Odoslanie dobrej práce do databázy znalostí je jednoduché. Použite nižšie uvedený formulár
Študenti, postgraduálni študenti, mladí vedci, ktorí pri štúdiu a práci využívajú vedomostnú základňu, vám budú veľmi vďační.
Uverejnené na http://www.allbest.ru/
ministerstvo poľnohospodárstvo RF
Federálna štátna vzdelávacia inštitúcia
vyššie odborné vzdelanie
"Altajská štátna agrárna univerzita"
Fakulta pozemkového hospodárstva a katastra/Kataster nehnuteľností
Test
v disciplíne "Typológia nehnuteľných vecí"
Účinkuje Karavaeva Anna Vladimirovna
Barnaul 2013
Úvod
Objektov nehnuteľností je veľmi veľa a všetky sú rôzne a heterogénne, je potrebné ich klasifikovať podľa určitých kritérií. Uvažujme o takomto koncepte ako o typológii. Typológia je vedecká klasifikácia predmetov alebo javov podľa zhody akýchkoľvek charakteristík. Štúdium odboru „Typológia nehnuteľných predmetov“ zahŕňa získanie teoretických vedomostí a praktických zručností v klasifikácii nehnuteľných predmetov.
Prvýkrát sa pojem „skutočný a hnuteľný majetok“ objavil v legislatíve Ruskej ríše v dekréte Petra Veľkého z 23. marca 1714 „O postupe pri dedení hnuteľného a nehnuteľného majetku“, ktorý nahradil existujúce rôzne pojmov, ktoré regulovali právny stav pozemkov a budov. V zákonníku Ruská ríša nie hnuteľný majetok pozemky a všetky druhy pozemkov, domy, závody, továrne, obchody, všetky druhy budov a prázdne dvory, ako aj železnice. Hnuteľný majetok znamenal všetky druhy plavebných a riečne člny, knihy, rukopisy, obrazy, koče, poľnohospodárske náradie, ako aj všetko, čo bolo vyťažené zo zeme.
Klasifikácia nehnuteľností
Klasifikácia objektov nehnuteľností podľa rôznych charakteristík (kritérií) prispieva k úspešnejšiemu štúdiu objektov. Na tieto účely možno použiť rôzne princípy klasifikácie v závislosti od ich pôvodu a účelu. Definícia nehnuteľnosti však zahŕňa rozlíšenie dvoch zložiek v jej štruktúre (obr. 1.1):
Ryža. 1.1. Rozšírená klasifikácia nehnuteľností
1. Prírodné (prírodné) objekty -- pozemok, les a trvalkové výsadby, izolované vodné plochy a podložia. Tieto nehnuteľnosti sa tiež nazývajú „nehnuteľnosti od prírody“.
2. Umelé predmety (budovy):
a) obytná nehnuteľnosť - nízkopodlažná budova (do troch podlaží), viacposchodová budova(od 4 do 9 poschodí), výšková budova (od 10 do 20 poschodí), výšková budova (nad 20 poschodí). Obytnou nehnuteľnosťou môže byť aj kondominium, časť (vchod), poschodie vo vchode, byt, izba, vidiecky dom;
b) komerčné nehnuteľnosti - kancelárie, reštaurácie, obchody, hotely, nájomné garáže, sklady, budovy a stavby, podniky ako komplex nehnuteľností;
c) verejné (špeciálne) budovy a stavby.
Lekárska a zdravotná starostlivosť (nemocnice, polikliniky, opatrovateľské domy a detské domovy, sanatóriá, športové areály atď.);
Vzdelávacie (škôlky a jasle, školy, vysoké školy, technické školy, ústavy, detské umelecké centrá atď.);
Kultúrne a vzdelávacie (múzeá, výstavné komplexy, kultúrne a rekreačné parky, kultúrne centrá a divadlá, cirkusy, planetáriá, zoologické záhrady, botanické záhrady atď.);
Špeciálne budovy a stavby – administratívne (polícia, súd, prokuratúra, úrady), pomníky, pamätné budovy, vlakové stanice, prístavy a pod.;
G) inžinierske stavby-- rekultivačné stavby a odvodnenie, komplexné inžinierske školenie pozemok na zástavbu a pod.
Každá z týchto skupín môže byť ďalej dezagregovaná na základe rôznych typologických kritérií.
Umelé predmety sa nazývajú „nehnuteľnosti podľa zákona“, ale táto kategória nehnuteľností je založená na „nehnuteľnosti od prírody“.
Umelé objekty môžu byť kompletne postavené a pripravené na použitie, môžu vyžadovať rekonštrukciu resp generálna oprava, a vzťahuje sa aj na nedokončené stavebné projekty.
Pozemky môžu byť deliteľné a nedeliteľné. Pozemok sa nazýva deliteľný vtedy, keď je možné ho rozdeliť na časti a vytvoriť samostatné pozemky s povolením na ich zamýšľané využitie.V súlade so zákonom nie je dovolené delenie mestských pozemkov, hospodárskych pozemkov a pod.
Pozemkový fond v Ruskej federácii je rozdelený do siedmich kategórií pôdy podľa ekonomického účelu:
1. Poľnohospodárske pozemky majú osobitné právne postavenie na trhu s nehnuteľnosťami a využívajú sa:
Pre poľnohospodársku výrobu (orná pôda, sena, pasienky, úhor, trvalé plantáže, panenské pôdy a iné pôdy);
Pre osobné poľnohospodárstvo;
Pre kolektívne záhradníctvo a záhradníctvo;
Pre vedľajšiu poľnohospodársku výrobu;
Pre experimentálne a vedecké stanice.
Prevod pôdy z tejto kategórie do inej sa vykonáva len rozhodnutím subjektu federácie. Obzvlášť cenné pozemky nie sú predmetom privatizácie.
