Specyficzny wskaźnik wartości katastralnej nieruchomości. Wartość katastralna

UPKS jest współczynnikiem stosowanym w metodzie obliczania masy przez rzeczoznawców państwowych. Z konkretny wskaźnik Wartość katastralna zależy od wielkości wysokość podatku na majątku, tryb ich naliczania reguluje prawo Federacja Rosyjska.

UPKS i metoda oceny masy

Dla każdej grupy wyceny nieruchomości stosowana jest specyficzna metodologia. Jest to wzór, którym rzeczoznawca Izby Katastralnej posługuje się przy obliczaniu wartości. W modelu uwzględniono kilka czynników cenowych, takich jak lokalizacja nieruchomości, infrastruktura, powierzchnia, materiał, z którego budowane są ściany i inne.

W przypadku nieruchomości o podobnych charakterystykach stosowana jest metoda obliczania masy. Podstawiając do wzoru znaczące wskaźniki, oblicza się SAR na jednostkę miary powierzchni. Aby określić koszt katastru, wskaźnik należy pomnożyć przez powierzchnię.

W przypadkach, gdy nie można znaleźć pojedynczej wartości Cena rynkowa przeprowadzana jest indywidualna kalkulacja kosztów.

Zastosowanie UPKS

Wskaźnik specyficzny stosuje się, gdy jakikolwiek inny model obliczeniowy niż masowy jest niepraktyczny lub niemożliwy. Kroki obliczeń są następujące:

Określanie lokalizacji obiektu według regionu, regionu, powiatu, kwartału;

Stworzenie modelu oceny obiektów o podobnych cechach;

Obliczanie UPKS dla grupy;

Ostateczna kalkulacja kosztów.

Do oceny najczęściej wykorzystuje się wskaźnik działki. Spółki daczy, społeczności ogrodników i ogrodników, gospodarstwa indywidualne z budynkami, domy indywidualne, domy blokowe, wielopiętrowe i wielomieszkaniowe budynki mieszkalne łączą się w pojedyncze grupy.

Po uformowaniu wszystkich obiektów algorytm obliczeń wygląda następująco:

Oznaczanie współczynników spieniania dla każdej grupy;

Identyfikacja obszaru referencyjnego o typowych cechach;

Tworzenie podgrup o podobnych cechach w oparciu o standard;

Gromadzenie informacji o cenach rynkowych dla każdej podgrupy;

Stosowanie modelu masowego w zależności od ceny rynkowej i czynników cenowych;

Opracowanie wzoru na jednostkę powierzchni UPCS;

Obliczanie SVKS dla normy;

Obliczenie kosztu katastralnego dla wszystkich działek grupy.

Obliczenia konkretnej wartości dokonuje się na podstawie obiektywnych czynników, ale subiektywność właściwa rzeczoznawcom jest całkiem możliwa. Dlatego właściciele mogą nie zgodzić się z obliczeniami.

We wzorze na obliczenie kosztu z określonym parametrem często stosuje się również współczynniki redukcyjne i korygujące, w zależności od Cechy indywidulane lokalizacja obiektu.

Aby ułatwić zadanie właścicielom nieruchomości, w serwisie portalu można skorzystać z wygodnych i prostych bezpłatnych usług: kalkulatora katastralnego i mapy. Pomożemy Ci również znaleźć profesjonalistę, który może udzielić fachowej porady w kwestiach katastru, oceny i badania.

W celu dokładnej identyfikacji każda działka w Rosji jest przypisana numer katastralny.

Wszystkie informacje na ich temat są wyświetlane w katastrze, który jest przechowywany w upoważnionych organach rządowych.

Ale nieruchomości i grunty w Federacji Rosyjskiej podlegają podatkom.

Aby je poprawnie policzyć i zapobiec pomyłkom przy ustalaniu opłat czynszowych zatwierdzono wskaźnik - wartość katastralna.

W istocie jest to cena rynkowa nieruchomości, ustalana w wyniku oceny agencji rządowych.

Jedną z możliwości ustalenia ceny działki jest metoda wykorzystująca określony wskaźnik wartości katastralnej.

Innymi słowy, specyficznym wskaźnikiem wartości katastralnej jest jednostka miary ceny działki za metr kwadratowy.

Wskaźnik stanowi integralną część kalkulacji przydziału KS oraz kalkulacji podatku od nieruchomości. Jego użycie jest uzasadnione w następujących sytuacjach:

Kiedy powstają nowe działki;
Kiedy jeden obiekt zostaje przeniesiony z jednego rodzaju operacji na inny;
Cel przydziału ulega zmianie.

Regiony i ich osady zmieniają ten wskaźnik co kwartał.

Jak obliczyć średni koszt działki według katastru?

Koszt = UPKS * powierzchnia działki.

Wartość katastralną ustala się w ustalony sposób Zalecenia metodologiczne Nr 26, które zostały opracowane w 2018 roku:

W każdym regionie działki są łączone w grupy podlegające ocenie;
W ramach takiej grupy obliczany jest UPKS;
Wartość katastralna każdego obiektu rośnie.

Koszt według katastru można zmienić, stosując współczynniki redukcyjne Jeśli możliwe działka szczególne cechy.

Stawki podatku gruntowego regulowane są poprzez ustalenie górnych limitów: od 3% do 10-15%. Władze miejskie władze mają prawo obniżyć te limity.

W jaki sposób ustala się UPCS gruntów na obszarach zaludnionych lub przeznaczonych na cele rolnicze?

Dla ułatwienia obliczeń działki grupowane w oparciu o podobieństwo czynników cenowych:

Gospodarstwa osobiste wraz z budynkami;
Stowarzyszenia ogrodników i ogrodników;
stowarzyszenia daczy;
Budynki mieszkalne.

Specyficzny wskaźnik wartości katastralnej ustala się w następujący sposób:

Dla każdej utworzonej grupy określane są jej własne czynniki wpływające na cenę;
Poszukiwane jest miejsce, które zawiera największą liczbę typowych cech;
Tworzy się podgrupa obiektów, których wskaźniki są podobne;
Zebrane informacje rynkowe dla każdej podgrupy są analizowane;
Monitorowany jest związek pomiędzy ceną rynkową a czynnikami ją tworzącymi;
UPKS obliczany jest dla wybranego typowego obszaru.

