Текст: Пресс-служба СПб РОО «Объединение Советов многоквартирных домов»

Придомовая территория: кто на ней хозяин?

С наступлением весны многие жители, в первую очередь, первых этажей многоэтажек начинают садово-огородные работы под своими окнами. Сажают кусты, цветы и даже овощи. Свои импровизированные огородики обносят самодельными заборчиками. Кому-то это нравится, а кто-то начнет возражать. Сколько людей, столько и мнений. А кто решает – что можно и чего нельзя делать на придомовой территории? Какие растения высаживать, какую садовую мебель устанавливать? А может вместо палисадника лучше обустроить парковку или голубятню? И в каких случаях за невинные лавочки со столиком можно попасть под штрафные санкции? Об этом рассказывает руководитель центра «ЖКХ Контроль» Санкт-Петербурга, президент Санкт-Петербургской региональной общественной организации «Объединение Советов многоквартирных домов» Олег Калядин.

– Мы живем в многоквартирном доме, на первом этаже и перед нашими окнами – заброшенный палисадник. Мы хотим сделать небольшой заборчик, посадить цветочки и т. д. Мы имеем на это право? Если нет, чем нам это грозит?

– По общему правилу решает, что будет с землей, собственник этой земли. В случае с придомовой территорией, если этот участок отмежеван, сформирован и зарегистрирован в общедолевую собственность многоквартирного дома, то владельцы помещений в нем могут распоряжаться и этой землей. В этом случае судьба участка решается на общем собрании собственников: как решит большинство, так и будет. Например, если решают разбить клумбу, то выделяют на это какие-то деньги, нанимают подрядчиков или справляются своими силами. То есть законным будут только те работы, которые утверждены большинством голосов собственников на их общего собрания (ОСС). Это регулируется статьей 44 Жилищного кодекса РФ.

Если же участок не сформирован, то им распоряжается в большинстве случаев муниципалитет. Но если вы просто посадили там цветы, и они не вызвали ни у кого аллергии, не были опасны (например, это у вас не борщевик), то скорее всего у вас не будет проблем. Однако если проблемы возникнут, то претензии предъявят сперва к муниципалитету, а он уже транслирует их непосредственно вам. Это значит, что муниципалитет обратится к вам с требованием вернуть все в исходное состояние. Конечно, за ваш счет.

– Как можно узнать, кто отвечает за придомовую территорию?

– Во-первых, это можно узнать на публичной кадастровой карте в интернете. Во-вторых, эту информацию можно запросить в районном отделе Росреестра. Если это собственность многоквартирного дома, то там так и будет написано – «долевая собственность многоквартирного дома».

– Я посадил под окном цветы, а сосед их сломал. Я могу получить с него деньги за ущерб?

– Опять же зависит от того, была ли высадка цветов согласована с собственником участка. Но если вы не согласовали высадку растений, то, даже если они дорого стоили, в случае порчи никакой компенсации вы получить не сможете. Так что самовольно сажать в придомовой палисадник сортовые розы – не самая удачная идея.

Однако если благоустройство было согласовано, а виновный известен, то вы сможете взыскать этот ущерб.

Например, если кто-то неосторожно припарковался на цветах под вашим окном, и это земля муниципальная, то можно пожаловаться властям. По неправильной парковке регулярно проводятся рейды, так что власти часто на такие заявления реагируют быстро. Кроме того, порча газона – это ущерб экологической безопасности города, за это тоже предусмотрены штрафы.

– Чего нельзя делать на придомовой территории?

– Если говорить просто – то ничего такого, что угрожало бы пожарной или иной безопасности дома, создавало лишний шум и представляло какую-либо угрозу жизни и здоровью людей.

Например, нельзя размещать производственные строения, автомойки. В некоторых случаях управляющие компании жилых комплексов устанавливают собственные ограничения на какие-либо сооружения, действия или посадки.

