O bordão de Mark Twain: “Compre terrenos - eles não conseguem mais”, que os corretores tanto amam, não é muito adequado para a Rússia. Num país onde existem dezenas de milhões de hectares de terras não urbanizadas, a liquidez de muitos locais à venda está seriamente em dúvida. Os participantes do mercado disseram ao DailyMoneyExpert por que os investimentos privados em terras russas praticamente perderam sua relevância.

Terra superaquecida

Os especialistas estão muito pessimistas em relação ao mercado imobiliário. Além disso estamos falando sobre nem mesmo sobre o interior da Rússia, mas sobre áreas da região de Moscou localizadas a uma distância média do anel viário de Moscou.

“Não adianta investir em terras. Hoje em dia já existem no mercado bastantes terrenos já preparados para construção e vendidos com desconto. Muitas vezes abaixo do custo”, afirma Natalya Kruglova, diretora da linha de negócios imobiliários da Strategy Capital Advisor.

Adquirir terras como um activo ou como meio de poupar dinheiro é uma perspectiva duvidosa, especialmente tendo em conta o aumento dos impostos e o controlo externo sobre a sua utilização. Legislação russa, disse o Diretor Geral do Votchina Country Club, Mikhail Mikhailov.

“Isso deveria ter sido feito em 1990-2000. Hoje, comprar terrenos para fins especulativos é uma tarefa extremamente ingrata. Não podemos ganhar nada com isso - tudo já foi roubado antes de nós”, o diretor de almoxarifado, imóveis industriais, terrenos e projetos de investimento empresa de consultoria DNA Realty Dmitry Vishin.

No entanto, sempre haverá cidadãos dispostos a investir em terras. Vamos tentar entender as perspectivas de tal compra. Neste artigo não examinaremos especificamente a compra de terrenos com e sem contrato em assentamentos organizados.

Atualmente, um investidor privado tem três opções principais para investir neste ativo:

Comprar terrenos agrícolas com previsão de valorização ou transferência para construção de habitação individual (construção de habitação individual) com posterior venda;

Comprar um terreno numa comunidade de dacha ou numa aldeia, contando com um posterior aumento de valor;

Compre um terreno para implementar o seu próprio projeto de desenvolvimento.

Existe uma quarta opção - comprar terrenos agrícolas e neles organizar uma quinta, mas não se trata propriamente de um investimento, mas sim da abertura de um novo negócio.

Agricultor russo

Kruglova acredita que hoje não será possível comprar terras agrícolas baratas e depois vendê-las por um preço alto. “Os preços não estão a subir, mas o custo de “manter” a terra está a aumentar diante dos nossos olhos. Não será possível permanecer ativo por muito tempo: toda a regulamentação da circulação de terras na Federação Russa está agora focada na luta contra os especuladores. Mesmo os grandes promotores vendem os seus bancos de terrenos se os seus planos de desenvolvimento não se enquadrarem no prazo de 3 a 5 anos”, enfatizou o especialista.

“Não devemos esperar um aumento no valor das terras agrícolas nos próximos um ano e meio a dois anos. Porém, em três a quatro anos o crescimento poderá ser de 6 a 9% ao ano”, afirma Polina Yakovleva, diretora do departamento imobiliário residencial da NAI Becar.

Os investimentos em terras agrícolas podem parecer atraentes se os considerarmos como investimentos em produtores reais, observou Mikhailov.

“Investir em terras agrícolas só é possível para o desenvolvimento de uma produção especializada - Agricultura. Tendo em conta as sanções e a política de substituição de importações, com algum apoio do Estado, tais projetos podem tornar-se interessantes”, concorda Vishin com o colega.

Acrescentou que as áreas agrícolas, além de impróprias para construção de moradias categorias geralmente não possuem nem as condições técnicas mínimas. “Ao mesmo tempo, o pagamento oficial pela transferência de terras agrícolas para construção de moradias individuais é de cerca de 23 mil rublos. por cem e leva de 3 a 4 meses. Neste momento, a 35 km do anel viário de Moscou, no distrito de Dmitrovsky, um terreno agrícola com comunicações está sendo vendido por 20 mil rublos. por cem. Assim, a transferência pode custar mais do que o próprio terreno”, esclareceu Vishin.

Mecanismo de tradução Lote de terreno da categoria agrícola para a categoria de construção de habitação individual é cada vez mais rigorosa. Atualmente, outras alterações à lei federal “Sobre transferência (transformação)” estão sendo desenvolvidas. terrenos" Muito provavelmente, as oportunidades de transferência de terrenos para a categoria de construção de habitação individual só irão diminuir, observou o diretor do departamento imóveis de luxo Empresa do Grupo Metrium, Ilya Menzhunov.

“Enquanto isso, há poucas ofertas líquidas no mercado de terras agrícolas. Hoje, a maior parte dos terrenos à venda está concentrada em áreas da região de Moscou que fazem fronteira com regiões vizinhas. Via de regra, não são interessantes para o desenvolvimento da produção agrícola e para a construção de moradias. Em outras palavras, são ofertas de baixa liquidez. No entanto, é nestes terrenos que se aplicam os descontos mais significativos”, enfatizou Menzhunov.

Acrescentou que se os terrenos agrícolas não forem utilizados para o fim a que se destinam durante três anos, corre-se o risco de os terrenos serem confiscados para as necessidades do Estado. Assim, as terras que se enquadram na categoria de terras agrícolas devem ser cultivadas, colhidas, armazenadas e vendidas. O proprietário também é obrigado a pagar imposto sobre a propriedade, e a alíquota para esta categoria de terreno é uma das mais altas.

Os investimentos em terrenos agrícolas, a menos que sejam utilizados para o fim a que se destinam, dificilmente podem ser considerados adequados para um público vasto, uma vez que existem inúmeras armadilhas na sua aquisição. Há muitos golpistas no mercado, e esses terrenos são vendidos, via de regra, em áreas muito grandes, o que significa um alto limite de entrada, resumiu o sócio-gerente da incorporadora M9, Maxim Morozov.

Casa na aldeia

Faz sentido investir em dachas e aldeias se o terreno da dacha estiver localizado a não mais de 80 km da cidade e o terreno da aldeia estiver a 40 km de distância. Além disso, as áreas devem ter conjunto mínimo comunicações - electricidade e água.

“Uma grande vantagem para lotes em aldeias é a presença de gás principal”, observou Roman Konyakhin, gerente da exposição de casas Low-Rise Country.

Acrescentou que normalmente não existe rede de esgotos centralizada nas aldeias e aldeamentos turísticos, pelo que o investidor poderá ter de instalar uma rede de esgotos autónoma, porque nem todo comprador final está disposto a comprar um terreno sem rede de esgotos.

De acordo com Konyakhin, a maior demanda será por terrenos em parcerias de jardinagem sem fins lucrativos relacionadas à nova Moscou - 2,7 bilhões de rublos foram alocados para sua melhoria até 2018. Estes fundos estão planeados para serem gastos na construção de estradas, electrificação, gaseificação e outras necessidades.

Em geral, o potencial de investimento das aldeias e chalés de verão não muito superior ao das terras agrícolas.

“Não devemos esperar um aumento no valor deste ativo num futuro próximo; um aumento de 10% ao ano é possível a partir de 2017”, acredita Yakovleva.

