Документы для перепланировки квартиры в панельном доме. Правила перепланировки квартиры в панельном доме

На территории бывшего Советского Союза большая часть жилого фонда была возведена 4–5 десятков лет назад. Типовые проекты того времени назывались «хрущевками», правительство ставило своей целью обеспечить растущее население страны жильем. К комфорту жилых помещений предъявлялись невысокие требования, поэтому все конструкции имели множество перегородок внутри, это говорит, что комнаты и в них небольшие.

По современным требованиям, которые предъявляются к дизайну, такие квартиры нуждаются в перепланировке для расширения жилого пространства. К «хрущевкам» относятся кирпичные дома, и блочные дома, имеющие от 4 этажей.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Позже было построено немало панельных домов с улучшенной планировкой. Таким образом, на сегодняшний день в панельных домах на территории России проживает достаточно большое количество семей, многие из них уже придали помещениям современный вид, другие только планируют. Независимо от того, сколько комнат в квартире, помещение можно реконструировать.

Наиболее популярна перепланировка в двухкомнатном панельном доме, ведь такие квартиры являются наиболее ликвидными на рынке недвижимости. Панельные конструкции имеют свои особенности, снос перегородок, объединение помещений внутри одной квартиры и другие изменения должны быть выполнены по заранее подготовленному .

Если владелец провел незаконную перепланировку, не имея представления, как можно реконструировать жилое помещение, он рискует не только оплатить штраф, но и оказаться в суде. Продать такую квартиру также тяжело, не узаконенные изменения будут выявлены, и Жилищная инспекция принудит его пройти процедуру узаконивания.

Если владелец найдет покупателей, согласных приобрести жилье, а затем самостоятельно узаконивать перепланировку, то ему придется снизить стоимость квартиры. Реконструкция помещения является перепланировкой, а значит, приводит к изменению первоначального плана, это обязательно должно быть отображено по окончании ремонта в технической документации.

Можно ли это сделать

Владелец жилого помещения, расположенного в панельном доме, должен знать, можно ли делать перепланировку и какие изменения к ней относятся.

В Жилищном кодексе указан перечень работ, которые можно проводить, например, собственник имеет право:

  • сносить и перемещать перегородки между комнатами и стены, если они являются ненесущими;
  • расширять жилую площадь за счет коридора, лоджии, кладовки;
  • оборудовать новые дверные проемы, но только не в несущих стенах;
  • расширять площадь ванны и туалета за счет нежилых помещений;
  • объединять санузел;
  • , но для этого потребуется предварительно провести другие действия;
  • переносить инженерные конструкции;
  • организовывать в квартире еще одну кухню и санузел, но не над или под жилой комнатой соседей;
  • объединять две смежные квартиры;
  • другое.

Иногда можно проводить сложную перепланировку, которая затрагивает несущие стены, но для этого потребуется к проекту оформить техническое заключение. Реконструкция отличается от капитального ремонта, когда хозяева желают поклеить обои, заменить окна и двери, коммуникации, оборудовать встроенную мебель, застеклить балкон.

Для проведения переоборудования соглашение с контролирующими органами не требуется. В некоторых случаях проект не может быть утвержден Жилинспекцией, потому что желание хозяев не соответствует жилищным нормам, а если собственник уже произвел неразрешенные изменения, то от него потребуют вернуть помещению первоначальный вид.

Запрещено выполнять работы, которые:

  • проводятся без согласования с другими собственниками помещения или нанимателями жилья, жильцами дома, когда ремонт должен затронуть общедомовое имущество;
  • затрагивают общедомовые инженерные конструкции, что привет к нарушению прав других жильцов;
  • ухудшают жилищные условия;
  • нарушают прочность несущих конструкций, а в результате всего здания;
  • организовываются в домах, относящихся к ветхим постройкам, которые будут снесены в ближайшие 3 года;
  • объединят кухню, где находится газовая плита с жилой комнатой или «мокрыми» помещениями ();
  • другие.

Законная сторона

Если все-таки собственник провел перепланировку без затрагивания несущих стен, не нарушил другие жилищные и строительные нормы, то изменения можно . Для удобства владельцев «хрущевок», которые находятся в панельных домах и других Жилинспекцией были разработаны .

Каталоги специальных проектов можно найти в каждом регионе страны, они были разработаны конкретно для квартир, которые можно встретить в том или ином населенном пункте. Над проектами работали специалисты, поэтому владельцы могут не тратить деньги на создание индивидуального проекта, а воспользоваться типовым.

На сегодняшний день популярностью пользуется, например, перепланировка в трехкомнатном панельном доме, которая может:

  • не затрагивать несущие конструкции, она называется простой (каталог А);
  • затрагивает стены, являющиеся несущими (обустройство ниш, проемов, частичный или полный снос), она называется сложной (каталог Б).

Собственники квартир, находящихся в панельных домах, расположенных на территории Москвы, могут выбрать типовой проект перепланировки на сайте Мосжилинспекции, а затем с документами обратиться для получения разрешения (такой проект уже не придется утверждать, поэтому на получение разрешения уйдет меньше времени)

По каталогу А, например, можно выбрать проект, который позволит совместить ванную и туалет, а также расширить санузел за счет прихожей, на площадь которой можно перенести сантехническое оборудование.

Согласно каталога Б, можно выбрать бесплатно проект, который позволит сделать перепланировку, где будут затронуты несущие конструкции. Но предварительно собственнику придется пригласить специалиста из Жилинспекции, который обследует помещения соседей, находящиеся вверху и внизу. В них не должно быть изменений, которые затронули несущие конструкции.

