Зарубежный опыт страхование ответственности риэлторов. Страхование деятельности риэлторских компаний

Государство давно озабочено 100%-ной легализацией риэлторского бизнеса, изыскивая новые способы регулирования и получения дани с агентств по продаже недвижимости и частных маклеров. В рамках проекта закона о регулировании деятельности риэлторов обсуждается обязательное страхование ответственности посредников, участвующих в сделках с недвижимостью.

Сегодня участники рынка недвижимости страхуют свою деятельность на добровольной основе, причем довольно редко (менее 6% сделок в год). Между тем в Гражданском кодексе РФ (статьи 165-180) существует более десятка позиций, по которым сделка с недвижимостью может быть признана судом недействительной, несмотря на государственную регистрацию перехода прав собственности на приобретаемый объект.

Обязательное страхование поможет компенсировать клиенту ущерб в случае признания сделки недействительной (в сумме от 300 тысяч до 5 млн рублей), но при этом, несомненно, увеличит прайс риэлторских услуг населению. Поможет ли новый законопроект обезопасить покупателей недвижимости и сделать рынок цивилизованнее и каковы его «подводные камни»?


Виктория Григорьева, генеральный директор, партнер компании «БЕСТ-Новострой» , считает, что в случае принятия названного закона для потребителя риэлторские услуги однозначно подорожают. Сейчас комиссия на первичном рынке составляет от 1,5 до 4%, на вторичном – 2-3%. Пока сложно сказать, как именно увеличится комиссия, но стоимость риэлторских услуг вырастет, если закон будет принят. Риэлторский бизнес в принципе не самый прибыльный, маклеры существуют на доходы от процентов, и дополнительные издержки на страхование однозначно приведут к росту стоимости посреднических услуг.

При этом остается не ясным, что будет считаться страховым случаем, в особенности – на первичном рынке. В определенных ситуациях агентство и так возвращает комиссию: если, например, ипотечный клиент не получил одобрения банка или сделка сорвалась по причине внезапной болезни и покупателю понадобились денежные средства на экстренное лечение. Но если посредническая услуга уже оказана (объект подобран, проверены, собраны и оформлены все сопутствующие документы, прошла государственная регистрация) – не ясно, в какой момент может наступить страховой случай. И потому, скорее всего, люди будут судиться со страховыми компаниями за право признать их случай страховым, чаще – проигрывая спор страховщикам.


Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» , уверена в том, что зачастую самое ценное, что есть у человека в России из материальных активов – это недвижимость. Поэтому любые операции с ней должны иметь дополнительные гарантии надежности. Страхование профессиональной ответственности риэлторов позволяет снизить риски возможного ущерба сделок с недвижимостью. Более того – данное предложение касается страховой защиты не только продавца и покупателя, но и самих агентов, оказывающих посреднические услуги. Конечно, риэлторы проводят максимально возможную проверку документов, которые участвуют в сделке.

Но иногда ситуация складывается таким образом, что ввиду некоторых особенностей получить полную информацию об объекте не представляется возможным. Это в некоторой степени повышает риск сделки. А страхование как раз является одним из способов, позволяющих увеличить надежность сделок с недвижимостью. Страховая защита дает возможность агентствам недвижимости оперативно и в соответствующем объеме компенсировать клиентам понесенные убытки и при этом самим не понести заметных денежных потерь.

Сегодня конкуренция среди риэлторов в нашей стране огромна. Один из способов удержать клиентов – ценовой демпинг. И потому Мария Толстик полагает, что новые изменения в законодательстве не станут причиной увеличения стоимости услуг агентов, оказывающих посреднические услуги на рынке недвижимости, и ни покупатель, ни продавец не заметят никаких изменений.

Ситуацию с нововведениями прокомментировала и Елена Новожилова, гендиректор ООО «Универсальная компания ЛАДКОМ» :

Несомненно, усилия законодателей направлены на то, чтобы перевести деятельность риэлторов в правовое поле. И это правильный тренд. Но в теме страхования «телега» явно стоит впереди лошади, ведь сегодня, как известно, большая часть риэлторов в России работают нелегально. Как только специалист набирает опыт продаж и сдачи в аренду недвижимости, подвизаясь в агентстве, он переходит в режим «самостоятельного плавания» и начинает работать на свой страх и риск, давая платные объявления о продаже и сдаче объектов, тратя уйму времени на показы и проверку юридической чистоты квартир. И многие частные маклеры не регистрируют свой бизнес, не оформляют ни ООО, ни ИП, не платят налоги и никому не отчитываются о доходах. Государство такой порядок не устраивает – оно хочет контролировать этот рынок.

Лично я не против платить страховым компаниям, но по каждой конкретной сделке, а не совершать ежемесячный взнос в казну вне зависимости от объема собственной прибыли. Сегодня в обеих столицах и городах-миллионниках мы наблюдаем перегрев рынка и падение покупательской активности уже, минимум, в течение полугода. Получается, что честные предприниматели, оформившие по всем правилам свое агентство (к которым и сама, кстати, принадлежу), даже не имея регулярного дохода, должны будут ежемесячно платить страховку с риском потерять рентабельность бизнеса. В итоге я буду вынуждена поднять расценки на свои услуги, чтобы элементарно выжить в текущих условиях, а заказчик, тоже желающий сэкономить свои деньги (и, безусловно, рискуя), пойдет к тому, кто работает «по-черному». Значит, честные риэлторы потерпят убытки. Повторюсь: легализовывать и контролировать деятельность риэлторов необходимо, но – не таким способом. Должны быть придуманы и внедрены в практику какие-то иные, более эффективные и оправданные в современных рыночных условиях, механизмы.

Понятие страхования .

Виды страхованияна рынке недвижимости

Страхование подразделяется на три основные отрасли: Личное страхование (страхуется жизнь, здоровье, трудоспособность людей), имущественное страхование (страхуется имущество и имущественные интересы) и страхование ответственности , формально являющееся частью имущественного страхования (страхуется ответственность застрахованных перед третьими лицами).

Самым известным является классическое страхование, предусматривающее страхование имущества. К специальным видам страхования относится , связанных с приобретаемой недвижимостью. На вторичном рынке недвижимости –титульное страхование (финансовых рисков, связанных с утратой права собственности на объект), а на первичном –страхование финансовых рисков участников нового строительства.Ипотечное страхование имеет ряд различий на первичном и вторичном рынке недвижимости и представляет собой комбинацию имущественного страхования объекта недвижимости в сочетании с личным страхованием жизни и профессиональной трудоспособности заёмщиков. Кроме названных видов страхования в особую группу следует выделить страхование профессиональной ответственности риэлторских фирм .

Развитие объектов недвижимости (девелопмент, ленд-девелопмент, редевелопмент

Значительное место на рынке недвижимости занимает предпринимательская деятельность, связанная с освоением и развитием земельных участков, территорий, сооружений и других объектов недвижимости. В странах с развитой рыночной экономикой эта деятельность называется девелопментом.

Сущность явления девелопмента можно выразить так:

1) особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимости. Он включает подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом, а объекты недвижимости в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов;

2) преобразование объекта недвижимости в результате строительных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями или землей или превращение его в другой новый объект недвижимости (изменение функционального назначения), обладающий большей стоимостью, чем исходный.

Девелопер – предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта.

В настоящее время почти все организации, занимающиеся жилищным строительством, называют себя девелоперами. Причем не без основания, так как в большинстве своем земельные участки, на которых можно вести строительство, были абсолютно неподготовленными: отсутствовало юридическое оформление, не было инженерных сетей и т. д. Строительным организациям приходилось решать и задачи по подготовке земельных участков, при этом каждая из них занималась девелопментом, как правило, под свой бизнес: на подготовленной земле строительная организация строила жилье, привлекала в него инвестиции, а впоследствии организовывала обслуживание построенных объектов.

В отечественной практике юридическое или физическое лицо, владеющее на правах собственности или аренды участком земли, принявшее решение о строительстве или реконструкции объекта (комплекса объектов), определяющее схемы финансирования строительства (реконструкции) и осуществляющее координацию работ по его реализации от предпроектной стадии до ввода объекта в действие или эксплуатационной стадии, получило название застройщик . Возникает закономерный вопрос: эквивалентны ли эти понятия? Безусловно, нет! В данном случае есть совмещение застройщиком функций девелопмента.

Роль девелопера как профессионала-предпринимателя определяется его функциями. Важнейшие из них – выбор наилучшего из возможных вариантов развития объектов недвижимости, обеспечение оптимальной схемы финансирования проекта развития объектов недвижимости, реализация проекта, а также реализация созданного объекта путем его продажи, сдачи в аренду и пр.

Девелопмент – это направление, в которое другие прибыльные направления бизнеса передают значительную часть доходов, а широкая доступность заемных средств, развитие механизма их вовлечения в оборот и многообразие финансовых инструментов создают благоприятную среду для развития и функционирования девелопмента. В то же время девелопмент, как и другие виды предпринимательства, зависит от инвестиционного климата в регионе.