2. Pozemky miest a osady zaberajú 4% územia krajiny. Tieto pozemky obsahujú obytné budovy a spoločensko-kultúrne inštitúcie, ako aj ulice, parky, námestia a environmentálne štruktúry; priemyselné, dopravné, energetické, obranné zariadenia a poľnohospodárska výroba. Táto kategória pôdy poskytuje 86 % príjmov do konsolidovaného rozpočtu zo všetkých platieb za využívanie pôdy a môže sa využívať len v súlade s obecnými plánmi a projektmi.
3. Územia priemyslu, dopravy, komunikácií, televízie, informatiky a podpory vesmíru, energetiky, obrany a na iné účely. Majú špeciálny režim použitia.
4. Pozemky osobitne chránených území zahŕňajú prírodné rezervácie; zelené plochy miest, rekreačné domy, turistické centrá; prírodné, historické a kultúrne pamiatky; minerálne vody a liečivé bahno, botanické záhrady a pod. Táto kategória pozemkov je určená na zlepšenie zdravia ľudí, masovú rekreáciu a turistiku, ako aj na historickú a kultúrnu výchovu a estetické potešenie. Takéto pozemky sú chránené osobitnými právnymi predpismi, a ekonomická aktivita sú zakázané.
5. Zem lesný fond sú úplne určené právnym režimom lesov, ktoré na nich rastú. Táto kategória pôdy zahŕňa pôdu pokrytú lesmi a poskytovanú pre potreby lesného hospodárstva a miestneho priemyslu.
6. Pozemky vodného fondu. Sú to územia, ktoré zaberajú nádrže, ľadovce, močiare (okrem tundry a lesnej tundry), hydraulické konštrukcie a prednosť v jazde s nimi.
7. Rezervné pozemky slúžia ako rezervy a sú prideľované na rôzne účely.
Predaj pozemkov, ako aj ich pridelenie za podnikateľskú činnosť a prevod z jednej kategórie do druhej sa vykonáva v súlade so zákonmi Ruskej federácie a zakladajúcich subjektov federácie.
Pozemok v obehu sa používa na vytváranie príjmu, a to aj z prenájmu, vkladu do základného imania, ako zábezpeka atď.
Vo vzťahu k rezidenčným nehnuteľnostiam sú možné viaceré typologické konštrukcie. Napríklad v závislosti od trvania a charakteru používania bývania:
Primárne bývanie je miesto trvalého pobytu;
Sekundárne bývanie - prímestské bývanie využívané na obmedzené obdobiečas;
Terciárne bývanie - určené na krátkodobé ubytovanie (hotely, motely a pod.).
V súlade s podmienkami Hlavné mestá Je obvyklé rozlišovať tieto typologické charakteristiky:
1. Luxusné bývanie.
Vzťahujú sa naň tieto základné požiadavky:
ubytovanie v najprestížnejších častiach mesta;
* patriace do „starého“ fondu (v prípade veľkých opráv a rekonštrukcií) alebo do „stalinského“ fondu;
* celková plocha bytov je minimálne 70 metrov štvorcových. m.;
* prítomnosť izolovaných miestností s konfiguráciou blízko štvorca a veľká kuchyňa (s rozlohou najmenej 15 m2);
* prítomnosť stráženého vchodu, podzemnej alebo blízkej garáže a pod.
Pre nízkopodlažné budovy typ chaty, ktorý je súčasťou elity, sa vyznačuje takými spotrebiteľskými požiadavkami, ako sú:
* tehlové steny;
* konštrukcia na dvoch alebo viacerých úrovniach;
* dostupnosť zariadení pre domácnosť a inžinierske služby.
2. Nadštandardné bývanie. Spotrebiteľský dopyt po bývaní tohto typu predpokladá tieto hlavné charakteristiky:
* možnosť ubytovania v rôznych (nielen najprestížnejších) častiach mesta;
* určité zníženie požiadaviek na plochu izieb a kuchýň na 12 a 8 metrov štvorcových. m (v tomto poradí);
* prítomnosť obývacej izby s rozlohou najmenej 17 metrov štvorcových. m.;
* väčšia rozmanitosť dizajnových a technologických parametrov.
Vo vzťahu k nízkopodlažným budovám umiestneným v prímestskej oblasti sú hlavnými charakteristikami vysoká pevnosť, odolnosť a nízka tepelná vodivosť stien, ako aj zabezpečenie inžinierskych sietí.
3. Štandardné bývanie. Vyznačuje sa:
* ubytovanie v ktorejkoľvek časti mesta;
* súlad architektonických a plánovacích parametrov s modernou stavebné predpisy a pravidlá;
* podľa projekčných a technologických parametrov patrí do druhej generácie priemyselnej bytovej výstavby a moderných domov.
Pre nízkopodlažnú prímestskú zástavbu sú najvýznamnejšie nielen technické údaje, ale aj poskytovanie základných sociálnych a domácich zariadení.
4. Nízka spotrebiteľská kvalita bývania
Na základe podmienok spotrebiteľského dopytu, ktoré sa formujú pod vplyvom faktora solventnosti, sú požiadavky na tento typ bývania veľmi malé:
* umiestnenie v neprestížnych oblastiach;
* vzdialenosť od hlavných dopravných komunikácií;
* patriace k takým stavebným a technologickým typom ako budovy „starého“ fondu, ktoré neboli podrobené kapitálovým, opravným a stavebným prácam, a domy prvej generácie priemyselnej bytovej výstavby;
* umiestnenie v prvých poschodiach domov iných typov;
* podhodnotené architektonické a plánovacie vlastnosti atď.
Uvažovaná klasifikácia zohľadňuje preferencie cieľových skupín spotrebiteľov bývania a úroveň ich solventnosti (marketingový prístup). Rezidenčné nehnuteľnosti je však možné distribuovať aj na základe urbanistických smerníc.
Existuje aj klasifikácia obytných nehnuteľností v závislosti od materiálu použitého na vonkajšie steny budovy:
Domy s tehlovými stenami;
Panelové domy;
Monolitické domy;
Drevené domy;
Domy zmiešaného typu.
