Покупка квартиры в доме, находящемся на этапе строительства, связана с определенными рисками. Например, есть шанс, что дом не будет закончен, а застройщик обанкротится. Чтобы свести риск остаться без денег и без квартиры до минимума, стоит перед покупкой квартиры убедиться, что застройщик имеет все необходимые документы: от разрешения на строительство до проектной декларации.
Мы составили список документов, которые обязан предъявить каждый застройщик, продающий жилье по ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве». Согласно статьям 19, 20 и 21 этого федерального закона, вы имеете право запросить документы, которые раскрывают деятельность компании-застройщика. Если застройщик отказался показывать документы, стоит насторожиться: честный застройщик не будет скрывать информацию.
Список документов, которые должна иметь строительная компания:
- учредительные документы строительной компании;
- лицензия застройщика;
- разрешение на строительство;
- проектная декларация;
- документы на землю;
- финансовая документация.
Вам должны предоставить оригиналы или заверенные копии документов. Не стоит доверять простым копиям: подделать их ничего не стоит.
Учредительные документы
Все учредительные документы должны иметь следующие разделы: устав компании, свидетельства ОГРН, ИНН и о внесении в ЕГРЮЛ (Единый госреестр юридических лиц). Проверяя эти документы, вы должны убедиться, что название компании-застройщика, ее юридический и фактический адреса указаны точно.
Лицензия застройщика
Каждая строительная компания должна иметь лицензию, согласно которой она предоставляет свои услуги и ведет строительную деятельность. Самое главное в лицензии не ее номер или вид, а срок действия. Если лицензия просрочена, застройщик не имеет права вести строительные работы.
Разрешение на строительство
Если у застройщика нет разрешения на строительство, то он не может осуществлять работы по возведению здания. Если дом строился без соответствующего разрешения, Служба Госстройнадзора имеет полное право не принимать дом.
Часто недобросовестные застройщики обещают покупателям, что Госстройнадзору придется смириться и принять дом, т.к. здание уже построено. Не стоит покупаться на эти сказки: в Москве и Подмосковье уже не раз сносились полностью готовые дома, построенные без официального разрешения. Следует помнить, что разрешение должно быть действующим, т.е. его срок не должен истечь.
Проектная декларация
Застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в СМИ или на интернет-сайте не позднее, чем за 14 дней до дня продажи квартиры первому дольщику. Застройщик имеет право не выкладывать проектную декларацию в СМИ или Интернет, если строительство ведется с привлечением средств дольщиков, однако без рекламы. Но даже в таком случае застройщик обязан представить проектную декларацию по требованию дольщика.
Основные пункты, которые стоит проверить в проектной декларации:
- цель строительства и сроки реализации;
- разрешение на строительство;
- разрешение на землю;
- технические характеристики дома и квартир;
- объекты, в строительстве которых участвовал застройщик в последние 3 года (адреса объектов и сроки фактической сдачи в эксплуатацию);
- способ обеспечения исполнения обязательств строительной компании по договору;
- список подрядчиков.
Документы на землю
Застройщик может быть владельцем земли или арендатором, т.е. иметь либо свидетельство о праве собственности, либо договор долгосрочной аренды. Следует обязательно проверить, каково функциональное назначение участка, на котором ведется строительство, и совпадает ли оно с целью строительство. Например, на землях ИЖС нельзя возводить многоквартирные жилые дома.
Финансовая документация
Вы имеете право запросить финансовые документы застройщика за три предыдущих календарных периода. Если компания молодая, то можно потребовать документы за весь фактический период деятельности. Стоит отметить, что самостоятельно довольно сложно разобраться в финансовых документах, если вы, конечно, не бухгалтер. Мы рекомендуем просмотреть финансовую документацию со специалистом, который быстро скажет, насколько надежна и устойчива строительная компания.
