayai oleh penanam modal asing;
• pembentukan rezim fiskal khusus;
• penerapan perjanjian konsesi;
• menguasai segala jenis kegiatan penanam modal asing yang berkaitan dengan pengembangan lapisan tanah dan sumber daya alam.

Selain itu, instansi pemerintah memantau kepatuhan terhadap persyaratan deposan.

Kegiatan perbankan

Pihak berwenang Rusia tidak keberatan dengan investasi dana oleh perusahaan asing di modal dasar bank domestik. Namun jika sebelumnya porsi modal maksimum mencapai 50%, maka mulai Januari 2016, sesuai prosedur yang ditentukan dalam Art. 18 Undang-Undang No. 372-FZ “Tentang Bank dan kegiatan perbankan» volume maksimum simpanan tersebut adalah 13,44%. Angka ini disebabkan oleh kewajiban yang ditanggung oleh Federasi Rusia ketika bergabung dengan WTO.

Beberapa investasi asing tidak diperhitungkan saat menentukan kuota. Menurut Bank Sentral Rusia, bagian modal asing akan dihitung setiap tahun.

Dalam investasi bisnis media

Sejak tahun 2016, amandemen undang-undang tentang dana mulai berlaku media massa. Menurut dokumen ini, porsi modal asing di media Rusia tidak boleh melebihi 20%, meskipun sebelumnya mencapai 50%.

Amandemen ini berdampak pada sekitar 1.000 media dengan pemegang saham asing. Pembatasan tersebut memaksa perusahaan-perusahaan besar untuk mempertimbangkan kembali struktur pemegang sahamnya atau mengganti pemilik. Perubahan tersebut mempengaruhi kepemilikan STS Media dan media cetak (Forbes edisi Rusia, Vedomosti, The Moscow Times). NBC Universal dan AMC Network meninggalkan pasar.

Partisipasi dalam bisnis asuransi

Asuransi adalah cabang khusus ekonomi, yang tujuannya tidak hanya untuk melindungi kepentingan properti warga negara dan badan hukum Rusia, tetapi juga untuk menciptakan lingkungan ekonomi yang kuat, yang tanpanya tidak mungkin terjadi pertumbuhan ekonomi. Bisnis asuransi membantu memperkuat sistem keuangan Federasi Rusia melalui investasi konstan dalam perekonomian, termasuk investasi asing.

Negara mengatur secara ketat kegiatan badan asing di industri asuransi, pihak berwenang pengawasan asuransi mengendalikan volume pasar untuk jasa-jasa ini (kuota bagian investasi asing yang diperbolehkan).

Kuota dihitung sebagai perbandingan besarnya kontribusi investor dan anak perusahaannya pada modal dasar perusahaan asuransi (IC) terhadap total modal dasar perusahaan asuransi. Sebagaimana dinyatakan dalam ayat 3 Pasal 6 Undang-Undang “Tentang Penyelenggaraan Bisnis Asuransi di Federasi Rusia”, jika kuota yang ditentukan lebih dari 50%, otoritas pengawas asuransi tidak mengizinkan kegiatan perusahaan asuransi yang merupakan anak perusahaan dari organisasi penanam modal utama atau yang mempunyai bagian penanam modal dalam modal dasar melebihi 49%.

Dokumen yang sama menyatakan bahwa pembayaran oleh investor asing atas saham perusahaan asuransi yang mereka miliki hanya dapat dilakukan dalam rubel Rusia.

Dalam penambangan berlian

Wilayah di mana deposit berlian berada termasuk dalam daftar wilayah lapisan bawah tanah yang memiliki kepentingan federal, sehingga hanya perusahaan berlisensi yang dapat memperoleh hak untuk mengembangkannya.

Sebagai berikut dari amandemen undang-undang federal “On Subsoil”, akses terhadap simpanan diberikan kepada perusahaan di mana investor dari luar negeri menguasai tidak lebih dari 25% modalnya.

Sebelumnya, ambang batas ini adalah 10%, namun untuk menarik investor asing strategis ke industri ekstraktif, konsesi harus diberikan. Meskipun peningkatan porsi investor asing dalam pengelolaan perusahaan tidak memungkinkan mereka mengambil keputusan penting, perubahan ini akan merangsang proses studi lapisan tanah bawah dan produksi basis sumber daya mineral Federasi Rusia.

Berinvestasi di perusahaan strategis

Undang-undang Rusia tidak melarang investor untuk melakukan investasi dalam bentuk pembelian saham (shares) di modal resmi badan usaha (BO) yang memiliki kepentingan strategis, dan melakukan transaksi lain yang memberikan mereka kendali atas perusahaan tersebut. Pada bulan November 2014, Presiden Federasi Rusia menandatangani rancangan amandemen undang-undang tanggal 29 April 2008 No. 57-FZ, yang menyederhanakan prosedur investasi, tetapi pada saat yang sama mengatur:

• mengoordinasikan kesepakatan dengan Komisi Pemerintah (Pasal 7);
• memberitahukan kepada badan eksekutif yang berwenang tentang transaksi yang sedang dilakukan (Pasal 14).

Tata cara pemberitahuannya tertuang dalam Keputusan Pemerintah Federasi Rusia tanggal 27 Oktober. 2008 Nomor 795 dan mengatur tentang pemindahan data tentang perusahaan yang memiliki saham (saham) pada perusahaan tersebut dan tentang orang-orang yang mengendalikannya.

Di bidang penggunaan lahan

Prinsip perlakuan nasional juga berlaku pada persoalan hak milik. Secara umum, investor dapat membeli dan mengasingkan properti, menjaminkannya, memiliki dan menggunakannya dengan kondisi yang sama seperti warga negara dan badan hukum Rusia, namun dengan beberapa batasan.

Biasanya, pembatasan ini berdampak pada kepemilikan tanah. Bab 1 Undang-Undang Nomor 101 “Tentang Peralihan Tanah Pertanian” menyatakan bahwa orang-orang tersebut tidak dapat memperoleh kepemilikan atas bidang-bidang tanah yang termasuk dalam daftar tanah pertanian.

Manfaat bagi deposan

Insentif pajak merupakan salah satu cara untuk merangsang pemilik modal asing. Memberikan pinjaman preferensial atau jaminan pinjaman kepada investor asing merupakan motivasi finansial yang sangat baik bagi mereka.

Besaran dan ketentuan pemberian manfaat bergantung pada bagian investor dalam modal dasar organisasi. Menurut Seni. 5. Undang-undang “Tentang Penanaman Modal Asing di Federasi Rusia”, jika seorang investor memiliki 10% atau lebih saham dalam modal dasar suatu organisasi, maka ketika berinvestasi kembali ia dapat menikmati semua manfaat yang tercantum dalam undang-undang ini. Ketentuan serupa berlaku untuk perusahaan Rusia menerima status organisasi dengan simpanan asing.

Selain itu, keuntungan bagi investor asing mungkin bersifat non-tarif. Misalnya, jika modal suatu perusahaan terdiri dari 30% penanaman modal asing, maka ia berhak mengekspor produk manufaktur tanpa izin.

Manfaat daerah

Otoritas federal mengizinkan badan pemerintahan mandiri dari entitas konstituen Federasi Rusia, dalam batas kekuasaan mereka di tingkat regional:

• memberikan manfaat dan jaminan kepada investor asing;
• membiayai dan mendukung proyek investasi investor asing.

Untuk melakukan ini mereka dapat menggunakan lokal sumber daya anggaran, anggaran entitas konstituen Federasi Rusia dan sumber daya material di luar anggaran.

Kelonggaran pajak bagi penduduk kawasan ekonomi khusus

Tentang hak investor asing

Investor asing memiliki kebebasan bertindak yang besar di wilayah Federasi Rusia. Misalnya, dia

memiliki hak untuk memperoleh saham organisasi komersial dan sekuritas pemerintah, mengambil bagian dalam privatisasi properti, menyewakan tanah, menggunakan real estat dan Sumber daya alam negara. Selain itu, undang-undang Rusia memuat jaminan dasar atas hak-hak investor asing di wilayah negara.

Sesuai dengan undang-undang Federasi Rusia, investor asing memiliki hak untuk menghapus properti dan informasi yang awalnya diimpor ke Rusia sebagai investasi asing dari negaranya.

Dalam hal ini prinsip kuota, perizinan dan penerapan tindakan pengaturan non-tarif lainnya dalam kegiatan perdagangan luar negeri tidak berlaku baginya.

Mari kita lihat lebih dekat hak-hak dasar investor asing.

Subrogasi

Masalah utama hukum investasi internasional adalah memastikan perlindungan simpanan. Tidak ada investor yang berinvestasi di tempat yang tidak stabil perekonomian Rusia, tidak kebal dari penerapan pembatasan atau tindakan penyitaan paksa: nasionalisasi, permintaan, dll.

Sampai batas tertentu, prinsip subrogasi yang berlaku dalam peraturan perundang-undangan penanaman modal dapat melindungi hak-hak penanam modal asing masing-masing negara dan hukum internasional.

Resikonya bisa bersifat politis/non-komersial (aksi militer, kerusuhan sipil, nasionalisasi dan bentuk-bentuk perampasan paksa properti lainnya). Biasanya asuransi investasi dalam hal ini dilakukan oleh negara atau internasional organisasi asuransi bertindak atas nama negara pengekspor modal.

Skema jaminan investasi di tingkat nasional dan internasional menyiratkan kesimpulan tersebut kontrak asuransi antara investor dan otoritas penjaminan.

Kompensasi untuk permintaan atau nasionalisasi

Secara umum, harta milik penyimpan tidak dapat disita, diambil alih atau dinasionalisasi. Investor mempunyai hak untuk menuntut ganti rugi atas kerugian yang timbul akibat hal tersebut tindakan ilegal atau kelambanan agensi pemerintahan dan pejabat.

Ketika meminta atau menasionalisasi properti, investor asing dibayar seluruh nilai properti yang diminta dan kerugian lainnya. Apabila keadaan-keadaan sehubungan dengan pembuatan permintaan itu tidak berlaku lagi, penanam modal asing dapat mengajukan permohonan ke pengadilan untuk menuntut pengembalian sisa harta benda. Pada saat yang sama, ia wajib mengembalikan sejumlah ganti rugi yang diterimanya, dengan memperhitungkan kerugian akibat penurunan nilai harta benda.

Kompensasi penarikan penanaman modal yang diberikan investor asing harus dibayarkan semaksimal mungkin waktu singkat, tanpa penundaan yang tidak wajar.