Zatem specyficzny wskaźnik wartości katastralnej jest ogniwem łączącym obiekty jednej grupy ocen.

Wzór obliczeniowy Następny:

UPKS = (Ppos + Rsdelki) * Ki, gdzie:

Rpos – pewne cechy otoczenia obiektu;
Transakcje – wartość rynkowa przedmiotu;
Ki – współczynnik wyjaśniający dla konkretnego obszaru.

Z kolei na wskaźnik infrastruktury (Рpos) składa się koszt komunikacji przydziałowej.

Wartość rynkowa obiektu(Transakcje) można obliczyć korzystając ze wzoru:

Рtrades = (Р1*Пк)/100, gdzie:

P1 – wartość inwentarzowa obiektu;
Pk to współczynnik określonego terytorium, rozumiany jako suma wszystkich współczynników ulepszenia danego obszaru (dogodna lokalizacja, odległość do elementów infrastruktury, obecność lub brak sieci użyteczności publicznej).

Możliwość kwestionowania znaczenia

Przy obliczaniu wartości konkretnego wskaźnika bierze się pod uwagę czynniki obiektywne, ale przetwarza się je przy użyciu uogólnionych metod statystycznych. Z tego powodu uzyskany wynik może przekroczyć akceptowalne standardy i oczekiwania właściciela nieruchomości.

Jeśli właściciel witryny nie zgadza się z metodami obliczeniowymi i wynikami Problem można rozwiązać składając wniosek:

Do komisji rozstrzygania sporów;
Do sądu.

Wszystkie niezbędne informacje na temat wartości katastralnej można uzyskać osobiście lub przez Internet w Jednolitym Państwowym Rejestrze Nieruchomości.

Jeśli otrzymasz wynik, który wpływa na interesy właściciela, możesz poprosić o wyjaśnienia.

Aby dochodzić swoich praw należy zlecić dodatkową ocenę regulacyjną. Jeżeli jego wyniki nie pokrywają się z „państwowym”, możesz wszcząć apelację i udowodnić, że:

Przy ocenie obiektu wykorzystano nierzetelne dane lub nie uwzględniono redukujących współczynników korygujących;
Egzamin państwowy został przeprowadzony z naruszeniem Metodologii Egzaminu Państwowego. badanie dokumentacji zagospodarowania przestrzennego. Jest to również powód umożliwiający odwołanie i unieważnienie decyzji o zatwierdzeniu dokumentacji technicznej.

Termin rozpatrzenia wniosku o zmianę ceny działki wynosi 30 dni od dnia złożenia wniosku.

Wniosek

Metoda obliczania wartości katastralnej działek za pomocą specjalnego wskaźnika uznawany za najpopularniejszy, ponieważ za jego pomocą można przeprowadzić ocenę masy obiektów.

Sam UPKS różni się w zależności od regionu. W każdym przedmiocie Federacji Rosyjskiej agencje rządowe stosują ustalone w nich wskaźniki.

W kontakcie z

1) rachunkowość zarządcza to rodzaj rachunkowości, w którym informacje księgowe są gromadzone, przetwarzane i udostępniane na potrzeby zarządzania w przedsiębiorstwie. Celem rachunkowości zarządczej jest forma systemu informatycznego w przedsiębiorstwie.

Ch. Zadaniem Działu Zarządzania jest przygotowywanie rzetelnych i kompletnych informacji, kat. służy jako źródło podejmowania niezbędnych decyzji zarządczych w procesie zarządzania.

Podstawowy częścią takiej rachunkowości jest rozliczanie i analiza kosztów (z/od wyprodukowanych produktów). Informacje te są zwykle wykorzystywane w procesie podejmowania decyzji zarządczych podczas planowania i prognozowania w przedsiębiorstwie (w celach: rachunkowość finansowa). Dane rachunkowości zarządczej organizacji stanowią jej tajemnicę handlową i nie powinny być ujawniane przez jej pracowników; (inflacja jest grupowana według rodzajów kosztów, miejsca powstania kosztów (zakładów pracy), nośników kosztów, tj. rodzajów produktów, robót budowlanych, usług). Informacje są przygotowywane w miarę potrzeb i mogą być zestawiane codziennie, co tydzień, co miesiąc. Informacja ma charakter prognozy, charakteryzuje działalność organizacji na przyszłość, biorąc pod uwagę stan w przeszłości. Nie jest konieczne utrzymywanie informacji zarządczej tylko wtedy, gdy administracja tak zdecyduje.

2) Rachunkowość finansowa udostępnia informacje księgowe o wynikach działalności organizacji użytkownikom zewnętrznym: akcjonariuszom, wspólnikom, wierzycielom, organom podatkowym, statystycznym; banki finansujące itp. Z tego punktu widzenia te sprawozdania finansowe nie stanowią tajemnicy handlowej, ponieważ odzwierciedlają najbardziej ogólne wskaźniki działalności organizacji. FI charakteryzuje się przestrzeganiem ogólnie przyjętych zasad rachunkowości, stosowaniem pieniężnych jednostek miary, częstotliwości, obiektywizmu i identyfikacji jako głównego obiektu analizy działalności organizacji jako całości. Informacje sporządzane są raz w roku (półrocze, kwartał). Informacje charakteryzują już zrealizowane transakcje i fakty ekonomiczne, pokazują, jak do tego doszło. Pomimo różnic zarządzanie i rachunkowość finansowa są wzajemnie powiązanymi podsystemami księgowość organizacje. To, co je łączy, to:

Ujednolicone obiekty księgowe;

Ujednolicone podejście do wyboru celów i zadań księgowych;

Ogólnie przyjęte zasady rachunkowości;

Jednorazowe utrzymanie podstawowych informacji na potrzeby raportowania;

Baza informacyjna rachunkowość służy do podejmowania decyzji zarządczych;

Stosowanie wspólne metody(dokumentacja, inwentaryzacja, ocena i kosztorysowanie, grupowanie obiektów księgowych, raportowanie działów, raportowanie wewnętrzne i zewnętrzne organizacji).

