Вопреки распространённому мнению, при совершении сделок с недвижимостью рискует не только покупатель, но и продавец.
У мошенников есть целый арсенал приёмов, с помощью которых они обманывают как покупателей, так и продавцов квартир. Поэтому очень важно знать о том, какие именно уловки и схемы они используют.
Подозрительные покупатели
Владельцы жилья периодически сталкиваются с такими «псевдопокупателями», которые только смотрят квартиры, но на самом деле приобретать их вовсе не собираются. Некоторые из подобных персонажей совершенно безобидны. Но есть среди них и те, кто может работать в сговоре с преступниками. Например, они могут быть наводчиками воров-домушников.
Поэтому если вы хотите себя обезопасить от подобного развития событий, стоит просить всех потенциальных покупателей подписывать акт просмотра квартиры и предоставлять свои данные. Если вы обратились к риелтору, то подобный акт он сам составит за вас и предложит на подпись покупателю. А ещё лучше – постарайтесь, если это возможно, вывезти часть обстановки и дорогую технику из квартиры до показов.
Аванс и задаток
Покупатели-мошенники часто пользуются тем, что продавцы не особенно хорошо знают все тонкости совершения сделки купли-продажи недвижимости. В частности, многие не видят разницы между такими понятиями, как аванс и задаток. А ведь между ними существует принципиальная разница, и их не стоит путать между собой.Задаток – это сумма, которая является обеспечением исполнения договора. Если от сделки отказывается тот, кто дал задаток, деньги ему не возвращаются. А если же отказывается тот, кто его взял, то он должен отдать задаток в двойном размере. А аванс – это просто предоплата. При неисполнении договора он всегда возвращается. Переданные денежные средства признаются авансом, если не было заключено письменного соглашения о задатке.
Именно на незнание простыми обывателями этих тонкостей и упирают мошенники, предлагая продавцам дать задаток за квартиру. Затем они всё делают для того, чтобы вынудить продавца нарушить обязательства и потребовать выплаты задатка в двойном размере. В некоторых случаях подставных покупателя может быть два, и если один из них даст задаток больше, то второй непременно потребует возвращения суммы, которая будет в два раза больше той, чем он заплатил. Работают такие «псевдопокупатели» заодно, а потом делят разницу, оставив незадачливого продавца в дураках.
Таким образом, лучше брать у покупателей аванс и при необходимости прописать штрафные санкции за неисполнение обязательств. Это лучше, чем выплачивать свои кровные мошенникам.
Мошенничество при передаче денег
Передача денег вызывает большое беспокойство у всех продавцов, ведь именно в этот момент чаще всего возможен обман. Самый опасный вариант – это передача денег из рук в руки, и продавцу ни в коем случае нельзя на это соглашаться, ведь купюры могут оказаться фальшивыми. Или же покупатель может подсунуть вам «куклу».
Безналичный расчёт – тоже далеко не безопасный вариант, поскольку есть риск, что после регистрации договора купли-продажи покупатель просто не перечислит вам деньги. При этом ваша квартира уже станет его собственностью.
Все расчёты стоит проводить через банк. Покупатель арендует на какое-то время (примерно на месяц) банковскую ячейку, куда он в присутствии продавца закладывает деньги. Если сделка пройдёт успешно, продавец сможет их получить при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи в течение примерно 20 дней. А если же она сорвётся, в конце срока аренды ячейки покупатель сможет забрать их обратно.
Если вы боитесь, что покупатель может подсунуть вам фальшивые купюры или заложить «куклу» в ячейку, в банке стоит заказать проверку подлинности денег и услугу их пересчёта. Тогда вы будете точно уверены, что покупатель вас не обманывает.
Аферы с банковской ячейкой
Но даже если передача денег за квартиру совершается при участии банка, у мошенников всё равно есть несколько способов вас обмануть. Недобросовестный покупатель может намеренно сделать так, что регистрация договора в Росреестре затянется. Например, в договоре по его вине могут обнаружиться определённые ошибки.