Таким образом, чтобы подстраховаться от штрафов и других неприятностей, лучше любую свою инициативу согласовывать с собственниками участка. Здесь важно помнить, что земля под окнами многоквартирного дома вовсе не принадлежит жильцам первых этажей, а находится в общедолевой собственности, то есть эта территория принадлежит всем собственникам пропорционально доли в праве на общее имущество, при этом конкретные участки не закрепляются за тем или иным собственником.

– Как быть, если одним нужна парковка под окном, а другие хотят кустики с лавочками и столиком для домино?

– Как правило, если дом высокоэтажный, то жильцам верхних этажей, как правило, вообще не интересно, что там у них под окном. Исключение – парковка. Парковочных мест людям постоянно не хватает. В домах низкой этажности люди чаще стремятся благоустроить свои территории. Конфликты решаются разве что путем переговоров, иначе никак. В любом случае, каждый из жильцов в итоге должен будет подчиниться решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома или решению муниципалитета.

Рядом с домом можно сажать растения, чтобы украсить территорию. Иногда позволительно высаживать какие-то овощи либо зелень, но лишь в том случае, если земля является общим имуществом и, в своем большинстве, жители многоквартирного дома согласны, чтобы придомовая территория использовалась в качестве огорода. О подробностях рассказала руководитель юридической службы риелторов Н. Михайлюкова.

Как на законных основаниях обустроить огород

Этот вопрос должен быть вынесен на общее решение жильцов конкретного дома. Кроме того, важно, чтобы у территории многоквартирной многоэтажки были границы. Также участок земли должен находиться на кадастровом учете.

То есть, прежде чем высаживать на земельном участке зелень и овощи, нужно организовать собрание собственников квартир и поставить вопрос о том, возможно ли использовать участок под грядки перед всеми жильцами. Согласие или несогласие жильцов определяется путем голосования.

Если большая часть людей не возражает против такого варианта использования земли, - оформляется протокол общего собрания. А дальше люди могут заниматься высаживанием огородных культур.

В том случае, если участок земли не был сформирован, в его отношении не проводился кадастровый учет от государства, тогда земля около многоквартирного дома является собственностью муниципального образования. По словам специалиста, в этом случае использовать землю у дома под огород не получится, так как на чужой земле посадить свой собственный огород нельзя.

При каких обстоятельствах нельзя садить огород даже при согласии жильцов?

Чтобы оформить возможность заниматься огородом на территории около дома, нужно учесть не только категорию земли, но и условия ее использования.

Необходимо узнать категорию земельного участка. Если в условиях оформления сказано, что многоквартирный дом размещен без наличия приусадебного участка, то есть без возможности вести личное подсобное хозяйство, то в этом случае пользоваться землей, садить какие-либо сельскохозяйственные посадки категорически запрещено!

Это связано с нарушением норм земельного законодательства по части использования земли не по назначению. Также это нарушит установленные органами местного самоуправления правила пользования землей.

Каждое местное самоуправление имеет собственные нормы, по которым устанавливаются зоны использования того или иного земельного участка. Это будет идти вразрез с правилами благоустройства, которые также отличаются в зависимости от населенного пункта. Если игнорировать эти правила, есть опасность, что Вас привлекут к административной ответственности.

Добрый день. Хотела бы спросить совета, как действовать, если наше отделение ЖКХ практически не выполняет свою работу? Заранее благодарю за ваши ответы.

1. Квартира в доме была куплена 13 лет назад. Все 13 лет исправно оплачивались квитанции, где была строчка "Содержание/ремонт дома". За 12 лет ремонт не проводился ни разу. На все вопросы представителям "А когда?" те отвечали "Денег нет!". Только когда встал вопрос о смене управляющей компании, ОАО "Жилищник" смилостивился и покрасил подъезд. Скажите пожалуйста, раз в какой промежуток времени должен проводиться ремонт жилого дома, что должно в него входить и, если этого не произошло вовремя или не в полном объеме, куда обращаться?

