25.07.2017 10:58:00
Мировая практика инвестирования в строительный сектор такова: 2/3 инвестиций идут через банковское проектное финансирование, 1/3 составляют собственные средства компаний. В России – все наоборот. В нашей стране до сих пор нет единого правового механизма по проектному финансированию. В этой связи эксперты указывают на то, что необходимо развивать другие небанковские инструменты. Подробнее о них – читайте в «Теме недели» на STROY.EXPERT.
Проектное финансирование
Несмотря на то, что основным способом привлечения инвестиций для строительных проектов в России все-таки остается проектное финансирование, механизмы его еще недостаточно развиты. Во всем мире проектным финансированием занимаются классические инвестиционные банки, которые имеют право осуществлять прямые инвестиции в крупные проекты. Наши же банки - это, в большинстве своем, кредитные и депозитные учреждения. По мнению экспертов, через несколько десятилетий Россия все-таки придет к европейским стандартам проектного финансирования, но пока говорить об этом слишком рано. Для этого у нас нет законодательных и исполнительных механизмов, судебная система и система контроля также отстает от должного уровня.
Дмитрий Нырков , руководитель проекта ЗАО «БФА-Девелопмент»:
Для изменения ситуации необходимо в первую очередь довести до ума правовой механизм проектного финансирования, полагают эксперты, создать систему надежных инвестиционных банков, а также постепенно вводить инструменты использования тех свободных наличных денежных средств, которые могут быть использованы в интересах финансирования строительного сектора.Как правило, девелоперские проекты являются долгосрочными и довольно рискованными, особенно в условиях сегодняшней административной неопределенности и политической ситуации, из-за чего довольно сложно оценить риски. Проектное финансирование банками осуществляется только после получения разрешения на строительство, многие финансовые учреждения начинают выделять средства уже после начала стройки. В связи с этим девелоперу крайне сложно получить инвестиции, например, на этапе предпроектных подготовок: надо либо искать соинвестора, либо вкладывать собственные средства.
Собственные средства, договоры ДДУ
Самая большая проблемы в рамках предоставления данного источника финансирования – низкий уровень доверия и падение спроса со стороны потенциальных дольщиков (покупателей квартир). По некоторым оценкам, обманутых дольщиков по всей стране зафиксировано сегодня от 45 до 150 тыс. человек. Если ситуация с несовершенством механизма их защиты (ФЗ-214) не изменится, проблемы будут только усугубляться. Не поможет даже стимуляция мер поддержки ипотеки – в ситуации падающих доходов населения даже уровень ипотечной ставки в 8% вряд ли поспособствует оживлению спроса.
Владимир Гамза , председатель комитета Торгово-промышленной Палаты РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям:
В то же время, Светлана Бачурина , ответственный секретарь Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете ГД ФС РФ по транспорту и строительству, уверена:ФЗ-214 надо постоянно править. Ситуация меняется, появляются новые обстоятельства. И тут речь уже не идет о том, хорош или плох сам закон, а только лишь о том, что парадигма развития строительного сектора через механизм дольщиков была изначально неправильной. Правильно было бы сформировать подход через проектное финансирование, тогда бы в стране уже сейчас появился нормальный институт проектного финансирования, а обманутых дольщиков и в помине не было.
Теперь остается решить вопрос: что делать с теми дольщиками, которые возникли до вступления в силу закона?Помимо Закона о Компенсационном фонде Госдума планирует запустить порядка 12 различных законов, все они будут работать в комплексе. Нельзя рассматривать отдельно каждый из этих элементов системы. В настоящий момент реализуется системный подход, который позволит запустить, в том числе, и принципы проектного финансирования. Наконец-то соединили экономику и строительную сферу, сформулировав понятие «обоснование инвестиций». На самом деле сегодня никому не нужны «деньги сразу», потребность в них возникает по мере раскрутки проекта с оценкой этапов рисков на каждом из них. В новом законе ответственность застройщика поднята на 3-4 уровня по сравнению с предыдущими актами, для этого в ФЗ-214 введены и объяснены дополнительные элементы, такие, например, как эксроу-счета.
В Европе уже давно придумали и реализуют эффективный механизм поэтапного привлечения финансовых средств по проекту. Например, вырыл застройщик котлован – дольщик заплатил за свою будущую квартиру 15% стоимости, освоили 1 этаж – покупатель заплатил еще 10% и так далее. Таким образом, формируется абсолютно защищенная правовая схема финансирования строительства.
