Własność zagranicznego inwestora lub organizacji komercyjnej. Zmienia się oblicze zagranicznych inwestorów w rosyjskie nieruchomości

W ciągu ostatnich kilku lat zachodnie fundusze inwestycyjne wycofują się z rosyjskiego rynku nieruchomości – według raportu JLL w obliczu pogorszenia koniunktury gospodarczej i sankcji ryzyko wzrasta. Jako przykład podaje fińską Spondę, która już w 2013 roku ogłosiła zamiar sprzedaży Projekty rosyjskie. W tym roku sytuacja osiągnęła swój szczyt: austriacki Immofinanz sfinalizował transakcję sprzedaży pięciu moskiewskich centrów handlowych o powierzchni ponad 500 000 mkw. m. Amerykański fundusz Heitman kończy swoją działalność w Rosji: kończy sprzedaż jedynego tutaj aktywa – biurowca kompleksu Metropolis w pobliżu dworca. m. „Wojkowska” w Moskwie. Atrium European Real Estate, którego papiery wartościowe są notowane na giełdach w Wiedniu i Amsterdamie, wystawiło na sprzedaż cały swój rosyjski portfel siedmiu kompleksów handlowych Park House w Moskwie i regionach. Kto przyjdzie zamiast nich?

Według JLL tylko w 2017 r. azjatyccy inwestorzy wydali ponad 20 miliardów dolarów na nieruchomości w Europie i Stanach Zjednoczonych. Nie ominęły także Rosji. Chińska Grupa Fosun wraz z rosyjską spółką zarządzającą Avica kupiła słynny Voentorg na Wozdwiżence, a Arab Mubadala Development wraz z Fundacja Rosyjska inwestycja bezpośrednia – 84 000 mkw. m magazynów w „PNK Park – Bekasovo” w obwodzie moskiewskim i „PNK Tołmaczewo” w Nowosybirsku. Chińska Grupa Vanke kontynuuje negocjacje w sprawie zakupu do 51% udziałów w jednym z największych właścicieli moskiewskich biur - Właściwości O1.

Fundusze azjatyckie i bliskowschodnie, w odróżnieniu od europejskich, były dotychczas mniej reprezentowane na rosyjskim rynku nieruchomości, a ich zainteresowanie ograniczało się do jednorazowych przejęć – zauważa dyrektor działu JLL Olesya Dziuba. Sytuację pogorszył kryzys z 2014 roku, kiedy rynek nieruchomości zamarł – dodaje Svetlana Kara, partner zarządzający Capital Global Partners: inwestorom zależało na stopie zwrotu o 30% wyższej niż rynek był w stanie zaoferować.

Teraz ich zainteresowanie jest tak duże, że od dwóch lat JLL co drugie spotyka się z firmami z Azji i Bliskiego Wschodu – zauważa Dzyuba. Jeśli w 2015 roku z 540 milionów dolarów inwestycji zagranicznych kapitał zachodni stanowił ponad 95%, to w tym roku prawie 30% z zainwestowanych 700 milionów dolarów to pieniądze z Azji i Bliskiego Wschodu, obliczyła Irina Ushakova z CBRE. Kara wspomina, że ​​fundusze z Azji i Bliskiego Wschodu zaczęły uważnie przyglądać się rosyjskim aktywom kilka lat temu, ale do transakcji na dużą skalę nie dochodziło ze względu na długotrwałe zezwolenia. Dla nich Rynek rosyjski niekonwencjonalny – jego studiowanie i poszukiwanie obiektów wymagało czasu – potwierdza partner Międzynarodowy Colliers Stanisław Bibik.

Teraz możesz kupić aktywa wysokiej jakości, a nawet trofea po bardzo atrakcyjnej cenie, a ich kapitalizacja z pewnością wzrośnie w średnim okresie, mówi Kara. Wartość rosyjskich aktywów jest niska – potwierdza Dziuba. Ponadto, jej zdaniem, chińscy inwestorzy starają się dywersyfikować inwestycje w kontekście spowolnienia wzrostu gospodarczego Chin i słabnącego juana. Ponadto sama Rosja, na tle sankcji, aktywnie współpracuje w wielu obszarach z krajami Azji i Bliskiego Wschodu – podsumowuje. Dlatego np. Fosun nie ogranicza się do rynku nieruchomości: obecnie priorytetem firmy są projekty z zakresu infrastruktury, logistyki, opieki zdrowotnej, Rolnictwo, produkcja żywności itp., wymienia dyrektor wykonawcza Fosun Rosja Tanya Ann Ternavskaya. Te inwestycje na pewno będą większe – zauważa.

Tradycyjnie, aby przyciągnąć inwestycje zagraniczne i poprawić klimat inwestycyjny, inwestorom zapewnia się gwarancje i korzyści.