Meu próprio desenvolvedor

A opção mais lucrativa para os participantes do mercado é a aquisição de um terreno para posterior entrada em um projeto de desenvolvimento, a fim de receber sua parte em metros ou dinheiro na saída. Porém, a concorrência nesta área é elevada e o investidor também necessitará de conhecimentos específicos.

“Muitos dos proprietários de hoje obtiveram suas terras “por um saco de batatas”. Recentemente, foram aumentados os impostos sobre a terra, vinculando a base de cálculo à valor cadastral, o que, naturalmente, obrigou os proprietários a procurar formas de vender os terrenos”, destacou Vishin.

“Hoje é difícil manter um site que antes era espremido pela esquema de corrupção e pendurado no balanço até tempos melhores.” Recentemente, temos visto um grande número de proprietários de terrenos com pedidos: fazer pelo menos alguma coisa com o nosso terreno, vendê-lo, levá-lo para um projeto de desenvolvimento”, observou Vishin.

Por exemplo, a empresa Absolute Real Estate transferiu prontamente os seus terrenos de uso agrícola para construção residencial, e muitos projectos estão agora a ser implementados em locais de antigos terrenos agrícolas. No entanto, há também muitos activos “suspensos” que não podem ser vendidos excepto para o fim a que se destinam, explicou o deputado diretor geral Est-à-Tet. Vladislav Lutskov.

Atualmente, do ponto de vista de um desenvolvedor projetos rurais As áreas interessantes variam de 5 a 20 hectares, a uma distância de 10 a 50 km do anel viário de Moscou. A direção mais líquida é o oeste, a mais ilíquida é o leste. Os terrenos em Nova Moscou são considerados separadamente devido ao seu status e perspectivas de desenvolvimento da capital, mas também há uma desvantagem significativa associada a eles - todas as aprovações passam por Moscou, então os custos serão significativamente maiores do que na região , Vishin explicou.

Resultados e perspectivas

“Não tenho a certeza de que, em geral, os investimentos em terrenos possam trazer rendimentos, o que, no entanto, não exclui situações locais, por exemplo, conhecimento pessoal interno sobre um determinado território e planos para o seu desenvolvimento futuro. Em particular, você pode investir em terrenos próximos a futuras rodovias, mas isso é uma aposta, com probabilidade de ganhar não mais que 50%”, diz Kruglova.

À luz das últimas transformações, a Península da Crimeia pode ser considerada uma das áreas mais promissoras, acrescentou Mikhailov.

Kruglova está confiante de que no futuro geral veremos um aumento no volume de oferta a preços reduzidos, falta de liquidez e crescimento carga tributária. “No total, possuir terras só faz sentido se você souber como usá-las aqui e agora”, enfatizou Kruglova.

O mercado imobiliário está estagnado, os preços dos imóveis estão em queda, concordo com o meu colega Morozov.

"Para investimento de longo prazo Novembro de 2015 e fevereiro de 2016 serão promissores, pois neste período haverá a menor procura de terrenos e, consequentemente, o preço mais baixo e mais favorável”, acrescentou Yakovleva.

Assim, actualmente, o investimento em terras é virtualmente desprovido de significado prático. A conversão de terrenos agrícolas para construção de habitação individual é complexa e cara, e nem todos decidirão desenvolver uma exploração agrícola. Os terrenos em dachas e aldeias renderão apenas 10% ao ano, e só no futuro, e a entrada num projecto de desenvolvimento exigirá um terreno muito bem localizado e com possibilidade de comunicação. Portanto, o investidor imobiliário só pode confiar na visão e na busca de ativos verdadeiramente subvalorizados.

Introdução 3

1. Conceito e significado de investimento, base legislativa regulamentação das atividades de investimento na Federação Russa 5

2. O conceito de terreno, o quadro jurídico que rege o investimento em terrenos 6

3. Características distintivas do investimento em recursos terrestres 6

Conclusão 10

Introdução

A compra e venda de terrenos tornou-se recentemente cada vez mais importante, independentemente do tamanho do terreno. Chalés de verão, terrenos para construção de casas, grandes terrenos para investimento - cada vez mais pessoas estão pensando nessas questões.

A terra hoje está se tornando cada vez mais importante: os edifícios e estruturas erguidos em terrenos estão se tornando menos importantes para avaliar um determinado terreno para fins de investimento, uma vez que a terra é um recurso limitado, e a terra “boa” é ainda mais limitada.

Ao acumular qualquer valor grátis, surge a dúvida sobre sua segurança e aumento. A inflação consome 7 a 8% ao ano, portanto uma taxa de depósito de 10% não é nada atraente. Investir no seu negócio pode ser considerado “todos os ovos na mesma cesta”. A diversificação de riscos, que consiste em investir em áreas de negócios de terceiros, exige avaliação especializada, controle cuidadoso e torna o investidor dependente do desempenho do objeto de investimento. Os especialistas sugerem cada vez mais o investimento em terrenos, pois acreditam que só neste caso os interesses do investidor são protegidos ao máximo e o rendimento é garantido e não depende das ações ou reações de terceiros.

O mercado fundiário está se desenvolvendo e crescendo rapidamente, garantindo um aumento constante dos preços. Devido à rapidez de desenvolvimento, este mercado mantém a capacidade de atuar não em massa, mas de forma seletiva, recebendo elevados rendimentos com o investimento de montantes relativamente pequenos.

O objetivo de escrever este trabalho é considerar recursos terrestres como objeto de investimento.

1. Definir o conceito de “investimento”, considerar o quadro legislativo para regular as atividades de investimento em Federação Russa.

2. Definir o conceito de “terreno”, considerar o quadro regulamentar que rege o investimento em terrenos.

3. Lista características distintas investir em recursos terrestres.

O termo “investimento” na Rússia começou a ser amplamente utilizado durante os anos de reformas de mercado.

Na literatura científica nacional e estrangeira existem diversas definições (definições) do conceito de investimento.

O conceito de investimento mais comum e frequentemente encontrado é: investimentos de longo prazo fundos e outros capitais no seu próprio país ou no estrangeiro em empresas de vários sectores, projectos empresariais, programas socioeconómicos, projetos inovadores para gerar renda ou obter outro efeito útil.

Como categoria económica, os investimentos desempenham as funções mais importantes, sem as quais é impossível o desenvolvimento normal e economicamente eficiente do país. São os investimentos que moldam em grande parte o futuro do país como um todo, das suas regiões individuais e de cada entidade económica - os investimentos feitos hoje são a base do bem-estar de amanhã. Por sua vez, a situação económica actual é em grande parte determinada pelos investimentos passados.

Os objetos da atividade de investimento incluem, em primeiro lugar, imóveis:

1. ativos fixos recém-criados de qualquer forma de propriedade;

2. capital de giro em todas as esferas da economia;

3. reconstrução, modernização de ativos fixos, oficinas, empresas;

4. Produtos científicos e técnicos, concepção de investimentos;

5. terrenos.

Na Rússia, a legislação no domínio da atividade de investimento está em fase de formação e desenvolvimento. Como as leis, na maioria linhas gerais regulamentando atividade de investimento, executar:

Constituição da Federação Russa

Código de Urbanismo da Federação Russa

Código Civil da Federação Russa

Código Tributário da Federação Russa

2. O conceito de terreno, o quadro jurídico que rege o investimento em terrenos

De acordo com o Código de Terras da Federação Russa, um terreno é uma parte da superfície terrestre, cujos limites são determinados de acordo com as leis federais.

