Wskutek Szybki wzrost potrzeby własnego miejsca pod słońcem, firmy budowlane coraz częściej pełnią rolę budowniczych lub deweloperów, wabiąc potencjalnych nabywców nieruchomości niskimi stopy procentowe, koszt za metr kwadratowy i możliwość płatności w ratach, ale pod jednym warunkiem – na swoją część trzeba będzie poczekać. Ustawodawca dopuszcza, aby akcjonariusz miał prawo przenieść swoje prawa na inną osobę. Warto jednak wziąć pod uwagę, że przy cesji praw wynikających z umowy jedna ze stron transakcji będzie musiała zapłacić podatek udział w kapitale.
Wspólna konstrukcja pozwala uzyskać mieszkanie za mniejszą inwestycję, ale z niewielkimi zastrzeżeniami - czas i ryzyko. Istnieje jednak inna możliwość zostania prawnym posiadaczem wspólnego majątku - cesja praw lub umowa cesji.
Umowa zostaje zawarta pomiędzy dwiema osobami:
- pierwszy to sprzedawca, może nim być osoba prawna lub osoba fizyczna, która sprzedaje swoje prawa do nieruchomości w ramach DDU;
- druga to osoba fizyczna lub prawna, która pragnie nabyć prawa do mieszkania poprzez przeniesienie praw i obowiązków wynikających z DDU dotyczącego nieruchomości za pisemną (obowiązkową) zgodą dewelopera (firmy budowlanej) na zmianę dłużnika.
Co do zasady w umowie cesji obecne są tylko dwie strony.
Z jednej strony wszystko jest w porządku, ale z drugiej pojawiają się dwa logiczne pytania: czy trzeba płacić ustalony podatek przy sprzedaży mieszkania poprzez przypisanie DDU, ponieważ proces ten jest niczym innym jak kupnem i sprzedażą, w wyniku którego jeden otrzymuje nieruchomość, a drugi otrzymuje zysk ze sprzedaży. I jeszcze pytanie: jaki jest podatek od sprzedaży mieszkania zakupionego w ramach DDU, skoro zgodnie z przepisami podatkowymi za takie transakcje należy również zapłacić państwu. Cesja praw z umowy udziału kapitałowego w budownictwie jest transakcją wymagającą rejestracji i dokonania innych czynności prawnych.
Jednym z wymogów stawianych uczestnikom lub stronom transakcji, jak już napisano, jest uzyskanie zgody dewelopera na zmianę osób zobowiązanych. Jest to niezwykle istotne, gdyż wszelkie inne działania bez odpowiedniej dokumentacji nie będą miały mocy prawnej. Następnie następuje proces negocjacji w sprawie kwoty, ważnej dla wszystkich stron – sprzedawcy, kupującego i obsługi podatkowej, warunków przeniesienia praw i obowiązków.
Cechą szczególną kwoty zamówienia powinien być warunek faktycznej zapłaty na rzecz bezpośredniego dewelopera w momencie zlecenia. Jeżeli kwota nie została wpłacona w całości w ramach DDU lub brak jest faktu zapłaty, przyszły nabywca będzie zobowiązany do zapłaty deweloperowi wymaganej kwoty. W związku z tym zawsze należy zażądać paragonów lub rachunków za dokonane płatności, aby nie ponosić niepotrzebnych wydatków.
Jeśli DDU zostało wydane przez program hipoteczny, sprzedawca będzie musiał to zapewnić organizacja bankowa wszystkie dokumenty kupującego potwierdzające jego wypłacalność finansową. W przeciwnym razie cały proces może utknąć w banku drugiego poziomu.
Ważnym wymogiem, a jednocześnie zaletą, będzie legalność przyszłej umowy, ponieważ musi ona zostać zawarta w ramach prawa cywilnego (art. 388 - 390 kodeksu cywilnego i ustawa federalna nr 214-FZ). Przestrzeganie wszelkich norm i zasad zapewnia nienaruszalność praw przyszłego właściciela, a także gwarancję bezpieczeństwa transakcji dla sprzedawcy, nie mówiąc już o spokoju państwowych organów regulacyjnych.
Podpisując umowę cesji, musisz mieć pewność, czy przy sprzedaży mieszkania na podstawie cesji DDU trzeba zapłacić podatek i kto powinien go zapłacić?
Jako przykład warto rozważyć najprostszy przypadek z życia urzędników podatkowych: kupującym jest bliski krewny sprzedawcy (na przykład małżonkowie, dzieci, rodzice, wnuki, dziadkowie). W przypadku notarialnego zawarcia umowy kupna-sprzedaży z dołączonymi dokumentami potwierdzającymi (dotyczącymi pokrewieństwa) zgodnie z prawem żadna ze stron nie ma obowiązku podatkowego. Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że zimnokrwista „maszyna” banku odmówi udzielenia Linia kredytowa kupującemu ze względu na bezpośredni związek.