Аудиторская компания "Система БК"
В ходе проведения аудиторской проверки по итогам 2002 года у одного из наших клиентов возник следующий вопрос :
Требуется ли специальное разрешение – Лицензия для предприятия-Инвестора, если оно фактически осуществляет функцию Заказчика:
1) ведет строительных работ на счете /3 «Строительство объектов основных средств»;
2) формирует инвентарную стоимость строительства на основании справки о стоимости работ (КС-3) и Акта о приеме работ (произвольной формы), где Общество указанно как Заказчик.
Ситуация :В Обществе в течение 2002 года велись работы в соответствии с договором подряда на капитальный ремонт с устройством мансардного этажа и лифтовой шахты Сторонами в договоре являются:
· ООО «Х» - Заказчик-Инвестор;
· ООО «Y» - Технический заказчик;
· ООО «Z» - Подрядчик.
В соответствии с п. 1.1. договора. Заказчик-Инвестор поручает, а подрядчик принимает на себя генеральный подряд по капитальному ремонту с устройством мансардного этажа и лифтовой шахты.
Пунктом 1.2. договора определено, что подрядчик обязуется выполнить работы собственными силами и силами привлеченных субподрядных организаций в соответствии с утвержденной Заказчиком-Инвестором проектно-сметной документацией.
Договор №---. устанавливает следующие функции сторон:
|
Заказчик-инвестор |
Технический заказчик |
Подрядчик |
|
|
Обязанности сторон |
Передать подрядчику в 5 дневный срок со дня подписания договора совместно с тех.заказчиком. Совместно с Тех.заказчиком передать проектную документацию. Совместно с Тех.заказчиком обеспечить прокладку наружных инженерных коммуникаций и передать подрядчику исполнительную документацию по наружным сетям. Обеспечить предмонтажную ревизию оборудования. Обеспечить непрерывный режим финансирования в течении всего периода ведения работ. |
Передать Подрядчику через 2 месяца со дня подписания договора исполнительную документацию. Осуществлять тех.надзор. |
Выполнить все работы по строительству о объеме и сроки, предусмотренные договором и сдать объект Заказчику-инвестору. Обеспечить: Производство работ в полном соответствии с проектами, рабочими чертежами и СНИП; Качество выполненных работ; Своевременное устранение недостатков в течении гарантийного срока; Бесперебойное функционирование систем и оборудования; Известить Технического заказчика за 5 дней до начала приемки о готовности ответственных конструкций и скрытых работ и т.д. |
|
Контроль и надзор Заказчика-Инвестора и Тех.заказчика |
Заказчик-Инвестор вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроком их выполнения, качеством применяемых материалов |
Тех.заказчик от имени Заказчика-инвестора осуществляет тех. Надзор и контроль над соблюдением подрядчиком графика выполнения и качества работ, производит проверку материалов и и оборудования. Тех.заказчик регулярно раз в 10 дней проверяет и своей подписью подтверждает записи в журнале производства работ (форма ИГАСН). |
Кроме того, Обществом заключен договор с ООО «Y» на выполнение им функций Технического Заказчика.
В соответствии с п. 1.1. настоящего договора Инвестор поручает, а Технический Заказчик принимает на себя выполнение функций технического заказчика по завершению строительства зданий и сооружений.
Технический Заказчик на основании делегированного ему Инвестором права на осуществление функций технического заказчика осуществляет:
· проектный, технологический и строительный инжиниринг;
· посреднические работы и организационные услуги, связанные с завершением капитального ремонта и строительства;
· взаимодействие с городскими властями, надзирающими и контролирующими организациями по вопросам, связанным с работами на объекте;
· проведение технического надзора за строительством объекта;
· обеспечить сдачу объекта в эксплуатацию.
В ходе выполнения работ в соответствии с договором подряда на капитальный ремонт с устройством мансардного этажа и лифтовой шахты
Общество ведет бухгалтерский учет строительных работ на счете /3 «Строительство объектов основных средств».
