Značilnosti ocene vrednosti naložbe. Koncept investicijske vrednosti

Nepremičnina je v prostem civilnem prometu in je predmet razne transakcije, zaradi česar je treba oceniti njegovo vrednost, tj. pri ugotavljanju denarne protivrednosti različne vrste nepremičnine v določenem trenutku.

Vse vrste vrednosti nepremičnin lahko razdelimo na dve veliki podvrsti:

Cena menjave

Cena menjave- uporablja se pri nakupu, prodaji, najemu, zastavi, torej na trgu nepremičnin.

  • trg;
  • najem;
  • zavarovanje;
  • zavarovanje;
  • likvidacija

Tržna cena- večina verjetna cena, po katerem je mogoče ta predmet odtujiti za odprtem trgu v konkurenčnem okolju, ko imajo stranke v poslu vse potrebne informacije, na transakcijsko vrednost pa ne vplivajo izredne okoliščine.

Zavarovalna vrednost— strošek polne odškodnine za premoženjsko škodo ob nastanku zavarovalnega primera.

Likvidacijska vrednost- strošek predmeta cenitve v primeru, da je treba predmet cenitve odtujiti v roku, ki je krajši od običajnega roka izpostavljenosti podobnih predmetov.

Stroški uporabe

Stroški uporabe— izraža vrednost predmeta za lastnika, ki ga ne namerava prodati. Potreben je za primerjavo z alternativnimi naložbenimi možnostmi, primerjavo z ocenami stroškov za ustvarjanje podobnih objektov in druge namene.

  • naložbe;
  • ravnovesje;
  • katastrski;
  • obdavčen;
  • obnovitveno;
  • zamenjave.

Stroški naložbe- vrednost predmeta vrednotenja, določena na podlagi njegove donosnosti za določeno osebo v danem trenutku investicijske namene.

Izračun vrednosti naložbe temelji na subjektivni oceni diskontiranih stroškov in prihodkov investitorja, ki jih pričakuje od uporabe določene nepremičnine v perspektivnem investicijskem projektu.

Katastrska vrednost - vrednost predmeta vrednotenja, določena z metodami množičnega vrednotenja v skladu z določbami regulativnih pravnih aktov o katastrsko cenitev.

Obdavčljiva vrednost- vrednost predmeta odmere, določena za izračun davčna osnova in se izračuna v skladu z določbami regulativnih pravnih aktov.

Stroški zamenjave- znesek stroškov za ustvarjanje predmeta, podobnega predmetu ocene, v tržnih cenah na dan ocene, ob upoštevanju amortizacije predmeta ocene.

Vrednotenje nepremičnin

Vrste vrednotenja nepremičnin

Množično ocenjevanje nepremičnine je ocena velikega števila nepremičninskih objektov na določen datum z uporabo standardnih tehnik Statistična analiza. Hkrati je poenoten postopek ocenjevanja velikega števila predmetov.

Individualna ocena nepremičnina je ocena določenega predmeta na določen datum.

Faze postopka vrednotenja nepremičnin

1. Opredelitev problema:

  • naveden je predmet ocenjevanja in namen njegovega ocenjevanja;
  • ugotavljajo se lastninske pravice;
  • določen je datum ocenjevanja;
  • oblikovana je vrsta stroška, ​​ki ga je treba določiti.

2. Načrt predhodnega pregleda in ocenjevanja:

  • ugotovi se, kateri podatki so potrebni in zadostni za analizo predmeta;
  • ugotovljeni so viri njihovega prejema;
  • izdelan je načrt izvedbe presoje;
  • je pisanje dogovor med cenilcem in naročnikom.

3. Zbiranje in preverjanje podatkov:

  • računovodstvo in poročanje;
  • o tehničnih in obratovalnih značilnostih objekta;
  • lastninske listine, podatki o obremenitvi predmeta ocenjevanja.

4. Uporaba ocenjevalnih pristopov:

  • draga metoda;
  • primerjalna metoda;
  • dohodkovna metoda.

5. Dogovor o rezultatu ocenjevanja:

Pridobitev končne ocene nepremičnine na podlagi rezultatov uporabe različnih pristopov k ocenjevanju. Ob upoštevanju vseh pomembnih parametrov na podlagi strokovno mnenje Cenilec ugotovi končno vrednost predmeta.

6. Končna faza

Sestavlja se cenitveno poročilo - dokument, ki vsebuje utemeljitev mnenja cenilca o vrednosti nepremičnine.

Pristopi k vrednotenju nepremičnin

Primerjalni pristop

Primerjalni pristop k ocenjevanju vrednosti je niz metod za ocenjevanje vrednosti, ki temelji na primerjavi predmeta vrednotenja z njegovimi analogi, za katere so na voljo informacije o cenah transakcij z njimi.

Pogoji za uporabo primerjalnega pristopa:

  • ni nujno, da je predmet edinstven;
  • informacije o transakcijah morajo biti izčrpne;
  • dejavniki, ki vplivajo na nabavno vrednost primerljivih analogov nepremičnine, ki se ocenjuje, morajo biti primerljivi.

Prednosti primerjalni pristop:

  • Precej enostaven za uporabo in daje zanesljive rezultate;
  • končna cena odraža mnenje tipičnih prodajalcev in kupcev;
  • Prodajne cene odražajo inflacijo in spremembe finančnih razmer.