Cel analizy finansowej.

Kondycja finansowa odnosi się do zdolności przedsiębiorstwa do finansowania swojej działalności. Charakteryzuje się bezpieczeństwem zasoby finansowe, niezbędne do normalnego funkcjonowania przedsiębiorstwa, możliwości ich umieszczenia i efektywności wykorzystania, powiązań finansowych z innymi osobami prawnymi i fizycznymi, wypłacalności i stabilności finansowej.

Kondycja finansowa może być stabilny, niestabilny i kryzysowy.

Analiza finansowa to proces badawczo-ewaluacyjny, którego głównym celem jest opracowanie jak najbardziej wiarygodnych założeń i prognoz na przyszłość warunki finansowe funkcjonowania przedsiębiorstwa.

W przypadku obiektów nieruchomości przypisać numery katastralne, organizacja rejestracja katastralna dokonuje podziału katastralnego terytorium Federacji Rosyjskiej na obwody katastralne, kwartały katastralne i obwody katastralne (zwane dalej jednostkami podziału katastralnego).

. Wartość katastralna działki wyraża jej cenę standardową, obliczoną w zależności od kategorii i położenia gruntu. Konieczne jest uregulowanie stosunków gruntowych, usprawnienie transakcji sprzedaży i dzierżawy, a także obliczenie wysokości podatku gruntowego. Państwowa wycena katastralna przeprowadzana jest nie rzadziej niż raz na 5 lat. Dane uzyskane w wyniku oceny są wprowadzane do państwowego katastru nieruchomości prowadzonego przez Federalną Służbę Rejestracji Państwowej, Katastru i Kartografii (Rosreestr).Związek pomiędzy wartościami katastralnymi, regulacyjnymi i rynkowymi

Ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej, oprócz wartości katastralnej, ustanawia również pojęcia wartości normatywnej i rynkowej.

Standardowy koszt ma zastosowanie w przypadku nieokreślenia wartości katastralnej. Jego wyliczenie jest konieczne w szeregu przypadków przewidzianych przez prawo: przy uzyskiwaniu kredytów bankowych zabezpieczonych gruntami, zakupie gruntów państwowych i komunalnych itp. Zwykle ustala się ją w oparciu o 200-krotną stawkę podatku gruntowego od 1 m2 powierzchni gruntu, obliczoną ze względu na jego przeznaczenie, z uwzględnieniem czynników zwiększających i z wyłączeniem korzyści podatkowych.

Władze lokalne corocznie ustalają standardową cenę gruntu i mogą ją zmienić w zakresie nie większym niż 25%. Całkowita wartość standardowa nie powinna przekraczać 75% ceny rynkowej.

Dokument potwierdzający standardową cenę gruntu dla konkretnej działki można uzyskać w powiatowej lub miejskiej komisji ds. zasobu gruntów i zagospodarowania przestrzennego.

Cena rynkowa zdeterminowany interakcją podaży i popytu na rynku gruntów o określonym przeznaczeniu w określonym regionie ten moment czas. Jej wartość nie powinna przekraczać najbardziej prawdopodobnego rynkowego kosztu zakupu podobnej działki. Jeżeli warunki rynkowe lub przeznaczenie witryny ulegną zmianie, może to ulec zmianie.

Wartość rynkowa charakteryzuje się głównie rynkiem wtórnym, na którym odsprzedawane są działki będące własnością prywatną. W przypadku rynku pierwotnego, gdzie grunty państwowe i komunalne nabywane są na własność prywatną, bardziej odpowiednia jest wartość standardowa.

Tego typu koszty mogą się znacznie różnić. Wartość katastralna i standardowa są bardziej zbliżone do ceny zapasów, przy czym określa się wartość rynkową realny popyt i ofertę.

Procedura ustalania wartości katastralnej

Wartość katastralna gruntów ustalana jest zgodnie z Regulaminem Państwowej Wyceny Katastralnej Gruntów (z dnia 08.04.2000).

Podmiot terytorialny Federacji Rosyjskiej podejmuje decyzję w sprawie przeprowadzanie wycen katastralnych działek należące do jego terytorium.

Departament terytorialny Rosreestr przygotowuje listę (listę) działek podlegających obowiązkowej wycenie katastralnej. Zgodnie z obowiązującym ustawodawstwem wszystkie działki wchodzące w skład gruntów pod osiedla są podzielone na 17 rodzajów dozwolonego użytkowania. W każdej miejscowości są one podzielone na jednostki administracyjno-terytorialne, z których każda ma odpowiednie kwartały katastralne.

Lista działek odzwierciedla następujące cechy każdej działki: jej powierzchnię, lokalizację, obecność, charakter i przeznaczenie budynków, jeśli takie istnieją.

Rosreestr korzysta z usług organizacji oceniającej, która oblicza konkretną wartość katastralną dla każdej ćwiartki katastralnej i każdego rodzaju dozwolonego użytkowania. Wskaźnik ten obliczany jest na podstawie średniej wartości rynkowej lub standardowej wartości 1 m 2 gruntu w danym kwartale dla określonego rodzaju dozwolonego użytkowania.

W celu zatwierdzenia wyników wyceny katastralnej sporządzany jest odpowiedni akt prawny podmiotu terytorialnego Federacji Rosyjskiej.

Po zatwierdzeniu wyników są one wprowadzane do systemu rejestracji katastralnej administracji terytorialnej Rosreestr.

Obliczanie wartości katastralnej

Na tej podstawie ustala się wartość katastralną konkretnej działki specyficzny wskaźnik wartości katastralnej 1 m2 (określona wartość katastralna działki). Mnożąc ją przez powierzchnię danej działki, otrzymujemy jej wartość katastralną. Wielkość konkretnego wskaźnika może być różna dla każdej ćwiartki katastralnej i tego lub innego rodzaju dozwolonego użytkowania.

Jeżeli dla działki zostanie ustalonych kilka rodzajów dozwolonego użytkowania, do obliczeń wybiera się najwyższy konkretny wskaźnik wartości katastralnej wszystkich możliwych rodzajów dozwolonego użytkowania tej działki.

