Sosial mənzil: problemlər böyükdür, lakin perspektivlər uzaqdır. Aşağı mərtəbəli tikinti - investisiya perspektivləri Rusiyada aşağı mərtəbəli fərdi binalar bazarı

AZMƏRTƏBƏLİ MƏNZİFLƏRİN TİKİNTİSİNİN PROBLEMLƏRİ VƏ PERSPEKTİVLƏRİ

Zainullina T.G.,

namizəd iqtisadi elmlər, dosent, xidmət sferasında iqtisadiyyat və idarəetmə kafedrasının müdiri,

Don Dövlət Texniki Universiteti, Rostov-na-Donu,

Son illər azmərtəbəli yaşayış binalarının tikintisi geniş vüsət alıb. Bir çox tikinti və inkişaf şirkətləri mürəkkəb aşağı mərtəbəli binalar vasitəsilə şəhər və şəhərətrafı əraziləri inkişaf etdirməyə başlayır. Məqalədə mənzil bazarının bu seqmentinin problemləri və perspektivləri təhlil edilir. Tətbiq imkanı innovativ texnologiyalar və azmərtəbəli tikintidə materiallar çoxmənzilli yaşayış binalarına nisbətən daha genişdir və bu texnologiyalar texniki və Konstruktiv qərarlar tikinti meydançasında tikintinin maya dəyərini azaltmaqla və onun müddətini qısaltmaqla.

Açar sözlər: mənzil tikintisi; mənzil bazarı.

AZMƏRTƏBƏLİ MƏNZİFLƏRİN PROBLEMLƏRİ VƏ PERSPEKTİVLƏRİ

ZAYNULLINA T. G.,

fəlsəfə doktoru, dosent, “Xidmətdə iqtisadiyyat və idarəetmə” kafedrasının müdiri,

Don Dövlət Texniki Universiteti, Rostov-na-Donu, e-poçt: [email protected]

Son illərdə aşağı mərtəbəli mənzil tikintisi geniş vüsət alıb. Bir çox tikinti və inkişaf şirkətləri inteqrasiya olunmuş aşağı mərtəbəli binalar vasitəsilə şəhər və şəhərətrafı ərazilərin inkişafına başlayır. Məqalədə mənzil bazarının bu seqmentinin problemləri və perspektivləri təhlil edilir. Azmərtəbəli tikintidə innovativ texnologiyaların və materialların tətbiqi imkanları çoxmənzilli binalara nisbətən daha genişdir və bu texnologiyalar tikinti sahəsinə texniki və konstruktiv həlləri əhəmiyyətli dərəcədə genişləndirə və beləliklə, dəyəri azalda və onun müddətini qısalda bilər.

Açar sözlər: mənzil; mənzil bazarı.

JEL təsnifatı: R 21, R 31, R 58.

Son illərdə azmərtəbəli mənzil tikintisi çox populyarlaşdı və sürətlə inkişaf edir, bunun bir çox səbəbi var. Gəlin onların üzərində dayanmağa çalışaq, həmçinin Rostov-na-Donu şəhərinin nümunəsindən istifadə edərək bu cür tikintinin problemlərini və gələcək perspektivlərini nəzərdən keçirək.

Rusiya mənzil bazarında tələb və təklifin dəyişməsi ona gətirib çıxarıb ki, son 20 ildə istifadəyə verilmiş azmərtəbəli mənzillərin nisbi payı 7 dəfədən çox artıb. Bu gün ölkə üzrə orta hesabla bu rəqəm 50%-ə yaxınlaşır, 1990-cı ildə isə 6%-dən bir qədər çox idi. Rusiya Federasiyası Hökumətinin proqnozlarına görə, bu rəqəm 2015-ci ildə ən azı 60%, 2020-ci ildə isə təxminən 70% olmalıdır (RBC. Market Research ...., 2012).

Aşağı mərtəbəli yaşayış binaları - bunlar hündürlüyü əksər hallarda 2-3 mərtəbədən çox olmayan çoxmənzilli binalar, qəsəbələr, duplekslər və kotteclərdir. Belə binaların fərqli bir xüsusiyyəti liftlərin və mərkəzi zibil qutusunun olmamasıdır. Bunlar yüngül mühəndislik infrastrukturuna malik evlərdir.

Aşağı mərtəbənin 3 formatı var mənzil tikintisi:

bir ailə üçün nəzərdə tutulmuş, 3 mərtəbədən çox olmayan fərdi yaşayış binaları (fərdi yaşayış binaları);

Mərtəbələrinin sayı 3-dən çox olmayan, hissələrdən - bir neçə blokdan ibarət, sayı 10-dan çox olmayan və hər biri bir ailə üçün nəzərdə tutulmuş yaşayış binaları qonşu binalarla açılışları olmayan ümumi divara (ümumi divarlara) malikdir. ayrı-ayrılıqda yerləşən blok və ya qonşu bloklar

TERRA ECONOMICUS ^ 2013 ^ Cild 11 № 4 3-cü hissə

T. G. ZAINULLINA

ümumi əraziyə və ya azmərtəbəli yaşayış binalarının ərazisinə (bağlı yaşayış evləri) çıxışı olan torpaq sahəsi;

Mərtəbələrinin sayı 3-dən çox olmayan, bir və ya bir neçə blok bölmədən ibarət, sayı 4-dən çox olmayan, hər birində bir neçə mənzil və ümumi istifadə sahəsi olan və hər birinin ümumi girişə çıxışı olan ayrıca girişi olan yaşayış binaları əraziyə və ya azmərtəbəli yaşayış binalarının tikintisi ərazisinə (Nazirliyin əmri regional inkişaf RF 27 fevral 2010-cu il.).

Başlamaq üçün mənzil bazarının bu seqmentinin sürətli böyüməsinin səbəblərini nəzərdən keçirin.

Uzun müddətdir ki, azmərtəbəli yaşayış binaları Rusiya vətəndaşlarının mənzillə təmin edilməsində əhəmiyyətli rol oynamadı, bunun bir çox səbəbi var, bu, şəhər əhalisinin mentalitetidir (mənzilli binalarda yaşamaq vərdişi) və şəhərlərdə pulsuz torpağın olmaması, mühəndis infrastrukturunun olmaması və s.

Son illərdə çoxmənzilli binalarda (xüsusilə böyük şəhərlərdə) mənzil qiymətləri əhəmiyyətli dərəcədə artmışdır, məsələn, Rostov-na-Donu yaşayış massivində ən azı 2.200.000 rubla yaxşı bir otaqlı mənzil ala bilərsiniz. bahalı. Eyni zamanda, kiçik bir azmərtəbəli binanın tikintisinin dəyəri (torpaq sahəsinin dəyəri istisna olmaqla) təxminən eyni məbləğə başa gələcək, baxmayaraq ki, ümumi və yaşayış sahəsi daha böyük olacaqdır.

Aşağı mərtəbəli mənzil tikintisi əhəmiyyətli dərəcədə daha az inzibati xərclər tələb edir, xüsusən də bu tip tikinti üçün icazə prosedurları çoxmənzilli binaların tikintisi üçün sənədlərin sayı ilə müqayisədə əhəmiyyətli dərəcədə sadələşdirilmişdir. Bu, xüsusilə, tikinti üçün sənədlər qəbul edən vicdansız tərtibatçılar tərəfindən istifadə edilmişdir azmərtəbəli binalar Rostov-na-Donuda, sonra isə hündürmərtəbəli binaların tikintisinə başlayır.

Azmərtəbəli tikintidə innovativ texnologiyalar və materiallardan istifadə imkanları çoxmənzilli yaşayış binalarına nisbətən daha genişdir və bu texnologiyalar tikinti sahəsində texniki və dizayn həllərini əhəmiyyətli dərəcədə genişləndirə, eyni zamanda tikinti xərclərini azalda və onun müddətini qısalda bilər. Az mərtəbəli yaşayış binalarının istismarı daha ucuzdur, çünki onlar liftlərin quraşdırılmasını, suyun yuxarı mərtəbələrə vurulmasını və digər bahalı avadanlıqların istifadəsini tələb etmir. "Şəhər evləri" adlanan binaların tikintisi xüsusilə qənaətcildir, çünki çoxlarının dəyəri tikinti strukturları bir deyil, bir neçə sahibin üzərinə düşür, evin saxlanması və istismarı xərcləri də bölüşdürülür.

Mənzil bazarının sürətlə böyüyən bu seqmentinin üzləşdiyi problemlər hansılardır və onlar onun gələcək inkişaf perspektivlərinə necə təsir göstərə bilər?

Əvvəla, bu, yoxluq və seçim problemidir torpaq sahələri, xüsusən də kütləvi (mürəkkəb) inkişafa gəldikdə. Rostov-na-Donuda bağçılıq birliklərinin torpaqlarında azmərtəbəli binaların tikintisi ən sürətlə inkişaf edir. Bu torpaqların bir əhəmiyyətli çatışmazlığı var - kommunal və sosial infrastrukturun inkişaf etməməsi. Bu, ilk növbədə, lazımi keyfiyyətdə (asfalt, keçid eni və s.) giriş yollarının olmamasına aiddir. Buna görə də yaşayış rahatlığı baxımından bu evlər idealdan uzaqdır. Belə torpaqlarda inkişafın digər problemi kommunal infrastrukturun inkişafının yeni sahiblərin çiyninə keçməsidir, çünki inkişaf kortəbii şəkildə baş verir.

Bu problemin həlli bu gün inkişafının şahidi olduğumuz Rostov-na-Donu şəhərətrafı qəsəbələrinin kompleks inkişafıdır. Bunlar 10 km radiusda olan kottec qəsəbələridir. Rostov-na-Donudan: Solneçnı, Yasnaya Polyana, Gölkənarı, Ağcaqayın bağı, Donskoy qəsəbəsi, Şçepkin və s., əsas nəqliyyat marşrutlarından uzaqlıq dərəcəsindən, istifadə olunan tikinti texnologiyalarından və onun dəyərindən asılı olaraq müxtəlif sürətlə inkişaf edir.

Digər problem banklardan maliyyələşmə və dövlət tərəfindən yardımın olmamasıdır. Fərdi inşaatçı üçün girovsuz ev tikmək üçün ipoteka almaq çox çətindir, banklar belə riskə getmək istəmir, şəhərdə mənzil varsa və ya torpaq dəyəri varsa ipoteka almaq olar. süjet kifayət qədər yüksəkdir. İndiyə qədər yalnız kompleks inkişaf üçün bir həll var kottec kəndləri inşaatçı şirkət banklarla əməkdaşlıq edərək artıq tikilmiş mənzilin tikintisi və ya satışının maliyyələşdirilməsi sxemini hazırladıqda. Bu, qarşılıqlı faydalı əməkdaşlıqdır, çünki inşaatçı tikilməkdə olan obyektlərin həyata keçirilməsinə əmindir və bank uzun müddətə yeni borcalan qəbul edir. Bundan əlavə, Mənzil İpoteka Kreditləri Agentliyi (AHML) mütəşəkkil kompleks azmərtəbəli binaların ərazilərində mənzillərin alınması və ya tikintisi üçün ən əlverişli kredit şərtlərini təmin edən yeni “Azmərtəbəli mənzil” ipoteka krediti məhsulunu hazırlayıb. : mənzil, torpaq sahəsi olan yaşayış binası, tikinti üçün torpaq sahəsi üzərində yaşayış binası var (Mənzil İpoteka Kreditləri Agentliyi..., 2013). Bu proqrama uyğun olaraq mütəşəkkil kütləvi az mərtəbəli mənzil tikintisi üçün ərazilərin siyahısına Batayskdakı Solneçnı mikrorayonunun, Rostov vilayətinin Azov rayonundakı Priazovye yaşayış kəndinin tikintisinin 2-ci mərhələsi və Bakı şəhərində yaşayış sahəsinin layihəsi daxildir. Tepliy Lane, Çasovoy, Şaxtı (İpoteka Mənzil Kreditləri Agentliyi..., 2013).

Rusiyanın bir çox regionlarında, xüsusən Sankt-Peterburqda, Tatarıstan və Başqırdıstan respublikalarında azmərtəbəli mənzil tikintisi bazarında dövlət-özəl tərəfdaşlığının müsbət nümunələri var. Rostov-na-Donu inkişafının yeni Baş Planı yeni ərazilərin işlənməsini də nəzərdə tutur. Admin

1 Townhouse - öz girişləri və hasarlanmış bağ sahələri olan ümumi yan divarları olan iki və ya daha çox fərdi azmərtəbəli evlər kompleksi.

AZMƏRTƏBƏLİ MƏNZIL TİKİLMƏSİNİN PROBLEMLƏRİ VƏ PERSPEKTİVLƏRİ

Rostov-na-Donu vaxtaşırı yeni torpaq sahələrini satışa çıxarır ki, bu da az mərtəbəli yaşayış binalarının inkişafına kömək edir və inteqrasiya olunmuş inkişafərazilər.

Rusiyada azmərtəbəli mənzil tikintisi yenilik deyil, bir çox ölkələr mənzil sektorunun bu inkişaf yolunu tutmuşlar, xüsusən də ABŞ-da azmərtəbəli mənzil tikintisinin payı təxminən 90% təşkil edir, buna görə də nəzərə alaraq problemləri və onun inkişaf perspektivlərini nəzərə alaraq belə qənaətə gəlmək olar ki, bu, nəqliyyatın ilkin tikintisinə tabe olan gələcəkdir. mühəndis kommunikasiyaları, və əksinə deyil.

ƏDƏBİYYAT

Mənzil İpoteka Kreditləri Agentliyi. ipoteka məhsulları. Aşağı mərtəbəli mənzil (2013). Burada mövcuddur: http://www.ahml.ru/ru/participants/prodacts/low-rise/.

Rusiya Federasiyası Regional İnkişaf Nazirliyinin 27 fevral 2010-cu il tarixli 79 nömrəli əmri "Mənzilin xüsusiyyətlərinin müəyyən edilməsi üçün təlimatların təsdiq edilməsi haqqında" ekonom sinif tikintisi federal büdcənin vəsaiti hesabına həyata keçirilən yaşayış binalarına münasibətdə” (2010). Burada mövcuddur: http://www.zakonprost.ru/content/base/151738.

RBC. Bazar araşdırması. 2015-ci ilə qədər azmərtəbəli mənzillərin payı ən azı 60% təşkil edəcək (2012). Burada mövcuddur: http://marketing.rbc.ru/articles/14/12/2012/562949985333612.shtml.

Mənzil İpoteka Kreditləri Agentliyi. İpoteka məhsulları. aşağı mərtəbəli mənzil. (2013). Burada mövcuddur: http://www. ahml.ru/ru/participants/products/low-rise/. (Rusca.)

Rusiya Federasiyası Regional İnkişaf Nazirliyinin 27.02.2010-cu il tarixli əmri. yox. 79 "Federal Büdcədən istifadə etməklə tikintisi aparılan yaşayış məntəqələri üçün aztəminatlı mənzillərin xüsusiyyətlərini müəyyən etmək üçün təlimatların təsdiq edilməsi haqqında" (2010). Burada mövcuddur: http://www.zakonprost.ru/content/base/151738. (Rusca.)

RBC. bazar araşdırması. 2015-ci ildə azmərtəbəli mənzillərin payı ən azı 60% təşkil edəcək (2012). Burada mövcuddur: http://market-ing.rbc.ru/articles/14/12/2012/562949985333612.shtml. (Rusca.)

TERRA ECONOMICUS ^ 2013 ^ Cild 11 № 4 3-cü hissə

Tümen Dövlət Universiteti

Rusiyada aşağı mərtəbəli tikinti: problemlər və perspektivlər

İvanov Pavel Kirilloviç

İqtisadiyyat nəzəriyyəsi kafedrasının aspirantı

annotasiya

Məqalədə Rusiyada aşağı mərtəbəli tikintinin inkişafının əsas tendensiyaları və xüsusiyyətləri müzakirə olunur. Torpaq ipotekası müasir şəraitdə azmərtəbəli mənzillərə tələbatın stimullaşdırılması üçün ən səmərəli mexanizm olduğu vurğulanır. iqtisadi böhran.

Açar sözlər: mənzil, torpaq ipotekası, azmərtəbəli tikinti

Rusiya daşınmaz əmlak bazarının ümumi həcmində aşağı mərtəbəli mənzil satışının payı son bir neçə ildə artmışdır. Eyni zamanda, azmərtəbəli tikintinin inkişafı ilə maraqlanan investorların və müştərilərin sayı ildən-ilə artır. Azmərtəbəli mənzil tikintisinin inkişafı dövlətin qarşısında duran mühüm sosial-iqtisadi vəzifənin həllinin, əhalinin əlverişli, rahat və ekoloji cəhətdən təmiz mənzillərlə təmin edilməsinin perspektivli formalarından biridir.

Müasir tikinti bazarında aşağı mərtəbəli mənzillərin aşağıdakı tipologiyası mövcuddur:

· kotteclər və mülklər - üç mərtəbəyə qədər fərdi tikililər;
şəhərciklər - iki və ya üç sahibi üçün kiçik torpaq sahəsi olan evlər;
hündürlüyü üçdən dördə qədər olan çoxbölməli evlər.

Hazırda fərdi və çoxmərtəbəli evlərə ən çox tələbat var. Ölkədə şəhərciklər bazarı hələ də inkişaf edir. Rusiyada mənzil tikintisinin ümumi həcmində azmərtəbəli mənzil tikintisi 52% təşkil edir. Hələ 2007-ci ildə Dmitri Medvedev hökumət qarşısında 2015-2020-ci illərdə mənzil tikintisinin ümumi həcmində azmərtəbəli tikintinin payını 65-70%-ə çatdırmağı tapşırmışdı, yəni ya 1 milyona qədər ev tikmək lazımdır. . fərdi evlər ildə və ya ildə 150 milyon kvadratmetrə qədər.

Qeyd etmək lazımdır ki, Sankt-Peterburqda aşağı mərtəbəli tikintinin inkişafı xüsusilə investorlar arasında o qədər də populyar deyil. Şəhərin səs-küyündən, zəhlətökən və səs-küylü qonşularından uzaqda yaşamaq istəyən sakinlərin özləri üçün azmərtəbəli evlər maraqlıdır. Əsasən, hazırda Sankt-Peterburqda orta hündürlükdə, 5-dən 9-a qədər olan layihələr hazırlanır.

Hal-hazırda Rusiya Federasiyası Hökuməti kütləvi az mərtəbəli mənzil tikintisinin inkişafı üçün bir sıra təşviq tədbirləri hazırlayır. Məsələn, torpaq ipoteka standartları təsdiq edilərək Mənzil İpoteka Kreditləri Agentliyinə təqdim edilib ki, bu da böhran şəraitində mənzilə tələbatın stimullaşdırılmasının ən səmərəli mexanizmidir. Aşağı mərtəbəli tikinti vəziyyətində torpaq ipotekası, pul vəsaitlərinin mərhələli şəkildə verilməsini nəzərdə tutur. Birincisi, tərtibatçıya mühəndislik tədqiqatları üçün bir məbləğ verilir, hazırlıq işləri saytda və bünövrənin tikintisi (torpaq sahəsinin təhlükəsizliyi üzrə). Bundan sonra, sayt yenidən qiymətləndirilir və tərtibatçı daha likvid bir girov altında sonrakı tikinti üçün başqa bir məbləğ alır. Bütün bunlar tərtibatçıya inkişafın müəyyən mərhələsində tələb olunan maliyyələşdirməni vaxtında və tam şəkildə almağa, banka isə öz növbəsində öz risklərini azaltmağa imkan verir.