Собственники московский квартир, например, желающие заказать индивидуальный проект, могут обратиться в частную проектную организацию или МНИИТЭП, специальный отдел при БТИ или районном подразделении архитектуры.

Таким образом, при согласовании проекта перепланировка будет считаться законной.

Масштабы перепланировки в панельном доме

Квартиры в панельных домах, как правило, имеют 1–4 комнаты. По закону разрешается даже объединять две или три таких, которые находятся рядом на одном этаже или смежных. Например, 1 и 4 комнатная, объединенные в одну квартиру будет иметь площадь, которая прекрасно подойдет для большой семьи.

Другой вариант – это объединение двух рядом расположенных двухкомнатных. Можно объединить три однокомнатных, или однокомнатную и трехкомнатную. В любом случае это значительно увеличит площадь нового помещения. Если у гражданина в собственности имеет только одна квартира, она также может быть перепланирована, проект собственник выбирает на свое усмотрение.

В любом случае необходимо предусмотреть, чтобы:

  • каждая жилая комната имела минимум 1 окно;
  • отапливалась;
  • имела отдельный дверной проем;
  • ее площадь была не менее 8 кв. м.
  • Квартиру, в которой одна комната можно легко превратить в студию, объединив жилую площадь с коридором. Если потребуется присоединить кухню, то газовую плиту необходимо будет сменить на электрическую, т. е. из жилой комнаты, коридора и кухни можно сделать одно большое помещение.
  • Ванную лучше объединить с туалетом для увеличения площади санузла. В другом случае часть жилой комнаты объединяют с коридором, а другую половину отделяют перегородкой для спальни. Таким образом, получается два отдельных жилых помещения.
  • Перепланированная « » с двумя комнатами подойдет для семьи с одним ребенком. Хотя в таком случае родители останутся без отдельной спальни, но гостиная, объединенная с коридором, а, возможно, и кухней даст возможность создать большое пространство для семейного отдыха.
  • Зрительно увеличить площадь помещения можно с помощью специального освещения и зеркал, которые будут использованы для отделки. В большой комнате можно с помощью занавеси отделить пространство для двуспальной кровати родителей, таким образом можно решить вопрос с местом для отдыха. Если в квартире имеется лоджия, то за ее счет жилое пространство увеличивается еще больше.
  • Трехкомнатная квартира – удачное приобретение для семьи, в которой двое или трое детей, где можно сделать две детских. Как и в варианте с двухкомнатной квартирой, гостиную лучше объединить с коридором, а для родителей создать место для отдыха за шторой или перегородкой без дверного проема.
  • При необходимости одной спальни для семейной пары, она может быть обустроены из одной комнаты. Две другие комнаты можно соединить в одну большую, которая будет выступать гостиной. Кухню можно объединить с коридором, таким образом, не только увеличится ее площадь, но будет возможность создать место для столовой.
4 комнаты
  • Проект для 4-комнатной квартиры может быть достаточно интересным за счет того, что у нее уже большая жилая площадь. В таком помещении идеально уместятся три спальни и большая гостиная, которая оборудуется из комнаты и коридора.
  • Прихожая в 4-комнатных квартирах обычно большая. Если к комнате и прихожей присоединить кухню, то пространство для отдыха всей семьи будет достаточно просторным. Здесь может разместиться зона для просмотра телевизора, отдельно для приготовления пищи и приема.
  • Санузел, как во всех вариантах таких квартир оборудуется просторный за счет объединения ванной и туалета, можно присоединить часть коридора. Такая квартира самый удачный вариант для перепланировки, где можно реализовать наиболее интересные дизайнерские идеи.

Общие формальности

Порядок , независимо от того, панельный, кирпичный или блочный дом, одинаков.

Он предполагает:

  1. Получение техпаспорта в БТИ.
  2. Вызов на объект техника, который должен подтвердить, что в помещении реконструкция еще не проводилась.
  3. Заказ индивидуального проекта. Рассмотреть типовые варианты может собственник, который не желает тратить средства на разработку проекта.
  4. Сбор необходимых документов и подача их в Жилинспекцию для согласования.
  5. Получение разрешения на проведение перепланировки и журнала с перечнем ремонтных работ.
  6. Проведение ремонта в течение максимально года, на который выдается разрешение. Если в указанный срок владелец не уложится, он может продлевать разрешение ежемесячно.
  7. Вызов из Жилинспекции приемной комиссии. Специалисты должны проверить проведенные в помещении изменения по списку ремонтных работ, указанных в журнале, выданном вместе с разрешением. По факту завершения реконструкции помещения комиссия выдает акт сдачи-приемки. Если были проведены скрытые изменения, то на каждое действие подрядчик должен был оформить акт, документы также подписываются комиссией.
  8. Получение в БТИ нового техпаспорта на квартиру после предъявления акта завершения реконструкции.

Смежные варианты

В каждой квартире есть помещения, которые называются жилыми и нежилыми. По закону некоторые из них можно присоединять друг к другу для расширения жилой площади, а другие нет.

Чаще всего владельцы проводятся реконструкцию «мокрых» помещений (ванная и туалет), кухни, балкона и коридора. Но реконструкция этих нежилых помещений должна быть выполнена в соответствии с жилищными нормами.