Penerapan klausul stabilisasi

Perpajakan investor ditandai dengan efek “klausul stabilisasi” – jaminan investasi penting yang bertujuan untuk tidak memperketat beban pajak. Fitur perpajakan ini diperhitungkan dan diterapkan oleh pengadilan ketika mempertimbangkan perselisihan terkait perlindungan investor asing.

Penerapan klausul stabilisasi kepada investor asing melindungi kepentingan investor dari pengetatan undang-undang negara penerima yang mengatur rezim penanaman modal. Jika undang-undang nasional berubah ke arah yang tidak menguntungkan investor, ia dapat mengharapkan penundaan dalam penerapan perubahan tersebut.

Klausul stabilisasi pertama kali dibahas dalam Art. 14 Undang-Undang RSFSR tanggal 26 Juni 1991 “Tentang kegiatan penanaman modal di RSFSR.” Penerapannya dalam UU Penanaman Modal Asing yang baru bergantung pada sejumlah kondisi. Prinsip ini:

• berlaku bagi organisasi komersial yang mempunyai penanaman modal asing minimal 25% dari modal dasar dan bagi penanam modal/organisasi yang telah melakukan penanaman modal pada proyek-proyek prioritas.
• diterapkan ketika total beban pajak atau rezim larangan dan pembatasan sehubungan dengan simpanan luar negeri diperketat dibandingkan dengan totalnya beban pajak dan rezim yang berlaku pada tanggal dimulainya pembiayaan proyek;
• dijamin selama periode pengembalian proyek investasi (tidak lebih dari 7 tahun sejak tanggal dimulainya penanaman modal dalam proyek).

Penggunaan pendapatan investasi

Seorang investor asing dapat dengan bebas menggunakan pendapatan dan keuntungannya di wilayah Federasi Rusia untuk tujuan apa pun yang tidak bertentangan dengan undang-undang Rusia. Transfer pendapatan, keuntungan dan dana lain yang diterima dalam mata uang asing di luar Federasi Rusia, serta reinvestasi keuntungan yang diterima oleh investor non-residen merupakan salah satu hak dasar investor.

Pendapatan investasi dipertimbangkan:

• keuntungan, dividen, bunga;
• sejumlah uang yang diterima untuk memenuhi kewajiban berdasarkan kontrak dan transaksi lainnya;
• dana yang diterima investor setelah likuidasi perusahaan atau pemindahtanganan properti yang diinvestasikan, hak milik dan hak intelektual;
• kompensasi yang diatur dalam Art. 8 UU Penanaman Modal Asing.

Bagaimana pengaturan hukum penanaman modal asing dilakukan?

Sehubungan dengan kemungkinan munculnya permasalahan dalam hukum penanaman modal, undang-undang Federasi Rusia mengatur hubungan hukum di bidang penanaman modal asing. Investor asing dan organisasi komersial yang telah menerima investasi tunduk pada peraturan umum dan khusus peraturan perpajakan Rusia ( Kode pajak, hukum federal, instruksi Kementerian Pajak dan Layanan Pajak Negara Rusia.).

Hubungan hukum di bidang ini juga dikoordinasikan oleh perjanjian internasional. Perlu diingat bahwa norma-norma perjanjian internasional lebih penting daripada persyaratan undang-undang Rusia.

Peraturan hukum internasional tentang simpanan

Dokumen utama di bidang kegiatan penanaman modal adalah Konvensi Washington (18/03/1965) “Tentang Tata Cara Penyelesaian Sengketa Penanaman Modal Antar Negara orang asing"dan Konvensi Seoul (11 Oktober 1985) "Tentang Pembentukan Badan Penjaminan Investasi Multilateral."

Mekanisme untuk melindungi hak-hak investor asing berdasarkan Konvensi Seoul memungkinkan mereka untuk mengasuransikan simpanannya pada Badan Penjaminan Investasi Multilateral (MIGA) terhadap hilangnya investasi sebagai akibat dari:

• perang/kerusuhan sipil;
• nasionalisasi;
• pelanggaran kontrak oleh negara penerima (di bidang perjanjian konsesi);
• larangan negara untuk mengubah mata uang lokal menjadi mata uang yang dapat dikonversi secara bebas.

Jika kondisi yang ditentukan terjadi, MIGA membayar kompensasi kepada investor dan mengambil hak klaim terhadap negara tuan rumah. Konflik hukum privat menjadi perselisihan hukum publik antara lembaga dan negara penerima. Volume kompensasi asuransi ditentukan oleh ketentuan perjanjian negara dengan MAGA.

Peraturan investasi dalam negeri

Investor asing memiliki hak yang hampir sama dengan penduduk Federasi Rusia. Jaminan negara perlindungan hukum atas kegiatan investor asing di Rusia diatur oleh Undang-Undang Federal 9 Juli 1999 No. 160-FZ (sebagaimana diubah pada 18 Juli 2017) “Tentang Penanaman Modal Asing di Federasi Rusia.”

Peraturan nasional didasarkan pada penggunaan hukum administratif dan perdata, serta undang-undang khusus yang mengatur kegiatan penanaman modal.

Undang-undang Rusia memberikan jaminan kepada investor asing langsung dengan mempertimbangkan kepentingan bersama, memastikan tidak adanya diskriminasi, memuat banyak ketentuan untuk perlindungan terhadap berbagai jenis risiko, menetapkan secara rinci kondisi nasionalisasi properti pribadi, dan memberikan keuntungan pajak, bea cukai dan manfaat administratif.

Perlu juga disebutkan jaminan hak-hak investor asing apa yang terkandung dalam Konstitusi Federasi Rusia. Menurut ketentuan Bagian 4 Seni. 15 dokumen ini, perjanjian internasional merupakan bagian yang tidak terpisahkan sistem yang legal negara. Artinya perjanjian dengan negara lain tentang promosi dan perlindungan timbal balik atas penanaman modal, perjanjian tentang penghindaran pajak berganda yang ditandatangani oleh Federasi Rusia, dan lain-lain dimaksudkan untuk menjamin investor asing. peraturan.

Metode penyelesaian perselisihan di Rusia

Apabila penanam modal asing mempunyai perselisihan mengenai pelaksanaan penanaman modal dan aktivitas kewirausahaan di wilayah Federasi Rusia, proses hukum dilakukan sesuai dengan perjanjian internasional Federasi Rusia dan undang-undang federal di:

• pengadilan;
• pengadilan arbitrase;
• arbitrase internasional (pengadilan arbitrase).

Harus diingat bahwa tidak ada prosedur internasional tunggal yang mengatur pertimbangan sengketa penanaman modal, serta hukum yang diakui secara umum dan berlaku secara umum.

Undang-undang antimonopoli dan investor asing

Investor asing diharuskan mematuhi undang-undang antimonopoli Federasi Rusia. Artinya, mereka tidak akan membiarkan terjadinya persaingan tidak sehat dan praktik bisnis yang membatasi. Tindakan tersebut meliputi:

• Penciptaan organisasi komersial dengan penanaman modal asing atau cabang badan hukum asing untuk produksi suatu produk yang banyak diminati, dan selanjutnya likuidasi sendiri untuk memperkenalkan produk serupa yang berasal dari luar negeri ke pasar;
• perjanjian jahat tentang harga/distribusi pasar barang/partisipasi dalam tender (lelang, kompetisi).

Apakah Rusia benar-benar menjadi lebih menarik bagi investor asing selama setahun terakhir: Video

1. Jaminan ganti rugi apabila terjadi nasionalisasi dan permintaan properti milik penanam modal asing atau organisasi komersial dengan penanaman Modal Asing………………………………………………………………...……3

2. Pembentukan dan likuidasi cabang badan hukum asing…………………………………………………………………………………..………… ..7

Sastra………………………………………………….……..13

1. Jaminan ganti rugi apabila terjadi nasionalisasi dan permintaan properti milik penanam modal asing atau organisasi komersial yang mempunyai penanaman modal asing.

Perlindungan investasi di Federasi Rusia dijamin oleh negara.

Semua investor, termasuk investor asing, diberikan kondisi operasional yang setara, tidak termasuk penggunaan tindakan diskriminatif yang dapat mengganggu pendirian dan pelepasan investasi.

Seorang investor asing di wilayah Federasi Rusia diberikan perlindungan hak dan kepentingan yang lengkap dan tanpa syarat, yang dijamin oleh Undang-Undang Federal 9 Juli 1999 N 160-FZ “Tentang Penanaman Modal Asing di Federasi Rusia”, federal lainnya undang-undang dan tindakan hukum pengaturan lainnya dari Federasi Rusia, serta perjanjian internasional Federasi Rusia.

Seorang investor asing yang awalnya mengimpor properti dan informasi ke wilayah Federasi Rusia dalam bentuk dokumenter atau dalam bentuk catatan media elektronik sebagai penanaman modal asing, memiliki hak untuk mengekspor properti dan informasi tersebut tanpa hambatan ke luar Federasi Rusia.

Penanam modal asing berhak atas ganti rugi atas kerugian yang dideritanya akibat perbuatan melawan hukum (tidak bertindak) dari badan-badan pemerintah, penguasa. pemerintah lokal atau pejabat dari badan-badan ini, sesuai dengan undang-undang sipil Federasi Rusia.

Penanaman modal tidak dapat dinasionalisasi atau diminta secara cuma-cuma, dan tindakan-tindakan yang setara dengan akibat-akibat yang telah ditentukan tidak dapat diterapkan terhadap penanaman modal tersebut. Penerapan tindakan tersebut hanya dimungkinkan dengan kompensasi penuh atas semua kerugian yang disebabkan oleh pemindahtanganan properti yang diinvestasikan, termasuk hilangnya keuntungan, dan hanya berdasarkan tindakan legislatif Federasi Rusia dan republik konstituennya.

Target disumbangkan atau dibeli oleh investor deposito bank, saham atau surat berharga lainnya, pembayaran atas properti yang diperoleh, serta hak sewa dalam hal penarikannya sesuai dengan tindakan legislatif Federasi Rusia, akan diganti kepada investor, dengan pengecualian jumlah yang digunakan atau hilang sebagai akibat dari tindakan investor itu sendiri atau dilakukan dengan partisipasi mereka.

Asuransi harta benda atas resiko kehilangan (kehancuran), kekurangan atau kerusakan harta benda, resiko tanggung jawab perdata dan risiko kewirausahaan dilakukan oleh organisasi komersial dengan investasi asing atas kebijakannya sendiri, dan oleh cabang badan hukum asing - atas kebijaksanaan organisasi induk, kecuali ditentukan lain oleh undang-undang Federasi Rusia.