W celu usprawnienia analizy statystycznej, a także wytycznych, ustanawiają podmioty terytorialne Federacji Rosyjskiej średnie wartości poszczególnych wskaźników wartości katastralnej działki dla każdej kategorii gruntów i rodzaju przeznaczenia funkcjonalnego dla gmin lub powiatów. Podobnie można ustalić minimalne wartości poszczególnych wskaźników wartości katastralnej dla gruntów przemysłowych i innych celów specjalnego przeznaczenia, poniżej których nie można ich ustawić. Wyznacza się je w oparciu o metodykę obliczania wskaźników średnioważonych dla poszczególnych powiatów i kategorii gruntów.

Gdzie i jak sprawdzić wartość katastralną działki? Informacje te można uzyskać w urzędzie terytorialnym Rosreestr. Żądanie musi zawierać numer katastralny działki. Tworzy się go na podstawie numeru obszaru katastralnego, regionu, dzielnicy i konkretnego miejsca.

Numer można znaleźć w organach Rosreestr, na jej stronie internetowej lub w dokumentach (umowa kupna-sprzedaży, zaświadczenie potwierdzające własność, paszport katastralny działki itd.).

Na podstawie wniosku specjaliści mogą udzielić wszelkich dostępnych informacji na ten temat, w tym wyliczeń płatności.

Zmiana wartości katastralnej działki

Wartość katastralna może zostać zmieniona w następujących przypadkach:

w przypadku obiektywnych zmian w głównych cechach terenu: zmiany obszaru i granic, zmiany w dozwolonym sposobie użytkowania terenu, przeniesienie terenu do innej kategorii;

w przypadku wykrycia błędów w dokumentach prowadzących do zawyżenia wartości katastralnej.

W pierwszym przypadku wniosek i pakiet niezbędnych dokumentów składa się do organu terytorialnego Rosreestr w lokalizacji działki ( planie granic, kopia dokumentu potwierdzającego rozstrzygnięcie sporu gruntowego, własność działki itp.).

Korekta błędu katastralnego

Błąd katastralny podlega sprostowaniu: - w sposób ustalony dla uwzględnienia zmian cech obiektów nieruchomości, - w kolejności przekazywania informacji (jeżeli dokumenty zawierające ten błąd wpłynęły do organu ewidencji katastralnej w kolejności: interakcja informacyjna), - na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu o naprawieniu tego błędu.

Błędy katastralne można kwestionować i poprawiać na drodze administracyjnej lub sądowej. Najczęstsze przypadki zawyżania wartości katastralnej

1. Specyficzny wskaźnik wartości katastralnej dla określonego rodzaju dozwolonego użytkowania jest zawyżony lub błędnie określono rodzaj dozwolonego użytkowania.

Może się to zdarzyć w przypadku błędu technicznego lub katastralnego, gdy dokumenty błędnie wskazują konkretny wskaźnik wartości katastralnej, który nie odpowiada rzeczywistemu. Na przykład, jeśli zamiast konkretnego wskaźnika dla działki z rodzajem dozwolonego użytkowania przewidzianym „w celu umieszczenia budynków przemysłowych i administracyjnych” zostanie ustawiony wskaźnik „dla umieszczenia biur”, wówczas jego wartość zostanie przeszacowana prawie 3-krotnie.

Jeżeli teren jest zabudowany i znajduje się na nim budynek lub inna konstrukcja, wówczas jego cel można określić na podstawie wpisu w paszporcie technicznym tej nieruchomości. Aby poprawić błąd, należy złożyć wniosek do organu terytorialnego rejestracja katastralna. Jeśli odmówi naprawienia błędu, możesz skierować sprawę do sądu.

2. Wartość katastralna przewyższa wartość rynkową.

W takim przypadku należy kierować się Uchwałą Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej, zgodnie z którą wartość katastralna działki należy uznać za równą jej wartości rynkowej od chwili ustalenia jej wartości rynkowej. Wartość rynkową witryny możesz określić, kontaktując się z niezależnym rzeczoznawcą. Na podstawie jego raportu wartość katastralna działki może zostać przywrócona przed sądem w wysokości jej wartości rynkowej.

W przypadku, gdy wartość katastralna działki została ustalona po dniu 22 lipca 2010 roku i okazała się zawyżona, istnieje możliwość jej zaskarżenia bez sądu, kontaktując się z wyspecjalizowaną komisją w terminie sześciu miesięcy od dnia wpisania informacji o wartości katastralnej do państwowego katastru nieruchomości.

Komisja może dokonać korekty wartości katastralnej działki w dwóch przypadkach:

gdy zostanie udowodnione, że wycena katastralna została przeprowadzona na podstawie nierzetelnych informacji;

w obecności opinii niezależnego rzeczoznawcy w sprawie ustalenia wartości rynkowej działki.

Wyspecjalizowana komisja rozpatruje wniosek w ciągu jednego miesiąca kalendarzowego.

Jeśli jednak nie ma wartości katastralnej, czasami w praktyce Nie ma wyceny katastralnej działki. Powstaje naturalne pytanie: Czy należy płacić podatek gruntowy i jeśli tak, to w jaki sposób będzie on naliczany?

Ministerstwo Finansów Rosji w piśmie z dnia 06.06.2006 N 03-06-02-02/75 zidentyfikowało trzy możliwe sytuacje:

Wyniki państwowej wyceny katastralnej gruntów na dzień 1 stycznia roku kalendarzowego zostały zatwierdzone w przewidziany sposób dopiero 1 marca tego roku;

Wyniki państwowej wyceny katastralnej gruntów na dzień 1 stycznia roku kalendarzowego zostały zatwierdzone przed 1 marca tego roku, nie określono jednak trybu podawania wartości katastralnej podatnikom przez samorządy terytorialne;

Wartość katastralna działki została ustalona, ale nie została zgłoszona organizacji w określony sposób.

Jednocześnie w praktyce przyjmuje się następujący punkt widzenia: jeżeli nie została ustalona wartość katastralna działki, dla celów podatkowych należy zastosować cenę standardową gruntu (Uchwały Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Sąd Federacji Rosyjskiej z dnia 23 lipca 2009 r. N 54, z dnia 9 grudnia 2008 r. N 6113/08 w sprawie N A76 -31125/2006-47-1226/31, FAS Okręgu Północno-Zachodniego z dnia 05.07.2008 r. w sprawie N A56-18358/2007; Pisma Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 13.08.2009 N 03-05-04-02/55, z dnia 12.08.2009 N 03-05-05-02/48).