Ванная
  • Расширить ванную комнату можно только за счет коридора и части туалета, если его присоединить, а также кладовки. Перемещать сантехническое оборудование разрешается в пределах «мокрых» помещений, а также на площадь бывшего коридора и кладовки.
  • Но следует учитывать, что санузел не может находиться далеко от канализационного стояка и системы слива. Если в результате реконструкции ванная будет граничить с жилой комнатой, то сантехника не может быть оборудована на смежной стене.
Туалет
  • Если стена между ванной и туалетом является несущей, то снести ее не удастся. В отдельных случаях после согласования может быть разрешено снести частично. Когда предполагается, что в квартире будет проживать 3 и больше граждан, включая взрослых и детей, то объединять ванную с туалетом не рекомендуется. Но присоединения туалета к ванной или расширение за счет кладовки или коридора возможно.
  • Когда владелец квартиры решил только объединить туалет с ванной без перемещения сантехнического оборудования, а ненесущую стену заменить, например стеллажом от пола до потолка, то получать разрешение не нужно. Такая перепланировка не изменит общего плана помещения. Если унитаз планируется переносить, то должны быть соблюдены нормы подключения к канализационной трубе.
Санузел
  • Большая площадь санузла позволит размесить на нем не только сантехническое оборудование, но бытовую технику, мебель для ванной комнаты, джакузи или душевую кабину, дополнительные встроенные стеллажи. Лучше всего присоединить к совмещенному санузлу часть коридора, тогда получить просторная комната. Также вход в совмещенный санузел лучше сделать не рядом со входом в кухню, как во всех квартирах, расположенных в панельных домах.
Кухня Для расширения кухни, где находится газовая плита необходимо использовать кладовку или часть коридора. Для того чтобы объединить ее со смежной жилой комнатой есть два варианта:
  • заменить плиту на электрическую;
  • снести ненесущую перегородку между кухней и комнатой, но на ее место поставить раздвижные двери;
  • сделать два проекта перепланировки, за счет одного кухня присоединяется к коридору, а с помощью второго последний объединяется с жилой комнатой, таким образом, получается одно большое пространство по типу студии.

Если, например, кухня граничит с комнатой перегородкой, в которой расположена система вентиляции или отопления, проект на совмещение не может быть утвержден. Также ограничение существует для однокомнатных квартир.

Если без дополнительных фальш-перегородок или раздвижных проемов соединить единственную комнату, коридор и кухню, то помещение не будет являться жилым, что не соответствует его статусу. Прекрасным решением вопроса является барная стойка.
Балкон
  • Реконструкция балкона может быть проведена за счет полного сноса перегородки отделяющей его и комнату или кухню или частичного. Появившееся пространство может увеличить жилую площадь комнаты, но помещать на место бывшего балкона тяжелые предметы запрещено.
  • Если стена будет снесена до уровня подоконника, оставшийся перестенок может быть использован в качестве рабочей поверхности. Реконструкцию необходимо узаконивать, потому что она меняет план помещения.
  • Переносить радиаторы на балкон запрещено, поэтому его необходимо утеплять с помощью современных материалов. Если балкон только застекляется, эти изменения относятся к переоборудованию, на что разрешение не требуется. Если стена между балконом и комнатой является несущей, то ее сносить нельзя.
Коридор В панельных домах, особенно в 4-комнатных квартирах коридор большой и мало функциональный. Поэтому за счет него может быть увеличено жилое пространство, а также кухня, ванная и туалет. За счет него может быть оборудована большая гардеробная. В другом случае, если он маленький, то за счет кладовки или части жилой комнаты можно сделать большой.

Особенности стен

Несущие стены в панельных домах имеют толщину 12-14 см. Они являются не только внешними, но могут быть и внутри помещения. Поэтому перед тем, как готовить проект перепланировки рекомендуется замерить все перестенки.

Возможно, окажется, что не удастся снести ни одну перегородку. Некоторые панельные дома обустроены только несущими стенами, чего нет в кирпичных домах или монолитных, где практически все стены внутри помещений являются ненесущими.

В некоторых случаях, если окажется, что снести в квартире нельзя не одну перегородку, разрешат только обустроить дополнительный дверной проем

При самостоятельном определении стен в квартире необходимо учесть, что в панельных домах несущие:

  • всегда внешние;
  • они расположены в сторону лестничной клетки;
  • если находятся внутри квартиры, то обращены в сторону соседней.

Нюансы серии

Перед властями СССР стояла задача обеспечить жильём как можно большее количество людей, и при возведении зданий зачастую об удобстве думали в последнюю очередь, вспомнить хоть те же знаменитые «хрущёвки». Такие квартиры подчас имеют небольшую площадь, но при этом большое количество перегородок внутри, в результате чего помещения маленькие и тесные.

Старым маленьким квартирам, чтобы в них жилось приятнее, просто необходима перепланировка, и потому для наших людей их проведение уже дело обыденное.

Так называют такое модифицирование конфигурации жилья, в результате которого необходимо менять его паспорт. Она может включать различные переделки:

  • перенос либо разборку перегородок и дверных проёмов;
  • изменение жилой площади – либо расширение путём включения нежилых помещений, либо, наоборот, выделение её части под вспомогательные;
  • укрупнение либо разукрупнение комнат;
  • увеличение числа санузлов либо кухонь;
  • переделку входов в комнаты, чтобы исключить смежность;
  • изменение планировки тамбуров либо выделение новых;
  • другие подобные изменения.

Полёт фантазии может быть самым разным, и вариантов перепланировки ещё довольно много – от сноса нескольких стен, чтобы превратить квартиру в новомодную студию, до подведения канализационных и водопроводных труб по потолку.

Однако не всё разрешено, требуется заранее согласовать с местными властями будущую перепланировку. Если она может привести к проблемам в работе инженерных систем, сбоев в работе оборудования, или тем более чревата снижением прочности конструкций, то не будет допущена.

