Подскажите, пожалуйста, процедуру приобретения нерезидентом - юридическим лицом недвижимости в собственность.
Представительства в РФ нет, надо ли вставать на учет в налоговой до приобретения недвижимости, получать ИНН и КИО?
Здравствуйте.
С точки зрения гражданско-правовых отношений иностранная организация является полноправным (за некоторыми незначительными, как показывает практика, исключениями) субъектом гражданского оборота, которая имеет право приобрести недвижимое имущество в РФ – действуя в лице руководителя либо уполномоченного доверенностью лица – и зарегистрировать переход права собственности в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
С точки зрения учетных обязательств Ваш вопрос регламентируется Приказом Минфина РФ от 30.09.2010 N 117н «Об утверждении Особенностей учета в налоговых органах иностранных организаций, не являющихся инвесторами по соглашению о разделе продукции или операторами соглашения». Если кратко, то по общему правилу орган, осуществивший регистрацию перехода права собственности, обязан в течение 10 дней с этого момента уведомить соответствующий территориальный налоговый орган о «появлении» нового налогоплательщика налога на имущество. После чего налоговый орган обязан выдать (направить заказным письмом) уведомление о постановке на учет иностранной организации в налоговом органе на территории Российской Федерации (собственно, это и будет документ о присвоении ИНН).
Постановка на учет ДО момента приобретения необходима в том случае, если возникает необходимость открыть счет в банке РФ для осуществления расчетов, связанных с приобретением недвижимого имущества. В таком случае иностранная организация обязана встать на учет по месту открытия банковского счета – это происходит по заявлению организации, после чего налоговый орган выдает ей Свидетельство о постановке на налоговый учет (ранее использовался термин КИО).
Иногда дебатируется вопрос, что если по акту приема-передачи Вы получили объект до государственной регистрации перехода прав собственности на него и уже поставили его по этому основанию на балансовый учет и начали вести некую коммерческую деятельность. Например, заключили какой-нибудь "хитрый" договор об использовании объекта находящегося на балансе, предварительный договор аренды и т.п., и т.д. и по нему начали уже получать деньги, осуществлять платежи и т.п., то следует посоветоваться с бухгалтером о целесообразности отражения в учете соответствующих операций с даты указанного Акта и прогнозно к этой дате или более ранней дате Договора купли-продажи инициативно стать на учет. Т.е. дальше уже идут вопросы налогового планирования, которые необходимо рассматривать предметно, применительно к конкретной ситуации, с учетом ряда факторов и обстоятельств.
Юридические аспекты
В соответствии с абз.1 п.1 ст.130 Гражданского Кодекса РФ (далее - ГК РФ) недвижимость - это объекты, прочно связанные с землей. Переместить такие объекты без несения им несоразмерного ущерба невозможно. К данной категории имущества относятся земельные участки и участки недр, леса и многолетние насаждения, здания и сооружения, нежилые и жилые помещения, объекты незавершенного строительства и т.д.
К примеру, ангар относится к недвижимости, если является капитальным строением или его частью (некапитальные строения, такие как щитовые дома, каркасные сборные конструкции, не отвечают признакам недвижимого имущества). А вот бытовые помещения на колесах или железнодорожные вагоны не имеют связи с землей и их легко можно переместить без ущерба их назначению.
Из данного правила есть свои исключения. Гражданский кодекс причисляет к недвижимому имуществу:
Воздушные и морские суда;
- суда внутреннего плавания;
- космические объекты;
- предприятия, как имущественные комплексы в целом.
При учете недвижимости стоит помнить, что права на данные объекты и сделки с ними подлежат обязательной государственной регистрации. В чем заключается различие понятий регистрация прав и регистрация сделок?
Регистрация прав и сделок
Недвижимое имущество часто становится объектом самых разнообразных действий, совершаемых гражданами и юридическими лицами с целью установления, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей. Такие действия называются сделками. К сделкам, в частности, относятся все гражданско-правовые договора: купля-продажа, аренда, рента, мена, дарение и пр.
Права, возникшие на основании сделки с недвижимостью, подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных законодательством РФ. Согласно п.1 ст.131 ГК РФ регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) подлежат следующие вещные права (в том числе их ограничение, переход и прекращение):
Право собственности;
- право хозяйственного ведения;
- право оперативного управления;
- право пожизненного наследуемого владения;
- право постоянного пользования;
- ипотека;
- сервитуты и пр.
Законодательством может быть предусмотрена необходимость регистрации самой сделки. В настоящее время данное требование сохраняется в отношении договоров:
- аренды недвижимого имущества - п.2 ст.609 ГК РФ;
- аренды здания, сооружения (сроком не менее 1 года) - п.2 ст.651 ГК РФ;
- аренды предприятия - п.3 ст.658 ГК РФ;
- аренды земельного участка (сроком не менее 1 года) - п.2 ст.26 Земельного кодекса РФ;
- об ипотеке - абз.1 п.1 ст.10 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
- участия в долевом строительстве - п.3 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
На основании Федерального закона от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» с 1 марта 2013 года правило о регистрации сделок с недвижимостью не применяются к договорам:
- купли-продажи жилого дома, квартиры (части жилого дома, квартиры) - п.2 ст.558 ГК РФ;
- купли-продажи предприятия - п.3 ст.560 ГК РФ;
- дарения недвижимости - п.3 ст.574 ГК РФ;
- отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты - ст.584 ГК РФ;
Порядок государственной регистрации установлен Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ). За совершение регистрационных действий взимается государственная пошлина, размер которой определяется в соответствии с п.1 ст.333.33 НК РФ. К примеру, величина пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество для юридических лиц в 2015 г. составляет 22 000 руб. (пп.22 п.1 ст.333.33 НК РФ). Причем оплату производит организация - покупатель, если иное не установлено договором. Согласно п.1 ст.14 Закона № 122-ФЗ проведенная государственная регистрация прав документально подтверждается по выбору правообладателя:
Свидетельством о государственной регистрации прав;
- выпиской из ЕГРП (Единого государственного реестра прав).
Зарегистрированная сделка (договор) удостоверяется специальной регистрационной надписью на документе, которая выражает содержание сделки.
Кадастровый учет
Недвижимое имущество также подлежит кадастровому учету на основании Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон № 221-ФЗ). В его перечень включаются:
- земельные участки;
- здания;
- сооружения;
- помещения;
- объекты незавершенного строительства.
Положения Закона № 221-ФЗ не применяются к следующим объектам:
- участкам недр;
- воздушным судам;
- морским судам;
- судам внутреннего плавания;
- космическим объектам;
- предприятиям как имущественным комплексам.
Российское законодательство не устанавливает прямой обязанности ставить недвижимое имущество на кадастровый учет. Однако, чтобы совершить какую-либо сделку (купли-продажи, аренды) с недвижимостью, нужно обладать правом собственности на объект, которое должно быть зарегистрировано официально. В свою очередь, чтобы получить свидетельство о государственности регистрации права собственности на недвижимое имущество, необходимо сперва зарегистрировать объект в государственном кадастре недвижимости (ГНК). Таким образом, кадастровый учет является обязательным условием для участия недвижимого имущества в гражданском обороте. Правила кадастрового учета действуют в отношении:
- земельных участков - с 01.01.2008 г.;
- зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства - с 01.01.2013 г.
Что же такое кадастровый учет? Это процедура внесения сведений о недвижимом имуществе в государственный кадастр недвижимости (ГКН) - реестр информации об учтенном недвижимом имуществе на территории Российской Федерации. Кадастровый учет преследует ряд основных целей:
- подтверждение существования объекта;
- подтверждение прекращения существования объекта или сведений о нем;
- индивидуализация объекта среди прочих аналогичных объектов;
- определение кадастровой стоимости объекта.