Napake pristop:

  • težave pri zbiranju informacij o praktičnih prodajnih cenah;
  • odvisnost od tržne aktivnosti in stabilnosti;
  • prodajne razlike.

Stroškovno učinkovit pristop

Stroškovni pristop k vrednotenju nepremičnin je niz metod vrednotenja, ki temeljijo na določanju stroškov, potrebnih za obnovo ali zamenjavo nepremičnine, ki se vrednoti, ob upoštevanju akumulirane obrabe.

Temelji na predpostavki, da kupec za dokončan predmet ne bo plačal več kot za izdelavo predmeta podobne vrednosti.

Prednosti stroškovni pristop

  • Stroškovni pristop je najbolj zanesljiv in primeren, kadar:
  • analiza najboljše in najučinkovitejše zemljiške parcele;
  • vrednotenje predmetov na nedelujočih trgih;
  • vrednotenje za zavarovalne in davčne namene;
  • ekonomska analiza novogradenj.

Napake pristop:

  • stroški niso vedno enakovredni Tržna vrednost;
  • ločena ocena zemljišča od stavb;
  • neskladje med stroški nakupa nepremičnine, ki se ocenjuje, in stroški novogradnje popolnoma enake nepremičnine.

Dohodkovni pristop

Dohodkovni pristop temelji na dejstvu, da mora vrednost nepremičnine, v katero je vložen kapital, ustrezati trenutni oceni kakovosti in količine dohodka, ki ga lahko ta nepremičnina ustvari.

Glavni predpogoj za izračun stroškov s tem pristopom je najem nepremičnine.

Cena naložbe- to je cena nepremičnine za določenega investitorja ob upoštevanju določenih ciljev in pogojev (meril) naložbe. Ta vrsta cene je lahko v nasprotju s tržno ceno. To se zgodi iz naslednjega razloga: ocenjeni dohodek od predmeta je lahko višji tržna cena podjetje ali nižje. To je subjektivno merilo vrednotenja sredstev. Odraža namere vlagatelja, ki niso vezane na nakup in prodajo ali karkoli drugega komercialne dejavnosti glede na predmet.

Dejavniki, uporabljeni za oceno cene:

  • davčni status in s tem znesek davkov, ki jih plača podjetje;
  • stopnja razvoja napovedi;
  • količino in skupni znesek materialnih stroškov;
  • ocena vrednosti bodočih materialnih prihodkov in tokov;
  • stopnja donosa;
  • določitev števila in stopnje tveganj, značilnih za ta depozitni projekt.

Če se na podlagi ocene izkaže, da je cena naložbe precej višja od tržne cene, to pomeni, da je podjetje izjemno privlačno za bodoče investitorje. Če opazimo nasprotno situacijo, potem je privlačnost za vlagatelje majhna. To pomeni, da bo težje najti ljudi, ki bi investirali. denar.

Sopomenke

Stroški naložbe

Je bila stran v pomoč?