As seguintes leis são de fundamental importância para regular o investimento em terras:

1. Lei Federal de 25 de fevereiro de 1999 nº 39-FZ “Sobre atividades de investimento na Federação Russa, realizadas na forma investimentos de capital»

2. Código de Urbanismo da Federação Russa

3. Código Civil da Federação Russa

5. Lei Federal de 8 de agosto de 2001 nº 128-FZ “Sobre Licenciamento espécies individuais Atividades"

7. Regulamento sobre a formação de uma lista de projetos de construção e instalações para necessidades estaduais federais e seu financiamento com recursos Orçamento federal. Aprovado Decreto do Governo da Federação Russa de 11 de outubro de 2001 nº 714.

8. Código de Terras da Federação Russa.

3. Características distintivas do investimento em recursos terrestres

Numa retrospectiva histórica, as atitudes em relação à propriedade, como estrutura económica dominante da sociedade, sofreram mudanças repetidas, determinado pelo desejo de superar a contradição entre os recursos limitados envolvidos na produção e as necessidades crescentes das pessoas. Em busca de formas de maximizar a eficiência das forças produtivas, a sociedade transformou periodicamente as formas de propriedade dos meios de produção e o mecanismo de participação do Estado na gestão económica.

O elo central das relações socioeconómicas sempre foi a relação de propriedade da terra.

A terra é única recurso natural. É o único local de existência da humanidade, o principal e único fator de organização das suas forças produtivas, participando na criação de todos os demais produtos e benefícios. A limitação e insubstituibilidade deste recurso provoca uma necessidade objetiva de regulamentação pública das normas legais e das condições de uso da terra.

Ao mesmo tempo, em economia de mercado a terra assume a forma de mercadoria e pode servir como objeto de transações imobiliárias, cujos resultados, de uma forma ou de outra, podem infringir os interesses de outras pessoas e da sociedade como um todo.

Este último acredita que parte da receita que um terreno é capaz de gerar devido à sua localização, propriedades naturais e benfeitorias existentes não se deve à atividade econômica o próprio proprietário pode servir como fonte de satisfação de necessidades sociais e ser retirado na forma de pagamento de aluguel. Isto, por sua vez, exige o monitoramento das características de custo dos terrenos como meios de produção e objetos de investimento.

E, por fim, o terreno é o componente básico de qualquer imóvel. De acordo com o artigo 130.º Código Civil Na Federação Russa, bens imóveis (imóveis, imóveis) incluem terrenos, terrenos de subsolo, corpos d'água isolados e tudo o que está firmemente conectado à terra, ou seja, objetos cujo movimento é impossível sem danos desproporcionais à sua finalidade, incluindo florestas, plantações perenes, edifícios, estruturas.

As principais características distintivas do terreno como objeto de investimento em Rússia moderna são as seguintes:

A terra oferece a melhor proteção para o capital contra a inflação - a taxa de aumento dos preços da terra na maioria principais cidades excede significativamente a taxa de inflação (de 30% a 200%).

Os terrenos estão sempre no auge da demanda - segundo as estatísticas, a necessidade de terrenos cresce cada vez mais a cada ano.

A terra como recurso oferece amplas oportunidades de uso e aplicação: para fins pessoais (ainda não há decisão de venda lucrativa - você pode usar o ativo para vida e recreação), como recurso para desenvolvimento de negócios, a fim de aumentar ainda mais o valor ( desenvolvimento territorial).

A terra tem vida útil ilimitada e não perde qualidade nem propriedades.

A terra garante riscos mínimos de investimento - o proprietário dos direitos de propriedade da terra tem a garantia de receber rendimentos da sua venda.

Os terrenos apresentam liquidez crescente a cada ano e, em caso de necessidade urgente, o ativo adquirido tem possibilidade de implementação acelerada e rápido retorno do investimento.

A terra é um recurso finito e está sujeita a picos de procura, permitindo retornos extremamente elevados.

O terreno não exige grandes gastos com manutenção, controle e manutenção.

A terra é uma das líderes na área de investimento em termos de relação intensidade de capital-rentabilidade.

A terra é um dos objetos de herança mais comuns - um recurso de baixa manutenção que garante uma renda elevada e estável.

O terreno como objeto de investimento tem potencial de desenvolvimento - a gestão de alta qualidade do recurso em três anos de operações sem risco permite pelo menos duplicar o investimento.

A propriedade da terra é garantida por lei e indiscutivelmente - pureza legal fácil de verificar.

A terra é inviolável como propriedade privada - os documentos de título são emitidos pela justiça da Federação Russa.

Do exposto, podemos concluir que o terreno é um dos objetos mais confiáveis para investimento.

Conclusão

A terra hoje é um dos objetos de investimento mais confiáveis. Na Federação Russa, a atividade de investimento em geral e o investimento em terrenos em particular são regulamentados por uma ampla gama de leis.

Um terreno pode pertencer a uma pessoa ou a duas ou mais, o que determina o surgimento do direito de propriedade comum.

O direito de propriedade comum de um terreno envolve a distribuição de um conjunto de direitos e obrigações em relação a esse terreno entre duas ou mais pessoas que sejam seus proprietários. Os tipos de bens comuns são compartilhados e conjuntos. No propriedade compartilhada a participação de cada proprietário está claramente definida e registrada no documento de registro apropriado. Se a propriedade for conjunta, a participação dos indivíduos não é determinada. No entanto, ao realizar quaisquer ações ou transações com ele (divisão, venda, registo de arrendamento ou propriedade, disponibilização de parte do terreno para arrendamento) ou litígios, surge inevitavelmente a necessidade de atribuir a quota de cada proprietário.

Compartilhamento de terra implica a oportunidade de o proprietário usar, possuir e dispor da sua parte do terreno por sua própria vontade e critério, independentemente da presença ou ausência do consentimento de outros proprietários.

O conceito de propriedade comum de bens imóveis está consagrado no art. 244, cláusula 4 do Código Civil da Federação Russa, que observa que esta é a propriedade de bens por duas ou mais pessoas que não podem ser divididas sem alterar sua finalidade. Dado que a terra é um recurso especial com propriedade limitada, o direito de propriedade comum da terra tem certas especificidades.

Quais áreas podem ser divididas em ações?

Os terrenos, de acordo com a legislação da Federação Russa, podem ser divisíveis e indivisíveis.

Divisível São reconhecidas aquelas áreas que, quando divididas, não perdem as suas características essenciais e podem continuar a ser utilizadas para o fim a que se destinam. Por exemplo, permanecer apto para a construção, gerir uma subsidiária pessoal ou agricultura, realizar atividades comerciais, etc. As parcelas parceladas podem ser compartilhadas ou propriedade conjunta, e o conjunto pode ser transformado em compartilhado por meio da alocação de cotas de entidades individuais.

Indivisível Não é possível dividir os terrenos em parcelas distintas sem causar danos irreparáveis ao seu uso racional para o fim a que se destinam e perda do seu valor. Se a divisão levar a uma violação dos regulamentos de planejamento urbano, normas sanitárias e de segurança contra incêndio, requisitos ambientais ou a área dos lotes recém-formados for inferior aos padrões estabelecidos pelas autoridades locais para o tipo correspondente finalidade, então não pode ser dividido. Assim, a área onde está localizado pode ser indivisível. casa de apartamento ou edifício agrícola. Para eles, se houver dois ou mais proprietários, aplica-se apenas o direito de copropriedade.