Na podstawie powyższego możemy stwierdzić: pomimo niejednoznaczności w interpretacji przepisów dotyczących gruntów, stanowisko ustawodawcy i organów regulacyjnych jest jasne: podstawę opodatkowania podatku gruntowego ustala się na podstawie wartości katastralnej gruntu działki, która często przekracza jej wartość rynkową. Problem ten można rozwiązać, wprowadzając na poziomie legislacyjnym następującą zasadę: jeżeli wartość katastralna działki zostanie zatwierdzona powyżej wartości rynkowej, to ta ostatnia powinna zostać wykorzystana do obliczenia podatku gruntowego. Ale jak dotąd niestety nie ma takich zasad, a odwołanie się od wartości katastralnej działki jest możliwe tylko w drodze odwołania od ustanawiającego ją aktu prawnego, pod warunkiem, że władza wykonawcza podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej naruszyła procedurę za podjęcie decyzji w tej kwestii lub błędnie określił rodzaj działki. Jednocześnie sądy odrzucają tezę o istotnej różnicy pomiędzy wartością rynkową i katastralną działki.

W jakich przypadkach można kwestionować wyniki ustalenia wartości katastralnej?

Podstawy kwestionowania wyników ustalenia wartości katastralnej Czy:

1. Nierzetelność informacji o nieruchomości, na podstawie której ustala się jej wartość katastralną;

2. Ustalenie jej wartości rynkowej w stosunku do nieruchomości na dzień ustalenia jej wartości katastralnej.

Zasadniczo obywatele kwestionują ocenę, jeśli wynikająca z niej wartość katastralna wydaje im się zbyt wysoka. Rzeczywiście, w tym przypadku kwota podatku gruntowego staje się wyższa. Zdarzają się jednak także właściciele, którzy skarżą się, że ich nieruchomości zostały ich zdaniem zaniżone.

Rzeczywiście można obejść się bez procesu, kontaktując się ze specjalną komisją międzyresortową pod Rosreestr. Ta grupa robocza regularnie rozpatruje wnioski kwestionujące wyniki ocen wartości katastralnej. Możliwość kwestionowania wyników ustalania wartości katastralnej w komisjach w celu rozpatrzenia sporów dotyczących wyników ustalania wartości katastralnej przewiduje ustawa federalna nr 135-FZ z dnia 29 lipca 1998 r. „O działalności wycenowej w Federacji Rosyjskiej ” (art. 24.19) oraz procedura tworzenia i pracy komisji do rozpatrywania sporów dotyczących wyników ustalania wartości katastralnej, zatwierdzona zarządzeniem Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Rosji z dnia 4 marca 2012 r. nr 263.

Ale jest niuans - sprawę można rozwiązać bez procesu, w drodze komisji, dopiero w ciągu sześciu miesięcy od momentu wpisania wartości do katastru nieruchomości państwowych. Wtedy pomoże tylko sąd.

Obywatele mają jednak prawo zwrócić się do sądu z roszczeniami dotyczącymi zmiany wartości katastralnej działki, z pominięciem wniosku do komisji z odpowiednimi wymogami, ponieważ pozasądowa procedura rozpatrywania sporów dotyczących wyników dokonanie wyceny katastralnej nie jest obowiązkowym postępowaniem przygotowawczym w postępowaniu o obniżenie wartości katastralnej gruntów. Reguluje to rozdział 3.1 ustawy federalnej z dnia 29 lipca 1998 r. nr 135-FZ „O działalności wycenowej w Federacji Rosyjskiej”.

Jakie procedury muszą poprzedzać skierowanie sprawy do sądu?

Aby obniżyć wartość katastralną konkretnej działki na drodze sądowej, do pozwu dołącza się raport niezależnego rzeczoznawcy dotyczący wartości rynkowej konkretnej działki.

Ustawodawstwo przewiduje prawo wnioskodawcy do samodzielnego zlecenia indywidualnej wyceny nieruchomości i ustalenia na podstawie odpowiedniego operatu szacunkowego wartości katastralnej w wysokości określonej w tym protokole szacunkowym.

Dlatego wcześniej należy przeprowadzić indywidualną ocenę rynkową nieruchomości i sporządzić odpowiedni raport. Dokonują tego wyłącznie niezależni rzeczoznawcy będący członkami samoregulacyjnych organizacji rzeczoznawców.

Wartość uzyskana w wyniku indywidualnej wyceny rynkowej może znacząco odbiegać od kwestionowanej wartości katastralnej.

Należy zaznaczyć, że kwestionując ustalenie jej wartości rynkowej w odniesieniu do nieruchomości, tak naprawdę nie kwestionuje się wartości katastralnej, lecz ustala się nową – na podstawie wyników indywidualnej wyceny rynkowej nieruchomości.

[Kodeks podatkowy Federacji Rosyjskiej] [Rozdział 31] [Artykuł 389]

1. Przedmiotem opodatkowania są działki położone na terenie gminy (miasta federalne Moskwa i Sankt Petersburg), na obszarze których wprowadzany jest podatek.

2. Za przedmioty opodatkowania nie uważa się:

1) działki wycofane z obrotu zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej;

2) działki o ograniczonym obrocie zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej, na których znajdują się szczególnie cenne obiekty dziedzictwa kulturowego narodów Federacji Rosyjskiej, obiekty wpisane na Listę światowego dziedzictwa kulturowego, rezerwaty historyczne i kulturalne, obiekty dziedzictwa kulturowego dziedzictwo archeologiczne;

3) utraciła ważność;

4) działki z gruntów funduszu leśnego;

5) działki o ograniczonym obrocie zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej, zajmowane przez państwowe zbiorniki wodne w ramach funduszu wodnego.