Več o ceni naložbe

  1. Vrednotenje nedokončanih gradbenih projektov z uporabo podatkov o poslovnem dobičku V zvezi s predhodno podanimi komentarji o možnostih uporabe različnih podlag za ocenjevanje investicijskih stroškov in prodajnih cen bomo te komentarje upoštevali v okviru obravnavanega primera
  2. Ocena vrednosti intelektualne lastnine Ocenjena vrednost Cena, ki jo določijo tržni subjekti ob upoštevanju vseh pogodbenih pogojev, izračuna jo vsaka stranka v poslu samostojno in pomeni minimalno ceno za prodajalca in najvišjo ceno za kupca. Stroški vrednosti naložbe intelektualna lastnina za določenega investitorja ob upoštevanju določenih ciljev in pogojev
  3. Naložbeni certifikat Naložbeni certifikat ni razvrščen kot vrednostni papir s fiksno obrestno mero ali delnica Cena naložba spremembe certifikata kot posledica nihanj povpraševanja po delnicah, vključenih v investicijski sklad Stran je bila
  4. Ocena učinkovitosti investicijskih projektov v energetskem sektorju ob upoštevanju mejnih cen energije Če se vrnemo k problemu ocenjevanja učinkovitosti investicijskih projektov v energetskem sektorju ob upoštevanju mejnih cen energije, je treba opozoriti, da je najpogostejši v praksi vrednotenje investicijskih projektov je indikator neto sedanje vrednosti NPV 2,5, izračunan po naslednji formuli NPV
  5. Tveganja podjetja V tem primeru je edino merilo za smiselnost uporabe zavarovanja cena zavarovalnega naložbenega tveganja. kreditno tveganje obrestno tveganje davčno tveganje finančna tveganja tržno tveganje portfelja
  6. Opisano je modeliranje prihodkov od prodaje pri ocenjevanju investicijskega projekta z uporabo preglednic v okviru ocenjevanja. naložba Projekt Podana so bila priporočila za upoštevanje določenih parametrov, kot sta začetek prodaje in začetni obseg
  7. Dohodek od obresti Dohodek od obresti- je enotna obrestna mera za naložbe, izračunana glede na kupnino naložba instrument Prikazuje učinek vseh plačanih premij na periodično amortizacijo
  8. Metode za ocenjevanje vrednosti neopredmetenih sredstev Pomembno je razumeti terminologijo, uporabljeno pri vrednotenju, da ne bi zamenjali poštene vrednosti z nakupno ceno ali vrednostjo naložbe ali vrednostjo pri uporabi ali likvidacijsko vrednostjo
  9. Če stopnja donosa na naložba projekt pod ceno vloženega kapitala potem bo tak projekt nedobičkonosen, kar bo vodilo tudi do
  10. Oblikovanje večfaktorskega kriterija za ocenjevanje naložbene privlačnosti organizacije Članek ugotavlja, da je zaradi pomanjkanja enotnih metod za ocenjevanje naložbene privlačnosti podjetij pomembno razviti večfaktorska merila, ki potencialnim vlagateljem omogočajo izbiro med več
  11. Prejem v zavarovanje Možni so naslednji pogoji prevzema: prevzemnik, investicijska družba, odkupi celotno izdajo vrednostnih papirjev od izdajatelja po fiksni ceni in jo proda naprej drugim vlagateljem, investicijska družba se zaveže, da bo od izdajatelja odkupila premalo dodeljeni del izdaje vrednostnih papirjev se investicijska družba zavezuje, da si bo prizadevala za plasiranje vrednostnih papirjev brez prevzemanja obveznosti.
  12. Državna ureditev gospodarstva Predmeti vladna ureditev ekonomska zahteva agregatna ponudba kumulativne gospodarske cikle denarni promet in raven cen zaposlenost prebivalstva investicijska dejavnost družbenoekonomski razvoj konkurenca zunanji ekonomski dejavniki plačilna bilanca držav ekologija
  13. Metode za določanje diskontne stopnje pri ocenjevanju učinkovitosti investicijskih projektov Pri ocenjevanju investicijskih projektov bodite pozorni na cene, v katerih so predstavljeni prihodnji denarni tokovi
  14. Maksimiziranje vrednosti naftnih in plinskih družb ob upoštevanju tveganj naložbenega portfelja RAROC Razvita metodologija za oceno tveganja naložba projekt ob upoštevanju sodobnih pristopov za obvladovanje tveganja v industriji Predlaga se selektivni algoritem za sprejetje
  15. Značilnosti obračunavanja dolgoročnih opredmetenih sredstev v kmetijstvu po MSRP Ta pristop določanje poštene vrednosti dolgoživih bioloških sredstev daje na koncu jasno sliko finančno leto o stvarnem premoženjskem stanju podjetja od poštena vrednost izračunano na podlagi aktivne tržne cene MSRP MRS 40 Naložbene nepremičnine in MSRP 5 Nekratkoročna sredstva v posesti
  16. Posebnosti oblikovanja naložbenega portfelja gradbenega podjetja ID, ugotavljanje kapitalske strukture možnih virov financiranja investicijskih projektov in ocena učinkovitosti ID As zunanji dejavniki vpliv na ID gradbenega podjetja
  17. O pomenu določanja in regulacije cene kapitala V razvoju kooperacijskih in integracijskih procesov v postsovjetskem prostoru se povečuje vloga tehtane povprečne cene kapitala kot dejavnika pri izvajanju skupnih investicijskih projektov z zagotavljanjem proračunske podpore
  18. Metodologija operativnega upravljanja kratkoročnih finančnih naložb Strokovna ocena tveganja vrednosti naložbe Raznolikost dejavnikov tveganja otežuje pridobivanje začetnih podatkov in izvedbo dejanskega
  19. Točka preloma podjetja Te informacije, ob upoštevanju želenega razpona prodajnih cen, stroškov podjetja itd., Se uporabljajo za oceno naložba projekt in naložba tveganje Sinonimi donosnost prag solventnosti Stran je bila v pomoč
  20. Problemi finančne specifikacije v kompleksnih korporativnih strukturah Visoka stopnja strateške centralizacije finančnih in naložbenih virov skupine Širok razpon in intenzivnost procesov in metod redistribucije finančnih in investicijskih virov

Za izračun vrednosti naložbe je mogoče uporabiti tradicionalne metode, ki pa ne uporabljajo tržnih podatkov. Na primer, vlagatelj lahko uporabi stopnjo donosa, ki ni tržna in specifična za tega vlagatelja.

Pri uporabi metode s popustom denarni tokovi Za določitev vrednosti pride cenilec do izračunane vrednosti investicije in ne do tržne vrednosti. Tako je lahko vrednost naložbe višja ali nižja od tržne vrednosti glede na zahteve investitorja.

Neto sedanja vrednost(neto sedanja vrednost, neto sedanja vrednost, angleško Net present value, sprejeto v mednarodna praksa za analizo investicijskih projektov je kratica NPV ali NPV) - to je vsota diskontiranih vrednosti toka plačil, zmanjšana na danes.

Kazalnik NPV predstavlja razliko med vsemi denarnimi prilivi in ​​odlivi, privedenimi do trenutne točke (trenutka ocene). investicijski projekt). Prikazuje znesek denarja, ki ga vlagatelj pričakuje od projekta, potem ko denarni prilivi poplačajo njegove začetne naložbene stroške, in občasne denarne odlive, povezane s projektom. Zaradi gotovinska plačila ocenjeni ob upoštevanju njihove časovne vrednosti in tveganj, se lahko NPV razlaga kot dodana vrednost projekta. Lahko se razlaga tudi kot skupni donos vlagatelja. Neto sedanja vrednost NPV se izračuna po formuli:

kje je diskontna stopnja

kjer -- plačilo po letih () in začetna naložba IC (Vloženi kapital) po stopnji

Sploh velja popustiti tudi investicije, saj pravi projekti ne izvajajo se sočasno (v ničelnem obdobju), ampak se raztezajo na več obdobij. Izračun NPV je standardna metoda za ocenjevanje učinkovitosti investicijskega projekta in prikazuje oceno učinka investicije glede na sedanji trenutek časa ob upoštevanju različne časovne vrednosti denarja. Če je NPV večji od 0, je naložba ekonomsko učinkovita, če je NPV manjša od 0, pa je naložba ekonomsko nedonosna (to pomeni, da alternativni projekt, katerega donosnost je sprejeta kot diskontna stopnja, zahteva manj naložb za pridobitev podobnega toka dohodka).