O procedimento para atribuição de uma parcela de terra

Qualquer sujeito de propriedade partilhada pode exigir a atribuição da sua parte no terreno comum. Em primeiro lugar, deve certificar-se de que não existe proibição direta de atribuição, que o lote é verdadeiramente divisível e que, ao dividi-lo ou atribuir ações a proprietários individuais, não serão violados os direitos de terceiros. Se o lote for indivisível, a pessoa que iniciou a atribuição da quota pode receber uma indemnização em dinheiro dos restantes proprietários.

Dentre as características de um terreno que possui dois ou mais proprietários, distinguem-se as parcelas reais ou ideais. Participação real- esta é uma parte do terreno com limites estabelecidos no terreno. Partilha Idealé simplesmente uma indicação da parte fracionária pertencente a um determinado proprietário em relação a área total seção (1/2, 1/3, 1/4, etc.) e não é exibido no solo.

Para destinar a sua parte da divisão, é convocada uma assembleia geral de todos os participantes com direito de propriedade partilhada. A localização da parcela no terreno deve ser indicada na planta e os seus limites devem ser marcados. Se for obtido o consentimento dos restantes participantes, este é formalizado em protocolo e serve de base aos procedimentos subsequentes de registo de propriedade deste terreno. Nos restantes casos, se for impossível convocar uma assembleia, todos os outros proprietários deverão ser notificados, sem exceção. escrita e obter o seu consentimento. Se nenhuma objeção for recebida dentro de um mês, a localização do site poderá ser considerada acordada.

Se não for possível chegar a um acordo com outros proprietários sobre a atribuição de uma ação, você poderá entrar com um pedido no tribunal.

Em seguida, caso haja anuência de outros proprietários ou decisão judicial favorável, é elaborado e executado um projeto de divisão do terreno. Para isso você está convidado engenheiro cadastral ou um indivíduo licenciado.

Registro de propriedade compartilhada de terras e seu registro

Para registrar a parcela alocada, ela deve ser transferida para um novo status - como terreno separado.

Com base no documento de levantamento e no documento de título da parcela do terreno no órgão territorial de Rosreestr. Contudo, ainda não é suficiente transformar o objeto em imóvel independente.

Os direitos do proprietário só entram em vigor após o registo do direito ao terreno na câmara de registo. No ato do registro é emitido o Certificado correspondente. Então você pode obter e .

Na atribuição de uma parcela de um terreno, extingue-se o direito de propriedade comum, uma vez que resulta na criação de dois ou mais lotes distintos com proprietários diferentes. Também é possível que vários ou mesmo todos os participantes da propriedade partilhada registem as suas ações ao mesmo tempo.

Características das transações com parcelas de terrenos

Procedimentos compra e venda parcelas do terreno têm uma característica como “direitos de preferência" Eles pertencem a todos os outros proprietários que possuem ações no mesmo terreno. Isso significa que para formalizar uma transação de venda de sua ação a um terceiro, você deverá obter o consentimento por escrito dos demais acionistas, certificado por notário. E antes disso, você deve definitivamente oferecer a cada um deles a compra do terreno à venda, indicando seu preço final. Se todos os acionistas se recusarem a comprar, este preço não poderá ser alterado para um terceiro comprador. Se pelo menos um acionista não foi notificado da venda de uma parcela do terreno, não deu consentimento ou a ação foi vendida a um terceiro por um preço inferior ao oferecido aos acionistas, a transação poderá ser protestada por outros proprietários do terreno em juízo no prazo de 3 meses a partir da data de assinatura e registro.

As parcelas do terreno podem ser alugadas a terceiros a pessoas para alugar, herdar ou ser dado como presente de acordo com as normas gerais da legislação da Federação Russa. Mas, ao mesmo tempo, uma série de obrigações adicionais são impostas aos proprietários ou inquilinos de terras:

pagamento pontual de aluguel ou imposto predial;
uso da terra de forma eficiente e de acordo com a finalidade a que se destina;
prevenir a poluição ambiental do terreno ou a deterioração das suas propriedades naturais;
respeito pelos direitos e interesses legítimos outros proprietários de ações deste terreno ou inquilinos legais;
realizar a construção no seu local de acordo com as normas de ordenamento do território, urbanismo, segurança contra incêndios, sanitárias e outras para o inquilino - coordenação obrigatória das ações de construção dos edifícios com o proprietário e demais acionistas;

Partilhas de terras não reclamadas

Uma parcela de terra não reclamada (para terras agrícolas) é considerada a parcela de:

cujos direitos não estejam registados nos termos da lei e o cidadão-proprietário não os tenha alugado ou alienado de qualquer outra forma durante 3 ou mais anos consecutivos;
informações sobre o proprietário que faltam nas decisões dos governos locais sobre a privatização de terras agrícolas;
o falecido proprietário na ausência de herdeiros que reivindicaram o direito à herança.

O governo local compila uma lista de parcelas de terras não reclamadas, publica-as nos meios de comunicação territoriais oficiais e no seu site, e também a fornece reunião geral participantes de propriedade compartilhada para aprovação. Após a aprovação da lista pela assembleia ou após 4 meses, a autarquia local vai a tribunal para reconhecer os terrenos indicados como não reclamados e depois transferi-los para propriedade municipal.

No prazo de um mês após a decisão judicial, a autarquia local publica um aviso sobre a possibilidade de aquisição de quotas de terreno ao preço de 15%. Os acionistas do mesmo terreno têm direito de prioridade na sua aquisição. Se o comprador não for encontrado dentro de 6 meses, o terreno é registrado como separado e vendido já pelo condições Gerais estabelecidos para a venda de terrenos, inclusive por meio de leilões.

Artigos

A participação do proprietário de um terreno em um contrato de investimento e problemas com sua determinação na região de Moscou

Como é sabido, renda máxima da utilização dos recursos disponíveis numa economia de mercado pode ser obtida em cooperação com empresas e divisões profissionais em condições pré-acordadas. Essas condições, que representam um conjunto de ações, contribuições das partes e prazos, são reguladas por acordos (contratos). A atividade de investimento é uma condição necessária circulação individual de fundos de uma entidade económica. Um contrato de investimento é um acordo entre o investidor e outros participantes que define os seus direitos e obrigações mútuos relativamente à transferência pelo investidor de recursos materiais e intangíveis ao cliente para organizar e assegurar qualquer atividade de investimento no interesse do investidor. De todos os tipos de acordos de investimento, um acordo de investimento (contrato) em construção pode ser distinguido como um tipo independente de acordo na Federação Russa. Um contrato de investimento em construção é um contrato de construção (reconstrução) de um imóvel, incluindo o registo das relações fundiárias e a execução dos necessários trabalhos de concepção, construção, comissionamento e outros trabalhos, celebrados com base na decisão do proprietário. Os principais sujeitos da atividade de investimento são investidores e usuários de objetos de investimento.

Um investidor pode ser qualquer estrutura estatal, mista ou privada que tenha recursos suficientes ou capacidade de atraí-los, interessada em implementar um projeto de construção (reconstrução) e receber rendimentos da operação de um imóvel concluído, ou de sua venda em qualquer fase do contrato de investimento, sujeito ao consentimento de todos os participantes.