Drugi przypadek z praktyki: jeżeli kwota przelewu nie przekracza pierwotnej wartości wynikającej z DDU, lub w prostym języku, za ile kupili, za ile sprzedali, podatek od cesji płaci wyłącznie sprzedawca na podstawie art. 208 Kod podatkowy Federacja Rosyjska: 13% dla rezydentów (obywateli) i 30% dla nierezydentów (obcokrajowców).
Jednocześnie można obniżyć podatek dochodowy od osób fizycznych, uzyskując w ten sposób ulgę podatkową w ramach prawa. W tym celu należy skontaktować się z lokalnym urzędem skarbowym do 30 kwietnia roku następującego po roku sprawozdawczym, czyli w przypadku sprzedaży i/lub cesji praw wynikających z DDU do nieruchomości, złożyć oświadczenie na ustalonym formularzu - 3 -NDFL. W tej sytuacji kupujący nie ma obowiązkowe składki do budżetu, a także nie płaci podatków: jest to przywilej sprzedawcy.
Trzeci scenariusz: sprzedający będzie uzyskiwał dochód ze sprzedaży swoich praw w ramach DDU. W tym duchu podatek od cesji praw wynikających z umowy udziału w kapitale sprzedający będzie musiał zapłacić albo 13% dla mieszkańców Federacji Rosyjskiej i 30% dla obcokrajowców, albo skorzystać z okazji, aby zmniejszyć obciążenie podatkowe o kwotę już zapłacone deweloperowi. Jeżeli trust został wydany ze środków bankowych (hipotecznych), wówczas kwotę opodatkowania zmniejsza się o kwotę odsetek już zapłaconych od umowy kredytu hipotecznego. Z kolei sprzedawca ma prawo otrzymać odliczenie majątku, który jest odliczany od kwoty sprzedaży nieruchomości, jeżeli kwota ta nie przekracza miliona rubli.
Wygląda to tak: 13% z miliona rubli to 130 tysięcy rubli, zmniejszając w ten sposób lub optymalizując opodatkowanie płatności obowiązkowy podatek do skarbu państwa. Kupujący jest zwolniony z tego podatku w związku z nabyciem praw wynikających z DDU.
Zaleca się, aby sprzedawca złożył odpowiednie formularze w urzędzie skarbowym w miejscu sprzedaży, aby uniknąć późniejszych roszczeń i nieprzyjemnych rozmów z inspektorami lub skończenia z listami gratulacyjnymi w skrzynce pocztowej.
Nie możemy zapomnieć o podatku od nieruchomości z tytułu sprzedaży mieszkania zakupionego w ramach DDU, który właściciel nieruchomości musi płacić corocznie.
Kierując się kodeksem, wartość nieruchomości oblicza się, uwzględniając wartość według katastru, która jest zrównana maksymalnie z ceną rzeczywistą, czyli ceną rynkową.
Obliczenie podatku katastralnego jest proste: (cena katastralna pomniejszona o odliczenie podatku) pomnożona przez udział i pomnożona przez stawkę, gdzie:
- Koszt według katastru opiera się na danych z Rosyjskiego Rejestru Nieruchomości, do którego bazy danych stale wprowadzane i uzupełniane są nowo wybudowane i oddane do użytku projekty budowlane (zespoły mieszkalne, budynki, mieszkania itp.).
- Ulgę podatkową ustala się w zależności od rodzaju obiektu - mieszkania, lokalu lub domu, w tym kompleksu mieszkalnego.
Podane dane można znaleźć na stronie internetowej Urząd podatkowy lub zapytaj programistę.
Jak obliczyć
Podczas obliczania odliczenie podatku Należy wziąć pod uwagę następujące informacje przedstawione w tabeli:
Wielkość udziału oznacza procent własności nieruchomości, która osobiście należy do kupującego, to znaczy, jeśli właściciel jest właścicielem tylko połowy wspomnianej nieruchomości, należy to wskazać - 0,5 lub ½.
Wysokość podatku różni się w zależności od rodzaju obiektu (budynki mieszkalne, zespoły itp.).
Możesz zapoznać się z tym bardziej szczegółowo na portalu internetowym Federalnej Służby Podatkowej lub skorzystać z poniższej uproszczonej (maksymalnej) tabeli w celu zrozumienia:
| Oferta | Rodzaj obiektu |
| 0,1% (przecinek zero jeden procent) | Budynki mieszkalne (m.in Budowa w toku) i pomieszczenia mieszkalne |
| 0,1% | Kompleksy mieszkalne, z których część składa się z lokalu mieszkalnego lub budynku (co najmniej 1 lokal nadający się do zamieszkania) |
| 0,1% | Garaże samochodowe i miejsca postojowe |
| 0,1% | Budynki gospodarcze i budowle o powierzchni zabudowanej nie większej niż pięćdziesiąt metry kwadratowe umieszczone w pamięci, specjalny cel w tym – działki przydomowe prywatne, działki przydomowe, ogrodnictwo warzywne, ogrodnictwo, budownictwo mieszkaniowe prywatne |
| 2% (dwa procent) | Centra administracyjne, handlowe, biznesowe |
| 2% | Niemieszkalne lokale użytkowe, wykorzystywane na biura, powierzchnie handlowe, gastronomię i usługi publiczne |
| 2% | Obiekty, których wartość według katastru przekracza trzysta milionów rubli |
| 0,5% (zero przecinek pięć procent) | Inne obiekty |
Dla osoby dokonywane jest obliczenie obsługa podatkowa, wysyłając właścicielom nieruchomości odpowiednie zawiadomienie podatkowe ze wskazaniem całkowitej kwoty, terminów płatności itp.