К тому времени, когда договор всё-таки будет зарегистрирован, и квартира перейдёт в собственность покупателя, срок доступа продавца к ячейке уже пройдёт. В этот момент покупатель явится в банк и просто заберёт свои деньги, а вы останетесь и без денег, и без недвижимости.
Чтобы такого не произошло, тщательно следите за сроками аренды банковской ячейки. Не заключайте соглашений, по которым доступ к ячейке вы сможете получить только вместе с покупателем, ведь он всегда может сказаться больным или придумать другую отговорку для того, чтобы вы не получили деньги.
Вместо обычной аренды банковской ячейки вы можете использовать для расчётов банковский аккредитив. Так надёжнее, ведь аккредитив предполагает безналичный расчёт, и покупатель не будет иметь возможности получить обратно деньги, если фактически сделка состоится.
Проверку договора купли-продажи поручайте только опытным юристам и риелторам и сами читайте его очень внимательно. Не доверяйте покупателю, который предложит взять всё на себя. Точно так же не доверяйте юристам, риелторам и нотариусам, которых посоветовал вам покупатель, ведь они могут работать в сговоре с ним.
Вам понадобится
- -паспорт всех участников сделки
- -правоустанавливающие документы на квартиру
- -свидетельство о собственности
- -выписка из кадастрового паспорта
- -разрешение от всех собственников
- -постановление органов опеки и попечительства, если среди собственников или прописанных есть несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно способные лица
- -справка о том, что все выписаны
- -выписка лицевого счета
- -нотариальное оформление задатка
- -договор купли-продажи
- -получение всей суммы за квартиру
- -акт приема-передачи
- -квитанция об оплате госпошлины
- -регистрация прав собственности на покупателей
Инструкция
Чтобы оформить документы на продажу , нужно обратиться в БТИ, вызвать технического сотрудника и обновить технические документы, потому что потребуется выписка из кадастрового паспорта. После того как вам сделают обновление, возьмите выписку из кадастрового паспорта для продажи.
Также потребуется нотариальное разрешение от всех собственников на продажу квартиры (статья 244 ГК РФ) и супруга (статья 256 п. ГК РФ и статья 34 п.1 СК РФ).
Обратитесь со всеми к нотариусу и оформите нотариальное разрешение. Если в квартире имеются несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно способные собственники, то о продаже нужно письменно уведомить органы опеки и попечительства, получить постановление на продажу (статья 29, 29 ГК РФ). Родители или законные представители несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно способных собственников должны дать нотариальное разрешение на продажу только после получения постановления от органов опеки и попечительства.
Выпишите всех зарегистрированных с жилплощади и возьмите справку о том, что все выписаны. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно способные лица, то уведомите о выписке органы опеки и попечительства и получите постановление на разрешение выписки (статья 292 гл.18). Если этого не сделать, выписку могут признать незаконной в судебном порядке и регистрацию восстановят (статья 2965, 3075 ГК РФ). В этом случае покупатели могут подать на вас в суд и признать сделку купли-продажи недействительной из-за сомнительной чистоты сделки.
Как только покупатели нашлись, сразу берите задаток и оформляйте его у нотариуса. В соответствии с новыми правилами закона, договор как предварительный, так и основной можно заключать в простой письменной форме. Но при этом необходимо руководствоваться статьей 421, 420, 432, 317, 555 ГК РФ. И если вы не особо разбираетесь в законах, доверьте оформление договора нотариусу, который имеет высшее юридическое образование и большой опыт.
Далее идет оформление нотариального договора купли-продажи. Сразу после подписания договора берите за квартиру всю оставшуюся сумму. Деньги нужно брать в безналичной форме в банке, оформляя перевод со счета покупателя на ваш счет. Если вы хотите получить сумму наличными, то арендуйте банковскую ячейку, пригласите свидетелей и при свидетелях возьмите расчет за квартиру, пересчитайте и сразу положите на свой счет или в банковскую ячейку. Наиболее опасным вариантом при продаже является ситуация когда наличные денежные средства получены и находятся на руках у продавца. Или когда документы оформлены, а расчет за квартиру не получен. Поэтому будьте бдительны!
Только после получения всей суммы расчета оформляйте акт приема-передачи и регистрацию прав собственности на покупателей.