Нормативная база

Основной законодательный акт, формирующий нормативную базу относительно перепланировки – Жилищный кодекс. Есть и другие, детализирующие некоторые нюансы проведения. Это Постановление Правительства № 508 «Об организации перепланировки», Федеральный закон № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в котором оговаривается, что при перепланировке делать можно, а что нельзя, распоряжение Правительства №1047-р, утверждающее стандарты и правила для обеспечения безопасности.

Есть и некоторые другие – все мы перечислять не будем, поскольку нормативная база для перепланировки достаточно обширна. Поэтому и важно знать основные нюансы, или обращаться к профессионалам за составлением проекта, иначе неизбежно нарушение какого-либо из касающихся её положений.

Отличия от переустройства

Если устанавливается оборудование и вносятся изменения в инженерные сети для обеспечения их функционирования – этот процесс называется переустройством. В результате понадобится внести изменения и в санитарно-технический паспорт. Например, если устанавливается электроплита вместо газовой, это будет считаться переустройством, как и установка нового оборудования, из-за которой требуется поменять проводящие сети, поскольку вырастет потребление ресурсов.

Ключевое отличие – при перепланировке меняется сама конфигурация помещения, его стены, дверные проёмы, перегородки, а при переустройстве – оборудование в квартире, а границы комнат модифицированию подвергаться не будут. Соответственно, и согласовываться переустройство должно с профильными службами, отвечающими за ту коммуникацию, которая будет переустраиваться (иногда с несколькими).

Особенности панельных домов

Поскольку панельные дома возводятся из панелей или плит либо других подобных материалов, перепланировку в них нужно проводить осторожнее чем, например, в кирпичных.

При неправильно проведённом нарушении целостности одного блока может последовать обрушение целой секции здания. Любая межкомнатная стена в таком доме считается условно несущей, а отопительные приборы очень часто встроены непосредственно в стены, что лишь осложняет проведение перепланировки.

В результате нарушение целостности стены в панельном доме должно быть тщательно подготовлено, чтобы не привести к ущербу или даже полному обрушению перекрытий либо к проблемам с теплоснабжением.

Определить стены, не являющиеся несущими и позволяющие вмешательство, довольно несложно: такая стена обычно имеет менее 14 сантиметров в толщину, поскольку не несёт нагрузки, и нередко изготавливается из гипсокартона. В результате не вызывает особых проблем перепланировка, связанная с изменением конфигурации таких стен, либо если предполагается, напротив, добавить перегородки.

Но вот чтобы провести в панельном доме перепланировку, квалифицирующуюся как сложная, например, если требуется объединить комнаты либо провести серьёзное изменение конфигурации, понадобится составить проектную документацию и провести инженерные расчёты, чем должны заняться специалисты.

Чтобы сделать заключение о самой возможности проведения сложной перепланировки, важны такие факторы, как возраст здания, материал, из которого оно построено, и его проект. При рассмотрении вопроса в жилинспекции, важным фактором будет ещё и то, не проводились ли уже перепланировки на нижних этажах – если они уже выполнялись, может последовать отказ. Это обусловлено относительной «хрупкостью» панельного дома. Отметим: благожелательнее в жилинспекции относятся к перепланировкам с изменением несущих стен, проводящимся на верхних этажах.

Разрешённые виды работ

В пылу переделок можно перепланировать очень много всего – и не каждые владельцы жилья хоть сколько-то беспокоятся при этом о комфорте соседей, которым после всего может оказаться не особенно приятно слушать в спальне по ночам, как как-то этажом выше жарит котлеты или поёт в ванной. Конечно, требуется учитывать все подобные соображения, а кроме того, есть ещё и фактор безопасности – неосторожная перепланировка может повлечь печальные последствия, вплоть до обрушения ослабленной стены.

Есть чёткие правила и ограничения – перепланировку потребуется согласовать, а для этого она должна включать только разрешённые виды работ. Тем более это актуально для панельного дома, стены которого особенно уязвимы.

Список разрешённых работ:

  • Снос либо перемещение перегородок, кроме несущих.
  • Установка новых дверных проёмов (запрещена в несущих стенах).
  • Расширение жилой площади при помощи включения в неё территории, изначально отведённой под коридор, кладовую, лоджию.
  • Увеличение площади ванной или туалета путём включения в них территории нежилых помещений.
  • Объединение двух отведённых под санузел комнат.
  • Объединение жилой комнаты и кухни (но может потребоваться переоборудование).
  • Оборудование дополнительного санузла либо кухни – но требуется, чтобы они располагались не над и не под жилой комнатой.
  • Перенос инженерных конструкций.
  • И даже объединение нескольких квартир.

Все перечисленные действия объединены тем, что они не должны затрагивать несущие конструкции. Это, однако, не означает, что их закон вообще будет запрещать трогать – для проведения перепланировки, включающей в себя их изменение, понадобится техническое заключение, из которого будет следовать, что это не несёт никакой угрозы безопасности.

Согласование работ

Чтобы провести перепланировку, следует сначала согласовать её с местными властями – иногда её выполняют без согласования, но тогда есть риск, что впоследствии она не будет утверждена. Это означает, что придётся переделывать всё обратно, естественно, за свои деньги. Потому лучше всё-таки озаботиться утверждением заранее, даже если перепланировка полностью вписывается в приведённый ранее перечень разрешённых работ.

Чтобы пройти согласование, понадобится представить проект перепланировки, составленный в лицензированной организации, именно он и будет согласовываться далее. При составлении проекта следует учесть всё положения законодательных актов, в которых регулируется эта сфера.

Если жилище является частью дома, обладающего исторической, культурной или тому подобной ценностью, то сначала потребуется согласовать перепланировку ещё и в органах, занимающихся охраной памятников – и это, скорее всего, будет весьма непросто даже для далеко не самых радикальных вариантов перепланировки.