Objekty s nehnuteľnosťami v krajine zaberajú samostatnú medzeru kvôli nevýznamnému objemu transakcií a ich špecifickosti. Je tu zastúpené prevažne sekundárne bývanie.
Ponuka a dopyt v tomto sektore trhu sú ovplyvnené mnohými faktormi. Okrem bežných priorít pri kúpe nehnuteľnosti na bývanie sú dôležité osobné preferencie lokality, ročného obdobia a sociálna homogenita susedov. Kupujúci venujú veľkú pozornosť dostupnosti najkompletnejšieho sortimentu komunikácií (autonómne systémy zásobovania teplom a vodou). Uprednostňujú sa predmety z tehál alebo dreva. Pozemok s rozlohou najmenej 10 akrov sa považuje za povinný atribút pre nehnuteľnosť v krajine.
Charakteristiky klasifikácie rezidenčných nehnuteľností, ktoré slúžili ako základ pre zoskupenie, sú rôzne, rovnako ako ich motivácie, preferencie a podmienky solventnosti. Nie je možné použiť jedno typologické kritérium, ktoré integruje vplyv všetkých faktorov. Preto sa v praxi používa niekoľko kritérií, ktoré poskytujú primeranú predstavu o nehnuteľnosti.
Komerčné nehnuteľnosti v Rusku sa začali formovať až so začiatkom privatizácie podnikov. Sektor komerčné nehnuteľnosti oveľa menej ako rezidenčné, a preto je úmerne menej transakcií, hoci komerčné nehnuteľnosti sú najatraktívnejšie na celom svete. Treba poznamenať, že v tomto sektore je prevládajúcou formou transakcií nájomné.
Komerčné nehnuteľnosti možno rozdeliť na výnosové – samotné komerčné nehnuteľnosti a vytvárajúce podmienky na ich ťažbu – priemyselné (priemyselné) nehnuteľnosti.
Nehnuteľnosť generujúca príjem zahŕňa:
1. Kancelárske priestory. Pri klasifikácii kancelárskych priestorov v každom regióne, obecná formácia Zohľadňujú sa rôzne faktory, podľa ktorých miestnosť patrí do určitej triedy. Môžu to byť umiestnenie, kvalita budovy (úroveň dokončenia, stav fasády, centrálny vchod, dostupnosť výťahov), kvalita riadenia ( správcovská spoločnosť, Dostupnosť doplnkové služby pre nájomníkov) atď.
IN medzinárodná prax Používa sa nasledujúca klasifikácia:
1. Medzinárodný vývojár.
2. Centrálna poloha, ľahký prístup.
3. Kompletne prestavaná budova.
4. Mikroklíma je riadená asistenciou jednotný systém ventilačný, vykurovací a štvorrúrkový klimatizačný systém.
5. Usporiadanie otvoreného priestoru podľa štandardu „shell-and-cohe“:
Falošné podlahy a zavesené stropy,
Výška od podlahy po podlahu ďalšieho poschodia je 3,6 m,
Racionálny efektívny raster stĺpov - vzdialenosť medzi nimi je minimálne 6 m.
6. Podzemné parkovisko a ľahký prístup.
7. Systém neprerušiteľného napájania.
8. Moderné systémy bezpečnosť budovy.
11. Medzinárodná správcovská spoločnosť.
2. Kompletne zrekonštruovaný v 90. rokoch. budova.
3. Plne kontrolovaná vnútorná mikroklíma.
4. Usporiadanie otvoreného priestoru podľa štandardu „shell-and-cohe“.
5. Dostatok parkovacích miest a ľahký prístup.
6. Systém neprerušiteľného napájania.
7. Moderné bezpečnostné systémy budov.
8. Profesionálny prenajímateľ.
9. Správne vyplnená dokumentácia k vlastníctvu stavby.
10. Medzinárodná správcovská spoločnosť.
1. Centrálna poloha, ľahký prístup.
2. Zrekonštruovaný objekt.
3. Systém autonómneho predchladenia prívodu tepla a privádzaného vzduchu.
4. Efektívne plánovanie podlaží vo forme kancelárskych blokov.
5. Vysokokvalitné opravy “európsky štandard”.
6. Dostatok parkovacích miest a ľahký prístup.
7. Moderné výťahy.
8. 24-hodinová bezpečnosť.
9. Profesionálny prenajímateľ.
10. Správne vyplnená dokumentácia k vlastníctvu stavby.
11. Profesionálna správcovská spoločnosť.
2. Zrekonštruovaná budova.
3. Efektívne plánovanie podlahy vo forme kancelárskych blokov.
4. Vysokokvalitné opravy “európsky štandard”.
5. Prístup nemusí byť veľmi pohodlný.
6. 24-hodinová bezpečnosť.
7. Profesionálny prenajímateľ.
nehnuteľnosť pozemok obytné komerčné
8. Správne vyplnená dokumentácia k vlastníctvu stavby.
9. Profesionálna správcovská spoločnosť.
1. Centrálna poloha.
2. Kozmeticky zrekonštruovaná budova.
3. Efektívne usporiadanie podlahy.
4. Vysokokvalitné opravy.
5. 24-hodinová bezpečnosť.
6. Skúsený prenajímateľ.
7. Správne vyplnená dokumentácia k vlastníctvu stavby.
8. Prítomnosť riadiacej štruktúry v budove.
2. Projekt vznikol prestavbou bývalého ústavu alebo administratívnej budovy.
3. Iný stav priestorov: od rekonštrukcie v sovietskom štýle až po moderný štýlový interiér.
4. 24-hodinová bezpečnosť.