Формирование инвентарной стоимости строительства осуществляется на основании справки о стоимости выполненных работ (КС-3) и Акта о приеме работ (произвольной формы), где Общество указано как Заказчик, ООО «Z» - как Подрядчик, а указание на ООО «Y» отсутствует.
Комментарий Аудитора
Проверкой установлено, что ООО «X» самостоятельно формирует инвентарную стоимость объекта строительства на счете «Вложения во », т.е. осуществляет функцию Заказчика-Застройщика, требующую наличия специального разрешения – лицензии.
Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности определены Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.1999 N 39-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 02.01.2000г. N 22-ФЗ).
Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Участники инвестиционной деятельности, выполняющие лицензируемые виды работ, должны иметь соответствующие лицензии или сертификаты на право осуществления такой деятельности.
Субъекты инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором, заключаемым между ними.
В частности, инвесторы могут быть заказчиками, а также пользователями объектов капитальных вложений. Генподрядчики могут совмещать функции заказчиков или инвесторов.
Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.
Договор на реализацию инвестиционного проекта является основным правовым документом, регулирующим производственно - хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности и заключается между инвестором и заказчиком - застройщиком.
Согласно Закону N 39-ФЗ инвесторы самостоятельно определяют объемы и направления капитальных вложений, заключают договоры с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК РФ, контролируют целевое использование средств, направляемых на капитальные вложения. Инвесторы имеют право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами их осуществления.
Заказчики - застройщики, специализирующиеся на организации строительства объектов, на основании договора с инвестором распоряжаются денежными средствами инвестора, передаваемыми для финансирования строительства объектов.
Чтобы обеспечить организацию строительства и контроль за ходом его выполнения, заказчик - застройщик:
· выдает исходные данные для разработки проектно - сметной документации;
· размещает заказ на разработку этой документации и проводит ее согласование в установленном порядке;
· заключает договоры строительного подряда на выполнение всего комплекса строительно - монтажных и пусконаладочных работ;
· осуществляет в соответствии с условиями договора подряда полную или частичную поставку материалов и оборудования;
· выполняет все необходимые работы по подготовке строительной площадки, осуществляет надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно - монтажных работ;
· осуществляет приемку законченных работ и подготовку объекта к передаче в эксплуатацию.
В функции заказчика - застройщика входят также ведение бухгалтерского учета производимых при строительстве капитальных затрат, правильное определение и отражение в учете инвентарной стоимости вводимых в эксплуатацию объектов.
В соответствии с действующим порядком лицензирования строительной деятельности заказчики - застройщики должны иметь государственную лицензию на выполнение функций заказчика.
Заказчик - застройщик в рамках договора на реализацию инвестиционного проекта заключает договоры с другими участниками этого проекта:
· с проектно - изыскательскими организациями - договоры подряда на проектирование строительства;
· с подрядными строительно - монтажными организациями - договоры подряда на строительство объекта;
· с организациями - поставщиками и посредническими организациями - договоры поставки, купли - продажи оборудования для строительства.
Договор строительного подряда заключается между подрядчиком (генподрядчиком) и заказчиком - застройщиком.
При этом стороны договора исходят из гл.37 ГК РФ, Руководства по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации (Письмо Министерства архитектуры, строительства и жилищно - коммунального хозяйства России от 10.06.1992 N БФ-558/15, согласовано с Минэкономики и Минфином России).
По условиям договора подрядчик обязуется построить объект в соответствии с заданием заказчика и утвержденной проектно -сметной документацией собственными силами или с привлечением субподрядных организаций в установленные сроки.
Он гарантирует качество выполняемых строительно - монтажных работ в соответствии с требованиями технической документации и действующими строительными нормами и правилами в течение гарантийного срока эксплуатации, установленного условиями договора. Совместно с заказчиком - застройщиком подрядчик (Генподрядчик) подготавливает всю исполнительную документацию, необходимую для оформления сдачи объекта в эксплуатацию.