В соответствии с главным принципом рыночной экономики девелопер может не реализовывать инвестиционный проект, а продать его с высокой степенью готовности к началу строительных работ и заняться другим инвестиционным проектом.

Рост объема инвестиций в сфере отечественной недвижимости привел к увеличению спроса и росту цен на земельные участки (особенно под коммерческое строительство), как следствие, к активному развитию ленд-девелопмента, главной задачей которого является подготовка территорий к началу строительного процесса. Классический ленд-девелопмент – это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности.

Иностранные и российские девелоперы и инвесторы не хотят тратить время на решение проблем перевода земель из одной категории в другую, на согласование интересов частных собственников в процессе выкупа у них земельных участков или выяснять потенциальную возможность подключения к инженерным сетям.

В российских условиях сам термин «ленд-девелопмент» включает достаточно широкий спектр деятельности – от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий,] а результат ленд-девелопмента – это прежде всего инвестиционный продукт, т. е. участок земли, подготовленный к началу строительного процесса. Для достижения этого результата необходимо решить три группы проблем:

- разработка концепции (выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка);

- правовое обеспечение земельного участка, включая изменение категории этих земель;

Инженерно-техническая (подключение к инженерным коммуникациям, строительство дорог и сетей, а также обустройство).

Профессиональные ленд-девелоперы специализируются на полном спектре услуг, выбирая консалтинг, маркетинг, юридические услуги, управление проектом либо проектирование в качестве основного вида деятельности и привлекая подрядные организации к выполнению остальных услуг, и редко занимаются строительством на всем участке земли. Они осуществляют инженерную подготовку земли, проект планировки, а потом лотами продают небольшие земельные участки другим девелоперам.

В ближайшем будущем на отечественном рынке недвижимости появятся компании, предлагающие комплексные услуги по решению правовых, финансовых, организационных исогласовательных вопросов, т. е. решающие все вопросы – от заключения сделки до получения свидетельства о собственности и сдачи объекта в эксплуатацию.

В обязанности девелопера обычно входят выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта; выбор площадки, оптимально соответствующей данной идее, и приобретение прав на нее; маркетинг; поиск механизмов привлечения инвесторов (в том числе через развитие схем коллективного инвестирования, укрепление связей с финансовым рынком); организация финансирования проекта; управление проектированием, строительством; сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его продажа. Всему этому предшествует анализ наилучшего развития объекта. В зависимости от функциональной направленности различают офисный , торговый , жилой , гостиничный , спортивный ,развлекательный , рекреационный и комбинированный девелопмент.

Предпринимательская деятельность, связанная с превращением объекта недвижимости в другой, новый объект, с иным функциональным назначением, в результате чего стоимость объекта возрастает, в западной экономике называется редевелопментом . В отечественной практике это направление предпринимательской деятельности называется развитием территорий (вторичная застройка). Редевелопер – это лицо, управляющее процессом развития территорий.

Рабочим инструментом позволяющим привлекать инвестиции на разных этапах развития девелоперского проекта и снижать его риски является мастер-план. Этот термин можно перевести как прообраз, предвидение проекта, попытку взглянуть на будущее развитие территории. Классический мастер-план необходим при реализации проектов, связанных с редевелопментом (регенерацией территорий), а также с освоением крупных первичных (более 100 га) земельных территорий, и для так называемых opportunity проектов, подобных проектам олимпийской территории в Лондоне, бывшей территории ЗИЛа в Москве, «Набережной Европы» в Санкт-Петербурге, т. е. в проектах реализуемых общими усилиями нескольких собственников объектов недвижимости.

12, Управление недвижимостью: цели, определения, подходы Управление недвижимостью

Управление недвижимостью -- это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью - это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

С точки зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются следующие виды воздействия на недвижимость:

1. Государственное регулирование рынка недвижимости.

а) путем прямого вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:

Создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирования рынка недвижимости;

Введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости;

Контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил;

Регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними;

Лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.

б) путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:

Налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот;

Реализация государственных целевых программ;

Установление амортизационных норм;

Реформирование жилищно-коммунального хозяйства;

Комплексное решение вопросов землепользования и приватизации земли, развития инженерной инфраструктуры и т.д.

2. Общественное воздействие. Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.

3. Управление определенными объектами недвижимости:

Операционной недвижимостью -- недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;

Инвестиционной недвижимостью -- недвижимость, которую собственник использует для получения максимальной прибыли.

4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:

Управление системами жилой недвижимости;

Управление системами нежилой недвижимости.

Маркетинговый подход

Маркетинговое обеспечение должно являться базовым элементом при разработке всей совокупности мероприятий в области планирования, организации, регулирования, учета и контроля.

Современная концепция маркетинга - это концепция ориентации любой деятельности на потребителя. Эта концепция подразумевает осуществление следующих основных функций в сфере управления недвижимостью:

Комплексное изучение рынка, особенно изменений в области личных и общественных потребностей;

Применение полученных знаний о рынке для разработки новых проектов, нужных рынку, способных удовлетворить новые или старые потребности, но полнее, лучше и эффективнее, чем существующие;

Использование знаний о рынке для организации строительства и продажи (перепродажи, сдачи в аренду) объекта и для достижения наибольшего коммерческого аффекта от реализации проекта.

Управление маркетингом недвижимости - это комплексная система по обеспечению конкурентоспособных параметров проектируемого объекта либо комплексная система по реализации концепции маркетинга созданного объекта недвижимости.

Прежде чем инвестировать капитал в недвижимость, необходимо изучить рынок и разработать нормативы обеспечения конкурентоспособности объекта. Другими словами, следует определить, что создавать, с какими показателями качества, в каком объеме, с какими затратами, в какие сроки, кому и по какой цене реализовывать.

Обеспечение полноценной эксплуатации объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигается за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов. Анализ деятельности по содержанию объекта недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из главных инструментов является технический паспорт объекта недвижимости. Технический паспортобъединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания и выполняет функции информационной системы. Одна из задач применения техпаспорта объекта недвижимости - передача данных о зданиях и относящихся к ним машинах и оборудовании в удобной для пользования форме владельцам и арендаторам зданий, организациям по уходу за недвижимостью.

ПРАВОВЫЕ ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ:

  • Федеральный закон РФ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации;
  • Федеральный закон РФ “О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон РФ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”;
  • Федеральный закон РФ №157-Ф3 от 27.072006 г;
  • Федеральные стандарты оценки, утверждённые правительством Российской Федерации.

дата, когда был составлен отчёт;

порядковый номер отчёта об оценке;

причины проведения оценки;

задание на оценку, которое составлено в соответствии с федеральными требованиями и стандартами;

главные факты и составленные выводы (здесь должны присутствовать данные, которые определяют объект оценки, её результаты, приобретённые в процессе применения разнообразных методик), а также итоговый уровень стоимости объекта оценки;

информация об эксперте, проводящем оценку (его местонахождение, а также сведения о том, в какой компании работает);

полноценное описание объекта оценки (если он находится в собственности у юридического лица, то нужно указывать балансовую стоимость объекта и реквизиты юридического лица;

стандарты проведённой оценки и обоснование их использования;

список использованной для осуществления оценки информации, а также источники её получения;

принятые в процессе оценки ограничения и допущения;

анализ основных внешних факторов, которые влияют на стоимость объекта;

алгоритм определения стоимости оцениваемого объекта;

итоговая стоимость объекта;

ограничения, а также пределы использования получившегося результата;

подробное описание процесса проведения оценки объекта в процессе использования сравнительного, затратного и доходного методов и согласование результатов, полученных при их помощи;

точная дата окончательного определения величины стоимости оцениваемого объекта;

список документов, которые устанавливают качественные и количественные характеристики объекты (указываются только те, что были использованы экспертом);

цели, а также задачи проведения оценки;

дополнительные данные об оценщике и заказчике.

Помимо основного отчёта по окончании оценки создаётся ещё и приложение к нему. Оно содержит копии тех документов, которые использовал эксперт в процессе своей работы (документы, устанавливающие права на объект оценки; заключения различных экспертиз, акты технической инвентаризации, а также прочие, если они применялись оценщиком).

ОСНОВНЫЕ РАЗДЕЛЫ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ:

общие сведения;

ограничения;

произведённые допущения;

описание оцениваемого объекта;

описание прав на имущество;

обзор рынка недвижимости;

анализ наиболее эффективной эксплуатации;

затратный подход;

сравнительный подход;

доходный подход;

согласование результатов;

определение величины ликвидационной стоимости;

приложения.

Каждый из отчётов скрепляется печатью и прошивается. Каждая его страница имеет свой собственный номер.