Penanam modal asing, setelah membayar pajak dan biaya yang diatur oleh undang-undang Federasi Rusia, berhak untuk secara bebas menggunakan pendapatan dan keuntungan di wilayah Federasi Rusia untuk investasi kembali atau untuk tujuan lain yang tidak bertentangan dengan undang-undang Rusia. Federasi dan dengan bebas mentransfer pendapatan dan keuntungan ke luar Federasi Rusia dan sejumlah uang lain yang diterima secara sah dalam mata uang asing sehubungan dengan investasi yang sebelumnya dilakukan olehnya, termasuk:

• pendapatan investasi yang diterima berupa keuntungan, dividen, bunga, dan pendapatan lainnya;
• sejumlah uang untuk memenuhi kewajiban organisasi komersial dengan penanaman modal asing atau badan hukum asing yang telah membuka cabangnya di wilayah Federasi Rusia, berdasarkan perjanjian dan transaksi lainnya;
• sejumlah uang yang diterima oleh penanam modal asing sehubungan dengan likuidasi suatu organisasi komersial dengan penanaman modal asing atau cabang badan hukum asing atau pemindahtanganan harta benda yang ditanamkan, hak milik dan hak eksklusif atas hasil kegiatan intelektual;
• kompensasi yang diatur dalam Pasal 8 Undang-undang Federal ini.

Perselisihan investor asing yang timbul sehubungan dengan penanaman modal dan kegiatan wirausaha di wilayah Federasi Rusia diselesaikan sesuai dengan perjanjian internasional Federasi Rusia dan undang-undang federal di pengadilan atau pengadilan arbitrase atau dalam arbitrase internasional (pengadilan arbitrase).

Rezim hukum untuk aktivitas investor asing dan penggunaan keuntungan yang diterima dari investasi tidak boleh kurang menguntungkan dibandingkan rezim hukum untuk aktivitas dan penggunaan keuntungan yang diterima dari investasi yang diberikan kepada investor Rusia, dengan pengecualian yang ditetapkan oleh undang-undang federal.

Properti investor asing atau organisasi komersial dengan investasi asing tidak dapat disita secara paksa, termasuk nasionalisasi, permintaan, kecuali dalam kasus dan atas dasar yang ditetapkan oleh hukum federal atau perjanjian internasional Federasi Rusia.

Ketika meminta, investor asing atau organisasi komersial dengan penanaman modal asing dibayar sebesar nilai properti yang diminta. Setelah berakhirnya keadaan sehubungan dengan mana permintaan itu dibuat, penanam modal asing atau organisasi komersial yang mempunyai penanaman modal asing mempunyai hak untuk menuntut. prosedur peradilan pengembalian sisa harta benda, tetapi wajib mengembalikan sejumlah ganti rugi yang diterimanya, dengan memperhitungkan kerugian akibat turunnya nilai harta itu.

Selama nasionalisasi, investor asing atau organisasi komersial dengan investasi asing diberi kompensasi atas nilai properti yang dinasionalisasi dan kerugian lainnya.

Badan pemerintah daerah Federasi Rusia, dalam batas kekuasaannya sesuai dengan Undang-Undang Federal 25 Februari 1999 N 39-FZ "Tentang kegiatan penanaman modal di Federasi Rusia, yang dilakukan dalam bentuk penanaman modal", juga sebagai undang-undang dan tindakan hukum peraturan Federasi Rusia lainnya, serta undang-undang dan tindakan hukum peraturan entitas konstituen Federasi Rusia, menjamin semua subjek kegiatan investasi:

• keamanan persamaan hak pada saat melakukan kegiatan penanaman modal;
• keterbukaan dalam berdiskusi proyek investasi;
• stabilitas hak-hak subyek kegiatan penanaman modal.

Alat penting untuk melindungi investasi asing adalah perjanjian bilateral tentang saling mendorong dan melindungi investasi asing, yang dimiliki Federasi Rusia dengan sebagian besar negara di dunia. Tujuan utama dari perjanjian tersebut adalah untuk memastikan perlakuan yang sama menguntungkannya terhadap investasi modal, untuk menetapkan kemungkinan ekspor tanpa hambatan atas sebagian keuntungan dan jaminan terhadap risiko non-komersial.

2. Pembentukan dan likuidasi cabang badan hukum asing.

1. Yang dimaksud dengan cabang badan hukum asing divisi terpisah badan hukum asing yang berkedudukan di luar lokasinya dan menjalankan seluruh atau sebagian fungsinya, termasuk fungsi kantor perwakilan. Suatu cabang dari suatu badan hukum bukanlah suatu badan hukum, tidak mempunyai harta bendanya sendiri, tetapi dikaruniai harta milik badan hukum yang menciptakannya, dan bertindak berdasarkan suatu peraturan yang telah disetujui. Kepala cabang diangkat oleh organisasi induk dan bertindak berdasarkan surat kuasa.
Tujuan pendirian dan kegiatan cabang sesuai dengan tujuan pendirian dan kegiatan organisasi induk - badan hukum asing. Keputusan tentang perlunya pembentukan dan likuidasi cabang dibuat oleh organisasi induk.

2. Pembentukan cabang badan hukum asing di wilayah Federasi Rusia dilakukan melalui akreditasinya. Peraturan sementara "Tentang prosedur akreditasi cabang badan hukum asing yang didirikan di wilayah Federasi Rusia", akreditasi dan pemeliharaan daftar negara cabang badan hukum asing yang terakreditasi di wilayah Federasi Rusia dipercayakan kepada Departemen Akreditasi Kamar Pendaftaran Negara di bawah Kementerian Kehakiman Federasi Rusia.

Peraturan sementara "Tentang prosedur akreditasi cabang badan hukum asing yang didirikan di wilayah Federasi Rusia" (disetujui oleh Kementerian Kehakiman Federasi Rusia pada 31 Desember 1999) // Teks peraturan tersebut tidak resmi diterbitkan.

Untuk mengakreditasi cabang badan hukum asing, organisasi yang memutuskan untuk mengakreditasi cabangnya di wilayah Federasi Rusia menyerahkan dokumen-dokumen berikut ke Ruang Pendaftaran:

a) permohonan tertulis di atas kop surat perusahaan, ditandatangani oleh pimpinan badan hukum asing, yang menunjukkan: nama, bentuk hukum, tanggal pendaftaran, lokasi, jenis kegiatan dan informasi tentang hubungan bisnis dengan mitra Rusia, prospek pengembangan kerjasama badan hukum asing, tujuan pembukaan cabang badan hukum asing dan lokasinya di wilayah Federasi Rusia. Aplikasi ini dibuat dalam bahasa Rusia;

b) piagam badan hukum asing;

c) sertifikat pendaftaran badan hukum asing atau kutipan dari daftar perdagangan;

d) keputusan badan hukum asing untuk membuka cabang di Federasi Rusia;

e) peraturan tentang cabang, yang harus mencantumkan nama cabang dan organisasi induknya, bentuk organisasi dan hukum organisasi induk, lokasi cabang di wilayah Federasi Rusia dan alamat sah organisasi induknya, tujuan pendirian dan jenis kegiatan cabang, komposisi, volume dan waktu penanaman modal pada aset tetap cabang, tata cara pengelolaan cabang dan informasi lain yang mencerminkan ciri-ciri kegiatan cabang;

f) surat rekomendasi dari bank yang melayani badan hukum asing dan menegaskan solvabilitasnya.
Jika dokumen yang diserahkan untuk akreditasi dibuat dalam bahasa asing, dokumen tersebut memerlukan terjemahan ke dalam bahasa Rusia, notaris dan legalisasi oleh kantor konsuler Federasi Rusia atau apostille.

Untuk akreditasi cabang organisasi asing yang didirikan di wilayah Federasi Rusia, biaya negara sebesar 60.000 rubel dibebankan untuk setiap cabang.

3. Saat mengakreditasi suatu cabang badan hukum asing, informasi tentangnya dimasukkan ke dalam Daftar Negara cabang badan hukum asing yang terakreditasi di wilayah Federasi Rusia, dan sertifikat akreditasi juga diterbitkan. Daftar Negara Cabang Badan Hukum Asing yang terakreditasi di wilayah Federasi Rusia dipahami sebagai kumpulan informasi terpercaya yang sistematis tentang cabang badan hukum asing yang terakreditasi di wilayah Federasi Rusia. Oleh karena itu, masuk ke dalam Daftar Negara cabang badan hukum asing yang terakreditasi di wilayah Federasi Rusia berarti penyertaan dalam database otomatis informasi tentang badan hukum asing, pemberian nomor pendaftaran, penerbitan sertifikat formulir yang ditetapkan dan memberi tanda pada pencatatan Negara pada peraturan di cabang ( ayat 10 Peraturan Sementara). Penerimaan sertifikat akreditasi dan pencantuman dalam Daftar informasi tentang suatu cabang suatu badan hukum asinglah yang memberikan hak kepada cabang tersebut untuk melakukan kegiatannya. aktivitas komersial di wilayah Federasi Rusia.

Sesuai dengan klausul 10 Peraturan Sementara, sertifikat akreditasi dan pencantuman dalam Daftar Negara cabang badan hukum asing yang terakreditasi di wilayah Federasi Rusia menunjukkan:

a) nama lengkap dan disingkat (jika perlu) dari badan hukum asing dalam bahasa Rusia;

b) negara pendaftaran badan hukum asing;

c) nama hunian di mana cabang badan hukum asing berlokasi di wilayah Federasi Rusia;

d) jangka waktu akreditasi cabang badan hukum asing di wilayah Federasi Rusia;

e) nomor sertifikat;

f) tanggal penerbitan sertifikat.

Sertifikat tersebut disahkan dengan stempel resmi dan tanda tangan Ketua Ruang Pendaftaran.

Akreditasi cabang badan hukum asing dan penerbitan sertifikat dilakukan untuk jangka waktu sampai dengan 5 tahun. Jangka waktu tersebut dapat diperpanjang atas permohonan tertulis dari pimpinan badan hukum asing yang diajukan tiga puluh hari sebelum berakhirnya jangka waktu akreditasi untuk cabang badan hukum asing yang diakreditasi di wilayah Federasi Rusia. Pada saat yang sama, laporan tahunan kegiatan cabang juga disampaikan kepada badan akreditasi.