Андрей Шелковый , генеральный директор ОАО «АФЖС»:
В данных условиях необходимо еще большее внимание уделять развитию рынка небанковского финансирования строительной отрасли в нашей стране.Я не совсем согласен с критикой системы страхования рисков застройщиков в нашей стране. В качестве примера приведу последние парламентские слушания, которые шли 6,5 часов (порядка 30-40 минут было посвящено обсуждению законопроекта о Компенсационном фонде, а все остальное время отдали на откуп дольщикам, которые приехали со всех регионов России). Ни в одном выступлении не было претензий дольщиков к страховым компаниям, претензии в основном касались власти и застройщиков. Конечно, ФЗ-214 сегодня эволюционирует, все время обнаруживаются новые прорехи, которые необходимо дополнительно донастраивать, особенно в части контроля за деятельностью застройщиков в рамках договорных взаимоотношений по ДДУ. Это нормальная практика: закон, который был принят еще 10 лет назад, не может оставаться в неизменном виде. По сути, когда мы говорим о проблемах дольщиков, которых в нашей стране по разным оценкам от 45 до 150 тыс. человек, мы имеем в виду тех людей, которые вложились в проекты до вступления в силу механизма обязательного страхования строительной деятельности. Сейчас будет тоже самое: принятый закон нацелен только на тех дольщиков, с которыми будут подписываться договоры по новым проектам. Однако всем понятно, что этот закон никак не решит проблему текущего дня. Будут ли защищены сегодняшние дольщики этим законом? Да. Ведь речь идет о создании публично правовой компании, в этом случае будет иметь место субсидиальная ответственность государства, а значит финансирование дольщиков будет идти из бюджета, то есть из наших с вами налоговых отчислений.
Небанковское финансирование
Помимо проектного банковского финансирования и собственных средств (договоры ДДУ), существуют и другие инструменты финансирования жилой и коммерческой застройки, в том числе проектов по комплексному развитию территорий. В частности, речь может идти о Паевых инвестиционных фондах (ПИФы), Пенсионных фондах, государственной поддержке в виде договоров ГЧП и концессий.
Ольга Архангельская , вице-президент РГУД, партнер компании Ernst&Young:
Одним из перспективных направлений – это механизм облигационных замов. ЦБ РФ сегодня делает все необходимое для того, чтобы этот рынок состоялся, но, к сожалению, пока не все проблемы, препятствующие этому, устранены.Сейчас на рынке активно развиваются источники, связанные с инвестиционными фондами. Дело в том, что за рубежом пенсионные фонды являются весомыми игроками на этом рынке. Речь идет о долгих деньгах, которые не требуют очень высокой доходности и идеально подходят рынку недвижимости. Впрочем, долгое время российское законодательство не было достаточно проработанным, чтобы этот инструмент активно использовался застройщиками. Сейчас пенсионные деньги начали вливаться в отрасль.
Кроме этого, все активней в последнее время применяются и механизмы ГЧП при реализации проектов строительства доступного (социального) жилья.
Катерина Григорьева, директор направления «Оценка и финансовый консалтинг» Группы компаний SRG :
Применение механизма ГЧП при реализации проектов строительства доступного (социального) жилья предполагает привлечение бюджетного финансирования для создания объектов инженерной и социальной инфраструктуры, что является важным условием снижения стоимости квадратного метра жилья и обеспечения его доступности, реализации по ценам, ниже рыночного уровня. Реализация инвестором проектов жилой застройки подразумевает также его обязательство по строительству сопутствующей инженерной инфраструктуры (водоснабжение и канализация, электроснабжение, газоснабжение, управление твердыми бытовыми отходами), а также объектов социальной инфраструктуры (школ, детских садов, больниц). Затраты по строительству указанной инфраструктуры, как правило, полностью ложатся на инвестора и, в конечном счете, включаются в стоимость жилья. В связи с этим, с одной стороны, стоимость жилья становится недоступной для населения особенно в регионах, а, с другой стороны, финансовые показатели и окупаемость проекта становятся неприемлемыми для рационального инвестора.
Президент России Владимир Путин поручил разработать меры по поэтапному замещению в течение трех лет долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования, которые сводят риски граждан к минимуму. Ответственными за исполнение назначены глава Правительства России Дмитрий Медведев, глава Банка России Эльвира Набиуллина и гендиректор АИЖК Александр Плутник. Конкретный механизм перехода будет разработан до конца 2017 года.
В конце октября Владимир Путин назвал безобразием ситуацию в сфере строительства в регионах. По его словам, малый и средний бизнес в сфере строительства до сих пор сталкивается с колоссальными проблемами. Позднее президент поручил профильным министерствам проработать вопрос плавного перехода от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования.
По данным Минстроя, в реестры пострадавших участников долевого строительства включены 36,6 тыс. россиян. Больше всего пострадавших в Краснодарском крае – 6,4 тыс. человек, в Москве – 4 тыс. обманутых дольщиков, в Самарской области – 3,5 тыс., в Свердловской – 4,1 тыс.
«На будущее вообще нужно отказаться от договоров долевого строительства, это все, если хотите, рудименты прежней эпохи, это все наследие недоразвитого жилищного рынка», – заявил премьер-министр России Дмитрий Медведев . Он напомнил, что в других странах такого инструмента не существует, есть ипотека.