Jak wskazano powyżej, umowa (umowa cesji) może zostać ratyfikowana, jeżeli zadłużenie główne zostało spłacone lub saldo zostało przeniesione na nową stronę trzecią w ramach umowy. Szczególną uwagę należy zwrócić na fakt, że w większości przypadków harmonogram płatności i łączna kwota pozostają stałe, czyli niezmienione.
Warto wiedzieć jedno: umowa o cesję praw lub zmianę osób zobowiązanych to w całości umowa cesji. Inne formy, opcje, nazwy i tym podobne nie powinny być brane pod uwagę, ponieważ prawo przewiduje wyłącznie wyżej wymienioną nazwę dokumentu.
Umowa w obowiązkowy musi być zarejestrowany zgodnie z częścią 2 art. 11 Ustawa federalna nr 214-FZ, ponieważ w przeciwnym razie transakcja zostanie uznana za nielegalną.
Aby nie wpaść w ręce oszustów i oszustów, powinieneś: następujące działania:
- Zaleca się, aby wszelkich wzajemnych rozliczeń dokonywać po wspomnianej procedurze rejestracyjnej ze względu na pojawianie się coraz większej liczby nieuczciwych oszustów;
- Zaleca się podpisanie samej umowy przed notariuszem z uiszczeniem obowiązkowej opłaty za obsługę prawną.
Wymienione działania mają na celu zapewnienie, że kupujący i sprzedający śpią spokojnie i nie martwią się, że coś jest napisane lub odzwierciedlone w tekście nieprawidłowo.
Sama procedura przeniesienia praw może zostać przeprowadzona przed faktycznym oddaniem obiektu do użytku, jeżeli, jak wspomniano powyżej, deweloper lub budowniczy wydał na to własną, urzędową zgodę. Pozwoli to zaoszczędzić potencjalnemu właścicielowi sporo pieniędzy dla budżetu rodzinnego.
Wyniki
Na podstawie powyższego można wyciągnąć następujące wnioski:
- Cesja praw z DDU następuje bezpośrednio w drodze umowy cesji i wyłącznie za pośrednictwem notariusza.
- Nie da się uniknąć podatku obrotowego i nie jest to zalecane (w tym przypadku za uchylanie się od produkcji grozi kara grzywny) obowiązkowe płatności do budżetu plus sam podatek), ale całkiem legalna jest ich optymalizacja, co Prawo podatkowe i zapewnia.
- Aby w przyszłości uniknąć problemów z prawem własności, należy zarejestrować umowę cesji.
- Płacenie podatku od nieruchomości jest obowiązkiem każdego prawnego właściciela nieruchomości, a korzystanie z rządowych ulg podatkowych jest zaletą dla tych, którzy znają prawo.
Jeśli oceniać ogólnie i obiektywnie, to ryzyka zawsze istniały i będą istnieć: czy to niezapłacona opłata na podstawie umowy z deweloperem, czy też niezłożony formularz w wymaganym okienku działu z adnotacją o uregulowaniu należności - do budżetu .
Stosując się jednak starannie do zaleceń zebranych w powyższym tekście, a także wyciągając odpowiednie wnioski z przedstawionych przypadków, które zwięźle opisują pewne scenariusze życiowe, można uniknąć wielu problemów i bólów głowy z zdobyciem długo wyczekiwanego miejsca pod słońcem. Dzięki programom rządowym oraz sumiennym inwestorom i deweloperom zakup własnego przytulnego kącika stał się rzeczywistością.
Jeśli zdecydujesz się sprzedać lub kupić mieszkanie w nowym budynku, nie wystarczy znaleźć drugiego zainteresowanego i... W końcu zasadniczo nie sprzedajesz ani nie kupujesz nieruchomości, a jedynie prawo do ubiegania się o przyszłe mieszkanie. Dlatego jeśli planujesz wykonać zadanie w ramach DDU - tak nazywa się ten proces, najlepiej najpierw zrozumieć zawiłości przepisów i pułapki. Które są oczekiwane podczas transakcji zarówno przez kupującego, jak i sprzedającego.
Co to jest przydział w ramach DDU?
Ważny! Pamiętaj, że:
- Każdy przypadek jest wyjątkowy i indywidualny.
- Dokładne zbadanie problemu nie zawsze gwarantuje pozytywny wynik. To zależy od wielu czynników.