W trakcie analiza ekonomiczna działalność gospodarcza i finansowa musi stale opierać się na systemie wskaźników. Wskaźniki ekonomiczne ¾ są to mikromodele zjawisk ekonomicznych. Odzwierciedlając dynamikę i sprzeczności zachodzących procesów, podlegają one zmianom i fluktuacjom oraz mogą przybliżać się lub oddalać od swojego głównego celu¾ mierzenie i ocena istoty zjawiska gospodarczego. Dlatego analityk musi zawsze mieć na uwadze cel i zadania badania oraz wykorzystywać wskaźniki do opisu i oceny konkretnych aspektów funkcjonowania organizacji.

Działalność gospodarcza i finansowa organizacje mierzone różnymi wskaźnikami ekonomicznymi, które można podsumować w konkretny system, podzielony według określonych kryteriów:

a) koszt i naturalne ¾ w zależności od podstawowych pomiarów;

b) ilościowe i jakościowe ¾ w zależności od tego, jaki aspekt zjawisk, operacji i procesów jest mierzony;

c) wolumetryczny i specyficzny ¾ w zależności od zastosowania poszczególnych wskaźników lub ich wskaźników.

Wskaźniki kosztów należą obecnie do najpowszechniejszych. Stosowanie wskaźników kosztowych wynika z obecności w gospodarce produkcji towarowej i obiegu towarowego, relacji towar-pieniądz. W kategoriach pieniężnych wyrażają się one oczywiście Hurt I wielkość sprzedaży detalicznej , koszty apelacje, zysk . Miernik pieniężny (kosztowy) wynika z istota ekonomiczna wymienione kategorie.

Wskaźniki naturalne znajdują zastosowanie w praktyce planistycznej, księgowej i analitycznej organizacji wszystkich branż. Są one szczególnie potrzebne do monitorowania bezpieczeństwa mienia i racjonalnego użytkowania materiał I zasoby pracy .

W organizacjach dobra są brane pod uwagę i analizowane nie tylko pod względem wartościowym, ale także fizycznym (wg asortyment zgodnie z ustalonymi nomenklatura ). W ujęciu fizycznym prowadzony jest także monitoring realizacji przez producentów umów na dostawy dobra .

Według wskaźników ilościowych w analizie rozumiemy te, które wyrażają ilościową pewność zjawisk i można je uzyskać drogą bezpośredniej rachunkowości. Wskaźniki ilościowe służą do wyrażania wartości bezwzględnych i względnych charakteryzujących wielkość produkcji i sprzedaży produktów, ich strukturę i inne aspekty pracy organizacji. Wskaźniki ilościowe można wyrazić zarówno w kategoriach kosztowych, jak i fizycznych. Zatem wskaźniki ilościowe to:

¾ tom sprzedane produkty w rublach;

¾ wielkość produkcji w kilogramach, metrach, litrach;

¾ wielkość sprzedaży hurtowej dla określonej grupy produktów w rublach i wskaźnikach fizycznych;

¾ wielkość sprzedaży detalicznej w rublach.

Wskaźniki jakościowe określić wewnętrzne cechy, znaki i cechy charakterystyczne badanych zjawisk. Wskaźniki te służą do oceny wytwarzanych produktów, ich zgodności z ustalonymi wymaganiami (normy, specyfikacje, próbki), oceny efektywności ekonomicznej pracy i materiałów koszty a także inwestycje finansowe.

Wskaźniki charakteryzujące jakość pracy organizacji zyskują obecnie ogromne znaczenie. Wskaźniki jakości wyników organizacji obejmują:

¾ wskaźniki charakteryzujące rytm obroty;

¾ realizacja planu sprzedaży dla danej struktury produktowej (z uwzględnieniem asortymentu wewnątrzgrupowego);

¾ pełna satysfakcja popyt konsumenci (brak przypadków niezaspokojonego popytu);

¾ badanie popytu i jego prognozowanie (w związku z sezonowością, zmieniającymi się gustami konsumentów, zmianami mody, oferowaniem nowych produktów przez producentów, organizacje projektowe i modelarskie);

¾ ciągły lub selektywny odbiór towaru w oparciu o jakość, zapobiegający sprzedaży towaru niekompletnego, niskiej jakości i niespełniającego norm (brak reklamacji ze strony kupujących na niską jakość sprzedanego towaru);

¾ zgodność nadzór sanitarny(zwłaszcza w obrocie artykułami spożywczymi) itp.

Zjawiska i procesy gospodarcze zwykle zawierają zarówno czynniki ilościowe, jak i jakościowe. Zadanie ekonomisty często sprowadza się do konieczności oddzielenia i zmierzenia wpływu jednego lub drugiego.

Wzrost wolumenu produkcji dóbr może nastąpić na przykład w wyniku wzrostu liczby pracowników (wskaźnik ilościowy) oraz w wyniku wzrostu produktywność pracy (wskaźnik jakościowy). Wolumen produktów komercyjnych może wzrosnąć w wyniku zarówno wzrostu produkcji liczby wyrobów, jak i zwiększenia w nich udziału produktów premium.

Wskaźniki głośności stanowią pierwotne odzwierciedlenie badanych zjawisk i procesów gospodarczych pod względem ich wielkości, składu itp. Wartość sprzedaży hurtowej i detalicznej, kapitał obrotowy , koszty dystrybucji, dochód ¾ To wszystko są wskaźniki głośności.

Zjawiska i procesy gospodarcze są zwykle wyrażane w absolutne i względne wskaźniki. Wskaźnik bezwzględny charakteryzuje ilościową wielkość zjawiska niezależnie od wielkości innych zjawisk. Wskaźniki względne odzwierciedlają stosunek wielkości badanego zjawiska do wielkości innych zjawisk lub do wielkości tego zjawiska, ale ujętej w innym okresie czasu. Wskaźnik względny uzyskuje się dzieląc jedną wartość przez drugą.

Ilości względne to iloraz dzielenia jednej liczby bezwzględnej przez drugą. Jeśli więc podzielisz aktualną wartość wskaźnika przez wartość bazową, możesz otrzymać prosty współczynnik, często nazywany współczynnik i pokazuje, ile razy pierwsza liczba jest większa od drugiej. Pomnożenie ilorazu przez 100 daje procent.