Z uporabo NPV lahko ocenite tudi primerjalno učinkovitost alternativnih naložb (z enakimi začetnimi naložbami je projekt z najvišjo NPV bolj donosen). Vendar pa so za primerjalno analizo bolj uporabni relativni kazalniki. V zvezi z analizo investicijskih projektov je tak kazalnik interna stopnja donosa.

Za razliko od kazalnika sedanje vrednosti se pri izračunu neto sedanje vrednosti upošteva začetni vložek. Zato se formula neto sedanje vrednosti razlikuje od formule sedanje vrednosti za višino začetne naložbe.

Pošljite svoje dobro delo v bazo znanja je preprosto. Uporabite spodnji obrazec

Študenti, podiplomski študenti, mladi znanstveniki, ki bazo znanja uporabljajo pri študiju in delu, vam bodo zelo hvaležni.

Objavljeno na http://www.allbest.ru/

  • 1. Stroški nepremičnin in njihove glavne vrste
  • 2. Bistvo investicijske vrednosti
  • 3. Namen vrednosti naložbe
  • 4. Izračun vrednosti naložbe
  • Bibliografija

1. Stroški nepremičnin in njihove glavne vrste

V skladu z zveznimi standardi ocenjevanja obstajajo naslednje vrste vrednosti, ki so združene v skupine z vidika objektivnega (v menjavi, upoštevajoč obe strani nameravanega kupca in predvidenega prodajalca) in subjektivne (v uporabi, upoštevajoč le eno stran investitorja/ lastnik) narava ocene.

vrednost naložbe v nepremičnino

Š Tržna cena- najverjetnejša cena, po kateri se da predmet odtujiti na prostem trgu v konkurenčnem okolju, ko imata stranki posla vse potrebne podatke in na vrednost posla ne vplivajo izredne okoliščine.

Š Stroški naložbe- vrednost predmeta vrednotenja, določena na podlagi njegove donosnosti za določeno osebo za dane naložbene namene.

Š Likvidacijska vrednost- nabavno vrednost predmeta vrednotenja v primeru, da je treba predmet vrednotenja odtujiti v času, ki je krajši od običajnega časa izpostavljenosti podobnih predmetov.

Š Katastrska vrednost- vrednost predmeta vrednotenja, določena z metodami množičnega vrednotenja v skladu z določbami regulativnih pravnih aktov o katastrskem vrednotenju. ( Zvezni standard ocena "Namen ocene in vrste stroškov (FSO št. 2)", odobrena z odredbo ministrstva ekonomski razvoj in trgovino Ruske federacije z dne 20. julija 2007 št. 255).

Vrednost naložbe si bomo podrobneje ogledali v naslednjem poglavju.

2. Bistvo investicijske vrednosti

V skladu z mednarodnimi standardi ocenjevanja pod vrednost naložbe razumeti vrednost premoženjskega kompleksa sredstva, ki je zanimiva za določenega vlagatelja, ki ima specifične cilje(merila) glede na predmet naložbe. Ne smemo je enačiti s tržno vrednostjo naložbene nepremičnine.

Stroški naložbe- to je razumna vrednost podjetja za določenega ali bodočega lastnika. Ta kazalnik upošteva povečanje dobička zaradi uporabe znanja in izkušenj podjetja, načrte za njegovo reorganizacijo ipd. Naložbena vrednost odraža, koliko sredstvo ali podjetje kot celota stane določenega lastnika ali ga lahko stane v prihodnosti. Ta vrsta vrednosti predstavlja znanje, zmožnosti, pričakovanja sedanjega ali bodočega lastnika glede tveganj, najverjetnejšega donosa in številne druge dejavnike. Izvedljivost ocene vrednosti naložbe je povezana z odločitvijo o naložbi, to je s primerjavo tržne vrednosti predmeta vrednotenja in njegove naložbene vrednosti.

Tržna vrednost in vrednost naložbe sta po naravi različni, vendar lahko v določenih okoliščinah sovpadata. Neodvisna ocena tržna vrednost se običajno pojavi brez sklicevanja na vrednost naložbene vrednosti, vendar oceno vrednosti naložbe skoraj vedno spremlja ocena tržne vrednosti, da se zagotovi možnost pravilne naložbene odločitve. Ocena tržne vrednosti ne upošteva obstoja kakršnih koli specifičnih prodajalcev ali kupcev na trgu; predmeti, ki se vrednotijo. V tem primeru je zelo pomembno, da znamo razlikovati med tipičnimi tržnimi razmerami in posameznimi posebnimi zahtevami posameznega vlagatelja, kot so sinergije iz kombinacij z drugimi tekočimi operacijami in razlike v naslednjih komponentah:

* ocena vrednosti bodočih denarnih tokov;

* določitev stopnje tveganja in njegovih dejavnikov;

* zahtevana stopnja donosa;

* stopnja predvidljivosti;

* raven finančnih stroškov;

* davčni status.