Aby uzyskać najbardziej szczegółową poradę dotyczącą Twojego problemu, wystarczy wybrać jedną z oferowanych opcji:
Zacznijmy od najważniejszej rzeczy - od dekodowania terminów i tłumaczenia z języka prawnego na język zrozumiały. A tu coś do zrozumienia:
- DDU to umowa o udział w kapitale, której treść reguluje ustawa federalna nr 214 „O udziale w wspólna budowa budynki mieszkalne i lokale niemieszkalne.”
- Cesja oznacza przeniesienie prawa do lokalu mieszkalnego na nowego wspólnika. Te. zmienia się Twój status – przestajesz być inwestorem. Zmienia się status kupującego – staje się on właścicielem prawa do dochodzenia nieruchomości w postaci lokalu mieszkalnego. Zmienia się także system Twojej relacji z deweloperem
- Deweloper lub budowniczy to osoba prawna, która przejmuje prawo do pobierania pieniędzy od akcjonariuszy na budowę apartamentowiec i zobowiązuje się do przestrzegania wszystkich wymogów prawa federalnego. Deweloper, podobnie jak kupujący i sprzedający, ma swoje prawa - mogą one stać się przeszkodą w Twojej relacji zgodnie z formatem komunikacji „cesja w ramach DDU”. Ale o tym poniżej.
Musisz więc zawrzeć umowę o cesji praw w ramach DDU - tego rodzaju mylące sformułowania będą bardziej poprawne. Inną nazwą prawną takich umów jest cesja. W związku z tym sprzedający będzie cedentem, a kupujący cesjonariuszem. Deweloper zawsze uczestniczy w cesji praw wynikających z DDU – jako osoba trzecia posiadająca własne prawa i możliwości. Umowa cesji może zostać zawarta wyłącznie przed oddaniem lokalu do użytkowania.
Poprzez umowę przedwstępną
Istnieją dwie możliwości zawarcia umowy cesji. Bardzo niebezpieczną dla kupującego jest przedwstępna umowa kupna-sprzedaży. Mimo wielu wad, nie jest to zabronione przez kodeks cywilny.
Istota umowy przedwstępnej polega na tym, że tak naprawdę nie dokonujesz cesji praw - ustalasz z wspólnikiem, że po wydaniu domu i objęciu jego własności zobowiązuje się on do zawarcia z Tobą umowy kupna-sprzedaży. Istnieje kilka wad takich stosunków umownych:
- Obciążenia nie można w żaden sposób sprawdzić to prawda wymagania – czy przyszłe mieszkanie jest obciążone hipoteką, czy też jest zastawione z innego powodu
- Zawierasz umowę na coś, co jeszcze nie istnieje. Tak naprawdę zawierasz umowę, że pewnego dnia umowa zostanie zawarta
- W przypadku problemów z deweloperem nie można skorzystać ze środków wsparcia akcjonariuszy – wszak tak naprawdę inwestorem jest nadal osoba, z którą zawarłeś umowę. Chociaż dałeś mu już pieniądze
- Nie ma podstaw sądzić, że sprzedający w tej sytuacji nie zawrze kilku takich umów i nie staniecie w kolejce po to mieszkanie
Nie zawieraj umów przedwstępnych cesji praw do roszczeń z DDU. Tak naprawdę w tej sytuacji nie jesteś niczym chroniony.
Zdaniem DDU
Istnieje oficjalny sposób interakcji ze wszystkimi możliwymi osobami w procesie przydziału:
- Rosreestr będzie kontrolować przypisanie DDU podczas ponownej rejestracji
- W drodze cesji deweloper musi wyrazić zgodę na rejestrację
- Schemat rozliczeń ze sprzedawcami jest opracowany niezwykle przejrzyście
Cesja na podstawie DDU to jedyny legalny sposób na ponowne zarejestrowanie prawa roszczenia do przyszłego mieszkania, aby nie pozostać bez pieniędzy i być chronionym przez prawo. Oczywiście są też wady tej sytuacji:
- Dość długi proces sporządzania samej umowy
- Udział programistów, przy czym niektórzy programiści biorą dodatkowe pieniądze
- W przypadku udzielenia kredytu hipotecznego proces ulega opóźnieniu – o tym poniżej
Procedura rejestracji
Cesja umowy udziału kapitałowego w budownictwie jest procesem dość skomplikowanym dla nieprzygotowanej osoby. Składa się z kilku etapów:
| Sprzedawca | Kupujący |
| Przede wszystkim należy uzyskać zgodę dewelopera – bez niej transakcja będzie nielegalna. Jeśli deweloper zażąda od Ciebie dodatkowej rekompensaty za ponowną rejestrację, targuj się. Zgodnie z prawem takie działania dewelopera nie są nielegalne. | Ułatwia to kupującemu przygotowanie się do transakcji. Aby w przypadku problemów wystąpić w sądzie jako kupujący w dobrej wierze, konieczne jest sprawdzenie wszystkich informacji |