Ustawa federalna „O inwestycjach zagranicznych w Federacja Rosyjska» Nr 160-FZ z dnia 9 lipca 1999 r świadczenia dla inwestorów zagranicznych nazywane są inaczej zwolnieniami o charakterze motywacyjnym (klauzula 2 art. 4). Stanowi także, że w interesie rozwoju społeczno-gospodarczego Federacji Rosyjskiej można ustalać korzyści dla inwestorów zagranicznych.

W tym przypadku przez zapewnienie świadczeń wskazane jest zrozumienie ustanowienia przez władze Federacji Rosyjskiej korzystniejszych warunków (reżimu) realizacji dowolnego działania (lub rodzaju działalności) dla podmiotu (kategorii podmiotów) przeciwko zwykłe warunki realizacji działań dla innych podobnych podmiotów. Uchwalenie gwarancji musi być formą przejęcia przez państwo, za pośrednictwem odpowiednich władz, zobowiązań wobec podmiotu (w naszym przypadku przedmiotu działalności inwestycyjnej).

Znaczenie przyjęcia ustawy „O inwestycjach zagranicznych” polega na ustaleniu podstawowych gwarancji praw inwestorów zagranicznych do inwestycji, dochodów i zysków z nich uzyskiwanych, a także określeniu warunków działalność przedsiębiorcza inwestorzy zagraniczni w Federacji Rosyjskiej.

Dla inwestorów zagranicznych w Rosji ustawa „O inwestycjach zagranicznych” nr 160-FZ ustanawia następujące podstawowe gwarancje:

1. Gwarancje ochrony prawnej inwestorów zagranicznych na terytorium Federacji Rosyjskiej. (w. 5);

2. Gwarancje dla inwestora zagranicznego korzystania z różnych form inwestowania na terytorium Federacji Rosyjskiej (art. 6);

3. Gwarancje przeniesienia praw i obowiązków inwestora zagranicznego na inną osobę (art. 7);

4. Gwarancje odszkodowania w przypadku nacjonalizacji i zarekwirowania majątku inwestora zagranicznego lub organizacja handlowa Z zagraniczna inwestycja(w. 8);

5. Gwarancje przed niekorzystnymi zmianami dla inwestora zagranicznego i organizacji komercyjnej z inwestycjami zagranicznymi w ustawodawstwie Federacji Rosyjskiej (art. 9);

6. Gwarancje zapewnienia prawidłowego rozstrzygnięcia sporu powstałego w związku z realizacją inwestycji i działalności gospodarczej na terytorium Federacji Rosyjskiej przez inwestora zagranicznego (art. 10);

7. Gwarancje dotyczące korzystania na terytorium Federacji Rosyjskiej oraz przekazywania poza Federację Rosyjską dochodów, zysków i innych legalnie uzyskanych kwot pieniężnych (art. 11);

8. Gwarancje prawa inwestora zagranicznego do swobodnego wywozu mienia i informacji poza granice Federacji Rosyjskiej w formie dokumentowej lub w formie protokołu Media elektroniczne, które zostały pierwotnie wwiezione na terytorium Federacji Rosyjskiej w ramach inwestycji zagranicznej (art. 12);

9. Gwarancje prawa zakupu inwestora zagranicznego cenne papiery(w. 13);

10. Gwarancje udziału inwestora zagranicznego w prywatyzacji (art. 14);

11. Gwarancje przyznania inwestorowi zagranicznemu prawa do grunt, Inny Zasoby naturalne, budynki, budowle i inne nieruchomości (art. 15).

Lista ta nie jest wyczerpująca. Zgodnie z art. 17 ustawy „O inwestycjach zagranicznych”, podmioty Federacji Rosyjskiej i władze samorząd w granicach swoich kompetencji mogą udzielać świadczeń i gwarancji inwestorowi zagranicznemu, zapewniać finansowanie i udzielać innych form wsparcia dla projektu inwestycyjnego realizowanego przez inwestora zagranicznego kosztem środków budżetowych podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej oraz budżety lokalne, a także środki pozabudżetowe.

Artykuł 6 ustawy „O inwestycjach zagranicznych” stanowi, że inwestor zagraniczny na terytorium Federacji Rosyjskiej ma prawo do dokonywania inwestycji w jakiejkolwiek formie, która nie jest zabroniona przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej. Zakaz taki mógłby mieć charakter ogólnokrajowy, tj. dla rezydentów i nierezydentów albo zakaz w formie restrykcyjnego zwolnienia dla inwestorów zagranicznych, ustanowiony przez prawo federalne Federacji Rosyjskiej. Opisana gwarancja została ogłoszona w Rosji po raz pierwszy i można ją nazwać nowością, jednakże ogłoszenie inaczej byłoby sprzeczne z zasadami zawartymi w Konstytucji Federacji Rosyjskiej (art. 30) i Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej (art. 30). Artykuł 2).