Če torej rezultat ocenjevanja vrednosti naložbe presega tržno vrednost ocenjevanega predmeta, je naložbena privlačnost zadevnega sredstva visoka, in obratno, če je naložbena vrednost ocenjevanega podjetja nižja od tržne vrednosti , potem bo potencialni investitor najverjetneje zavrnil financiranje tega investicijskega projekta. To pomeni, da je glavna naloga strokovnjaka, ki ocenjuje tržno vrednost podjetja, izvedba naložbena politika usmerjeno v stalno rast vrednosti naložbe z namenom zagotavljanja konkurenčnih prednosti.

Namen vrednotenja je praviloma določiti vrednost, ki je potrebna, da naročnik sprejme upravljavsko odločitev. Pri izvajanju ocenjevalno delo lahko zanimajo različne strani: od vladne agencije prej posamezniki; za vrednotenje podjetij se lahko zanimajo nadzorni in revizijski organi, vodstvene strukture, banke, Zavarovalnice in druge organizacije.

Dejavniki vrednosti naložbe določajo metode njene ocene, glavno merilo za določitev metode pa je sposobnost ocene vrednosti naložbe podjetja ob upoštevanju najpomembnejših tveganj. Dohodkovni pristop te dejavnike v največji meri upošteva in je primeren za ocenjevanje vrednosti naložbe. Uporabnost organizacije za vlagatelja ali menedžerja je določena s potencialom donosnosti vloženega kapitala, to razumevanje tržne vrednosti podjetja pa se odraža v vrednosti naložbe.

3. Namen vrednosti naložbe

Naložbena vrednost predmeta vrednotenja- vrednost predmeta vrednotenja, določena na podlagi njegove donosnosti za določeno osebo za dane naložbene namene. Izračun vrednosti naložbe temelji na subjektivni oceni diskontiranih stroškov in prihodkov investitorja, ki jih pričakuje od uporabe določene nepremičnine v perspektivnem investicijskem projektu. Investicijska vrednost nepremičnine za posameznega investitorja se razlikuje od njene tržne vrednosti zaradi različnih ocen zahtevane donosnosti, prestiža, lokacijske perspektive in možnosti doseganja duhovnega učinka. Izračuna se ob razvoju praznega zemljiške parcele, širitev in rekonstrukcija nepremičnin, uvedba nepremičnin kot vložek v odobreni kapital podjetij in v drugih primerih.

Pri ugotavljanju naložbene vrednosti predmeta vrednotenja se vrednost za določeno osebo ali skupino oseb ugotavlja za naložbene namene uporabe predmeta vrednotenja, ki ga ta oseba (osebe) vzpostavi. Pri določitvi vrednosti naložbe, za razliko od določitve tržne vrednosti, ni treba upoštevati možnosti odtujitve pri vrednosti naložbe na prostem trgu.

Vrednost naložbe določi cenilec v naslednjih primerih:

b če se pričakuje, da bo transakcija zaključena s predmetom vrednotenja v prisotnosti ene same nasprotne stranke, ki predlaga pogoje, ki se razlikujejo od običajnih tržnih pogojev;

b če je predmet ocenjevanja namenjen uporabi kot delniški vložek v investicijski projekt, pri čemer se denarna protivrednost tega deleža prispeva k odobrenega kapitala produkt navedenega investicijskega projekta;

b pri utemeljevanju ali analizi investicijskih projektov;

b pri izvajanju ukrepov za reorganizacijo podjetja:

S spremembo statusa predmeta vrednotenja ali z njegovo dodelitvijo v naravi

Z njegovo odstranitvijo iz oddelkov ali sredstev podjetja ali z njegovo vključitvijo v oddelke ali sredstva podjetja;

b, če je treba predmet prodati v času, krajšem od povprečnega obdobja tržne izpostavljenosti (vključno med likvidacijo podjetja).

4. Izračun vrednosti naložbe

Za izračun vrednosti naložbe je mogoče uporabiti tradicionalne metode, ki pa ne uporabljajo tržnih podatkov. Na primer, vlagatelj lahko uporabi stopnjo donosa, ki ni tržna in specifična za tega vlagatelja.

Pri uporabi metode diskontiranih denarnih tokov za določitev vrednosti, ocenjevalec pride do ocene naložbene vrednosti in ne do tržne vrednosti. Tako je lahko vrednost naložbe višja ali nižja od tržne vrednosti glede na zahteve investitorja.

Neto sedanja vrednost(neto sedanja vrednost, neto sedanja vrednost, angleško Net present value, v mednarodni praksi sprejeta okrajšava za analizo investicijskih projektov - NPV ali NPV) je vsota diskontiranih vrednosti toka plačil, zmanjšanih na danes.

