Zavarovanje: računovodstvo in obdavčitev. Kaj ne more biti predmet zastave? Česa se pri določanju višine zavarovanja ne upošteva

Zastava premoženja stranke je ena najpogostejših oblik zagotavljanja odplačila bančno posojilo... Zastava premoženja je formalizirana s pogodbo o zastavi, ki sta jo podpisali dve stranki in potrjuje pravico upnika, da prejme prednostno poravnavo terjatve od vrednosti zastavljene nepremičnine, če posojilojemalec ne izpolni obveznosti plačila.

Uporaba zavarovanja v praksi organiziranja kreditnih odnosov zahteva poseben mehanizem za njegovo uporabo. Mehanizem zastave je postopek priprave, sklenitve in izvršitve zastavne pogodbe. Mehanizem zavarovanja nastane ob obravnavi vloge za posojilo kot pogoj za sklenitev posojilna pogodba... Spremlja celotno obdobje koriščenja posojila. Prava pritožba na izvršitev mehanizma zavarovanja s premoženjem se pojavi v zadnji fazi gibanja posojila - odplačevanju posojila - in le v nekaterih primerih, ko stranka posojila ne more vrniti s premoženjem ali dohodkom.

V bančni praksi se imenujejo transakcije za registracijo in izvajanje mehanizma zavarovanja zavarovalni posli... Zastavno poslovanje komercialnih bank nima samostojnega pomena. Izhajajo iz posojilnih poslov in zagotavljajo pravočasno in Popolno odplačilo posojila. Posojila, izdana proti zastavi naročnikovega premoženja ali njegovih lastninskih pravic, se imenujejo zastavljalnice.

S pravnega vidika lahko strukturo mehanizma zavarovanja predstavimo na sl. 13.1.

Kot je razvidno iz sl. 13.1, osrednje mesto v pravni vsebini zastavnega mehanizma pripada opredelitvi lastništva, posesti, razpolaganja in uporabe zastavljene nepremičnine. Ukapravne težave različne države se rešujejo na različne načine. V Rusiji pravna podlaga zastavni mehanizem določa zakon "o zastavi" in civilni zakonik, v skladu s katerim:

a) lastništvo zastavljene nepremičnine pripada posojilojemalcu;

b) lastništvo posojilojemalca v zastavljeni nepremičnini je lahko neposredno ali posredno;

c) zastavo lahko spremlja pravica do uporabe zastavljenih predmetov v skladu z njenim namenom.

Glavne faze izvajanja zastavnega mehanizma so:

  • izbor predmetov in vrst zavarovanja;
  • ocena zastavljenih predmetov;
  • priprava in izvedba zastavne pogodbe;
  • vrstni red izvršbe zastavne pravice.

PREDMET ZVEZE so lahko stvari, vrednostni papirji, druga lastnina in lastninske pravice. Hkrati mora ta lastnost, da bi jo lahko uvrstili med zastavljene predmete, izpolnjevati dva merila: sprejemljivost in zadostnost. Ti kriteriji najdejo različne izraze v zvezi z različnimi vrstami lastnine.

Glede na vsebino materiala so zastavljeni predmeti razdeljeni v naslednje skupine:

1. Zastava premoženja stranke:

Obljuba blaga materialne vrednosti:

a) zastava surovin, materialov, polizdelkov;

b) zastava blaga in končnih izdelkov;

c) zastava valutnih vrednosti (denarna valuta), zlatih predmetov, nakita, umetnosti in starin;

d) zastava drugih zalog;

  • zastava vrednostnih papirjev, vključno z zadolžnicami;
  • zastava vlog v isti banki;
  • hipoteka (hipoteka na nepremičninah).

2. Obljuba lastninske pravice:

  • zastava najemnikovih pravic;
  • zastava avtorjeve pravice do plačila;
  • zastava kupčevih pravic po pogodbi o delu;
  • zastava pravice komisionarja po pogodbi o proviziji.

Hkrati pa mora biti ta ali ona strankina lastnina predmet zastave, mora biti dosledna merila sprejemljivosti in zadostnosti.

Kriterij sprejemljivosti odraža zanesljivost kakovostip predmet zavarovanja, merilo zadostnosti - kvantitativno... Obstajajo splošne in posebne zahteve za kvalitativno in kvantitativno določanje zastavljenih predmetov.

Splošne zahteve za vidik kakovosti zastavljenih predmetov ne glede na njihovo vsebnost se zmanjšajo na naslednje.

1. Zastavljeni predmeti (stvari in lastninske pravice) morajo pripadati posojilojemalcu (zastavniku) ali biti v popolni ekonomski pristojnosti.

2. Zastavljeni predmeti morajo imeti denarno vrednost.

3. Zastavljeni predmeti morajo biti tekoči, tj. imajo sposobnost izvajanja.

Splošne zahteve za količinsko določanje zastavljenih predmetov je presežek vrednosti zastavljene nepremičnine v primerjavi z glavno obveznostjo, ki jo ima hipotekarni upnik v zvezi s hipotekarnim upnikom, tj. vrednost zastavljene nepremičnine mora biti večja od zneska posojila in obresti zanj.

Posebne zahteve za kakovostno in količinsko gotovost zastavljenih predmetov so odvisne od vrste zastave in stopnje tveganja, ki spremlja posamezne zastavne operacije.

Sprejemljivost blaga vrednost zavarovanja določata dva dejavnika:

  • kakovost vrednot;
  • sposobnost posojilodajalca, da izvaja nadzor nad svojo varnostjo. Merila kakovosti zalog so:

hitrost izvajanja,

relativna stabilnost cen,

možnost zavarovanja,

dolgoročno skladiščenje. Zato se pokvarljiva hrana običajno ne uporablja kot zavarovanje.

Pomembno je ne le opredeliti merilo kakovosti in izbrati vrednosti v skladu z njim, ampak in zagotovitinjihovo varnost. Le v tem primeru je zastava dragocenosti lahko zagotovilo za odplačilo posojila.

V zvezi s tem je najbolj zanesljiv način, da se zagotovi varnost zastavljenih vrednosti, njihov prenos upniku, tj. kozarec. V tem primeru posojilojemalec ostane lastnik zastavljene nepremičnine s posrednim lastništvom. Ne more razpolagati in uporabljati naravnih vrednot. Pokliče se določena vrsta zavarovanja hipoteko.Upnik pridobi pravico do uporabe zastavljene nepremičnine s hipoteko. Hkrati se nanj prenese obveznost pravilnega vzdrževanja in hrambe predmeta hipoteke, da nosi odgovornost za izgubo in škodo.

Če banka nima skladišč, ima ta vrsta zastav v zvezi z zalogami omejen obseg. Kot zastavljeni predmeti so lahko:_wa plemenite vrednosti, plemenite kovine, umetniška dela, okrašenain jaz. Veljavna zakonodaja predvideva tudi možnost (po dogovoru strank), da zastavljeni inventar zapustijo zastavnikom. Če so predmeti, ki so ostali pri zastavniku, označeni z znaki, ki označujejo njihovo zastavo, se imenujejo tako imenovani trdno zastavo. INv tem primeru posojilojemalec nima pravice uporabiti (porabiti) zastavljenih vrednosti.