Przykład wartości względne Czy odsetki (obliczony dla scharakteryzowania realizacji planu, zmiany wskaźnika od początku do końca okresu), środek ciężkości (do badania struktury wskaźników), współczynników (obliczanych w celu scharakteryzowania np. rotacji kapitału obrotowego itp.), indeksy (używany do charakteryzowania tempo wzrostu sprzedaż, zmiany ceny produktywność pracy itp.).

Konkretne wskaźniki są względne i wynikają z odpowiednich wskaźników wolumetrycznych. Można uwzględnić konkretne wskaźniki: produktywność na pracownika, spis w dniach obrotu poziom kosztów na rubla sprzedaży itp. Inne względne wartości charakteryzujące realizację planu, strukturę, dynamikę i intensywność rozwoju są szeroko stosowane w kalkulacjach ekonomicznych.

Wskaźnik struktury (ciężar właściwy) ¾ względny udział elementu składowego w sumie (tabela 2.1).

Tabela 2.1

Przykład obliczenia ciężaru właściwego

Absolutny wzrost ¾ jest to różnica pomiędzy kolejnymi i poprzednimi wartościami wskaźnika (łańcuch) lub wartością początkową (podstawową). Absolut łańcucha wzrost charakteryzuje się konsekwentną zmianą wskaźników i podstawowym bezwzględnym wzrostem¾ zmiany w ujęciu kumulatywnym. Wzrost bezwzględny pokazuje, o ile jednostek bezwzględnych zmienił się dany poziom w porównaniu do:

a) z poprzedni poziom metodą łańcuchową;

b) z poziomem początkowym w metodzie podstawowej.

Istnieje związek pomiędzy łańcuchem a podstawowym wzrostem absolutnym: ¾ suma przyrostów łańcucha daje odpowiedni podstawowy przyrost absolutny. W całym okresie opisywanym przez szereg bezwzględny wzrost będzie wyrażony jako różnica pomiędzy ostatnim i pierwszym poziomem szeregu. Wzrost bezwzględny może być zarówno dodatni, jak i ujemny i koniecznie ma jednostki miary i wymiaru.

Wskaźnikami względnymi są także stopy wzrostu i zysku, które charakteryzują dynamikę zmian wskaźnika.

Tempo wzrostu¾ jest to stosunek kolejnej wartości wskaźnika do poprzedniej (stopy wzrostu łańcucha) lub stała przyjęta za podstawę porównania (podstawowe stopy wzrostu).

Metoda łańcuchowa charakteryzuje się zmianą sekwencyjną, a metoda podstawowa ¾ zmiany w ujęciu kumulatywnym. Istnieje związek między szybkością wzrostu łańcucha i bazą¾ iloczyn szybkości wzrostu łańcucha daje odpowiednią podstawową stopę wzrostu. Tempo wzrostu można wyrazić jako współczynniki lub wartości procentowe.

Tempo wzrostupokazuje, o ile procent zmienia się ten poziom w porównaniu do:

a) z poprzednim poziomem wiersza w metodzie łańcuchowej;

b) z podstawowym, początkowym poziomem szeregu metodą podstawową.

Tempo wzrostu jest zwykle wyrażane w procentach i pokazuje, o ile procent wzrost (+ ) lub zmniejszone (- ) obecny poziom w porównaniu do poprzedniego (podstawowego) poziomu.

Przykład obliczenia wzrostu, tempa wzrostu i tempa wzrostu podano w tabeli. 2.2.

Tabela 2.2

Przykład obliczenia wysokości i przyrostu

Ważnym wskaźnikiem względnym jest także względna wielkość koordynacji ¾ związek pomiędzy częściami całości. Przykładem jest stosunek po stronie pasywów bilansu organizacji własny I kapitał dłużny .

Należy zauważyć, że oprócz wartości bezwzględnych i względnych w analizie działalność gospodarcza są używane wartości średnie . Służą do uogólnionego opisu grupy jednorodnych zjawisk w ujęciu ilościowym, tj. jedna liczba charakteryzuje całą grupę obiektów.

Wartości średnie należy stosować tylko przy badaniu i uogólnianiu cech masowych, jakościowo jednorodnych populacji. Całkiem rozsądne jest stosowanie takich wskaźników jak , przeciętny magazyn towary itp. W przypadku naruszenia jakościowej jednorodności badanej populacji nie można operować wartościami średnimi, ponieważ mogą one ukrywać istotne niedociągnięcia w pracy organizacje . Dlatego też wraz z wykorzystaniem wartości średnich konieczna jest analiza wskaźników, z których się one składają.

Każdy z omówionych powyżej wskaźników ma określone znaczenie i znaczenie dla monitorowania i analizy. Jeśli więc rozpatrywać te wskaźniki osobno, okazuje się, że niektóre z nich mają pewne ograniczenia. Ale analiza ekonomiczna wymaga wszechstronnego, systematycznego stosowania wskaźników. Tylko pod tym warunkiem możemy kompleksowo i obiektywnie zbadać działalność gospodarcza organizacja jako całość w określonym obszarze.

Procedura ustalania wartości katastralnej jest uregulowane w obowiązującym prawie w sposób wystarczająco szczegółowy, a jego istota sprowadza się do tego, co następuje.

Władze wykonawcze podmiotów Federacji Rosyjskiej podejmują decyzję o przeprowadzeniu państwowej oceny katastralnej działek, która musi być przeprowadzana co najmniej raz na 5 lat.

Biuro Rosreestr w odpowiednim przedmiocie Federacji Rosyjskiej przygotowuje wykazy (listy) wszystkich działek znajdujących się na terytorium podmiotu i podlegających wycenie katastralnej.

Po sporządzeniu wykazów (list) działek przeprowadzana jest ich rzeczywista wycena katastralna.

Wycena katastralna działek opiera się na zasadzie ich klasyfikacji wg zamierzony cel i rodzaj przeznaczenia funkcjonalnego.

Wszystkie działki w obrębie gruntu osady zgodnie z obowiązującymi przepisami dzieli się je na 17 rodzajów dozwolonego użytku.