| Uzyskaj zaświadczenie od dewelopera stwierdzające, że płatność z tytułu umowy została w pełni zrealizowana i nie ma żadnych długów. Dzieje się tak zarówno jeśli płaciłeś gotówką, jak i jeśli płaciłeś kredytem hipotecznym | Jeśli kupujący jest w związku małżeńskim, należy uzyskać zgodę współmałżonka i uzyskać jej potwierdzenie u notariusza |
| Skontaktuj się z Rosreestr i uzyskaj zaświadczenie w formularzu Jednolitego Rejestru Państwowego - procedura jest płatna w momencie pisania, taki dokument kosztuje 350 rubli; | Zapoznaj się i podpisz umowę cesji praw ze wspólnej umowy o roboty budowlane |
| Jeśli masz współmałżonka, uzyskaj notarialnie potwierdzoną zgodę na transakcję przerejestrowania nieruchomości | Zarejestruj tę umowę w dziale Rosreestr lub w wielofunkcyjnych centrach zaopatrzenia Usługi publiczne |
| Jeśli masz kredyt hipoteczny, będziesz musiał udać się do banku i poprosić o zaświadczenie o braku długu oraz zgodę banku | Po 10 dniach otrzymaj od Rosreestr zaświadczenie, że umowa została zarejestrowana i nie ma z nią żadnych problemów (więcej informacji znajdziesz w Rosreestr). |
Przydział mieszkania w ramach DDU tylko wydaje się dość prosty. Tak naprawdę kupujący będzie musiał sprawdzić dwa razy więcej informacji, jakby po prostu kupił nieruchomość od dewelopera. Przyjrzyjmy się bliżej sytuacji.
Badanie
Możesz także otrzymać szablon z pustymi polami do samodzielnego wypełnienia ()
Osobliwości
Musisz zrozumieć, że przydział w ramach DDU wiąże się z pewnym ryzykiem. Proces ten reguluje rozdział nr 24 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej - „Zmiana osób zobowiązanych”. W szczególności musisz wiedzieć, że warto zarejestrować umowę u notariusza - w przypadku oszustwa raczej to nie pomoże, ale jeśli pojawią się problemy z subtelnościami prawnymi, notariusz będzie mógł zasugerować najlepsze wyjście z sytuacji.
Rejestracja
Jako umowa o udział w akcjach, umowa cesji jest zarejestrowana w agencje rządowe sprawdzić wszystkie dokumenty i wykluczyć fakt podwójna sprzedaż. Możesz to zrobić w biurze Rosreestr lub w dowolnym wielofunkcyjnym centrum świadczenia usług publicznych. Będziesz potrzebować:
- Umowa pomiędzy kupującym, sprzedającym i deweloperem
- Zaświadczenia o braku obciążeń lub zaświadczenie o zgodzie banku, jeśli jest hipoteka
- Umowa kapitałowa pomiędzy deweloperem a sprzedającym
- Paszporty kupującego i sprzedającego
Zalety i wady
Jeśli nabywasz mieszkanie w drodze cesji wierzytelności, stajesz przed kilkoma zaletami i wadami takiego związku. Zaletą jest to, że cena jest zwykle nieco niższa, ponieważ mieszkanie sprzedaje wykonawca, któremu za pracę płacono nieruchomością, a nie pieniędzmi. Lub po prostu obecność mieszkania w popularnym nowym budynku. Ale jest sporo wad - nie tylko dla kupującego, ale nawet dla sprzedawcy.
Podwójna sprzedaż
W naszych czasach dość trudno jest zostać oszukanym akcjonariuszem. Dziesięć lat temu wszelkim sposobem oszukiwania naiwnych obywateli była podwójna sprzedaż nieruchomości. Deweloper wziął mieszkanie, sprzedał je kilku osobom i zniknął. W rezultacie policja i sądy rozpatrzyły wiele roszczeń dotyczących tej samej powierzchni mieszkalnej. Wraz z pojawieniem się Rosreestr i obowiązkową rejestracją transakcji w nim stało się to łatwiejsze. Podwójna sprzedaż przez dewelopera, jeśli działa mechanizm DDU, jest praktycznie wykluczona. Cesja to inna sprawa - tutaj nie jesteś ubezpieczony od podwójnej sprzedaży, jeśli sprzedawca zdecyduje się postępować zgodnie z Umowa przedwstępna skup i sprzedaż.
Bez dewelopera
Kupujesz cesję w ramach DDU, następuje rejestracja, ale nagle otrzymujesz roszczenie od dewelopera - nie wyraził zgody na transakcję i jest jej przeciwny. W takim przypadku deweloper ma prawo zakwestionować umowę, dlatego warto sprawdzić zgodę na przeniesienie prawa do roszczenia o mieszkanie. Musi mieć formę papierową, z podpisem dyrektora i pieczęcią organizacji.
Podatki
Umowa cesji w Rosji podlega opodatkowaniu. Jeżeli zatem sprzedałeś prawo do roszczenia o mieszkanie za kwotę wyższą, niż kupiłeś od dewelopera, będziesz musiał zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych.