В соответствии с Постановлением Правительства от 01.06.2009 г. № 457 постановкой недвижимых объектов на кадастровый учет, ведением государственного кадастра недвижимости (ГКН) занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). В субъектах РФ эти функции выполняет уполномоченный орган Росреестра - кадастровая палата. Можно также обратиться в многофункциональный центр (МФЦ), действующий в регионе.
Каждому объекту недвижимости присваивается государственный учетный номер (или кадастровый номер). Он является уникальным и постоянным.
Госпошлина за постановку на кадастровый учет недвижимого имущества не взимается.
Договор купли-продажи
Приобретение недвижимости осуществляется по договору купли-продажи. Отношения сторон, возникающие на основе данного договора, регулируются общими положениями параграфа 1 гл.30 ГК РФ, а также специальными нормами параграфа 7 «Продажа недвижимости» (ст.549 - 558) и параграфа 8 «Продажа предприятия» (ст.559 - 566) гл.30 ГК РФ.
Согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости продавец должен передать в собственность покупателю недвижимое имущество: земельный участок, здание, сооружение и др. Покупатель в свою очередь должен принять это недвижимое имущество, заплатив при этом определенную денежную сумму (ст. 454 ГК РФ).
Договор купли-продажи недвижимости не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания обеими сторонами (п.1 ст.433 ГК РФ).
Недвижимый объект передается продавцом и принимается покупателем по подписанному передаточному акту или иному документу о передаче (ст.556 ГК РФ). После этого договор считается исполненным. Однако распоряжаться полученным во владение имуществом покупатель сможет только тогда, когда станет его полноправным собственником, т.е. после государственной регистрации перехода права собственности в ЕГРП. Продавец также не вправе распоряжаться недвижимым объектом после его передачи и до момента государственной регистрации перехода права собственности, поскольку уже не является его законным владельцем, поэтому не имеет возможности реализовывать свои права как собственника в отношении данного имущества.
Крупная сделка
Еще один важный момент, о котором нужно знать и помнить, покупая дорогостоящие недвижимые объекты. Если стоимость приобретаемого имущества равна:
- для ООО - 25% и более от стоимости имущества общества, если уставом ООО не установлен более высокий процентный порог для крупной сделки (п.1 ст.46 Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»);
- для АО - 25% и более от балансовой стоимости активов общества (абз.1 п.1 ст.78 Федерального закона от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»);
то сделка признается крупной. При данных обстоятельствах решение о совершении крупной сделки должно приниматься:
в ООО:
- общим собранием участников;
- советом директоров - наблюдательным советом, когда стоимость недвижимого имущества находится в пределах от 25% до 50% от стоимости имущества ООО (если принятие решения является компетенцией совета директоров);
в АО:
- общим собранием акционеров, когда стоимость недвижимого имущества выше 50% балансовой стоимости активов АО (решение принимается в ¾ голосов);
- советом директоров - наблюдательным советом единогласно, когда стоимость недвижимого имущества составляет от 25% до 50% от балансовой стоимости активов АО.
Нарушения требований законодательства в отношении крупной сделки могут повлечь ее недействительность.
Бухгалтерский учет
Фактические затраты на приобретение недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, аккумулируются на «Вложения во внеоборотные активы»:
- субсчет 08-1 «Приобретение земельных участков»;
- субсчет 08-2 «Приобретение объектов природопользования».
- субсчет 08-4 «Приобретение объектов основных средств».
Дебет 08-4 (08-1, 08-2) - Кредит 60
- отражены затраты на приобретение недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации.
Дебет 08-4 (08-1, 08-2) - Кредит 60, 70, 69, 71, 76, …
- отражены дополнительные затраты, связанные с приобретением недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации (информационные и консультационные услуги, услуги посредников и т.д.).
Для того, чтобы отразить объект на , не нужно дожидаться подачи документов на государственную регистрацию прав собственности на данную недвижимость. Организация вправе перевести актив в состав основных средств, если сформирована его первоначальная стоимость (с учетом условий п.4 ПБУ 6/01 ). На это указывает п.52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина РФ от 13.10.2003 г. № 91н (далее - Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств № 91н) в редакции Приказа Минфина от 24.12.2010 № 186н (действует с 1 января 2011 г.).
Справка . Согласно прежней редакции п.52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств № 91н, недвижимый объект учитывался в качестве основного средства, если (1) его первоначальная стоимость была сформирована; (2) первичные документы по приему передаче были оформлены; (3) объект фактически эксплуатировался; (4) документы были предоставлены на государственную регистрацию.
Норма п.52 Методический указаний по учету основных средств № 91н также уточняет, что объекты недвижимости, не зарегистрированные в общеустановленном порядке, учитываются на отдельном субсчете счета 01 (03). При этом в учете делаются проводки.
Дебет 01 (03), субсчет «Недвижимые объекты, не прошедшие госрегистрацию» - Кредит 08-4 (08-1, 08-2)
- учтено на отдельном субсчете счета учета основных средств недвижимое имущество, не прошедшее государственную регистрацию.
После регистрации права собственности недвижимый объект переводят в состав основных средств, права на которые зарегистрированы:
Дебет 01 (03), субсчет «Недвижимые объекты, прошедшие госрегистрацию» - Кредит 01 (03), субсчет «Недвижимые объекты, не прошедшие госрегистрацию»
- переведено недвижимое имущество в состав основных средств (доходных вложений в материальные ценности), прошедших государственную регистрацию.
Бухгалтерский учет госпошлины
Как?
В бухгалтерском учете затраты на государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества должны включаться в его первоначальную стоимость. Основанием для этого служит п.8 ПБУ 6/01. Обычно проблем с учетом расходов на уплату государственной пошлины и других расходов не возникает, когда они понесены в процессе формирования первоначальной стоимости актива. При этом организация отразит их в учете так.
Дебет 68 - Кредит 51
Дебет 08-4 (08-1, 08-2) - Кредит 68
- учтена государственная пошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество в первоначальной стоимости объекта основных средств.
Дебет 08-4 (08-1, 08-2) - Кредит 60,76
- учтены прочие расходы, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество, в первоначальной стоимости объекта основных средств (оформление документов, услуги нотариуса и т.д.).
Однако госпошлина учитывается иначе в ситуации, когда объект уже включен в состав основных средств. Дело в том, что п.14 ПБУ 6/01 содержит закрытый перечень оснований для изменения первоначальной стоимости основного средства:
Достройка;
- дооборудование;
- реконструкция;
- модернизация;
- частичная ликвидация;
- переоценка.
Поэтому расходы на госрегистрацию, понесенные уже после того, как сформирован самостоятельный инвентарный объект, не могут увеличивать его стоимость. Учитывать такие расходы необходимо как прочие на счете 91 «Прочие доходы и расходы», субсчете 2 «Прочие расходы».
Дебет 68 - Кредит 51
- перечислены с расчетного счета денежные средства на уплату государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество.
Дебет 91-2 - Кредит 68
- учтены расходы на уплату государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество, понесенные после принятия объекта к бухгалтерскому учету в качестве основного средства.
Дебет 91-2 - Кредит 60,76
- учтены прочие расходы на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, понесенные после принятия объекта к бухгалтерскому учету в качестве основного средства (оформление документов, услуги нотариуса и т.д.).
Когда?
Расходы на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество признаются в бухгалтерском учете тогда, когда выполняются три условия п.16 ПБУ 10/99:
- расход осуществляется в соответствии с условиями договора (требованием законодательства, обычаем делового оборота);
- сумма расхода может быть определена;
- есть уверенность, что при совершении конкретной операции произойдет уменьшение экономических выгод организации.
При этом каждый факт хозяйственной жизни должен быть оформлен первичным документом (ч.1 ст.9 Федерального закона от 06.12.2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее - Закон № 402-ФЗ)).