4. Penolakan untuk mengakreditasi suatu cabang badan hukum asing hanya dimungkinkan jika ada tujuan dan alasan yang ditentukan dalam undang-undang:

a) dokumen yang diperlukan untuk akreditasi belum diserahkan;

b) informasi yang tidak akurat atau tidak benar telah diberikan tentang badan hukum asing;

c) kegiatan badan hukum asing bertentangan dengan undang-undang Rusia saat ini.

Cabang tersebut juga dapat ditolak akreditasinya untuk melindungi landasan tatanan konstitusional, moralitas, kesehatan, hak dan kepentingan yang sah orang lain, menjamin pertahanan negara dan keamanan negara.

5. Kegiatan cabang badan hukum asing yang terakreditasi di wilayah Federasi Rusia dihentikan:

a) setelah berakhirnya masa akreditasi, jika badan hukum asing belum mengajukan permohonan perpanjangan akreditasi kepada Kamar;

b) dalam hal likuidasi badan hukum asing yang memiliki cabang terakreditasi di wilayah Federasi Rusia;

c) berdasarkan keputusan badan hukum asing yang membuka cabang;

d) berdasarkan keputusan pengadilan;

e) jika kegiatan cabang badan hukum asing bertentangan dengan undang-undang Rusia.

119-FZ tanggal 24 Juni 1999 “Tentang prinsip dan prosedur untuk membatasi yurisdiksi dan kekuasaan antara badan pemerintah Federasi Rusia dan badan pemerintah dari entitas konstituen Federasi Rusia” menjadi tidak berlaku karena penerapan Undang-Undang Federal 95-FZ tanggal 4 Juli 2003 "Tentang pengenalan amandemen dan penambahan pada Undang-undang Federal "Tentang prinsip-prinsip umum pengorganisasian badan legislatif (perwakilan) dan eksekutif kekuasaan negara dari entitas konstituen Federasi Rusia." Resolusi dari Keputusan Pemerintah Federasi Rusia tanggal 21 Desember 2000 N 990 (sebagaimana diubah pada tanggal 4 Juli 2003) "Atas persetujuan peraturan kementerian pertumbuhan ekonomi dan perdagangan Federasi Rusia" menjadi tidak berlaku karena diterbitkannya Keputusan Pemerintah Federasi Rusia tanggal 27 Agustus 2004 N 443 "Atas persetujuan Peraturan Kementerian Pembangunan Ekonomi dan Perdagangan Federasi Rusia."

6. Saat mengakreditasi kantor perwakilan organisasi asing, hal berikut diberikan kepada otoritas pendaftaran:

a) surat kuasa yang diberikan kepada perwakilan perusahaan asing untuk melakukan negosiasi pembukaan kantor perwakilan perusahaan ini di wilayah Federasi Rusia;

b) pernyataan tertulis yang menyebutkan: nama perusahaan, waktu pendiriannya, lokasinya, kegiatannya, badan pengurus dan pengurus yang mewakili perusahaan sesuai dengan piagam atau peraturan, tujuan pembukaan kantor perwakilan, keterangan tentang hubungan bisnis dengan mitra Rusia dan prospek pengembangan kerja sama.

c) piagam (jika, menurut hukum negara asing perusahaan tidak mempunyai piagam, maka disediakan dokumen yang menegaskan ketentuan hukum ini, yang dikeluarkan oleh badan yang berwenang);

d) sertifikat pendaftaran atau kutipan dari daftar perdagangan yang mengkonfirmasikan pendaftaran perusahaan;

e) keputusan perusahaan untuk membuka kantor perwakilan di wilayah Federasi Rusia;

f) Sertifikat bank dari negara tempat perusahaan terdaftar yang menyatakan solvabilitasnya;

g) peraturan tentang keterwakilan perusahaan;

i) dokumen yang menegaskan alamat resmi kantor perwakilan (surat jaminan dengan tanda BTI atau dengan salinan perjanjian sewa atau sertifikat kepemilikan terlampir);

j) kartu keterangan tentang representasi (dikeluarkan di Sidang, diisi dengan mesin tik sebanyak 2 rangkap)
Daftar dokumen yang diperlukan untuk akreditasi kantor perwakilan perusahaan asing di Kamar Pendaftaran Negara (disetujui oleh Kamar Pendaftaran Negara Rusia) Teks Daftar belum dipublikasikan secara resmi.

7. Sayangnya, peraturan dalam negeri hanya mengatur tentang akreditasi cabang (dalam kasus yang jarang terjadi, kantor perwakilan) hanya untuk badan hukum asing. Namun, Undang-Undang “Tentang Penanaman Modal Asing di Federasi Rusia” sendiri tidak hanya menyebutkan badan hukum sebagai investor asing, tetapi juga organisasi yang, menurut undang-undang negara asal, tidak badan hukum. Harus disepakati bahwa rumusan tegas mengenai entitas asing yang kegiatannya diakreditasi di Rusia tidak hanya tidak sesuai satu sama lain, tetapi juga tidak memperhitungkan perbedaan antara undang-undang Rusia dan asing. Misalnya, di Jerman dan Swiss, kemitraan umum dan terbatas bukanlah badan hukum. Oleh karena itu, ada kebutuhan mendesak untuk melakukan perubahan yang sesuai terhadap undang-undang domestik.

literatur

1. Eremeishvili L.A. Beberapa masalah peraturan hukum investasi asing di Federasi Rusia // Negara bagian dan hukum pada pergantian abad. Hukum internasional(materi konferensi Seluruh Rusia). M., 2000.Hal.120.

2. Undang-undang Federal tentang Penanaman Modal Asing di Federasi Rusia tanggal 9 Juli 1999 No. 1bO-FZ

3. Analisis efektivitas investasi dan kegiatan inovasi perusahaan: Proc. manual untuk siswa di bidang ekonomi. spesialisasi / Krylov E.I., Vlasova V.M. - Edisi ke-2, direvisi. dan tambahan - M.: Keuangan dan Statistik, 2003.

4. Askinadze V.M. Strategi Investasi di pasar sekuritas, Publishing House Market DS, 2004, Buku, 106 hal.,

5. Rencana bisnis proyek investasi: tutorial. / Ed. VM Popov.” M.: Keuangan dan Statistik, 2001. Hal. 18-56,

6. Guskov N.S. dll. Investasi. Bentuk dan cara ketertarikannya. M.: Algoritma, 2001. 384 hal.

Secara tradisional, untuk menarik investasi asing dan memperbaiki iklim investasi, investor diberikan jaminan dan manfaat.

Dalam Undang-Undang Federal “Tentang Penanaman Modal Asing di Federasi Rusia” No. 160-FZ tanggal 9 Juli 1999. manfaat bagi penanam modal asing disebut juga pengecualian yang bersifat insentif (klausul 2, pasal 4). Hal ini juga menetapkan bahwa manfaat bagi investor asing dapat diberikan untuk kepentingan pembangunan sosial-ekonomi Federasi Rusia.

Dengan memberikan manfaat, dalam hal ini, disarankan untuk memahami penetapan oleh otoritas Federasi Rusia kondisi (rezim) yang lebih menguntungkan untuk pelaksanaan tindakan (atau jenis kegiatan) apa pun untuk subjek (kategori subjek) terhadap kondisi biasa untuk pelaksanaan tindakan pada subjek serupa lainnya. Pernyataan jaminan harus menjadi bentuk asumsi negara, melalui otoritas terkait, atas kewajiban terhadap subjek (dalam kasus kami, subjek kegiatan penanaman modal).

Maksud dari diberlakukannya Undang-Undang “Tentang Penanaman Modal Asing” adalah untuk menentukan jaminan pokok hak-hak penanam modal asing atas penanaman modal, penghasilan dan keuntungan yang diterimanya, serta untuk menentukan syarat-syarat kegiatan usaha penanam modal asing di bidang penanaman modal asing. wilayah Federasi Rusia.

Bagi investor asing di Rusia, Undang-Undang “Tentang Penanaman Modal Asing” No. 160-FZ menetapkan jaminan dasar berikut:

1. Jaminan perlindungan hukum bagi investor asing di wilayah Federasi Rusia. (ayat 5);

2. Jaminan bagi penanam modal asing untuk menggunakan berbagai bentuk penanaman modal di wilayah Federasi Rusia (Pasal 6);

3. Jaminan pengalihan hak dan kewajiban penanam modal asing kepada orang lain (Pasal 7);

4. Jaminan ganti rugi apabila terjadi nasionalisasi dan pengambilalihan barang milik penanam modal asing atau organisasi niaga yang mempunyai penanaman modal asing (Pasal 8);

5. Jaminan terhadap perubahan yang tidak menguntungkan bagi penanam modal asing dan organisasi komersial yang mempunyai penanaman modal asing dalam undang-undang Federasi Rusia (Pasal 9);

6. Jaminan untuk memastikan penyelesaian yang tepat atas perselisihan yang timbul sehubungan dengan pelaksanaan penanaman modal dan kegiatan usaha di wilayah Federasi Rusia oleh penanam modal asing (Pasal 10);

7. Jaminan atas penggunaan di wilayah Federasi Rusia dan transfer pendapatan, keuntungan, dan sejumlah uang lain yang diterima secara sah ke luar Federasi Rusia (Pasal 11);

8. Jaminan hak investor asing atas ekspor tanpa hambatan ke luar Federasi Rusia atas properti dan informasi dalam bentuk dokumenter atau dalam bentuk rekaman di media elektronik yang awalnya diimpor ke wilayah Federasi Rusia sebagai penanaman modal asing (Pasal 12);

9. Jaminan hak penanam modal asing untuk membeli surat berharga (Pasal 13);

10. Jaminan keikutsertaan penanam modal asing dalam privatisasi (Pasal 14);

11. Jaminan pemberian hak kepada penanam modal asing atas bidang tanah, sumber daya alam lainnya, bangunan, bangunan dan lain-lain. perumahan(ayat 15).

Daftar ini tidak lengkap. Menurut Seni. 17 Undang-Undang “Tentang Penanaman Modal Asing”, entitas konstituen Federasi Rusia dan pemerintah daerah, sesuai kompetensinya, dapat memberikan manfaat dan jaminan kepada investor asing, memberikan pembiayaan dan memberikan bentuk dukungan lain untuk proyek investasi yang dilakukan oleh a investor asing dengan mengorbankan anggaran entitas konstituen Federasi Rusia dan anggaran daerah, serta dana di luar anggaran.