В соответствии с действующим порядком лицензирования строительной деятельности подрядчик (генподрядчик) должен иметь государственную лицензию на выполнение отдельных видов строительно - монтажных работ, а также на осуществление функций генерального подрядчика.
Кроме того, согласно ст.17 Федерального закона от 08.08.2001г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных вводов деятельности» подлежит лицензированию деятельность по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности.
Положением о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.03.2002г. № 174, определено, что деятельность по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом включает выполнение строительно - монтажных работ, в том числе общестроительных, отделочных, санитарно - технических, специальных и монтажных работ, а также выполнение работ по ремонту зданий и сооружений, пусконаладочных работ и функций заказчика - застройщика .
Получить лицензию на осуществление деятельности заказчика-застройщика.
При покупке недвижимости по договору долевого участия важно знать, какие документы должен предоставить застройщик дольщику, и что рекомендуется делать в случае отказа. Практика показывает, что такая сделка несет большие риски, ведь здание еще не сдано в эксплуатацию. При наличии проблем у строительной компании дольщик может столкнуться с рядом проблем:
- Несвоевременно завершенное строительство.
- Расторжение ДДУ по инициативе строительной компании под надуманным предлогом с возвратом денег (когда они уже обесценились из-за инфляции).
- Выявление дефектов при передаче квартиры и отказ застройщика устранять их.
- Задержка в передаче недвижимости по вине строительной компании, что не позволяет клиенту своевременно вступить в права на квартиру.
Чтобы избежать указанных выше проблем, важно внимательно проверять застройщика и требовать документы, позволяющие определить законность его деятельности и отсутствие проблем с возводимой недвижимостью.
По ФЗ №214 в основе взаимоотношений строительной компании и покупателя недвижимости лежит договор ДДУ (долевого участия). Определенную информацию можно почерпнуть из него, а именно:
- Описание объекта долевого строительства, который должен быть передан дольщику после получения разрешения на ввод здания.
- Дату передачи квартиры участнику ДДУ.
- Стоимость соглашения, определенные сроки и порядок передачи денег.
- Гарантийный период квартиры, передаваемой по договору.
В ФЗ №214 прописаны следующие требования:
- Строительная компания обязана передать недвижимость участнику ДДУ не позже даты (срока), который прописан в договоре между сторонами.
- Если возведение объекта не удается завершить своевременно (в предусмотренный договором срок), застройщик должен оповестить об этом другую сторону соглашения не позже, чем за 2 месяца до завершения действия ДДУ. В оповещении должно содержаться предложение о внесении правок в документ.
- Строительная компания обязана передать квартиру, качество которой соответствует условиям ДДУ, нормам действующих регламентов, проекту, а также другим требованиям. Если застройщик прописал в договоре отказ от ответственности при выявлении недостатков в передаваемом сооружении, по закону они не имеют силы.
- Главным условием продажи недвижимости по ДДУ для исполнителя является четкое выполнение требований ФЗ №214 в части получения разрешения на возведение объекта, размещения проектной декларации, госрегистрации права на земельный надел, а также наличия договора, оформленного в письменном виде и прошедшего госрегистрацию. Если деньги дольщиков привлекаются до регистрации в госорганах, это является грубым нарушением, которое влечет за собой административную ответственность застройщика.
По требованию ФЗ №214 (ст. 21, п.2) подрядчик обязан передать следующие документы:
- Разрешение на возведение многоэтажного дома.
- Техническое и экономическое обоснование проектной документации на возводимое здание (многоэтажный дом или другое сооружение).
- Проект с внесенными правками.
- Заключение госэкспертизы проектной документации.
- Бумаги, которые бы подтверждали права строительной компании выполнять работы на конкретном земельном участке.
Кроме того, по ФЗ №214 (ст.20, п.2) подрядная организация должна передать для ознакомления:
- Учредительные бумаги.
- Свидетельство о госрегистрации.
- Свидетельство о присвоении ИНН (постановке на учет в ФНС).