К примеру, госпошлина:
- взимается согласно требованию закона;
- ее размер определен нормами Налогового кодекса;
- в результате уплаты пошлины уменьшаются экономические выгоды организации (?).
На последнем условии следует заострить особое внимание. Является ли момент уплаты той датой, когда нужно начислять расход?
На основании пп.5.2 п.1 ст.333.18 НК РФ государственная пошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество перечисляется в Федеральный бюджет:
- до подачи заявлению на регистрацию;
- после подачи заявления на регистрацию, но до момента его рассмотрения, если заявление подано в электронном виде.
Заплатив госпошлину, организация может отказаться от совершения юридически значимых действий. Тогда согласно пп.4 п.1 ст.333.40 НК РФ денежные средства подлежат возврату. Следовательно, перечисление пошлины в бюджет не является достаточным основанием для признания расхода в бухгалтерском учете. Датой для начисления следует считать день подачи документов на регистрацию. Именно тогда выполняется третье необходимое условие: уменьшение экономических выгод. После того, как регистрационные действия начались, организация уже не может отказаться от их совершения и потребовать возврата уплаченного сбора. Факт получения документов для проведения государственной регистрации подтверждается распиской, которую регистрирующий орган выдает заявителю (п.6 ст.16 Закона № 122-ФЗ).
Порядок учета НДС
Сумма «входного» НДС, предъявленная продавцом покупателю недвижимого имущества, принимается к вычету после принятия основного средства на учет при условии налогового законодательства (ст.171, ст.172).
Согласно пп.17 п.2 ст.149 НК РФ государственная пошлина и другие виды пошлин и сборов НДС не облагаются.
Таблицы 1 - Бухгалтерские проводки по учету приобретения основных средств, подлежащих государственной регистрации
| № п/п | Содержание операции | Дебет | Кредит |
| 1 | Отражена покупная стоимость объекта недвижимого имущества (без НДС) | 08-4 | 60 |
| 2 | Одновременно с проводкой п.1:
Учтен НДС по приобретенному объекту на основании счета-фактуры поставщика |
19 | 60 |
| 3 | Отражены дополнительные расходы, связанные с покупкой основного средства: доставка, информационные и консультационные услуги, погрузочно-разгрузочные работы и пр. (без НДС) | 08-4 | 60, 70, 69, 71, 76, … |
| 4 | Одновременно с проводкой п.3:
Учтен НДС по дополнительным расходам |
19 | 60,71, 76, … |
| Ситуация 1: Расходы на госпошлину произведены до отражения объекта на счете 01 |
|||
| 5 | 68 | 51 | |
| 6 | Включены расходы на госпошлину за регистрацию прав на объект недвижимого имущества в первоначальную стоимость основного средства | 08-4 | 68 |
| 7 | 01 | 08-4 | |
| 8 | 68 | 19 | |
| 9 | 68 | 19 | |
| Ситуация 2: Расходы на госпошлину произведены после отражения объекта на счете 01 |
|||
| 5 | Объект недвижимого имущества принят к бухгалтерскому учету в качестве основного средства по первоначальной стоимости | 01 | 08-4 |
| 6 | Предъявлен к вычету НДС по приобретенному основному средству | 68 | 19 |
| 7 | Предъявлен к вычету НДС по дополнительным расходам, связанным с покупкой основного средства | 68 | 19 |
| 8 | Перечислены денежные средства с расчетного счета на уплату госпошлины за регистрацию прав на объект недвижимого имущества | 68 | 51 |
| 9 | Отражены затраты на госпошлину за регистрацию прав на объект недвижимого имущества в составе прочих расходов | 91-2 | 68 |
Пример 1 .
ООО «Моя Еда» в середине мая приобрело помещение под продуктовый склад по договору купли-продажи за 4 720 000 руб., в т. ч. НДС (18%) - 720 000 руб. Поскольку объект полностью пригоден для своего использования по назначению, организация перевела его в состав основных средств и ввела в эксплуатацию.
Документы на регистрацию прав на недвижимое имущество были поданы в регистрирующий орган в начале июня. Размер государственной пошлины для юридического лица составил 22 000 руб. В июле право собственности на помещение было зарегистрировано.
Справочные данные:
- общество применяет общую систему налогообложения (ОСНО).
- в соответствии с рабочим планом счетов, утвержденным в учетной политике ООО «Моя Еда» для целей бухгалтерского учета, недвижимые объекты основных средств учитываются на следующих субсчетах.
Рабочий план счетов ООО «Моя Еда»
| Код | Наименование |
| 01 | Основные средства |
| 01-1 | |
| 01-2 | |
| ....... | ....... |
Решение.
В бухгалтерском учете будут сделаны следующие проводки.
| № п/п | Содержание операции | Дебет | Кредит | Сумма, руб. |
| Май | ||||
| 1 | Отражена стоимость приобретенного помещения (без НДС) | 08-4 | 60 | 4 000 000 |
| 2 | Учтена сумма «входного» НДС по объекту недвижимого имущества | 19 | 60 | 720 000 |
| 3 | Объект принят к бухгалтерскому учету в качестве основного средства по первоначальной стоимости и введен в эксплуатацию: помещение отражено в составе недвижимых объектов, права на которые не зарегистрированы | 01-1 | 08-4 | 4 000 000 |
| 4 | Предъявлена к вычету сумма «входного» НДС по приобретенному помещению | 68 | 19 | 720 000 |
| Июнь | ||||
| 5 | Перечислены с расчетного счета денежные средства на уплату госпошлины за регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества | 68 | 51 | 22 000 |
| 6 | Учтена госпошлина за регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества в прочих расходах организации | 91-2 | 68 | 22 000 |
| Июль | ||||
| 7 | Учтено помещение в составе недвижимых объектов, прошедших госрегистрацию | 01-2 | 01-1 | 4 000 000 |
В соответствии с п.21 ПБУ 6/01 организация начнет амортизировать складское помещение с июля.
Конец примера
Налог на прибыль
В целях налогообложения прибыли недвижимые объекты, приобретенные организацией для ведения хозяйственной деятельности, учитываются в составе амортизируемого имущества при условии их соответствия критериям абз.1 п.1 ст.256 НК РФ .
Основные средства принимаются к налоговому учету по первоначальной стоимости, которая определяется в порядке, установленном п.1 ст.257 НК РФ. Впоследствии эта стоимость списывается на расходы через амортизацию. Согласно п.4 ст.259 НК РФ по объектам амортизируемого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации, амортизация начисляется в общеустановленном порядке, как и по любым другим основным средствам: с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию. При этом организации не нужно дожидаться даты государственной регистрации права собственности на недвижимость или документально подтверждать факт подачи документов в регистрирующий орган.
Справка . Правила п.4 ст.259 не распространяются на основные средства, которые организация начала использовать до 2013 года. Ранее действовавшая норма п. 11 ст. 258 НК РФ не давала организациям возможности амортизировать объекты, подлежащее государственной регистрации, ранее срока документально подтвержденной подачи документов для регистрации прав на имущество. С 1 января 2013 года данная норма перестала действовать в связи с вступлением в силу Федерального закона от 29.11.2012 г. № 206-ФЗ.
Но не все недвижимые объекты подлежат амортизации. Согласно п.2 ст.256 НК РФ исключение составляют земельные участки и другие объекты природопользования (недра, вода и т.д.), объекты незавершенного капитального строительства и др. Некоторые основные средства и вовсе исключаются из состава амортизируемого имущества (п.3 ст.256 НК РФ ).
Амортизационная премия
На основании п.9 ст.258 НК РФ организация вправе уменьшить первоначальную стоимость основного средства на амортизационную премию, величина которой может составлять:
- не более 10% от первоначальной стоимости объекта, относящегося к 1, 2, 8-10 амортизационным группам;
- не более 30% от первоначальной стоимости объекта, относящегося к 3-7 амортизационным группам.