5. Správne vyplnená dokumentácia k vlastníctvu stavby.
6. Prítomnosť riadiacej štruktúry v budove.
1. Rôzne miesta.
2. Nie veľmi pohodlný prístup.
3. Projekt vznikol prestavbou bývalého ústavu alebo administratívnej budovy.
4. Lacné opravy.
5. Bezpečnosť.
6. Správne vyplnená dokumentácia k vlastníctvu stavby.
7. Nedostatok riadiacej štruktúry v budove.
V rôznych regiónoch Ruska sa táto klasifikácia nemusí zhodovať
Medzi faktory, ktoré ovplyvňujú atraktivitu kancelárskych centier vytvorených blízko priemyselné podniky alebo na ich území (trieda D), môžeme rozlíšiť:
2. Parkovacie domy (parkoviská) ako komerčné nehnuteľnosti sa v krajine prakticky nerozvíjajú, aj keď perspektívy sú. Veď na každých tisíc obyvateľov je v súlade s normami potrebných asi 150 parkovacích miest.
3. Obchody a nákupné komplexy. Ako ukázali skúsenosti veľkých európskych miest, dobré podmienky pre umiestnenie multifunkčných nákupných centier (MTC) sú: križovatka hlavných diaľnic, tesná blízkosť staníc metra a autobusových zastávok pozemná doprava. Najčastejšie sa ukázalo, že takéto centrá sa nachádzajú v „ubytovniach“ alebo mimo mesta, v skutočnosti na prázdnom pozemku v blízkosti hlavnej diaľnice. Líšiť sa bude napríklad počet parkovacích miest, dostupnosť a parametre rekreačných a zábavných plôch, súvisiace služby pre domácnosť a pod.
Netreba predpokladať, že rozvoj multifunkčných nákupných centier je západným vynálezom. Je dobre známe, že uvažovaná tradícia rozvoja veľkých obchodných priestorov, pasáží, dvorov, kde si „každý“ návštevník mohol kúpiť, čo mu srdce zatúži, v súlade s potrebami a príjmami, kam sa mohol prísť „poobzerať a ukázať ostatným“. sa vytrácajú korene v minulosti.
Regióny krajiny sa nachádzajú v rôznych ekonomické podmienky a rozvíjať sa podľa vlastných zložitých zákonov, preto je v modernom Rusku proces vzniku nových alebo modernizácie starých nákupných centier heterogénny. Moskva v tomto procese vedie ako globálna metropola, ktorá v porovnaní s inými ruskými mestami existuje v najvýhodnejšom investičnom režime.
4. Priemyselné (priemyselné) nehnuteľnosti v Rusku sú v počiatočnom štádiu rozvoja, aj keď v poslednej dobe bol pre väčšinu privatizačných objektov určený vlastník. Pred uzavretím obchodu je potrebné vykonať komplexnú analýzu vlastníckych listín, aby sa zabezpečilo, že práva predávajúceho k navrhovanému predmetu sú nespochybniteľné, možnosť jeho zákonného scudzenia a práva nového vlastníka užívať tento predmet na určený účel. účel. S rozvojom procesu formovania skutočného vlastníka sa bude objem transakcií v tejto oblasti zvyšovať. Ale toto je jedna stránka problému. Na druhej strane, takmer v každom meste v krajine môžete vidieť prázdne budovy tovární a tovární na 5 - 8 poschodí s rozpadnutými a (alebo) inžinierskymi sieťami, ktoré chátrajú a rozbité sklenené okná. Stoja a nenájdu efektívneho majiteľa. prečo? Existuje niekoľko dôvodov:
1. Priemyselný rozvoj 60 - 80 rokov. nespĺňa požiadavky moderné technológie a rekonštrukcia si vyžaduje veľké kapitálové investície.
2. V súčasnosti hlavný spotrebiteľ priemyselné nehnuteľnosti- malé podniky, ktoré pre svoj rozvoj vyžadujú nehnuteľné objekty určitej špecifickosti: vysoký výkon, prítomnosť železničných prístupových ciest, jednoposchodové a prednostne samostatné budovy s autonómnou komunikáciou.
3. Požiadavky potenciálnych nájomcov sú spravidla prehnané a nezodpovedajú navrhovaným priemyselným zariadeniam.
4. Majitelia priemyselných nehnuteľností ponúkajú na trhu nehnuteľnosti, ktoré sú v zlom stave, a zároveň stanovujú nadsadené ceny.
5. Viac či menej úplné a presné informácie o priemyselnej nehnuteľnosti, jej právnom stave, veľkosti, stave a pod. neprítomný.
To všetko dodáva trhu priemyselných nehnuteľností spontánny a nepredvídateľný charakter.
Nehnuteľnosti používané na vykonávanie konkrétneho podnikania. Zvyčajne sa predáva spolu s podnikom (špecializované nehnuteľnosti);
Nešpecializované nehnuteľnosti - bežné budovy - obchody, kancelárie, továrne, sklady, ktoré sa bežne predávajú alebo prenajímajú.
Bibliografia
1. Nagajev R.T. Nehnuteľnosti (Správa pôdy, urbanizmus a ekonomika): terminologický slovník. - Kazaň: Ideal-Press, 2005.
2. Sterník G.M. Metodika analýzy trhu nehnuteľností v záujme investičnej a stavebnej činnosti. M., AXWELL, 2007.
3. Federálny zákon „O štátny kataster Nehnuteľnosť“ č. 221 zo dňa 24.7.2007
4. Federálny zákon „O prevode pozemkov alebo pozemkov z jednej kategórie do druhej“ č. 172 z 21. decembra 2004.
5. Federálny zákon „O schválení formulárov žiadostí o štátny katastrálny zápis nehnuteľností“ č. 34 z 20. februára 2008.
6. Federálny zákon „O schválení formulárov katastrálnych pasov budovy, stavby, nedokončeného staveniska, priestorov, pozemku“ č. 32 z 18. februára 2008.