Kot je pokazala praksa, ima trdi depozit omejen obseg, saj je zasnovan za vrednosti, ki niso namenjene trenutni porabi.

Pogostejša vrsta zastave pri zapuščanju dragocenosti pri zastavniku je zastava blaga v obtoku.V tem primeru je zastavitelj ne le v lasti zastavljenih vrednosti, temveč tudi

in jih lahko porabi.

Zastavljanje blaga v obtoku trenutno se uporablja v praksi domačih in tujih bank pri posojanju trgovskim organizacijam, ki morajo imeti nenehno zalogo dragocenosti, da jih dajo v prodajo. V tem primeru predmet zastave ni le v posesti, temveč tudi na razpolago in v uporabi posojilojemalca. S to vrsto zavarovanja lahko organizacija nekatere zastavljene vrednosti nadomesti z drugimi, vendar je pogoj za prodajo blaga njihovo obvezno podaljšanje v višini porabljenih vrednosti. Klicali so tudi zastavo blaga v obtoku zavarovanje s spremenljivo sestavo,ker lahko pride do odstopanja med trenutkom prodaje blaga in trenutkom obnove zaloge, v tem primeru zastavna obveznost ne zagotavlja vedno vrnitve posojila. Ta garancija velja samo za dejanski inventar. Vrsta zastave blaga v obtoku je zastava blaga v predelavi... Uporablja se za posojanje industrijska podjetja, zlasti tistih, ki predelajo kmetijske surovine. Značilnost te vrste zastave je pravica posojilojemalca, da uporabi zastavljene surovine in materiale, ki so vključeni v zastavljene predmete v proizvodnji, in jih nadomesti s končnimi izdelki. Poleg tega je dovoljeno, da se vrednosti, namenjene predelavi, premaknejo iz skladišča v delavnico tovarne ali obrata. Obdelava vrednosti s strani banke je dovoljena, če se dokaže, da bo rezultat obdelave rezultat višje vrednosti kot prej. Za dokaz je predstavljen poseben izračun, ki prikazuje količino in stroške zastavljenih surovin in materialov; obdobje njegove obdelave; povprečni donos predelanih proizvodov; shranjevanje. Vendar tudi v tem primeru banka ne more izvajati učinkovitega nadzora nad varnostjo zastavljenih vrednosti.

Tako različne vrste zastave opredmetenih sredstev (ali poravnalni dokumenti, ki jih predstavljajo) imajo neenako stopnjo jamstva za odplačilo posojila. Najbolj realno jamstvo je hipoteka.Druge vrste zavarovanja imajo pogojna jamstva za odplačilo posojila. Zato se v praksi tujih poslovnih bank tovrstna zavarovanja uporabljajo v zvezi s strankami, ki so se pozitivno izkazale, tj. zanesljivi partnerji v kreditnih transakcijah.

Od leta tržno gospodarstvo konjunktura s prodajo blaga se lahko hitro spremeni, vrednost zastavljenih vrednosti je vedno višja od zneska izdanega posojila. Ta določba opredeljuje pojem "Zadostnost" zastavljenega predmeta.Pri izdaji lombardnih posojil za inventarne postavke največji znesek posojila praviloma ne presega 85% vrednosti zastavljenih predmetov. Ta razlika daje banki dodatno jamstvo za odplačilo posojila v primeru nepredvidenih okoliščin.

Vendar v vsakem konkretnem primeru posameznik marža(razlika med vrednostjo zastavljenih vrednosti in dolgom kreditojemalca do banke za posojilo in obresti), ob upoštevanju tveganja kreditne transakcije.

Poleg zastave zalog v tuji in domači praksi banke dajejo posojila v zastavljalnici, zavarovana z vrednostnimi papirji.

Kriterij za kakovost vrednostnih papirjev z vidika njihove sprejemljivosti za zavarovanje s premoženjem, služijo: možnost hitre izvedbe in finančno stanje izdajatelja. V zvezi s tem v tuji in domači praksi največ visoka ocena kakovost so državni vrednostni papirji s hitrim prometom. Pri izdaji posojil za zavarovanje s premoženjem lahko največji znesek posojila doseže 95% vrednosti vrednostnih papirjev. Kadar se za zavarovanje uporabljajo drugi vrednostni papirji (na primer delnice, ki jih izdajo podjetja), znaša znesek posojila 80–85% njihove tržne cene. Hkrati komercialne banke izdajajo posojila za vrednostne papirje, ki kotirajo na borzi, in vrednostne papirje, ki ne kotirajo na borzi. V slednjem primeru je kakovost zavarovanja s posojilom nižja in zato banke pri ocenjevanju vrednosti zavarovanja določajo višje marže.

Vključeni so tudi zastavljeni predmeti zadolžnice(trgovinski in finančni). Glavna zahteva za trgovinski račun kot predmet zastave je v obveznem odsevu dejanske blagovne transakcije... Upoštevati je treba tudi datum zapadlosti menice, ki ne sme biti krajši od roka izdaje posojila. Največ znesek kredita P ЗД zastava menice po izkušnjah številnih držav znaša 75-90% vrednosti zavarovanja s premoženjem V ruski praksi se kot zavarovanje uporabljajo predvsem finančne zadolžnice (obveznosti izdajatelja, da plača določen znesek denar). Glavne zahteve za tak račun, če se uporablja kot zavarovanje, so: zakonitost izdaje, razpoložljivost prodajnega mehanizma in likvidnost.

Pravica zastave se lahko nanaša tudi na vloge v isti banki, ki izda posojilo.Takšni prispevki so praviloma ciljno uporabljeni. Gospodarska organizacija na primer nabira denarna sredstva za izvajanje proizvodnje kapitalske naložbe ali gradnja socialnih objektov (stanovanjske stavbe, ambulante, vrtci, športni kompleksi). Ko banka prejme posojilo za tekoče proizvodne potrebe, lahko podjetje ustvari vloge v ustreznem znesku, vključno z devizami, kot zavarovanje. Pri uporabi deviznega depozita kot zavarovanja se ustreznim uslužbencem banke izda nalog, da račun blokirajo v znesku, ki ustreza posojilu v rubljih. Če je polog izdan s potrdilom, ga lahko položite na banko. V primeru zamude pri odplačevanju posojila na račun prihodka, bo banka zagotovila odplačilo posojila na račun polog... To je najlažji in najbolj zanesljiv način za odplačilo posojila.