O proprietário de um terreno pode ser: a Federação Russa, entidades constituintes da Federação, municípios e particulares. Pelo facto de uma parte significativa dos recursos fundiários pertencer ao Estado, em cujos terrenos são implementados a maior parte dos projectos de investimento e construção, o tipo mais comum de contribuição estatal para contratos de investimento são os terrenos, tanto devolutos como urbanizados com imóveis.

Cada um dos participantes do processo de investimento dá a sua contribuição: o Estado ou um particular - um terreno, um investidor - dinheiro. Neste caso, cada parte espera receber um lucro das atividades de investimento, que deve ser proporcional à contribuição efetuada.

Via de regra, um ponto polêmico na assinatura de um contrato de investimento é a determinação das participações dos participantes do processo de investimento devido à dificuldade de determinação do equivalente monetário do valor de suas contribuições, ou, no caso de saque antecipado do projeto de um dos participantes, o direito de reclamar os resultados do contrato de investimento. Em alguns casos, em caso de rescisão antecipada do contrato de investimento por iniciativa de um dos participantes, é determinado o direito de reclamar a indemnização pelos danos causados pela rescisão antecipada do contrato de investimento, tanto sob a forma de custos já incorridos e na forma de direitos de reclamação da parte deste participante - lucros cessantes.

Nas condições de opacidade geral do mercado fundiário nas áreas povoadas, a sua formação é realizada em grande parte pela participação das estruturas estaduais e municipais nos processos de alienação de terrenos, sendo o mais preferível a celebração de um contrato de investimento.

A participação do Estado nos contratos de investimento na construção tem uma certa característica - condição necessária falta de adicional pagamentos em espécie por parte do Estado - projecto de investimento “livre de défices” para o Estado. Por outras palavras, a participação do Estado só é possível quando o custo da contribuição inicial do Estado cobrir obviamente todos os pagamentos exigidos ao abrigo do contrato de investimento e, mesmo no caso de condições de mercado indesejáveis, todos os pagamentos adicionais serão suportados por outros participantes. Somente em casos excepcionais de implementação programas direcionados espera-se o investimento de fundos públicos.

Para um estado com escassez de fundos, um projeto de investimento é uma forma aceitável de resolver problemas prementes (sob a forma de recebimento de rendimentos após a implementação de um contrato de investimento ou cessão do direito de reclamação, recebendo propriedade, na proporção da sua participação , de áreas reconstruídas, novas obras, obras executadas e serviços prestados) para uma conta de transferência a título de contribuição de bem não reclamado ou pouco utilizado.

A participação do Estado na implementação de um projeto de investimento, na verdade, permanece um valor não fixo. Por um lado, existem métodos para calcular este valor, mas por outro lado, permanece alguma incerteza, porque na maior parte, tudo depende dos parâmetros do projeto de desenvolvimento.

Via de regra, as atividades de um investidor-incorporador em Moscou são realizadas em terras de propriedade municipal ou federal. E o investidor, de acordo com a prática estabelecida, é obrigado a pagar “a parte da cidade (ou do estado)” na implementação de projetos de investimento.

Numa economia de mercado, determinar o preço de oferta de qualquer produto - o preço pelo qual o proprietário está disposto a alienar a sua propriedade (incluindo terrenos para construção) é um direito incondicional do Estado como proprietário de terras. Nesse sentido, as declarações de outros participantes do processo sobre “condições de escravização” e “fardos insuportáveis” são populistas e pretendem pressionar os funcionários que decidem fixar o preço inicial de venda do objeto. imobiliária.

Devido aos volumes significativos de vendas de imóveis, as estruturas estaduais e municipais estão criando diversos métodos para determinação do preço de alienação de bens. De acordo com a legislação em vigor, a alienação propriedade do Estado só pode ser feito por valor de mercado numa base concorrencial, pelo que todos os métodos que regulam a alienação de bens são elaborados com base na legislação sobre atividades de avaliação.

Os métodos desenvolvidos pelo governo de Moscou nos últimos doze anos representam um esquema claro e normativamente fixo para determinar o valor da parcela do proprietário de um terreno, por natureza direitos transferidos chamados de "direitos de locação". Na sua essência, o pagamento desta parcela representa o custo do direito de arrendamento de longo prazo de um terreno para desenvolvimento e exploração de determinados objetos imobiliários por um período, geralmente de 25 a 49 anos, na forma de um pagamento único. De acordo com a prática atual, além do pagamento à vista, são efetuados pagamentos periódicos - aluguel pelo uso do terreno. Esse pagamento únicoé o preço inicial (mínimo) no qual a negociação começa. Ao mesmo tempo, todos os participantes são deliberadamente alertados sobre a necessidade de pagar uma renda anual pela utilização do terreno. O pagamento pelo direito de arrendamento de um terreno, dada a escassez de terreno existente, é o preço de aquisição do primeiro lugar na fila para a celebração de um contrato. Recentemente, assim como com o aumento das características volumétrico-espaciais dos edifícios existentes, reconstruídos ou recém-construídos, os pagamentos da parcela do proprietário do terreno são determinados com base em uma metodologia que define a parcela da cidade como “ um pagamento de compensação por engenharia, transportes e infraestrutura social.” Esta técnica está mais próxima do mercado em comparação com as anteriores. A única desvantagem é a falta de transparência na determinação da dimensão e do número de factores de ajustamento que podem alterar significativamente o montante da compensação paga.

Os métodos propostos pelo centro federal (via de regra, ou pelo Ministério de Desenvolvimento Econômico e Comércio) regulam alguns indicadores calculados e prescrever o cálculo da contribuição do proprietário do terreno ou o direito de reivindicar a parte do proprietário do terreno pelo método de uso pretendido e estão refletidos em especificações técnicas para determinar a participação da Federação Russa no projeto de investimento.

Como resultado da pesquisa, podemos falar de valores médios para a “participação da Federação Russa” em contratos de investimento: para instalações localizadas no Distrito Administrativo Central de Moscou, é em média de 30 a 60% da área, para o cidade como um todo - 25-40%.

“A participação da cidade de Moscou” (ao abrigo de contratos de investimento em que o proprietário do terreno é Moscou) é de 20-50% e é calculada para a cidade como um todo aproximadamente da seguinte forma: no Distrito Administrativo Central - 50% - para o investidor, 50% - para o proprietário do terreno; nos demais distritos administrativos da cidade, 70% vai para o investidor e 30% para o proprietário do terreno.

Em cada caso específico, a proporção de ações pode variar dependendo da presença de gravames, características de localização e situação do mercado. A questão do pagamento da parcela da cidade (em dinheiro ou metros) é decidida individualmente.

Além da taxa de arrendamento do terreno para o período de concepção e construção e, posteriormente, exploração da instalação concluída, aprovação da documentação inicial de licenciamento, ligação a redes, o investidor deverá efectuar contribuições para a construção de jardins de infância, escolas, etc.

Existem alguns recursos associados contabilidade e legislação ao registrar a indenização à cidade: os investidores ou formalizam a indenização à cidade como um presente e pagam 24% desse valor como imposto de renda (ou seja, os impostos municipais sobre a ação transferida também são pagos pelo Investidor) ou tentam postar esta parcela como custos de construção.