7. Ministerský poriadok schválený uznesením Ministerstva hospodárskeho rozvoja zo dňa 26. apríla 2007 č. 146 “ Federálna agentúra katastra nehnuteľností na výkon štátnej funkcie „Údržba verejn technické účtovníctvo projekty investičnej výstavby“.
Uverejnené na Allbest.ru
Podobné dokumenty
Vlastnosti klasifikácie nehnuteľností podľa rôznych kritérií. Pozemok ako základný predmet nehnuteľnosti, špecifiká členenia pozemkového fondu v Rusku podľa ekonomický základ. Oceňovanie rezidenčných a komerčných nehnuteľností.
test, pridané 28.03.2015
Pojem, podstata a klasifikácia rezidenčných nehnuteľností, ich odrody a vlastnosti. Legislatívny a právny základ oceňovania nehnuteľností na bývanie. Analýza relevantného trhu a jeho vývojových trendov. Zlepšenie procesu hodnotenia.
práca, pridané 14.08.2015
Klasifikácia a skladba nákladov na prevádzku nehnuteľnosti, základné metódy výpočtu týchto nákladov. Trendy v prevádzkových nákladoch so zvyšujúcou sa životnosťou budov. Vplyv odpisov a opotrebovania na hodnotu nehnuteľností.
test, pridané 18.06.2010
Štúdium typov hodnôt nehnuteľností. Technológia oceňovania nehnuteľností. Analýza príjmových, trhových a nákladových prístupov k oceňovaniu hodnoty nehnuteľností. Charakteristika metód kapitalizácie výnosov a diskontovania peňažných tokov.
kurzová práca, pridané 06.09.2013
Charakteristika trhu nehnuteľností ako trhovej kategórie. Hlavné typy trhu investičných služieb. Základné princípy analýzy a hodnotenia nehnuteľností v systéme riadenia. Metódy ekonomické hodnotenie kvalita realitných objektov.
kurzová práca, pridané 28.03.2014
Stanovenie ceny nehnuteľností ekonomickými, politickými, fyzickými a sociodemografickými faktormi. Charakteristika komparatívneho, nákladového a výnosového prístupu k určovaniu Trhová hodnota nehnuteľnosti, ich vlastnosti.
kurzová práca, pridané 20.12.2011
Aplikácia oceňovania nehnuteľností pri scudzovacích operáciách, zaúčtovaní nezaúčtovaných predmetov do súvahy, preceňovaní dlhodobého majetku a pri riešení majetkových sporov. Porovnávacie, nákladové, výnosové prístupy k oceňovaniu hodnoty nehnuteľností.
kurzová práca, pridané 30.07.2015
Typológia bytových domov bytovú výstavbu. Štúdia primárneho a sekundárneho trhu rezidenčných nehnuteľností s viacerými bytmi v mestskom regióne Perm. Vlastnosti starej budovy, "Stalinka", "Khrushchev", domy individuálneho projektu.
kurzová práca, pridané 27.12.2014
Segmentácia trhu nehnuteľností: bývanie; komerčné nehnuteľnosti; pozemkov. Charakteristika trhu s rezidenčnými nehnuteľnosťami v regióne Volga. Transakcie na nákup a predaj veľkých pozemkov v Kazani. priemerná cena primárneho a sekundárneho trhu.
test, pridané 16.08.2010
Pojmy, črty a problémy formovania trhu s nehnuteľnosťami. Klasifikácia objektov nehnuteľností a segmentácia trhu. Faktory ovplyvňujúce hodnotu nehnuteľnosti. Etapy rozvoja trhu s nehnuteľnosťami v Rusku, analýza jeho súčasného stavu.
Priemyselné nehnuteľnosti sú ziskový objekt na investíciu. Ale priemyselné nehnuteľnosti sú iné a dnes sa používa viacero klasifikácií priemyselných nehnuteľností.
Do klasifikácie priemyselných nehnuteľností možno pridať aj úroveň pripravenosti objektov nehnuteľností: ide o objekty pripravené na použitie, nedokončenú stavbu, objekty vyžadujúce väčšie opravy alebo rekonštrukcie.
Klasifikácia priemyselných nehnuteľností je tiež rozdelená na špecializované a nešpecializované nehnuteľnosti. Táto klasifikácia sa používa, keď je potrebné hodnotiť výrobné zariadenia. Prvý typ priemyselnej nehnuteľnosti v tejto klasifikácii sa zvyčajne využíva po predaji nehnuteľnosti rovnakým spôsobom ako pred predajom. Napríklad nejaká továreň alebo výroba. Ale aj v tomto prípade možno nehnuteľnosť získať za účelom búrania, aby sa uvoľnil priestor pre inú výstavbu. Takéto vlastnosti sú zriedkavo žiadané. Ale nešpecializované nehnuteľnosti sa kupujú a predávajú pomerne často.