Kreditiranje agregata (posojilo za celotno zalogo in proizvodne stroške) ali povečanega predmeta (posojilo za tekoči račun) bo morda zahtevalo uporabo mešanozavarovanje, vključno z blagom na zalogi, vrednostnimi papirji, menicami. INv tem primeru zahteve za sestavne elemente mešanega zavarovanja ostanejo enake, kot je opisano zgoraj. Najvišji znesek posojila v skladu z Listino Državne banke RSFSR z dne 13. oktobra 1921 ne sme presegati 75% celotne vrednosti zavarovanja, prevzetega kot zavarovanje.

Nekatere značilnosti uporabe zavarovanja so na voljo pri izdaji hipotekarnih posojil, ki so bile zelo razvite v svetovni bančni praksi. V tem primeru se pojavi takšna vrsta zavarovanja, kot je hipoteko, tj. hipoteka na nepremičninah.Predmet hipoteke so lahko: zgradbe, objekti, oprema, zemljišča, stanovanjske hiše in stanovanja, poletne počitniške hiše, vrtne parcele, garaže in druge zgradbe za potrošniško uporabo.

Za hipoteko so značilne naslednje značilnosti: zapustitev nepremičnine v posesti in uporabi zastavnega upnika; sposobnost hipotekarnega upnika, da samostojno razpolaga z dohodkom, prejetim od uporabe hipotekarnih predmetov; možnost pridobitve dodatnih hipotekarnih posojil s strani upnika, zavarovanega z isto nepremičnino; obvezna vpis zastave v zemljiške knjige, ki se vodijo na lokaciji predmeta hipoteke; enostavnost nadzora zastavnega upnika nad varnostjo zastavljene stvari.

Hipoteke se praviloma uporabljajo pri izdajanju dolgoročnih posojil pravnim in fizičnim osebam (prebivalstvo za nakup hiše ali stanovanja; kmetje za gradnjo ali upravljanje zemljišč).

Ob izdaji hipotekarno posojilo pomembno je pravilno oceniti vrednost zavarovanja s premoženjem. Uspeh ocenjevanja, kot je prikazano tuje izkušnjeje odvisno od sposobnosti, izkušenj in usposobljenosti ocenjevalca. Banka temu vprašanju pripisuje velik pomen.

V Rusiji uporabo hipotek kot zavarovanja za obveznosti iz posojilne pogodbe ureja Zakon Ruske federacije "O hipoteki (zastavi nepremičnin)", ki je začel veljati 16. julija 1998.V skladu z njo je hipotekarni objekt: zemljišča; podjetja, pa tudi zgradbe, objekti in druge nepremičnine, ki se uporabljajo v poslovne dejavnosti; stanovanjske zgradbe, stanovanja in deli stanovanjskih zgradb in stanovanj; poletne koče, vrtne hišice, garaže in druge potrošniške zgradbe; zrak in morska plovila, celinska plovna plovila in vesoljski predmeti.

Navedena nepremičnina je lahko predmet hipoteke, če pripada hipotekarnemu upniku na lastninski pravici ali na pravici gospodarskega upravljanja.

Če je lastnina skupna solastništvo ali je v najemu v lasti, je potrebno soglasje vseh lastnikov ali najemodajalca.

Če je predmet hipoteke podjetje, potem zastavljena nepremičnina vključuje opredmetena in neopredmetena sredstva, povezana s tem podjetjem.

V sodobni bančni praksi predmet zastavepri odobravanju posojil zagovornikine samo lastnine stranke, ampak tudi njegove lastninske pravice.Posledično obstaja neodvisna vrsta zavarovanja - zastava pravic.Predmet zastave v tem primeru so pravice: najemnika do stavb, objektov, zemljišč; avtor za plačilo; stranka po pogodbi o delu; komisionar po pogodbi o proviziji itd. Kadar banka uporablja zastavo pravic za zagotovitev odplačila posojila, mora banka zagotoviti, da datum prejema sredstev posojilojemalcu ustreza zapadlosti posojila.

Drug element mehanizma zavarovanja je presoja predmeta zastave.Mednarodna praksa je v zvezi s tem razvila naslednje temeljne določbe.

1. Večina zavarovanj se vrednoti po tržni vrednosti. To dejansko pomeni najvišjo ceno, po kateri bi bilo mogoče prodati nepremičnino, če bi bil potencialni kupec in dovolj časa za dokončanje posla. Vendar v mnogih primerih, ko banka uporabi mehanizem zavarovanja za odplačilo posojila, začetni stroški ne ustrezajo dejanski ceni. To je posledica razlogov, kot so: pomanjkanje zainteresiranih kupcev, padec cene ustrezne nepremičnine, gospodarska recesija, potreba po hitrem iskanju kupca.

2. Sprejeto zavarovanje je treba redno ponovno ocenjevati, da bi ga pokrili kreditno tveganje Kadarkoli.

3. Oceno vrednosti zastavljenih predmetov morajo opraviti strokovnjaki z ustreznimi kvalifikacijami.

4. Pristnost in vrednost umetniških del, starin itd. je treba potrditi.

V primeru uporabe vrednosti zalog kot zavarovanja morajo njegovi stroški vključevati stroške rednega ocenjevanja zavarovanje, še posebej, če so vključeni neodvisni strokovnjaki.

6. Pri ocenjevanju zavarovanja morate biti pozorni na pravilno opredelitev likvidacijska vrednost in stroški prodaje nepremičnine.

Realno stopnjo pokritosti posojila v primeru prisilne prodaje nepremičnine je mogoče določiti, če iz cene na prostem trguodštejemo naslednje:

  • stroški izvedbe;
  • marža prisilne prodaje;
  • znesek morebitnih prednostnih zahtevkov do lastnine;
  • plačilo pravnih stroškov.

Če od neto realne vrednosti odštejemo zahtevano varnostno rezervo (odvisno od stopnje tveganja), dobimo dejansko vrednost nepremičnine, ki je varščina za odplačilo posojila.

7. Najbolj odgovorno, težko in dolgotrajno ocenjevanje je
nepremičnine kot zavarovanje. V mednarodni praksi
za ocenjevanje nepremičnin se uporabljajo tri glavne metode, ki
v kombinaciji za izbiro najbolj optimalne možnosti.

Metoda ena(drago) se osredotoča na določanje možnih stroškov pridobivanja zemljišč in postavitve novih podobnih stavb v bližnji prihodnosti z običajnim potekom gradnje. Nadalje se določi nadomestni stroški predmetov, ob upoštevanju zneska podjetniškega dohodka, ki odraža investitorjevo nadomestilo za tveganje gradnje nepremičnine Nastala vrednost se zmanjša za amortizacijski znesek.

Druga metoda(trg) temelji na podatkih o tržni ceni podobnih kupoprodajnih transakcij. Seveda se pri tej metodi uporablja sistem sprememb, saj popolnoma enakih nepremičninskih predmetov praktično ni. Ta metoda je enostavnejša za uporabo, vendar predpostavlja razvit trg nepremičnin in razpoložljivost informacij o tržne cene na različnih predmetov nepremičnina.