Вы решили продать квартиру, но понимаете, что деньги, вырученные от сделки, домой в мешке не понесете. Во-первых, это опасно, во-вторых, есть риск быть обманутым. Поэтому вопрос, как безопасно получить деньги при продаже квартиры, так актуален. Ниже рассмотрим варианты как посредством банковских продуктов получить свои деньги от продажи имущества .
Каждая из сторон, участвующая в сделке купли-продажи, пытается себя обезопасить, поэтому процесс получения денег оговаривается заранее. Стороны решают:
- какую форму оплаты будут использовать;
- возможность авансового платежа;
- стоимость в определенной валюте или ее рублевый эквивалент.
Утряся эти вопросы, нужно оговорить, как лучше получить деньги. Сделать это можно несколькими способами, рассмотрим ниже каждый из них подробней.
Как правильно получить деньги через банковскую ячейку
Это один из самых используемых вариантов взаиморасчетов, который используется при продаже квартир. Смысл банковской ячейки в том, что деньги от покупателя передаются банку на хранение, а после соблюдения всех оговоренных ранее соглашений и перехода права собственности от продавца к покупателю, могут:
- переводиться на счет продающего квартиру;
- оставаться в банковской ячейке, ключ от которой передается продавцу.
Банковская ячейка – это один из самых используемых вариантов взаиморасчетов при продаже квартир
Согласно правилам, расходы, связанные с оформлением банковских операций, должен взять на себя покупатель.
Способ расчета через банковскую ячейку сводит к минимуму риски быть обманутым, так как банк выступает третьей незаинтересованной стороной, работающей за определенную плату. Для выполнения условий все участники должны подписать трехсторонний договор.
Как безопасно получить деньги при продаже квартиры, обратившись к третьему лицу
Третьим лицом в сделке купли-продажи выступает юридическое учреждение, имеющее право предоставлять услуги по ведению документального сопровождения сделок разного характера. К “ярким” представителям этой категории относятся эскро-службы и нотариусы. Обращение к ним предусматривает получение денег наличкой. Как правильно получить денежные средства через эскро-службу и нотариуса?
Продаем квартиру через эскро-службу
Эскро-службой называют подразделение, входящее в состав агентств по недвижимости. Это подразделение организовывает документальное сопровождение, берет на себя взаиморасчеты, проверяет купюры на подлинность и фиксирует факт передачи денег.
Продаем квартиру через нотариуса
Нотариус вполне может выступать гарантом честности при расчетах покупателя с продавцом. После подписания договора сторонами, деньги в присутствии нотариуса передаются продавцу, который их пересчитывает. Подлинность купюр при таких сделках проверить сложно, но факт обмана в виде подсунутых “кукол” будет исключен.
Такой способ расчетов, как передача (перечисление) наличных денег в присутствии нотариуса закреплена статьей 327 ГК РФ и с 2015 года действует официально.
Существует практика взаиморасчетов по перечислению денег на банковский счет нотариуса. После подписания договора купли-продажи нотариус перенаправляет денежные средства на расчетный банковский счет продавца. Такая услуга оговаривается заранее и стоит около 1500 руб.
Как безопасно оформить сделку и получить деньги, если квартира покупается в ипотечный заем
Продать квартиру можно в ипотечный заем. Это безопасный способ получить свои деньги от банка
Есть ситуации, когда квартира продается в ипотечный заем. Как правильно поступить в такой ситуации, чтобы не быть обманутым?
- Первоначально оформляется предварительный договор купли-продажи между сторонами.
- Покупатель квартиры, со своей стороны предоставляет банку определенный пакет документов, после рассмотрения которого, выносится решение о подписании соглашения.
- Банк переводит финансовые средства, сумма которых оговорена в договоре, продавцу на расчетный счет. А покупателю достаются законные права на недвижимость, которая полностью станет его после выплаты ипотечного займа.
Нужна ли расписка за получение денег за продажу квартиры
Продавцу, которым вы являетесь, как таковая расписка не нужна. Большую ценность расписка за получение денег за продажу квартиры представляет для покупателя, так как доказывает факт передачи денежных средств продавцу. В суде она может выступить неоспоримым доказательством.