2. По заявкам жильцов было проведено утепление дома - с внешней стороны дома рабочие должны были заткнуть щели между панелями пенопластовым шлангом (не знаю, как точно назвать предмет) и покрасить. Гуляя с ребенком, наблюдала, как же идет процесс: работники кое-где отбили старую краску и покрасили швы заново. Ни куска пенопласта ни один рабочий нигде не использовал. Об этом я сообщила сотруднице "Жилищника", которая меня успокоила, мол, работа еще не принята, мы этого, конечно же, так не оставим. Тем не менее, больше никто ничего утеплять или переделывать не стал. Куда нужно обращаться и какие документы требовать - заверение поступления жалобы или что-то в этом духе?

3. 13 лет назад, при строительстве дома возле него была оборудована детская площадка. Сейчас от нее остались только ржавые остатки - все деревянные сиденья, перекрытия сломаны, краска слезла, качели сломаны, погнуты. Кто должен следить за ее состоянием и как добиться ее ремонта? И, кстати, есть ли какие-нибудь требования к подобным площадкам - достаточно ли насыпать кучу песка, чтобы ЖКХ могли похвастаться оборудованной площадкой?

4. Наш дом стоит на окраине города. С задней стороны, под балконами, вдоль дома расположен небольшой кусок земли (метров 5 шириной), потом небольшой тротуар и дальше - пустая земля (метров 20), линейка гаражей и пустое поле до ближайшей деревни. Вышеупомянутая детская площадка находится между тротуаром и гаражами. Предприимчивые соседи взяли эту землю в оборот и превратили ее в свои дачи. Земля полностью разгорожена, кое-где это просто грядки, огороженные досками, чуть дальше - полноценные огороды, с высоким забором и единственной калиткой (так, что дальше не пройдешь), теплицами и парниками. Вся территория вокруг детской площадки засажена или огорожена, кусок земли прямо под моим балконом засажен картошкой. Бабушки поливают все это дело навозом, поэтому на площадке стоит специфический запах. Насколько я знаю, это грубейшее нарушение -дворовая территория не может использоваться подобным образом. Можно садить цветы, но никакого сельского хозяйства, заборов и тем более, никаких построек. Права я или нет, и если это нарушение, куда мне обращаться, чтобы этот смоленский "Речник" снесли?