Tretja metoda(donosno) izhaja iz predpostavke, da je vrednost nepremičnine posledica prihodnjega čistega dohodka, ki ga ta nepremičnina lahko prinese od svojega delovanja. Pri uporabi te metode jih vodijo podatki o najemninah za podobno nepremičnino, podatki o možnih izgubah med zbiranjem plačil (zaradi dolžine obdobja iskanja najemnikov), informacije o možnosti dodatnega dohodka iz drugih oblik izkoriščanja lastnine.

Za ruske razmere razvoj hipotek kot oblike zagotavljanja odplačevanja posojil še čaka, zato bo vprašanje ocenjevanja vrednosti nepremičnin v prihodnosti dobilo poseben pomen. Po mnenju strokovnjakov je na tej stopnji najbolj sprejemljiva metoda določitev tržne vrednosti zavarovanja s premoženjem in izdaja posojila v višini od 50 do 60%.

Najpomembnejši element zastavnega mehanizma je priprava in izvedba zastavne pogodbe, ki odraža celoten sklop pravnih razmerij med strankama o zastavi premoženja ali lastninskih pravic.

V skladu z rusko zakonodajo mora zastavna pogodba po obliki in vsebini izpolnjevati nekatere zahteve.

Na obrazecpogodba o zastavi vsebuje naslednje zahteve.

  • Pogodba o zastavi mora biti sklenjena leta pisanje... V ruski praksi se praviloma sestavi en dokument, ki ga podpišeta dve strani in zapečate.
  • Hipotekarna pogodba je obvezna pri notarju. V ruski bančni praksi so pogodbe o zastavi ne samo na nepremičninah, temveč tudi na premoženju katere koli druge stranke predmet notarske overitve.
  • Hipotekarna pogodba je predmet registracije pri lokalnih ruskih organih za upravljanje premoženja.
  • Hipotekarna pogodba na državni lastnini se šteje za veljavno, če je zanjo dano dovoljenje lokalne avtoritete Državni premoženjski odbor.

Neupoštevanje določenih zahtev glede oblike zastave premoženja ali lastninskih pravic zastavitelja pomeni njegovo neveljavnost.

TOza vsebino pogodbe o zastavi (njeni glavni pogoji) veljajo naslednje zahteve ruske zakonodaje.

1. Odraz bistva terjatve (obveznosti), zavarovane z zastavo, njene velikosti in časa izpolnitve. Če je obveznost, ki izhaja iz posojilne pogodbe, zavarovana z zastavo, potem je v pogodbi o zastavi navedeno, kdo je posojilodajalec in kdo posojilojemalec; znesek posojila in zapadle obresti; zapadlost posojila in plačila obresti.

2. Sestava in vrednost zastavljene nepremičnine.

3. Vrsta zastave, ki odraža način lastništva in razpolaganja z zastavljeno nepremičnino.

4. Pravice in obveznosti strank v zvezi z vrstami zastave.
Pri zastavi so pravice in obveznosti strank predmet prenosa

zastavljeno premoženje upniku (banki). V primeru trdne zastave, zastave blaga v obtoku ali predelavi so pravice in obveznosti strank odvisne od značilnosti posamezne vrste zastave.

5. Oblike organiziranja nadzora nad spoštovanjem pogojev pogodbe. Posebni načini organiziranja nadzora nad izpolnjevanjem pogojev zastavne pogodbe so odvisni od načina in razpolaganja z zastavljeno nepremičnino.

Pogodba o približno zagotoviti je treba hipoteko, ki hipotekarnemu upniku zagotavlja lastninsko pravico na zastavljeni nepremičnini:

  • obveznost zastavnega upnika, da zavaruje predmet zastave za polni stroški na stroške in v interesu zastavitelja;
  • obveznost zastavnega upnika, da zagotovi ukrepe za ohranitev posesti zastavljenih predmetov;
  • obveznost zastavnega upnika, da takoj obvesti zastavitelja, če obstaja nevarnost izgube ali škode na predmetu zastave;
  • obveznost zastavnega upnika, da pošlje poročilo o uporabi hipoteke s strani Redmeta, če je tako določeno v pogodbi;

Obveznost zastavnega upnika, da predmet zastave vrne po
izpolnitev zastavne obveznosti s zastavo.

Dogovor o zastavi z opustitvijo zastavljene nepremičnine z zastavnikom (trdna zastava, zastava blaga v obtoku) lahko vključujemot določbe o podaljšanju glede:

- pravica zastavnega upnika, da od zastavitelja zahteva, da sprejme ukrepe za ohranitev predmeta zastave;

  • obveznost zastavitelja, da vzdržuje minimalno ravnovesje zastavljenih vrednosti na določeni ravni;
  • obveznost zastavitelja, da zastavnemu upniku predloži poročilo o prisotnosti in stanju zastavljene nepremičnine;
  • pravice zastavnega upnika, da preveri velikost, sestavo in pogoje hrambe zastavljene nepremičnine glede na dokumente in na kraju samem

V primeru hipoteke je zastavitelj dolžan nepremičnino vzdrževati v dobrem stanju in nositi stroške za njeno vzdrževanje (razen če pogodba določa druge pogoje), zastavni upnik pa ima pravico preveriti, v skladu z dokumenti dejanska razpoložljivost, stanje in pogoji nepremičnine.

V primeru izdaje posojila, zavarovanega z dragocenostmi, da se zagotovi njegovo odplačilo, mora banka sistematično preverjati skladnost zneska danega posojila z vrednostjo zastavljenih dragocenosti, pri čemer upošteva stopnjo izgub, ki lahko nastanejo, ko se te dragocenosti prodal.

Približna shema za preverjanje zavarovanja s posojilom je lahko naslednja, v milijonih rubljev.:

2. Stroški zastavljenih vrednosti

istega datuma po podatkih posojilojemalca 700

3. Marža, ki jo določi banka

ob upoštevanju možnega tveganja izgube ob prodaji 30% (vrednosti zastavljenih vrednosti)

4. Realna vrednost zastavljenih vrednosti 700 - (30% od 700) \u003d 490

5. Presežek (+), pomanjkanje (-) zavarovanja 520 - 490 \u003d -30

Posledično je banka na podlagi rezultatov preverjanja zavarovanja posojila ugotovila zmanjšanje vrednosti zastavljene nepremičnine in njeno pomanjkanje v višini 30 milijonov rubljev. To pomeni, da je treba posojilojemalcu predložiti zahteve, da takoj nadomesti izgubljeno zavarovanje za navedeni znesek. V nekaterih primerih lahko banka po sprotnem preverjanju sestave zastavljenih vrednosti zahteva zamenjavo nekaterih vrednosti z drugimi, bolj likvidnimi.

Zadnja faza izvajanja zastavnih pravic in zastavevau mehanizem je vrstni red izvršbe... Osnova za izvršbo zastavljene nepremičnine ali lastninske pravice je neizpolnitev kreditojemalčeve obveznosti, zavarovane z zastavo.