Составляется документ в одном экземпляре для покупателя. Заполняется расписка при:
- передаче всей суммы стоимости квартиры;
- внесении авансового платежа (залога).
Писать ее следует от руки, а для того, чтобы расписка имела юридическую силу, ее заверяют нотариально.
Авансовые расписки должны храниться у покупателя квартиры до дня регистрации договора купли-продажи недвижимости.
Что должно быть прописано в расписке на получение денег
Хотя документ составляется от руки, к его содержанию имеются некоторые требования. Так, в расписке за получение денег за продажу квартиры должны быть отражены следующие пункты:
- Заголовок (авансовая расписка или расписка на получение всей суммы).
- Информация о сторонах (покупатель, продавец).
- Причина передачи денежных средств (покупка недвижимости), можно указать адрес продающейся квартиры.
- Сумма полученных/переданных денег. Пишется числами и прописью. Также указывается валюта, для иностранной валюты прописывается курс.
- Если это окончательный расчет, то следует внести реквизиты договора купли-продажи, который прошел государственную регистрацию.
- Подпись продавца и дата составления документа.
Как оформляется расписка на получение денег
Образец написания расписки
Расписка пишется получателем денег вручную. В присутствии нотариуса денежные средства передаются от покупателя продавцу. Далее, нотариус заверяет состоявшуюся сделку, про что делается отметка на расписке. Чтобы документ имел полную юридическую силу, все вышеописанные пункты должны быть раскрыты в тексте расписки.
А если сделка не состоялась
Если по каким-либо причинам сделка сорвалась или отменилась, то денежные средства возвращаются покупателю:
- при расчетах наличкой, тут же в присутствии третьего лица возвращаются ранее переданные купюры;
- по перечислению на банковский счет.
Если сделка не состоялась, а взаиморасчеты проводятся посредством банковской ячейки, то продавец, исходя из ситуации: продляет их хранение (сделка купли-продажи перенеслась на несколько дней) или переводит на собственный счет.
Решили продать имущество и определяетесь, как безопасно получить свои деньги? Обязательно прибегните к услугам третьего лица (банк, нотариус, агент эскро-службы), так вы сведете к минимуму риск быть обманутым. Но помните, что каждый из вышеприведенных способов имеет свои недостатки и нюансы при оформлении. Поступайте обдуманно и продавайте недвижимость с выгодой.
Вконтакте
ЛУЧШИЕ КРЕДИТЫ ЭТОГО МЕСЯЦА
Для работы анкеты необходимо включить JavaScript в настройках браузера
Многим из нас хотя бы раз в течение жизни приходилось сталкиваться с проблемой продажи квартиры. Когда уже пройдены все мытарства с поиском подходящего риелтора, устраивающей по всем параметрам квартиры, согласованием цены, встает кардинальный вопрос: как получить деньги при продаже квартиры и не оказаться обманутым.
Нередко приходится видеть объявление: куплю квартиру без посредников. Действительно, при покупке квартиры напрямую, можно сэкономить до тридцати процентов от стоимости, ведь не придется платить риелтору, нотариусу, различные пошлины и сборы.
Но статистика учета махинаций с финансовыми ресурсами показывает, что до четверти прямых сделок (от продавца к покупателю) заканчиваются обманом. Немногим утешительнее выглядит практика использования услуг частных риелторов и заключение сделок при помощи знакомых и родственников – огорчения случаются при передаче денег примерно в десяти процентах случаев.
В этой игре ты сможешь опробовать сотни моделей танков и самолетов а оказавшись внутри детализированной кабины, максимально погрузиться в атмосферу сражений. Попробуй сейчас->
Обычно, у мошенников поставлено на поток использование поддельных договоров, справок, печатей и т.д. Купить бланки справок и поддельные печати для мошенников не составляет труда, к тому же, затраты на их приобретение, значительно меньше, чем выгода от прокрученной аферы. Привлекают для таких сделок и лже – нотариусов, также нередко используют печати и штампы уже умерших нотариусов. С таких и спроса никакого не будет.