Məhz bu mərhələli maliyyələşdirmə iqtisadi böhran şəraitində çox aktualdır. Məsələn, 2008-ci ildə böhran zamanı istifadəyə verilmiş yaşayış binalarının ümumi həcmində azmərtəbəli tikintinin payı demək olar ki, 5 faiz artmışdır. Mərhələli maliyyələşdirmədən əlavə, buna azmərtəbəli inkişaf layihələrinin bazar şərtlərinə çevik reaksiya verə bilməsi də təsir etdi. üçün aşağı qiymətlərlə Tikinti materialları, aşağı mərtəbəli tikinti pula qənaət etməyin ən yaxşı yollarından biridir. Təbii ki, azmərtəbəli tikintidə ekonom sinif evləri tikmək çox çətindir, lakin əsas tələblərdən biri odur ki, azmərtəbəli ekonom-klass evlərin tikintisi üçün ipoteka verilməlidir. Eyni zamanda, torpağın qiymətləndirilməsi və infrastrukturun dəyəri nəzərə alınmaqla evin dəyəri 5 milyon rubldan çox olmamalıdır.

Rusiyada azmərtəbəli tikintinin inkişafında bir sıra problemlər var:

mühəndis infrastrukturunun olmaması;
investorlar üçün daha az fayda;
· ərazilərin rayonlaşdırılmasının olmaması, yəni. üç və ya dörd mərtəbədən hündür ev tikilməsinin qanunla qadağan olunduğu yerlər;
Tikinti üçün yer seçməkdə çətinliklər (şəhərin yaxınlığında tikirsinizsə, tıxacların qarşısını almaq olmaz və uzaqdadırsa, işdə çətinliklər var);
tikinti bazarının inhisarlaşdırılması.

Çətinliklərdən başqa, bəzi ekspertlər dövlət tərəfindən kifayət qədər dəstəyin göstərilməməsi adlandırırlar.

İqtisadi böhranın indiki şəraitində mənzili deyil, evlə öz sahənizi almaq daha sərfəli ola bilər, çünki öz sahənizə sahibsinizsə, özünüz və ya kiçik bir ev tikə bilərsiniz. podratçının cəlb edilməsi və gələcəkdə - artım yaşayış sahəsi. Rublun qeyri-sabitliyi şəraitində öz evinizi qurmaqda yeganə dezavantaj materialların artan qiymətidir. Bununla belə, alternativ materiallar həmişə bazarda tapıla bilər və ya ən son tikinti üsullarından istifadə edilə bilər. Bununla belə, materialların dəyəri mənzil tikintisinin dəyərini azaltmaq üçün yalnız bir yoldur. Qeyd etmək lazımdır ki, xərcləri minimuma endirmək istəyi məhsulun keyfiyyətinə qənaət etmək demək deyil, gəlirlə istehsal xərclərinin optimal nisbətini tapmağa kömək edir.

az mərtəbəli tikinti ipoteka daşınmaz əmlak

Biblioqrafik siyahı

1. Selyutina L.G. Müasir tikintidə rəqabət prosesləri // INGECON bülleteni. 2013. No 1(60). səh. 101-106.
2. Rusiyada tikinti. 2013 [Elektron resurs]. URL: http//www.gks.ru.
3. Selyutina L.G. Mənzil fondunun təkrar istehsalı sahəsində investisiya fəaliyyətinin idarə edilməsi prosesinin müasir aspektləri // Paradiqmata poznani. 2014. No 2. S. 28-30.
4. Selyutina L.G. Mənzil sektorunda investisiya resurslarının toplanması prosesinin modelləşdirilməsi // Tikinti iqtisadiyyatı. 2002. No 12. S.25-33.
5. Birmərtəbəli Rusiyanı qurmağa nə mane olur. [Elektron resurs]. URL: http:www.realprice.ru

Fərdi mənzil tikintisinin əhəmiyyəti danılmazdır. Bu tip tikinti vətəndaşların və onların ailə üzvlərinin mənzilə olan tələbatının ödənilməsinə xidmət edir, dövlət isə torpaq sahələri verməklə fərdi yaşayış evlərinin tikintisini təşviq edir.

Fərdi mənzil tikintisi obyekti kimi vətəndaşın və onun ailə üzvünün yaşaması və fərdi istifadəsi üçün nəzərdə tutulmuş üç mərtəbədən çox olmayan fərdi yaşayış binaları hesab etmək adətdir.

Fərdi mənzil tikintisi iki mərhələdən ibarətdir:

1) fərdi mənzil tikintisi üçün torpaq sahəsinin alınması

2) fərdi mənzil tikintisi obyektinin tikintisi.

1. Dövlət və ya bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqlardan mənzil tikintisi üçün torpaq sahələri mülkiyyətə və ya icarəyə verilir.

Qanunvericilik fərdi yaşayış evlərinin tikintisi üçün torpaq sahəsinə üstünlük hüququ olan şəxslər kateqoriyasını ayırır. Beləliklə, "Rusiya Federasiyasında əlillərin sosial müdafiəsi haqqında" Federal Qanun, əlillərin və əlilliyi olan ailələrin fərdi yaşayış evlərinin tikintisi, əkinçilik və bağçılıq və bağçılıq üçün torpaq sahələri almaq hüququna dair bir qayda təmin edir. prioritet məsələdir.

Bundan əlavə, Rusiya Federasiyasının "Sovet İttifaqı Qəhrəmanlarının, Rusiya Federasiyası Qəhrəmanlarının və "Şöhrət" ordeninin tam sahiblərinin statusu haqqında" qanunu bu kateqoriyadan olan vətəndaşlar üçün torpaq sahələrinin pulsuz verilməsini nəzərdə tutur.

2. Obyektin tikintisinə başlamazdan əvvəl tikintiyə icazə almaq lazımdır. Bununla belə, yaşayış binalarının özbaşına tikintisi hallarına çox rast gəlinir. Gec-tez bundan mübahisə yaranır, çünki icazəsiz tikinti hüququnu tanımaq lazım olan vaxt gəlir.

Ən çox rast gəlinən pozuntu müvafiq icazəsiz tikintidir. Ancaq vəziyyət düzəldilə bilər, çünki Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 222-ci maddəsinə uyğun olaraq, tikinti aparan şəxsə torpaq sahəsinin ayrılması şərtilə icazəsiz binaya mülkiyyət hüququnun tanınmasına icazə verilir. müəyyən edilmiş qaydada ucaldılmış binanın altında. Axı fərdi yaşayış evlərinin tikintisi müəyyən edilmiş qaydada ev tikmək üçün torpaq sahəsi verilən vətəndaşların yaşayış sahəsi ilə təmin olunması məqsədilə həyata keçirilir.

Bundan əlavə, hazırda fərdi mənzil tikintisi obyektlərinin qeydiyyatı üçün sadələşdirilmiş prosedur müəyyən edilmişdir.

"Daşınmaz əmlaka hüquqların və onunla əqdlərin dövlət qeydiyyatı haqqında" Federal Qanunun 25.3-cü maddəsinə əsasən fərdi yaşayış binası obyektinə mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatı üçün əsas aşağıdakılardır: belə bir obyektin yaradılması faktını təsdiq edən sənədlər və torpaq sahəsinə mülkiyyət sənədi.

Fərdi mənzil tikintisi obyektinin yaradılması faktını təsdiq edən sənədlər belə obyektin kadastr pasportu və obyektin istifadəyə verilməsinə icazədir.

01 mart 2015-ci il tarixinədək fərdi mənzil tikintisi obyektinin kadastr pasportu göstərilən torpaq sahəsində belə fərdi yaşayış binası obyektinin yaradılması faktını təsdiq edən və onun təsvirini özündə əks etdirən yeganə sənəddir. Müvafiq olaraq, qeydiyyat orqanına fərdi mənzil tikintisi obyektinin kadastr pasportunu və torpaq sahəsinə hüquq sənədlərini təqdim etməyiniz kifayət edəcəkdir.

Əlavə………………………………………………………………………………..27

Giriş

Mənzil tikintisi daşınmaz əmlak bazarının ən dinamik inkişaf edən seqmentlərindən biridir və xüsusi sosial yük daşıyır. Əhalinin mənzillə təmin olunması və onun əlçatanlığı bilavasitə həyat səviyyəsinə təsir edir, doğum səviyyəsinə və əhalinin artım tempinə təsir edir, onun iqtisadi mədəniyyətinə təsir göstərir, çünki mənzilin alınması xeyli miqdarda pul tələb edir və satınalma anı belədir. adətən uzun müddət yığılmadan əvvəl olur. kütləvi bazar həll yolu kimi mənzil lazımdır sosial problemlər və bütövlükdə iqtisadiyyatın inkişafı üçün.

Alma şəxsi mənzil- hər bir ailə üçün prioritet ehtiyac: bu ehtiyac ödənilmədən cəmiyyətin hər hansı sosial prioritetlərindən danışmaq mümkün deyil.

Buna əsaslanaraq, vətəndaşların layiqli mənzillə təmin olunmaq üçün konstitusion hüquqlarının həyata keçirilməsi ən mühüm sosial-siyasi və iqtisadi problem kimi qiymətləndirilir. Mənzil tikintisinin ümumi miqyası və sürəti, insanların real rifahı, onların mənəvi və fiziki rifahı, siyasi qiymətləri və davranış motivasiyası əsasən bu problemin həllinə müəyyən yanaşmaların seçilməsindən asılıdır.

Bazar münasibətlərinə keçidə qədər ölkənin mənzil fondunun doldurulmasının əsas mənbələri dövlət mənzil tikintisi və müəssisə və təşkilatlar tərəfindən mənzil tikintisi olmuş, kooperativ və fərdi tikinti köməkçi rol oynamışdır. Tikintinin və əhalinin mənzillə təminatının büdcədən maliyyələşdirilməsinin azalması şəraitində, əksər iqtisadi cəhətdən inkişaf etmiş ölkələrdə olduğu kimi, mənzil alınması üçün əsas vəsait mənbəyi əhalinin şəxsi vəsaitləri, eləcə də bank kreditləridir. dünyanın.

Mənzil tikintisinin həcmini artırmaq üçün obyektlərin dəyərinin aşağı salınması və vaxtın azaldılması üzərində işləmək lazımdır. tikinti işləri.

Ölkəmizdə mənzil tikintisi tendensiyaları həm dövlətdən, həm inşaatçılardan, həm də tikinti materialları istehsalçılarından asılıdır. Mənzil tikintisinin tələb olunan həcminə nail olmaq
Bu inkişaf yalnız bazarın bütün iştirakçılarının maraqları reallaşdıqda mümkündür. Eyni zamanda, yeni tikinti materiallarının yaradılması və innovativ texnologiyaların tətbiqi mühüm rol oynayır ki, bu da tikintinin maya dəyərinin aşağı salınmasına, deməli, tikinti sahələrinin sayının artmasına kömək edir.

Bu yazıda mən Rusiyada mənzil tikintisini problemlər və onun inkişaf perspektivləri nöqteyi-nəzərindən, sosial komponentə, yəni əhalinin mənzillə təmin olunmasına diqqət yetirmək istərdim. Rusiyada tikintinin əsas problemi, fikrimcə, əhalinin əsas hissəsini mənzillə təmin edə bilməməkdir. Mən bu vəziyyətin bəzi səbəblərini müəyyən etməyə və bazarın inkişafı imkanlarını nəzərdən keçirməyə çalışacağam.

Fəsil 1. Nəzəri aspektlər mənzil tikintisi.

1.1 Mənzil tikintisinin konsepsiyası və hüquqi əsasları.

Mənzil sektoru mənzil fondunun yaradılması, istismarı və dəyişdirilməsinin mürəkkəb sistemidir və istehsal sektorunun bir hissəsini (mənzil fondunun tikintisi, təmiri, yenidən qurulması və modernləşdirilməsi, sökülməsi) əhatə edir.

Mənzil tikintisi onun bütün iştirakçılarının maraqlarının və torpaqdan səmərəli istifadə üçün rəqabətin birləşməsinə əsaslanaraq, mənzil fondu obyektlərinin və onların yaratdığı mənzil xidmətlərinin yenidən bölüşdürülməsi mexanizmlərinin məcmusunu özündə birləşdirən kompleks bir-biri ilə əlaqəli strukturdur. Mənzil xidmətləri mənzil fondunun cari fəaliyyət dairəsinə daxildir və mənzil fondunun hər bir mənzil vahidinin istehsal edə biləcəyi komplektlə müəyyən edilir. Mənzil fondunun fəaliyyəti insanın mənzilə olan tələbatının ödənilməsi mənbəyi olmaqla yanaşı, həm də onun sahibləri üçün gəlir mənbəyidir. Nəticə etibarı ilə əhali və mənzil bazarında fəaliyyət göstərən təsərrüfat subyektləri üçün mənzil fondu sadəcə olaraq deyil, gəlir gətirən obyekt kimi dəyərlidir.

Mənzil bazarının vəziyyəti tələb və təklif kimi dəyişənlərin vəziyyətindən asılıdır.

Mənzil daşınmaz əmlak bazarı lokallaşdırılmışdır, çünki onun obyektləri daşınmazdır və torpağa bağlıdır. İçərisində bütün torpaq sahələri yaşayış məntəqələri fərqləndirilir.

Mənzil dayanıqlı bir əmtəədir, buna görə də uzunmüddətli baxım və qulluq tələb edir. Bu təmirin xarakteri və keyfiyyəti mənzil fondunun pisləşmə dərəcəsinə təsir göstərir. Ev sahibi evin saxlanmasına və bərpasına pul xərcləyərək evin uzunluğuna və aşınma dərəcəsinə nəzarət edə bilər. Baxım. Bütün bu xüsusiyyətlər mənzil sektorunda baş verən proseslərə birbaşa təsir göstərir, mənzilə tələbatın xarakterini müəyyənləşdirir.

Yaşayış tikinti layihələrinə tələbat istehlakçıların almaq istədikləri mənzillərin miqdarıdır, yəni. maliyyə imkanları, mənzil dəyəri, digər mal və xidmətlərin dəyəri, gəlirlilik və fərdi üstünlüklər ilə müəyyən edilən onların miqdarından və tələbin fərdi xüsusiyyətlərindən asılıdır. Mənzilə tələb qiymətlərlə tərs mütənasib, gəlir səviyyəsi ilə düz mütənasibdir və qısa müddətdə qiymətlərə nisbətən kifayət qədər elastikdir.

Mənzil təklifi tələb funksiyasını məhdudlaşdırır. İstehlakçının bazarda mövcud qiymət səviyyəsində ala biləcəyi mənzilin miqdarını əks etdirir. Mənzil təklifinə təsir edən amillər tikintiyə, mənzil fondunun saxlanmasına ümumi investisiyanın səviyyəsi və onun köhnəlməsi (pensiyaya çıxma) dərəcəsidir. Ümumi investisiya yeni tikinti, mövcud mənzil fondunun yenidən qurulması və təmirinə bölünür. Xalis investisiya mənzilə qoyulan ümumi investisiya ilə onun itki dərəcəsi (amortizasiya, silinmə) arasındakı fərqdir. Hər il mənzil bazarına yalnız cüzi miqdarda yeni mənzillər daxil olur və mənzil fondunun əsasını əhalinin əksəriyyətinin yaşadığı köhnə mənzillər təşkil edir, ona görə də mənzil fondunun qiymətlərindəki dəyişikliklər yalnız uzun müddət ərzində mənzil təklifini dəyişir. müddət.

Mənzilin saxlanması, təmiri və modernləşdirilməsi xərclərinin artması onun dəyərinin artmasına səbəb olur. Mənzil bazarında qiymətlərin artması onun saxlanması və yeni tikinti xərclərini sərfəli edir. Aşağı qiymətlərlə mənzil tez-tez mənzil saxlamaq üçün sərfəli olur, onun pisləşmə dərəcəsi və sürəti artır. Əgər üstünlük təşkil edən mənzil qiymətlərinin səviyyəsi tikinti xərclərinin dəyərinə bərabərdirsə, xalis investisiya yoxdur.

Mənzil tikintisinin fəaliyyət mexanizmi onun əsas parametrlərindən, məsələn, mənzil xidmətlərinin dəyəri (icarə, kirayə haqqı ilə ifadə edilir), qiymət, mənzil tikintisi həcmləri və onların təsiri altında formalaşan mövcud mənzil fondundan asılılığı ilə müəyyən edilir. tələb və təklif amilləri.

Mənzil təklifinin formalaşması ilk növbədə mövcud mənzillərin həcmi və keyfiyyəti (mövcud mənzil fondu və onun vəziyyəti) və mənzil qiymətlərini və onun istehsal həcmini müəyyən edən kapital bazarı (daşınmaz əmlakın kapitallaşma səviyyəsi) ilə bağlıdır. Eyni zamanda, mənzil təminatı əhalinin mənzilə olan tələbatı və onun sahiblərinin daşınmaz əmlakdan istifadəsindən əldə edilən gəlirlərin səviyyəsi ilə diktə olunur. Əhalinin mənzilə ehtiyacı ilk növbədə demoqrafik, ümumi iqtisadi şərait, habelə onun gəlirlərinin yığılma səviyyəsi ilə müəyyən edilir. Sistemin daxili əlaqələrinə tabe olan tikinti özü mənzil sektorunun bir elementidir.

Sistemin davranışına təsir edən xarici amil investisiyanın gəlirlilik səviyyəsi ola bilər. İqtisadiyyatın digər sahələrinə qoyulan investisiyaların gəlirliliyinin artması ilə mənzil fondundan əldə edilən gəlir investorlar üçün daha az cəlbedici olur və əksinə. İnvestorların davranışına isə daşınmaz əmlakla bağlı dövlət vergi siyasətindəki dəyişikliklər, mənzilə investisiya yatırmaq riskləri təsir edir. Mülkiyyət obyekti kimi mənzilə tələbatın genişlənməsinə uzunmüddətli kreditlər üzrə faiz dərəcəsinin azalması kömək edir və əksinə, bu nisbətin artması mənzil fonduna tələbin daralmasına və tikinti həcminin azalmasına səbəb olur. . Bir obyekt kimi mənzilə tələbatın artması mənzil qiymətlərinin artmasına, tikinti və mənzil fondunun artmasına səbəb olur.

Mənzil təsərrüfatının vəziyyətinə təsir edən digər xarici amil mənzil tikintisi şərtlərinin dəyişməsidir. Uzunmüddətli tikinti kreditlərinin məhdud əlçatanlığı və yüksək dərəcələri tikinti xərclərinin artmasına və tikinti həcminin aşağı düşməsinə gətirib çıxarır ki, bu da mənfəət marjasının azalmasıdır. Yerli binaların rayonlaşdırılması qaydalarını sərtləşdirməklə tikinti xərclərini artırır və layihənin gəlirliliyini azaldır. Tikinti həcminə həmçinin torpaqdan istifadə amilləri, yaşayış obyektlərinin tikintisi üçün torpaq sahələrinə qoyulan məhdudiyyətlər və qiymət artımları təsir göstərir. Tikinti həcminin azaldılması, sonda. Bu, mənzil təklifinin azalmasına gətirib çıxarır ki, bu da onun qiymətlərinin artması ilə ifadə olunur.