W ramach rozliczenia wszystkie ziemie są podzielone na jednostki administracyjno-terytorialne (w przypadku Moskwy są to okręgi administracyjne), a w takich jednostkach przydzielane są odpowiednie kwartały katastralne w zależności od wielkości i specyfiki odpowiedniej jednostki terytorialnej (na przykład w Centralny Okręg Administracyjny Moskwy 305 bloków katastralnych).

Jednostką miary, z którą wiąże się określenie wartości katastralnej każdej konkretnej działki, jest specyficzny wskaźnik wartości katastralnej 1 metra kwadratowego.

Ten wskaźnik ustalane dla każdej ćwiartki katastralnej w kontekście każdego konkretnego rodzaju dozwolonego użytkowania. Oznacza to, że w odniesieniu do gruntów zabudowanych konkretną wartość katastralną ustala się dla 17 dopuszczalnych rodzajów dozwolonego użytkowania w odniesieniu do każdej ćwiartki katastralnej.

Wartość katastralną konkretnej działki ustala się poprzez pomnożenie określonego wskaźnika wartości katastralnej zatwierdzonego dla danego rodzaju dozwolonego użytkowania działki w stosunku do kwartału ewidencyjnego, w którym dana działka się znajduje, przez jej powierzchnię.

Ponadto, jeśli dla działki zostanie ustalonych kilka rodzajów dozwolonego użytkowania, wówczas w celu określenia jej wartości katastralnej wybiera się konkretny wskaźnik, którego wartość jest większa.

Z powyższego wynikaże głównymi czynnikami wpływającymi na wartość katastralną danej działki są:

rodzaj dozwolonego użytku ustalane w trybie określonym przez prawo;
wielkość konkretnego wskaźnika wartości katastralnej, ustalony dla określonego rodzaju dozwolonego użytku w stosunku do ćwiartki katastralnej.

Rodzaj dozwolonego użytkowania działki określają akty organów państwowych, samorząd(zamówienia o udostępnieniu gruntów, umowy dzierżawy i kupna-sprzedaży, akty wyboru gruntów itp.). Jednocześnie przypisanie działki na podstawie określonych ustaw do określonego rodzaju dozwolonego użytkowania podlega następującym zasadom.

Jeżeli na działce znajdują się obiekty nieruchomościowe wybudowane zgodnie z ustalonym trybem, wówczas dozwolone użytkowanie Działki musi odpowiadać celowi funkcjonalnemu tego obiektu.

Z kolei cel funkcjonalny obiektu jest określony przez zapis w dokumentach inwentarza technicznego i musi odpowiadać celowi, który został wskazany przy oddaniu obiektu do użytku.

Na przykład, jeśli na działce znajduje się budynek, którego paszport techniczny wskazuje cel funkcjonalny„Biuro”, wówczas teren zostanie przypisany do grupy nr 7 – Działki przeznaczone pod zabudowę budynki biurowe celach biznesowych i komercyjnych.

Co więcej, jeśli działka zawiera jednocześnie biuro i Zakłady produkcyjne wówczas dla terenu można ustanowić jednocześnie dwa rodzaje dozwolonego użytkowania: „w celu umieszczenia budynków biurowych do celów biznesowych i handlowych” oraz „w celu umieszczenia budynków przemysłowych i administracyjnych”.

Jeżeli działka nie jest zagospodarowana, można dla niej wyznaczyć dowolny z 17 przewidzianych sposobów użytkowania, pod warunkiem zachowania wymogów urbanistycznych oraz norm i przepisów ochrony sanitarnej. Przykładowo, jeżeli nowo powstała działka położona jest w strefie ochrony sanitarnej, wówczas rodzaj dozwolonego użytkowania „dla budownictwo mieszkaniowe„Nie można tego zainstalować.

Należy to odnotować, że po przyjęciu zasad zagospodarowania przestrzennego i zagospodarowania przestrzennego (które zostały przyjęte w wielu miastach, w tym w Petersburgu i Soczi, a które muszą zostać przyjęte w całym kraju nie później niż do dnia 01.01.2013 r.), zasady dotyczące określenie rodzaju dozwolonego użytkowania działek niezabudowanych ulegnie nieznacznym zmianom.

Konkretny wskaźnik wartości katastralnej działek ustala się w następującej kolejności:

podmiot Federacji podejmuje decyzję o przeprowadzeniu wyceny katastralnej gruntów. Wycena katastralna powinna być uniwersalna, tzn. wycenie podlegają wszystkie działki znajdujące się na terenie podmiotu Federacji;
organ terytorialny Rosreestr dla odpowiedniego przedmiotu Federacji sporządza wykazy działek podlegających ocenie, które odzwierciedlają takie cechy, jak lokalizacja, powierzchnia, obecność nieruchomości na terenie i ich przeznaczenie;
Organizacja szacunkowa zaangażowana przez Rosreestr określa konkretny wskaźnik wartości katastralnej dla każdego kwartału oraz w kontekście każdego z dopuszczalnych rodzajów dozwolonego użytkowania w oparciu o informacje o średniej wartości rynkowej działek odpowiedniego rodzaju użytkowania w danym kwartale , a także w oparciu o średnie wartości rynkowe obiektów nieruchomość zlokalizowane na działkach. Innymi słowy, specyficzny wskaźnik wartości katastralnej, ze względu na obowiązujące przepisy, jest pozycjonowany jako średni wskaźnik wartości rynkowej 1 m2. działka o określonym sposobie użytkowania.
zatwierdzane są wyniki wyceny katastralnej gruntów akt normatywny podmiot Federacji;
po zatwierdzeniu wyników wyceny katastralnej odpowiednie informacje dotyczące każdej działki wprowadzane są do systemu ewidencji katastralnej.

Jak wskazano powyżej, wycena katastralna gruntów powinna być przeprowadzana nie rzadziej niż raz na 5 lat. Ostatnią ocenę katastralną przeprowadzono w Moskwie w 2007 roku. W związku z tym nowa ocena katastralna w Moskwie powinna zostać ukończona nie później niż do końca 2012 roku. Jednocześnie, biorąc pod uwagę szczególne znaczenie ziem moskiewskich, można założyć, że nowe szczegółowe wskaźniki wartości katastralnej działek w mieście zostaną określone w ilości znacznie wyższej niż obecne wskaźniki.