Typ nehnuteľnosti:
|
Špecializácia |
Charakteristika |
|
Chemický priemysel |
Väčšinou jednoposchodové budovy obmedzenej šírky (nie viac ako dve rozpätia). Tiež používané viacposchodové budovy s previsnutým vybavením. |
|
Mechanické inžinierstvo |
Jednoposchodové železobetónové budovy, vzdialené od obytných oblastí mesta. Veľké dielne s rozlohou najmenej 3 tisíc m2. Dostupnosť prístupových ciest, železničnej trate. Výkon zdroja je minimálne 400 kW. Je žiaduce mať žeriavový nosník. Dostupnosť pozemku minimálne 0,5 hektára. |
|
Ľahký priemysel |
Plánová štruktúra budov bola prijatá na základe jasného zónovania podlahových plôch s centrálnym umiestnením technických priestorov a vertikálnych komunikačných zariadení. Jednopodlažné a viacposchodové budovy. Dostupnosť všetkej komunikácie. Elektrina - 220 W alebo viac. |
|
Potravinársky priemysel |
Výška stropu je minimálne 3 m. Súlad stavby s príslušnými technologickými postupmi. |
|
Drevársky priemysel |
Elektrický výkon je minimálne 380 kW. Výška stropu je minimálne 4 m. |
|
čerpacia stanica |
Dostupnosť nádrží na skladovanie paliva a mazív. Dostupnosť pozemku s rozlohou najmenej 0,1 hektára. |
|
Autoservis |
Dostupnosť kontrolných otvorov. Výška stropu je viac ako 3 m. Dostupnosť všetkej komunikácie. |
|
Kovospracujúci priemysel |
Železobetónová konštrukcia. Výkon zdroja je minimálne 400 kW. Dostupnosť prístupových ciest, železničnej trate. Výška stropu - 4 m alebo viac. |
|
Spracovateľský priemysel |
Murovaná alebo železobetónová konštrukcia s výškou minimálne 4 m. Bývalá budova výťahu, rafinérie plynu a ropy. |
|
poľnohospodárstvo |
Dostupnosť pozemku minimálne 1 hektár. Jednoposchodové budovy. |
|
Vydavateľská činnosť |
Železobetónové podlahy medzi podlahami. Výška stropu je minimálne 3-4m. |
|
Stavebný priemysel |
Výkon zdroja je minimálne 400 kW. Je žiaduce mať žeriavový nosník. Dostupnosť pozemku minimálne 0,5 hektára. |
|
Polyfunkčné budovy |
Budovy s najuniverzálnejšími charakteristikami dostatočnými na organizáciu výroby rôznych špecializácií. |
Otázky Typológia občianskych stavieb Koncepcia a účel bytových stavieb. Obytné domy kaštieľa Blokové a sekčné obytné domy Obytné domy chodbového a pavlačového typu Špeciálne a špecializované domy
Nízka (do 3 podlaží) Stredná (4 -5 podlaží) Výšková (6-9 podlaží) Viacpodlažná (10 -25 podlaží) Výšková (viac ako 25 podlaží) Obrázok - Klasifikácia obč. budovy podľa počtu poschodí
Obrázok - Klasifikácia nadzemných podlaží občianskych budov, keď úroveň podlahy priestorov nie je nižšia ako plánovaná úroveň terénu; suterén (polosuterén), keď je podlahové označenie priestorov nižšie ako plánovaná úroveň terénu zem, ale nie viac ako polovicu výšky priestorov; suterén, keď je podlahová značka priestorov pod plánovanou úrovňou terénu o viac ako polovicu výšky podkrovia miestnosti, keď sa priestory nachádzajú v objeme podkrovia
základné zodpovedajú hlavným funkciám budovy pomocné sú určené na zabezpečenie hlavných funkcií budovy, ale nedefinujú ich obsluhu zvýšenie komfortu a hygienických podmienok, ale nesúvisia priamo s hlavnou funkciou budovy komunikačné technické sú nevyhnutné pre prípojky v rámci budovy sú určené na umiestnenie inžinierskych a technických zariadení Obrázok – Klasifikácia občianskych priestorov podľa ich úlohy vo funkčnom procese
univerzálne špecializované administratívne organizácie a právne inštitúcie Komunikačné, finančné a poisťovacie podniky Vedecké a technické organizácie Zdravotnícke a telovýchovné inštitúcie Podniky spotrebiteľských služieb a verejnoprospešných služieb Vzdelávacie inštitúcie Obchod a Stravovanie Dopravné organizácie Kultúrne a umelecké inštitúcie Veľkolepé verejné budovy so sálami veľkých rozpätí viacúčelové budovy, v ktorých je možné dočasne premeniť priestory budovy, v ktorých je možné pravidelne meniť rozmery priestorov a ich zoskupenie Obrázok - Klasifikácia verejné budovy Autor: funkčný účel
Typológia stavieb na bývanie v v v Bytový dom je stavba, ktorá má poštové číslo, celú alebo aspoň polovicu Celková plocha ktorý je určený na trvalý pobyt, nachádza sa na pozemku v určitých hraniciach so všetkými pomocnými budovami, stavbami a prvkami krajinnej úpravy, ktoré sa na ňom nachádzajú v určitých hraniciach. Obytné domy sú určené na trvalý alebo prechodný pobyt ľudí. Delia sa do týchto skupín: bytové domy; internáty; domovy pre seniorov a rodiny s hendikepovanými osobami na invalidnom vozíku.
Bytové domy Na základe počtu podlaží sa bytové domy bežne delia do piatich skupín: v Nízkopodlažné - 1-3 podlažia v Stredne podlažné - 4–5 podlaží v Výškové - 6–9 podlaží v Viacpodlažné - 10-16 poschodí v Výškové - 17 poschodí alebo viac . Autor: plánovacie schémy Existujú budovy s nasledujúcimi dispozíciami: v bunková v chodba v enfiláda v centrická v sekciová v hala v kombinovaná.
Názvoslovie typov bytových domov: Bytové domy sa podľa priestorovo-plánovacej štruktúry členia na tieto typy: § Bytové domy sídliskového typu - jednobytové, dvojbytové; § Bytové domy - blokové, sekciové, chodba, galéria. Hlavným typom bytového domu je byt. Hlavným prvkom je byt pre jednu rodinu.
Obytné domy sa podľa účelu delia do troch skupín: § na trvalé bývanie (všetky typy bytových domov vrátane: domov pre malé rodiny, internáty) § prechodné bývanie (ubytovne) § sezónne bývanie (určené pre rybárov, naftárov , pastieri, stavbári a pod.) § Nízke samostatné obytné budovy s pripojenými pozemkami sa nazývajú domy sídliskového typu.