- Заключение аудиторов за последний год работы строительной компании.
- Годовые отчеты и бухотчетность за три последних года ведения деятельности. Если застройщик работает меньше этого периода, он обязан передать имеющуюся отчетную информацию за текущий срок работы. Все предъявляемые для рассмотрения бумаги должны быть утверждены и соответствовать действующим нормам.
Как дольщик может проверить достоверность документов?
Чтобы избежать проблем при сдаче дома, дольщику необходимо внимательно подойти к проверке строительной компании. Отдельное внимание стоит уделить ряду бумаг.
Разрешение на строительство
Документ должен быть выдан уполномоченной организацией. В нем должна быть следующая информация - подпись должного лица, номер разрешении, дата, а также печать организации. Кроме того, требуется сверить данные о лице, с которым планируется заключение ДДУ, и строительной компанией. Также необходимо проверить, что разрешение на строительство было действительно выдано уполномоченными органами. Сделать это несложно с помощью официального сайта такой структуры (в зависимости от региона). К примеру, в Москве это официальная интренет-площадка Мосгоснадзора.
Отдельное внимание стоит уделить сроку действия документа. Если он истек, необходимо требовать предъявление другой бумаги, подтверждающей продление периода действия.
Документ, подтверждающий право компании на участок земли
Согласно ФЗ №214 право на участок земли, где ведется строительство объекта недвижимости (в случае с долевым строительством - многоэтажного дома), может быть оформлено в нескольких вариантах - права собственности или одного из видов договора (аренды, субаренды или безвозмездного срочного пользования). Последний вариант (безвозмездное пользование) возможен только в определенных законом ситуациях и применяется в редких случаях.
Если строительная компания владеет земельным участком (имеет право собственности), требуется изучить свидетельство, подтверждающее этот факт, запросить или взять лично выписку из ЕГРП в отношении этого надела. В документе можно увидеть, кто является владельцем определенного участка на конкретный момент времени.
В случае если строительство ведется на основании арендного договора, стоит обратить внимание на следующие элементы договора:
- Период действия арендного соглашения (он должен быть от года и более).
- Наличие штампа, который бы подтверждал госрегистрацию документа (устанавливается прямо в договоре).
- Подтверждение права застройщика, арендующего земельный участок, возводить на нем жилые постройки.
- Упоминание, что в роли арендатора выступает непосредственно строительная компания.
Если период действия арендного соглашения подходит к завершению раньше, чем застройщик планирует ввести дом в эксплуатацию, должно быть дополнительное соглашение о продлении арендного срока. Необходимо требовать предоставления копии этого документа. При его отсутствии в будущем неизбежны сложности с оформлением здания, что отразится и на дольщиках (участниках договора ДДУ).
В ситуации, когда права строительной компании на землю подтверждаются договором субаренды земли, желательно убедиться в праве передачи недвижимости в субаренду. Также рекомендуется учесть, что период действия соглашения не должен быть больше срока основного договора. Также стоит проверить, чтобы указанная дата соответствовала заявленному сроку ввода здания в работу. В процессе изучения документа о субаренде важно обратить внимание на те же нюансы, что и в случае с арендным договором на используемый участок земли.
Проектная декларация
Задача проектной декларации заключается в информировании дольщиков о застройщике и объекте, который передается по договору ДДУ. Строительная компания обязана оформить этот документ и выставить его на всеобще обозрение - в СМИ или на официальном сайте. Каждый желающий должен иметь возможность найти и изучить этот документ. Список и состав проектной декларации подробно рассмотрен в ФЗ №214 статьях 20 и 21.
Может ли застройщик отказаться предоставить запрашиваемые документы?