С налогообложением недвижимости связаны значительные сложности как экономического, так и политического характера. В России сейчас существует не рынок объектов недвижимости как таковых (участков земли со всеми неотделимыми от нее элементами), а рынок отдельных элементов объекта недвижимости – квартир, офисов, складских помещений и т. д. Причем «оборот» этих отдельных сегментов рынка ограничен с точки зрения как административных, так и экономических барьеров, а также проблемами, связанными с администрированием данных налогов.

Проблемы налогообложения земли: проведенная кадастровая оценка земель незаконна, фактически отсутствует рынок земли, проблемы администрирования данного налога, связанные с большими временными, трудовыми, финансовыми затратами, наличие значительного числа земельных участков, которые не имеют границ, т. е. не определены и не имеют правообладателя, речь идет о земельных участках, не прошедших государственную регистрацию, вследствие чего данные участки не подлежат налогообложению. Решение обозначенных задач заключается прежде всего в принятии Концепции реформирования налогообложения недвижимости и четком исполнении данного документа.

Много нерешенных задач по налогообложению имущества организаций: статус налога на имущество организаций определен как региональный, что противоречит основным направлениям реформы налогообложения недвижимости, определение налоговой базы осуществляется по остаточной балансовой стоимости, которая занижена в сравнении с рыночной стоимостью в несколько раз, наличие законных методов ухода от налогообложения данным налогом: отнесение имущества на счетах 03 «Доходные вложения в материальные ценности», 08 «Вложения во внеоборотные активы

» позволяет не включать данное имущество в налогооблагаемую базу, тем самым не платить налог, сохранение объектов движимого имущества в налоговой базе налога на имущество организаций не позволяет использовать этот налог для сти­мулирования инвестиций, кроме того, движимое имущество легко вывести из под налогообложения, оформление имущества организации на физических лиц позволяет применять более выгодную систему налогообложения и платить меньшую сумму налога.

В работе определены проблемы налогообложения имущества физических лиц: многие объекты имущества на территории Российской Федерации не прошли инвентаризационный учет, инвентарная стоимость имущества физических лиц, которая является налоговой базой данного налога, не отражает реальной цены облагаемого имущества ввиду того, что используемая в настоящее время органами технической инвентаризации методика расчета инвентаризационной стоимости имущества необъективна, устарела и содержит массу противоречий.

При идентификации земельного участка административными службами применяются различные обозначения: Федеральной Регистрационной Службой – Условные номера, Федеральной Налоговой Службой – Индетификационный Номер Налогоплательщика, «Роснедвижимостью» – кадастровый номер земельного участка. В связи с этим в диссертационной работе доказывается необходимость применения единого идентификатора – уникального номера объекта недвижимости для целей налогообложения. Автор предлагает номер паспорта налогоплательщика считать индетификационным номером с добавлением к нему кода ФНС и кадастрового номера земельного участка. Данные предложения по идентификации земель позволяют создать единый российский реестр налогоплательщиков и кадастр имущества.

Отсутствует оперативный и достоверный учет и оценка объектов имущества для целей налогообложения (хотелось бы отметить о необходимости не только уйти от оценки имущества, проводимой органами технической инвентаризации, но в первую очередь решить вопрос о совместной или раздельной оценке и раздельном или совместном налогообложении двух составляющих недвижимости – земли и имущества, и на этой основе создать единую всероссийскую базу имущественных объектов (кадастр имущества), учитывающих как объекты имущества, так и их владельцев).

Страхование на рынке недвижимости

Понятие страхования .
Федеральный закон от 10.12.2003 N 172-ФЗ «Об организации страхового дела в РФ» даёт следующее определение страхования:

Страхование – это «отношения по защите интересов физических и юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований при наступлении определенных страховых случаев за счет денежных фондов, формируемых страховщиками из уплаченных страховых премий (страховых взносов), а также за счет иных средств страховщиков».

Можно уточнить, что страхование – это деятельность, при которой страховщик оказывает финансовую услугу, продавая страхователю обещание при наступлении определенного события выплатить обусловленную денежную сумму (в накопительных видах страхования), или защитить его имущественные интересы путем денежного или натурального возмещения вреда или ущерба (в рисковых видах страхования).

Страхование профессиональной ответственности – только недавно появилось на российском рынке страховых услуг. Возможно именно поэтому в действующем законодательстве РФ, по состоянию на сегодняшний день отсутствует определение страхования профессиональной ответственности.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Вступая в отношения такого рода, страхователь (клиент) и страховщик (СК) должны руководствоваться общими принципами гражданского права, частью которого является и регулирование в сфере страхования.

Что это такое

Страхование профессиональной ответственности – это платная возможность оградить себя от неприятностей, связанных с неурядицами, которые возникли на почве собственной профессиональной деятельности.

Если говорить еще проще, то застраховав себя по этой программе, можно не переживать, что из-за собственной профессиональной ошибки придётся самостоятельно возмещать потерпевшему причиненный ущерб, поскольку все расходы возьмет на себя страховая компания (СК).

Надо отметить, что страхование профессиональной ответственности (СПО) – одна из самых дорогих страховок, а отсутствие четких законодательных формулировок повышает степень риска страхователей и делает возможность получить страховые выплаты в случае наступления страховых случаев в определенной мере призрачными.

Однако избежать двусмысленности и четко определить рамки, в которых будут осуществляться отношения по СПО между страхователем и СК – вполне под силу каждому заинтересованному лицу.

Только нужно помнить, что договариваться об условиях участия в любом начинании нужно на берегу, поскольку после отплытия – подписания договора страхования – изменить что-либо будет практически невозможно.

Правила

Как определено законом РФ , одним из основных документов, на который должны ориентироваться как клиенты, так и СК при оформлении договорных отношений в сфере добровольного страхования, являются Правила страхования.

Правила страхования разрабатываются либо каждой СК самостоятельно, либо, если СК входит в ассоциацию страховщиков, она должна соблюдать Правила, принятые для всех СК, входящих в данную ассоциацию. Правила страхования всегда должны быть в свободном доступе.

Добросовестные компании предлагают своим клиентам изучить Правила на начальном этапе переговоров, а также предлагают консультации по тем вопросам, которые возникают у клиента при изучении.

Некоторые страховые компании публикуют на своих сайтах краткие Правила страхования. Но в финансовых вопросах нет мелочей.

Поэтому если всё-таки клиент принял решение застраховать свои профессиональные риски, то ему необходимо изучить полный текст Правил страхования конкретной СК по выбранному направлению – страхование профессиональной ответственности.

В связи с тем, что каждый вид страховой деятельности довольно специфичен, некоторые СК идут на то, что под каждый конкретный вид договора страхования разрабатывают свои Правила страхования.

Это удобно для клиентов. Поскольку нет необходимости вникать в те блоки информации, которые не пригодятся при заключении конкретного вида договора СПО.

Независимо от вида страхования, каждые Правила должны содержать несколько обязательных разделов:

  • общие положения, в которых речь идет о том, что является объектом страхования, какие лица выступают субъектами договорных отношений и чем регулируется заключение и исполнение страховых договоров. В этом разделе клиенту нужно обратить внимание кто может быть застрахован данной компанией;
  • следующий основной раздел описывает страховые риски и страховые случаи. Здесь нужно внимательно изучить от каких профессиональных ошибок может быть застрахован клиент и что страховщик включает в страховые риски;
  • порядок определения страховых сумм и страховых выплат описывается отдельным разделом, в котором указывается, какие конкретно условия должны быть оговорены в страховых договорах;
  • раздел, посвященный заключению, исполнению и прекращению договора с СК содержит информацию о том, какие документы необходимо будет предоставить его сторонам на преддоговорном этапе, какие действия каждая сторона должна осуществлять для исполнения условий, которые установлены договором, и в каких случаях договор может быть расторгнут;
  • случаи, когда СК получает право отказать выплачивать клиенту страховую выплату.

В этих разделах рассмотрены практически все нюансы взаимоотношений между сторонами договора страхования.

Однако если что-то не учтено, клиент имеет право требовать рассмотреть возможность включения в договор дополнительных условий. Изменение условий договора также регулируется Правилами страхования.

Правила являются обязательными для соблюдения всеми сторонами, но по обоюдному согласию могут приниматься с оговорками.

Какие имеет особенности

В связи с тем, что отношения, возникающие при страховании профессиональной ответственности сами по себе очень специфичны, особенности эти правоотношений можно проследить практически во всех аспектах отношений между страхователем и страховщиком:

  • длительное время считалось, что субъектами по договорам СПО могут быть только физические лица. Юридические лица не в состоянии обладать профессией, поэтому они не подлежат такому виду страхования. Однако сегодня этот казус устранен, и юридические лица могут быть полноправным страхователем по договору СПО;
  • выгодоприобретателями при таком виде страхования являются заказчики страхователя, те лица, которым был причинен материальный или моральный вред в результате профессиональной ошибки. Никаких других выгодоприобретателей по договору СПО быть не может;
  • единственный страховой риск — вступление в силу судебного решения о признании страхователя виновным и о возмещении материального и/или морального ущерба. Никаких других способов урегулировать причиненный заказчику материальный ущерб СК не признает;

То есть, допустивший профессиональную ошибку страхователь не сможет мирно, без привлечения судебных органов, урегулировать конфликт с пострадавшим заказчиком и возложить возмещение причиненного ущерба на страховую компанию.