Решение об использовании амортизационной премии и ее размер должны быть закреплены в учетной политике для целей налогообложения.
Амортизационная премия учитывается в составе косвенных расходов того отчетного (налогового) периода, в котором основное средство начинает амортизироваться (абз.2 п.3 ст.272 НК РФ). Учитывая положения п.4 ст.259 НК РФ списание происходит в месяце, следующем за месяцем ввода недвижимого имущества в эксплуатацию. При этом сам объект после ввода в эксплуатацию принимается в состав амортизационной группы по первоначальной стоимости за вычетом суммы премии.
В случае, если основное средство, в отношении которого применялась амортизационная премия, было реализовано в течение 5-ти лет с момента его ввода в эксплуатацию взаимозависимому лицу, то премия подлежит восстановлению в отчетном (налоговом) периоде совершения операции по реализации (абз.3 п.9 ст.258 НК РФ).
Справка . До 1 января 2013 норма абз.3 п.9 ст.258 НК РФ не содержала указания на конкретную категорию лиц, которым производилась реализация имущества.
Еще один важный момент. Амортизационная премия применяется только к амортизируемым основным средствам, т. е. к тем объектам, которые подлежат амортизации в налоговом учете. Так часть стоимости земельного участка не может быть списана на расходы в виде амортизационной премии, поскольку в соответствии с п.2 ст.256 НК РФ земля не амортизируется.
Бухгалтерским законодательством амортизационная премия не предусмотрена. Поэтому ее применение для целей налогообложения обязательно приведет к разницам между суммами амортизации, начисленными в бухгалтерском и налоговом учете.
Приобретение здания и земельного участка под ним
При покупке недвижимого имущества организация может столкнуться с некоторыми трудностями в определении его первоначальной стоимости. К примеру, на практике может возникнуть ситуация, когда в договоре на приобретение здания (сооружения, строения и др.) и земельного участка под ним указана единая стоимость. Норма п.2 ст.555 ГК РФ уточняет, что в таких случаях установленная цена здания или другого недвижимого имущества включает цену земельного участка, на котором находится объект (если иное не предусмотрено законом или договором). Кроме того, законодательство не обязывает стороны сделки при купле-продаже нескольких недвижимых объектов указывать цену отдельно для каждого из них.
Однако принять здание и земельный участок к учету как единый не получится. Такой вывод следует из абз.2 п.6 ПБУ 6/01, его правомерность подтверждает Минфин России в письме от 19.05.2003 г. № 04-02-05/3/50. Дело в том, что здание имеет ограниченный срок полезного использования, а для земли он не устанавливается вовсе. (Кроме того, в соответствии с пп.1 п.4 ст.374 НК РФ земельный участок не является объектом обложения налогом на имущество. Если не выделить стоимость земли, то проверяющие, скорее всего, потребуют учесть договорную сумму полностью при исчислении налоговой базы.) Значит учитывать эти недвижимые объекты нужно по отдельности. Отсюда возникает вопрос, какую часть стоимости отнести к зданию, а какую - к земельному участку?
Действующее законодательство не дает четкого ответа на поставленный вопрос, официальных разъяснений чиновников практически нет, а судебная практика еще не сложилась. Решить проблему можно несколькими способами:
- заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи, где указать стоимость каждого объекта недвижимого имущества. Хотя этот путь решения и является наиболее приемлемым, но он не всегда возможен;
- экспертным путем: используя данные независимой оценки, пропорционально разделить общую стоимость между объектами недвижимого имущества. Но стоит заметить, что применение этого способа не исключает возможности возникновения споров с налоговиками;
- распределить затраты на приобретение нескольких недвижимых объектов на основании выбранной и обоснованной организацией базы (например, пропорционально кадастровой стоимости здания и земельного участка). Такое мнение высказали представители Минфина России в письме от 28.06.2013 г. № 03-05-05-01/24812. Причем вариант расчета стоимости здания путем вычитания из общей суммы оценочной стоимости земли, предложенный автором письма, не нашел своей поддержки со стороны финансового ведомства.
Организация должна помнить, что, избирая для себя тот или иной порядок разделения общей стоимости между несколькими объектами недвижимости, она идет на определенный риск. С чем он связан? Норма п.7 ПБУ 1/2008 позволяет разрабатывать способы бухгалтерского учета, если законодательно они не установлены. А вот в Налоговый кодекс такой возможности не предоставляет, поскольку налоговые правила должны быть одинаковыми и понятными для всех налогоплательщиков. Поэтому любой разработанный способ налогового учета, не закрепленный на законодательном уровне, может вызвать претензии проверяющих.
Дополнительные затраты, которые понесены при покупке основных средств, требующих регистрации прав, распределяются между объектами в соответствующей пропорции.
Налоговый учет госпошлины
Как?
Также, как и в бухгалтерском учете, порядок налогового учета расходов, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, зависит от момента их совершения:
- до ввода объекта в эксплуатацию;
- после ввода объекта в эксплуатацию.
В первом случае расходы должны учитываться при формировании первоначальной стоимости основного средства. Такой точки зрения придерживается Минфин России (письма: от 04.03.2010 г. № 03-03-06/1/113, от 19.05.2009 г. № 03-05-05-01/26, от 18.05.2009 г. № 03-05-05-01/26, от 27.03.2009 г. № 03-03-06/1/195 и др.). Свою позицию он обосновывает нормой п.1 ст.257 НК РФ. Согласно данной норме при покупке недвижимого объекта его первоначальная стоимость складывается из расходов на приобретение, доставку и доведение до пригодного для эксплуатации состояния. При этом в сумму не включаются только НДС и акцизы, и госпошлина в данный перечень не входит.
Во втором случае расходы единовременно списываются на прочие расходы, связанные с производством и реализацией (пп.40 п.1 ст.264 НК РФ). Аргументом в пользу данного порядка учета служит то, что при вводе объекта основных средств в эксплуатацию его первоначальная стоимость уже сформирована и изменению не подлежит, за исключением оснований, перечисленных в абз.1 п.2 ст.257 НК РФ, а именно:
- достройки;
- дооборудования;
- реконструкции;
- модернизации;
- технического перевооружения;
- частичной ликвидации;
- иных аналогичных оснований.
Регистрация прав на недвижимое имущество не относится к числу таких оснований. Следовательно, в рассматриваемой ситуации расходы на госпошлину не могут увеличивать первоначальную стоимость основного средства. Правомерность данных выводов подтверждает и Минфин России в своем письме от 11.02.2011 г. № 03-03-06/1/89.
Помимо вышеописанного порядка учета расходов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество существует и альтернативный подход. Согласно ему госпошлина должна включаться в состав прочих расходов, независимо от того, когда она была начислена: до или после ввода объекта основных средств в эксплуатацию. Доводы здесь приводятся следующие:
Госпошлина взимается за регистрацию перехода права собственности на уже приобретенный объект;
- факт уплаты госпошлины не влияет на пригодность объекта к использованию.
Значит, госпошлина - это самостоятельный вид расхода, который не связан с приобретением, доставкой и доведением основного средства до пригодного эксплуатационного состояния.
Кроме того, в соответствии со ст.13 НК РФ государственная пошлина относится к федеральным сборам. Поэтому на основании пп.1 п.1 ст.264 НК РФ организация вправе учесть такие затраты в составе прочих расходов.
Ранее данную позицию поддерживал и Минфин России (письма: от 19.10.2007 г. № 03-03-06/1/725, от 16.02.2006 г. № 03-03-04/1/116, от 02.03.2006 г. № 03-03-04/1/165, от 30.03.2005 г. № 03-03-01-04/1/137). Однако более поздние разъяснения финансистов по вопросу учета госпошлины до момента ввода объекта в эксплуатацию содержат выводы о том, что такие расходы участвуют в формировании первоначальной стоимости основного средства.