Pasal 6 Undang-Undang “Tentang Penanaman Modal Asing” menyatakan bahwa penanam modal asing yang berada di wilayah Federasi Rusia berhak melakukan penanaman modal dalam bentuk apa pun yang tidak dilarang oleh undang-undang Federasi Rusia. Larangan seperti itu bisa bersifat nasional, mis. untuk penduduk dan bukan penduduk, atau larangan dalam bentuk pengecualian yang membatasi bagi investor asing, yang ditetapkan oleh hukum federal Federasi Rusia. Jaminan yang dijelaskan diproklamasikan di Rusia untuk pertama kalinya, dan dapat disebut sebagai hal baru, namun menyatakan sebaliknya akan bertentangan dengan prinsip-prinsip yang ditetapkan dalam Konstitusi Federasi Rusia (Pasal 30) dan KUH Perdata Federasi Rusia ( Pasal 2).

Dengan demikian, investasi apa pun yang dilakukan oleh investor asing dalam kegiatan organisasi komersial di wilayah Federasi Rusia adalah sah tanpa syarat, kecuali investasi tersebut dilindungi oleh pengecualian pembatasan khusus yang ditentukan oleh undang-undang federal untuk investor asing tersebut, atau investasi tersebut tidak termasuk. tunduk pada larangan nasional berdasarkan undang-undang Federasi Rusia. Perlawanan atau penolakan pendaftaran negara atau izin sebelumnya investasi tersebut oleh badan-badan negara dan pemerintah daerah diajukan banding sesuai dengan prosedur yang ditetapkan.

Hadir sekarang Hukum saat ini“Tentang Penanaman Modal Asing”, jaminan untuk memastikan pertimbangan yang tepat atas perselisihan yang timbul sehubungan dengan pelaksanaan penanaman modal dan kegiatan usaha di wilayah Federasi Rusia oleh penanam modal asing sudah ada sebelumnya, telah dirumuskan sebagai kemungkinan untuk mengajukan banding ke pengadilan Rusia Dan pengadilan arbitrase(Pasal 9 UU Penanaman Modal Asing di RSFSR).

Perlindungan peradilan dicirikan oleh fakta bahwa perselisihan investor asing yang timbul sehubungan dengan penanaman modal dan kegiatan bisnis di wilayah Federasi Rusia diselesaikan sesuai dengan perjanjian internasional Federasi Rusia dan undang-undang federal di pengadilan.

Klausul 2 Seni. 5 Undang-Undang “Tentang Penanaman Modal Asing” menetapkan: penanam modal asing berhak atas ganti rugi atas kerugian yang dideritanya sebagai akibat dari tindakan melawan hukum (tidak bertindak) dari badan-badan negara, badan-badan pemerintah daerah atau pejabat dari badan-badan tersebut, sesuai dengan dengan undang-undang sipil Federasi Rusia. Pejabat secara tradisional tunduk pada tanggung jawab administratif atau, dalam kasus ekstrim, tanggung jawab pidana.

Pasal 13 Undang-Undang “Tentang Penanaman Modal Asing” menyatakan jaminan hak investor asing untuk memperoleh saham dan surat berharga lainnya dari organisasi komersial Rusia dan surat berharga pemerintah. Jaminan ini merupakan kelanjutan logis dari jaminan yang lebih umum atas penggunaan berbagai bentuk investasi oleh investor asing di Rusia (Pasal 6 Undang-Undang “Tentang Penanaman Modal Asing”). Akuisisi sekuritas Rusia oleh investor asing dilakukan sesuai dengan undang-undang Federasi Rusia “di pasar sekuritas”.

UU Penanaman Modal Asing yang menjamin keikutsertaan investor asing dalam privatisasi dirumuskan dengan sangat samar-samar. Norma ini dapat disebut sepenuhnya berbasis referensi, meskipun tidak mungkin suatu jaminan hanya terdiri dari referensi. Misalnya, disebutkan bahwa investor asing “dapat berpartisipasi dalam privatisasi properti negara bagian dan kota.” Itu adalah “mungkin”, bukan “mungkin”. Artinya, tidak ada kejelasan - dia mungkin berpartisipasi atau tidak. Selanjutnya, referensi dibuat untuk undang-undang Federasi Rusia tentang privatisasi. Oleh karena itu, tidak dapat dinyatakan dengan cukup pasti bahwa investor asing di Federasi Rusia dijamin haknya untuk berpartisipasi dalam privatisasi.

Karena kondisi dan prosedur untuk partisipasi investor asing dalam privatisasi properti negara bagian dan kota ditetapkan oleh undang-undang Rusia tentang privatisasi, dapat diasumsikan bahwa rezim pelaksanaan “kegiatan privatisasi” oleh investor asing sangat berbeda dari rezim untuk kegiatan bisnis biasa investor asing di Rusia.

Diketahui bahwa negara pertama-tama melindungi hak-hak warga negaranya, sehingga masuk akal untuk menyatakan jaminan yang sama bagi investor asing maupun bagi investor dalam negeri. Namun apabila suatu jaminan diberikan kepada penanam modal asing yang tidak dimiliki oleh penanam modal dalam negeri, maka jaminan itu harus dianggap sebagai suatu keuntungan.

Jadi, menurut kami, sebagaimana disebutkan sebelumnya, manfaatnya termasuk yang diatur dalam Art. 9 Undang-Undang “Tentang Penanaman Modal Asing”, jaminan terhadap perubahan yang merugikan dalam undang-undang Federasi Rusia untuk investor asing dan organisasi komersial yang memiliki investasi asing. Sederhananya, hal ini disebut dalam literatur sebagai klausul “stabilisasi” atau “kakek” dan tidak mengatur kenaikan jumlah pajak atau pengurangan serupa lainnya untuk subjek selama periode tertentu setelah dimulainya proyek investasi, meskipun menurut undang-undang, pengurangan ini meningkat. Periode stabilitas jumlah pengurangan di Federasi Rusia sama dengan periode pengembalian proyek investasi, tetapi dibatasi hingga tujuh tahun. Dengan demikian, investor mengetahui bahwa meskipun besok, setelah dimulainya investasi dalam perekonomian Rusia, negara akan memberlakukan pajak “predator”, setidaknya ia akan dapat memperoleh kembali uangnya.

Investor Rusia dapat mengandalkan jaminan tersebut hanya jika mereka melakukan kegiatan penanaman modal di Federasi Rusia dalam bentuk penanaman modal (Klausul 2 Pasal 15 Undang-Undang “Tentang Penanaman Modal dalam Bentuk Penanaman Modal”).

Klausul stabilisasi di Federasi Rusia berlaku untuk:

Bea masuk impor (dengan pengecualian bea masuk yang disebabkan oleh penerapan tindakan untuk melindungi kepentingan ekonomi Federasi Rusia ketika melakukan perdagangan barang luar negeri);

Pajak federal (kecuali pajak cukai, pajak pertambahan nilai atas barang yang diproduksi di Rusia);

Kontribusi kepada pemerintah dana di luar anggaran(tidak termasuk kontribusi untuk Dana pensiun Federasi Rusia);

Berikut ini dapat memanfaatkan klausul stabilisasi:

Investor asing yang melaksanakan proyek investasi prioritas (tergantung pada penggunaan yang dimaksudkan barang yang diimpor ke wilayah Federasi Rusia untuk pelaksanaan proyek investasi prioritas);

Organisasi komersial dengan penanaman modal asing yang melaksanakan proyek penanaman modal prioritas;

Organisasi komersial dengan penanaman modal asing, dimana bagian penanam modal asing dalam modal dasar (saham) melebihi 25%.

Selain itu, sebagaimana disebutkan di atas, klausul stabilisasi berlaku bagi investor (termasuk investor Rusia) yang melaksanakan proyek investasi prioritas terkait kegiatan investasi dalam bentuk penanaman modal.

Jaminan lain yang membuat rezim penanaman modal asing lebih menguntungkan adalah jaminan hak investor asing untuk mengekspor tanpa hambatan ke luar Rusia atas properti dan informasi yang sebelumnya diimpor (Pasal 12 Undang-Undang “Tentang Penanaman Modal Asing”). Ini mengatur non-penerapan kuota, perizinan dan tindakan pengaturan non-tarif lainnya dari kegiatan perdagangan luar negeri ketika investor asing mengekspor properti dan informasi dari Rusia dalam bentuk dokumenter atau dalam bentuk rekaman di media elektronik, yang awalnya diimpor. ke Rusia sebagai investasi asing. Namun, tidak adanya penerapan langkah-langkah pengaturan tarif dalam situasi ini tidak dapat dijamin.

Investor asing harus membayar tarif bea keluar ekspor (bea masuk).

Selain hak untuk mengekspor properti dan informasinya, investor asing dijamin bebas mentransfer dana ke luar negeri (Pasal 11 Undang-Undang “Tentang Penanaman Modal Asing”). Ketentuan untuk transfer tersebut adalah pembayaran di muka wajib untuk semua pajak dan biaya yang diatur oleh undang-undang Federasi Rusia atas pendapatan dan keuntungan dari investasi. Setelah itu, investor asing dapat dengan bebas menggunakan dana di wilayah Federasi Rusia, termasuk untuk investasi kembali, atau mentransfernya ke luar negeri. Pasal yang sama dalam UU tersebut menyatakan bahwa transfer harus dilakukan dalam mata uang asing.

Terakhir, Undang-Undang “Tentang Penanaman Modal Asing” mengatur bahwa manfaat pembayaran bea masuk diberikan kepada investor asing dan organisasi komersial yang memiliki penanaman modal asing ketika mereka melaksanakan proyek investasi prioritas sesuai dengan undang-undang Federasi Rusia dan undang-undang Federasi Rusia. Federasi Rusia tentang pajak dan biaya (Pasal 16 Undang-Undang “Tentang Penanaman Modal Asing”).

Fakta bahwa semakin banyak orang Rusia menganggap real estat di luar negeri tidak hanya sebagai “dacha”, tetapi juga sebagai instrumen investasi, telah dikatakan berkali-kali. Menginvestasikan uang di apartemen dan rumah asing untuk menghasilkan pendapatan adalah bisnis yang menjanjikan. Namun sayangnya, hal ini juga berisiko.

Artikel ini adalah bahan referensi dan informasi; semua informasi di dalamnya disajikan untuk tujuan informasi dan hanya untuk tujuan informasi saja.

Kolumnis "" mencoba mencari tahu kesulitan dan bahaya utama yang menanti seorang pemula di sini.

Lebih mahal dari yang terlihat
Anggap saja sebagai aksioma bahwa sebagian besar investor pemula ingin berinvestasi dalam jumlah yang lebih kecil. Intinya di sini bukanlah keserakahan, tetapi kehati-hatian mendasar: di pasar yang asing, selalu ada risiko kehilangan investasi ini. Hal pertama yang kental... Dan itulah mengapa jiwa saya lebih tenang ketika 5 ribu euro dipertaruhkan, dan bukan 500 ribu.