Решение и сомнение
“Хочу высказать сомнения по поводу недавнего решения Пуховичского райисполкома”, - так начинает свое обращение в редакцию житель Правдинского Владимир Мажар. Речь идет о ликвидации огородов возле многоквартирных домов. От семнадцатого дома, где живет Владимир Павлович, до дома напротив тянутся “наделы” шириной примерно по три метра. К слову, по сравнению с другими они находятся в нормальном состоянии: убраны, и никаких тепличек и заборчиков, сооруженных из подручных материалов, не имеют. Люди выращивают там овощи и зелень. Спору нет, это очень удобно: вышел из подъезда и сорвал все необходимое для салата или накопал картошки. Но, оказывается, не все просто с этим земельным вопросом...
Начальник землеустроительной и геодезической службы района Александр Добрицкий разъясняет, что сельхоз-продукция должна выращиваться на приусадебных участках при индивидуальных жилых домах, а возле многоквартирных домов грядки не предусмотрены. И нет разницы, в столице или поселке находится такой дом. Получается: хочешь заниматься огородничеством, меняй свою квартиру на дом с участком. Но почему-то раньше никто из “почти деревень” об этом не слышал? Тогда даже приветствовалось такое облагораживание земли.
Владимир Павлович называет решение районных властей о ликвидации огородов необдуманным. мнение поддержали и некоторые из пришедших на “стихийное собрание” возле дома № 17. Но так ли это?
В последние годы в Беларуси проводится работа по благоустройству населенных пунктов, реализуются несколько программ в этой области. В частности, Государственная комплексная программа развития регионов, малых и средних городских поселений Республики Беларусь на 2007-2010 годы. Местные исполкомы вносят свои предложения в райисполкомы, на основе их создаются районные программы благоустройства. В нынешнем году, объявленном Годом родной земли, работа идет особенно интенсивно. Благоустройство понимается в широком смысле: строительство современных домов и приведение в надлежащие состояние и вид старых, упорядочение самовольных хозпостроек, ремонт улиц, налаживание торговли и бытового обслуживания. Наведение порядка на придомовых территориях - тоже важный аспект благоустройства...
Начальник производственного участка № З КУП “Жилкомуслуги-Свислочь” Александр Добровольский отмечает: “Предупреждение о ликвидации огородов было вынесено жителям многоквартирных домов два года назад в соответствии с решением райисполкома. Правдинский - это единственный поселок, где не удается найти понимания. В Габриелевке, Свислочи, Дружном вопрос уже решен”.
Огороды - как часть жизни...
В домах, построенных примерно сорок лет назад, проживают в основном люди, для которых тяга к земле в крови. Они, как пишет наш читатель, готовы асфальт вскопать, чтобы что-то посадить. Про асфальт это, конечно, преувеличение. Но деятельность огородников, как нам пояснили, сказалась на другом. В ответ на утверждение автора письма, что “некоторые дома в дождь плавают в воде”, председатель Правдинского поселкового исполкома Зоя Волчек отметила, что при строительстве поселка ливневая канализация не была предусмотрена, предполагался поверхностный отвод вод. Но в результате самовольных распахиваний жители нарушили планировку поселка. Теперь вот нужно срочно решать вопрос с наиболее “плавающими” домами № 6 и 7. Запланировано сделать местную ливневку-отвод. Проще говоря, будет вырыта яма, установлена решетка, вода туда стечет и по трубе уйдет дальше.
Да, для многих эти грядки не только занятие для души, но и подспорье к пенсии. По-человечески нам было очень жаль пожилых огородников. Но сказать, что все в многоквартирных домах ратуют за сохранение участков, все же нельзя. К примеру, жители домов № 31 и 36 выражают недовольство, что должны в обход водить своих детей в сад, поскольку проход между домами распахан. Недалеко от больницы также находятся участки, и навозные мухи летят в открытые окна медучреждения. Кроме того, эти огороды представляют далеко не эстетическое зрелище.
В прошлом году удалось засеять газонной травой только два участка. Дальше работа застопорилась: живой щит преградил дорогу трактору... В ближайшее время, по словам Зои Григорьевны, будет наведен порядок возле каждого из двадцати одного домов, а это почти три с половиной гектара самовольно занятой земли. Что на ней будет? Газоны, клумбы, деревья, детские плошадки, малые архитектурные формы... Главное, чтобы люди берегли все это.
Жить в поселке и не иметь клочка земли? Этого не могут понять правдинские огородники. Правда, местная власть готова предоставить всем желающим участки совсем недалеко от дома, буквально через дорогу. “Пусть обрабатывают, мы будем только приветствовать это. Но желающих взять там землю нет”, - говорит председатель сельского исполкома.
На это у жителей дома № 17 есть свое мнение: “Да, дадут там что-то, но огороды нужно поливать. А где взять воду? Отсюда ведь ее носить невозможно. Хорошо, если десять процентов людей, имеющих нынче грядки, туда пойдут”.
Активно обсуждают люди и перспективу намеченного благоустройства, мол, будут ли ухожены газоны и клумбы...
Но Александр Добровольский заверил: “Есть трактора, газонокосилка, три триммера. Мы в состоянии эту землю обработать. Порядок обязательно наведем”.
Как выполняются наказы?
В письме Владимира Павловича подняты и иные проблемы. Их, убежден автор, нужно было решить, прежде чем заниматься ликвидацией огородов.
Многие вопросы поднимались жителями поселка на недавней встрече с председателем Пуховичского райисполкома Федором Караленей. Что касается оборудования мини-рынка, то уже сварен навес, который будет установлен возле универсама “Правдинский”. Там будет продаваться именно плодоовощная продукция. Решена проблема и по приему стеклотары. Прием вторсырья также должен быть организован. А тем временем в поселке уже установлены контейнеры для пластиковых отходов, планируется поставить такие же и для стекла.
Открыть баню, отремонтировать улицы, наладить в многоквартирных домах вентиляционную систему, завершить ремонт наиболее проблемных домов и Дома культуры... В перечне поручений, данных районным руководителем, установлены сроки исполнения, названы ответственные за каждое мероприятие. Многое намечено и самой местной властью. Словом, работа по благоустройству поселка, как и других населенных пунктов, ведется по всем направлениям. Это объяснили гражданам, собравшимся у 17-го дома, представители местной и районной власти. С нами, кстати, выезжал и начальник отдела идеологической работы Пуховичского райисполкома Александр Павлович.
...Да, порядок в населенных пунктах в Год родной земли наводить надо. Но земельный вопрос по своей природе сложный, это всегда столкновение интересов. Подтверждением тому и ситуация с огородиками в Правдинском. Задача представителей власти сделать эту землю красивой. Но можно понять и людей, у которых своя позиция. Ведь для них - это не просто кусочки земли, а нечто гораздо большее.