  • небольшое количество страховых компаний, которые предоставляют услуги СПО. Даже высокие страховые премии не являются достаточным стимулом для СК, поскольку именно этот вид страхования характеризуется высокими рисками.

Поэтому, чтобы найти профессионального страховщика, страхователю профессиональной ответственности, нужно будет досконально изучить этот сегмент рынка.

В связи с тем, что каждая профессиональная деятельность имеет свои особенности, договора страхования составляются с учетом этих особенностей, что в определенной степени влияет на общий порядок исполнения таких договоров СПО.

Условия договора

Договор — это договоренность двух или нескольких лиц о том, по каким правилам они будут сотрудничать. Гражданское право старается предоставить участникам гражданских правоотношений относительную свободу в установлении рамок взаимоотношений.

Однако есть условия, по которым стороны обязаны договориться на начальном этапе. Такие договорные условия называются существенными условиями договора.

Так, например, если стороны не договорились о цене товара при заключении договора купли-продажи, значит, такая сделка не может считаться заключенной и, соответственно, она не порождает никаких прав и обязанностей у её сторон.

Есть такие условия и в правоотношениях по страхованию:

  • имущественный интерес, который выступает объектом страхования;
  • страховой случай;
  • размер страховой суммы;
  • срок действия договора.

Если хоть по одному из перечисленных условий между страхователем и страховщиком не достигнуто четкого и недвусмысленного соглашения, то такой договор в суде может быть признан незаключенным.

Так, например, если из текста договора невозможно определить срок его действия (в одном пункте указана одна дата, в другом – другая), суд признает такой договор незаключенным и этот договор не будет основанием для каких-либо требований, как со стороны страхователя, так и со стороны страховщика. И таких случаев в судебной практике предостаточно.

Что касается остальных условий договора, то они должны излагаться в соответствии с Правилами страхования, хотя закон дает право страхователю требовать от страховщика отклониться от требований Правил страхования, если они нарушают права страхователя.

Очень часто возникают ситуации, когда в договоре нет совершенно никакой конкретики, а по каждому пункту идет отсылка к Правилам.

Отсутствие такого дополнения внесет неопределенность в договор СПО, поскольку Правила страхования периодически изменяются и человек, заключивший договор, например, 3 года назад, не будет уведомлен о действующих в течение периода страхования Правилах.

Что является объектом

Объект страхования по договорам СПО является существенным условием договора. Неправильное определение объекта страхования грозит тем, что договор в судебном порядке может быть признан ничтожным.

СК не преминет воспользоваться этим обстоятельством, только чтобы не делать страховую выплату. Как проконтролировать правильность формулировки в договоре условий по объекту страхования? Только внимательно вникнув в суть, предложенной СК формулировки.

Из неё должно следовать, что объектом страхования является заинтересованность страхователя в сохранении своего имущественного положения, т.е. имущественный интерес.

Он может пострадать в том случае, если к страхователю будет предъявлено требование о выплате реального ущерба, причиненного в результате осуществления страхователем своей профессиональной деятельности.

Любая другая формулировка не будет отражать сути тех отношений, которые должны существовать между страховщиком и страхователем по договору СПО.

Виды страхования профессиональной ответственности

СПО можно классифицировать по двум признакам:

  • обязательность и необязательность;
  • виды профессиональной деятельности, которые страхуются.

Строго обязательным является заключение договоров СПО в том случае, если такая страховка предусмотрена законом.

На сегодняшний день обязательно страхуют свою профессиональную ответственность:

  • нотариусы;
  • субъекты оценочной деятельности;
  • арбитражные управляющие;
  • таможенные брокеры;
  • аудиторы;
  • владельцы складских хозяйств (в том числе и таможенных), на которых оказываются услуги временного хранения.

В некоторых случаях СПО является обязательным условием для заключения выгодных хозяйственных контрактов, когда одна из сторон соглашается подписывать договор только после предоставления другой стороной полиса СПО.

В данном случае страхование является не строго обязательным и если страхователь согласен потерять выгодный контракт, он имеет полное право отказаться от оформления страховки профессиональной ответственности.

Добровольное (необязательное) страхование может осуществляться любым профессионально ответственным лицом.

Это лицо принимает решения в рамках своей профессиональной деятельности, и от этих решений зависит материальное благополучие, здоровье а иногда и жизнь клиентов такого профессионала.

Необязательные страховки СПО придадут уверенности клиентам:

  • медицинских учреждений или частнопрактикующих врачей;
  • адвокатов;
  • бухгалтеров, предоставляющих услуги ведения бухгалтерского учета предпринимателям;
  • архитекторов;
  • охранных фирм.

Аудиторов

Обязательный вид страхования. Основные черты:

  • выгодоприобретателями по этим договорам являются клиента индивидуального аудитора или аудиторской компании;

Так, например, если фирма заказала аудиторское заключение о финансовом состоянии определенного юридического лица, а аудитор изготовил недостоверный отчет, то страховкой должны покрываться все убытки, причиненные фирме-заказчику допущенной аудитором ошибкой (убытки от ошибочных инвестиций, от невыполненных контрактов и т.д.).

  • законом должна быть определена обязанность аудитора возместить причиненный заказчику ущерб. Если такая обязанность законом не установлена, то страховой случай не наступает;
  • от каких ошибок страхует СК аудитора: непреднамеренные и арифметические ошибки, а также ошибки по неосторожности.

Выявление умысла в действиях страхователя исключает возможность покрытия причиненного ущерба страховой компанией. Соблюдая это условие, страховые компании самостоятельно проводят тщательное расследование возникновения страховых случаев.

Строителей

Это нееобязательный вид страхования. Выяснение особенностей этого вида страхования начинается с определения того, какая же именно строительная деятельность может быть застрахована.

В том случае если СК оказывает услуги СПО строителей, в Правилах страхования такой СК обязательно указывается, какие виды строительных работ могут быть застрахованы.

Основными являются:

  • архитектурные решения, зафиксированные в проектах;
  • инжиниринговые работы;
  • строительно-монтажные работы.

При этом нужно учесть, что страхуется не работа каждого отдельного строителя, а выполнение юридическим лицом – строительной компанией своих обязательств по договору строительного подряда или выполнения изыскательных работ, к которым, в частности, относятся архитектурные решения.

Ошибки, от которых могут быть застрахованы строители, также не должны иметь признаков прямого умысла, а характеризоваться невнимательностью, арифметическими просчетами и техническими недочетами.

К таким ошибкам, к примеру, можно отнести:

  • неправильный выбор материалов;
  • неверный расчет нагрузок;
  • ошибки в проектной документации и т.д.

Риэлторов

Необязательное страхование. Довольно редкий вид страхования из-за невозможности четко обозначить круг прав и обязанностей риэлторов (посредников) при покупке недвижимости, по которым их можно привлечь к материальной ответственности за ненадлежащее выполнение своих профессиональных обязанностей.

Именно поэтому риэлторы не спешат страховать свою деятельность. Если, например, нотариус, который занимается оформлением договора купли-продажи недвижимости, не только имеет право, но и обязан проверить в официальных источниках инфорамцию.

А именно:

  • правоустанавливающие документа на объект недвижимости;
  • объем гражданских прав и обязанностей, которыми наделены все стороны договора купли-продажи недвижимости;
  • наличие ограничений на продажу объекта недвижимости и т.д., то у риэлтора таких обязанностей нет, кроме того, у риэлторов даже нет законных прав требовать документы о статусе недвижимости и статусе сторон договора.

Поэтому если сделка купли-продажи была судом признана недействительной из-за правовых дефектов, признать риэлтора виновным в допущении этих дефектов – невозможно.

Врачей

Необязательный вид страхования. Развитие индивидуальной медицинской практики, а также серьезный общественный запрос на повышение качества медицинских услуг и привлечение медицинских работников к ответственности за совершенные ими врачебные ошибки, создали благоприятную среду для формирования достойного предложения на рынке страховок СПО для медицинских учреждений.

Из необязательных видов страхования этот вид страховки один из самых востребованных. Страховым случаем по страховке СПО медицинских учреждений признается причинение вреда здоровью пациента в результате допущенной профессиональной ошибки.

При этом должна существовать доказуемая связь между врачебной ошибкой и причиненными пациенту повреждениями.

По страховке СПО врачей достаточно широкий перечень случаев, когда страховое возмещение не выплачивается:

  • несоблюдение санитарно-гигиенических правил;
  • нарушение должностных инструкций;
  • оказание медицинских услуг в экстремальных условиях, в том числе при ДТП, военных действиях, массовых беспорядках;
  • отказ пациента от медицинской помощи;
  • выполнение действующих правительственных актов, регулирующих вопросы оказания медицинских услуг и.т.д.