Следует выделить работы, которые не разрешены и не пройдут согласование:

  • Проводящиеся без разрешения других собственников жилья либо его нанимателей. А если будет затронуто общедомовое имущество, то потребуется согласие и от других жильцов, имеющих право на его использование.
  • Ухудшающие условия проживания.
  • Угрожающие несущим конструкциям, а значит и целостности строения.
  • Проводящиеся в ветхих домах, которые планируется снести в течение трёх лет.
  • Не будет одобрено объединение кухни с газовой плитой и жилой комнаты либо санузла.

Также сюда могут относиться иные варианты, включая непредусмотренные вовсе – а у граждан могут возникать самые экзотические идеи на этот счёт. При отказе в перепланировке, если однозначно то, что она невозможна, в законодательстве не отражено, а вы считаете, что этот вариант вполне подходящий, и удовлетворительных объяснений относительно причин отказа дано не было, можно попробовать подать в суд и добиться разрешения.

Отметим, что во всех регионах жилинспекции имеют типовые проекты, разработанные для наиболее часто встречающихся в регионе типов зданий. Это сделано для удобства жильцов, ведь если проводить перепланировку по такому проекту, то согласование пройдёт куда проще и быстрее – жилинспекции не потребуется рассматривать проект.

Помимо этого, использование типового проекта позволяет гражданам сэкономить на обращении к услугам компаний, занимающихся разработкой проектов. К примеру, москвичи могут найти такие типовые проекты на сайте Мосжилинспекции, после чего останется лишь собрать документы и получить разрешение.

Сама процедура согласования и реконструкции по этапам выглядит так:

  • Сначала потребуется отправиться в БТИ за техпаспортом.
  • После этого вызывается техник для подтверждения, что в квартире не проводилась реконструкция с перепланировкой.
  • Заказывается проект либо берётся готовый типовой.
  • Собираются документы и подаются в жилинспекцию.
  • Если всё в порядке, выдаётся разрешение и журнал, где перечисляются работы по проекту.
  • Проводится реконструкция. На неё отводится год с момента получения разрешения, а после истечения этого срока оно станет недействительным. Если работы были начаты раньше окончания года, но вот закончить их не успели, то можно будет увеличить их на месяц, и затем продлять при необходимости каждый месяц.
  • После завершения работ вызывается приёмная комиссия, проводится проверка по списку в журнале, подписывается акт сдачи-приёмки выполненных работ.
  • В БТИ выдаётся новый техпаспорт, отражающий актуальное состояние жилища.

Самовольная перепланировка

Проведение перепланировки без согласования может повлечь ответственность в виде штрафа, также владелец жилья может оказаться в суде, а затем обнаружить, что ему предписано ликвидировать все последствия проведённой перепланировки.

Не всегда проведение незаконной перепланировки быстро вскрывается, и если соседи не подают жалобы, то она может оставаться незамеченной властями годами, в результате чего владелец квартиры будет уходить от ответственности. Однако последствия всё равно есть – поскольку рано или поздно она, скорее всего, наступит, то продать квартиру с неузаконенной перепланировкой сложнее, это вызовет трудности при оформлении документов, скорее всего, потребуется делать скидку при продаже жилья.

Ответственность

При проведении самовольной перепланировки вы рискуете получить штраф в 2 000 – 2 500 рублей и, что важнее, вас могут обязать провести ремонт и восстановить состояние жилого помещения до перепланировки – в результате будут потрачены впустую деньги на её проведение, да ещё и на последующее восстановление.

Если же владелец недвижимости отказывается выполнять это предписание, то возможно принудительное выставление жилья на торги. При возникновении по его вине аварийных ситуаций также именно он будет нести материальную ответственность перед пострадавшими.

Способы легализации

Если перепланировка всё-таки проведена самовольно, то есть без согласования, но при этом никакие нормы не были нарушены, имеется возможность провести легализацию изменений постфактум и избежать ответственности. Способа два: обратиться в местные органы власти или в суд, если не вышло решить проблему «по-хорошему».

Через администрацию

Чтобы узаконивать уже выполненную перепланировку, нужно выполнить действия, схожие с согласованием только планирующейся.

Потребуется подать техпаспорт жилья и поэтажный план здания с экспликацией и всеми необходимыми разрешениями в жилинспекцию.

Если технический паспорт и план с учётом произведённых изменений ещё не составлены, нужно пригласить специалиста из БТИ, чтобы он провёл осмотр и сделал заключение, а затем обратиться в специализированную компанию за составлением чертежа перепланировки. Узаконивание также предусматривает согласование в МЧС, Санэпидемстанции, Роспотребнадзоре, а также Управлении архитектуры.

Когда документы получены, жилинспекцией рассматривается вопрос о легализации и выносится решение.

Через суд

Если оно вас не удовлетворило, останется лишь одно средство – обращение в суд. В Жилищном кодексе указывается, что по его решению перепланировка может быть признана законной.

Подытоживая, отметим, что хоть перепланировка в панельном доме и сопряжена с определёнными сложностями, но сделать её и соблюсти законодательство чаще всего вполне возможно.

Вам это будет интересно

Несмотря на скромный размер штрафа для граждан при изменении несущих конструкций или изменения их функционального назначения, согласовывать перепланировку все же нужно. Какие особенности связаны с переустройством помещений в панельном доме, как оформить разрешение и какие работы нельзя делать в квартирах, в подробностях в публикации.

Особенности

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Главной опасностью и в то же время особенностью является панельная конструкция дома, в котором находится помещение, подлежащее перепланировке. Это связано с тем, что элементами зданиями являются связанные между собой панельные блоки.