Kazalnik NPV predstavlja razliko med vsemi denarnimi prilivi in ​​odlivi, privedenimi do trenutne točke (trenutka vrednotenja investicijskega projekta). Prikazuje znesek denarja, ki ga vlagatelj pričakuje od projekta, potem ko denarni prilivi poplačajo njegove začetne naložbene stroške, in občasne denarne odlive, povezane s projektom. Ker se denarna plačila vrednotijo ​​na podlagi njihove časovne vrednosti in tveganja, se lahko NPV razlaga kot dodana vrednost projekta. Lahko se razlaga tudi kot skupni donos vlagatelja. Neto sedanja vrednost NPV se izračuna po formuli:

kje je diskontna stopnja

kjer -- plačilo po letih () in začetna naložba IC (Vloženi kapital) po stopnji

V posplošeni različici je treba investicije tudi diskontirati, saj se v realnih projektih ne izvajajo sočasno (v ničelnem obdobju), ampak se raztezajo na več obdobij. Izračun NPV je standardna metoda za ocenjevanje učinkovitosti investicijskega projekta in prikazuje oceno učinka investicije glede na sedanji trenutek časa ob upoštevanju različne časovne vrednosti denarja. Če je NPV večji od 0, je naložba ekonomsko učinkovita, če je NPV manjša od 0, pa je naložba ekonomsko nedonosna (to pomeni, da alternativni projekt, katerega donosnost je sprejeta kot diskontna stopnja, zahteva manj naložb za pridobitev podobnega toka dohodka).

Z uporabo NPV lahko ocenite tudi primerjalno učinkovitost alternativnih naložb (z enakimi začetnimi naložbami je projekt z najvišjo NPV bolj donosen). Vendar pa so za primerjalno analizo bolj uporabni relativni kazalniki. V zvezi z analizo investicijskih projektov je tak kazalnik interna stopnja donosa.

Za razliko od kazalnika sedanje vrednosti se pri izračunu neto sedanje vrednosti upošteva začetni vložek. Zato se formula neto sedanje vrednosti razlikuje od formule sedanje vrednosti za višino začetne naložbe

Bibliografija

1. zvezni zakon»O dejavnosti vrednotenja v Ruska federacija» N 135-FZ z dne 29. julija 1998 (s spremembami 21. julija 2014)

2. Zvezni standard vrednotenja "Namen vrednotenja in vrste vrednosti (FSO št. 2)", odobren z odredbo Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije N 255 z dne 20. julija 2007.

3. Mednarodni standardi ocene. Knjiga 1, G.I. Mikerin (vodja), M.I. Neduzhiy, N.V. Pavlov, N.N. Jašina. - M .: JSC "Tiskarna" NOVICE ", 2011. - 264 str. - ISBN 5-88149-061-4 (splošno), ISBN 5-88149-056-8 (kN. 1).

4. S.V. Valdajcev. Vrednotenje podjetij in upravljanje vrednosti podjetja: Učbenik za visoke šole. - M.: UNITY-DANA, 2009. - 720 str. - ISBN 5-238-00251-3.

5. A.V. Postjuškov. Vodenje ocenjevanja: vadnica. - M.: FAIR PRESS, 2010. - 272 str. - ISBN 5-8183-0685-2.

6. Opomba Rudyk. Kapitalska struktura gospodarskih družb: teorija in praksa. - M.: Delo, 2009. - 272 str. - ISBN 5-7749-0377-X.

Objavljeno na Allbest.ru

Podobni dokumenti

    Tržna in investicijska vrednost nepremičnin. Ocena naložbena privlačnost nepremičninski objekt. Obdobje vračila naložb. Trenutna vrednost dohodka (razmerje dobičkonosnosti). Ekonomska analiza rekonstrukcija nepremičnine.

    tečajna naloga, dodana 28.3.2013

    Nepremičninski trg in njegove značilnosti. Vrste vrednosti, načela in postopek vrednotenja nepremičnin. Značilnosti glavnih pristopov k vrednotenju nepremičnin v Ruski federaciji. Izračun tržne vrednosti nepremičnine na primeru nestanovanjskih prostorov.

    diplomsko delo, dodano 14.12.2010

    Analiza razlike med menjalno in uporabno vrednostjo. Raziskovanje koncepta tržne in naložbene vrednosti. Načela pričakovanja in substitucije pri vrednotenju nepremičnin. Življenjski cikli nepremičninskih objektov. Značilnosti trga nepremičnin.

    povzetek, dodan 21.10.2013

    Koncept vrednosti, razlika med »ceno« in »stroškom«. Dejavniki, ki vplivajo na stroške. Računovodstvo življenski krog nepremičnine pri ugotavljanju vrednosti in upravljanju. Analiza prihodkov in odhodkov dvonadstropne mešane trgovine.

    predmetno delo, dodano 16.12.2012

    Opis nepremičnine, ki jo je treba oceniti ( garsonjera), gradbeni parametri. Analiza najboljše uporabe nepremičnina. Metode za ugotavljanje vrednosti nepremičnine. Nadomestni stroški, akumulirana obraba.

    tečajna naloga, dodana 13.05.2015

    Načelo vrednotenja nepremičnine in dejavniki, ki vplivajo na njeno vrednost. Izračun tržne vrednosti stanovanja po dohodkovnem, primerjalnem in stroškovnem pristopu. Določitev končne vrednosti vrednosti predmeta vrednotenja. Opis in značilnosti predmeta ocenjevanja.

    tečajna naloga, dodana 02/10/2010

    Vrste nepremičnin: zemljišča, stanovanja in nestanovanjske prostore. Pristopi k vrednotenju nepremičnin: primerjalni, stroškovni in donosni. Vrste vrednosti predmeta vrednotenja: tržna, investicijska, likvidacijska in katastrska. Določitev količine akumulirane obrabe.