Beləliklə, müxtəlif xarici amillər eyni zamanda mənzil sektorunun elementləri sisteminin həm fərdi, həm də bir neçə dəyişənlərində dəyişikliklərə səbəb ola bilər. Qeyd etmək lazımdır ki, makroiqtisadi dəyişikliklər bir anda bir sıra parametrlərin dəyişməsinə səbəb olur.

1.2 İnkişaf Rusiya Federasiyasının mənzil sektoru.

Rusiya Federasiyasında baş verən sosial-iqtisadi dəyişikliklər mənzil probleminin həllinə yanaşmaları, iqtisadi və təşkilati əsaslar mənzil və kommunal xidmətlər. Bazar tənzimləmə üsullarına keçid üçün hüquqi və iqtisadi şəraitin formalaşdırılması istiqamətində uzunmüddətli səylər, ölkə rəhbərliyinin siyasi iradəsi müəyyən nəticələr vermişdir.

Rusiya Federasiyasının Konstitusiyası ilə təminat verilən mənzil hüququnun təmin edilməsi mənzil sektorunun məqsədyönlü şəkildə dayanıqlı inkişafını tələb edir. Tikinti və mənzil-kommunal kompleksinin inkişafı üçün qanunvericilik və normativ bazanın qəbulu və təkmilləşdirilməsi, habelə "Rusiya vətəndaşları üçün əlverişli və rahat mənzil" Milli Layihəsinin başlanması böyük əhəmiyyət kəsb edirdi. Mənzil-kommunal sektorunda bazar mühitinin inkişafı iqtisadiyyatın bu sektoruna iri özəl biznesin gəlməsi, əhəmiyyətli büdcədənkənar investisiyalar ilə obyektiv şəkildə təsdiqlənir.

Hazırda bu sosial əhəmiyyətli sektorda islahatlar dövrünün xüsusiyyətləri ilə bağlı bir sıra problemlər özünü daha qabarıq şəkildə büruzə verir. Mənzil təsərrüfatının inkişafındakı problemlər infrastruktur məhdudiyyətlərini artırır, sosial inkişafın ləngiməsi və vahid iqtisadi məkanın formalaşması təhlükəsi yaradır. Onların erkən həlli keçid kontekstində xüsusilə vacib olur milli iqtisadiyyat davamlı inkişaf mərhələsinə keçir.

Mənzilə artan tələbat və onun proqnoz perspektivində daha da əhəmiyyətli artım fonunda bütövlükdə mənzil sektorunda və onun ayrı-ayrı alt sektorlarında bir sıra həll edilməmiş daxili problemlər qalmaqdadır.

Mənzil tikintisinin planlaşdırılan intensiv artımı müəssisələri demək olar ki, tamamilə özəl mülkiyyətdə olan və bütün hallarda maliyyə və fiziki cəhətdən hazır olmayan tikinti materialları sənayesinə tələbləri artırdı. qısa müddət tikinti materialları istehsalının bu qədər sürətli artımını təmin etmək üçünÜmumiyyətlə, sənayenin mövcud istehsal gücləri hələ də yaxın 2-3 ildə inkişaf etməyə imkan verəcək, lakin istehsalın mövcud vəziyyəti və istehlak həcmlərinin proqnozu əsasında müəyyən növlər 2010-cu ilə qədər olan dövr üçün tikinti materialları, ekspertlər dövlət dəstəyi olmadan tikinti sənayesinin demək olar ki, bütün əsas tikinti materialları növlərində defisitlə üzləşəcəyi qənaətinə gəlirlər.

Rusiya Federasiyasında tikinti intensiv şəkildə inkişaf edir, lakin təklif hələ də tələbdən dəfələrlə geri qalır. Bu, qiymətlərin əhəmiyyətli dərəcədə artmasına, aztəminatlı ailələrə təqdim olunan ucuz mənzillərin “yuyulmasına” gətirib çıxarır. Orta təbəqə üçün mənzil əldə etmək imkanının artması, aşağı gəlirli əhalinin daha böyük hissəsinin azalması ilə müşayiət olundu. Bazar islahatlarının başlaması ilə geri çəkilmə hüquqi məhdudiyyətlər, mənzil probleminin həllinin hüquqi alternativ yollarının ortaya çıxması mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılması üçün növbədə olan ailələrin sayının 1990-cı ildəki 9,96 milyon ailədən 2005-ci ildə 3,37 milyon ailəyə qədər azalmasına səbəb olmuşdur. Əsas səbəb vətəndaşların dövlətin onların mənzil problemini tez bir zamanda həll edə bilməsinə inamsızlığıdır. Fürsət pulsuz özəlləşdirmə mənzil fondunun xüsusi (fərdi) mənzil fondunun payının 30%-dən (əsasən kənd) 77,9%-ə qədər. 2005-ci ildə fərdi mənzil fondu 2 milyard 275 milyon kvadratmetrdən çox olmuşdur. metr ümumi sahə, ərazi mənzil.

Son 15 ildə islahatlar aparılan mənzil-kommunal təsərrüfatı sektoru bir çox regionlarda iqtisadiyyatın ən geridə qalmış sektoru olaraq qalır. Mənzil-kommunal kompleksi Rusiya Federasiyasının bütün əsas fondlarının dörddə birini təşkil edir, buna görə də onun ətaləti böyükdür. Vətəndaşların rahat yaşayış şəraitini təmin etmək və Rusiya Federasiyasının təsis qurumlarında sosial, demoqrafik və iqtisadi problemləri aradan qaldırmaq üçün sistemli dəyişiklikləri aktivləşdirmək lazımdır.

Belə ki, ötən dövr ərzində tikinti sənayesi və mənzil-kommunal təsərrüfatı sahəsində islahatların tərkib hissəsi kimi mühüm dəyişikliklər baş verib: tariflər xidmətlərin real dəyərinə yaxınlaşıb, baza formalaşıb. müqavilə münasibətləri, mənzil-kommunal təsərrüfatı müəssisələri korporativləşdirilir. Bazar və rasional birləşmə axtarışı var inzibati üsullar, sosial ədalət və iqtisadi məqsədəuyğunluq arasında kompromis.

Rusiya Federasiyasının Uzunmüddətli Mənzil Tikintisi Strategiyasının müddəaları dövlət orqanları, müxtəlif səviyyəli icra və qanunvericilik orqanları, müxtəlif formalı sahibkarlıq subyektləri tərəfindən mənzil tikintisinin rolu və onun inkişaf perspektivləri haqqında ümumi bir anlayış üçün əsasdır. mülkiyyət və təşkilati hüquqi formaları, ev sahibləri və kirayəçilər.

Fəsil 2 Hazırki vəziyyət Rusiyada mənzil problemi.

2.1.Mənzil tikintisi kimi dövlət prioriteti.

rus sistemi mənzil maliyyəsi islahatdan əvvəlki dövrdə bu, davam edən mənzil siyasətinə uyğun gəlirdi və dövlət mənzillərinin tikintisi üçün büdcə vəsaitlərinin mərkəzləşdirilmiş şəkildə bölüşdürülməsindən və mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılması üçün növbədə olan vətəndaşlara pulsuz verilməsindən ibarət idi.

2000-2007-ci illər ərzində mənzil maliyyələşdirməsində əsaslı dəyişikliklər baş vermişdir. Mənzil tikintisinin bazar üsullarının mənzil bazarının formalaşmasına təsiri Cədvəl 1-də (Əlavə 1) göstərilmişdir.

Cədvəl 4-də verilmiş məlumatlardan göründüyü kimi, bazar münasibətlərinin ilkin mərhələsi mənzil-tikinti sektorunda yaxşılaşmanı təmin etməmiş, əksinə, böhranı xeyli gücləndirmişdir. Belə ki, 2007-ci ildə yeni mənzillərin istifadəyə verilməsinin həcmi azalıb. 2000-ci illə müqayisədə demək olar ki, iki dəfə artdı, bu da dərhal tikinti sektorunda nəzərəçarpacaq dərəcədə pisləşməyə, bir çox tikinti şirkətlərinin gəlirsizliyinə səbəb oldu. 18,8 m 2 / adam orta mənzil təchizatı ilə. (bu göstəricinin dəyəri əhalinin orta gəlirləri olan ölkələrə yaxındır) bir sıra regionlarda bu göstərici 8,7-15,9 m2/adam arasında dəyişir. Bu vəziyyət 2007-ci ildə demək olar ki, dəyişməz qaldı.

Lakin 2006-cı ildə bir sıra regionlarda əvvəllər mövcud olan yeni mənzil tikintisinin həcmində daimi azalma tendensiyasında köklü dəyişiklik baş vermişdir. Bundan başqa, tikinti sənayesində islahatların aparıldığı illərdə ilk dəfə olaraq əsas kapitala və podrat işlərinə investisiya qoyuluşunun azalması dayandırılıb.

Mənzillərin istifadəyə verilməsi 2007-ci ilin səviyyəsini ötüb. Federasiyanın 43 subyektində. Mənzil tikintisinin ən böyük həcmləri Samara (478 min m 2), Belqorod (785 min m 2) vilayətlərində, Sankt-Peterburqda (1,1 milyon m 2), Başqırdıstanda (1,5 milyon m 2) və əlbəttə ki, Moskvada (3,4) müşahidə edilmişdir. milyon m 2) və Moskva vilayəti (2,7 milyon m 2). Lakin bununla yanaşı, bir çox rayonlarda mənzillərin istifadəyə verilməsi nəinki artmır, hətta azalır. Bu, məsələn, Qaraçay-Çərkəz (62%) və Mari El (63%), Udmurt (88%), Çita (62%) respublikalarına aiddir. Bənzər bir vəziyyət, 1999-cu ildə mənzillərin istifadəyə verilməsi sürətinin olduğu Novosibirsk bölgəsi üçün xarakterikdir 1998-ci ilin eyni göstəricisinin 54%-ni təşkil etmişdir.

-dan kifayət qədər maliyyələşmə federal büdcə istismara verilməsi nəzərdə tutulan istehsal və sosial obyektlərin hər dörddə birində tikintisinin aparılmamasına, bu tikinti obyektlərinin əksəriyyətinin texniki hazırlığının 50 faizdən çox olmamasına səbəb olmuşdur.

Bu il tikinti sənayesinə 685-700 milyard rubl məbləğində investisiyaların cəlb edilməsi planlaşdırılır. Eyni zamanda, 13,3 milyard rubl məbləğində dövlət vəsaiti verilir. Bu il ümumilikdə ölkədə mənzil tikintisinin ən azı 1 milyon m2 artacağı güman edilir

Bununla belə, ötən il bir sıra regionlarda mənzil tikintisinin artım tendensiyası müşahidə edilsə də, ümumi kütlədə mənzillərin strukturu və keyfiyyəti aşağı olmaqda davam edir. Belə ki, əksər hallarda yeni istifadəyə verilmiş mənzillər 70-80-ci illərdə işlənib hazırlanmış və xeyli dərəcədə köhnəlmiş texniki-memarlıq-planlaşdırma həlləri əsasında tikilir.Bundan başqa, yaşayış evlərinin tikintisi və istismarında köhnəlmiş texnologiyalardan, materiallardan, və onlar enerji və materiallardır. Bu, xüsusilə əhalinin aztəminatlı və sosial cəhətdən müdafiə olunmayan təbəqələrini təmin etmək üçün nəzərdə tutulmuş mənzillərə aiddir. pulsuz və ya qismən ödənişlə.

Tikinti xərclərinin artması tendensiyası təhlükəli xarakter alır, yeni tikilən mənzillər əhali üçün getdikcə daha az əlçatan olur və tələbatın, deməli, istehsalın həcminin azalmasına səbəb olur.Bu, son nəticədə sistemli böhran yaradır ki, bu da davamlı olaraq azalır. 1998-ci ilin avqustunda qəbul edilmiş məlum qərarlardan sonra makroiqtisadi vəziyyətin pisləşməsi və əhalinin həyat səviyyəsinin növbəti dəfə kəskin aşağı düşməsi şəraitində mənzilə tələbat və istehsalın azalması nəzərəçarpacaq dərəcədə artmışdır.

Cari problemli vəziyyət iqtisadiyyatda əhalinin, sahibkarların, maliyyəçilərin və dövlətin vəziyyətini ciddi şəkildə pisləşdirir.

Əhalinin mənzillə tam təmin edilməsi vəzifəsi bütün dövrlərdə aktual olmuşdur. Mənzil probleminin həllinin ümumi dinamikası bu sahədə ümumi dövlət, kollektiv və şəxsi maraqların təzahürünün vəhdəti ilə müəyyən edilir. Artıq dövlət bu problemi həll etmək üçün kifayət qədər çox cəhdlər edib.

Hal-hazırda var aşağı səmərəlilik mənzil idarəetmə strukturlarının fəaliyyəti, lakin ev sahibləri, yəni. mənzil sahibləri evlərin vəziyyətini yaxşılaşdırmaq və istismar xərclərini azaltmaq, eyni zamanda mənzil-kommunal xidmətlər üçün öz xərclərini azaltmaq üçün yaşadıqları evlərdə ev sahibləri birlikləri yaratmağa çalışmırlar.

Mülkiyyətçi əmlakın saxlanması yükünü daşıdığına görə, onun istifadəsinin (saxlanılmasının) pisləşməsi, təsadüfən itirilməsi və ya təsadüfən zədələnməsi ilə bağlı risklərə görə məsuliyyət daşıyır, çünki əmlaka görə məsuliyyət daşıya biləcək şəxslər yoxdur. təsadüfi xarakter daşıyan belə risklərin həyata keçirilməsi (başlanması) (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 211-ci maddəsi).

Risk - gözlənilən təhlükənin dərəcəsi və ya miqyasıdır. Onun icrasının qeyri-müəyyənliyi (hücumedici) sahibinin adı çəkilən öhdəliyinə xüsusi əhəmiyyət verir. Bununla belə, hazırda Moskvada açıq şəkildə sosial xarakter daşıyan güzəştli mənzil sığortası sistemi tətbiq olunur (mənzilin sahibi, əslində, verilən mənzil üçün çox təvazökar bir haqq ödəyir. sığorta təminatı), böyük çətinliklə irəliləyir.

Mənzil bazarının inkişafı ilə yanaşı, mənzil tikintisinin maliyyələşdirilməsi mənbələrinin strukturunda da əsaslı dəyişikliklər baş vermişdir. Mənzil tikintisinin əsas maliyyə mənbələri xaricdə idi büdcə resursları mənzil tikintisinin maliyyələşdirilməsində iştirak edən vətəndaşlara və hüquqi şəxslərə dövlət dəstəyinin müxtəlif formaları ilə birlikdə. İqtisadi islahatlara başlamazdan əvvəl 80%-ə çatan mənzillərin istifadəyə verilməsində büdcə vəsaitlərinin payı təxminən 26%-ə, o cümlədən federal büdcə vəsaitlərinin payı 15%-ə qədər azaldı. Maliyyələşdirmə mənbələri üzrə yaşayış binalarının ümumi sahəsinin istifadəyə verilməsi strukturunda dəyişikliklərə dair illər üzrə məlumatlar Cədvəl 2-də (Əlavə 2) verilmişdir.

Maliyyələşdirmə mənbələrinin nisbətinin dəyişməsi nəinki mənzil probleminin kəskinliyini azaltmadı, həm də onun daha da artmasına səbəb oldu. Xüsusilə, mənzil islahatının sosialyönümlülüyünün əhəmiyyətinin lazımi səviyyədə qiymətləndirilməməsi problemi daha da aydınlaşdı. Bunu həll etmək üçün müəyyən dövlət dəstəyinin əlavə tədbirləri hazırlamaq lazım idi sosial qruplarƏhali, xüsusilə yoxsullar, gənclər və böyük ailələr, hərbi personalın yanında vətəndaşlar da vəzifədən uzaqlaşdırıldı hərbi xidmət ehtiyatda və ya pensiyada olan, rayonlarda uzun müddət işləmiş şəxslər Uzaq Şimal və ekvivalent ərazilər, məcburi köçkünlər, qəza və təbii fəlakətlərdən zərər çəkmiş vətəndaşlar. Bir sıra hazırlanmış və təsdiq edilmiş federal məqsədli proqramlar bu problemlərin həllinə yönəlmişdir.

Əsas federal proqramların həyata keçirilməsinin nəticələri göstərir ki, dövlət mənzil siyasətinin orta və uzunmüddətli perspektivdə həyata keçirilməsi təkcə niyyətlər əsasında deyil, hətta ən yaxşı niyyətlər əsasında da qurulmalıdır. Rusiya Federasiyasının vətəndaşları, həm də mövcud real imkanları nəzərə alaraq , xüsusilə maliyyələşdirmə sistemi.

Mənzil tikintisinin həcminin və tikilən mənzillərin keyfiyyətinin artırılmasının obyektiv ehtiyacı həm də Rusiyada mənzil fondunun ümumi vəziyyəti ilə bağlı faktiki vəziyyətlə bağlıdır.

İnkişaf

mənzil tikintisi ölkə rəhbərliyi tərəfindən 2010-cu ilə qədər iqtisadi siyasətin prioritet istiqaməti kimi qəbul edilmişdir. Bununla belə, Rusiya vətəndaşlarının bütün təbəqələri üçün sərfəli mənzillə təminat layihəsi hələ də praktiki xarakter almayıb.

2005-ci ildə 43,6 milyon kv. m mənzil (cədvəl 3), 2004-cü illə müqayisədə 6,3% çoxdur, orta ümumi sahəsi 84,5 kv.m olan 515 min mənzil tikilmişdir. Yaşayış obyektlərinin istifadəyə verilməsinin həcminin artım tempi əvvəlki illə müqayisədə iki dəfə azalaraq 12,6 faizlə müqayisədə 6,3 faiz təşkil etmişdir (şək. 3).Bu, əsasən amillərin məcmusunun təsirinin nəticəsi olmuşdur. yeni yaşayış obyektlərinin tədarük həcminin məhdudlaşdırılması.

2.2 Rusiyada mənzil tikintisinin inkişaf perspektivləri

Bu gün ölkəmizdə mənzil fondunun köhnəlməsi təxminən 70% təşkil edir. Buna görə də, növbəti beş-yeddi il üçün Rusiyada tikinti biznesinin perspektivləri ən optimist görünür. Lakin tikinti biznesinin getdikcə daha çox iştirakçısı yaşayış daşınmaz əmlak bazarının tezliklə dolacağını proqnozlaşdırır. Nəticə çıxarırlar: mənzillərə tələbat azalacaq, yaxud mənzillərin kvadratmetrləri kəskin ucuzlaşacaq.

Məsələn, Rusiyanın iri regional şəhərlərində tikinti biznesi artıq kommersiya sahəsinin tikintisinə üstünlük verərək, mənzil tikintisinə investisiyalardan imtina etməyə başlayır. Səbəb mənzil tikintisinin həddən artıq aktiv tempidir. Bir milyondan çox şəhərdə tikinti işi 1 milyon kvadrat metr istifadəyə vermək üçün bara çatsa. m., daha sonra bir neçə ildən sonra şəhərdəki sökük mənzillərin böyük fonduna baxmayaraq, burada yaşayış əmlak bazarı dolacaq. Rusiya sakinlərinin əksəriyyətinin müstəqil olaraq mənzil almaq imkanı yoxdur - bunun səbəbi daşınmaz əmlak qiymətlərindəki daimi dinamik artımdır (ev təsərrüfatlarının gəlirlərinin eyni artım templəri olmadıqda).