В связи с неоднозначностью существующих мнений организация, руководствуясь нормой п.4 ст.252 НК РФ , может самостоятельно определить группу расходов, к которой будут отнесены затраты на государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество. Выбранный вариант учета необходимо закрепить в учетной политике для целей налогообложения (абз.5 ст.313 НК РФ ).
Когда?
Для того, чтобы учесть государственную пошлину за регистрацию прав на недвижимое имущество для целей налогообложения прибыли, должны быть соблюдены 3 главных принципа признания расхода, которые сформулированы в п.1 ст.252 НК РФ:
- расход должен быть обоснованным;
- расход должен быть подтвержден документально;
- расход должен быть связан с деятельность, которая направлена на получение дохода.
Если все вышеперечисленные условия выполняются, то в налоговом учете начисляется расход. Но когда конкретно необходимо это сделать: при уплате государственного сбора или передаче документов на регистрацию?
Из пп.5.2 п.1 ст.333.18 НК РФ известно, что расчеты с бюджетом за совершение юридически значимых действий производятся:
- до подачи заявления на регистрацию;
- после подачи заявления на регистрацию, но до момента его рассмотрения (когда заявление подается в электронном виде).
Если начислить расход в день оплаты, то получится, что мы опережаем событие, с которым связано перечисление госпошлины. Регистрационные действия еще не начались и даже могут не состояться (по инициативе заявителя). В последнем случае организация вправе вернуть перечисленные денежные средства (пп.4 п.1 ст.333.40 НК РФ), и тогда учтенный расход окажется необоснованным. Поэтому методологически корректно признать расход на дату предоставления документов в регистрирующий орган. После того, как документы будут приняты, организация уже не может отказаться от совершения юридически значимых действий, за которые был уплачен государственный сбор.
Пример 2 .
В начале августа АО «Металлопрокатный завод» приобрело по договору купли-продажи производственное здание за 35 400 000 руб., в т. ч. НДС (18%) - 5 400 000 руб. и земельный участок под ним за 20 000 000 руб., без НДС (согласно пп.6 п.2 ст.146 НК РФ).
Риэлторской фирмой «Партнер» была оказана услуга по приобретению недвижимого имущества стоимостью 354 000 руб., в т. ч. НДС (18%) - 54 000 руб.
В конце этого же месяца полностью подготовленные к использованию активы организация приняла в состав основных средств и ввела в эксплуатацию. В соответствии с приказом руководителя срок полезного использования производственного здания составил 30 лет и 6 месяц или 366 месяц (10 амортизационная группа). Поскольку земля не подлежит амортизации (абз.5 п.17 ПБУ 6/01, п.2 ст.256 НК РФ), то и срок полезного использования для нее не устанавливается.
В начале сентября были поданы документы на государственную регистрацию прав собственности на недвижимые объекты. Предварительно организация перечислила в бюджет госпошлину за совершение регистрационных действий по 22 000 руб. за каждый объект.
В начале октября права собственности на здание и земельный участок были зарегистрированы.
Справочные данные:
1) общество находится на общей системе налогообложения (ОСНО);
2) в соответствии с учетной политикой АО «Металлопрокатный завод» для целей бухгалтерского и налогового учета:
- амортизация по всем основным средствам начисляется линейным способом;
- срок полезного использования определяется по Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы (утверждена Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1);
- дополнительные затраты, связанные с поступлением нескольких недвижимых объектов, распределяются пропорционально цене приобретения этих объектов согласно договору (без НДС);
3) в соответствии с учетной политикой АО «Металлопрокатный завод» для целей налогового учета
- в отношении амортизируемых основных средств применяется амортизационная премия. (Для объектов 10 амортизационной группы размер премии составляет 10% от первоначальной стоимости);
- расходы на риэлторские услуги включаются в первоначальную стоимость объекта основных средств;
4) в соответствии с рабочим планом счетов, утвержденным в учетной политике АО «Металлопрокатный завод» для целей бухгалтерского учета, недвижимые объекты основных средств учитываются на следующих субсчетах.
Рабочий план счетов АО «Металлопрокатный завод»
| Код | Наименование |
| 01 | Основные средства |
| 01-1 | Недвижимые объекты, не прошедшие госрегистрацию |
| 01-2 | Недвижимые объекты, прошедшие госрегистрацию |
| ....... | ....... |
Решение.
В учете организация должна сформировать 2 самостоятельных инвентарных объекта: производственное здание и земельный участок. Причем расходы на риэлторские услуги, которые связаны с приобретением этих недвижимых активов, необходимо распределить.
1. Стоимость услуг, которая будет включена в первоначальную стоимость производственного здания.
. Расчет:
Стоимость услуг риэлтора х Цена здания без НДС / (Цена здания без НДС + Цена земельного участка) = 300 000 руб. х 30 000 000 руб. / (30 000 000 руб. + 20 000 000 руб.) = 180 000 руб.;
2. Стоимость услуг, которая будет включена в первоначальную стоимость земельного участка.
. Расчет:
Стоимость услуг риэлтора х Цена земельного участка / (Цена здания без НДС + Цена земельного участка) = 300 000 руб. х 20 000 000 руб. / (30 000 000 руб. + 20 000 000 руб.) = 120 000 руб.
Приобретение недвижимых объектов организация отразит в бухгалтерском учете следующими проводками.
| № п/п | Содержание операции | Дебет | Кредит | Сумма, руб. |
| Август | ||||
| 1 | Отражена стоимость приобретенного производственного здания (без НДС) | 08-4 | 60 | 30 000 000 |
| 2 | Учтена сумма «входного» НДС по производственному зданию | 19 | 60 | 5 400 000 |
| 3 | Отражена стоимость приобретенного земельного участка (без НДС) | 08-1 | 60 | 20 000 000 |
| 4 | 08-4 | 60 | 180 000 | |
| 5 | Отражена стоимость риэлторских услуг, включаемая в первоначальную стоимость здания (без НДС) | 08-1 | 60 | 120 000 |
| 6 | Учтена сумма «входного» НДС по риэлторским услугам | 19 | 68 | 54 000 |
| 7 | Производственное здание принято к бухгалтерскому учету в качестве основного средства по первоначальной стоимости и введено в эксплуатацию (отражено в составе недвижимых объектов, права на которые не зарегистрированы) | 01-1 | 08-4 | 30 180 000 |
| 8 | Земельный участок принят к бухгалтерскому учету в качестве основного средства по первоначальной стоимости и введен в эксплуатацию (отражено в составе недвижимых объектов, права на которые не зарегистрированы) | 01-1 | 08-1 | 20 120 000 |
| 9 | Предъявлена к вычету сумма «входного» НДС по приобретенному производственному зданию | 68 | 19 | 5 400 000 |
| 10 | Предъявлена к вычету сумма «входного» НДС по риэлторским услугам | 68 | 19 | 120 000 |
С 1-го числа следующего месяца (сентября) бухгалтер АО начнет начислять амортизацию по производственному зданию в бухгалтерском и налоговом учете. (Земельный участок амортизируемым объектом не признается.) Однако при расчете амортизационных отчислений для целей налогообложения прибыли нужно учесть амортизационную премию (10%).
Расчет амортизации (А) линейным методом:
- В бухгалтерском учете:
1. Агод = Первоначальная стоимость х Норма амортизации (год.) = 30 180 000 руб. х 100% / 30,5 г. = 989 508,20 руб.
2. Амес = Агод / 12 мес. = 983 606,56 руб. / 12 мес. = 82 459,02 руб.
- В налоговом учете:
1. Амес = (Первоначальная стоимость - Амортизационная премия) / Срок полезного использования (мес.) = (30 180 000 руб. - 30 000 000 руб. х 10%) / 366 мес. = 74 262,29 руб.