    predstavitev, dodana 21.04.2015

    Značilnosti glavnih standardov dejavnosti ocenjevanja vrednosti. Kratka analiza gospodarsko stanje v regiji Krasnoyarsk. Določitev tržne vrednosti predmeta vrednotenja s primerjalno in dohodkovno metodo. Izračun likvidacijske vrednosti premoženja.

    diplomsko delo, dodano 30.01.2015

    Določitev vrednosti nepremičnine - trgovine na ozemlju obrata po stroškovni metodi. Izračun nadomestni strošek zgradba. Fizična obraba elementov. Določanje vrednosti podjetja s seštevanjem stroškov čista sredstva in dobre volje.

    test, dodan 11.4.2012

    Ugotavljanje vrednosti nepremičnine po dohodkih in primerjalni pristop na podlagi stroškov servisiranja dolga in preostale provizije za posojilo. Izračun mesečnega plačila. Določitev diskontne stopnje in trenutnih stroškov reverzije.

Pri odločitvi za sodelovanje v investicijskem projektu mora investitor ali banka oceniti glavne kazalnike projekta. Ti kazalniki vključujejo kazalnike učinkovitosti investicijskega projekta (IRR, NPV, PBP, DPBP, PI) ter višino potrebnega financiranja in stroške investicijskega projekta. Če pa je metodologija za določanje kazalnikov učinkovitosti investicijskih projektov vzpostavljena in se precej aktivno uporablja, potem se kazalnik "stroški investicijskega projekta" najpogosteje uporablja na intuitivni ravni. Ta kazalnik odraža absolutno vrednost stroškov, potrebnih za gradnjo, zagon in vstop investicijskega projekta v samofinanciranje. Uporaba takšnega kazalnika s strani investicijskih strokovnjakov, vodstva podjetja, delničarjev in vlagateljev je vnaprej določena s potrebo udeležencev v investicijskem procesu, da razumejo zmogljivost projekta v smislu kapitala. Katera koli banka, ki razmišlja o investicijskih projektih za možnost njihovega posojanja, prek projektno financiranje ali naložbena posojila zahtevan pogoj naložba minimalnega mejnega deleža stroškov projekta (običajno 20 %) pobudnika projekta. Pri tem pa ni povsem jasno, kaj pomeni strošek projekta in kateri stroški so vključeni v to definicijo. Uporaba takšnega kazalnika se pojavi bodisi na intuitivni osnovi bodisi na podlagi lastnega razvoja metod za izračun tega kazalnika, saj v domači znanstveni literaturi, posvečeni naložbam, ni razvitih metod.

Najprej je treba podati natančno opredelitev ta indikator. Avtor ponuja naslednjo definicijo. Strošek investicijskega projekta je predvidena ali dejanska vrednost vsote investicijskih, tekočih in drugih stroškov raziskav, projektiranja, izgradnje, zagona in lastnega financiranja posameznega investicijskega projekta.

Zanašanje na ta definicija izpostavimo osnovna načela metodologije za oceno stroškov investicijskega projekta (v nadaljevanju SIP ali CIP):

  • Popolnost - metodologija mora upoštevati vse investicijske, tekoče in druge stroške posameznega investicijskega projekta pred samofinanciranjem;
  • Struktura kazalnika SIP - metodologija naj bi omogočala identifikacijo in določitev seznama in obsega stroškov ter seznama in obsega virov financiranja investicijskega projekta;
  • Preverljivost - metodologija mora vsebovati objektiven način ocenjevanja točnosti njene priprave;
  • Bilanca - metodologija mora biti predstavljena po načelu bilance stanja organizacije in vsebovati sredstva (stroške, denar itd.) in obveznosti (vire financiranja). Skupni znesek stroškov in stanje denarnih sredstev ob koncu obdobja za oceno kazalnika SIP mora ustrezati skupnemu znesku virov financiranja;
  • Ločeno računovodstvo investicijskega projekta – metodologija mora upoštevati vzdrževanje ločeno računovodstvo investicijski projekt iz dejavnosti organizacije ali drugi investicijski projekti;
  • Praktična uporabnost - metodologija mora biti uporabna v praksi finančno-ekonomskega načrtovanja in nadzora investicijskega projekta.

Na podlagi definicije SIP, osnovnih načel metodologije vrednotenja SIP in prakse vodenja investicijskih projektov je avtor prispevka razvil naslednjo metodologijo ocenjevanja stroškov investicijskega projekta.

Stroški investicijskega projekta se določijo po naslednji formuli:

CIP = L + M + N + O + P + Q + R, (1)

Kje C.I.P.— stroški investicijskega projekta;

L — trajna sredstva, razen sredstev, pridobljenih z lizingom. V tej stroškovni postavki morate upoštevati:

  • gradbena in inštalacijska dela, vključno s storitvami generalnega izvajalca, tehnični in arhitekturni nadzor,
  • pridobljene zgradbe, objekti, zemljišče,
  • stroji in oprema, vključno z dostavo, carinami, inženiringom in zagonom,
  • merilni in kontrolni instrumenti in naprave,
  • računalniška oprema, pisarniška oprema,
  • vozila,
  • orodje,
  • proizvodna in gospodinjska oprema,
  • delovna, proizvodna in plemenska živina,
  • trajne nasade,
  • druge vrste materialnih osnovnih sredstev.