Yaşayış binalarının tikintisinə mane olan bir sıra problemlərə baxmayaraq, tikinti biznesi inkişaf etməkdə davam edir. Tikinti biznesinin qarşısında duran əsas maneələrdən biri torpaq məsələsidir: mənzil tikintisinin artması ilə tikintinin mümkün olduğu torpaq sahələri getdikcə azalır. Adətən mərkəzlər Əsas şəhərlər Artıq tikilib, torpaq sahələri satılıb. Tikinti biznesinin iştirakçıları müvafiq mühəndis infrastrukturu olmayan kənardakı torpaq parçaları ilə kifayətlənirlər. Rabitələrin yekunlaşdırılması, öz növbəsində, tikilən mənzilin kvadrat metrinin dəyərinə təsir göstərir

Qanun son vaxtlar tikinti biznesi iştirakçılarının imkanlarını da məhdudlaşdırır. Tikinti biznesi ilə bağlı çoxsaylı aktların qəbulu nəticəsində obyektlərin tikintisi üçün sənədlərin alınması müddəti xeyli artıb. Tikinti biznesinə nəzarət edən qurumların sayı artıb. Buna görə də, investorların tam sənədlər paketi olmadan obyektlərin tikintisinə başlaması artıq heç kimə sirr deyil - onlar tikintiyə artıq başlandıqda əlavə icazələr alırlar. Həqiqətən, bütün icazələrin toplanması bəzən iki ilə qədər çəkə bilər ki, bu da ev tikmək üçün lazım olandan daha uzun müddətdir.

Tikinti materiallarının bahalaşması da mənzil tikintisinin artım tempini ləngitməli oldu. Ancaq bu baş vermədi, tikinti biznesi materialların yüksək qiymətini mənzil qiymətinə köçürdü, başqa heç nə.

Buna baxmayaraq, bütün çətinliklərə baxmayaraq, Rusiyada mənzil tikintisinin sürəti hər il artır. Tikinti biznesinin iştirakçıları bu hadisəni müsbət və ya mənfiyə aid edəcəklərini bilmədən çiyinlərini çəkirlər.

Rusiyada dövlət mənzil siyasətinin əsas elementi, komponentlərindən biri əhaliyə ipoteka krediti verən "Güzəştli mənzil" proqramıdır. 2007-ci ilin birinci rübündə 82,3 milyard rubl məbləğində kreditlər verilib ki, bu da 2006-cı ilin birinci yarısı ilə müqayisədə 4% çoxdur. Eyni zamanda, mənzil almaq istəyən rusların yalnız təxminən 6-7% -i bu xidmətdən istifadə edir, Avropada - təxminən 60%, ABŞ-da - 90%.

Səbəb odur ki, Rusiyada ipoteka nisbətən yaxınlarda yaranıb, onun mexanizmi tam düzəldilməyib. inkişaf etmiş ölkələr Onilliklər ərzində işlənmiş sxemlər kreditlə ev almağı həqiqətən sərfəli edir. Rusiya bankları yalnız nisbətən yaxınlarda onlar ipoteka kreditləri üzrə ilkin ödənişləri azaltdılar, bəziləri isə hətta tamamilə imtina etdilər, bu, Avropa və Amerika bankları üçün adi bir təcrübədir.

Həcm artımı ipoteka kreditləşməsi təkcə kreditlərə tələbin artmasını deyil, həm də böyük ölçüdə yaşayış əmlakı bazarında qiymət artımını əks etdirir. Bankirlərin fikrincə, indiki qiymət səviyyəsi olmasaydı, ölkəmizdə ipoteka daha geniş yayılardı. daha çox tələb və təklif arasında balanssızlıq nəticəsində yaranır. “...İndiyədək biz 1987-ci ilin səviyyəsinə belə çatmamışıq. Tələb böyükdür, hələ də kifayət qədər mənzil yoxdur "deyə blokun idarəedici direktoru Alexander Sherstyukov qeyd edir. Pərakəndə biznes» Moskva Bankı.

Yaşayış daşınmaz əmlak tikintisinin səngiməsinə bir neçə amil təsir edir. Onlardan biri qanunvericilik məhdudiyyətləridir, məsələn, "İştirak haqqında" Federal Qanun ortaq tikinti 2006-cı ildə qüvvəyə minmişdir. O, oyunun yeni qaydalarını təqdim etdi: ilkin icazələr paketinin alınması müddəti bir və ya iki ilə qədər artırıldı. Nəticədə ilin əvvəlində ilkin bazarda mənzil təklifi 2005-ci ilin müvafiq dövrü ilə müqayisədə 50% azalıb. IN Bu an vəziyyət bir qədər sabitləşdi: iri şirkətlər mövcud qanunvericiliyin tələblərinə uyğunlaşdılar, vicdansız tərtibatçılar, eləcə də maliyyə siyasətini düzgün qurmayan şirkətlər bazarı tərk etdilər.

Digər səbəb, analitiklərin fikrincə, tikinti həcmini artırmaq üçün dövlət tərəfindən stimulların olmamasıdır. Təcrübə göstərir ki, inşaatçılar üçün daha az yaşayış binası tikmək və daha çox kvadrat metr istifadəyə verməkdən daha yüksək qiymətə satmaq daha sərfəlidir və bununla da bazar qiymətlərinin aşağı düşməsinə kömək edir.

Yaşayış binalarının tikintisi üçün uyğun ərazilərin olmaması da kömək edir. Mütəxəssislərin fikrincə, ölkəmizdə bütün torpaqların bir faizindən çoxu mənzil tikintisi üçün nəzərdə tutulmayıb, qalanları bu və ya digər səbəbdən bu məqsəd üçün yararsız hesab edilir. Problemi ancaq dövlət səviyyəsində həll etmək olar: qanunvericilik bazasına əsaslı şəkildə yenidən baxmaq və bir sıra məhdudiyyətləri ləğv etmək, habelə torpaq sahələrinin tələb olunan kateqoriyaya keçirilməsi mexanizmini sadələşdirmək lazımdır.

Və nəhayət, infrastruktur problemi, daha doğrusu, yoxluğu. Son vaxtlar tərtibatçılara getdikcə daha çox rabitə, enerji şəbəkələri olmayan, "açıq sahədə" torpaq sahələri təklif olunur. avtomobil yolları. İnfrastruktur obyektlərinin yaradılmasını maliyyələşdirmək tərtibatçılar üçün sərfəli deyil.

“Güzəştli mənzil” milli layihəsinin inkişafına mane olan problemlərə baxmayaraq, müsbət cəhətlər də var. Xüsusilə, hökumət son vaxtlar inşaatçılar və inşaatçılarla ümumi dil tapmağa çalışır. Canlı nümunə dövlət orqanları ilə qarşılıqlı əlaqədir ictimai təşkilat iş adamlarının tikinti sənayesinin ən vacib problemlərini həll etmək üçün məmurların anlaşmasına və dəstəyinə nail olmağa çalışdıqları "Rusiyanın Dəstəyi" kiçik və orta biznes. qanunvericilik bazası, torpaq kateqoriyasının dəyişdirilməsi mexanizminin sadələşdirilməsi, habelə tikinti həcmlərinin artımının stimullaşdırılması.

Bundan əlavə, artıq qeyd olunduğu kimi, hakimiyyətin, biznesin və sadə vətəndaşların mərc etdikləri ipoteka kreditləşməsinin inkişaf tendensiyası ümumilikdə müsbətdir. Xüsusilə, ipoteka artıq paytaxt sakinlərinin əldə edə biləcəyi imtiyaz deyil: getdikcə daha çox regional banklar kreditlər verir. Eyni zamanda, regionlarda onlara tələbat kifayət qədər yüksəkdir. Beləliklə, birinci rüb üçün Sibir Federal Dairəsində cari il təxminən 15 milyard rubl verildi, təxminən eyni məbləğ Volqa bölgəsi bankları tərəfindən müştərilərinə təqdim edildi.

“Ölkəmizdə mənzil problemi yalnız tikinti şərtlərinin əsaslı şəkildə dəyişdirilməsi ilə həll olunacaq. Bu problem iki amildən asılıdır - mənzilin əlverişliliyindən və onun mövcudluğundan”, - deyə Aleksandr Şerstyukov yekunlaşdırır. Onun fikrincə, ipoteka mənzillə təminat problemini həll etməyəcək, ancaq alınma tarixini yaxınlaşdıra biləcək.

"2010-cu ildə Rusiyada mənzil tikintisinin həcmi ən yaxşı sovet illərinin göstəricilərini üstələməlidir", - bazar dinamikasının belə bir proqnozunu Rusiya Federasiyasının regional inkişaf naziri Vladimir Yakovlev verib. Sovet dövründə səksəninci illərin ortalarında tikinti ən yüksək həddə çatdı, hər il təxminən 76 milyon kvadratmetr istifadəyə verildi. yaşayış yerləri. 2010-cu ildə “Güzəştli mənzil” layihəsi çərçivəsində səlahiyyətlilər 80 milyon kv.m. mənzil. Bu da təbii ki, bazarda tələb və təklifi müəyyən qədər tarazlaşdıracaq və qiymətlərin müəyyən qədər ucuzlaşmasına gətirib çıxaracaq. Bununla belə, unutmayın ki, bazarın stabil inkişafı üçün ən azı 1 kv.m istifadəyə vermək lazımdır. adambaşına ildə yaşayış sahəsi, bu o deməkdir ki, 145 milyon kv.m. ildə yaxın gələcəkdə nail olmaq çətin olan göstəricidir.

Mənzil tikintisi perspektivlərindən danışarkən ilkin mənzil bazarına birbaşa təsir göstərən bir amilə - tikinti materialları bazarının hazırkı vəziyyəti və inkişaf tendensiyalarına toxunmamaq mümkün deyil. Mütəxəssislər yekdilliklə deyirlər ki, Rusiyada onun tikintisi baha başa gəlir.

Mövcud vəziyyətin əsas səbəblərindən biri istehsalçıların sayının az olması, tikinti materiallarının çox keyfiyyətli olmaması, eləcə də rəqabətin zəif olması səbəbindən daxili bazarın inkişaf tempinin aşağı olmasıdır. Bununla belə, yaşayış evlərinin tikintisi sektorunun artımı ilə əlaqədar analitiklər yaxın 2-3 ildə tikinti materialları bazarının sürətli inkişafını proqnozlaşdırırlar. Bu, ilk növbədə sement, beton, kərpic və quru qarışıqlar kimi “əsas” materialların istehsalına aiddir.

Mənzil tikintisinin həcmini artırmaq üçün obyektlərin dəyərinin aşağı salınması və tikinti müddətinin azaldılması üzərində işləmək lazımdır. Ötən əsrin 60-70-ci illərində bu problem olduqca özünəməxsus şəkildə həll edildi: ucuz panel strukturlarının quraşdırılmasına üstünlük verildi. Mühəndislər yaşayış sahəsinə, tavanın hündürlüyünə, divar qalınlığına və tikinti materiallarının keyfiyyətinə qənaət etdilər. Eyni zamanda, böyük istilik itkiləri, yüksək nəqliyyat xərcləri, hətta evlərin keyfiyyəti də nəzərə alınmayıb.

Son bir neçə ildə vəziyyət dəyişdi, tikintinin dəyəri hesablanarkən tikinti materiallarının qiymətləri ilə yanaşı, bir çox digər amillər də nəzərə alınmağa başladı. Daxili tikinti materialları bazarında fəaliyyət göstərən şirkətlər binaların keyfiyyətini yaxşılaşdıracaq və layihələrin büdcəsini minimuma endirəcək texnoloji həllər təklif edirlər.

Yuxarıdakıları ümumiləşdirərək qeyd etmək lazımdır ki, ölkəmizdə mənzil tikintisi tendensiyaları həm dövlətdən, həm inşaatçılardan, həm də tikinti materialları istehsalçılarından asılıdır. Mənzil tikintisinin tələb olunan həcminə nail olmaq o halda mümkündür ki, bazarın bütün iştirakçılarının maraqları reallaşdırılsın. Eyni zamanda, yeni tikinti materiallarının yaradılması və innovativ texnologiyaların tətbiqi mühüm rol oynayır ki, bu da tikintinin maya dəyərinin aşağı salınmasına, deməli, tikinti sahələrinin sayının artmasına kömək edir.

NƏTİCƏ

Rusiyada mənzil tikintisinin formalaşması və inkişafını təhlil etdikdən sonra aşağıdakı nəticələrə gələ bilərik.

1. Əhalinin mənzillə təmin edilməsi ən mühüm ictimai-siyasi və iqtisadi problem. Mənzil tikintisinin ümumi miqyası və sürəti, insanların real rifahı, onların mənəvi və fiziki rifahı, siyasi qiymətləri və davranış motivasiyası əsasən bu problemin həllinə müəyyən yanaşmaların seçilməsindən asılıdır.

Bu günə qədər Rusiyanın mənzil fondunda təmirsiz mənzilləri olan evlərin əhəmiyyətli bir hissəsi saxlanılır, onların təxminən 1,3% -i köhnəlmiş və köhnəlmiş evlərdə, eləcə də fərdi fərdi evlərdə yerləşir. Eyni zamanda, yeni istifadəyə verilmiş yaşayış evlərinin əsas hissəsi 70-80-ci illərdə işlənib hazırlanmış və xeyli dərəcədə köhnəlmiş texniki-memarlıq planlaşdırma həlləri əsasında tikilir. Bundan əlavə, mənzil tikintisi və istismarında enerji və material tutumlu köhnə texnologiya və materiallardan istifadə olunur.

Bu baxımdan tikinti xərclərinin artması tendensiyası təhlükəli xarakter alır, yeni tikilən mənzillər əhali üçün getdikcə daha əlçatan olur və tələbatın və nəticədə istehsalın həcminin azalmasına səbəb olur. Son nəticədə bu, 2007-ci ilin avqustunda qəbul edilmiş məlum qərarlardan sonra makroiqtisadi vəziyyətin ağırlaşması və əhalinin həyat səviyyəsinin növbəti dəfə kəskin aşağı düşməsi fonunda nəzərəçarpacaq dərəcədə güclənən sistemli böhran yaradır.

İqtisadiyyatdakı mövcud problemli vəziyyət əhalinin, sahibkarların, maliyyəçilərin və dövlətin vəziyyətini ciddi şəkildə pisləşdirir ki, onların maraqları indi həmişəkindən daha çox həmfikirdir ki, mənzil probleminin həlli dövlətin yaradılmasına və inkişafına əsaslanır. milli sistem ipoteka kreditləşməsi.

2. Daşınmaz əmlak (alınmış daşınmaz əmlak) şəklində qaytarılması üçün etibarlı təminatı olan vətəndaşlara mənzil almaq üçün kreditlərin verilməsinin biznes dövriyyəsinə daxil edilməsi:

Mənzil bazarına ardıcıl və əhəmiyyətli pul vəsaitlərinin daxil olması;

Tikinti və sənayenin əlaqəli sahələrini canlandırmaq;

Əhalinin gəlirlərini və bütün səviyyələrin büdcələrini yüksəltmək.

3. Rusiyada ipoteka və ipoteka kreditləşməsi sisteminin formalaşması aşağıdakı kimi amillərlə çətinləşir:

Kommersiya banklarının uzunmüddətli investisiyalar üçün resurslarının olmaması;

Uzunmüddətli kreditlər verən investorlara dövlət dəstəyinin və güzəştli verginin olmaması;

ipoteka kreditləşməsi üçün qanunvericilik bazasının kifayət qədər inkişaf etdirilməməsi;

İpoteka üçün təkrar bazar yoxdur.

4. Mənzil tikintisinin və ipoteka kreditləşməsinin inkişafındakı problemlərin miqyası, eləcə də onların mürəkkəbliyi və mürəkkəbliyi onların həlli üçün proqramlı yanaşmanı, mümkün olan ən sürətli tədbirlərin görülməsini və beynəlxalq əməkdaşlığa əsaslanaraq dünya təcrübəsindən maksimum istifadə etməyi tələb edir. .

Konkret proqramın uğuru bu sahədə mənzillərə ipoteka kreditləşməsinin bütün mümkün mənbələrinin - ipoteka və universal bankların, fərdi, korporativ və institusional investorların kredit resurslarının cəlb edilməsindən asılı olacaq.

Regional İnkişaf Nazirliyinin məlumatına görə, əhalinin təxminən 30%-i öz vəsaiti hesabına mənzil şəraitini yaxşılaşdırmağı planlaşdırır, yəni onlar mənzillərin potensial alıcılarıdır. 2010-cu ilə qədər bu, 3-6 trilyon arasında gəlir gətirə bilər. sürtmək. Mənzil tikintisinin inkişafı üçün böyük potensialı nəzərə alaraq, dövlət müvafiq milli layihəyə əsas verərək təkcə sosial deyil, həm də iqtisadi maraqları güdür. İnşaatın inkişafı ilə bütün Rusiya sənayesi güclü bir təkan alacaqdır.

Mənzil digər sənaye sahələrinə nisbətən daha asandır: burada bazar artımı potensialı çox əhəmiyyətlidir, digər sahələrdən fərqli olaraq, rəqabət aparan idxal problemi yoxdur. Prinsipcə, iqtisadiyyatın özü mənzilə olan tələbatı təmin edə bilər, lakin kütləvi mənzil tikintisindən danışdığımız yerdə yox. Dövlət əlverişli, sosial yönümlü tikintidən narahat olmalıdır - bu halda hakimiyyətin təşkilatçı rolu olmadan edə bilməz. Amma təbii ki, dövlətin sənayeyə tam qayıdışı baş verməməlidir - nəzarət tədbirləri daha çox nəzarət və iqtisadi-siyasi xarakter daşımalı, iqtisadi xarakter daşımamalıdır.

Hazırda tikinti sənayesində hansı problemlər var və hökumət onları həll etmək üçün nə edə bilər? Dövlət siyasətinin əsas çatışmazlığı ondan ibarətdir ki, Mənzil FTP-yə daxil olan layihələrin böyük əksəriyyəti mənzilə tələbatın stimullaşdırılmasına yönəlib: ipotekanın inkişafı, gənc ailələrə, hərbi qulluqçulara yardım və s. Bəzi hesablamalara görə, yalnız 2006-cı ildə bu məqsədlər üçün təxminən 50 milyard rubl ayrılması planlaşdırılırdı. federal fondlar.

Bu isə iri kommersiya banklarının ipoteka kreditləşməsinə qoyulan investisiyaları nəzərə almadandır. Effektiv tələb problemi, şübhəsiz ki, mövcuddur və dünyanın bir çox ölkələrində bu, ipoteka kreditləşməsi mexanizmlərinin inkişafı yolu ilə həll olunur. Bununla belə, tək ipoteka vəziyyəti həll etməyəcək: ölkədə həqiqətən də çox az sayda mənzil tikilir, buna görə də hökumət siyasətində bu məqsədəuyğun tədbirlər nəzərdə tutulmalıdır.

kütləvi mənzil təchizatının artması.