Расчет показывает, что суммы амортизационный отчислений, которые списываются в бухгалтерском и налоговом учете, неодинаковы. Это связано с тем, для целей налогообложения прибыли организация может включить в расходы 3 000 000 руб. от первоначальной стоимости объекта в виде премии уже в 1-ом месяце амортизации, в то время, как в бухгалтерском учете этого сделать нельзя. Таким образом, общая сумма расходов, которую организация сможет учесть в сентябре составит:
- в бухгалтерском учете - 82 459,02 руб.;
- в налоговом учете - 3 074 262,29 руб. (= 3 000 000 руб. + 74 262,29 руб.)., что на 2 991 803,27 руб. (=3 074 262,29 руб. - 82 459,02 руб.) больше, чем в бухгалтерском учете.
Возникшая налогооблагаемая временная разница в размере 2 991 803,27 руб. формирует отложенное налоговое обязательство (ОНО):
- ОНО = Налогооблагаемая временная разница х 20% (ставка налога на прибыль) = 2 991 803,27 руб. х 18% = 598 360,65 руб.
В сентябре (месяце начала начисления амортизации по основному средству) организация начислит в учете ОНО. Бухгалтерские проводки будут такими.
| № п/п | Содержание операции | Дебет | Кредит | Сумма, руб. |
| Сентябрь | ||||
| 1 | Перечислены с расчетного счета денежные средства на уплату госпошлины за регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества - производственное здание | 68 | 51 | 22 000 |
| 2 | Учтена госпошлина за регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества - производственное здание | 91-2 | 68 | 22 000 |
| 3 | Перечислены с расчетного счета денежные средства на уплату госпошлины за регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества - земельный участок | 68 | 51 | 22 000 |
| 4 | Учтена госпошлина за регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества - земельный участок | 91-2 | 68 | 22 000 |
| 5 | Отражено начисление амортизации по производственному помещению за сентябрь | 20 | 02 | 82 459,02 |
| 6 | Отражено начисление ОНО | 68 | 77 | 598 360,65 |
В следующем месяце (октябре) амортизация в бухгалтерском учете будет начислена на 8 196,73 руб. (= 82 459,02 руб. - 74 262,29 руб.) больше, чем для целей налогообложения. Эта сумма частично уменьшит возникшую в сентябре налогооблагаемую временную разницу и, как следствие, погасит в соответствующей сумме начисленное ОНО: 8 196,73 руб. х 20 % = 1 639,35 руб.
| № п/п | Содержание операции | Дебет | Кредит | Сумма, руб. |
| Октябрь | ||||
| 1 | Учтено производственное здание в составе недвижимых объектов, прошедших госрегистрацию | 01-2 | 01-1 | 30 180 000 |
| 2 | Учтен земельный участок в составе недвижимых объектов, прошедших госрегистрацию | 01-2 | 01-1 | 20 120 000 |
| 3 | Отражено начисление амортизации по производственному зданию за октябрь | 20 | 02 | 82 459,02 |
| 4 | Отражено частичное списание ОНО | 77 | 68 | 1 639,35 |
Бухгалтерские проводки, по начислению амортизации на производственное здание и погашению ОНО, аналогичные записям № 3 и №4 октября месяца, должны производиться в учете ежемесячно в течение оставшегося срока полезного использования до полного списания стоимости основного средства или снятия его с учета.
| Месяц | Бухгалтерский учет | Налоговый учет | ||||
| начисление амортизация | начисление ОНО | списание ОНО | остаток ОНО | начисление амортизация | амортизационная премия | |
| сентябрь | 82 459,02 | 598 360,65 | - | - | 74 262,29 | 3 000 000 |
| октябрь | 82 459,02 | - | 1 639,35 | 596 721,30 | 74 262,29 | - |
| ноябрь | 82 459,02 | - | 1 639,35 | 595 081,95 | 74 262,29 | - |
| декабрь | 82 459,02 | - | 1 639,35 | 593 442,60 | 74 262,29 | - |
| ....... | ....... | ....... | ....... | ....... | ....... | ....... |
| В конце срока полезного использования | ||||||
| 365 мес. | 82 459,02 | - | 1 639,35 | 1 639,35 | 74 262,29 | - |
| 366 мес. | 82 459,02 | - | 1 639,35 | 0 | 74 262,29 | - |
| В феврале стоимость производственного здания и отложенного налогового обязательства (ОНО) будут списаны полностью | ||||||
Конец примера
Документооборот
В соответствии с п.1 ст.556 ГК РФ факт передачи недвижимого объекта документально оформляется:
- передаточным актом;
- другим документом о передаче.
На основании п.81 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств № 91н объект передается одной стороной в собственность другой стороны по акту приемки-передачи основных средств. Унифицированная форма этого первичного документа ОС-1а разработана Госкомстатом России (Постановление от 21.01.2003 г. № 7). Акт заполняется и подписывается обеими сторонами сделки, и продавцом, и покупателем.
Также стоит отметить, что ч.4 ст.9 Закона № 402-ФЗ не запрещает организациям использовать для оформления учетных операций собственные формы. При этом первичный документ должен содержать все обязательные реквизиты, предусмотренные ч.2 ст.9 Закона № 402-ФЗ.
Договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.
При заключении договора купли-продажи по этой сделке продавец вправе требовать :
- уплаты оговоренной в договоре цены;
- оплаты цены объекта и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту жительства продавца), если покупатель не оплачивает объект своевременно;
- оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.
При этом продавец обязан :
- передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;
- в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;
- вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;
- передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи.
Покупатель вправе требовать :
- передачи проданного ему объекта недвижимости;
- уменьшения цены объекта либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения;
При передаче объекта, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи:
- соразмерного уменьшения цены сделки,
- безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период,
- возмещения своих расходов на устранение этих недостатков,
- возврата уплаченной цены объекта при отказе от исполнения договора;
- замены объекта недвижимости в соответствии с видом (и качеством), предусмотренным договором купли-продажи;
- предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.
При этом покупатель обязан :
- принять переданный ему объект недвижимости;
- оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;
- оплатить объект по цене, предусмотренной договором купли-продажи.
- индивидуальные сделки (с участием посредника);
- публичные торги.
Торги по продаже прав собственности или прав аренды на недвижимость проводятся в форме аукциона или конкурса.
— публичный способ продажи объекта покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. По форме подачи заявлений различают аукционы открытый и закрытый.
— способ продажи, предусматривающий предложение покупателем максимальной цены при условии выполнения им по отношению к объекту определенных обязательств — социальных (с реализацией социально-значимых программ) или инвестиционных (с выполнением инвестиционных программ).
Тендер — конкурсная форма проведения подрядных торгов, на которых осуществляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.
Мена и обмен
Мена — сделка, в которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.
Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.
Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств.
Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.
Обмен — сделка:
- между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценное право пользования);
- между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности).
Дарение и наследование
Дарение — сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:
- объект недвижимости в собственность;
- имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.
Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица.
Для сделки дарения имеются ограничения:
- если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников;
- для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.
В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.
Наследование
Наследование обеспечивает переход права собственности на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или — при отсутствии завещания — по закону.
Рента
Рента — сделка, в которой получатель ренты — собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.
Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется .
Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.
Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.
Рента имеет несколько подвидов:
- постоянная рента;
- пожизненная рента;
- пожизненное содержание с иждивением.
Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.
Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее одной минимальной заработной платы. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).
Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (которое не может быть менее двух минимальных заработных плат в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.
Аренда и найм
Аренда
Аренда — сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.
Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).
При заключении договора аренды этой сделке арендодатель вправе требовать :
- своевременной уплаты арендной платы;
- расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора.
Арендодатель обязан :
- предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;
- отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию;
Арендатор имеет право :
- истребовать сданный в аренду объект недвижимости;
- при обнаружении недостатков в арендуемом объекте: требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды;
- требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;
- с согласия арендодателя: сдать объект недвижимости в субаренду; передать арендные права другому лицу; отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;
- иметь преимущество при заключении аренды на новый срок.
Арендатор обязан :
- своевременно вносить арендную плату;
- пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.
Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования, передаётся одновременно с передачей арендных прав на недвижимость.
Найм
Найм жилого помещения — операция, в которой одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.
Покупка своего жилья – мечта многих семей. Далеко не все могут позволить себе собственную квартиру, так как стоимость приличной недвижимости, пригодной для жилья, составляет минимум миллион рублей даже в регионе.
Учитывая, что свое жилье иметь важно, государство допускает много способов приобретения квартиры, доступных семьям с обычным доходом. Это и ипотека, и жилищное кредитование, и возможность оформления налогового вычета, и долевое строительство, и многие другие способы.
Плюсы своей квартиры
Приобретение квартиры становится вопросом не только жизнеобеспечения, но и престижа. Ведь купить недвижимость может далеко не каждый, только тот, кто заслужил это своим трудолюбием и кто воспользовался предложенными возможностями.
Несмотря на то что на Западе многим семьям выходит дешевле снимать жилье, чем покупать свое, в нашей стране дело обстоит по-другому.
Арендная плата в России довольно велика, к тому же закон выступает однозначно на стороне арендодателей, а не съемщиков.
Арендаторы оказываются не защищены от собственников жилья, их могут выселить в любой момент, поднять им плату, обязать оплачивать ремонт. И если при этом не заключен (а именно так обстоит дело в подавляющем количестве случаев), то нет никакого способа призвать арендодателя к ответу.
Кроме того, арендатору нужно согласовывать каждый шаг по изменению облика квартиры с ее владельцем, приходится выяснять отношения с представителями управляющей компании, если собственник жилья оказывается недобросовестным плательщиком, и т. д.
Приобретение своей квартиры оказывается выгодным не только с психологической точки зрения, но и с экономической. Конечно, зачастую платежи за свою квартиру, если она взята в или кредит, выше, чем потенциальная арендная плата, но эти платежи временные и деньги вкладываются в собственное жилье, а не отдаются дяде.
Как можно купить квартиру
Самый просто способ: накопить деньги. Однако далеко не каждая семья имеет такой уровень дохода, чтобы позволить себе откладывать достаточные суммы, чтобы их хватило на покупку квартиры. Особенно, если учитывать, что недвижимость дорожает, а в кризисные времена теряет в цене не так много, чтобы можно было «воспользоваться моментом».
Поэтому имеет смысл рассмотреть другие способы.
Ипотека
Для получения ипотеки в банке нужно иметь хорошую кредитную историю, достаточный для осуществления платежей доход, а также первоначальный взнос (обычно 10%).
Для получения одобрения со стороны банка можно привлечь созаемщиков (например, родителей), а также поручиться имеющейся недвижимостью или автомобилем, доказать наличие дополнительного дохода (к примеру, проценты с банковского депозита).
Кредит
Этот способ хорошо подойдет для семей, которым ипотека не подошла по тем или иным причинам. Например, не хочется брать ипотеку на длительный срок (ипотека подразумевает «марафонскую дистанцию» на 15–20 лет и за счет этого сокращение суммы ежемесячного платежа), в то время как доход позволяет взять более краткосрочный кредит с повышенной суммой ежемесячного взноса.
Также взятие кредита оптимально, если продается недвижимость меньшей площади и покупается более просторное жилье.
Использование субсидий
Этот способ комбинируется с первыми двумя. Госсубсидии бывают нескольких типов. Например, полученные средства можно использовать в качестве первоначального взноса, как сертификат.
Военный сертификат, напротив, позволяет взять ипотеку на льготных условиях. Третий вид субсидий – помощь в погашении ипотеки. Так, можно оформить на проценты по ипотеке.
Социальные программы
В некоторых регионах запущены программы помощи молодым или многодетным семьям. Так, например, в Башкортостане многодетным семьям выделяют участки под строительство, а в Калининградской области выделяют миллион для покупки жилья.
Нужно поинтересоваться в местном отделе соцобеспечения о наличии таких программ и об их условиях.
Участие в специальных программах софинансирования
Такие программы предлагаются некоторыми банками, в частности Сбербанком. Под участием подразумевается, что семья на протяжении определенного времени (2-3 года) делает взносы, пополняя специальный накопительный счет. После истечения оговоренного срока государство увеличивает на определенный процент накопленную сумму, и ее можно использовать в качестве первоначального взноса.
Долевое строительство
Квартиры на этапе стоят значительно дешевле, иной раз в 3-4 раза ниже среднерыночной цены. К тому же платежи рассредоточены на время возведения дома.
Среди существенных минусов большое количество мошеннических схем, которые применяются при долевом строительстве, из-за чего дольщики оказываются обманутыми, строительство оборачивается долгостроем или вообще замораживается.
Аренда с последующим выкупом
Такой способ крайне редко, но применяется. Платежей в таком случае будет два: первый – в качестве арендной платы, второй – в счет будущей покупки квартиры.
Разновидность такой аренды: рента с пожизненным содержанием. Например, семья ухаживает за пожилой женщиной, и между ними заключен договор, суть которого сводится к следующему: арендаторы полностью содержат владелицу жилья и оплачивают все ее счета, но после ее смерти квартира переходит им в собственность.
Таким образом, есть немало способов приобрести свою недвижимость, не имея на руках достаточного количества средств. Нужно тщательно изучить каждую возможность, взвесить все достоинства и недостатки – и действовать.
Право - один из видов регуляторов общественных отношений. Гражданское право в соответствии со ст. 2 ГК РФ определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальных прав), регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения.
Право собственности - наиболее широкое по объему правомочий вещное право, предоставляющее управомоченному лицу максимальные возможности использования принадлежащего ему недвижимого имущества. Гражданским законодательством определены ограниченные вещные права (ст. 216 ГК РФ), которые связаны с использованием чужих земельных участков и других объектов недвижимости, в силу чего подлежащие государственной регистрации (сервитут, пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование), а так же и ограниченные вещные права, оформляющие имущественную обособленность государственных и муниципальных унитарных предприятий, казенных предприятий и учреждений - юридических лиц, не являющихся собственниками закрепленного за ними имущества. Имущество за названными юридическими лицами закрепляется собственником на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.
Правомочия собственника раскрываются в п. 1 ст. 209 ГК РФ через триаду:
- - владение;
- - пользование;
- - распоряжение.
Под правомочием владения понимается юридически обеспеченная возможность иметь имущество в своем хозяйственном (фактическом) обладании.
Правомочие пользования - это основанная на законе возможность эксплуатации, хозяйственного использования имущества путем извлечения его полезных свойств. Пользование тесно связано с правомочием владения, так как в большинстве случаев можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.
Правомочие распоряжения - это возможность определения юридической судьбы вещи путем изменения ее принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение).
Для возникновения права собственности на недвижимое имущество, как и иных правоотношений, необходимо наличие определённых юридических фактов, которые в гражданском праве России называются основаниями приобретения права собственности. Традиционно их принято делить на первоначальные и производные:
- - первоначальные - не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь;
- - производные, при которых право собственности на вещь переходит к последующему собственнику от его предшественника.
К первоначальным основаниям приобретения права на недвижимое имущество относится:
- - приобретение права собственности на вновь изготовленную вещь (создание (строительство) в установленном порядке нового объекта недвижимости, на который ранее не существовало ничьих прав);
К производным же способам приобретения отнесены:
- - приватизация;
Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество приобретается лицом, изготовившим или создавшим его для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. При этом, законодатель специально для недвижимого имущества жёстко связывает момент приобретения права собственности на такое имущество с моментом его государственной регистрации.
