Списание объекта незавершенного строительства. Как списать затраты на незавершенное строительство

" № 8/2009

Дементьев А. Ю. , генеральный директор ООО "Аудит-Эскорт"

У застройщика нет возможности достроить объект, и незавершенное строительство приходится ликвидировать. Как списать произведенные затраты? Можно ли их учесть в целях налогообложения прибыли? Нужно ли восстанавливать НДС?

Бухгалтерский учет

Затраты на строительство объекта «незавершенки» учитываются у застройщика по дебету счета «Вложения во ». Уплаченный при строительстве НДС учтен на счете .

Поскольку данное капитальное строительство не привело к результату - объекта основных средств не возникло, его ликвидация должна быть учтена в составе прочих расходов организации (Дебет Кредит ). Данную проводку следует сделать после того, как «ликвидационные» работы будут завершены.

Расходы, связанные с ликвидацией (оплата подрядных работ и услуг), также учитываются в составе прочих расходов:

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 60
- учтены в составе расходов работы, выполненные подрядчиком.
Если работы производились собственными силами:

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 70, 02, 26...
- учтена в составе расходов зарплата работников, амортизация и др.

Полученные в процессе ликвидации материалы подлежат учету у застройщика по дебету счета и кредиту счета в составе прочих доходов. В дальнейшем эти материалы могут быть использованы в строительстве или реализованы.

Налог на добавленную стоимость

Поскольку строился объект основных средств, организация могла претендовать на налоговый вычет сумм НДС, предъявленных подрядчиками в процессе строительства, в соответствии с пунктом 6 статьи 171 Налогового кодекса РФ. Правда, при соблюдении общего правила для применения права на налоговый вычет: построенный объект должен был участвовать в осуществлении операций, признаваемых объектом обложения НДС (подп. 1 п. 2 ст. 171 Налогового кодекса РФ). Так как объект построен не был, а «недострой» подлежит ликвидации, право на налоговый вычет у застройщика отсутствует. Значит, предъявленные подрядчиками при строительстве к оплате суммы НДС налоговому вычету не подлежат. Их также следует отнести в прочие расходы:

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 19
- включен в расходы НДС, предъявленный подрядчиками.

При осуществлении работ, связанных с ликвидацией объекта подрядными организациями, подрядчики также предъявляют застройщику к оплате суммы НДС.

Для застройщика хозяйственная операция по ликвидации объекта незавершенного строительства не признается объектом обложения НДС. Следовательно, приобретенные для этого работы подрядных организаций не связаны с осуществлением операций, признаваемых облагаемыми налогом. В этих условиях суммы НДС, предъявленные подрядчиками по «ликвидационным» работам, к вычету у застройщика не принимаются и подлежат отнесению в прочие расходы (Дебет Кредит , Дебет Кредит ).

Застройщик мог самостоятельно приобретать материалы, использованные при строительстве. При этом суммы НДС по материалам он принимал к вычету. В этом случае суммы налога, по мнению автора, подлежат восстановлению и уплате в бюджет на основании подпункта 2 пункта 3 статьи 170 Налогового кодекса РФ с последующим списанием этой суммы НДС в прочие расходы:

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 68
- восстановлена сумма НДС по материалам;

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 19
- учтена в расходах сумма НДС по материалам.

Если же часть этих материалов после разборки оприходована застройщиком, то восстановить следует ту часть принятого ранее к вычету налога, которая относится к стоимости материалов, не оприходованных застройщиком в процессе ликвидации объекта. При этом застройщик должен представить убедительные доказательства того, что указанные материалы относятся именно к тем материалам, которые он приобретал самостоятельно.

Налог на прибыль

В соответствии с пунктом 1 статьи 265 Налогового кодекса РФ в состав внереализационных расходов, не связанных с производством и реализацией, относятся, в частности, расходы на ликвидацию объектов незавершенного строительства (расходы на демонтаж, разборку, вывоз). При этом стоимость самого ликвидируемого объекта незавершенного строительства в целях налогового учета не принимается. Это подтверждено письмом Минфина России от 7 мая 2007 г. № 03-03-06/1/261.