Sekilas, ada banyak penawaran di pasar yang memenuhi persyaratan tersebut. Analisis paling sepintas di Internet menunjukkan bahwa di Jerman (negara ini umumnya “dipromosikan” sebagai negara paling menarik untuk investasi swasta) terdapat penawaran dengan harga mulai dari 5 ribu euro. 7, 8, 10 ribu - rumah seperti itu sangat banyak.

Namun, euforia itu akan hilang jika dilihat lebih dekat. Di Rusia, pembelian real estat praktis tidak melibatkan biaya tambahan apa pun - jangan hitung 1.000 rubel yang kami bayarkan dalam bentuk bea negara sebagai pengeluaran serius! Semua biaya lainnya (biaya makelar, sewa brankas) adalah masalah sukarela; dengan keinginan yang kuat, pembeli dapat melakukannya tanpa semua ini. Saat berada di Jerman, misalnya, orang kita “secara inersia” berpikir bahwa segala sesuatunya harus sama. Tapi tidak! Pembelian real estat di negara ini disertai dengan biaya 8-10% - termasuk biaya notaris, pajak, dan biaya pencatatan dalam Daftar Tanah.

Tapi bukan itu saja. Mari kita lihat lebih dekat. Setiap pilihan murah memiliki catatan sederhana cetakan kecil: “biaya broker – 3300 euro.” Dan bahkan lebih kecil lagi - “dengan PPN 19%”. Artinya, 3.927 euro harus ditambahkan ke harga properti. Tentu saja, jika apartemennya lebih atau kurang mahal (setidaknya 50 ribu euro), maka jumlah ini akan kurang dari 8% - meskipun ini masih banyak. Namun bila membeli yang sangat “bayi”, biaya broker cukup sepadan dengan harga utama.

Moralitas: saat membeli, jangan melihat harga – meskipun di sinilah pihak penjual akan mencoba memusatkan perhatian Anda. Temukan jumlah total termasuk semua biaya tambahan, - lagipula, inilah yang harus Anda bayar.

Perhitungan profitabilitas yang licik
Beberapa properti dijual secara khusus dengan mempertimbangkan calon penyewa. Di sebelahnya ada catatan - "disewakan", serta indikasi keuntungan seperti apa yang dihasilkan properti ini. Angkanya terkadang sangat menggiurkan - 20% per tahun, 35%, dan 38%.

Tentu saja, angka-angka yang paling fantastis dapat diabaikan begitu saja: jelas bahwa hal ini tidak mungkin terjadi. Mari kita ajukan pertanyaan yang masuk akal: mengapa pemilik “angsa yang bertelur emas” menjualnya? Di mana dia akan membelanjakan hasil penjualannya, di bidang ekonomi apa dia akan menginvestasikannya? Lagi pula, jelas bahwa praktis tidak ada tempat (pengecualian: penyelundupan senjata, perdagangan narkoba, dll. “bisnis”) yang dapat diperoleh bahkan mendekati keuntungan yang disebutkan dalam paragraf sebelumnya.

Namun katakanlah argumen dari kategori “tidak mungkin, karena tidak akan pernah” tidak sesuai dengan pembaca yang ingin tahu. Mari kita menganalisis perhitungan yang diberikan oleh agen penjual yang licik. Jelas terlihat: mereka hanya membagi uang sewa yang mereka terima selama 12 bulan dengan harga properti. Misalnya, sebuah apartemen berharga 5 ribu euro, penyewa membayar 2 ribu untuk itu - ini adalah profitabilitas 40% di saku Anda.

Perhitungan seperti itu tidak benar (ini adalah hal paling lembut yang dapat dikatakan tentang perhitungan tersebut). Pertama, seperti yang kita ingat dari bab sebelumnya, harga real estate dan jumlah yang harus dibayar pembeli bukanlah hal yang sama. Jika Anda membeli apartemen di Jerman, maka Anda harus menambahkan sekitar 4 ribu euro biaya perantara dan 1.000 biaya pembelian ke dalam harga. Itu. jumlah investasi sebenarnya berlipat ganda dan keuntungannya langsung turun dari 40% menjadi 20%.

Dan kedua, di sisi lain persamaan kita (yaitu, saat kita menghitung pendapatan dari investasi kita) segala sesuatunya bukannya tanpa awan. Pemilik rumah harus membayar banyak biaya:

- tagihan sewa dan utilitas. Di beberapa negara, aturan pasar adalah bahwa biaya-biaya ini ditanggung oleh penyewa. Namun hal ini tidak terjadi di semua tempat, dan kemungkinan besar saat Anda membeli real estat, biaya ini (seluruhnya atau sebagian) akan ditanggung oleh pemilik apartemen;

- pembayaran apartemen selama waktu henti – ketika salah satu penyewa sudah pindah dan penyewa lainnya belum ditemukan. Dalam hal ini, seperti yang Anda pahami, Anda harus membayar apartemen dari kantong Anda sendiri tanpa pilihan apa pun;

- Pertanggungan . Di sebagian besar negara, Anda tidak bisa hidup tanpanya. Tetapi bahkan jika Anda tiba-tiba memutuskan untuk tidak mengeluarkan biaya ini, Anda harus menyisihkan sejumlah dana sendiri jika terjadi kecelakaan, banjir, kebakaran, dll.;

- pajak . Jika di Rusia beberapa tuan tanah melarikan diri kantor Pajak, maka hal ini hampir tidak mungkin dilakukan di luar negeri. Pertama-tama, karena Anda adalah orang asing, dan secara apriori akan ada lebih banyak perhatian kepada Anda;

- pengeluaran saat ini. Tampaknya hal-hal kecil, tetapi pada akhirnya menghasilkan jumlah yang signifikan. “Penanaman modal asing akan memerlukan biaya-biaya tertentu yang berkaitan dengan komunikasi telepon, pertukaran dokumen melalui surat, dan persiapan pelaporan pajak tentang pajak atas pendapatan sewa dan sebagainya, jelasnya Stanislav Zingel, Presiden agen real estat internasional Gordon Rock. – Secara absolut, pengeluaran ini kecil – 150-300 euro per tahun, dan untuk investasi besar jumlahnya hanya sepersekian persen dari pendapatan. Namun jika investasinya kecil... Katakanlah kita menginvestasikan 5 ribu euro, yang menghasilkan 6% per tahun, yaitu 300 euro. Ternyata dari 50% hingga 100% pendapatan yang diterima dalam hal ini akan digunakan untuk pengeluaran terkait.”

“Di negara-negara Eropa yang menarik pembeli Rusia, misalnya Italia atau Spanyol, bisnis persewaan paling sering menjadi tradisi keluarga penduduk setempat. Pada saat yang sama, tujuan utama pemilik properti bukanlah untuk memperoleh penghasilan maksimal dari sewa, dan meminimalkan biaya pemeliharaan properti,” tambahnya Yana Dobrovolskaya, direktur eksekutif perusahaan Strana Plus. Dan dia mengusulkan untuk melihat lebih dekat biaya dan pendapatan dari menyewakan vila serupa, dengan biaya sekitar 1 juta euro, yang ditawarkan untuk sewa mingguan seharga 10.000 euro:

	Italia	Spanyol
Biaya objek	Villa (5 kamar tidur) di pantai di wilayah Lazio, 1 juta euro	Vila tepi pantai yang layak di Costa del Garaf atau Costa del Sol, €1 juta
Biaya sewa per minggu	10.000 euro	10.000 euro
Hunian	Musim panas - tingkat hunian rata-rata - 7 minggu	Musim panas - tingkat hunian rata-rata - 7 minggu. Dibandingkan dengan Italia, tingkat hunian mungkin lebih tinggi, karena harga real estat, dan karenanya, harga sewa, agak lebih rendah
Pendapatan per musim	70.000 euro	70.000 euro
Biaya untuk periode ini	Pajak penghasilan – 40%. Pembayaran komunal– 1.000 euro/bulan. Pembayaran wajib– layanan tukang kebun, pembersihan dan pembersihan kolam renang (sekitar 500 euro per bulan). Perbaikan kosmetik sebelum awal musim - endapan garam dan noda muncul setiap tahun (fitur iklim)	Pajak penghasilan – 21%. Tagihan utilitas – 800-1.000 euro/bulan. Pembayaran wajib - layanan tukang kebun, pembersihan dan pembersihan kolam (sekitar 500 euro per bulan). Perbaikan kosmetik sebelum awal musim - setiap dua tahun sekali, karena... endapan garam dan noda tidak muncul dengan cepat (tingkat kelembapan lebih rendah dibandingkan di Italia)
Pengeluaran tetap, terlepas dari tempat tinggalnya	Pembayaran wajib - layanan tukang kebun, pembersihan kolam renang dan tata graha (sekitar 500 euro per bulan), serta keamanan dan layanan berkelanjutan lainnya. Penggantian peralatan dasar rumah tangga, misalnya kompor - setiap 2-3 tahun ( kondisi iklim Italia)	Pembayaran wajib - layanan tukang kebun, pembersihan kolam renang dan tata graha (sekitar 500 euro per bulan), serta keamanan dan layanan berkelanjutan lainnya
Laba bersih per musim	Sekitar 8.000 - 9.000 euro, mis. sekitar 1% per tahun	Sekitar 10.000 - 12.000 euro, mis. sekitar 1,5 - 2%
Sumber: "Negara Plus".

Moralitas:“Hasil kotor” yang ditawarkan penjual properti sewaan kepada Anda hanyalah titik awal perhitungan. Untuk setiap pasar tertentu, Anda perlu mengetahui semua biaya yang akan Anda hadapi dan menyesuaikan semua angkanya. Jika 35% per tahun yang dijanjikan kepada Anda pada akhirnya berubah menjadi 5%, itu tetap bagus. Ada kemungkinan bahwa real estat akan “berhasil dalam minus ", yaitu juga akan menagih Anda 500-1000 euro per tahun.

Musiman: jangan lupakan itu
Banyak ahli memperingatkan agar tidak menginvestasikan uang di negara-negara Eropa Selatan - Bulgaria, Yunani, Spanyol. “Investor asing yang berpengalaman sudah cukup lama tidak menaruh perhatian pada negara-negara ini,” catatnya Igor Indriksons, kepala portal analitik Indriksons.ru. - Tapi, sayangnya, kemalangan banyak orang investor Rusia adalah bahwa pembelian mereka murni bersifat emosional.”