«Нужно уходить из долевого строительства в нормальную цивилизованную ипотеку – с субсидиями в случае необходимости, в том числе за государственный счет или за счет работодателя, что тоже очень распространено. И вот это и будет лучшей гарантией от манипулирования деньгами тех, кто хочет приобрести квартиру», – сказал Медведев.
При этом, отметил он, сначала нужно исполнить действующие договоры долевого строительства, а также закрыть проблему обманутых дольщиков.
Такого же мнения придерживается и глава Минфина России Антон Силуанов. Застройщики по мере снижения процентных ставок в экономике должны будут постепенно переходить к финансированию своих проектов за счет ресурсов банков, а не граждан – покупателей будущих квартир, заявил Антон Силуанов.
«По-хорошему, с учетом снижения процентных ставок, возможно, все-таки нам подумать о целесообразности продолжения сбора денег таким образом. Имея в виду, что все-таки строители должны больше пользоваться заемными средствами при возведении домов, и все-таки гражданам более правильно и надежно покупать уже квартиры в построенных домах, а не вкладываться на этапе нулевого строительства с непонятными последствиями», – сказал Антон Силуанов .
По словам министра, «если мы отказываемся от долевого строительства, это решение не сегодняшнего дня, безусловно, это на перспективу». На данный момент строители привлекают средства дольщиков, «потому что нет дольщиков – нет строительства, кредиты очень дорогие», отметил Силуанов. При этом, как считает министр, по мере снижения ставок в экономике «все-таки и вопросы снижения издержек строительства будут решаться».
Минстрой России успокаивает: переход к проектному финансированию не подразумевает резкого отказа от долевого строительства. Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Михаил Мень пояснил, что «никакого резкого движения не будет. Поручение президента подразумевает создание поэтапного плана-графика», – отметил министр. «Дорожная карта» по замещению средств граждан, привлекаемых в долевое строительство, на банковское кредитование и иные формы финансирования, будет рассчитана на поэтапную смену системы в течение трех лет».
По словам министра, сегодня 80 % индустриального жилья строится с привлечением средств граждан, поэтому резкого перехода на другие правила игры допустить нельзя.
«База под переходный период есть. На одном из этапов совершенствования законодательства о долевом строительстве мы заложили механизм эскроу-счетов», – подчеркнул Михаил Мень .
Также он рассказал о пакете поправок, направленном в Госдуму РФ, который введет универсальный стандарт для контролирующих органов за долевым строительством в субъектах РФ.
«Когда мы изучили региональные “дорожные карты” по проблемным объектам, выяснилось, что очень по-разному устроены системы контроля в субъектах», – прокомментировал глава Минстроя России.
Михаил Мень сообщил, что, согласно законопроекту, контроль за долевым строительством в регионе сможет вести только специально созданный орган (по примеру Москомстройинвеста в Москве) или организация, выполняющая государственный строительный надзор.
Переход от долевого строительства к проектному банковскому финансированию обсуждали в ноябре на заседании круглого стола Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам. По словам Никиты Стасишина , в ходе работы предстоит ответить на следующие вопросы: какие все-таки механизмы будут реализованы, в какие сроки, как изменятся правила игры на рынке, кто будет нести инвестиционную ответственность – гражданин, банк или застройщик, и как это все повлияет на конечную стоимость жилья для человека.
«В первую очередь, нам необходимо наладить конструктивный диалог с Центральным банком России. Требования, которые ЦБ сейчас предъявляет к проектному финансированию, и инструкции, которые действуют для банков в отношении строительной отрасли, на наш взгляд, неконкурентоспособны в сравнении с ценой денег, привлеченных от граждан», – заявил замминистра.
При поэтапном переходе от долевого строительства к проектному финансированию альтернативным механизмом привлечения средств граждан для застройщиков смогут стать эскроу-счета. Никита Стасишин рассказал, что Минстрой России сейчас проводит консультации с застройщиками и банками.
«Особого внимания, по нашему мнению, заслуживает опыт банков, которые уже осуществляют проектное финансирование», – подчеркнул замминистра. – В то же время нам важно получить от банков перечень условий, при исполнении которых они будут готовы пересмотреть свои требования к застройщикам при проектном финансировании».
Переход от долевого строительства к проектному финансированию – дело, судя по всему, уже решенное, хотя застройщики и их профессиональные объединения и предупреждают о возможных негативных последствиях для рынка недвижимости. Так, генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский, комментируя инициативы федерального центра, сокрушался, что в России формировался мировой прецедент, когда напрямую средства домохозяйств инвестировались в реальный сектор экономики через механизм долевого строительства. По мнению застройщика, цена квадратного метра в новостройке в Новосибирске может вырасти на 40 %, при том что объемы строительства снизятся также на 40 %.