Строительная компания обязана предъявить к рассмотрению указанные выше бумаги, ведь это оговорено в ФЗ №214. Если застройщик игнорирует законное требование дольщика или другого лица о передаче необходимой информации, он подпадает под действие КоАП РФ (статьи 14.28), подразумевающей административную ответственность. В этой статье сказано, что за публикацию в СМИ несоответствующей действительности информации, передачу неполных или недостоверных данных строительная компания штрафуется на сумму от 200 до 400 тысяч рублей. Если под административное наказание попадает конкретное должностное лицо, с него стягивается штраф, равный 5-15 тысячам рублей.
Контроль выполнения изложенного выше требования возлагается на специальные органы, уполномоченные для ведения такой работы:
- В Москве это столичный Комитет, который занимается вопросами обеспечения реализации инвестпроектов, а также контролирует работу в сфере долевого строительства.
- В Московской области - специальное Управление контроля за долевым участием в строительной сфере. Организация входит в состав Министерства стройкомплекса. Ранее это был Комитет МО, занимающийся вопросами аварийного и ветхого жилья, а также долевым строительством.
Как заставить подрядчика выдать документы?
Чтобы строительная компания передала необходимый пакет бумаг, дольщик должен знать свои права и требования законов, после чего ознакомить с ними представителя застройщика. На практике многие люди имеют недостаточную юридическую грамотность, чем пользуются подрядные организации. Они пренебрегают своим обязательством и часто отказываются в передаче пакета бумаг. В такой ситуации необходимо оформить типовой запрос в письменной форме с просьбой передать необходимые бумаги для изучения.
Выполнение проверки позволяет решить несколько задач:
- Определить, насколько деятельность подрядчика соответствует требованиям действующего законодательства.
- Оценить риски оформления ДДУ с конкретным застройщиком.
- Защититься на случай потенциального нарушения условий договора строительной компанией и последующих судебных разбирательств.
Если подрядная организация отказывается в передаче бумаг даже после письменного оформления запроса, можно обратиться в контролирующие органы, о которых упоминалось выше.
Итоги
Документы строительной компании, которые упомянуты статье и должны передаваться к рассмотрению по требованию - первое, что необходимо изучить перед подписанием договора ДДУ. Если у застройщика отсутствуют какие-либо бумаги или подрядчик отказывается их предъявлять, это повод отказаться от сотрудничества. Кроме того, стоит провести дополнительную проверку, если на указанном участке земли запрещено возвещение домов, стоимость квартиры явно занижена, у проекта сменился подрядчик или представитель организации дает противоречивые данные в отношении проекта (деятельности организации). Также стоит насторожиться, если вам предлагают оформить другие документы, кроме полноценного договора ДДУ.
Договор участия в долевом строительстве.
В соответствии со ст. 4 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
В соответствии с требованиями 214-ФЗ:
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором;
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора;
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан для строительства является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 214-ФЗ (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
Привлечение денежных средств граждан для строительства до государственной регистрации договора долевого участия является административным правонарушением предусмотренным ч.1 ст.14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
В соответствии с п. 2 ст. 21 214-ФЗ:
1. разрешение на строительство;
2. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3. заключение государственной экспертизы проектной документации;
4. проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
В соответствии с п. 2 ст. 20 214-ФЗ:
1. учредительные документы застройщика;
2. свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;
5. аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Работа застройщика в современной России жестко регламентирована. Есть масса стандартов и ГОСТов, предъявляемых к качеству жилья. Но даже это не главное. Для покупателя скорее интересно узнать требования к застройщику, которые предъявляет федеральный закон №214: «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» . В 2020 году законодатели внесли в него массу изменений, о которых важно знать будущим инвесторам.
Новый закон
Важно! Следует иметь ввиду, что:
- Каждый случай уникален и индивидуален.
- Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.
Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:
Поправок в 2020 году получилось очень много. Даже если отбросить незначительные технические изменения, которые будут волновать скорее только работников контролирующих органов, чем покупателей, все получается довольно весомый пласт нового законодательства.
Таунхаусы
Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2020 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.
- Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
- Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.
Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.