- Dla obywateli kraju – 13%
- Dla obcokrajowca – 30%
Prawnik w Radzie Obrony Prawnej. Specjalizuje się w prowadzeniu spraw odwoławczych nielegalne działania urzędnicy, spory mieszkaniowe, ściąganie kar od deweloperów. Bogate doświadczenie w pracy zgodnie z 214 przepisami federalnymi.
Uczestnik DDU (Umowy Udziału), który nabył lokal od dewelopera na początkowym etapie budowy, ma prawo sprzedać go innej osobie do czasu oddania budynku do użytku. (Czytać)
Pomiędzy kupującym a akcjonariuszem zostaje podpisana umowa cesji praw. Strony transakcji powiadamiają dewelopera o tym zamiarze na piśmie, przekazując mu kopię umowy. Firma budowlana musi wyrazić jej zgodę.
Przydział jest regulowany prawo federalne Nr 214. artykuł 11.
Informacje o kupującym
Kupując mieszkanie w drodze cesji praw, istnieją niuanse:
- Przy sporządzaniu wskazany jest rodzaj umowy wstępnej - podstawa przeniesienia praw.
- Dokument określa stałą kwotę i sposób jej obliczenia. Bez tej klauzuli transakcję można uznać za nielegalną.
- Sprawdzana jest dokumentacja dewelopera dotycząca działalności budowlanej.
- Umowa cesji jest poświadczona notarialnie.
- Kupujący powiadamia dewelopera o transakcji, niezależnie od tego, czy pozycja ta jest widniejąca w dokumencie, czy nie.
Podstawy zawarcia umowy
Podstawy podpisania dokumentu cesji reguluje art. 328 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Prawo do majątku należące do akcjonariusza (potwierdzone) zgodnie z prawem może zostać przeniesione na drugą stronę w ramach zawartej transakcji.
Możliwe przejście w trakcie sukcesji prawnej (spadku) lub reorganizacji osoba prawna, jeżeli lokal jest własnością organizacji.
Akcjonariusz może scedować prawo do roszczenia, jeżeli spełnione są następujące przesłanki:
- Przypisanie następuje po. Albo dług zostaje jednorazowo przeniesiony na nową osobę biorącą udział w umowie. Druga strona dokona płatności na rzecz dewelopera.
- Cesja jest dozwolona od chwili spisania dokumentu do czasu poświadczenia przez strony aktu aneksyjnego lub innego dokumentu o oddaniu budynku do użytkowania.
Za nieważność przeniesionego prawa na nową stronę umowy odpowiada pierwotna osoba, która scedowała wierzytelność. Akcjonariusz nie ponosi jednak odpowiedzialności za niewypełnienie przez dewelopera swoich obowiązków.
Wyjątek: uczestnik DDU poręczył za spółkę nowemu wspólnikowi.
Algorytm zawierania umowy
- Sprawdzanie dokumentacji dewelopera.
- Przygotowanie prac uczestników.
- Przygotowanie umowy.
- Zapis umowy.
Aby sprawdzić dokumenty, firmy zwracają się do biura organizacji budowlanej. Administracja ma obowiązek, na pierwsze żądanie nabywcy, udostępnić niezbędne papiery:
- Certyfikaty składowe przedsiębiorstwa.
- Dowód rejestracyjny i NIP.
- Patenty gruntowe – własność czy dzierżawa.
- Kwartalne sprawozdanie finansowe.
- Pozwolenie na budowę.
Wraz z tymi certyfikatami kupujący ma prawo zażądać Plan budowy. W Stanach:
- Przewidywany cel.
- Etapy budowy.
- Wykonanie obiektu budowlanego (termin).
- Czas oddania domu do użytkowania (szacunkowy).
Organizacja musi posiadać deklarację projektu, która określa, w jaki sposób wypełnić obowiązki dewelopera. I umowa potwierdzająca, na podstawie czego (oznaczeń) prowadzona jest budowa.
Działania stron transakcji
Przed sprzedażą lokalu sprzedawca wykonuje te czynności:
- Powiadamia dewelopera o sprzedaży - organizacja zostaje powiadomiona w pismo. Jeżeli spółka nie zostanie uprzedzona o zmianie wspólnika, transakcja może zostać uznana za nielegalną.
- Deweloper wydaje pisemne zezwolenie - firma pobiera do 5% na proces cesji. Ponieważ sprzedawca sprzedaje teren głównie po cenie wyższej niż kupił od firmy.
- Spółka wystawia zaświadczenie o spłacie zadłużenia wynikającego z umowy.
- Zgoda (poświadczona) jednego z małżonków na sprzedaż – przy nabyciu lokalu w trakcie małżeństwa. Poczytaj o podziale majątku.
- Zezwolenie banku - jeśli mieszkanie jest obciążone hipoteką.
- Wyciąg z Jednolitego Państwowego Rejestru Praw.