Jika kita masih mempertimbangkan real estate di negara-negara ini dari sudut pandang investasi uang, maka kita harus memperhatikan musiman pasar ini. Sederhananya, selama musim ramai (biasanya Juli-Agustus) ada banyak orang di sana; hampir semua properti tanpa cacat jelas diminati. Namun ada juga musim sepi, saat semua aktivitas terhenti. Sebuah analogi tertentu dapat ditarik di sini dengan dacha seluas enam ratus meter persegi di dekat Moskow: di musim dingin tidak ada seorang pun yang tinggal di rumah-rumah “celah prefabrikasi” ini, tidak mungkin untuk menyewakannya dengan uang berapa pun, bahkan yang sangat simbolis.

Semua ini berdampak sangat negatif pada laba atas investasi Anda. Biaya pemeliharaan real estat akan terjadi sepanjang tahun: jika, misalnya, Anda meninggalkan kompleks perumahan tanpa keamanan, maka pada bulan Januari penduduk lokal yang giat akan mencuri semua yang ada di sana. Tapi penghasilan hanya akan datang dalam 2-3 bulan dalam setahun...

Musiman juga memiliki sisi lain yang tidak terlalu menyenangkan. Ketika sebuah apartemen disewakan untuk jangka panjang (satu tahun atau lebih), tuan tanah menganggap properti itu sebagai “miliknya”. Orang-orang datang ke resor selama dua, maksimal tiga minggu, dan tujuan mereka adalah “bersenang-senang”. Semua ini memiliki dampak yang sangat negatif terhadap keamanan real estate itu sendiri dan properti - perabotan, peralatan rumah tangga...

Moralitas: opsi yang hanya menghasilkan keuntungan musiman sebaiknya dihindari. Dan tentu saja, jangan percaya “perhitungan” ketika pendapatan dari real estat untuk bulan Agustus diambil sebagai dasar dan kemudian angka ini dikalikan 12 - berdasarkan fakta bahwa ada 12 bulan dalam setahun.

Manajer: temukan yang dapat diandalkan
Mari kita anggap remeh bahwa real estate tidak mungkin terjadi tanpa manajemen. Sekalipun kita tidak berbicara tentang resor yang membutuhkan layanan hotel, Anda tetap tidak dapat melakukannya tanpa seorang manajer. Tinggal di Moskow dan menyewa apartemen Moskow, Anda dapat datang sendiri jika timbul masalah (kecelakaan pasokan air, masalah dengan tetangga, kunjungan petugas polisi setempat, dll.). Namun bagaimana jika properti tersebut berada di negara lain?

Kami telah menyebutkan manajer ketika kita berbicara tentang penghitungan profitabilitas. Kami kemudian mengetahui bahwa karena para manajer, profitabilitas ini berkurang, dan Anda harus membayar bahkan pada periode ketika properti tidak disewakan. Namun “masalah” tidak berhenti di situ. Ada kasus yang diketahui ketika perusahaan manajemen menyewakan apartemen tanpa sepengetahuan pemiliknya - semua keuntungan dalam kasus ini diberikan kepada karyawan yang licik, dan pemilik hanya menerima keausan rumahnya. Di salah satu forum saya berkesempatan membaca deskripsi yang sangat menarik tentang bagaimana pemilik sebuah apartemen di Bulgaria, pada saat kedatangannya, menemukan ayam busuk di lemari es, dan meteran listrik dan air meningkatkan konsumsi secara signifikan. Pihak manajemen tentu saja menyatakan bahwa mereka tidak tahu apa-apa.

Moralitas: Saat memilih seorang manajer, Anda perlu mencari tahu tentang reputasi bisnisnya dan masukan dari klien sebelumnya. Dan bahkan lebih awal - untuk memahami apakah ada perusahaan seperti itu di pasar ini: dengan reputasi.

Lanjutkan dari portal
Hal terakhir yang ingin saya lakukan adalah menakut-nakuti dan menghalangi seseorang: tindakan, bahkan kesalahan, lebih baik daripada tidak bertindak. Namun, selalu lebih bijaksana untuk mengantisipasi memasuki pasar baru dengan mempelajarinya. Sebuah ungkapan yang baru-baru ini saya baca di sebuah buku: sebelumnya investasi baru Luangkan waktu untuk persiapan tidak kurang dari waktu yang Anda habiskan untuk mendapatkan jumlah yang akan Anda investasikan.

Pendapat para ahli
Olga Goryachkina, kepala departemen real estat asing MAN “Rentsale”:
Membeli real estat untuk disewa di Rusia paling menguntungkan: di Moskow atau St. Petersburg, jika Anda memiliki lebih sedikit uang, wilayah Moskow cocok. Di Eropa, dan khususnya di Jerman dan Republik Ceko, mereka aktif menjual bangunan apartemen, namun perlu Anda pahami bahwa setelah pajak, keuntungan maksimal 5% pada hunian penuh. Selain itu, harus diingat bahwa hukum ada di pihak penyewa, yaitu. Jika dia membayar tepat waktu, maka Anda tidak akan dapat meminta untuk mengosongkan tempat tersebut atau mengubah ketentuan kontrak dalam keadaan apa pun.

Vadim Dolmenidis, direktur GREECE INVEST:
Di Yunani, di resor populer dalam jarak berjalan kaki dari laut, apartemen satu kamar tidur mulai dari 30 ribu euro (dijual kembali) dan dari 50 ribu (utama). Namun, membeli properti termurah mungkin memiliki risiko kehilangan modal yang jauh lebih besar. Untuk menyewa, Anda harus memilih opsi yang paling likuid, lalu Anda bisa menyewakannya tidak hanya saat peak season, tetapi juga saat low season. Kriteria pemilihan utama, menurut saya, adalah rasio penawaran dan permintaan di suatu wilayah. Jika Anda membeli real estat semurah mungkin, di mana tidak ada yang membutuhkannya, dan tidak ada permintaan untuk real estat tersebut, maka tidak hanya tidak menghasilkan pendapatan, tetapi juga akan menimbulkan kerugian dalam pemeliharaannya. Sebelum membeli, sebaiknya konsultasikan dengan spesialis yang memiliki pengalaman persewaan.

Igor Indriksons, kepala portal analitik Indriksons.ru:
Poin penting– sisi birokrasi pembelian. Di satu sisi, semakin sedikit kertas yang perlu dilengkapi dan ditandatangani, semakin mudah, cepat dan murah untuk menyelesaikan transaksi dan, sebagai hasilnya, investasi itu sendiri. Di sisi lain, pendaftaran yang disederhanakan meningkatkan risiko penipuan, dan juga merupakan sinyal bagi investor bahwa mereka mencoba menarik investor dengan penyederhanaan tersebut, yang berarti mungkin terdapat masalah dengan likuiditas dan profitabilitas di pasar. Hanya keseimbangan dalam pendekatannya dokumentasi transaksi real estat adalah keuntungan besar bagi negara-negara seperti Inggris, Prancis, Jerman, Austria dan Swiss.

Victor Novikov, Direktur Pelaksana INVESTASI HOTEL BARU SAYA:
Di Austria harga “tiket masuk” mahal. Meskipun apartemen liburan dapat ditemukan seharga 100 ribu euro, sebidang tanah untuk konstruksi mulai 1000 euro per seratus meter persegi. Tapi ini akan menjadi investasi untuk rekreasi, bukan untuk menghasilkan uang. Untuk meningkatkan modal, kami merekomendasikan investasi yang lebih besar - mulai dari 500 ribu euro. Keuntungannya adalah keandalan!

Elena Lukashova, CEO JSC "Benua Hijau":
Tentu saja salah satu yang paling banyak negara-negara terbaik untuk kegiatan penyewa adalah Australia. Perekonomian yang stabil, standar hidup yang tinggi, jaminan sosial, pengobatan profesional, pendidikan yang layak, iklim yang indah dan lain-lain ekologi yang lebih baik– semua ini memastikan permintaan real estat yang stabil, pertumbuhan nilai properti yang konstan, tarif sewa dan prospek yang tinggi kehidupan yang lebih baik di Benua Hijau.

Tarif sewa real estate yang tinggi di Australia pasti menyenangkan calon investor. Properti likuid secara konsisten menghasilkan setidaknya 8% per tahun, dan pendapatan dari menyewa beberapa properti mencapai 10-15%. Karena iklim yang sangat baik, musim di sini berlangsung sepanjang tahun dan tingkat hunian fasilitas setidaknya 85%. Banyak perusahaan konstruksi mereka bahkan menjamin pengembalian 6-8% per tahun atas penyerahan properti mereka selama 2-3 tahun pertama, karena mereka mengetahui pasar dan yakin bahwa klien masih akan menerima lebih banyak dan tidak memerlukan pemenuhan kewajiban garansi.

Stanislav Zingel, presiden agen real estate internasional Gordon Rock:
Sangatlah penting untuk tidak mengacaukan konsep “membeli untuk diri sendiri” dan “membeli untuk investasi”. Dengan kata lain, properti yang dibeli orang Rusia untuk dirinya sendiri sering kali ternyata kurang menarik dalam hal pendapatan sewa. Akibatnya, tidak selalu masuk akal untuk memilih objek investasi dengan tujuan pindah ke tempat tinggal yang lebih dekat dengannya di masa depan. Anda perlu menghasilkan uang dari real estat yang membawa Anda pendapatan yang stabil dan memiliki rasio keuntungan-risiko yang optimal, dan tinggal di tempat yang Anda suka dan nyaman.

Gennady Tuzov, Direktur EstateService Moskow & EstateService Saint Petersburg:
Anda harus fokus pada persewaan musiman dan jangka pendek dan memilih lokasi yang sesuai. Sewa jangka panjang, dengan mempertimbangkan undang-undang Uni Eropa yang berorientasi sosial yang melindungi penyewa, menjadi tidak menarik - tidak ada yang mau berada dalam situasi di mana penyewa harus diusir melalui pengadilan karena tidak membayar, sambil memahami bahwa pengadilan dapat menganggap keadaan yang terakhir itu sah.

Jadi, untuk investasi kecil, Anda harus memilih destinasi resor yang stabil dan dipromosikan dengan baik, dan dari sudut pandang prospek pasar (stabilitas dan pertumbuhan harga real estat itu sendiri), destinasi di mana jutaan perumahan baru tidak dibangun meter persegi di tahun.