Na prática, o conceito de “parte do proprietário da terra” e o conceito de “compensação à cidade” pela infra-estrutura social, de transporte e de engenharia existente são misturados e pagos como pagamento único ao orçamento da cidade - “a parte da cidade”. No caso em que o proprietário do terreno é a cidade, não surgem problemas. No entanto, neste momento existem cerca de uma dúzia de contratos de investimento “controversos”, no âmbito dos quais terras “federais”, na verdade ilegalmente, foram envolvidas no volume de negócios económico em termos de investimento ao abrigo de um contrato assinado pela cidade de Moscovo e investidores sem envolver um representante do proprietário. Está em andamento um trabalho ativo para coordenar esses contratos de investimento e determinar a participação da Federação Russa como proprietária do terreno ou como proprietária dos direitos de arrendamento do terreno.

No caso em que o terreno seja propriedade organizações comerciais ou agências governamentais, o cálculo utilizando os métodos actuais de compensação dos custos de infra-estruturas conduz a uma dupla contabilização e a um encargo oneroso para o investidor, reduzindo a sua rentabilidade.

No entanto, deve-se notar que o procedimento legislativo para a implementação de projetos de investimento, na maioria dos casos, é regulamentado por documentos administrativos do Governo de Moscou, do Governo da Federação Russa e por contratos de investimento celebrados entre investidores e departamentos federais sem a participação da cidade. .

Tais contratos de investimento não contêm condições que prevejam pagamentos por parte do investidor ao orçamento da cidade.

A obrigação do investidor de efetuar quaisquer pagamentos à cidade só pode surgir de relações civis concluindo um acordo apropriado entre o Governo de Moscou e o investidor com o seu consentimento. Assim, as disposições dos documentos administrativos do Governo de Moscovo sobre a determinação do montante da compensação pelas infra-estruturas sociais, de transporte e de engenharia existentes não constituem a base para a cobrança do pagamento especificado.

A prática de arrecadação de pagamentos ao orçamento municipal durante a implementação de projetos de investimento, em especial para construção de moradias, é contestada pelas autoridades federais.

Artigo 12, parágrafo 6 Código de Imposto A Federação Russa não dá o direito de estabelecer leis federais, regionais ou impostos locais e taxas não previstas no Código, mas sim pagamento à cidade de Moscou pelo investidor na implementação de projetos de investimento para a construção e reconstrução de instalações fins residenciais no território da cidade de Moscou não está previsto neste Código.

A cidade de Moscou também não tem motivos para exigir indenização por infraestrutura social (escolas, hospitais, etc.), uma vez que, de acordo com Leis federais datado de 10.06.99 nº 184-FZ “Sobre os princípios gerais da organização dos órgãos legislativos (representativos) e executivos do poder estatal da Federação Russa” e datado de 10.06.03 nº 131-FZ “Sobre os princípios gerais do organização do governo autônomo local na Federação Russa”, o financiamento da infraestrutura social é realizado de forma independente, às custas do orçamento da entidade constituinte da Federação Russa, ou seja, neste caso, às custas do orçamento da cidade de Moscou.

Além disso, de acordo com o art. 46 Código de Urbanismo O órgão governamental local da Federação Russa é obrigado, a pedido dos detentores de direitos autorais, a emitir um plano de planejamento urbano para um terreno no prazo de 30 dias sem cobrança de taxa, incluindo informações sobre o uso permitido do terreno, requisitos para o finalidade, parâmetros e posicionamento de objetos construção de capital no terreno especificado.

Atualmente, a legislação da Federação Russa estabelece apenas um pagamento à cidade, que pode ser cobrado do proprietário do terreno no processo de obtenção de uma licença de construção. Este pagamento é a taxa de ligação às redes de serviços públicos (artigo 48.º do Código do Urbanismo). Existe uma metodologia aprovada pelo Decreto do Governo de Moscou de 7 de novembro de 2006 nº 882-PP, segundo a qual o valor dos pagamentos de infraestrutura de acordo com sua essência econômica representa o valor de mercado do terreno ou uma parte das receitas do projecto, em vez dos custos de ligação. Portanto, esta metodologia não pode ser utilizada para determinar o pagamento que compensa os custos de engenharia da cidade de Moscou em projetos de investimento com a participação imobiliária estruturas comerciais ou a Federação Russa.

Um dos documentos com base nos quais os custos de desenvolvimento e treinamento em engenharia território é a “Coleta de indicadores básicos específicos para custos de construção” (BUPs), aprovada pelo Governo de Moscou em 06/06/1997. para nº 595-RZP. Tabela 2.13 “Básico indicadores específicos custo de desenvolvimento complexo de microdistritos" da coleção mostra a estrutura de custos para a construção de um microdistrito e aloca separadamente os custos de equipamentos de engenharia e paisagismo do território no valor de até 10,9% dos custos totais de seu desenvolvimento.

Conforme observado no artigo de Krasnoperov O.M. “Contabilização dos custos de criação de elementos de infra-estruturas de engenharia, paisagismo do território e cumprimento das condições técnicas de ligação à rede principal redes de engenharia na avaliação de objetos imobiliários envolvidos em atividades de investimento”, o BUP foi desenvolvido há 10 anos e durante esse período sofreu alterações significativas e base normativa e estrutura custo estimado construção. O problema de analisar e estimar custos para suporte de engenharia projetos de construção aumentaram repetidamente em fundos mídia de massa, publicações especializadas, foi discutido em diversas conferências desde 2005 até o presente.

Os autores e especialistas dessas publicações são unânimes na opinião de que hoje a conexão às comunicações é um dos problemas mais dolorosos para um desenvolvedor. Como mostra a prática, nos países europeus desenvolvidos, os serviços públicos representam 10-12 por cento do custo de construção. Ao mesmo tempo, análise estatística dados e resultados de pesquisas realizadas por especialistas da ZAO TsNIIPromzdaniy Expertiza mostram que, para as condições da cidade de Moscou, o custo médio ponderado do suporte de engenharia, determinado com base em uma generalização dos dados fornecidos, levando em consideração os arredondamentos permitidos, é 17 por cento do custo de construção de instalações primárias.

Neste momento, existe uma correspondência activa entre as estruturas municipais e federais, da qual se conclui que, com a participação do espaço da Federação Russa nos contratos de investimento não excedendo 30%, a participação da cidade deveria ser legalmente insignificante.

O Governo de Moscovo concorda com estes argumentos. Com base em uma carta ao prefeito de Moscou, Yu.M. Luzhkov do primeiro vice-prefeito de Moscou no governo de Moscou, Yu.V. Roslyak datado de 5 de outubro de 2007, observa-se que nos documentos administrativos do Governo de Moscou que regulamentam a construção, é aconselhável obrigar os investidores atraídos por estruturas federais a financiar a construção de engenharia e infraestrutura de transporte na medida em que garanta o funcionamento dos objetos imobiliários neles construídos e o pagamento da ligação às redes de energia.

Assim, podemos concluir que ao celebrar um contrato de investimento, o investidor fica obrigado a financiar, no valor acordado, a construção do projecto de construção, bem como a pagar (ou transferir após a conclusão da construção) a parte do proprietário do Lote de terreno e arcar com os custos de ligação às redes de serviços públicos da cidade.