Kupujący musi uzyskać zgodę żony/męża przed zakupem (zakup nieruchomości w trakcie małżeństwa). Przyszły udziałowiec podpisuje i otrzymuje umowę pożyczki jeżeli przestrzeń życiowa kupiony z kredytem hipotecznym.
Prawidłowy skład
Po wszystkich działaniach sporządzana jest umowa, którą należy zarejestrować. Artykuł jest opracowany w organizacja budowy, w agencji nieruchomości lub u prawnika.
Umowa stwierdza:
- Przedmiot umowy - imię i nazwisko uczestników, numer dokumentu uczestnictwa w przedszkolnej placówce oświatowej, przedmiot przekazania (liczba pokoi, powierzchnia całkowita i mieszkalna, numer pokoju).
- Koszt, procedura płatności, zapewnienie wykonania zobowiązań płatniczych.
- Obowiązki i odpowiedzialność stron.
- Zawarcie, adresy i podpisy stron umowy.
Pobierz próbkę, przechodząc do .
Czas rejestracji
Rejestracja odbywa się w Izbie Rejestracyjnej lub Katastralnej oraz w MFC (Centrum Wielofunkcyjnym).
W obecności pracownika, uczestnicy podpisują umowę i dostarczają dokumenty:
- Identyfikacja.
- W razie potrzeby zgoda małżonków.
- Dokument zakupu podpisany wcześniej z deweloperem.
- Informacja o zadłużeniu wobec spółki lub dokument o przeniesieniu długu na nowego wspólnika.
- Zezwolenie Spółki na przeniesienie praw.
- Potwierdzenie z banku (jeśli jest zabezpieczeniem) i umowa kredytu, jeśli jest kredyt hipoteczny.
Po złożeniu dokumentów pobierana jest opłata państwowa. Każdy kupujący posiada swój paragon. Rejestrator wypełnia wniosek. Wskazuje: przedmiot, parametry techniczne i dane uczestników zakupu i sprzedaży.
Pracownik obsługi katastralnej akceptuje podpisaną umowę, oryginały i kopie dokumentów. Sprzedającemu i kupującemu wydaje się paragon fiskalny z datą zarejestrowanego dokumentu.
Czas certyfikacji wynosi od 5 do 10 dni roboczych.
W wyznaczonym terminie kupujący odbiera potwierdzoną umowę. Sprzedający otrzymuje dokument oryginalnie podpisany z deweloperem.
Jakie są cechy?
Kupujący zastępuje pierwotnego właściciela. Na mocy umowy otrzymuje zakres praw przysługujący sprzedającemu.
Uczestnik DDU ma prawo żądać przeniesienia własności w określonym terminie. Jednak dokument akcji podlega obowiązkowej rejestracji, a prawo do roszczeń wchodzi w życie od momentu poświadczenia. Przeniesienie praw wynikających z DDU następuje i może trwać nawet kilka miesięcy.
Ale jeśli liczniki zostaną przekazane akcjonariuszowi, cesja stanie się bez znaczenia: deweloper spełnił swoje gwarancje, a akcjonariusz skorzystał z prawa DDU. W takim przypadku podpisana jest zwykła umowa kupna-sprzedaży.
W przypadku DDU przydział następuje dopiero od momentu rejestracji do momentu przekazania lokalu właścicielowi.
Wniosek
Cesja praw do roszczeń nie jest jako taka dokumentem sprzedaży i zakupu lokalu mieszkalnego. Jest to metoda polegająca na zmianie stron (akcjonariusza lub nabywcy) w porozumieniu z deweloperem.
Wpłacając środki w ramach umowy, nowy właściciel nabywa prawa i obowiązki wynikające z dokumentu głównego zawartego wcześniej z firmą budowlaną.
Cesja praw podlega stawce podatku dochodowego od osób fizycznych:
- Mieszkaniec Federacji Rosyjskiej – 13%.
- Nierezydent - 30%.
Formularz dokumentu „Umowa cesji praw z umowy o współudział w budowie mieszkania (umowa cesji)” znajduje się w rubryce „Umowa o cesji praw do roszczeń”. Zapisz link do dokumentu w formacie w sieciach społecznościowych lub pobierz go na swój komputer.