Zatem każda inwestycja inwestora zagranicznego w działalność organizacji komercyjnych na terytorium Federacji Rosyjskiej jest bezwarunkowo legalna, chyba że jest objęta specjalnym restrykcyjnym zwolnieniem przewidzianym przez prawo federalne dla takiego inwestora zagranicznego lub inwestycja taka nie jest podlega ogólnokrajowemu zakazowi na mocy ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej. Opór lub odmowa rejestracja państwowa Lub uprzedniego pozwolenia Od takich inwestycji organów państwowych i samorządów przysługuje odwołanie w trybie ustalonym.

Obecny teraz aktualne Prawo„W sprawie inwestycji zagranicznych” gwarancja należytego rozpatrzenia sporu powstałego w związku z realizacją inwestycji i działalności gospodarczej na terytorium Federacji Rosyjskiej przez inwestora zagranicznego istniała już wcześniej, sformułowana jako możliwość odwołania się do sądy rosyjskie I sądy arbitrażowe(Artykuł 9 ustawy o inwestycjach zagranicznych w RFSRR).

Ochrona sądowa charakteryzuje się tym, że spór inwestora zagranicznego powstały w związku z inwestycjami i działalnością gospodarczą na terytorium Federacji Rosyjskiej jest rozstrzygany zgodnie z umowami międzynarodowymi Federacji Rosyjskiej i przepisami federalnymi przed sądem.

Klauzula 2 art. 5 ustawy „O inwestycjach zagranicznych” stanowi: inwestor zagraniczny ma prawo do odszkodowania za straty poniesione w wyniku nielegalne działania(bierność) organów państwowych, organów samorządu terytorialnego lub urzędników tych organów, zgodnie z ustawodawstwem cywilnym Federacji Rosyjskiej. Urzędnicy tradycyjnie podlegały odpowiedzialności administracyjnej lub, w skrajnych przypadkach, karnej.

Artykuł 13 ustawy „O inwestycjach zagranicznych” głosi gwarancję prawa inwestora zagranicznego do nabywania akcji i innych papierów wartościowych rosyjskich organizacji handlowych oraz papierów wartościowych rządu. Gwarancja ta stanowi logiczną kontynuację bardziej ogólnej gwarancji korzystania przez inwestora zagranicznego z różnych form inwestycji w Rosji (art. 6 ustawy „O inwestycjach zagranicznych”). Nabywanie rosyjskich papierów wartościowych przez inwestorów zagranicznych odbywa się zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej „na rynku papierów wartościowych”.

Ustawa o inwestycjach zagranicznych gwarantująca udział inwestora zagranicznego w prywatyzacji jest sformułowana bardzo niejasno. Normę tę można nazwać całkowicie opartą na referencjach, choć jest mało prawdopodobne, aby gwarancja składała się wyłącznie z referencji. Przykładowo stwierdza się, że inwestor zagraniczny „może brać udział w prywatyzacji mienia państwowego i komunalnego”. To jest „może”, a nie „może”. Oznacza to, że nie ma jasności – może on uczestniczyć lub nie. Następnie odniesiono się do ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej dotyczącego prywatyzacji. Nie można zatem stwierdzić z wystarczającą pewnością, że inwestorzy zagraniczni w Federacji Rosyjskiej mają zagwarantowane prawo do udziału w prywatyzacji.

Po ustaleniu warunków i trybu udziału inwestora zagranicznego w prywatyzacji mienia państwowego i komunalnego ustawodawstwo rosyjskie w sprawie prywatyzacji można założyć, że reżim prowadzenia przez inwestorów zagranicznych „działalności prywatyzacyjnej” znacznie różni się od reżimu zwykłej działalności gospodarczej inwestora zagranicznego w Rosji.

Wiadomo, że państwa chronią przede wszystkim prawa swoich obywateli, zatem logiczne jest głoszenie takich samych gwarancji dla inwestorów zagranicznych, jak i dla inwestorów krajowych. Jeżeli jednak dla inwestora zagranicznego zostanie zgłoszona gwarancja, której nie posiadają inwestorzy krajowi, wówczas taką gwarancję należy uznać za korzyść.

Zatem naszym zdaniem, jak już wskazano wcześniej, do świadczeń zaliczają się świadczenia przewidziane w art. 9 ustawy „O inwestycjach zagranicznych”, gwarancja na wypadek niekorzystnych zmian w ustawodawstwie Federacji Rosyjskiej dla inwestora zagranicznego i organizacji komercyjnej z inwestycjami zagranicznymi. W literaturze nazywa się ją najprościej klauzulą ​​„stabilizacyjną” lub „dziadkową” i nie przewiduje podwyższania kwoty podatku oraz innych podobnych odliczeń dla podmiotu w okresie pewien okres po rozpoczęciu inwestycji, nawet jeśli z mocy prawa odliczenia te wzrosną. Okres stabilności kwoty odliczeń w Federacji Rosyjskiej jest równy okresowi zwrotu projektu inwestycyjnego, ale jest ograniczony do siedmiu lat. Inwestor wie zatem, że nawet jeśli jutro, po rozpoczęciu inwestycji w rosyjską gospodarkę, państwo wprowadzi „drapieżne” podatki, to przynajmniej będzie mógł odzyskać swoje pieniądze.