Esta carta, como toda a correspondência entre os departamentos federais e de Moscou, cuja existência é pouco conhecida nos círculos não iniciados, na verdade pôs fim a disputas de longa data sobre a determinação da parcela do proprietário de um terreno. Até agora, existem muitos artigos falando sobre supostos casos que obrigam o investidor a pagar a parte da cidade e a parte do Estado no valor de até 90% do valor de mercado do futuro imóvel.

Contudo, a solução para este problema revela novo problema- fornecimento de transporte de engenharia recentemente introduzido e infraestrutura social. Poder sistemas de engenharia as cidades, as estradas e os transportes públicos devem ser mantidos a um nível suficiente para garantir o funcionamento normal da cidade e modernizados. O mesmo se aplica à prestação de serviços públicos e serviços de emergência, médicos e instituições educacionais. De acordo com a legislação em vigor, todos estes custos são suportados pela cidade. No entanto, em Moscovo e em muitas outras cidades, o financiamento dos serviços municipais e da habitação e dos serviços comunitários, efectuado a partir do orçamento da cidade, não é recuperado através de pagamentos pela habitação consumida e pelos serviços comunitários. utilidades públicas populacional, comercial e agências governamentais, sem falar na possibilidade de modernização e lucro para as organizações de serviços. Isto deve-se principalmente à presença de uma grave estratificação no nível de vida da população e à incapacidade de uma grande parte da população pagar por serviços públicos, serviços de instituições médicas, educacionais e outras, e transportes. preços de mercado. Como mostra a prática dos últimos anos, é esta parte da economia da cidade que “suaviza” desigualdade social e as consequências da turbulência económica no nosso país. Dada a inelasticidade da procura de serviços urbanos e a possibilidade explosão social quando a política tarifária muda, a cidade se encontra em uma posição em que não se beneficia do aumento da densidade de desenvolvimento em territórios que não são propriedade da cidade, ou seja, territórios pelos quais os pagamentos à cidade como proprietária do lote de terreno não são fornecidos. Não devemos esquecer também outra importante ferramenta frequentemente utilizada pelos assentamentos para garantir o nível de serviços sociais e de engenharia à população - o controle populacional. Considerando a ilegalidade da instituição de autorizações e registros de residência, as únicas ferramentas de controle da cidade são a manutenção de preços proibitivamente elevados para imóveis residenciais e a regulação da densidade de desenvolvimento dos territórios. Esta ferramenta pode reduzir drasticamente, respetivamente, a procura de novas habitações e a oferta de instalações residenciais. De acordo com os existentes situação econômica assentamentos, o crescimento populacional acarreta maiores prejuízos para as autoridades municipais e entes constituintes da Federação.

Assim, a cidade não dispõe de instrumentos legais para cobrir os custos associados à necessidade de expansão da infra-estrutura urbana às custas do promotor ou proprietário do terreno, e a maior parte destes pagamentos à cidade não serão reembolsados devido à falta de um órgão competente. política tarifária e sistema de controle dos serviços consumidos, porém o problema da compensação desses custos permanece. Assim, existe uma perspectiva real de aumento do custo de exploração imobiliária através do aumento das tarifas de serviços públicos, viagens para transporte público E seguro Social população e organizações nos próximos três a cinco anos.

Investidor (co-investidor) - legal ou Individual que realiza investimentos de capital com recursos próprios e (ou) emprestados para a implementação do projeto de investimento no valor previsto neste Contrato.

Revista de informação analítica e científico-prática de toda a Rússia, vencedora Competições totalmente russas“Relações de propriedade na Federação Russa”, nº 9, Moscou 2007

// Imóveis comerciais ( Imóveis comerciais) "Rede na cidade grande." 19/07/2006;

// Análise do mercado imobiliário. Maio de 2006; // portal da Agência Imobiliária IBL-Realty (maio de 2005); // FC-NEWS, Centro " Nova política", Vedomosti. Agosto de 2006; / Materiais do VII Congresso Internacional de Construção IBC - 2007, São Petersburgo; //Vedomosti. 2007. Nº 42 (1816).

Materiais do VII Congresso Internacional de Construção IBC - 2007, São Petersburgo.

Krasnoperov O.M. “Contabilização dos custos de criação de elementos de infraestrutura de engenharia, paisagismo do território e cumprimento das condições técnicas de conexão às principais redes de serviços públicos na avaliação de objetos imobiliários envolvidos em atividades de investimento”, Revista de informação analítica e científico-prática de toda a Rússia, vencedora do prêmio as competições russas “Relações de propriedade na Federação Russa” Federação”, No. 9, Moscou 2007

A essência de um projeto de investimento se resume à implementação ideia inovadora e justificando a necessidade de investimento em atividades que, como qualquer projeto comercial, devem gerar lucro e ser atrativas para esses investimentos. Isto é, em primeiro lugar, o aspecto ideológico e material atratividade de investimento projeto, caso contrário não será possível chegar a acordo sobre os investimentos e, em segundo lugar, é necessário certificar-se imediatamente de que o projeto trará lucro suficiente.

Existem exceções a esta regra quando se trata de formas não comerciais de implementação de um projeto de investimento (social, ambiental), embora mesmo aí se presuma que o lucro indireto será obtido, por exemplo, através de melhorias condições sociais trabalhadores. Mas em qualquer caso, tanto o contratante quanto o investidor devem compreender claramente o algoritmo de implementação do plano em cada etapa, o prazo, o custo e o resultado final, razão pela qual é criada a documentação do projeto e do orçamento.

O que é um projeto de investimento

Na literatura, a compreensão do que é um projeto de investimento depende da quantidade de significado atribuído ao conceito.

Num sentido mais restrito, é um plano de negócios padronizado - uma justificativa econômica para um projeto de investimento, explicando ao investidor a viabilidade de realizar investimentos de capital, indicando o volume e o momento.
Num sentido mais amplo, o conceito de projeto de investimento inclui todo o programa de atividades que garantem um investimento eficaz com lucro como resultado.

Na escolha de um significado mais relevante, deve-se levar em consideração que um projeto de investimento é, antes de tudo, um projeto com presença de traços de design característicos:

intervalo de tempo,
custo,
resultado específico
cenário para a implementação faseada do plano.

Na captação de recursos externos, todas essas características do projeto são preservadas, mas também são complementadas por eventos publicitários direcionados ao investidor, envio de ofertas comerciais, demonstração das características atrativas do projeto de investimento e outras medidas persuasivas.

Tudo isto, claro, está associado à obrigatoriedade de preparação de documentação, mas os projetos de investimento não se limitam a um conjunto de documentos. Para um projeto de investimento, a definição inclui todo o conjunto de atividades realizadas pelo contratante de acordo com o plano em condições de uma base de recursos limitada, o que, entre outras coisas, é um fator de incentivo na atração de investimentos. Além disso, os projetos de investimento não são implementados num ambiente isolado, mas sim num determinado contexto social e natural, o que, por sua vez, impõe certas restrições e exige a introdução de diferenças na implementação dos projetos em função da diversidade das condições socioecológicas. . Assim, do exposto, conclui-se que o conceito e os tipos de projetos de investimento estão intimamente interligados.

Classificação: critérios e tipos de separação

Existem muitos critérios pelos quais os projetos de investimento são classificados, mas os principais indicadores são os seguintes:

finalidade, objetivos e direção da atividade,
escala e grau de influência no mercado e/ou região,
escopo da implementação do projeto,
características do tempo de implementação,
características de confiabilidade.