Специалисты других профессий

Представители других профессий (оценщики, юристы, бухгалтера, архитекторы, охранные предприятия) имеют право заключить договор СПО в том случае, если СК имеет лицензию на осуществление именно этого вида страхования и в ней разработаны правила страхования указанной профессиональной ответственности.

Из приведенного перечня, только оценщики обязаны до начала своей хозяйственной деятельности получить страховой полис о том, что последствия, причиненные их ошибками, будут гарантированно возмещены клиентам.

Где можно оформить

Оформление СПО дело непростое и не только потому, что сопряжено с предоставлением изрядного количества документов.

В основном потому, что очень немного СК оказывают услуги страхования профессиональной ответственности, а если и есть те, которые оказывают, то их требования, в том числе и финансовые, достаточно жесткие.

Так, например, страхования компания Инвестиции и Финансы имеет свои филиалы во всех областях РФ. Этот страховщик страхует СПО архитекторов, врачей, аудиторов, строителей, охранников и складских предприятий. Под каждый вид СПО в этой компании разработаны свои Правила страхования.

Компания АльфаСтрахование предлагает более широкий перечень профессий: здесь и риэлторы, и юристы, и нотариусы, и таможенные брокеры.

В среде профессионалов обычно есть информация о том, какая СК надежно страхует профессиональные риски и эту информацию всегда можно получить в ассоциациях тех же аудиторов, нотариусов или оценщиков и т.д..

Тарифы

Стоимость страховки, а именно ежегодная страховая премия, которую должен выплачивать страхователь страховой компании, зависит от многих факторов, которые влияют на степень риска страховой операции.

В таблице приводятся примерные страховые ставки и коэффициенты:

Страховая сумма (руб) Базовый тариф (%) Поправочный коэффициент Сумма страховой премии в год (руб)
от 300 000 до 3 000 000 от 0,3% до 3,0% 1,00 От 2 700,00 до 90 000
от 3 000 000 до 5 000 000 от 3% до 5% 0,6 54 000 до 150 000
от 5 000 000 до 10 000 000 от 5% до 10% 0,4 100 000 до 400 000

Первоначальные формы страхования возникли в глубокой древности. Еще в рабовладельческом обществе были добровольные соглашения, в которых можно различить черты современного договора страхования. Самые древние правила страхования, дошедшие до нас, изложены в одной из книг Талмуда.

В современной России любая формально зарегистрированная сделка с недвижимостью может быть оспорена в пределах установленного законом срока исковой давности. В связи с этим А.А. Батяев и И.А. Дубровская утверждают, что приобретатель недвижимости даже при условии его добросовестных действий, рискует потерять собственность в недалеком будущем. При этом государство не гарантирует приобретателю недвижимости возмещения понесенного ущерба, за исключением случаев, когда вина регистратора доказана судом. Но поскольку до сего дня массовых прецедентов возмещения ущерба государством не наблюдалось, то для приобретателя недвижимости эффективны исключительно частные гарантии. В сложившейся ситуации российские страховые фирмы, действующие на рынке недвижимости, по мнению А.А. Батяева и И.А. Дубровской, являются «своего рода локомотивами его цивилизованного развития».

Именно им предстоит окончательно сформировать систему гарантий в сфере оборота прав на недвижимость. Случаев страхования прав на недвижимость в России - единицы. Случаев выплат по страховому полису - еще меньше. Тем не менее, идея страхования владеет умами многих участников рынка недвижимости. В основном страхуется ответственность риэлтора, подобно тому, как в Америке страховалась ответственность «расследователя». Тем самым, косвенно признается право риэлтора на совершение ошибки не в пользу клиента. Причины совершения такого рода «ошибок» несущественны. Главное: гарантии «добросовестности» риэлтора могут лишь одно измерение - денежное.

Согласно проекту Федерального Закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации» предполагалось обязать риэлтора заключать договор страхования на все сделки, сумма которых превышает 3000 кратный, установленный законом размер месячной оплаты труда, на сумму, соответствующую сумме сделки.

Восстановление страховых гарантий при их использовании должно быть обеспечено лицензиатом в десятидневный срок после выплаты страховой суммы.

Правила проведения страхования риэлторской деятельности должны устанавливать законодательство о страховании и Федеральный Закон «Об обязательном страховании профессиональной ответственности риэлторов». Страхование фирмой своей профессиональной ответственности должно осуществляться в целях защиты третьих лиц. Оно будет проводиться на случай непреднамеренной ошибки, небрежности или упущения ответственности исполнителей формы при оказании брокерских услуг, которые повлекут за собой причинение ущерба как лицам, заключившим с фирмой договор на оказание услуг, так и лицам, с которыми договорных отношений нет, но имущественным интересам, которых может быть причинен ущерб.


В Законе Российской Федерации от 27.XI.1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» (с изменениями, внесенными федеральными законами от 31. 12. 1997 г. №157 – ФЗ, от 20.XI.1999 г. № 204 – ФЗ, от 21.03.2002 г. № 31 – ФЗ, от 25. 04. 2002 № 41 – ФЗ) дается определение страховых посредников.

В соответствии со ст. 7 названного Закона страховые агенты – физические или юридические лица, действующие от имени страховика и по его поручению в соответствии с предоставленными полномочиями.

Страховые брокеры – юридические лица или физическое лицо, зарегистрированное в установленном порядке в качестве предпринимателей, выполняющие посредническую деятельность по страхованию от своего имени на основании поручений страхователя или страховщика. Страховые брокеры обязаны направить в Федеральную службу России по надзору за страховой деятельностью извещения о намерении выполнять посредническую деятельность по страхованию за 10 дней до начала этой деятельности. К извещению должна быть приложена копия свидетельства (решения) о регистрации брокера в качестве юридического лица или предпринимателя. Правовое положение агентов и брокеров различно. Страховой агент является представителем компании, выступает от ее имени и осуществляет свою деятельность в рамках представленных ему полномочий, получая соответствующее вознаграждение. А определение страхового брокера может быть изложено в следующей редакции: «юридические и физические лица, зарегистрированные в установленном порядке в качестве предпринимателей, осуществляющие посредническую деятельность по страхованию от имени и на основании поручений страхователя либо страховщика, либо от своего имени на основании поручений страхователя либо страховщика».

1. 9. Правовая форма риэлторской деятельности .

11 февраля 2002 года вступил в силу новый Федеральный закон от 8 августа 2001 года №128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (с изменениями и дополнениями от 13, 21 марта, 9 декабря 2002 года; 10 января, 27 февраля, 11, 26 марта, 23 декабря 2003 года; 2 ноября 2004 года). Там в перечне видов деятельности, на которые необходима лицензия, риэлторская деятельность не упомянута. Поэтому получать лицензию на нее теперь не нужно.

Мы полагаем, что лицензирование риэлторской деятельности необходимо. Это первый шаг на пути к цивилизованному рынку недвижимости. Во всем мире эта процедура существует и проводится государственными органами или общественными организациями. Так, например, в США лицензирование и аттестация брокеров отдана на откуп общественной организации - национальной ассоциации риэлторов CШA. В Европе и в некоторых странах этими вопросами также занимаются общественные организации, в других государственные органы. Но в России в условиях отсутствия закона о риэлторской деятельности лицензирование оказалось лишенным основной законодательной базы и в итоге не принесло большой пользы.

В настоящее время получила развитие дискуссия о необходимости введения сертификации в сфере риэлторской деятельности, либо восстановления государственного лицензирования. Противники сертификации делятся на два типа:

1) против сертификации и против лицензирования (очень малая часть);

2) против сертификации и за лицензирование. Голоса последних слышнее всего.

Типичный отзыв: «Сертификат - простая бумажка. Потребитель об этом ничего не знает. А вот лицензия - это совершенно другое дело».

Бытует мнение, что получение лицензий не вызывало ранее (до 2002 года) никаких затруднений. Между тем для получения лицензирования нужно было сдать экзамен и хоть немного знать законодательство. И именно это является главным аргументом нынешних сторонников ведения лицензирования. Всем поднадоели нынешние конторки, где не только риэлторы, но и директор не понимает разницу между объектом недвижимости и объектом незавершенного строительства. Где основным аргументов в переговорах агенты считают свой громкий голос.

Если бы сертификация устанавливала барьер для входа на рынок, то ее поддержали бы почти все действующие агентства. Идея же создания гражданского общества никого в России не волнует. Конечно, когда власть насильно раздает гражданские свободы, их приходится, скрепя зубами, брать. Пока что власть предоставила конкуренцию на рыночное усмотрение. Искусственные барьеры по входу в рынок государство не устанавливает, необходимо учиться работать в новых условиях.