Rosyjscy inwestorzy mogą liczyć na taką gwarancję tylko wtedy, gdy prowadzą działalność inwestycyjną na terenie Federacji Rosyjskiej, prowadzoną w formie Inwestycje kapitałowe(klauzula 2 art. 15 ustawy „O inwestycjach w formie inwestycji kapitałowych”).

Klauzula stabilizacyjna w Federacji Rosyjskiej ma zastosowanie do:

Cła importowe (z wyjątkiem ceł spowodowanych zastosowaniem środków ochrony interesów gospodarczych Federacji Rosyjskiej przy prowadzeniu zagranicznego handlu towarami);

Podatki federalne (z wyjątkiem akcyzy, podatku od wartości dodanej od towarów wyprodukowanych w Rosji);

Składki na rzecz rządu środków pozabudżetowych(z wyłączeniem składek na Fundusz emerytalny RF);

Z klauzuli stabilizacyjnej mogą skorzystać:

Inwestorzy zagraniczni realizujący priorytetowy projekt inwestycyjny (z zastrzeżeniem przeznaczenie towary importowane na terytorium Federacji Rosyjskiej w celu realizacji priorytetowego projektu inwestycyjnego);

Organizacje komercyjne posiadające inwestycje zagraniczne realizujące priorytetowy projekt inwestycyjny;

Organizacje komercyjne z inwestycją zagraniczną, w których udział inwestora zagranicznego w kapitale zakładowym przekracza 25%.

Ponadto, jak wskazano powyżej, klauzula stabilizacyjna obowiązuje inwestorów (w tym rosyjskich) realizujących priorytetowe projekty inwestycyjne z zakresu działalność inwestycyjną w formie inwestycji kapitałowych.

Kolejną gwarancją, która czyni reżim inwestycji zagranicznych bardziej korzystnym, jest gwarancja prawa inwestora zagranicznego do niezakłóconego eksportu poza Rosję wcześniej importowanego mienia i informacji (art. 12 ustawy „O inwestycjach zagranicznych”). Przewiduje niestosowanie kontyngentów, licencji i innych środków pozataryfowej regulacji działalności handlu zagranicznego w przypadku, gdy inwestor zagraniczny eksportuje z Rosji mienie i informacje w formie dokumentalnej lub w formie zapisu na nośnikach elektronicznych, które zostały pierwotnie przywiezione do Rosji jako inwestycja zagraniczna. Jednakże w tej sytuacji nie gwarantuje się niestosowania środków regulacji taryfowej.

Inwestor zagraniczny będzie musiał zapłacić eksportową taryfę celną (cło).

Oprócz prawa do eksportu swojego majątku i informacji inwestorowi zagranicznemu gwarantuje się niezakłócony transfer środków pieniężnych za granicę (art. 11 ustawy „O inwestycjach zagranicznych”). Warunkiem takiego przeniesienia jest obowiązkowa zaliczka na poczet wszystkich podatków i opłat przewidzianych w ustawodawstwie Federacji Rosyjskiej od dochodów i zysków z inwestycji. Następnie inwestor zagraniczny albo swobodnie wykorzystuje środki na terytorium Federacji Rosyjskiej, w tym w celu reinwestycji, albo transferuje je za granicę. Ten sam artykuł ustawy stanowi, że przeniesienia należy dokonać w obca waluta.

Wreszcie ustawa „O inwestycjach zagranicznych” stanowi, że inwestorzy zagraniczni i organizacje handlowe z inwestycjami zagranicznymi otrzymują korzyści z tytułu zapłaty ceł, jeżeli realizują one priorytetowy projekt inwestycyjny zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej i ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej Federacji Rosyjskiej w sprawie podatków i opłat (art. 16 ustawy „O inwestycjach zagranicznych”).