Yaranmış vəziyyəti düzəltmək üçün bu gün nə etmək lazımdır,

həqiqətən milli layihənin həyata keçirilməsi üçün son tarixləri pozdu? İlk növbədə, tikintidə mövcud qanunvericilik bazasının normativlərinin yerinə yetirilməsinə nəzarəti gücləndirmək. Rəsmilərin dediyinə görə, bu gün 2005-ci ilin payızından məcburi olan torpaq hərraclarından yan keçməklə tikinti üçün yerlərin qanunsuz ayrılması müşahidə olunur (müvafiq qanunun qəbulundan bu yana tikinti üçün nəzərdə tutulan 1000-dən çox olmayan torpaq sahəsinin 100-dən çoxu yoxdur. hərraca çıxarılıb). Bundan əlavə, yerli bazarlarda formalaşmış inhisarların gücünü zəiflətmək lazımdır ki, bu da əsassız qiymət artımına və yeni mənzillərin həcminin süni şəkildə azalmasına şərait yaradır.

IN tikinti kompleksiözəllərlə yanaşı, daha çoxu var

fundamental problemlər. Belə ki, əsas olan tikinti materialları sənayesində, xüsusən də regionlarda əsas fondların deqradasiyasıdır. Dövlət bir həqiqəti dərk etməlidir ki, kütləvi mənzil tikintisi hətta ödəmə qabiliyyətinə malik tələbat və inkişaf etmiş iqtisadi inkişaf şəraitində belə müstəqil gəlirli biznes ola bilməz. ipoteka sistemi, bu fəaliyyət yüksək ilə bağlı apriori olduğundan maliyyə riskləri. Tikinti sənayesinin səmərəli inkişafı yalnız özəl və müştərək iştirakı əsasında mümkündür

dövlət kapitalı. Həyata keçirilməsində biznes strukturları iştirak edəcək

dövlətin qarşıya qoyduğu vəzifələr yalnız bundan irəli gələn sistemli riskləri dövlət kompensasiya etdikdə. Dövlət-özəl tərəfdaşlıq mexanizmi mövcuddur ki, burada dövlət vəsaitləri subsidiya sistemi vasitəsilə özəl strukturlara daxil olur. məqsədli kreditlər. Bu mexanizmdən istifadə etməklə tikinti kompleksinin maddi-texniki bazasının inkişafını stimullaşdırmaq olar.

Biblioqrafiya

1. Berezin, M. A. Malgin. Rusiya şəhərlərində təkrar mənzil bazarının potensialı. // İqtisadiyyat məsələləri - 2003 - №10 s.68-79.2. M. Berezin, A. Malgin. Rusiya şəhərlərində təkrar mənzil bazarının potensialı. // İqtisadiyyat məsələləri - 2003 - №25 s.25-36.3. Vysokovsky A. Rusiya şəhərlərində mənzil və torpaq bazarının fəaliyyətində meyllər. // İqtisadiyyat məsələləri -2001-№10-s.101-111.4. Quzanova. A. Rusiyanın böyük şəhərlərində mənzilə ehtiyac və tələbat. I / İqtisadiyyat sualları. -2002 - № 10-s.34-48.5 A. Quzanova, Rusiyanın böyük şəhərlərində mənzilə ehtiyac və tələbat./ / İqtisadiyyatın sualları, 2005, № 10, s. 46.6 Неверов В. Mənzil probleminin həlli bir nömrəli milli vəzifəyə çevrilməlidir. // İqtisadiyyat və həyat. -2005 -№33 -səh.2.7 Saburov. E. Mənzil tikintisi dövlət prioriteti kimi.// İqtisadiyyat məsələləri. -2006 -№7 -səh.31-35.

8. Stupin I.V. Tikinti kompleksini necə ram etmək olar // Ekspert. 2006. № 11.

9 Yasin E. Mənzil problemi - əsas məqam iqtisadi islahatlar.// İqtisadiyyatın sualları. -2004 -№7 -səh.4-7.

10 Rusiya Statistika İlliyi. 2005 M.: Roskomstat, 2006.

11 Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi: dərslik / red. A. G. Gryaznova, M. A. Fedotova. - 2-ci nəşr, yenidən işlənmiş. və əlavə - M.: Maliyyə və statistika, 2007. - 560 s.

12 Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi: dərslik. iqtisadiyyat və idarəetmə ixtisaslarında təhsil alan universitetlərin tələbələri üçün dərslik / L. N. Tepman; red. V. A. Şvandar. -2-ci nəşr, yenidən işlənmiş. və əlavə – M.: UNİTİ-DANA, 2007. – 463 s.

13Prioritet milli layihələr www.rost.ru

14İpoteka və Mənzil Kreditləri Agentliyi www.ahml.ru

15Əmlak bazarının göstəriciləri www.irn.ru

Əlavə 1

Cədvəl 1

Rusiyada mənzil tikintisi vəziyyətinin göstəricilərindəki dəyişikliklərin dinamikası.

Əlavə 2

cədvəl 2

Maliyyələşdirmə mənbələri üzrə yaşayış binalarının ümumi sahəsinin istifadəyə verilməsi strukturunda dəyişiklik, %

Əlavə 3

Cədvəl 3

2000-2005-ci illərdə Rusiyada mənzil tikintisinin göstəricilərinin dinamikası

indeks	2000	. 2001	2002	2003	2004	2005
Daxiletmə həcmi mənzil, mln.	30,3	31,7	33,8	36,4	41,0	43,6
Giriş artım sürəti	-	105	107	108	113	106
tikilmişdir mənzillər, min	373	382	396	427	744	515
Orta ümumi tikilmişdir mənzillər, kv. m.	81,1	83,1	85,3	85,4	86,0	84,5
Mənzillərin payı, % Bir otaqlı	20	20	21	23	25	28
İki otaqlı	29	30	30	31	31	32
Üç otaqlı	34	33	32	31	29	27
Dörd otaq və daha çox	17	17	17	15	15	13

Mənzil tikintisi: konsepsiya, növləri və xüsusiyyətləri. Normativ baza, mənzil tikintisinin maliyyələşdirilməsinin mənbələri və üsulları, Ufada onun perspektivləri. Şəhərin yaşayış şəraitinin yaxşılaşdırılması mənbəyi kimi mənzil tikintisinin inkişafı fondu.

Bilik bazasında yaxşı işinizi göndərin sadədir. Aşağıdakı formadan istifadə edin

Tədris və işlərində bilik bazasından istifadə edən tələbələr, aspirantlar, gənc alimlər Sizə çox minnətdar olacaqlar.

http://www.allbest.ru/ ünvanında yerləşir

KURS LAYİHƏSİ

"Şəhər iqtisadiyyatı" fənni üzrə

ŞƏHƏRDƏ MƏNZİFLƏRİN TİKİLMƏSİ.MƏNZİL TİKİNTİSİNİN MALİYYƏLƏNMƏNİN MÜASİR ÜSULLARI (BÖYÜK ŞƏHƏR NÜMUNƏSİNƏ)

Giriş

1. Şəhərdə yaşayış binalarının tikintisi

1.1 Mənzil tikintisi: konsepsiya, növləri və xüsusiyyətləri

1.3 Tənzimləyici - hüquqi əsas mənzil tikintisi

2. Təhlil müasir maliyyə Ufa nümunəsində mənzil tikintisi

3. Şəhər mənzil tikintisinin təkmilləşdirilməsi

3.1 Ufada mənzil tikintisinin inkişafı perspektivləri

Nəticə

İstifadə olunmuş ədəbiyyatın siyahısı

GİRİŞ

Tikinti geniş mənada ölkə iqtisadiyyatının müstəqil sahəsidir, onun məqsədi yenilərinin istifadəyə verilməsi, habelə mövcud sənaye və qeyri-istehsal obyektlərinin yenidən qurulması, genişləndirilməsi, təmiri və texniki cəhətdən yenidən təchiz edilməsidir.

Tikinti dar mənada yalnız tikinti təşkilatlarının müxtəlif obyektlərin tikintisi və bununla bağlı müxtəlif növ tikinti işləri üzrə fəaliyyətidir.

Tikinti sənayesinin həlledici rolu ölkə iqtisadiyyatının dinamik inkişafı üçün şərait yaratmaqdır. Mənzil məsələsi aktual problemdir, onun həlli cəmiyyətin sosial-iqtisadi quruluşu ilə müəyyən edilir.

Mənzil problemi böyük şəhərlərdə ən kəskin sosial problemlərdən biridir. Və məhz onun həllində sosial sistemin mahiyyəti ən aydın şəkildə təzahür edir. Beləliklə, ölkə iqtisadiyyatı üçün mənzil sektorunun əhəmiyyətini qiymətləndirmək çətindir.

Mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılmasının mümkünlüyü əhalinin rifahının yaxşılaşdırılmasının mühüm göstəricisi, dövlətin sosial-iqtisadi sabitliyinin ilkin şərtidir. Buna görə də vətəndaşların mənzil probleminin həlli Rusiya Federasiyasında dövlət siyasətinin prioritet istiqamətlərindən biridir.

Tikinti region iqtisadiyyatının ən mühüm elementlərindən biri kimi makroiqtisadiyyatın subyektidir və bütün tikinti məhsulları istehsalçılarını birləşdirən korporativ birlikdir.

Müasir mərhələdə binaların tikintisinin və istismarının səmərəliliyinin təmin edilməsi mənzil tikintisinin keyfiyyətinin yüksəldilməsinin mühüm tələbinə çevrilmişdir. Bu memarlıq, texniki və təkmilləşdirilməsi ilə əldə edilir iqtisadi səviyyə dizayn qərarları; konstruksiyaların, onların hazırlanması, quraşdırılması texnologiyasının təkmilləşdirilməsi, materiallardan düzgün istifadə edilməsi, metala, sementə, ağaca qənaət edilməsinə və digər səmərəli materiallarla əvəz edilməsinə; müddətlərin azaldılması və layihələndirmə və tikinti üsullarının təkmilləşdirilməsi; enerjidən qənaətlə istifadə üçün şəraitin təmin edilməsi.

Mənzil tikintisində əldə edilmiş müəyyən uğurlara, habelə yararsız mənzillərdən vətəndaşların köçürülməsi probleminin sistemli şəkildə həllinə baxmayaraq, rayonumuzda qəzalı və qəzalı mənzillərin xüsusi çəkisi ümumi ərazinin 6,8 faizini təşkil edir. mənzil fondu Rusiya üzrə orta səviyyədən 2,2 dəfə yüksəkdir. Tikintidə dövlət sahibkarlığı (dövlət tikinti sifarişi) / A.N.Asaul, V.A. Koshcheev; red. fəxri ad Rusiya Federasiyasının inşaatçısı, iqtisad elmləri doktoru. Elmlər, professor A.N.Asaul. - Sankt-Peterburq: ANO IPEV. 2009. 300s.

Kurs layihəsinin məqsədi şəhər mənzil tikintisinin təkmilləşdirilməsi yollarını hazırlamaqdır.

Məqsədlərə uyğun olaraq aşağıdakı vəzifələri həll etmək lazımdır:

mənzil tikintisinin mahiyyətini və strukturunu açmaq

Mənzil tikintisi üçün normativ bazanı nəzərdən keçirin

şəhərdə mənzil problemlərini müəyyənləşdirmək

mənzil tikintisinin maliyyələşdirilməsinin mənbələrini və üsullarını öyrənmək

Mənzil tikintisi mexanizmlərinin təkmilləşdirilməsi üçün tədbirlər təklif edin.

Bu işin obyekti mənzil tikintisi, mövzusu isə mənzil tikintisinin maliyyələşdirilməsi və kreditləşdirilməsinin müasir üsullarının öyrənilməsidir.

Qarşıya qoyulan məqsəd və vəzifələr əsasında struktur müəyyən edilib. Buraya giriş, üç bölmə daxildir, bunlar öz növbəsində paraqraflara, nəticəyə və istinadlar siyahısına bölünür.

1. ŞƏHƏRDƏ YAŞAYIŞ

1.1 Mənzil tikintisi: anlayışlar, növlər və xüsusiyyətlər

Son illərdə mənzil tikintisinin şəhər sferası sürətlə inkişaf edir. Ona maraq böyükdür, bazar doymuşdur və rəqabət böyükdür. Mənzil probleminin həlli yollarından biri həmişə çoxmərtəbəli binaların tikintisi olmuşdur ki, bu da bir sıra üstünlüklərə malikdir: evlərin tikintisinin digər üsulları ilə müqayisədə münasib qiymət, torpaq fondundan qənaətlə istifadə edilməsi və s. Mənzil tikintisi həm binaların birbaşa tikintisini, həm də onların başa çatdırılmasını, yenidən qurulmasını nəzərdə tutur.

Mənzil tikintisinə təsir edən əsas amillər dərəcədir iqtisadi inkişaf, vətəndaşların rifahı, ipoteka məsələsi. Bu şəraitdə çoxmərtəbəli binaların tikintisi mənzil fondunun böyük bir sahəsi yaratmaq, onun dəyərini müəyyən qədər aşağı salmaq və əhali üçün əlçatanlığı artırmaqla problemi bir neçə tərəfdən həll etməyə kömək edir.

Vətəndaşların rifahı məsələsinin həllində ən düzgün istiqamət mənzil tikintisi, çoxmərtəbəli binaların tikintisi isə ən yaxşı yol bu yolda hərəkət.

Mənzil tikintisi binaların, tikililərin, tikililərin (o cümlədən sökülən əsaslı tikinti layihələrinin yerində) yaradılması kimi başa düşülməlidir ki, bunun nəticəsində mənzil hüquqları obyektləri yaranacaq. Rusiya Federasiyasının yeni Mənzil Məcəlləsi mənzil hüquqlarının obyektlərinin yaşayış binaları olduğunu müəyyən etdi (15-ci maddənin 1-ci hissəsi). İlk dəfə olaraq mənzil hüququ obyektlərinin konkret növləri müəyyən edilmişdir (maddə 16). Bunlara aşağıdakılar daxildir: yaşayış binaları, yaşayış binalarının hissələri; mənzillər, mənzillərin hissələri; otaqlar (evlər və mənzillər).

Fərdi olaraq müəyyən edilmiş bina, otaqlardan, habelə vətəndaşların belə bir binada yaşaması ilə əlaqədar məişət və digər ehtiyaclarını ödəmək üçün nəzərdə tutulmuş köməkçi otaqlardan ibarət yaşayış binası kimi tanınır (Rusiya Federasiyasının Əmək Məcəlləsinin 16-cı maddəsinin 2-ci hissəsi).

Mənzil konstruktiv olaraq ayrı otaqdır yaşayış binası bir və ya bir neçə otaqdan, habelə vətəndaşların belə ayrıca otaqda yaşaması ilə bağlı məişət və digər ehtiyaclarını ödəmək üçün nəzərdə tutulmuş yardımçı binalardan ibarət olan belə bir evdə ümumi istifadəyə birbaşa çıxış imkanını təmin edən (3-cü hissə). Maddə 16 LCD RF).

Mənzil tikintisi aparılır yaşayış sahələri ah, şəhərsalma nəticəsində müəyyən edilmişdir. Yaşayış zonalarına aşağıdakılar aid edilə bilər: fərdi yaşayış binaları olan tikinti zonaları; azmərtəbəli yaşayış binaları olan inkişaf zonaları; orta mərtəbəli yaşayış binaları olan inkişaf zonaları; çoxmərtəbəli yaşayış binaları olan inkişaf sahələri; digər növ yaşayış sahələrinin inkişafı zonaları (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 35-ci maddəsinə baxın). A. N. Asaul, S. N. İvanov, M. K. Starovoitov. Daşınmaz əmlakın iqtisadiyyatı. Ali məktəblər üçün dərslik. - 3-cü nəşr, düzəldilib. - Sankt-Peterburq: ANO "IPEV", 2009. -304 s.

Mənzil tikintisi üçün torpaq sahələri yalnız mülkiyyətə və ya icarəyə verilə bilər; dövlət və ya bələdiyyə mülkiyyətinin tərkibindən torpaq sahələrinin göstərilən məqsədlər üçün başqa əsaslarla verilməsi qeyri-mümkün hesab edilməlidir.

Bu maddənin 1-ci bəndinə əsasən, mənzil tikintisi üçün torpaq sahələrinin verilməsi qaydası Sənətin 4-cü bəndinin qaydaları ilə müəyyən edilir. Torpaq Məcəlləsinin 30.

Xüsusiyyətləri müasir mərhələ mənzil inkişafı bunlardır:

üçün artan tələblər yaşayış binaları rahatlıq və enerjiyə qənaət sahəsində aşağı səviyyəli;

Tikinti materialları və hazır mənzil qiymətlərinin əhəmiyyətli dərəcədə artması;

Əhalinin aşağı və orta gəlirli təbəqələri üçün yüksək keyfiyyətli mənzillərin əlçatmazlığı;

Yoxluq hökumət sifarişləri bazarda iri panelli binalarda;

Prinsiplərin dəyişdirilməsi investisiya siyasəti və s.

Bu şəraitdə tikinti elmi və təcrübəsi müasir yeni xüsusiyyətləri nəzərə alan daha təkmil azmərtəbəli mənzil tikintisi texnologiyalarını inkişaf etdirmək vəzifəsi ilə üzləşdi.

Müasir mənzil tikintisində 1-3 mərtəbəli hündürlüyü olan fərdi yaşayış binalarının tikintisi mühüm rol oynayır. Rusiya Federasiyasında fərdi yaşayış binalarının dizaynı, tikintisi və istismarı problemi son dərəcə aktualdır və vətəndaşları təmin edəcək yüksək keyfiyyətli və rahat mənzillə təmin etmək üçün təcili ehtiyacla əlaqələndirilir. fərdi xüsusiyyətlər hər bir ailə və hər bir insan.

1.2 Mənzil tikintisinin maliyyələşdirilməsinin mənbələri və üsulları

yerli mənbələr maddi resurslar mənzil tikintisi üçün büdcə vəsaitləri ola bilər, amortizasiya ayırmaları, mənzillərin əsaslı təmirinə görə əhalidən yığılan ödəniş, əmlak vergiləri, sığorta ödənişləri. Ancaq bütün bu mənbələr son dərəcə məhduddur. Yalnız bir neçə müəssisənin vəsaiti hesabına işçiləri üçün mənzil tikmək imkanı var öz vəsaitləri.

Hazırda Ufada əsas mənbələrdən biri daha yaxşı mənzil şəraitinə ehtiyacı olan əhalinin vəsaitləridir. Eyni zamanda, əhalinin əksəriyyətinin pul gəlirləri hətta təkrar bazarda da mənzil almağa imkan vermir.

olan ölkələrdə inkişaf etmiş iqtisadiyyat Mənzil probleminin həllinin perspektivli yollarından biri də müxtəlif kredit mexanizmlərindən istifadə etməkdir ki, onlardan ən mühümü ipoteka kreditləşməsidir. İpoteka krediti sistemi xüsusi qayda ilə tənzimlənir federal qanun. Həqiqətən, ipoteka kreditləşməsi üçün əlverişli şəraitdə onun effektivliyi yüksəkdir: "borcalan üçün bu, mənzil problemini həll etmək üçün çox uzun müddətə böyük vəsait almaq üçün əlavə bir fürsətdir; kredit təşkilatı üçün bu, bir neçə onilliklər ərzində sabit işdir. sabit gəlirlə və kreditin qaytarılması zəmanəti ilə; dövlət üçün bu, mənzil sektoruna daimi investisiya qoyuluşu, tikinti sənayesinin inkişafı, ən əsası isə iqtisadiyyatın bir çox sahələrində həqiqi bazar münasibətlərinin formalaşması və inkişafı, bir çox sosial problemlərin həlli. A. N. Asaul, S. N. İvanov, M. K. Starovoitov. Daşınmaz əmlakın iqtisadiyyatı. Ali məktəblər üçün dərslik. - 3-cü nəşr, düzəldilib. - Sankt-Peterburq: ANO "IPEV", 2009. -304 s.