Стоимость материалов, полученных от разборки объекта незавершенного строительства, по мнению автора, в составе внереализационных доходов застройщика учитываться не должна, и вот почему. Подпунктом 13 статьи 250 Налогового кодекса РФ предусмотрено включение в состав внереализационных доходов стоимости материалов от разборки основных средств. Это обусловлено тем, что такого имущества при его ликвидации учитывается в составе внереализационных расходов. А поскольку стоимость ликвидируемого незавершенного строительства в составе внереализационных расходов не признается, то и стоимость полученных от разборки материалов не должна увеличивать внереализационные доходы застройщика.

При этом, по мнению автора, для целей налогообложения стоимость полученных от разборки объекта материалов при их дальнейшей реализации или использования в процессе получения доходов может учитываться в полном объеме. Пунктом 2 статьи 254 Налогового кодекса РФ предусмотрено, что «стоимость материально-производственных запасов в виде излишков, выявленных в ходе инвентаризации, и (или) имущества, полученного при демонтаже или разборке выводимых из эксплуатации основных средств, определяется как сумма налога, исчисленная с дохода...». Это относится именно к ликвидированным основным средствам по причине того, что ранее со стоимости этих материалов в момент их оприходования был уплачен , других расходов на их приобретение организация не понесла, а их остаточная стоимость была учтена в составе внереализационных расходов в момент ликвидации этих основных средств. В отношении объектов незавершенного строительства данная норма действовать не должна. Ведь стоимость объекта незавершенного строительства в состав внереализационных расходов не включалась.

Списание незавершенного производства (НЗП) требуется в первую очередь для формирования себестоимости готовой продукции. Наряду с этим в процессе деятельности предприятия могут возникать и дополнительные причины для списания незавершенки. О них и поговорим в этом материале.

Сущность операции списания НЗП

Незавершенное производство — это комплекс расходов, которые уже направлены в производственный процесс, но при этом результат процесса, например готовая продукция, еще не получен (п. 63 приказа Минфина России «Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учета…» от 29.07.1998 № 34н).

При нормальном ходе процесса зафиксированная на конец отчетного периода незавершенка далее обычным порядком формирует себестоимость продукции, изготовленной с ее участием. Однако в данном процессе могут возникнуть отклонения от привычного его хода, и тогда перед бухгалтером встает вопрос, что делать с «зависшим» НЗП?

Списание НЗП, не давшего продукции

В коммерческой практике довольно часто встречаются случаи, когда предприятие принимает решение прекратить какой-либо производственный проект, например прекратить выпускать какой-либо вид продукции, если он не востребован рынком и производство оценивается как убыточное.

Специфика производственного цикла может быть такова, что на момент реализации решения о прекращении выпуска имеется в наличии НЗП. В такой ситуации будут свои нюансы для целей бухгалтерского и налогового учета:

Бухгалтерский учет. Основополагающим аспектом будут положения ПБУ 10/99. Очевидно, что затраты на прекращение выпуска продукта и списание НЗП по нему не принесут в дальнейшем явных экономических выгод предприятию. Следовательно, их следует отнести на прочие расходы для целей бухучета. То есть списание НЗП в данном случае пройдет проводкой Дт 91.2 «Прочие расходы» Кт 20 (23, 25, 26).

ВАЖНО! Если выпуск снятого с производства продукта может быть выделен в отдельный сегмент (операционный или функциональный), то для отражения сведений в бухгалтерской отчетности следует применять положения ПБУ 16/02 «О прекращаемой деятельности», в т. ч. в отношении списания НЗП.

Налоговый учет.

Для целей расчета налога на прибыль НЗП, не давшее продукции, списывается во внереализационные расходы в размере прямых затрат (п. 11 ст. 265 НК РФ). При этом косвенные расходы на долю такого НЗП не распределяются, а в полном объеме включаются в расходы текущего периода (п. 2 ст. 318 НК РФ). В этом состоит отличие между бухгалтерским и налоговым порядком учета, поскольку в бухучете можно все расходы, связанные с НЗП, списывать сразу в расходную часть.