OD usoda upnika (banke) pravice do izterjaven in zastavljeno premoženje je lahko: a) trenutek konca roka za izpolnitev obveznosti (rok posojila); b) zapadlost posojila plus milostno obdobjedoločena s pogodbo o zastavi.

Vzpostavljen civilni zakonik Ruske federacije dva načina ravnanjazaseg. Prvi je vložitev zahtevka na sodišču. Uporablja se v primerih, ko:

  • predmet zastave je nepremičnina;
  • za sklenitev zastavne pogodbe je bilo potrebno soglasje ali dovoljenje druge osebe ali organa;
  • predmet zastave je lastnina, ki ima za družbo pomembno umetniško, zgodovinsko ali drugo vrednost;
  • zastavitelj ni prisoten in njegove lokacije ni mogoče določiti.

Pritožba na sodišče upnika se izvede na podlagi tožbene izjave s prilogo potrebnih dokumentov.

Drugi način ..- brez obsodba - uporablja se predvsem v dveh primerih:

  • glede premičnin, če je to predvideno v zastavni pogodbi ali je določeno z dodatnim pisnim dogovorom med banko in zastavnikom;
  • v zvezi z nepremičninami, če je po izteku roka plačila po posojilni pogodbi med banko in zastavnikom sklenjena notarsko overjena pogodba.

Realizacija zastavljene nepremičnine z obema načinoma izvršbe se izvede s prodajo zastavljene nepremičnine na javni dražbi. Začetna prodajna cena nepremičnine, od katere se začne dražba, se določi: a) s sodno odločbo, če je izvršba nepremičnine izvedena leta sodni postopek; b) po dogovoru zastavnega upnika z zastaviteljem - v drugih primerih.

Zastavljena nepremičnina se proda osebi, ki je na dražbi ponudila najvišjo ceno.

Če znesek, prejet s prodajo zastavljene nepremičnine, presega zadovoljstvo upnikovih (bančnih) terjatev, se preostala sredstva prenesejo zastavniku.

Če znesek, prejet od prodaje zastavljene nepremičnine, ne zadostuje za kritje terjatev zastavnega upnika (banke upnice), se manjkajoči znesek sredstev poravna v splošni red, tj. nobenih ugodnosti na podlagi zavarovanja.

Če je dražba razglašena za neveljavno, ima zastavni upnik pravico do nakupa nepremičnine po dogovoru z zastavnikom.

Če do takšne transakcije ne pride, se objavi ponovno zbiranje ponudb in v primeru, da so tudi ti razglašeni za neveljavne, ima zastavitelj pravico zadržati predmet zastave z oceno le-te v višini največ 10% nižja od začetne prodajne cene na ponovnem zbiranju ponudb.

Tabela 13. 1

Razmerje Priložnost
Ocena stroškov Likvidnost zavedati se Primeri za
zanesljiv zastavljena predmetov nadzor ilustracije
nost lastnine zavarovanje za temo
in znesek posojila zavarovanje
In ti- več oz enostavno izvedljivo popolnoma gotovinski polog v navedeni banki
sok) enako 100% cena lahko pod nadzorom banke
IN manj kot 100% oklevajte in lahko pride do težav pri izvajanju vrednostni papirji, deponirani pri banki
OD manj kot 100% imajo težave z nadzorom 1) brez navedb
dragoceno
papir

2) zaloge blaga in materiala,
nahaja

pri stranki
D manj kot 100% cena pade, tukaj je problem zaloge blaga in materiala,
tukaj je problem z nadzorom nahaja
z izvajanjem pri stranki
E manj kot 100% cena se zniža brez nadzora zaloge dragocenosti, ki jih ima stranka

Na splošno je treba pri zavarovanju kot eni izmed oblik zagotavljanja odplačevanja posojila poudariti, da takšna poroštvo ustvari pravno določena premoženjska odgovornost posojilojemalca do posojilodajalca.To ustvarja pravno varstvo interesov upnika.

Ekonomsko zagotavljajo vračilo posojila z zastavo: prvič, posebne vrednosti in pravice, ki so predmet zastave (premičnine in nepremičnine, pravice posojilojemalca do nepremičnin); drugič,skupna last stranke, včasih pa tudi več oseb -

Na primer,pri zastavi menice banka daje prednost menicam, za katere obstaja solidarna odgovornost lip, ki so dale indosamente. Garancija odplačila posojila, zavarovanega z vrednostnimi papirji, je finančna stabilnost organizacija, ki jih je izdala.

Tako učinkovitost zastavne pravice ne določa le pravno varstvo interesov posojilodajalca, kakovost zastavljenih predmetov, temveč tudi splošno finančno stanje posojilojemalca. Ta ugotovitev pomeni, da zastava posojilojemnikovega premoženja ne izključuje upoštevanja njegove osebne kreditne sposobnosti.

Hkrati je treba opozoriti, da uporaba zastave naročnikovega premoženja kot oblika zavarovanja odplačila posojila vsebuje številne nevšečnosti. Posojilojemalec, ki mora posojilodajalcu zagotoviti določen predmet zavarovanja, ga mora izvleči iz sfere njegove uporabe. Vendar posojilojemalcu ni donosno, če bi si odvzel pravico do uporabe premičnine (surovine, končni izdelki, vozila itd.). Zato tovrstne nepremičnine praviloma niso zastavljene. Za zavarovanje s premoženjem se uporabljajo hipotekarni vrednostni papirji in menice. Po drugi strani pa zapusti posojilojemalčeva uporaba zastavljenih vrednosti, predvidenih v zastavni pogodbi, predstavlja določeno tveganje za posojilodajalca in ustvarja potrebo po organiziranju nadzora nad njihovo varnostjo. Izjema je hipoteka.

Glede na te dejavnike v tuji praksi kakovost zavarovanja ocenjujejo kot obliko zavarovanja odplačila posojila.

V tem primeru so merila za kakovost (zanesljivost) zavarovanja s premoženjem:

a) razmerje med vrednostjo zastavljene nepremičnine in zneskom posojila;

b) likvidnost zastavljene nepremičnine;

c) sposobnost banke, da nadzira zastavljeno premoženje.

V skladu s temi merili ločimo pet skupin zavarovanj, ki označujejo različno zanesljivost (tabela 13.1).

V ruski praksi kakovost zavarovanja, ki se upošteva pri razvrščanju posojil po tveganjih, določeno z dvema kriterijema:

a) razmerje med vrednostjo zastavljene nepremičnine in višino posojila
(vključno z višino obresti in morebitnimi stroški, povezanimi z izvajanjem varnostnih pravic);

b) stopnja likvidnosti zavarovanja s premoženjem.

Kazalnik likvidnosti zavarovanja s premoženjem je rok za njegovo izvedbo, ki ne presega 150 dni od dneva, ko je uveljavljanje pravic do zavarovanja za banko nujno (najpozneje na 30. dan zamude kreditojemalca z rednimi plačili banka na glavnico in obresti).