Hal-hazırda Ufada ipoteka kreditləşməsinin iki klassik üsulu inkişaf etmişdir:

* ipoteka kreditləşməsinin birpilləli modeli (Alman modeli);

* ipoteka kreditləşməsinin iki səviyyəli modeli (Amerika modeli).

İnkişaf etmiş iqtisadiyyatların demək olar ki, bütün kredit təşkilatları üçün tipik olan ipoteka kreditləşməsinin bir pilləli modelidir.

Bu modeli təhlil etmək üçün müəlliflərin təklif etdiyi bölgüyə uyğun olaraq onun hər bir elementini ayrıca nəzərdən keçirmək məqsədəuyğundur.

1. Borcalan və borc verən kreditlə bağlanır. Sonuncu ipoteka bankı və ya əmanət və kredit təşkilatı ola bilər. Xidmət təşkilatlarının sayı minimaldır (bir qayda olaraq, bu, yalnız sığorta təşkilatıdır).

2. Kreditorun ipoteka kreditlərini verməklə yenidən maliyyələşdirməsi mümkündür qiymətli kağızlar- ipoteka istiqrazları və beləliklə, - mümkün risklərin minimuma endirilməsi. İpoteka istiqrazları üzrə ödənilən faizlər, xərc və mənfəət arasında kiçik fərq olmaqla, demək olar ki, ipoteka faizləri ilə eynidir.

3. Öz və borc kapitalı borcalan.

Əmanət və kredit təşkilatı ilə qarşılıqlı əlaqədə olduqda, borcalan ilkin (öz) kapitalını toplayır, bu ilkin şərt ipoteka kreditinin (kredit kapitalının) verilməsi üçün.

4. Əmanət-kredit təşkilatlarında yığılma dövründə faiz dərəcəsi 2,5-4,5 faiz, ipoteka krediti üzrə faiz dərəcəsi 4,5-8,5 faiz arasında dəyişir. Ev almaq və ya tikmək xərclərində kreditin payı təxminən 50% ola bilər.

İpoteka kreditləşməsinin birpilləli modelinin həyata keçirilməsi zamanı kreditləşmə müddəti 10 ildən 12 ilə qədərdir.

Bütün dərəcələr və kredit ödənişləri sabit və bərabərdir.

İpoteka kreditləşməsinin birsəviyyəli modeli vəsaitlərin dövri dövriyyəsinə əsaslanır. Borcalanın təqdim etdiyi vəsaitlər yığılma müddətini başa vurmuş sələflərinə kreditlərin verilməsi üçün istifadə olunur. Beləliklə, kredit təşkilatının bütün maliyyə axınları asanlıqla izlənilir.

Qeyd edək ki, kredit təşkilatı əmanətçilərinə kreditlərin verilməsi istisna olmaqla, heç bir aktiv əməliyyat həyata keçirə bilməz. Bu, ipoteka kreditlərinin riskliliyini azaldır, çünki onlar kredit qabiliyyətini, eləcə də uzun müddətə, təxminən, ipoteka krediti üzrə aylıq ödənişlərə bərabər olan aylıq sabit ödənişləri həyata keçirmək qabiliyyətini rəsmi şəkildə təsdiq etmiş borcalanlara verilir.

Hərəkət qaydası maliyyə axınlarıİpoteka kreditləşməsinin bir səviyyəli modeli ilə Şek. 1.1.

düyü. 1.1 Bir səviyyəli ipoteka kreditləşməsi sxemi üzrə maliyyə axınlarının hərəkəti proseduru

5. İpoteka qoyulmuş daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsi, ipoteka kreditinin kredit təşkilatına qaytarılmaması halında kifayət qədər uzun - 2-4 il çəkir.

Bu modelin həyata keçirilməsi aşağıdakı əsas müqavilə növlərinin bağlanmasını nəzərdə tutur:

Borcalan və borc verən arasında - əmanət mənzil depoziti haqqında müqavilə və sonra, kredit haqqında razılaşma və ipoteka müqaviləsi;

Borcalan və sığorta şirkəti arasında -- girov qoyulmuş mənzil sığortası müqaviləsi;

Borcalan və mənzilin satıcısı (inşaçısı) arasında - mənzil alqı-satqısı müqaviləsi.

İpoteka kreditləşməsinin ikipilləli modeli dünya praktikasında heç də az geniş yayılmayıb.

1. Borcalan və kreditordan əlavə, bu model vasitəçi (ipoteka agentliyi) və/və ya iştirakçını əhatə edir. maliyyə bazarı(ipoteka maliyyə və investisiya şirkəti).

2. İpoteka kreditinin verilməsinə sərf edilmiş vəsaiti tez bir zamanda qaytarmaq üçün kreditor ipoteka kreditlərini ipoteka agentliyinə və ya ipoteka maliyyə-investisiya şirkətinə sata bilər və bununla da krediti yenidən maliyyələşdirir. Beləliklə, kredit təşkilatının iki əsas imkanları var, yəni ipoteka və onların saxlanması üçün komissiyaların təyin edilməsindən gəlir əldə etmək.

3. Kapital və borc kapitalı ( ipoteka) borcalan.

4. İpoteka kreditindən istifadə üzrə faiz dərəcəsi 7-20% arasında dəyişir. Kreditin məbləği ipotekada olan mənzilin dəyərinin 75-90%-i ola bilər. Kreditin məbləği ev almaq və ya tikmək dəyərinin 80-90%-i arasında dəyişə bilər. Kreditin müddəti adətən 15 ilə 30 il arasındadır.

5. İpoteka kreditləşməsinin ikipilləli modelində müqavilə münasibətlərinin həyata keçirilməsi şək. 1.2.

düyü. 1.2 İki səviyyəli ipoteka krediti sxemi üzrə müqavilə münasibətləri

İpoteka kreditləşməsinin iki səviyyəli modelinin iştirakçıları arasında müqavilə münasibətlərinin həyata keçirilməsinin birinci mərhələsində əsas iştirakçılar - borcalan və borc verən arasında kredit müqaviləsi və ipoteka müqaviləsi bağlanır.

Kredit aldıqdan sonra borcalan satıcı və ya onun inşaatçısı ilə mənzil alqı-satqısı müqaviləsi bağlayır, bundan sonra əsas iştirakçıların riskini minimuma endirmək üçün bu modelin iştirakçılarının sayı artır.

Sahibkarlıq riskinin və girov qoyulmuş mənzilin sığortası üçün sığorta təşkilatı ilə müqavilələr bağlanır.

Təkrar ipoteka bazarında kreditor və ipoteka agentliyi ipoteka krediti tələblərinin başqasına verilməsi haqqında müvafiq müqavilə, habelə əldə edilmiş tələblərin etibarlı idarə edilməsi haqqında müqavilə bağlayır.

6. Bu klassik model Rusiyada təkrar maliyyələşdirmə mexanizminin yetərincə inkişaf etməməsi və bununla əlaqədar olaraq ikipilləli ipoteka kreditləşməsi modelinin tətbiq olunduğu təkrar ipoteka bazarının tam fəaliyyətində çətinliklər səbəbindən geniş tətbiq tapmamışdır. əsaslanır.

Ufada klassik ipoteka kreditinə əlavə olaraq, xüsusi bir kredit növü geniş yayılmışdır - tikinti krediti. Bu modeldə borcalanın və kreditorun məcburi iştirakçıları ilə yanaşı, borcalanın ipoteka krediti aldığı mənzilləri tikən tikinti təşkilatı da var. Eyni zamanda, tikinti və ipoteka kreditlərini verən kreditor bir kredit təşkilatı və ya iki müxtəlif ixtisaslaşmış kredit təşkilatı ola bilər. Ayrı-ayrı kreditləşmə qanuni girov kimi tikinti və ipoteka kreditləşməsi ilə bağlı riskləri tamamilə ayırır. Tikinti kreditinin müddəti 6 aydan 18 aya qədərdir.

Mənzil tikintisi üçün kreditləşmə üzrə ixtisaslaşan kredit təşkilatı kredit verir tikinti təşkilatları yalnız sonuncular növbəti ipoteka krediti vermək üçün zəmanətli öhdəlik aldıqda ipoteka bankı mənzilin artıq tikilmiş hissəsinin təminatı ilə borc alana. Rusiyada belə bir modelin həyata keçirilməsində əsas şey, bütün lazımi bazanın hələ yaradılmadığı ipoteka və tikinti kreditlərinin hüquqi və maliyyə uyğunluğu olmalıdır. Hazırda bu modelin klassik formada tətbiqi çətindir, çünki tikintinin kreditləşdirilməsi sxemlərinin tikinti prosesinin özü ilə hüquqi birləşməsini hazırlamaq lazımdır.

Onu da qeyd etmək lazımdır ki kredit təşkilatları tikinti kreditləri yalnız investisiya və tikinti bazarında özünü təsdiq etmiş təşkilatlara verə bilər. Bu hal tikinti təşkilatlarının borcalanların çeşidini əhəmiyyətli dərəcədə azaldır.

Ayrı-ayrılıqda, Ufa şəhərində ipoteka kreditləşməsini, mövcud mənzillərin ofsetindən istifadə edərək fərdi mənzil tikintisini qeyd etmək lazımdır. Bu tip ipoteka krediti yuxarıda sadalanan bir çox mənfi cəhətlərə malikdir. Bununla belə, kənd yerlərinə ixtisaslı insanları cəlb etmək üçün ipoteka kreditləşməsinin belə bir modeli ən real modellərdən birinə çevrilə bilər. Məhz bu model vasitəsilə şəhərdə yaşayan təlim keçmiş mütəxəssislər kəndə köçə və layiqli mənzilə, o cümlədən peşəkar təcrübəyə malik ola bilərlər.

Hazırda Ufada vətəndaşlara mənzil almaq üçün qısa və orta müddətli yollar təklif olunur, məsələn, mənzili hissə-hissə satmaq.

1. Bu modeldə “kreditor-borcalan” münasibəti “satıcı-alıcı” münasibəti ilə əvəz olunur ki, bunlardan birincisi tikinti şirkətidir.

2. Alıcının mənzili inşaatçı tərəfindən müəyyən edilmiş minimum qiymətə, vasitəçi əlavələr olmadan almaq imkanı var.

Bununla da tikinti təşkilatları tikilmiş mənzillərin likvidliyinin təmin edilməsi problemlərini həll edir və müvafiq olaraq tikinti bazarında müəyyən yer tutur.

3. Öz ( ilkin ödəniş) və alıcının borc kapitalı, tikinti təşkilatının öz və borc kapitalı.

4. Ödənişin verildiyi məbləğ orta hesabla mənzil dəyərinin 30-50%-ni təşkil edir. Taksit müddəti - 1-2 il. Bəzi hallarda, mövcud mənzilləri kompensasiya etmək mümkündür.

5. Alıcı üçün üçüncü şəxslər sövdələşmədə iştirak etmədiyi üçün hissə-hissə satmaq cəlbedicidir.

Tikinti təşkilatı alıcı ilə son hesablaşmaya qədər satışa çıxarılan mənzilə mülkiyyət hüququnu özündə saxlayır.

6. Qısamüddətli kreditlərin bu növü orta gəlirli insanların məhdud dairəsi üçün əlçatandır, ona görə də kənd yerlərində bu modeldən geniş istifadə etmək çətindir.

Kifayət qədər geniş yayılmayan, lakin diqqətəlayiq bir model lizinq münasibətlərindən istifadə edərək mənzil tikintisinin inkişafının idarə edilməsidir.

1. İcarəyə verən təşkilat və icarəçi (vətəndaş - istifadəçi, gələcəkdə isə mənzil sahibi).

2. İcarə ödənişlərinin ödənilməsi üçün razılaşdırılmış müddət başa çatdıqdan sonra icarəçi ya mənzil almaq və ya icarə ödənişlərini azaltma meyli ilə bərpa etmək imkanına malikdir.

3. İcarəyə götürənin öz kapitalı.

4. İcarəyə götürən müqaviləyə uyğun olaraq bütün dövr ərzində lizinq ödənişlərini sistemli şəkildə köçürməyi öhdəsinə götürür. Mənzili icarəyə verərkən, müqavilənin ləğv edilə bilməyəcəyi müddət adətən 15 ildən 20 ilə qədərdir, lakin, bir qayda olaraq, icarəçi üçün icarə müqavilələri erkən satın alma imkanını nəzərdə tutur.

5. Lizinq əməliyyatı lizinq təşkilatı ilə lizinq alan arasında müqavilənin imzalanması ilə başlayır.

Qeyd etmək lazımdır ki, mənzil kirayəsi modeli Rusiyada, xüsusən də Ufada az tanınır, mətbuatda kifayət qədər işıqlandırılmır və Rusiyada bu cür xidmətlər bazarı kifayət qədər inkişaf etmir və buna görə də vətəndaşlar daha çox tanınmış şirkətlərdə iştirak etməyə üstünlük verirlər. mənzil tikintisi kreditləşməsi modelləri.

1.3 Yaşayış tikintisi üçün normativ baza

Xalq hikməti deyir ki, hər kişi ağac əkməli, oğul böyütməli, ev tikməlidir. Müasir cəmiyyətdə hər hansı bir fəaliyyət qanunla tənzimlənir - və siz necə və istədiyiniz yerdə ağac əkə bilməzsiniz və dövlət uşaqların tərbiyəsinə baxır. Üstəlik, bir ev tikmək Rusiya Federasiyasının Şəhərsalma Məcəlləsi də daxil olmaqla, xeyli sayda qanun və qaydalara riayət etməyi tələb edən bir prosesdir.

Fərdi yaşayış binalarının tikintisi "yaşayış məntəqələrinin torpaqları" kateqoriyasındakı torpaqlardan icazə verilən istifadə növlərindən biridir. Bu cür icazə verilən istifadə torpaq sahəsində yaşayış binalarının, kommunal və digər yardımçı tikililərin tikintisini nəzərdə tutur.

"Fərdi mənzil tikintisi" anlayışı nəzərdən keçirilən hüquqi münasibətlərin subyektlərinin dairəsini kəskin şəkildə məhdudlaşdırır. Belə ki, burada tikinti sifarişçiləri tərəfindən yalnız fiziki şəxslər fəaliyyət göstərə bilər. Bu verir əlavə funksiyalar istehlakçıların hüquqlarının müdafiəsi qanunlarının geniş tətbiqi üçün. Hüquq münasibətlərinin məqsədi də vacibdir - şəxsi, ailə ehtiyacları üçün mənzil əldə etmək.

Sadalanan xüsusiyyətlər fərdi mənzil tikintisini mənzil tikintisinin bir növü kimi xarakterizə edir və nəzərdən keçirilən növü ayırd etməyə imkan verir. “Fərdi mənzil tikintisi” anlayışından danışarkən qeyd etmək yerinə düşər ki, bu, “mənzil tikintisi” anlayışının tərkib hissələrindən biridir.

Fərdi mənzil tikintisi obyektləri - bir ailə üçün nəzərdə tutulmuş üç mərtəbədən çox olmayan fərdi yaşayış binaları (Rusiya Federasiyasının Şəhərsalma Məcəlləsinin 49-cu maddəsinin 2-ci bəndi). Rusiya Federasiyasının Şəhərsalma Məcəlləsi "29 dekabr 2004-cü il tarixli N 190-FZ (6 dekabr 2011-ci il tarixli dəyişikliklərlə)

8 fevral 2011-ci il tarixində Rusiya Federasiyası Hökumətinin 17 dekabr 2010-cu il tarixli 1050 nömrəli "2011-2015-ci illər üçün Federal Hədəf Proqramı haqqında" Fərmanı qüvvəyə minmişdir. Əvvəllər hazırlanmış alt proqramlarla (2006-2010-cu illərdə) yanaşı, 2011-2015-ci illər üçün “Mənzil” yeni hədəf proqramına əlavə istiqamətlər də daxildir. mənzil vətəndaşların müəyyən kateqoriyaları, habelə tikinti sənayesinin stimullaşdırılması proqramları.

Mənzil Proqramının həyata keçirilməsi federal icra hakimiyyəti orqanlarının, Rusiya Federasiyasının təsis qurumlarının icra hakimiyyəti orqanlarının və yerli hökümət.

Federal səviyyədə:

dövlət mənzil siyasətinin və mənzil təsərrüfatı sahəsində islahatların həyata keçirilməsinin hüquqi və metodiki bazasının formalaşdırılması;

qanunla müəyyən edilmiş müəyyən kateqoriyalı vətəndaşların federal büdcə hesabına mənzillə təmin edilməsi;

Proqramın əsas məqsəd və vəzifələrinə nail olmaq üçün federal büdcə vəsaitlərindən istifadənin səmərəli mexanizmlərinin işlənib hazırlanması;

Proqramın tədbirlərinin həyata keçirilməsi üçün nümunəvi layihələrin həyata keçirilməsinə köməklik;

Əhali arasında informasiya işinin təşkili və aparılması;

Vəziyyəti təhlil etmək, müsbət təcrübəni ümumiləşdirmək üçün mənzil sektorunda dəyişikliklərin monitorinqinin təmin edilməsi;

Dövlət sifarişçilərinin və Proqramın icraçılarının fəaliyyətinin əlaqələndirilməsi.

Rusiya Federasiyasının təsis qurumlarının və yerli özünüidarəetmə orqanlarının səlahiyyətləri səviyyəsində aşağıdakılar həyata keçirilir:

Mənzil qanunvericiliyinin inkişafı və tənzimləyici çərçivə müvafiq ərazidə federal qanunvericiliyin həyata keçirilməsi ilə bağlı;

yerli xüsusiyyətlər və qabaqcıl təcrübələr nəzərə alınmaqla, Proqramda nəzərdə tutulmuş mənzil təsərrüfatı sektorunda dəyişikliklərin və nəzərdə tutulan tədbirlərin həyata keçirilməsi;

mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılmasına ehtiyacı olan vətəndaşların müəyyən edilmiş qaydada müvafiq büdcələr hesabına mənzillə təmin edilməsi.

Daşınmaz əmlak sahəsində bazar münasibətlərinin xarakterik xüsusiyyəti daşınmaz əmlakla bağlı münasibətləri tənzimləyən xüsusi hüquqi bazanın olması və ən əsası, digər sektorlara nisbətən daha əhəmiyyətli olmasıdır. bazar iqtisadiyyatı, regional və bələdiyyə qaydaların rolu.

Daşınmaz əmlak sahəsində qanunvericilik qanunların, digər normativ hüquqi aktların məcmusudur ki, onların vasitəsilə dövlət müvafiq hüquq normalarını müəyyən edir, dəyişdirir və ya ləğv edir. Rusiya Federasiyasının Konstitusiyası Rusiya Federasiyasının və onun subyektlərinin mənzil və mülki qanunvericiliklə bağlı səlahiyyətləri məsələlərini həll edir. Beləliklə, Rusiya Federasiyasının Konstitusiyasına əsasən, mənzil qanunvericiliyi Rusiya Federasiyasının və Rusiya Federasiyasının təsis qurumlarının birgə yurisdiksiyasının subyektidir.