При нарушении целостности одного из них возможно разрушение нескольких этажей или полностью здания. Такие действия могут причинить вред имуществу, здоровью и даже жизням граждан.

Отличие от монолитной конструкции заключается в том, что при сносить в ней нельзя только несущие блоки, в остальном обустроена кирпичная кладка, которую допускается частично сносить или расширять выложенные в ней проемы с учетом давления верхних этажей на конструкцию с целью недопущения разрешения стены и здания.

Что можно менять

Запрещены в общем все действия, связанные с проведением перепланировки, если они противоречат действующим строительным нормам и законодательству. Важно, что некоторые виды работ оцениваются как реконструкция, а это считается переустройством помещения и для его проведения требуется получения согласования с уполномоченными инстанциями.

В процессе перепланировки можно совершать следующие действия:

  • переносить кухню или увеличивать площадь за счет нежилого дополнительного помещения (кладовой, коридора);
  • расширение санузла за счет не используемых в жилых целях помещений с учетом особенностей укладки гидроизоляции;
  • изменять конструкцию перегородок, в том числе не несущих, к примеру, из гипсокартона или ДСП, обустроенных в коридорах, гардеробных, кладовых и других вспомогательных помещений;
  • производить демонтаж подоконника двери или лоджии, совмещенного с жилой площадью в домах монолитного типа либо домах панельного типа, построенных по проектам до 2007 года;
  • обустраивать оконные проемы в домах монолитного типа без проведения предварительного исследования и усиления металлоконструкциями;
  • делать проемы в стенах с конструкциями до 2007 года, допускается выполнение таких работ в домах с поздними конструкциями, если их разработкой не занимался МНИИТЭП;
  • проводить установку кондиционеров и остекление балконов – согласование для этого не требуется;
  • переустанавливать сантехническое оборудование в «мокрых» зонах;
  • соединять кухни с электроплитой с жилыми помещениями;
  • осуществлять демонтаж и переносить батареи в другие комнаты, не предназначенные для отопления – коридоры, гардеробные и др.;
  • объединять соседние квартиры по одной площадке, верхние или нижние по этажам, если они оформлены в собственность одного гражданина или юридического лица;
  • устанавливать лоджии на первых этажах на придомовой территории – допускается только с согласия общего собрания собственников.

Популярные варианты

Часто собственниками и жильцами на практике используются следующие виды перепланировок:

  • расширение кухни за счет жилых и вспомогательных помещений (коридора, гардеробной);
  • увеличение площади коридора при сносе встроенных шкафов;
  • объединение ванной и туалета, замена ванны на душевую кабину с целью экономии пространства;
  • демонтаж оконных блоков;
  • расширение дверных проемов, установка арки;
  • изменение инженерных конструкций, подвода воды, линии канализации и др.

При выполнении перепланировки в панельном доме учитывают:

  • процент изношенности несущих конструкций, год постройки дома;
  • нагрузка на стену или другой конструктивный элемент, который подлежит переустройству;
  • этажность здания, где находится само помещение, есть ли над ним другие, выполнялась ли в отношении ни перепланировка, по факту, чем выше этаж, тем больше допускается действий по переоборудованию жилья.

Когда допускается:

  • перенос стен и перегородок либо их полный снос;
  • расширение проемов для дверей и окон;
  • увеличение жилой площади за счет вспомогательных помещений – коридора и кладовок;
  • выделение места под кухню или дополнительный санузел.

Как согласовать перепланировку квартиры в панельном доме

Алгоритм процедур по переустройству жилых помещений включает:

  1. Заказ техпаспорта в БТИ с планом дома. Необходимость сбора таких документов продиктована тем, что при согласовании изменений в несущих конструкциях требуется оценка нагрузка на стены после сноса или расширения дверных проемов, установки арок или оконных блоков на элементы здания, верхние и нижние этажи. Для этих целей служит конструктивный план, который получить можно в управлении капитального строительства при администрации города.
  2. Обращение в ГУП МНИИЭТЭП преследует цель проверки проекта на предмет соответствия техническим нормам, используемым при возведении многоквартирного здания определенной серии для снижения опасности обрушения или нарушения целостности строения к нулю.
  3. Техническое заключение отражает текущее состояние дома на момент проведения работ по перепланировке на момент строительно-технической безопасности. Обследованию подлежит как ремонтируемое помещение, так и находящиеся выше и ниже этажом квартиры или офисы, иные объекты. При выявлении дефектов указывается состояние здания и его конструкций, возможность проведения перепланировки, изучается подробно документация на здание и проектная декларация, разработанная на момент возведения строения. Техзаключение выступает основанием для оформления акта о перепланировке БТИ.

Согласование перепланировки включает несколько этапов:

  1. Осуществляется сбор и анализ документов в БТИ.
  2. Обращение собственника помещения в жилищную инспекцию для получения разрешения. Предоставляются технический паспорт, справки БТИ, в том числе поэтажный план и справки, проект перепланировки, заключения технической службы, СЭС, МЧС, автора проекта, согласование собственников соседних домов, свидетельство о собственности в копии, заверенной нотариусом, согласование балансодержателя дома – ТСЖ, ЖЭК, ЖЭУ или управляющей компании и др.

Посещение и обследование помещения представителями Жилищной инспекции происходит в последнюю очередь. В заявлении указывается на необходимость проведения комиссионного осмотра. При отсутствии нарушений подписывается акт о выполненных работ по перепланировке.