Ustawa wprowadza pojęcie „priorytetowego projektu inwestycyjnego”. Jest to projekt inwestycyjny, którego łączna wielkość inwestycji zagranicznych wynosi co najmniej 1 miliard rubli, lub projekt inwestycyjny, w którym minimalny udział (wkład) inwestorów zagranicznych w kapitale zakładowym (zakładowym) organizacji komercyjnej z inwestycjami zagranicznymi wynosi co najmniej 100 milionów rubli, znajdujących się na liście zatwierdzonej przez Rząd Federacji Rosyjskiej. Przy realizacji takiego projektu, aż do jego zwrotu, nie będą miały zastosowania żadne zmiany w ustawodawstwie Federacji Rosyjskiej, które pogorszą reżim podatkowy i celny działalności przedsiębiorstwa. Ustalono, że działalność inwestorów zagranicznych i wykorzystanie przez nich zysków uzyskanych z inwestycji może być ograniczana w porównaniu z przedsiębiorcami rosyjskimi jedynie na mocy ustaw federalnych w zakresie niezbędnym do ochrony podstaw ustroju konstytucyjnego, moralności, zdrowia, praw i uzasadnione interesy inne osoby zapewniające obronność i bezpieczeństwo państwa. Oddział zagranicznej osoby prawnej mający siedzibę na terytorium Federacji Rosyjskiej wykonuje część lub całość funkcji, w tym funkcje przedstawicielstwa, w imieniu zagranicznej osoby prawnej, która ją utworzyła, pod warunkiem że cele utworzenia i działalność organizacja macierzysta ma charakter komercyjny i organizacja macierzysta ponosi bezpośrednią odpowiedzialność majątkową za przyjęte na siebie obowiązki w związku z prowadzeniem określonej działalności na terytorium Federacji Rosyjskiej. Spółki zależne i spółki zależne organizacji handlowej z inwestycjami zagranicznymi nie korzystają z ochrony prawnej, gwarancji i korzyści ustanowionych w niniejszej ustawie federalnej, gdy prowadzą działalność gospodarczą na terytorium Federacji Rosyjskiej. Ustala się także, że jeżeli państwo obce lub upoważniony przez nie organ państwowy dokona płatności na rzecz inwestora zagranicznego z tytułu gwarancji (umowy ubezpieczenia) udzielonej inwestorowi zagranicznemu w związku z inwestycjami dokonywanymi przez niego na terytorium Rosji Federacja i do tego obcy kraj lub jego upoważniony przedstawiciel Agencja rządowa prawa (roszczenia zostają scedowane) inwestora zagranicznego określonych inwestycji, wówczas w Federacji Rosyjskiej takie przeniesienie praw (cesja wierzytelności) uznawane jest za legalne. Ustalono, że inwestor zagraniczny po dokonaniu wpłaty Rosyjskie podatki i opłat ma prawo do swobodnego wykorzystywania dochodów i zysków na terytorium Federacji Rosyjskiej w celu reinwestycji lub w innych celach prawnych oraz do swobodnego przekazywania poza Federację Rosyjską dochodów, zysków i innych legalnie otrzymanych kwot pieniężnych w walucie obcej w związku z inwestycjami wcześniej przez niego sporządzone. Tworzenie i likwidacja organizacji komercyjnej z inwestycją zagraniczną odbywa się na warunkach i w sposób przewidziany Kodeks cywilny RF. Osoby prawne, które są organizacjami komercyjnymi z inwestycjami zagranicznymi, podlegają rejestracji państwowej w organach wymiaru sprawiedliwości. Ustawa wchodzi w życie z dniem jej oficjalnej publikacji.

Jeden z możliwe opcje sprzedaż budynków mieszkalnych (mieszkań) polega na zawieraniu umów udział w kapitale w budowie (inwestycji) pomiędzy deweloperem a spółką inwestorską, która następnie ceduje swoje prawa wynikające z umowy osoby. Jednak przy takim modelu sprzedaży nieruchomości spółka inwestorska staje przed koniecznością zapłaty podatku VAT od swoich zysków, tj. różnica między ceną cesji prawa roszczenia na osobę fizyczną a kwotą zapłaconą na podstawie umowy inwestycyjnej (art. 155 ust. 2 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).

Rozważmy skutki podatkowe sytuacjach, w których taki Inwestor jest zagraniczna firma, nabycie praw do roszczeń na wczesnym etapie budowy po cenie zbliżonej do kosztów.

Zagraniczna firma zawiera umowę o inwestycję budowlaną z rosyjskim deweloperem i przekazuje mu środki. Przekazane deweloperowi środki inwestycyjne pokrywają w zasadzie jedynie koszty jego budowy i obejmują bardzo niewielkie wynagrodzenie dla dewelopera, pomagają jednak kontynuować budowę i zaczynają „sprzedawać” pozostałe mieszkania po wyższej cenie. Cel biznesowy współpracy jest oczywisty.

W praktyce taki inwestor zagraniczny również pod koniec budowy, za pośrednictwem rosyjskich agentów lub agencji nieruchomości, ceduje swoje prawa wynikające z umowy na osoby fizyczne. Różnica pomiędzy początkową kwotą inwestycji a ceną koncesji stanowi zysk inwestora zagranicznego.