Во многих регионах крупные риэлторские фирмы самостоятельно организуют лицензирование либо сертификацию собственных сотрудников. Для получения статуса риэлтора необходимо создать коммерческое юридическое лицо, основная цель деятельности которого является извлечение прибыли. Выступая учредителем и становясь владельцем риэлторской фирмы, вы принимаете на себя обязанности высшего руководителя. Вы сами, либо совместно со своими соучредителями решаете, чем организация будет заниматься, определяет пути его развития, формируете трудовой коллектив, осуществляете контроль за его деятельностью, распоряжаетесь доходами. Но условием получения статуса риэлтора, хотя в настоящее время это не определено и считается нашим предположением, является участие в непосредственном управлении этой организацией в качестве высшего исполнительного органа (директора, генерального директора) либо его заместителя (начальника управления и т. п.).

Индивидуальный предприниматель - риэлтор - это по существу то же самое, что и юридическое лицо. Эта форма позволяет заниматься практически всеми видами деятельности, иметь в собственности любые средства производства, покупать и арендовать помещения, иметь свой расчетный счет в банке, заключать договора и т. д.

В чем же отличие этих двух форм риэлторства?

Как уже было сказано, юридическое лицо имеет обособленное имущество на самостоятельном балансе и отвечает им по своим обязательствам. То есть имущество принадлежит юридическому лицу. Предприниматель - учредитель не является владельцем этого имущества, он владеет им опосредованно через владение самим юридическим лицом. В отличие от юридического лица, индивидуальный предприниматель - риэлтор сам владеет имуществом, оно является его личным, в том числе и оборотные средства, то есть деньги, которые лежат у него в сейфе, кошельке и которые он может использовать на любые, в том числе и на свои личные нужды. Никого не волнует, куда индивидуальный (частный) риэлтор тратит деньги, как использует имущество. Его обязанность - отчитаться перед государством за свою деятельность, за правильность и законность совершенных им действий, показать полученную прибыль и заплатить налоги. Понятно, что для так называемого риэлтора не существует таких понятий, как баланс, обособленное имущество.

Так какую форму выбрать? Рассмотрим две формы в сравнении. Главное отличие - материальная ответственность. Так, частный риэлтор несет ответственность всем своим личным имуществом, отвечает перед партнерами, государством, кредиторами своим гаражом, квартирой, дачей и так далее вплоть до личных вещей за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.

Учредитель (участник, акционер риэлторской фирмы) несет ответственность только в пределах своего вклада в уставной (складочный) капитал коммерческой организации.

Другой немаловажный фактор, особенно для начинающих риэлторов, наличие необходимого количества материальных средств для открытия своего дела. Если затраты на аренду, оборудование практически всегда одинаковы как для риэлтора - юридического лица и риэлтора - частника, то цена регистрации отличается на порядок.

Далее, отчетность, налоги. В 90-х годах частный риэлтор должен был зафиксировать все доходы и расходы, подтвержденные документально, найти разницу между ними, то есть чистую прибыль, и за вычетом различных льгот, пособий. Заплатить единственный налог - подоходный. Вся документация и отчетность заключалась в ведении специальной тетради, куда записывались все приходы и расходы. Количество налогов затем прибавилось с введением налога на добавленную стоимость (НДС), который приходилось высчитывать при каждой операции. Тем не менее, на сегодняшний день отчетность частного риэлтора намного меньше, чем отчетность в фирме, которая отчитывается не менее одного раза в квартал.

Подробно о налогообложении мы поговорим позже, а на вопрос кто платит меньше налогов - юридическое лицо или индивидуальный риэлтор, не совсем корректен. Меньше платит тот, у кого лучший бухгалтер. Действуя в рамках закона, существует много возможностей минимизировать налоги: упрощенная система налогообложения, приобретение патента, набор на льготных категорий граждан (инвалидов, пенсионеров), проплата денег в период, когда предприятию это наиболее выгодно и т. д.

Необходимо еще учитывать, что оставшаяся прибыль после уплаты налогов риэлторской фирмой принадлежит не риэлтору, учредителю юридического лица, а самому юридическому лицу. Для того чтобы воспользоваться ими на свои личные нужды, риэлтору необходимо принять решение о выплате дивидендов, а с полученных денег, т. е. с полученного дохода, заплатить подоходный налог. Вот только после всего этого риэлтор с полным правом может «выйти из тени» и идти в магазин.

Для индивидуала - риэлтора процесс отказа от продолжения предпринимательской деятельности элементарно прост. Причем существуют два пути: временная приостановка деятельности и окончательный отказ от продолжения своей деятельности. В том и другом случае пишется заявление. При временной приостановке оно подается в налоговую инспекцию вместе со свидетельством о регистрации и хранится там до тех пор, пока у Вас опять не возникнет желание заняться сделками с недвижимостью. Во втором случае необходимо будет сняться с учета во всех фондах, где состояли на учете, налоговой инспекции и подать заявление в регистрирующий орган.

Процесс закрытия юридического лица - риэлторской фирмы сложнее. Иногда по стоимости это дороже, чем его открытие. Процесс и порядок действий прекращения деятельности юридического лица прописан в законах и по времени может занимать более одного года. В процессе закрытия деятельность фирмы будет досконально проверяться за последние три года.

Следует обратить внимание, что юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, могут создаваться в форме хозяйственных товариществ и обществ (ст. 50 ГК РФ).

Недвижимость - это специфический и очень дорогостоящий товар. В настоящее время российское законодательство фактически не защищает права добросовестных приобретателей недвижимого имущества. Не способствует разрешению проблем на рынке недвижимости и существующая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ее порядок не предусматривает сбора информации, подтверждающей отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц (например, неучтенных наследников по закону или завещанию). Регистратор работает с документами, а не с людьми и не может оценить истинные намерения участников сделки (Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

При нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью тоже существуют обстоятельства, которые не могут быть проверены нотариусом. Например, нотариальная проверка прав продавца на отчуждаемое имущество не включает в себя проверку прав других бывших владельцев или пользователей этого имущества.

Примечание. То есть проверке подлежат лишь права продавца. Нотариус также не в состоянии доподлинно установить права супругов на общую собственность, а это имеет значение для определения правомерности распоряжения недвижимостью или ее приобретения, поскольку отсутствие (наличие) соответствующего штампа в паспорте не служит доказательством того, что человек в браке не состоит (состоит). При выяснении дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц нотариусы не запрашивают информацию у судебных органов о лишении или ограничении дееспособности гражданина, а у органов, осуществляющих регистрацию организаций, - сведения о действительной правоспособности юридического лица. Вместе с тем совершение сделки недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином либо неправоспособным юридическим лицом является основанием для признания ее недействительной.

При нотариальной проверке сделки на соответствие нормам закона происходит проверка законности только последней сделки и лишь в определенных пределах. Из всего вышесказанного вытекает вывод: нотариус не в состоянии быть гарантом законности сделки. Возложить на него ответственность за убытки, понесенные вследствие решения суда о признании удостоверенной им сделки недействительной, практически невозможно, поскольку ответственность нотариуса наступает в случае совершения нотариального действия, противоречащего законодательству, а такое нарушение в данном случае отсутствует.

В перечень риелторских услуг помимо посреднической деятельности по заключению сделок и помощи в оформлении документов входит проверка так называемой юридической чистоты сделки (включает в себя сбор и анализ документов, свидетельствующих о предыдущих сделках, выяснение информации о пользователях жилого помещения) и предоставление гарантий этой проверки. Вместе с тем нужно учитывать, что результаты проверки юридической чистоты основаны исключительно на информации, содержащейся на материальном носителе, т.е. в письменном документе.

Примечание. Риелторы практически не в состоянии лично встретиться с каждым из предыдущих собственников или пользователей и узнать обстоятельства, сопутствующие совершению сделки, установить факт наличия прав на жилье каких-либо неучтенных лиц, например малолетних детей, не зарегистрированных в помещении и не указанных в паспорте родителя.

Кроме того, существуют обстоятельства, которые невозможно ни зафиксировать в документах, ни выявить при личных встречах, например факт совершения сделки под влиянием насилия или угрозы, в результате подкупа служащего организаций, обеспечивающих эксплуатацию недвижимости, работника органов внутренних дел или нотариуса. Мнение самого агента о законности совершаемой сделки может быть ошибочным, а не выявленные при проверке риски в дальнейшем способны послужить основанием для прекращения права собственности клиента.
По законодательству риелтор несет ответственность за просрочку и предоставление некачественных услуг. В случае лишения права собственности клиента на приобретенную недвижимость риелтор не обязан возмещать стоимость объекта. Его ответственность может выразиться лишь в возвращении полученного вознаграждения и уплате неустойки. Более того, риелтор не должен брать на себя ответственность за действия третьих лиц, способных оспорить сделку по истечении какого-то времени, так как его услуги в основном касаются посредничества между сторонами.