В ином случае направляется уведомление о несогласовании строительно-монтажных работ. В документе перечисляются нарушения с описанием дефектом. На их устранение, если такое возможно, назначается срок, после выполнения назначается вновь обследование.

Несмотря на сложности согласования перепланировки в жилом панельном доме проводить такие действия необходимо, поскольку при согласии и осмотре будут выявлены сложные и недопустимые моменты при осуществлении перепланировки.

Это позволит избежать обрушения здания, результатом которого может стать не только причинение ущерба имуществу других граждан и организаций, но и при самом плохом исходе – гибель людей.

Необходимые документы

Перед обращением в жилищную инспекцию и регистрирующий орган следует собрать пакет документов:

  • технический паспорт БТИ с поэтажным планом здания и экспликацией помещения;

  • проект перепланировки, разработанный организацией, имеющей лицензией на проведение такого вида работ;

  • техническое заключение о безопасности переустройства;
  • заключение пожарной инспекции – отделения МЧС;
  • согласование Роспотребнадозора;
  • согласие собственников соседних помещений, если работы задевают соединяющие квартиры конструктивные элементы;
  • свидетельство о собственности, заверенное нотариусом;

  • разрешение управляющей компании дома или обслуживающей организации;
  • договор на осуществление надзора за проведением строительно-монтажных работ.

В некоторых случаях требуются дополнительные документы, которые затребуются по запросу жилищной инспекции.

Когда могут отказать

  • деформировать несущие стены, совершать любые действия по их разрешению;
  • изменять фасад здания или портить его;
  • делать переустройство, наносящее вред владельцам нижней квартиры;
  • отсутствие согласия на использование объектов в общедомовом использовании или придомовой территории;
  • проведение строительно-монтажных работ в объектах, в отношении которых запланирован снос в течение последующих 3 лет;
  • обустройство с использованием общих коммуникаций дополнительных помещений при отсутствии индивидуального вывода с целью усиления внутриквартирных конструкций, к примеру, вывод электропроводки или системы отопления;
  • изменение системы вентиляции или газификации, отводы на стояках с водоснабжением без получения соответствующих разрешений уполномоченных органов;
  • воспрещается оборудование санузла над жилыми помещениями нижних этажей.

При наличии этих оснований администрация отказывает в проведении перепланировки и уведомляет об этом собственника помещения. В случае несогласия хозяина квартиры он может подать жалобу в суд и согласовать перепланировку в принудительном порядке предварительно оплатив штраф.

С вступившим в силу постановлением необходимо обратиться в органы кадастрового учета для изготовления нового паспорта, в котором отражены выполненные изменения. Далее требуется обратиться в Росреестр для получения нового свидетельства, если таковое требуется.

Отказ также может последовать:

  • при допущении опечаток, ошибок, несоответствии сведений в представленной документации, в том числе заявлении;
  • при несоответствии проекта требованиям технических и строительных норм;
  • при нарушении технологии проведения монтажных работ по факту и отсутствии их устранения в установленные сроки и др.

При выполнении самовольной перепланировки могут налагаться санкции:

  • штраф для граждан в размере от 2 до 2,5 тыс. руб., для организаций – от 300 тыс. руб.;
  • приведение за собственный счет помещения в первичное состояние на основании узаконенной проектной декларации;
  • выставление недвижимости на торги с выселением при несоблюдении требований законодательства, использовании жилья не по назначению;
  • при выполнении работ в объекте муниципальной собственности последует расторжение договора социального найма с выселением граждан, прописанных на основании договора социального найма;


Любое жилое пространство должно быть уютным и индивидуальным. Но в панельных домах добиться создания уютного, индивидуального, эргономичного пространства без перепланировки практически невозможно.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Каким образом на законодательном уровне урегулирована перепланировка в панельных домах и можно ли делать перепланировку в панельном доме вовсе?

Понятие

По общему правилу, перепланировка — это совокупность работ по переобустройству жилья, но с ограничениями и особенностями, определенными законодательно, для панельных домов, поскольку в таких строениях все стены несущие.

Законодательство

Все правоотношения, которые затрагивают жилье, урегулированы нормами ЖК РФ. Перепланировка исключением не является, поскольку указанный кодекс содержит общие положения по данному вопросу.

Более детальное и узкое урегулирование вопросов перепланировки содержится в ряде законов и подзаконных НПА:

Список не исчерпывающий.

На что обращают внимание

Для утверждения и начала перепланировочных работ, производится разработка проектной документации, при составлении которой учитываются ряд показателей:

  • степень изношенности конструкций, являющихся несущими;
  • каково изменение нагрузки на элемент (стену), подлежащую переоборудованию;
  • характеристики самого дома (этажность, в первую очередь над помещением, которое перепланируется; имеются ли под помещением уже перепланированные помещения и в чем состояла их перепланировка и т.д.).

Фактически, чем выше дом и чем ниже в нем находится помещение, тем меньше манипуляций со стенами можно будет провести.

Видео: ответы по вопросам процедуры

Ограничения

В результате перепланировки в панельном доме законом определено, что делать можно, а чего нет.

Так, допускается:

  • переносить стены и перегородки, их снос;
  • оборудование проемов для дверей;
  • увеличение площади жилой части посредством переоборудования кладовок, коридора;
  • организация доп.санитарного узла и (или) кухни.

Перепланировка в панельных домах запрещена категорически, если:

  • деформируются несущие стены (разрушаются, их состояние ухудшается);
  • наносится вред фасаду;
  • причиняется вред условиям проживания соседей и собственника перепланируемого жилья;
  • отсутствие согласия всех собственников жилого объекта долевой собственности;
  • работы проводятся в объектах, которые в течении 3-х лет подлежат сносу.