От редакции: Пока материал готовился к печати, в Правдинском убрали неприглядные теплицы, покосившиеся заборы, остатки сухих прошлогодних растений, камни. Таким образом завершен первый этап облагораживания придомовых территорий. Как отреагировали на это люди? В сельисполком поступили две жалобы. В одной высказывалась претензия, что неизвестно куда увезли “строительные материалы”, находящиеся на участке. Второй заявитель требовал ускорить процесс преобразования земли, то есть, обработать ее с помощью культиватора.
Искать понимание всегда сложно, но это тот случай, когда оно крайне необходимо...

Около дома можно высаживать небольшие кустарники и цветы (растения, которые украшают территорию), а в некоторых случаях даже овощи и зелень, но при условии, что земельный участок является общим имуществом многоквартирного дома и на общем собрании жильцов большинством голосов было принято решение использовать участок именно в качестве огорода. АиФ.ru выяснил у эксперта, в каких случаях использование придомовой территории под огород возможно, а в каких нет, и когда посадка овощей на грядках может обернуться административным наказанием.

Как по закону можно обустроить огород на придомовой территории?

«Данный вопрос касается общего имущества жильцов конкретного дома, и поэтому должно быть вынесено соответствующее решение. Во-вторых, территория этого дома должна иметь определенные границы. Земельный участок под домом должен состоять на кадастровом учете, границы его должны быть определены, и в рамках, соответственно, использования такое возможно», - говорит руководитель юридической службы Российской гильдии риелторов Наталья Михайлюкова.

Таким образом, перед тем как высадить овощи или зелень перед многоквартирным домом, жильцы-огородники должны провести общее собрание собственников помещений и выставить на голосование вопрос о возможности использования участка под грядки. Только после того, как согласие будет получено и оформлено протоколом общего собрания, они могут высаживать огородные культуры.

Если же земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, то земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего муниципального образования. По словам Михайлюковой, на такой придомовой территории устраивать огороды нельзя. «На чужом огороде мы ничего посадить своего не можем», - объясняет эксперт.

В каком случае не получится посадить огород даже с согласия всех жильцов?

При оформлении грядок на придомовой территории также очень важно учитывать категорию земли и условия, которые определяют ее использование.

«Главное условие - это категория земли. Если по условиям оформления предусмотрено размещение многоквартирного дома без приусадебного участка, то есть без ведения личного подсобного хозяйства, то использовать этот участок не по назначению и высаживать на нем какие-то сельхозпосадки возбраняется категорически. Это будет нарушать нормы земельного законодательства в части нецелевого использования земли. Это также будет нарушать правила землепользования и застройки, которые устанавливаются органами местного самоуправления. В каждом местном самоуправлении есть свои нормы, устанавливающие зоны использования той или иной земли. Это также не будет соответствовать правилам благоустройства, которые тоже свои в каждом населенном пункте. Соответственно, это может привести к привлечению к административной ответственности», - говорит Михайлюкова.