Uporablja se za ta merila obstajajo tri ravni kakovosti2ШШga:

a) popolna skladnost z določenimi merili;

b) neskladnost z vsaj enim od njih;

c) neupoštevanje obeh meril.

Nekatere vrste premoženja in lastninske pravice, ki jih zakon neposredno določa, ne morejo biti predmet zastave. V tem članku je opisanih več informacij o tem, kaj natančno je prepovedano zastaviti in kaj je treba upoštevati pri zamenjavi in \u200b\u200bzastavi predmeta zastave.

Predmet zastave: splošne določbe Civilnega zakonika Ruske federacije

Zastava je ena od možnosti za zagotovitev izpolnitve obveznosti. V skladu s čl. 334 Civilnega zakonika Ruske federacije (v nadaljnjem besedilu - Civilni zakonik Ruske federacije), je vrednost zastave za upravičeno stranko obveznosti (upnika) v primeru, da zavezanec (dolžnik) ne izpolni svoje obveznosti (na primer neplačilo posojila), zastavljeni predmet se proda (proda), znesek, prejet od prodaje, pa se upniku prenese na odplačilo njegovih terjatev, ki imajo prednost pred ostalimi upniki. Tako je potrebna lastnost predmeta zastave njegova prenosljivost.

Avtor splošno pravilo Vsako premoženje je mogoče zastaviti (vključno s stvarmi, lastninskimi pravicami, predmeti, ki jih bo založnik prejel v prihodnosti itd.), Kar z zakonom ni neposredno prepovedano (336. člen Civilnega zakonika Ruske federacije).

Torej ni dovoljeno zastaviti:

  • predmeti, ki jih ni mogoče izključiti;
  • terjatve (terjatve), ki niso ločene od identitete upnika;
  • druge lastninske pravice, ki jih ni mogoče prenesti (dodeliti) drugemu subjektu;
  • določeno vrsto lastnine, katere zavarovanje je neposredno omejeno ali prepovedano z regulativnim pravnim aktom (v nadaljnjem besedilu - NLA).

POMEMBNO! Sklenitev pogodbe v nasprotju s pravnimi predpisi pomeni tveganje, da jo izpodbijamo. Hkrati se sporazum, podpisan v nasprotju z neposredno zakonodajno prepovedjo, šteje za ničnega in posega v javne interese (člen 168 Civilnega zakonika Ruske federacije). Slednja sodna praksa vključuje dogovor o odstopu terjatev, ki so neločljivo povezane z identiteto upnika (75. člen sklepa plenuma Vrhovno sodišče RF "O vlogi sodišč ..." z dne 23.06.2015 št. 25).

Česa natančno ni mogoče zastaviti

Podrobneje razmislimo, katero lastnino zakonodajalec prepove zastaviti.

Seznam predmetov, ki jih ni mogoče izključiti, je predstavljen v čl. 446 zakonika o pravdnem postopku. Torej posamezniku ni mogoče odvzeti naslednjega premoženja, ki ga ima v lasti z lastninsko pravico:

  • stanovanje (njegov del), pod pogojem, da ta oseba in člani njene družine ne morejo živeti v drugi primerni sobi in stanovanje ni zastavljeno po hipotekarni pogodbi;
  • osebni predmeti, razen nakita in drugih luksuznih predmetov;
  • stvari, ki se uporabljajo v okviru poklicne dejavnosti, razen tistih, katerih vrednost presega 100 minimalnih plač itd.

Posebne vrste lastnine pravna oseba (v nadaljevanju - LE), ki jih ne more zastaviti, so opredeljeni v posebnih predpisih. Na primer, ne morete izključiti:

  • do izključne pravice do skrivnega izuma (6. člen člena 1405 Civilnega zakonika Ruske federacije);
  • premično in nepremično premoženje liturgične funkcije (21. člen zakona "O svobodi vesti in o verskih združenjih" z dne 26. septembra 1997 št. 125-FZ) itd.

Terjatve niso ločene od upnikove osebnosti:

  • o plačilu preživnine;
  • povračilo škode za življenje ali zdravje.

Primeri nepremičnin, katerih zavarovanje je izrecno omejeno ali prepovedano z ABO, so:

  • pravice udeležencev (ustanoviteljev) vseh pravnih oseb, razen delniška družba in družbe z omejeno odgovornostjo (člen 358.15 Civilnega zakonika Ruske federacije);
  • kulturne vrednote državnih in občinskih muzejev, galerij in drugo vladne organizacije kultura (člen 51 Osnov zakonodaje Ruska federacija o kulturi, odobreno. RF oborožene sile 09.10.1992 št. 3612-I) in drugi.

Ali je mogoče zastaviti denar

V skladu s čl. 128 Civilnega zakonika Ruske federacije, so denarna in negotovinska sredstva predmet civilnih pravic. Hkrati zakonodajalec ne predvideva neposredne prepovedi uporabe sredstev kot zavarovanja (člen 336 Civilnega zakonika Ruske federacije). Vendar pa v sodna praksa dolgo časa je prevladoval položaj, po katerem sredstev na bančnem računu ni bilo mogoče zastaviti zaradi dejstva, da niso ustrezala tako pomembni lastnosti predmeta zastave, kot je dopustnost prodaje (3. točka priloge k informativnemu pismu Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije "Pregled prakse ..." z dne 15.01.1998 št. 26).

POMEMBNO! Problem zastave sredstev je bil na določen način rešen z uvedbo leta 2013 v Civilni zakonik Ruske federacije določb o možnosti zastavnih pravic po sporazumu o bančnem računu zaradi odprtja kreditna institucija zastavni račun (člen 358.9 Civilnega zakonika Ruske federacije).

V tem primeru se pogodbeni stranki lahko dogovorita, da ima zastavni upnik pravice do zahtevka glede dogovorjenega fiksnega zneska (in potem je zastavitelj dolžan to minimalno vrednost ohraniti ali pa jo ima pravico zmanjšati s soglasjem zastavnega upnika) ali celoten znesek sredstev za čas trajanja sporazuma.

Zalogodajalec lahko prosto razpolaga s sredstvi, ki so na voljo na zastavljenem računu, razen če se stranki ne dogovorita drugače ali če v zakonskih predpisih ni neposredne prepovedi (omejitve).

Zaseg tega premoženja se izvede po tem, ko kreditna institucija prejme ustrezno naročilo zastavljenega upnika s prenosom sredstev z zastavnega računa na račun zastavnega upnika ali z izdajo denarnih sredstev zanj (člen 358.14 Civilnega zakonika Ruske federacije).

Katere stvari ni mogoče zastaviti za hipoteko in nadomestitev

Praviloma zastavljena stvar ostane v lasti zastavitelja. Hkrati lahko predmet zastave, odvisno od določb NLA, pa tudi dogovora strank obveznosti, prenese v posest zastavnega upnika, nato pa se zastavi premoženje.