Osobliwością jest to, że taki inwestor zagraniczny nie ma obowiązku płacenia podatku VAT i podatku dochodowego w Federacji Rosyjskiej. Rozwiążmy to po kolei.

Sprzedaż przez zagraniczną organizację praw majątkowych, w tym budynków mieszkalnych, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w Rosji w dwóch przypadkach:

  • Działalność zagranicznej spółki prowadzi do powstania stałego przedstawicielstwa na terenie Federacji Rosyjskiej;
  • Choć spółka zagraniczna nie posiada stałego przedstawicielstwa w Rosji, miejscem wykonywania praw majątkowych jest Federacja Rosyjska.

Jednakże działalność inwestora zagranicznego polegająca na uzyskiwaniu dochodów z cesji praw roszczeń z umów inwestycyjnych (udział w kapitale zakładowym) nie doprowadzi do utworzenia stałego przedstawicielstwa w Federacji Rosyjskiej, chyba że zawrze on takie transakcje w jakikolwiek sposób ( oddział) w Rosji lub agent będący rezydentem Federacji Rosyjskiej, działający w imieniu i interesie inwestora zagranicznego (art. 306 ust. 2, 9 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej), z wyjątkiem przypadków realizacji nieruchomości praw za pośrednictwem agenta specjalnego, którego główną działalnością są transakcje na rynku nieruchomości.

Tym samym inwestor zagraniczny musi zawierać wszystkie transakcje za pośrednictwem agencji nieruchomości.

Przydatnym narzędziem finansowania Grupy spółek może być nie tylko kredyt, z którego korzysta się wszędzie, ale także umowa faktoringowa. Więcej informacji na temat finansowania działalności gospodarczej z udziałem spółki zagranicznej znajdziesz pod tym linkiem w naszej księdze podatkowej

Drugi ważny aspekt wiąże się z ustaleniem miejsca realizacji praw wynikających z umowy inwestycyjnej dla celów obliczenia podatku VAT.

Zauważ, że w Kod podatkowy W Federacji Rosyjskiej obowiązują jedynie zasady ustalania miejsca sprzedaży robót budowlanych i usług (art. 148 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej), nie ma jednak przepisów wyjaśniających, w jaki sposób ustalać miejsce sprzedaży praw majątkowych, gdy sprzedawcą jest zagraniczna firma.

Zdaniem Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej cesja praw do roszczeń dla celów podatku VAT powinna być traktowana jako usługa, co oznacza, że ​​zasady określone w art. 148 Ordynacja podatkowa Federacji Rosyjskiej (1). Trudno zgodzić się z tym punktem widzenia, gdyż przeniesienie praw majątkowych stanowi samodzielny przedmiot opodatkowania podatkiem VAT na równi ze sprzedażą towarów, robót budowlanych i usług zgodnie z ust. 1 ust. 1 art. 146 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej.

(1) pismo Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 18 czerwca 2012 r. nr 03-07-08/154

Ale nawet jeśli cesja prawa do roszczeń przez organizację zagraniczną na spółkę rosyjską zostanie uznana za usługę, zgodnie z wyjaśnieniami Ministerstwa Finansów, miejscem sprzedaży takiej usługi nie jest terytorium Federacji Rosyjskiej i nie podlega zatem opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art poniższe postanowienia:

  • cesja praw do usług (robót) wyraźnie wymienionych w art. 148 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej nie ma zastosowania;
  • miejsce sprzedaży niewymienione w art. 148 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej usługi określa miejsce działalności organizacji świadczącej takie usługi;
  • Miejsce działalności organizacji nie jest uznawane za terytorium Federacji Rosyjskiej, jeżeli nie jest ona zarejestrowana w Rosji (art. 148 ust. 2 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).

Stanowisko to potwierdzają pisma Ministra Finansów z dnia 17 października 2013 r. nr 03-07-15/43359, z dnia 18 czerwca 2012 r. nr 03-07-08/154, z dnia 19 maja 2010 r. nr 03- 07-08/152 i z dnia 26 czerwca 08 nr 03-07-08/154. Ponadto w piśmie Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 17 października 2013 roku, wśród innych transakcji dotyczących przeniesienia praw majątkowych, bezpośrednio wspomniano o przeniesieniu praw do wspólnych projektów budowlanych realizowanych przez niezarejestrowaną w kraju organizację zagraniczną organów podatkowych i nie posiada stałego przedstawicielstwa w Rosji.

Innymi słowy, Ministerstwo Finansów Rosji nie klasyfikuje cesji praw majątkowych z umów inwestycyjnych (udziału kapitałowego w budowie) jako usług bezpośrednio związanych z nieruchomościami i określonych w ust. 1 ust. 1 art. 148 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej, którego miejscem sprzedaży dla celów obliczenia podatku VAT jest Federacja Rosyjska. W rezultacie ryzyko, że Organy podatkowe Potraktują taką koncesję jako usługę bezpośrednio związaną z nieruchomościami w Rosji i naliczą dodatkowy podatek VAT, który jest bardzo nieznaczny.