Buna əsaslanaraq, mənzil münasibətləri həm Rusiya Federasiyasının aktları, həm də Rusiya Federasiyasının təsis qurumlarının aktları ilə tənzimlənə bilər. Rusiya Federasiyası və onun subyektləri arasında mənzil sektorunda səlahiyyətlərin spesifik delimitasiyası qanunvericiliyi, Rusiya ilə Federasiyanın subyektləri arasındakı müqavilələri və konkret hüquqi münasibətləri təhlil etməklə müəyyən edilə bilər.

Bundan əlavə, Rusiya Federasiyasının təsis qurumlarının qanunları və digər normativ hüquqi aktları federal qanunlara zidd ola bilməz. Federal qanunla Rusiya Federasiyasında çıxarılan başqa bir akt arasında ziddiyyət yarandıqda, Federal Qanun tətbiq edilir (Rusiya Federasiyası Konstitusiyasının 76-cı maddəsinin 5-ci hissəsi).

mənzil kodu(LC), digər federal qanunlar, Art-a uyğun olaraq mənzil münasibətlərini tənzimləyir. Rusiya Federasiyası Konstitusiyasının 72-si Rusiya Federasiyasının və Rusiya Federasiyasının təsis qurumlarının birgə yurisdiksiyasının subyektidir. Buna görə də, LCD və federal qanunlar eyni vaxtda Rusiya Federasiyasının təsis qurumlarının qanunlarının və digər normativ hüquqi aktlarının qəbul edildiyi hüquqi baza rolunu oynayır. Konstitusiya müddəalarına əsasən, Rusiya Federasiyasında daşınmaz əmlak sahəsində qanunvericilik Rusiya Federasiyasının Konstitusiyasının, federal qanunların (məsələn, "Federal mənzil siyasətinin əsasları haqqında", "Rusiya Federasiyasında mənzil fondunun özəlləşdirilməsi haqqında") əsas qanunlar, Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsi və digər aktlar kimi çıxış edir.

Şəkil 1.3-də həm ümumilikdə daşınmaz əmlaka, həm də daşınmaz əmlak yaradan tikinti sənayesinə aid olan əsas daşınmaz əmlak qanunvericiliyi göstərilir.

Şəkil 1.3 Daşınmaz əmlak sahəsində əsas qanunvericilik aktları

Eyni zamanda, bu qanunvericilik tək qanunlar sistemi kimi qəbul edilə bilməz, Maddədən irəli gələn digər normativ hüquqi aktlar da sözügedən qanunvericiliyə daxil edilməlidir. Rusiya Federasiyası Konstitusiyasının 76-cı maddəsinə əsasən, yalnız federal qanunlar deyil, həm də "Rusiya Federasiyasının təsis qurumlarının qəbul edilmiş qanunları və digər normativ hüquqi aktları" birgə yurisdiksiyanın subyektləri haqqında verilir.

Beləliklə, mənzil qanunvericiliyinin tərkibinə qanunlar və digər normativ hüquqi aktlarla yanaşı, icra hakimiyyəti orqanlarının səlahiyyətlərini müəyyən edən qanunlar və digər normativ hüquqi aktlar da daxildir - Rusiya Federasiyasının hökuməti, nazirliklər və digər federal hökumət orqanları, müəssisələr, idarələr, dövlət və bələdiyyə mənzil fondunun və digər fondların idarə edilməsi sahəsində təşkilatlar, mənzil fondunun istismarı və təmiri üzrə təşkilatlar və s.

2. UFA NÜMUNƏSİNDƏ MƏNZİL TİKİNTİSİNİN MÜASİR MALİYYƏLƏNMƏSİNİN TƏHLİLİ

2.1 Ufada mənzil tikintisinin təhlili

mənzil tikintisinin maliyyələşdirilməsi

Mənzil tikintisinin vəziyyətinin təhlili göstərir ki, son on ildə mənzil sektorunda xərclərin həcmi və yaşayış binalarının ümumi sahəsinin istifadəyə verilməsi davamlı olaraq azalmış, əhalinin mənzillə təminatı əhəmiyyətli dərəcədə artmışdır. normadan aşağıdır. Hökumətin bütün səviyyələrində tikinti sektorunun inkişafına kömək edəcək dövlət proqramına ehtiyac var. Xüsusilə, Başqırdıstan Respublikasında dövlət orqanları, ilk növbədə, yaşayış daşınmaz əmlak təchizatının lazımi həcminin təmin edilməsinə diqqət yetirirlər.

Buna görə də bütün regionların sakinləri üçün müxtəlif sosial mənzil proqramları hazırlanıb. İnkişaf etmiş federal proqram“Gənc ailələrin mənzillə təmin edilməsi” və “2011-2015-ci illərdə Başqırdıstan Respublikasında mənzil tikintisinin inkişafının təşviqi” Respublika məqsədli proqramı. Bu Respublika məqsədli proqramının əsas məqsədi respublikada mənzil tikintisinin inkişafını stimullaşdırmaqdan, əhalinin daha geniş təbəqəsi üçün mənzilə əlçatanlıq səviyyəsini yüksəltməkdən ibarətdir. Proqramın həyata keçirilməsi üçün cəlb olunmuş vəsaitin ümumi məbləği 457 444,30 milyon rubl, o cümlədən: Rusiya Federasiyasının büdcəsindən vəsait - 3 974,20 milyon rubl, Başqırdıstan Respublikasının büdcəsindən vəsait - 36 572,60 milyon rubl, yerli büdcələrdən vəsait. - 2 162,10 milyon rubl; büdcədənkənar mənbələr - 414,735,40 milyon rubl, o cümlədən: Mənzil İpoteka Kreditləri Agentliyinin vəsaitləri - 13,135,50 milyon rubl, Mənzil və Kommunal İslahatlara Yardım Fondunun vəsaitləri - 2,198,70 milyon rubl, əhalinin vəsaitləri və kredit resursları - 369,9 milyon rubl.

Başqırdıstan Respublikasında planlaşdırılmış mənzillərin istifadəyə verilməsi: 2011-ci ildə - 2,100 min m2, 2012 - 2,310 min m2, 2013 - 2,650 min m2, 2014 - 2,950 min m2, 2015 - illik artan perspektivlə 3,700 min m2 mənzillərin istismara verilməsi 2020-ci ilə qədər 5,200 min m2.

Başqırdıstan Respublikasında 2010-cu il yanvarın 1-nə mənzil fondunun ümumi həcmi 85783,8 min m2, o cümlədən: 50269,0 min m2 - şəhərlərdə və şəhər tipli qəsəbələrdə; 35 514,8 min m2 - kənd yerlərində.

2008-ci ildə Başqırdıstan Respublikasında ümumi sahəsi 2 milyon 351 min m2 olan 27,9 min mənzil tikilmişdir. Bu, son 19 ilin ən böyük həcmidir. 2009-cu ildə mənzillərin istifadəyə verilməsi göstəricisi 2008-ci il səviyyəsində olmuşdur. Bu göstəriciyə görə Başqırdıstan Respublikası Rusiya Federasiyasında beşinci, Volqa Federal Dairəsində isə birinci yerdədir.

Formalaşma nümunələrini nəzərdən keçirin bazar dəyəri mənzil. Mənzilin qiyməti əsasən bu bazarda tələb və təklif nisbətindən asılıdır. Gəlirləri orta səviyyədən yuxarı olan şəxslər yaşayış şəraitlərini yaxşılaşdırmaq üçün öz vəsaitləri hesabına mənzil alınmasını maliyyələşdirə bilərlər. Amma aztəminatlı insanların da yaxşı mənzilə ehtiyacı var və çox vaxt problem çox kəskin olur. Buna uyğun olaraq, aşağı gəlirli insanlar üçün gələcəkdə bir seqment formalaşdırılmalıdır sosial mənzil, dövlət tərəfindən tənzimlənir.

İnkişaf etmiş vəziyyətdə xarici ölkələr Mənzil probleminin həlli üçün ən perspektivli istiqamət vətəndaşlara kredit verilməsidir. İlk növbədə, bu, daşınmaz əmlakla təminatla uzunmüddətli kreditin verilməsini nəzərdə tutan ipoteka kreditləşməsidir. Rusiya Federasiyasında ipoteka kreditləşməsinin artımı yüksək faiz dərəcələri və aşağı əmək haqqı kimi amillərlə məhdudlaşdırılır. Problemi daha da ağırlaşdırır ki, inkişafın bu mərhələsində əmək haqlarının artımı tikinti xərclərinin artması ilə müşayiət olunur və buna uyğun olaraq mənzil qiymətləri də yüksəlir.

İlkin və təkrar mənzil bazarında orta qiymətlər yeni tikilmiş mənzillərin və mülkiyyətdə olan mənzillərin, özəlləşdirilmiş mənzil fondunun mənzillərinin, əgər bazar sövdələşmələrinin obyektləridirsə, qeydə alınmış qiymətlər əsasında hesablanır. Mənzillərin qiymətləri qeydiyyata alınarkən onların kəmiyyət və keyfiyyət xüsusiyyətləri, habelə onların şəhərdə yerləşdiyi ərazi nəzərə alınır. Çəkilər əvvəlki il üçün mənzillərin istifadəyə verilməsi və hesabat ilinin əvvəlinə şəhər əhalisinin sayı barədə məlumatlardır.

Başqırdıstan Respublikasında ümumi sahənin 1 m2 üçün mənzil bazarında orta qiymətlərin statistikası mənzil bazarında qiymətlərin artdığını nümayiş etdirir (Cədvəl 2.1-ə bax). Fikrimizcə, mənzillərin bahalaşmasına ilk növbədə torpaq sahələrinin bahalaşması təsir edib. Torpaq qiymətləri mənzil dəyərinin 30-40%-ni təşkil edir.

Təkrar bazarda mənzilin orta qiyməti daha yüksəkdir orta qiymət ilkin bazarda mənzillər: 39 063,87 rubl. 1 m2 və 36 810,5 rubl üçün. müvafiq olaraq 1 m2 üçün. Bunun səbəbi, ilkin mənzilin yaşayış üçün əlverişli olmasından əvvəl əhəmiyyətli investisiya tələb etməsidir. Eyni zamanda, ilkin mənzil bazarının bütün obyektləri ipoteka sxemləri ilə əhatə olunmur, çünki yarımçıq obyektin alınması riskləri artır. Təkrar mənzil bazarında pul itirmək riski xeyli aşağıdır və ipoteka sxemləri təkrar mənzil bazarında demək olar ki, heç bir məhdudiyyət olmadan mənzillərə şamil edilir. Nəticə etibarı ilə bu, ikinci dərəcəli mənzilin ilkin mənzildən baha olmasına da təsir edir. Bu baxımdan təkrar bazarda mənzil əhalinin əhəmiyyətli hissəsi üçün əlçatmazdır.

Cədvəl 2.1

Başqırdıstan Respublikasında mənzil bazarında ümumi sahənin 1 m2 üçün orta qiymətlər, rub., (IV rüb)

Mənzil qiymətlərinin aşağı düşməsi problemini həll etmək üçün təkcə dövlətin maliyyə dəstəyini təmin etmək deyil, həm də yaşayış üçün torpaq sahəsinin qiymətini azaltmaq lazımdır. Məsələn, Ufa şəhəri yaşayış binasının tikintisi üçün torpaq sahəsi üçün çox yüksək qiymətlərlə xarakterizə olunur, lakin yaşayış binasının tikintisi üçün torpaq sahələrinin mövcud olması tamamilə aydındır.

Bundan əlavə, tikinti üçün torpaq sahəsi əldə etmək üçün tenderdən keçmək və ilk növbədə əhəmiyyətli iş kompleksini yerinə yetirmək lazımdır. Bu, uzun prosesdir, yerli büdcələrdən xeyli xərc tələb edir. Bizə elə gəlir ki, mənzil probleminin tez və səmərəli həlli üçün ən vacib məsələdir sosial proqram yaşayış binalarının tikintisi üçün torpaq sahələri pulsuz verilməlidir (bunun yalnız mənzil tikintisi üçün nəzərdə tutulmuş torpaqlara şamil edilməli olduğunu vurğulayırıq).

Pulsuz torpaq sahəsinin verilməsi tikintinin dəyərini və nəticədə mənzilin qiymətini aşağı salacaq. Bu, öz növbəsində, mənzil satışı prosesini sürətləndirəcək, yəni kapital qoyuluşlarının "dondurulmasından" itkiləri azaldacaq.

Ufada perspektivli mənzil tikintisi sahələrində inkişaf növləri və şəhər mühitinin parametrləri əhalinin müxtəlif sosial qruplarının ehtiyaclarından asılı olaraq dəyişəcəkdir. Eyni zamanda, birmənalı şəkildə müəyyən edilə bilməz ki, ən varlı vətəndaşlar yaşamaq üçün Ufanın mərkəzi rayonlarını, daha az varlılar isə periferiyanı seçəcəklər.

2.2 Mənzil tikintisinin inkişafı fondu - şəhərin mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılması mənbəyi

Mənzil tikintisi fondları uzunmüddətli kreditləşmə mexanizmlərindən istifadə etməklə vətəndaşların mənzillə təmin olunması üçün zəruri şərait yaradır, tikinti podratçılar arasında rəqabəti inkişaf etdirir, milli adət-ənənələri, təbii-iqlim şəraitini nəzərə alan ən səmərəli mənzil tikintisi layihələrindən istifadə edir.

Mənzil tikintisinin həyata keçirilməsi üçün maliyyə-kredit mexanizmlərinin axtarışı və inkişafı inkişaf fondunun fəaliyyət göstərməsi üçün əsas hesab edilir və fəaliyyət göstərməsi üçün şərt büdcədənkənar maliyyə mənbələrinin cəlb edilməsidir.

Hüquqi tənzimləmə fondun fəaliyyəti Rusiya Federasiyasının Konstitusiyasına uyğun olaraq həyata keçirilməlidir; Mülki Məcəllə Rusiya Federasiyasının, Rusiya Federasiyasının "Qeyri-kommersiya təşkilatları haqqında" federal qanunu, bölgənin nizamnaməsi, bölgənin bələdiyyələrinin nizamnamələri, fondun nizamnaməsi və digər normativ hüquqi aktlar. hüquqi aktlar RF və bölgə.

Oxşar fondlar Rusiyanın bir çox bölgələrində yaradılıb, lakin Belqorod vilayətinin təsisçisi hesab edilməlidir. 1993-cü ildə Belqorod vilayətinin rəhbərliyi kənd sakinləri üçün mənzil tikintisi krediti modelini hazırladı. Borcalanla yanaşı, bu modelin əsas iştirakçısı təşkilati-hüquqi formasına görə dövlət unitar müəssisəsi olan Mənzil İnşaatının və Sosial İnvestisiyaların İnkişafına Yardım Fondudur.

Bu modellə borcalanlar ipoteka kreditini və onun faizlərini təkcə pulla deyil, həm də kənd təsərrüfatı məhsulları ilə, sonradan fondun ticarət şəbəkəsi vasitəsilə satmaqla ödəmək imkanı əldə edirlər. Ödəniş nisbətləri borcalanların özləri tərəfindən müəyyən edilir.

Beləliklə, kənd təsərrüfatı işləri ilə uğurla məşğul olan, lakin yaşayış üçün daşınmaz əmlak almağa pulu olmayan vətəndaşlar öz yaşayış şəraitlərini yaxşılaşdırmaq şansı əldə edirlər.

Borcalanlar kredit üçün müraciət etdikdən üç il sonra fondu ödəyirlər. Borcalanlara - sosial əhəmiyyətli peşələr sahəsində mütəxəssislərə, çoxuşaqlı ailələrə, habelə müstəqil şəkildə tikinti aparanlara kredit borcunun 50% -ə qədər güzəştlər verilir.

Borcalanın ödəmə qabiliyyəti kənd sakinlərinin "kənd təsərrüfatı potensialı" ilə qiymətləndirilir, yəni. onların performansı baxımından yardımçı təsərrüfat. Məsələn, 150-200 m2 sahəsi olan 3 mərtəbəli yaşayış binası üçün ipoteka krediti üçün borcalan bütövlükdə bölgəni 10-15 ton mal əti ilə təmin etməlidir və ya 40-50 ton kartof və ya digər məhsullar gələcək qiymətə nə olacağından asılı olmayaraq.

Kreditlə yanaşı mərhələli emissiya da mümkündür kəndlilər mənzil tikintisi üçün tikinti materialları (onların dəyəri 5 il ərzində ödənilir).

İqtisadiyyatda baş verən müsbət dəyişikliklər, müəssisə və təşkilatların maliyyə vəziyyətinin möhkəmlənməsi mənzil tikintisi bazarına müsbət təsir göstərmişdir.

2011-ci ildə bütün mülkiyyət formalı müəssisə və təşkilatlar tərəfindən, habelə əhalinin öz vəsaiti hesabına respublika ərazisində istifadəyə verilmiş mənzillərin ümumi sahəsi 2,1 milyon kvadratmetr təşkil etmişdir. m və ya 2010-cu illə müqayisədə 105,1% təşkil edib. Respublikanın 1000 sakini əsasında 518 kv. yaşayış binalarının ümumi sahəsinin m (Şəkil 2.1.)

2011-ci ildə istifadəyə verilmiş mənzillərin həcminə görə, Volqa Federal Dairəsinin bölgələri arasında respublika 2-ci yerdə (Tatarıstan Respublikasından sonra), hər 1000 nəfərə düşən yaşayış binalarının istifadəyə verilməsinə görə - Çuvaş Respublikasından sonra 3-cü yerdədir. və Tatarıstan Respublikası.

düyü. 2.1 Yaşayış binalarının istifadəyə verilməsinin dinamikası

Başqırdıstan Respublikası Hökumətinin 2011-ci il 16 dekabr tarixli 476 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “2011-2015-ci illərdə Başqırdıstan Respublikasında mənzil tikintisinin inkişafının təşviqi” respublika məqsədli proqramı çərçivəsində 2012-ci ildə 2310 min kvadratmetr mənzilin istifadəyə verilməsi nəzərdə tutulur. m.

Respublikada istifadəyə verilən mənzillərin əsas həcmi fərdi yaşayış evlərinin tikintisinin payına düşür. Fərdi inşaatçılar öz vəsaitləri və kredit vəsaitləri hesabına ümumi sahəsi 1546,3 min kvadratmetr olan 13,9 min fərdi yaşayış binası tikiblər. m təşkil edib ki, bu da ötən illə müqayisədə 106,4% təşkil edib. Fərdi inşaatçılar tərəfindən istifadəyə verilən mənzillərin həcminə görə, Rusiya Federasiyasının regionları arasında respublika Moskva vilayəti və Krasnodar diyarından sonra üçüncü yeri tutur.

Respublikanın müəssisə və təşkilatları tərəfindən 563,0 min kvadratmetr sahə istifadəyə verilmişdir. m və ya 2010-cu illə müqayisədə 101,8%, bunun da 90%-dən çoxu çoxmərtəbəli yaşayış binalarıdır.