Bytové domy sa podľa charakteru zástavby delia na 4 typy: s bytovými pozemkami, v ktorých má každý byt vlastný pozemok; s prvkami primárnych služieb pre domácnosť a zelenou plochou určenou na bežné používanie; s rozvinutými službami, vrátane iného súboru moderných bytov, komplexom zariadení služieb pre uspokojenie najrozmanitejších kultúrnych a každodenných potrieb obyvateľstva tohto typu domov (mládež obytné komplexy(MZhK)); hotelového typu, určený pre jednotlivcov a rodiny dvoch alebo troch ľudí, ktorí nevedú na plný úväzok v domácnosti. Ich byty majú malý životný priestor, znížená skladba úžitkových miestností (kuchynské výklenky, kombinované kúpeľne so sprchovými vaničkami a pod.). Takéto domy poskytujú rozvinutý systém verejných služieb a spotrebiteľských služieb.
Obrázok - Typy jednobytových obytných budov: a - jednopodlažný jednobytový byt; b - podkrovie, c - čiastočné usporiadanie izieb na dvoch úrovniach; g - jednobytový dvojpodlažný; d - na teréne s rozdielmi v úrovniach podlahy
V jednobytovom dome možno celý priestor rozdeliť do troch skupín: Obývacia izba - zahŕňa spoločenskú miestnosť (obývaciu izbu), spálne, detské izby, miestnosti pre intelektuálnu prácu. Domácnosť - zahŕňa čistú kuchyňu (na varenie), kŕmnu kuchyňu, špajzu na potraviny a sezónne oblečenie, garáž, dielňu atď. Komunikácia - zahŕňa vstupný priestor, zádverie, predné), chodby, hala, schodisko.
Hlavné výhody blokovaných domov: schopnosť stavať v ťažkom teréne; prítomnosť prázdnych koncových stien blokových domov, čo umožňuje vytvorenie bytové domy komplexná konfigurácia, odlišné zloženie izby a rôzne úrovne (jedno-, dvoj- a trojúrovňové); prepojenie blokových domov cez vložky vo forme hospodárskych priestorov, garáží, východov na osobný pozemok, chodby atď.; vysoká hustota budovy; zmenšenie obvodu vonkajších stien pre jeden byt; zníženie dĺžky inžinierske siete; zníženie spotreby energie na vykurovanie.
Obrázok - Schémy sekcií prvej skupiny: a - dvojbytová voľná orientácia, b, c - trojbytová; d, e – štvorbyt (b, c, d – obmedzená orientácia; e – poludníková orientácia)
Obrázok - Kompozičné schémy plánov pre viacpodlažné sekcionálne domy: a - viacpodlažné s sekciami prvej skupiny; b – viacpodlažný s úsekmi druhej skupiny; c – jednoúsekový bodový s úsekmi prvej a tretej skupiny
Typy úsekov v súlade s ich umiestnením na pláne: a – bežné; b – koniec; v - rotačné
Podľa objemovo-priestorového riešenia sú chodbové obytné budovy rozdelené na: jednoúrovňové, viacúrovňové (rozdiel úrovní je polovica poschodia, poschodia), jednoúrovňové so schodiskom vo vnútri.
Obrázok - Domy typu chodba: a - obdĺžnikový; b – trojlúčový (trojlístok); c – s chodbovým posunom (1 – schodisko-výťahová jednotka, 2 – schodiskové šachty
Charakteristické výhody obytnej budovy chodbového typu: usporiadanie chodby zlepšuje hygienické ukazovatele domu, pretože krížové vetranie priestorov je možné cez spoločnú dlhú chodbu; umožňuje čo najpohodlnejšie využitie obytného priestoru v apartmánoch s veľkým počtom izieb; výrazne sa zvyšuje produktivita a efektívnosť používania výťahu; náklady sa výrazne znížia meter štvorcový bývanie minimalizáciou nákladov na obstaranie a údržbu výťahových zariadení; estetické ukazovatele spočívajú v pohodlnom a harmonickom začlenení technických a obslužných miestností do dispozície domu, v schopnosti rozriediť architektonickú monotónnosť sekčných domov v budove.
Medzi nevýhody chodbových domov patrí jednosmerná orientácia bytov, ich menšia izolácia, chýbajúce priečne vetranie a veľká dĺžka komunikačných prepojení s prístupom do ulice.
Domy galériového typu majú množstvo výhod a vysoké hygienické vlastnosti: obojstranná orientácia, ktorá poskytuje optimálne podmienky pre priečne vetranie; sú konštrukčne veľmi jednoduché, spravidla pozostávajú z opakovane sa opakujúcich buniek konštrukčného plánovania; Náklady na galérie sú relatívne nízke, takže sú celkom ekonomické. je zabezpečené minimum schodísk, jedno alebo dve schodiská s výťahom obsluhujú veľké množstvo bytov na poschodí. pohodlné a ekonomické usporiadanie bytov, v ktorých technické miestnosti sú umiestnené na galérii a obytné miestnosti sa nachádzajú v zadnej časti bytu. Z hygienického hľadiska je vhodné umiestniť nádoby na odpad na voľnom priestranstve, mimo priestorov.
Domy galériového typu majú popri výhodách aj množstvo nevýhod: aby ste sa dostali do bytu, musíte po vstupe do budovy opäť vyjsť na vzduch; otvorené galérie sa musia čistiť častejšie, pretože sa v nich zhromažďuje viac prachu a nečistôt ako na uzavretých schodiskách; galérie by mali byť v noci osvetlené, ale osvetlenie by malo byť usporiadané tak, aby obyvatelia bytov susediacich s galériou nepociťovali nepohodlie alebo rušenie; Spálne a spoločenské miestnosti nie je vhodné otáčať smerom na galériu.
K špecializovaným obytné budovy zahŕňajú: obslužné obytné priestory; obytné priestory v internátoch; obytné priestory flexibilného skladu; bytové priestory v domoch systému sociálnych služieb; bytové priestory fondu na dočasné usídlenie vnútorne presídlených osôb; obytné priestory fondu na dočasné usadenie sa osôb uznaných za utečencov; obytné priestory pre sociálnej ochrany jednotlivé kategórie občania; obytné priestory pre siroty a deti bez rodičovskej starostlivosti, osoby z radov sirôt a deti bez rodičovskej starostlivosti.