W zakresie podatku dochodowego dochód z umów cesji praw z umowy inwestycyjnej przez inwestora zagranicznego na ostatecznego nabywcę nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym w Federacji Rosyjskiej na podstawie ust. 2 art. 309 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej, pod warunkiem, że działalność inwestora zagranicznego nie obejmuje stałego przedstawicielstwa w Federacji Rosyjskiej.

Ważny punkt w zakresie podatku dochodowego polega na tym, że inwestor zagraniczny na podstawie umowy cesji przenosi na nabywców właśnie prawa majątkowe do przyszłych przedmiotów nieruchomości. Operację taką należy odróżnić od sprzedaży towarów znajdujących się na terenie Rosji nieruchomość, który z kolei podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym w Federacji Rosyjskiej na podstawie klauzuli 6 art. 309 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej i art. 6 międzynarodowych porozumień o unikach podwójne opodatkowanie. Do czasu zakończenia budowy nieruchomości i uzyskania przez dewelopera pozwolenia na oddanie obiektów do użytkowania, obiekty w budowie nie mogą być nazywane nieruchomościami w rozumieniu art. Kodeks urbanistyczny RF i klauzula 2 art. 2 Ustawa federalna „O udziale w wspólna budowa" W związku z powyższym w tej sytuacji nie mają zastosowania zasady przewidujące opodatkowanie dochodów ze sprzedaży nieruchomości w Federacji Rosyjskiej.

Z kolei rosyjska agencja nieruchomości za swoje usługi w zakresie wyszukiwania nabywców otrzymuje wynagrodzenie, które podlega opodatkowaniu w Federacji Rosyjskiej.

Tym samym współpraca z inwestorem zagranicznym na początkowych etapach budowy pozwala deweloperowi uzyskać niezbędny impuls do budowy, a dla inwestora zagranicznego - w miarę przejrzysty sposób na inwestowanie i uzyskiwanie dochodów z ich opodatkowaniem wyłącznie w kraju rezydencji.

  • 1. Majątek inwestora zagranicznego lub organizacji komercyjnej z inwestycją zagraniczną nie podlega przymusowemu zajęciu, w tym nacjonalizacji, rekwizycji, z wyjątkiem przypadków i na podstawach przewidzianych w ustawie federalnej lub umowie międzynarodowej Federacji Rosyjskiej.
  • 2. W przypadku rekwizycji inwestorowi zagranicznemu lub organizacji komercyjnej z inwestycją zagraniczną wypłacana jest wartość zarekwirowanej nieruchomości. Po ustaniu okoliczności, w związku z którymi złożono żądanie, inwestor zagraniczny lub organizacja komercyjna z inwestycjami zagranicznymi ma prawo żądać postępowanie sądowe zwrotu pozostałego majątku, lecz są zobowiązani do zwrotu kwoty otrzymanego odszkodowania, z uwzględnieniem strat wynikających ze spadku wartości majątku.

Podczas nacjonalizacji inwestor zagraniczny lub organizacja komercyjna z inwestycjami zagranicznymi otrzymuje rekompensatę w postaci kosztów znacjonalizowanej nieruchomości i innych strat. Spory dotyczące odszkodowania za straty rozstrzyga się w sposób przewidziany w art. 10 niniejszej ustawy federalnej.

Gwarancja przed niekorzystnymi zmianami dla inwestora zagranicznego i organizacji komercyjnej z inwestycjami zagranicznymi w ustawodawstwie Federacji Rosyjskiej

1. W przypadku, gdy nowy prawa federalne i inne regulacyjne akty prawne Federacji Rosyjskiej, zmiana wysokości ceł importowych (z wyjątkiem ceł spowodowanych zastosowaniem środków ochrony interesów gospodarczych Federacji Rosyjskiej przy prowadzeniu handlu towarami z zagranicą zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej ), podatki federalne(z wyjątkiem podatku akcyzowego, podatku od wartości dodanej od towarów wyprodukowanych na terytorium Federacji Rosyjskiej) oraz składek na państwowe fundusze pozabudżetowe (z wyjątkiem składek na Fundusz Emerytalny Federacji Rosyjskiej) lub wprowadzone zostaną zmiany w obowiązującym federalnym ustawy i inne regulacyjne akty prawne Federacji Rosyjskiej oraz dodatki, które prowadzą do zwiększenia całkowitego obciążenia podatkowego działalności inwestora zagranicznego i organizacji komercyjnej z inwestycjami zagranicznymi w realizacji priorytetów projekty inwestycyjne lub ustanowić system zakazów i ograniczeń w odniesieniu do inwestycji zagranicznych w Federacji Rosyjskiej w porównaniu z całością obciążenie podatkowe oraz reżim obowiązujący zgodnie z ustawami federalnymi i innymi regulacyjnymi aktami prawnymi Federacji Rosyjskiej w dniu rozpoczęcia finansowania priorytetowego projektu inwestycyjnego poprzez inwestycje zagraniczne, wówczas nowe ustawy federalne i inne regulacyjne akty prawne Federacji Rosyjskiej, a także zmiany i uzupełnienia istniejących ustaw federalnych i innych regulacyjnych aktów prawnych Federacji Rosyjskiej nie stosuje się w okresach określonych w ust. 2 niniejszego artykułu w stosunku do inwestora zagranicznego i organizacji komercyjnej z priorytetem realizującym inwestycje zagraniczne projekty inwestycyjne kosztem inwestycji zagranicznych, pod warunkiem wykorzystania towarów wwiezionych na obszar celny Federacji Rosyjskiej przez inwestora zagranicznego i organizację handlową z inwestycjami zagranicznymi zamierzony cel na realizację priorytetowych projektów inwestycyjnych.