При передаче денег из рук в руки могут использовать так называемые «куклы» — пачки нарезанной бумаги, в которых с двух сторон пристроены подлинные купюры. Возможны и различные силовые методы воздействия. Часто мошенники обманным путем входят в доверие к пожилым одиноким людям и выманивают их подписи под договорами на продажу квартиры, или же подделывают их. Хорошо еще, если стариков оставляют в живых.
Итак, рассмотрим способы безопасного получения денег при продаже квартиры.
Навигатор по способам
Способ 1
Передача денег производится в нотариальной компании до момента заключения договора и осуществления заверения его нотариусом. Пока нотариус занимается подготовкой документов, клиенты приглашаются в специальную комнату, где из рук в руки передают деньги. Как правило, чтобы избежать передачи поддельных денег, нотариусы предоставляют специальный прибор, подобный тому, что используется в банках – определитель подлинности купюр. Продавец пишет расписку о получении денег в произвольной форме, но с обязательным указанием, своей фамилии, имени, отчества, суммы денег, которую получил от покупателя, с указанием его паспортных данных. Не забывайте указывать дату, время и место передачи денег. Обычно, в договоре указывается сумма значительно ниже, чем планируется получить фактически (чтобы платить пошлину с меньшей суммы). Поэтому нужно внимательно пересчитывать деньги, желательно при свидетелях. Но у продавца всегда есть возможность остановить сделку при малейшем подозрении о нечестности покупателя.
Интересно: 5 способов удержать сотрудника от ухода
Способ 2
Разновидность предыдущего способа. Если у нотариуса нет сканера для проверки подлинности денежных купюр, придется за дополнительную плату проверять подлинность купюр в банке. Для этого покупатель, продавец и нотариус вместе отправляются в банк. Процедура выглядит так: работники банка осуществляют проверку купюр и раскладывают в конверты, предоставленные продавцом (чтобы покупатель не смог произвести подмену). Конверты запечатывают, продавец и покупатель проставляют свои подписи с указанием цифрами и прописью находящейся внутри суммы. До момента подписания договора и заверения его нотариусом, конверты передаются покупателем продавцу.
Способ 3
Способы получения денег при продаже квартиры. Деньги за квартиру передаются в нотариальной конторе, после подписания договора на продажу квартиры, но до момента нотариального заверения документов. Передача средств проходит в специально предназначенном для этих целей помещении, которое имеется в каждой конторе, ведь, обычно, в договорах указывается сумма значительно меньше той, которую планируют получить за квартиру, чтобы свести до минимума оплату налогов. Продавец пишет покупателю расписку о получении денег. Она составляется в произвольной форме, но с обязательным указанием, фамилии, имени, отчества, суммы денег, которую продавец получил от покупателя, с указанием его паспортных данных. Не забывайте в расписке указывать дату, время и место передачи денег.
Для проверки денег у нотариусов, как правило, имеется специальный прибор, сродни тому, что используется в банках – определитель подлинности купюр. Если нет у нотариуса, придется за дополнительную плату проверять подлинность купюр в банке.
При таком порядке, продавец всегда может остановить сделку, если что — то пойдет не так. Лучше все же привлекать свидетелей – друзей или родственников. Конечно, на руках у продавца имеется подписанный договор, но ведь и сумма, указанная в нем, значительно ниже той, которую он планирует получить за квартиру.
Интересно: 10 способов саботажа
Способ 4
Предыдущий способ с некоторыми изменениями. Если нотариус не предвидел сканер для проверки подлинности денежных купюр, придется отправиться в банковское учреждение, где за дополнительную плату проверять подлинность купюр. Работники банка проверяют купюры и раскладывают в конверты, предоставленные продавцом (чтобы покупатель не смог произвести подмену). Конверты запечатывают, продавец и покупатель проставляют свои подписи с указанием цифрами и прописью находящейся внутри суммы. В промежутке времени между подписанием договора и заверения его нотариусом, конверты передаются покупателем продавцу.
Способ 5
Покупатель передает деньги за квартиру продавцу уже после подписания договора на продажу жилья и нотариального его заверения. Передача средств производится в офисе официального нотариуса, в специально оборудованном для таких целей помещении. Как правило, у всех нотариусов имеются такие изолированные комнаты. Ведь, зачастую, суммы, указанные в договорах, сильно занижены. Так поступают с целью максимально снизить размер пошлин. Подлинность купюр проверяется с помощью сканера, который, обычно, у нотариуса имеется, ведь он заинтересован в том, чтобы сделка прошла гладко. Здесь существенно степень риска продавца возрастает. Обезопасить себя можно с помощью свидетелей, да и опытный нотариус обычно предотвращает любые злоупотребления. Продавец пишет расписку о получении денег в произвольной форме, но с обязательным указанием, своей фамилии, имени, отчества, суммы денег, которую получил от покупателя, с указанием его паспортных данных. Не забывайте указывать дату, время и место передачи денег. Если у нотариуса нет прибора для проверки денег, придется за дополнительную плату проверять подлинность купюр в банке.
Способ 6
Надежным способом получения денег при продаже квартиры считается следующий способ. Передача денег происходит так же, как и в предыдущем способе, но с некоторыми нюансами. Если у нотариуса отсутствует сканер для проверки подлинности денежных купюр, придется отправиться в банковское учреждение, где за дополнительную плату проверить деньги. Процедура выглядит так: работники банка осуществляют проверку купюр и раскладывают в конверты, предоставленные продавцом (чтобы покупатель не смог произвести подмену). Конверты запечатываются, продавец и покупатель проставляют свои подписи с указанием цифрами и прописью находящейся внутри суммы. Хранятся конверты до завершения сделки у покупателя. После подписания договора и заверения его нотариусом, конверты передаются покупателем продавцу.
Способ 7
Для уменьшения количества передвижений во время оформления договора, все участники могут изначально назначить встречу в банке. То - есть, нотариус произведет все необходимые действия, связанные с подписанием и нотариальным заверением договора непосредственно в банковском учреждении. При этом, вы сразу принимаете во внимание, что придется понести лишние траты на проверку банком денег (ведь услуга платная).
Интересно: 10 способов мотивации сотрудников
Деньги за квартиру в этом случае передаются от покупателя продавцу до подписания договора и его заверения нотариусом.
Чтобы минимизировать риск обмана, продавцу следует привлекать свидетелей.
Способ 8
Если у нотариуса нет специального сканера, проверяющего подлинность денежных купюр, сделку проводят прямо в банке. При этом, стороны несут дополнительные денежные затраты на оплату процедуры проверки банком денег. После завершения процедуры сканирования, деньги раскладывают в конверты, запечатывают их, подписывают покупатель и продавец и пишут на конверте сумму находящихся внутри денег. Конверты хранятся у покупателя и передаются им продавцу после подписания договора продажи квартиры, но до момента заверки договора нотариусом.
Способ 9
Лучше выбирать для оформления сделки опытного нотариуса, оснащенного сканером для проверки денежных купюр. Но, если прибор отсутствует, во избежание неприятных инцидентов, следует перенести оформление сделки непосредственно в банковское учреждение. В банке производится проверка подлинности денег (за определенную плату). Проверенные купюры кладут в конверт, который принес продавец (чтобы не подменили) запечатывают, пишут сумму и подписывают продавец и покупатель. Покупатель хранит конверт у себя и передает деньги продавцу в присутствии свидетелей только после передачи ему подписанного и нотариально заверенного договора.
Способ 10
Самый надежный способ получения денег при продаже квартиры. Этот способ подходит тем, кто не боится предать огласке подлинную сумму полученных и уплаченных за квартиру денег. Ведь, кроме всего прочего, придется уплатить налоги с полной суммы. К тому же, расчеты придется производить только в национальной валюте.
Для произведения расчетов, продавцу придется открыть специальный счет в банке, на который покупатель переведет деньги за квартиру. При этом, чтобы избежать возможного обмана, деньги рекомендуется переводить частями- сначала внести задаток, а после подписания договора и получения на руки нотариально заверенных документов - оставшуюся часть. Нелишним будет напомнить, что надо выбирать надежный банк, чтобы не было потом проблем с получением наличных денег.