Úvod 3
1. Klasifikácia podzemných nehnuteľností 5
1.1. Podzemné dopravné stavby 6
1.2. Podzemné verejné stavby 7
1.3. Podzemné energetické štruktúry 8
1.4. Podzemné skladovacie priestory 8
2. Problematika výstavby a prevádzky podzemných stavieb 9
2.1. Riziká pri implementácii podzemná stavba: ich druhy a metódy hodnotenia. 9
2.2. Monitorovanie bezpečnosti procesu 11
2.3. Problémy zápis do katastra podzemné nehnuteľnosti 13
3. Perspektívy využitia podzemných nehnuteľností 16
3.1. Použitie hotových podzemných dutín 16
3.2. Podzemný urbanizmus ako riešenie územných, sociálnych a ekonomické problémy veľké mestá 17
Záver 20
Referencie 23
Úryvok z textu
Svetové skúsenosti krajín Európy, Severnej Ameriky a juhovýchodnej Ázie ukazujú, že k riešeniu prispieva zvyšovanie intenzity rozvoja a zložitosti využívania podzemných priestorov megacít, ako jedného z hlavných smerov ich územného rozvoja. komplexných sociálnych, urbanistických, dopravných, environmentálnych a iných problémov. Mnohé strojárske, dopravné, sociálne a výrobnej infraštruktúry. Zabezpečuje sa integrácia podzemných a nadzemných konštrukcií. To všetko umožňuje efektívne využívať územné zdroje, výrazne šetriť územia vzácnej mestskej pôdy, podporovať ochranu mimoriadne cenných pozemkov a objektov, znižovať plynatosť a hlukovú záťaž v územiach.
Analýza najlepšieho a najefektívnejšieho využitia nehnuteľnosti zahŕňa vykonanie podrobnej štúdie trhovej situácie, charakteristík hodnotenej nehnuteľnosti, identifikáciu trhom požadovaných možností, ktoré sú kompatibilné s parametrami posudzovanej nehnuteľnosti, výpočet ziskovosti každú možnosť a odhad hodnoty nehnuteľnosti pre každú možnosť použitia. Konečný záver o najefektívnejšom použití je teda možné urobiť až po vypočítaní nákladov.
Teoretickým a metodologickým základom štúdie boli vedecké a praktické publikácie z oblasti oceňovania nehnuteľností, legislatívne akty Ruskej federácie, regulačné a metodické materiály, ako aj internetové materiály k skúmanému problému.
Tieto vedecké práce zároveň zvažovali len určité aspekty konania s nehnuteľnosťami: jeho ekonomická podstata a vlastnosti ako tovar, funkcie a právna úprava nehnuteľnosť. Problematika posudzovania nehnuteľnosti z pohľadu uspokojovania ľudských potrieb rôzne úrovne nebola venovaná žiadna pozornosť.
Zoznam informačných zdrojov
1. „Kódex územného plánovania Ruská federácia» zo dňa 29.12.2004 N 190-FZ (v znení z 30.12.2015).
2. Zákon Ruskej federácie zo dňa 21.02.1992 N 2395−1 (v znení z 13.7.2015) „O podloží“.
3. Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (Občiansky zákonník Ruskej federácie) od
4. federálny zákon zo dňa 24.07.2007 N 221-FZ (v znení z 30.12.2015) „O katastri nehnuteľností štátu.“
5. Federálny zákon z 21. júla 1997 N 122-FZ (v znení z 29. decembra 2015) „Dňa štátna registrácia práva na nehnuteľnosť a transakcie s ním“.
6. Volkov K. A. Shutova I. M. Správa nehnuteľností: tutoriál pre študentov špecialista. 291 500 - Expertíza a správa nehnuteľností - Petrohrad: SPbGASU, 2007. - 144 s.
7. Grinenko S.V. Ekonomika nehnuteľností. Poznámky k prednáške.:
- Taganrog: Vydavateľstvo TRTU, 2004. - 107 s.
8. Zertsalov M. G., Konyukhov D. S., Merkin V. E. Komplexný vývoj podzemného priestoru: učebnica. - M.: Vydavateľstvo ACB, 2015. - 416 s.
9. Simionova N. E. Sheina S. G. Metódy hodnotenia a technické znalosti nehnuteľnosť. - M.: ICC "MarT", 2006. - 448 s.
10. Beljajev V. L. Základy podzemného urbanizmu: monografia / Ministerstvo školstva a vedy Ruskej federácie; Federálna štátna rozpočtová vzdelávacia inštitúcia vyššieho odborného vzdelávania „Moskva štátna univerzita stavebného inžinierstva“. M.: MGSU, 2012. (Knižnica vedeckého vývoja a projektov MGSU).
11. Beljajev V.L., Romanov V.M. Skúsenosti a perspektívy využitia 3D katastra pri riadení urbanistického rozvoja podzemných priestorov.// Majetkové vzťahy v Ruskej federácii, č. 1(148), 2014. - s. 53−76.
12. Kalinin A.R. Moderné skúsenosti s rozvojom podzemných priestorov Moskvy.// Zbierka vedeckých prác"Ekologické a ekonomické problémy environmentálneho manažmentu v ťažobnom priemysle." - Bane: Vydavateľstvo YuRO AGN, 2005. - s. 26−28.
13. Korchak A.A., Stoyanova I.A. Skúsenosti s využívaním podzemných priestorov vo veľkých mestách. URL: (prístupné 24. februára 2016).
14. Portsevsky A.K. Možnosti využitia podzemných priestorov. URL: geoprotection.narod.ru/genesis/use-underground-1.pdf (prístup 24. februára 2016).
15. „Príručka integrovaného rozvoja podzemných priestorov vo veľkých mestách“ (schválená a odporúčaná na zverejnenie Protokolom Akademickej rady RAASN zo dňa 30.11.2004).