По НДС, принятому к вычету по произведенным расходам на НЗП, не давшее продукции, существует спорный момент. По мнению Минфина, изложенному в письме от 29.03.2012 № 03-03-06/1/163, входной НДС по НЗП, не давшему продукции, следует восстанавливать в налоговом учете. Вместе с тем п. 3 ст. 170 НК РФ содержит закрытый перечень ситуаций, требующих восстановления входного НДС, и случай со списанием НЗП там не поименован. На этом основании существуют судебные прецеденты с заключением о том, что восстанавливать входной НДС при списании НЗП во внереализационные расходы не нужно. Если все же входной НДС восстанавливается, то восстановленные суммы включаются в состав прочих расходов.

ВАЖНО! В результате того, что в бухучете в состав списываемого НЗП, не давшего продукции, входят косвенные расходы, а в налоговом учете косвенные расходы включаются в состав расходов текущего периода, могут формироваться отложенные налоговые обязательства (ОНО).

Списание НЗП при ликвидации предприятия

Списание НЗП при ликвидации может походить на списание НЗП, не давшего продукции. Особенностью может являться то, что выявленные при инвентаризации остатки НЗП обычно реализуются. Тогда их следует отразить как прочие доходы.

Дт 62 (76) Кт 91 — отражена реализация;
Дт 91 Кт 20 — списано НЗП;
Дт 99 Кт 91 — финансовый результат для ликвидационного баланса.

Списание НЗП при прекращении совместной деятельности

При прекращении деятельности простого товарищества (совместной деятельности) на балансе товарищества тоже могут оставаться остатки НЗП. Подтвержденные инвентаризацией остатки должны быть переданы кому-то из товарищей, по общему решению. В этом случае участник, ведущий общие дела, должен оформить передачу НЗП с баланса товарищества проводкой Дт 80 Кт 20 (23, 26, 29) на сумму по решению участников.

Списание внутреннего брака

Внутренним браком признают выявленный внутри предприятия до момента продажи бракованных изделий. Большая часть такого брака выявляется в момент выхода из производства (т. к. обычно существует контроль качества), т. е. в момент обычного списания НЗП на стоимость готовой продукции.

Брак может быть:

исправимым — тогда расходы на его исправление могут калькулироваться на затратных счетах (например, по Дт 20) и затем направляться на себестоимость готовой продукции (Дт 40 (43) Кт 20);
неисправимым — тогда потери от брака калькулируются на счете 28 «Брак в производстве» и основным моментом в калькуляции является списание НЗП на брак: Дт 28 Кт 20 (23) — списаны расходы на создание продукции (полуфабрикатов), признанных неисправимым браком.

Заслуживает внимания списание окончательного результата калькуляции со счета 28 (счет не должен иметь сальдо на конец периода).

Процесс калькуляции результата от брака выглядит следующим образом (схематично, без НДС):

Дт 10 Кт 28 — оприходованы возвратные материалы от бракованных изделий.
Дт 76 Кт 28 — отражена задолженность виновных в браке лиц (лица могут быть как физические (работники), так и юридические (поставщики некачественного сырья, например)).

В итоге на конец периода на счете 28 остается сальдо (как правило, дебетовое), показывающее фактический убыток от брака. И это сальдо подлежит списанию Дт 20 (23) Кт 28, т. е. снова увеличивается НЗП, а затем и себестоимость готовой продукции.

Итоги

Списание НЗП имеет свои особенности, если имеют место изменения в обычном ходе производственного процесса.

Бухгалтерский учет
Затраты на строительство объекта «незавершенки» учитываются у застройщика по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». Уплаченный при строительстве НДС учтен на счете 19.
Поскольку данное капитальное строительство не привело к результату - объекта основных средств не возникло, его ликвидация должна быть учтена в составе прочих расходов организации (Дебет 91 Кредит 08). Данную проводку следует сделать после того, как «ликвидационные» работы будут завершены.
Расходы, связанные с ликвидацией (оплата подрядных работ и услуг), также учитываются в составе прочих расходов:

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 70, 02, 26...
- учтена в составе расходов зарплата работников, амортизация и др.