Jika perusahaan pengelola dilibatkan, maka pasar Perancis merupakan pasar yang paling cocok untuk “penghentian musiman” ( Cote d'Azur), Spanyol, di mana krisis di pasar real estat sama sekali tidak mempengaruhi permintaan sewa musiman, dan harga yang lebih rendah sangat menguntungkan bagi investor yang memiliki uang, dan Portugal. Jika Anda dapat mengelola real estat Anda sendiri, Anda dapat mempertimbangkan pasar Bulgaria, Montenegro, dan Turki, tetapi Anda dapat mempercayai perusahaan manajemen lokal hanya di bawah pengaruh minuman keras di bawah terik matahari.

Sergey Kartsev, kepala Rumah Zora:
Berikut beberapa trik dasar penjual saat menjual real estat kepada calon penyewa:

Dijual dengan tingkat pendapatan sewa rata-rata yang terjamin dalam 2-3 tahun pertama - harganya terlalu tinggi, dan penyewa hanya akan menerima sebagian uangnya kembali, dan mungkin tidak ada yang akan menyewakan apa pun;

Indikasi pendapatan tanpa pajak - Anda harus bersiap menghadapi kenyataan bahwa tingkat pendapatan Anda akan turun tajam;

Meremehkan layanan perusahaan manajemen- seringkali berafiliasi dengan pengembang. Disarankan untuk memilih perusahaan independen dengan reputasi yang baik.

Arthur Kobozev, direktur eksekutif IMEX Real Estate Broker LLC:
Pasar real estate UEA, tidak diragukan lagi, adalah yang paling berkembang dan menarik di Timur Tengah. Perusahaan kami beroperasi di pasar real estat paling berkembang dan menarik di UEA - Dubai. Kota ini dikenal di seluruh dunia karena proyek ambisiusnya: gedung tertinggi di dunia dan hotel tertinggi, pulau buatan, seluruh area gedung pencakar langit di tepi pantai. Investor asing dapat membeli real estat di sini atas nama mereka sendiri, dan mereka tidak membayar pajak apa pun atas pendapatan yang diterima darinya. aku akan membawamu poin-poin penting, yang mendorong investor untuk memilih pasar Dubai.

Real estat Dubai menghasilkan pendapatan sewa yang tinggi - sewa jangka panjang menghasilkan pendapatan bersih 5-10%, jangka pendek - hingga 15% per tahun dari nilai properti. Permintaan sewa sangat tinggi - hanya 10% penduduk asli tinggal di Dubai. 90% sisanya adalah orang asing yang bekerja di emirat dan tentu saja membutuhkan tempat tinggal.

Alexei Vasilevsky, direktur Grup Hermes:
Menurut pendapat kami, Kroasia memberikan kondisi yang sangat baik untuk akuisisi dan penyewaan real estat selanjutnya. Negara dengan populasi sekitar 5 juta orang setiap tahunnya menyambut hampir 10 juta wisatawan. Jaringan hotelnya kecil dan sejujurnya tidak bisa mengatasi arus ini, sehingga apartemen yang disewakan banyak diminati di pasar. Kebanyakan dari mereka dicadangkan untuk musim panas sebelum bulan April. Ini adalah tren beberapa tahun terakhir. Musim sewa aktif berlangsung dari pertengahan Mei hingga akhir September. Apartemen disewa terutama oleh turis Eropa, yang menganggap kedekatan dengan laut tidak sepenting rekan senegaranya. Jarak hingga 1 km dianggap normal dan tidak mempengaruhi harga secara signifikan.

• 1. Properti penanam modal asing atau organisasi komersial yang mempunyai penanaman modal asing tidak boleh disita secara paksa, termasuk nasionalisasi, permintaan, kecuali dalam kasus dan atas dasar yang ditetapkan oleh undang-undang federal atau perjanjian internasional Federasi Rusia.
• 2. Pada saat pengambilalihan, penanam modal asing atau organisasi komersial yang memiliki penanaman modal asing dibayar sebesar nilai properti yang diminta. Pada saat berakhirnya keadaan-keadaan sehubungan dengan mana pengambilalihan itu dilakukan, penanam modal asing atau suatu organisasi komersial yang mempunyai penanaman modal asing berhak menuntut di pengadilan pengembalian sisa harta benda, tetapi pada saat yang sama mereka wajib mengembalikan barang-barang itu. besarnya ganti rugi yang diterimanya, dengan memperhitungkan kerugian akibat penurunan nilai harta benda.

Selama nasionalisasi, investor asing atau organisasi komersial dengan investasi asing diberi kompensasi atas nilai properti yang dinasionalisasi dan kerugian lainnya. Perselisihan mengenai kompensasi kerugian diselesaikan dengan cara yang ditentukan dalam Pasal 10 Undang-undang Federal ini.

Jaminan terhadap perubahan yang merugikan bagi investor asing dan organisasi komersial dengan investasi asing dalam undang-undang Federasi Rusia

1. Dalam hal undang-undang federal baru dan peraturan lainnya mulai berlaku tindakan hukum Federasi Rusia, mengubah jumlah bea masuk impor (dengan pengecualian bea masuk yang disebabkan oleh penerapan tindakan untuk melindungi kepentingan ekonomi Federasi Rusia ketika melakukan perdagangan barang luar negeri sesuai dengan undang-undang Federasi Rusia ), pajak federal(kecuali pajak cukai, pajak pertambahan nilai atas barang-barang yang diproduksi di wilayah Federasi Rusia) dan kontribusi ke dana ekstra-anggaran negara (kecuali kontribusi ke Dana Pensiun Federasi Rusia), atau perubahan dilakukan pada federal saat ini undang-undang dan tindakan hukum pengaturan lainnya dari Federasi Rusia dan tambahan yang mengarah pada peningkatan total beban pajak atas kegiatan investor asing dan organisasi komersial dengan investasi asing dalam pelaksanaan proyek investasi prioritas atau menetapkan rezim larangan dan pembatasan penanaman modal asing di Federasi Rusia dibandingkan dengan total beban pajak dan rezim yang berlaku sesuai dengan undang-undang federal dan tindakan hukum pengaturan lainnya dari Federasi Rusia pada hari dimulainya pembiayaan proyek penanaman modal prioritas melalui penanaman modal asing, maka undang-undang federal baru dan tindakan hukum pengaturan lainnya dari Federasi Rusia, serta perubahan dan penambahan yang dilakukan pada undang-undang federal yang ada dan tindakan hukum pengaturan lainnya dari Federasi Rusia, tidak berlaku selama periode yang ditentukan dalam paragraf 2 artikel ini sehubungan dengan kepada investor asing dan organisasi komersial dengan penanaman modal asing yang melaksanakan proyek penanaman modal prioritas dengan mengorbankan penanaman modal asing, dengan ketentuan bahwa barang yang diimpor ke dalam wilayah pabean Federasi Rusia oleh investor asing dan organisasi komersial dengan penanaman modal asing, digunakan tujuan yang diinginkan untuk pelaksanaan proyek investasi prioritas.

Ketentuan-ketentuan alinea pertama ayat ini berlaku bagi suatu organisasi komersial yang mempunyai penanaman modal asing, jika bagian, saham (kontribusi) penanam modal asing dalam modal dasar (saham) organisasi tersebut lebih dari 25 persen, serta untuk a organisasi komersial dengan penanaman modal asing yang melaksanakan proyek penanaman modal prioritas, terlepas dari bagian, saham (kontribusi) penanam modal asing dalam modal dasar (saham) organisasi tersebut.

• 2. Stabilitas bagi penanam modal asing yang melaksanakan suatu proyek penanaman modal, syarat-syarat dan rezim yang ditentukan dalam ayat 1 pasal ini, dijamin selama periode pengembalian proyek penanaman modal, tetapi tidak lebih dari tujuh tahun sejak tanggal dimulainya pembiayaan proyek tersebut. proyek tersebut melalui penanaman modal asing. Perbedaan periode pengembalian proyek investasi tergantung pada jenisnya ditentukan dengan cara yang ditetapkan oleh Pemerintah Federasi Rusia.
• 3. Dalam kasus luar biasa, ketika penanam modal asing dan organisasi komersial dengan penanaman modal asing melaksanakan proyek penanaman modal prioritas di bidang produksi atau penciptaan transportasi atau infrastruktur lainnya dengan total volume penanaman modal asing minimal 1 miliar rubel (tidak kurang dari jumlah yang setara dalam mata uang asing dengan nilai tukar Bank pusat Federasi Rusia pada tanggal berlakunya Undang-undang Federal ini), yang periode pengembaliannya melebihi tujuh tahun, Pemerintah Federasi Rusia membuat keputusan untuk memperpanjang masa berlaku kondisi dan rezim yang ditentukan dalam paragraf 1 dari pasal ini untuk penanam modal asing dan organisasi komersial yang mempunyai penanaman modal asing.
• 4. Ketentuan ayat 1 pasal ini tidak berlaku untuk perubahan dan penambahan yang dilakukan pada tindakan legislatif Federasi Rusia, atau undang-undang federal baru dan tindakan hukum pengaturan lainnya dari Federasi Rusia yang diadopsi untuk melindungi dasar-dasar sistem ketatanegaraan. , moralitas, kesehatan, hak dan kepentingan sah orang lain, menjamin pertahanan negara dan keamanan negara.
• 5. Pemerintah Federasi Rusia:

menetapkan kriteria untuk menilai perubahan kondisi yang tidak menguntungkan bagi investor asing dan organisasi komersial dengan investasi asing dalam hal pengumpulan bea masuk, pajak federal dan kontribusi untuk dana ekstra-anggaran negara, rezim larangan dan pembatasan investasi asing pada wilayah Federasi Rusia;

menyetujui prosedur pendaftaran proyek investasi prioritas oleh badan eksekutif federal yang ditentukan dalam Pasal 24 Undang-undang Federal ini;

menjalankan kendali atas pemenuhan kewajiban mereka untuk melaksanakan proyek penanaman modal prioritas oleh penanam modal asing dan organisasi komersial dengan penanaman modal asing dalam batas waktu yang ditentukan dalam ayat 2 dan 3 pasal ini.

Jika penanam modal asing dan organisasi komersial dengan penanaman modal asing gagal memenuhi kewajiban yang ditentukan dalam bagian pertama ayat ini, mereka kehilangan manfaat yang diberikan kepada mereka sesuai dengan pasal ini. Jumlah uang yang tidak dibayarkan sebagai akibat dari pemberian manfaat ini harus dikembalikan sesuai dengan prosedur yang ditetapkan oleh undang-undang Federasi Rusia.