Przepisy ust. 1 niniejszego paragrafu stosuje się do organizacji komercyjnej z inwestycjami zagranicznymi, jeżeli udział, udziały (wkład) inwestorów zagranicznych w kapitale zakładowym tej organizacji przekracza 25%, a także do organizacja komercyjna z inwestycjami zagranicznymi realizująca priorytetowy projekt inwestycyjny, niezależnie od udziału, udziałów (wkładu) inwestorów zagranicznych w kapitale zakładowym (zakładowym) takiej organizacji.

  • 2. Inwestorowi zagranicznemu realizującemu projekt inwestycyjny, na warunkach i w trybie określonym w ust. 1 niniejszego artykułu, zapewnia się stabilność przez okres zwrotu inwestycji, nie dłuższy jednak niż siedem lat od dnia rozpoczęcia finansowania inwestycji wspomnianego projektu poprzez inwestycje zagraniczne. Zróżnicowanie okresów zwrotu projektów inwestycyjnych w zależności od ich rodzaju ustala się w sposób ustalony przez Rząd Federacji Rosyjskiej.
  • 3. W wyjątkowych przypadkach, gdy inwestor zagraniczny i organizacja komercyjna z inwestycjami zagranicznymi realizują priorytetowe projekty inwestycyjne w zakresie produkcji lub tworzenia infrastruktury transportowej lub innej o łącznym wolumenie inwestycji zagranicznych wynoszącym co najmniej 1 miliard rubli (nie mniej niż równowartość kwoty w walucie obcej według kursu wymiany Bank centralny Federacji Rosyjskiej w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy federalnej), którego okres zwrotu przekracza siedem lat, Rząd Federacji Rosyjskiej podejmuje decyzję o przedłużeniu okresu obowiązywania warunków i reżimu określonych w ust. 1 ustawy ten artykuł dla określonego inwestora zagranicznego i organizacji komercyjnej z inwestycjami zagranicznymi.
  • 4. Postanowień ust. 1 niniejszego artykułu nie stosuje się do zmian i uzupełnień dokonanych w aktach ustawodawczych Federacji Rosyjskiej lub nowych ustawach federalnych i innych regulacyjnych aktach prawnych Federacji Rosyjskiej, przyjętych w celu ochrony podstaw ustroju konstytucyjnego , moralność, zdrowie, prawa i uzasadnione interesy innych osób, zapewniające obronność kraju i bezpieczeństwo państwa.
  • 5. Rząd Federacji Rosyjskiej:

ustala kryteria oceny zmian warunków niekorzystnych dla inwestora zagranicznego i organizacji handlowej dokonującej inwestycji zagranicznych w zakresie poboru ceł importowych, podatków federalnych oraz składek na państwowe fundusze pozabudżetowe, reżimu zakazów i ograniczeń inwestycji zagranicznych na terytorium Federacji Rosyjskiej;

zatwierdza procedurę rejestracji priorytetowych projektów inwestycyjnych przez federalny organ wykonawczy, o którym mowa w art. 24 niniejszej ustawy federalnej;

sprawuje kontrolę nad realizacją przez inwestora zagranicznego oraz organizację komercyjną posiadającą inwestycje zagraniczne swoich obowiązków w zakresie realizacji priorytetowych projektów inwestycyjnych w terminach określonych w ust. 2 i 3 niniejszego artykułu.

Jeżeli inwestor zagraniczny i organizacja komercyjna z inwestycją zagraniczną nie dopełnią obowiązków określonych w części pierwszej niniejszego paragrafu, tracą korzyści przyznane im na podstawie niniejszego artykułu. Suma Pieniądze, niewypłacone w wyniku udzielenia tych świadczeń, podlegają zwrotowi w sposób określony przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej.