Совсем не каждую квартиру можно быстро и выгодно продать. Зачастую из дорогостоящего актива недвижимость превращается в «мертвый груз». На успешность сделки способна влиять не только рыночная ситуация, но и различные особенности объекта, называемые обременениями. А в свете упавшего спроса и некоторых законодательных изменений реализовывать жилье стало еще сложнее. Что может помешать продать квартиру, какие существуют основные трудности и как их разрешить - читайте далее.
Типы проблем при продаже квартиры
Эксперты рассказали, какие ситуации могут вызвать затруднения при и как их решить без особых трат. В общей сложности они выделили 5 основных видов препятствий, передает Метрпрайс.
- Изменения налогового законодательства
При реализации жилья владельца ждет уплата налога на доходы физлиц. Ставка НДФЛ неизменна и составляет 13%. Однако ранее от налогового бремени освобождались продавцы, имеющие квартиру в собственности 3 и более года. С 2016 года власти РФ увеличили этот срок до 5 лет.
Специалисты пояснили, что на протяжении длительного времени в России практиковалось занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи для избежания НДФЛ. Так как при цене в 1 миллион рублей или ниже налог не взимается, даже если продавец владеет квартирой менее трех лет. Но с января 2016 года подобный способ практически утратит актуальность. Налог начинают рассчитывать, опираясь на сумму не менее 70% кадастровой стоимости объекта, то есть максимально близкой к рыночной. Поэтому многие собственники, являющиеся таковыми менее пяти лет, неизбежно задумаются о целесообразности заключения сделок в этом году и, вероятно, отложат их.
- Незаконная перепланировка
Неузаконенная перепланировка может если не лишить возможности продать квартиру, то значительно растянуть по времени поиск покупателей. Глава Департамента городской недвижимости «НДВ-Недвижимости» Светлана Бирина обратила внимание, что в целом подобные объекты реализовывать разрешается. На плане БТИ несогласованные изменения квартиры отмечаются красными линиями, но они не препятствуют регистрации сделок. Однако их наличие существенно сокращает число желающих приобрести самовольно перестроенное жилье. В первую очередь на такие квартиры не смогут претендовать ипотечники. Банки не берутся за одобрение кредитов на помещения с незаконной перепланировкой. В то же время остальные покупатели в свете сложившегося избыточного предложения на рынке предпочтут проблемному варианту другой.
По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, любые квартиры с нестандартной планировкой обычно экспонируются на 2-4 месяца дольше типовых. Поэтому при задаче срочной продажи владельцы вынуждены уступать потенциальным новоселам в цене, устанавливая дисконт. В некоторых случаях он доходит до 20-30%. Однако иногда собственнику выгоднее избавиться от необычной перепланировки, после чего реализовывать жилье по полной стоимости. Бирина уточнила, что иногда перестроенная квартира может принести и дополнительный доход. Когда удачные работы повышают ликвидность объекта, значит, и спрос.
- Ипотека
Трудно продавать жилье, значащееся в ипотечном залоге у банка. Нередко заемщики решают поменять купленную квартиру или совсем освободиться от обязательств перед залогодержателем. Однако для этого необходимо заручиться согласием банка. Кроме того, последний может одобрить одну из схем продажи - со снятием обременения или без. По сообщению Литинецкой, банки чаще всего не мешают реализации недвижимости, но просят досрочно погасить кредит и только потом заключать сделку купли-продажи. Что требует наличие будущего новосела с «живыми» деньгами. В сложившихся же экономических условиях таковых мало, поэтому собственникам приходится идти на скидки.
В то же время банки имеют право не снимать обременение в виде . В таком случае при продаже все кредитные обязательства владельца-ипотечника достанутся новому собственнику. Последний также может получить и штрафы, пени, начисленные залогодержателем предыдущему заемщику.
- Неприкасаемые жильцы и наследники
Препятствием в реализации жилья выступают зарегистрированные на момент потенциальной сделки третьи лица. Особенно остро встает вопрос с так называемыми «вечными» жильцами. Это граждане, остающиеся зарегистрированными в квартире в период приватизации и отказавшиеся от своего права в пользу других жильцов. По российским законам, в таком случае они могут бессрочно пользоваться недвижимостью. По мнению Бириной, даже весомая скидка не привлечет покупателей на квартиру с соседом, прописанным там навсегда.
Юристы и риэлторы сходятся во мнении, что лучше не приобретать жилье, обремененное «отказниками». В противном случае, нужно быть готовыми к их появлению в любое время, несмотря на то, что они живут в другом месте и выписались из данной квартиры. Подобные ситуации рассматривает суд. И известны дела, когда он занимает сторону «отказников».
В то же время эксперты говорят, что несмотря на рискованность сделки по с обременением, есть методы ее минимизации. Например, приобрести «отказнику» новое жилье, равнозначное той доле, которую он некогда оставил, или предоставить денежную компенсацию. Во-вторых, добиться от предыдущего собственника предъявления расторгнутого договора соцнайма и заявления «отказника», заверенного нотариусом. Где должно быть указано, что «отказник» не имеет претензий на пользование жилпомещением и на долю в праве собственности. В договоре купли-продажи нужно прописать, что «отказник» берет обязательство сняться с регистрационного учета и переехать на новое место жительства. В-третьих, уже после совершения сделки можно признать «отказника» утратившим право пользования жилпомещением через суд. Но необходимы доказательства, что он добровольно поменял место проживания и отрекся от бессрочного права пользования квартирой.
Кроме того, потенциальных покупателей мало привлекает жилье, недавно доставшееся в наследство. После продажи недвижимости могут появиться другие наследники с требованием своей доли. В итоге сделку оспорят и квартиру нужно будет возвращать. Частично от такой картины спасет титульное страхование. Оно гарантирует потребителю возмещение ущерба при отмене операции.
- Серьезные обременения
Препятствиями при намерении владельца жилья его реализовать могут оказаться многие факторы - от завышенной цены до серьезных обременений. Из-за последних квартиру есть риск не продать совсем. Бирина уточнила, что среди таковых - смерть собственника, арест жилья и запрет проведения сделок, объявление дома аварийным и последствия судебных разбирательств.
При этом единственным методом снятия ареста является погашение долгов. По словам Литинецкой, суд имеет право арестовать имущество по различным причинам. Например, из-за просрочки ипотечных платежей, алиментов или других частных обязательств.
Подводя итог, специалисты отметили, что помехой продажи квартиры могут выступить и другие факторы. Непомерно высокая или низкая цена, неудовлетворительное состояние объекта или вычурный дизайн. Однако, по мнению экспертов, безвыходных ситуаций практически не бывает. Они советуют собственникам согласовывать свои действия в намерении реализовать жилье с существующим положением рынка, объективно оценивать физическое и юридическое состояние квартиры и желательно избавляться от имеющихся минусов заблаговременно, до начала поиска потенциальных покупателей. Тогда даже в условиях кризиса удастся уйти от вынужденных .
Самостоятельная продажа квартиры позволяет продавцу лично проконтролировать каждый этап продажи, начиная от поиска покупателя до процесса оформления сделки, и существенно сэкономить на услугах риелтора.
Однако в тоже время самостоятельная продажа жилого помещения – это достаточно трудоемкий процесс, отнимающий много времени и требующий знания основ законодательства, касающегося купли-продажи недвижимости, и соблюдения некоторых мер предосторожности.
Иначе продажа квартиры может затянуться или даже привести к неблагоприятным последствиям для собственника данного жилого помещения. Поэтому предварительно рекомендуется оценить свои знания и силы и взвесить все «за» и «против» самостоятельной продажи.
Если Вы все же решили продавать жилье самостоятельно, то нужно подойти к этому процессу с максимальной ответственностью, чтобы избежать проблем в дальнейшем.
Итак, что же нужно сделать, чтобы продать квартиру самому?
Шаг 1. Подготовка квартиры и всех необходимых документов для продажи
Очень часто именно подготовка документов для продажи является самым трудоемким процессом, который отнимает много времени. Однако владелец квартиры, имеющий на руках уже готовый для продажи комплект документов, сможет оформить сделку купли-продажи жилья в максимально короткие сроки. Именно поэтому к сбору документов нужно отнестись со всей ответственностью.
От правильности и полноты комплекта документов, необходимых для совершения сделки по продаже жилого помещения, будет зависеть не только скорость продажи и оформления, но и юридическая чистота сделки, и, возможно, даже цена квартиры. Далеко не все покупатели согласятся ждать несколько недель, пока продавец соберет все необходимые документы на квартиру.