Внимание! Чтобы обезопасить себя от неприятных неожиданностей, оговаривайте в договоре купли - продажи все нюансы. Тогда, в случае нарушения какой - либо из сторон обещаний, всегда можно обратиться для защиты своих прав в суд.
Передача денег при продаже квартиры может происходить несколькими способами, в зависимости от метода оплаты недвижимости. Существуют разные способы внесения стоимости - первоначальный взнос, оплата наличными или через банковскую ячейку, безналичный перевод или при помощи риелтора.
Наличный способ оплаты недвижимости: нюансы и особенности
Если рассматривать типовой вопрос о наличном расчете, стоит учесть ряд требований к оформлению сделки купли-продажи. Есть три варианта оплаты недвижимости:
- Способ №1. Оплата вносится до подписания договора о продаже квартиры и нотариальной заверки документов. Пример - деньги переданы еще настоящему владельцу, а договор не подписан. Риски - покупатель может потерять финансы и недвижимость при недобросовестном исполнении обязательств.
- Способ №2. Оплата после подписания договоров о продаже. Пример - документы подписаны, деньги еще не переданы. В таком случае рискует продавец.
- Способ №3. Оплата после подписания договора, но до нотариальной заверки. Когда документ подписан, но не имеет юридической силы, производится передача денег. После этого договор заверяется юристом, который должен присутствовать на сделке. В качестве страховки могут быть и свидетели, чьи данные указаны в договоре.
Проверка подлинности денег
Все купюры должны быть проверены на подлинность. Об этом нужно позаботиться заранее продавцу, это его прямая обязанность. В противном случае после принятия оплаты никто не несет ответственности за подлинность купюр.
При самостоятельной проверке можно:
- обратиться в нотариальную контору - у них есть детектор;
- купить детектор самостоятельно;
- взять детектор у посредника;
- проверить подлинность в банке (потребуется дополнительная оплата).
После того, как продавец убедился в подлинности денег, стороны подписывают договор, либо, подписав его накануне, происходит передача документов и ключей от квартиры новому владельцу.
Также за наличные можно приобрести квартиру через банк. В этом случае все договора составляются исключительно в банке. При сотрудниках подписывается договор о передаче прав собственника, далее происходит расчет. Дополнительной заверки документы не требуют, проверка денег осуществляется по желанию продавца. Если же в банке проводится лишь проверка денег, а сама покупка квартиры и подписание документов - в конторе, то продавец вместе с покупателем должен сначала:
- составить договора у нотариуса;
- затем отправиться в банк для передачи денег;
- без денег вернуться в контору для подписания бумаг;
- бумаги, запечатанные с деньгами в конверты, отправляются на проверку банком;
- стороны ожидают проверки, после чего приезжают в банк;
- затем производится передача прав собственности на недвижимость.
Такой способ слишком сложен и рискован - вряд ли продавец и покупатель захотят ездить несколько раз с большой суммой денег по городу (или за его пределы).
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
или по телефону:
Безналичный расчет - железные гарантии или минусы и риски?
При безналичном расчете оплата недвижимости проводится только в национальной валюте со счета покупателя. Он может иметь несколько счетов в разных банках или городах. Списание средств между корреспондентами одного банка - дешевле, если счета открыты в разных банках, комиссию оплачивает покупатель.
Банк выступает, как посредник. Между сторонами заключается трехсторонний контракт - третьей стороной является само финансовое учреждение. По составленному договору деньги списываются со счета покупателя и переводятся на счет продавца после предоставления всех подписанных и заверенных документов. Риски в таком случае исключены.
Если по какой-то причине продавец откажется оплачивать сделку, то банк аннулирует операцию, и договор признают недействительным. Это позволит избежать форс-мажорных обстоятельств продавцу.
Продавец также должен предоставить банку в момент совершения платежа выписку из квартиры. Таким образом защищаются права покупателя. В противном случае банк не несет ответственности за дальнейшие действия с недвижимостью. Покупатель может отказаться оплачивать недвижимость, если таковых справок не имеется, а может совершить оплату на свой страх и риск.