Полученные в процессе ликвидации материалы подлежат учету у застройщика по дебету счета 10 и кредиту счета 91 в составе прочих доходов. В дальнейшем эти материалы могут быть использованы в строительстве или реализованы.

Налог на добавленную стоимость
Поскольку строился объект основных средств, организация могла претендовать на налоговый вычет сумм НДС, предъявленных подрядчиками в процессе строительства, в соответствии с пунктом 6 статьи 171 Налогового кодекса РФ. Правда, при соблюдении общего правила для применения права на налоговый вычет: построенный объект должен был участвовать в осуществлении операций, признаваемых объектом обложения НДС (подп. 1 п. 2 ст. 171 Налогового кодекса РФ). Так как объект построен не был, а «недострой» подлежит ликвидации, право на налоговый вычет у застройщика отсутствует. Значит, предъявленные подрядчиками при строительстве к оплате суммы НДС налоговому вычету не подлежат. Их также следует отнести в прочие расходы:

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 19
- включен в расходы НДС, предъявленный подрядчиками.

При осуществлении работ, связанных с ликвидацией объекта подрядными организациями, подрядчики также предъявляют застройщику к оплате суммы НДС.
Для застройщика хозяйственная операция по ликвидации объекта незавершенного строительства не признается объектом обложения НДС. Следовательно, приобретенные для этого работы подрядных организаций не связаны с осуществлением операций, признаваемых облагаемыми налогом.

В этих условиях суммы НДС, предъявленные подрядчиками по «ликвидационным» работам, к вычету у застройщика не принимаются и подлежат отнесению в прочие расходы (Дебет 19 Кредит 60, Дебет 91 Кредит 19).
Застройщик мог самостоятельно приобретать материалы, использованные при строительстве. При этом суммы НДС по материалам он принимал к вычету. В этом случае суммы налога, по мнению автора, подлежат восстановлению и уплате в бюджет на основании подпункта 2 пункта 3 статьи 170 Налогового кодекса РФ с последующим списанием этой суммы НДС в прочие расходы:

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 68
- восстановлена сумма НДС по материалам;

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 19
- учтена в расходах сумма НДС по материалам.

Налог на прибыль
В соответствии с пунктом 1 статьи 265 Налогового кодекса РФ в состав внереализационных расходов, не связанных с производством и реализацией, относятся, в частности, расходы на ликвидацию объектов незавершенного строительства (расходы на демонтаж, разборку, вывоз). При этом стоимость самого ликвидируемого объекта незавершенного строительства в целях налогового учета не принимается. Это подтверждено письмом Минфина России от 7 мая 2007 г. № 03-03-06/1/261.

Стоимость материалов, полученных от разборки объекта незавершенного строительства, по мнению автора, в составе внереализационных доходов застройщика учитываться не должна, и вот почему. Подпунктом 13 статьи 250 Налогового кодекса РФ предусмотрено включение в состав внереализационных доходов стоимости материалов от разборки основных средств. Это обусловлено тем, что остаточная стоимость такого имущества при его ликвидации учитывается в составе внереализационных расходов. А поскольку стоимость ликвидируемого незавершенного строительства в составе внереализационных расходов не признается, то и стоимость полученных от разборки материалов не должна увеличивать внереализационные доходы застройщика.

В случае реализации материалов, полученных при демонтаже или разборке при ликвидации недостроенного объекта основных средств, выручка будет являться доходом от реализации, который облагается налогом на прибыль.
При этом, по мнению автора, для целей налогообложения стоимость полученных от разборки объекта материалов при их дальнейшей реализации или использования в процессе получения доходов может учитываться в полном объеме.

Пунктом 2 статьи 254 Налогового кодекса РФ предусмотрено, что «стоимость материально-производственных запасов в виде излишков, выявленных в ходе инвентаризации, и (или) имущества, полученного при демонтаже или разборке выводимых из эксплуатации основных средств, определяется как сумма налога, исчисленная с дохода...».