Значимым первоначальным основанием для приобретения прав собственности на недвижимое имущество является бесхозяйность такого имущества. Бесхозяйным по правилам статьи 225 ГК РФ признаётся такое имущество, которое не имеет собственника либо собственник которого не известен, либо отказался от права собственности в соответствии со статьей 236 ГК РФ. В последнем случае такой собственник не лишается прав и не освобождается от обязанностей в отношении соответствующего имущества до момента приобретения права собственности на него другим лицом.
Отдельно законодателем рассматриваются ситуация приобретения права собственности на самовольную постройку, то есть при нарушении принципа соблюдения закона и иных правовых актов. Статья 222 ГК РФ определяет самовольную постройку как жилой дом, другое сооружение, строение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил. При этом сама по себе самовольная постройка не позволяет собственнику приобрести право собственности на самовольно созданное недвижимое имущество и распоряжаться таким имуществом (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки), на что закон указывает дополнительно.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ. В этих целях самовольному застройщику вручается предписание о сносе самовольно построенного объекта и приведении в порядок соответствующей территории с указанием сроков, в которые застройщик обязан совершить соответствующие действия. Однако при соблюдении установленных законом условий право собственности на такую постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим самовольную застройку на не принадлежащем ему земельном участке, либо за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится такой участок.
Право собственности за самовольным застройщиком может быть признано лишь при условии, что земельный участок, находящийся под соответствующей постройкой, будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведённую постройку, а за титульным владельцем участка - с обязательным установлением размеров, в которых такой владелец обязан возместить застройщику расходы, связанные с осуществлением застройки. И ни одно из указанных лиц не может быть признано собственником соответствующего имущества, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
Приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ) также является одним из первоначальных оснований приобретения прав собственности на недвижимое имущество. При этом, также как и по прочим основаниям, право собственности на недвижимое имущество возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности с момента государственной регистрации соответствующего юридического факта.
Для приобретения права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности необходимо, чтобы лицо, не являющееся собственником имущества, добросовестно, открыто и непрерывно владело бы, как своим собственным, данным имуществом в течение пятнадцати лет. Важное значение для применения данного основания приобретения прав собственности является юридически корректные определения срока давности владения, правила которого прямо перечислены в пунктах 3 и 4 ст. 234 ГК РФ. Так, лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
В то же время, течение срока приобретательной давности начинается лишь с тех пор, когда истекает срок исковой давности по виндикационному иску либо по иску владельца, не являющегося собственником.
По производному основанию, наиболее распространенным и регулярным способом приобретения прав на недвижимое имущество является приобретение имущества по договору.
Для приобретения права собственности по такому основанию необходимо, чтобы между приобретателем и отчуждателем имущества был заключен договор в простой, а в случаях, прямо предусмотренных законом, и в квалифицированной письменной форме. В данном случае речь может идти о договоре купли-продажи недвижимости, форма которого установлена под страхом недействительности как письменная путем составления одного документа сторонами (ст. 550 ГК РФ). При этом законодатель особо подчеркивает и обеспечивает специальной защитой обязанность сторон регистрации перехода собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости.
Очень распространенными методами приобретения недвижимого имущества являются наследование гражданами по закону либо по завещанию, а также сходное с ними приобретение права собственности имущества юридического лица при его реорганизации или ликвидации. При реорганизации юридического лица к организациям-правопреемникам такого юридического лица право собственности на принадлежащее ему имущество переходит в соответствующих объемах согласно передаточным актам и разделительному балансу (абзац 3 п. 2 ст. 218, ст. 58, 59 ГК РФ).
В случае ликвидации юридического лица, то есть его прекращения без перехода прав и обязанностей, решение вопроса о законном приобретателе имущества ликвидированной организации зависит от того, сохраняют ли участники данного юридического лица какие-либо права на его имущество и, если сохраняют, то какие и в каком объеме. По умолчанию закона и учредительных документов имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов юридического лица, передается его учредителям (участникам), имеющим на это имущество вещные или обязательственные права (п. 7 ст. 63 ГК РФ).
Договор о передаче недвижимого имущества из государственной и муниципальной в частную собственность - договор приватизации (ст. 217 ГК РФ), также следует относить к производному виду оснований приобретения права собственности.
Основания прекращения права собственности на недвижимое имущество могут быть разделены на происходящие по воле собственника и помимо его воли, т. е., принудительно.
Прекращение права собственности по воле собственника происходит в случаях отчуждения права собственности другим лицам (например, по договорам купли-продажи), а также в случае добровольного отказа собственника от своего права (ст. 236 ГК РФ).
Отказ от права собственности - новое для нашего законодательства основание прекращения права собственности. Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
Принудительное прекращения права собственности на недвижимое имущество не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:
- 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237 ГК РФ);
- 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238 ГК РФ);
- 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239 ГК РФ);
- 4) реквизиция (статья 242 ГК РФ);
- 5) конфискация (статья 243 ГК РФ);
При принудительном обращении взыскания на недвижимое имущество собственника по его обязательствам законом предусмотрено прекращение права собственности на такое имущество у отчуждателя лишь с момента возникновения права собственности на такое имущество у его приобретателя. Приобретение прав собственности на недвижимое имущество по этому основанию осуществляется общем случае в судебном порядке (если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором), и обусловлено значительным количеством ограничений. По общему правилу, недвижимость является жизненно важным видом имущества для граждан и критически необходимой для функционирования коммерческих организаций, частью их имущественного комплекса.
В связи с этим, взыскания на объекты недвижимости должника обращаются в последнюю очередь, в усложненном порядке, а в некоторых случаях прямо запрещены.
Если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось недвижимое имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок.
Согласно ст. 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном законом. Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. Статьей 32 ЖК РФ предусматриваются меры по обеспечению жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.
Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме не только о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, но и о дате осуществленной государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии.
В соответствии со ст. 35 Конституции РФ, гражданское законодательство устанавливает, что национализация, то есть обращение в государственную собственность имущества, находящегося в частной собственности, производится на основании закона с возмещением государством прежнему собственнику национализированного имущества его действительной стоимости и других убытков.
Реквизиция как основание прекращения права собственности на недвижимое имущество - это возмездное изъятие такого имущества у собственника в интересах общества по решению государственных органов осуществляется в порядке и на условиях, установленных законом. Реквизиция применяется в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии, при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, поэтому сохранившееся реквизированное имущество может быть истребовано собственником по суду (ст. 242 ГК РФ).
В случаях, прямо предусмотренных законом, недвижимое имущество может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда или в административном порядке, в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация). Решение о конфискации, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в суд.
Исходя из этого, получаем:
- 1. Современное гражданское законодательство Российской Федерации предусматривает деление вещей на движимые и недвижимые. Недвижимость традиционно является одним из самых ценных объектов гражданских прав;
- 2. Недвижимое имущество (недвижимость) - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимости ГК РФ относит так же и движимые объекты, которые признаются в качестве недвижимости законом;
- 3. Право собственности на недвижимое имущество возникает по первоначальным и производным основаниям. К первоначальным основаниям приобретения права на недвижимое имущество относится:
- - приобретение права собственности на вновь изготовленную вещь (создание (строительство) в установленном порядке нового объекта недвижимости;
- - приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество;
- - вследствие истечения срока приобретательной давности;
- - при выполнении определенных условий - на самовольную постройку.
К производным же способам приобретения относится:
- - приобретение права собственности по договору;
- - приобретение права собственности в порядке наследования;
- - приватизация;
- - приобретение права собственности на имущество юридического лица вследствие его реорганизации или ликвидации.