Риелторская деятельность постоянно сопряжена с риском значительных имущественных потерь в силу высокой стоимости объектов недвижимости. Парадоксально, но "безответственность" риелтора отчасти объясняется отсутствием финансовых гарантий для него самого: полное возмещение клиенту всех убытков, связанных с недействительностью сделки, неизбежно повлечет разорение и банкротство не только риелторов-"одиночек", но и крупных агентств недвижимости.

Примечание. Следует отметить, что операции с недвижимостью находятся в числе наиболее рискованных секторов предпринимательской деятельности. Причин тому довольно много, но важнейшее значение имеют такие особенности рынка недвижимости, как локальность, высокая зависимость от состояния региональной экономики, долгосрочный характер инвестиций и т.д. На рынке недвижимости можно выделить три основные группы рисков: риск уголовной ответственности, риск ответственности за нарушение договора и риск профессиональной ответственности.

Таким образом, ни риелторы, ни нотариусы, ни государственная регистрация не дают стопроцентной защиты прав владельцев недвижимости, в связи с этим дополнительной защитой и гарантией может стать страхование. Во всем мире любые риски в коммерческой деятельности подлежат страхованию. Проблема защиты имущественных интересов риелторов и их клиентов также должна, на наш взгляд, решаться с помощью института страхования. Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) упоминает о трех видах объектов : риске утраты (повреждения, недостачи) имущества, риске ответственности по внедоговорным и договорным обязательствам и предпринимательском риске (ч. 2 ст. 929 ГК РФ). Данный перечень не является исчерпывающим. При этом возможно страхование иных имущественных интересов, например ущерба вследствие недействительности сделки и пр.
Применительно к риелторам в юридической литературе отсутствует определенность по вопросу о природе их ответственности перед клиентом за неверную юридическую консультацию, заключение сделки с пороками и т.д. Высказываются аргументы в пользу как договорной, так и деликтной ответственности. Поэтому неудивительно, что используемые на практике виды страхования риелторов не всегда являются юридически корректными, оптимальными и соответствующими природе объекта страхования.

Примечание. Например, допускается лишь в случаях, предусмотренных законом (ч. 1 ст. 932 ГК РФ). Отсутствие законодательства о риелторской деятельности означает недоступность подобного страхования риелторам.

В нашей стране в период лицензирования риелторской деятельности получило развитие добровольное (поскольку получение лицензии не являлось обязательным условием их деятельности) риелторов, являющееся вполне традиционным на фоне уже предусмотренного на законодательном уровне страхования гражданской ответственности оценщиков (ст. 17 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), аудиторов (ст. 13 Федерального закона от 7 августа 2001 года N 119-ФЗ "Об аудиторской деятельности") и т.п.

Примечание. Данное направление страхования получило дальнейшее развитие в отечественном законодательстве: страхование профессиональной ответственности адвокатов (ст. 19 Федерального закона от 31 мая 2002 года N 63-ФЗ "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации"), арбитражных управляющих (ст. 20, 24.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").

Страхование риелторской фирмой (индивидуальным предпринимателем-риелтором) своей профессиональной ответственности осуществляется в целях защиты прав третьих лиц. Страхование производится на случай непреднамеренной ошибки, небрежности или упущений ответственных исполнителей фирмы (индивидуального предпринимателя) при оказании риелторских услуг, которые повлекли за собой причинение ущерба как лицам, заключившим с риелтором договор оказания услуг, так и лицам, с которыми договорных отношений нет, но имущественным интересам которых может быть причинен ущерб. Для по договору страхования профессиональной ответственности риелторов необходимо решение суда, обязывающее риелтора возместить убытки. В случае оспаривания сделки сторонами спорных правоотношений являются продавец и покупатель, риелтор участником в деле не является.

Однако отсутствие в настоящее время полноценного законодательства о риелторской деятельности и неопределенность в том, каким стандартам должны соответствовать услуги риелтора, не способствуют популярности этого вида страхования: затруднено описание типичных страховых рисков в договоре, доказывание наступившего страхового случая. Агентства недвижимости, преимущественно столичные, осуществляют страхование своей ответственности либо в рекламных целях, либо когда это необходимо для вступления в ту или иную ассоциацию риелторов.
Проблема введения обязательного страхования профессиональной ответственности риелторов является дискуссионной. Противники данного вида страхования выступают за развитие титульного страхования, имеющего в России пока непродолжительную историю, но, по их мнению, обладающего потенциальными преимуществами перед страхованием профессионального риска. Прежде всего различаются объекты страхования. В страховании профессиональной ответственности объектом выступают имущественные интересы самого риелтора, связанные с обязанностью возместить клиенту убытки, в титульном - имущественные интересы обладателя прав на недвижимость (собственника, ипотечного кредитора). Соответственно, по-разному расставлены акценты в описании страховых случаев: при страховании ответственности юридическое значение имеет непрофессиональный характер действий риелтора, при титульном страховании достаточно объективной утраты потерпевшим (застрахованным) прав на недвижимость по причинам, даже не связанным с услугами риелтора или юриста. Поскольку для возмещения убытков законом предусмотрены определенные условия (наличие противоправности действий, ущерба и (или) упущенной выгоды, причинно-следственной связи между ними), то все они будут характерны и для получения страховой выплаты по договору страхования профессиональной ответственности риелтора. В типовых правилах обычно указывается, что страховщик обязуется возместить потерпевшему (клиенту) лишь тот вред, который находится "в прямой причинной связи с осуществлением риелторской деятельности". Отсутствие законодательной основы риелторской деятельности и весьма "умеренные" требования к риелторам в Стандартах Российской гильдии риелторов (РГР) означают для клиента не что иное, как преимущественно судебный порядок подтверждения страхового случая - непрофессиональных действий риелтора и причиненного ими ущерба.

В нашей стране система титульного страхования пока не сложилась: риелторы и страховщики действуют обособленно. В свою очередь страховщики начиная с 1996 года предлагают на рынке недвижимости новый вид страхования - страхование риска потери права собственности. По этому виду страхования страховщики гарантируют возмещение ущерба добросовестного приобретателя в пределах рыночной стоимости недвижимого имущества, если он утратил право собственности на него по причинам, указанным в договоре страхования. То есть страховая защита может покрывать риск утраты права собственности на недвижимость по решению суда, в том числе по основаниям, предусмотренным статьями 168 - 179, 302 ГК РФ. Объем покрытия избирает страховщик.
Предусмотренный ГК РФ принцип безвиновной ответственности лица, не исполнившего обязательство в связи с осуществлением предпринимательской деятельности (ч. 3 ст. 401 ГК РФ), распространяется и на риелторов, которые несут ответственность перед клиентами на началах риска. Этим объясняется пересечение российских моделей страхования профессиональной ответственности риелтора и титульного страхования в части страховых событий.
В типовом договоре страхования профессиональной ответственности риелтора СОАО "Русский страховой центр" к числу страховых случаев отнесены убытки, причиненные при осуществлении риелторской деятельности вследствие: 1) юридически неправильного оформления сделки; 2) использования недостоверных сведений об объекте недвижимости, включая данные о его стоимости, правах собственности на него; 3) заключения сделки с недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином; 4) заключения сделки под влиянием обмана, насилия и других противоправных действий третьих лиц по отношению к потерпевшему и др.

Если первые два случая действительно предполагают непрофессиональный характер действий риелтора и, скорее всего, его вину, то последние вызваны объективными или скрытыми пороками сделки, которые риелтор мог не обнаружить при всей своей заботливости. Подобные страховые случаи характерны как раз для титульного страхования.
Особенностью юридической техники, используемой российскими страховыми компаниями, является "привязка" страховых рисков в договоре титульного страхования к недействительности сделки с недвижимостью в связи с незаконностью ее содержания, недееспособностью гражданина или неправоспособностью юридического лица, несовершеннолетием участника сделки и т.д. В соответствии с этим в рамках титульного страхования страховщик осуществляет преддоговорную экспертизу на предмет юридической чистоты объекта страхования (приобретаемого жилья), оценивает судебную перспективу спора как по выявленным рискам, так и по скрытым, невыявленным.
Преимуществом титульного страхования является более адекватное определение страховой суммы, которая устанавливается обычно в размере рыночной стоимости недвижимого имущества, риск утраты которого застрахован (ч. 2 ст. 947 ГК РФ). Поскольку потенциальным обладателем страхового интереса может быть каждый последующий владелец титула, вполне возможен переход страхового полиса к наследникам и иным правопреемникам первоначального собственника недвижимости (ст. 960 ГК РФ), равно как и выдача страхового полиса на предъявителя (ч. 3 ст. 930 ГК РФ). В договоре страхования ответственности страховая сумма определяется сторонами по их усмотрению (ч. 3 ст. 947 ГК РФ), т.е. в известной степени произвольно.
Типовые правила СОАО "Русский страховой центр" рекомендуют устанавливать лимит страхового возмещения по отдельному страховому случаю в размере, не превышающем среднюю стоимость риелторской сделки (п. 2.5). Судя по всему, речь идет о средней стоимости объектов недвижимости по данным органов технического учета. В случае совершения сделки с недвижимым имуществом, рыночная стоимость которого значительно отличается от усредненных показателей, клиент рискует получить от страховой компании в возмещение лишь часть понесенных убытков. Оставшееся придется взыскивать в обычном порядке с самого риелтора.