Это относится именно к ликвидированным основным средствам по причине того, что ранее со стоимости этих материалов в момент их оприходования был уплачен налог на прибыль, других расходов на их приобретение организация не понесла, а их остаточная стоимость была учтена в составе внереализационных расходов в момент ликвидации этих основных средств. В отношении объектов незавершенного строительства данная норма действовать не должна. Ведь стоимость объекта незавершенного строительства в состав внереализационных расходов не включалась.

Характерная особенность объектов незавершенного строительного фонда – их невозможно использовать по назначению до момента сдачи в эксплуатацию. К ним относят жилые и нежилые комплексы основных средств. Выделяют ряд признаков незавершенного строительства:

конструкции присуща объемность;
возведены сооружения надземного или подземного типа;
подведены инженерные коммуникации.

Понятие незавершенного строительства

Незавершенным строительством называют комплекс расходов, произведенных застройщиком, которые накопились со дня закладки объекта и до даты ввода его в эксплуатацию. Объекты, находящиеся в процессе достройки, привязаны к конкретному земельному участку. Готовые здания и сооружения должны быть стационарными, временные постройки (киоски с навесными конструкциями) учитываются отдельно.

Приостановка строительства может быть вызвана недостаточностью финансирования и нехваткой инструментов, сырья, оборотных фондов. Незаконченные объекты после ввода в эксплуатацию будут признаны основными средствами в качестве недвижимого имущества. Но до момента признания работ по объекту полностью завершенными, актив не может отражаться в учетных операциях в составе основных средств.

ВНИМАНИЕ! Сумма по незавершенному строительству формируется только из фактических расходов.

Порядок учета объектов незавершенного строительства

Расходы по недостроенным объектам в учете показываются нарастающими итогами. В стоимость возводимых объектов включают:

суммы, потраченные на осуществление монтажных, строительных работ;
цену приобретения оборудования для установки в строящемся здании;
затраты по освоению застраиваемых территорий;
арендные платежи за землю;
оплату услуг за оформление проектно-изыскательной документации;
расходы, напрямую связанные со строительными мероприятиями по конкретному заданию.

ВАЖНО! Объекты незавершенного строительства нельзя амортизировать.

Бухгалтер при получении первичной документации суммирует все затратные статьи по возведенному зданию или сооружению. В общем итоге отражаются расходы по стоимости инвентаря, сырья, отделочных материалов, заработной плате рабочим, топливу для техники. Если во время проверки объекта был обнаружен брак, то он включается в состав затрат.

Перед вводом объекта в эксплуатацию производится проверка его готовности. По ее результатам составляется Акт. Документ подписывается и сверяется с заказчиком. После признания в учете сооружения материальным активом руководство предприятия может распорядиться им следующими способами:

продать третьему лицу;
осуществить безвозмездную передачу в пользу физического лица или другого учреждения;
инициировать консервацию актива, если он не будет эксплуатироваться длительное время (по причине сезонности производства или вынужденном сокращении объемов выпуска продукции);
передать во временное пользование по договору аренды.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! При принятии решения о способе использования возведенных объектов необходимо согласовать операцию с членами созданной на предприятии комиссии.

Порядок перевода объекта из категории незавершенного строительства в завершенное предполагает подписание Акта приема-передачи актива, отражение его стоимости в учете. Бланки актов приведены в постановлении Госкомстата от 11 ноября 1999 г. под № 110. Следующий шаг – прекращается учет хозяйственных операций по этому объекту на стадии незавершенного строительства. Все накопленные на счете суммы переносятся на стоимость введенного в эксплуатацию нового основного средства.

Процедура заморозки незавершенного строительства

Временная приостановка возведения здания или сооружения должна быть документально оформлена. Решение о необходимости этой операции принимается заказчиком, оно фиксируется в приказе с указанием сроков инвентаризации. На следующем этапе осуществляется уведомление застройщика о предстоящей консервации объекта.