Hkrati mora biti možnost, da hipotekarni upnik uporabi zastavljeno premoženje, pod pogojem, da se ohrani njegova vrednost, predvideti s sporazumom strank (5. člen 346. člena Civilnega zakonika Ruske federacije). Po drugi strani pa je tudi zastavnik, ki mu je odvzeta možnost uporabe zastavljene stvari, omejen. Vendar lahko podobne posledice za zastavnega upnika nastanejo, če je predmet zastave pod ključem in pečat hipotekarnega upnika (klavzula 2, člen 338 Civilnega zakonika Ruske federacije).

Primer hipoteke je prenos premičnine, ki jo posameznik osebno uporablja, v posest zastavljalnice (358. člen Civilnega zakonika Ruske federacije).

Hkrati pa analiza sedanjih norm omogoča sklepanje, da na zastavnega upnika ni mogoče prenesti nobene stvari. Torej naslednja lastnina ne more biti predmet hipoteke:

  • blago v obtoku, ki ostane zastavitelju (člen 357 Civilnega zakonika Ruske federacije);
  • premoženje, na katerem je ustanovljena hipoteka (1. člen zakona "O hipoteki (zastavi nepremičnine)" z dne 16. julija 1998 št. 102-FZ).

Kar zadeva nadomestitev predmeta zastave, v tem primeru velja tudi pravilo, da je mogoče zastaviti vsako premoženje, ki ni prepovedano z zakonom. V tem primeru lahko zamenjava poteka na podlagi dogovora udeležencev in brez odobritve zastavitelja ali zastavnega upnika v primerih, ki jih posebej določa zakon (345. člen Civilnega zakonika Ruske federacije) .

Tako je mogoče zastaviti katero koli premoženje, razen tistega, kar je izrecno prepovedano z zakonom. Vključuje predmete, ki jih ni mogoče izključiti, terjatve, ki so neločljivo povezane z identiteto upnika, druge lastninske pravice, ki jih ni mogoče prenesti na drugo osebo, pa tudi drugo premoženje, katerega zavarovanje je z LA neposredno omejeno ali prepovedano.

Eno od načel posojanja je zavarovanje posojila... Pri odobravanju posojila banka zmanjša svoja tveganja z izdajo zastavnih in poroštvenih pogodb.

Zavarovanje, ki ga banka sprejme za posojilo, je razdeljeno na glavno in dodatno.

Osnovna varnost mora pokriti celoten znesek dolžnikovih obveznosti iz posojila. Znesek obveznosti se razume kot znesek glavnice dolga (znesek posojila), kot tudi provizije in zanje, izračunane za določeno obdobje... Znesek plačil se praviloma izračuna za četrtino ali za dve četrtini (odvisno od ugotovljene pogostosti plačil obresti), manj pogosto - za celotno obdobje posojilne pogodbe.

Zavarovanje posojila - primer izračuna


Znesek zahtevanega zavarovanja za posojilo lahko izračunate samostojno.

Če želite to narediti, morate določiti najnižjo ocenjeno vrednost zavarovanja - to je znesek posojila in plačil, kot je navedeno zgoraj. Ocenjena vrednost zavarovanja, deljena s prilagoditvenim faktorjem, daje tržno vrednost zavarovanja s premoženjem.

Na primer, z zneskom posojila v višini petsto tisoč rubljev z osemnajstimi odstotki na leto in mesečno provizijo v višini enega odstotka na leto bo izračun naslednji:

(18 + 1) / 100/365 * 92 * 500.000 + 500.000) \u003d 523.945,21 (rubljev) - to je zahtevana ocenjena vrednost zavarovanja s posojilom,

523 945,21 / 0,6 \u003d 873 242,02 (rubljev) najmanj tržna vrednost zavarovanje za zahtevano posojilo,

kje

(18 + 1) / 100 - obrestna mera in mesečna provizija (v odstotkov na leto),
365 - število dni v letu,
92 - število dni v obdobju (ta vrednost se spreminja glede na kreditne pogoje določene banke),
5.000.000 - znesek posojila,
0,6 je korekcijski faktor, ki se uporablja za določeno vrsto zavarovanja (vrednost se spreminja tudi glede na vrsto zavarovanja in pogoje posojanja določeni banki).

Provizija za odobritev posojila se ne upošteva, saj se plačilo te provizije opravi v enkratnem znesku pred prvo odobritvijo kredita posojilojemalcu.

Glavno jamstvo za posojilo


V veliki večini primerov so zavarovanja: nepremičnine, oprema, prevoz, glavno zavarovanje dolžnikovih obveznosti do banke.

Premoženje, zastavljeno banki, lahko pripada posojilojemalcu samemu ali tretji osebi. Zastavitelji so lahko posamezniki in organizacija. Če je zastavni zavezanec - tretja oseba - organizacija, bo banka zahtevala celoten paket dokumentov (naslov in finančni dokumenti) za analizo pravne sposobnosti in plačilne sposobnosti zastavnega upnika. Finančno stanje zastavnik mora biti stabilen, potreben pogoj - odsotnost negativnih čistih sredstev.

Če želite sprejeti nepremičnino kot zastavo, morate potrditi lastninsko pravico zastavitelja na tej nepremičnini. Pri zastavi nepremičnine je to lastniško potrdilo, ki ga izda registrska zbornica, in dokumenti - osnova za nastanek pravice, za prevoz - TCP (potni list vozilu) in potrdilo o registraciji vozila, za opremo - potrditev dejstva plačila ( plačilni nalog ali blago in blagajniški čeki), potrditev dejstva dobave (dobavnica, račun in pogodba).

Manj pogosto, zlasti v krizi, se kot zavarovanje sprejme blago in materialna sredstva: blago za nadaljnjo prodajo ali surovine in materiali v lasti posojilojemalca. Tu je korekcijski faktor strožji, v večini primerov 0,5. V primeru skladiščenja blaga in materiala na ozemlju druge organizacije mora banka predložiti sporazum o hrambi, h kateremu bo sklenjen dodaten dogovor o dovoljenju sprejema predstavnikov bank na ozemlje, kjer se zastavljena stvar hrani za izvajanje tekoča preverjanja razpoložljivosti zavarovanja.

Pogodba o zastavi nepremičnine, razen zastave nepremičnine, začne veljati od trenutka podpisa. Pogodba o zastavi nepremičnine (hipotekarna pogodba) je predmet državne registracije.

Kar zadeva opremo, ki je sprejeta kot zavarovanje, ne sme biti nepremična, unikatna, neprimerljiva in ozkega obsega. Premoženje mora imeti posamezne značilnosti za identifikacijo (serijska številka, inventarna številka itd.).

Po drugi strani mora biti prevoz v dobrem tehničnem stanju, med vožnjo ne sme biti starejši od določene starosti (običajno največ deset do petnajst let).