Кроме того, преимущество титульного страхования для получателя риелторских услуг заключается в том, что страховщик выступает его процессуальным "союзником", а не противником, как в договоре страхования профессиональной ответственности риелтора.
В первом случае после предъявления владельцу полиса (застрахованному) иска об изъятии имущества или иных претензий страховщик активно включается в судебный процесс на стороне застрахованного, использует варианты внесудебного урегулирования спора с третьими лицами. При этом все судебные издержки покрываются полисом титульного страхования.

Примечание. В рамках титульного страхования страховые компании гарантируют юридическое сопровождение на случай предъявления судебных исков к новому собственнику. Расходы на юридическое сопровождение может взять на себя страховщик. Как правило, страхователь передает полномочия на ведение дела в суде страховой компании. Сам он вправе даже не участвовать в нем. Страховщик становится на место страхователя и не меньше заинтересован в благополучном разрешении спора. Фактически обязательство страховщика по страховой защите шире, чем обязательство возмещения ущерба.

Во втором случае все обстоит совершенно иначе. При любом сомнении относительно наличия профессиональной ошибки в действиях риелтора либо причинной связи между его действиями и убытками клиента страховщик откажет потерпевшему (клиенту риелтора) во внесудебной выплате страхового возмещения. В судебном процессе страховщик будет представлять интересы риелтора (и свои собственные), доказывая отсутствие оснований для привлечения риелтора к ответственности и, соответственно, для выплаты страхового возмещения.
Суть страхования права собственности состоит в защите от последствий уже произошедших событий (нарушения прав несовершеннолетних, совершения сделки лицами, не способными в тот момент понимать значение своих действий или руководить ими, совершения сделки неуправомоченным лицом, совершения сделки в результате мошеннических действий и т.д.). Страхование права собственности защищает против любого неизвестного "дефекта" в праве. Страховой полис выдают после оценки страхового риска. Она включает в себя анализ законности документов, изучение истории перехода прав, проверку прав пользователей. То есть любые правопритязания третьих лиц, возникшие до и сохранившиеся после приобретения недвижимости, входят в страховое возмещение.
Существенным является следующее обстоятельство: если к моменту вынесения судом решения о лишении права собственности договор страхования заканчивается, страховая компания продолжает нести ответственность по выплате возмещения. Страхование не устраняет риск, но обеспечивает финансовую защиту от его последствий. Поэтому лишение права собственности на недвижимость на основании решения суда признают страховым случаем, и страховая компания выплачивает возмещение.
Договор страхования права собственности заключают на срок от полугода до трех лет (срок исковой давности по недействительным сделкам). В среднем плата за страхование сопоставима с ценой одного квадратного метра жилья, что составляет 0,5 - 1,5% от стоимости квартиры в зависимости от срока страхования.

Продолжая разговор о необходимости страхования при осуществлении риелторской деятельности, необходимо обратить внимание на так называемые гарантийные обязательства крупнейших агентств недвижимости, например, ОАО "Корпорация ИНКОМ-Недвижимость", Группа компаний "МИЭЛЬ" и др. На первый взгляд используемые ими механизмы напоминают страхование. При наступлении гарантийных случаев, во многом совпадающих с типичными рисками по договору титульного страхования, клиенту выплачивается компенсация. Специфика заключается в том, что "функции" страховщика берет на себя агентство недвижимости, которое самостоятельно возмещает клиенту убытки. При этом в зависимости от характера услуг агентства различаются и способы возмещения.

Примечание. Так, для нанимателей и арендаторов жилых помещений Положение о гарантийных обязательствах Группы компаний "МИЭЛЬ" предусматривает следующие варианты: денежное возмещение в размере стоимости сделки; безвозмездное предоставление услуг по поиску для клиента аналогичного объекта недвижимости; возврат клиенту денежных средств в размере вознаграждения, полученного агентством. Для клиентов-покупателей это могут быть денежная компенсация стоимости утраченной недвижимости; предоставление аналогичного по своим потребительским характеристикам объекта недвижимости.

Каковы плюсы подобного "квазистрахования" риелторов? Их немного. Во-первых, это более простой и оперативный порядок компенсации убытков клиентов - без участия страховой компании и всего того, что с ней обычно ассоциируется (тщательное расследование страхового случая, представление значительного пакета документов, нередко судебный порядок подтверждения ущерба). Во-вторых, гораздо меньшая стоимость гарантии по сравнению со страховым полисом, большая по времени продолжительность защиты по гарантии и т.д.
При этом система гарантий страдает и очевидными недостатками: незначительный размер фонда, из которого производятся компенсационные выплаты клиентам (лишь собственные средства агентства недвижимости), многочисленные исключения, при которых гарантийное возмещение клиенту не выплачивается (недееспособность сторон сделки, использование поддельной доверенности при совершении сделки, заключение сделки под влиянием заблуждения, обмана, стечения тяжелых жизненных обстоятельств и пр.).
Не имея собственных актуариев и не обладая статистикой судебного оспаривания сделок, агентства недвижимости вместо установления дифференцированного тарифа на выдаваемые гарантии (с учетом перечня покрываемых рисков) просто исключают из них те пороки, наличие которые сложнее всего проверить на стадии заключения сделки. В этом наблюдается сходство гарантийного механизма и страхования профессиональной ответственности риелтора: оба заметно уступают титульному страхованию в плане привлекательности для клиента.
Можно предположить, что выдача гарантийных обязательств агентствами недвижимости и своеобразная конкуренция с традиционными страховщиками - явление временное, обусловленное продолжающимся становлением рынка риелторских услуг, освоением новых экономических пространств и привлечением дополнительных клиентов. Существенно различаясь по своему содержанию и целям деятельности, предлагая потребителю самостоятельный продукт, риелторская и страховая деятельность, на наш взгляд, не должны подменять одна другую.
Подводя итоги, необходимо отметить, что страхование выступает важной гарантией прав и законных интересов не только потребителей риелторских услуг, но и самих риелторов. Не стоит выяснять, какой из видов страхования предпочтительнее - титульное страхование или страхование профессиональной ответственности риелтора. Необходимо установить для риелторов обязательное страхование профессиональной ответственности перед потребителями, а для всех остальных участников сделок с недвижимым имуществом, в том числе и потребителей риелторских услуг, предусмотреть добровольное титульное страхование или страхование риска потери права собственности. Тем самым будут реализованы интересы всех участников рынка недвижимости.
Обобщая сказанное, считаем целесообразным закрепить в Федеральном законе "О риелторской деятельности в Российской Федерации" обязательное наличие договора страхования профессиональной ответственности риелтора при совершении операций с недвижимым имуществом, что в свою очередь будет является условием получения лицензии на осуществление риелторской деятельности.

Примечание. Данное требование объясняется тем, что услуги, оказываемые риелторами потребителям, не требуют наличия у риелторов большого размера собственных средств. Вместе с тем потенциально риелторы своими действиями могут нанести значительный ущерб потребителю.

Правила страхования профессиональной ответственности риелторов должны быть включены в проект Федерального закона "О риелторской деятельности в Российской Федерации" в соответствии с законодательством о страховании (Закон РФ от 27.11.1992 N 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации") по аналогии с предусмотренным ранее страхованием профессиональной ответственности оценщиков (ст. 17 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), а также обязательным страхованием ответственности арбитражных управляющих (ч. 3 ст. 20, ст. 24.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").

Таким образом, Федеральный закон "О риелторской деятельности в Российской Федерации" должен содержать следующие положения, предусматривающие страхование профессиональной ответственности риелторов:

  1. Страхование профессиональной ответственности риелторов является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей риелторских услуг, и осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.
  2. Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением риелтором своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или третейского суда.
  3. Риелтор не вправе заниматься риелторской деятельностью без заключения договора страхования. Наличие страхового полиса является обязательным условием лицензирования риелторской деятельности.
  4. Страхование профессиональной (гражданской) ответственности риелторов может осуществляться в форме заключения договора страхования по конкретному виду риелторской деятельности (в зависимости от предоставляемых риелтором услуг) либо по конкретному договору оказания риелторских услуг.

Подводя итоги, необходимо отметить, что в настоящее время, после десятилетия рыночных преобразований, активная и целенаправленная регулирующая роль государства в становлении и развитии рыночных механизмов все более воспринимается как необходимость. Весьма актуальным является комплексное, сбалансированное развитие механизмов государственного регулирования рынка недвижимости, как обеспечивающих поддержку интенсивных рыночных преобразований, так и заключающихся в четком, эффективном контроле за деятельностью всех субъектов рынка недвижимости, и прежде всего его профессиональных участников - риелторов.