Перед заморозкой строительства на объекте проводится инвентаризация. Для этой процедуры создается комиссионный орган из представителей заказчика и исполнителя. Члены комиссии после осмотра недостроенного сооружения составляют инвентаризационную опись. В документе отражают:

название объекта;
перечень конструкционных элементов;
стадию возведения.

После инвентарных мероприятий подписывается Акт о временной остановке строительства.

Продажа недостроенного актива

Реализовать можно только объект, строительство которого было приостановлено. Перед совершением сделки необходимо оформить право собственности на возводимое сооружение. Для этого в Росреестр подается комплект правоустанавливающей документации по земельному наделу и выданное ранее разрешение на начало строительных работ (ст. 40 Закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ). Регистрирующему органу понадобится дополнительная информация:

тип возводимого имущественного актива;
процент готовности сооружения;
предназначение здания по проекту.

В бухгалтерском учете принимаются на баланс выполненные работы, соглашение подряда расторгается.

Бухгалтерский и налоговый учет

Недостроенные объекты в сумме понесенных на их возведение затрат учитываются на 08 счете по 3 субсчету. Счет является активным. Расходные операции отражаются по нему в дебетовых операциях. Все накопленные за период строительства суммы при введении в эксплуатацию актива списываются по кредиту. Типовые проводки:

Подрядные работы приняты заказчиком – Д08.3 – К60.
Д19 – К60 — отражается размер начисленного .

В форме баланса, утвержденной Приказом Минфина от 2 июля 2010 г. № 66н, стоимость незаконченного строительства показывается в составе основных средств. Для этого предназначена строка 1130 (1 раздел в активе отчетной формы). Дополнительно составляется расшифровка по стоимости недостроенных объектов.

Если недострой решили продать третьим лицам, на его стоимость начисляется НДС. В качестве налоговой базы выступает размер цены, отраженной в договорной документации. Сделка оформляется договором купли-продажи. Полученная выручка относится в учете к периоду, в котором была произведена передача актива покупателю на основании акта. Прибыль показывается датой регистрации прав собственности стороной, приобретающей объект.

Продажа будет сопровождаться составлением таких корреспондирующих записей:

Д62 – К91.1 – проводка, подтверждающая признание дохода от операции по продаже недостроя;
Д91.2 – К68 – отражен начисленный на договорную стоимость НДС;
Д91.2 – К08.3 – учтена стоимость недостроенного актива, который продается.

К СВЕДЕНИЮ! Недостаток действующей схемы налогообложения проявляется для упрощенцев. Им придется включать всю вырученную сумму в базу налогообложения, что существенно повысит значение налогового обязательства.

По Письму Минфина от 24 марта 2017 г. № 03-05-06-01/17081 недостроенные объекты, которые были зарегистрированы, попадают в категорию налогооблагаемого имущества. Стоимость таких активов включается в общий размер базы для налога на имущество. Для физических лиц норма была введена в 2015 году (ст. 401 НК РФ).

Если плательщиком налога на имущество выступает физическое лицо, то за базу для налогообложения принимается кадастровая или инвентаризационная стоимость (ст. 402 НК РФ). В ст. 403 НК РФ предусмотрен ряд льгот по налогу для пенсионеров, инвалидов, лиц с государственными наградами и участников боевых действий (полный перечень лиц, обладающим правом воспользоваться льготой приведен в ст. 407 п. 1 НК РФ). Уменьшить налог путем применения льготы нельзя в отношении торговых, административных объектов и дорогостоящих активов (с ценой от 300 млн. руб.).

У юридических лиц налоговые обязательства по строящимся зданиям возникают после готовности объекта. Освобождение от налога на имущество будет актуально до тех пор, пока предприятие не начнет использовать актив по назначению и не перестанет вкладывать средства в его строительство или доработку.

Если строительство осуществляется заказчиком с привлечением заемных ресурсов, то стоимость возводимых объектов в налоговом и бухгалтерском учете будет различаться. Налоговая стоимость будет применяться при расчете амортизационных отчислений, налога на прибыль, бухгалтерская нужна для выведения обязательств по налогу на имущество (если за основу принимается кадастровая оценка).