cesja praw z umowy udziału w budownictwie mieszkaniowym
(umowa cesji)
[data i miejsce zawarcia umowy]
gr. RF [F. I. O.], [dzień, miesiąc, rok] rok urodzenia, seria paszportu [wpisać wymaganą] N [wpisać wymaganą], kod departamentu [wpisać wymaganą], wydany przez [nazwa organu, który wydał paszport ] [data, miesiąc, rok] , stanu wolnego, zameldowana w miejscu zamieszkania pod adresem: [wpisać właściwe], zwana dalej „Cedantem”, z jednej strony
i gr. RF [F. I. O.], [dzień, miesiąc, rok] rok urodzenia, seria paszportu [wpisać zgodnie z wymogami] N [wpisać zgodnie z wymogami], wydany przez [nazwa organu, który wydał paszport] [data, miesiąc, rok], kod departamentu [wpisać ile potrzeba], stanu wolnego, zameldowanego w miejscu zamieszkania pod adresem: [wpisać ile potrzeba], zwani dalej „Cesjonariuszem”, natomiast zawarli niniejszą umowę w następujący sposób:
1. Cedent przenosi, a Cesjonariusz przyjmuje prawo do roszczenia z tytułu umowy o współudział w budowie lokalu mieszkalnego N [wpisać wymagane], zawartej pomiędzy [krótka nazwa firmy] a gr. RF [F. I. O.] [dzień, miesiąc, rok] o przeniesienie jednego [wskazać liczbę pokoi, na przykład jeden pokój] - mieszkanie pokojowe N [wprowadź zgodnie z wymaganiami] z całkowitą powierzchnią[w liczbach i słowach] mkw. m, położonego na [wpisz piętro] budynku mieszkalnego N [wpisz ile potrzeba] przy ulicy [wpisz nazwę ulicy] w mieście [wpisz nazwę miasta].
2. Cedent, podpisując niniejszą umowę, zobowiązuje się do przeniesienia na Cesjonariusza dokumentów potwierdzających prawo do roszczenia wobec [krótka nazwa firmy dłużnika], a mianowicie dostarczenia oryginału umowy o współudział w budowie mieszkania N [wpisać co jest wymagane] z dnia [data, miesiąc, rok], dwustronny akt uzgodnieniowy z [krótka nazwa spółki], potwierdzający wywiązanie się przez Cedenta z obowiązków w zakresie wypłaty środków kapitałowych wynikających z określonej umowy.
2. Cedent zobowiązuje się w terminie [czyli] dni od dnia podpisania niniejszej umowy do przekazania Cesjonariuszowi dokumentów potwierdzających prawo do roszczenia wobec [krótka nazwa firmy dłużnika], a mianowicie dostarczenia oryginału umowy o współudział przy budowie mieszkania N [wpisać wymagane] z dnia [data, miesiąc, rok] dwustronny akt pojednawczy z [krótka nazwa spółki], potwierdzający wywiązanie się przez Cedenta z obowiązków w zakresie wpłat na fundusze udziałowe w ramach określonego porozumienie.
3. Cedent odpowiada wobec Cesjonariusza za zasadność przekazanej mu wierzytelności, nie odpowiada jednak za zaspokojenie tej wierzytelności [krótka nazwa firmy dłużnika].
4. Cedent (Opcja: Cesjonariusz) zobowiązuje się do powiadomienia [wskazać w jaki sposób np. pisemnie, wysyłając list polecony z powiadomieniem] do [krótka nazwa firmy dłużnika] przed [dzień, miesiąc, rok] o cesji prawa dochodzenia roszczeń z umowy o udział w budownictwie mieszkaniowym N [wpisać ile potrzeba] od [dzień, miesiąc, rok].
5. Dokładna specyfikacja wskazane mieszkanie(adres, obszar, numer katastralny) zostanie ustalone przez [nazwa organizacji przeprowadzającej inwentaryzację techniczną nieruchomości] w paszporcie technicznym mieszkania po oddaniu domu do użytkowania i wskazane w akcie przekazania, który jest sporządzany pomiędzy Cesjonariuszem a [nazwa skrócona Firma].
6. Z tytułu prawa roszczenia przeniesionego na podstawie niniejszej umowy Cesjonariusz zapłacił Cedentowi kwotę w wysokości [kwota cyframi i słownie] rubli. gotówką przed podpisaniem niniejszej umowy.
7. Koszty związane z państwową rejestracją niniejszej umowy, a także własnością mieszkania, rejestracją stowarzyszenia właścicieli domów (HOA) ponosi Cesjonariusz.
8. We wszystkich innych aspektach nieprzewidzianych w niniejszej umowie strony kierują się obowiązującym ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej.
9. Zgodnie z art. 389, 433 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej podlega rejestracji państwowej w [wstawić nazwę organu przeprowadzającego rejestracja państwowa prawa do nieruchomość i transakcji z nim] i uważa się za zawartą z chwilą takiej rejestracji.
10. Niniejsza umowa została sporządzona i podpisana w trzech jednobrzmiących egzemplarzach moc prawna, z czego jeden przechowywany jest w aktach [wpisać nazwę organu dokonującego państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nim] pod adresem: [wpisać ile potrzeba], a dwa pozostałe przekazywane są Cedentowi i Cesjonariusz.
11. Podpisy stron:
Cedent: [F. I. O., podpis]
Osoba upoważniona: [F. I. O., podpis]
-
Nie jest tajemnicą, że praca biurowa negatywnie wpływa zarówno na stan fizyczny, jak i psychiczny pracownika. Istnieje wiele faktów potwierdzających jedno i drugie. -
Każdy człowiek spędza w pracy znaczną część swojego życia, dlatego bardzo ważne jest nie tylko to, co robi, ale także z kim musi się komunikować. -
Plotki w miejscu pracy są dość powszechne i nie tylko wśród kobiet, jak się powszechnie uważa.