Возможные риски для продавца и покупателя
Если сделка «срывается» накануне оплаты по необъяснимым причинам после подписания договоров, деньги со своего счета покупатель может вернуть себе через суд, предоставив объяснения и аргументы, почему произошла такая ситуация. Суд может расценить обстоятельство, как возможную аферу. Следует также понимать, что работая с банком, обе стороны вынуждены будут оплатить дополнительные расходы.
Имеются риски и для обеих сторон - если банк вдруг объявит себя банкротом, то деньги на счету покупателя будут заморожены до тех пор, пока финансовое учреждение не решит проблему. В лучшем случае, как показывает практика, деньги можно получить назад лишь спустя несколько лет.
Самый распространенный способ передачи денег при продаже квартиры. Покупатель расстается со своими деньгами после подписания договоров. Банк проверяет финансы на соответствие заявленной суммы продавцом. Пока документы не будут подписаны, все деньги будут храниться на ячейке покупателя. Как только документы получены покупателем, банк по уведомлению обеих сторон переводит сумму на ячейку или счет продавца. Он уже самостоятельно проверяет подлинность купюр после вступления договора в силу.
Если сделка не состоялась, покупатель вправе забрать всю сумму денег из своей ячейки, несмотря на волеизъявления продавца. В этом случае ни одна из сторон не обязана отчитываться, почему сделка «сорвалась». Банк выступает в роли независимого официального посредника.
Продажа недвижимости с помощью аккредитива
Операция похожа на ту, которая проводится через ячейку банка, но в этом случае все расходы отражаются только перед участниками банка. То есть, покупатель перечисляет сумму денег продавцу, затем подписывается договор. Если сделка переносится, то продавец не может снять деньги, они заблокированы по счету до тех пор, пока не аннулируется контракт. Если продавец не в состоянии получить и проверить деньги, а покупатель готов ждать, деньги остаются на счету покупателя заблокированными.
Как только по решению договора покупатель становится собственником жилья, продавец получает деньги. Справку о недвижимости нужно предоставить в банк для размораживания счета и перечисления суммы.
Оплата недвижимости при требовании залога
При требовании залога со стороны банка продавца, покупатель обязан использовать такие способы передачи денег, как:
- аккредитив продавца;
- ячейка покупателя с переводом средств только на счет продавца.
Залог должен быть оформлен в день оформления всех документов и приобретения квартиры. То есть, покупатель оставляет залог и вносит сумму денег, а взамен получает квартиру. Как только покупатель становится владельцем, квартира попадает в список банковских задолженностей до тех пор, пока вся сумма денег не будет передана продавцу. Банк будет отслеживать вносы покупателя, а также счет продавца на наличие пополнений.
Риск продать квартиру за неполную стоимость с использованием залога - минимален. Но есть нюанс - способ получения денег продавец выбирает сам.
Покупатель, который недоволен предложенными вариантами оплаты, может подыскать себе другую квартиру для покупки. Банк не имеет права менять способы оплаты, на которые согласен продавец.
Продажа первичной и вторичной недвижимости
Все вышеописанные способы оплаты недвижимости подходят для покупки квартиры вторичного рынка. Если покупатель желает приобрести недвижимость у застройщика (юридического лица), то все финансовые операции и сделки проводятся через агентство компании или банк.
- Если квартира покупается в рассрочку - покупатель может частично внести первый взнос наличными на счет компании в одном из агентств или касс. Остальные расчеты производятся через банковский счет фирмы.
- Если квартира покупается за полную стоимость - все деньги перечисляются безналичным расчетом, но уже на специальный счет агентства, которое подписывает договор с покупателем. Застройщик потом получает свою долю от продажи недвижимости.
С 2017 года предусмотрен еще один способ оплаты квартир в новостройках - через счета эскроу, которые защищают долевые взносы всех участников сделки. Если дом не будет сдан в эксплуатацию, строительство заморожено, то теперь будущие жильцы смогут получить свои сбережения обратно без потерь.
В целом, все сделки на первичном рынке принято совершать через безналичный расчет, на вторичном - наличными, но допускаются альтернативные варианты в силу безопасности и сохранности всех операций.