Компенсационный фонд
Требования к застройщику, введенные поправки в 214ФЗ, в основном обусловлены большим количеством обманутых дольщиков. По стране их насчитывается десятки тысяч. Но важно учитывать – новые поправки решают превентивные проблемы, но никак не исправляют ситуацию тех, кого уже обманули. Поэтому будьте внимательнее к предложениям риелторов о выгодных покупках в долгостроях
Компенсационный фонд – это новый механизм получения денег на достройку проблемных объектов, которые могут появиться из-за некомпетентности девелопера. От мошенничества со стороны строителей он не поможет, но вот в ситуации с банкротством проблему решит. Поэтому новые требования к застройщику в этой части выглядят довольно адекватным решением.
- У нас есть ст. 23.2 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, в которой говорится, что новым требованием к застройщику стало взимание средств в
- Контроль будет выполнять некоммерческая одноименная организация
- Размер взносов – не более 1% от стоимости многоквартирного дома, указанной в проектной декларации.
Фактически, после введения этих поправок требования к застройщику усилились, но за счет увеличения стоимости жилья на 1%. Важно учитывать, что компенсационный фонд работает только в тех новостройках, где первый договор долевого участия заключен после 1 января 2018 года. Если же ДДУ был заключен ранее – то требования к застройщику по 214 ФЗ заключаются в обязательном механизме страхования новостройки.
Требования к застройщику
Какие требования к застройщику в 2020 году предъявляет закон? Если брать совокупность основных требований и нововведений этого года, то получается достаточно большой список:
- Девелопер может вести деятельность по возведению многоквартирного дома только если имеет разрешение на строительство, выданное органами власти региона или муниципалитета, в зависимости от местного законодательства
- Требования к заказчику застройщику – должен быть допуск СРО на ведение работ у самого заказчика, либо у генподрядчика, который привлекается для строительства многоквартирного дома. Проверяйте существование СРО, которое указывает застройщик – запрос можно отправить в министерство строительства вашего региона.
- Застройщик обязан направлять все изменения в проектной декларации в местное министерство строительство для согласования
- Все существенные изменения в проектной декларации происходят с помощью дополнительного соглашения со всеми дольщиками, которые уже зарегистрировали договор долевого участия
- Застройщик должен иметь земельный участок либо в аренде, либо в собственности. Срок аренды должен быть актуальным
- Уставной капитал должен быть не ниже минимального по его площади.
- Проектная декларация должна оформляться в соответствии с правилами, установленными министерством строительства РФ
Уставной капитал
Требования к уставному капиталу застройщика – одна из самых актуальных тем в обсуждениях профессионального сообщества. Новые поправки в законодательство фактически сокращает количество застройщиков, которые могут действовать в нашей стране. Предполагается, что малые застройщики, неспособные зарегистрировать повышенный уставной капитал, смогут работать генподрядчиками у крупных застройщиков-холдингов.
Уставной капитал – эта сумма, которая фактически замораживается у застройщика – в нее может быть внесена как денежная наличность, так и различная техника и собственность. Уставной капитал может быть использован для выплаты долгов при банкротстве.
Соответственно, крупные застройки, такие как реализация программ возведения микрорайонов, сейчас могут реализовывать девелоперы только с очень большим уставным капиталом. С одной стороны, это гарантирует:
- Наличие средств для кредиторов в случае банкротства
- С другой стороны – наличие собственной техники для возведения жилья. Ведь вряд ли какая компания решит заморозить сотни миллионов рублей в уставном капитале
Проблемы с законом
Федеральный закон достаточно жестко регламентирует действия юридического лица – девелопера, который взялся за возведение многоквартирного жилья и продажу долей инвестором. Если застройщик решил привлекать деньги физических лиц, то он обязан:
- Отсутствовать в реестре недобросовестных поставщиков
- Отсутствовать в реестре недобросовестных участников государственных аукционов
- У застройщика не должно быть недоимки и других претензий налоговых органов
- Руководитель и бухгалтер застройщика не должны быть судимы за преступления в сфере экономики. К ним не должны применяться административные меры воздействия за любые действия в сфере строительства и капитального ремонта. Также они не должны быть дисквалифицированы не в актуальный момент, не ранее, по решению органов исполнительной власти
Обязательный сайт
Требования к сайту застройщика с 2020 года также кардинально поменялись. Раньше просто было сказано – застройщик обязан выкладывать информацию о себе в сеть Интернет. Сейчас же требования стали намного строже. Называется это «информационной открытостью застройщика».