M— predinvesticijski stroški. V tej stroškovni postavki morate upoštevati:

  • izdelava projekta organizacije gradnje in predračunska dokumentacija,
  • geološka dela,
  • trženjske raziskave,
  • plača in prispevke projektni skupini pred začetkom investicijske faze projekta,
  • registracija in pridobitev pravic uporabe avtorskih pravic,
  • stroški licenciranja,
  • tržno vrednotenje blagovne znamke ali blagovne znamke.

N— plačila lizinga z upoštevanjem avansa (upošteva se preden projekt pride v samofinanciranje);

O— prihodnji stroški (upoštevajo se, preden projekt postane samofinanciran);

p— obresti na posojila (upoštevane, preden projekt doseže samofinanciranje);

Q— povečanje neto obratnega kapitala (upošteva se, preden projekt postane samofinanciran);

R— pokrivanje denarnih vrzeli v operativnih dejavnostih (upošteva se, preden projekt postane samofinanciran). V tem članku morate upoštevati stroške:

V tem primeru je izračun Q:

Q = S - T, (2)

kjer je S - D standardizirano obratna sredstva, T - D normiranih kratkoročnih obveznosti

S = SU + SV + JZ + SX + SY + SZ, (3)

kjer je SU sprememba zalog surovin; SV - sprememba obsega nedokončanih izdelkov; SW - sprememba obsega zalog končnih izdelkov; SX - sprememba glasnosti terjatve; SY—sprememba obsega predujmov dobaviteljem; SZ - sprememba obsega DDV kot sredstva;

T = TU + TV + TW + TX, (4)

kjer je TU sprememba prostornine obveznosti do plačila; TV — sprememba obsega predujmov od kupcev; TW — sprememba dolga do osebja; TX - sprememba dolga do proračuna (vključno z DDV (kot obveznost), dajatvami in trošarinami, dohodnino in drugimi plačili).

V tem primeru je izračun kritja denarnih vrzeli v poslovanju:

R = |RS - RT - RU - RV - RW|

Če je RS > RT + RU +RV + RW

Potem - R = 0 (5)

kjer je RS prihodek brez DDV in trošarin; RT - obratovalni stroški; RU - plačila lizinga; RV - poslovni stroški; RW – plačila davka.

Obračunavanje stroškovnih skupin metodologije za ocenjevanje stroškov investicijskega projekta v različnih fazah investicijskega projekta je predstavljeno v spodnji tabeli (tabela 1).

Treba je opozoriti, da plačila lizinga ne podvajajo plačil za opremo, saj je ekonomska narava teh operacij drugačna. Pomembno je tudi omeniti, da metodologija ocenjevanja SIP vključuje tako kazalnike denarnega toka kot tudi spremembe bilančnih postavk kot del izračuna gibanja neto obratnega kapitala. To je posledica dejstva, da ta metodologija izračunava vlaganja v obratna sredstva kot akumulirano vsoto kot znesek potrebnih vlaganj v njihovo oblikovanje. Če tok denarja v obratna sredstva izračunamo s seštevanjem tokov, dobimo zaradi cikličnega gibanja kapitala v obratnih sredstvih neustrezno napihnjen strošek projekta.

Upoštevati je treba, da bo ta metoda ocenjevanja SIP pravilna za industrijske in komercialne naložbene projekte. Za investicijske projekte, katerih namen je gradnja in nadaljnja prodaja ali prejemanje dohodka od najemnin zgrajenih stanovanjskih, poslovnih, pisarniških, trgovskih, zabaviščnih in skladiščnih zgradb in objektov, uporaba te metodologije zaradi specifičnosti ne bo povsem pravilna. projektnega produkta, pa tudi nespremenljivost velikosti dohodka, prejetega med korakom načrtovanja.

Določitev metodologije za ocenjevanje stroškov investicijskih projektov daje podjetju številne priložnosti na področju vodenja investicijskih projektov:

  • sposobnost določitve stroškov projekta za določitev strukture financiranja s strani finančnih institucij;
  • možnost uvedbe finančnega in ekonomskega nadzora nad stroški investicijskega(-ih) projekta(-ov).

Ker so v investicijski fazi stroški investicijskega projekta skupaj s časovno razporeditvijo investicijske faze ključni dejavniki, ki določajo bodočo učinkovitost investicijskega projekta, je instrument finančnega in ekonomskega nadzora stroškov investicije investicijski projekt in regulacija negativnih dejavnikov, ki vplivajo na podražitev projektov, je najpomembnejša pri investicijske dejavnosti podjetja v investicijski fazi. Tako orodje je mogoče implementirati na podlagi poročila o strukturi investicijski stroški in viri financiranja napovedani (tekoči) in načrtovani (na podlagi poslovnega načrta, na podlagi katerega je bila sprejeta odločitev o izvedbi investicijskega projekta) SIP;

sposobnost ocene smotrnosti sodelovanja v projektu na podlagi SIP in zahtevane višine lastnih sredstev;

sposobnost vrednotenja naložb in finančna tveganja v zvezi s spremembami obsega ali strukture virov financiranja, obsega stroškov in časovnih vrzeli pri financiranju investicijskega projekta;

zmožnost izdelave upravljavskega poročila o investicijskih projektih z namenom hitrega in natančnega zagotavljanja informacij finančnim institucijam in vladne agencije, kot tudi za namen ocene in analize predvidene in dejanske povračilnosti investicijskega projekta.

Pomembno je omeniti, da je razvita metodologija za oceno stroškov investicijskega projekta v investicijski praksi potrdila svojo skladnost z zgoraj navedenimi osnovnimi načeli.