Nepremičninasprejeta kot zastava nestanovanjske stavbe, objekti, zemljišča, nedokončana gradnja (če je lastninska pravica vpisana v skladu z veljavno zakonodajo). Stanovanjska nepremičnina je sprejeta kot varščina za posojilo, če v njej ni nihče prijavljen. Kot zavarovanje lahko delujejo tudi ladje (morje in zrak). Banka mora predložiti izpiske iz službe za registracijo, če na zastavljeni postavki ni obremenitev. V primeru sklenjenih in registriranih najemnih pogodb s tretjimi osebami lahko banka zahteva sklenitev dodatnega sporazuma k najemni pogodbi o odpovedi najemne pogodbe, če banka zaprosi za izterjavo na zavarovanem premoženju.

Za nekatere posojilne programe je kot glavno zavarovanje mogoče sprejeti naslednje:

- pravico do zahtevka po pogodbi,
- poroštvo občine,
- menica (v večini primerov Sberbank RF),
- bančna garancija,
- pridobljeno premoženje itd.

Oglejmo si na kratko vsako od teh vrst zavarovanja.

Pravica do zahtevka po pogodbi se sprejme kot zastava pri preostali vrednosti pogodbe, ki se izračuna kot razlika med zneskom pogodbe in predplačila... V tej pogodbi mora biti naveden pogoj, pod katerim se nakažejo vsi prenosi na tekoči račun kreditojemalca, odprt pri banki upnici, spremembe pogodbe pa so nemogoče brez dogovora z banko upnico. Razpored odplačevanja posojila je sinhroniziran z rokom plačil po pogodbi, ko se prejme izkupiček po navedeni pogodbi, se odpiše za poplačilo dolga posojilojemalca do banke.

Jamstvo občine (MO) sprejeti kot zastavo, če je banka s tem MO sklenila sporazum, v proračunu MO pa so predvideni stroški zagotavljanja jamstev za posojila podjetjem in samostojnim podjetnikom.

Račun (v večini primerov račun Sberbank Ruske federacije) je ena najzanimivejših vrst zavarovanja. Po eni strani je menica isti denar, vendar v njem varnost za določeno obdobje z določenimi pogoji (na menici lahko imetnik menice prejme obresti od banke). Torej, ko je zadolžnica dana kot zavarovanje posojila, je tveganje banke minimalizirano in zahteve za posojilojemalca so zato bolj liberalne, bančni popust je veliko nižji.

bančna garancija lahko služi kot zavarovanje, če je banka upnica banki, ki je izdala garancijo, določila mejo tveganja. Če pridobljeno premoženje deluje kot zavarovanje, je treba med banko in prodajalcem podpisati ustrezen sporazum. In v kupoprodajni pogodbi, podpisani med kupcem (posojilojemalcem) in prodajalcem, je treba navesti pogoj, po katerem kupec (posojilojemalec) prodajalcu zagotovi del plačila (običajno v razponu od deset do dvajset odstotkov) in pismo o bančni garanciji (ali podpisana kreditna pogodba, kot opcija) lastništvo predmeta prodajne pogodbe preide na kupca. V skladu s tem kupec (ki je tudi posojilojemalec) z banko sestavi pogodbo o zastavi, banka pa preostali znesek nakaže prodajalcu nepremičnine z zavarovanim posojilom.

Skoraj vsi imamo trenutke, ko nujno potrebujemo dovolj velika vsota denar za osebne potrebe. Te težave ni vedno mogoče rešiti samostojno s kontaktiranjem sorodnikov ali prijateljev.
Poleg tega ne morejo vsi iti v banko, saj so trenutna posojila ali slaba kreditna zgodovina... Tudi če banka odobri potrošniški kreditpotem zahtevani znesek morda še vedno manjka. V takih situacijah bodite pozorni na naslednjo možnost.

Posojilo zavarovano z nepremičninami

To kreditni program Ugodno je tudi za krajše pogoje zagotavljanja zahtevane količine sredstev. Vendar mnogi potencialni posojilojemalci, ki se odločijo za ta program posojila, ne razumejo povsem, kateri dejavniki bodo določili velikost posojila, ki ga lahko banka zagotovi za zavarovanje z nepremičninami. Tu je zelo pomembno razumeti, kaj bo največ donosne pogoje posojila z največjo velikostjo posojila. Posojilojemalci, ki niso ocenili svoje zmožnosti vračila sredstev, zelo pogosto zaprosijo za posojilo v najvišjem razpoložljivem znesku, ne da bi razmišljali o prihodnjih posledicah.

Potencialni posojilojemalec, za katerega se prijavi posojilo zavarovano v zasebni hiši upoštevati dejstvo, da v primeru neizpolnitve obveznosti do upnika za vrnitev sredstev tvega, da bo ostal brez doma, saj kreditna institucija v primeru dolga ima posojilojemalec vso pravico prodati zavarovano nepremičnino na dražbi, zlasti stanovanjsko zgradbo ali stanovanje. Toda prodaja zavarovanja s posojilodajalcem ni najlažji način, da izterja izposojena sredstva.

Dejstvo je, da ima kljub dokaj visokim stroškom stanovanjskih nepremičnin, zlasti tistih, ki se nahajajo v glavnem mestu ali v velikih mestih, takšna zavarovanja z malo likvidnosti, kar je povezano z visokimi stroški dražbe. Zato kreditna institucija to dejstvo upošteva pri določanju najvišjega zneska posojila. Poleg tega se ob prodaji zastavljene nepremičnine na dražbi znatno izgubi lastni stroški.

Tako je najvišji znesek posojila, zavarovanega s stanovanjsko nepremičnino, določen šele po neodvisno ocenjevanje... Ta znesek je praviloma 80% vrednosti zavarovanja. Poleg tega so rezultati ocene na sekundarnem trgu nepremičnin vedno nižji od stroškov teh stanovanj.

V večini primerov, največji znesek Posojilo v okviru programov zavarovanih posojil vpliva na tržno vrednost nepremičnin. To pomeni, da lahko stanovanja z enakimi značilnostmi na enem območju mesta stanejo več kot na drugem. V zvezi s tem pri določanju največja velikost posojilo upošteva stroške nepremičnin ne v mestu, temveč na določenem območju, kjer se nahaja ta nepremičnina.

Na znesek posojila vpliva tudi valuta, v kateri je posojilo izdano. Torej, znesek posojila je tuja valuta morda več kot ruski rublji, tako kot pri deviznih posojilih, nižja obrestne mere.

Kljub temu so finančni in časovni stroški, povezani z oceno hipoteke in zavarovanjem pred uničenjem in škodo, v celoti upravičeni s številnimi prednostmi, ki jih dani pogled posojanje. Posojila, zavarovana z nepremičninami, vam omogočajo, da v nekaj dneh prejmete zahtevano količino denarja brez porokov in potrdil o dohodkih. Poleg tega so obrestne mere za takšne posojilne programe vedno nižje kot na primer pri potrošniško posojanje.

Opozoriti je treba, da posojilojemalec še naprej uporablja zavarovanje s premoženjem, čeprav z nekaterimi omejitvami, zlasti za njegovo prodajo in zamenjavo.