- Девелопер обязан иметь не менее трех ссылок на главной странице на внутренние страницы сайта – т.е. портал состоит из страниц об объектах и страницы с проектными декларациями
- Требования к сайту застройщика содержат полную открытость информации – человек не должен иметь никаких специфических программ, кроме стандартных браузеров. Не должно быть обязательной регистрации, никаких дополнительных установок исполняемых файлов и систем защиты. Не должно быть платы за просмотр информации.
- Проектные декларации, разрешения на строительство, информация об участке размещается либо в виде сканированного листа документа, либо полной электронной копии
- Документы, размещенные на сайте, должны быть завизированы руководителем организации.
- Недопустимо шифрование документов – если на портале застройщика вы нашли файлы, зашифрованные в архив, то можно отправить в минстрой – это нарушение закона.
Теперь на сайте застройщика должны быть не только актуальные версии деклараций, но и все старые версии. Можно отследить изменение и понять, что происходит с новостройкой
Договор
Требование застройщику о передаче квартиры, сроках исполнения, сумме и прочем содержатся в договоре долевого участие. Этот документ регламентируется ст.№4 федерального закона. Основные требования:
- Должен содержать определение объекта строительства, право требование на который вы приобретаете. Если по-человечески – это описание вашей будущей квартиры, с указанием площади, этажа и планировки. Лоджия, количество комнат – вносится вся информация.
- Местоположение квартиры – адрес, пусть и строительный, будущего дома.
- Срок передачи объекта девелопером
- Цена договора, а также алгоритм расчета. Важно – вы не должны рассчитываться с застройщиком до регистрации договора в Росреестре
- Гарантийные срок на сам многоквартирный дом и отдельные его части
Кроме того, в договоре должны содержаться сведения о самом многоквартирном доме. По аналогии с квартирой – в ДДУ вы должны иметь возможность узнать его адрес, распознать этажность, количество нежилых помещений и в целом сам план объекта.
Все сведения в договоре долевого участия должны быть в соответствии с актуальной версией проектной декларацией, выложенной на сайте застройщика.
Гарантии
Законодательство выдвигает требования к застройщику относительно на объект недвижимости. При этом в 2020 году ситуация ужесточилась, но появились минусы и для дольщиков.
- Дольщик вправе обратиться в суд и потребовать как устранения дефектов, так и за просрочку сдачи дома и различные гарантийные проблемы
- Но при этом изначально дольщик обязан обратиться к застройщику, и направлять иск в суд можно только отказа или бездействия девелопера.
Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:
- Естественного износа
- Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры
- Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома
Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров. Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика. Судебной практики по этому вопросу на момент написания статьи нет.
Прилегающая территория
Какие требования к застройщику можно предъявить относительно благоустройства территорий? Если речь идет об отдельном объекте недвижимости, то это уборка территории, приведение ее в нормативный вид. Отдельные элементы благоустройства прописываются в проектной декларации.
Требования к застройщику по прилегающим дорогам фактически не существуют. Если девелопер своими строительными действиями эту дорогу разрушил – то придется обращаться в муниципалитет с требованием обязать застройщика отремонтировать эту дорогу. Так как дороги общего пользования, даже если они прилегают к новостройке, не находятся в собственности жильцов, то и отстаивать права на них через гражданские суды невозможно. Только через подачу жалоб в администрацию и прокуратуру вашего района.
Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.