Buraxılmış həcm şəxslər 2011-ci il dekabrın 1-nə ipoteka kreditləri 13,2 milyard rubl təşkil edib ki, bu da 2010-cu illə müqayisədə 2,4 dəfə çoxdur. Eyni zamanda, rubl ipoteka üzrə orta çəkili faiz dərəcəsi mənzil kreditləri 2010-cu il dekabrın 1-dən 1,5 faiz bəndi azalaraq 2011-ci il dekabrın 1-nə 12,0% təşkil edib. Başqırdıstan Respublikası verilmiş ipoteka kreditlərinin həcminə görə Volqa Federal Dairəsində üçüncü yeri tutur.

2011-ci ildə mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılmasına ehtiyacı olan vətəndaşların ekonom səviyyəli mənzil almasına yönəlmiş ipoteka kreditləşməsi tədbirlərinin həyata keçirilməsi həyata keçirilib. Başqırdıstan Respublikası Hökumətinin 18 aprel 2011-ci il tarixli 111 nömrəli "Vətəndaşların 2011-ci ildə aldıqları kreditlər üzrə faizlərin ödənilməsi xərclərinin bir hissəsinin Başqırdıstan Respublikasının büdcəsindən subsidiyalaşdırılması haqqında" Qərarı. kredit təşkilatları inşaatçılardan ekonom sinifli mənzillərin alınması üçün” ipoteka krediti dərəcəsinin üç faizinin subsidiyalaşdırılması prosedurunu təsdiq edib.

2367 vətəndaşın qəzalı vəziyyətdə olan mənzillərdən köçürülməsi üçün ayrılmış vəsaitin ümumi məbləği 1164,0 milyon rubl təşkil edir.

Başqırdıstan Respublikası Hökumətinin 20 iyul 2007-ci il tarixli 200 nömrəli "Yetim və valideyn himayəsindən məhrum olmuş uşaqların yaşayış sahəsi ilə təmin edilməsi haqqında" qərarının həyata keçirilməsi çərçivəsində (sonrakı dəyişikliklərlə) yaşayış şəraitinin yaxşılaşdırılması üçün uşaq evləri və internat məktəblərinin uşaqlarına federal büdcədən və Başqırdıstan Respublikasının büdcəsindən 369,85 milyon rubl ayrıldı. 2011-ci ildə bu növ dövlət dəstəyindən 430 nəfər yararlanıb.

Başqırdıstan Respublikası Hökumətinin 2003-cü il 11 iyun tarixli 141 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Başqırdıstan Respublikasında kəndin 2013-cü ilə qədər sosial inkişafı” respublika məqsədli proqramının icrası çərçivəsində (sonrakı dəyişikliklərlə) , 2011-ci ildə 660 ailə mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılmasına görə subsidiya alıb ki, bu da 2010-cu illə müqayisədə 189 ailə çoxdur. Bu məqsədlər üçün federal büdcədən 295,6 milyon rubl, Başqırdıstan Respublikasının büdcəsindən isə 438,1 milyon rubl ayrılıb.

Mənzil tikintisinin yüksək tempinə baxmayaraq, son illərdə respublikanın hər bir sakininə orta hesabla mənzillə təminat aşağı olaraq qalır. 2011-ci ilin ilkin məlumatlarına görə bu göstərici 22.0 kv. m.

Belə ki, mənzil tikintisinin inkişafı üzrə regional fond toplanmış təcrübədən istifadə edərək, mövcud qanunvericilik əsasında fəaliyyət göstərir və vahid rayon mərkəzi müxtəlif kateqoriyalı vətəndaşlar üçün mənzil tikintisi sahəsində problemlərin həllinə dair. Bir qayda olaraq, fondun iştirakı ilə mənzil tikintisinin maliyyələşdirilməsi sxemləri iqtisadi və sosial inkişafın müşayiət olunan problemlərini həll etməyə imkan verən güzəştli mexanizmlərdən istifadəni nəzərdə tutur.

Mənzil İnşaatı Fondu yaşayış şəraitini yaxşılaşdırmaq istəyən, lakin buna imkanı olmayan vətəndaşlar üçün nəzərdə tutulan strukturdur.

3. ŞƏHƏR MƏNZİFLƏRİNİN TİKİLMƏSİNİN TƏKMİL EDİLMƏSİ

3.1 Ufada mənzil tikintisinin inkişafı perspektivləri

İstənilən sosial-iqtisadi sistemdə əhalinin normal həyatının əsas elementlərindən biri mənzil və onun kommunal abadlığıdır.

BMT-nin minimum yaşayış şəraiti standartına əsasən, hər bir şəxs ən azı 30 kv.m. ümumi sahəsi, otaqların sayı isə orada yaşayanların sayından bir çox olmalıdır.

Mənzil ehtiyaclarının ödənilməsi səviyyəsi keyfiyyətcə müxtəlif səviyyələrə malikdir və hazırda ölkənin hansı səviyyədə olması mənzil probleminin spesifik məzmununu müəyyən edir, onun həlli üçün sonsuz bir yola getməli olduğu növbəti mərhələni göstərir.

Rusiyadakı vəziyyət əhəmiyyətli mütləq mənzil çatışmazlığına uyğundur. İndi hər 1000 rusa 351 mənzil düşür, ən azı 385 mənzil lazımdır.

Ufa şəhərinin sakinləri arasında ev seçmək üstünlükləri ilə bağlı sorğuya əsasən, aşağıdakı məlumatlar əldə edilmişdir. Yalnız 12% çoxmərtəbəli binaları arzuolunan adlandırıb. Eyni zamanda respondentlərin 56%-i aşağı evlərin adını çəkir.

Şəkil 3.1 Evin mərtəbələrinin sayına görə istehlakçıların üstünlüklərinin strukturu

Belə ki, Ufa şəhərinin vətəndaşları alçaq binalarda yaşamağa üstünlük verirlər. Hündür mərtəbəli evlərin istismarı daha baha başa gəlir. Yüksək mərtəbəli bir binada istilik və su təchizatı təmin edən nasosların gücünü əhəmiyyətli dərəcədə artırmaq lazımdır. Bundan əlavə, üçün hündürmərtəbəli binaÇoxlu dayanacaqlara ehtiyacınız var. Hündürmərtəbəli obyektin tikintisi, digər məsələlərlə yanaşı, diqqətli marketinq araşdırması tələb edir. Bütün bu cəhətlər tikinti prosesini ciddi şəkildə çətinləşdirir və istismar xərclərinin artmasına səbəb olur. Ona görə də gələcəkdə tikinti aparmaq lazımdır azmərtəbəli binalar. Eyni zamanda, yeni tikintidə uşaq meydançaları, skamyalar, yaşıllıqlar əkmək üçün yerlər və günəşdən sığınacaq yerləri nəzərə almaq lazımdır.

Hazırda şəhərlərdə çoxlu sayda yaşayış binalarının təmiri və yenidən qurulması üçün əlavə investisiya tələb olunur. Bu, evlərin tikintisində ucuz tikinti materiallarından istifadə edilməsi ilə bağlıdır qısa müddət etibarlılıq.

Məsələn, UGAES-in yataqxanasında ötən ilin yayında duş otaqlarında əsaslı təmir işləri aparılıb. İki aydan sonra binanın plitələri qopdu, tavan çatladı, borular sızmağa başladı, yuxarı mərtəbələrdən su axmağa başladı. Bütün bunlar onu deməyə əsas verir ki, tikinti işlərində ucuz işçi qüvvəsi və xammaldan istifadə olunub.

Vəqf gələcək evin ən əsas elementidir, yüksək keyfiyyətli olmalıdır. Keyfiyyət zəmanəti kimi - bunlar uzun illər təcrübəsi olan, təmin edən ixtisaslı inşaatçılardır yüksək keyfiyyət və etibarlılıq. Ucuz və təcrübəsiz inşaatçılara qənaət etməyə və işə götürməyə ehtiyac yoxdur, tikintiyə qənaət edərək, evin əyilməsi və ya çatlaması görünməyə başlasa, daha çox itirə bilərsiniz.

Beləliklə, yaşayış binalarının tikintisində bahalı, yüksək keyfiyyətli xammaldan istifadə etməyi təklif edirəm. Həm də işçilərin seçiminə məsuliyyətlə yanaşmaq lazımdır, tikinti işlərinə nəzarət olunarsa, daha yaxşı və etibarlı olacaqdır. Nəzarətçinin olması inşaatçıları öz işlərini daha yaxşı görməyə məcbur edəcək.

Müasir mənzil tikintisində dairəvi evlər ideyası ilə maraqlandım. Kim dedi ki, evlər kvadrat və ya düzbucaqlı olmalıdır? Məsələn, dairəvi evlər daha qənaətcil və erqonomikdir. Belə bir binanın dizaynı adi evlərə nisbətən külək, qar və seysmik yüklərə daha davamlıdır. Dəyirmi strukturun xarici səthinin ən kiçik sahəsi sayəsində materiallara və buna görə də onun tikintisi üçün vəsaitə qənaət etmək mümkündür.

Şəkil 3.2-də Moskvada yerləşən dairəvi ev göstərilir. Paytaxtda iki belə ev var.

düyü. 3.2 Moskvada dairəvi ev

Hesab edirəm ki, gələcəkdə dairəvi evlər tikmək lazımdır. Sadəlik və rahatlıq, yığcamlıq və rahatlıq, məkandan səmərəli istifadə və praktiklik - fərqləndirici xüsusiyyətlər dəyirmi evin unikal layihəsi. Binaların qeyri-ənənəvi formaları hər birini istifadə etməyə imkan verir kvadrat metr mənzil.

Dairəvi evin içərisində böyük uşaq meydançası tikməyi təklif edirəm. Birincisi, uşaqlar günəşdən qorunacaq, ikincisi, valideynlər uşağının yola çıxacağından narahat olmayacaqlar, çünki evin çölünə giriş girişlərdən olacaq. Evin arxasında isə dayanacaq tikmək olar. Bundan əlavə, uşaqlar işlənmiş qazları nəfəs almayacaqlar. Həm də bu evin layihəsində yaşıllıqların əkilməsi üçün yerləri və paltarların qurudulması üçün nəzərdə tutulmuş yerləri nəzərə almaq lazımdır. Bir çox şəhərlərdə prospektə və əsas küçələrə baxan eyvanlarda paltar qurutmaq qadağandır.

dairəvi ev - yaxşı fikir müasir yaşayış binalarının tikintisi üçün. Həqiqətən, Ufada artıq bir dəyirmi ev var, amma təklif etdiyim kimi deyil. Çernikovka mikrorayonunda yerləşir. Bu, yerli cazibə hesab olunur, ziyarətçilərə bu barədə məlumat verilir. İçəridə olanların rəylərinə görə, oradakı mənzillərin planı mükəmməl deyil (Şəkil 3.3).

Şəkil 3.3 Ufada dairəvi ev

Ufada üzük formalı ev tikib yuxarıda təklif olunanları əlavə etsəniz, məncə, ev insanlarda ancaq xoş təəssürat yaradacaq. Və bəlkə də gələcəkdə dəyirmi evlərin tikintisi prestijli olacaqdır.

NƏTİCƏ

Son illərdə tikinti sənayesi Rusiya iqtisadiyyatının iqtisadi bərpasının ən mühüm hərəkətverici qüvvələrindən birinə çevrildi, həcmi və artım tempi iqtisadiyyatın digər sahələrinin inkişafını əhəmiyyətli dərəcədə stimullaşdırdı. Maddi istehsalın bu sferasında bütün iqtisadiyyatın səmərəliliyi dövriyyə sürətindən asılı olan xeyli miqdarda vəsait cəmlənir. Keyfiyyət xüsusiyyətləri obyektlər və onların dünya standartlarına uyğunluğu gələcək mütərəqqi inkişafın və əhalinin rifahının əldə olunmuş səviyyəsinin əsas şərtidir. Böhran dövründə bu göstəricilərin dəyəri əhəmiyyətli dərəcədə artır.

Beləliklə, mənzil ehtiyacı obyektivdir zəruri şərt Hər bir insanın həyatını təmin etmək üçün mənzil ehtiyacı deyilir. Onun məmnunluq dərəcəsi mənzil problemini xarakterizə edir, bunun mahiyyəti əhalinin əhəmiyyətli bir hissəsi - yoxsul və ya kifayət qədər təminatlı vətəndaşlar üçün rahat mənzilin olmamasından ibarətdir. onların yüksək qiyməti.

Ölkəmizdə mənzil məsələsi həmişə xüsusilə kəskin olub. Bazar münasibətlərinə keçidlə cəmiyyətin ən varlı təbəqələri üçün icazəli sayıla bilər, lakin əhalinin əsas hissəsi üçün deyil. İnsanların mənzilə olan tələbləri də durmadan artır: indi onların əksəriyyəti bir neçə onilliklər əvvəl olduğu kimi, çoxmənzilli (kommunal) mənzildə pulsuz otaqla kifayətlənməyərək, ayrıca rahat mənzil və ya öz evini almağa ümid edir. hətta dövlətdən yataqxanada yer.

Milli mənzil probleminin həllinin açarı axtarılmalıdır. Məhz texnoloji yeniliklər mənzil tikintisinin və onun sonrakı istismarının maya dəyərinin azaldılmasını, tikinti müddətinin azaldılmasını, yaşayışın keyfiyyətini və rahatlığını yaxşılaşdıra bilir.

BİBLİOQRAFİYA

1. Rusiya Federasiyasının 29 dekabr 2004-cü il tarixli 190-FZ nömrəli Şəhərsalma Məcəlləsi (6 dekabr 2011-ci il tarixli dəyişikliklərlə)

2. A.N. Asaul Daşınmaz Əmlak İqtisadiyyatı. 2-ci nəşr. - Sankt-Peterburq: Peter, 2012. -624s.: xəstə. - (“Universitetlər üçün dərslik” seriyası)

3. A.N. Asaul, S.N. İvanov, M.K. Starovoitov "Daşınmaz əmlak iqtisadiyyatı" Universitetlər üçün dərslik. - 3-cü nəşr, düzəldilib. - Sankt-Peterburq: ANO "IPEV", 2009. -304 s.

4. A.N. Asaul, Yu.N. Kazakov, N.I. Pasyada, I.V. Denisov. Rusiyada aşağı mərtəbəli mənzil tikintisinin nəzəriyyəsi və təcrübəsi. Ed. İqtisad elmləri doktoru, prof. A.N. Asaula. - Sankt-Peterburq: "Humanistika", 2005. - 563 s.

5. Tikintidə dövlət sahibkarlığı (dövlət tikinti sifarişi) / A.N. Asaul, V.A. Koshcheev; red. fəxri ad Rusiya Federasiyasının inşaatçısı, iqtisad elmləri doktoru. Elmlər, professor A.N. Asaula. - Sankt-Peterburq: ANO IPEV. 2009. 300s

6. Grinev V.P. Şəhərsalma fəaliyyətinin hüquqi tənzimlənməsi. - M.: Gross Media, 2014.

7. Zotov V.B.Bələdiyyə idarəetmə sistemi. Sankt-Peterburq: Lider, 2005

8. Moskvin-Tarxanov M.İ. Şəhərsalma fəaliyyətinin hüquqi tənzimlənməsi // Daşınmaz əmlak və investisiyalar 2004. - № 2

9. Morozova T.G., İvanova N.V., Komov V.E., Sorokina T.F., Tupçienko V.A. Şəhər iqtisadiyyatı: Proc. Fayda. - M.: Universitet dərsliyi: İNFRA-M, 2010. - 361s.

Oxşar Sənədlər

Mənzil tikintisinin maliyyələşdirilməsinin öz və borc mənbələri. 2000-2010-cu illərdə Sankt-Peterburqda mənzil tikintisinin maliyyələşdirilməsi üçün öz və borc vəsaitlərinin dinamikasının və strukturunun təhlili. statistik məlumatların işlənməsi ilə.

kurs işi, 24/08/2011 əlavə edildi

Mənzil tikintisi prioritet sahə kimi Milli iqtisadiyyat, son on ildə Rusiyada onun azalmasının səbəbləri və əsas tendensiyalar. Mənzil tikintisinin maliyyələşdirilməsi mənbələrinin strukturunda baş verən dəyişikliklər, ipoteka kreditləşməsinin əhəmiyyəti.

mücərrəd, 26/08/2009 əlavə edildi

İnvestisiyaların mahiyyəti, investisiya prosesinin strukturu. Belarus Respublikasının sosial-iqtisadi strategiyasının ən vacib prioritetlərindən biri kimi bir insanın əlverişli və rahat mənzillə təmin edilməsi. Mənzil tikintisinin maliyyələşdirilməsinin mənbələri və formaları.

kurs işi, 12/17/2013 əlavə edildi

Həyat dövrü daşınmaz əmlak obyekti, onun dəyərinin qiymətləndirilməsinə yanaşmalar. Tikinti işlərinin maya dəyərinin formalaşması. Mənzil tikintisi bazarının təhlili üsulları. ASC PIK Şirkətlər Qrupunun istehsalının maya dəyərinin azaldılması təklifləri.

dissertasiya, 03/04/2015 əlavə edildi

Mənzil fondu anlayışı Belarus Respublikasının ərazisində yerləşən bütün yaşayış binalarının məcmusudur. Mənzil fondu əmlakının formasından asılı olaraq təsnifatı. Məmnuniyyət Məişət şəraiti. Mənzil tikintisinin vəziyyəti.

təqdimat, 21/02/2014 əlavə edildi

Fərdi mənzil tikintisinin qanunvericiliklə təmin edilməsi. Moskvada şəhərətrafı daşınmaz əmlak bazarının təhlili və onun inkişafının əsas tendensiyaları. Şəhərətrafı daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə tətbiq edilən yanaşmalar və üsullar. Qiymətləndirmənin əsas problemləri və onların həlli yolları.

dissertasiya, 03/13/2014 əlavə edildi

Mənzil bazarının təşkili və fəaliyyət mexanizmi. Alətlər statistik müşahidə daşınmaz əmlak bazarının arxasında. üçün tələbin idarə edilməsi regional bazar mənzil. Onun problemləri və perspektivləri. Mənzil tikintisinin maliyyələşdirilməsi mənbələrinin təhlili.

kurs işi, 03/11/2014 əlavə edildi

Xərclərin maliyyələşdirilməsi prosedurundan və tikinti prosesində tərəflərin münasibətindən asılı olaraq tikinti yolları. Təşkilat forması kimi tikintinin müqavilə metodunun xüsusiyyətləri. Müəssisədə strateji planlaşdırma sistemi.

test, 22/03/2015 əlavə edildi

Rusiyada və inkişaf etmiş ölkələrdə yaşayış daşınmaz əmlakının inkişaf tendensiyaları. Krasnoyarsk şəhərinin yaşayış daşınmaz əmlak bazarı, onun investisiya cəlbediciliyi. İnvestisiya cəlbediciliyi amili kimi Krasnoyarskın müəyyən bölgələrində infrastrukturun inkişafı.

kurs işi, 09/16/2017 əlavə edildi

Mənzil fondu anlayışı ölkə ərazisində yerləşən bütün yaşayış binalarının məcmusudur. Mülkiyyət formasından asılı olaraq mənzil fondunun təsnifatı. Minskdə əhalinin mənzillə təmin edilməsi. Tikinti sahəsində dövlət dəstəyi.