Как сделать перепланировку в панельном доме

Чтобы обезопасить плод перепланировки и проводимые работы, предусмотрена определенная процедура согласования таких работ.

Заказ техпаспорта в БТИ

Многие полагают, что заказ техпаспорта необходим, дабы изучить конструктивный план дома и совместить идею перепланировки с реальными возможностями по ее воплощению не создавая опасность.

Тех.паспорт БТИ, как правило, не содержит сведения о несущих стенах и неспециалист не сможет понять по такому плану какая из стен относится к категории несущих. В исключительных случаях тех.паспорт с описанием всех конструкций имеется у застройщика.

Конструктивный же план ответит на все интересующие вопросы, а получить таковой можно в УКСе при исполкоме.

Обращение в МНИИЭТЭП

Обращение в ГУП МПИИЭТЭП преследует цель проведение по заказу собственника жилья инженерного обследования у организации, которая разрабатывала проект дома.

Разработка проектных документов

К разработке проектных документов допускаются лишь специализированные проектные организации с допуском СРО.
В ходе разработки проектных документов преследуется цель свести конструктивную опасность к нулю.

Получения технического заключения

Техническое заключение – специальный документ, который отражает объективную оценку здания и расположенного в нем объекта подлежащего перепланировке на предмет строительно-технической безопасности.

Когда готовится тех.заключение обследуется как перепланируемый объект, так и помещения расположенные непосредственно над и под ним.

В случае, если выявляются дефекты конструкции здания за все время эксплуатации, выдаются соответствующие рекомендации по их устранению.

Фактически тех.заключение должно содержать:

  • сведения о состоянии строения и его конструкций;
  • оценку возможности проведения перепланировочных работ помещения, расположенного в нем.

Одновременно с обследованием строения и его помещений изучается документация на это здание, которая создавалась в момент проектирования и строительства.

Такая документация позволяет получить необходимые данные о:

  • серии строения;
  • годе постройки;
  • особенностях эксплуатации;
  • этаже, где размещен объект перепланировки;
  • состоянии несущих стен в близлежащих помещениях.

Тех.заключения подразделяются на виды:

  • которым определяется возможность проведения работ по перепланировке, когда перед работами получается разрешение на их проведение;
  • которым оценивается безопасность и допустимость уже проведенных работ, когда хозяева квартиры пытаются узаконить перепланировку.

Тех.заключение выступает основанием для составления БТИ акта о перепланировке и внесения изменений в тех.паспорт.

Разработка проекта на базе ТЗ

Нормы, которыми предусмотрена обязанность и случаи оформления проекта содержаться в

Согласно нормам случаями являются манипуляции с:

  • несущими конструкциями строения;
  • разгружающими перегородками;
  • инженерными коммуникациями;
  • послойной конструкцией пола.

Проект состоит из ряда частей:

  • содержание (отражает установочные данные объекта, его состав);

    К этой части относятся и пояснительная записка, и план квартиры как до так и после и т.д.

  • акт-обязательство сторон;

    Отражает договоренность между заказчиком (хозяином перепланируемого объекта) и исполнителем (инженером), о том что первый обязуется соблюдать проектное решение, участвовать в принятии работ и т.д.

  • отметка руководителя проекта;

    Главный инженер таким образом подтверждает, что проект соответствует всем требованиям и стандартам.

  • общие данные;

    Перечисляются нормативно-правовые акты, которые легли в основу проекта.

  • архитектурно-строительные решения;

    Описываются характеристики жилого помещения (площадь, количество комнат и прочих помещений и т.д.), указываются, что в рамках перепланировки будет произведено с соответствующими выводами.

  • противопожарные мероприятия;

    Решаются вопросы организационного характера, определяется лицо ответственнее за пожарную безопасность при проведении работ по перепланировке и т.д.

  • планы объекта до перепланировки;

    За основу берутся документы БТИ.

  • демонтажно-монтажный план;

    Красным отмечаются элементы подлежащие демонтажу, зеленым на плане отражаются элементы, которые устанавливаются.

  • план полов и его экспликация;

    Отмечается где какое напольное покрытие.

  • план помещения после перепланировки;
  • место размещения сентехоборудования;
  • схема водоснабжения и канализации;
  • узел гидроизоляции;
  • усиление проемов металлоконструкциями и указания к проведению этих работ;
  • допуск СРО (свидетельство, что проектная организация числится в реестре саморегулирующихся организаций);
  • договор на авторский надзор;

    Проектная организация контролирует работу строителей, с целью избежания уклонения от проекта.

  • схема переустройства гипсокартонных перегородок;
  • указания к производству работ.

Могут быть и предложены типовые варианты перепланировки.

Согласование перепланировки

Согласование полученных документов и перепланировки осуществляется в административных органах (БТИ).

Сбор документов

Очередным этапом является сбор документов перед непосредственным обращением в жилищную инспекцию.

От заявителя, намеревающегося провести перепланировку в соответствии с требованиями законодательства, нужно собрать:

  • техпаспорт помещения из БТИ (справки разных форм, поэтажный план и т.д.);
  • перепланировочный проект, который был разработан организацией, имеющей лицензию на изготовление проектов;
  • тех.заключение;
  • заключение пожарной инспекции;
  • заключение СЭС (подразделений Роспотребнадзора);
  • согласование автора проектировавшего дом;
  • согласие каждого из собственников помещения, подлежащего перепланировке;
  • удостоверенная нотариусом копия свидетельства о праве собственности на жилье;
  • единый жилищный документ;
  • согласование с балансодержателем дома (управ.компания, ТСЖ и т.д.);
  • договор о проведении надзора за строительными работами.