Estas características permitem-nos distinguir os seguintes tipos de projetos de investimento.

Além disso, de acordo com o grau de influência mútua, existem projetos independentes, complementares e até mutuamente exclusivos. E em termos de nível de risco - confiável e arriscado (a maioria dos novos empreendimentos inovadores).

Embora o projeto de investimento sofra constantes alterações ao longo do seu ciclo de vida, a sua estrutura permanece inalterada. Os parâmetros de um projeto de investimento envolvem a determinação de tempo, custo, escala e uma sequência lógica de etapas. Essas etapas têm diferentes profundidades de elaboração e utilização de ferramentas próprias, mas, em qualquer caso, o design exige a elaboração de um cenário já no início para definir metas e objetivos, nomear os resultados esperados e estimar o volume recursos necessários. Em geral, a estrutura do projeto consiste nos seguintes componentes:

Resumo. Representa resumo plano de investimento e projeto.
Características do iniciador. É dado ao investidor e diz respeito a ele condição financeira, posição ocupada no mercado ou indústria, características do sistema de gestão. Além disso, são descritas as principais características dos participantes do projeto por parte do investidor (iniciador).
A essência principal e componente ideológico, ou Descrição. Aqui são determinadas as características distintivas da ideia, suas vantagens sobre ideias semelhantes, princípios e mecanismos para implementação de ideias.
Análise do mercado de manufatura. Ao mesmo tempo, é determinada qual fatia desse mercado o fabricante poderá ocupar após a implantação do projeto.
Análise de mercado. O mercado de materiais e matérias-primas, o mercado de trabalho e outros recursos também são totalmente avaliados para determinar até que ponto são possíveis vendas estáveis de produtos e acesso estável à base de recursos.
Plano de implementação. Esta é uma listagem das etapas do processo e das medidas organizacionais para sua implementação.
Plano financeiro. Descreve quanto dinheiro será gasto e quanto será recebido como retorno de investimento em caso de implementação bem-sucedida, bem como dentro de que prazo.
Avaliação de risco. São calculados o grau de riscos que acompanha o processo e a avaliação dos riscos com base nos resultados do projeto. Ao mesmo tempo, os quadros otimistas e pessimistas são considerados ampliados.

O mais amplo dos componentes listados (bem como seus elementos) deve ser considerado com mais detalhes.

Requisitos formais para o plano

Num certo sentido, um plano de projecto de investimento (ou plano de negócios) é um documento estritamente estruturado que justifica a atractividade e viabilidade do projecto. Para tal, no planeamento de projetos de investimento, é dada uma ideia objetiva do potencial de desenvolvimento da produção, são dados indicadores de desempenho quantitativos e qualitativos, são identificadas zonas de risco, formas de promoção do produto, etc.

Ao mesmo tempo, o plano deve ser breve, delineando o que há de mais essencial para cada item, mas acessível para estudo e completo o suficiente para informar a todos de forma objetiva. partes envolvidas. Para projetos de investimento, um componente importante do plano é a sua capacidade de persuasão, e daí decorre a concisão (ou seja, não sobrecarregado com detalhes técnicos), a clareza na definição do objetivo e na descrição dos passos para a sua implementação, e os requisitos para a linguagem de apresentação. . Em particular, você não deve recorrer a gírias profissionais em seu plano de negócios, que os investidores podem simplesmente não entender.

Para despertar o interesse dos investidores, é preferível utilizar tabelas visuais, gráficos e pictogramas.

A parte “Resumo” é considerada uma miniapresentação que pode ser discutida separadamente para entender a essência e os benefícios, indicando a diferença entre o que está no mercado agora e o que acontecerá após a implementação da proposta. Essa diferença é discutida com mais detalhes na seção de análise de mercado.

Descrição

A descrição do projeto de investimento revela a sua essência, o que deverá demonstrar a diferença entre esta proposta e outras semelhantes. A diferença pode ser demonstrada com base em mais alta rentabilidade, gasto mais eficiente de recursos, maior demanda pelo produto entre os consumidores, etc. Em geral, qualquer ideia deve fazer com que um projeto se destaque dos demais. Mas mesmo no caso de propor uma ideia inovadora, não trivial e difícil de comparar devido à falta de concorrência directa no mercado, a descrição deve ainda revelar os objectivos e vantagens do projecto, os pré-requisitos para a sua implementação bem sucedida e o potencial volume do produto ou serviço produzido.

Uma avaliação econômica é realizada para cada etapa do projeto. As estimativas são de natureza preditiva nas primeiras fases (pré-investimento e investimento) e de facto calculadas - nas fases subsequentes (operacional, liquidação). Como as previsões não podem ter 100% de certeza, elas são feitas com suposições que afetam a precisão (inclusive na avaliação de riscos).

Para os investidores, um indicador da precisão das previsões é a transição fluxos de caixa da área de custo para a área de lucro.

Nesse caso, aumenta o grau de precisão das previsões e, com isso, aumenta o grau de confiança dos investidores nas estimativas.

A este respeito, distinguem-se estimativas estatísticas e dinâmicas.

VPL– valor presente líquido,
PI– índice de rentabilidade do investimento,
TIR– taxa interna de retorno e ESPELHO– taxa interna de retorno modificada,
DPP – prazo com desconto retorno.

A escolha do tipo de avaliação depende da fase do processo de investimento.

Etapas das atividades do projeto com base no investimento

As etapas de um projeto de investimento são 3 etapas principais com diferentes cargas de investimento em cada uma delas e mais uma etapa, que em diversas fontes é considerada parte integrante da operacional:

A etapa de pré-investimento consiste em uma lista de obras incluídas no cenário desde a verificação do conceito inicial até o desenvolvimento da documentação de trabalho.
A fase de investimento - implementação de uma lista de trabalhos com investidores - consiste na determinação do volume de financiamento, na ordem e sequência de depósito dos fundos, na selecção de fornecedores e nas condições de entrega, na elaboração de quadros de pessoal e qualificação, na celebração de contratos de fornecimento de matérias-primas materiais, componentes e recursos energéticos.
Na fase operacional, o volume de investimento em remunerações e capital de giro. Possíveis investimentos adicionais também são levados em consideração aqui, caso o projeto não gere lucro inicialmente. Operação sem fins lucrativos pode durar certo período, mas com base nos resultados do período global da fase operacional, devem ser alcançados todos os objetivos perseguidos pelos autores do projeto e pelos quais são responsáveis perante os investidores.
Após o esgotamento do projeto, inicia-se a fase de liquidação. O esgotamento de um projeto significa queda no lucro ou predomínio das despesas sobre as receitas. Esta etapa também ocorre caso seja necessário atrair novos investimentos para reconstruir ou modernizar o processo. A componente informativa da fase de liquidação envolve a análise dos erros metodológicos em todas as fases para que os participantes no processo não os repitam na prática futura.

Ao implementar um projeto de investimento, suas etapas são atrasadas porcentagem diferente fundos de investimento:

A fase de pré-investimento requer cerca de 0,7-1,5% do investimento total.
Etapa de investimento (custo principal) – 70-90% do investimento total.
Operacional – cerca de 10%.

Há uma troca de projetos de investimento, que na Rússia são representados por especialistas portal de informações com propostas de projetos para investidores nacionais e estrangeiros.