Чтобы собрать полный комплект документов лучше обратиться к юристу или в регистрирующий орган. Грамотные специалисты помогут составить полный перечень всех документов для продажи квартиры, чтобы ничего не было забыто, и продавцу не пришлось собирать дополнительные документы в дальнейшем.
Большое значение имеет и правильность составления всей документации, так неправильно оформленный документ может привести к отказу в регистрации сделки купли-продажи, и, в конечном итоге, существенно увеличить время продажи квартиры. Поэтому опять же лучше будет предварительно уточнить требования регистрирующего органа к тому или иному документу.
Кроме того, следует внимательно проверять и правильность заполнения всех документов. Все данные, указанные в технической документации на квартиру и других документах, должны полностью совпадать с действительностью. Документы, которые будут в дальнейшем подаваться в регистрирующий орган, должны содержать только достоверные данные, быть заполнены разборчиво, без исправлений и помарок.
Необходимый комплект документов
1. Свидетельство о регистрации права на продаваемую квартиру или другой правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственника на жилье.
2. Паспорта или другие удостоверения личностей всех собственников квартиры, в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, еще не имеющих паспорта.
3. Кадастровый паспорт из БТИ (либо технический паспорт) на квартиру.
4. Свидетельство о браке и согласие супруга (или супруги) на продажу квартиры, заверенное у нотариуса. Данное согласие не требуется, если квартира не является по закону совместной собственностью супругов.
5. Разрешение органов опеки и попечительства , если собственником продаваемой квартиры является несовершеннолетний.
6. Выписка из домовой книги , отражающая сведения обо всех лицах, прописанных в квартире. Эта выписка действует в течение достаточно короткого срока, поэтому брать ее заранее не имеет смысла. Данный документ можно будет получить непосредственно перед регистрацией прав нового собственника, когда будет найден покупатель, и на руках будут все остальные документы. Это же касается и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, которая также потребуется при продаже квартиры.
В зависимости от особенностей конкретной сделки купли-продажи, могут потребоваться и другие документы, список которых лучше уточнить заранее.
Подготовка квартиры к продаже предполагает не только улучшение товарного вида продаваемой жилплощади, но и освобождение ее от проживающих лиц. Гораздо легче и быстрее продать квартиру, из которой уже выписаны все жильцы, поскольку их все равно придется выписывать до продажи квартиры. Свободные квартиры больше ценятся на рынке жилья.
Шаг 2. Поиск покупателя
На данном этапе собственнику квартиры предстоит оценить свою квартиру, предварительно изучив рынок недвижимости, и найти покупателя.
Шаг 3. Составление предварительного договора купли-продажи
Предварительный договор купли-продажи дает продавцу определенную гарантию того, что покупатель не передумает приобретать квартиру, а покупателю – что собственник не продаст ее кому-то другому. В это же время продавец получает от покупателя аванс или задаток за квартиру, что также фиксируется в предварительном соглашении.
Аналогичной юридической силой обладает и соглашение о задатке или соглашение об авансе, которое можно заключить вместо предварительного договора купли-продажи, когда продавец и покупатель придут к соглашению обо всех условиях основной сделки.
При составлении данных документов продавцу следует иметь в виду, что в гражданском законодательстве между авансом и задатком имеются существенные различия. Поэтому очень важно в договоре или соглашении использовать правильную юридическую терминологию, чтобы в дальнейшем избежать определенных трудностей. В том случае, когда продажа квартиры по каким-либо причинам отменяется, аванс полностью возвращается покупателю.
Если же стороны договорились о внесении задатка, односторонний отказ от совершения сделки приведет к выплате штрафных санкций виновной стороной. Если от продажи квартиры отказывается продавец, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если же сделка купли-продажи не состоялась по вине покупателя, то задаток остается у продавца.
Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости составляется в произвольной форме. В договоре указываются паспортные данные обеих сторон (или юридические реквизиты, если договор заключается с юридическим лицом), адреса сторон, описание и адрес продаваемой квартиры, срок обязательств, сумма аванса или задатка. В договоре ставится дата и подписи сторон.
Шаг 3. Расчеты за квартиру
При совершении сделки купли-продажи недвижимости расчеты можно производить в момент заключения сделки или в момент подписания акта приема-передачи квартиры как с помощью наличного, так и безналичного расчета.
Однако гораздо безопаснее и разумнее, особенно при самостоятельной продаже квартиры физическим лицом, осуществлять расчеты за квартиру через депозитарную банковскую ячейку.
Данная операция является гарантом того, что продавец после завершения сделки получит за квартиру оговоренную сумму, а покупатель сможет реализовать свое право собственности на купленную квартиру после передачи денежных средств.
Деньги под контролем банковского сотрудника вносятся покупателем в банковскую ячейку. Перед закладыванием денег в ячейку в специальной комнате продавец может пересчитать и проверить деньги. Можно также за определенную плату проверить подлинность денег в самом банке.
После проверки деньги помещаются в специальный пакет и заклеиваются. На месте склейки ставятся подписи обеих сторон. Эта процедура гарантирует сохранение целостности пакета во время нахождения денег в банке.
После оформления сделки по продаже жилья и регистрации права собственности покупателя на квартиру, являющуюся объектом сделки, продавец сможет получить деньги в банке.
Шаг 4. Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника
Договор составляется в простой письменной форме или заверяется у нотариуса. Если вы никогда не имели дела с составлением юридической документации, то, конечно, разумнее будет составить договор у нотариуса или хотя бы обратиться за консультацией к профессиональному юристу.
В любом случае при составлении договора обратите внимание на то, что в договоре помимо обязательных реквизитов сторон должны быть правильно указаны:
- цена квартиры;
- адрес и техническое описание квартиры, полностью совпадающее с данными кадастрового паспорта;
- способ и срок передачи денег продавцу;
- распределение расходов на оформление сделки;
- срок, в течение которого продавец должен освободить квартиру и передать ее покупателю;
- сроки и порядок подписания акта приема-передачи проданной квартиры.
После подписания договора обеими сторонами нужно обратиться в орган регистрации по месту нахождения квартиры и пройти обязательную процедуру регистрации.
Шаг 5. Передача квартиры и получение денег
Завершающий этап продажи квартиры – это ее передача новому собственнику. Такая передача должна сопровождаться подписанием акта приема-передачи квартиры, так как с момента его подписания вся ответственность за жилье переходит к покупателю. Акт должен быть составлен минимум в 2-х экземплярах, если в сделке участвует банк (например, при ипотеке) – в трех экземплярах.
После этого продавец может получить деньги за квартиру из банковской ячейки.
Продажа квартиры завершена.
Комментарии (174)
Ольга | 2016/06/01
Добрый день. Статья очень полезная. Есть вопросы: 1)Собираемся продать свою квартиру и купить другую, больше по площади (без агентств) Несовершеннолетнего ребенка когда выписывать из квартиры (у него нет доли)? В ответах вы пишете, что надо ребенка прописать в новую квартиру в течение 3 дней (без разрешения опеки). Но регистрация сделок и договоров в юстиции займет больше времени. Как быть?
2) Разрешение супруги на продажу квартиры сколько действительно по времени.
admin | 2016/06/09
Здравствуйте Ольга! В первую очередь, вам необходимо получить разрешение органов опеки на продажу квартиры и снятие несовершеннолетнего с регистрационного учета. После получения разрешения вы сможете в любой удобный момент выписать ребенка из квартиры, а уже после завершения оформления сделки купли-продажи прописать ребенка по новому месту жительства.
Мария | 2016/06/09
Здравствуйте! Если есть технический паспорт, то все равно нужно оформлять кадастровый паспорт на квартиру. И правильно ли я поняла, что акт передачи, как и договор купли-продажи нигде не регистрируется и не заверяется, а составляется в простой письменной форме? Заранее спасибо!
admin | 2016/06/20
Здравствуйте Мария! Кадастровый паспорт вам также будет необходим. Его можно получить в кадастровой палате по вашему месту жительства или в МФЦ (многофункциональный центр). Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме. Вы можете предварительно зарегистрировать договор купли-продажи в органах Росреестра. Нотариальное удостоверение не требуется.
Галина | 2016/07/21
Добрый день,продаем кв-ру у нас покупатели по воен.ипотеке какие вообще нужны документы от нас в банк,и как правильно взять залог(чтоб не было того или мы передумали,или они)
admin | 2016/07/29
Здравствуйте Галина! При покупке квартиры по ипотеке банк сам предлагает, как правило, типовую форму договора купли-продажи с условием о получении предоплаты. Кроме того, заключается предварительный договор купли-продажи, который обеспечит вам сохранность полученной вами предоплаты от покупателя. От вас для продажи квартиры потребуется только свидетельство о праве собственности, паспорт, а также техническая документация на квартиру.
Анна | 2016/07/31
Здравствуйте! Большое спасибо за статью! Позвольте задать вопрос: после заключения договора купли-продажи нужно обращаться с ним и другими документами для регистрации права собственности покупателя. Подскажите, обязательно ли присутствие продавца? Если да, то может ли он представлять свои интересы по нотариальной доверенности? Если да, то может ли эта доверенность быть выдана на покупателя? Спасибо!
admin | 2016/08/10
Здравствуйте Анна! Да, собственника квартиры в сделке купли-продажи может представлять и лицо на основании нотариальной доверенности, содержащей такие полномочия. Выдать такую доверенность на имя покупателя не получится, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 182 ГК РФ, представитель не может совершать сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительств. Таким образом, продавцу для представления его интересов необходимо выдать доверенность на иное лицо.
Ольга | 2016/08/09
Здравствуйте!Мне 1/4 доли квартиры досталась по наследству в марте 2014, а остальные 3/4 доли я выкупила в октябре 2015. Вопрос – с какой даты считать 3 года в пользовании, чтобы при продаже квартиры не платить налог от продажи -13%. Спасибо.
admin | 2016/08/15
Здравствуйте Ольга! Срок 3 года будет считаться с момента регистрации права собственности. То есть, если вы хотите продать всю квартиру, срок 3 года исчисляется с момента, когда вами было получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на оставшиеся доли – то есть, с 2015 года.
Ирина | 2017/05/15
Здравствуйте! Из других статей, я узнала, что с 01.01.2016 года, срок нахождения квартиры в использовании увеличился до 5 лет, чтобы не платить налог 13%. Я унаследовала квартиру отца. Он умер в 2016 году, но я там же была зарегистрирована и проживала с отцом. В той же статье говорилось, что началом срока 5 лет считается дата смерти наследодателя, а не получение свидетельства о государственной регистрации права собственности, хотя его сейчас тоже отменили, заменив выпиской из реестра. Правда ли это? Спасибо.
admin | 2017/05/20
Здравствуйте Ирина! С 1 января 2016 года НДФЛ не уплачивается, если до продажи недвижимость была в собственности не менее 5 лет. Для освобождения от НДФЛ минимальный срок владения недвижимостью может составлять не пять лет, а три года (ст. 217.1 НК РФ). Это правомерно, например, при продаже квартиры, которая получена в дар от члена семьи, по наследству или в порядке приватизации. Срок владения квартирой начинается непосредственно с момента регистрации перехода права собственности, поскольку в соответствии с Гражданским кодексом РФ, право на недвижимое имущество возникает непосредственно с момента государственной регистрации соответствующего права. С 15.07.2016 года, действительно, вместо свидетельства о государственной регистрации права выдается аналогичная выписка.
Алексей | 2017/06/02
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, беру квартиру по военной ипотеке, могу ли я воспользоваться материнским капиталом в полном объёме? Спасибо!
admin | 2017/06/14
Здравствуйте Алексей! В настоящий момент в законе не существует ограничений для использования материнского капитала для погашения военной ипотеки. Таким образом, вы сможете использовать свои средства материнского капитала.
Валентина | 2017/07/16
Здравствуйте.Продаём квартиру,Было 2квартиры,затем мы сделали объединение и получилось одна.Документы от 2012г.,в доли я и две дочери.В2015г.дочь подарила мне свою долю.Подскажите буду ли я платить налог за продажу квартиры
admin | 2017/07/28
Здравствуйте Валентина! Если с момента оформления вами права собственности прошло менее 3-х лет, то при продаже квартиры вы будете должны уплатить налог. Однако если стоимость имущества не будет превышать 1 миллиона рублей, платить налог будет не нужно.
Светлана | 2017/08/04
Доброго дня! Не хотелось повторяться…но все же..Подскажите, обязательно ли при купле-продаже квартиры представлять в орган регистрации прав (Росреестр) кадастровый паспорт на квартиру, ведь все данные на квартиру уже содержаться в кадастре недвижимости… Спасибо заранее за ответ.
admin | 2017/08/15
Здравствуйте Светлана! Да, предоставление данного документа при регистрации сделки всё же потребуется. Более точный список документов вы можете уточнить, обратившись в Росреестр или МФЦ (многофункциональный центр).
Татьяна | 2017/11/21
Здравствуйте! У меня 2 вопроса: обязательно ли заключать предварительный договор и нужно ли его заверять у нотариуса? И второй вопрос – я покупала квартиру в 1998 году и в БТИ мне выдали Выписку из технического паспорта на квартиру, сейчас я эту квартиру продаю – нужно ли оформлять такую Выписку вновь или нет? Благодарю заранее за ответы!
admin | 2017/11/30
Здравствуйте Татьяна! Нет, заключение предварительного договора купли-продажи не является обязательным и происходит исключительно по желанию сторон (продавца и покупателя). Заверять заключенный договор у нотариуса также не обязательно. Если с момента получения выписки из технического паспорта характеристики жилого помещения изменены не были (например, вследствие перепланировки), то получать новый технический паспорт нет необходимости.
Марьяна | 2017/11/25
Понятная и полезная статья, спасибо! Я волновалась перед продажей квартиры, столько нюансов, все надо упомнить… К тому же у меня новострой и район тоже в процессе постройки… В итоге без проблем на домофонде продала даже быстрее, чем ожидала! Желаю всем удачи в продаже 😉
Валентина | 2017/12/07
Дочь вступила в права наследства за умершего отца на половину квартиры, вторая половина приватизирована на меня. Хотим продать квартиру. Как лучше поступить- продавать в долях или подарить долю дочери мне, а потом продать
admin | 2017/12/18
Здравствуйте Валентина! При продаже квартиры это не является принципиальным моментом. Чтобы сэкономить время и денежные средства за регистрацию перехода права собственности в порядке дарения вы просто можете заключить договор с покупателем квартиры от имени вас и вашей дочери. То есть, вы и ваша дочь будете одновременно выступать продавцами своих долей в квартире.
людмила | 2018/02/01
Добрый вечер! Я продаю квартиру в которой прописана и моя совершеннолетняя дочь, подскажите, пожалуйста,нужно ли ее согласие, заверенное у нотариуса и какой срок годности у этого документа. Спасибо
admin | 2018/02/13
Здравствуйте Людмила! Для продажи квартиры, в которой несовершеннолетний имеет долю в праве собственности, вам необходимо обратиться в органы опеки для получения разрешения, поскольку данные разрешения выдаются не нотариусами, а исключительно органами опеки и попечительства.
Ольга | 2018/02/13
Добрый день!
нужны документы на продажу квартиры если собственник один
1 Свидельство о регистрации права на продаваемую квартиру
2 паспорт
3 Кадастровый паспорт из БТИ
4 выписка из домовой книги
Я правельно понимаю что больше ничего не нужно + договор купли-продажи
admin | 2018/02/19
Здравствуйте Ольга! Также для продажи квартиры вам потребуется технический план квартиры из БТИ, договор купли-продажи и документы, удостоверяющие личность покупателя.
Алина | 2018/05/05
Добрый день. При продаже квартиры единственным собственником которой являюсь я, а прописаны в ней моя дочь с двумя несовершеннолетними детьми, будут ли сложности с выпиской внуков.
admin | 2018/05/16
Здравствуйте Алина! Ваша дочь может самостоятельно снять с регистрационного учета себя и несовершеннолетних детей. Таким образом, при наличии обоюдного согласия проблем для вас не возникнет. Кроме того, новый собственник квартиры всегда может снять прежних проживающих лиц с регистрационного учета в судебном порядке. Также условие о снятии с регистрационного учета также содержится и в договорах купли-продажи квартиры.
Гульнара | 2018/05/23
Здравствуйте! Ответьте пожалуйста на вопрос. Мы продаем комнату, собственники я,мой супруг и двое несовершеннолетних детей. Могу я в опеку обратиться без присутствия моего супруга?
admin | 2018/05/31
Здравствуйте Гульнара! Да, вы можете обратиться в опеку с заявлением о выдаче разрешения на продажу долей несовершеннолетних детей в квартире и без присутствия вашего супруга, если он также будет участвовать в сделке по приобретению нового жилья как сторона в предварительном договоре купли-продажи. В любом случае, право на подачу заявления единолично у вас есть. На практике разрешение на продажу долей несовершеннолетних органами опеки может выдаваться и без присутствия второго родителя.
Марина | 2018/06/14
Здравствуйте! Квартира приобретена в ипотеку в строящемся доме. Договор от июня 2014.Акт приёма-передачи квартиры декабрь 2015. В Росреестре документы зарегистрированы в июне 2016. Планируем закрывать ипотеку и продавать квартиру. С какого времени считать срок нахождения жилья в собственности? В каком случае придётся платить налог?
admin | 2018/06/29
Здравствуйте Марина! Право собственности возникает с момента государственной регистрации права, наличие обременения в вашей ситуации никак не влияет на обязанность по уплате налога. Таким образом, чтобы не платить налог с продажи квартиры, вам необходимо будет продать ее не ранее июня 2019 года.
Тамара | 2018/06/14
Здравствуйте.Я продаю комнату которая оформлена собственность только на меня.Купле
но при браке.Нужно ли согласие супруга заверенное у нотариуса или он может присутсвовать при сделке
admin | 2018/06/29
Здравствуйте Тамара! Да, при продаже имущества, купленного в период брака (вне зависимости от того, на кого оно оформлено), требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу.
Марина | 2018/07/18
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, дом продает тетка своей племяннице, в нем прописана бабушка, которая и далее там будет проживать. Племянница (покупатель) не против чтобы бабушка жила в нем и осталась там прописанная, возможна ли продажа дома без выписки бабули?
admin | 2018/08/01
Здравствуйте Марина! Да, продажа таким образом возможна. В договоре купли-продажи необходимо указать о наличии обременения в виде зарегистрированных лиц. Тем не менее, в соответствии с законом новый собственник, в любом случае, имеет право обратиться в суд с иском о выселении прежних жильцов.
Павел | 2018/07/22
Здравствуйте. Продаем дом. В нем зарегестрированысестраплеплемянница и два несовершеннолетних детей племянницы. Ни каких прав на дом не имеют. В доме не живут. Сами сниматься с регистрации не хотят. Как быть в такой ситуации?
admin | 2018/08/01
Здравствуйте Павел! В соответствии с законом их выписать можете как вы, так и новый собственник дома. В силу положений ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Таким образом, для снятия данных лиц с регистрационного учета вам или новому покупателю дома необходимо будет обратиться в суд с исковым заявлением.
Яна | 2018/07/30
Добрый день!Подскажите, пожалуйста, необходимо ли оплачивать налог с продажи квартиры, приватизированной менее 3-х лет назад в случае, если в тот же отчётный период будет приобретена квартира той же или большей стоимости?
admin | 2018/08/03
Здравствуйте Яна! По общему правилу, налог при продаже квартиры, находящейся в собственности более 3-х лет и превышающей по стоимости 1 миллион рублей, необходимо будет уплатить. В случае, если в этот же отчетный период вами будет приобретена другая квартира, возможно снижение налоговой ставки или освобождение от уплаты налога в полном объеме. Для более подробного ответа на ваш вопрос вам необходимо обратиться в налоговую по месту жительства с предоставлением сведений о стоимости продаваемой и покупаемой квартиры.
Вадим | 2018/08/20
купили совместно с супругой жилье в 2008 году, при разводе в 2016 году сделали соглашение о разделе имущества, мне досталась квартира, она была переписана на меня, в праве ли я не платить 13% налог при ее продажи сейчас?в собственности она два года, к тому же, покупаю практически по этой же цене дом! спасибо!
admin | 2018/08/30
Здравствуйте Вадим! В соответствии с положениями Налогового кодекса РФ, физическое лицо вправе уменьшить налогооблагаемую базу на величину денежных средств, которые он потратил для покупки жилого помещения и его ремонта. То есть, если вами будет в одном отчетном периоде приобретено другое жилое помещение, а фактический доход будет отсутствовать, налоговый платеж будет уменьшен либо платить налог не придется совсем. Вам нужно будет заполнить налоговую декларацию и предоставить подтверждающие документы купли-продажи
Виктория | 2018/08/26
Здравствуйте! У меня возник такой вопрос.. По решению суда в 2015 году мне досталась квартира от отца в собственность. В 2018 мой дом попал под снос с пометкой ” ОБ ИЗЪЯТИИ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ НУЖД” для строительства новой станции метро. Департамент предоставил мне квартиру в том же районе на соседней улицей. При продаже квартиры мне будет защитило решение суда от 2015 года, или у меня пойдёт новый отчёт с 2018? Спасибо
admin | 2018/09/12
Здравствуйте Виктория! К сожалению, при изъятии земельного участка, на котором расположен дом, для государственных и муниципальных нужд с последующим предоставлением нового жилья срок 3 года для последующей продажи недвижимости без уплаты налога начинает исчисляться с момента государственной регистрации права собственности на новую квартиру.
Маргарита | 2018/09/15
Добрый день! При продаже квартиры нотариус сам составляет соглашение о задатке и договор купли продажи? Если продажа долевая у меня 3/4 и супруга 1/4, то сделка через нотариуса? Покупатели приобретают через банк в ипотеку, как происходит в этом случае процедура? После нотариуса мы затем в Росреестре на регистрацию? Деньги забираем когда документы будут сданы или после получения удостоверяющей выписки о новых владельцах?
admin | 2018/10/01
Здравствуйте Маргарита! В связи с последними изменениями в законодательстве в сделки по долевой собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Поскольку купля-продажа у вас будет происходить с участием банка, как правило, используется разработанная банком форма ипотечного договора и договора купли-продажи. Условия о порядке оплаты квартиры и перечислении денежных средств также прямо предусматриваются заключаемым договором купли-продажи. В первую очередь, вам нужно обратиться в юридический отдел банка, в котором будут оформлять ипотеку ваши покупатели, и ознакомиться с проектом договора купли-продажи на вашу квартиру.
Андрей | 2018/10/14
Здравствуйте!
1).В переписке у вас на сайте непонятно указано с какой квартиры платится налог при её продаже. Наша квартира с 1997 года в нашей собственности. При её продаже необходимо платить налог?
2).После приобретения этой квартиры, рядом ней в общем коридоре находилось небольшое пространство, которое мать жены выкупила у застройщика присоединила к квартире. Но юридически это помещение не было внесено в план жилья. Как сейчас это оформить?
admin | 2018/10/30
Здравствуйте Андрей! 1) В соответствии с положениями статьи 217.1 Налогового кодекса РФ, от уплаты налога при продаже недвижимости освобождаются физические лица, владеющие квартирой в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (для приватизированных квартир – 3 года).
2) Для внесения помещения в план жилья вам необходимо, в первую очередь, обратиться в БТИ (бюро технической инвентаризации) для проведения замеров и внесения изменений в техническую документацию.
Ирина) | 2018/10/29
Здравствуйте, спасибо за статью!) Подскажите, пожалуйста. Мы продаём квартиру. Она куплена на сертификат, который дали по программе « помощь молодым семьям». У нас три собственника (муж, я и сын), есть ещё дочь. Владеем квартирой более 3 лет. Последние 2 года живем в другом городе, в родительском доме, которые умерли, на нас он не зарегистрирован. Дети, ходят по месту жительства в садик и школу. Ещё на меня зарегистрирован маленький дом и мы строим на этом же участке новый. Вот))) если, я за ранее выпишу себя, мужа и детей, пропишу в этом маленьком доме, нам нужно брать разрешение с орг опеки? Какие могут возникнуть проблемы, к чему нам нужно быть подготовленными. И, влияет ли на продажу перепланировка, которая документально не заверена? За ранее, СПАСИБО!!!
admin | 2018/11/07
Здравствуйте Ирина! Если при получении жилищного сертификата вы не давали нотариально удостоверенное обязательство о выделении долей в праве собственности на жилое помещение несовершеннолетним детям или дети не имеют доли в праве собственности, то, соответственно, и получать разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилого помещения не потребуется, а вы сможете продать жилье, заранее зарегистрировав детей по другому адресу. Что касается перепланировки, то вы можете продать квартиру по старым документам, не отражая в них имеющуюся перепланировку, однако у покупателя такой квартиры впоследствии могут возникнуть сложности с легализацией имеющейся перепланировки.
Венера | 2018/11/12
Добрый день! Разъясните, пожалуйст:
1.в конце 2011 года куплена квартира(При продаже налог нужно за неё платить?)
2.собственник – я. В ней также прописаны три дочери(совершеннолетия) и внучка(несовершеннолетняя-2015года рождения) Но на данный момент в ней проживают лишь средняя дочь и внучка. 2 другие дочери и я (учимся, работаем в других городах). Как нам всем выписаться? В одно время быть не можем, можно предоставить копии паспортов вместо подлинников(разумеется, заверенные нотариусом)
3.и не отразится ли это на учёбе, работе(отсутствие прописки) до момента покупки новой квартиры? Или можно (нужно) оформить временную прописку(у родственников, к примеру)? Спасибо.
admin | 2018/12/01
Здравствуйте Венера! При продаже квартиры налог платить не нужно, поскольку данная квартира находится у вас в собственности более 5-ти лет. Что касается снятия с регистрационного учета, то вы можете оформить у нотариуса доверенность на кого-либо по месту нахождения вашей квартиры с соответствующими полномочиями на снятие с регистрационного учета. Таким образом, при наличии нотариальной доверенности и доверенного лица вы сможете выписаться из квартиры дистанционно. Стоит иметь в виду, что отсутствие постоянной регистрации не может служить основанием отчисления из учебных заведений, если вы были уже в них зачислены, однако без регистрации вы можете проживать не более 90 дней. В любом случае, на период сделки купли-продажи вы можете оформить себе временную регистрацию по месту жительства.
Валерия | 2018/12/09
Здравствуйте. В квартире 2 собственника: 1/2 квартиры приватизирована мною, 1/2 мама вступила в права наследства. Хотим продать квартиру, но она в другом городе. Я только родила ребёнка, выехать на сделку не смогу. Может ли продать квартиру один собственник? Если да, то какая нужна доверенность и какие документы от второго собственника понадобятся? Спасибо
admin | 2018/12/20
Здравствуйте Валерия! Для продажи всей квартиры одним собственником второй собственник обязан оформить у нотариуса в регионе своего проживания согласно ст. 185.1 Гражданского кодекса РФ нотариальную доверенность, прописав в ней все соответствующие полномочия для продажи конкретной квартиры и регистрации сделки. От второго собственника потребуются его правоустанавливающие документы на долю в квартире и нотариально заверенная копия паспорта (при отсутствии оригинала).
Рустем | 2019/01/10
Здравствуйте! У меня такие вопросы! А если я условно осуждён, моголи я продать квартиру, и у меня сын малолетний там прописан! Но опекун тёща! И имеется долг за кварт плату! Как можно сделать это все, и какие мне документы понадобивается? Заранее спасибо!
admin | 2019/01/28
Здравствуйте Рустем! Если вы являетесь единоличным собственником квартиры, наличие у вас судимости не влияет на ваше право на продажу данной квартиры при отсутствии имеющихся запретов на отчуждение имущества, однако если вы проживаете в этой квартире, а приговором суда вам было запрещено изменять место жительства без согласования с уголовно-исполнительной инспекцией, в первую очередь, вам необходимо по данному вопросу обратиться в уголовно-исполнительную инспекцию.
Светлана | 2019/02/02
Добрый день!
При продаже квартиры в частном доме, надо платить налог от продажи 13%? В собственности с 2015 г. по договору дарения. И как обстоит эта процедура?
admin | 2019/02/16
Здравствуйте Светлана! В соответствии с положениями статьи 217.1 Налогового кодекса РФ, собственник освобождается от налога при продаже недвижимого имущества при исчислении минимального предельного срока владения жилым помещением или долей (долями) в нем. В вашем случае такой минимальный срок будет составлять 3 года с момента государственной регистрации права собственности.
ОльгаК | 2019/03/31
Здравствуйте! Хотим продать квартиру, собственниками которой является мой муж и его отчим. Мать мужа умерла в 2016, право собственности на ее долю оформлено в июне 2017. Я правильно понимаю, что в данный момент продажа без оплаты 13 % невозможна?(Квартира была приватизирована в 2005 в равных долях)
admin | 2019/04/10
Здравствуйте ОльгаК! Да, поскольку на настоящий момент срок вашего права владения собственностью составляет менее 3-х лет, при продаже квартиры вам необходимо будет оплатить налог в размере 13%, если стоимость вашей доли в праве собственности превышает 1 миллион рублей.
Игорь | 2019/04/04
Здравствуйте! У меня квартира в собственности с 1995 г. Была приобретена через обмен квартиры, подаренной мне отцом. На руках был договор мены, но только в прошлом году узнал, что нужно оформить свидетельство регистрации права, что и сделал через МФЦ в 2018г. В квартире прописана несовершеннолетняя внучка. В данный момент купил более просторную квартиру по ипотеке, старую продаю. Вопросы:
1.С какого момента считается право собственности? Придется ли платить налог от продажи? 2.Как выписать внучку правильно с последующей пропиской её в новой квартире?
admin | 2019/04/21
Здравствуйте Игорь! В соответствии с ч. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ и положениями ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2015 N 218-ФЗ право собственности на недвижимое имущество возникает исключительно с момента государственной регистрации прав на такое имущество. Таким образом, вы не освобождаетесь от уплаты налога в связи с продажей квартиры. Что касается снятия несовершеннолетнего ребенка с регистрационного учета, то законному представителю ребенка необходимо обратиться с заявлением о регистрации ребенка по новому месту жительства, в связи с чем ребенок будет автоматически снят с регистрационного учета по прежнему адресу.
Любовь | 2019/04/16
Здравствуйте! У пункт 3. Кадастровый паспорт из БТИ (либо технический паспорт) на квартиру. Если есть кадастровый паспорт, то технический паспорт не нужен?
admin | 2019/04/29
Здравствуйте Любовь! В связи с тем, что сведения, содержащиеся в Государственном кадастре недвижимости (ГКН), теперь считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), с 1 января 2017 года вместо кадастрового паспорта выдается выписка из ЕГРН. В соответствии с законом №334-ФЗ с марта 2010 техпаспорт, выданный до 2008, не является обязательным для регистрации прав на недвижимое имущество.
Гузель | 2019/04/19
Тетя и его супруг, при жизни хотят переоформить квартиру на племянника. Как выгодней сделать это? Лучше купля – продажа? И нет ли ограничений для пенсионеров, то есть они как бы остаются без жилья? Фактически они будут жить в своей квартире дальше.
admin | 2019/04/29
Здравствуйте Гузель! Если квартира у указанных вами лиц находится в собственности достаточное количество времени (например, более 5-ти или 3-х лет), то они могут оформить передачу квартиры племяннику по договору купли-продажи в целях освобождения от уплаты налогов, поскольку не являются близкими родственниками одаряемому, а по договору дарения налогом не облагается дарение только между близкими родственниками. Также закон не запрещает добровольную продажу или дарение единственного жилья, однако в соответствии с ч.2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Таким образом, по воле нового собственника данные лица могут быть принудительно выселены из жилья.
Анастасия | 2019/04/24
Здравствуйте! Хотим продать квартиру, 2 собственника, 1/2 у меня и 1/2 у моего отца необходимо ли нотариально-заверенное удостоверение? И какие документы необходимо подготовить для продажи квартиры?
admin | 2019/05/08
Здравствуйте Анастасия! Сделка купли-продажи квартиры не требует обязательного нотариального удостоверения. Для продажи квартиры вам потребуется сам договор купли-продажи по количеству лиц, предварительный договор купли-продажи (заключается по желанию сторон), документы, удостоверяющие личность, квитанция об уплате госпошлины за регистрацию перехода права собственности на покупателя, правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН), технический паспорт жилого помещения.
Ольга | 2019/04/28
Здравствуйте! Помогите советом, пожалуйста. Хотим приобрести квартиру в 2-кв.доме, земельный участок не оформлен. Стоит ли покупать такую кв., у хозяев нет возможности оформить. Спасибо!
admin | 2019/05/08
Здравствуйте Ольга! В соответствии со ст.39.20 Земельного кодекса РФ, в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность. Если ваш земельный участок под домом не был поставлен на кадастровый учет до 1 марта 2005 г., вам необходимо обратиться в администрацию по месту жительства с заявлением о формировании земельного участка, а впоследствии поставить земельный участок на кадастровый учет, после чего вы приобретете право собственности на землю. Если же земельный участок был поставлен на кадастровый учет до 01 марта 2005 года, то в соответствии с ч.2 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» от 29.12.2004 № 189-ФЗ, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Иван | 2019/04/28
Приветствую! Я хочу продать свою проблемную не приватизированную квартиру доставшаяся от матери. В ней прописаны я мой брат и дедушка который умер давно на Украине и числится в ней. Как правильней нам её продать с братом?
admin | 2019/05/08
Здравствуйте Иван! Действующее законодательство РФ позволяет распоряжаться имуществом только лицам, у которых такое имущество находится в собственности. Поскольку на настоящий момент ваша квартира не приватизирована, то вы не являетесь ее собственником, а, следовательно, не можете распоряжаться ею. К сожалению, из вашего вопроса точно не следует, оформлено ли у вас право собственности на квартиру в соответствии с законодательством РФ. Если право собственности у вас не оформлено, вам необходимо обратиться в администрацию по месту жительства с заявлением на приватизацию данной квартиры.
admin | 2019/06/01
Здравствуйте Марина! В интернете не мало мест для размещения объявлений о продаже, как региональных, так и федеральных, тот же Авито например.
Последние изменения: Июнь 2019
Покупка недвижимости – важный процесс, требующий основательной подготовки. В первую очередь, обе стороны сделки должны быть уверены в отсутствии скрытых рисков. Если выявлено, что собственник решил продать квартиру с прописанным человеком, покупатель вправе отказаться от сделки, так как в процессе согласования сделки было упущено важное условие – освобождение собственности от жильцов.
Продажа квартиры означает полный отказ от каких-либо имущественных претензий, и, если кто-либо отказался выписаться с отчуждаемой жилплощади, права покупателя по распоряжению жильем существенно ограничиваются. По этой причине потенциальные покупатели при осмотре квартиры обязательно интересуются, все ли жильцы выписаны и не возникнет ли негативных последствий из-за выписки. В противном случае, предстоит решать вопрос о принудительной выписке, что не всегда бывает возможно.
Разрешена ли продажа с прописанными жильцами по закону
Регистрация по определенному адресу и имущественные права относятся к разным категориям. По этой причине, закон не устанавливает запрета на совершение сделок, когда в квартире остаются прописанные лица. Особенности таких сделок указаны в положениях жилищного и семейного законодательства. Гражданский Кодекс (ст. 292) разъясняет, что продажа квартиры с прописанным человеком является законной.
Аналогичная норма приводится в ЖК РФ (ст. 31), где говорится о допустимости отчуждения недвижимости с обременением.
В силу данных положений закона сделка с квартирой, не освобожденной от жильцов, считается законной. Однако этот факт накладывает определенные сложности по дальнейшему распоряжению жильем новым собственником, поэтому продать такое жилье крайне сложно. Продавцу, не выписавшему других жильцов, приходится снижать цену.
С другой стороны, покупатель, вознамерившийся купить жилье с прописанными лицами, рискует попасть в ситуацию, когда даже суд не поможет освободить жилье. Есть некоторые категории граждан, для которых допускается только добровольная выписка. Перед тем, как решать, можно ли продать квартиру с прописанным человеком, необходимо сразу оговорить момент прекращения регистрации или оценить шансы на принудительную выписку через суд.
Перед тем, как передавать задаток и договариваться о сделке, стороны должны договориться о сроках освобождения жилья физически и юридически. Это значит, что все прописанные лица к моменту сделки должны покинуть квартиру и сняться с регистрационного учета. Таким образом, продать квартиру без согласия прописанных владелец может, однако предстоит решить вопрос их выписки – добровольной или принудительной.
Если покупатель решит, что сможет заняться выпиской самостоятельно, следует помнить, что пока действует регистрация, человек вправе использовать жилье по указанному адресу.
При несогласии взрослых дееспособных граждан, их выписывают в судебном порядке, получив необходимое предписание. Сложность в том, что не всегда на момент сделки очевиден риск того, что жильцы входят в категории граждан, которых невозможно выписать по принуждению.
Принудительная выписка
Самый простой вариант – согласовать с несобственником сроки и условия освобождения жилья. Если мирный вариант урегулирования невозможен, собственнику недвижимости приходится обращаться в суд и далее инициировать процесс выписки на основании полученного постановления.
Несмотря на отсутствие законодательного запрета оформлять сделки по договорам, в которых нет указания граждан, зарегистрированных по адресу, в документе купчей рекомендуется указывать пункт, предписывающий всем зарегистрированным жильцам к указанной дате освободить занимаемые метры и сняться с учета.
Но и включение подобного условия в договор не избавляет от риска, так как не всегда выписка допустима.
Если добровольная выписка не состоялась, остается лишь один способ решения проблемы – через подачу заявления в суд. В большинстве ситуаций суд удовлетворяет требования истца и предписывает освободить жилье.
Однако положительный вердикт нуждается в обоснованиях со стороны истца:
- о наличии иного жилья, куда мог бы прописаться человек;
- об отсутствии оплат по ЖКХ;
- создание семьи и проживание по другому адресу;
- переезд на другое место жительство на длительный срок.
Голословных утверждений для принудительной выписки недостаточно. От собственника требуется представить на суде подтверждающие бумаги по вышеуказанным пунктам, при необходимости – привлечь свидетелей. Если ответчик заявляет о наличии сложных обстоятельств, суд предоставляет время для решения проблемы с выпиской. И все же иногда прекращение регистрации невозможно даже по суду.
Невозможность принудительной выписки для отдельных категорий
Есть определенные категории граждан, выписать которых не удастся без наличия на то их согласия. Защитой от принудительного выселения вправе воспользоваться лица, относимые к несовершеннолетним, отказавшимся от приватизации, проживающим в кооперативах и т.д.
Остановимся подробнее на обстоятельствах, наличие которых исключает принудительность выписки:
- Наличие прав собственника не дает прав принудительно снимать человека с регистрации. Более того, если оформляется сделка, без его согласия на нее не обойтись.
- Завещательный отказ допускает сохранение прописки за определенными гражданами, выписать которых наследник не вправе. Длительность обязательств составляет три года, либо в завещании указывают на бессрочность обязательства на протяжении всей жизни. Указанные граждане сохраняют право на регистрацию и пользование квартирой в течение всего указанного срока.
- Приватизация с отказом жильцов в пользу одного собственника подразумевает пожизненный характер найма помещения. Отказавшись вступать в собственность, граждане сохраняют право аренды, вне зависимости от наличия или отсутствия документа на недвижимости. Продажа приватизированной квартиры с прописанными жильцами, в пользу другого жильца, возможна, однако выселить без согласия и снять с регистрации не получится, в силу сохранения за ними прав нанимателей. (См. дополнительно : .)
- Членство в кооперативе. Выплата пая в жилищном кооперативе дает право на регистрацию в нем. Отсутствие выписки о праве собственности не повод на принудительную выписку.
- наделяет правом пожизненно использовать жилье, если заключен подобный договор.
- Заключение брачного контракта дает возможность оговорить право на использование жилья супругом, независимо от имущественных прав. В договор супруги вносят сроки действия права проживания – пожизненно или в течение ограниченного периода времени.
- Несовершеннолетние, не имеющие родителей или опекунов, не могут быть выписаны, пока им не предоставить аналогичную жилплощадь. Если у прописанного ребенка есть законные представители, они занимаются решением того же вопроса. При продаже помещений, в которых зарегистрированы несовершеннолетние жильцы, придется получать одобрение опекунского совета. Главное условие сделки – чтобы интересы ребенка не пострадали.
Как оформляется сделка
За исключением важного обстоятельства, связанного с наличием прописанных граждан, сделка по возмездному отчуждению квартиры проходит по стандартному алгоритму.
Основным документом, подтверждающим переход прав от одного собственника другому, служит договор купли-продажи квартиры с прописанными в ней лицами (купчая). Его оформляют в письменном виде и, при желании, заверяют у нотариуса.
К договору прилагают , где устанавливают срок передачи собственности в распоряжение новому собственнику (передают ключи и освобождают жилье).
Часто при продаже требуется зафиксировать достигнутые с покупателем договоренности. В соответствие со ст. 429 ГК РФ, устное соглашение подтверждают договором о задатке или предварительным договором.
В предварительном соглашении отдельным пунктом указывают, кто прописан на жилплощади, и устанавливают сроки выписки.
После подписания основной купчей переход права собственника другому лицу надлежит оформить в Росреестре. Чтобы зарегистрировать нового владельца, к договору о покупке квартиры прилагают:
По рассмотрении представленных документов, Росреестр принимает решение о регистрации перехода права собственности. Если препятствий для проведения сделки не установлено, спустя несколько дней (в пределах 15 дней) выдается новая выписка, подтверждающая смену владельца.
Возможные риски
Отсутствие ограничений в процедуре проведения сделки, с одной стороны, облегчает процесс передачи собственности покупателю, с другой стороны, повышает риски, связанные с наличием прописанных жильцов в купленной квартире.
Прежде всего, покупатель должен убедиться, что никаких законных ограничений для выписки зарегистрированных граждан не установлено, и в случае отказа добровольно сняться с регистрации, новый владелец сможет сделать это в принудительном порядке, через судебное постановление.
Есть еще одна сложность, связанная с выпиской граждан по адресу временной регистрации. Не исключено, что через некоторое время прописанные граждане захотят вернуться и прописаться по прежнему адресу постоянной регистрации и продолжить пользоваться жилплощадью. Подобная ситуация возможна, когда прописан человек, который осужден. После освобождения он имеет право на восстановление прописки по адресу.
Во избежание серьезных проблем с дальнейшим распоряжением имущества, покупателю не стоит доверять устным обещаниям о том, что бывший собственник выпишет себя и других жильцов до или после сделки. Если на момент сделки остались прописанные граждане, в договор включают пункт о сроках прекращения регистрации всех прописанных граждан.
Если новый собственник, покупающий жилье по сниженной цене, берется за самостоятельную выписку жильцов, он серьезно рискует попасть в ситуацию, когда квартира после сделки оказывается занятой прописанными жильцами, а суд отказывает в выписке, ссылаясь на невозможность принудительного прекращения регистрации. Принимая решение о покупке, необходимо учитывать, насколько дешевле она продается, и каковы шансы на урегулирование проблемы выписки.
В то же время, важно помнить, что подобные проблемы ждут только в случае, когда продавец не скрывал наличия жильцов на момент сделки. Если бывший собственник скрыл проблемы с выпиской, покупатель сможет аннулировать сделку, основываясь на недобросовестности продавца. В таком случае остается шанс вернуть деньги, уплаченные за квартиру, отказавшись от покупки. Когда собственники решают вопрос, могут ли продать квартиру без согласия прописанных, необходимо учитывать, что вопрос освобождения жилплощади является важным моментом, и без добровольной выписки до сделки на хорошую цену за жилье можно не рассчитывать.
Бесплатный вопрос юристу
Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему
На рынке недвижимости можно встретить квартиру по привлекательной цене, но обремененную зарегистрированными в ней людьми. Поэтому важно знать, на что следует обратить внимание покупателем подобного объекта и имеет ли собственник право продавать такой жилой объект.
Как продать квартиру с прописанным человеком и можно ли это сделать
Многие собственники задают вопрос: можно ли продать квартиру с прописанным человеком?
Жилищное и гражданское законодательство говорит о том, что заключение соглашения по передаче прав собственности на подобный недвижимый объект не противоречит закону и признается действительным, то есть порождает взаимные права и обязанности сторон.
В случае, когда собственник хочет продать объект, в котором прописаны члены его семьи или иные лица, то он должен об этом сообщить покупателю.
Поскольку многие не хотят приобретать такого рода объекты недвижимости, собственникам приходится снижать стоимость. Необходимость такого информирования заключается в том, что предполагается, что эта квартира с обременением. Вся информация об обременении должна быть сообщена стороной, обладающей правом собственности до заключения соглашения.
Собственник может продать квартиру без согласия прописанных в ней лиц, поскольку эти лица обладают правом только пользования имуществом.
Продажа квартиры собственником без согласия прописанных лиц осуществляется посредством заключения соглашения купли – продажи.
Стороны в этом соглашении должны указать, что собственник берет на себя обязательство после регистрации соглашения в уполномоченном органе обязательство выписать из купленной квартиры покупателем, всех жильцов.
В случае, когда бывший собственник не исполняет, предусмотренное соглашением обязательство, покупатель имеет право обратиться в судебный орган.
Продажа приватизированной квартиры
Продажа приватизированной квартиры с прописанными жильцами имеет некоторые особенности. Они касаются статуса лиц, не имеющих прав собственности, в результате отказа от участия в процедуре приватизации, но проживающих в жилом помещении.
Лицо, отказавшееся от участия в процедуре приватизации, но прописанное в посещении, обладает правом пожизненно проживать в нем.
Из этого следует вывод, что старый собственник не может самостоятельно его снять с учета в регистрационном органе, а новый владелец не сможет обратиться в суд для этого.
Продажа дома
Продажа дома, имеющего обременение в виде прописанных там лиц, допускается по решению собственника дома.
Собственник может продать дом без согласия прописанных в нем лиц.
Обратите внимание не может быть выписан, даже при наличии согласия собственника:
- Гражданин, который считается нанимателем жилья;
- Лицо, которое является получателем ренты (обратите внимание на то, что соглашении о содержании с иждивением должно быть указано, что получатель обладает правом проживания в доме);
- Лицо, имеющее статус ссудополучателя, являющееся стороной соглашения о безвозмездном использовании недвижимого объекта.
Подарить квартиру с прописанными людьми
Поскольку собственник жилого помещения, в соответствии с граждански законодательством полноправен, распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению, законом разрешается подарить квартиру с прописанными людьми.
Незаконной сделка будет признаваться только в том случае, когда квартира является совместным имуществом супругов, и второй супруг против дарения.
Покупатель должен понимать, что даритель имеет возможность предусмотреть в договоре дарения свое право пожизненно проживать в подаренном жилом помещении.
Обратите внимание на то, что наличие прописки несовершеннолетнего ребенка в жилом помещении не является основанием для признания соглашения, не порождающего прав и обязанностей.
Можно ли продать квартиру или дом без согласия прописанных
Как ранее было уже сказано право собственника не ограничиваются наличием в жилом помещении прописанных людей. В случае заключения договора купли – продажи собственник берет на себя обязательство по снятию с учета зарегистрированных лиц. Соглашением может быть предусмотрено, что обязанность по снятию с регистрации должна быть осуществлена новым владельцем.
Обратите внимание, что не допускается снятие с учета тех лиц, которые обладают правом собственности на долю помещения.
В этом случае собственник обязан их уведомить о будущей сделке и предложить выкупить долю им. Отказ должен быть оформлен письменно и заверен нотариусом.
Пакет документов при продаже квартиры с обременением – особенности
Для того, что бы покупка квартиры с прописанным человеком состоялась, владелец жилого помещения должен представить следующий пакет документов:
- Документ, содержащий данные о том, какие права имеет продавец в отношении этого жилого объекта;
- Национальный паспорт гражданина;
- Документ, содержащий данные об основании возникновения у собственника прав на объект недвижимости (соглашение о купле – продаже, решение судебного органа, свидетельство о вступлении в наследство);
- Выписка из органа регистрационного учета о всех лицах, которые зарегистрированы по месту расположения недвижимого объекта;
- Техническая документация на квартиру (план, кадастровый паспорт, выдаваемый органами БТИ).
Помимо стандартного пакета сведений, продавец должен представить:
- Ордер о вселении в квартиру;
- Свидетельство, содержащее сведения о приватизации объекта, а также о лицах, которые участвовали в этой процедуре;
- Документ, подтверждающий внесение всех паевых платежей (когда квартира является кооперативной);
- Если продавец состоит в брачных отношениях, то можно потребовать брачный договор при наличии такового.
Как быть с прописанными жильцами при продаже квартиры
Как правило, в случае, когда квартира была куплена с прописанными в ней лицами, новый собственник имеет право обратиться в суд для принудительного снятия с учета зарегистрированных граждан.
В случаях, кода лица имеют исключительное право проживания в этом жилом объекте, снятие с учета не допускается.
Бывает и такое, что зарегистрированное лицо фактически не проживает по месту регистрации, тогда можно заключить соглашение в соответствии с которым, зарегистрированное лицо осуществляет самостоятельное погашение части коммунальной платы или возвращает средства, внесенные за него новым собственником.
Какие права имеют прописанные граждане квартиры
На основании норм жилищного законодательства страны, лица, прописанные в помещении, обладают правом пользования помещением в том же объеме, что и его собственник, когда другое не было предусмотрено заключенным между ними соглашением.
Они обладают правом на беспрепятственный доступ в помещение. Пользование коммунальными услугами не может быть ограничено решением собственника.
Основанием прекращения предоставленных прав является передача прав собственности иному лицу.
Кого нельзя выписать без согласия
Закон устанавливает перечень лиц, снятие с регистрационного учета которых не допускается. К таким лицам отнесены:
- Лица, обладающие правами собственности на часть помещения;
- Лица, указанные в завещательном документе, в качестве получающих права проживания в помещение при переходе права собственности к наследнику;
- Лица, не принявшие участие в приватизации, но прописанные в помещении;
- Лица, которые внесли пай в полном объеме, если объект недвижимости признается в качестве кооперативного;
- Получатели ренты, являющиеся стороной договора пожизненного содержания и иждивения;
- Супруг, имеющий право проживания в соответствии с условиями брачного соглашения;
- Дети, которые не достигли возраста совершеннолетия, не имеющие родителей и не имеющие опекунов.
Покупка квартиры с прописанным человеком, риски и проблемы покупателя
Не смотря на то, что законом не запрещается продажа жилых объектов с зарегистрированными в них людьми, покупателю стоит как можно внимательнее подходить к заключению сделки.
Самой большой проблемой, с которой может столкнуться новый собственник – невозможность снять с учета прописанных лиц даже при обращении в судебную инстанцию.
Поэтом, чтобы купить квартиру с прописанным человеком и не иметь дополнительных проблем, следует обратить внимание:
- На стоимость, когда она более чем на 20 % ниже, чем та, что установлена на аналогичные объекты на рынке недвижимости.
- На лиц, которые зарегистрированы в помещении. Рекомендуется требовать получения информации не только о тех, кто состоит на регистрационном учете на момент совершения сделки, но и тех, кто бы зарегистрирован до этого. Для получения таких данных рекомендуется требовать архивной выписки из домовой книги.
- Если собственник находится в браке, зарегистрированном в предусмотренном законом порядке, необходимо требовать предоставления брачного соглашения, если супруги его заключали.
Продавец квартиры не выписывается что делать
На практике случается так, что купили квартиру, а бывшие хозяева не выписываются. Возникает вопрос, как выписать бывшего собственника из купленной квартиры?
Если человек продал квартиру и не выписался по истечению предусмотренного договором периода времени, то новому владельцу рекомендуется направить письменное уведомление о необходимости снятия с регистрационного учета, с указанием на то, что новым владельцем осуществляется оплата коммунальных платежей, в том числе и за него, что в соответствии с гражданским законодательством является неосновательным обогащением.
Если продавец квартиры не выписывается после получения уведомления, то новый владелец должен подать исковое требование в судебную инстанцию.
К исковому заявлению необходимо приложить:
- Документ, свидетельствующий о наличии права на объект;
- Договор о приобретении жилого объекта;
- Выписку, предоставленную уполномоченным органом о зарегистрированных лицах;
- Чек о внесении обязательного государственного сбора.
Вынесенное решение будет являться основанием для снятия лица с учета, без согласия собственника.
Заключение
Продажа недвижимого объекта с прописанными людьми допускается законодательством РФ, однако для соблюдения прав обеих сторон соглашения необходимо как можно тщательнее проверить всю информацию о сделке или обратиться к лицам, обладающим специальными знаниями.
Продажа квартиры с прописанным человеком является распространенным случаем совершения сделок с объектами жилой недвижимости. В таких ситуациях юридическое значение будет иметь не только сам факт прописки, но и наличие прав у зарегистрированных граждан на жилое помещение.
Правовой статус прописанных лиц
На стадии согласования условий сделки покупатель проводит проверку юридической чистоты квартиры . В эту процедуру входит установление официальных и скрытых обременений на жилое помещение. Если зарегистрированный залог на квартиру будет являться официальным обременением, то наличие в квартире прописанных лиц может рассматриваться как скрытое обременение.
Правовой статус прописанных лиц определяется с учетом следующих особенностей:
- временная регистрация по месту пребывания не порождает никаких прав на недвижимость, за исключением возможности пользования жилплощадью на протяжении определенного срока;
- постоянная регистрация по месту жительства дает возможность прописанному гражданину проживать в квартире неограниченный период времени, т.е. порождает возникновение постоянного права пользования.
Наличие временно прописанных лиц не создает сложностей для совершения сделок, так как их регистрация автоматически утрачивает силу по истечении определенного срока.
В отношении граждан, обладающих постоянной пропиской, ситуация намного сложнее. Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственником квартиры, может возникать в следующих случаях:
- проживание в квартире после ее приватизации человеком, оформившим отказ от приватизационной сделки в пользу других лиц;
- постоянное пользование жильем на праве завещательного отказа;
- члены семьи собственника, не обладающие долей в праве собственности;
- несовершеннолетние граждане, родившиеся после регистрации права собственности.
Указанные лица имеют право постоянного пользования жилым помещений, которое не может быть прекращено или ограничено в произвольном порядке. Например, для случаев приватизации такое право обусловлено фактом, что отказавшийся гражданин являлся законным нанимателем квартиры.
Помимо этого, собственнику принадлежит право прописать в свое жилье кого угодно, в том числе на постоянной основе. При этом, собственник может отдельного оговаривать условия проживания и пределы права пользования жильем, так как регистрация напрямую не порождает возникновение такого права.
Что делать с прописанными гражданами при продаже квартиры
Установив, что в квартире прописаны граждане, покупатель имеет право отказаться от совершения сделки, так как закон провозглашает свободу договорных отношений. Если принято решение продолжить куплю-продажу, новый собственник может столкнуться с необходимостью решать судьбу зарегистрированных граждан.
Как правило, при фактической передаче жилья продавец должен полностью освободить квартиру и передать ее свободной от любых притязаний третьих лиц. Это подразумевает и снятие с учета всех зарегистрированных граждан, о чем предусматривается условие в договоре купли-продажи. В ряде случаев контрагенты могут устанавливать в договоре срок, в течение которого все граждане обязаны сняться с регистрационного учета.
Если в квартире прописаны граждане, имеющие постоянное право пользования, продавец не имеет права требовать от них снятия с регистрационного учета. В таком случае, если продавец принял решение купить жилье с учетом такого обременения, в договоре предусматриваются следующие условия:
- перечисляется состав лиц, прописанных в квартире на момент совершения сделки купли-продажи;
- указывает на сохранение за ними права постоянного пользования даже после оформления недвижимости на покупателя.
Необходимо учитывать, что приобретение жилья не позволит выписать даже в принудительном порядке следующие категории граждан:
- несовершеннолетних детей или граждан, признанных недееспособными;
- лиц, отказавшихся от участия в приватизации, но сохранивших право пользования;
- членов семьи предыдущего владельца объекта;
- лиц, проживающих в квартире в рамках договора пожизненной ренты.
Установить полный состав таких лиц можно путем изучения справок о составе семьи, поквартирных карточек или выписок из домой книги. Помимо этого, необходимо сравнить состав членов семьи собственника с количеством лиц, принимавших участие в приватизации.
По общему правилу, дети прописываются по месту проживания одного или обоих родителей. За соблюдением такого принципа следят органы опеки и попечительства. По этой причине приобретение жилья, в котором остаются прописанными только несовершеннолетние граждане, редко встречается на практике.
Если после покупки квартиры остались прописанные лица, не подпадающие под указанный выше перечень, они могут быть выселены новым собственником, в том числе в принудительном порядке.
В чем состоит целесообразность покупки квартир с прописанными гражданами? Как правило, такая недвижимость существенно дешевле аналогичных объектов без прописанных лиц. Например, если правом постоянного проживания обладает пожилой гражданин по договору пожизненной ренты, приобретение жилья можно признать целесообразным.
Как выписать граждан после продажи квартиры
Если продавец не исполнил обязанность по освобождению квартиры от всех прописанных лиц, либо не имел права на принудительное снятие с учета, у покупателя возникает резонное желание освободить приобретенное жилье от прав третьих лиц. Даже если прописанный гражданин фактически не проживание в квартире и не собирается вселяться в жилое помещение, факт его регистрации существенно увеличивает размер коммунальных платежей.
Если в состав зарегистрированных лиц входят граждане, сохранившие право постоянного пользования, их выселение будет практически невозможно. Исключением из этого правила могут являться случаи нарушения условий проживания:
- отказ от оплаты коммунальных услуг и иных видов обязательных платежей;
- систематическое повреждение или порча жилого объекта, ведущая к его разрушению;
- систематическое нарушение прав иных лиц, проживающих в жилом помещении.
В этих случаях допускается выселение без предоставления другого жилья, в том числе путем подачи иска в суд.
Если прописанные граждане не обладают правом пользования квартирой, новый собственник имеет законное право выселить их с жилплощади, а также снять с регистрационного учета в принудительном порядке.
Для этого необходимо выполнить следующие действия:
- предложить прописанным гражданам добровольно сняться с регистрационного учета, в том числе путем предоставления разумного срока для совершения таких действий;
- направить предупреждение о возможности принудительного выселения в судебном порядке;
- обратиться в суд за защитой прав собственника.
Если прописанные граждане фактически проживают в квартире, они должны осознавать возможность принудительного выселения через суд, поэтому шанс на добровольную выписку достаточно большой. Иная ситуация складывается в случаях, когда зарегистрированные лица не проживают в квартире, а место их жительства неизвестно.
В этом случае существует возможность выписать их по решению суда. При подаче иска в суд необходимо указать последнее известное место жительства такого гражданина, которое, как правило, будет совпадать с адресом приобретенной квартиры.
В ходе судебного разбирательства будет проводиться проверка наличия или отсутствия у зарегистрированного лица права постоянного пользования. Если такой факт не будет подтвержден, суд примет заочное решение о выселении и снятии с учета прописанного гражданина. После предъявления судебного акта в регистрационный орган будет проводиться выписка в строгом соответствии с резолютивной частью решения суда.
Таким образом, при продаже квартиры с приписанными гражданами покупателю предстоит определить наличие у них права постоянного пользования на жилье. Если такое право имеется, освободить квартиру будет крайне затруднительно. Выселение в судебном порядке допускается только в случаях, когда прописанные граждане не сохранили право постоянного проживания при оформлении сделки.